Proyecto de Ley que modifica normas sobre arrendamiento …

Proyecto de Ley que modifica

normas sobre arrendamiento

de predios urbanos

Relator : Salvador Makluf Freig

Fecha : 10 de enero de 2018

Lugar : Cámara de Diputados de la República de Chile

Capítulo .I.

Introducción

¿Por qué es necesario modificar la ley 18.101?

El contrato de arrendamiento de predios urbanos, entre los que se

encuentran las casas habitación, unidades en condominios, locales

comerciales y bodegas, entre otros, está regulado por normas especiales

establecidas en la ley Nº 18.101, de 1982 y, por la ley 19.866 de 11 de

abril de 2003, y, en forma supletoria en lo no previsto en dicha ley, por el

Código Civil (CC), cuerpo legal que contiene las normas relativas al

contrato de arrendamiento en sus artículos 1915 y siguientes, y también

es normado, por normas contenidas en el Código de Procedimiento Civil

CPC), artículos 588 y siguientes.


• El proyecto de Ley plantea introducir un conjunto de modificaciones a la ley

N° 18.101, destinado a adecuar la normativa del contrato de arrendamiento

de predios urbanos a las actuales condiciones sociales y económicas que

sirven de base para el funcionamiento del mercado inmobiliario.

• La democratización del crédito hipotecario y de las distintas formas de

financiamiento, han posibilitado que la clase media chilena, pueda adquirir

una primera, segunda y tercera vivienda, inclusive, como modo de

inversión.


Sumado a lo anterior, como señaló en su oportunidad la Universidad de

Chile durante la discusión del proyecto de Ley que culminó en la ley N°

18.101, “Las razones económico jurídicas que determinaron esta tendencia

protectora del arrendatario no existen hoy en día y en numerosas

ocasiones es precisamente el arrendador la parte económicamente débil,

por cuanto muchas veces la renta de arrendamiento constituye su único

ingreso y obviamente si deja de percibirla por no pago de la misma por el

arrendatario, se encontrará en una situación bastante desmedrada desde el

punto de vista económico.”


• Más de 15.000 juicios de arrendamiento se presentan cada año a

tramitación, según datos de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia.

Sólo 1 de 4 casos se judicializa.

• 60.000 familias chilenas afectadas cada año.

• Tiempo de duración de los juicios: De acuerdo a nuestra experiencia, la

tramitación tiene una extensión de 6 a 8 meses, considerando hasta el

lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.

• El legislador de la Ley N° 19.866, de acuerdo a su historia fidedigna,

pretendió que estos juicios duraren una semana.


• No obstante la última modificación realizada a la Ley 18.101 a través de la

Ley 19.866, de fecha 11 de Abril de 2003, que ha reducido los tiempos de

tramitación de los juicios en esta materia, es menester señalar que ella no

ha sido del todo efectiva en cuanto a disminuir esos plazos, ante lo cual,

resulta necesario perfeccionarla para cumplir finalmente con ese objetivo y

proteger de mejor manera al propietario del bien raíz que ha optado por

arrendarlo.

Capítulo .II.

Problemas en el arrendamiento

Causa basal de la modificación de esta normativa

• Si bien la modificación que ha tenido la ley de arrendamiento de predios

urbanos, mediante la Ley 19.866 del año 2003, ha tenido la intención de

fortalecer los derechos de los arrendadores, reconociendo el marcado

sentido protector que aun mantiene con los arrendatarios, no es menos

cierto que, el procedimiento judicial y la ley que la contiene, no cumple con

la tarea de facilitar un juicio rápido y eficaz.

• Piense el legislador que, habida consideración de la democratización del

crédito, aquella persona que, arrienda su vivienda adquirida por este

mecanismo y que tiene un arrendatario moroso, que le adeuda 4 meses de

renta, más los 6 u 8 meses que demora el proceso hasta el lanzamiento del

inquilino, no habiendo podido pagar los dividendos, perderá su inmueble.

Una Justicia que tarda, no es Justicia.

