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sábado 20 de junio de 2015

IndependenciaFondos de Inversión 25años

IndependencIa, 25 años admInIstrando actIvos reales

“rentabIlIdad InmobIlIarIaal alcance de todos”

1991calle salvador, providencia, santiago

2012parque logístico enea, pudahuel

2012pittsburgh, usa

2010isidora goyenechea, las condes

1900corperit ine ver aliquislas

2014plaza vIsta, kansas, Usa

2011plaza san damIán, las condes

2013espacIo m, santIago

2004plaza constItUcIón, santIago

2015túnel el melón

2011101 summer st, boston, usa

2011edificio parís, calle bandera, santiago

rodr

igo

sali

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2013cerro el plomo 6000, las condes

01a 08 Independencia Area verde.3 3 03-07-2015 12:57:21

expansión:

Independencia crece en la administraciónde inversiones en nuevas áreas de activos reales

La adquisición del Túnel El Melón, a través de un Fondo de Inversión Privado, fue la primera operación de esta compañía en el área de concesiones de infraestructura, participación que pretende ampliar.

contratos de arriendo, tanto por tipo de arrendatario, como por ubicación, propiedad y plazo de vencimiento de los contratos”.

Independencia S.A. también tiene operaciones en Estados Unidos, a través de su subsidiaria Independencia Asset Management, y en Uruguay mediante la administración de un Fondo Inmobiliario de Renta. Participa, además, en la administración de activos forestales y educacionales, en esta última área a través del fondo Expertus y por intermedio de la empresa EducaUC gestiona 10 establecimientos escolares.

Los planes futuros de la compañía son claros: seguir creciendo en la administración de activos inmobiliarios (en Chile, Estados Unidos y otros países) y ampliarse a nuevas áreas de activos reales, como las concesiones de infraestructura. “No somos solo inmobiliarios y estamos viendo otras áreas”.

Preservación Patrimonial

Una premisa de trabajo de Independencia es buscar activos que permitan preservar los patrimonios de los inversores. “Nosotros apuntamos a inversiones cuya razón riesgo/rentabilidad sea óptima y que tengan activos subyacentes con probabilidad de preservación e incremento de valor”, sostiene Herrera.

Por ejemplo, en el caso del Fondo de Rentas Inmobiliarias su cartera de activos se ha ido valorizando en el tiempo porque sus inversiones han sido seleccionadas individualmente por sus características inmobiliarias, además de que está altamente diversificada tanto en su tipo como por su ubicación.

Esta diversificación está presente también en los contratos de arriendo, tanto por tipo de arrendatario, como por plazo de vencimiento de los contratos. “Invertir en un buen bien raíz es bastante seguro, y si además se combina con una buena diversificación como la del Fondo de Rentas Inmobiliarias se obtienen rentas interesantes y de bajo riesgo”.

francisco herrera, Gerente general de Independencia S.A.

Túnelel Melón

Siguiendo su estrategia de diversificación, pero siempre en el área de la administración de activos reales, en enero de este año un Fondo de Inversión Privado administrado por Independencia compró la sociedad concesionaria Túnel El Melón S.A., la primera obra pública adjudicada en Chile bajo el sistema de concesiones. “Como dije, uno de nuestros objetivos es seguir creciendo en la administración de activos reales. Un ejemplo de eso es que ya hemos ingresado al ámbito de las concesiones de infraestructura y para ello nos hemos asociado con Sergio Merino G., quien es un experto en el sector”.

V arios son los desafíos que se ha fijado Independencia S.A. cuando está cumpliendo

25 años de existencia. Además de continuar administrando una importante cantidad de activos —que hoy alcanzan a los US$ 2.000 millones—, proyecta seguir creciendo con nuevos proyectos en Chile y en Estados Unidos, entre otros países, pero siempre bajo su estrategia de preservación patrimonial.

Independencia S.A. fue fundada en 1995 como consecuencia de la decisión de las Administradoras de Fondos de Pensiones, accionistas fundadores de Rentas Inmobiliarias S.A., de continuar desarrollando sus inversiones en el sector por intermedio del Fondo de Inversión Rentas Inmobiliarias. A partir del 2000, Independencia S.A. profundizó su participación en el mercado inmobiliario, administrando fondos que invirtieron en proyectos de desarrollo habitacional y también con inversionistas institucionales como aportantes.

“Tal como dice su nombre, Independencia lleva 25 años en el mercado manteniendo intacta su misión: otorgar una administración independiente, profesional, con dedicación exclusiva y libre de conflictos de interés, ya que no está ligada a ningún grupo económico, siendo nuestro principal objetivo dar un servicio de excelencia a nuestros aportantes”, explica Francisco Herrera, gerente general de Independencia S.A.

En nuestro país, el Fondo de Inversión de Rentas Inmobiliarias compra y desarrolla, a través de sociedades filiales, propiedades comerciales, tales como edificios de oficinas, locales comerciales y centros de distribución, para entregarlas en arriendo a clientes de primer nivel, con el fin de generar rentas y plusvalías en el mediano y largo plazo.

“Con una cartera de activos inmobiliarios de unos US$ 700 millones es el mayor fondo inmobiliario de Chile, y en sus años de historia ha tenido una rentabilidad nominal promedio del 10% anual, destacando además su diversificación en los


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UF16,2millonestotal activos

$555por cuotasdividendospagados

UF1,0millones

inversión neta

9%aumento

valor libro + dividendos

5,3%dividend

yield(bolsa)

24%leverage del fondo

60%presencia bursátil

tamaño dela dIversIFIcacIón

FlUJos YrentabIlIdad

lIQUIdez

FUENTE: Independencia Rentas Inmobiliarias

Principales cifras al 31/03/2015

En este momento, Independencia se encuentra explorando ampliar su participación en concesiones de infraestructura, luego de la compra del Túnel El Melón. “El tema de las concesiones es variado; en fin, hay que tener presente una serie de consideraciones. El Túnel del Melón fue nuestra primera experiencia y hemos cumplido cabalmente el plan de inversión”, precisa Fernando Sánchez.

Respecto del futuro, señala que si hay un negocio de largo plazo es el inmobiliario, que pasa por cambios y etapas. Además, estudia incursionar en otros tipos de inversiones en activos reales, como por ejemplo en el área agro-inmobiliaria. “En mercados desarrollados, la gente requiere otro tipo de activos, porque el estilo de vida evoluciona, demanda alimentos más saludables y la forma de trabajar en la ciudad está cambiando, influenciada por nuevas tecnologías. Hay que saber adaptarse”.

