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Revista AAFF 158.qxd:Revista AAFF 19/10/11 15:31 Página 1

ueridos/as compañeros/as:

No vengo, hoy, con la que es-tá cayendo, “con cantos desirena” que resten trascen-dencia a los muchos y com-

plejos problemas que hemos tenido quesolventar en los últimos años, en nues-tros despachos profesionales y en nues-tras organizaciones colegiales, pero esjusto que también reconozcamos los ob-jetivos conseguidos en la actividad pro-fesional diaria, y por los Colegios Territoriales y suConsejo General.

En la situación de crisis internacional que vivi-mos, los administradores de fincas debemos de te-ner muy presente que la nuestra sigue siendo unaprofesión de y con futuro, y que pese a la radiogra-fía socioeconómica tan negativa que presentanuestro país, somos los profesionales que garanti-zamos los derechos de consumidores y usuarios deuno de los más importantes puntales de la vida fa-miliar: su vivienda.

La trascendencia socioeconómica de nuestraactividad profesional es impresionante, ya que deldesarrollo de nuestras funciones, los usuarios yconsumidores obtienen una mejor calidad de vida,tanto en su cuenta de resultados como en el man-tenimiento y revalorización de sus patrimonios in-mobiliarios o en la mejora de sus relaciones deconvivencia entre los copropietarios del inmueblecomún. Tanto es así, que en un informe elaboradopor el bufete Solchaga&Recio a petición del Conse-jo General, se establece que el volumen económi-co que gestionamos asciende a 37.000 millones deeuros anuales, lo que supone la creación de 37.000empleos vinculados a la actividad, que generamos2.100 millones de euros anuales, es decir, el 1,8%del valor añadido bruto de las profesiones colegia-das en nuestro país, lo que equivale al 0,2% delPIB de toda España, una cantidad realmente im-portante.

Para llegar hasta aquí, ha sido imprescindibleque la profesión haya ido escalando posiciones enla valoración social, institucional y económica a lolargo de décadas, siendo fundamental, en este ca-mino, la inversión que los Colegios Territoriales ysu Consejo General han hecho, fundamentalmen-te, en el importante tema de la formación y reci-claje profesional, sin olvidarnos de la instauración

de las máximas garantías para los con-sumidores y usuarios a través de losrespectivos seguros de responsabilidadcivil y financieros. Al respecto consideronecesaria hacer una mención muy im-portante, pues pese a lo complejo denuestro ejercicio profesional y el cuan-tioso montante económico que adminis-tramos, la casuística judicial condenato-ria es mínima, lo que lleva a la conclu-sión final de que nuestro trabajo lo es-tamos haciendo con una total profesio-

nalidad, y cómo exigen y reclaman nuestros admi-nistrados.

Muchos de los objetivos que nos propusimos loshemos alcanzado. Otros todavía los tenemos pen-dientes. No obstante, con la cabeza bien alta, hoypodemos presentar nuestro bagaje de ochocientoscincuenta y un nuevos colegiados titulados en Ad-ministración de Fincas que han accedido directa-mente a la colegiación de los diferentes ColegiosTerritoriales mediante el Convenio suscrito por laEscuela Oficial de Administradores de Fincas cononce Universidades españolas; hemos hecho losdeberes en todo lo relacionado con los costes denuestra propia gestión; hemos desarrollado Ma-nuales de Procedimiento en la resolución de losproblemas de nuestros clientes administrados ycontinuamos impartiendo innumerables cursos decapacitación para los administradores ya colegia-dos que, por cierto, según el censo a 16 de sep-tiembre de 2011, éramos 15.146 en toda España.

Nadie duda que la multidisciplinar formación delos administradores de fincas se basa, fundamen-talmente, en cuatro soportes de conocimientos:jurídicos, económicos, técnicos y humanísticos, ysolamente los que se vienen formando específica-mente en estas materias pueden afrontar con rigorla dura tarea que les espera en el mundo de losprofesionales, una vez colegiados, en cualquierade los 38 Colegios Territoriales en los que nuestraOrganización Corporativa está dividida.

Y en esa dura tarea continuamos, convencidosde que los estudios de la Escuela Oficial de Adminis-tradores de Fincas, algún día, superados el traumadel proceso de armonización nacido en Bolonia en elseno de la Unión Europea, deberán ser oficiales.

