Raúl Fernández Wagner

Raúl Fernández Wagner

Control público delproceso de urbanizacióny desarrollo deinstrumentos de política urbana:

La captación de plusvalías urbanas

Proceso de producción de la Proceso de producción de la ciudad y de capitalización de ciudad y de capitalización de la renta del suelo urbanola renta del suelo urbano

11

El proceso de urbanización (extensión y completamiento)El proceso de urbanización (extensión y completamiento)

El proceso de urbanización (completamiento y densificación)El proceso de urbanización (completamiento y densificación)

El proceso de urbanización (densificación)El proceso de urbanización (densificación)

Toda acción sobre el territorio que tenga la capacidad de modificar características de la estructura socio – espacial…

impactará de manera directa en la estructura de precios y por lo tanto en la distribución de las cargas y beneficios del proceso de urbanización

La RENTA URBANALa Teoría de la Renta (clásica) analiza los modos de generación y captura La Teoría de la Renta (clásica) analiza los modos de generación y captura de valor, en lo que se llama proceso dede valor, en lo que se llama proceso de

CAPITALIZACIÓN DE LA RENTACAPITALIZACIÓN DE LA RENTA El cual se da por la existencia de . . .El cual se da por la existencia de . . . de un sistema jurídico de propiedad. de un sistema jurídico de propiedad. mecanismos de mercado, mecanismos de mercado, de una demanda social en aumento (de los productos de la tierra)de una demanda social en aumento (de los productos de la tierra)

La obtención de renta va a estar dada por:La obtención de renta va a estar dada por:a) el solo hecho de la propiedad a) el solo hecho de la propiedad (renta absoluta),(renta absoluta), b) luego por su rendimiento (fertilidad), localización, y mejoras b) luego por su rendimiento (fertilidad), localización, y mejoras (rentas diferenciales) (rentas diferenciales)

El proceso de capitalización va a consistir en:El proceso de capitalización va a consistir en: conjugar estos factores con la variable conjugar estos factores con la variable TIEMPO TIEMPO generándose generándose precios de anticipación o determinación de rentas precios de anticipación o determinación de rentas

potencialespotenciales Las cuales se conjugarán en el mercado (mecanismo colectivo y Las cuales se conjugarán en el mercado (mecanismo colectivo y

sistémico)sistémico)

Las rentas urbanas son de dos tipos. Las rentas urbanas son de dos tipos.

Rentas primariasRentas primarias

Renta absolutaRenta absoluta se basa en la sola se basa en la sola existencia de la propiedadexistencia de la propiedad, , y en este caso en la y en este caso en la pertenencia al sistema urbano, lo cual la coloca por encima de la pertenencia al sistema urbano, lo cual la coloca por encima de la suma de todas las rentas rurales. suma de todas las rentas rurales.

Rentas diferenciales:Rentas diferenciales: Las que se dan por lo que se Las que se dan por lo que se denomina “factor de constructividad” denomina “factor de constructividad” de una parcela (a causa de las características de la misma, su de una parcela (a causa de las características de la misma, su topografía, ubicación, etc.). topografía, ubicación, etc.).

Las que se dan por la Las que se dan por la “densidad posible de construcción” “densidad posible de construcción” es decir es decir altura, ocupación del suelo, superficie máxima total, etc., son las que altura, ocupación del suelo, superficie máxima total, etc., son las que determinan las normas urbanas.determinan las normas urbanas.

La RENTA URBANALa RENTA URBANA

En el espacio urbano son importantes las denominadas... En el espacio urbano son importantes las denominadas...

Rentas secundariasRentas secundarias En la En la configuración del espacio urbanoconfiguración del espacio urbano ... ... como resultado de prácticas sociales como resultado de prácticas sociales (pautas, convenciones, códigos) que en forma estructurada, privilegian (pautas, convenciones, códigos) que en forma estructurada, privilegian unos sectores urbanos de otros para el desarrollo de las actividades. unos sectores urbanos de otros para el desarrollo de las actividades.