Y agrega: “Para nosotros, los activos son muy importantes, pero nuestra diferenciación pasa por el aspecto fiduciario y contralor; nuestra mayor fortaleza es ser capaces de transformar recursos de nuestros inversionistas en sólidos activos de alto retorno. Los tiempos y las nuevas tendencias nos irán

indicando cuáles serán los mercados y tipos de activos que vamos a seleccionar”. Independencia apuesta a seguir creciendo en Chile y en Estados Unidos, y para ello ha tenido que

hacer algunos cambios en su estructura para estar a la altura del crecimiento que ha tenido y de los desafíos que vienen. “En Santiago trabajamos 25 personas; en Estados Unidos, 14 (ocho en ese país y seis en Santiago), y cuatro en Montevideo, Uruguay”. En cada país tenemos directorios distintos, porque las realidades y la forma de hacer negocios es diferente”.

Sánchez se declara optimista respecto de la futura evolución de los negocios de Independencia, incluso cuando ve que “el país se puede estar complicando más de lo necesario. Creo que todas las reformas en proceso son necesarias, pero están mal hechas. Siempre en los países hay deficiencias y se deben corregir, pero esas tareas hay que hacerlas bien, simplificando y reforzando la libertad de las personas y no desmantelando lo que funciona. Confío que entre todos seremos capaces de lograr hacer lo correcto: la Sabia Naturaleza siempre se impone”.

planesfuTuros

Fernando sánchez chaigneau, socio Fundador y presidente de independencia s.a.:

Los orígenes de esta compañía se remontan a 1990, cuando las AFP comenzaron a invertir en el negocio inmobiliario; hoy, administra más de US$ 2.000 millones de activos y tiene planificado seguir creciendo, sin apartarse de su foco que es invertir para generar rentas de activos reales.

“Fortalecemos las carteras de nuestros inversionistas, con sólidos activos de alta capacidad generadora de rentas”

Un protagonista permanente en los últimos 25 años del desarrollo de la renta

inmobiliaria institucional en Chile ha sido Fernando Sánchez Chaigneau, socio fundador y presidente de Independencia S.A. Si bien confiesa que jamás pensó que las AFP le solicitarían en 1990 formar una de las primeras carteras inmobiliarias, ya que era un profesional de las finanzas, por formación, y un hombre de campo, por tradición familiar, hoy lidera la principal administradora de fondos inmobiliarios del país, con significativa presencia en Estados Unidos y Uruguay.

“Cumplimos 25 años, y agradezco sinceramente la confianza depositada por nuestros aportantes y que nos ha permitido formar un equipo especializado, que diariamente se ocupa de hacer rendir los activos que hemos ido seleccionando en estos años. No puedo evitar sorprenderme frente a los altos montos de activos bajo administración que hemos alcanzado, especialmente cuando recuerdo los inicios de Rentas Inmobiliarias y nuestros primeros pasos en Estados Unidos”, destaca.

Y agrega: “Me enorgullece confirmar que muchos de los profesionales con los que comenzamos esta aventura ya llevan 25 años integrando el equipo de Independencia, y comprobar cómo generosamente transmiten sus experiencias y estilo de hacer las cosas a los jóvenes que se han ido integrando”.

Luego de estudiar ingeniería comercial en la Universidad Católica, casi por casualidad comenzó su acercamiento a este negocio. Un mes antes de que partiera el sistema previsional en 1981, empezó a trabajar en la División Financiera de la Superintendencia de AFP, de la cual llegó a ser su jefe en 1985. Al cabo de siete años se retiró para emprender un negocio relacionado con la informática, sin dejar sus actividades del campo, pero se mantuvo vinculado al sistema, pues las AFP le solicitaron integrar la Comisión Clasificadora de Riesgo, como uno de los tres representantes de los fondos de pensiones.

Por esa época, cuenta, una nueva regulación permitió a las AFP invertir en el negocio inmobiliario y por eso le solicitaron organizar una sociedad para esos efectos. Así, en 1990, junto a Fernando Barros, su amigo y asesor legal, formaron Rentas Inmobiliarias S. A., la que posteriormente, en el año 1995, se transformaría en el Fondo de Inversión Rentas Inmobiliarias, actualmente el mayor fondo inmobiliario de Chile.

Primeros hitos

Lo que siempre tuvo claro Fernando Sánchez fue que su administración sería independiente de todo interés distinto al de sus aportantes, y es por eso que seleccionó “independencia” para nominar la nueva administradora. “Una de las cosas que más agradezco a Dios es haber tenido esa inspiración, una visión que se fue gestando desde los inicios de mi vida profesional, ya que me formé la convicción de que una

“soY unHoMBreDe CaMpo”

Fernando Sánchez recalca que si bien le tocó ser pionero en la renta inmobiliaria institucional en Chile, el campo es su hábitat natural. “Antes de cualquier cosa, soy un hombre de campo y, en segundo término, profesional de las finanzas, especializado en fondos inmobiliarios”.

Es productor de nueces y criador de caballos. Dice sentirse como “pez en el agua”, del río Maipo al sur, y es que a raíz del temprano fallecimiento de su padre, desde los 25 años tomó a su cargo el campo familiar en Alto Jahuel.

Está casado hace 33 años, padre de siete hijos, los dos mayores trabajan en Independencia (Fernando, abogado, a cargo de la relación con los inversionistas, y Juan Cristóbal, ingeniero comercial, en la oficina de Miami).

causa principal de los problemas en materias financieras son, precisamente, los conflictos de interés”.

Destaca que en estos 25 años la compañía ha sido fiel a su objetivo inicial, manteniéndose absolutamente al margen de toda relación de propiedad con el sector inmobiliario o del mundo financiero. “Además de no tener vínculos con quienes reciben nuestras inversiones y de la dedicación exclusiva del grupo de profesionales que trabaja en Independencia, los que han sido fundamentales”.

Pero eso no es todo, señala. “Hay que ser independiente, pero además hay que hacerlo bien, con prolijidad, excelencia, efectividad y con la gente indicada. En estos 25 años, nunca hemos recibido una multa”.

A su juicio, el primer gran hito de la compañía es haber nacido con el sello de responder a los objetivos de los fondos de pensiones, luego que a fines de los años 80 se introdujo al DL 3.500 el Título XII que abrió la incorporación de activos inmobiliarios a estos fondos.

“El primer extrañado de esta solicitud fui yo, porque hasta ese momento mi única experiencia inmobiliaria fue construir mi casa y fue un proceso complejo”.

Un hecho significativo que lo hizo aquilatar la inversión inmobiliaria fue cuando le tocó apoyar el traspaso de las cajas del antiguo sistema de reparto, que en su gran mayoría estaban quebradas, al INP, pues se dio cuenta de que lo único que mantenía su valor eran los bienes raíces. “Esta es una clase de activo distinta, ya que tiene nobleza, capacidad de resiliencia y de soportar los embates más duros. Por ejemplo, un edificio puede estar abandonado y en mal estado, pero si se invierte en él y se gestionan sus arriendos, recobra su valor; esto es imposible lograr con un bono fallido”.