Un fuerte abrazo.Miguel Á. Muñoz Flores

Presidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro y Carlos

Domínguez García-Vidal.DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid.

Tfnos.: 91 575 73 69 y 91 576 92 17 Fax: 91 575 12 01. e-mail: [email protected]: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Pza. Marqués de Salamanca, 10 3º Izq. Telfs.: 91 575 73 69 - 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

Diseña e Imprime: Alfasur: C/ Cañada Real de la Mesta, s/n - 28320 Pinto (Madrid). - Tfno: 91 692 28 88. Fax: 91 692 44 65. e-mail: [email protected]ÓSITO LEGAL: B-30.317-1970. ISNN:02120/2730

QCarta del Presidente

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Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

10Noticias Colegiales

16Entrevista

RICARDO CONDE DÍAZ, Magistrado y Le-trado del Servicio de Formación delCGPJ.

20Propiedad HorizontalLa comunidad de propietarios comotitular de crédito financiero.

26Propiedad HorizontalLofts y Propiedad Horizontal..

30EspecialLa necesaria personalidad jurídica delas comunidades de propietarios.

38Arrendamientos UrbanosResolución de contrato por ser laarrendataria titular del usufructo deotra vivienda.

42Jurisprudenciay Consultas

48Nos interesaACS, Calefacción y Refrigeración conBiocasa y GIT de IDAE.

52Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

56Actualidad-Economía

58Qué leer

Sumariooctubre 2011

XVII CONGRESO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE ESPAÑA

Organizado por el Colegio de Valencia y Castellón, se celebrará en la ciudad de Valencia los días 31 de mayo al 2 dejunio de 2012, el XVII Congreso Nacional de Administradores de Fincas de España. Para José Vázquez, presidentedel Colegio Organizador, “corren tiempos difíciles para todo el mundo y los administradores no estamos exentos deello, tanto por la crisis económica como por la incógnita sobre la futura Ley de Colegios Profesionales. Creemos quees el momento para debatir en este próximo Congreso los problemas de la Profesión y de los Colegios Profesionales.Te esperamos para dar a la profesión el reconocimiento, la dignidad y el prestigio que se merece”. Pág. 6

PARA MÁS INFORMACIÓN: WWW.VALENCIA2012.COM.

EL MARKETING DEL SIGLOXXI: CÓMO CONSEGUIRCLIENTES RENTABLES

El artículo, titulado “Cómo conseguirclientes rentables en la administra-ción de fincas: el marketing del sigloXXI”, establece que, para conseguirque los clientes más rentables selec-cionen nuestro despacho en lugarde otro que opera en el mercado, esnecesario ofrecerles un productoque aporte ventajes competitivas yevidentes con relación a los compe-tidores, es decir, la diferenciación. Una vez conseguida la diferencia-ción existe, para Benjamín del Alcá-zar, autor de este trabajo, un retoadicional: que el consumidor sepaquiénes somos y cuáles son nues-tros puntos fuertes. PÁG. 44

FOTO DE PORTADA: FOTALIAFOTOS: MIGUEL Á. GARCÍA COLLADO

VISITE NUESTRA PÁGINA WEB, ENCONTRARÁ LO ÚLTIMO SOBRE GESTIÓN INMOBILIARIA: http://www.cgcafe.org/

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Organizado por la Cámara Paraguayade Empresas Inmobiliarias (CAPEI), seha celebrado en Asunción -Paraguay-,durante los días 23 y 24 del pasadomes de junio, el Congreso Iberoameri-cano de Administradores de Fincas dePropiedad Horizontal, donde ha partici-pado Miguel Á. Muñoz, presidente delConsejo General, con la ponencia titu-lada “El magnífico futuro del Adminis-trador de Propiedad Horizontal”. En suexposición hizo un interesante recorri-do por la actividad profesional del Admi-nistrador de Fincas y las organizacio-nes colegiales que los representan, ha-ciendo referencia al importante papelsocioeconómico de la profesión en Es-paña, que gestiona un volumen de37.000 millones de euros anuales, crea37.000 empleos vinculados a la activi-dad, y genera 2.100 millones de eurosanuales, es decir, un 1,8% del valorañadido bruto de las profesiones cole-giadas en España, lo que equivale al0,2% del PIB de todo el pais, un por-centaje realmente importante.