Modulación espacial de los usosModulación espacial de los usos (escapan al control de un solo (escapan al control de un solo agente)agente)

Se reconocen tres tipos de rentas secundarias:Se reconocen tres tipos de rentas secundarias:

Usos industrialesUsos industriales

Usos comercialesUsos comerciales

Usos residencialesUsos residenciales


En relación a los usos (económicos)... En relación a los usos (económicos)...

Rentas diferenciales Rentas diferenciales

a) Por el uso a) Por el uso industrial industrial (Tiene poco peso por lo general) (Tiene poco peso por lo general)

b) Por el uso b) Por el uso comercialcomercial (muy importantes en la estructura urbana)(muy importantes en la estructura urbana)

El comercio tiende a agruparse (según lo esporádico de su producto) a El comercio tiende a agruparse (según lo esporádico de su producto) a partir de la existencia de “ventajas de aglomeración” (área, calle, o zona partir de la existencia de “ventajas de aglomeración” (área, calle, o zona comercial) comercial)

La renta diferencial de comercio se La renta diferencial de comercio se modula en relación a la distancia modula en relación a la distancia del foco de actividad.del foco de actividad.


En relación a los usos (económicos) En relación a los usos (económicos)

Rentas diferenciales Rentas diferenciales

Por el uso Por el uso residencial residencial La renta diferencial de la vivienda es un tipo muy complejo de La renta diferencial de la vivienda es un tipo muy complejo de renta renta secundariasecundaria

Espacio urbano residencialEspacio urbano residencial conjuga la parcela + servicios asociados + localizaciconjuga la parcela + servicios asociados + localizacióón n

(en funci(en funcióón de la generacin de la generacióón de ingresos y/o medios de vida) n de ingresos y/o medios de vida)

Tensión… Tensión… necesidad de estar necesidad de estar ““bien ubicadosbien ubicados”” genera la existencia de competencia genera la existencia de competencia

entre entre ““consumidores de viviendaconsumidores de vivienda””, ello permite la obtenci, ello permite la obtencióón de n de rentas rentas diferenciales de viviendadiferenciales de vivienda. .


La RENTA URBANA

Existe un tipo de renta Existe un tipo de renta diferencial muy particular diferencial muy particular asociado a la asociado a la vivienda...

La obtención de renta La obtención de renta diferencial dada por la diferencial dada por la segregación espacial

... Ciertos grupos sociales ... Ciertos grupos sociales ocupan lugares diferenciados ocupan lugares diferenciados y separados del resto...y separados del resto... ... Se reconoce que existe en la ... Se reconoce que existe en la estructura social una división estructura social una división en clases sociales...en clases sociales...

...las clases altas necesitan ...las clases altas necesitan demostrar el lugar que ocupan demostrar el lugar que ocupan (formas de (formas de “distinción”)

La RENTA URBANA

Este tipo de renta se basa en el denominado “gasto conspicuo” (Va mas allá de la compra de lo necesario para la vida -valor de uso- y por lo tanto se hace a fin de demostrar el poder de consumo que se dispone...)

El sobreprecio pagado (en función de la diferenciación social) genera un tipo de renta adicional que se denomina “renta de monopolio de segregación”.

Esta forma de exclusión a partir de la solvencia tiene gran importancia en la ciudad contemporánea.

NORDELTANORDELTADesarrollo Desarrollo residencial en residencial en el Tigre el Tigre (RMBA)(RMBA)

(Rentas adicionales: se (Rentas adicionales: se realiza en las tierras de realiza en las tierras de un bañado)un bañado)

Desarrollo Desarrollo residencial en residencial en Arizona Arizona (EE.UU.)(EE.UU.)

El diferencial de la renta El diferencial de la renta absoluta ya implica un absoluta ya implica un gran margen de gran margen de gananciaganancia

Desarrollo Desarrollo residencial con residencial con marinas en marinas en Arizona Arizona (EE.UU.)(EE.UU.)