Lo cierto es que en Chile en

esa época tampoco se sabía mucho de inversiones de largo plazo en bienes raíces para renta. “Básicamente hasta hoy se confunde, ya que el tema inmobiliario es un mundo de cosas distintas, pero hace unos cinco años se ha comenzado a entender que las rentas inmobiliarias son una clase de activo especial. Nuestro principal acierto ha sido especializarnos en fortalecer las

carteras de nuestros inversores, con sólidos activos de alta capacidad generadora de rentas. Probablemente esta estrategia es la más apropiada para lograr una adecuada preservación patrimonial en tiempos de incertidumbre financiera”.

Asumiendo su absoluto desconocimiento inicial del tema, dice que desde los orígenes de Independencia formó un

Consejo Inmobiliario, formado por expertos de distintas disciplinas relacionadas a las propiedades, quienes tienen una labor de asesoría, no resolutiva. “En una primera etapa, estaba solo con mi secretaria y un junior —que hasta hoy continúan—, pero siempre muy apoyado por Barros & Errázuriz, ya que la parte legal es clave en este negocio”.

En 1991, Independencia hizo la primera operación de “Sale & Lease Back” con IBM, cliente que aún ocupa este edificio. “Hasta ese minuto nadie en Chile había hecho una transacción de este tipo; es decir, comprar un edificio y simultáneamente arrendarlo a su propietario, y nos tocó competir mano a mano con los principales bancos de esa época. Fue un gran cambio para nosotros, llamó la atención y abrió lo que hoy podríamos llamar el mercado corporativo de la industria inmobiliaria”.

Como anécdota cuenta que para el lanzamiento de Rentas Inmobiliarias S. A. contrató un aviso en varios diarios, solicitando ofertas de propiedades. “Recibimos sacos de cartas de personas que querían que les compráramos sus propiedades. Ahí nos dimos cuenta de que no sabíamos nada de este negocio”.

Luego de una serie de cambios regulatorios y tributarios, en 1995 la sociedad anónima fue transformada en fondo de inversión, surgiendo Independencia Administradora General de Fondos S. A. Se incorporaron al directorio Cecilia Schultz, Luis Felipe Eyzaguirre, Juan Ariztía y Felipe Larraín, quienes han sido fundamentales para reforzar a Independencia y posicionarla como líder en la industria. “Yo sigo considerándome bastante ignorante en temas inmobiliarios, ya que este negocio está lleno de submercados, de fórmulas contractuales que surgen de nuevas disposiciones financieras, tributarias, etc., cambiando el

modelo de mayor conveniencia para inversores y clientes. Uno nunca termina de aprender”.

En el 2000, Independencia tomó la administración de un fondo de desarrollo inmobiliario que había sido organizado por una administradora de un banco, iniciando con esto la incursión en el área de desarrollo y comercialización de propiedades residenciales. Lo anterior, ayudó a la estrategia de desarrollar propiedades para la renta, lo que no se había hecho hasta ese instante.

salida al exterior

Hasta 1998, Independencia solo podía invertir en Chile, pero luego de siete años de análisis, Fernando Sánchez tomó la decisión que la única opción que realmente le aportaba valor al fondo, en términos de riesgo/retorno, era Estados Unidos. En sociedad con Claudio Zichy formaron Independencia Asset Management para abordar este mercado en el 2005.

“El mercado americano es muy amplio y especializado, por eso decidimos trabajar con socios locales, seleccionados por tipo de activo y por zona. Actualmente, tenemos 12 socios y 42 propiedades en 15 estados. En Chile solo estamos acompañados de socios gestores en Bodenor Flexcenter S.A., que hoy es la segunda empresa más grande del país en la industria del bodegaje”, sostiene.

En esa misma época, Independencia organiza fondos en distintos rubros como el Desarrollo Inmobiliario, Forestal y Educacional. En abril del 2011 se concreta la apertura del Fondo Rentas Inmobiliarias a la bolsa, posibilitando que personas naturales inviertan para ahorrar y obtener una renta. “Esto trajo varios cambios, entre otros, la política de dividendos a un 100% de los beneficios netos”.

FERNANDO SÁNCHEZ gerente comercial.

CRiStóbAl gEvERt, gerente finanzas.

NiCOlÁS SilvA,ejecutivo negocios inmobiliarios.

jUAN CRiStóbAl SÁNCHEZ, asset manager.

FRANCiSCA lópEZ, Fund manager fondo educacional.

nueVasgeneraCiones

igNACiO OSSANDóN, gerente Independencia Internacional.

ExEQUiEl pÉREZ, ejecutivo nuevos negocios.

NiCOlÁS pAROt, analista de negocios

igNACiO bARRERA, ejecutivo finanzas y estudios.

v i s i t e n u e s t r a n u e v a p á g i n a w e b : w w w . i n d e p e n d e n c i a - s a . c l

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01a 08 Independencia Area verde.4-5 4-5 03-07-2015 12:57:23

profesionalisMoDel MerCaDo

El récord de producción y el aumento de la vacancia visto en el último año en el mercado de oficinas es también una oportunidad de inversión en un sector que continúa siendo atractivo, afirma el director ejecutivo de CBRE, Nicolás Cox. “Chile es visto como un lugar interesante para invertir, donde hay seguridad jurídica, buenas rentabilidades y de Latinoamérica es, sin duda, el mejor sitio para encontrar financiamiento para operaciones inmobiliarias”, explica.

El ejecutivo destaca que “ahora es un buen momento para entrar al mercado chileno, ya que estamos en la parte baja del ciclo de rentas; hemos visto mucho interés de inversionistas extranjeros y estamos en proceso de cerrar algunas operaciones de tamaño significativo en el corto y mediano plazo”.

Esto se ve reforzado porque el mercado local todavía tiene espacio para crecer. “Chile es un mercado bastante profundo y esa profundidad se refleja en el interés de inversionistas extranjeros por comprar o invertir en Santiago, el que ha crecido en el último tiempo. Pero aún estamos lejos del nivel presente en mercados más desarrollados, como Inglaterra y Estados Unidos, por lo que vemos una oportunidad de crecimiento”, señala Cox.

nicoLás cox, director eJecutiVo de cBre:

La consultora, que tiene presencia en 64 países y en Chile administra del orden de 2.600.000 m²de oficinas clase A y B, asegura que el aumento de la vacancia es parte del ciclo natural del negocio.

“Es un buen momento para entrar al mercado chileno de renta inmobiliaria”

Agrega que el mercado de oficinas es cíclico y que actualmente se está viviendo una etapa de corrección, en que se está ajustando la oferta y la demanda, con un incremento de la vacancia. “Es parte de un ciclo natural, ya que desde el año 2005 y hasta el 2013 este fue un mercado desequilibrado a favor del propietario. Hoy esperamos que las tasas de vacancia sigan en un alza moderada por un período acotado de tiempo, para llegar a un promedio de equilibrio que estimamos en torno a un 10%. Esta situación está siendo aprovechada por los usuarios puesto que la mayor competencia en colocar espacios oficinas implica beneficios como mayores periodos de gracia o mejores condiciones de entrega”.

exPeriencia a nivel mundial

CBRE es una voz autorizada en el tema. Es la mayor consultora inmobiliaria en del mundo, con una facturación a nivel mundial de US$ 11.000 millones en 2014. Esta preponderancia también está presente en Chile, ya que en administración de oficinas clase A y B tienen del orden de 2.600.000 m², considerando que el total de m² en Santiago está en torno a los 4.000.000 m².