A continuación reconoció los lo-gros obtenidos a lo largo de todos es-tos años por los Colegios de Adminis-tradores de Fincas de España y suConsejo General, pero para MiguelÁ. Muñoz aún quedan importantesobjetivos que conseguir “para nuestraprofesión que requiere, en el sigloXXI, hombres y mujeres altamentecualificados, formados específica-mente en las universidades, que conlas lógicas renovadas ilusiones se in-corporen a unas estructuras que tie-nen que implantar nuevas solucionescompetitivas, mediante el desarrollosistemático de nuevos conceptos yprocesos de resolución de las exigen-cias de la sociedad a la que servi-mos”.

Finalizó su ponencia explicandocuáles deben de ser las líneas de ac-tuación profesional que han de cono-cer los usuarios de los servicios pro-fesionales, “para que el Administra-dor del presente y del futuro goce–matizó– del prestigio necesario pa-

ra un excelente ejercicio profe-sional, entre ellas, gozar de laconfianza de los propietarios,que es la base de nuestro nom-bramiento”.

También intervinieron, comoponentes en este Congreso, Pe-pe Gutiérrez, exdirector del Ga-binete de Estudios del ConsejoGeneral; German Molano, pre-sidente del Colegio de Adminis-tradores de Propiedad Horizon-tal de Bogotá; Hector Dupont,expresidente del Colegio de Ad-ministradores de Propiedad Ho-rizontal de Montevideo; JuanCarlos Latorre, presidente delColegio de Administradores deFincas de Santiago de Chile; Pe-dro José Wahmann, presidentede Secovi/Rio de Brasil; SusanaFigueroa, administradora de in-muebles de Guatemala; JuanManuel Acosta, presidente de laAsociación Inmobiliaria de Edifi-cios de Renta y Horizontal deBuenos Aires; Carlos Raúl Li-ma, presidente de Capei en Pa-raguay; Luis Eduardo García,vicepresidente del Colegio deAdministradores de PropiedadHorizontal de Bogotá; y JetssyCarola Riquelme, propietaria deAdministración Inmobiliaria Ca-riolo Sac de Lima.

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CONGRESO IBEROAMERICANO DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTALASUNCIÓN (PARAGUAY) 23 y 24 de junio de 2011

El futuro del Administrador de Propiedad Horizontal

Miguel Á. Muñoz durante su intervención.

FINES DE LOS COLEGIOS PROFESIONALES

Miguel Á. Muñoz hizo referencia almarco legal actual que es de aplicacióna los Colegios Territoriales de Adminis-tradores de Fincas en España, que sondefinidas como corporaciones de Dere-cho Público con personalidad jurídicapropia y plena para el cumplimiento desus fines, tanto públicos como privados.Entre los fines fundamentales de losColegios, enmarcados en su ámbito deactuación territorial, estableció los si-guientes:a) La ordenación del ejercicio de la

profesión.b) La representación de la profesión.c) La defensa de los intereses profe-

sionales de los colegiados.d) Promover la constante mejora de la

calidad de las prestaciones profesio-nales de los colegiados a través dela formación y perfeccionamientocontinuo de los mismos.

e) Cooperar en la mejora de los estu-dios que conducen a la obtención delos títulos habilitantes para el ejerci-cio de la profesión.

f) Colaborar con las AdministracionesPúblicas en el ejercicio de sus com-petencias en los términos previstosen las Leyes.


CONSEJO GENERAL

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UNIVERSIDAD REY JUAN CARLOS

Jornada sobre el Administrador de Fincasy las comunidades de propietarios

Organizada por la Cátedra ARAG-Uni-versidad Rey Juan Carlos, se ha cele-brado una Jornada sobre “El Adminis-trador de Fincas y las comunidades depropietarios”, el pasado 23 de sep-tiembre, en la Universidad Rey JuanCarlos, a la que ha asistido, como par-ticipante en una Mesa Redonda, elpresidente del Consejo General, Mi-guel Á. Muñoz, así como destacadosespecialista en la materia pertenecien-tes a los ámbitos jurídico, académico yprofesional que debatieron sobre losprincipales problemas a los que se en-frenta el Administrador de Fincas en eldesarrollo de su actividad al frente dela comunidad de propietarios.