La tardanza en la administración de Justicia, se puede asimilar a la denegación de Justicia

Causa basal de la modificación de esta normativa

• Por su parte, la denominada institución del “mes de garantía”, no encuentra

una consagración legal vigente, dejándose su determinación y

procedimiento de pago y devolución, para los casos que sean procedentes,

a la voluntad de las partes y a la costumbre inmobiliaria sobre esta materia.

• Si bien el proyecto original no contiene esta materia, es importante que, a

través de la indicación presentada, se incluya en la normativa de la Ley en

análisis, y a la vez, resguardar este derecho del arrendatario.

• Antiguamente se establecía una restricción máxima en cuanto a la cantidad

que pudiere entregarse en garantía del fiel cumplimiento del contrato,

prohibición que, no correspondería aplicar en la actualidad.

Clases de arrendatarios morosos

1) Aquellos que han entrado en

cesación de pagos, por haber

perdido su fuente de ingresos,

haber sido despedido o por una

quiebra mercantil, una

enfermedad u otras contingencias.

Quieren pagar, pero no pueden.

2) El que denominamos Gurú de la

morosidad. Casos varios se dan en

arrendatarios que, conociendo las falencias y

lentitud del sistema judicial, arriendan un

inmueble, pagan un mes de arriendo y un

mes de garantía, y luego, no pagan más

rentas, hasta el momento que, se judicializa el

conflicto de interés, se le notifica la demanda,

y espera los seis u ocho meses de duración, y

antes del lanzamiento, desocupa la

propiedad, dejando deudas de arriendo,

gastos básicos domiciliarios y daños en el

inmueble.

Clases de arrendatarios morosos

Capítulo .III.

Juicios de arrendamiento

Etapas

Problemas en su aplicación

¿Qué normas regulan el contrato de

arrendamiento?

La enumeración va de lo especial a lo general:

1. Contrato de arrendamiento

2. Ley de arrendamiento de predios urbano 18.101, modificada por ley

19.866. Arrendamiento de predios rústicos por el Decreto Ley 993

3. Código Civil

4. La Costumbre

Etapas de los juicios de arrendamiento

El juicio de arrendamiento es uno especial, breve y concentrado,

de carácter declarativo, es decir, que los litigantes tiene por finalidad

que, la jurisdicción declare la existencia de un derecho. En virtud de

ello, podemos encontrar las siguientes etapas en esta clase de

procesos judiciales.

1) Etapa de discusión

2) Etapa de prueba

3) Etapa de ejecución

Procedimiento de juicios de arrendamiento

• Presentación de demanda – notificación (personal o subsidiaria 44 CPC) – audiencia al

quinto día hábil desde la última notificación – contestación de demanda – conciliación y

prueba.

• Puede ocurrir que se presente una demanda reconvencial (Audiencia dentro de quinto día)

• Pruebas solicitadas y pendientes de ejecución. (Oficios – informe peritos)

• Citación a las partes a oír sentencia

• Medida para mejor resolver

• Sentencia

• Notificación de sentencia

• Intimación

• Lanzamiento

• Lanzamiento con fuerza pública

Problemas que se presentan en la etapa de discusión

1. La presente Ley de arrendamiento de predios urbanos, contiene un vacio

regulatorio, por cuanto, se debe juramentar al momento de notificar la demanda al

arrendatario, de la posible existencia de subarrendatarios; en caso de notificarse

mediante el Art. 44 CPC este juramento no puede efectuarse. A su vez, en caso que

el arrendatario no asista a la audiencia de estilo, tampoco se le podrá efectuar este

juramento.

2. En la práctica se da que, en la etapa de ejecución de la sentencia, comparece

un subarrendatario, solicitando la nulidad de todo lo obrado por falta de

emplazamiento, y se anulan todas las actuaciones realizadas, hasta el estado de

ser notificada la demanda.

