Ministerio deVivienda yUrbanismo

DEPARTAMENTO JURÍDICOSecretaría Regional Ministerial Vivienda y UrbanismoRegión de Antofagasta

Resuelve Reclamación art.12 LGUCpresentado por Eduardo Leiva Richards,en representación de InmobiliariaAraucaria Limitada.

RESOLUCIÓN EXENT/EWa " " ¿ 6 4 /

ANTOFAGASTA 22 MAY ?OU

V I S T O S :

La Ley General de Urbanismo y Construcciones, en especial susartículos 12 y 118; la Ordenanza General de Urbanismo yConstrucciones; el Plan Regulador Comunal de Antofagasta de fecha17 de Julio de 2002; Reclamación de Inmobiliaria AraucariaLimitada, de fecha 24 de Abril de 2014; Acta de ObservacionesN°735, de fecha 21 de abril de 2014 evacuado por Director deObras de I. Municipalidad de Antofagasta; el Informe Técnicoevacuado por el Departamento Desarrollo Urbano medianteMemorándum N°23/2014 de fecha 13 de Mayo de 2014; lasfacultades que me confiere el Decreto Supremo N°397 (V y U) de1976, Reglamento Orgánico de las Secretarías Ministeriales deVivienda y Urbanismo; la Resolución N°1600, de 2008 de laContraloría General de la República que fija normas sobre exencióndel trámite de toma de razón; y mi calidad de Secretario Ministerialde Vivienda y Urbanismo de la Región de Antofagasta subrogante,conferida mediante Decreto (V y U) N° 1132, de 2012.

C O N S I D E R A N D O :

1. El reclamo presentado por don Eduardo Leiva Richards, enrepresentación de Inmobiliaria Araucaria Limitada, con fecha 24 deabril de 2014 en contra de Acta de Observaciones N°735, de fecha21 de abril de 2014, emitida por el Director de Obras de la I.Municipalidad de Antofagasta, en virtud de la cual se rechazaexpediente correspondiente a solicitud de permiso de edificación deobra nueva de Edificio Arauco Habitacional y Comercial, inmuebleubicado en Avenida Carlos Oviedo Cavada N° 4473 de propiedad deInmobiliaria Araucaria Limitada.

2. Que con fecha 02 de abril de 2014 hacen ingreso ante la Direcciónde Obras Municipales, expediente de solicitud de permiso de

edificación de obra nueva de Edificio Arauco Habitacional yComercial, inmueble ubicado en Avenida Carlos Oviedo Cavada N°4473, número de rol 1349-34, de propiedad de InmobiliariaAraucaria Limitada.

3. Que dicho expediente fue rechazado con fecha 21 de abril de 2014,mediante Acta de Observaciones IM° 735, por la prescindencia en laaplicación del artículo 54 de la Ordenanza del Plan ReguladorComunal, en adelante OPRCV.

4. Que en la reclamación, se expone la grave situación que les aquejacomo Inmobiliaria y Constructora debido a la no aprobación delproyecto Edificio Arauco, proyecto de 7 pisos, al cual se le denegó elpermiso de edificación por parte de la Dirección de ObrasMunicipales de Antofagasta, tomando en consideraciónpronunciamiento emitido por esta Secretaría Regional Ministerial deVivienda y Urbanismo; en cuanto a la no aplicación del artículo 54de la OPRCV, en relación al frente predial mayor a frente predialmínimo.

5. Que por otra parte se argumenta en la reclamación, que el terrenofue adquirido y fusionado en consideración a lo establecido por elCertificado de Informaciones Previas N° 632/2013 de fecha 22 deabril de 2013 y la aprobación de fusión contenida en la ResoluciónN° 001/ 2014 de fecha 09 de enero de 2014, con el objeto decumplir con lo establecido por el artículo 54 de la OPRCV.

