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ueridos/as compañeros/as:

A mediados del pasado mesde diciembre se celebró enParís el Encuentro de lasProfesiones Liberales, al que

asistió Unión Profesional en representa-ción de las organizaciones profesionalesespañolas que la integran, entre ellas,nuestro Consejo General de Colegios deAdministradores de Fincas de España.

El presidente de la República Francesa realizóuna interesante intervención en dicho foro elo-giando la existencia de las profesiones liberalespor su positiva influencia en la economía y la so-ciedad europea en su conjunto, resaltando la fun-ción fundamental de las profesiones en el escena-rio de crisis que vivimos, y considerándolas nece-sarias para la positiva evolución de las sociedadesque configuran la UE.

Reconoció el presidente francés que las profe-siones liberales son un eje fundamental para la di-namización de las economías, así como para el res-tablecimiento de la confianza social, fundamental-mente, de consumidores y usuarios. Es más, citó“la especificidad de las profesiones liberales y lanecesidad de que estén adecuadamente represen-tadas ante las Administraciones Públicas a travésde organizaciones transversales. Además, ha deexistir una total coordinación entre las profesionesy los gobiernos estatales y de la UE para crear laconfianza de todos y entre todos”.

En un momento de grave crisis económica ycon las previsiones de futuro poco positivas parael mercado laboral, es toda una satisfacción vol-ver a comprobar que las profesiones liberales si-guen siendo un puntal fundamental del desarrolloeconómico y social de los distintos países que in-tegran la UE, y es por ello que, desde estas pá-ginas de nuestra revista, venimos defendiendo ycontinuaremos haciéndolo, ante los distintos go-biernos, grupos parlamentarios, partidos políticosy organismos públicos, la necesidad de que lasdistintas profesiones mantengan la colegiaciónobligatoria, y muy concretamente la nuestra, co-mo la máxima garantía de la defensa de los con-sumidores y usuarios, y la prestación de un ser-vicio de la más alta calidad profesional. No en va-no llevamos tantos años trabajando con un alto

grado de profesionalización, basado enuna formación profesional continuada,con los excelentes resultados que to-dos estamos conociendo.

Al nuevo Gobierno, fundamental-mente a los responsables de las carte-ras ministeriales de Economía y Com-petitividad y de Hacienda y Administra-ciones Públicas, les esperan grandesretos, y les deseamos los máximosaciertos para paliar la grave situación

en la que estamos inmersos. Uno de los aspectosque dejó inconcluso el anterior Ejecutivo fue laelaboración de una normativa que regulase losservicios profesionales, tarea que, al día de hoy,desconocemos si acometerá el Gobierno actual.No obstante ello, quisiera denunciar, de nuevoaquí, el grave error que sería no contar con la co-legiación obligatoria entre profesiones colegiadascomo la nuestra, desde cuyos Colegios Profesio-nales y Consejo General se vela no solo por laadecuada formación profesional de todos susmiembros, sino porque el patrimonio inmobiliarioprivado español, y en especial la vivienda, esebien tan necesario y fundamental que es un dere-cho de los ciudadanos, ha de estar salvaguarda-do, en todos sus intereses, por los profesionalesmás cualificados y con la garantía de la obligato-riedad de colegiación.

En el Congreso de Administradores de Fincasque está organizando el Colegio de Valencia,abordaremos este y otros temas de interés parael futuro de los administradores de fincas. Con tupresencia y participación podremos hacer reali-dad el lema del XVII Congreso Nacional: “Hable-mos de nuestra Profesión”. En la impresionanteciudad del Túria nos volvemos a encontrar a fi-nales de Mayo.

Siempre la esperanza me sirvió de bandera enmi representación de los administradores de fin-cas como presidente del Consejo General. Con to-dos los retos que el destino nos coloque en el ca-mino, espero, confío, y deseo, que este año queacaba de comenzar, 2012, sea, para todos, unaño excelente.

Recibid un abrazo.

Miguel Á. Muñoz FloresPresidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro y Carlos

Domínguez García-Vidal.DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid.

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“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

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QCarta del Presidente

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Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

8Noticias Colegiales

16Entrevista

JOSÉ VÁZQUEZ MAYANS, presidente delColegio de Valencia.

24Primera PlanaLa morosidad en las comunidades depropietarios: ¿qué hacer con los mo-rosos?

32Propiedad HorizontalEl procedimiento de cesación: la legi-timación pasiva.

38Propiedad HorizontalProcedencia de la sanción de quincemeses de privación del piso por ruidos.

42EspecialEl procedimiento monitorio dedesahucio.

48Arrendamientos UrbanosEl arrendamiento suscrito por uno delos cónyuges y la subrogación mortiscausa, a la luz de la reciente doctrinadel Tribunal Supremo.

50Jurisprudenciay Consultas

54Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

48InternetLa cumunidad de vecinos, la primeragran “red” social.

SumarioEnero 2012

XVII CONGRESO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE ESPAÑA

En palabras de José Vázquez, presidente del Colegio de Valencia, encargado de organizar el XVII Congreso Nacio-nal de Administradores de Fincas de España, tenemos que “concienciar a la sociedad de que prestamos un servicioencaminado a resolver la problemática diaria en las comunidades de vecinos de forma responsable y profesional”.Considera qué de este Congreso los profesionales han de retornar a sus despachos convencidos de que con la par-ticipación de todos y el esfuerzo continuo, se logrará mejorar no solo el día a día profesional, sino que se creará unaMarca Profesional, la del Administrador de Fincas Colegiado para afianzar, socialmente, a la profesión. ¡Te esperamos!Pág. 6

¿CÓMO HACER FRENTE ALOS MOROSOS?

José Arturo Pérez Miralles realiza,para la sección de Primera Plana, unexcelente estudio, en el ámbito de lapropiedad horizontal, de los recur-sos, procedimientos y mecanismoslegales, negociables y judiciales, adisposición de las comunidades depropietarios frente a las deudas delos comuneros por gastos comunes.Igualmente, incide sobre el proble-ma, tan actual, de la morosidad en laque incurren los bancos y cajas deahorro, que dilatan, en un tiempo es-timado de seis a doce meses desdela adjudicación de los inmuebles enejecuciones forzosas, el pago de losgastos comunitarios. PÁG. 24

FOTO DE PORTADA: TONY TIRADOFOTOS: MIGUEL Á. GARCÍA COLLADO Y FOTALIA

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El Pleno del Consejo General se celebró en el Salón deActos del Ayuntamiento de la ciudad de Jerez de la Fron-tera, y en el acto de apertura su Alcaldesa, María JoséGarcía Pelayo, dio la bienvenida a los asistentes y elo-gió la importante labor profesional que realizan los admi-nistradores de fincas, “fundamentalmente de cara a lasinstituciones públicas, como son los ayuntamientos, paraquiénes es fundamental la aportación y conocimientos desus profesionales para solucionar los problemas de losciudadanos”, explicó.

A continuación tomó la palabra el presidente del Con-sejo General, Miguel Ángel Muñoz, quién dio la bienve-nida a los nuevos Consejeros Germán Pardiñas, de Za-ragoza; Alberto Ruiz-Capillas, de Cantabria; Antonio

Carlos López López, de Galicia; Marina Aparicio Ro-dríguez, de Guipúzcoa; José Feria, de Sevilla; y Estíba-liz Ibeas, de Vizcaya. A continuación despidió, muy emo-tivamente, a los consejeros salientes Blanca Pérez Arti-gas, de Zaragoza; Andrés Sandez, de Guipúzcoa; Be-nito Sainz, de Cantabria; Vicente Gómez Loureda, deGalicia; y Juan Antonio Fernández Media, de Sevilla.Para todos ellos tuvo un sincero reconocimiento y elaplauso unánime del Pleno del Consejo General.

A continuación, Miguel Á. Muñoz, tras presentar su“Informe del Presidente”, comunicó los acuerdos adopta-dos por la Junta de Gobierno celebrada ese mismo día,entre los que destacó el Convenio de Colaboración firma-do entre el Consejo General y el Programa de Lucha Con-

CONSEJO GENERAL

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JUNTA DE GOBIERNO YPLENO DEL CONSEJO GENERAL

Jerez de la Frontera (Cádiz) 16 de diciembre de 2011

Previamente a estas sesiones se reunieron, el día anterior, la Comisión de Censo y la Comisión Económica para analizar temas propios de su

competencia, entre ellas, la aprobación de unas nuevas Normas de la Comisión de Censo y Admisión y el Informe Económico correspondiente al

presente ejercicio económico.

María José García Pelayo, alcaldesa de Jerez de la Frontera,acompañada por Rafael Trujillo y Miguel Á. Muñoz.


CONSEJO GENERAL

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tra la Morosidad en las Co-munidades de Propietarios,que ya había sido implanta-do en el Colegio de Madrid,y al que pueden adherirselos colegios que lo deseen.También informó a los con-sejeros que la organizacióndel XV Encuentro de Jóve-nes Administradores de2013 correría a cargo delColegio de Gerona, y quefueron aprobadas unasnuevas “Normas de la Co-misión de Censo y Admi-sión” adecuándolas a lasreformas estatutarias reali-zadas.

Intervino, posterior-mente, Miguel Ruiz, teso-rero del Consejo General,quién detalló el Informe Eco-nómico del Ejercicio 2011.Tomó la palabra, después,José Vázquez, presidentedel Colegio de Valencia, or-ganizador del XVII Congreso Nacional de Administradoresde Fincas de España, que se celebrará en Valencia duran-te los días 31 de mayo al 2 de junio de 2012, que detallólos trabajos que se vienen realizado para conseguir unCongreso que aglutine la máxima asistencia de colegia-dos con la máxima calidad de las ponencias.

Rosario Molina, presidenta del Colegio de Las Pal-

mas, organizador de la XLII Renovación de la Ofrenda aSanto Domingo de La Calzada, manifestó que se celebra-rá durantes los días 4 y 5 de mayo de 2012, y a la que es-pera asistan el mayor número de colegiados de toda Espa-ña.

Luis de Prado, representante del Consejo General enCEPI, fue el último en intervenir, y explicó las líneas mássobresalientes del Informe Anual CEPI 2011, informando al

respecto que se han puesto en mar-cha todas las prioridades marcadaspara este ejercicio, y se han definidolas que corresponden al año 2012.La pretensión es convertirse en el in-terlocutor único ante los poderes pú-blicos europeos, ganando en repre-sentatividad y peso ante la UE.

El presidente del Consejo Ge-neral, Miguel Á. Muñoz, conocedordel proceso electoral llevado a caboen el Colegio de Ciudad Real, despi-dió a Eduardo Moreno con palabrasde afecto por la función realizada co-mo presidente de este Colegio du-rante tantos años.

Cerró el acto del Pleno delConsejo General Rafael Trujillo,presidente del Consejo Andaluz y delColegio de Cádiz, quién dio las gra-cias a todos los asistentes por sucompañía en tierras andaluzas, paraconmemorar el Bicentenario de laConstitución de 1812.

Los miembros del Pleno del Consejo General tras finalizar la reunión.

Manuel Roberto, presidente de honor del Consejo General, Marcial Tarín, secretario; Miguel Á. Muñoz, presidente; Rafael Trujillo, vocal y presidente del Colegio de Cádiz;

Miguel Ruiz, tesorero.


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ARAGÓN

II Jornadas Jurídicas Aragonesas de Propiedad Horizontal

Organizadas por el Colegio Territorial deAdministradores de Fincas de Aragón, jun-to con el Colegio de Abogados de Zarago-za, los pasados días 24 y 25 de Noviembrede 2011 se celebraron, en el salón de ac-tos del Colegio de Abogados, las II Jorna-das Jurídicas Aragonesas de PropiedadHorizontal, que contó con la asistencia de95 administradores de fincas y 55 aboga-dos.

El acto de apertura de las Jornadasfue realizado por el presidente del Cole-gio de Administradores de Fincas de Ara-gón, quien dio la bienvenida a todos losasistentes e hizo un resumen del conte-nido de dichas Jornadas, para dar paso,a continuación, a los ponentes de la pri-mera mesa redonda.

En el primero de los debates, bajo eltítulo “Lucha contra la morosidad en la co-munidad”, intervinieron Ángel Dolado Pérez, Juez Deca-no de Zaragoza; Javier Crespo Jordán, abogado y admi-nistrador de fincas; y Jorge Herrero Gastesi, administra-dor. Actuó como moderador Javier Hernández García,abogado y asesor jurídico del Colegio de Administradoresde Fincas de Aragón.

La segunda mesa redonda desarrolló el tema “La acce-sibilidad: el devenir legislativo y técnico de los últimosaños”, en cuyo debate participaron Mª Olga González Vie-jo; Magistrada-Juez Juzgado de 1ª instancia de Zaragoza;Manuel Romeo Gómez, abogado; Consuelo AsensioAndrés, abogada; y Rafael Pamplona Abenoza, arquitec-to. Actuó como moderador Ángel Calavia Ginés, adminis-trador de fincas.

En la mañana del día 25 se desarrollaron dos ponen-cias: “Convivir en comunidad: la acción de cesación del art.

7 LPH” y “La convocatoria de junta por el 25% de los pro-pietarios”, impartidas por los magistrados de la AudienciaProvincial de Zaragoza Antonio L. Pastor Oliver y JavierSeoane Prado, respectivamente.

A la finalización de cada una de las mesas redondas yponencias, se entabló un interesante turno de preguntas yconsiguiente debate entre los conferenciantes y los asis-tentes que contribuyó a enriquecer y complementar las jor-nadas.

En la clausura del curso, que contó con la presencia delvicealcalde del Ayuntamiento de Zaragoza, Fernando Gime-no, intervinieron el decano del Colegio de Abogados y el pre-sidente del Colegio de Administradores de Fincas de Aragón,quién tuvo palabras de reconocimiento para todos los asisten-tes y de agradecimiento a las empresas colaboradoras en di-cho evento: Ibercaja, Aragón Oil S.A., El Derecho Editores,Otis y Grupo Sifu.

CURSO DE FORMACIÓN

Asistentes a las jornadas.

El 28 de Octubre de 2011 se celebró, también en Zara-goza, el curso de formación del Gabinete de Estudios delConsejo General, sobre “Sentencias contradictorias enlas Audiencias Provinciales. Las nuevas líneas de refor-ma en la legislación de Propiedad Horizontal. La respon-sabilidad civil del Administrador de Fincas”, organizadopor el Colegio de Administradores de Fincas de Aragón ypatrocinado por la empresa de ascensores Thyssen.

El curso, que fue impartido por Juan Miguel Carre-ras Maraña, Presidente de la Audiencia Provincial de

Burgos, suscitó una gran expectación por parte de loscolegiados, que llenaron el aforo de la sala, superandotodas las previsiones.

Los 120 participantes –que representan un 43% decolegiados ejercientes que desarrollan su actividad pro-fesional, principalmente en Zaragoza capital–, coincidie-ron en mostrar su satisfacción por lo interesante de lostemas tratados y por el desarrollo de la conferencia yposterior debate, felicitando a los organizadores por suextraordinaria labor.


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CÁDIZ

Lorenzo de Río, nombrado Colegiado deHonor del Colegio de Administradores

de Fincas de Cádiz

El presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía recibe el Título de Colegiado de Honor del Colegio de

Administradores de Fincas de Cádiz

Cena de Navidad Tras unos días de intenso trabajo, se celebró la cena de navidad en al Bodega Diplomático, en Jerez, y contó con ungran número de colegiados y sus acompañantes, además de contar con la presencia de representantes instituciona-les.

Tras la cena tuvo lugar la entrega del Diploma Conmemorativo y la Medalla de Plata de la Corporación a los co-legiados que cumplen sus 25 años en la corporación. En esta ocasión son: Wenceslao Díaz Roldán; Teodoro Car-ballo Millares; Juan Antonio Fernández Medina; Manuel Gómez Labrador; María Del Carmen Aguilar Carmo-na; José Feria Moro; José María Salvador Rodríguez y José Tamarit Pradas.

El presidente del Consejo General de Co-legios de Administradores de Fincas deEspaña, Miguel Á. Muñoz , y su homólo-go del Colegio de Cádiz y del Consejo An-daluz, Rafael Trujillo, hicieron entrega eldía 17 de diciembre, al presidente del Tri-bunal Superior de Justicia de Andalucía,Lorenzo del Río, del Título de Colegiadode Honor del Colegio de Administradoresde Fincas de Cádiz.

El acto tuvo lugar en el Salón Regio dela Diputación, y estuvo presidido por el di-putado Ignacio Romaní, en representa-ción del presidente José Loaiza García.

De igual modo, el encuentro, en el quese hizo efectiva también la entrega de laMedalla de Oro de la corporación, contócon la presencia de los presidentes de laAudiencias Provinciales de Cádiz y de Ali-cante, así como distintos magistrados dela provincia gaditana.

“Lorenzo del Río ha realizado una la-bor silenciosa pero eficaz, como corres-ponde a un buen juez y magistrado”, expli-có Trujillo en la presentación de los méri-tos contraídos por Lorenzo del Río duran-te su etapa de presidente de la Audienciade Cádiz, responsabilidad que ejerció has-ta diciembre de 2010, mes desde el queejerce su actual cargo de presidente delTSJA.

Rafael Trujillo y

Lorenzo delRío,

Colegiado de Honor

del Colegio de Cádiz.

Asistentes al acto en la

DiputaciónProvincial de Cádiz


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Enrique Vendrell, presidente del Colegio de Barcelona-Lléida

«La sociedad, la Administración y los jueces se están dando cuenta de que la función social del Administrador de Fincas es una

realidad incuestionable»

Enrique Vendrell, en una entrevista publicada en El Pe-riódico el día 29 del pasado mes de diciembre, analiza lasactuaciones realizadas por el Colegio de Barcelona-Lleídadesde que fue nombrado presidente del mismo hace unaño. Al respecto, manifiesta que “el primer año es el máscomplicado porque se tienen que analizar todas las nece-sidades y capacidades, pero a pesar de ello hemos hechocosas muy importantes. Por ejemplo, el pasado marzo or-ganizamos un innovador foro entre administradores y jue-ces, que aportó muchas respuestas a las problemáticasen cuanto a la gestión de comunidades de propietarios ytambién aclaró algunas contradicciones que se daban ju-rídicamente. El resultado ha sido muy positivo y, por eso,seguiremos con estos encuentros”.

El Colegio de Barcelona-Lleída tiene muy presente elproblema del alquiler en España. De ahí que, aún habién-dose dado algunos pasos, estos no han sido, en opiniónde Vendrell, suficientes. Considera que el alquiler no sedesarrollará en España mientras no existan garantías parael propietarios. “Se ha avanzado en la gestión de los pro-cesos judiciales, pero el propietario sigue desconfiando delas consecuencias de contratar a un arrendatario incum-plidor –prosigue Vendrell– ante la dificultad de exigir lascorrespondientes responsabilidades. En este sentido nosparece muy interesante el Avalloguer de la Generalitat,que garantiza el cobro del alquiler mientras dura un proce-so judicial, aunque este pago también se está ahora retra-sando”. Entre otras de las medidas que considera que se-rían positivas para fomentar el alquiler, propone buscar fór-mulas para que el trato fiscal al alquiler sea similar al de lacompra, así como potenciar el alquiler con opción de com-pra, porque en España solo el 15% de las viviendas son enrégimen de alquiler, mientras que el porcentaje en Alema-nia es del 60%.

Sobre la Ley Catalana que regula las comunidades depropietarios, el presidente del Colegio de Barcelona-Lleídaconsidera que hay una serie de artículos claves que debie-ran de ser modificados para adecuar la norma a la realidadde las comunidades de propietarios. Entre ellas destaca lanecesidad de simplificar el funcionamientos de las comuni-dades, además de “incorporar un sistema de garantía másextenso en los casos de deudas a la comunidad cuando elpiso se transmite. Por ello, desde su aprobación hace cin-co años, planteábamos la necesidad de cambiarla y he-mos elaborado toda una serie de conclusiones que la Con-sellería de Justicia está teniendo en cuenta para la refor-ma, que está redactando la Comisión de Codificación” .

