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l Artículo 47 de la ConstituciónEspañola, establece que “todoslos españoles tienen derecho adisfrutar de una vivienda dignay adecuada” y que “los poderespúblicos promoverán las condi-ciones necesarias y establece-

rán las normas pertinentes para hacer efec-tivo este derecho”. Igualmente, distintasnormativas recogen, además, la obligaciónde conservación y administración de los in-muebles y edificaciones para garantizar elbuen estado de un bien tan preciado comoes la vivienda. Sin duda alguna, los poderes públicosconsideran que la vivienda es un tema prioritario en susdistintas políticas, y han elaborado diversas normativaspara promover, desarrollar y garantizar el acceso no so-lo a una vivienda digna, sino que ésta se administre yconserve óptimamente.

En esta línea, y con motivo de la transposición de laDirectiva 2006/123/CE, de 12 de diciembre de 2006, re-lativa a los servicios en el mercado interior, la ComisiónNacional de Competencia (CNC) realizó una revisión dela normativa reguladora de las profesiones tituladas y lasprofesiones colegiadas. El informe, del mes de septiem-bre de 2008, titulado “Informe sobre el sector de servi-cios profesionales y los colegios profesionales”, estable-cía la recomendación de que los colegios profesionalesdeberían de ser regulados en función de que pudiera serjustificada su necesidad en base al interés general per-seguido, siendo el objetivo último de este interés preser-var los derechos de consumidores y usuarios.

En base a ese Informe, posteriormente se aprobó laLey 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación dediversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libreacceso a las actividades de servicios y su ejercicio, don-de se recogía que el Gobierno tenía el plazo de un añopara promulgar la Ley de Servicios Profesionales, don-de se establecería qué profesiones tendrían reserva deactividad y colegiación obligatoria. Hasta este momen-to, solo se conoce un Informe sobre un supuesto Ante-proyecto de Ley de Servicios Profesionales, de 28 de fe-brero de 2011, sin que se haya presentado el Proyectode Ley para ser debatido y aprobado por el ParlamentoEspañol.

En ese Informe se recogen dos aspectos que consi-deramos deberían ser aplicados a los administradores defincas, ya que se establece que la obligación de colegia-ción solo se debería de mantener en los supuestos de:✤ Que sea necesario: por tratarse de una actividad

profesional que afecte directamente a la salud o se-guridad de las personas.

✤ La actividad se dirija mayoritariamente a particula-res, no a empresas, lo que justificaría una especialnecesidad de control para mitigar los problemas deinformación asimétrica.

✤ Sea proporcionado: la actividad pre-sente una especial complejidad, deforma que solo una organización espe-cializada y más cercana pueda ofrecerun control de la actividad más eficien-te por cercanía, economía o especiali-zación que el que pueda realizar direc-tamente la Administración. Los administradores de fincas somos

unos profesionales con unas característicasformativas específicas que resuelven pro-blemas muy complejos, y que podríamosquedar encuadrados dentro de los dos últi-

mos puntos recogidos anteriormente. Nos dirigimos,mayoritariamente a particulares, y es una profesión deespecial complejidad, que solo a través de sus ColegiosProfesionales y su Consejo General, ofrecen especializa-ción, cercanía y economía para resolver los asuntos queconciernen a la administración de un inmueble con lasmáximas garantías.

Los Colegios Territoriales y su Consejo General si-guen trabajando con el objetivo prioritario de que laprofesión consiga la reserva de actividad y se manten-ga la colegiación obligatoria, dado que es el único mo-do de poder garantizar que quienes administran un in-mueble posean la formación y capacitación adecuada,además de poder ejercer una labor de control sobre labuena praxis profesional, situación esta última que noestaría garantizada sin la colegiación obligatoria. Soloasí se protegerían los derechos de consumidores yusuarios en uno de sus bienes más preciados, la vivien-da.

Los días 3 y 4 de Junio próximo os espero en Sego-via, donde se celebrará el XIV Encuentro Nacional deJóvenes Administradores de Fincas. En un momento tanimportante para la profesión, donde la formación estásiendo uno de los pilares más valorados, no puedes de-jar de asistir a este importante evento, porque la profe-sión la formamos, mantenemos y desarrollamos entretodos. Y de cómo nos formemos dependerá, siempre,nuestro futuro y el reconocimiento social del profesionalAdministrador de Fincas.

También tenemos una cita en Santo Domingo de laCalzada, los días 6 y 7 de mayo próximo, para celebrarla XLI Renovación de la Ofrenda al Santo Patrón de losAdministradores de Fincas, que este año será presenta-da por el Colegio de Cantabria. Os animo a todos, tam-bién, a la asistencia a esta Ofrenda, que se realizará enun marco incomparable en el que poder disfrutar de lacompañía de profesionales de otros territorios, de lagastronomía calceatense, de su hermosa ciudad y susincomparables paisajes. Recibid un fuerte abrazo.

Miguel Á. Muñoz FloresPresidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro y Carlos

Domínguez García-Vidal.DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid.

Tfnos.: 91 575 73 69 y 91 576 92 17 Fax: 91 575 12 01. e-mail: [email protected]: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Pza. Marqués de Salamanca, 10 3º Izq. Telfs.: 91 575 73 69 - 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

Diseña e Imprime: Alfasur: C/ Cañada Real de la Mesta, s/n - 28320 Pinto (Madrid). - Tfno: 91 692 28 88. Fax: 91 692 44 65. e-mail: [email protected]ÓSITO LEGAL: B-30.317-1970. ISNN:02120/2730

ECarta del Presidente

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Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

18Noticias Colegiales

26Entrevista

JOAQUÍM MARTÍ MARTÍ, profesor colabo-rador de la Facultad de Derecho de laUniversidad de Barcelona.

30Propiedad HorizontalRendición de cuentas en las comuni-dades de propietarios.

40Arrendamientos UrbanosPara el ejercicio de la opción de com-pra, el arrendatario debe estar al co-rriente en todas sus obligaciones con-tractuales.

44Jurisprudenciay Consultas

48Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

52Nos interesa

58Que leer

SumarioAbril 2011

INFORME: REHABILITACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

¿Cabe en la actualidad la rehabilitación de los contratos de arrendamiento con sentencia firme de desahucio? Vicen-te Magro Servet, analiza esta cuestión, de máximo interés para el Administrador de Fincas, ya que en la actualidadse plantean algunos arrendatarios si es posible ejercitar, en materia de desahucio, y cuando se ha dictado ya la sen-tencia firme y antes del lanzamiento, la opción de continuar con la posesión del inmueble pagando la renta que de-be hasta ese momento. El autor responde a esta y otras cuestiones en el trabajo que ha elaborado para nuestra Re-vista Profesional.. Pág. 36

RENDICIÓN DE CUENTAS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Francisco Hipólito explica que la rendición de cuentas es la operación queestá obligada a realizar toda persona que tenga encomendada la adminis-tración de bienes ajenos. En base a ello, el Administrador de Fincas estáobligado, igualmente, y como órgano de la comunidad, a rendirlas, funda-mentalmente, las de carácter económico, ya que en este campo se desarro-llas sus funciones más específicas. PÁG. 30

XIV ENCUENTRO NACIONALDE JOVENES ADMINISTRA-

DORES DE FINCASSEGOVIA, 3 Y 4 DE JUNIO DE 2011

¡ OS ESPERAMOS!

Organizado por el Colegio Territorialde Segovia, y patrocinado por elConsejo General, te invitamos a par-ticipar en el XVI Encuentro Nacionalde Administradores de Fincas, quese celebrará en Segovia durante losdías 3 y 4 de Junio de 2011.

Asistir al Encuentro Nacional deAdministradores de Fincas es, paraJosé Antonio Fresnillo, “muy nece-sario, porque es bueno reunir, perió-dicamente, a los administradores defincas para hablar y debatir sobre laprofesión, la práctica diaria y nues-tros clientes, que son los propieta-rios y las comunidades. Y, además,por el momento coyuntural que es-tamos viviendo, es muy acertada lacelebración del Encuentro para quese hable de nuestra profesión”PÁG. 16

FOTO DE PORTADA: MIGUEL A. GARCÍA COLLADO

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NOTA: EL ARTÍCULO “Rendición decuentas en las comunidades de pro-pietarios”, de Fernando Hipólito Lan-cha, ha sido cedido por QUANTORGRUPO EDITORIAL.


CONSEJO GENERAL

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FUTURA LEY DE SERVICIOS PROFESIONALES

La desregularización profesional, contra consumidores y usuarios

DOLORES LAGAR TRIGO

Estas consideraciones establecen que en España existenalrededor de 192 profesiones reguladas, que concentra un30% del empleo universitario y que solo las profesiones co-legiadas suponen entorno al 8,8% del PIB. En base a estosdatos, el Gobierno aprobó, en primer lugar, la denominadaLey Ómnibus –Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modifi-cación de diversas Leyes para su adaptación a la Ley sobreel libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio-,y que prevee, en su Disposición Transitoria Cuarta, la elabo-ración de un Proyecto de Ley que determine las profesionespara cuyo ejercicio es obligatoria la colegiación.

PROFESIONES REGULADAS

Esta idea de normativa legal responde, por lo tanto, a loestablecido en la Disposición Transitoria Cuarta de la LeyÓmnibus, y en lo referido a las profesiones reguladas, es-to es, con reserva de actividad, solo podrán crearse, en elcaso de las reservas ligadas a un título académico concre-to (profesiones tituladas), por una Ley estatal cuando estéjustificado por motivos de interés general. Igualmente pa-rece que se establecerá que las profesiones con obliga-ción de colegiación “son un subconjunto de las anteriores,en las que además de un título se exige la colegiación obli-gatoria. Solo podrá establecerse por Ley estatal cuando

El Presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero anunció, en su comparecencia en elConsejo Europeo de Bruselas los días 24 y 25 de marzo de 2011, que la Ley de Servicios

Profesionales estaría aprobada en el primer trimestre de 2011. Sin embargo, hasta la fecha, lo último que se conoce son las consideraciones a un hipotético Anteproyecto de Ley de fecha

28 de febrero de 2011, sin que existan previsiones de que dicha normativa pueda estar aprobada en el segundo trimestre de este año.

«La desregularización prevista solo conseguiría una mayor inseguridad en consumidores y usuarios, que serían los grandes perdedores si se aprueba la Ley prevista en los términos

recogidos en las consideraciones de fecha 28 de febrero de 2011»


existan motivos de interés públicorelacionados con el instrumento idó-neo para el control de los profesio-nales”.

Respecto a las profesiones quebasan su acceso en la exigencia deuna formación o capacitación, perono están asociadas a la posesión deun título universitario o de FP supe-rior concretos, las consideracionesen el Anteproyecto de Ley fijan que“solo pueden establecerse por Leyautonómica o estatal cuando exis-tan motivos de interés general y re-sulte proporcionado”.

COEXISTENCIA DE PROFESIO-NES DE COLEGIACIÓN OBLIGA-TORIA Y VOLUNTARIA

Por lo tanto, al parecer coexistirán profesiones de colegia-ción obligatoria y profesiones de colegiación voluntaria, yaque no tendrían que disolverse determinados colegios porperder la obligación de colegiación. Los primeros solo sepodrán crear si hubiera una ley previa estatal que hubieradecidido la colegiación obligatoria”. Estos colegios “ten-drán funciones de carácter público como la potestad san-cionadora sobre todos los profesionales, a los que podráninhabilitar para el ejercicio de la profesión, así como podrí-an ejercer la representación institucional de colectivo pro-fesional de forma exclusiva”.

Frente a este modelo colegial de pertenencia obligato-ria, el Informe establece que los colegios voluntarios ”nopodrán inhabilitar para el ejercicio profesional y para sucreación no es necesaria una ley estatal previa, pudiendolas comunidades autónomas decidir al respecto”. Con laexistencia de la colegiación obligatoria, el profesional ne-gligente o posible autor de un mal ejercicio profesional de-jaría de ser juzgado por la Comisión de Ética y Deontolo-gía de su Corporación, y su labor pasaría a ser enjuiciadasolo por la Administración que le emplea o por un Tribunalde Justicia, que decidirían sobre su posible inhabilitación.

SOLO QUEDARÍAN UNA DECENA DE PROFESIONESCOLEGIADAS

Se si aprobase la Ley de Servicios Profesionales en basea estas consideraciones, se produciría la reducción enmás de un 80% de las obligaciones de colegiación, y que-darían en una decena de profesiones colegiadas, de entrelas 89 profesiones con Colegio Profesional actualmenteexistentes. Igualmente, la reducción propuesta para las re-servas de actividad es de un 50% aproximadamente, que-dando, de las 197 reservas de actividad actuales –profe-siones y actividades profesionales reguladas–, unas 100.

Entre las profesiones que, de acuerdo con el contenidodel Informe, quedarían con reserva de actividad hay quedestacar las profesiones sanitarias, las profesiones jurídicasy las profesiones técnicas, además de que “mantendrían re-

serva de actividad, entre otras, las relacionadas con la segu-ridad, las que pueden afectar a la confianza de terceros y lasque se derivan de normativa internacional o comunitaria, es-pecialmente en el ámbito del transporte”.

Referente a las actuales reservas de actividad, peroque no están vinculadas a un título concreto, también seestablece “que aquellas reservas no vinculadas a títulos–los denominados “oficios”, esto es, reservas de actividadno vinculadas a un título concreto (universitario o de FP su-perior) sino a la superación de exámenes, obtención decarnets o similar, habituales en ámbitos como el transpor-te, la pesca o las instalaciones industriales-, en principiopropone mantener las existentes (ámbitos como el trans-porte, la pesca o los instaladores industriales).

En otro apartado, se recoge que se justificaría el man-tenimiento de la obligación de colegiación cuando se tratede “una actividad profesional que afecte directamente a lasalud o seguridad de las personas”, estableciendo, a con-tinuación, también, su necesidad cuando “la actividad sedirija mayoritariamente a particulares, no a empresas, loque justificaría una especial necesidad de control para mi-tigar los problemas de información asimétrica”.

MAYOR INSEGURIDAD EN CONSUMIDORES Y USUA-RIOS

Con la posible futura Ley de Servicios Profesionales, elGobierno considera que se conseguiría mejorar la compe-titividad y la productividad de la economía, avanzando ensu internacionalización y contribuyendo a apuntalar la con-fianza en su capacidad de crecimiento a largo plazo. Sinembargo, no es esta la opinión de los distintos colectivosprofesionales, para quienes la desregularización previstasolo conseguiría una mayor inseguridad en consumidoresy usuarios, que serían los grandes perdedores si se aprue-ba la Ley prevista en los términos recogidos en las consi-deraciones de fecha 28 de febrero de 2011.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

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Razones para que los administradores defincas mantengan su profesión colegiada y

con reserva de actividad

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas no cree en la medida que pretende limitar la obligatoriedad de colegiación,

ya que si los administradores de fincas no estuviésemos incluidos entre esas profesiones supondría un grave perjuicio para nuestros administrados,

los consumidores y usuarios.

Desde la Comisión que se creo al efecto en el Consejo Ge-neral, consideramos que la Ley pudiera incluir una serie demedidas positivas que contemplara, a través de la moder-nización de los Colegios, ampliar sus fines esenciales,abrirlos a la competencia integrando más a los profesiona-les en la sociedad, facilitar la colegiación, hacer su gestiónmás transparente y servir, también, para atender y prote-ger a los consumidores y usuarios. Sin embargo, no cree-mos en la medida que pretende limitar la obligatoriedad decolegiación, ya que si los Administradores de Fincas no es-tuviésemos incluidos entre esas profesiones supondría ungrave perjuicio para nuestros administrados, los consumi-dores y usuarios, quienes van a dejar de recibir, si esoocurre, un trabajo de calidad.

ENTENDEMOS COMO NECESARIA LA CONTINUIDADDE LA OBLIGACIÓN DE COLEGIACIÓN EN EL CASODE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS● Porque somos 15.000 administradores de fincas en to-

da España, aunque integrados todos en una red de 38Colegios que garantizan al ciudadano seguridad jurídi-ca, información normativa de primera mano y agilidaden los procesos administrativos.

● Porque queremos seguir sirviendo a los ciudadanos,propietarios e inquilinos, dándoles un servicio de cali-dad que se ajuste a aquello que dicta la Administraciónen materia de vivienda y hacienda.

● Porque los Colegios, en nuestro caso, son el instru-mento para garantizar el control eficiente del ejercicioprofesional de los administradores de fincas para lamejor defensa de los consumidores.

LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS TRABAJAMOSPARA GARANTIZAR EL BIENESTAR Y LA CALIDAD DEVIDA DE LOS CIUDADANOS EN SUS VIVIENDAS● Mejoramos las condiciones de habitabilidad, sostenibili-

dad, seguridad, movilidad y accesibilidad en los edificios.▲ Hemos contribuido a que se rehabiliten el 82% de

las fachadas de edificios en toda España facilitandoel desarrollo de la reglamentación municipal corres-pondiente y la intermediación con los proveedores.

▲ Hemos posibilitado la instalación de más de 24.000ascensores en comunidades de propietarios al ge-

nerar la necesidad de eliminar los acuerdos porunanimidad en las comunidades de propietarios.Hemos beneficiado a las personas con discapaci-dad colaborando con dicha instalación a la supre-sión de barreras arquitectónicas.

▲ Por encargo del Ministerio hemos motivado la im-plantación de la TDT y hemos reducido en año ymedio el tiempo estimado para que todos los ciu-dadanos dispongan de Televisión Digital Terrestre(TDT) al agilizar los trámites administrativos e in-formativos entre los implicados.

▲ Hemos agilizado los procesos de supresión de ba-rreras arquitectónicas mediante la implantación derampas o plataformas elevadoras.

▲ Hemos cooperado en la coordinación del realojode los vecinos del Barrio del Carmelo, de Barcelo-na, después de que las obras del metro provoca-ran hundimientos en la zona.

● Facilitamos las gestiones del día a día en el hogar.▲ Gestionamos las tasas de los servicios de recogi-

das de basuras y de los permisos de obras y coor-dinamos la revisión de antenas de las comunida-des de propietarios.

▲Asesoramos a los propietarios, en asuntos inmobi-liarios como alquileres, compra-venta de inmue-bles, IBI, peritaciones, etc.

● Nos esforzamos por fomentar una convivencia pacífica. ▲Hemos reducido en un 60% el número de conflictos

vecinales gracias a nuestra labor mediadora.

LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS CONFIGURA-MOS UNA RED CONJUNTA DE TRABAJO CON LA AD-MINISTRACIÓN PARA EL CORRECTO DESARROLLODE LA POLÍTICA DE VIVIENDA● Nuestra relación permanente con el consumidor final

nos permite colaborar con el Ministerio de Fomento através de la Secretaría de Estado de Vivienda y Actua-ciones Urbanas tanto en la creación como en la pues-ta en marcha de medidas en materia de vivienda.

▲ Hemos estado colaborando permanentemente conel Ministerio de Vivienda haciendo difusión de laSociedad Pública del Alquiler entre nuestros cole-giados.

CONSEJO GENERAL

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Asimismo venimos colaborando también con lasAdministraciones Autonómicas para la puesta enpráctica de sus objetivos.

▲ Hemos promocionado el Mercado del Alquiler entrelos propietarios mediante el convenio de colabora-ción entre el anterior Ministerio de Vivienda y esteConsejo General, en noviembre de 2007.

▲ Hemos prestado nuestra experiencia en la elabora-ción de los contenidos del Plan Estatal de Vivienda2009-2012.

▲ Hemos colaborado en la creación del Plan Renove,para adaptar las viviendas más antiguas a las nue-vas exigencias energéticas, que se extenderá a500.000 hogares de toda España.

▲ Estamos colaborando en la puesta en marcha dela Plataforma Social para el fomento de la rehabili-tación, la accesibilidad y la eficiencia energética deedificios y viviendas, formando parte del corres-pondiente grupo de trabajo.

● Contribuimos con el Ministerio de Economía y Hacien-da en la recaudación de impuestos y en la labor divul-gativa, informando al ciudadano de los plazos y fechasde pago.

▲ Gestionamos 200.000 millones de € anuales y he-mos creado y mantenemos 25.000 empleos directos.

▲ Hemos reducido los índices de morosidad un 80%en 2 años tras haber impulsado la tramitación de laProposición de Ley de Iniciativa Legislativa Popu-lar sobre reclamación en deudas comunitarias re-dundando en el beneficio de la generalidad de lospropietarios, vecinos y del mantenimiento del patri-monio inmobiliarios del país.

▲ Colaboramos activamente con la Dirección Gene-ral de Catastros ya que ponemos al día los censosque motivan los Impuestos de Bienes Inmuebles.

▲ Colaboramos con el Ministerio de Hacienda reali-zando una labor recaudadora: el IVA de los alquile-res, las retenciones de rentas, alquiler, los trámitesde ingresos por las fianzas, etc.

● Mediamos en conflictos vecinales para lograr acuerdosextrajudiciales, lo que supone un ahorro considerablepara el Ministerio de Justicia.