6. Que el artículo 1.4.13 de la OGUC prescribe; "En el caso dedenegación presuntiva de un permiso, el Secretario RegionalMinisterial de Vivienda y Urbanismo resolverá conforme a losantecedentes que le havan sido presentados dentro de los plazosque se establecen en el artículo 118 de ¡a Lev General de Urbanismov Construcciones. Ante la falta de antecedentes entregados por elDirector de Obras Municipales, el citado Secretario Regionalresolverá con el solo mérito de los antecedentes proporcionados porel reclamante, ordenando, si fuera procedente, el otorgamientoinmediato del permiso requerido", (subrayado nuestro)

7. Que se adjuntan a la presentación los siguientes antecedentes,entre otros:-Acta de Observaciones N° 735 de fecha 21 de abril de 2014-Autorización de obras preliminares y/o demolición N° 001, defecha 02 de enero de 2014.

-Resolución de aprobación de anteproyecto de edificación N° 001,de fecha 06 de enero de 2014.

-Certificado de Informaciones Previas N° 632/2013 de fecha 22 deabril de 2013.

-Comprobante de pago de fecha 08 de abril de 2013, mediante elcual se cancela el Certificado SDE Informes Previos rol 1349-34.

-Resolución de Aprobación de subdivisión o fusión N° 001/2014 defecha 09 de enero de 2014.

-Solicitud de Permiso de Edificación N° 336 de fecha 02 de abril de2014.

8. Que una vez analizados los antecedentes proporcionados por elreclamante, se puede constatar que el proyecto en comento, cuentacon Resolución de anteproyecto de edificación aprobado medianteN°001, de fecha 06 de enero de 2014, el cual se encontrabavigente al ingreso de la solicitud de permiso de edificación confecha 02 de abril de 2014, conforme a lo dispuesto en el numeral 2°del artículo 1.4.11 de la OGUC.Que la norma citada, es clara al señalar que "E/ anteproyectoaprobado, para los efectos de la obtención del permisocorrespondiente, mantendrá su vigencia respecto de todas lascondiciones urbanísticas del Instrumento de PlanificaciónTerritorial respectivo y de las normas de la OrdenanzaGeneral de Urbanismo y Construcciones consideradas enaquél y con las que se hubiere aprobado." Luego el mismoartículo precisa que: "...Se entenderá que un proyecto se ajustaíntegramente al anteproyecto aprobado previamente por el Directorde Obras Municipales, cuando éste estuviere vigente y dichoproyecto mantiene los elementos sustantivos delanteproyecto de arquitectura, pudiendo presentar variacionesformales propias de su desarrollo.Para los efectos de este artículo se entenderá por elementossustantivos de un anteproyecto de edificación, el o los destinoscontemplados y su volumetría general. La constructibilidadaprobada en el anteproyecto podrá aumentarse sólo hasta un 20%y siempre que ello esté permitido en las disposiciones vigentes delInstrumento de Planificación Territorial respectivo al momento deingresar la solicitud de permiso../'

9. Que en virtud de lo prescrito en la norma referida, y tal como seseñaló en el numeral anterior, la solicitud de permiso deedificación fue ingresada encontrándose vigente el anteproyecto,en concordancia además con lo dispuesto en la Circular DDU112de fecha 25/09/2002.En cuanto a si el proyecto presentado para efectos de permiso,mantiene los elementos sustantivos de aquel vinculado con elanteproyecto, no hay ningún antecedente planimétrico a la vistaque permita vislumbrar algún cambio relevante, por lo cual para

poder concluir con certezas que el edificio asociado con laResolución de Aprobación de Anteproyecto N° 001/2014 se ajustaal edificio presentado en la solicitud de permiso, se deberá contarcon ambos expedientes a la vista, cotejando la planimetríadebidamente autorizada en el caso del anteproyecto, y firmada enel caso de la presentada en la solicitud de permiso, informacióncon la cual esta SERENÍ no cuenta.