Con sede en Los Angeles,

Estados Unidos, esta multinacional está presente en 64 países, con 460 oficinas y 52 mil empleados, en los que ofrece todos los servicios que son complementarios al desarrollo inmobiliario. “Tenemos una plataforma a nivel internacional, conformada por una red de equipos y de servicios especializados, que nos permite

dar asesoría en la estructuración de los negocios más complicados”.

En América Latina, CBRE tiene operaciones en México, Panamá, Colombia, Perú, Brasil, Venezuela, Argentina y Chile, además a través de colaboradores presta servicios en Uruguay, Paraguay y otros países en Centroamérica.

En nuestro país, la compañía es especialmente fuerte en los servicios de Administración de Infraestructura (oficinas, sitios industriales y locales comerciales), Gerenciamiento de Proyectos, Transacciones (no solo la intermediación de compra o arriendo sino que la representación y la venta de activos que generan rentas), entre otros.

nicolás cox, director ejecutivo de CBRE.

A juicio de Cox, uno de los fondos de inversión que ayudó a la profesionalización del mercado inmobiliario en Chile fue Independencia S.A. “Somos partners porque entendemos este negocio de la misma manera. La aparición de fondos, como Independencia S.A., ha generado un mercado más profesional en el sentido de que hay inversionistas dispuestos a invertir en edificios de oficinas y no solo los adquieren los usuarios finales, que era el escenario que existía a principios de los 90”.

La relación entre ambas compañías data de varios años. Así, CBRE le provee servicios como corretaje, valoraciones, administración de edificios, entre otros. “Independencia S.A. fue uno de los primeros fondos de inversión inmobiliaria de Chile, tiene todas las herramientas para seguir creciendo en los activos administrados, y debiese irle bien en los ciclos de mercado que vienen”.

CBRE ofrece servicios en el mercado industrial, retail y oficinas A y B. “En Chile, somos la consultora número uno en tamaño, cantidad de profesionales, operaciones, productos y servicios que brindamos. A nivel local, tenemos competencia parcializada; es decir, no tenemos un solo competidor que trabaje en todas las líneas de negocios en que nosotros lo hacemos, y hemos hecho transacciones especialmente importantes”, especifica Nicolás Cox.

Entre otros negocios en que ha participado CBRE, destaca la intermediación del acuerdo con el fondo Deka para la venta de más del 50% del Edificio Titanium La Portada y de la Torre B del mismo desarrollo inmobiliario con GLL Real Estate Partners (GLL). También asesoró a esta administradora de fondos inmobiliarios en la adquisición del inmueble Territoria El Bosque y orientó la venta del portfolio de Union Investment por un valor cercano a los US$ 250 millones que representa una de las mayores transacciones de oficinas realizadas en nuestro país. “Todas las operaciones importantes de Capital Markets, es decir, servicios de asesoría en la compra, venta y financiamiento de inmuebles para inversión y renta inmobiliaria, las ha asesorado CBRE”.

“La experiencia y relación con Independencia S. A. ha sido desde un principio muy buena para ambas partes, pues hemos concretado distintos tipos de proyectos. Por ejemplo, nos apoyaron en la construcción de una sucursal estructurada de acuerdo a nuestras necesidades y han puesto locales a nuestra disposición en los momentos en que los hemos requerido. Destacamos la flexibilidad que han tenido para ajustarse a los tiempos que demora el banco en concretar algunos proyectos, manteniendo siempre niveles de precios competitivos en el mercado, lo que ha permitido a Santander proyectarse para el largo plazo en los inmuebles que arrienda a Independencia S. A.”

víCtOR MANUEl ARiAS HAMMERSlEySubgerente de Inmuebles, División Personas, Organización y Costos Santander, Chile.

CLIEnTES dE IndEPEndEnCIA oPInAn

“La relación de IBM con Independencia S. A. se remonta al principio de los 90, cuando comenzamos a conversar la posibilidad de apalancar nuestro negocio, haciendo “Sale & Lease Back” de nuestro edificio. Y hasta hoy, tenemos una excelente relación, que ha manejado con cuidado, pero con firmeza, el delicado equilibrio entre los intereses de sus aportantes y de sus arrendatarios. Independencia S. A. nos ha acompañado a través de los años, buscando invertir con nosotros y hacer crecer su patrimonio con negocios que nos beneficien mutuamente. Les deseamos un muy feliz aniversario, y que sigan creciendo y empujando el desarrollo de Chile”.

ROlANDO jAviER ROSSiRE/SO Manager IBM, Chile.

“Hace más de un año que tenemos a Independencia S. A. como arrendador, tiempo suficiente para reconocer que la experiencia ha sido excelente demostrando gran compromiso, preocupación y buena disposición. Esperamos que la relación comercial se mantenga en los mismos términos durante el tiempo que reste del contrato”.

víCtOR SOlARigerente de administración corpbanca.

“Independencia S. A. ha sido capaz de otorgarnos una eficiente solución a nuestros requerimientos inmobiliarios, al favorecer el proyectarnos como empresa en un nuevo polo de oficinas, permitiendo un fácil y ágil traslado desde nuestras anteriores oficinas de Av. El Bosque, que eran de su propiedad, a este edificio de última generación”.

RiCARDO AgUiRREbENgOAGerente Finanzas & Control Nestlé, Chile.


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pAblO jORDÁN F.arquitecto, Universidad católica de chile.

“El mercado inmobiliario se encuentra agotando sus stocks en oferta y reorientando a las nuevas condiciones tributarias. Esto, por un lado, impacta en un fuerte dinamismo en la producción de proyectos para obtención de permisos, una acelerada concreción de obras para entrega y en la apuesta sobre cómo impactará el nuevo régimen tributario. En particular, en el retroceso que pudiere experimentar el gradual proceso de mejoramiento de la calidad de la oferta, que había sido sostenida por el crecimiento económico, entre otros factores”.

lUiS igNACiO MONtAlvA H.dentista, mba en Universidad adolfo Ibáñez.

“En una situación de incertidumbre por los nuevos gravámenes de factores tributarios como la incorporación del IVA al mercado habitacional y otras, que se implementarán en el mediano plazo y en forma secuencial entre los años 2016, 17 y 18, se generan oportunidades temporales, mientras no entren en rigor las mencionadas medidas que, sin duda, afectarán el precio de muchos productos inmobiliarios. Con todo, creo que Independencia S.A. ha sido una empresa visionaria”.

jOSÉ MigUEl SAAvEDRA F.Ingeniero comercial, Universidad católica de chile.