▲ Hemos contribuido a reducir los litigios de la Admi-nistración de Justicia motivados por asuntos inmo-biliarios en un 60%.

▲ Hemos puesto en funcionamiento el Tribunal de Ar-bitraje Inmobiliario y las mediaciones con el fin decolaborar con las propuestas del Gobierno y la Co-munidad Europea, de fomentar las mediaciones ycolaborar a evitar el colapso en los juzgados.

▲ Colaboramos con la unificación de criterios sobrelos problemas diarios con los que se encuentra elciudadano en la materia inmobiliaria, tanto con elCGPJ como con los restantes colegios: registrado-res de la propiedad, notarios, arquitectos, etc.

▲Intervenimos como peritos judiciales en ausenciade informes económicos o ante la disconformidadde las partes.

● Estamos colaborando con el Ministerio de Industria,Turismo y Comercio implantando la normativa necesa-ria para fomentar el uso del vehículo eléctrico.

▲ Asesoramos en los trabajos de adaptación de lasinfraestructuras de los garajes para instalar esta-ciones de carga para los vehículos eléctricos.

LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS SOMOS PROFE-SIONALES ALTAMENTE CUALIFICADOS GRACIAS ALA FUNCIÓN DE LOS COLEGIOS PROFESIONALES

● Los Colegios forman, informan y reciclan a los cole-giados de acuerdo con la normativa legal y adminis-trativa que desarrollan las administraciones en mate-ria de vivienda. ▲ Los Colegios organizan periódicamente congre-

sos, seminarios, cursos y jornadas para profundi-zar en materias de interés profesional.

● Los Colegios supervisan, a través de sus ComisionesDeontológicas, el trabajo de sus colegiados, en garan-tía de los usuarios, como requiere la Directiva Comuni-taria.

▲ Las Comisiones garantizan seguridad y transpa-rencia ya que una mala praxis supone la apertu-ra de un expediente al colegiado. Este control dela calidad profesional sería legalmente inviableen el supuesto de que desapareciera la obligato-riedad de la colegiación lo que permitiría sus-traerse del mismo al profesional menos cualifica-do.

● Los Colegios garantizan Seguridad Jurídica a los pro-pietarios en caso de que el Administrador de Fincas in-cumpla la normativa vigente o no desarrolle correcta-mente la profesión.

▲ El importe de la garantía financiera no es en nin-gún caso inferior a los 25.000 euros y de 200.000euros para el seguro de responsabilidad civil profe-sional.

PARA LOS CIUDADANOS LA COLEGIACIÓN OBLIGA-TORIA ES LA GARANTÍA DE LA CALIDAD EN EL SER-VICIO Y EL CONTROL EFICIENTE Y DE SEGURIDAD● Favorece flujos informativos y no afecta o retrasa trá-

mites como:▲ Implementación de las normativas en materia de

vivienda ▲ Implantación de tasas administrativas ▲ Resolución de procesos jurídicos

● Mantiene los resultados favorables que, gracias a losColegios, hemos alcanzado como:

▲ Cumplimiento de plazos y cuantías de la recauda-ción impositiva

▲ Mantiene baja la tasa de morosidad● El Administrador de Fincas ofrece servicios a consumi-dores finales, por ello es importante garantizar que los pro-fesionales tengan unos altos conocimientos para desarro-llar la actividad.

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CONSEJO GENERAL


CONSEJO GENERAL

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La futura Ley de Servicios Profesionales, a debate

El Pleno del Consejo General, reunido en su sesión del día25 de marzo de 2011, analizó y debatió los distintos pun-tos del Orden del Día contenidos en la convocatoria co-rrespondiente, entre ellos, el informe relativo a la futuraLey de Servicios Profesionales, la aprobación de la Memo-ria de Secretaria y de Tesorería 2010, y la aprobación delos Presupuestos para el ejercicio 2011.

Previamente al inicio de la reunión, el presidente delConsejo General, Miguel Á. Muñoz, dio la bienvenida aEnrique Vendrell, presidente del Colegio de Barcelona yLérida y vicepresidente 1º del Consejo General, y a losmiembros de la Junta de Gobierno de este Colegio Maria-no Hervás, Andrés Espinós y Manuel Sáncho, que hansido nombrados, respectivamente, vocal 3º de la Junta deGobierno del Consejo General el primero, y consejeros delPleno del Consejo General, los segundos. Dió, igualmen-te, la bienvenida al nuevo presidente del Colegio de Nava-rra, recientemente elegido, Peio Mendia.

La reunión comenzó con la lectura, por parte de MiguelÁ. Muñoz, del Informe de Presidencia, sobre todas las ac-tividades y reuniones institucionales mantenidas en los úl-timos meses en representación del Consejo General, yprevio acuerdo de la Junta de Gobierno correspondiente. Acontinuación, informó sobre las reuniones mantenidas yactos a los que había asistido, en representación del Con-sejo General, para conseguir el trascendental objetivo dela colegiación obligatoria para los administradores de fin-cas, y que así sea reconocido en la futura Ley de ServiciosProfesionales. Enumeró, igualmente, el Plan de Acciónprevisto para los próximos meses, con igual objetivo, y di-rigidas a los grupos parlamentarios, instituciones públicas,

a los medios de comunicación y a los consumidores yusuarios.

A continuación, el Pleno del Consejo General aprobó,por unanimidad, la Memoria de Secretaria y la Memoria deTesorería 2010, así como los Presupuestos para 2011,también aprobados por unanimidad.

En representación del presidente del Colegio de Sego-via, José Antonio Fresnillo, que no pudo asistir a la reu-nión, el presidente del Consejo General, Miguel Á. Mu-ñoz, presentó el programa que se desarrollará en el próxi-mo Encuentro Nacional de Jóvenes Administradores deFincas, que se celebrará en Segovia durante los días 3 y 4de junio de 2011, informando de todo lo referente a la or-ganización de tal evento, al que espera que asistan ungran número de colegiados por el interés que supone paralos profesionales un Encuentro de estas características.

A continuación, el presidente del Colegio de Cantabria,Benito Sainz, presentó a los consejeros el programa de laRenovación de la Ofrenda a Santo Domingo de la Calza-da, que llevará a cabo el Colegio Territorial de Administra-dores de Fincas de Cantabria, los días 6 y 7 de Mayo de2011, animando a todos los colegiados a asistir a dichosactos, que se desarrollaran en un entorno envidiable, co-mo es la ciudad calceatense de Santo Domingo de la Cal-zada y sus alrededores.

Terminada la sesión, el presidente del Consejo General,Miguel Á. Muñoz, agradeció a todos el apoyo prestado y eltrabajo desarrollado, y, muy especialmente, a la Junta deGobierno que, una vez más, había tenido como referentemáximo el consolidar una profesión de futuro, colegiada ycon el reconocimiento social que, sin duda, merece.

Jaime Blanco, presidente de honor; Marcial Tarín, secretario, Miguel Á. Muñoz, presidente; Miguel Ruiz, tesorero; Reyes Caballero, contador-censor (sentados); José Vázquez, vicepresidente 3º; Mariano Hervás, vocal 3º;

Pedro Varcálcel, vocal 4º; Enrique Vendrell, vicepresidente 1º; y Rafael Trujillo, vocal 1º (de pie).


CONSEJO GENERAL

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Administración y sectores profesionalesanalizan la implantación de los vehículos

eléctricos en los inmueblesEl portal ECOMOVE organizó el pasado18 de enero, en colaboración con la ini-ciativa Solar Decathlon Europe y la Es-cuela Técnica Superior de Arquitecturade Madrid, una Mesa de Expertos quebajo el título “Vehículos Eléctricos y Edi-ficios Residenciales: una relación nece-saria”, reunió en Madrid a representan-

tes de la Administración, promotores,administradores de fincas, arquitectos,instaladores y fabricantes de sistemaspara analizar las implicaciones que lamovilidad eléctrica tendrá en la gestiónenergética de los edificios de viviendasy promover el entendimiento entre losagentes vinculados a esta gestión.

En la Mesa de Expertos participaronel delegado de Movilidad del Ayunta-miento de Madrid, Pedro Calvo; lasubdirectora de Energía de la Comu-nidad de Madrid, Carmen Montañés;la directora de Innovación Residencialde la Empresa Municipal de Vivienday Suelo de Madrid (EMVS), Ana Igle-sias; el secretario del Consejo Gene-ral de Colegios de Administradores deFincas de España (CGCAFE), Mar-cial Tarín; el presidente de la Asocia-ción Profesional de Empresarios deInstalaciones Eléctricas de Madrid(APIEM), José Ruiz León; la arqui-tecta especialista en Instalaciones yEficiencia Energética del Colegio Ofi-cial de Arquitectos de Madrid (COAM),Pilar Pereda; el director de la Funda-ción Movilidad, Antonio Lucio; el res-ponsable de Vehículos Eléctricos deSchneider Electric, Iván Llauradó, yTeo Conejero, responsable de la Uni-dad de Negocio y Eficiencia Energéti-ca y Movilidad de Temper.

Formación, información y divulga-ción, claves del éxito

Lo propuso Marcial Tarín y lo corro-boró Ana Iglesias. “Es imprescindibledar una respuesta eficaz a la enormebatería de dudas y al gran desconoci-miento de los procedimientos para lospuntos de recarga que hoy en día te-nemos tanto los profesionales comolos propietarios”, señaló el represen-tante de los administradores de fin-cas. Si el éxito en la implantación dela movilidad eléctrica reside en laaceptación del usuario para adquirir

vehículos eléctri-cos, resulta im-prescindible de -sarrollar un pro-grama de informa-ción a todos los ni-veles, dirigida tan-to al profesionalen sus distintasactividades comoal ciudadano.

El impulso queestá tomando elvehículo eléctricoen el mercado dela automoción y,por ende, en lapropia sociedad,ha llevado a situa-ciones como la in-troducción de modificaciones en la le-gislación concerniente a la Ley dePropiedad Horizontal (LPH), que rigelas normas de convivencia en las co-munidades de propietarios.

La normativa señala que si se tra-ta de instalar en el aparcamiento deledificio un punto de recarga de vehí-culos eléctricos para uso privado,siempre que éste se ubique en unaplaza individual del garaje, solo se re-querirá la comunicación previa a lacomunidad de que se procederá a suinstalación, y añade que el coste dedicha instalación será asumido ínte-gramente por el o los interesados di-rectos de la misma.

Sin embargo, la correcta instala-ción de conexiones eléctricas enaparcamientos de titularidad múltipleimplica tener en cuenta ciertos aspec-

tos, pues si bien es cierto que la LPHhace alusión al coste de la instalación,no dice nada respecto a los gastos demantenimiento. Además, surgen lagu-nas respecto a qué sucede si uno ovarios puntos de recarga llegan aafectar a elementos comunes o si esnecesario realizar una reforma de lainstalación eléctrica común para insta-larlos. El uso de espacios e infraes-tructuras eléctricas que son comunesy que se emplearán con fines particu-lares puede traer consigo, sin duda,dificultades en la instalación de pun-tos de recarga. La mesa de expertospuso de manifiesto que es imprescin-dible contar con todos los actores im-plicados y afectados por la implanta-ción de la movilidad eléctrica paradesarrollar un mercado sólido queofrezca garantías al usuario.

Marcial Tarín, secretario del Consejo General, en un momento de su intervención.


CONSEJO GENERAL

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El Consejo General pone a disposición de los colegiados, a travésde su Gabinete de Estudios, los cursos del año 2011, que podrás

solicitar a tu Colegio Territorial

¡APÚNTALOS Y APUNTÁTE!

CURSOS GABINETE DE ESTUDIOS 2011✔ D. Eduardo Pérez Pascual, Catedrático de Derecho Civil de laUniversidad de Valencia.

“La Ley de Propiedad Horizontal”.

✔ D. Juan Rodríguez Baeza, Administrador de Fincas. “Contabilidad para Comunidades de Propietarios”.

✔ D. Vicente Magro Servet, Presidente Audiencia Provincial Alicante. “Problemas y soluciones que surgen en la celebración y desarro-llo de una Junta de Propietarios”.“Problemática en la redacción de las actas de las Juntas de Pro-pietarios”. "La remoción del cargo de Administrador de Fincas y problemasderivados de la retención indebida de la documentación por eladministrador cesado. Vías de solución".“La responsabilidad civil del Administrador de Fincas. Sistema deaminoración de la responsabilidad penal de los Administradoresde Fincas por consignación de la responsabilidad civil en casosde delitos por imprudencia profesional”. “El proceso monitorio general de los arts. 812 a 818 de la Ley deEnjuiciamiento Civil. Casuística práctica actualizada a la Jurispru-dencia actual de las Audiencias Provinciales. Sistema de recla-mación de deudas ordinario sin el privilegio del art. 21 de la Leyde Propiedad Horizontal”. “El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y el régimen deadopción de acuerdos. El consentimiento del propietario afectado”.“El régimen de las actividades molestas del art. 7.2 LPH”.

“Actualización de criterios en Propiedad Horizontal del TribunalSupremo por materias”. (NUEVO)

✔ Pepe Gutiérrez Esquerdo, Administrador de Fincas. “Los 24 errores del Administrador de Fincas”.

✔ Dª Silvia E. García García, Cursos Carbonell. “Atención telefónica eficaz y gestión de cobro por teléfono”.

“Técnicas de comunicación y asertividad”.“Dirección de reuniones”. “Comunicación escrita para Administradores de Fincas”."Expresión oral del Administración de Fincas en Junta de Propietarios""Control del estrés y dominio de las tensiones".“Técnicas de negociación para Administradores de Fincas”. “Técnicas de venta para Administradores de Fincas”. “Técnicas de venta en el sector servicios para Administradoresde Fincas”. (NUEVO)

✔ D. Roberto García Carbonell, Cursos Carbonell. “Desarrollo emocional inteligente para reuniones exitosas”."Administración del tiempo".“Cómo hablar bien en público. Expresión oral persuasiva del Ad-ministrador de Fincas de propietarios”.

✔ D. Francisco González Palma, Abogado y Asesor Jurídico del Co-legio Territorial de Administradores de Fincas de Málaga.

“La recepción y conservación de las urbanizaciones. Las Entida-des Urbanísticas Colaboradoras de Conservación”. "Problemática de las actividades molestas, insalubres, nocivas,peligrosas o ilícitas en la LPH".

"Problemática del establecimiento de nuevos servicios comunitarios". "Los Administradores de Fincas: Derechos y deberes".“El arrendamiento y la venta de elementos comunes en el régi-men de propiedad horizontal”. “El Administrador de Fincas y los vicios constructivos”. “Supresión de Barreras Arquitectónicas y el establecimiento delservicio de ascensor” (NUEVO)

✔ Departamento Jurídico de la Editorial Jurídica SEPIN. “La impugnación de los acuerdos. Supuestos, plazos, morosidady ejecución”. (*) "Aspectos Generales de la Ley de Propiedad Horizontal". (*)"Aspectos Generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos". (*)"Los Procesos Judiciales en materia de arrendamientos urba-nos". (*)

✔ D. Joaquín Martí Martí, Letrado y Profesor de Derecho Civil de laUniversidad de Barcelona.

“La respuesta de las Comunidades de Propietarios frente a las in-misiones sonoras”.

✔ Sociedad Española de Valoración, Propiedad y Patrimonio. “Curso de tasación y valoración inmobiliaria”.

✔ Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la UniversidadPolitécnica de Madrid

"El Administrador de Fincas como Perito Judicial"."Iniciación a las Valoraciones Inmobiliarias"

✔ D. Gerónimo Lozano Apolo, Dr. Ingeniero Aeronáutico y Arquitec-to Técnico, Catedrático de la Universidad de Oviedo y de la Universi-dad Politécnica de Madrid.

“Patología y terapéutica de las humedades en la edificación”.“Preparación de informes, dictámenes y periciales”.“Procesos patológicos en la edificación”.

✔ D. Juan Miguel Carreras Maraña, Presidente de la Audiencia Pro-vincial de Burgos

“Sentencias contradictorias en las Audiencias Provinciales. Lasnuevas líneas de reforma en la legislación de propiedad horizon-tal”. "La responsabilidad civil del Administrador de Fincas”

✔ D. Javier García Bernal, Asesor Jurídico del Consejo General deColegios de Administradores de Fincas.

“La protección de datos en los Colegios Profesionales”.

✔ D. Francisco José García Higuera, Administrador de Fincas.“Nuevas posibilidades de los Administradores de Fincas a travésde Internet”.

✔ D. Juan Carlos Álvarez Rodríguez, Administrador de Fincas.“Planificación y control del despacho profesional del Administra-dor de Fincas”. (NUEVO)

✔ D. Miquel Pujols i Parramón, Ingeniero Agrónomo.“La Ley de Arrendamientos Rústicos”.

✔ Dª Ángeles Martínez Fernández, Administradora de Fincas"Organización de despachos y Marketing”. (NUEVO)


ENCUENTRO

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José Antonio FresnilloPresidente del Colegio de Segovia

“Por el momento coyuntural que estamos viviendo, esmuy acertada la celebración del Encuentro de Jóvenes

Administradores para que se hable de nuestra profesión”

Segovia albergará la celebración del XVI Encuentro Nacional, y el presidente del Colegio organizador, José Antonio Fresnillo, nos adelanta, en esta entrevista, las claves de lo que

considera que marcará el éxito de este importante evento.

Las profesiones colegiadas están inmersas, en estemomento, en cambios muy profundos, que están defi-niendo nuevos modelos de actuación profesionales.¿Considera que este Encuentro, abordará, en profun-didad, estas cuestiones?Efectivamente, esperamos que, en gran medida, seanabordados estos temas de actualidad, y para ello basta verel título de nuestras ponencias, como es la comunicaciónen la empresa, los clientes rentables, el marketing, el con-trol económico en la gestión del negocio, la tributación enel IVA en operaciones inmobiliarias y las nuevas noveda-des del impuesto, o por citar otros aspectos muy interesan-tes y actuales, los aspectos jurídico-prácticos del contratode Administrador de Fincas, y por supuesto, también sehablará de las nuevas materias que se han de incluir en unProtocolo de Derechos y Deberes de los comuneros. Es-tando previsto un amplio tiempo para coloquios, tambiénse podrán abordar otros aspectos de interés general parala profesión, como es la colegiación obligatoria y la reser-va de actividad para los administradores de fincas.

Además de las anteriores, denos tres razones por lasque los administradores de fincas han de estar presen-tes en este importante foro de debate.

- Porque siempre es bueno reunir, periódicamente, alos administradores de fincas para hablar y debatir sobre laprofesión, la práctica diaria y nuestros clientes, que son lospropietarios y las comunidades.

- Porque este tipo de eventos sirve para que todos losadministradores tengamos una formación continuada y ac-tualizada de nuestra profesión.

- Por el momento coyuntural que estamos viviendo, esmuy acertada la celebración del Encuentro deAdministradores para que se hable de nuestra profesión.

Y si me permites, cariñosamente, añadiríamos una cuartarazón, y es porque el Comité Organizador está muy ilusio-nado para que los compañeros vengan a conocer Segoviay disfrutar de lo que nosotros pensamos que es un buencontenido científico y de la belleza y gastronomía de Sego-via, donde todos serán bien recibidos.

¿Cuál ha sido la filosofía fundamental que se ha seguido ala hora de establecer el contenido científico del Encuentro?En principio se realizó un sondeo entre los jóvenes admi-

nistradores y los que ya no son tan jóvenes, y hemos pro-curado atender a los temas que nos han aconsejado quepodrían ser de su interés y actualidad, habiéndonos deja-do asesorar, además, por personas tan capacitadas parala organización de estos eventos como ha sido el gerentedel Colegio de Barcelona, Ángel Rovira, además de la co-laboración inestimable de la Junta de Gobierno del Conse-jo General y del Consejo Autonómico de Castilla y León, laJunta de Gobierno del Colegio de Segovia, y los miembrosdel Comité Organizador que, entre todos, cada uno po-niendo su grano de arena, han contribuido a la elaboracióndel contenido del programa.

¿Considera que la formación continuada ha de ser unamarca de identidad profesional de los administradoresde fincas? ¿Cómo contribuyen, a ello, los Encuentrosde Jóvenes Administradores de Fincas?Sin lugar a dudas, y no solo en la profesión de administra-dor de fincas, sino en cualquier profesión que quiera serpuntura en su ámbito de actividad. Los administradores defincas contribuyen, y mucho, para que en los encuentros ycongresos se debatan temas profesionales prácticos y deactualidad que, por supuesto, complementan la formacióncontinuada que, también de forma individual, debemos depreocuparnos los profesionales de llevar a cabo. Tambiénte puedo añadir, porque así me consta, que tanto los Cole-gios Profesionales como los Consejos Autonómicos y elpropio Consejo General, colaboran activamente, mediantela organización de cursos, jornadas y otros eventos, a laplena vigencia profesional de los administradores.