Nueva isla artificial en DUBAINueva isla artificial en DUBAI

Distancia al centro

Pre

cio

del s

uelo Area rural

Lím

ite d

el á

rea

urba

na

Renta absoluta urbana

Zona de vivienda

Zona comercial

Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 1

Competencia entre los usos del suelo.Los diferentes usos del suelo pueden pagar diferentes precios.

Distancia al centro

Pre

cio

del s

uelo Area rural

Lím

ite d

el á

rea

urba

na


Zona de vivienda

Zona comercial

Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 2

+

+

+Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios.

Distancia al centro

Pre

cio

del s

uelo Area rural

Lím

ite d

el á

rea

urba

na


Zona de vivienda

Zona comercial

Precio del suelo: entrelazamiento de rentas

Zona talleres e industria

Factores que inciden en la estructura de precios del suelo

1. Accesibilidad2. Centralidad3. Imágenes inerciales – inercia de la historia del

lugar4. Estructura socio – económica5. Estructura espacial6. Demandas locacionales7. Calidad urbana / paisajística / ambiental8. Cobertura de infraestructura9. Proyectos privados y públicos 10. Intervención pública: normas de

planificación, tasas, tarifas, impuestos

Dos componentes en la formación del precio del suelo

1 - Usos / externalidades actuales

2 - Usos / 2 - Usos / externalidades externalidades futuras o futuras o esperadasesperadas

Acumulación histórica de plusvalíasCapitalización de los incrementos del valor del suelo desde el pasado

Capitalización de las Capitalización de las plusvalías anticipadas plusvalías anticipadas por usos y por usos y características características potenciales en el potenciales en el futurofuturo

¡¡¡¡¡¡¡ Expectativas !!!!!!

Tiempo

Pre

cio

del s

uelo

La valorización en el tiempo – Comportamiento estructural

A

Precio mínimo

B

Más alta valorización

C

D

Cambios de parámetros urbanísticos

Rehabilitación / renovación

urbana

El «peso» de la norma

La norma tiene un “valor”, pero ¿genera “valor”?

La norma es condición necesaria pero no suficiente

Implica la transferencia de recursos sociales a los propietarios de tierra

Por tanto, la norma no puede ser asignada de manera gratuita

Relación entre norma urbanística, Relación entre norma urbanística, aprovechamiento real de los índices de aprovechamiento real de los índices de

edificabilidad y los precios del sueloedificabilidad y los precios del suelo

El mecanismo del máximo y mejor uso El mecanismo del máximo y mejor uso autorizado por la normativa, como autorizado por la normativa, como

elemento determinante del precio del elemento determinante del precio del suelo, no aplica en muchos sectores de suelo, no aplica en muchos sectores de

la ciudad. la ciudad.

Por lo tanto la norma urbanística no crea Por lo tanto la norma urbanística no crea valor sino que lo regula.valor sino que lo regula.

Concepto Variación %

US$ /m2

‘Regalo’ en US$ Terreno de 5.000 m2

Suelo rural a urbano 400% 10 20.000

Densificación 80% 150 60.000

Zonificación R->C 80% 250 100.000

Fuente: MO Smolka

Impacto de los cambios normativos sobre los precios del suelo

Bogotá Cambio de uso Residencial para Comercial - en US$/m2

Estrato Zona Residencial Comercial % *Alto y medio

alto

Barrio del Chico 261 447 71

Av. 19 al norte 298 633 112

Media Cedritos 186 372 100

Popular Z. de las Ferias 74 186 (1) 151

* = Valorización porcentual

(1) – sobre la avenida 68

Fuente: MO Smolka en base a información del avaluador Oscar Borrero utilizando datos de la Lonja de Bogotá y de su banco de datos – base en transacciones efectivamente ocurridas.

Rol del Estado en la Rol del Estado en la formación del precio del formación del precio del suelo urbanosuelo urbano

22

El Estado es un El Estado es un agente muy poderoso en el proceso de formaciagente muy poderoso en el proceso de formacióón de precios en n de precios en el mercado urbano el mercado urbano que puede alterar la ecuacique puede alterar la ecuacióón de obtencin de obtencióón de rentas. n de rentas.