Problemas que se presentan en la etapa de prueba

1. Se debe modificar la prueba de absolución de posiciones o confesión de parte,

estableciéndose la obligación de acompañar las preguntas o pliego en sobre

cerrado al momento de presentar la demanda o su correspondiente

contestación, y que no sea necesario que se cite a una segunda audiencia, en

caso de incomparecencia de la primera. En la misma primera resolución que cite a

audiencia, se deberá citar al absolvente a comparecer a esta prueba.

• Para lo anterior el proyecto propone:

Modifíquese el Artículo 8° de la siguiente forma:

En el número 3: Reemplácese el punto y coma ";" por un punto"." y agréguese a

continuación la siguiente frase: "El pliego para la absolución de posiciones deberá

presentarse conjuntamente con la presentación de la demanda o su contestación;".


En el número 6: Intercálese un nuevo inciso segundo, pasando los actuales

segundo y tercero a ser tercero y cuarto, respectivamente:

"Ofrecida oportunamente como prueba la absolución de posiciones, si el

absolvente no comparece o si, compareciendo, se niega a declarar o da

respuestas evasivas, se le dará por confeso, a petición de parte, en todos

aquellos hechos que estén categóricamente afirmados en el escrito en que se

pidió la declaración, sin ser necesaria una segunda citación.".


2. Un segundo problema que se da en la etapa de prueba, es la ejecución de

probanzas de lato conocimiento, como el informe de peritos. El Art. 1943 del CC,

señala que “si hubiera disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no

se produjere prueba legal de lo estipulado, se estará al justiprecio de peritos.”

Si bien, esta norma se encuentra en el párrafo “De las obligaciones del arrendatario

en el arrendamiento de cosas”, y, existe una presunción simplemente legal en la Ley

18.101, en caso de no existir contrato por escrito, se presumirá la renta que declare

el arrendatario, (Art. 20), hay tribunales que acceden a esta prueba, lo cual,

prolonga por meses, la dictación de la sentencia.

• La ley de arrendamiento de predios urbanos no contiene una norma en especifico,

que señale el plazo para la dictación de la sentencia, desde la dictación de la

resolución judicial que decreta el “cítese a las partes a oír sentencia”. Sin perjuicio de

lo anterior, los tribunales, en su mayoría, entienden que, corresponde aplicar el plazo

señalado para el procedimiento sumario, el cual, es de 10 días del citado “cítese”

• Ahora bien, en la práctica, algunos tribunales, no dictan el “cítese a oír sentencia”

luego de haberse efectuado la audiencia de contestación, conciliación y prueba, y

haberse recibido la prueba en la misma, sino que, dictan una resolución judicial:

“autos”

Problemas que se presentan en la etapa de dictación de la sentencia

• Como no se ha dictado el “cítese a las partes a oír sentencia”, no le corre plazo al

juez para dictarla, ante lo cual, el presente proyecto de Ley, contiene una norma que

pretende subsanar esta situación:

• En el número 7 del artículo 8°: Agréguese después de la expresión "prueba," la frase

"y en la misma audiencia," y reemplácese el punto y coma (;) por un punto (.) y

agréguese a continuación la frase "El tribunal tendrá un plazo de 10 días hábiles

para dictar la sentencia definitiva desde que se cita a las partes a oír sentencia;“

• Ahora bien, como indicación, se podría agregar a esta misma frase que, la citación a

oír sentencia, se deberá dictar una vez concluida la o las audiencias de que trata

el artículo 8°, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de

Procedimiento Civil.


Artículo 431 CPC.- No será motivo para suspender el curso del juicio ni será

obstáculo para la dictación del fallo el hecho de no haberse devuelto la prueba

rendida fuera del tribunal, o el de no haberse practicado alguna otra diligencia

de prueba pendiente, a menos que el tribunal, por resolución fundada, la estime

estrictamente necesaria para la acertada resolución de la causa. En este caso,

la reiterará como medida para mejor resolver y se estará a lo establecido en el

artículo 159. En todo caso, si dicha prueba se recibiera por el tribunal una vez

dictada la sentencia, ella se agregará al expediente para que sea considerada

en segunda instancia, si hubiere lugar a ésta.