¿Los encuentros sirven, también, para mejorar la ima-gen social de los administradores de fincas?Sí, sin ningún género de dudas. Primero, porque transmiti-mos a la población nuestra capacidad de organización, as-pecto importante en el desarrollo profesional como Admi-nistrador. Y, en segundo lugar, porque posibilita, ademásdel intercambio de conocimientos entre profesionales, latransmisión a la ciudadanía de nuestra preocupación porlos aspectos más importantes de la profesión y por la im-plicación y repercusión que estos aspectos puedan teneren los ciudadanos como valedores de sus derechos y de-beres y como últimos destinatarios finales de nuestro tra-bajo diario.


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XIV ENCUENTRO NACIONAL DE JÓVENES ADMINISTRADORES

DE FINCAS Segovia 3 y 4 junio de 2011

AVANCE DE PROGRAMAVIERNES 315:30 a 16:15 Entrega de documentación y acreditaciones.16:15 a 16:45 Acto de Inauguración Oficial16:45 a 18:00 1ª Ponencia y Coloquio:“Comunica y crece sólido. Siete principios en la comunicación de tu empresa”Dª. Carmen Muñoz Jodar. Directora Ejecutiva de Rosa Gómez-Acebo.18:00 a 18:15 Presentación de Sponsor de Mutua de Propietarios.18:15 a 18:45 Pausa-café 18:45 a 20:00 2ª Ponencia y Coloquio: “Cómo conseguir clientes rentables en la administración de fincas: el marketing

del siglo XXI” D. Benjamín de Alcázar Martín. Profesor área de Comercialización e Investiga-ción de Mercados de la Universidad de Málaga. 21:00 Salida Bus hacia el restaurante ”CÁNDIDO”

SÁBADO 410:00 a 11:15 3ª Ponencia y coloquio: “Análisis del modelo de negocio de la administración de fincas a través del controleconómico de gestión”D. Joan Lluis Saperas Lafarga. Consultor especializado en la transformación de

despachos de empresas.11:15 a 11:30 Presentación de Sponsor de Gas Natural11:30 a 112:00 Pausa- café 12:00 a 13:15 4ª Ponencia y coloquio:“Consideraciones sobre la tributación en el IVA de determinadas operaciones in-

mobiliarias y régimen de deducción de las mismas” D. Jordi Bertrán13:15 a 14:00 Taller de Risoterapia: “Humor: Antídoto del estrés”D. Luis Muñiz. Psicólogo experto en humor.14:00 a 16:00 Comida o cóctel de trabajo: P. TURISMO DE SEGOVIA16:00 a 17:30 5ª Ponencia y coloquio: Tesis Doctoral: “El contrato de Administrador de Fincas. Aspectos jurídicos-prácticos”D. Jesús Flores Rodríguez. Profesor de Derecho Civil de la Universidad ReyJuan Carlos de Madrid17:30 a 18:00 Presentación de Sponsors: Ibercaja y Zener. 18:00 a 19:30 6ª Ponencia y coloquio: “Nuevas materias a incluir en un protocolo de derechos y deberes de los comune-ros en una comunidad de propietarios” D. Vicente Magro Servet. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante.19:30 a 19:45 Presentación del XVII Congreso de Administradores de Fincas deEspaña, que se celebrará en Valencia.19:45 Clausura de las Jornadas. Salida Bus hacia hoteles.21:30 Salida Bus hacia el restaurante.21:45 Cena de Gala. Fallo y entrega del II Premio “Jóvenes Administradores”Entrega de premios y distinciones a D. Jaime Blanco Granda y D. Manuel Ro-berto Enguídanos por su dedicación, entrega a la profesión y defensa de la mis-ma.

INSCRIPCIÓN:Número limitado de plazas. Se aceptarán por riguroso orden de llega-da hasta el 13 de mayo de 2001, previo ingreso de los derechos deinscripción.

CUOTA CONGRESISTAS:Hasta el 13 de mayo de 2011: 225 €Desde el 13 de mayo al 31 de mayo de 2011: 250 €CUOTA ACOMPAÑANTES: incluye cena de bienvenida, cena de gala y vi-sita turística por la ciudad de Segovia.Hasta el 13 de Mayo de 2011: 125 €Desde el 13 de Mayo al 31 de Mayo de 2011: 195 €

SECRETARÍA TÉCNICA E INFORMACIÓN:INTERSERVICE MEETINGS & MARKETING CONSULTANTS

C/ Veinte de Febrero, 1. 1º B 47001 ValladolidTf.: 983 371 417 Fax. 983 356 952

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¿Qué ofrecerá Segovia a los asistentes, a esteEncuentro?Para los acompañantes hemos confeccionado unprograma muy atractivo, de tal modo que, el viernespor la tarde, de forma libre y no organizada, podránvisitar el Museo del Vidrio, en La Granja, o perderse,como un ciudadano más, en el mercado barroco quese celebrará, a lo largo de sus calles, con personasataviadas de época y tenderetes con arte barroco.

Para el sábado por la mañana está prevista unavisita guiada por los monumentos más emblemáticosde Segovia, y para ello partiremos de la Pza. del Azu-lejo, donde se alza el milenario Acueducto, con suspiedras graníticas y sin argamasa, bajo la atenta vigi-lancia del afamado restaurante Cándido. A continua-ción, paseando, ascenderemos por la conocida calleReal o de Cervantes, viendo diversos monumentoshasta llegar a la Plaza Mayor, donde se encuentra laCatedral, considerada como la Dama de las Catedra-les del Gótico tardío y, desde allí, por estrechas calle-juelas cargadas de historia, se llegará al Alcázar, cu-na de la Artillería y que sirvió a Walt Disney de inspi-ración para sus preciosas películas.

En la tarde del sábado está prevista una visita alos extraordinarios jardines de La Granja, inspiradosen los del Versalles parisino y, además, se podrá dis-frutar, por gentileza del patrimonio de La Granja y enhonor de los acompañantes al Encuentro, del funcio-namiento de un grupo de fuentes, cuya agua alcanzauna cierta altura solo por presión y sin necesidad demotor. Como estas visitas abrirán el apetito, se ofre-cerá, a asistentes y acompañantes, un extraordinarioMenú en la Cena de Gala.

Para terminar, quiero dar las gracias, por su ayu-da y colaboración, a los presidentes y juntas directi-vas de los Colegios que están animando a la partici-pación y, por supuesto, a los patrocinadores y cola-boradores siguientes: Ascensores ENER, Mutua dePropietarios, Ibercaja, Gas Natural, Prosegur, Iesa,Agbar, Orona y Otis. Destacar, también, la gran laborde colaboración y divulgación del Encuentro que es-tán llevando a cabo tanto IESA como SEPIN en susboletines y comunicaciones informativas a sus clien-tes, animándolos para que asistan a dicho evento. Y,por supuesto, no me quiero olvidar del Ayuntamientode Segovia y la Candidatura 2016, y del Ayuntamien-to de La Granja, por la extraordinaria acogida quehan demostrado para este Encuentro.


NOTICIAS COLEGIALES

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ARAGÓNAcuerdo de colaboración entre Caja Ahorros y Monte Piedad de Madrid y el Colegio Territorial de

Administradores de Fincas de AragónCaja Madrid ha firmado un convenio de colaboracióncon el Colegio Territorial de Administradores de Fin-cas de Aragón. En virtud de este convenio, formaliza-do por Julio Martín García, director de zona de Ara-gón, y Miguel Ruiz Lizondo, presidente del ColegioTerritorial de Administradores de Fincas de Aragón,Caja Madrid ofrece a los colegiados de Aragón, asícomo a las comunidades de propietarios por ellos ad-ministradas, un amplio conjunto de productos y ser-vicios adaptados a sus necesidades financieras, co-mo son: Ordenes de las entidades emisoras paraadeudo de domiciliaciones y devoluciones, compen-sación y negociación de cheques y pagarés en cuen-ta corriente, emisión de pagos por nóminas y trans-ferencias, oficina internet empresas, mensajería mó-vil y cuenta corriente activa.

En representación de Caja Madrid, también asis-tió al acto Rafael Calvo Abian, director de la oficina princi-pal de Caja Madrid en Zaragoza, y por parte del Colegio de

Aragón, Fernando Oros Escanilla y Margarita Rigo Vall-bona, tesorero y vocal, respectivamente, de la Junta de Go-bierno.

Julio Martín, Fernando Oros, Miguel Ruiz y Margarita Rigo.

Entra en vigor el Convenio con Gómez Contadores de Agua

El pasado día 2 de diciembre de 2010, en el Hotel Romare-da de Zaragoza, tuvo lugar un encuentro entre el Colegiode Administradores de Fincas de Aragón con Gómez Con-tadores de Agua. En dicho encuentro, Miguel Ruiz Lizon-do, presidente del Colegio de Aragón, y Gregorio Herran-do, director de la Delegación Noroeste de Gómez Contado-res en Zaragoza, firmaron el primer convenio que una em-presa del sector de control energético y del agua, firma conun Colegio Territorial de Administradores de Fincas.

En dicho convenio, los colegiados de Aragón ya gozande ventajosas condiciones para sus clientes a la hora deinstalar y renovar su parque de contadores por unidadesmás modernas con sistema vía radio integrado, que supo-ne enormes ventajas, no solo para el abonado al servicio,sino también para el propio colegiado, por cuanto se opti-miza la lectura y facturación de todas las unidades, se ter-mina con el viejo problema de las ausencias, y las averíasen los contadores se detectan con mayor prontitud y efi-ciencia.

Gracias al buen hacer de la Comisión de Formación delColegio de Administradores de Aragón, los colegiadosasistentes tuvieron ocasión de conocer la nueva Ordenan-za Municipal del Ayuntamiento de Zaragoza para la Efi-ciencia y Calidad en la Gestión del Agua de aplicación apartir de enero de 2011, así como la realidad actual en lo

que se refiere a la lectura vía radio de los contadores deagua y calefacción, así como novedades tecnológicas en

lo que respecta a sistemas constructivos de calefacción encolumnas, en donde ya es posible mantener un controlefectivo sobre los consumos individuales de calefacción.

Miguel Ruiz Lizondo y Gragorio Herrando.


NOTICIAS COLEGIALES

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BARCELONA Y LÉRIDA Enrique Vendrell, presidente del Colegio de

Administradores de Fincas de Barcelona y Léida Los Administradores de Fincas han elegido a EnriqueVendrell Santiveri nuevo presidente del Col·legi d’Admi-nistradors de Finques de Barcelona i Lleida.

Vendrell, además de Administrador de Fincas, es Abo-gado, API y profesor de la Facultad de Derecho de ESA-DE. Colegiado desde 1980 ha sido, en su etapa reciente,vocal del Col·legi y del Pleno del Consejo General de Co-legios de Administradores de Fincas. Además, ha desem-peñado la función de Asesor Jurídico de la Junta de Go-bierno del Col·legi d’Administradors de Finques de Barce-

lona i Lleida y del Consell de Col·legis d’Administradorsde Finques de Catalunya.

La nueva junta está formada por Enrique Vendrell, pre-sidente; Andrés Espinos Pérez y Mariano Hervás Polo, vi-cepresidentes; Manuel Sancho Vendrell, tesorero; y comovocales Albert Ribas Riera, José Mª Aguilá Bonfill, SílviaBorràs Gras, Ana Isabel Miró Panzano, Guillermina QuerModolell, Lorenzo I. Viñas Périz, Ariana Feriche Nedder-mann, Enrique Messa Ferrer, Mª Pilar Gràcia i Franquet,Lluís Margenat Escobairó y Javier Jordán Gómez.

I Fórum de Jueces y Administradores de FincasCincuenta jueces y administradores de fincas,

reunidos por la aplicación de la Propiedad Horizontal de Cataluña

La Consellera de Justícia, Pilar FernándezBozal, se ha comprometido a abordar la reformade la Propiedad Horizontal de Cataluña durante lainauguración del I Foro de Jueces y Administra-dores de Fincas de Cataluña, celebrado en Sit-ges.

El encuentro, que por primera vez ha reunido acincuenta jueces de los tribunales de Barcelona, Ta-rragona, Lleida y Girona y administradores de fincasde toda Cataluña, ha sido organizado por el Consellde Col·legis Territorials d'Administradors de Finquesde Catalunya con la colaboración de la Escuela Ju-dicial de Catalunya del Consejo General del PoderJudicial. El acto de inauguración estuvo presididopor la consellera de Justícia, Pilar Fernández Bo-zal; el secretari d'Habitatge i Millora Urbana, CarlesSala; el director de la Escuela Judicial de Catalun-ya, Pascual Ortuño; el presidente del Consejo Ge-neral del Colegios de Administradores de Fincas deEspaña, Miguel A. Muñoz; y el president del Con-sell de Col·legis Territorials d’Administradors de Finques deCatalunya, Enrique Vendrell.

Desacuerdos en la aplicación y la interpretación prácticade la ley en las comunidades de propietarios, incongruen-cias y contradicciones en el articulado, la búsqueda de inter-pretaciones uniformes y la formulación de propuestas de re-forma son los aspectos capitales que se debatieron en el IFòrum de Jutges i Administradors de Finques que se ha ce-lebrado, en Sitges, los días 11 y 12 de marzo.

Aspectos como la validez de la comunicación electrónicade las actas y convocatorias; los acuerdos en la instalaciónde ascensores; la supresión de barreras arquitectónicas ainstancia de propietarios con discapacidad y la financiaciónde estos gastos; los desequilibrios producidos en la adopción

de acuerdos solo por mayoría de coeficiente de propiedad yno también por número de propietarios; la distribución de losgastos comunitarios; las obras ordinarias, extraordinarias, deconservación y de mejora; así como la impugnación deacuerdos por parte de propietarios morosos han sido algunosde los temas que se han consensuado, así como la necesi-dad de reforma y modernización de la regulación de la pro-piedad horizontal.

El objetivo de esta jornada ha sido acercar conocimien-tos y experiencias entre los profesionales de la administra-ción de fincas y la judicatura. Asimismo, se han propuestosoluciones prácticas para evitar y resolver los conflictos de-rivados de la aplicación del vigente régimen jurídico de lapropiedad horizontal, introducido con la aprobación del Libro5º del Código Civil de Cataluña (Ley 5/2006 de 10 de mayo).

Carles Sala, Enrique Vendrell, Pilar Fernández Bozal, Pascual Ortuño y Miguel Á. Muñoz.


NOTICIAS COLEGIALES

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EXTREMADURA

Curso: Hablar bien en públicoEl Colegio Territorial de Administradores de Fincasde Extremadura desarrolló, durante los días 11 y12 de febrero, en la ciudad de Cáceres, el curso“Hablar bien en público” que, impartido por el pro-fesor Roberto García Carbonell, y con una dura-ción de once horas lectivas, fue muy valorado porlos colegiados que participaron en el mismo.

El presidente del Colegio, Reyes Caballero,en la presentación del curso agradeció la presen-cia y calidad del ponente y felicitó a los compañe-ros asistentes por su participación en el mismo,manifestando que “ahora, cuando tanto se hablade la formación para encontrar empleo, se debecontemplar, más que nunca, la posibilidad de utili-zarla para mantenerlo y mejorarlo”. Igualmente, ytras la finalización del acto, expresó el presidentedel Colegio de Extremadura que “ se sentiría muysatisfecho si el curso, tanto por la categoría delponente como por su contenido, hubiese cumpli-do las expectativas que anunció en el acto deapertura”.

Tras agradecer la presencia en las Jornadasdel presidente del Consejo General, Miguel Á. Mu-ñoz, le cedió la palabra para la clausura de las mis-mas. El presidente del Consejo manifestó su satis-facción por la invitación que le ha cursado el Cole-gio para estar presente en el curso, destacando lacalidad del profesor Roberto García Carbonell, yvalorando, muy positivamente, la actitud de los par-ticipantes en el curso por dedicar todo el viernes ysábado para su formación. Finalizó con una refe-rencia a lo manifestado en su intervención por uncompañero participante, y referido al concepto quelos clientes pudieran tener sobre los administrado-res de fincas, dijo que “somos nosotros los que,con nuestra formación, tenemos que demostrar anuestros clientes qué somos sus asesores”.

UN CURSO EMINENTEMENTE PRÁCTICO

Este curso, eminentemente práctico, dio las clavespara que el lenguaje verbal y no verbal sea más in-fluyente y persuasivo en la dirección de grupos, conaplicaciones muy concretas para la administraciónde fincas. Con este curso se han conseguido los si-guientes objetivos:

Potenciar la capacidad de hablar en público delos administradores de fincas, sabiendo dirigir coneficacia las reuniones de Juntas de Propietarios.

Conocer y usar, con naturalidad, los efectosdel lenguaje del cuerpo, de la voz y de la imagen afavor de la gestión persuasiva.

Organizar las ideas y disponer su comunica-ción en un mensaje coherente y eficaz.

Controlar las interrupciones a favor de los ob-jetivos de la comunicación y de la reunión.

Reyes Caballero, Roberto García Carbonell y Miguel Á. Muñoz, conlos asistentes al curso.

CONTENIDOS DEL CURSO:

✓ Introducción “mecánica del habla y del equilibrio generaldel orador”.

✓ Control de los automatismos.✓ Nuevos hábitos para ganar la mejor imagen personal.✓ Apoyo de la respiración abdominal, completa y diafragmá-

tica.✓ Técnicas y recursos en el empleo de la mirada y de la voz

al actuar en público y en la relación persona-persona.✓ Soltura natural de los ademanes y empleo propicio de las

manos.✓ Dominio de los elementos físicos propios de cada interven-

ción.✓ Educación y empleo de la voz: higiene, ritmo, volumen y

pronunciación clara.✓ 10 reglas de oro para desenvolverse con éxito al actuar en

público.✓ Improvisación efectiva y técnica, y recursos: Ejemplos

prácticos.✓ Reconocimiento y control de las barreras más clásicas en

la comunicación del pensamiento y formas de sortearlas.✓ Confección y empleo del guión de exposición.✓ Tratamiento de las interrupciones: estímulos y control.✓ El rompe-reuniones: Tácticas de respuesta en la práctica

de hablar en público.✓ Previsiones del mensaje en función del número de asisten-

tes.✓ Prácticas individuales grabadas con análisis y sugerencias

personales para afirmar las habilidades conseguidas y sacarel mayor provecho de las aptitudes de cada participante.


NOTICIAS COLEGIALES

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LAS PALMAS

Nueva Junta de GobiernoLa Junta de Gobierno del Colegio de Las Palmas, ce-lebradas las elecciones correspondientes, ha queda-do constituida por los siguientes colegiados/as:

PRESIDENTE: Rosario Molina BorjaVICEPRESIDENTE 1º: Aurelio Puche RamosVICEPRESIDENTE 2º: Diego Mesa CarrilloVICEPRESIDENTE 3º: Julia Braña NogueiraSECRETARIA: Encarna Rosa MartínTESORERO: Montserrat Benítez PeñaCONTADOR-CENSOR: Carmelo Aguiar AcostaVOCAL 1º: Pedro Santana MartínVOCAL 2º: Diego Guerra FulgencioVOCAL 3º: Luis Bittini MiretVOCAL 4º: José Carlos Suero RoviraLa nueva Junta de Gobierno tiene, entre sus objetivos fun-

damentales, la lucha por la colegiación obligatoria y la reser-va de actividad y el reconocimiento social que, sin duda algu-na, se merecen los administradores de fincas colegiados.

Nueva Junta de Gobierno.

MADRID

El Colegio de Administradores de Fincasde Madrid renueva su página web

El Colegio Profesional de Admi-nistradores de Fincas de Ma-drid ha renovado su páginaweb (www.cafmadrid.es) con elobjetivo de crear una platafor-ma de información para el ciu-dadano.

El portal incorpora numero-sos avances respecto a la ver-sión anterior, destacando sucuidado diseño, una mejor na-vegabilidad y la amplitud decontenidos. Una de las noveda-des es la utilización de herra-mientas de la web 2.0 como elRSS (Rich Site Summary), quepermite a los usuarios suscribir-se a la información más rele-vante publicada en las distintassecciones de la web del Colegio.

Optimización de búsquedasAsimismo, la nueva web dispone de diferentes herramien-tas y servicios que permiten una navegación sencilla e in-tuitiva, destacando la optimización del buscador general.Cabe resaltar el desarrollo de un buscador específico deadministradores de fincas colegiados a través de distintosfiltros (nombre y apellidos, código postal, provincia).

La mejora del sistema de búsquedas y la apuesta porlos contenidos convierten al usuario en protagonista de es-te portal, que puede participar en las colaboraciones impul-sadas por el departamento de comunicación del Colegiocon los diferentes portales de medios de comunicación so-

cial (a través de consultoriosonline, blogs participativos o ví-deos prácticos). Asimismo, elColegio también apuesta porlas redes sociales y ha creadoun canal en YouTube donde semuestran los vídeos de “El Ad-ministrador en Casa”.