“El mercado inmobiliario presenta tendencias contrapuestas. El sector viviendas se encuentra con muy baja disponibilidad de productos para entrega inmediata, que se produce entre otros factores por la reforma tributaria. Por otra parte, el mercado de oficinas presenta una importante presión de oferta, lo que sumado a una baja en la tasa de inversión y un aumento en la incertidumbre, hacen que las expectativas sean de acumular un stock relevante así como un aumento de la tasa de vacancia de oficinas”.

“La situación del mercado inmobiliario hoy hay que mirarla desde varios prismas para dar una opinión, ya que están ocurriendo diferentes situaciones al mismo tiempo. En general, vemos variados comportamientos, donde ya hay segmentos muy sensibles a la economía y otros no tanto. Un factor que sí es común para todos es el problema de la disposición de tierra para desarrollos de cualquier índole. Es evidente que los precios para realizar cualquier tipo de proyecto subirán ante la escasez de tierra, aunque el ritmo de las construcciones se vaya atenuando producto de una economía en deterioro. No se ve que la autoridad central, ministerio o las mismas municipalidades tengan planes de desarrollo; al contrario, vemos a todos con una actitud de defensa ante el desarrollo inmobiliario: lo visualizan como una amenaza a la calidad de vida de los habitantes y cada día se ponen más restricciones a los desarrollos, lo que obviamente encarece cualquiera futura iniciativa. El mercado está más complejo y hay que ser experto en encontrar oportunidades de buenos negocios”.

RODRigO FUENZAliDA C.Ingeniero comercial, Universidad de chile.

ANDRÉS OlivOS b. Ingeniero comercial, Universidad de chile.

“Desde la perspectiva de la renta comercial, Chile ha mostrado un desarrollo sostenido en los últimos años y, consecuentemente, la rentabilidad marginal de los nuevos proyectos muestran una tendencia a la baja, como ha estado ocurriendo en los demás sectores inmobiliarios. Lo anterior, constituye un desafío, que exige cada vez mayores niveles de especialización para lograr ventajas competitivas diferenciadoras. En mi criterio, veremos cada vez mejores diseños de los espacios comerciales”.


ConsejoinMoBiliario

Un buen track-record de rentabilidad que ha sido estable a lo largo de su

historia, que ya suma más de 20 años; una generosa política de dividendos, con un dividend yield alto que ha fluctuado entre el 5,5% al 6%; una extraordinaria y muy diversificada base de clientes y de activos, con contratos de largo plazo, todos en UF y con vencimientos bien distribuidos en el tiempo, son algunos de los atributos del Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias, los cuales lo ponen a cubierto de los distintos ciclos económicos.

“Otras particularidades son que tenemos buena presencia bursátil y liquidez de las cuotas. Por ello, es líder en la industria de fondos inmobiliarios y especializados en la renta comercial, de oficinas, placas comerciales y bodegas”, explica Juan Pablo Grez, gerente general de Independencia Administradora General de Fondos (AGF).

Al respecto, sostiene que los activos inmobiliarios son en general menos volátiles durante las crisis que los demás activos de inversión. “En Chile estos fondos han tenido un comportamiento más estable durante el periodo post crisis del año 2008, por lo que constituyen un tipo de activo que debe estar presente en cualquier cartera de inversión.”

Los fondos públicos de renta inmobiliaria poseen una capacidad de gestión y administración profesional especializada que apunta a la rentabilización de los activos vía una adecuada estructuración financiera y acceso a mejores condiciones de financiamiento. Adicionalmente, tienen presencia bursátil, ofrecen buena liquidez para la venta y la ganancia de capital está exenta de impuestos.

Capacidad profesional especializada en la administración, gestión de las

mercado nacionaL:

Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias destaca como

instrumento de inversión

Dentro de los aspectos más importantes que se deben tener en cuenta antes de invertir en un fondo de renta inmobiliaria, figuran la rentabilidad de la cuota, política de dividendos, el dividend yield y precio de entrada. “Todo lo anterior además de una adecuada diversificación de inversiones, arrendatarios y tamaño, que refleja el potencial que tiene el fondo para hacer nuevos negocios”, detalla Juan Pablo Grez.

En relación a lo anterior, resalta que es necesario también chequear los atributos de las cuotas como instrumentos de inversión, por lo que la presencia bursátil y liquidez son siempre importantes. “Los interesados en estos fondos tienen que acercarse a los corredores de bolsa, que es la forma de adquirir estas cuotas que están todas emitidas, colocadas y suscritas”.

algunasClaVes

Mejores niveles de diversificación por tipo de activos (oficinas, locales comerciales, centros de distribución), por ubicaciones, por cartera de arrendatarios y por distribución en el tiempo de vencimientos de los contratos, son algunas de las ventajas que posee este tipo de fondos.

carteras inmobiliarias, buenas redes de acceso a las empresas y a los potenciales clientes, y mejor liquidez ya que son vehículos que están listados en bolsa y como poseen beneficio tributario a la venta, son argumentos que refuerzan que los fondos de renta inmobiliaria son buenas oportunidades de inversión.

largo Plazo

Las cuotas de los fondos públicos de rentas inmobiliarias son instrumentos de inversión de largo plazo y, en ese sentido, muchos inversionistas han entendido que no son para hacer “pasadas”, sino que son activos muy estables en el tiempo. “Los inversionistas en el último tiempo se han visto influenciados por distintos anuncios de posibles burbujas inmobiliarias y han salido a vender cuando no era buen momento”, especifica Grez.

Explica que entre los motivos por lo que los fondos de rentas inmobiliarias son menos conocidos que otros instrumentos de inversión, es porque se han orientado a inversionistas institucionales y aún no existe la convicción en el mercado de permanecer en el largo plazo, además muchas personas no tienen una capacidad de análisis propia y se dejan influenciar por señales alarmantes y no hacen un análisis independiente, “por lo que salen a vender antes de tiempo”.

Y agrega: “Lograr estas diversificaciones mediante inversión directa es bastante más difícil cuando el monto de inversión es acotado. La alta diversificación permite tener adecuados resguardos frente a los ciclos económicos”.

Profesionalismo

El gerente general de Independencia AGF asegura que

las mejores oportunidades de inversión”.

Cabe destacar que hay varios fondos que han ido creciendo en el tiempo y también existe competencia en cuanto a los activos que están disponibles para que inviertan.

“Hoy, los activos de renta son muy apetecidos por los distintos inversionistas institucionales, family office, etc., ya que son defensivos para periodos económicos poco favorables. Además están anclados en el valor de la tierra y si se colocan permiten generar una renta en el tiempo, cubierta de la inflación”.

la compañía posee un tamaño que le permite enfrentar buenas e importantes oportunidades de inversión, y cuenta también con niveles de deuda muy controlada y, por ende, puede acceder a condiciones de financiamiento muy ventajosas.