El Estado como agente constructor.El Estado como agente constructor. Produce inmuebles para su propia administraciProduce inmuebles para su propia administracióón, para consumos colectivos, e n, para consumos colectivos, e

incluso para el consumo privado (viviendas). incluso para el consumo privado (viviendas).

Son operaciones que modifican y/o transforman la estructura urbana, y por lo Son operaciones que modifican y/o transforman la estructura urbana, y por lo tanto el mercado de bienes ratanto el mercado de bienes raííces. Alteran fuertemente la renta ces. Alteran fuertemente la renta PRODUCIENDO PLUSVALPRODUCIENDO PLUSVALÍÍAS AS

Este Este plusvalor puede ser capturado plusvalor puede ser capturado para volcarlo a la comunidad, mediante los para volcarlo a la comunidad, mediante los instrumentos de recuperaciinstrumentos de recuperacióón de plusvaln de plusvalíías. as.

Este poder del Estado puede permitir la negociaciEste poder del Estado puede permitir la negociacióón con agentes particulares n con agentes particulares (propietarios y promotores) que se benefician por estas acciones.. (propietarios y promotores) que se benefician por estas acciones..

Rol del ESTADO Rol del ESTADO

El Estado en el proceso de formaciEl Estado en el proceso de formacióón de precios en el mercado urbano es un n de precios en el mercado urbano es un agente muy poderoso que puede alterar la ecuaciagente muy poderoso que puede alterar la ecuacióón de obtencin de obtencióón de rentas n de rentas

El Estado como productor de infraestructurasEl Estado como productor de infraestructuras Valoriza mediante la inversiValoriza mediante la inversióón en redes de infraestructura, vialidad, y n en redes de infraestructura, vialidad, y

mejoramiento del espacio publico. mejoramiento del espacio publico.

Este tipo de obras son constitutivas de buena parte de las rentas primarias, Este tipo de obras son constitutivas de buena parte de las rentas primarias, en particular de la en particular de la renta absoluta urbanarenta absoluta urbana de una determinada parcela y de de una determinada parcela y de parte de sus parte de sus rentas diferencialesrentas diferenciales. .

El Estado como regulador del uso del suelo. El Estado como regulador del uso del suelo. Detenta la planificaciDetenta la planificacióón urbana n urbana ––en manos de los gobiernos locales- para en manos de los gobiernos locales- para

evitar evitar ““efectosefectos”” del mercado libre del mercado libre

DeterminaciDeterminacióón de las densidades de construccin de las densidades de construccióón y los usos del suelo. n y los usos del suelo.

Rol del ESTADO Rol del ESTADO

El Estado entonces...El Estado entonces... Tiene poder... Tiene poder...

• Para la Para la regulación del mercado (normativa y regulación urbana) regulación del mercado (normativa y regulación urbana)

Para la Para la recuperación de la renta generada recuperación de la renta generada –por sus acciones o por las –por sus acciones o por las

de terceros, o... de terceros, o...

Para la Para la imposición imposición sobre el proceso general de sobre el proceso general de valorización del suelo valorización del suelo

urbanourbano

para ello, cuenta con leyes que... para ello, cuenta con leyes que...

• le permiten realizar le permiten realizar “imposiciones generales sobre la propiedad”“imposiciones generales sobre la propiedad”

• cuenta con instrumentos que pueden cuenta con instrumentos que pueden capturar el plusvalor capturar el plusvalor que las que las

mejoras y/o intervenciones generan mejoras y/o intervenciones generan

Estado y mercadoEstado y mercado

El precio de la tierra experimenta cambios. La relación entre este y la renta, se representa en la variación de precios, que pueden darse por:

Por movimientos estructurales generalesPor movimientos estructurales generalesAfectan a la totalidad de las tierras de la ciudad y su relación es con procesos generales como puede ser el crecimiento económico de la ciudad, un aumento demográfico, etc. Por movimientos coyunturalesPor movimientos coyunturalesEsta relacionada con situaciones coyunturales. Es decir, ante bajas tasas en el mercado financiero muchos individuos pueden decidir invertir en el mercado inmobiliario pero no como futura vivienda sino como inversión, esta situación mermara ante la aparición de otro negocio. Por movimientos coyunturales particularesPor movimientos coyunturales particularesAquí se dan los mayores incrementos en los periodos más cortos. Este tipo de movimiento esta relacionado con las transformaciones urbanas y la jerarquización de los espacios.

Proceso de conformación histórica

Crecimiento de la ciudad / Proceso de urbanización

1

2

3

4

Inversión y esfuerzo Inversión y esfuerzo de la sociedadde la sociedad

Inversión del Estado en obras públicas

Modificación y Modificación y actualización de actualización de normas urbanísticasnormas urbanísticas

Respuesta a las Respuesta a las demandas del demandas del proceso de proceso de urbanización urbanización

Densificación y especialización funcional

Precio inicialPrecio inicial

1

2

34

Incrementos ajenos al

esfuerzo del propietario

Aspectos instrumentales Aspectos instrumentales para la recuperación de para la recuperación de plusvalías urbanasplusvalías urbanas

33

AA BB CC DDCOMPONENTES

DE LA VALORIZACION

(A+B+C+D)

Ao Bo Co Do

INCIDENCIA DE LOS INCIDENCIA DE LOS INSTRUMENTOS DE INSTRUMENTOS DE RECUPERACIÓN DE RECUPERACIÓN DE

PLUSVALIASPLUSVALIAS

“Esfuerzo” del propietario

Inversiones públicas

Cambios en la normativa urbanística

Acciones de otros individuosValorización apropiada por el propietario anterior

“Esfuerzo” del propietario anterior

Incrementos generales del valor del sueloIncrementos generales del valor del sueloPlusvalías ajenas a la acción del propietario (BPlusvalías ajenas a la acción del propietario (B)

Plusvalías provenientes de la actuación pública (C)Plusvalías provenientes de la actuación pública (C)

Plusvalías provenientes de inversiones públicas (D)Plusvalías provenientes de inversiones públicas (D)

COMPONENTES DEL VALOR DEL SUELO URBANOCOMPONENTES DEL VALOR DEL SUELO URBANO

Las plusvalías como instrumento de gestión Las plusvalías como instrumento de gestión urbana: Objetivos que se persiguenurbana: Objetivos que se persiguen

Distribuir cargas y beneficios de la urbanización tendiendo a promover una ciudad más justa y equitativa.

Obtener financiamiento genuino para el desarrollo urbano.

Intervenir sobre el mercado inmobiliario desalentando la especulación sobre el suelo.

Imponer los costos de la urbanización a sus beneficiarios reales.

Distribuir los recursos para el desarrollo urbano de las áreas sociales prioritarias.

Fundamentación y controversia en la Fundamentación y controversia en la captura de valorizacióncaptura de valorización

VALOR INMOBILIARIO (Mercado)

SUEL

O

EDIF

ICIO

ESPECULACIONSujeto a captación de Plusvalía

INVERSION No es objeto de captación de Plusvalía

(Excepto en el caso de existir concesión onerosa de derechos)

Valor generado por el ESTADO y la SOCIEDAD

Valor generado por el PROPIETARIO y el INVERSOR INMOBILIARIO

Tres dudas frecuentesTres dudas frecuentes¿Cuál es la diferencia con la contribución por mejoras? ¿Cuál es la diferencia con la contribución por mejoras? Porque esta ultima NO captura el plusvalor sino el costo de la obra, sin discriminar la real plusvalía y el real beneficiario

¿Es similar al impuesto inmobiliario? ¿Es similar al impuesto inmobiliario? NO. Porque éste grava directamente al bien y es de pagoperiódico

¿Su cobro pena la inversión? ¿Su cobro pena la inversión? NO. Porque la imposición se realiza sobre el suelo y la especulación y sobre las permisos extraordinarios sobre lo edificado (que es proporcional a la renta extraordinaria). En todo caso el Estado es quien se asocia con el inversor.