Otros de los temas analizados en esta entrevista porEnrique Vendrell han sido las nuevas tecnologías y suaplicación en el Colegio que preside, así como el manteni-miento de los edificios o los retos que supondrá la llegadadel vehículo eléctrico a las comunidades de propietarios.Respecto al primer punto, Vendrell informa que, a partir de2012, esperan tener instrumentos tecnológicos para llegara todos los colegiados y a los ciudadanos de una forma di-ferente a la habitual. “Ya este año hemos instaurado uncambio en relación a las circulares que enviamos, que sonexclusivamente por correo electrónico –matiza Vendrell–,lo que nos ha permitido ahorrar una tonelada de papel. Es-tamos trabajando en una nueva página web más interacti-va, ágil y transparente para crear una relación más directa,así como en la renovación de la Bolsa de Alquileres, quepermitirá a los colegiados subir de forma más fácil los pisosdisponibles y actualizar la oferta desde sus despachos”.

Ante la pregunta sobre la consideración social del Ad-ministrador de Fincas, Enrique Vendrell, considera que lavaloración es, para nuestros profesionales, cada vez máspositiva, porque “la sociedad, la Administración y los jue-ces se están dando cuenta de que la función social del ad-ministrador de fincas es una realidad incuestionable. Poreso, para nosotros, es fundamental la capacitación profe-sional, porque nos preocupa que puedan aparecer indivi-duos no preparados para hacer esta tarea sin garantía nicapacitación legal alguno, porque el perjudicado sería elciudadano”

Enrique Vendrell.

BARCELONA


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CANTABRIA

NUEVA JUNTA DE GOBIERNOEl día 7 de diciembre se llevó a cabo la renovación de losmiembros de la Junta de Gobierno del Colegio de Canta-bria, quedando constituida por los colegiados siguientes:

Presidente: Alberto Ruiz-Capillas TapiaVicepresidente: Mª del Carmen Hernández HeviaSecretario: D. Miguel Ángel Caballero BarquinTesorero: D. Juan Manuel Losada DiezContador-Censor: D. Francisco Javier de la HozRegulesVocales: Isabel Arenas Rodrigañez; Belén GarcíaDíaz; M” de los Angeles Maza Peña; Benito Fco.Sainz Cotera; Ubaldo Zavala Ortiz.La nueva Junta de Gobierno aúna, en palabras de su

presidente, por un lado, la experiencia y, por otro, la ilusiónpor el camino que comienzan. “En esta nueva etapa queahora comenzamos, seguimos teniendo propuestas e ide-as que pretenden incentivar nuestra profesión en Canta-bria –explicó Alberto Ruiz-Capillas–, y somos firmes pre-cursores de la publicidad institucional, de la formación tan-to en conocimientos como en habilidades sociológicas, yde aumentar el número de colegiados integrados en el co-legio”. Nueva Junta de Gobierno.

EXTREMADURA

IX CENA DE HERMANDADEl pasado día 2 de diciembre se ce-lebró en la ciudad de Cáceres la IXCena de Hermandad del Colegio Te-rritorial de Administradores de Fincasde Extremadura. Durante el acto sehizo entrega de las distinciones dereconocimiento por la labor desarro-llada a lo largo de los veinticincoaños de ejercicio de la profesión alos colegiados Valentín García Cha-morro y Ernesto Juan LuengoCastaño, ambos ejercientes en Ba-dajoz.

Al finalizar el acto el presidentedel Colegio Reyes Caballero Caro,agradeció la presencia de los com-pañeros asistentes así como la deMiguel Ángel Muñoz Flores, presi-dente del Consejo General, y la cola-boración de las distintas empresasque aportaron los regalos que fueronsorteados, como es tradicional paraculminar la velada. Ernesto Luengo, Reyes Caballero, Valentín García Chamorro y Miguel Á. Muñoz.


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EXTREMADURA

JORNADA DE FORMACIÓNEl día 4 de noviembre, organizada por el Colegio Terri-

torial, se desarrolló en Badajoz una jornada de formaciónen la que se trataron temas que suscitaron mucho interésentre los colegiados asistentes. Vicente Magro Servet,Magistrado Presidente de la Audiencia Provincial de Ali-cante, analizó la posibilidad de articulación de un sistemapara mejorar la gestión del Administrador de Fincas con laprotocolización de los derechos y obligaciones del comu-nero en la Propiedad Horizontal.

A continuación, el asesor jurídico del Colegio, Francis-co Manuel Luengo Castaño, expuso con claridad los pa-sos a seguir en la reclamación de deudas ( art. 21 L.P.H),haciendo especial referencia a deudores en concurso deacreedores. Finalmente, Braulio Caldera Andrada, letra-do en ejercicio especializado en reclamaciones por defec-tos y vicios en la construcción, informó sobre la actuacióny responsabilidad del Administrador de Fincas en la recla-mación por defectos constructivos en el ámbito de la pro-piedad horizontal.

Los colegiados asistente al curso calificaron con sobre-saliente la calidad de los ponentes y el contenido de las po-nencias, y el presidente del Colegio de Extremadura, Re-yes Caballero Caro, en la clausura del acto, tuvo palabrasde agradecimiento hacia los ponentes, e hizo extensivo el

mismo a las entidades que patrocinaron la jornada –Bancode Sabadell y Mapfre Seguros– y al Consejo General porsu colaboración, afirmando que "el objetivo primordial delColegio es la formación y nuestro Colegio, a través de lasherramientas de que dispone, ha ofrecido esta jornada que,sin duda alguna, habéis sabido aprovechar".

Manuel Luengo, Reyes Caballero, Braulio Caldera y Vicente Magro.

JAEN

Curso: Cómo hablar bien en las juntas de propietarios

Se ha celebrado durante los días 11 y 12 del pasado mes denoviembre, el curso “Cómo hablar bien en público, expre-sión oral persuasiva del Administrador en la junta de propie-tarios”. Organizado por el Colegio de Administradores deFincas de Jaén, contó con la colaboración del Consejo Ge-neral, así como con el patrocinio de las firmas Fonuem, Co-rima, Intelec y Limpieza Aranda.

Fue impartido por el profesor Roberto García Carbo-nell, que enseñó las técnicas y habilidades de la oratoria alos colegiados de Jaén y provincia, así como a los colabora-dores de sus despachos, realizándose numerosos ejerciciosprácticos e intervenciones individuales.

Potenciar la capacidad de hablar en público, con aplomoy seguridad, sabiendo dirigir con eficacia las reuniones delas Juntas de Propietarios; conocer y usar, con naturalidad,los efectos del lenguaje del cuerpo, de la voz y de la imagena favor de la gestión persuasiva; controlar las interrupcionesa favor de los objetivos de la comunicación y de la reunión,fueron, entre otros, los objetivos del curso, que resultó deuna gran utilidad para todos los participantes, que mostraron

una gran participación debido a la calidad y experiencia delProfesor Carbonell y la metodología utilizada.

Roberto García, durante su intervención.


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MADRID

43ª Cena de Hermandad del Colegio de Madrid

El 25 de noviembre el ColegioProfesional de Administradoresde Fincas de Madrid celebró su43ª Cena de Hermandad, unanoche muy especial que no sequisieron perder más de 300personas, entre administrado-res de fincas e invitados. Laocasión lo merecía: se hacía en-trega de la Medalla de Oro aSanto Domingo de la Calzada,patrón de los administradores;de la Mención “A la TrayectoriaProfesional” a Ildefonso Mar-tín, gerente del Colegio y de ladistinción de Colegiada de Ho-nor a Rosa María Robledo, se-cretaría de Presidencia. Ambosllevan trabajando por y para elColegio desde hace 42 años.

La Junta de Gobierno delColegio Profesional de Adminis-tradores de Fincas de Madrid,en su reunión de 10 de mayo de2011, adoptó, por unanimidad, el acuerdo de conceder a“nuestro Patrón Santo Domingo de la Calzada” la máximadistinción corporativa, la Medalla de Oro del Colegio, comoprotector inspirador de la profesión de administrador de fin-cas.

Seguidamente, el presidente del Colegio hizo entregade la Medalla de Oro y de la placa que lo acredita a Inma-culada Gordo, priora de la Cofradía del Santo, siendo tes-tigos de tan importante reconocimiento el abad de la Co-fradía, y el alcalde del Ayuntamiento de Santo Domingo dela Calzada, Francisco José Suarez y Javier Azpeitia

A continuación y con el fin de ensalzar la función indivi-dual de todos los compañeros que prestigian de una ma-nera destacada la profesión, se procedió a entregar dos delas distinciones más emotivas de la noche: a “La Trayecto-ria Profesional” y el nombramiento de Colegiada de Honor.“Decir Ildefonso Martín, gerente del Colegio y Rosa Roble-do, secretaria de la Presidencia, es decir Colegio de Admi-nistradores de Fincas de Madrid”, afirmó con rotundidadMiguel Á. Muñoz.

Solo hay que acudir a los orígenes del Colegio para co-nocer la valía de los homenajeados. “Configurada nuestraprofesión en aquellos primeros años de la década de los70 en agrupaciones territoriales, y presidida la de Madrid,por nuestro querido presidente de Honor, Jaime BlancoGranda, aparecen, en 1970, a la demanda del Colegio, pa-ra cubrir dos puestos de trabajo, dos jovencitos aspirantes,Rosa Robledo, en enero, con 18 años e Ildefonso Mar-

tín, en abril, con 22 y recién licenciado del Servicio Militar.Este Colegio, este colectivo de administradores de fincasos lo debe todo, y hoy, esta noche, en los prolegómenosde vuestra feliz y próxima jubilación, deseamos reconocer-los y publicarlo a los cuatro vientos.”, exclamó un emocio-nado Miguel Á. Muñoz.

La Junta de Gobierno del Colegio, en su reunión de 12de julio de 2011 adoptó, por unanimidad, el acuerdo deconceder a Ildefonso Martín la Mención Honorífica “A laTrayectoria Profesional”. Seguidamente, Miguel ÁngelMuñoz, acompañado de Jaime Blanco, hicieron entregade la distinción de “la estrella de los triunfadores”, una es-cultura en bronce con el escudo del Colegio, obra de la es-cultora Nuria Arranz y la placa que lo acredita, a Ildefon-so Martín.

También Rosa Robledo, recogió la Medalla de Plata,diploma y placa que acredita su distinción como Colegiadade Honor, decisión que por unanimidad adoptó la Junta deGobierno del Colegio en su reunión de 10 de mayo de2011.

Tras las emotivas palabras de Ildefonso Martín, llenasde sentimiento, y que levantaron de sus asientos a todos losadministradores de fincas e invitados que le arroparon conuna gran ovación, el presidente del Colegio, Miguel Á. Mu-ñoz, prosiguió con la imposición de distinciones, de las Me-dallas de Plata y Diplomas a los colegiados que se han in-corporado al censo de Colegiados de Honor “tras toda unavida dedicada al ejercicio profesional, a la dura y hermosafunción de ser y ejercer como administrador de fincas”.

Miguel Á. Muñoz, Ildefonso Martín, Jaime Blanco y Rosa María Robledo.


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MADRID

Presentación del Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunidades

de PropietariosEl pasado 6 de octubre se celebró la jornada-presentacióndel Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunida-des de Propietarios, fruto del acuerdo de colaboración queel Colegio Profesional de Administradores de Fincas deMadrid ha firmado con Acción Legal Asesoría Jurídica,gestora de este Programa destinado a prevenir y reducir elincremento de morosidad en las comunidades.

La presentación de la jornada corrió a cargo de MiguelÁngel Muñoz, presidente del Colegio, quien destacó losbeneficios que para los administradores de fincas tiene es-te Programa, pues además de estar avalado por empresasy aseguradoras líderes en sus respectivos sectores, comola editorial El Derecho, Mapfre, Arag, Logalty y Arbitralia,supone una herramienta de uso exclusivo para el colectivoy sin coste para el administrador y la comunidad.

Para explicar la gestión del Programa de Lucha con-tra la Morosidad en Comunidades de Propietarios(PLCM) participaron José Juan Muñoz, socio-director ju-rídico de Acción Legal; Ignacio de San Juan, secretariogeneral de Arbitralia; Manuel Gambin, director comercial

del Programa; y José Manuel Oliva, director general deLogalty.

Tanto en fase extrajudicial como judicial, el Programaintegra una serie de actuaciones que garantizan el cobrode los cantidades adeudadas por el moroso. Además, es-ta herramienta posibilita la inclusión de servicios opciona-les, como es la intervención de la institutición de arbitrajeArbitralia para la resolución del conflicto en un menor pla-zo de tiempo, así como la gestión de controversias vecina-les y de contratos con terceros (por ejemplo, proveedores.Solo es necesario que el administrador cumplimente la ho-ja de adhesión al Programa y adhiera a las comunidadesde propietarios interesadas en reclamar por esta vía lasdeudas del comunero moroso.

Gracias al acuerdo suscrito por Colegio Profesional deAdministradores de Fincas de Madrid, el coste de la recla-mación y servicios del PLCM es asumido por el propio Pro-grama a través de sus agentes intervinientes. A tal efectoni el administrador, ni la comunidad deberán satisfacercantidad alguna al Programa.

TITULO PROPIO DE LA UNIVERSIDAD DE BURGOSHOMOLOGADO PARA LA COLEGIACIÓN COMO ADMINISTRADOR DE FINCAS

OBJETIVOS DEL CURSOComo es conocido, la constante expansión del sector inmobiliario, así como la compleja y cambiante normativa reguladora del sec-tor, obligan a los distintos profesionales implicados a una formación especializada y continuada.

Consciente de esta situación, la Universidad de Burgos imparte el "Curso Superior de Estudios Inmobiliarios" para dar respues-ta a las citadas necesidades de formación. La superación de este Curso habilita para la colegiación como Administrador de Fincasen todos los Colegios de España.

Posibilidad de impartir asignaturas individualizadas para aquellos profesionales que deseen completar su formación.DURACIÓN DEL CURSO: 207 créditos divididos en 3 cursos académicos.CALENDARIO: Octubre-Junio.LUGAR DE IMPARTICIÓN: Docencia de plataforma telemática, alojada en: http:www.ub.opengestion.com, Clases prácticas en laFacultad de Derecho de la Universidad de Burgos.

PARA MÁS INFORMACIÓN: FACULTAD DE DERECHO Hospital del Rey, s/n 09001 BURGOSTelef.: 947 25 88 51 - Fax: 947 25 87 82 - www.openformación.com


NOTICIAS COLEGIALES

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MALAGA

Récord de asistencia en el vigésimo Curso Francisco Liñán

Un año más, el CursoFrancisco Liñán, estre-lla en los encuentrosformativos del Colegiode Málaga ha demos-trado el interés que des-pierta entre los colegia-dos y la consolidaciónque ha conseguido den-tro de la profesión en to-do el territorio nacional.Así, en esta ediciónnuevamente aglutinó aprofesionales de dife-rentes puntos geográfi-cos en una convocato-ria que superó todaslas expectativas, al su-mar 50 cursillistas mása las citas habituales, llegándose por primera vez a los 150asistentes.

Ha sido, igualmente, uno de los primeros cursos que hanabierto fronteras, ofreciéndose a los administradores de fin-cas colegiados de Andalucía y –poco tiempo después– a losprofesionales de toda España. Todo, en un símbolo de launión profesional y con el objetivo de que sea la formaciónla que permita que los colegiados se especialicen de formacontinua y puedan ofrecer a la sociedad una función diferen-ciada y competitiva.

En esta edición, en la que se han cumplido veinte años,la convocatoria ha sido en Estepona, localidad de Málaga,durante los días 18 y 19 de noviembre. Bajo el lema “Re-novando nuestros conocimientos”, ha estado presente elsigno del reciclaje, como símbolo de la necesaria renova-ción continua en formación por parte de todo profesional,especialmente en una profesión tan ecléctica y compleja,que une tantas materias, como es la del Administrador deFincas.

EL ALCALDE DE ESTEPONA, EN EL ACTO DE CLAUSU-RA

Tanto en su apertura como en su clausura, el curso estuvopresidido por el presidente del Consejo General, MiguelÁngel Muñoz Flores; el presidente del Consejo Andaluz,Rafael Trujillo Marlasca; el presidente de honor del Cole-gio de Administradores de Fincas de Málaga que da nom-bre al Curso, Francisco Liñán López; el presidente delColegio de Administradores de Fincas de Málaga, Marce-lo Fco. Cambló Mora; y el presidente de la Comisión deCultura del Colegio y Director del Curso, Miguel MuñozNúñez de Castro, quienes agradecieron la participación

de los cursillistas y de los colaboradores, pues ambos per-miten el éxito de este encuentro.

Además, el acto de clausura contó con la presencia delAlcalde de Estepona, José M.ª García Urbano, quien ma-nifestó, en todo momento, ser partidario de la colegiaciónprofesional como defensa de una ética y de unas directri-ces necesarias para prestar un buen servicio a los ciuda-danos. En este sentido, agradeció la labor de los Admi-nistradores de Fincas por el servicio que prestan a las co-munidades, llevando a cabo un orden y un buen hacer pa-ra el correcto funcionamiento de las mismas, una funciónque no siempre es fácil y que no siempre se valora en to-da su extensión.

Marcelo Francisco Cambló, presidente del Colegio de Málaga; Miguel Á. Muñoz, presidente del Con-sejo General; José Mª García Urbano, alcalde de Estepona y Rafael Trujillo, presidente del Consejo

Andaluz.

CONFERENCIAS IMPARTIDAS

-“Las obligaciones y responsabilidades del Administra-dor de Fincas en el Régimen de Propiedad Horizontal”,del Abogado y Asesor Jurídico del Colegio de Adminis-tradores, Francisco González Palma.

-“La problemática en la redacción de las actas de la jun-ta de propietarios”, a cargo del Presidente de la Audien-cia Provincial de Alicante, Vicente Magro Servet.

- “La gestión de clientes conflictivos y las soluciones queaporta el marketing”, por la catedrática de marketing dela Universidad de Málaga, Pilar Alarcón Urbistondo.

- “Las Novedades en el Reglamento Sanitario de Pisci-nas”, impartida por la Inspectora de Sanidad, M.ª JoséBarquero Gutiérrez.


El Consejo General pone a disposición de los colegiados/as, a través de su Gabinete de Estudios, los cursos del año 2012,

que podrás solicitar a tu Colegio Territorial

¡APÚNTALOS Y APUNTÁTE!

CURSOS GABINETE DE ESTUDIOS 2012✔ D. Juan Rodríguez Baeza, Administrador de Fincas.

“Contabilidad para Comunidades de Propietarios”.✔ D. Vicente Magro Servet, Presidente de la Audiencia Provincial

de Alicante. “Problemas y soluciones que surgen en la celebración y desarro-llo de una Junta de Propietarios”.“Problemática en la redacción de las actas de las Juntas de Pro-pietarios”. "La remoción del cargo de Administrador de Fincas y problemasderivados de la retención indebida de la documentación por el ad-ministrador cesado. Vías de solución".“El proceso monitorio general de los arts. 812 a 818 de la Ley deEnjuiciamiento Civil. Casuística práctica actualizada a la Jurispru-dencia actual de las Audiencias Provinciales. Sistema de reclama-ción de deudas ordinario sin el privilegio del art. 21 de la Ley dePropiedad Horizontal”. “El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y el régimen deadopción de acuerdos. El consentimiento del propietario afecta-do”.“El régimen de las actividades molestas del art. 7.2 LPH”.“Actualización de criterios en Propiedad Horizontal del TribunalSupremo por materias”.“Ultimas reformas legales en materia de Propiedad Horizontal”.(NUEVO)

✔ D. Pepe Gutiérrez Esquerdo, Administrador de Fincas. “Los 24 errores del Administrador de Fincas”“Cese y nombramiento del secretario-administrador: aspectos for-males, legales, procedimentales, organizativos y sociales”. (NUEVO). “Paradigmas en la administración de fincas: procedimientos y ri-tuales vitales” (NUEVO).