“Otro aspecto importante es que Independencia S.A. está conformada por un equipo directivo y profesional de excelencia; independencia en cuanto a conflictos de interés, con larga experiencia en inversiones inmobiliarias; dedicado full time a gestión de la cartera y a la búsqueda de

jUAN pAblO gREZgerente general Independencia agF

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Mónica Braun señala: “Hemos evaluado países como Colombia, España, Brasil y entraremos en la medida en que nos sintamos tranquilos en que los riesgos que se están asumiendo, ya sean políticos, cambiarios, institucionales, entre otros, justifiquen los niveles de rentabilidad esperada”.

Por el momento, asegura, siguen encontrando muy buenas oportunidades de inversión en Estados Unidos. “Creemos que el crecimiento puede ir de la mano de abrirnos hacia otros negocios dentro del mercado inmobiliario, como puede ser incursionar en temas más específicos como las rentas de edificios médicos o evaluar entrar en el desarrollo para la renta tipo built to suit”.

nuevasinversiones

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Hemos tenido la suerte como estudio de apoyar a Independencia desde sus inicios. Han sido 25 años muy intensos en trabajos y desafíos, pero también altamente gratificantes en cuanto a los logros obtenidos. Ver hoy lo que es Independencia es un gran orgullo para nosotros. Ello no solo por su enorme éxito, sino que por el relevante rol que han tenido los fondos de inversión, y entre ellos de manera destacada Independencia Rentas Inmobiliarias, en el desarrollo del mercado de valores de nuestro país, pieza clave en el crecimiento de nuestra economía y la consiguiente mejoría en la calidad de vida de los chilenos en las últimas cuatro décadas.

Partimos asesorando a una sociedad inmobiliaria de giro exclusivo que obtuvo la confianza de las Administradoras de Fondos de Pensiones para invertir en el negocio inmobiliario, situación que era toda una novedad como objeto de inversión en esa época. Luego, esta sociedad pasó a ser uno de los primeros fondos de inversión inmobiliarios constituidos en Chile, donde Independencia ha cumplido exitosamente el rol de administrador con los más altos estándares de independencia, profesionalismo y gobierno corporativo.

Con esos antecedentes, Independencia siguió creciendo con nuevos fondos y logró además dar un importante paso al abrir Independencia Rentas Inmobiliarias a nuevos y más inversionistas privados, dando el primer paso para la consolidación de los fondos inmobiliarios como alternativa accesible de inversión para inversionistas privados. Junto con expresar nuestra alegría por el éxito de un visionario emprendimiento que tuvo fe en el valor del trabajo esforzado y honesto, en un entorno de respeto y estímulo a la iniciativa privada, nos sentimos muy agradecidos de Independencia, de su socio fundador, Fernando Sánchez Chaigneau, y de todo el gran equipo humano al habernos hecho partícipes de todos estos desafíos y logros, como abogados, consejeros y amigos.

dE TRABAjo y dESAFíoS25años

1.fernando Barros tocornal,asesor legal de Independenciay socio de Barros & Errázuriz.

2.luis alBerto letelier herrera,socio de Barros & Errázuriz.

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En los últimos seis años, la operación de Independencia Asset Management, subsidiaria de Independencia en Estados Unidos, ha ido cobrando cada vez más relevancia. Actualmente, desde las ciudades de Miami y Boston, maneja US$ 1.500 millones de activos entre oficinas, centros industriales y retail, con un portafolio formado por alrededor de 42 propiedades distribuidas en 15 estados de esa nación.

“El crecimiento en el monto de activos bajo administración ha sido enorme, pero también hemos dedicado grandes esfuerzos en buscar la mejor ejecución de los planes de negocio de nuestros activos, y esto implica que hemos realizado varios refinanciamientos de propiedades y rotado, mediante ventas sumamente exitosas, parte de nuestra cartera”, detalla Mónica Braun, directora ejecutiva de Independencia Internacional.

A cargo del socio gestor Claudio Zichy, quien posee la mitad de Independencia Asset Management, la operación de Independencia en Estados Unidos comenzó en el año 2005, y hoy administra un portfolio de activos inmobiliarios compuestos por más de 750.000 m², mayoritariamente edificios de oficinas para renta, en estados como Massachusetts, Denver, Colorado, Florida, Chicago, Houston, entre otros.

Actualmente, los principales aportantes son el Fondo Rentas Inmobiliarias y un grupo de inversionistas calificados tanto chilenos como extranjeros, mientras que dentro de los principales clientes figuran empresas como Bank of America, Wells Fargo, KL Gates, en oficinas, y cadenas como Capital Grill, Macy´s, en retail, entre otras.

“También en ese país hemos crecido de manera importante en nuestra organización. Hoy contamos con un equipo de profesionales que combina por una parte una vasta experiencia en el negocio inmobiliario, y por otra es un equipo joven que proviene de distintas culturas, lo que le da una flexibilidad y creatividad para poder adaptarnos a las oportunidades y circunstancias que el negocio y nuestros inversionistas necesitan”.

La compañía tiene además una

independencia asset management:

Inversiones de Independencia enEstados Unidos registran altas rentabilidades

El argentino Claudio Zichy es socio de Independencia Internacional. Ingeniero industrial de la Universidad Católica Argentina, trabajó y vivió en Alemania, participando en varios directorios en Alemania, Austria, Inglaterra, Australia, Canadá y Uruguay.

Además, ha sido responsable de poner en funcionamiento la operación de Estados Unidos y Uruguay, adquiriendo propiedades por más de 800.000 m² y sobre $1.500 millones en el país del norte.

Actualmente, Zichy es responsable de la operación de Independencia Asset Management en Estados Unidos e Independencia Capital Partners en Uruguay.

claudio zichysocio gestor

La compañía cuenta con un portafolio formado por alrededor de 42 propiedades distribuidas en 15 estados de esa nación, compuestos por más de 750.000 m², mayoritariamente edificios de oficinas para renta.

operación en Uruguay, donde administra un Fondo Inmobiliario de Renta, de US$ 60 millones, desarrollado para las Administradoras de Fondos de Ahorro Previsional locales (AFAPs), a través de Independencia Capital Partners.

modelo de negocio

Como una manera de diversificar el portfolio del Fondo Rentas Inmobiliarias, Independencia comenzó a evaluar mercados inmobiliarios externos en el año 1998. Luego de algún tiempo de análisis de países vecinos, como Argentina y Perú, decidió que el mercado inmobiliario americano era el más atractivo. “Ello por su profundidad, liquidez,

transparencia y solidez del sistema legal, lo que finalmente se traduce en una mejor relación riesgo/retorno”, explica Mónica Braun.

Y es que teniendo en cuenta que el negocio inmobiliario requiere de la experiencia y visión local del mercado, Independencia Asset Management tiene implementado un modelo de negocio basado en relaciones con socios gestores locales, quienes participan como administradores e inversionistas en todos los proyectos de Independencia en Estados Unidos.