Elementos a tener en cuenta para determinar la Elementos a tener en cuenta para determinar la plusvalía urbanaplusvalía urbanaFactores determinantes de la plusvalía urbana:Factores determinantes de la plusvalía urbana:(dados por las condiciones del desarrollo de la urbanización)

• Por la incorporación de una parcela (rural) al ejido urbanoPor la incorporación de una parcela (rural) al ejido urbano

(diferencial de renta absoluta)• Por obras públicasPor obras públicas• (extensión de redes de servicios, equipamientos y/o transporte)• Por cambios de uso Por cambios de uso

(modificación en la norma urbanística – excepciones)• Por cambios de densidad permitida (mayor aprovechamiento)Por cambios de densidad permitida (mayor aprovechamiento)

(modificación en la norma urbanística – excepciones)• Por la existencia de procesos de “gentrificación”Por la existencia de procesos de “gentrificación”

(sustitución de un sector social por otro mas alto en un barrio)

Factores determinantes de la plusvalía urbana: Factores determinantes de la plusvalía urbana: (de la

propia parcela)

• Tamaño del predioTamaño del predio

• Localización del predio Localización del predio (su relación con vías, servicios, equipamientos, etc.)

• Estrato social del sector urbano donde el predio se ubicaEstrato social del sector urbano donde el predio se ubica

• Uso del predio Uso del predio (otorgado por la planificación)

• Inmueble existente y/o Factibilidad constructivaInmueble existente y/o Factibilidad constructiva

– Por condiciones naturales

– Por la planificación (alturas, densidad)

Elementos a tener en cuenta para determinar la Elementos a tener en cuenta para determinar la plusvalía urbanaplusvalía urbana

Información a recolectar para determinar los incrementos por Información a recolectar para determinar los incrementos por plusvalía urbana:plusvalía urbana:

(Monitoreo de la dinámica del mercado..!)(Monitoreo de la dinámica del mercado..!) Datos de transacciones, de oferta , de avisos de particulares Datos de transacciones, de oferta , de avisos de particulares

y agentes. y agentes. (Informes inmobiliarios, estudios especializados, agentes inmobiliarios, etc.)

Datos catastralesDatos catastrales(localización exacta, barrio, tamaño del predio, uso permitido, densidad permitida, distancia al centro comercial, transporte, servicios y equipamientos del área)

A fin de hacer comparable la información:A fin de hacer comparable la información: Determinación de ZONAS GEOECONÓMICAS HOMOGENEASDeterminación de ZONAS GEOECONÓMICAS HOMOGENEAS

Elementos a tener en cuenta para determinar la Elementos a tener en cuenta para determinar la plusvalía urbanaplusvalía urbana

Distribución geográfica de los valores del suelo en la CABA

El ejemplo de Colombia 1El ejemplo de Colombia 1

Noción (art. 73): Se define como plusvalía, de acuerdo con lo establecido en el artículo 82 de la Constitución Política, el beneficio económico derivado del incremento de aprovechamiento en la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano, producido por las acciones urbanísticas de regulación que son competencia de las entidades públicas, lo cual les da derecho a éstas a participar de este beneficio

Para que un municipio colombiano pueda dar aplicación efectiva a la participación en la plusvalía, no es suficiente su adopción en la Constitución como derecho colectivo,ni la definición y procedimientos para su cálculo y cobro establecidos en la LDT.

Debido a las competencias territoriales que están establecidas en Colombia en materia de impuestos, cada municipio debe adoptar, mediante Acuerdo aprobado por el Concejo Municipal, las normas específicas para su aplicación en el respectivo territorio municipal.