✔ Dª Silvia E. García García, Cursos Carbonell. “Atención telefónica eficaz y gestión de cobro por teléfono”. “Técnicas de comunicación y asertividad”.“Dirección de reuniones”. “Comunicación escrita para Administradores de Fincas”."Expresión oral del Administración de Fincas en la Junta de Pro-pietarios"“Técnicas de negociación para Administradores de Fincas”. “Técnicas de venta para Administradores de Fincas”. “Técnicas de venta en el sector servicios para Administradores deFincas”.

✔ D. Roberto García Carbonell, Cursos Carbonell. “Desarrollo emocional inteligente para reuniones exitosas”."Administración del tiempo".“Cómo hablar bien en público. Expresión oral persuasiva del Ad-ministrador de Fincas de propietarios”. “Motivación y desarrollo del potencial en el Administrador de Fin-cas”.(NUEVO)

✔ D. Francisco González Palma, Abogado y Asesor Jurídico delColegio Territorial de Administradores de Fincas de Málaga.

“La recepción y conservación de las urbanizaciones. Las Entida-des Urbanísticas Colaboradoras de Conservación”. “El Administrador de Fincas y los vicios constructivos”. “Supresión de Barreras Arquitectónicas y el establecimiento delservicio de ascensor”.“Las obligaciones y responsabilidades del Administrador de Fin-cas en el régimen de Propiedad Horizontal”. (NUEVO)

“La responsabilidad por daños dimanantes de las terrazas en losedificios en régimen de Propiedad Horizontal”. (NUEVO)

✔ Departamento Jurídico de la Editorial SEPIN. “La impugnación de los acuerdos. Supuestos, plazos, morosidady ejecución”. "Aspectos Generales de la Ley de Propiedad Horizontal"."Aspectos Generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos".

✔ D. Gerónimo Lozano Apolo, Dr. Ingeniero Aeronáutico y Arqui-tecto Técnico, Catedrático de la Universidad de Oviedo y de laUniversidad Politécnica de Madrid. “Patología y terapéutica de las humedades en la edificación”.

✔ D. Juan Miguel Carreras Maraña, Presidente de la AudienciaProvincial de Burgos “Sentencias contradictorias en las Audiencias Provinciales. Lasnuevas líneas de reforma en la legislación de propiedad horizon-tal”.

✔ D. Francisco José García Higuera, Administrador de Fincas.“Nuevas posibilidades de los Administradores de Fincas a travésde Internet”.

✔ D. Juan Carlos Álvarez Rodríguez, Administrador de Fincas.“Planificación y control del despacho profesional del Administra-dor de Fincas”.

✔ D. Miquel Pujols i Parramón, Ingeniero Agrónomo.“La Ley de Arrendamientos Rústicos”.

✔ Dª Ángeles Martínez Fernández, Administradora de Fincas"Organización de despachos y Marketing”.

✔ D. Jesús Flores Rodríguez, Profesor Titular de Derecho Civil dela Universidad Rey Juan Carlos "El contrato de administración de fincas: aspectos jurídico-prácti-cos”. (NUEVO).“Cómo reclamar y, en su caso, ejecutar judicialmente cuotas decomunidad sin abogado ni procurador tras la Ley 4/2011, de 24 demarzo”. (NUEVO)

✔ D. Jesús Luque Rodríguez, Psicólogo Social "Taller de comunicación con el cliente de la administración de fin-cas”. (NUEVO).“El papel de la formación continua en el aumento de la productivi-dad en los despachos de Administradores de Fincas”. (NUEVO)

✔ D. Reyes Caballero Caro, Administrador de Fincas"Cómo afrontar los tres temas claves de la función del Administra-dor de Fincas: los clientes, el despacho y la Junta de Propieta-rios”. (NUEVO)

NOTICIAS COLEGIALES

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NOTICIAS COLEGIALES

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MÁLAGA

Integración, un proyecto para todosEntre los convenios y acuerdos de colaboración que realizael Colegio de Málaga, se encuentran los que se realizan conentidades de interés social y fundaciones con diferentes co-metidos en defensa del bien común, así como organizacio-nes sin ánimo de lucro. Dentro de esta finalidad, de apoyo afines solidarios, el jueves 1 de diciembre, el Colegio colabo-ró en la organización de un encuentro entre el Grupo Sifu ylos colegiados, en el que se presentaban experiencias sobreinserción laboral de personas con discapacidad.

El Grupo Sifu trabaja por la plena integración de las per-sonas discapacitadas, a través de un conjunto de CentrosEspeciales de Empleo cuyo objetivo es la inserción laboral ysocial de personas con discapacidad física, psíquica, men-tal o sensorial. Esta entidad cuenta con más de 17 años deexperiencia e integra a más de 2.500 profesionales, estan-do presente en la práctica totalidad del territorio español yen Portugal, siendo uno de los Centros Especiales de Em-pleo más importantes de nuestro país.

SEVILLA

Cena anual de Colegiados

David Toscano, presidente del Colegio de Huelva; Rafael del Olmo, presidente del Colegio de Sevilla;Miguel Á. Muñoz, presidente del Colegio de Madrid y del Consejo General; Rafael Trujillo, presidente

del Colegio de Cádiz y del Consejo Andaluz; y Jesús Cañavate, presidente del Colegio de Granada.

Como todos los años, el Colegio de Administradores deFincas de Sevilla reunió a sus colegiados en una cenaque ha tenido lugar en el Restaurante La Raza. Un actoque contó con la colaboración de distintas firmas y em-presas proveedoras de servicios relacionados con el sec-tor.

Tras la cena tuvo lugar la entrega del Diploma Conme-

morativo y la Medalla de Plata de la Corporación a los co-legiados que cumplían sus 25 años en la Corporación. Enesta ocasión se les hizo entrega a Wenceslao Díaz Rol-dán; Teodoro Carballo Millares; Juan Antonio Fernán-dez Medina; Manuel Gómez Labrador; María Del Car-men Aguilar Carmona; José Feria Moro; José MaríaSalvador Rodríguez y José Tamarit Pradas.


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«Se trata de concienciar a lasociedad de que prestamos un servicio encaminado a resolver la problemática diariaen las comunidades de vecinosde forma responsable y profesional»

DOLORES LAGAR TRIGO

¿Cuál es la filosofía con la que el Colegio de Valencia haafrontado la organización del Congreso de Administra-dores de Fincas de España?El Colegio, junto a los compañeros valencianos, pretendeafianzar la profesionalidad y el reconocimiento a la labor delAdministrador de Fincas en la sociedad con la organizaciónde este Congreso Nacional.

Por ello nuestro lema es “Hablemos de la profesión”. Lasociedad, en general, no ha llegado a valorar ni a reconocerla preparación formativa que tenemos los administradores defincas y la labor de mediación que realizamos diariamente,cuando hoy en día, incluso desde la Unión Europea, están fo-mentando y queriendo dar a conocer la transcendencia de lamediación, cosa que los Administradores de Fincas venimosdesarrollando desde hace muchos años.

Con la organización de este Congreso pretendemos quela sociedad civil y política conozca que somos los Administra-dores de Fincas colegiados los profesionales preparados ennormativa de propiedad horizontal y arrendamientos urba-nos; que tenemos calidad especifica en el desarrollo denuestra profesión; que somos verdaderos mediadores en los

conflictos de toda índole que surgen en las comunidades depropietarios; que somos una fuente de información para laclase política, puesto que les podemos transmitir los proble-mas diarios de los ciudadanos por estar en contacto continuocon ellos; en resumen, se trata de concienciar a la sociedadque prestamos un servicio encaminado a resolver la proble-mática diaria en las comunidades de vecinos de forma res-ponsable y profesional.

Las profesiones colegiada están inmersas, en este mo-mento, en cambios muy profundos, que están definiendonuevos modelos de actuación profesionales. ¿Considera

José VázquezMayanspresidente del Colegio de Valencia

JOSÉ VÁZQUEZ MAYANS ES, TAMBIÉN, VICEPRESIDENTE 3º DEL CON-SEJO GENERAL DE COLEGIOS DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE

ESPAÑA, Y SU EJERCICIO PROFESIONAL LO HA REALIZADO DESDE HA-CE TREINTA Y CINCO AÑOS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA. ACTUAL-MENTE, COMO PRESIDENTE DEL COLEGIO DE VALENCIA, JUNTO CON

LA JUNTA DE GOBIERNO DE SU COLEGIO, ESTÁ INMERSO EN LA OR-GANIZACIÓN DEL XVII CONGRESO NACIONAL DE ADMINISTRADORES

DE FINCAS, EN EL QUE ESTÁN PONIENDO LA MÁXIMA ILUSIÓN Y TRA-BAJO. CON ESTE CONGRESO ESPERAN MARCAR LAS LÍNEAS DEL FU-TURO DE LA PROFESIÓN EN NUESTRO PAÍS Y EN EUROPA.

«Con la Ley Paraguas y Ómnibus en estos momentosestamos, los profesionales colegiados, a la expectativa de posibles cambios, en mi opinión, muy perjudiciales paralos ciudadanos»

ENTREVISTA


que este Congreso, abordará, en profundidad, estascuestiones?Efectivamente, con la Ley Paraguas y Ómnibus en estosmomentos estamos, los profesionales colegiados, a laexpectativa de posibles cambios, cambios en mi opinión,muy perjudiciales para los ciudadanos. Los ColegiosProfesionales, casi sin darnos cuenta, se han convertidoen los primeros defensores de los intereses de los ciuda-danos. Con las Comisiones Deontológica, exigimos yproporcionamos unas garantías de responsabilidades ci-viles a coste cero, tratando de evitar los trámites judicia-les que siempre les son más gravosos.

Este es uno de los temas que, lógicamente, se trata-ra en una ponencia en la que nos gustaría que todos ex-pusiésemos nuestros criterios y pudiésemos llegar a unaconclusión clara, precisa y con directrices a seguir. Estaponencia será impartida por prestigiosos compañerosadministradores de fincas y con experiencia en el ejerci-cio de la profesión y de la vida colegial.

Además de las anteriores, dénos tres razones por lasque los administradores de fincas han de estar pre-sentes en este importante foro de debate.Hemos de pensar que el Administrador de Fincas es unprofesional libre e independiente que vive de y para suprofesión, por ello el Congreso pretende:★ Puesta en común de conocimientos.★ Afianzamiento del sentimiento de pertenecer a un

colectivo formado, capaz y resolutivo.★ Toma de postura unitaria ante situaciones que afec-

tan al colectivo de los Administradores de Fincas.Sirva de ejemplo la “Iniciativa legislativa popular” que

nació en el Congreso de La Coruña de la que surgió lamodificación de la LPH.

¿Considera que la formación continuada ha de seruna marca de identidad profesional de los adminis-tradores de fincas ¿ ¿Cómo contribuyen, a ello, losCongresos de Administradores de Fincas?Evidentemente, la formación continuada es esencial pa-ra el desarrollo de cualquier profesión, siendo en los Co-

legios donde nace la preocupación para que sus colegia-dos actualicen su formación para el mejor ejercicio de laprofesión, y para ello se organizan continuos cursos,conferencias, charlas, circulares informativas, etc.. En unCongreso no se puede conseguir una formación conti-nuada, ya que se celebran cada dos años y durante tresdías.

La finalidad del Congreso es llevar a debate propues-tas concretas y conseguir que, posteriormente, se de -sarrolle por cada Colegio o por el Consejo General. Enel Congreso de Valencia, un tema que proponemos y delque debatiremos es la creación de un sello de calidadque identifique a los Administradores de Fincas Colegia-dos, con lo que se pretende generar pautas de organiza-ción de nuestros despachos, de nuestra profesión, y delos compromisos con los ciudadanos. Con ello podemosconseguir esa identidad profesional de los Administrado-res de Fincas Colegiados.

Los administradores de fincas de reciente incorpora-ción a los Colegios Territoriales son no solo el pre-sente más inmediato, sino el futuro de nuestra profe-sión. ¿Qué aportarían con su asistencia al Congresoy que obtendrían de su participación en él?Indiscutiblemente los recién incorporados son el presen-te pero también el futuro de la profesión, y de ellos de-pende, fundamentalmente, la misma. Deben aportar alCongreso sus ideas de renovación, sus dudas e inquie-tudes.

Ellos saldrán muy enriquecidos con su presencia yparticipación, pues además de las enseñanzas que nosaportaran los ponentes, las relaciones entre compañerosde otros Colegios les amplia el escenario territorial y le-gislativo.

Personalmente pienso que, en estos momentos deincertidumbre por la posible aprobación del Reglamentoque regule las profesiones, más todavía tenemos queestar unidos y manifestar los criterios de futuro profesio-nal.

Los congresos de administradores de fincas, ¿Enqué medida contribuyen a mejorar la imagen socialde los administradores de fincas? ¿Y en concreto,que aportará el Congreso de Valencia al respecto?Es claro que los Congresos con sus conclusiones, queafectan con mayor o menor medida a este colectivo, in-fluyen en la sociedad en general y, con la difusión de lasmismas en los medios de comunicación, hacen sentir ala sociedad que los Administradores de Fincas Colegia-dos estamos para luchar por los temas que les afectan.

En Valencia pretendemos, con las conclusiones quese obtengan, y desde la situación de cambios que estánafectando a todos los profesionales colegiados, conti-nuar haciendo ver a los políticos que somos unos profe-sionales a tener en cuenta por nuestra relación directacon los ciudadanos.

Quiero dejar muy claro que el éxito será conseguirque asistan compañeros de todos los Colegios Territoria-les y que posteriormente se difundan las conclusiones

ENTREVISTA

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«La finalidad del Congreso esllevar a debate propuestas concretas y conseguir que, posteriormente, se desarrollepor cada Colegio o por el Consejo General. En el Congreso de Valencia, un temaque proponemos es la creaciónde un sello de calidad queidentifique a los Administrado-res de Fincas Colegiados»


ENTREVISTA

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obtenidas en las diferentes Autonomías,haciéndoselas llegar a sus políticos auto-nómicos para que apoyen la propuestaque, en el Senado, se incluyó en la LeyÓmnibus.

Consumidores y usuarios son la basede las nuevas normativas encamina-das a asegurar sus derechos en el ám-bito de los servicios, incluidos los pro-fesionales. Los administradores defincas han de ser los garantes de to-dos ellos en un aspecto tan importan-te para los ciudadanos como es la vi-vienda. ¿Garantiza la formación y eldebate un mayor conocimiento de lasnormativas al respecto y el reconoci-miento de la importancia de las profe-siones colegiadas como garantes dederechos de usuarios y consumido-res?Al principio de esta entrevista ya he dadoa entender, por varios motivos, que losColegios Profesionales son proactivos enla formación de sus colegiados profesio-nales, para que con ello, consumidores yusuarios, a los que yo me he estado refiriendo como so-ciedad, se vean mas defendidos y asesorados ante laenorme y variada normativa que existe sobre la vivienda,tanto en propiedad horizontal como en arrendamientosurbanos.

Efectivamente, nuestra formación y el debate para unmejor análisis de las normativas, así como saber trans-mitir a todos los órganos, tanto políticos como legislati-vos, nuestros conocimientos y de la problemática realpor estar conviviendo con los ciudadanos codo con co-do, contribuye a garantizar los derechos de usuarios yconsumidores.

Hace treinta años, el Colegio de Valencia también fueel organizador de un Congreso de Administradoresde Fincas. Tras varias décadas, ¿Qué se ha conse-guido y qué queda, aun, pendiente? ¿Marcaron loscongresos de administradores de fincas la línea defuturo de la profesión colegial con las resolucionesfinales de cada uno de ellos?Las circunstancias han hecho que tras tres décadas elColegio de Valencia, y ante la retirada del Colegio quetenía que organizarlo, asuma la responsabilidad de orga-nizar el Congreso del año 2012.

En los diferentes congresos se han conseguido mu-chas cosas, tanto para la profesión como para los ciuda-danos. Si analizamos la evolución de la profesión y delos Colegios, veremos que se nos tiene en consideracióny se requiere nuestra colaboración y participación tantoa nivel nacional como autonómico.

Los congresos anteriores han marcado el día a díade la profesión, pero al ser una profesión viva, el futuro

tiene que ir adaptándose a las situaciones sociales y alos avances que la sociedad nos va exigiendo, y ello havenido y vendrá marcado por las conclusiones que sehan logrado, se logren o lograrán, consiguiendo que lasociedad, en todos sus ámbitos sociales y políticos, sevaya dando cuenta de que nos necesitan por la calidady prestigio de nuestra profesión.

¿Cómo le gustaría que recordaran los administrado-res de fincas el Congreso de Valencia y qué impron-ta dejará en el futuro de la profesión?Pues que a través de él hayamos conseguido, entre to-dos, hacer llegar a la sociedad que los Administradoresde Fincas Colegiados somos los profesionales que vela-mos por los intereses y defendemos sus derechos en to-

«De este Congreso tenemosque volver a nuestros quehaceres diarios con la convicción de que con la participación de todos y el esfuerzo continuo vamos a lograr unificar criterios, mejorarnuestro trabajo diario y afianzarnuestro sitio en esta sociedadcompetitiva en la que nos movemos»


ENTREVISTA

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do lo relativo a la vivienda, transmitiendo a los ciudada-nos la necesidad de contar con nosotros.

De este Congreso tenemos que volver a nuestrosquehaceres diarios con la convicción de que con la parti-cipación de todos y el esfuerzo continuo vamos a lograrunificar criterios, mejorar nuestro trabajo diario, vamos aafianzar nuestro sitio, nuestra parcela en esta sociedadcompetitiva en la que nos movemos.

¿Qué le gustaría añadir a esta entrevista y que no lehayamos preguntado?

Pues quiero invitar a todos los compañeros de todas lasprovincias españolas a que asistan, fundamentalmente alos jóvenes, pues ellos son los que más tienen que hablaren este foro sobre la profesión y del futuro de la misma,sin complejos ni vergüenza, pues todos hemos empeza-do partiendo de poco o nada, y les puedo asegurar queen el momento en que asistan al primero, no dejaran departicipar en los siguientes.

Dejando de lado el tema profesional, tendrán la opor-tunidad de disfrutar de la sede del Congreso, el PalacioReina Sofía, enclavado en la Ciudad de las Artes y lasCiencias de Valencia, lugar privilegiado y reconocidomundialmente, ya que empresas de reconocido prestigiocomo Ferrari, Toyota o Iberdrola, han realizado sus con-gresos en este emblemático lugar. Esperamos hacerlespasar unos días inolvidables. ¡No todo ha de ser trabajo!

Nos hemos esforzado mucho desde el Colegio de Va-lencia para que todos puedan asistir a este Congreso,consiguiendo que la inscripción al mismo esté en el cos-te de hace diez años, y ello pensando en la situación eco-nómica que vivimos y con la pretensión de que a los co-legiados de reciente incorporación les sea fácil la asisten-cia.

Dolores Lagar Trigo

«Quiero invitar a todos los compañeros de todas las provincias españolas a que asistan, fundamentalmente a losjóvenes, pues ellos son los quemás tienen que hablar en esteforo sobre la profesión y del futuro de la misma, sin complejos ni vergüenza»


PRIMERA PLANA

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La morosidad en las comunidadesde propietarios:

¿qué hacer frente a los moroso?En este exhaustivo trabajo se realiza un estudio, en el ámbito de la propiedadhorizontal, de los recursos, procedimientos o mecanismos, legales, negociales

y judiciales, a disposición de las comunidades de propietarios frente a lasdeudas de los comuneros por gastos comunes.