“Esta red de socios son los que nos proveen del flujo de negocios, hacen la administración de los edificios, contratan los arriendos y nosotros, como socios mayoritarios, tomamos las principales decisiones de la gestión del activo y hacemos un exhaustivo control de la gestión operacional de las inversiones”.

Hoy, Independencia Asset Management cuenta con una red de 12 socios gestores locales, los cuales son elegidos cuidadosamente, privilegiando aquellos que tengan track record en la administración de fondos institucionales y una especialización geográfica y por tipo de activo.

recuPeración

La directora ejecutiva de Independencia Internacional sostiene que en los últimos años el mercado inmobiliario norteamericano se ha ido recuperando de la crisis financiera del año 2008. “En todos nuestros activos ha habido una apreciación del valor bastante relevante, adicional al flujo de rentas que entregan los edificios”.

Y agrega: “Hacia adelante creemos que la rentabilidad va a venir más por el lado de las rentas, debido a que en la mayoría de los mercados vemos disminuciones de los niveles de vacancia y prácticamente nada de nueva construcción, ya que aún el costo de reposición es mayor al precio en que se transan los activos”.

Esto, a su juicio, necesariamente va a presionar al alza las rentas para que se empiece a justificar la reactivación de la construcción de edificios de oficinas. “Estados Unidos es un mundo, cada ciudad secundaria o terciaria tiene un tamaño de mercado de oficinas enorme; creemos que las oportunidades van a ser más de nicho y, para esto, nuestra red de socios locales es clave para detectarlas a tiempo”.

Cabe destacar que en esta área en Estados Unidos trabajan ocho profesionales, mientras que en Chile, seis.

mónica Braun, directora ejecutiva de Independencia Internacional.

el equiPo de Profesionales en estados unidos está integrado por Felipe Figueroa, María Laura Dambolena, Mónica Weinhold, Juan Cristóbal Sánchez, Claudio Zichy, Ignacio Murman y María Isabel Calvo.

el equiPo de Profesionales en

uruguay está integrado por cuatro profesionales.


editor: Pedro álvarez suBeditor: Arturo Catalán redactora: Angélica Bañados director de arte: Rodrigo Salinas fotógrafo: Patricio Baezacoordinador comercial: Mauricio Araya PuBlicidad: Rubén Codoceo telÉfono: (2) 2330 1221 rePresentante legal: Alejandro Arancibia dirección: Santa María 5542 - Santiago de Chile

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centro de oFicinas en Las condes:

Con una arquitectura vanguardista y ecológica, además de un equipamiento con tecnología de punta, se suma un tercer edificio a la oferta de oficinas y servicios que Independencia posee en este emergente centro de negocios.

Ubicado en un punto estratégico de la comuna de Las Condes, en el sector de

San Damián, considerado un nuevo polo de oficinas del sector oriente de la capital, se alza el conjunto de edificios Plaza San Damián, un proyecto de Independencia, cuya tercera torre está en pleno proceso de recepción municipal para comenzar su operación comercial dentro del año.

La tercera torre de Plaza San Damián, emplazada en Av. Las Condes 11.285, es un edificio de 10 pisos que contempla nueve niveles de oficinas en planta libre desde 200 m² hasta 700 m² y locales comerciales en primer piso y zócalo.

“Es una construcción sustentable de alta eficiencia energética y excelente emplazamiento y conectividad”, destaca Víctor Guevara, gerente general de Inmobiliaria Descubrimiento S.A., sociedad mediante la cual el Fondo Independencia invierte en este tipo de proyectos.

José Miguel Echenique, gerente general de Rentas Inmobiliarias S.A., sociedad mediante la cual el Fondo Independencia invierte en negocios de retail, resalta que esta torre tiene conexión con las más rápidas y modernas autopistas, como Costanera Norte, Costanera Sur y Av. Kennedy, lo que permite

parquesan DaMián

Características similares a Plaza San Damián tendrá el nuevo conjunto de edificios de oficinas que Independencia está desarrollando también en la comuna de Las Condes. Se trata de Parque San Damián, ubicado a la altura de Av. Las Condes 11.750, frente al Estadio de la Corfo, que en estos momentos está en plena construcción de dos torres, estimándose que dentro de un año y medio culminarán sus obras.

un desplazamiento rápido y seguro desde y hacia cualquier punto de Santiago. “Independencia fue uno de los primeros en invertir en este tipo de desarrollos en la zona”.

El conjunto de edificios, que posee además dos torres ya construidas y entregadas, se comenzó a gestar hace ocho años cuando un cliente de Independencia, la multinacional Nestlé, requirió nuevas instalaciones. “Plaza San Damián fue una muy buena solución, ya que contaba con excelente ubicación, precios competitivos y tecnología de punta”, precisa Guevara.

En esta torre, las oficinas se habilitarán de acuerdo a los requerimientos de cada arrendatario, además del zócalo comercial que posee 2.000 m². “Se ha generado bastante interés, y ya tenemos negociaciones avanzadas con un arrendatario”, señalan los ejecutivos.

Plaza San Damián pertenece a la nueva categoría de edificios sustentables, ya que tiene entre otras características tecnología de punta con el fin de maximizar la eficiencia en el uso de la energía y disminuir la contaminación del medio ambiente. Además, la Torre Sur posee Certificación LEED Gold ya entregada y cuenta con varios pisos que poseen una terraza.

“Esta certificación representa que cumple estándares internacionales en cuanto a que posee alta eficiencia energética, menores costos operacionales, materiales no reciclados, entre otros, requisitos altamente demandados especialmente por las transnacionales, aunque las compañías chilenas están comenzando a dar importancia a estas características”, explica

Guevara.A su juicio, el balance que hace

la compañía es bastante positivo. Sin embargo, reconoce que el mercado de oficinas enfrenta una baja demanda, gatillada

por el aumento de la oferta y la desaceleración de la economía, lo que ha provocado que muchas empresas reduzcan sus gastos e inversiones, o simplemente se tomen más tiempo para tomar

alguna decisión.

área comercial

”Este polo de oficinas mejorará los niveles de servicios que hay en el sector”, explica Echenique, quien indica que en el zócalo comercial de 2.000 m² de la tercera torre, se podrán instalar gimnasios, casinos, restaurantes, isapres, compañías de seguros, entre otros.

Esta estrategia obedece a que el Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias está impulsando los desarrollos comerciales. Un ejemplo de ello es que está en proceso de adquisición de un strip center en Concepción, una placa comercial en Valdivia y otra placa en Santiago. Además, hace poco más de un año se adjudicó una licitación de 31 sucursales de CorpBanca a lo largo de Chile.

Uno de los objetivos de


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Tercera torre de Plaza San damián iniciará operación comercial

Bodenor FLexcenter s.a.:

Independencia se consolida en rubro del bodegaje industrialCondominios, proyectos a la medida y parques logísticos son las principales categorías de los proyectos que mantiene la compañía en sociedad con otros inversionistas. Hoy, su principal desarrollo es el Parque Logístico de EnEA.