La participación en la plusvalía en la Ley de Desarrollo Territorial

Hechos generadores (art. 74): Las decisiones de las entidades públicas municipales consideradas como generadoras del efecto plusvalía, en los términos establecidos por la Constitución y la LDT, y que deben ser adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, son tres: i) la incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o a suelo suburbano, ii) la modificación de la zonificación de usos del suelo con autorización de usos más

rentables respecto de los existentes y iii) La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación.

Para cada uno de los hechos generadores, la Ley establece un procedimiento de cálculo del efecto plusvalía. Consiste en la realización de dos avalúos comerciales para las zonas geoeconómicas homogéneas en las que se encuentran ubicados los predios beneficiados con el efecto plusvalía. El primer avalúo debe expresar el precio del suelo por metro cuadrado, determinado por la norma urbanística anterior a la generación del efecto plusvalía;El segundo avalúo debe expresar el precio que adquirirá el suelo por metro cuadrado, una vez que el inmueble respectivo haga uso de la nueva norma urbanística. La diferencia entre los dos avalúos del suelo por metro cuadrado, multiplicada por el área total del lote, constituye el efecto plusvalía total.


Monto de la participación (art. 79): Se establece una tasa de participación a laAdministración Municipal en la plusvalía generada de entre el 30% y el 50% del Efecto plusvalía total; se deja a discreción del Concejo Municipal la adopción de la(s) tasa(s)que se aplicará(n) en cada municipio.

Exigibilidad y cobro de la participación (art. 83): Se establecen cuatro situaciones en las que el propietario o poseedor del inmueble deberá demostrar haber hecho el pago de la participación:

i) solicitud de la licencia de urbanización o construcción, aplicable para los tres Hechos generadores del efecto plusvalía;

ii) cambio efectivo de uso del inmueble, aplicable para el caso de autorización a un uso más rentable;

iii) transferencia de dominio sobre el inmueble, aplicable al paso de suelo rural a deexpansión urbana y a la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo enedificación;

iv) adquisición de títulos valores representativos de derechos adicionales deconstrucción y desarrollo, que es un instrumento alternativo para hacer efectiva laparticipación en la plusvalía.


Formas de pago (art. 84): Se establecen cinco posibles formas de pago, en las que siempre deberá haber una equivalencia con la obligación en dinero que ha sidoliquidada y notificada a cada propietario o poseedor:

i) dinero en efectivo;

ii) porción de terreno, que puede ser parte del predio que genera la plusvalía o estar localizado en otra área de la ciudad, manteniendo siempre la equivalencia del valor correspondiente al pago de la participación;

iii) admitiendo como socio del proyecto inmobiliario a la administración municipal, mediante el reconocimiento a ésta de un valor accionario equivalente al pago de la participación;

iv) construcción de obras de infraestructura vial, de servicios públicos y/o deequipamientos sociales en zonas de la ciudad de desarrollo incompleto;

v) adquisición anticipada de títulos valores representativos de la participación en la plusvalía.


Destinación de los recursos (art. 85): Los recursos provenientes del pago de la participación en la plusvalía se pueden destinar a las siguientes acciones:

i) planes y proyectos de vivienda de interés social;

ii) adecuación y mejoramiento de barrios incompletos: infraestructura vial, Servicios públicos domiciliarios, parques y equipamientos sociales;

iii) red de espacio público: obras de recreación, parques, zonas verdes, equipamientos;

iv) infraestructura vial y sistemas de transporte masivo de interés general;

v) programas de renovación urbana;

vi) fomento de la creación cultural y del patrimonio cultural, especialmente en zonas de la ciudad de desarrollo incompleto.


Municipio y ciudadMunicipio y ciudad

Los problemas con el Los problemas con el desarrollo urbano que desarrollo urbano que enfrentan los municipios…enfrentan los municipios…

Están particularmente Están particularmente relacionados con el relacionados con el modo de modo de distribución de las cargas y distribución de las cargas y beneficios de la urbanizaciónbeneficios de la urbanización..