La inauguración de la Jornada co-rrió a cargo de Pedro García Trevija-no, quién resaltó la importancia deuna buena administración de los in-muebles en propiedad en un momen-to de crisis económica como la quepadecemos. A continuación tomó lapalabra Jesús Flores, doctor en De-recho de la Universidad Rey JuanCarlos, que desarrolló la primera po-nencia bajo el título “Las relacionesAdministrador-Comunidad de Propie-tarios: cuestiones más actuales”. Tra-tó, en su exposición, temas relaciona-dos con la competencia profesionaldel Administrador de Fincas, el con-trato con la comunidad de propietariosy las causas de despido del profesio-nal. Referido a este último punto con-sidera el ponente que no sería causaprocedente del despido la “mera des-confianza por parte de los propieta-rios, las discrepancias o problemaspersonales o el descontento general.Si lo sería el incumplimiento grave yreiterado de sus obligaciones, aceptarletras de cambio sin la firma manco-munada del presidente, o la creaciónde conflictos o enfrentamientos gra-ves con la Junta de Propietarios uotros cargos de la comunidad”.

COMUNICACIONES JUDICIALES

“El problema de la morosidad en los pa-gos a/y de la comunidad de propieta-rios” fue el tema de la disertación de la

segunda ponencia, que, impartida porVicente Magro, presidente de la Au-diencia Provincial de Alicante, hizo unexhaustivo repaso sobre los problemasque, en el proceso monitorio, se en-cuentran a la hora de reclamar las cuo-tas impagadas a la comunidad. Al res-pecto, indicó que el principal handicapcon el que se encuentra este procedi-miento “es el problema de las comuni-caciones judiciales, porque existe unagran dificultad a la hora de encontrar alpropietario moroso para entregarles lasmismas. De ahí que sea muy necesariala obligatoriedad de un domicilio elec-trónico para agilizar la entrega de di-chas comunicaciones y, con ello, acor-tar los plazos en el procedimiento de re-cuperación de la deuda debida”.

Ricardo Conde, magistrado y le-trado del Servicio de Formación Con-tinua del CGPJ, con la ponencia titula-da “La responsabilidad civil profesio-nal del Administrador de Fincas”, des-granó una importante serie de senten-cias judiciales al respecto, indicando“que lo primero que me ha llamado laatención es la baja incidencia judicialque tiene este tipo de responsabilidaden el profesional de la administraciónde fincas. Si uno se plantea cuantosmillones de comunidades hay en

nuestro país, y el ingente montanteeconómico que administran los pro-fesionales, la casuística judicial esrealmente baja”.

REALIDAD DE LA PROFESIÓN

En la Mesa Redonda titulada “Pre-sente y futuro del Administrador deFincas como prestador de serviciosprofesionales: los nuevos retos legis-lativos”, intervinieron Miguel Á. Mu-ñoz, presidente del Consejo Gene-ral; Ángel I. Mateo, profesor del títu-lo de Grado en “Administración deFincas” de la Universidad de Alcaláde Henares. Actúo, como moderadorJosé Pérez de Vargas, catedráticode Derecho Civil de la UniversidadRey Juan Carlos.

Miguel Á. Muñoz fue el primeroen intervenir y manifestó que no lle-

gaba a este recinto académico con“cantos de sirena” sobre la profesión.“Vengo a tratar la realidad –explicó–,de nuestra esforzada y preciosa pro-fesión, desde la perspectiva del positi-vismo basado en la vocación profesio-nal, porque, sin ésta, el ejercicio de laprofesión no sería posible”.

Durante su intervención, hizo refe-rencia a la necesaria y permanente for-mación de los administradores paradesarrollar eficazmente la labor profe-sional que demandan consumidores yusuarios, destacando que solo “los co-nocimientos jurídicos, económicos, téc-nicos y humanísticos son los que danlas herramientas suficientes para afron-tar, con rigor, las multidisciplinares fun-ciones que han de desarrollarse”.

Para Ángel I. Mateo, que intervinoa continuación, la Ley de PropiedadHorizontal sigue siendo, y ello pese alas muchas reformas que ha ido su-friendo a lo largo de los años, “unaLey ambigua, que genera distintas in-terpretaciones ante un mismo proble-ma, lo que conduce a que no puedanser resueltos, debidamente, los con-flictos actuales. La Ley nos da innu-merables responsabilidades y muypocas herramientas para desarrollar-las clara y eficazmente”.