JOSÉ ARTURO PÉREZ MIRALLES

A la vista de la actual situación eco-nómica y social, con origen en la cri-sis económica surgida a finales delaño 2008, no parece necesario jus-tificar la oportunidad de la materiacuyo análisis se propone. Basta conrevisar los resultados del primer in-forme (Enero-Junio 2011) del llama-do “Observatorio de la morosidad encomunidades de propietarios”, pla-taforma de cooperación e investiga-ción integrada en la encomiable ini-ciativa que en el ámbito de la Comu-

nidad de Madrid supone el “Progra-ma de Lucha Contra la Morosidaden Comunidades de Propietarios”,con participación de su Colegio Pro-fesional de Administradores de Fin-cas, para constatar el progresivo au-mento en los últimos años de la lla-mada “morosidad” en las comunida-des de propietarios. En dicho infor-me, recogido por diversos mediosde comunicación, se cuantifica enmás del 22% el porcentaje de lascomunidades de propietarios exis-tentes en el año 2011 en la Comuni-dad de Madrid con problemas de

morosidad, representando las recla-maciones por deudas comunitariaspendientes de cobro, según dichoObservatorio, más del 82% de todaslas que efectúan las comunidadesde vecinos. Resultados que con se-guridad, con pocas variaciones, po-dríamos extrapolar al resto del terri-torio español.

PERFILES DE PROPIETARIOSMOROSOS

No obstante, y antes de analizar losrecursos o procedimientos existen-


PRIMERA PLANA

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tes, debería fijarse, de un lado, elconcepto que se maneja de “morosi-dad” y, de otro lado, los tipos o per-files de propietarios morosos, porcuanto tal definición y tipología sonpresupuesto necesario que debeasentarse antes de abordar las posi-bles medidas o soluciones.

En las comunidades de propieta-rios se habla de propietario morosopara hacer referencia al supuestode existencia de una deuda líquida,vencida o exigible, debiendo evitarconfundir dicha terminología colo-quial con el concepto jurídico-civilde la “mora” contenida en los artícu-los 1.100 y concordantes del CódigoCivil, en la medida en que esta últi-ma situación de “mora” requeriría dela previa intimación o requerimientojudicial o extrajudicial, a salvo lossupuestos de mora automática. Portanto, cuando aquí nos pregunta-mos cuando es el momento en quehay una situación de morosidad loque nos estamos preguntando es

cuándo hay una deuda líquida, ven-cida o exigible . Y para contestar adicha pregunta entiendo que habrá

que estar al momento del giro de lacorrespondiente derrama, depen-diendo del sistema de administra-ción (liquidación trimestral a gastovencido, giro de recibos mensualesprevia aprobación de presupuesto

anual, etcétera), de forma que talinstante, en principio, será el del gi-ro a los copropietarios de la liquida-ción o recibo, siendo más que acon-sejable, y así es frecuente en las co-munidades, el establecer medianteacuerdo comunitario un plazo o pe-ríodo de tiempo desde el giro del do-cumento (liquidación o recibo) o de-rrama, que suele oscilar entre los20-30 días, a fin de que los propie-tarios puedan atender el pago,transcurrido el cual sin satisfacer ladeuda se producirá la situación demorosidad. Lo contrario, la morosi-dad desde el mismo instante del gi-ro, supone en la práctica un incon-veniente más que una hipotéticaventaja.

MOROSIDAD DE BANCOS Y CA-JAS DE AHORRO

Y también es importante saber porqué el propietario no ha atendido, oya desde un inicio se manifiesta re-

«Los Bancos y Cajas de Ahorro dilatan, en un tiempo

estimado de seis a doce mesesdesde la adjudicación de los

inmuebles en ejecuciones forzosas, el pago de los gastos

de comunidad»


PRIMERA PLANA

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acio a atender, el pago de la liquida-ción o recibo. Conociendo el motivopodremos aplicar con mayor efica-cia las medidas preventivas o laeventual solución. El meritado Ob-servatorio realiza una clasificaciónque podemos de una forma globalrefundir en dos grandes categorías:los que no pueden, o tienen dificul-tades económicas, y los que noquieren contribuir a los gastos decomunidad, incluyendo estos últi-mos desde el profesional de la mo-rosidad, que sistemáticamente dejade atender los gastos, hasta los quediscuten su obligación de pago encuanto a los conceptos en los queparticipan, o la forma de participa-ción, pasando por problemas pun-tuales como los de los Bancos y Ca-jas de Ahorro, que dilatan en untiempo estimado de seis a doce me-ses desde la adjudicación de los in-muebles en ejecuciones forzosas elpago de los gastos de comunidad, o

las promotoras y sus cláusulas exo-neratorias de gastos mientras notransmitan las viviendas o locales, yque si podían admitirse en épocasde normalidad en el mercado inmo-biliario cuando había una justa cau-sa, y una proporción en la disminu-ción del gasto en relación al menoruso del servicio o instalación (porejemplo, de un 25% conforme indicóla Sentencia del Tribunal Supremode 14 de diciembre de 2005), enmomentos como el presente, en quepueden transcurrir años hasta laefectiva traditio de los inmuebles, nodigamos ya cuando las exoneracio-

nes sean totales, dichas cláusulasse tornan abusivas y no sólo sus-ceptibles de ser así declaradas, através del contencioso civil, sinotambién sujetas a control por el Re-gistro de la Propiedad, en trámite decalificación, denegando la inscrip-ción de la cláusula estatutaria abusi-va (Resolución de la DGRyN de 15de abril de 2010 ).

MEDIDAS FRENTE A LA MOROSI-DAD

Sin ánimo de exhaustividad, podría-mos diferenciar las medidas frente ala morosidad distinguiendo entreaquéllas que están dirigidas a disua-dir a los propietarios de incurrir endicha situación, so pena de quedarprivado de derechos o acarrear unasanción, de aquéllas otras que, yaestando en situación de morosidad,lo que ofrecen a la comunidad esuna solución o procedimiento en su

pretensión de satisfacer su crédito.Así, y por lo que respecta a las

primeras que hemos denominadodisuasorias en tanto en cuanto que,al menos en un primer momento, loque se persigue con su adopción esprevenir o evitar la morosidad, ten-dremos que distinguir, a su vez, se-gún el origen de la medida sea laley, o el acuerdo o consentimientode los comuneros.

Entre las medidas legales cabenenumerar, en primer lugar, la conte-nida en el artículo 15.2 de la Ley dePropiedad Horizontal y la privacióndel derecho de voto a los propieta-rios que en el momento de iniciarsela junta no se encontrasen al co-rriente en el pago de todas las deu-das vencidas con la comunidad y nohubiesen impugnado judicialmentelas mismas o procedido a la consig-nación judicial o notarial de la sumaadeuda, y cuya persona y cuota nose computarán a efectos de alcan-

PROCEDIMIENTO MONITORIO

Sin embargo, y sin que ello suponga contradecirse con lo acabado deafirmar, no parece que el juicio monitorio sea la panacea para resolvertodo los problemas de morosidad. Si se quiere, puede suponer la so-lución en un 60% de los casos, cuando hay una insolvencia, o dificul-tades económicas en que se priorizan los pagos por su onerosidad, opor estar en vías de reclamación judicial, o en los casos de profesio-nales de la morosidad, pero en el resto deberá valorarse la convenien-cia de emplear tal procedimiento. Así, por ejemplo, debería acudirsedirectamente al ordinario cuando se tenga constancia de la oposiciónal pago del propietario deudor por no estar conforme con su participa-ción en el gasto, o con la cuota con la que participa. De lo contrario,de emplear inicialmente el monitorio, únicamente se conseguiría dila-tar el contencioso, consecuencia de la oposición y consiguiente reso-lución definitiva en juicio que corresponda (artículo 818 LEC). En otroscasos, puede resultar necesario, o conveniente, demandar a otras per-sonas distintas de los propietarios, transmitente o adquirente, o titula-res registrales, a los que hace referencia el artículo 21.4 LPH, únicosen los que parece que pensó el legislador, partiendo de la certeza,hasta no hace mucho seriamente cuestionada, que el deudor frente ala comunidad siempre es el propietario, nunca el usufructuario , o queno resulta imprescindible en algunas circunstancias demandar a otrosacreedores, al objeto de reconocer la preferencia del crédito privilegia-do contemplado en el artículo 9.1, letra e, de la LPH, por la anualidadcorriente y anterior, trámite éste último al que no puede acomodarse elmecanismo del juicio monitorio, toda vez que lo que se pretensionarespecto a éstos últimos es una declaración de preferencia, no unacondena al pago.

«Totalmente descartable medidas como el corte de

servicios básicos necesariospara la habitabilidad de los inmuebles como la

calefacción, luz o agua, o privación del ascensor, que podría ser además constitutivo de un delito

de coacciones»


PRIMERA PLANA

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zar las mayorías exigidas en la ley,que ha de ponerse en relación conel artículo 16.2 del mismo texto legalen cuanto a que la convocatoriacontenga una relación de los propie-tarios morosos, y que no pocos pro-blemas de interpretación plantean yson objeto de resolución por nues-tros Tribunales. ¿Se ha de dejar vo-tar al propietario moroso que no fi-guraba previamente relacionado enla convocatoria? ¿Cabe admitir elpago momentos antes de iniciarsela Junta mediante cheque u otro do-cumento mercantil? ¿Para alcanzarla unanimidad tampoco se precisadel voto del propietario moroso?.Igualmente acaece con el artículo18.2 de la misma Ley especial, y laprivación del derecho a impugnar alpropietario moroso si no paga o con-signa, y como requisito de procedi-bilidad, insubsanable y apreciablede oficio en cualquier instancia alser de orden público procesal (SAPde Madrid de 13 de marzo de 2011),habiéndose fijado por la pequeña ju-risprudencia el momento de impug-

nar como aquél al que hay que aten-der para comprobar si se está al co-rriente en el pago, y no el momentode celebrarse la Junta cuyo acuerdose impugna. Como también es unamedida legal el artículo 449.4 de laLEC y la no posibilidad de interpo-ner recursos de apelación, extraor-dinario por infracción procesal o ca-sación en proceso en que se conde-ne al propietario al pago a la comu-nidad de propietarios de cantidadesdebidas si no acredita, al interponer-los, tenerlas satisfechas o consigna-das .

MEDIDAS PROPIAS DE LA CO-MUNIDAD DE PROPIETARIOS

Junto a las previsiones del legisla-dor, aplicables a toda comunidadsometida al régimen de la propiedadhorizontal, también es posible que lacomunidad de propietarios particularestablezca sus propias medidas, y alas que llamaremos negociales en lamedida en que son fruto de su vo-luntad soberana, llámese cláusula

estatutaria o acuerdo de junta depropietarios, y que es posible par-tiendo del carácter dispositivo de lamateria al afectar a los “gastos” que,conforme el artículo 5 de la Ley dePropiedad Horizontal, forma partede ese contenido que, en este régi-men especial, es susceptible de serobjeto de autoregulación por la co-munidad.

Cuáles sean estas medidas, yen la medida que carecen de esa re-gulación positiva, no está exento dediscusión, debiendo jugar, de parti-da, con los límites generales esta-blecidos por el Código civil en su ar-tículo 1.124 al principio de la auto-nomía de la voluntad (Ley, por su-puesto imperativa, moral y ordenpúblico). Así parece admitido el su-puesto de una sanción económica,o aplicación de intereses por mora,más dudoso sería el caso de conlle-var como consecuencia la privacióndel acceso a servicios o instalacio-nes comunitarias (como las de ca-rácter deportivo), y totalmente des-cartable medidas como el corte de


PRIMERA PLANA

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servicios básicos necesarios para lahabitabilidad de los inmuebles comola calefacción, luz o agua, o priva-ción del ascensor, que podría serademás constitutivo de un delito decoacciones.

La medida más extendida, sinduda, es la del devengo de intere-ses al propietario que deja de pagarlos gastos de comunidad. Es decir,

si como decíamos más arriba, lajunta de propietarios acuerda, o losestatutos establecen, que el propie-tario estará en mora a los 20-30 dí-as desde el giro de la liquidación orecibo, y además se dice en elacuerdo o cláusula que ello supon-drá una mora automática a efectosdel pago de intereses, cumpliremoscon el requisito establecido en el ar-tículo 1.101, apartado 1, del Códigocivil, y el propietario habrá de pagarlos intereses legales desde dichomomento conforme establece el re-petido Código civil (artículo 1.108).E incluso, y así es frecuente, que nose conforme la comunidad con el in-terés legal y se establezca el pagode unos intereses superiores: inte-rés legal incrementado en 5 puntos;o directamente un interés del 8%; oun recargo del 15% o 20%, etcétera.Supuestos estos últimos en que losintereses convencionales sustituyena los legales y procesales , adqui-riendo la norma o acuerdo la califi-cación de cláusula penal indemniza-toria de los daños y perjuicios (artí-culos 1.101 y 1.152 Código civil).

En estos casos el problema prin-cipal , no resuelto, es cual ha de serel régimen de adopción del acuerdo.Obviamente si la cláusula se en-

cuentra contenida en los estatutosinicialmente otorgados por el promo-tor, como propietario único, antes deiniciarse la transmisión de los in-muebles, e inscritos en el Registrode la Propiedad, no hay problema ,en la medida en que cada propieta-rio al adquirir los asume como partedel contenido normativo por el quese rige su comunidad. La preguntasurge en el caso que tales interesessean fruto del acuerdo comunitario.A mi parecer habrá de diferenciarselos supuestos. Si la junta de propie-tarios se limita a establecer un perí-odo de tiempo a contar desde el gi-ro a fin de que los comuneros atien-dan los pagos, y a acordar la moraautomática transcurrido el mismo,estaríamos ante un mero acto deadministración siendo los intereseslegales una consecuencia previstapor la ley para los supuestos de mo-ra automática (artículos 1.100.1 y1.108 Cc), por lo que será suficienteel acuerdo por mayoría simple del17.4 LPH. En cambio, si la junta pre-tende el pago de unos intereses ma-yores, es decir, el establecimiento deuna cláusula penal, siendo la obliga-ción del pago de intereses una obli-gación accesoria respecto a la prin-cipal de pagar los gastos que partici-pa de su naturaleza de gastos comu-nes , y siendo los “gastos” de comu-nidad materia de naturaleza estatu-taria conforme el artículo 5, párrafotercero, de la LPH, cuyo estableci-miento o modificación precisa deunanimidad a tenor del artículo 17.1de la repetida LPH, la consecuenciano puede ser otra que la de precisar-se la unanimidad para establecer elpago de unos intereses superiores alos legales a modo de cláusula pe-nal. Ello permitiría, además, la pos-terior elevación a escritura públicadel acuerdo y su inscripción en elRegistro de la Propiedad como nor-ma estatutaria que afectaría a los fu-turos terceros adquirentes (art.5, pá-rrafo tercero, in fine LPH).

MEDIDAS PREVIAS A EFECTOSDE COSTAS

Vistas las medidas preventivas o di-suasorias, y antes de referirnos a

las dirigidas a solucionar la morosi-dad, habría que mencionar comoantesala algunas medidas previas alas contenciosas recomendables aefectos de costas , y cuyos gastosson reclamables a los deudores , eincluso en algunos casos precepti-vas por mandato legal caso del jui-cio monitorio , como son los requeri-mientos previos de carácter extraju-dicial, y otras menos aconsejablescomo pudiera ser la practica consis-tente en colocar directamente en lu-gares visibles, como el zaguán deentrada al edificio, listas de morososcon el fin de difundir la situación demorosidad, e invitar con ello al pagode las deudas. Y decimos no acon-sejables por cuanto, si no se ajustana los supuestos previstos en la Leyde Propiedad Horizontal , y ademásde no surtir efectos al objeto de pro-ceder por la vía del juicio monitorio ,pueden infringir la normativa en ma-teria de protección de datos o aten-tar a derechos personales .

José Arturo Pérez MirallesJefe de la Asesoría Jurídica del

Colegio de Valencia.

MEDIACIÓN Y ARBITRAJE

No podemos dejar de hacer re-ferencia a la mediación y al ar-bitraje como soluciones com-plementarias, o alternativas, ala vía judicial y como medio dedar solución, en particular, aaquéllas morosidades que su-pongan en realidad un conflictorespecto a los conceptos o for-ma de participación en los gas-tos, incluidas los problemas deinterpretación de cláusulas es-tatutarias exoneratorias. El pro-yectado protagonismo de lamediación en la esfera civil ha-ce que la mediación, en parti-cular en la propiedad horizon-tal, como ya sucede en materiade mediación familiar, se vis-lumbre como un medio prome-tedor de evitar el contencioso.

«Habría que mencionar algunas medidas previas a

las contenciosas recomenda-bles a efectos de costas, y cu-yos gastos son reclamables alos deudores, e incluso en al-gunos casos preceptivas por

mandato legal caso del juiciomonitorio»


PROPIEDAD HORIZONTAL

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El procedimiento de cesación: La legitimación pasiva

El procedimiento a través del cual seejercita la acción de cesación frente aactividades prohibidas no es, como se-ría deseable, un procedimiento ágil a

fin de obtener una resolución pronta,aunque bien es cierto que prevé meca-nismos tanto cautelares como sancio-natorios caracterizados por la eficacia.

RAQUEL CASTILLEJO MANZANARES

En cualquier caso, el artículo 7 LPHsanciona que el presidente, cuandotenga conocimiento de que se estállevando a cabo alguna actividad insa-lubre, molesta o peligrosa, deberá re-querir fehaciente a quien la realice afin de que cese inmediatamente enella, bajo apercibimiento de instar lasacciones judiciales procedentes. Sinembargo no prevé que en el apercibi-miento deba constar plazo alguno pa-ra que cese la perturbación, lo que re-sulta importante al efecto de empezara contar el momento inicial del ejerci-

cio de la acción. Si a pesar del apercibimiento el in-

fractor persiste en su conducta, la jun-ta de propietarios debe autorizar queel presidente inste el procedimientoadecuado, lo que se hará constar enuna certificación, presupuesto ineludi-ble para el ejercicio de la acción decesación. En este punto obvia el legis-lador designar la persona que debeemitir la certificación a la que hacerreferencia el artículo 7 de la Ley. Peroes más, en ninguno de los artículosdedicados en la ley a los órganos degobierno de la Comunidad –arts. 13 yss-, enumera entre las funciones de

cualquiera de ellos la de emitir certifi-cación. No obstante, de forma arbitra-ria, en alguno de los preceptos queexigen la certificación como documen-to apto para acreditar los extremosnecesarios a fin de preconstituir prue-ba, se exige que sea emitida porquien ejerza las funciones de secreta-rio, con el visto bueno del presidente.

POSICIÓN PROCESAL DEL CÓN-YUGE NO PROPIETARIO

Mientras el requerimiento para el ceseinmediato de las actividades prohibi-das habrá de hacerse a quien las es-



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té realizando, sea éste propietario uocupante, la demanda habrá de diri-girse contra el propietario y, en su ca-so, contra el ocupante de la vivienda olocal, hallándonos en este supuestoante un proceso único con pluralidadde partes. Se trata de un litisconsorciopasivo necesario, tal y como se hallaprevisto en el artículo 12.2 LEC, se-gún el cual “cuando por razón de loque sea objeto del juicio la tutela juris-diccional solicitada sólo pueda hacer-se efectiva frente a varios sujetos con-juntamente considerados, todos elloshabrán de ser demandados, como li-tisconsortes”. Y es así en cuanto, porun lado, el art. 7.2 pár. 4º, inciso últi-mo, concede legitimación a variaspersonas conjuntamente para ser de-mandadas frente a una única preten-sión que alcanzará satisfacción conun único pronuncimiento, y por otro,porque la necesidad de litisconsorcio

viene impuesta por la naturaleza de larelación jurídica deducida, que haceimposible que pueda ser declarada si-no respecto a todas ellas.

Cuando el ocupante, junto al pro-pietario, es el cónyuge no propietario,para que la situación sustantiva entrelos cónyuges surta efectos jurídicos esnecesario que estén presentes en elproceso, a fin de que la resolución quese dicte tenga eficacia frente a ellas yla relación jurídico-procesal esté co-rrectamente integrada. Para ello de-viene imprescindible demandar al cón-yuge con quien conviva a fin de evitarque, ausente uno, pueda éste verseafectado sustancialmente en su dere-cho material por la sentencia dictadacontra el otro, con eficacia de cosa juz-gada. No olvidemos que el derecho aluso de uno de los cónyuges deriva delderecho de propiedad del otro, por loque al ir ambos íntimamente unidos,las consecuencias igualmente produ-cen efectos en los dos.