Apuesta por la calidad decontenidosLa página de inicio de la nuevasite del Colegio Profesional deAdministradores de Fincas deMadrid (www.cafmadrid.es) per-mite un ágil acceso a los princi-pales contenidos del portal.Además de poder acceder a lainformación institucional (oríge-

nes del Colegio y servicios profesionales), los usuariostambién pueden consultar una bolsa de alquileres, un ta-blón de anuncios y el último boletín informativo donde serecogen las noticias más destacadas que afectan al funcio-namiento de las comunidades de propietarios.

Por otro lado, la web institucional incorpora la “Ventani-lla Única” como servicio público a los consumidores yusuarios en el ámbito de la Comunidad de Madrid y queofrece acceso al registro de colegiados, así como a dife-rentes vías de resolución de reclamaciones. Facilita asi-mismo las gestiones vía telemática, simplificando el acce-so a los trámites necesarios para ejercer la actividad cole-gial con unas garantías de eficacia y seguridad para la so-ciedad.


NOTICIAS COLEGIALES

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MÁLAGA

XX Jornadas Andaluzas en MálagaUn encuentro andaluz con corazón nacional

La profesión de Administrador de Fincas buscacontinuamente la unidad, congregando a los cole-giados en el Colegio local pero, además, integran-do éste en su Consejo Territorial (Andaluz en elcaso del Colegio de Málaga) y en su Consejo Ge-neral, la instancia nacional de esta profesión. Es-ta finalidad de unión se sostiene con un argumen-to de gran peso: el de que la unión es la que da lafortaleza, la que hace que un colectivo sea reco-nocido por toda la sociedad, la que le permite ofre-cer las máximas garantías y las mejores presta-ciones a aquellos para los que el Administradortrabaja, gracias a los avales y la ética que exige elColegio en el que se integra. Con este objetivo deunidad, se celebran las Jornadas Andaluzas, enlas que los colegiados de Andalucía se dan citapara formarse y conmemorar su pertenencia a es-ta profesión.

Las Jornadas Andaluzas están promovidas porel Consejo Andaluz de Colegios de Administrado-res de Fincas, quien realiza esta convocatoria pa-ra fomentar la unión entre todos los profesionales, al obje-to de que puedan compartir inquietudes y trazar nuevoscaminos que beneficien a todos, en aras de crear lazosque fortalezcan la unidad del colectivo. En esta ocasión, elColegio de Administradores de Fincas de Málaga ha sidoel encargado de organizar este encuentro.

Estas Jornadas Andaluzas contaron con la presenciadel Alcalde de Málaga y del Delegado Provincial de Ha-cienda y Administración Pública de Málaga

El Alcalde de Málaga, Francisco de la Torre Prados, reali-zó la apertura de las XX Jornadas Andaluzas elogiando alAdministrador de Fincas por su labor de mediador y pacifi-cador en las comunidades de propietarios; además, el re-presentante de la ciudad, dio la bienvenida a Málaga a to-dos los asistentes.

Las mesas de apertura y clausura contaron, además,con los más altos representantes de la profesión. Estuvie-ron presentes: el Presidente del Consejo General, MiguelÁngel Muñoz Flores; el Presidente de Honor del ConsejoAndaluz, Francisco Liñán López; el Presidente del Cole-gio de Administradores de Fincas de Málaga, MarceloFco. Cambló Mora y el Presidente de la Comisión de Cul-tura del Colegio de Málaga, Miguel Muñoz Núñez de Cas-tro. El Presidente de Honor del Consejo Andaluz, Francis-co Liñán López, acudió en representación del Presidentedel Consejo Andaluz, Rafael Trujillo Marlasca, quien dis-culpo su ausencia, “por razones familiares, afortunada-mente felices”, y dirigió una carta de bienvenida a todos losasistentes a estas jornadas.

Al dirigirse al auditorio, los representantes de los Admi-nistradores de Fincas manifestaron su satisfacción por en-contrarse reunidos en una nueva cita profesional, respal-dada por la asistencia de colegiados de todas las provin-cias de Andalucía y símbolo de un colectivo que caminaunido, agrupado en miras comunes.

En el acto de clausura, el Delegado Provincial de Ha-cienda y Administración Pública de Málaga, Rafael Fuen-tes García, se unió a los representantes de la profesión,manifestando su cercanía a los Colegios Profesionales,pues pertenece al de Economistas desde hace 24 años, yconoce –dijo– los esfuerzos y cuitas de estas corporacio-nes en pro de la defensa de intereses del profesional. Asi-mismo, elogió a la organización tanto por el programa co-mo por el enclave elegidos para este encuentro.

Miguel Á. Muñoz, Francisco de la Torre y Marcelo Fco. Cambló.

PONENCIAS DESARROLLADAS:

“La responsabilidad por daños dimanantes de las terra-zas en los edificios en régimen de propiedad horizontal”del Abogado y Asesor Jurídico del Colegio de Adminis-tradores de Málaga, Francisco González Palma.

“La eficiencia energética en los edificios: sistema deaislamiento térmico por el exterior”, a cargo del Arqui-tecto Técnico y experto en urbanismo y mercado inmo-biliario, José Rodríguez Gilabert.

“Fiscalidad en torno al Administrador de Fincas”, impar-tida por el Inspector de Tributos de la Agencia Tributariadel Ministerio de Hacienda, Daniel Moreno Sánchez.


NOTICIAS COLEGIALES

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MURCIA

Firmado Convenio de Colaboración entre la Consejería de Obras Públicas y el Colegio de Murcia

José Ballesta Germán, consejero de Obras Públicas yOrdenación del Territorio de la Comunidad Autónoma dela Región de Murcia, y el presidente del Colegio de Admi-nistradores de Fincas de Murcia, Felipe López Alarcón,han firmado un convenio de colaboración por el que seestablece una colaboración mutua para llevar a cabo elPlan de Rehabilitación de Vivienda, que tiene prevista,durante su vigencia, 17.470 actuaciones de rehabilita-ción. Entre los objetivos del Plan figura la rehabilitacióndel parque existente mejorando su habitabilidad y propi-

ciando un nivel óptimo de sostenibilidad en el desarrollourbano.

La ejecución del Plan Regional de Vivienda requiere lanecesaria colaboración del Colegio Territorial de Adminis-tradores de Fincas de Murcia y de los administradores defincas murcianos, quienes prestaran el asesoramiento ne-cesario a los propietarios de viviendas y a la ComunidadAutónoma para realizar, con la mayor optimización posible,el plan de rehabilitación diseñado por los responsables deurbanismo de esta Comunidad.

José Ballesta y Felipe López,

firmando el Convenio de Colaboración.


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«Los cambios serán cada vez más rápidos y

hemos de estar en disposición de adaptarnos

a ellos»

DOLORES LAGAR TRIGO

Joaquím Martí pone, una vez más, sus conocimientos al ser-vicio de los administradores de fincas a través de esta entre-vista, donde desgrana los artículos más conflictivos de am-bas normas, y manifiesta que el futuro del Administrador deFincas pasa, necesariamente, por la máxima preparaciónprofesional como garantía de su proyección de futuro, profe-sional y colectivo.

¿Sería necesario realizar alguna reforma en las vigentesLeyes de Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizon-tal?En efecto, deberían realizarse reformas en cuestiones tras-cendentales. En la LPH no se justifica que el adquirente deun piso o local se subrogue en la deuda del anterior propie-tario solo hasta el año anterior a su compra. El adquirente de-bería subrogarse en la deuda existente en el piso o local co-mo elemento integrante de la operación. También debería re-ducirse la necesidad de la unanimidad para los acuerdos y

modificarse el régimen del propietario disidente.En la LAU deberían revisarse con urgencia las Disposi-

ciones Transitorias para incluir los contratos suscritos a par-tir de mayo de 1985 y en los que se pactó la sujeción a la pró-rroga forzosa de la LAU de 1964.

Joaquím Martí MartíProfesor colaborador de la Facultad de Derecho de la Universidad de Barcelona

JOAQUÍM MARTÍ MARTÍ, PROFESOR COLABORADOR EN LA FACUL-TAD DE DERECHO DE LA UNIVERSIDAD DE BARCELONA, ES UN PRO-FESIONAL DE RECONOCIDO PRESTIGIO POR SUS IMPORTANTES TRA-BAJOS DOCTRINALES SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARRENDA-MIENTOS URBANOS, ADEMÁS DE SER UNO DE LOS MAYORES ESPECIA-LISTAS EN MATERIA DE CONTAMINACIÓN ACÚSTICA EN LOS EDIFICIOS.

«En la LPH no se justifica que eladquirente de un piso o local sesubrogue en la deuda del anterior propietario solo hastael año anterior a su compra. Eladquirente debería subrogarseen la deuda existente en el pisoo local como elemento integrante de la operación»

ENTREVISTACONSEJO GENERAL


CONSEJO GENERAL

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ENTREVISTA

Estas serían, a mi entender, las reformas más urgen-tes, pero hay otras: la necesidad de doble convocatoriaen las Comunidades de Propietarios, que debería supri-mirse, la regulación de un juicio de desahucio similar alproceso monitorio, o la inclusión de las deudas ordina-rias que vayan venciendo durante la reclamación judicialde deudas comunitarias.

Para medir lo beneficioso de una ley y lo que no loes tanto, existe un barómetro infalible: las resolucio-nes judiciales. ¿En qué materias se producen el ma-yor número de demandas en los arrendamientos ur-banos? ¿Y en Propiedad Horizontal?

En arrendamientos urbanos vendrían a ser -si noconsideramos la morosidad y el desahucio- las cuestio-nes derivadas de los daños provocados por el inquilinoen el bien arrendado y las obras inconsentidas.

En propiedad horizontal, sin duda, la instalación delascensor y los problemas derivados -quórums y servidum-bres derivadas-, así como las obras privativas que afectana la estructura del edificio y su configuración exterior.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que la LAU y laLPH son normas de gran riqueza jurisprudencial. La ca-suística jurisprudencial en estas normas supera con cre-ces la de otras normas civiles, y ello es positivo porcuanto supone que esas normas tienen enorme trascen-dencia en la realidad social y ciudadana.

Determinados Juristas abogan por una norma queconsidere al moroso desde el punto de vista penal.¿Es partidario de ello para los inquilinos morosos?Yo no comparto estas tesis. El Derecho Penal ya tienesuficiente intervención en nuestra sociedad como paraincluir una cuestión que yo entiendo meramente civil, ycuya solución debe provenir del ámbito civil. Lo que he-mos de intentar es que la jurisdicción civil sea suficiente-mente eficaz para conseguir la ejecución del patrimoniodel deudor y el cobro forzoso de la deuda.

No creo que la pena como tal sea la respuesta a lamorosidad. Ahora bien, la actual ineficacia judicial conlle-va que se reclamen medidas más duras. Pero yo no locomparto, creo que las medidas actuales son suficientes,pero deben ejecutarse por parte de los Juzgados y llevarla ejecución de sentencias dinerarias hasta sus últimasconsecuencias sobre el patrimonio presente y futuro deldeudor. Las sentencias no pueden quedarse, como has-ta ahora, en una simple declaración de intenciones.

¿Cómo valoraría las últimas reformas realizadas enla Ley de Arrendamientos Urbanos? ¿Está siendopositiva en la resolución de conflictos, fundamental-mente, en las reclamaciones a inquilinos morosos?Toda reforma ha mejorado la situación anterior, pero seha quedado a medio camino. Tanto es así que las refor-mas no han tenido mucha continuidad en el tiempo y sehan dictado nuevas que las han sustituido.

Ahora, por ejemplo, está en trámite otra reforma pro-cesal que afectaría al juicio de desahucio y lo convertiríaen juicio monitorio, sin necesidad de vista oral. La refor-ma me parece bien, pero es que el juicio de desahucioya se modificó en el 2009.

Además, redundando en la respuesta de la preguntaanterior, las reformas han tenido buena acogida porcuanto se ejecutan los lanzamientos con celeridad y sinlas demoras anteriores, lo que demuestra que en la eje-cución de sentencias está gran parte del actual proble-ma de falta de confianza en la justicia.

¿Considera que el procedimiento monitorio ha sidoun proceso eficaz de reducción de las deudas en lascomunidades de propietarios?En la generalidad de supuestos, sí. Es un proceso queen toda Europa ha funcionado y que es ágil para el co-bro de pequeñas deudas. Yo, particularmente, no loaconsejo en los supuestos donde la morosidad no se de-be a un incumplimiento en el pago, sino a un supuestode oposición al motivo por el que se ha generado la deu-da. En estos casos yo aconsejo instar la demanda por elprocedimiento que corresponda por cuantía y adjuntartoda la documentación que justifique la procedencia dela deuda.

Es decir, si el propietario no paga por haber votadoen contra en la reunión, y haber manifestado por escritosu oposición al acuerdo, no tiene sentido instar un moni-torio que ineludiblemente se convertirá en proceso ordi-nario o verbal. En estos casos yo aconsejo preparar de-tenidamente la demanda y fundamentarla completamen-te.La regulación de la Propiedad Horizontal Catalana hatenido bastantes críticas por la redacción de su arti-culado, que ha generado problemáticas en las comu-nidades de propietarios catalanas. ¿En qué aspectosconsidera esta normativa positiva? ¿Y en qué debe-ría de sufrir alguna modificación o reforma de su ar-ticulado?La regulación catalana surgió con la idea de aplicar losmás modernos criterios jurisprudenciales relativos a lapropiedad horizontal: mayoría simple para la instalacióndel ascensor, supresión de la necesidad de unanimidad,etc. Lo que ocurrió es que el debate parlamentario per-judicó enormemente el texto legal y ahora hay incon-gruencias fruto de las enmiendas que fueron introducién-dose.

Se ha creado una Ponencia-Observatorio para la re-forma del texto legal y hemos introducido innumerablespropuestas de mejora, entre ellas, las que he referido enla pregunta número dos.

«En la LAU deberían revisarsecon urgencia las DisposicionesTransitorias para incluir los contratos suscritos a partir demayo de 1985 y en los que sepactó la sujeción a la prórrogaforzosa de la LAU de 1964»


CONSEJO GENERAL

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ENTREVISTA

El resultado será más o menos exitoso dependiendode la intervención política, algo que resulta extraño deentender cuando hablamos de normas jurídicas.

Ahora bien, la norma se está aplicando y son los Tri-bunales los que interpretan, integran y complementan laLey. La casuística jurisprudencial ya es muy extensa y suestudio es ya muy enriquecedor.

Estamos asistiendo a un siglo de profundos cam-bios en el sector inmobiliario y en el modo de enten-derse las relaciones sociales y personales. ¿En quémedida los administradores de fincas son un eje fun-damental en la solución de conflictos producidos enel seno de las comunidades de propietarios o edifi-cios en alquiler?Son esenciales. Sólo la profesionalidad, preparación yformación de los Administradores de Fincas nos permiti-rá mejorar la situación actual, en primer término, y quepodamos solucionar la gran cantidad y gran variedad deconflictos que se plantean diariamente.

Ahora bien, la continua formación del Administradorde Fincas es esencial en estos momentos de gran con-vulsión. Hay mucho cambio normativo, mucha regula-ción nueva y de nuevos sectores, y muchas nuevas cir-cunstancias que se van produciendo.

La formación es esencial y en esta tarea tienen sucompetencia y responsabilidad los respectivos Colegiosde Administradores de Fincas e incluso el Consejo Ge-neral. Me consta que estos entes están plenamente con-cienciados en este sentido y que tienen como prioridadla formación del colegiado.

Es un asiduo colaborador del Consejo General deColegios de Administradores de Fincas, que se en-frenta a muchos retos, y desde muy diferentes fren-tes, del sector inmobiliario. Desde el punto de vistade su conocimiento de la profesión de Administradorde Fincas, ¿cuáles son los más graves con los quese enfrente y cuál sería su posible solución?Los más graves vienen siempre provocados por la faltade formación del Administrador de Fincas. Pero si éstese preocupa de su constante formación y preparaciónlos riesgos se reducen considerablemente.

Aspectos más significativos de la causítica jurisprudencial en la

Propiedad Horizontal Catalana

Para Joaquím Martí, la casuistíca jurisprudencial esmucha, pero resalta, fundamentalmente, las si-guientes cuestiones:✯ En Catalunya se exige que todos los propietariospaguen la instalación del ascensor y la Comunidadno puede acordar que un propietario quede excluidode ese coste -el local, por ejemplo- Si la instalacióndel ascensor afecta a los derechos dominicales deun propietario se necesita que éste lo acepte expre-samente; por ejemplo, si la instalación del ascensorpriva de ventilación a una habitación que deberáconvertirse en trastero.✯ En las reuniones comunitarias los no asistentespueden votar en contra del acuerdo adoptado si locomunican por escrito en el plazo de un mes desdeque se les notifica el acuerdo; la duda jurisprudencialestá ahora en si también pueden revocarse losacuerdos que se adoptan por mayoría simple, cuan-do el resto de propietarios que no asisten a la reu-nión se ponen de acuerdo en votar en contra y supe-ran a los asistentes. ✯ Para impugnar el acuerdo, previamente debe ha-berse votado en contra del mismo, no siendo válidala abstención, y para el ausente es requisito indis-pensable que haya manifestado su voto en contra deforma expresa en el plazo de un mes desde que re-cibió el acta. Posteriormente tiene un plazo de dosmeses -y no tres como en la LPH- o un año para im-pugnar judicialmente el acuerdo; el plazo de impug-nación de los acuerdos empieza a contar desde quese notifican, incluso para los asistentes a la reunión,no diferenciándose entre asistentes y no asistentesa efectos del inicio del plazo de impugnación. Ahorabien, sólo pueden impugnarse los acuerdos y no elredactado del Acta, indicando, además, que los me-ros errores formales, ya sea de la convocatoria o yasean del Acta, no afectan a la legalidad de los acuer-dos adoptados, por lo que su impugnación judicialno puede conllevar la revocación de los mismos. EnCatalunya hay jurisprudencia que acepta que el pro-pietario moroso pueda impugnar acuerdos contra-rios a las Leyes y a los Estatutos.✯ El CC Catalán distingue entre acuerdos tomadosen primera o segunda convocatoria. Si bien para lasjuntas celebradas en primera convocatoria, se exigeel requisito mixto de la mayoría de propietarios querepresenten, a su vez, la mayoría de las cuotas departicipación de los presentes o representados, parael supuesto de juntas celebradas en segunda convo-catoria, se prescinde del quórum para su celebraciónsi concurre un número de propietarios que represen-ten la mayoría de las cuotas de los presentes o re-presentados.

«Si el propietario no paga porhaber votado en contra en lareunión, y haber manifestadopor escrito su oposición alacuerdo, no tiene sentido instarun monitorio que se convertiráen proceso ordinario o verbal»


CONSEJO GENERAL

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Lo importante para el Administrador es tener un com-pleto conocimiento de los hechos y actuaciones que haninfluido en su Comunidad y en la regulación normativade los mismos. Recordemos que en las Juntas debe darrespuesta inmediata a las preguntas de los propietariosy no puede dar la sensación de inseguridad y de desco-nocimiento.

¿Qué añadiría a esta entrevista? ¿Qué se pregunta-ría que no hayamos preguntado nosotros?Hemos hablado mucho de conflictos y de problemas.Nos queda hablar de lo positivo. Hay otros sectores

que no tienen cabida en la crisis actual al haber afecta-do ésta a su profesión de forma alarmante y han tenidoque cerrar sus empresas, despachos o centros de tra-bajo.

A nosotros no nos ha pasado y debemos de saberaprovechar esta circunstancia para mejorar nuestroscentros de trabajo, formar también a nuestro personal,organizar nuestra estructura laboral e implementar nue-vas fórmulas como el marketing, la sociedad de la infor-mación, las nuevas tecnologías, la comunicación virtualcon el cliente, el diseño web, y el acceso de los clientesa su información vía telemática. Los cambios serán cadavez más rápidos y hemos de estar en disposición deadaptarnos a ellos.

Coincide esta entrevista con la catástrofe en Japón.Pues bien, los japoneses no se han quedado llorando ladesgracia. Se han puesto a trabajar desde el mismo mo-mento en que la han sufrido y ya están pensando en cómoayudar al resto de personas y al país a salir de la crisis.

En España también hemos sufrido una importantecrísis económica y nosotros estamos en disposición deser muy importantes en el proceso de su superación; so-lo tenemos que creérnoslo.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

ENTREVISTA

«La regulación catalana surgiócon la idea de aplicar los másmodernos criterios jurispruden-ciales relativos a la propiedadhorizontal. Lo que ocurrió esque el debate parlamentarioperjudicó enormemente el textolegal y ahora hay incongruen-cias fruto de las enmiendas quefueron introduciéndose»


PROPIEDAD HORIZONTAL

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Rendición de cuentas en las comunidades de propietarios

La rendición de cuentas es la operación que está obligada a realizar toda per-sona que tenga encomendada la administración de bienes ajenos, por la queexpone el estado del patrimonio administrado y las gestiones realizadas parasu conservación, con indicación de todo cuanto ha realizado en el desempeñode su cometido, de todo lo que ha pagado y de todo cuanto ha recibido, de to-das las obligaciones que ha asumido frente a los terceros y de las que éstosasumieron frente a él -si actuó en nombre propio- o frente al mandante -si lo

hizo como representante

FERNANDO HIPÓLITO LANCHA

CALVO MEIJIDE se refiere al Admi-nistrador como el órgano de gestión alque confía el adecuado funcionamien-to de esta forma especial de propie-dad, como así resulta de las funcionesque detalladamente le asigna su art.20, que pueden sintetizarse en velar yprocurar el mejor uso, disfrute, con-servación y entretenimiento del in-mueble y de todos sus elementos, ins-talaciones y servicios, ejerciendo tam-bién todas las demás atribucionesque le confiera la Junta de Propieta-rios de la que directamente depende.