Jesús Flores, Miguel Á. Muñoz y Vicente Ma-gro, minutos antes de su intervención.


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ANACI: II CONGRESO INTERNACIONAL

La organización del despacho del Administrador a nivel internacional

Pescara (Italia) , 9 y 10 de Septiembre de 2.011

La Delegación Provincial de la Asociación Nacional de Ad-ministradores de Condominios Italianos –ANACI– de laciudad italiana de Pescara, ha desarrollado estas jornadascon el fin de dar a conocer, a los administradores de fincas,la situación actual de la profesión en el mundo a través dedistintas organizaciones relacionadas con el sector inmobi-liario.

En las jornadas, coordinadas por Rino Consentino, di-rector de GEA y administrador de condominios- y MarcoPierotti, miembro de la Junta Nacional de ANACI, partici-paron representantes de Argentina, Brasil, Canadá, Chile,España, Italia, Japón y USA, quienes expusieron y deba-tieron la actualidad de la profesión del Administrador deFincas en sus respectivos países, centrada, fundamental-mente, en la Institución Colegial y en la organización inter-na de los despachos profesionales.

Reyes Caballero, director del Gabinete de Estudiosdel Consejo General, y Luis de Prado, representante delConsejo General, participaron en dichas jornadas, presen-tando sus respectivos trabajos centrados en la actividadprofesional del Administrador de Fincas en España y lafunción de sus Colegios Territoriales y Consejo General.

Reyes Caballero comenzó su exposición informandosobre el origen y la actual organización colegial de los ad-ministradores de fincas, resaltando que, entre las funcio-nes primordiales de los Colegios deben considerarse, fun-damentalmente, “la defensa de los intereses profesionalesde los colegiados, la dotación a los colegiados de póliza de

seguros de responsabilidad civil y caución, la atención delas reclamaciones de usuarios de los servicios profesiona-les y consideró de suma importancia la formación continuade los colegiados”, para finalizar manifestando que “ofre-ciendo seguridad a nuestros clientes y formándonos conti-nuamente, nos diferenciaremos de otras organizaciones”.

Jesús Flores, premio ARAG 2011El pasado día 6 de Junio de 2011 un Tribu-nal compuesto por varios Catedráticos deUniversidad, prestigiosos juristas, decidió,por unanimidad, conceder el Premio ARAG2011 a Tesis Doctorales del ámbito del De-recho privado a nuestro querido amigo ycompañero Jesús Flores Rodríguez, en laactualidad Profesor Titular de Derecho Civil.

Buena parte de la trayectoria profesionaldel Jesús Flores se ha desarrollado entreadministradores, en la Secretaría Técnicadel Colegio de Administradores de Fincasde Madrid, desde donde pasó posteriormen-te a integrarse en el mundo universitario. Eltrabajo galardonado tiene como título “Admi-nistrador de Fincas y Comunidad de Propie-tarios: análisis de su relación jurídica”.

El premio ARAG se enmarca en elconjunto de actividades impulsadasdesde la Cátedra del mismo nombrecreada por la Compañía aseguradoraespecializada en la defensa jurídica yservicios legales y la Universidad ReyJuan Carlos. El premio persigue re-compensar la puesta en marcha decualquier iniciativa innovadora queayude a acercar el mundo del Derechoa las necesidades reales del ciudada-no, respondiendo con garantías al retocientífico que la sociedad exige y mos-trar así el compromiso del la Universi-dad con el mundo profesional y empre-sarial por la mejora permanente de lacalidad investigadora y de la formación.

Reyes Caballero, durante su intervención.


NOTICIAS COLEGIALES

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BURGOS

La Universidad de Burgos entrega los títulos del curso de Estudios Inmobiliarios

Se ha celebrado, en la Facultad deDerecho de la Universidad de Burgos,la entrega de los Diplomas del Cursode Estudios Inmobilarios a los alum-nos de la Promoción correspondienteal año 2011. Al acto asistieron el pre-sidente del Consejo General, MiguelÁ. Muñoz, el director de la EscuelaOficial de Administradores de Fincas,Enrique Vendrell, y el presidente delColegio de Administradores de Fincasde Burgos, Sergio J. Carrasco.