En aquellos otros supuestos enlos que el propietario de la vivienda seha separado de su cónyuge, y tieneatribuido el uso de la vivienda, la juris-prudencia, ante la ausencia de previ-sión legal, converge en la exigencia,de conformidad con lo dispuesto en elartículo 96 y 1320 CC, de tratamientode litisconsortes necesarios a amboscónyuges, y por lo tanto en la necesi-dad de que la demanda se dirija con-tra ellos a efectos de personación enel proceso y defensa de sus intere-

ses, dado que la sentencia que en elmismo se emita les afectará a ambos.

En esta línea, la sentencia del Tri-bunal Constitucional 135/1986, de 31de octubre, reconoce al cónyuge noseparado y al que sí lo está, pero conatribución del uso por resolución judi-

cial la condición de litisconsorte pasi-vo necesario siempre que la acción in-tentada por tercero amenace la conti-nuidad del uso.

POSICIÓN PROCESAL DELARRENDATARIO

Puede ser el ocupante del piso unarrendatario, lo que no plantea proble-ma alguno, en cuanto el derecho delarrendatario es independiente y autó-nomo de la cosa, es una simple rela-ción indirecta que precisa de la inter-

«El presidente, cuando tengaconocimiento de que se está

llevando a cabo alguna actividad insalubre, molesta o

peligrosa, deberá requerir fehaciente a quien la realice afin de que cese inmediatamente

en ella»

«Si el infractor persiste en suconducta, la junta de propieta-rios debe autorizar que el pre-sidente inste el procedimiento

adecuado, lo que se hará cons-tar en una certificación, presu-puesto ineludible para el ejer-cicio de la acción de cesación»


mediación del arrendador, quien pro-porciona al arrendatario el goce de lacosa y le mantiene en el mismo du-rante todo el tiempo de duración delcontrato. Por lo que, incumplidas porel arrendatario las obligaciones im-puestas por la LPH, pueden quedarextinguidos por resolución judicial to-dos sus derechos relativos a la vivien-da, pero además puede privarse tem-poralmente de su derecho de propie-dad al arrendador si consintió la acti-

vidad ilícita del arrendatario. Para ellodebe también dirigirse la demandacontra el propietario, arrendador delpiso, en calidad de litiscorsorte pasivonecesario

La cuestión se circunscribe a con-tinuación a aquellos supuestos en losque el arrendatario tiene cónyuge. Enestos casos serán de aplicación a finde determinar la necesaria legitima-ción del cónyuge en el proceso, deter-minados preceptos de la Ley deArrendamientos Urbanos. En ellos, aligual que ocurre en la regulación delCódigo Civil (artículo 1320 para lossupuestos de cónyuges no separadosy 96 para los que si lo están) se dis-tingue según la situación matrimonialen que se hallen los cónyuges.

Con relación a los no separados le-galmente o de hecho, el artículo 7 LAUestablece que “el arrendamiento de vi-vienda no perderá esta condición aun-que el arrendatario no tenga en la fin-ca arrendada su vivienda permanente,siempre que en ella habiten su cónyu-ge no separado legalmente o de he-cho, o sus hijos dependientes”. En es-te precepto se está reconociendo underecho de uso del cónyuge no contra-tante, derecho que impide, si se iniciaun proceso contra el cónyuge titular dela relación jurídico privada, integrar vá-lidamente la litis, si no se cita a fin deconstituirse en parte el otro cónyuge.

Sin embargo, de la dicción del ar-tículo 12.1 “Si el arrendatario manifes-tase su voluntad de no renovar el con-trato o de desistir de él, sin el consen-timiento del cónyuge que convivieracon dicho arrendatario, podrá elarrendamiento continuar en beneficiode dicho cónyuge”, y el número 3 “Siel arrendatario abandonara la vivien-da sin manifestación expresa de des-istimiento o de no renovación, elarrendamiento podrá continuar en be-neficio del cónyuge que convivieracon aquél siempre que en el plazo deun mes de dicho abandono, el arren-dador reciba notificación escrita delcónyuge manifestando su voluntad deser arrendatario”; parece convenienteuna interpretación distinta a la queatribuye un derecho de uso al cónyu-ge no separado legalmente, y es laque pone de manifiesto la posibleexistencia de una cesión de derechosde un cónyuge a otro.


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El usufructuario

A este respecto cabe preguntarse por la figura del usufructuario, en cuan-to sujeto que bien puede ser el ocupante del piso o local, pero para el queno parece existir correspondencia ni con la figura del propietario, ni conla del no propietario, por lo que se circunscribimos la cuestión a en quécalidad es objeto de condena.

No puede considerarse propietario en cuanto el usufructo no es un de-recho que derive del de propiedad, tal y como lo define el artículo 467 CC“el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservarsu forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley au-toricen otra cosa”. Así bien, no configurado como parte del derecho depropiedad, sí que se trata de una limitación de aquél, que no implica divi-sión del derecho de dominio. Por ello, si el usufructuario que conviva conel propietario de la vivienda o que no conviva, es demandado en este pro-ceso de propiedad horizontal en calidad de litisconsorte necesario con elpropietario del inmueble, su condena no puede ser la que el legisladorprevé para el propietario.

Por otro lado, aunque podamos considerarlo no propietario, la conde-na para éste no parece la más adecuada para el usufructuario en cuan-to, por un lado, partiendo de que el usufructuario posee en virtud de uncontrato real y no personal, así como por el carácter vitalicio de éste fren-te a otros contratos o derechos por los que se hace posible la posesión,la sanción se hace excesivamente dura; por otro lado, entre las causasque conforme al art. 513 CC extinguen el usufructo, no se halla la previs-ta en el artículo 7 LPH.Lo más adecuado sería aplicar al usufructuario las mismas normas quelas previstas para el propietario, y por tanto, el reconocimiento hecho enla resolución judicial que pone término al pleito de que ha realizado algu-na de las actividades prohibidas en el artículo 7.3 LPH, sólo será causade que se le prive de su derecho durante un plazo máximo de dos años.No obstante cabría admitir dos excepciones, por un lado la prevista en elartículo 520 CC, según el cual si bien no se extingue el derecho de usu-fructo por el mal uso de la cosa usufructuada, sí se puede condenar alusufructuario infractor a que entregue el piso o local usufructuado al nu-do propietario, obligándose éste a pagarle anualmente el producto líqui-do de la misma, después de deducir los gastos y el premio que se le asig-ne por su administración. Así bien, en este caso, cabría que se le privaradurante un plazo de hasta dos años del uso y disfrute, y que transcurri-dos estos se le condene en la forma prevista en el artículo citado. Por otro lado, la excepción del artículo 513.2 CC, esto es, se hubiere con-tenido en el contrato la condición resolutoria allí prevista, siendo queaquél realizare alguna de las actividades que prohíbe el artículo 7.3 LPH.

«La demanda habrá de dirigirse contra el propietario

y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, hallándonos en este

supuesto ante un proceso únicocon pluralidad de partes»



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No obstante, toda cesión, entendi-da como subrogación en la posiciónque tenía el arrendatario en la rela-ción arrendaticia exige como requisitoabsolutamente necesario para la ple-na eficacia de la cesión, el consenti-miento del arrendador que, ademásha de prestarse por escrito. Puesbien, este requisito no lo exige el artí-culo 12 LAU, pues la subrogación seproduce en virtud de una declaraciónunilateral, que no requiere consenti-miento del arrendador, lo que haceque la comunicación que exige no seamás que una derogación sin justifica-ción del artículo 1320 CC, que hubie-ra exigido el consentimiento de am-bos cónyuges para disponer mediantesu renuncia de los derechos sobre lavivienda habitual, por lo tanto, sin elconsentimiento de ambos en el actode desistir o abandonar no se podránentender producidos los efectos deestos.

Así bien, en cuanto al desistimien-to, la solución óptima hubiera sido lafalta de previsión legal, con la conse-cuencia de dar por aplicable el artícu-lo 1320 CC. Por lo que respecta alabandono, éste debería haber sidoconsiderado intrascendente en orden

a condicionar el derecho de posesióndel cónyuge no titular, por haber con-siderado la ley que el arrendamientopara vivienda familiar sería en todocaso común.

Por otra parte, en cuanto a loscónyuges que han obtenido la separa-ción judicial o divorcio o la nulidad delmatrimonio, el artículo 15 dispone que“En los casos de nulidad del matrimo-nio, separación judicial o divorcio delarrendatario, el cónyuge no arrenda-tario podrá continuar en el uso de lavivienda arrendada cuando le sea atri-

buida de acuerdo con lo dispuesto enlos artículos 90 y 96 del Código Civil.Pronunciamientos de la sentencia

Con relación a los pronunciamien-tos posibles de la sentencia, cabedestacar que en el supuesto de que lasentencia sea desestimatoria, el pro-nunciamiento tiene el mismo conteni-do indistintamente de quien sea el de-mandado. Pero si la sentencia es es-timatoria, sea quien fuere el infractor,debe ordenar la cesación definitiva dela actividad e imponer la correspon-diente indemnización, si procede.Además, en función de la gravedadde la infracción y de los perjuiciosocasionados a la Comunidad, puedellegar a privar del uso al infractor, portiempo no superior a tres años

EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS

Ahora bien, sólo si el infractor noes el propietario, puede el Juez llegarincluso llegara declarar definitiva-mente extinguidos todos los derechosrelativos a la vivienda o local, así co-mo su inmediato lanzamiento. En es-te precepto el legislador hace referen-cia a la extinción de todos los dere-chos relacionados a la vivienda o lo-

cal; y según la relación jurídica queuna al sujeto con el piso, así serán losderechos que perezcan tras la resolu-ción del órgano jurisdiccional.

Pues bien, a partir de semejanteregulación cabe tener presente quesegún el momento procesal de que setrate, el legislador se refiere a las par-tes procesales con diferente nomen-clatura, y ello provoca problemas deinterpretación. En efecto, en cuanto ala interposición de la demanda el pre-cepto prevé que se dirija contra el pro-pietario y, en su caso, ocupantes;mientras que en la sentencia, si éstafuera condenatoria, podrá imponersea propietarios y no propietarios, condiverso contenido. De todo lo cual ca-be deducir que, o bien, ocupante y nopropietario son términos coincidentes,o que no todo ocupante coincide conla categoria de no propietario, por loque en el supuesto de imponérselecondena, sería en calidad de propie-tario.

Raquel Castillejo ManzanaresProfesora Titular de Derecho

Procesal de la Facultad de Derecho de la Universidad de

Santiago de Compostela

La permanencia en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá de sercomunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que le fue noti-ficada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicharesolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivien-da.

Esta norma se expresa reconociendo que la posesión continuara a fa-vor del cónyuge no arrendatario. Resultando claro que para el legislador elderecho sobre la vivienda habitual no tiene un título específico, sino un de-recho de posesión fundado en el título de su consorte, y que cesa cuandoacaba la comunidad de vida entre ellos. En todo caso, y al igual que acon-tecía en el supuesto anterior, no parece tratarse de una cesión sino de unasubrogación, dado que sólo se exige la notificación del cónyuge sin necesi-dad de acción alguna por parte del arrendador.

No obstante, existe alguna doctrina divergente con la postura manteni-da por la jurisprudencia mayoritaria, la que entiende que el arrendamientoconcertado por un cónyuge no es de titularidad común con el otro, por loque en los supuestos de atribución judicial de la vivienda arrendada al ex-cónyuge del arrendatario separado o divorciado, se produce una cesión devivienda inter vivos.

«Solo si el infractor no es elpropietario, puede el Juez llegar incluso a declarar

definitivamente extinguidos to-dos los derechos relativos a lavivienda o local, así como su

inmediato lanzamiento»



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Procedencia de la sanción dequince meses de privación del

piso por ruidos

JOAQUIM MARTI MARTI

Para la corrección de dichas actividades daño-sas y/o molestas, la LPH creó el procedimientoespecífico de la acción de cesación de dicha in-misión, con la consiguiente indemnización porlos daños causados.

La Sentencia, continua refiriéndose el citadoartículo, si fuere estimatoria, podrá disponer,además de la cesación definitiva de la actividadprohibida y la indemnización de daños, la priva-ción del derecho al uso de la vivienda o local portiempo no superior a tres años, en función de lagravedad de la infracción y de los perjuicios oca-sionados a la Comunidad. Si el infractor fuere elarrendatario u ocupante por cualquier título queno fuere el de propiedad, decretará la resolucióninmediata de los derechos por los que ostentarela ocupación de la vivienda o local. En definitiva,si el ocupante fuere el arrendatario, decretará laresolución de su contrato de arrendamiento y eldesalojo forzoso del inmueble.

DESARROLLO JURISPRUDENCIAL DEL CI-TADO ARTÍCULO.

La Jurisprudencia ha admitido la acción de cesa-ción frente actividades o actuaciones que priveno dificulten a los demás el normal y adecuadouso y disfrute de su derecho, bien se trate de ac-tos de emulación, que sin producir beneficio al-guno al propietario u ocupante determinan unperjuicio para los demás, o bien se trate de inmi-siones, es decir, actividades desarrolladas porpersonas dentro del ámbito de su esfera domini-cal o de su derecho de goce que excedan de loslímites de la normal tolerancia, proyectando susconsecuencias sobre la propiedad de los demás,perturbando su adecuado uso y disfrute, dentrode las cuales se incluyen aquellas actividadesque provoquen molestias por ruidos, vibracio-

Establece el párrafo 2 del artº 7 de laLey de Propiedad Horizontal, que alpropietario y al ocupante del piso o lo-cal no les está permitido desarrollaren él o en el resto del inmueble activi-

dades prohibidas en los estatutos, queresulten dañosas para la finca o quecontravengan las disposiciones gene-rales sobre actividades molestas, insa-lubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.



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nes, olores, humos y en general lasque comporten reuniones numerosasy bulliciosas (sentencias del TribunalSupremo de 22 de diciembre de 1972,28 de septiembre de 1993, 18 de ma-yo de 1994, 14 de noviembre de1994). Al Letrado autor de este artículo se leestimó una acción de cesación contrael arrendatario de un “Bar de Copas”en Barcelona, por Sentencia de laSección 1ª de la AP de Barcelona 12de junio del 2000. Para la Sala la acti-vidad del arrendatario en ese caso,debió catalogarse de inmisión sonora:«... imponiendo a los vecinos una con-taminación acústica permanente enhoras de descanso nocturno cuyo ca-rácter gravemente molesto queda fue-ra de toda duda, constituyendo una in-misión ilegítima y perjudicial que lospropietarios afectados no tienen el de-ber jurídico de soportar...».

Existe una gran variedad de ejemplosjurisprudenciales de la aplicación delos art. 7.3 LPH y 19 de la LPH de1960 a las actividades de «Pubs» o«Bares Musicales»: en la sentenciade la Audiencia Provincial de La Coru-ña, Sección 4.ª, de 9 de julio de 1998,

núm. 283/1999, Rollo 562/1998, seestimó la demanda al resultar acredi-tado, en período probatorio, el antijurí-dico funcionamiento del local de litis,con las evidentes molestias que ellogeneraba a la comunidad accionante,acreditándose, entre otras cuestiones,que llegaron a incoarse diversos ex-pedientes sancionadores por parte delAyuntamiento, dando lugar a precin-tos del local en diversas ocasiones alcarecer el referido local de la necesa-ria insonorización y constatarse laemisión de ruidos excesivos en nive-les no autorizados, ilícita actividad enla que era reincidente. Resultando ob-vio que la actividad del local de litisatentaba a la legalidad vigente, cons-tituyendo una actividad molesta queconstituye causa legal de resolucióndel vínculo arrendaticio; «... sirviendode botón de muestra nuestra Senten-cia de la Sala de lo Civil de nuestro

«Si el infractor fuere el arren-datario u ocupante por cual-quier título que no fuere el de

propiedad, decretará la resolu-ción inmediata de los derechospor los que ostentare la ocupa-

ción de la vivienda o local»



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más Alto Tribunal de 13 de mayo de1995 cuando indica que concurriendola causa de resolución invocada (acti-vidad notoriamente incómoda) hayque referirla al momento en que efec-tivamente se ha producido sin quecualquier subsanación posterior pue-da enervar la viabilidad de la acciónejercitada (STS 24 de enero de1954)».

EJEMPLOS JURISPRUDENCIALESDE LA APLICACIÓN DE LOS ART.7.3 LPH Y 19 LPH

En la SAP Castellón. (Sección 3ª).Sentencia 1 febrero 2002. P.: MarcoCos, José Manuel. Rº 250/2001, seproclama que cada miembro de la co-munidad de propietarios, constituidaen propiedad horizontal, ejercita losderechos inherentes a su título conlas limitaciones inseparables al respe-to que requiere el uso de su respecti-vo derecho por los restantes comune-ros, a la vez que debe cada uno so-portar el correcto ejercicio de las fa-cultades del dominio por los demásmiembros de la comunidad, articulan-do a continuación la posibilidad delejercicio de la acción de cesación pa-ra el caso de que el comunero quedesarrolle alguna de las actividadesprohibidas, no atienda al requerimien-to hecho en tal sentido.

Para esta Sala, es criterio jurispru-dencial que «la calificación civil de lasactividades como molestas, insalu-bres, incómodas o peligrosas es inde-pendiente del alcance o significadoque pudiera atribuírseles en la esferaadministrativa» (STS 14 Feb. 1989), nohallándose vinculados los Tribunalespor la conceptuación que merezcan enaplicación de ordenanzas Municipalesy Reglamentos Administrativos comoel de 30 Nov. 1961 (TS SS 18 Abr.1962, 16 Dic. 1963, 30 Abr. 1966).

En el mismo sentido, se dice queel cumplimiento de las formalidadesadministrativas para instalación de unnegocio o industria no afecta a lasconsecuencias del mismo en el ordencivil, ni condiciona los derechos de es-ta índole reconocidos en las leyes (TSSS 22 Nov. 1960, 14 Nov. 1989, 4Mar. 1992). En igual sentido se hanpronunciado, la sentencia de la APSalamanca de 4 May. 2000), la SAP

Navarra --sec 1ª- de 8 Ene. 2001) y laSAP Asturias --sec 5ª-- de 30 Mar.2001).

Nueva casuística es la enjuiciadapor la A.P. Barcelona. (Sección 4ª).Sentencia 14 enero 2002. Ponente.:Ríos Enrich, Mireia. Rº 797/2000. Enestos autos, la Comunidad de Propie-tarios, y varios miembros de ella a tí-tulo personal, demandan al construc-tor del edificio y al titular del gimnasioubicado en el local de la finca, a fin deque se condene al constructor a in-demnizar a los actores (personas físi-cas) en concepto de daños moralesocasionados por los ruidos e inmisio-nes derivadas de la actividad de gim-nasio, atribuyendo al constructor defi-ciencias graves en la insonorizacióndel edificio. Pues bien, la Sentenciaacoge tal pretensión, condenando alconstructor a dicha indemnización, allevar a cabo en el local las medidasque técnicamente sean necesarias yque se determinan pericialmente paraque dejen de producirse los daños yperjuicios reclamados de conformidadcon la normativa en vigor; condenan-do al titular del local a estar y pasarpor esta declaración, así como a unaindemnización económica de unos18.000 € para cada actor reclamante.

En la SAP de León, Sección 2ª,Sentencia de 11 Ene. 2007, rec.215/2006. Ponente: Peñín del Palacio,Manuel Angel. Nº de sentencia:11/2007, se estima la acción de cesa-ción consistente en el cese inmediatode la tenencia de perros en el patio in-terior de su vivienda, causantes de rui-dos, así como de numerosos residuos

orgánicos que producen malos olores,y ordenando a la demandada a mante-ner el expresado patio en buenas con-diciones higiénico sanitarias, y adop-tando las medidas de limpieza tenden-tes a evitar malos olores a los vecinos.