El cargo de administrador es de con-fianza: intuitu personae.

La relación jurídica del Administra-dor con la comunidad, se apoya en elcontrato de mandato y en el de arren-damiento de servicios. Se trata de unmandato "sui generis" de los arts.1709 y ss. del CC en razón, principal-mente, de la sustituibilidad del man-datario y de la similitud del contenidodel art. 13.7 de la LPH - los nombra-dos podrán, en todo caso, ser removi-dos en Junta extraordinaria de propie-tarios- con los arts. 1732 -el mandatose acaba por su revocación- y 1733,ambos del CC, que determinan que el

mandante puede revocar el mandatoa su voluntad y compeler al mandata-rio a la devolución del documento demandato.

Responsabilidad del mandatario

La AP Málaga, sec. 4ª, Sentencia de21 de abril de 2008, nº 236/2008, rec.837/2007. Pte: López Fuentes, JoséLuis., establece en su FJ 5º.- “...Pu-diéndose hablar, en primer lugar, deincumplimiento total de los deberesde gestión, responsabilidad por ineje-cución que parece aludir el citado art.1718, respondiendo de los daños y



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perjuicios que de no ejecutarlo seocasione al mandante, y en segundotérmino, existirá responsabilidad porcumplimiento defectuoso o incorrecto,que se producirá en aquellos casosen que el mandatario despliegue unaactividad, pero de suerte tal que ladesarrollada no coincida plenamentecon la que le había sido encomenda-da, o con la que, según la naturalezadel caso, debía razonablemente espe-rarse, siendo las fuentes de la respon-sabilidad del mandatario las genéricasde todas las obligaciones: dolo y cul-pa. La primera será exigible siempre yla derivada de la culpa admite unaamplia moderación por los Tribunalesde acuerdo con la naturaleza del ne-gocio y con el hecho de que la gestiónsea o no retribuida -artículo 1726 delCódigo Civil.

Ahora bien, aún cuando el precep-to no sea sino lógica consecuencia dela norma más amplia ya establecidaen el artículo 1101 del mismo texto le-gal, posteriormente desarrollada y ex-

plicitada para al mandato en el referi-do artículo 1726, la responsabilidadpor daños a que viene sujeto el man-datario, no deriva directamente delhecho mismo de su incumplimiento,sino, más bien, de la probada existen-cia y realidad de aquellos, En conse-cuencia, la cuestión a resolver no estanto ese incumplimiento contractualo cumplimiento interviniendo dolo oculpa, sino si con el mismo se ha pro-ducido algún perjuicio, la relación decausalidad existente entre uno y otro,y en definitiva, si tal perjuicio es impu-table, en su caso, y se deriva directa-mente de esas actuaciones".

Obligación de rendir cuentas

Dispone el artículo 1.720 del CódigoCivil que "Todo mandatario está obli-gado a dar cuenta de sus operacio-nes..", indicando la jurisprudencia delTribunal Supremo, en Sentencia de 8de octubre de 1.986, que la obligaciónde rendir cuentas es inherente al

mandato, debiendo el mandatario ren-dir cuentas detalladas y justificadas,expresando los ingresos y los gastos,basándose en documentos y compro-bantes (Sentencias de 25 de mayo de1.950, 22 de enero de 1.957, 8 de fe-brero de 1.960, 26 de mayo de 1.966y 24 de mayo de 1.975 ), siendo posi-bles los pactos de exoneración de talobligación, si bien como indica la Sen-tencia de 27 de diciembre de 1.973,aunque pueda renunciarse tácitamen-te a la rendición de cuentas, tal renun-cia debe dimanar de hechos que im-pliquen necesariamente la voluntadde relevar al administrador de tal obli-gación.

Es necesario poner en relación laobligación prevista en el artículo 1.720del Código Civil con las obligacionesque impone al Administrador la Ley dePropiedad Horizontal en su artículo20. Pues bien, de dichas obligacionesse han destacado las siguientes:

1º) Elaborar y someter a la Juntael plan de gastos previsibles, propo-



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niendo los medios necesarios parahacer frente a los mismos. Con arre-glo a esta obligación o función del Ad-ministrador este debe elaborar y so-meter a la Junta el presupuesto anualde gastos y las previsiones de ingre-

sos. En definitiva, elabora el estadode cuentas de la Comunidad, sin quese haya acreditado (ni es usual que sehaga) que en los informes relativos alestado de cuentas se acompañen losdocumentos (facturas, recibos, etc)acreditativos de los pagos y gastos re-alizados, los cuales forman parte de ladocumentación de la Comunidad, cu-ya custodia le corresponde también alAdministrador, según recoge el citadoartículo 20. Pues bien, requerida lademandada para la rendición decuentas, solamente aportó documen-tación de un determinado período detiempo, y, con independencia de lasirregularidades apreciadas por la Co-munidad respecto de la documenta-ción entregada, la demandada hizocaso omiso al requerimiento de entre-ga de la documentación correspon-diente a otro determinado periodo detiempo (del 1 de julio de 2.002 al 30de junio de 2.003).

2º) Efectuar los pagos y realizarlos cobros que sean procedentes. Yase ha dicho anteriormente que paradisponer de los fondos era necesariola firma mancomunada del Presidentey del Administrador, si bien, una vezdispuesto de los fondos, era el Admi-nistrador quién realizaba los pagos,sin control ni intervención del Presi-dente, por lo que, el destino de dichospagos debería haber sido debidamen-te justificado mediante la aportaciónde las facturas y/o recibos pertinen-tes. Pero es que además, dichas pa-

gos deben estar autorizados por laJunta de Propietarios, y aun cuando elgasto no acreditado haya sido a bene-ficio del Presidente, si tal gasto no es-tá autorizado en Junta de Propieta-rios, el Administrador no debiera ha-berlo permitido.

Responsabilidad Civil del Adminis-trador

Para CARRERAS MARAÑA, "comocriterio general, procede significar quela posible responsabilidad civil del Ad-ministrador no deriva de una obliga-ción de resultado, sino que deriva deun deber de ordenada gestión, de unacorrecta llevanza de la contabilidadcomunitaria, y de la adopción de lasdebidas cautelas en el ejercicio desus funciones y de la debida diligenciapara evitar cualquier daño a la Comu-nidad. En este sentido, la SAP Bada-joz, secc 2ª de 24 de octubre de 2003dice: "determinándose que la relacióncontractual que liga al Administrador,con la Comunidad de Propietarios, esla propia de un mandato "sui generis"de los arts. 1709 y ss. CC, su deberprimario deberá consistir en llevar acabo la gestión encomendada, estoes, prestar los servicios o realizar lasoperaciones que se le han encargado;ahora bien, si se produce, por su par-te, algún tipo de infracción en el aco-metimiento de sus obligaciones porcumplimiento defectuoso o incorrecto,se puede hablar de una responsabili-dad dimanante de una actuación in-adecuada e impropia en orden a laejecución de lo encomendado, lo queharía merecedor al agente del repro-che culpabilístico que del mismo sederiva, generándose una responsabi-lidad por daños, emanada de la pro-bada existencia y realidad de unosdeterminados perjuicios…"Al respecto, se pueden diferenciardos tipos de responsabilidad. En pri-mer lugar, la derivada del incumpli-miento total de los deberes de ges-tión. A este supuesto de responsabili-dad por inejecución de funciones alu-de el art. 1718 CC y, en segundo tér-mino, existirá responsabilidad porcumplimiento defectuoso o incorrectode sus obligaciones, que se produci-ría en aquellos casos en los que el Ad-ministrador realiza una actividad, pero

la desarrollada con coincidencia plenacon la función que le había sido enco-mendada, o con la que, según la natu-raleza del caso, debía razonablemen-te esperarse. Es decir, el Administra-dor no responde objetivamente por eldaño causado, ni le es exigible queesté presente todas las horas del díay de la noche en las Comunidadesque gestiona, sino que lo exigible esuna actuación diligente y adecuadaen función de cada caso concreto (art.1104 CC), y de la información que lesea suministrada por la Comunidad ypor sus vecinos. Es sustancialmenteun deber de actividad y de diligenciaen la gestión de la actividad profesio-nal, y siempre bien entendido que elart. 1726 CC establece una facultadde moderación de la responsabilidad,y que, tanto la culpa, como la causali-dad con el resultado dañoso reclama-do, deben de acreditarse cumplida-mente a los efectos del art. 1101 CC".Revocación del mandato

Al igual que ocurre con el cargo dePresidente o con el de Secretario, larelación del Administrador, según elmencionado artículo 13.7 de la Ley dePropiedad Horizontal, durará un año,prorrogable tácitamente por períodosiguales, salvo que los Estatutos de lacomunidad de propietarios establez-can otra cosa, no obstante, lo cual,cabe también la posibilidad de que elAdministrador sea removido de sucargo mediante acuerdo adoptado enJunta General Extraordinaria convo-cada al efecto, en observancia al prin-cipio consagrado en el artículo 1733del Código Civil cuando se ha estable-cido un plazo de duración, evidente-mente en interés común de ambaspartes contratantes, aunque la facul-tad de revocación subsiste, si se im-

«Indicando la jurisprudenciadel Tribunal Supremo, en

Sentencia de 8 de octubre de1986, que la obligación de

rendir cuentas es inherente almandato, debiendo el

mandatario rendir cuentas detalladas y justificadas»

«El Administrador no respondeobjetivamente por el daño

causado, sino que lo exigiblees una actuación diligente yadecuada en función de cada

caso concreto»



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pone antes de la expiración del plazo,debe indemnizarse; precisando queello no es así cuando se ha demostra-do que media justa causa dimanantedel incumplimiento de lo pactado porparte del mandatario.

La Sentencia de fecha 25 noviem-bre 1983, precisa que cuando se hademostrado que media justa causa di-manante del incumplimiento de lopactado por parte del mandatario, y lasentencia recurrida, en el supuesto deautos, reconoce como existente justacausa basándola, entre otras causas,en la pérdida de confianza que debeinspirar y presidir las relaciones Co-munidadad-Administrador, no obstan-te, como ya esta Sala tiene resueltoen anteriores ocasiones (entre otras,sentencia de 2 de febrero de 1998), sibien la pérdida de confianza puedeser motivo por sí solo para la revoca-ción del mandato no puede conside-rarse como justa causa a efectos deno indemnizar el cese anticipado en elcargo, toda vez que la confianza - se-gún el diccionario de la RALE en suprimera acepción "esperanza firme enuna persona o cosa"- al ser un ele-mento subjetivo, al igual que el des-contento, si los consideramos comojusta causa, el cumplimiento del con-trato de mandato quedaría al arbitriodel mandante -que expresamente lorechaza el artículo 1256 del CódigoCivil-, debiendo evitarse el cese anti-cipado en el cargo del mandatario sinindemnizarlo por ello –en este caso,del Administrador– por posibles senti-mientos o intuiciones del mandante –en este caso la comunidad de propie-tarios representada por el señor presi-dente.

Fernando Hipólito Lancha. Abogado

Conclusiones

1ª. La Ley exige que la Junta de propietarios se reúna por lo menos unavez al año "para aprobar los presupuestos y cuentas" (art. 16.1 LPH)y los arts. 9 y 17 (implícitamente) y el 20 se refiere a las funciones delAdministrador, entre las que se encuentran las cuentas de la Comuni-dad, y por tanto, su llevanza y rendición.

2ª. La relación del Administrador con la Comunidad de Propietarios es demandato"sui generis", a la que son aplicables los artículos del CódigoCivil reguladores del mandato y los correspondientes de la LPH (espe-cíficamente los arts. 13.6 y 7 y art. 20).

3ª. La obligación de rendir cuentas corresponde a los órganos de la co-munidad previstos en el art. 13 de la LPH, pero las de carácter econó-mico deben atribuirse al Administrador, ya que en éste campo se de -sarrollan sus funciones más especificas.

4ª. La rendición de cuentas anual tiene lugar junto con la aprobación depresupuestos, en la reunión preceptiva a que obliga el art. 16 LPH.Su contenido no se agota con una relación somera de los ingresos re-cibidos y de los gastos atendidos, sino que deberá comprender losconceptos de unos y otros, el saldo resultante y su justificación. Ade-más, en cada partida de gasto deberán referirse los conceptos tributa-rios correspondientes (retenciones por IRPF al conserje, IVA pagado aproveedores, contratistas, etc).

5ª. Si se hubiesen realizado obras de cierta entidad con derramas o cuo-tas extras, entendemos que habrá de hacerse una rendición específi-ca, a partir de la derrama acordada y los ingresos por razón de la mis-ma, y su aplicación al menos con las siguientes determinaciones:

– Presupuesto aprobado, sus partidas, importe y dirección faculta-tiva con su informe sobre las obras realizadas.– Plazo de ejecución de las obras y retenciones o garantías.-Certificaciones de obra o pagos durante su ejecución, así comoverificación de la correspondencia económica con la realidad de laobra ejecutada.– Liquidación de la obra -con las retenciones o garantías pactadas-en el plazo convenido.Incluirá con toda claridad el importe del IVA aplicado.– Recepción de la obra, con reparos y su plazo de subsanación, osin reparos y entrega de documentación de la misma para la comu-nidad.En Madrid, habrán de cumplimentarse los requisitos documentalesestablecidos para el Libro del Edificio, conforme al art. 15 de la Ley2/1999, de 17 de marzo, de Medidas las la Calidad de la Edifica-ción (BOCM nº 74, de 29 de marzo) y Decreto (Consejería de O.P.Urb. Y Transportes) 349/1999, de 30 de diciembre (BOCM 11/2000,de 14 de enero).– Saldo final y su justificación en correlación o desajuste con la de-rrama acordada y practicada.

6ª. Explicación de los incrementos de costes por demoras (recargos tribu-tarios, de compañías suministradoras, etc.) en los ingresos o pagos.

7ª. El informe de rendición de cuentas o extracto de las mismas, deberá re-partirse a los copropietarios, como mínimo, con la convocatoria y éstano debe ajustarse al mínimo legal de seis días de antelación, sino ir almenos a quince, para permitir una mayor asistencia y el estudio y co-mentario interno de los temas a tratar.

«Si se hubiesen realizado obrasde cierta entidad con derramas

o cuotas extras, entendemosque habrá de hacerse una

rendición específica, a partirde la derrama acordada y los ingresos por razón de

la misma»


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INFORME VICENTE MAGRO SERVET

¿Cabe en la actualidad la rehabilitación de los contratos de arrendamiento con

sentencia firme de desahucio?

En este trabajo se analiza si es posible la recuperación de una opción que era ad-misible bajo el régimen anterior a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrenda-mientos Urbanos, ya que en la actualidad se plantean algunos arrendatarios si esposible ejercitar en materia de desahucio, cuando se ha dictado ya la sentenciafirme y antes del lanzamiento, la opción por el arrendatario de que pretende con-tinuar con la posesión del inmueble pagando la renta que debe hasta ese momen-to. Es decir, lo que antes de la citada reforma se denominaba como la "rehabilita-

ción del contrato de arrendamiento”.

Una fórmula que servía para que el arrendatario que nohabía optado por satisfacer las rentas que debía antes dela interpelación judicial, una vez interpelado o antes del jui-cio, y que, sin embargo, quería ejercer cuando ya el juezhabía dictado sentencia, pudiera hacerlo hasta el día an-tes al lanzamiento. Ello, quizás bajo esa tradicional cos-tumbre de los que con frecuencia acudían como demanda-dos o acusados a los tribunales de justicia de que cuandomás tarde llegue la respuesta del juzgado mejor para ellos,sin darse cuenta de que tarde o temprano el ejercicio de laacción judicial tiene un inicio de una ejecutoria que resta-blecerá la situación originada por un incumplimiento o elquebrantamiento de una norma.

El problema que surge es si en la actualidad es posibleacudir a esta vieja fórmula de rehabilitar el contrato dearrendamiento, haciendo frente el arrendatario a las deu-das que tenía al momento de acudir el arrendador al juez

más las que en dicho instante debiere, es decir, tras el dic-tado de la sentencia del juzgado de Primera Instancia norecurrida, o tras la resolución de la Audiencia Provincialdeclarando la firmeza de la sentencia. O bien, una vez quese ha declarado la firmeza ya no es posible que el arren-datario tenga fórmulas que no sea otra que la de entregarlas llaves voluntariamente o estar al lanzamiento que yafue señalado en su momento en el auto de admisión de lademanda de desahucio.

La opción de la rehabilitación del contrato de arrenda-miento al amparo de la regulación legal anterior a laLey 29/1994 de 24 de noviembre

Bajo el régimen de la Ley anterior a 1994 se permitía hablarde las opciones de enervación de la acción de desahuciomediante el mecanismo del pago de la deuda hasta ese mo-


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mento del acto enervador y la rehabilitación, que, porsu propia naturaleza, implica un mecanismo de modi-ficación del contrato primitivo que se hace nacer exnovo por actos voluntarios de las partes que así vie-nen a autenticar un nuevo contrato por actos centra-dos, por ejemplo, en el pago de la deuda en momen-to posterior al contemplado para la enervación que loera hasta el día del juicio. Así, la diferencia era que elmecanismo de la rehabilitación se verificaba cuandoya la acción no podría ser enervada procesalmente ydebían concurrir otras circunstancias.

Recuerda, sobre esta cuestión, Gordillo Peláez,en un estudio elaborado al poco de aprobarse la Leyde 1994 que derogaba el texto de arrendamientos ur-banos de 1964, y separando los conceptos jurídicosde "enervación" y "rehabilitación", que el art. 147 delTexto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urba-nos no solamente permitía la posibilidad de enervarla acción hasta el momento anterior a ser notificadode la sentencia que no dé lugar a ulterior recurso, si-no que expresamente daba la posibilidad al inquilinode rehabilitar de plena vigencia el contrato (si fuerede vivienda, cualquiera que fuese su renta y los de lo-cal de negocio si no excedían de 12.000 euros anua-les). A lo anterior debe añadirse la interpretación da-da por la jurisprudencia al concepto de reiteración(art. 147.3), el cual tenía que ser necesariamente leí-do a la luz de la doctrina del «abuso de derecho» (art.9 del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos), lo que conllevaba una consideración casopor caso de todos los supuestos y en la práctica inter-pretaciones benévolas «pro arrendatario», a la vistade las múltiples y variadas circunstancias que podíanconcurrir en cada supuesto.

Es decir, que permitía ambas opciones, pero lascensuraba en el caso de que el arrendatario hubieraejercitado estas opciones con abuso de derecho por sureiteración en dejar de abonar rentas y exigir al arren-dador a que acuda al ejercicio de la acción judicial pa-ra obtener la tutela judicial que le obliga el arrendatariopor no estar al corriente en el pago de las rentas.

Sin embargo, si aunque en principio la facultadde la enervación de la acción de desahucio se tras-ladó del art. 1563 LEC de 1881 al art. 22.4 LEC de2000, no pareció ser criterio del legislador el de ex-tender y mantener también la posibilidad de la reha-bilitación del contrato de arrendamiento como unafacultad, más de gracia que de otra cosa, que se leconcedía al arrendatario, y al modo de una segundaoportunidad para que pudiera ponerse al corrientede la deuda incluso tras la celebración del juicio y eldictado de la sentencia. Esto provocó fuertes críticasen el sector de los arrendadores que veían amplia-das de forma continua las posibilidades que el arren-datario podía utilizar para seguir manteniendo el usodel inmueble incluso pagando tras sentencia judicial.

¿Es posible rehabilitar un contrato en la actualidadhasta el mismo momento anterior al lanzamiento?

La cuestión polémica surge tras la aprobación de lanueva LAU de 1994, en la que se omite, por comple-

La declaración de concurso y la rehabilitación del contrato

En el único caso en el que se podría utilizar este término es enel supuesto de que el arrendatario se hubiera declarado enconcurso y los administradores concursales solicitaran aljuez de lo mercantil que con respecto a los locales de negociosobre los que existe orden de lanzamiento se suspendan lasmismas para que pueda seguir el concursado con su activi-dad mercantil que le permita seguir satisfaciendo sus deudascon los acreedores. En este caso se trata de una circunstan-cia excepcional basada en el objetivo de conservación del pa-trimonio del concursado para que pueda atender sus deudas,por lo que si se admitiera la ejecución de las sentencias dedesahucio se le privaría de la posibilidad de cumplir con susobligaciones ante sus acreedores y el fin del concurso se cen-traría en la transformación contable de lo poco que le puedaquedar sin darle un respiro al concursado de seguir mante-niendo su actividad comercial.