• En nuestro sistema procesal civil, una vez que se ha dictado la sentencia, se debe

notificar esta resolución a todas las partes intervinientes a través de un receptor

judicial. Al ser una sentencia definitiva, el plazo para apelar es de diez días hábiles,

contados desde su notificación.

• Pendiente el recurso de apelación, se pude pedir el cumplimiento de la sentencia.

• En este punto, no se ha uniformidad en nuestra Jurisprudencia, en orden a como se

debe proceder.

• Existen Tribunales que luego de la notificación de la sentencia, y transcurrido el plazo

señalado de diez días, exigen que se solicite el cumplimiento de la sentencia con

citación de la parte contraria. Artículos 233 y siguientes del CPC.


• Es decir, que se debe volver a notificar al (los) demandado (s) solicitando que proceda

al cumplimiento con lo prescrito en la sentencia, teniendo un plazo de seis días para

defenderse.

• Si opone excepciones a la ejecución, se forma un incidente, se da traslado por tres días,

y luego, se haya o no evacuado sus argumentaciones, el tribunal debe decidir si lo recibe

a prueba. Si ello sucede, se le otorga a las partes un plazo de 8 días para rendir la prueba,

luego de ello, se debe fallar la incidencia.

• Si el demandado pierde la incidencia, se debe proceder a solicitar al tribunal la

intimación del demandado. Es decir, un receptor judicial, debe entregar copia de la

solicitud y su resolución, señalando que debe abandonar el inmueble, o en caso contrario

se realizará el lanzamiento.


• Luego del trámite de la intimación, el demandado debe proceder a pedir al tribunal

que acceda al lanzamiento con fuerza pública.

• La mayoría de los tribunales, no accede en este momento a la fuerza pública,

ante lo cual, el receptor judicial, debe, nuevamente, concurrir a notificar al

demandado y señalarle que si no desocupa el inmueble será desalojado.

• Una vez devuelto el expediente de manera virtual, el demandante debe realizar

una nueva presentación al Tribunal, solicitando el auxilio de la fuerza pública.

Se debe dictar una resolución, en donde se accede a ello, y se debe confeccionar

materialmente un oficio, el cual, debe ser enviado a Carabineros de Chile, a efectos

de que preste su colaboración para esta actuación.


• Una vez recibido el oficio por parte de Carabineros de Chile, el receptor judicial

debe proceder a efectuar la coordinación para efectuar el lanzamiento con el

auxilio de la fuerza pública.

• Como hemos visto, el proceso de ejecución de la sentencia, es complejo y costoso,

por cuanto, cada diligencia que realice el receptor judicial debe ser pagada por el

demandante, es decir, por el propietario a quien se le adeudan las rentas de

arrendamiento, servicios domiciliarios y gastos comunes, a más de los daños que en

muchas veces se ocasionan en los inmuebles.

• El solo lanzamiento puede llegar a costar una suma que va entre los $ 300.000.- a

los $ 700.000.-


• Otra problemática que ocurre en la práctica, es que una vez decretado el lanzamiento, aun

cuando el arrendatario deba 12 o más meses de renta, por ejemplo, puede solicitar por una vez, y

en casos graves y calificados, la suspensión del lanzamiento.

• Una vez presentada esta incidencia, el tribunal, por lo general, dará traslado por tres días para

que el demandado argumente, y luego de ello, se deberá dictar un auto de prueba, notificar y

otorgar un plazo de 8 días para que las partes rindan su prueba, y luego de ello, deberá dictar

sentencia sobre este incidente.

• En la práctica, este artículo sobre la suspensión del lanzamiento, puede demorar la entrega

del inmueble arrendado, entre 1 a 3 meses, inclusive. Se debe legislar en el sentido de eliminar

la posibilidad de pedir la suspensión del lanzamiento, o en subsidio, que solo se podrá pedir, en

caso que el arrendatario esté al día en el pago de las rentas; esto último, fue propuesto mediante

indicación del entonces diputado Eugenio Tuma, opinión que, lamentablemente, no prosperó en

el Parlamento.