En la SAP de Córdoba, Sección 2ª,Sentencia de 13 May. 2004, rec.164/2003. Ponente: Puebla Povedano,Antonio. Nº de sentencia: 109/2004, seestima la acción de cesación con priva-ción del derecho de uso durante seismeses, al titular de la sala de baile ubi-cado en el local de la finca.

LA NOVEDAD INTRODUCIDA PORLA SENTENCIA DE LA AP DE BAR-CELONA, SECC. 13ª, DE 19 DE JU-LIO DE 2010.

En la reciente Sentencia de la Sec-ción 13ª de la AP de Barcelona de 19de julio de 2010, que confirma la Sen-tencia de primera instancia que habíaestimado totalmente la acción de ce-sación instada por la Comunidad dePropietarios contra la propietaria deuna vivienda en la que se causabanmolestias por ruidos, peleas, desórde-nes, etc. la novedad jurisprudencial seproduce al considerar que la fijacióndel plazo de privación del piso o locales discrecional por parte del Juez deinstancia y que éste fija el plazo aten-didas las circunstancias concurrentesen cada caso, pero sin que el Juez de-ba motivar su resolución en la que fijael número de meses por los que sepriva del piso o local al demandado.

La sentencia de primera instanciaestima la demanda y condena a la de-


mandada a que de forma inmediatacese en los ruidos, peleas, gritos y es-cándalos; y a privarla del uso y gocede la vivienda por el tiempo de quincemeses, con apercibimiento de lanza-miento.

La representación procesal de lademandada plantea recurso de apela-ción, en el que, entre otras cuestio-nes, combate la fijación del plazo dequince meses por arbitrario y carentede justificación.

Pues bien, para la Sala en cuantoa la exigencia de motivación y sucumplimiento, habrá de examinarse,como afirma la sentencia del TribunalSupremo de 15 de junio de 2009, quecita la de 28 enero del mismo año, enrelación con el contenido de las pre-tensiones sobre las que se discute,que, como se deriva de la propia dis-posición legal (artículo 218.2 LEC ),su satisfacción se produce cuando delcontenido de la sentencia se despren-de cuáles son las razones de hecho yde derecho en las que el tribunal seha basado para llegar a la conclusiónexpresada en su "fallo".

Es decir, para el TS la motivación«tiene una finalidad de garantía rela-cionada con el designio de que pue-dan conocerse, tanto por las partes in-teresadas como por los integrantesdel llamado sistema jurídico interno ypor la sociedad, las razones que hanllevado al órgano jurisdiccional a dic-tar su resolución y de que pueda ha-cerse uso por los legitimados por elordenamiento jurídico de los mediosde impugnación establecidos; y se re-laciona con el derecho fundamental ala tutela judicial efectiva consagradoen el artículo 24 CE , como derecho aobtener de los órganos judiciales unarespuesta a las pretensiones plantea-das fundada en derecho y que nopueda ser calificada de arbitraria oirrazonable (SSTS, entre otras, de 6de noviembre de 2006, 1 de diciembrede 2006 y 31 de enero de 2007) .... lamotivación únicamente exige que seexpresen las razones de hecho y dederecho que integran el proceso lógi-co-jurídico que conduce a la decisión(STS 28 de febrero de 2007 ) ».

Aplicando dicha doctrina al su-puesto de la acción de cesación quenos ocupa, para la Sala de apelación,una lectura de la sentencia de instan-

cia lleva al tribunal a la conclusión deque la misma está suficiente y correc-tamente motivada; así, se recogen deuna manera clara y exhaustiva los he-chos que se consideran probados yque son encuadrables en el presu-puesto de hecho de la norma que seaplica para la resolución del pleito,configurando el mismo y determinan-do la procedencia de las sancionesque el precepto contempla, de acuer-do con las pretensiones articuladas.

DERECHO A INDEMNIZACIÓN PORLOS PREJUICIOS CAUSADOS A LACOMUNIDAD

Para la Sala, ciertamente, el juez aquo se limita a fijar el período por elque se priva a la demandada, copro-pietaria de la vivienda, del uso y gocede la misma, pero no podemos obviarque, estableciendo el apartado 3 delartículo 335-40 CCC (aplicable en esesupuesto por cuestiones de territoriali-dad) que "La comunidad tiene dere-cho a la indemnización por los perjui-cios que se le causen y, si las activida-des prohibidas continúan, a instar ju-dicialmente a la privación del uso ygoce del elemento privativo por un pe-riodo que no puede exceder de dosaños y, si procede, a la extinción delcontrato de arrendamiento o de cual-quier otro que atribuya a los ocupan-tes un derecho sobre el elemento pri-vativo", corresponde al juzgador lafunción de determinar el tiempo que,hasta el máximo legalmente fijado, hade durar tal privación, determinaciónque habrá de realizar discrecional-

mente, según su prudente arbitrio,atendiendo a criterios de proporciona-lidad y prudencia en relación con el al-cance y circunstancias de las moles-tias y perturbación ocasionadas yponderando las circunstancias concu-rrentes al caso.

En base a ello, para la Sala, te-niendo en consideración cuanto se haexpuesto y atendidos los hechos quese declaran probados, exhaustiva-mente relacionados, en la sentenciade primera instancia, atendidas la na-turaleza de las actividades a que seciñe la demanda, la perturbación delnormal desarrollo de la convivenciaen la comunidad, la incidencia de lamisma en la vida personal y el des-canso de los vecinos y la persistenciaen su actitud y conducta de la deman-dada, a pesar de los múltiples reque-rimientos que se le han dirigido, y laocurrencia de peleas y escándalosque ha prolongado durante un perío-do de tiempo considerable, se consi-dera adecuada la duración de la priva-ción del uso al que se condena a lademandada, no habiendo aportado larecurrente razones que justifiquen suvariación.

En conclusión, para la AP, atendi-dos los razonamientos de la sentenciaimpugnada no cabe imputar a la sen-tencia recurrida falta de motivación si-no el ejercicio de una función atribuidaa los tribunales de instancia y que espropia de los mismos, con la quemuestra su desacuerdo la parte recu-rrente, si bien no aporta elementosque permita al tribunal apreciar la im-prudencia de la duración de la san-ción impuesta y justifiquen la proce-dencia de una modificación.

En definitiva, la AP de Barcelonaconsidera acertada la fijación de unperíodo determinado de privación delpiso o local, dentro de los tres añosque fija la norma estatal (dos en Cata-lunya) sin que los Jueces de instanciadeban motivar en detalle el criterio porel cual han fijado un plazo de priva-ción del inmueble.

Joaquim Marti Marti Abogado.

Profesor colaboradorDerecho Civil.

Universidad de Barcelona.


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«La sentencia acoge tal pretensión, condenando al

constructor a llevar a cabo en el local las medidas que

técnicamente sean necesarias y que se determinen

pericialmente, así como a una indemnización económica

de 18.000 €»


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INFORME WILMA CONDE ALONSO

EL PROCEDIMIENTO MONITORIO DE DESAHUCIO

El pasado 1 de noviembre entró en vigor la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal. Su finalidad, según la Exposición de Motivos,

es incorporar determinadas medidas de agilización procesal en los órdenes civil,penal y contencioso-administrativo, que obedecen al propósito común de

suministrar a nuestros tribunales instrumentos procesales óptimos para la gestión procesal.

WILMA CONDE ALONSO

El incremento sobrevenido de la litigiosi-dad se ha dejado sentir especialmenteen la jurisdicción civil. A nadie se le es-capa, además, la especial trascenden-cia social de los juicios de desahucio,cuyo incremento en el año 2010 respec-to a ejercicios anteriores se ha cifradoen el treinta por ciento.

Las no pocas reformas operadas enlos trámites de este juicio, hasta cinco,desde que entrara en vigor la vigenteLey Procesal, no han conseguido defini-tivamente la tan ansiada agilización. Estamos, pues, anteun nuevo intento del legislador de agilizar los de juicio de

desahucio, esta vez modificando su trá-mite, extendiendo la técnica del juiciomonitorio, con importantes especialida-des, a los juicios de desahucio, tantoaquellos que se reclama sólo la resolu-ción del contrato arrendaticio como aaquellos que se reclama conjuntamenterentas y otras cantidades debidas por elarrendatario.

EL NUEVO JUICIO DE DESAHUCIOMONITORIO

Una de las reformas "estrella" de la nue-va Ley de Agilización Procesal es, sin duda, la extensióndel trámite del juicio monitorio a los juicios de desahucio

«Una de las reformas "estrella"de la nueva Ley de AgilizaciónProcesal es, sin duda, la exten-sión del trámite del juicio mo-nitorio a los juicios de desahu-cio por falta de pago de rentas

o cantidades debidas»


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por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumu-lando o no la pretensión de condena al pago de las mis-mas. La reforma, pues, imprime un nuevo cauce procesalpara la tramitación de los juicios de desahucio: se introdu-ce la técnica del juicio monitorio, con especialidades, a losjuicios de desahucio por falta de pago. Se crea así unnuevo juicio de desahucio, con naturaleza jurídica singu-lar y que participa, con particularidades propias, tanto deljuicio verbal como del juicio monitorio genérico.

La extensión de los trámites del juicio monitorio al jui-cio de desahucio ahora diseñado implica que la pieza an-gular del nuevo proceso monitorio sea el "requerimiento"del Secretario judicial, pues no en vano, nos hallamos an-te un juicio monitorio. Comunicación que incluso puedeser la única que eventualmente se entienda con el arren-datario, pues ante la inactividad de éste, el Secretario ju-dicial debe declarar terminado el procedimiento mediantedecreto, evitando así la hasta ahora frecuente celebraciónde vistas sin presencia del demandado.

CARACTERÍSTICAS DEL NUEVO PROCEDIMIENTO

En primer lugar, el juicio debe principiarpor demanda sucinta, no por simple soli-citud, como ocurre en el resto de los mo-nitorios. Así lo establece el artículo 440 1de la Ley Procesal. No en vano, el nuevocauce procesal instaurado, el nuevo jui-cio monitorio, parece tener una naturale-za sui generis, que participa tanto de lasnotas del juicio verbal como del juicio mo-nitorio genérico.

La cuestión no es baladí por cuanto laprimera trascendencia práctica que ten-drá es que, de ordinario, será preceptivala asistencia de abogado y procuradoratendiendo a la renta anual del arrenda-

miento (artículo 251. 3 9 LEC). Es lo cierto que pocosarrendamientos quedan ya con renta anual inferiores ados mil euros y, en consecuencia, en la práctica mayoríade asuntos resultará obligada la asistencia de estos pro-fesionales.

La novedad fundamental consiste en que al ejercitar laacción de desahucio por falta de pago, individualmente, oen acumulación con la acción de reclamación de rentas,el Secretario judicial y tras admitir la demanda, efectuaráun requerimiento con el demandado, para que en el plazode diez días desde su notificación efectúe alguna de lassiguientes conductas: desaloje, pague o se oponga.

APERCIBIMIENTO AL ARRENDATARIO

Sobre el desalojo de la finca, nada explicita la ley de la for-ma en que debe acreditarse este desalojo. Será bastantela entrega de llaves ante el Juzgado pero es más ciertoque el arrendador podrá pedir la continuación del lanza-miento con el fin de que quede constancia, por ejemplo,del estado de la finca arrendada.

Pague o enerve la acción, pagueo consigne las cantidades reclama-das en demanda más las que vayanvenciendo hasta el momento de dichopago enervador. Nótese como la LECdistingue entre pago y enervación,puesto que obviamente el demanda-do puede querer tan sólo cumplir consu obligación de pago, sin necesidadde rehabilitar la vigencia del contratode arrendamiento.

No aclara la ley las incidenciasque puede haber respecto del pago.Imaginemos que nos hallamos anteun pago parcial, que conllevaría la ló-

gica oposición del actor. Por pura aplicación del principiode contradicción se impone que se dé traslado al deman-dante te del pago efectuado para que pueda hacer alega-ciones: oponerse o conformarse...

Podría entenderse que esta oposición se pueda hacervaler en términos similares a lo preceptuado para la opo-sición a la enervación en el artículo 22.4 LEC pero estacuestión reconocemos que es una aplicación extensiva dela dicha norma, no expresamente prevista y que sin dudatendrá no pocas incidencias en la práctica futura. En todocaso, la solución propuesta parece más acorde con el de-recho a la defensa que las previsiones del artículo 817LEC, que obliga al Secretario a acordar el archivo de lasactuaciones, sin más trámite.

Se oponga a la demanda, alegando sucintamente lasrazones, por las que, a su entender, no debe, en todo o enparte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativasa la procedencia de la enervación. Oposición sucinta queno excluye su motivación, dejando la oposición plena oprincipal para el acto de la vista.

Si el demandante hubiera expresado en su demandaque asume el compromiso a que se refiere el apartado 3del artículo 437 LEC: compromiso de condonar todo oparte de la deuda y las costas si se desaloja el inmuebleen un plazo que no podrá ser inferior a 15 días desde la

SE AÑADE UN NUEVO APARTADO4 AL ART. 440 LEC

En todos los casos de desahucio (no sólo en losdesahucios por falta de pago con acumulación dereclamación de rentas, sino también a los desahu-cios por expiración de plazo, precario...) se estable-ce que también se apercibirá al demandado en elrequerimiento que se le realice que, de no compa-recer a la vista, se declarará el desahucio sin mástrámites y que queda citado para recibir la notifica-ción de la sentencia que se dicte el sexto día si-guiente al señalado para la vista. Igualmente, en laresolución de admisión se fijará día y hora para quetenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberáverificarse antes de un mes desde la fecha señala-da para la vista, advirtiendo al demandado que, sila sentencia fuese condenatoria y no se recurriera,se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sinnecesidad de notificación posterior.

«Será bastante la entrega dellaves ante el Juzgado pero esmás cierto que el arrendador

podrá pedir la continuación dellanzamiento con el fin de que

quede constancia, por ejemplo,del estado de la finca arrenda-

da»



notificación de la demanda, se le pondráde manifiesto en el requerimiento, y laaceptación de este compromiso equival-drá a un allanamiento con los efectos delartículo 21 LEC.

Además, el requerimiento debe con-tener dos importantes comunicaciones:el señalamiento de día y hora para la vis-ta o juicio y de día y hora para la realiza-ción del lanzamiento.

De otro lado, el requerimiento deberáapercibir al arrendatario que para el ca-so de que el mismo quisiera solicitarasistencia jurídica gratuita, la misma de-berá realizarse en el plazo de tres díassiguientes al requerimiento. Esta cir-cunstancia debe ser contemplada a lavista de las previsiones del artículo 33 3LEC, muchas veces olvidado, que obligaal Tribunal y no al Secretario, medianteresolución motivada a requerir a los Co-legios Profesionales la inmediata desig-nación de abogado y procurador del Tur-

no de Oficio, sin perjuicio de la tramita-ción posterior de la solicitud de la asis-tencia jurídica gratuita y sin perjuiciotambién de que la denegación del dere-cho a la gratuidad, faculte a los letradosy procuradores así designados a cobrarsus honorarios.

Para el caso de que la solicitud de asistencia jurídicagratuita se formalizase después de los 3 días señalados,la falta de designación de profesionales no suspenderála celebración del juicio, salvo en los supuestos contem-plados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley1/96, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita (ar-tículo 33.4 LEC).

CARÁCTER PERSONAL DEL REQUERIMIENTO

El requerimiento se practicará personalmente, en la for-ma prevista en los arts. 155.3 y 164.4 LEC, preceptosque facultan un sistema privilegiado de notificación paralos juicios a que se refiere el artículo 250 1 de igual Ley.El art. 155.3 LEC previene que «las partes podrán desig-nar en el contrato un domicilio a efectos de notificacionesdistinto de la vivienda o local arrendado pero, si no lo ha-cen, este domicilio será, a todos los efectos, la viviendao local arrendado». Por su parte, el art. 164.4 LEC refie-re que cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la co-municación al arrendatario en los domicilios designados

en el art. 155, ni hubiese comunicado de forma fehacien-te un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hu-biese opuesto, se procederá, sin más trámite, a fijar lacédula de citación en el tablón de anuncios de la OficinaJudicial.

Consecuentemente, puede concluirse con que en elnuevo desahucio monitorio cabe la citación edictal, encontra de la doctrina general que excluye esta posibili-dad a los juicios monitorios, llamémosles ordinarios.Además, el requerimiento deberá apercibir al demanda-do de que, de no realizar ninguna de las actuaciones ci-tadas: no desaloja, no paga ni comparece (para allanar-se u oponerse), se procederá a su inmediato lanzamien-to, sin necesidad de notificación posterior.

Igualmente, apercibirá al demandado de que en casode que no pague ni comparezca para allanarse o paraoponerse, se dictará decreto dando por terminado el jui-cio y se dará traslado al acto para que inste el despachode ejecución, bastando para ello la mera solicitud. Portanto, la inactividad del arrendatario hace presumir suconsentimiento tácito con la acción planteada frente a él,

«En todos los casos de desahu-cio se establece que también seapercibirá al demandado en elrequerimiento que se le realiceque, de no comparecer a la vis-ta, se declarará el desahucio sin

más trámites»

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tanto por lo que se refiere al desahucio propiamente dicho,como lo referente a la acción de reclamación de rentas yotras sumas a que viene obligado el arrendatario.

Por último, si el demandado atendiere el requerimientoen cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición nipagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lohará constar y dictará decreto dando por terminado el pro-cedimiento respecto del desahucio, dando traslado al de-mandante para que inste el despacho de ejecución, bastan-do para ello con la mera solicitud.

El precepto comentado se limita a señalar que el decre-to del Secretario judicial debe dar por terminado el juicio. Seomite cualquier referencia a los imprescindibles pronuncia-mientos sobre condena, tanto a la resolución del contratode arrendamiento (desahucio), como al pago de rentas;menos aún se aclara la cuestión de las rentas que se vayandevengando hasta el momento mismo del desalojo.

En consonancia con lo anterior, tampoco dicha resolu-ción, decreto, contiene referencia alguna a las costas deljuicio. Ello significará que en estos supuestos, la parte ven-cedora deberá soportar las costas causadas a su instanciasin posibilidad de recuperación. En evitación de eta contra-dicción hubiera bastado modificar la forma de petición ini-cial del juicio monitorio de desahucio, sustituyendo la de-manda por mera solicitud como en el monitorio de reclama-ciones de cantidad.

«La consolidación de la figura del procuradornotificador, que realiza actos de comunicación yotros actos de cooperación con la administra-ción de justicia, creemos que sí supondrá un

verdadero instrumento para la agilización de lostrámites procesales»

CONCLUSIÓN

A modo de conclusión, la principal novedad de la Leyde medidas de agilización procesal en materia de jui-cio de desahucio por falta de pago de rentas es la ex-tensión al mismo de la técnica del juicio monitorio. Elnuevo trámite sin duda supondrá agilización del pro-cedimiento para los supuestos en los que el arrenda-tario no realice actuación alguna tras el requerimien-to con él entendido. Nos parece también un acierto elevitar la celebración de vistas inútiles sin presenciadel demandado.

No obstante, el éxito de la reforma sólo tendrá lu-gar si junto a estos mecanismos procesales, se dotaa la administración de justicia de medios materiales yhumanos suficientes. No se trata tanto de crear nue-vos instrumentos sino de cumplir estrictamente losplazos procesales por todos los operadores jurídicos.

No se trata tanto de modificación como de cumpli-miento de lo ya existente. La pretendida agilizaciónserá un fracaso si los servicios comunes, siempre sa-turados de trabajo, no disponen de medios para lapráctica de las diligencias de citación y lanzamientoen el plazo previsto en la ley y se demoran dichas di-ligencias, como viene siendo la tónica habitual. Aquíes dónde debe situarse el origen de las innegables di-laciones en la administración.

