Proyecto Inmobiliario: EL ROBLE DE LA MARINA

1. Resumen Ejecutivo

El Sector Inmobiliario en la ciudad de Lima registrará este año un crecimiento del 18%, concentrándose un 80% de esta demanda en los sectores B y C.El presente proyecto se encuentra ubicado en la cuadra 12 de la Av. La Marina (La Perla-Callao) . Constará de 16 departamentos distribuidos en 8 niveles.La zona cuenta con acceso directo a una importante Vía Arterial de la ciudad (Av. La Marina), acceso rápido a grandes centros comerciales (colindante con el distrito de San Miguel), centros recreacionales metropolitanos y al aeropuerto Internacional Jorge Chávez.Se prevé una inversión de US$ 1’500,000 y una tasa de rentabil idad del 40%. El ciclo del proyecto tiene una duración de 15 meses.

2. Producto

• Edificio de 8 pisos.• Total: 16 departamentos.

TIPOLOGÍA:• Piso 1 al 7: f lats de 82 m2

con 3 dormitorios y 1 cochera.• Piso 8: dúplex 120 m2,

incluyen aires 3 dormitorios + 1 cochera.

• Áreas Verdes: 30 m2.• 21 estacionamientos en 3

sótanos.

2.b. Mercado Objetivo

• Estilo Vida: Progresistas con NSE “B-C ”

• Ingreso Familiar : $1,300 mensuales

• Edad : 30-45 años

Ubicación

Av. La Marina 1236. Urb. Los Cerezos. La Perla-Callao.

3. Descripción del Producto

Terreno, Parámetros y Cabida

Parámetros:

% Área Libre 30%

% Área Común 7%

Pisos 8Est./dep. 1

Retiro 5 mlLindero Frontal 8.5 ml

Metrados (m2)

Terreno

Área Ocupada 260.00Área Libre Reglament. 78.00

Área Común 18.20Área Retiro 42.50

Proyecto

Área Vendible x piso 163.80Área x Dpto 81.90

Área x Estacionamt. 30.00

CUADRO DE CABIDA

PisoÁreas

Comunes (m2)

Departamentos Estacionamientos

Unidades x piso

Áreas x Unidad

Total Parcial

Unidades x piso

Áreas x Unidad

Total Parcial

8 18.20 2 111.90 223.80 0 0.00 0.007 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.006 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.005 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.004 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.003 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.002 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.001 18.20 2 81.90 163.80 0 0.00 0.00-1 0.00 0 0.00 0.00 7 30.00 210.00-2 0.00 0 0.00 0.00 7 30.00 210.00

-3 0.00 0 0.00 0.00 7 30.00 210.00

145.60 1370.40 630.00Total Área Const. (m2) 2146.00

3.b. Construcción y CostosDATOS

Área del Terreno 260

Costo del Terreno US$ 300000.00Área Construida sin estacionamientos 1516Área Construida Estacionamientos 630Área Total Construida 2146Promedio Área Total Construida 0

COSTOS (m2)

Descripción US$/m2 Metraje ParcialesTerreno 1153.846154 Construcción sin estac. 450 1516 682200Construcción estac. 220 630 138600 820800Construcción + Gastos 918.88

Descripción (US$/m2)Precio de Venta m2 1165.201465 Ingresos Totales

Área Total Vendida 2,146

ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDASDESCRIPCIÓN Viabilidad (US$)

INGRESOS 1966000.00EGRESOS 1328114.00Terreno 300000.00Alcabala (3%) 58980.00Estudios y Proyectos 12000.00Aprobaciones y Licencias 10000.00Preconstrucción / Demolición 10000.00Construcción 820800.00Postventa (0.2% ventas) 3932.00Gastos Administrativos(1%) 19660.00Gastos de Titulación 10000.00Comisión del Corredor Inmobiliario (3.5%) 68810.00Supervisión Bancaria 10000.00Otros (2%) 3932.00UTILIDAD OPERATIVA 637886.00Gastos Financieros 10000.00Gastos Mktng, Promoción y Vtas 15000.00UTILIDADES ANTES DE IMPUESTOS 612886.00Impuesto a la Renta (30%) 183865.80UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 429020.20UTILIDAD (%) 32.30%

4. Comportamiento del MercadoDemanda y Oferta

EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO

DEMANDA INSATISFECHA SEGÚN PRECIO DE LA VIVIENDA

JULIO DE 2011

CUADRO 4.22

PRECIO DE DEMANDA OFERTA DEMANDA PARTICIP.