Sobre este tema trató el interesante Auto de la Sección15.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 25 de octu-bre de 2006 (Rollo de apelación núm. 439/200, que se asien-ta en los siguientes argumentos: Ante la resolución ya pro-ducida de un contrato de arrendamiento suscrito comoarrendatario por el concursado, en virtud de una acción dedesahucio anterior al concurso, el art. 70 prevé expresamen-te la facultad de la administración concursal de enervar laacción de desahucio o de rehabilitar la vigencia del contratohasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanza-miento, pagando entonces con cargo a la masa todas lasrentas y conceptos pendientes y las costas procesales cau-sadas hasta ese momento. Relacionando el art. 70 con el art.55, parece claro, pues, que esta facultad de rehabilitacióncontractual se asienta en el supuesto básico de que la ejecu-ción de la sentencia no se ha suspendido...» Así, el art. 70 dela Ley concursal Ley 22/2003, de 9 de julio viene a admitirque "La administración concursal podrá enervar la acción dedesahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad a ladeclaración del concurso, así como rehabilitar la vigenciadel contrato hasta el momento mismo de practicarse el efec-tivo lanzamiento. En tales casos, deberán pagarse con cargoa la masa todas las rentas y conceptos pendientes, así comolas posibles costas procesales causadas hasta ese momen-to."

Esta es si cabe la única opción que existiría para rehabili-tar el contrato, pero en el entorno de una situación concursal.Otra cuestión sería que la fecha de la diligencia de lanzamien-to estuviera ya señalada y que no se hubiera admitido el con-curso o que presentado los administradores concursales nohubieran solicitado la suspensión de la diligencia de lanza-miento. En estos casos quedaría la opción de que el letradodel concursado planteara al juez que tramita el desahucio so-bre la inminente declaración de concurso a fin de que se pu-diera suspender la diligencia de lanzamiento para poder se-guir manteniendo la disponibilidad del negocio radicado en ellocal objeto del desahucio, con el fin de atender las deudasante los acreedores, que no podrían satisfacerse si no se lepermite continuar con su actividad mercantil, o incluso lasposibles deudas que existieran derivadas de la resolución delcontrato de arrendamiento que con la ejecución de la diligen-cia de lanzamiento se quedarían sin poder abonar ante la po-sible imposibilidad de pago material en que quedaría el arren-datario.


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to la mención a la posibilidad de rehabilitación del contra-to de arrendamiento, quedando solo la vía de la enerva-ción pero traspasada en su regulación a la LEC en el an-tes citado art. 22.4 LEC.

En consecuencia, la cuestión que traemos a colaciónse centra en: ¿cabe entender que sigue vigente la reha-bilitación del contrato de arrendamiento tras la firmeza dela sentencia o ha quedado derogada esta vía tras la Leyde 1994?

A este respecto, y en relación ala vigencia o derogación tácita delas posibilidades de mantenimien-to del contrato de arrendamientocuando el arrendatario ya ha deja-do pasar las opciones que le siguedando la LEC en el art. 22.4 deenervar la acción de desahucioabonando todo lo que hasta esemomento debe, y por una solavez, resulta difícil en la actual si-tuación mantener las opciones deque el arrendatario pueda pagar esta deuda "con efica-cia rehabilitadora del contrato" aunque lo haga en su to-talidad una vez que se ha celebrado el juicio de desahu-cio, y mucho más una vez que se ha dictado sentenciafirme. Lo que puede hacer tras el juicio, o tras la senten-cia de primera instancia, el arrendatario es apelar la sen-tencia condenatoria, pero pagando las rentas vencidas ylas que con arreglo al contrato deba pagar adelantadasmientras se tramita el recurso de apelación, según seña-la el art. 449.1 LEC. Pero ello solo le permite tener vigen-te el recurso de apelación y poder optar a que la Audien-cia Provincial revise la sentencia de instancia para com-probar si han concurrido circunstancias que le daban larazón al arrendatario, por ejemplo, porque ha pagado lasrentas en su momento, o que el arrendador se ha nega-do a recoger las que le entregaba o giraba por medio delservicio de correos para conseguir un lanzamiento en in-muebles de renta antigua. Pero, en definitiva, no se tra-ta de que el arrendatario tenga aquí un derecho de le-vantar ex novo el contrato que el juez de instancia habíadeclarado resuelto en sentencia, sino una opción de re-visión de esta declaración judicial para revocarla.

Supresión de la “rehabilitación contractual”

Desde nuestro punto de vista, las facultades de rehabili-tación del contrato circunscritas a momentos posterioresa la celebración del juicio de desahucio han desapareci-do desde la aprobación de la Ley de 1994. Así, resultacurioso, sin embargo, que aunque la mayoría de la doc-trina se pronuncia en estos mismos términos con respec-to a la supresión de la llamada «rehabilitación contrac-tual del contrato de arrendamiento» no es posible olvidarque aunque el Preámbulo de la Ley afirma que se hanmatizado de forma significativa las posibilidades de reha-bilitación contenidas en el Texto Refundido de 1964, nohay en el articulado referencia alguna a la rehabilitacióndel contrato de arrendamiento. A este respecto señalaGordillo Peláez que tan importante omisión no puede re-putarse involuntaria, debiendo entenderse que dicha es-pecialidad ha sido eliminada de la legislación arrendati-cia. También participa de la misma opinión Oraá Gonzá-lez (2) quien ya a poco de aprobarse la Ley de 1994 con

el nuevo régimen legal señaló que respecto a la rehabili-tación, ésta era posible con la Ley de 1964 hasta el mo-mento mismo en que fuera a practicarse el lanzamiento,admitiéndose incluso el depósito del importe debido, in-crementado en un 25%, en poder del encargado de eje-cutar la diligencia. El sistema actual, por el contrario, -señala Oraá- resulta ser mucho más restrictivo en la me-dida en que el desahucio sólo puede ser enervado me-diante el pago o consignación realizados «en algún mo-

mento anterior al señalado para la cele-bración del juicio.

Es cierto que la Exposición de motivosdice lo que dice, pero en modo algunopuede entenderse subsistente un institutojurídico que estaba reconocido de modoexpreso en la Ley de 1964 y que desapa-rece en la regulación de 1994, para mástarde declarar la LEC de 2000 la deroga-ción expresa de los arts. 120 a 151TRLAU de 1964 para remitirse a la "ex-presa" regulación procesal civil de la LEC

del año 2000, en donde para nada constan las opcionesque antes tenía el arrendatario de prorrogar de modo vo-luntarista la posesión del inmueble cuando ya había sidocondenado a abandonarlo en sentencia firme, ni auncuando ahora abone las rentas que hasta ese instanteadeude.

Rehabilitación por acción expresa del arrendador

Las razones de esta conclusión son evidentes, ya que ellegislador actual ha ido acortando las posibilidades deque la morosidad en el pago de la renta le permita alarrendatario fijar el momento en el que satisface el pagode la renta. Así, si en el contrato se fijaba que la renta sepagaba entre los días 1 y 5 de cada mes y el arrendata-rio incumple esta obligación, es obvio señalar que solo lequeda la opción de hacerlo antes de la celebración de lavista, pero no más tarde. En estos casos, la incompare-cencia del arrendatario a la vista, por ejemplo, ya no leda opción a poder seguir en el inmueble, no admitiendoopción de satisfacer las rentas adeudas para poner enpráctica el mecanismo que antes del año 1994 sí era via-ble, cual el de rehabilitar el contrato.Ahora bien, la única opción que le quedaría al arrendata-rio sería la de obtener la rehabilitación pero por unaaceptación expresa del arrendador acerca de que laaceptación de las sumas abonadas hasta ese instante sereflejara en un documento donde constara que el pagohace renacer de nuevo la relación arrendaticia. Pero se-ría una rehabilitación por pacto entre partes, no ex lege.Esta posibilidad ha sido aceptada, por ejemplo, por la Au-diencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentenciade 20 Ene. 2009, rec. 243/2008 en la que recuerda que"es doctrina comúnmente aceptada (Sentencias del Tri-bunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de1993), que para la existencia real de los convenios en ge-neral que originen relaciones jurídicas exigibles y permi-tan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven espreciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Ci-vil, que haya habido un concierto de voluntades serio ydeliberado por el cual hayan quedado definidos los dere-chos y obligaciones de los contratantes, llegando con elloa su perfección, que es el momento cuando empiezan a

«Si la LAU de 1964 sí que permitía la rehabilitación, en

la actualidad no existe posibilidad legal de utilizar

esta vía en los momentos precedentes a la ejecución dela diligencia de lanzamiento»


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obligar, a tenor de lo dispuestoen el artículo 1258 del CódigoCivil, no entendiéndose la con-vención perfecta, con fuerza co-activa en derecho, hasta queademás de la causa y el consen-timiento que haya de manifestar-se por el concurso de la oferta yla aceptación, no haya aquél re-caído sobre el objeto cierto quesea materia del contrato, segúnlos preceptos de los artículos1261 y 1262 del Código Civil,aunque es igualmente doctrinareiterada (Sentencias del Tribu-nal Supremo de 21 de febrero de1987, 30 de septiembre de 1988,23 de noviembre de 1989, y 12de marzo de 1994) que, deacuerdo con las normas de losartículos 1278 y 1279 del CódigoCivil, las del artículo 1280 nocomportan la exigencia de forma-lidades "ad solemnitatem", sinotan sólo "ad probationem", de suerte que es posible pronun-ciar la existencia del contrato, si reúne los requisitos del ar-tículo 1261 del Código Civil, sin que imperiosamente tengaque basarse en una constatación escrita, pudiendo declarar-se su existencia por la apreciación de los instrumentos deprueba aportados a las actuaciones, con las matizacionesen orden a la valoración de la prueba, impuestas, en rela-ción con la testifical por el antiguo artículo 1248 del CódigoCivil, y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de En-juiciamiento Civil, que permite valorar la fuerza probatoria delas declaraciones de los testigos, conforme a las reglas dela sana crítica, tomando en consideración la razón de cien-cia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos con-curran."

Un nuevo contrato de arrendamiento

Esta doctrina conlleva que se requeriría, para entenderserenovado el contrato por acuerdo de las partes, un pactoexpreso que así se hiciera constar en el documento de pa-go de las deudas pendientes, de tal manera que no basta-ría un simple documento en el que el arrendador aceptarala suma entregada el día del lanzamiento en fecha anteriorcomo pago de la deuda, sino que el arrendador, además deaceptar esta entrega como pago de lo adeudado, haceconstar en ese instante en el documento que acepta expre-samente un nuevo contrato de arrendamiento, ya que elque hasta ese momento existía fue declarado resuelto porel juez por la sentencia firme. Por ello, no valdría una acep-tación tácita de la continuación del arrendatario en el in-mueble por el mero hecho de que ese día continuara esteen el inmueble por la circunstancia de que el arrendador hu-biera aceptado el día del lanzamiento concederle una mo-ratoria que puede desprenderse de la aceptación de la sus-pensión de la diligencia de lanzamiento por haber cobrado.Dudamos que un arrendador acepte esta suspensión de ladiligencia en el mismo acto por el mero hecho de haber co-brado lo que se le debe, ya que de haber instado el proce-so acumulado del art. 438 LEC lo que está haciendo elarrendatario es pagar la deuda que tiene contraída con el

arrendador, pero no vanmás allá los reconocimien-tos de efectos jurídicos auna aceptación del arren-dador de la suma entrega-da, ya que lo que suponeesta actuación del arrenda-tario es simplemente pagaruna deuda que en cual-quier caso le sería recla-mada en ejecución de sen-tencia sobre sus bienes silos tuviere.

Prueba de la rehabilita-ción del contrato

Con respecto a quien tienela carga de demostrar queha existido una rehabilita-ción del contrato por el he-cho de que el arrendadorno haya ejecutado la dili-gencia de lanzamiento ad-

mitiendo una moratoria la sentencia antes citada de la Au-diencia Provincial de Barcelona apunta que "corresponde ala parte demandada-arrendataria la prueba del hecho positi-vo a su cargo de la existencia del título, de acuerdo con lanorma general de distribución de la carga de la prueba delartículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo cual no pue-de estimarse que haya probado, por no haber aportado nin-gún documento del que resulte la rehabilitación del contratode arrendamiento extinguido, que haya sido concertado conla parte actora, no habiendo propuesto otras pruebas en re-lación con la pretendida rehabilitación del contrato."

En consecuencia, no serviría para entender rehabilitadoun contrato de arrendamiento la circunstancia de que elarrendatario satisfaga antes del lanzamiento todas las ren-tas adeudadas, intereses legales y hasta las costas del plei-to, ya que para que la rehabilitación pudiera surtir efectossería preciso que constara en documento la voluntad delarrendador de admitir la continuidad del arrendatario en elinmueble. Sin embargo, no podría en estos casos hablarsede una "rehabilitación", sino de un nuevo contrato de arren-damiento en el que se pactaran las condiciones de precio yduración con las características propias del art. 9 LAU parael arrendamiento de viviendas del plazo máximo de cincoaños. Y es que, si como hemos visto, si la LAU de 1964 síque permitía la "rehabilitación" en la actualidad no existeposibilidad legal de utilizar esta vía en los momentos prece-dentes a la ejecución de la diligencia de lanzamiento, peroque cualquier manifestación de voluntad tendente a conse-guir el mantenimiento del arrendatario en la situación pose-soria y que conlleve la suspensión de la diligencia de lanza-miento deberá constar por escrito en cualquier caso paraque se refleje la expresa voluntad de que el contrato dearrendamiento no es que se haya prorrogado, sino queexiste otro nuevo. Nótese que entre las partes ya no existecontrato, porque este fue declarado resuelto por el juez porla sentencia firme que está pendiente de ejecutar, por loque si se pretende que el arrendatario siga en el inmuebledebe redactarse un nuevo contrato, existiendo problemasde interpretación de estos si se habla de una "rehabilita-ción", ya que es un concepto actualmente inaplicable.

«La incomparecencia del arrendatario a lavista, por ejemplo, ya no le da opción a poderseguir en el inmueble, no admitiendo opción

de satisfacer las rentas adeudadas, para poner en práctica el mecanismo de rehabilitar

el contrato»


ARRENDAMIENTOS URBANOS

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JOAQUÍM MARTÍ MARTÍ

Está claro que las financiaciones hi-potecarias del 110% del precio decompra no pueden reaparecer ennuestro país, pero la actual situaciónde bloqueo crediticio está afectando aoperaciones que serían perfectamen-te factibles. Son operaciones en lasque el comprador no desea financiarla totalidad de la compra sino que de-sea compatibilizar la financiación conel ahorro del propio comprador o deunos padres que desean coparticiparde esa inversión.

Ante esta situación, se está optan-do por la vía del alquiler como opciónde compra, como fórmula que de -satasca estas situaciones de blo-queo. En estas operaciones, el ven-dedor (el promotor en muchas ocasio-nes) es el que prácticamente se con-vierte en financiero, por cuanto lo quehace es arrendar la vivienda con unaopción de compra. El vendedor (opromotor) es el que asume las cuotashipotecarias que acaba trasladando(aunque sea en parte) al futuro com-prador en forma de renta mensual.

La opción de compra se fija paraque, en cualquier momento, ya seaporque el comprador encuentre unaentidad crediticia que se avenga aconcederle una financiación adecua-da, o ya sea porque el comprador es-pera una entrada de dinero futura (laventa de su piso, etc.); el inquilinoacabe comprando la vivienda que yaestá utilizando, si bien bajo la fórmuladel arriendo.

Es un arriendo de una vivienda aalguien que se espera acabe siendoel propietario. No es un arriendo conla naturaleza temporal propia del cita-

do negocio, sino que es un negocioprevio al futuro de la compra del piso.

Ahora bien, esta fórmula ofrece di-versas particularidades. Una de ellas,que es la que nos interesa solucionaren este artículo, es la relativa a si elarrendatario puede ejercitar la opciónde compra, a pesar de que no esté alcorriente en todas sus obligacionesarrendaticias.

LA OPCIÓN DE COMPRA ALARRENDATARIO

En primer lugar, hemos de tener enconsideración que la opción de com-pra va unida a un contrato de arren-damiento y que se le reconoce alarrendatario o arrendatarios de la vi-vienda. Así pues, la opción de comprase reconoce como un derecho delarrendatario, siendo la opción unaconsecuencia del arriendo.

En consecuencia, para poder ejer-citar la opción de compra, el arrenda-

tario debe de haber cumplido, previa-mente, todas las obligaciones deriva-das del arrendamiento.

Esta es una primera conclusión quefija el propio Tribunal Supremo en suSentencia de 6 de noviembre de 2009.

Es decir, ambos negocios guar-dan una estrecha relación. Mejor di-cho, la opción de compra nace tras elarrendamiento; de tal forma que elejercicio de la opción de compra estásupeditado al cumplimiento previo delas obligaciones derivadas del arren-damiento.

A efectos prácticos, en el caso deque el arrendatario-optante no estuvie-ra al corriente del pago de las rentasderivadas del arrendamiento, éste nopuede ejercitar la opción de compra.

Tal y como proclama el Tribunal Su-premo, el inquilino, si está afectado poruna causa de resolución del contrato,no puede ejercitar la opción de compra.

Es decir, sólo el arrendatario queesté cumpliendo con todas sus obli-

Para el ejercicio de la opción de compra,el arrendatario debe estar al corriente en

todas sus obligaciones contractuales

Debido a las actuales dificultades en lafinanciación hipotecaria, la venta de lospisos está colapsada (principalmente enobra nueva) a la espera de que se en-

cuentren soluciones para que el compra-dor interesado pueda encontrar una víade financiación que le permita compraruna vivienda en condiciones normales.



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gaciones derivadas del arrendamiento pue-de pasar a ser propietario tras el ejercicio dela opción de compra. Si no las cumple to-das, el propietario puede negarse, legítima-mente, a dar cumplimiento a esa opción decompra que reconoció al arrendatario.

Pero es más, no hace falta ni que el pro-pietario haya instado demanda de desahu-cio para evitar que el arrendatario puedaejercitar la opción de compra. Y ello porcuanto el arrendatario, pierde la facultad delejercicio de la opción de compra, tan prontocomo haya incurrido en causa de resolucióncontractual del contrato de arrendamiento.

El propio Tribunal Supremo reconocecomo causa de resolución contractual porfalta de pago, el de estar adeudando unamensualidad vencida. También se ha admi-tido como causa de resolución contractualel reiterado pago tardío de las rentas.

Pues bien, en estos casos, y a pesar deno haberse instado demanda de resolucióncontractual, el arrendatario no está en supleno derecho de ejercitar la opción de com-pra.

La posición del propietario-arrendadorPor lo proclamado por el TS, el arrendatario no puede ejercitar la opciónde compra si está incurso en causa de resolución contractual.

Otra cosa bien distinta es la posición del propietario-arrendador anteesta situación de incumplimiento contractual por parte del arrendatario.

En el supuesto de impago de alquileres, una respuesta lógica y líci-ta por parte del propietario sería la de exigir que el arrendatario esté alcorriente de todas sus obligaciones económicas antes del ejercicio dela opción de compra. Es decir, la de supeditar el ejercicio de la opciónde compra al pago de todas las rentas y cantidades asimiladas deven-gadas con anterioridad al momento del ejercicio de la opción de comprapor parte del arrendatario.

Si el incumplimiento es de cualquier otra obligación derivada delarriendo, el propietario puede condicionar la opción de compra al cum-plimiento de otras contraprestaciones, o al resarcimiento de los daños yperjuicios que se le hayan podido causar.

Ahora bien, si el propietario arrendador no quiere dar cumplimientoa la opción de compra pactada, tiene el soporte jurisprudencial de lapropia doctrina del Tribunal Supremo.

La conclusión ya ha quedado fijada, el arrendatario no puede exigirel ejercicio de la opción de compra si ha quedado incurso en causa deresolución contractual del contrato de arrendamiento. A partir de estaconclusión, las partes son libres de pactar la resolución o el cumplimien-to alternativo.



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CAUSAS DE RESOLUCIÓN CON-TRACTUAL

En el supuesto de hecho de la Senten-cia del TS de 6 de noviembre de 2009, elarrendatario ejercitó la opción de com-pra por vía reconvencional. El Juzgadode instancia desestimó la reconvenciónpor estar incurso en causa de resolucióncontractual, pero deja claro que lo quees relevante es que el arrendatario estéincurso en causa de resolución contrac-tual, por ser este el momento en el queel arrendatario tiene impedido el ejerci-cio de su opción de compra.

Es decir, la imposibilidad del ejer-cicio de la opción de compra no naceen el momento de la interposición ju-dicial de la demanda de resolucióncontractual por parte del propietario,sino en el momento en el que el arren-datario haya quedado incurso en cau-sa de resolución contractual.