Por último, destacar que la consolidación de la fi-gura del procurador notificador, que realiza actos decomunicación y otros actos de cooperación con laadministración de justicia, nuevo artículo 26.8ª LEC,creemos sí que supondrá un verdadero instrumentopara la agilización de los trámites procesales, mas acosta de que el litigante asuma su íntegro pago, sinposibilidad de repercusión al contrario en la eventualcondena en costas, pues, en todo caso, se presumiráactuación meramente facultativa, en sustitución vo-luntaria a la que hubiera podido ser practicada por laOficina Judicial.


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Análisis del nuevo Juicio Monitorio de desahucio:enervación de la acción de desahucio

El apartado 4 del artículo 22 quedaredactado en los siguientes términos:"4. Los procesos de desahucio de fin-ca urbana o rústica por falta de pagode las rentas o cantidades debidaspor el arrendatario terminarán me-diante decreto dictado al efecto por elSecretario Judicial si, requerido aquélpreviamente a la celebración de lavista en los términos previstos en elartículo 440.3 de esta Ley, paga alactor o pone a su disposición en elTribunal o notarialmente el importede las cantidades reclamadas en lademanda, y el de las que adeude enel momento de dicho pago enervadordel desahucio. Si el demandante seopusiera a la enervación por no cum-plirse los anteriores requisitos, se ci-tará a las partes a la vista prevenidaen el artículo 443 de esta Ley, tras lacual el Juez dictará sentencia por laque declarará enervada la acción o,en otro caso, estimará la demandahabiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anteriorno será de aplicación cuando elarrendatario hubiera enervado el des-ahucio en una ocasión anterior, ex-cepto que el cobro no hubiera tenidolugar por causas imputables al arren-dador ni cuando el arrendador hubie-se requerido de pago al arrendatariopor cualquier medio fehaciente con,al menos, un mes de antelación a lapresentación de la demanda y el pa-go no se hubiese efectuado al tiempode dicha presentación."

REQUERIMIENTO PREVIO ALARRENDATARIOHasta ahora, la facultad de enerva-ción de la acción se le comunicaba alarrendatario en la cédula de citación.Era una comunicación en la que seindicaba al demandado la posibilidadde enervar el desahucio. Ahora esacomunicación se sustituye por un re-querimiento con carácter previo a lavista, en el que se le advierte alarrendatario de la facultad que tienede rehabilitar la vigencia del contratode arrendamiento si paga o pone adisposición del Tribunal o notarial-mente las cantidades en cuya inefec-tividad se basa la demanda y las quedeba hasta el momento enervador.

SE REDUCE OSTENSIBLEMENTEEL PLAZO PARA ENERVAR LA AC-CIÓNAntes de la presente reforma, cabíala enervación hasta el momento ante-rior a la celebración de la vista, por loque el plazo para poder enervar laacción de desahucio se extendía des-de la presentación de la demandadahasta el día señalado para la vista.Ese "plazo de gracia", tras la reforma,se reduce ostensiblemente, pues elarrendatario sólo tendrá el plazo dediez días desde que se le notifica elrequerimiento al que se refiere el artí-culo 440.3 de la Ley Procesal, queahora vamos a comentar.

REQUISITOS DE LA ENERVACIÓNEl arrendatario para enervar la accióndeberá pagar al actor o poner a sudisposición en el Tribunal o notarial-mente el importe de las cantidadesreclamadas en la demanda y el de lasque adeude en el momento de delpago enervador.

OPOSICIÓN DEL ARRENDADOREl arrendador podrá oponerse a laenervación, en caso de que el preten-dido pago enervador no cumpla losrequisitos expuestos.

En tal caso, el Secretario judicialno podrá declarar la acción enervadamediante decreto y, en su lugar, con-vocará a las partes a la vista preveni-da en el art. 443 de esta Ley, tras lacual el Juez dictará sentencia por laque se declarará enervada la accióno, en otro caso, estimará la demandahabiendo lugar al desahucio.

No aclara la ley el modo ni eltiempo en el que debe expresarseesa oposición a la enervación porparte del arrendador. Lo cierto esque deberá ser suficiente la mera for-mulación de un escrito motivado, di-firiendo la oposición en el acto de lavista.

TERMINACIÓN DEL JUICIO PORSENTENCIAEl juez declarará enervada la acción,o, en otro caso, estimará la demandadeclarando haber lugar al desahucio,con imposición de costas (artículo22.5 LEC).

IMPROCEDENCIA DE LA ENERVA-CIÓN- Si el arrendatario ya enervó la ac-ción de desahucio en alguna ocasiónanterior,- Cuando el actor haya requerido depago fehacientemente de pago alarrendatario, con un mes de antelacióna la presentación de la demanda y elpago no se hubiese efectuado al tiem-po de dicha presentación.- El arrendatario puede probar que lafalta de pago se debió al actor: moraaccipendi.

FORMAS DE TERMINACIÓN DELJUICIO POR ENERVACIÓNPor tanto, existen dos formas de ter-minación del juicio de desahucio si elarrendatario enerva la acción:

1.- Si no hay oposición por partedel actor: El desahucio por falta depago terminará por decreto del Se-cretario judicial.

2.- Si hay oposición, el juicio dedesahucio terminará por sentenciacon imposición de costas al arrenda-tario, salvo que las rentas y cantida-des debidas no se hubiesen cobradopor causas imputables al arrendador.

Por último, señalar que un sectorde la doctrina estima la existencia dedos momentos para enervar la ac-ción: el previsto en el comentado artí-culo 22. 4 LEC y la del articulo 440.3LEC. Ello por cuanto el primer precep-to recoge textualmente la expresión"si, requerido aquél previamente a lacelebración de la vista" y de la mismase entiende que cabe la enervaciónhasta la celebración de la vista.

A nuestro juicio, la enervación sólo ca-be desde la presentación de la demandahasta transcurridos diez días desde el re-querimiento previsto en el artículo 440.3LEC, pues por mucho que el artículo22.4 recoja la expresión "previamente ala celebración de la vista" es más ciertoque este último precepto sigue apuntan-do que el requerimiento al arrendatariose realizará en "los términos previstos enel artículo 440.3 de esta Ley" y aquí nopuede existir duda que el plazo paraenervar o, en su caso, pagar es de diezdías tras el requerimiento.

Wilma Conde Alonso Abogada


ARRENDAMIENTOS URBANOS

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El arrendamiento suscrito por uno de loscónyuges y la subrogación mortis causa,

a la luz de la reciente doctrina del Tribunal Supremo

La Ley 29/1994, de 24 noviembre, dearrendamientos urbanos (a partir deahora, LAU -EDL 1994/18384-) buscóun nuevo equilibrio en los conflictosde intereses de las partes contratan-

tes. Tal equilibrio lo tuvo que articu-lar el legislador alrededor de los ele-mentos básicos de la relación con-tractual, esto es, la duración del con-trato y la determinación de la renta.

ANTONIO ALBERTO PÉREZ UREÑA

La LAU busca una situación máscompensada para la posición delarrendador que la resultante del TextoRefundido de 1964 -EDL 1964/62-,pues a través de las instituciones dela prórroga forzosa y la amplitud y po-sibilidades de las subrogaciones reco-nocidas en la misma, el arrendamien-to suponía para el propietario un actomás cercano a la disposición que a laadministración.

Por lo que respecta, concretamen-te, al instituto de la subrogación mor-tis causa en los nuevos contratos dearrendamiento, cabe destacar que ellegislador no ha encontrado inconve-niente en mantener este beneficio afavor de aquellas personas con vincu-lación directa con el arrendatario. Asíes, la voluntad del legislador de 1994es clara en este ámbito, puesto que elestablecimiento de un plazo de dura-ción contractual limitado, permite miti-gar el instituto de la subrogación, en lamedida que el derecho de las perso-nas subrogadas a continuar en el usode la vivienda arrendada sólo se man-tiene hasta la terminación del plazocontractual.

LA SUBROGACIÓN MORTIS CAU-SA EN LOS ARRENDAMIENTOSURBANOS

La subrogación tiene como contenidoesencial la subsistencia del mismoacuerdo, con el único cambio de la

persona del arrendatario. Que estasubrogación no supone un nuevo con-trato es algo reiteradamente consig-nado por nuestro Tribunal Supremo,que afirma que por la subrogación secoloca el continuador en el arriendoen la misma posición jurídica en quese hallaba su causante, y, por tanto, lesustituye en todos sus derechos yobligaciones (entre ellos lógicamenteel de la antigüedad en el contrato).

Los preceptos reguladores de lasubrogación deben ser interpretadosde forma restrictiva dado su carácterexcepcional, al reconocer derechossubjetivos que la ley no quiso exten-der a otras personas y circunstanciasque las singularmente designadas enlas normas, de tal modo que la doctri-na más prestigiosa ha concluido queentre los requisitos para la aplicacióndel derecho de subrogación es que se

dé el parentesco del sucesor en losgrados y forma que determina la ley,sin que pueda, en modo alguno, efec-tuarse una interpretación extensiva dedicho parentesco exigido en la LAU -EDL 1994/18384- para poder subro-garse: esta modalidad de sucesión le-gítima, que produce sus efectos “opelegis”, particular y de carácter excep-cional, obliga a ser interpretada deforma restrictiva.

Tal carácter excepcional se ponede manifiesto en el supuesto de lainexistencia de las personas legal-mente legitimadas para subrogarse, obien de que llegado el caso no se su-broguen en la forma establecida, devi-niendo, en cualquiera de los casos, laextinción del contrato. En estos térmi-nos se expresan el último párrafo delapdo. 1º del art. 16 LAU -EDL1994/18384-, cuando afirma que: “si


ARRENDAMIENTOS URBANOS

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al tiempo del fallecimiento del arren-datario no existiera ninguna de estaspersonas, el arrendamiento quedaráextinguido”, y el apdo. 3º del mismoart. 16 para el que: “el arrendamientose extinguirá si en el plazo de tres me-ses desde la muerte del arrendatarioel arrendador no recibe notificaciónpor escrito del hecho del fallecimiento,con certificado registral de defunción,y de la identidad del subrogado indi-cando su parentesco con el fallecido yofreciendo, en su caso, un principiode prueba de que cumple los requisi-tos legales para subrogarse”.

FALLECIMIENTO DEL ARRENDA-TARIO

Como se ha expuesto, el art. 16 LAU-EDL 1994/18384- reconoce la posibi-lidad de que determinadas personaspuedan subrogarse en la posición delarrendatario tras su fallecimiento,siempre y cuando concurran una seriede requisitos, estableciendo entre laspersonas facultadas para ello un or-den de prelación en cuyo primer esla-bón se encuentra: “el cónyuge delarrendatario que al tiempo del falleci-miento conviviera con él”.

La exigencia de vínculo matrimo-nial excluye a los divorciados, aún enel caso de que los ex cónyuges siganconviviendo, cosa ésta que puede su-ceder en la práctica. En los supuestosde separación judicial o de hecho,aunque sigue existiendo vínculo ma-trimonial, la convivencia cesa, por loque entendemos que no cabrá subro-gación. Si existe reconciliación entrelos cónyuges y mediare convivenciano cabe duda de que el cónyuge su-pérstite puede subrogarse en la rela-ción arrendaticia.

Una cuestión práctica que se havenido mostrando polémica duranteestos años, tanto en el seno de la doc-trina como en el de la praxis judicial -y que se arrastra desde la anterior re-dacción del Texto refundido de la LAUde 1964 (EDL 1964/62)-, es la relativaa la titularidad arrendaticia de la vi-vienda conyugal o familiar, sobre todotras la instauración del nuevo régimenjurídico matrimonial de orden personaly patrimonial con la entrada en vigorde las Leyes de 13 mayo 1981 -EDL1981/2521- y de 7 julio 1981 -EDL

1981/2897-, en cuyo seno se confirióun especial estatuto jurídico a la vi-vienda familiar; cuestión que tieneuna de sus principales manifestacio-nes cuando el contrato de arrenda-miento ha sido suscrito por uno de loscónyuges constante matrimonio y vi-gente el mismo sobreviene el falleci-miento de dicho cónyuge. Ante estatesitura, durante todo este tiempo, le-jos de existir unicidad de criterio, hansido tres las posiciones básicas pro-

puestas por la praxis judicial para re-solver la cuestión, que pasamos a ex-poner:

A) Un sector se decantó por consi-derar que el arrendamiento concerta-do para vivienda familiar cualquieraque sea el régimen económico matri-monial, constituye un arrendamientocomún, postura que se basa en ladoctrina sustentada por el TribunalConstitucional, en su Sentencia de 31octubre 1986 -EDJ 1986/135-, doctri-na que ha sido matizada en resolucio-nes posteriores del mismo Tribunal,como son las Sentencias de 12 julio1989 -EDJ 1989/7183- y de 4 octubre1993 -EDJ 1993/8646-, que difieren alos órganos jurisdiccionales la deter-minación sobre la presencia o no deuna cotitularidad arrendaticia en lossupuestos de contratos suscritos poruno de los cónyuges.

B) Otro sector, más prolijo, ha ve-nido considerando que la titularidaddel derecho arrendaticio se encuentravinculada al tipo de régimen jurídico

que disciplina las relaciones económi-cas entre el suscriptor del contrato encalidad de arrendatario y su consorte,y así, si el régimen económico es elpropio de la sociedad de gananciales,el arrendamiento será ganancial si elcontrato se celebra constante matri-monio, bien por haberse utilizado fon-dos comunes para su suscripción (art.1347,3 CC -EDL 1889/1-), bien por lavía atractiva de ganancialidad (art.1461), ostentando, por el contrario,naturaleza privativa, si se celebró larelación contractual con carácter pre-vio al matrimonio, o si las relacionespatrimoniales se rigen por el régimende la separación de bienes o partici-pación, sin perjuicio, claro está, de laposibilidad del coarriendo.

C) Un tercer sector, mayoritario,considera que la titularidad del dere-cho arrendaticio corresponderá únicay exclusivamente al suscriptor delcontrato, con independencia de su ré-gimen económico matrimonial, y quesólo en el caso de que ambos cónyu-ges suscriban el contrato arrendaticioexistirá un coarrendamiento.

Como hemos expuesto, la STC nº126/1989, de 12 julio -EDJ1989/7183-, vino a reconocer la obli-gación de que el cónyuge subrogadoo cesionario comunique al arrendadorel cambio operado en el uso de la vi-vienda, lo que supone negar que el in-quilino firmante del contrato y su cón-yuge sean cotitulares del derechoarrendaticio.

La doctrina legal sentada por laSTS, Sala 1ª, núm. 220/2009, de 3abril -EDJ 2009/82783- pone fin a lapolémica existente en el seno de la ju-risprudencia menor, declarando comodoctrina jurisprudencial que el contra-to de arrendamiento concluido poruno de los cónyuges constante matri-monio no forma parte de los bienesgananciales y se rige por lo dispuestoen la Ley de Arrendamientos Urbanos-EDL 1994/18384- en lo relativo a lasubrogación por causa de muerte delcónyuge titular del arrendamiento; te-sis ésta, coincidente en lo sustancialcon la solución defendida por la granmayoría de las Audiencias Provincia-les.

Antonio Alberto Pérez UreñaAbogado

«Por lo que respecta al instituto de la subrogaciónmortis causa en los nuevos

contratos de arrendamiento,cabe destacar que el legisladorno ha encontrado inconvenien-te en mantener este beneficioa favor de aquellas personas

con vinculación directa con elarrendatario»


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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QUANTOR GRUPO EDITORIAL RESPONDE A LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

Servidumbres. Instalación de salida de humos através de patio. Acuerdo unánime en junta depropietarios

PreguntaEn una comunidad de propietarios el local solicitapermiso para instalar una salida de humos a travésdel patio.Algunos de los propietarios se muestran totalmenteopuestos a esta instalación.¿Qué criterio debe seguirse en cuanto a mayoríaspara la aprobación, si procede, de este acuerdo?

RespuestaLa jurisprudencia señala que la instalación de unachimenea de extracción de humos a través de ele-mentos comunes, cuando no existe una autoriza-ción expresa en los Estatutos, no sólo implica la re-alización de unas obras que afecten a elementoscomunes del inmueble, como es el patio de luces ola fachada, sino que viene a conformar un supues-to de auténtica constitución de servidumbre, que noescapa a la disposición del art. 597 CC, que señalaque para imponer un gravamen de tal clase se ne-cesita el consentimiento de todos los copropieta-rios; y del arts. 5, 12 y 17.1 LPH, que exigen, igual-mente dicho consentimiento unánime de todos loscondueños del edificio en que se verifique la insta-lación de tales características, sin que tenga mayortrascendencia el que cuente con la licencia adminis-trativa para la instalación de un establecimientoconcreto, ya que estas normas (ordenanza municipal) en nin-gún caso pueden definir ni delimitar los derechos privativos delos ciudadanos, y su eficacia se ciñe a la relación de éstos conla Administración, sin que ésta pueda decidir cuestiones entreparticulares regidas por las normas a las que es ajena aquella.

Es decir, el hecho de que las Ordenanzas Municipales exi-jan la chimenea, no condiciona la circunstancia de que, en to-do caso, sea necesario el consentimiento unánime de junta depropietarios, pues no prevalecen estas normas administrativassobre el régimen de la propiedad horizontal. (Así, a título deejemplo, la sentencia del TS Sala 1ª de 10 abril 1995 y la sen-tencia de la AP Madrid de 20 marzo 1997).

Tampoco puede considerarse la instalación de estas chime-neas como un "servicio de interés general", a los efectos de po-der aplicar el régimen de acuerdos de las 3/5 partes de votos ycoeficientes a los que se refiere el art. 17.1 LPH, dado queconstituye un servicio en beneficio exclusivo del solicitante alque es ajena la comunidad.

Así, a falta de disposición estatutaria expresa autorizandoal local, será condición imprescindible para permitir la instala-

ción el consentimiento unánime de la junta de propietarios, deacuerdo con lo dispuesto en el inciso primero del art. 17.1 LPH,aunque tener tal chimenea venga exigida por las ordenanzasmunicipales u otras normas administrativas de carácter secto-rial para que pueda instalarse alguna actividad en el local.

Legitimación activa del Administrador para representar enjuicio a la comunidad. Autorización de la junta

PreguntaUna Comunidad de Propietarios, reclama a través del procesomonitorio, una cantidad de dinero superior a 3.000 €. En la pe-tición inicial de monitorio el Administrador de Fincas es quiencomparece en nombre de la Comunidad. Posteriormente, antela oposición del requerido, se presenta la pertinente demandade ordinario y comparece igualmente, el Administrador de Fin-cas, en nombre de la Comunidad.

La parte demandada opone falta de legitimación activa,porque entiende que debe ser el presidente de la Comunidadquien represente a ésta en juicio, sin que pueda prevalecer laautorización de la junta de facultar al administrador.

¡PLANTEA TUS DUDAS!



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¿Es válido el argumento que esgrime la parte demandada?;en caso positivo, ¿se trata de un vicio procesal susceptiblede subsanación?

RespuestaPrecisamente para el ejercicio de esta acción de reclama-ción de cuotas impagadas, la reforma de la LPH llevada acabo por la Ley 2/1988, de 23 de febrero, de reforma de laLey 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, in-trodujo la posibilidad de que el Administrador actuara judi-cialmente, siempre que hubiera sido autorizado por la Junta(sentencia de la AP Ávila de 11 de diciembre de 1998 ) El art21.1 LPH, en su redacción por la Ley 8/1999, de 6 de abril,de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propie-dad Horizontal, mantiene dicha capacidad o legitimación, alseñalar que "Las obligaciones a que se refieren los aparta-dos e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietariode la vivienda o local en el tiempo y forma determinados porla Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador,si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo ju-dicialmente a través del proceso monitorio".

Así pues la Junta de Propietarios puede autorizar al Ad-ministrador a reclamar judicialmente, en representación dela Comunidad de Propietarios, las cantidades adeudadaspor los copropietarios, bien a través de un acuerdo genérico,bien a través de un acuerdo especifico para cada supuesto.