LA VIVIENDA EFECTIVA INMEDIATA INSATISFECHA POR RANGO

EN US$

HOGARES VIVIENDAS HOGARES %

Hasta 4 000 8 127 0 8 127 2.08

4 001 - 8 000 25 017 0 25 017 6.39

8 000 - 10 000 30 027 0 30 027 7.67

10 001 - 15 000 60 707 0 60 707 15.51

15 001 - 20 000 68 293 51 68 242 17.43

20 001 - 25 000 36 911 76 36 835 9.41

25 001 - 30 000 38 555 259 38 296 9.78

30 001 - 40 000 48 771 1 799 46 972 12.00

40 001 - 50 000 28 599 1 475 27 124 6.93

50 001 - 60 000 14 692 2 177 12 515 3.20

60 001 - 70 000 16 826 2 336 14 490 3.70

70 001 - 80 000 13 160 1 314 11 846 3.03

80 001 - 100 000 14 509 1 611 12 898 3.30

100 001 - 120 000 2 515 708 1 807 0.46

120 001 - 150 000 472 1 235 - 763 -0.19

150 001 - 200 000 158 1 311 -1 153 -0.29

200 001 - 250 000 141 489 - 348 -0.09

250 001 - 300 000 0 354 - 354 -0.09

300 001 - 500 000 0 597 - 597 -0.15

MÁS DE 500 000 0 254 - 254 -0.06

TOTAL 407 480 16 046 391 434 100.00

FUENTE: CAPECO. Encuesta de Hogares

EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO

AHORRO MENSUAL DEL HOGAR SEGÚN NIVEL DE INGRESO DEL HOGAR

JULIO DE 2011

CUADRO 4.15

AHORRO MENSUAL DEL HOGAR (US DÓLARES)

TOTAL

INGRESO

MENSUAL N.I. NOHAST

A 31 - 51- 71- 101- 151- 201- 301-501

- 701- MÁS DE

DEL HOGAR AHORRA 30 50 70 100 150 200 300 500 7001000 1000

(US$) % % % % % % % % % % % % % %

N.I 1.78 92.31 0.30 0.300.3

0 0.00 0.30 0.89 0.30 2.071.4

8 0.00 0.00 100.00

HASTA 10020.0

0 60.00 0.0020.0

00.0

0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.000.0

0 0.00 0.00 100.00

101 - 150 4.55 86.36 4.55 4.550.0

0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.000.0

0 0.00 0.00 100.00

151 - 200 1.54 72.31 10.7710.7

71.5

4 1.54 1.54 0.00 0.00 0.000.0

0 0.00 0.00 100.00

201 - 30013.3

3 62.22 9.33 8.001.3

3 3.56 2.22 0.00 0.00 0.000.0

0 0.00 0.00 100.00

301 - 40011.0

4 54.26 12.62 9.462.2

1 4.73 4.42 1.26 0.00 0.000.0

0 0.00 0.00 100.00

401 - 500 7.33 49.82 9.1612.8

23.3

0 6.96 6.23 3.66 0.73 0.000.0

0 0.00 0.00 100.00

501 - 700 9.73 37.94 6.8113.2

34.8

6 10.89 7.98 6.03 2.33 0.190.0

0 0.00 0.00 100.00

701 - 1 000 4.14 42.54 3.59 8.294.1

4 11.05 8.29 8.01 7.18 2.760.0

0 0.00 0.00 100.00

1 001 - 2 000 7.25 36.96 1.99 4.891.6

3 9.96 12.32 8.51 6.34 7.252.7

2 0.18 0.00 100.00

2 001 - 3 000 9.09 45.91 0.00 1.820.4

5 2.73 6.36 10.91 6.82 8.644.5

5 2.27 0.45 100.00

3 001 - 5 000 5.84 29.93 0.73 0.731.4

6 2.92 3.65 18.98 14.60 17.522.1

9 0.73 0.73 100.00

MÁS DE 5 000 5.59 23.78 0.00 0.000.7

0 1.40 2.10 11.19 11.19 32.876.9

9 0.00 4.20 100.00

TOTAL 7.80 48.87 5.86 8.292.6

6 7.16 6.54 5.31 3.34 3.030.9

0 0.13 0.11 100.00

FUENTE: CAPECO. Encuesta de Hogares

OFERTA TOTAL DE VIVIENDA SEGÚN SECTOR URBANO

JULIO DE 2011

CUADRO 3.8

TIPO DE VIVIENDA

TOTALSECTOR URBANO CASAS DEPARTAMENTOS

UNIDADES M2 UNIDADES M2 UNIDADES M2

Miraflores 0 0 1 163 138 122 1 163 138 122

San Isidro 0 0 629 108 222 629 108 222

La Molina 72 25 709 87 9 187 159 34 896

Santiago de Surco, San Borja 18 4 700 2 550 364 953 2 568 369 653

Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel 0 0 4 290 347 833 4 290 347 833

Barranco, Chorrillos, Surquillo 0 0 1 446 124 918 1 446 124 918

Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita 5 700 860 62 204 865 62 904