Así pues, la doctrina del Alto Tribu-nal resulta relevante al fijar que es elmomento del incumplimiento delarrendatario el que determina que

quede impedido el ejercicio de la op-ción de compra.

Así pues, en sentido contrario, pre-viamente al ejercicio de la opción decompra, el arrendatario deberá de ha-ber cumplido todas las obligaciones de-rivadas del contrato de arrendamientosi quiere ejercitar la opción de compra.

RESOLUCIÓN CONTRACTUALPOR OBRAS INCONSENTIDAS

Otra cuestión interesante en la citadaSentencia del TS es la relativa a que,en ese supuesto de hecho, el incum-plimiento del arrendatario no provienede la falta de pago de las rentas, sinode la ejecución de obras inconsenti-das en la vivienda arrendada.

En el citado supuesto, el arrenda-tario ya había efectuado obras sin elconsentimiento del propietario en elmomento en el que interesó el ejerci-cio de la opción de compra.

Pues bien, el TS confirma las sen-tencias de primera instancia y apela-ción, que desestimaron la demanda

reconvencional por cuanto al haberinstado ésta, el arrendatario ya habíaquedado incurso en causa de resolu-ción contractual por haber efectuadoobras sin el consentimiento ni autori-zación de la propiedad.

En los supuestos a los que nos he-mos referido, el arrendamiento conopción de compra puede estar desti-nado a arrendatarios con la previsiónde ser futuros arrendatarios. Puesbien, habrá que comprobar si el pro-pietario autorizó expresamente la rea-lización de determinadas obras aesos arrendatarios.

En caso contrario, los arrendata-rios no podrán efectuar obras en la vi-vienda arrendada como si ya estuvie-ran anticipando sus facultades domi-nicales sobre dicha vivienda. Es decir,no podrán olvidar que, de momento,sólo son arrendatarios de la vivienda yque el ejercicio de la opción de com-pra deberá ser previo a la realizaciónde obras en la vivienda.

Joaquím Martí MartíAbogado.


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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Fruto del Convenio de Colaboración del CGCAFE con Editorial Sepin, son estas páginas, dónde el departamentojurídico de Sepin analiza determinadas sentencias y responde a las consultas de los profesionales.

Las obras ejecutadas en la fachada del local para laadaptación del mismo al negocio que en él se desarro-lla no suponen una alteración de la fachada general deledificioTS, Sala Primera, de lo Civil, 65/2011, de 14 de febrero Recurso 297/2007. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS.SP/SENT/543605

"... La única cuestión objeto de controversia se centró en silas obras realizadas pueden perjudicar a otros propieta-rios, tal y como mantiene la comunidad, al provocar un im-pacto estético y visual intolerable en la fachada. La senten-cia valora, que con anterioridad a las obras ejecutadas enla fachada por los demandados, el anterior propietario dellocal ya había remodelado el bajo del edificio, y considera,tras comparar la situación ya creada y la actual, que la al-teración no ha sido desmesurada ni excesiva, en relacióna lo que viene siendo habitual en el acondicionamiento defachadas para la realización de actividades comerciales.Razona que ante el volumen del edificio, el contraste orna-mental con el resto de la fachada no hace que el edificio

pierda su sustantividad, al ser la parte afectada mínima enrelación a la totalidad de la fachada. Además, los panelescon los que ha sido forrada la fachada, y cuyos llamativoscolores son objeto de rechazo por la comunidad, no se hancolocado en la zona inmediata a la puerta de entrada aledificio, al situarse, a un lado de la fachada la puerta de ac-ceso al público del local, revistiéndose al otro lado con gra-nito de color rosa, en consonancia con el revestimientoque ya existía. ..."

SENTENCIAS

«Las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de losedificios que afecten a elementos comunes y que

estén autorizadas por el título o los estatutos de lacomunidad de propietarios no se consideran con-trarias a derecho, siempre que no afecten a la se-guridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen

el derecho de otro propietario»



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CONSULTAS

Número de votos en distintas propiedades compartidasSP/CONS/76368

Es doctrina consolidada que el propietario múltiple solocuenta con un voto numérico y el problema que aquí seplantea es cómo considerar las situaciones donde unapersona es copropietario, junto con otros, de varias pro-piedades.

Pues bien, nuestro criterio, respetando otros diferen-tes, es que deben contar tantos votos como propiedades,pues en otro caso sería como impedir a los otros copro-pietarios ser tenidos en cuenta. Imaginemos que una per-sona es titular de un piso y, a la vez, de una plaza de apar-camiento en un garaje que pertenece a la misma Comuni-dad, resultaría absurdo que el representante del mismo nopudiera votar porque algunos de sus comuneros lo sontambién de la Comunidad general.

Naturalmente puede haber las excepciones que sequiera, cuando se hace para cometer fraude de ley, porejemplo, pero en términos generales creemos aplicablenuestra postura, reconociendo que hasta el momento nohay jurisprudencia sobre el particular.

Acuerdo genérico la de Junta para proceder judicial-mente contra los deudoresSP/CONS/77921

Este acuerdo de la Junta podría valer, con ciertas dudas,para reclamar a los morosos que pasen de 1.000 euros enlos juicios ordinario o verbal, pero nunca en el procesomonitorio, pues el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizon-tal exige claramente la aprobación exacta de la deuda y lanotificación y requerimiento de pago al deudor, como re-quisito indispensable para que ello, en sí mismo y sinmás, valga como prueba que permite incluso el embargode bienes del deudor.

En definitiva, no vemos jurídicamente correcto que seaposible aprobar un acuerdo general en la Junta para re-clamar a todos los propietarios que, en cualquier momen-to, superen una deuda de 1.000 euros, por lo menos si lareclamación se piensa realizar a través del monitorio.

Validez de la obra realizada por el propietario del localde apertura de tres huecos en la fachada del edificio,que no altera su seguridad ni perjudica a ningún pro-pietario y está autorizada por los Estatutos. DoctrinaJurisprudencial TS, Sala Primera, de lo Civil, 809/2010, de 22 de diciem-bre Recurso 296/2006. Ponente: JUAN ANTONIO XIOLRIOS.SP/SENT/541361

"... La aplicación de la doctrina expuesta al presente litigioexige la estimación del recurso de casación. La parte recu-rrente, titular de un local comercial situado en la planta ba-ja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio, ampa-

rada por la autorización que le ofrecía los estatutos de lacomunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se ha-ya aducido que tales obras hayan menoscabado o altera-do la seguridad del edificio o su estructura general. Tampo-co se ha acreditado en modo alguno que con la aperturade tales huecos se haya perjudicado los derechos de otropropietario.Finalmente se debe reiterar como doctrina jurisprudencialque las obras realizadas por el titular de locales comercia-les situados en las plantas bajas de los edificios que afec-ten a elementos comunes y que estén autorizadas por el tí-tulo o los estatutos de la comunidad de propietarios no seconsideran contrarias a derecho, siempre que no afecten ala seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el de-recho de otro propietario. ..."

«Es doctrina consolidada que el propietario múltiple solo cuenta con un voto numérico y el

problema que aquí se plantea es cómo considerar las situaciones donde una persona es

copropietario, junto con otros, de varias propiedades»

«No vemos jurídicamente correcto que seaposible aprobar un acuerdo general en la Juntapara reclamar a todos los propietarios que, en

cualquier momento, superen una deuda de 1.000 euros, por lo menos si la reclamación se piensa realizar a través del monitorio»



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QUANTOR GRUPO EDITORIAL RESPONDE A LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

PreguntaEn una Comunidad de Propietarios existen locales a pie decalle, que participan por su coeficiente en la limpieza de la fin-ca. ¿Tienen estos propietarios, derecho a que el empleado deésta, les limpie la acera correspondiente a sus locales?RespuestaLa vía pública como regla general no es un elemento común delinmueble, por lo que no se pueden requerir que sobre la mismase realice un servicio de la finca.

Solo en aquellos casos en que la correspondiente ordenan-za municipal ordena que la limpieza de la acera sea realizadapor el empleado de la finca, como ocurre por ejemplo en Ma-drid, cabría obligar al empleado a que efectuara esa limpieza.No obstante, para ello habrá que preguntar en el Ayuntamientosi existe alguna disposición en tal sentido, dado que en pobla-ciones pequeñas o medias es probable que no exista.

En definitiva, el hecho de que los locales tengan acceso di-recto a la calle o vía pública, pero no al inmueble, no les da de-recho a exigir tal limpieza que, si lo desean, deberán efectuarellos mismos. Ahora bien, si la calle en cuestión es de la comu-nidad, por tratarse, por ejemplo, de un pasaje comercial, la lim-pieza debe efectuarla el empleado.

Pregunta¿Qué tipo de acuerdo es necesario para que todo propietarioque lo desee, pueda cerrar con paredes sus plazas de garaje?RespuestaLa obra de cerramiento individualizando la plaza de garaje pormedio de tabiques y puertas altera la estructura del inmueble,elemento común, por lo que será preciso el consentimientounánime de todos los copropietarios (en este sentido, puedecitarse la sentencia de la AP de Sevilla de 22 de marzo de2002). En definitiva, para ejecutar esta obra, ya sea medianteobra o jaula metálica, será exigible el acuerdo unánime de lospropietarios de la comunidad de garaje de acuerdo con lo se-ñalado en el art. 12 LPH y art.17.1.

Además, con independencia de tal acuerdo unánime, entodo caso, habrá que tener en cuenta lo que puedan disponeral respecto las normas municipales reguladoras de esta cues-tión, por lo que resulta imprescindible realizar la consulta en elayuntamiento de la localidad de que se trate (así, a título deejemplo, el art.7 de la ordenanza de Madrid sobre la tramita-ción de licencias urbanísticas, prohíbe expresamente el cerra-miento de las plazas de garaje, por lo que no se concede li-cencia de obras a tal fin).

Por lo demás, por tanto, se puede concluir que para auto-rizar tales obras es necesaria la unanimidad, por lo que en elmomento que un propietario disiente no podrá ejecutarse ce-rramiento.

PreguntaUna comunidad compuesta por tres portales, tienen una verjaque accede a una zona ajardinada. En esta verja hay unapuerta que está ocasionando muchos problemas debido al rui-do que se produce al cerrarla.

¿Se puede tomar la decisión de cerrar permanentementeesta puerta, por mayoría o se podría considerar un cambio es-tructural y se requiere la unanimidad?RespuestaEn nuestra opinión, el hecho de evitar los ruidos derivados dela instalación debe considerarse como una condición de habi-tabilidad del inmueble. En este último sentido, debe precisa-mente recordarse que el art. 10.1 LPH señala que será obliga-ción de la comunidad la realización de las obras necesarias demodo que los servicios e instalaciones reúna las debidas con-diciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesi-bilidad y seguridad.

De otra parte, es obligación de la comunidad evitar que seproduzcan situaciones derivados de actividades molestas,donde cabe ubicar el ruido, conforme alo dispuesto en elart.7.2 LPH.

Por tanto, aunque dicha actuación o intervención en lapuerta o verja (cierre permanente hasta que se cambie el ac-ceso por una puerta), afecte a un elemento común de formasustancial dicha intervención estaría amparada por la obliga-ción de la comunidad de evitar incomodidades a los vecinosen los términos anteriormente expuestos.

Por tanto, a nuestro juicio, debe considerarse como uncambio justificado, es decir, perfectamente motivado por loque para su aprobación bastará con que se adopte un acuer-do mayoritario adoptado en la forma establecida en el art. 17.3LPH, en relación con el art. 6 LPH.

PreguntaEn una Comunidad de Propietarios, los pisos son adosados ysólo tienen común el cuarto de las antenas y teléfonos.

¿Puede cada vecino colocar en su vivienda su antena, yasea digital o terrestre o se tiene que hacer de manera comu-nitaria la instalación?RespuestaEl art. 9 del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobreinfraestructuras comunes en los edificios para el acceso a losservicios de telecomunicación, se refiere al derecho de los co-propietarios o arrendatarios al acceso a los servicios y garan-tía del posible uso compartido de la infraestructura. En tal sen-tido dispone que los copropietarios de un edificio en régimende propiedad horizontal tendrán derecho a acceder a los ser-vicios de telecomunicaciones distintos de los indicados en elart. 1.2 del RDL 1/1998, a través de la instalación común rea-lizada con arreglo a este Real Decreto-Ley, si técnicamenteresultase posible su adaptación, o a través de sistemas indivi-duales.

Por tanto, no es discutible si es precisa o no una autoriza-ción, ni qué mayoría es precisa para la autorización. Se trataría,en definitiva, del ejercicio por parte de este vecino de un dere-cho que tiene concedido por ley, ante lo cual la comunidad nopuede oponer ningún acuerdo, norma estatutaria o reglamentode régimen interior, en virtud del principio de jerarquía normati-va y de que la ubicación se está realizando en una parte priva-tiva aunque afecte a la imagen de la urbanización.

¡PLANTEA TUS DUDAS!


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COMUNIDADES DE VECINOS: TODAS LAS RESPUESTASCarlos Gallego Brizuela, 2010p.v.p. (con IVA) 50,00 € 488 páginas

Esta obra le ofrece un completo abanico derespuestas a las dudas que suscita la prácticacotidiana, ofreciendo una panorámica queabarca la realidad viva de las comunidades devecinos. A través de más de 400 respuestas,este libro compendia una selección de las másinteresantes cuestiones.

Un índice analítico permite la búsqueda delas consultas por temas y un anexo legislativo

ofrece la normativa esencial que regula las comunidades de pro-pietarios.

EL ABOGADO EFICAZ. COMO CONVENCER, PERSUADIR E INFLUIR EN LOS JUICIOS

Jordi Estalella del Pino, 2ª edición 2009p.v.p. (con IVA) 35,00€ 320 páginas

El abogado eficaz no es un simple manual deoratoria o comunicación; no pretende sólo en-señar a hablar en el foro, sino que su cometidoes otro mucho más ambicioso. Dividido en trespartes, en la primera parte el abogado descu-brirá cuál es la actitud más eficaz para poten-ciar sus habilidades en un juicio. En la segun-da adquirirá las mejores herramientas de co-municación y en la tercera parte conocerá có-

mo aplicarlas para dominar las técnicas procesales de interroga-torio de testigos y de informe final.

PRÁCTICA DEL PROCESO MONITORIOFrancisco Javier García Gil, 2010p.v.p. (con IVA) 57,66€ 484 páginas

La obra se estructura en dos partes: en la pri-mera se analizan, entre otras cuestiones, loscaracteres y principios del proceso monitorio;su objeto, es decir, las deudas cuyo pago pue-de reclamarse a través del mismo, los requisi-tos que han de reunir y su documentación jus-tificativa; la petición inicial, su admisión y el re-querimiento de pago; el despacho de la ejecu-ción; la oposición del deudor; la conexión entreel monitorio y los procesos declarativos, etc.,dedicándose específica atención al procedi-

miento de reclamación del pago de gastos comunes o generalesen el régimen de propiedad horizontal. La segunda parte incorpo-ra numerosas resoluciones jurisdiccionales, cuidadosamente se-leccionadas, en las que se recogen los criterios de los Tribunalesen relación con los numerosos problemas que el monitorio plan-tea y sus soluciones, no siempre homogéneas.

EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE TRABAJOIgnacio Albiol Montesinos, 2011p.v.p. (con IVA) 99,00 € 1591 páginas

La Extinción del contrato de trabajo es un ele-mento esencial de su disciplina. Su importan-cia práctica no puede ponerse en cuestión. Elpresente texto realiza un análisis sistemático yexhaustivo de las diferentes figuras extintivasrecogidas en nuestro ordenamiento, analizan-do causas, exigencias procedimentales y efec-tos, y tomando como base fundamental lospronunciamientos judiciales que las aplican.

AMINISTRADOR DE FINCAS Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Análisis de su relación contractualJesús Flores Rodríguezp.v.p. (con IVA) 49,40 € 396 páginas Ebook: http://www.elderecho.com/libros/Administrador-Fincas-Co-munidad-propietarios_10_202925002.html Desde el momento en que la comunidad de pro-pietarios, a través de su Junta general, decidenombrar un Administrador profesional con el en-cargo de gestionar sus elementos, servicios einstalaciones comunes, surge entre ambas par-tes una relación contractual de la que se derivaun complejo entramado de derechos y obligacio-nes.

En la presente obra se abordan, de formaexhaustiva, los aspectos más relevantes de aquella relación, co-mo los sistemas de nombramiento, la formalización del contratopor escrito, las modalidades de Administrador, las formas de ges-tión, las funciones que debe llevar a cabo en su quehacer diario,la responsabilidad civil que asume por el incumplimiento de susobligaciones o los efectos que se derivan de la extinción del con-trato, todo ello acompañado de un riguroso análisis de la últimajurisprudencia existente al respecto.

MEMENTO PROPIEDAD HORIZONTAL 2010-2011Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 85,28 € 1000 páginas En las Comunidades de Propietarios conviven por un lado los de-rechos singulares y exclusivos de cada uno de los propietarios(llamados derechos privativos sobre su piso, casa o local comer-cial), y por otro los derechos de copropiedadsobre elementos o servicios comunes entre to-dos los vecinos.

Ambos derechos, privativos y de copropie-dad, dan lugar a relaciones de interdependen-cia entre los titulares y, por consiguiente, a mul-titud de conflictos que han hecho indispensableen la práctica la creación de órganos de ges-tión, asesoramiento y administración que debenconocer con detalle la actual normativa que regula la materia.

El Memento trata de ofrecer un análisis diferente del que has-ta ahora se ha realizado sobre toda la normativa en materia depropiedad horizontal, tanto por la gran profundidad en su estudiocomo por su enfoque práctico, abordando cuestiones hasta aho-ra apenas tratadas por otras obras pero que resultan de gran in-terés para el administrador de fincas y el asesor inmobiliario.

MEMENTO PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES 2011Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 88,19 € 1470 páginas La normativa en materia de Prevención de Riesgos Laborales hasufrido recientemente modificaciones de grancalado a través de las novedades introducidasen la LPR por la L 25/2009, y en el Reglamentode los servicios de prevención a través del RD337/2010.

Por otro lado, la regulación legal impone se-veras obligaciones a todas las empresas en ma-teria de prevención con independencia de su ac-tividad. No en vano los organismos inspectores yautoridades laborales imponen cada vez sanciones más fuertes aquienes creen que pueden vivir ajenos a ésta realidad.

Ambas razones hacen del Memento Prevención de RiesgosLaborales una referencia esencial para el empresario y para suasesor, que le ofrece, con la rapidez y eficacia que caracteriza alos Mementos, soluciones rigurosas y fiables.


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MEMENTO CONCURSAL 2011Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 117,83 € 900 páginas

El difícil momento de la economía española, ydel creciente número de concursos de acree-dores, hace necesario una referencia de con-sulta jurídica en materia concursal especial-mente eficaz, que no se limite a exponer la nor-mativa vigente, sino que procure solucionesprácticas de directa aplicación.

El Memento Concursal 2011 realiza el análisisexhaustivo de todo el proceso concursal: la nor-

mativa, finalidad y presupuestos del concurso, su solicitud y decla-ración, su administración, así como los efectos del mismo sobre eldeudor, sobre los procesos, las obligaciones y los contratos.

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel Án-gel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26,00 € 240 páginas

Este manual pretende contribuir a la consolida-ción de la imagen del Administrador de Fincascomo profesional competente, que conoce yaplica las técnicas instrumentales básicas desu profesión, aportándole los conocimientosprácticos suficientes que le permitan: Profundi-zar en el conocimiento y manejo del Plan Ge-neral y su adaptación a las Comunidades dePropietarios; Crear planes de cuentas, acor-des con las distintas particularidades de cada

una de las Comunidades; Contabilizar adecuadamente la instau-ración del Fondo de Reserva, y los movimientos posteriores delmismo; Confeccionar Balances y Cuentas Anuales de Comunida-des.

LA PRUEBA ELECTRÓNICAXavier Abel Lluch y Joan Picó i Junoy , 2011p.v.p. (con IVA) 58,00 € 484 páginas

La presente obra tiene por objeto analizarcuestiones controvertidas sobre los distintosmedios probatorios en el proceso civil a partirde la práctica de los Juzgados y Tribunales.

Desde el Instituto de Probática y DerechoProbatorio de la Facultad de Derecho ESADE(URL) se ha impulsado un estudio fundamen-talmente práctico sobre los medios de pruebaen el proceso civil, dirigido a todos los opera-dos jurídicos, con la finalidad de fomentar y ac-

tualizar la reflexión sobre los retos probatorios que plantea la Ley1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Se efectúa un estudio inicial de la prueba electrónica, en elque se intenta perfilar su régimen jurídico, a partir de su exiguaregulación en la LEC, siendo éste uno de los mayores retos delDerecho Probatorio. A continuación se analizan hasta diecisietecuestiones controvertidas en la práctica de los Juzgados y Tribu-nales. Cada una de las respuestas consta de un comentario jurí-dico y, cuando ha sido posible, un índice sistemático de jurispru-dencia sobre la cuestión planteada, así como un extracto de lassentencias más relevantes, transcurridos ya diez años de vigen-cia desde la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de Enjuiciamien-to Civil.