Por tanto, el hecho de que la parte demandada opongafalta de legitimación activa -ya que entiende que debe ser elpresidente de la Comunidad quien represente a la Comuni-dad en juicio sin que pueda prevalecer la autorización de lajunta de facultar al administrador-, carece, a nuestro juicio,de fundamentación jurídica y de posibilidad de que tal pre-tensión del demandado prospere. No se trata, en definitiva,de vicio o defecto procesal alguno.

Instalación de pista de padel en la zona común. Mayoríanecesaria

PreguntaEn una comunidad quieren instalar una pista de paddel, pa-ra ello hay que utilizar el terreno de una parte de la urbani-zación. ¿Qué mayoría es necesaria para aprobar esta insta-lación? ¿Es posible que la obra sea considerada una simplemejora de la urbanización y no requerir así la unanimidad?

RespuestaSe deben diferencias dos supuestos; cuando la instalaciónrequiere obras que modifican sustancialmente el elementocomún y afectan al título constitutivo, o cuando se trata depequeñas alteraciones del elemento común.

Cuando la nueva instalación se pueda realizar con unamínima modificación de los elementos comunes, por ejem-plo la instalación de columpios en un jardín, debe entender-se que se trata de un simple acto de administración, que só-lo requerirá la mayoría simple.

Por el contrario, en el caso de construcción de piscinasu otras instalaciones deportivas, será necesario el acuerdode la comunidad adoptado por unanimidad, conforme a lodispuesto en el párrafo 1º del artículo 17.1 LPH, que exige

esta unanimidad para la validez de los acuerdos que impli-quen la modificación de las reglas contenidas en el títuloconstitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos dela comunidad, y este tipo de obras necesariamente van aafectar al título constitutivo, dada su envergadura y la sus-tancial modificación de elementos comunes que supone.

Sirva como ejemplo el criterio de la Sentencia de la APMadrid de 30 junio 2005, en la que se planteaba la sustitu-ción de una pista polideportiva por una de padel, y en la quela Sala, tras reconocer que "la alteración del destino depor-tivo de la pista no entendemos que exija un acuerdo unáni-me", no obstante exige dicha unanimidad al analizar el cam-bio físico, "pues es necesario instalar en cada uno de losfondos de la pista y en las cuatro esquinas una estructura fi-ja de tres metros de altura, para permitir la mecánica del jue-go, lo que constituye una alteración sustancial de un ele-mento común, que, además, dificultará las vistas de los pi-sos más bajos y les privará de luz natural, como ocurre conel de la demandante, que es un piso primero y se encuentraa unos cinco metros de la pista".

Compartimos dicha opinión de que la construcción deuna pista de padel necesariamente implica una modificaciónde los elementos comunes, y que no es una simple mejora.Podría quedar la duda si se trata de un supuesto incardina-ble en el párrafo 2º del artículo 17.1, y por lo tanto, al tratar-se de un servicio común de interés general, si se podríaadoptar el acuerdo con el voto favorable de las tres quintaspartes del total de los propietarios que, a su vez, represen-ten las tres quintas partes de las cuotas de participación, in-cluso cuando supongan la modificación del título constitutivoo de los estatutos.

Desde la reforma de la LPH no existió unanimidad ni ju-risprudencial ni doctrinal sobre si la construcción de piscinasy otras instalaciones deportivas puede considerarse o no unservicio común de interés general, y por lo tanto si debe se-guir el régimen de la unanimidad o el de la mayoría de tresquintos. La cuestión queda zanjada jurisprudencialmentepor la Sala primera del TS, que en la sentencia de unifica-ción de doctrina de 9 de octubre de 2008, declara comodoctrina jurisprudencial que la construcción de una piscinaen elementos comunes, sujetos al régimen de la PropiedadHorizontal, no es un servicio de interés general y necesitala unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficientela regla de los tres quintos para su aprobación.

Dice dicha sentencia que ninguno de los servicios quenumera el párrafo 2º del artículo17.1 LPH, tiene que ver conel recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, consu aprobación, todos los propietarios, incluidos los disiden-tes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arre-glo a la cuota de participación, ni puede compararse tampo-co con los que menciona de forma expresa, y si con aque-llos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidady con la mejor utilidad y servicio de los comuneros. Una pis-cina (o una pista de padel) es algo excepcional en una co-munidad de vecinos, máxime si esta es de reciente cons-trucción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, porlo que su instalación requiere el consentimiento unánime detodos los propietarios en cuanto implica una alteración delTitulo constitutivo; consentimiento que al no haberse logradodetermina la nulidad del acuerdo.



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EL DEPARTAMENTO JURÍDICO DE SEPIN ANALIZA DETERMINADAS SENTEN-CIAS Y RESPONDE A LAS CONSULTAS DE LOS PROFESIONALES DE LA ADMINIS-TRACIÓNDE FINCAS.

Prohibición del cambio de destino de trastero a viviendaTS, Sala Primera, de lo Civil, 391/2011, 22-7-2009 SP/SENT/472080

"El acuerdo 5º A) de la Junta de 13 de noviembre de 2011 noestablece límites al derecho de propiedad de la recurrente,pues los mismos eran conocidos por ésta, ya que figuran debi-damente inscritos en el Registro de la Propiedad; se indican enel propio Título Constitutivo que destina estos cuartos a traste-ros (documento 7 de la demanda); se encuentran en el artícu-lo 2 de los Estatutos (documento 8 de la demanda), que esta-blece, como límites al derecho de propiedad de cada dueño, laLey, Las Ordenanzas de Policía o Municipales y las relacionesde buena vecindad; e, igualmente, en la propia Ley de Propie-dad Horizontal, cuyo artículo 7.2 ha prohibido desarrollar alpropietario y al ocupante del piso o local en él o en el resto delinmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resultendañosas para l afinca o que contravengan las disposiciones ge-nerales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peli-grosas o ilícitas.

El alquiler de los cuartos trasteros como apartamentos in-dependientes de la vivienda de la que son anejo, no solo supo-ne una modificación unilateral del destino establecido para losmismos en el Título Constitutivo, sino que infringe el artículo 2de los Estatutos al ser una actividad contraria a la Ley (Art.iculo7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal), a las relaciones de bue-na vecindad y a la ordenanza municipal OAB del Plan Generalde Ordenación Urbana, tal y como ha confirmado el propioAyuntamiento de Majadahonda en el informe emitido en res-puesta a la consulta efevctuada en el año 1989 (documentonúmero 2 de la contestación a la demanda) y que ratificó en elaño 2011, en el que manifiesta literalmente lo siguiente: “(...)evitando de manera determinante que dichos trasteros se con-viertan en estudios-apartamentos independientes de las vivien-das, ya que con ello aumentaría la densidad de viviendas, pro-

hibica laramente por la ordenanza”.La sentencia del Juzgado, ratificada íntegramente por la de

la Audiencia, ha argumentado que “en el caso examinado, de-be entenderse con la parte demandada que el alquiler o cual-quier tipo de cesión de uso de manera independiente a terce-ros de los trasteros perjudica seriamente a la finca, estando talactividad prohibica por el artículo 7.2 de la Ley de PropiedadHorizontal, así como por el más elemental respecto a las rela-ciones de vecindad y al sentido común, pues ello implicaría du-plicar el número de viviendas en una urbanización, pensadapara 24, aumentando la densidad de viviendas a 48, lo que es-tá prohibido, además de por las normas referidas, por la Orde-nanza Municipal), según la cual no es posible autorizar por par-te de este Ayuntamiento la conversión de trastero en estudiohabitable para usarse independientemente de la vivienda a quepertenezcan”

Esta Sala acepta la argumentación efectuada en la deci-sión de instancia recién expuesta.

COMENTARIO

La Sentencia comentada llega a unas conclusiones que, abuen seguro, afectan cada día más a las situaciones de hecho,pues la cuestión debatida es si la prohibición por la Comunidadde que se alquile el trastero, anejo al piso y sin individualidadpropia, para vivienda independientemente se ajusta a la nor-mativa vigente, tanto administrativa como del propio régimende propiedad horizontal. La cuestión es interesante, sobre todoporque ahora la línea seguida por la doctrina y la jurispruden-cia actual permite elcambio de destino, siempre y cuando noesté prohibido en el Título, no sea una modificación radical o senecesiten obras que afectan a elementos comunes, por lo quehabrá de estarse al supuesto concreto.

Aquí nos encontramos con que la Comunidad adopta elacuerdo de prohibir alquilar los trasteros como viviendas, y elTribunal Supremo, manteniendo el fallo del Juzgado y la Au-diencia, indica que la decisión de la Junta es válida porque esodaría lugar a un aumento en las viviendas de la fincas, desvir-tuando el destino que figura en el Título (trasteros), lo que im-plicaría una actividad contraria a la Ley y reglas administrativasque suponen infracción del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Ho-rizontal.

El tema, ya de por sí en cierto modo discutible, es que pue-de existir un tercero, el arrendatario, al cual la Comunidad o elpropio arrendador tendrá que demandar para anular el contra-to, tema bastante más complicado, aunque la nueva “vivienda”carezca de cédula de habitabilidad. Aquí este problema no seplantea, pues estamos ante una impugnación en contra delacuerdo de la Junta de Propietarios que, obviamente, es recha-zada por lo dicho con anterioridad.

SENTENCIAS

« El alquiler de los cuartos trasteros comoapartamentos independientes de la vivienda

de la que son anejo, no solo supone unamodificación unilateral del destino

establecido para los mismos en el TítuloConstitutivo, sino que infringe el

artículo 2 de los Estatutos»


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ÓRGANOS DE GOBIERNO EN LAS COMUNIDADES DEPROPIETARIOS: JUNTA, PRESIDENTE,

ADMINISTRADOR Y SECRETARIOJosé Ignacio Rosat Aced y Jacinto José Jiménez Luján, 2011p.v.p. (con IVA) 19,00 € 255 páginas

Este libro ha sido concebido pensando en los as-pectos prácticos y puntos críticos que surgen enel quehacer cotidiano de la gestión de los órga-nos de gobierno en una comunidad de propieta-rios. Es una herramienta dirigida tanto a adminis-tradores de fincas y abogados, como profesiona-les, como a los presidentes, secretarios y, en ge-neral, cualquier persona interesada en esta ma-teria. La obra afronta los temas legales que afectan a

la junta de propietarios, presidente, administrador y secretario decualquier comunidad de propietarios, analizando el texto de la vi-gente Ley sobre Propiedad Horizontal y examinando la jurispru-dencia aplicable a cada caso. Para ello se ha efectuado una ex-haustiva labor de búsqueda de sentencias, intentando, en la me-dida de lo posible, recopilar una síntesis de las más interesantesy recientes que han dictado nuestros tribunales. Al final de cadaepígrafe se aborda la casuística del tema examinado, mediantepreguntas y respuestas.

ARBITRAJE Y MEDIACIÓN INMOBILIARIA. ESPECIAL REFERENCIA A LA PROPIEDAD HORIZONTAL

José Arturo Pérez Miralles, 2011p.v.p. (con IVA) 35,00€Frente a un aumento de la conflictividad, en particular en las co-munidades de propietarios, y el colapso de lavía judicial ordinaria, el arbitraje y la mediaciónsingularmente centrados en el mundo inmobi-liario, y en especial en la propiedad horizontal,surgen en el panorama legislativo y doctrinalcomo instrumentos útiles para la resolución delas controversias por cuanto la especializacíónen este sector, como en otros, contribuye a ele-var la calidad de estos sistemas alternativos deresolución de conflictos y la confianza de la so-ciedad, soslayando supuestos inconvenientes como el coste eco-nómico.

EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA INMOBILIARIAJuan Montero Aroca, 2012p.v.p. (con IVA) 125,00 € 1291 páginas Esta obra, que es continuación de tres anterio-res, se ha centrado en la hipoteca inmobiliaria yen su ejecución y se ha tratado de atender a laexperiencia doctrinal y judicial acumulada en laaplicación de la LEC de 2000. Explicando comolas ejecuciones hipotecarias (como todos losprocesos especiales, sean de declaración deejecución) son manifestaciones de tutelas judi-ciales privilegiadas, esto es, de privilegios procesales concedidospor el legislador, en este caso a los grandes acreedores, se ha in-tentado reconducir esa tutela privilegiada por caminos procesalescompatibles con la tutela judicial efectiva de todas las partes,también de los ejecutados.

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel Án-gel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26,00 € 240 páginasEste manual pretende contribuir a la consolida-ción de la imagen del Administrador de Fincascomo profesional competente, que conoce y apli-ca las técnicas instrumentales básicas de su pro-fesión, aportándole los conocimientos prácticossuficientes que le permitan: Profundizar en el co-nocimiento y manejo del Plan General y su adap-tación a las Comunidades de Propietarios; Cre-ar planes de cuentas, acordes con las distintasparticularidades de cada una de las Comunidades; Contabilizaradecuadamente la instauración del Fondo de Reserva, y los mo-vimientos posteriores del mismo; Confeccionar Balances y Cuen-tas Anuales de Comunidades.

MANUAL DEL RESCATADOR EN APARATOS ELEVADORESJuan Luis Santana Montesdeocap.v.p. (con IVA) 25,00 € 309 páginasEl Manual del rescatador en aparatos elevado-res, aunque en principio va dirigido a personalde emergencias, (Bomberos, Protección Civil,Cuerpos de seguridad, etc.)también me heacordado de los opositores a Bomberos y delciudadano en general, que esté interesado co-mo funcionan los ascensores para poder sacara alguien que se haya quedado encerrado en elinterior de una cabina.


NUESTRA EDITORIAL

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COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y PREVENCIÓN DERIESGOS LABORALES

Miguel Ángel San Alberto Lasarte, 2011p.v.p. (con IVA) 29,50 € 308 páginas

En el mercado editorial español hay más de cienpublicaciones que abordan el tema de la preven-ción de riesgos laborales, pero ninguno que tratela problemática especialísima de las Comunida-des de Propietarios. Es ahora cuando con la pu-blicación de éste manual se analizan todos losaspectos de la prevención de riesgos laboralesespecíficos para las Comunidades de Propieta-rios, y de paso, se convierte en una importante

herramienta de trabajo para el Administrador de Fincas. Los pro-fesionales tienen, ya, el libro que responde a todas sus dudas enprevención de riesgos laborales.

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETA-RIOS Y SU ADMINISTRACIÓN

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas

Completo estudio del funcionamiento de las co-munidades de propietarios y de los problemascon los que se enfrentan (pago de gastos comu-nes, régimen de reuniones y de adopción deacuerdos, acciones frente a propietarios moro-sos, etc..), con especial incidencia en su adminis-tración, cuya problemática también se analiza,así como la figura del administrador (facultades,obligaciones, responsabilidades, etc..), aportan-do las soluciones. Se recogen numerosos su-

puestos prácticos sobre situaciones de la vida real de las comuni-dades, así como formularios.

MANUAL PRÁCTICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2006p.v.p. (con IVA) 44,00 € 420 páginas

Contrato de mediación inmobiliaria (derechos yobligaciones de las partes, cobro de comisiones,etc.). Tasaciones y valoraciones de inmuebles.Operaciones objeto de la intermediación (com-praventa de viviendas, arrendamientos, permu-ta, etc. Registro de la Propiedad. Supuestosprácticos. Formularios.

PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Pza. Marqués de Salamanca, 10 - 3º izda. - 28006 Madrid - Telf. 91 575 73 69 / 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de La Caixa nº 2100-1547-75-0200085292más 3,50€ de gastos de envío.

Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.De acuerdo con la legislación vigente, los pedidos cursados desde Canarias, Ceuta y Melilla, tendrán que descontar el 4% de I.V.A.

El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es


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INTERNET

La comunidad de vecinos, la primera gran “red” social

Hoy en día cada vez es más comúnhablar de redes sociales, de su in-fluencia en la sociedad, de la pre-sencia de las empresas en estas es-tructuras para acercarse a su públi-

co o de grupos de amigos que se hanreencontrado en la Web, pero en re-alidad, la primera de estas “redes”está más cerca de lo que imagina-mos.

EODORO MARTÍNEZ

La comunidad de vecinos, el entor-no donde estamos unidos a perso-nas que no hemos agregado pornuestra voluntad y con las que de-bemos unificar opiniones en pro denuestra vecindad, es el primer gru-po social, su única diferencia conlas actuales redes es el medio.Ahora hemos cambiado el descan-sillo por la red.

Su objetivo fundamental es lagestión adecuada y eficaz de todoel edificio y de las zonas comunes.De igual manera, encontramos re-des sociales que siguen patronessemejantes en Internet y que persi-guen fines muy concretos comoTuenti, en la que los usuarios con-tactan con sus amigos, Linkedin,donde los profesionales intercam-bian información e ideas, o por ejem-plo Badoo, donde podemos encon-trar pareja o amigos.

En todas ellas, encontramos la fi-gura del community manager, profe-sional encargado de gestionar y dina-mizar la comunidad de usuarios enInternet. En nuestra vecindad tam-bién contamos con esta persona: eladministrador. Ambos cuentan conconocimientos técnicos de su áreaque les convierten en expertos y don-de acuden los usuarios para resolverdudas e incidentes. Es más, tanto eladministrador como el communitymanager tratarán de conocer los pro-blemas de los usuarios para encon-trar la mejor solución y facilitarles to-da la información que necesiten.

EL ADMINISTRADOR EN LA WEB

Este apoyo que ofrece el Administra-dor también se prolonga entre los

vecinos, todos ellos tratan de cola-borar y buscar soluciones. De la mis-ma manera ocurre en la Web, cuan-do entramos en nuestro Facebook yvemos en el muro que uno de nues-tros amigos tiene un problema, o porejemplo, busca un compañero de pi-so, le respondemos con informaciónque puede ayudarle.

Por otra parte, los eventos ciber-néticos en los que debemos confir-mar nuestra asistencia, guardan unaestrecha relación con los comunica-dos que envía el Administrador parareunir a todos los vecinos. En él apa-recen contemplados todos los deta-lles de la convocatoria: hora, lugar,tema a debatir… Estas informacio-nes con carácter urgente se ven re-flejadas en los mensajes en el muro,que cualquier persona puede ver yenterarse de su contenido.

Las redes sociales contienen mu-cha información, lo que las convierteen el lugar idóneo para conocer la vi-da de los demás. ¿Quién no ha acce-dido al perfil de un antiguo amigo pa-ra saber qué es de su vida o al de unamigo para saber qué ha hecho du-rante el fin de semana? La red sociales la nueva ventana, porque hemoscambiado los descansillos y patiosde vecinos, donde los cotilleos y ru-

mores estaban a la orden del día,por conectarnos a la Web.

En esta “red” de vecinos ademásde ponerse al día de la vida denuestros compañeros de edificio yde las novedades en la gestión dela finca, podemos construir “gruposde amistad”. En todo bloque exis-ten uniones por afinidad, por des-cansillo o por bajar a la piscina a lamisma hora. Los fans y grupos so-ciales de las redes de Internet tam-bién existen en nuestra comunidad.

RED SOCIAL COMO CENTRO DEINFLUENCIA

Pero a la vez, la red social es ungran centro de influencia. En ellaexisten líderes de opinión que ejer-cen cierta autoridad entre el resto delos usuarios cibernéticos. Estas per-sonas también existen en la comuni-dad, donde siempre encontramosvecinos que tienen más poder sobreel resto y acaban implantando suspuntos de vista.

Todas estas similitudes son unaseñal de que la sociedad evolucionautilizando los tradicionales paráme-tros sobre los que se sostienen lasrelaciones humanas, que comienzanen el núcleo familiar y trascienden alas comunidades de vecinos.

La colectividad evoluciona haciaInternet. Es más, algunas comunida-des de vecinos ya se han atrevido abuscar en la Web 2.0. un lugar don-de reunirse virtualmente, resolverdudas e incluso construir lazos deunión entre los vecinos.

Teodoro Martínez, Director Comercial de

Informatización de Empresas S.L. (IESA).


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