Cercado, Breña, La Victoria, Rímac, San Luís 0 0 1 756 121 607 1 756 121 607

Carabayllo, Comas, Independencia, Puente Piedra, San Martín de Porres 601 61 349 2 102 137 992 2 703 199 341

El Agustino, San Juan de Lurigancho 0 0 123 8 528 123 8 528

Ancón, Santa Rosa 0 0 0 0 0 0

Lurín, Pachacamac, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador, Villa María

del Triunfo 420 26 697 643 40 521 1 063 67 218

Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar

0 0 104 14 019 104 14 019

Bellavista, Callao, La Perla, Carmen de la Legua, La Punta 0 0 504 32 420 504 32 420

Ventanilla 8 640 1 048 66 172 1 056 66 812

TOTAL1 124 119 795 17 305 1576 698 18 429 1696 493

FUENTE: CAPECO. Censo de edificaciones en proceso de construcción.

EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAOOFERTA TOTAL DE VIVIENDA SEGÚN TAMAÑO

JULIO DE 2011CUADRO 3.7

ÁREA DE TIPO DE VIVIENDA TOTAL

LA VIVIENDA CASAS DEPARTAMENTOS EN M2 UNIDADES M2 UNIDADES M2 UNIDADES M2

HASTA 40 14 435 227 8 000 241 8 43541 - 50 13 576 279 12 501 292 13 07751 - 60 362 21 720 2 718 155 667 3 080 177 38761 - 70 0 0 3 800 247 514 3 800 247 51471 - 80 68 5 224 2 911 220 708 2 979 225 932

81 - 100 323 31 628 3 455 311 658 3 778 343 286101 - 120 251 29 323 1 421 157 194 1 672 186 517121 - 150 5 700 1 082 145 349 1 087 146 049151 - 200 3 520 711 124 419 714 124 939201- 300 66 17 837 556 136 803 622 154 640301 - 500 9 3 182 133 49 615 142 52 797

501 - 1 000 10 8 650 12 7 270 22 15 920Más de 1 000 0 0 0 0 0 0

TOTAL 1 124 119 795 17 305 1576 698 18 429 1696 493

FUENTE: CAPECO. Censo de edificaciones en proceso de construcción.

CompetenciaALTOS DE SAN MIGUEL

DIREC. Av. Venezuela 5197

EMPRESA IMAGINA

PRECIO US$62 - 68,000

AREA 38 -74 m2

ATLANTIS

DIREC. Esq. Univers. Y La Mar

EMPRESA IMAGINA

PRECIO US$68 – 70,000

ÁREA 65 m2

VILLA BONITA

DIREC. Av. Colonial cdra. 49

EMPRESA COINSA

PRECIO US$56 - 92,000

ÁREA 48 – 70 m2

MIRADOR DE SAN MIGUEL

DIREC. Av. Costanera Cdra. 25

EMPRESA AyG Edificaciones

PRECIO US$ 51 – 67,000

ÁREA 48 – 65 m2

Nombre Ubicación Precio (US$) Área Prom. M2 Precio x m2 (US$)

0 Edificio El Roble Av. La Marina 1236 120,000 82 1463.414634

1 Villa Bonita Av. Colonial Cdra. 49 92,000 65 1415.384615

2 Altos de Sn Miguel Av. Venezuela 5197 110,000 75 1466.666667

3 El Mirador Av. Costanera Cdra. 25 100,000 70 1428.571429

4 Atlantis Esq. Universitaria y La Mar 95,000 70 1357.142857

Caracteristicas de los ProductosCompetencia

0 1 2 3 4

DISEÑOModernidad x x x xArquitectos de renombre x x Publicado en Revistas de Diseño x

ACABADOS

Carpintería Madera x xCarpintería Metálica x x x Granito x Mayolicas Nacionales x x x x xMayolicas europeas Ascensores modernos x x xAscensores comunes x x

ENTORNO URBANO (50

m)

Vías Príncipales x x x x Parques x x Centros Comerciales x x Colegios, Universidades x x xSalud x x x

Características del Producto

TIPO A – Piso 1 al 7Distribución: 3 Dormitorios, 2 Baños.Orientación: NE – SOÁrea: 82 m 2

Precio: US$ 120,000

TIPO B – Piso 8Distribución: 3 Dormitorios, 2 Baños.Orientación: NE – SOÁrea: 120 m 2

Precio: US$ 140,000

4.c. Determinacion del Precio de Ventas

Personas Progresistas con NSE “B-C”con un ingreso famil iar de $1,300 mensuales y dispuestas apagar $560 mensuales.

Costo de Construccion de$500 por mt2.

Competencia: Proyectos similares (No Fondo Vivienda) ofrecen precios entre $1,000 y $1,700 el mt2

Precio que Ofrecemos: $1,100 y $1,200 el mt2