Hace 18 años, Independencia S.A. ingresó al rubro del bodegaje y centros de distribución, cuando se asoció con las familias Briceño, Fantoni y Picó. Hoy, a través de Bodenor Flexcenter S.A., está desarrollando la segunda etapa del Parque Logístico de ENEA, ubicado en el loteo industrial ENEA, considerado como el proyecto más relevante en m² construidos.

Esta sociedad, en la que Independencia S.A. posee el 40% de la propiedad, es la segunda empresa más grande de Chile en la industria de centros de distribución, teniendo actualmente centros logísticos arrendados a grandes empresas como Unilever, Kimberly Clarke, Sal Punta Lobos, DHL, en las comunas de Colina, Lampa y Pudahuel, además de Concepción y Puerto Montt.

Enrique Ovalle, director de Independencia S.A., explica que estos desarrollos contemplan bodegas de clase mundial, emplazadas en un lugar que cuenta con todas las ventajas de una buena conectividad, ya sea con puertos, carreteras y aeropuertos, además de seguridad y servicios anexos. Otras características son la altura y calidad de los espacios que permiten un desplazamiento interior sin problemas.

“Bodenor Flexcenter S.A. está en todas las etapas del desarrollo de estos proyectos, desde la búsqueda del terreno, el desarrollo, la construcción y el arriendo a los clientes. Tenemos además centros de bodegaje para grandes empresas y también para medianas y pequeñas, con un formato de oficina/bodega”.

En la actualidad, posee una serie de proyectos tanto en Santiago como regiones. En la capital, destacan BFC Lo Boza 107, BFC Lo Boza 120 y BFC Lo Boza 441, en Pudahuel; PL y Built to Suit o proyectos a la medida (DITEC, Finning, SPL, KCC, Unilever y DHL, entre otros). Mientras que en

regiones resaltan los proyectos BFC Biobío, en Concepción, y BFC Puerto Montt, ubicado en la misma ciudad que lleva su nombre.

modelo de negocio

Bodenor Flexcenter S.A.

trabaja con distintos modelos de negocio que se adecuan a lo que requiere el cliente en cuanto a capacidad, ubicación, conectividad y otras características, y también servicios. “Al igual como sucedió con el mercado de oficinas, el outsourcing inmobiliario en bodegaje es altamente requerido

jOSÉ MigUEl ECHENiQUE, gerente general de rentas Inmobiliarias s.a.

víCtOR gUEvARA, gerente general de Inmobiliaria descubrimiento s.a.

ENRiQUE OvAllE, director de Independencia s.a.

Independencia es seguir creciendo en el área comercial o retail, pero sin descuidar el área de oficinas, manteniendo una diversificación óptima entre los tipos de activos.

por las empresas, en especial las multinacionales”, detalla Ovalle.

Uno de los modelos son los Built To Suit (BTS) que corresponden a centros de distribución del tipo llave en mano o proyectos a la medida, que normalmente grandes clientes encargan a la compañía en

base a contratos de largo plazo. Actualmente, estos proyectos se concentran en el sector de Panamericana Norte (Loteos Valle Grande, Libertadores y frente a Panamericana Norte). Algunos de los clientes que han preferido esta modalidad son DHL, KCC, Unilever, Cerámicas Cordillera, US Cotton, Ditec, SPL y Finning.

Por otro lado, están los Condominios Flex, una modalidad bajo el alero de condominios de superficies menores, bodegas y centros de distribución orientados a satisfacer las necesidades de pequeñas y medianas empresas que van desde los 500 m² hasta los 2.000 m² en condominios centralizados (Av. Lo Boza 107, comuna de Pudahuel).

La tercera y última categoría es la de Parques Logísticos que se concentra en distintas locaciones, con condominios de superficies mayores (desde 2.500 m² a 40.000 m²) orientadas a medianas y grandes empresas. Las locaciones de este formato son tres: Lo Boza 120, Lo Boza 441 y Avenida El Parque (ENEA,) todos en la comuna de Pudahuel.

mercado

El potencial de crecimiento del mercado de bodegaje en nuestro país fue la principal razón que motivó a Independencia a incursionar en este negocio y a aliarse con socios especializados. “Se ha dado una evolución interesante, ya que antes las empresas tenían sus propias bodegas, pero sin ningún estándar, considerando además que cuentan con distintos requerimientos de bodegajes durante el año”, sostiene el director.

Aunque reconoce que la desaceleración de la economía ha complicado al mercado inmobiliario, disminuyendo la demanda, en el caso específico de la compañía no ha sido así. “La economía es fundamental en el negocio inmobiliario, pero en el área de bodegaje hay

diferencias, ya que si bien se han desarrollado y construido muchas bodegas en el último tiempo, son pocas las que cuentan con las características de la oferta de Bodenor Flexcenter”.

Cuenta, además, que se ha producido una situación singular, ya que muchos clientes están dejando bodegas de mala calidad y solicitando los servicios de la compañía. “El gran efecto que tiene la desaceleración de la economía es que no hay crecimiento, pero en la medida que exista un proyecto de calidad, las compañías no dudan en elegir el mejor”.

parquelogísTiCo De enea

Hace tres años, Bodenor Flexcenter S.A. adquirió 64 hectáreas en el loteo industrial ENEA para desarrollar un parque logístico. Hoy, la primera etapa de 32 hectáreas está concluida y de la segunda, ya tiene en construcción cerca de 60 mil m². “Estamos ofreciendo desarrollos de Build to Suit o centros de bodegaje multiusuarios para varias empresas que son clientes nuestros que requieren crecer y nos están solicitando más metros”, detalla Enrique Ovalle.



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La compañía posee un equipo experimentado de profesionales con dedicación exclusiva que administran con independencia, transparencia y excelencia los activos por cuenta de los inversionistas que le confían esta gestión.

dIRECToRIo IndEPEndEnCIA AdMInISTRAdoRA GEnERAL dE FondoS S.A.

equiPo indePendencia chile, en sus oficinas ubicadas en Rosario Norte, comuna de Las Condes.

Fernando sánchez c.Presidente

enrique ovalle P.Director

cecilia shultz a. Directora

Juan ariztía m. Director

claudio zichy Director

fernando sánchez c. Presidente

fernando Barros t.Director

mónica salinas z. Directora

PaBlo undurraga y. Director

fernando Barros t. Asesor Legal

feliPe larraín B.Asesor EconómicoInternacional

dIRECToRIo IndEPEndEnCIA InTERnACIonAL S.A.

EqUIPo IndEPEndEnCIACHILE

01a 08 Independencia Area verde.10 10 03-07-2015 12:57:41

“rentabIlIdad InmobIlIarIa al alcance de todos” · de activos inmobiliarios (en Chile, Estados...

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