Conclusiones respecto de la

etapa de ejecución

1. Que, la sentencia que decrete la entrega del inmueble, deberá señalar un día en

especifico para que dicha obligación se cumpla. Por ejemplo: Que, el demandado

deberá hacer entrega del inmueble ubicado en calle Arlegui N° 10.250, Viña del Mar,

Quinta Región de Valparaíso, el día 20 de febrero de 2018, bajo apercibimiento de

lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública”.

2. Que, una vez notificada la sentencia, y aun pendiente de recursos, se procederá a

efectuar el lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública, si no se ha cumplido con

esta obligación, eliminándose el trámite de la intimación y del lanzamiento sin auxilio de

Carabineros de Chile.

3. Que, se elimine la posibilidad de pedir la suspensión del lanzamiento, o en su

defecto que, se pueda suspender solo cuando el arrendatario se encuentre al día en el

pago de las rentas, gastos por servicios básicos y gastos comunes, si procediere.

Capítulo .IV.

Otras modificaciones propuestas

Otras modificaciones que proponemos

1. De acuerdo al artículo 2° de la Ley 18.101, se excluye de la aplicación

de esta ley, dentro de otros bienes, a los estacionamientos. Acá, la norma

debiera distinguir, entre los estacionamientos ubicados en centros y locales

comerciales, drugstore, supermercados, y los estacionamientos que se

arriendan en condominios, lo que constituye una práctica habitual. Los

primeros tienen una normativa especial, mas, los segundos, debieren

quedar bajo el amparo de la presente Ley.


2. En la etapa de discusión de la Ley 19.866, se debatió sobre la posibilidad de crear

un tipo penal, a más del ilícito del depositario alzado, que corresponde, cuando el

arrendatario sustrae los bienes sobre los cuales ha recaído el derecho legal de retención.

De esta forma, el Artículo 23 ter, (que no fue incluido en la reforma) sería una norma de

carácter penal, que describe y sanciona un nuevo delito que cometerá el arrendatario que

defraudare al arrendador, abandonando el inmueble arrendado o extrayendo los objetos a

que se refiere el artículo 1942 del Código Civil, sin su autorización o la del juez, en

subsidio, sin haber pagado o afianzado la rentas de arrendamiento o las indemnizaciones

adeudadas al arrendador en conformidad a la ley, sancionándolo, de acuerdo a las reglas

generales, con la pena de presidio menor en su grado mínimo.


3. Modificar el artículo 598 CPC. Si el arrendatario pretendiere burlar el derecho

legal de retención señalado en el Art. 1942 del CC, podrá el arrendador solicitar el

auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir la sustracción de estos

objetos sólo por el término de dos días, salvo que transcurrido este plazo se le

exhiba copia autorizada de la orden de retención expedida por el tribunal

competente.

Institución del salvo conducto

Plazo debiere aumentar a 15 días corridos, habida consideración de los tiempos de

la administración de Justicia.

Cargas al propietario y necesidad de modificación

El Estado al haber aumentado la carga impositiva de los contribuyentes que

adquieren y venden bienes raíces, de acuerdo a la última reforma tributaria,

gravando el hecho de la compraventa de inmuebles en determinados casos con el

Impuesto al Valor Agregado y estableciendo un impuesto a las utilidades en esta

clase de operaciones sobre las 8.000 Unidades de Fomento, tiene la obligación, de

resguardar su derecho de propiedad, creando procedimientos rápidos y eficaces, que

permitan la movilidad del mercado inmobiliario y la creación de un procedimiento

eficiente y eficaz para el caso de conflictos de interés en los arrendamiento de

predios urbanos. He ahí vuestra responsabilidad.

ESPERAMOS QUE ESTA NORMATIVA SEA UNA REALIDAD EN EL PRESENTE

GRACIAS

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