CONTABILIDAD: INICIACIÓN PRÁCTICA (4ª EDICIÓN)Eladio Pascual Pedreño, 2010p.v.p. (con IVA) 34,00 € 490 páginas El libro, eminentemente práctico (realiza unanálisis del nuevo Plan Contable con numero-sos ejemplos y casos prácticos) y didáctico ( in-troduce los conceptos de forma progresiva pa-ra facilitar su comprensión).En esta nueva edición cabe destacar, entreotros, los cambios fiscales sufridos con el incre-mento de los tipos impositivos del Impuesto so-bre el Valor Añadido, así como su regulariza-ción plasmada en nuevos asientos contables.Incluye un supuesto recapitulativo, un anexo legislativo y el PlanGeneral de Contabilidad para PYMES.

PROCEDIMIENTOS TRIBUTARIOSJosé Mª Peláez Martos, 2011p.v.p. (con IVA) 79,90 € 798 páginas La presente obra resume de forma sistemáticay, como su nombre indica, esquemática, los di-versos procedimientos de aplicación de los tri-butos (información y asistencia a los obligadostributarios, gestión, inspección y recaudación),el procedimiento sancionador tributario, losprocedimientos de revisión en vía administrati-va y, en fin, el procedimiento para el reembolsodel coste de las garantías aportadas para sus-pender la ejecución de un acto o aplazar o frac-cionar el pago de una deuda, regulados en la Ley 58/2003, de 17de diciembre, General Tributaria y desarrollados en los diversosReglamentos dictados hasta el momento.

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y SU ADMINISTRACIÓN

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas Completo estudio del funcionamiento de las co-munidades de propietarios y de los problemascon los que se enfrentan (pago de gastos co-munes, régimen de reuniones y de adopción deacuerdos, acciones frente a propietarios moro-sos, etc..), con especial incidencia en su admi-nistración, cuya problemática también se anali-za, así como la figura del administrador (facul-tades, obligaciones, responsabilidades, etc..),aportando las soluciones. Se recogen numero-sos supuestos prácticos sobre situaciones de la vida real de lascomunidades, así como formularios.

PROTOCOLOS SOBRE LA PARTICIÓN DE LA HERENCIAElena Lacalle Serer, 2011p.v.p. (con IVA) 19,90 € 205 páginas Protocolos redactados conforme a la Ley13/2009 de reforma de la legislación procesalpara la implantación de la Nueva Oficina Judi-cial.


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COMENTARIOS AL ESTATUTO DE LOS TRABAJADORESJesús Cruz Villalón, 2011p.v.p. (con IVA) 130,00 € 964 páginas Los Comentarios al Estatuto de los Trabajadores buscan, desde

una perspectiva netamente práctica, ayudar alos profesionales del mundo de las relacioneslaborales a encontrar respuestas directas y fácil-mente aplicables a los problemas que plantea eldía a día del ejercicio profesional. Aunque laobra concluye con una amplia bibliografía, suscimientos se asientan en el análisis, estudio ysistematización de los más importantes pronun-ciamientos habidos en relación con los distintos

preceptos que componen el texto legal. Se trata, pues, esencial-mente, de un comentario jurisprudencial a la Ley del Estatuto delos trabajadores que huye de formales debates dogmáticos y quese dirige abiertamente a acercar la norma a la vida práctica. No envano, ha sido la revista Justicia Laboral el lugar en el que ha fra-guado la obra que ahora ve la luz. Los Comentarios al Estatuto delos Trabajadores buscan identificar, de la forma más ordenada ysistemática posible, las principales dudas interpretativas que seencuentran contenidas en cada uno de sus artículos.

MANUAL PRÁCTICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2006p.v.p. (con IVA) 44,00 € 420 páginas

Contrato de mediación inmobiliaria (derechos yobligaciones de las partes, cobro de comisiones,etc.). Tasaciones y valoraciones de inmuebles.Operaciones objeto de la intermediación (compra-venta de viviendas, arrendamientos, permuta, etc.Registro de la Propiedad. Supuestos prácticos.Formularios.

MANUAL DEL RESCATADOR EN APARATOS ELEVADORESJuan Luis Santana Montesdeocap.v.p. (con IVA) 25,00 € 309 páginas

El Manual del rescatador en aparatos elevado-res, aunque en principio va dirigido a personalde emergencias, (Bomberos, Protección Civil,Cuerpos de seguridad, etc.)también me he acor-dado de los opositores a Bomberos y del ciuda-dano en general, que esté interesado como fun-cionan los ascensores para poder sacar a al-guien que se haya quedado encerrado en el in-terior de una cabina.

PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Pza. Marqués de Salamanca, 10 - 3º izda. - 28006 Madrid - Telf. 91 575 73 69 / 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de La Caixa nº 2100-1547-75-0200085292más 3,50€ de gastos de envío.

Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.De acuerdo con la legislación vigente, los pedidos cursados desde Canarias, Ceuta y Melilla, tendrán que descontar el 4% de I.V.A.

El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es


NOS INTERESA

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Primera Actividad del ConvenioIDAE & CGCAFE

Primera Actividad del Convenio IDAE & CGCAFE

De entre las numerosas actividades acordadas en el Convenio CGCAFE & IDAEfirmado en diciembre de 2010, en este número comenzamos la labor divulgativapor medio de artículos especializados, dando a conocer el programa SOLCASApara el fomento de la energía solar térmica, uno de los tres programas lanzadospor IDAE para impulsar el uso de energías renovables como fuente de energíapara agua caliente sanitaria (ACS), calefacción y climatización. Los otros dosprogramas se refieren al uso de la biomasa (BIOMCASA) y de la geotermia (GE-OTCASA).

Se trabaja ya en el resto de medidas divulgativas, con las que se estableceráun canal de comunicación directo al administrador de fincas por medio del cualse informará y se resolverán las dudas que le surjan sobre las tecnologías reno-vables, los ahorros económicos y los beneficios medioambientales que se des-prenden de su uso, así como las líneas de financiación destinadas a este tipo deinstalaciones renovables para edificios de viviendas.

PROGRAMA SOLCASA DEL IDAE

El objetivo obligatorio de cubrir el 20% del consumo final bruto de energía establecido para nuestro país en laDirectiva Europea 2009/28/CE de energías renovables exige a España la aplicación de soluciones energéticas

basadas en recursos renovables autóctonos y abundantes como la energía solar.

El uso de la energía solar comofuente de energía térmica para aguacaliente sanitaria y para climatizaciónde edificios es una de las formas máseficientes y económicas de aprove-char este recurso autóctono. Además,su utilización en combinación conotras fuentes renovables permite unsuministro de energías seguro, com-pletamente fiable, limpio y competiti-vo.

Para cumplir este objetivo, el IDAEha diseñado el Programa Solcasa, cu-yas bases están recogidas en la reso-

lución nº 122 publicada en el BOE de19 de mayo de 2010, y que consisteen la financiación de instalaciones so-lares térmicas a empresas previamen-te habilitadas por el IDAE para queactúen como ESEs -empresas de ser-vicios energéticos- en el suministro deenergía térmica al usuario final a par-tir del aprovechamiento de la energíasolar.

¿Qué es la Energía Solar Térmica?

El sol es la principal fuente de energía

de la Tierra y la radiación que alcanzala superficie terrestre tiene por térmi-no medio una intensidad de 900W/m2. Los captadores solares con-vierten la radiación solar en energíatérmica aprovechable para el suminis-tro de calor a edificios, aplicacionesde ACS, calentamiento de piscinas,calefacción y refrigeración. De estamanera se ahorra energía y, por con-siguiente, se reducen las emisionesdel edificio.

En la actualidad, una instalaciónde energía solar térmica puede llegar


NOS INTERESA

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a cubrir hasta el 80% del total de lademanda de agua caliente sanitariade un edificio y el 100% de la deman-da de piscinas climatizadas.

La producción de ACS para uso do-méstico es la aplicación más extendidade la energía solar térmica y actual-mente existen sistemas domésticoscon acumuladores incorporados a loscaptadores solares que resultan demuy fácil instalación y adaptación enviviendas multifamiliares. Si ademásse pretende dar apoyo a las instalacio-nes de calefacción, el ahorro de com-bustible puede llegar al 50% en el casode tratarse de edificios de baja deman-da energética. Otras aplicaciones co-mo el calentamiento de piscinas tam-bién consiguen importantes ahorrosenergéticos, aunque son las grandesinstalaciones en el sector terciario e in-dustrial las que cuentan con una mayorcapacidad de ahorro energético.

Los principales componentes deuna instalación solar térmica son loscaptadores solares, cuya función es lade absorber la máxima radiación solar

posible a través de superficies absor-bentes y vidrios especiales, y de mini-mizar las pérdidas de la energía capta-da mediante un correcto aislamiento.

Existen en el mercado diversosmodelos de captadores de diferentestecnologías que pueden adaptarse atodo tipo de aplicaciones. Entre losmás utilizados se encuentran los cap-tadores solares planos —de utilizaciónen distintas configuraciones arquitectó-nicas—; los captadores solares de tu-bo vacío —equipos de alto rendimientocon los que se pueden alcanzar tem-peraturas superiores a las de los cap-tadores solares planos—; y los acumu-ladores, utilizados en las instalacionesde energía solar térmica para ACS conel fin de mejorar su eficiencia.

SOLCASA. Programa de Impulso alos Servicios Energéticos Renova-bles

Los beneficios derivados del uso de laenergía solar para ACS, calefacción yrefrigeración son excepcionales para

sus usuarios, especialmente cuandolas instalaciones son diseñadas, ins-taladas y mantenidas por Empresasde Servicios Energéticos –ESEs-, ca-paces de ofrecer garantías de servicioa bajos precios acordados.

Implantar este nuevo modelo de“servicio integral con venta de energíatérmica” a partir de instalaciones sola-res es el objetivo del programa SOL-CASA.

IDAE exige a las ESEs, para acce-der a la financiación, modelos de fac-turación al cliente, por todos sus ser-vicios, exclusivamente en base a laenergía térmica consumida por losusuarios y siempre garantizando almenos un 10% de ahorro de coste conrespecto de la factura energética apartir de combustible fósil, incluyéndo-se el pago financiado de la instalación.

El cliente no sólo obtiene garantíasde servicio de calidad a bajo precio, si-no que, además, una vez ha firmado elcontrato con la ESE, no debe desem-bolsar ninguna cantidad económicahasta su puesta en marcha. Al finalizar


NOS INTERESA

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el contrato, que se firma por un máxi-mo de 10 años, la instalación ha sidoya amortizada totalmente por el cliente,por lo que partir de ese momento losahorros económicos son muy superio-res, desapareciendo la componenteamortización del coste de servicio.

SOLCASA está ideado para edifi-cios públicos o privados, tanto exis-tentes como de nueva construcción,especialmente indicados para comu-nidades de vecinos, edificios de la ad-ministración, balnearios, polideporti-vos, hoteles, universidades, colegios,residencias, hostelería, centros co-merciales,…etc.

La energía solar térmica cuenta enEspaña con un enorme potencial, quegracias a este nuevo modelo de ventade energía solar útil a través de em-presas de servicios energéticos pue-de derribar las barreras para su des-pliegue en el sector residencial, gene-rando grandes oportunidades para to-dos los actores.

Ejemplo de instalación Solar deuna Comunidad de Vecinos

Comunidad de Vecinos, de un total de214 viviendas de obra nueva, dis-puesta en 12 portales.En base a las condiciones ambienta-les y de radiación solar de Sevilla, laEmpresa Sostiene S.L. instaló en eltejado una superficie total de 421 m2de paneles solares con los que se ga-rantizaba, según las simulaciones,una cobertura del 70% de la demandatérmica para agua caliente sanitaria

(ACS), lo que supone un suministro apartir de energía solar de aproximada-mente 372.000 kWh anuales.

El 30% de la de-manda restantede ACS quedacubierta por lascalderas instala-das. Tras 3 años defuncionamiento seconfirma una co-bertura real paraACS del 70% dela demanda total,lo que generóanualmente unosahorros económi-cos en gasóleo de32.148 € y me-dioambientales 96t de CO2 evitadas.

Modelo Económico con venta deenergía

Si esta instalación se ejecutara hoypor una ESE habilitada en SOLCASAcon las condiciones económicas delprograma, se estima que con el actualprecio del gasóleo C la ESE facturaríaal usuario un precio de 9,55 c€/kWh,en el que se incluiría la amortizaciónde la instalación solar en un periodode 7 años sin contar con ningún tipode subvención, lo que supondría parala Comunidad un ahorro superior a3.946 € cada uno de esos años.Una vez amortizada la instalación, yasiendo ésta propiedad de la Comuni-dad, actualizando el servicio contrata-do con la ESE ya sin incluir la amorti-zación de los equipos, el ahorro ha-bría sido superior a 32.279 € anuales(ver cuadro)


PUBLIRREPORTAJE

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MARCOS TAPIAGERENTE DE PROLINE

“PROLINE aporta una notablereducción en los costes para la

renovación de tuberías”

PROLINE ha renovado los des-agües de más de 40.000 vivien-das tanto de propietarios parti-culares, como de empresas pri-vadas y públicas y en comunida-des de propietarios. ¿A qué creeque es debido este importantenúmero de instalaciones, realiza-das en tan corto espacio de tiem-po?A día de hoy no existe ningún mé-todo tan rápido y limpio, además deeconómico, que sirva de alternativaal método tradicional, como es elcaso de PROLINE. Es por ese mo-tivo por el que creemos qué, aunsiendo una empresa joven, la alter-nativa es tan evidente que cadavez son más los clientes que noseligen. En el norte de Europa, a lahora de rehabilitar tuberías no setiene en cuenta, prácticamente, elmétodo tradicional.

La implantación de medidas parahacer sostenible el medio am-biente, está siendo la prioridaden los países miembros de la UE.¿PROLINE ha creado un sistemaque respete y desarrolle estasostenibilidad ambiental?Efectivamente, la fontanería tra-dicional suele acarrear interven-ciones agresivas en los edificios,tabiques derrumbados, suelos le-vantados. Un simple apartamen-to puede generar toneladas de

residuos que deben ser recogi-dos, transportados, clasificados yprocesados. Con el métodoPROLINE reducimos al mínimolos residuos, por lo que contribui-mos a la conservación del me-dioambiente.

El poliéster utilizado en el méto-do Proline no contiene estireno, ycumple con los requisitos me-dioambientales y sanitarios másexigentes. Proline es la primeracompañía en este sector que haobtenido la certificación BASTA,una iniciativa sueca que distingue alos mejores productos en lo querespecta a la conservación de lanaturaleza, ofreciendo a la vez unatotal garantía de ser inocuo para elser humano.

En el momento de actual crisiseconómica, analizar los distintospresupuestos en base a la rela-ción precio-calidad, es algo fun-damental. ¿Qué aporta PROLI-NE, en este aspecto, para quelos propietarios consideren laoferta que realizan como la másidónea?PROLINE aporta entre otras cosasuna notable reducción en los cos-tes para la renovación de tuberías,esto es un más que notable puntoa nuestro favor además de que alno tener que realizar obras no seproducen escombros, ni ruidos ni

suciedad. En la parte económica,que a día de hoy es muy importan-te, normalmente y en condicionesiguales estamos considerablemen-te por debajo del precio con el mé-todo tradicional, a veces, llegandoincluso al 50% de diferencia.Nuestro método nos permite sermucho más rápidos y al ser un mé-todo tan sencillo el inquilino puedehacer vida normal dentro de su vi-vienda.

Dentro de su cartera de clientes,¿qué importancia tienen los ad-ministradores de fincas comocolectivo?Mucha, la verdad. Para PROLINElos Administradores de Fincas sonun colectivo muy a tener en cuen-ta, ya que están en contacto per-manente con las comunidades devecinos y por lo tanto con sus res-pectivos vecinos y presidentes. EnPROLINE pensamos que el Admi-nistrador, es quien tiene la facul-tad y el deber de proporcionar asus clientes la mejor solución. Espor ello que nuestra intención esofrecer a este colectivo una posibi-lidad más, para nosotros la mejorclaro está, a la hora de elegir co-mo se renuevan las tuberías delas comunidades y que despuésde haber realizado un buen traba-jo sigamos gozando de su confian-za.

Para Marcos Tapia, gerente de PROLINE, el método que proponen no requiere levantar suelos ni destruir paredes; en lugar de eso crean tuberías nuevas dentro

de las antiguas utilizando éstas como molde. Una vez que limpian las tuberías viejas y las secan con aire caliente, proceden a proyectar un polímero que,

después de 3 capas, conformará la tubería nueva de unos 3-4 mm. de grosor.


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QUE LEER

“El dios de las pequeñas cosas”ARUNDHATI ROY

Ésta es la historia de tres generaciones de unafamilia de la región de Kerala, en el sur de la In-dia, que se desperdiga por el mundo y se reen-cuentra en su tierra natal. Una historia que esmuchas historias. La de la niña inglesa SophieMoll que se ahogó en un río y cuya muerte acci-dental marcó para siempre las vidas de quienesse vieron implicados. La de dos gemelos Estha yRahel que vivieron veintitrés años separados. Lade Ammu, la madre de los gemelos, y sus furti-vos amores adúlteros. La del hermano de Am-mu, marxista educado en Oxford y divorciado deuna mujer inglesa. La de los abuelos, que en sujuventud cultivaron la entomología y las pasio-nes prohibidas. Ésta es la historia de una familiaque vive en unos tiempos convulsos en los quetodo puede cambiar en un día y en un país cu-yas esencias parecen eternas. Esta apasionantesaga familiar es un gozoso festín literario en elque se entremezclan el amor y la muerte, las pasiones

que rompen tabúes y los deseos inalcanza-bles, la lucha por la justicia y el dolor causadopor la pérdida de la inocencia, el peso del pa-sado y las aristas del presente.

Arundhati Roy ha sido comparada poresta novela prodigiosa con Gabriel GarcíaMárquez y con Salman Rushdie por sus deste-llos de realismo mágico y su exquisito pulsonarrativo.

BIOGRAFÍA:Arundhati Roy estudió arquitectura en la Uni-versidad de Delhi y ha escrito guiones para se-ries televisivas y películas. Su primera novela,“El dios de las pequeñas cosas” ha sido galar-donada con el Premio Booker de 1997, se hatraducido a treinta y dos idiomas y se ha con-vertido en un acontecimiento literario en todoslos países en que se ha publicado. Actualmen-

te vive en Nueva Delhi.

“El pabellón de oro”AUYUKIO MISHIMA

La presente obra, publicada en 1956, está fun-dada en un acontecimiento real: el incendio deun famoso templo budista por un joven novicio. El autor reconstruye a su manera los hechos eintenta hallarles una explicación psicológica: elprotagonista de su novela, Mizoguchi, es unmuchacho torpe, tartamudo a consecuencia deun traumatismo psicológico sufrido en su niñez,y afligido por un complejo de inferioridad que to-das las circunstancias de su vida contribuyen aagravar.

Admitido en el monasterio del Rokuonji (alque pertenece el Pabellón de Oro) gracias a labenevolencia del prior, acaba por concebir porel famoso monumento una admiración enfermi-za, que lo lleva a identificarlo con el arquetipode la belleza y a hacer imposible para él todaotra admiración y todo otro afecto. El descubri-miento de esta influencia paralizadora lo llevará a odiar asu ídolo y a destruirlo para recobrar finalmente la libertad.

En "El pabellón de oro" se basa en buena parte la pe-lícula biográfica Mishima, producida por Francis FordCoppola y George Lucas y dirigida por Paul Schrader, ro-dada en 1984.

BIOGRAFÍA:

Seudónimo de Kimitake Hiraoka, novelistajaponés muy conocido en Occidente, cuyotema central es la dicotomía entre los valorestradicionales de Japón y la esterilidad espiri-tual de la vida contemporánea. Su primeranovela, “Confesiones de una máscara”(1949), en parte autobiográfica, tuvo muchoéxito y fue tan elogiada que le permitió dedi-carse por entero a la escritura. “El pabellónde oro” (1956) retrata a un hombre obsesio-nado con la religión y la belleza; “El marinoque perdió la Gracia del mar” (1963) es unrelato truculento sobre los celos adolescen-tes; y en su epopeya de cuatro volúmenes,“El mar de la fertilidad” (1970), que compren-de “Nieve de primavera”, “Caballos desboca-

dos”, “El templo del alba” y “La corrupción de un ángel”,analiza la transformación de su país en una sociedad mo-derna pero estéril. Mishima, que fundó una sociedad pa-ra fomentar la cultura física y las artes marciales, el Tate-nokai, se suicidó ritualmente, en lo que se considera co-mo su protesta final contra la decadencia japonesa.

Editorial AnagramaPublicación: Julio de 2010

Editorial: Clásicos del Siglo XX.

RBA Editores, S.A.Publicación:

Seix Barral, S.A. 1994


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