10. Que en relación a la aplicación de la norma contenida en el artículo54 de la Ordenanza del PRCA, en específico el cuadro relativo a"predios que tengan un frente predial mayor al frente predialmínimo", debemos señalar que el pronunciamiento de estaSecretaría Ministerial, esgrimido por el Director de ObrasMunicipales de Antofagasta, para avalar el rechazo a la solicitud depermiso de obra nueva en comento, responde a la conclusión de unproceso de revisión que nace de una denuncia efectuada por laDirectiva de la Junta de vecinos Augusto D'Halmar, sector Gran Vía,relativo a un permiso de edificación, detectando vulneración denormas urbanísticas, razón por la cual y conforme a lo dispuesto enel artículo 15 de la LGUC, cumplimos con informar la infracción contodos los antecedentes del caso a la Contraloría Regional, medianteoficio ORD. N° 467 de fecha 02 de mayo de 2014.

11. Que el principal aspecto transgredido, se refiere precisamente al"frente predial mínimo", toda vez que dicho concepto, fue eliminadoen virtud de diversas modificaciones efectuadas a la OGUC, lascuales fueron plasmadas en los siguientes cuerpos normativos; elDS N°75 (V y U), de 2001; el DS 259 (V y U), de 2003 y DS N° 183(V y U), de 2004. No obstante ello, la ordenanza local del PRCA,establece para las zonas Cía, Clb, C2 y C3, una aplicación deaumentos en diversas normas urbanísticas condicionadas alconcepto de "frente predial mayor al frente predial mínimo"; enseguida, este Servicio concluye que no es factible condicionarbeneficios a normas urbanísticas, en relación a un conceptoinexistente en la legislación urbanística vigente, como es el caso del"frente predial mínimo", lo cual quedo expresado en el Decreto 183de 2004 del MINVU que modificó la OGUC, sin perjuicio de señalarlo indicado por la Contraloría General en el dictamen N° 13,433, de2002, en el sentido que frente a la existencia de dos cuerposnormativos que establecen requisitos distintos para una mismasituación, es menester recurrir a las reglas de hermenéutica,correspondiendo en la especie aplicar aquella según la cual lanorma superior tiene prevalencia por sobre la inferior, de maneratal que la Ordenanza General, por estar contenida en un decretosupremo dictado por el Presidente de la República en ejercicio de lapotestad reglamentaria constitucional, tiene preeminencia en su

aplicación por sobre la Ordenanza Local de un Plan ReguladorComunal" (subrayado nuestro)

12. Que la División de Desarrollo Urbano, mediante Circular N°144, defecha 15 de Abril de 2005, impartió instrucciones respecto de laaplicación de las normas urbanísticas del Plan Regulador Comunal,en relación al frente predial y la superficie predial mínima, según lodispuesto respectivamente en los artículos 2.1.10 y 2.1.20, de laOGUC; al respecto se concluye respecto del frente predial mínimo,que dicho concepto se encuentra tácitamente derogado, indicando"Para tal efecto, tanto la definición de "Normas Urbanísticas"presente en el artículo 1.1.2 de la OGUC, como lo establecido por elnumeral 5. Del artículo 1.4.4. relativo a las normas urbanísticasfijadas por la Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal, noestablecen como norma urbanística el concepto de "Frente PredialMínimo", en consecuencia, dicho concepto se encuentra tácitamentederogado por la supremacía de las disposiciones de la Ley Generalde Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza General, deconformidad a lo estipulado en el inciso segundo del artículo 2.1.1de la O.G.U.C. en los Planes Reguladores Comunales vigentes"

13. Por consiguiente esta SEREMI resolvió que la Dirección de Obras dela Municipalidad de Antofagasta debe prescindir de la aplicación dela norma contenida en el artículo 54 de la ordenanza local del PRC,en lo que respecta a la utilización de normas urbanísticascondicionadas a "predios que tengan un frente predial mayor alfrente predial mínimo", y que están contenidas en el segundocuadro de dicho artículo.