Estas dificultades en el liderazgo del desarrollo Estas dificultades en el liderazgo del desarrollo urbano tienen como componentes:urbano tienen como componentes:

I.I.Que la producción del suelo urbano como parte de Que la producción del suelo urbano como parte de un un proceso extendido de especulaciónproceso extendido de especulación, se basa en , se basa en que:que:

La especulación es aceptada, naturalizada, como La especulación es aceptada, naturalizada, como inherente a la condición de “propietario” inherente a la condición de “propietario” (confundiendo “derecho de propiedad” con (confundiendo “derecho de propiedad” con “derecho a construir”)“derecho a construir”)

El municipio no debe interponerse con las El municipio no debe interponerse con las tendencias del mercadotendencias del mercado

II.II.Que se considera Que se considera imposible generar una oferta de imposible generar una oferta de suelo urbano suelo urbano a un costo accesible a la población de a un costo accesible a la población de ingresos medios y medios-bajos…ingresos medios y medios-bajos…

Dicha oferta de suelo es complementaria de: Dicha oferta de suelo es complementaria de: a)a) Límites a la especulaciónLímites a la especulaciónb)b) Desarrollo de financiamientoDesarrollo de financiamiento

c)c) Expansión / densificación acordes a las Expansión / densificación acordes a las infraestructuras y equipamientos socialesinfraestructuras y equipamientos sociales

Entonces… Entonces… Para retomar el liderazgo público del desarrollo Para retomar el liderazgo público del desarrollo urbano, es necesario dotar al municipio de nuevas y/o urbano, es necesario dotar al municipio de nuevas y/o mejores herramientas para:mejores herramientas para:

Otorgar a la planificación un Otorgar a la planificación un mayor estatus político mayor estatus político

Controlar la especulación Controlar la especulación (suelo vacante, inmuebles vacantes y condiciones o expectativas sobre la normativa)

Provocar las condiciones para poder Provocar las condiciones para poder generar una oferta de generar una oferta de suelo e inmuebles accesiblessuelo e inmuebles accesibles..

Con objetivos:Con objetivos:

a) a) De lograr una De lograr una ciudad mas equilibrada ciudad mas equilibrada en términos de en términos de densidades, densidades, aprovechamiento de las infraestructuras y aprovechamiento de las infraestructuras y equipamientosequipamientos

b) b) De lograr una De lograr una ciudad mas justaciudad mas justa, que confiera a la sociedad un , que confiera a la sociedad un marco de mejor marco de mejor integración económica, social y culturalintegración económica, social y cultural. .

DE DE ACCIÓN INDIRECTA ACCIÓN INDIRECTA (marco normativo)(marco normativo) Para Para controlar la especulación controlar la especulación (captura publica de la (captura publica de la valorización de la valorización de la urbanización y pena a la vacancia)urbanización y pena a la vacancia) Para Para orientar las inversiones inmobiliariasorientar las inversiones inmobiliarias Para Para ofertar nuevo sueloofertar nuevo suelo

DE DE ACCION DIRECTA ACCION DIRECTA Generar un Generar un fondo de desarrollo urbanofondo de desarrollo urbano Organizar un Organizar un banco de tierrasbanco de tierras Organizar un Organizar un banco de inmueblesbanco de inmuebles Promover un sistema de Promover un sistema de “Alquiler social”“Alquiler social” Desarrollar un sistema de Desarrollar un sistema de microcrédito microcrédito para para

completamiento habitacionalcompletamiento habitacionalentre otras…entre otras…

ALGUNAS HERRAMIENTAS DE GESTION URBANAALGUNAS HERRAMIENTAS DE GESTION URBANA

Raúl Fernández WagnerRaúl Fernández Wagner

Control público delControl público delproceso de urbanizaciónproceso de urbanizacióny desarrollo dey desarrollo deinstrumentos de política instrumentos de política urbana:urbana:

La captación de La captación de plusvalías urbanas plusvalías urbanas

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