14. Que no obstante, existir un pronunciamiento de esta SecretariaMinisterial en este sentido, el Director de Obras no puededesconocer la existencia de un anteproyecto aprobado dandoaplicación a dicha norma, situación que no obstante ser errada, nodebe afectar al tercero que de buena fe confía en la aplicabilidad ycerteza otorgada a través de la resolución que aprueba su solicitudde anteproyecto, teniendo presente que la buena fe, como sustentobásico de las relaciones jurídicas constituye la aplicación directa delos principios generales del derecho, de tal manera que no serequiere de una consagración legal expresa para que se puedarecurrir a él en la forma de proceder en situaciones como laexpuesta en la reclamación.El hecho de contar con un anteproyecto aprobado y vigente almomento del ingreso de la solicitud de permiso de edificación,genera en el titular un derecho adquirido, el cual ha ingresado ensu patrimonio, en consecuencia, y no obstante existir una erróneaaplicación de la norma, el Director de Obras debe considerar ese

hecho, no resultando procedente rechazar en razón de la¡naplicabilidad de! "frente predial mínimo", contenido en el artículo54 de la Ordenanza del PRCA, toda vez que lo incorporó y aceptó enla resolución de solicitud de anteproyecto.

15. Que en cuanto a las normas urbanísticas asociadas al anteproyecto,analizadas en Informe Técnico evacuado por nuestro Departamentode Desarrollo Urbano, el cual indica que se utilizó las asociadas a lazona Clb del PRCA, segundo cuadro del artículo 54 de la ordenanzalocal, es decir, aquellas con beneficios debido a estar asociadas apredios que tengan un frente predial mayor al frente predial mínimode la zona, que en este caso seria 12 metros, detallando algunasnormas indicadas en la Resolución de aprobación de anteproyectode edificación N° 001 de fecha 06/01/2014, concluyendo respectode cada una lo siguiente:

-Coeficiente de Ocupación de Suelo: Esta norma corresponde a un"numero", y no a un porcentaje, como indica la ordenanza delPRC de Antofagasta, sin perjuicio de aquello y transformando elporcentaje a un coeficiente, se señala que para ambos cuadrosse refiere a 0,50; al respecto el proyecto contempla 0,30 lo cualse condice con la ordenanza local.

-Coeficiente de constructibilidad: Se distingue que esta norma esuna de las que obtiene el beneficio del frente predial, ya que sinesta aplicación el coeficiente permitido es 2 y con el beneficio seaumenta a 4,5, siendo este valor el utilizado en la Resolución deAnteproyecto en revisión y se proyectan 4,43.Ahora bien, cabe indicar que existe el beneficio de Fusión deacuerdo al artículo 63 de la LGUC, trámite que fue perfeccionadomediante Resolución de Aprobación de Fusión N° 001/2014 defecha 09/01/2014 de la DOM (tal como lo permite el inciso 3 delartículo 1.2.2 de la OGUC), lo cual si es aplicado sobre elcoeficiente 2 aumentaría a 2,6.

-Altura máxima en metros o pisos v sistema de agrupamiento: parala norma de "altura máxima", la ordenanza local del PRC en lacolumna correspondiente, indica un "guión", por lo cual debeconcluirse que el silencio en dicha regulación sólo puede suplirsecon la aplicación de las pertinentes normas de la LGUC y suOrdenanza.En cuanto al "Sistema de Agrupamiento" y vinculado con lanorma urbanística "rasante", la zona Clb, permite un sistema deagrupación Continuo y Pareado, sin definir el PRC para dichazona (sin beneficios), la altura máxima de la edificacióncontinua, y si se permitirá edificación aislada sobre la continua,

estableciendo para ello una altura máxima, lo cual queda siqueda establecido en la letra e) del artículo 54 para otras zonas;sin embargo y como se concluyó para la "altura máxima", elsilencio en dicha regulación en la ordenanza local del PRC, sólopuede suplirse con la aplicación de las pertinentes normas de laLGUC y su Ordenanza General; al respecto en este aspecto,cuando no hay altura máxima definida, se aplica la rasante deacuerdo al artículo 2.6.3 de la OGUC, la cual establece que "Lasnormas de distanciamiento y rasantes contenidas en el presenteartículo se aplicarán en forma simultánea y regirán para lasedificaciones aisladas, las partes aisladas de edificacionespareadas y las que se construyan en sectores en que elInstrumento de Planificación Territorial permita edificaciónaislada por sobre la altura máxima de la edificación continua...."No obstante, al no permitirse el sistema de agrupamientoaislado, y al no establecerse altura máxima para edificaciónaislada por sobre la altura máxima continua, se concluye quehay una inconsistencia en la normativa definida por la ordenanzalocal del PRC y la OGUC, ya que la definición de la altura máximadel volumen continuo o pareado a construir quedaríaindeterminado por no poder aplicarse la rasante, que solo esposible aplicarla en edificaciones aisladas, por consiguiente serequeriría una interpretación legal del plan en este aspecto,facultad legalmente conferida exclusivamente a las SEREMISMINVU, de conformidad a lo dispuesto en el inciso segundo delartículo 4 de la LGUC, la cual debe efectuarse en forma previa ala aplicación por parte de la Dirección de Obras Municipales,situación que no ocurrió.

-Las demás normas urbanísticas, relativas al adosamiento, rasante,antejardín y distanciamiento, están vinculadas a la aplicación dela OGUC, y de acuerdo a la Resolución de Anteproyecto001/2014 de la DOM, el proyecto estaría dando cumplimiento,sin embargo no se cuenta con ninguna planimetría que permitacorroborar dicha situación.

16. Que así las cosas, es dable concluir la existencia de derechosadquiridos por el reclamante, mediante la aprobación delanteproyecto, aprobado mediante Resolución N°72, de fecha 13 deFebrero de 2013, dictada por el Director de Obras de Antofagasta,en consecuencia deberá respetar las normas urbanísticas allícontenidas, máxime si el concepto derogado no ha sidodebidamente eliminado en el PRCA, a pesar de las modificacionesefectuadas al mismo, situación que otorgaría mayor certeza alparticular en cuanto a su inaplicabilidad.En este sentido, es necesario precisar además, la responsabilidaddel Director de Obras en orden a las normas vigentes y aplicablesa los asuntos sometidos a su competencia, expertiz necesaria y

requerida para el desempeño de sus funciones, recayendo en supersona la responsabilidad del otorgamiento de permisossustentados en normas derogadas, debiendo respetar los derechosadquiridos por el tercero que de buena fe deposita su confianzalegítima en el actuar de la administración, siéndole inoponible lasconsecuencias derivadas de la errada aplicación de la ley.

17. Que en virtud de los antecedentes tenidos a la vista, aun cuandola causal de rechazo por inaplicabilidad del artículo 54 de laordenanza del PRCA resulta improcedente, en razón de losderechos adquiridos por el reclamante, explicado latamente en lapresente resolución, existen otro tipo de incumplimientosnormativos, que hacen necesario su revisión por parte del Directorde Obras, los cuales han sido especificados en los considerandosdel presente acto

R E S U E L V O :

I. ACOGER PARCIALMENTE la reclamación presentada porInmobiliaria Araucaria Limitada, en virtud de los fundamentoslatamente expuestos en la presente resolución, sólo en cuanto a laimprocedencia de rechazar el expediente en razón de la¡naplicabilidad del art. 54 de la Ordenanza del PRCA, en razón delos derechos legítimamente adquiridos por el titular.

II. INSTRUYASE al Director de Obras en orden a acoger a tramitaciónel expediente teniendo presente las consideraciones expuestas en lapresente resolución

ANÓTESE, COMUNÍQUESE Y ARCHÍVESE

N GONZALO/GODOY\BARRIENTOS

quitectoSecretario Ministe/iál de Vivienda y Urbanismo

Región de \Antofagasta (s)

3.4.5.

Unidad Administrativa Seremi Minvu AntofagastaSr. Eduardo Leiva Richards, Representante LegalLimitada, Av. Oviedo Cavada N° 4473, AntofagastaSr. Director de Obras I. Municipalidad de AntofagastaArchivo DDU - MINVUArchivo Unidad Jurídica -MINVU

Inmobiliaria Araucana