La Universidad de Burgos cuenta, desde el año 1999,con estos estudios universitarios, pero desde hace seisaños es la única de las Universidades con las que se tienefirmado Convenio de Colaboración para impartir el Progra-ma de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas queimparte la formación de forma virtual.

El balance final de este curso es, este año también, pa-ra el presidente del Colegio de Burgos, Sergio J. Carrasco,“muy positivo, y la satisfacción por cómo se desarrolla estecurso, año tras año, es muy grande porque todos los cursoscubrimos las plazas ofertadas, y quedan bastantes peticio-narios en lista de espera”.

Enrique Vendrell, director de la Escuela Oficial de Ad-ministradores de Fincas explicó que la calidad de la forma-

ción es seguida, muy de cerca, por el Consejo General entodas las Universidades en las que se imparten estos estu-dios, “para garantizar, en el futuro, el más correcto desem-peño de la actividad profesional, ya que el buen ejercicio denuestros administradores de fincas es el mejor argumentopara mantener la colegiación obligatoria, en unos momentosen que se habla, incesantemente, de su desregularización”.

El acto de clausura corrió a cargo del presidente delConsejo General, Miguel Á. Muñoz, quien manifestó que“llevamos impartiendo estos cursos universitarios desdehace 22 años, a través de los convenios que la EscuelaOficial de Administradores de Fincas de nuestro ConsejoGeneral mantiene con 11 Universidades españolas, con elobjetivo de formar profesionales para emprender el durocamino del día a día con sus futuros clientes”.

TITULO PROPIO DE LA UNIVERSIDAD DE BURGOSHOMOLOGADO PARA LA COLEGIACIÓN COMO ADMINISTRADOR DE FINCAS

OBJETIVOS DEL CURSOComo es conocido, la constante expansión del sector inmobiliario, así como la compleja y cambiante normativa reguladora del sec-tor, obligan a los distintos profesionales implicados a una formación especializada y continuada.

Consciente de esta situación, la Universidad de Burgos imparte el "Curso Superior de Estudios Inmobiliarios" para dar respues-ta a las citadas necesidades de formación. La superación de este Curso habilita para la colegiación como Administrador de Fincasen todos los Colegios de España.

Posibilidad de impartir asignaturas individualizadas para aquellos profesionales que deseen completar su formación.DURACIÓN DEL CURSO: 207 créditos divididos en 3 cursos académicos.CALENDARIO: Octubre-Junio.LUGAR DE IMPARTICIÓN: Docencia de plataforma telemática, alojada en: http:www.ub.opengestion.com, Clases prácticas en laFacultad de Derecho de la Universidad de Burgos.

PARA MÁS INFORMACIÓN: FACULTAD DE DERECHO Hospital del Rey, s/n 09001 BURGOSTelef.: 947 25 88 51 - Fax: 947 25 87 82 - www.openformación.com


NOTICIAS COLEGIALES

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MADRID

PRESENTACIÓN DEL PROGRAMA DE LUCHA CONTRA LA MOROSIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (PLCM)

La morosidad en las Comunidades de Propietarios de Madrid se ha incrementado

en un 46% desde 2009

El Colegio Profesional de Administradoresde Fincas de Madrid ha presentado estamañana el Programa de Lucha contra laMorosidad en las Comunidades de Propie-tarios (PLCM), una iniciativa creada por lasempresas y aseguradoras líderes en elsector (Acción Legal, Logalty, Arbitralia, ElDerecho Editores, Mapfre y Arag) que bus-ca prevenir y reducir el incremento de mo-rosidad registrado en las comunidades depropietarios madrileñas en los últimos dosaños, y que se cifra en más de 375 millo-nes de euros.

Acción Legal Asesoría Jurídica y el Co-legio Profesional de Administradores deFincas han hecho público, durante la pre-sentación del PLCM, el primer informe es-tadístico Observatorio de la Morosidad enComunidades de Propietarios, en el quese muestra cómo la morosidad ha aumen-tado un 46% en los dos últimos años. El in-forme se articula tomando como referencialos datos facilitados por 150 administradores de fincas ad-heridos al Programa, que en conjunto administran 3.000comunidades de propietarios en la Comunidad de Madrid.

Grupos de morosos

El informe distingue diversos grupos de morosos. Así, exis-te un 40% de propietarios morosos que obedecen a unacausa selectiva, es decir, escogen la prioridad y orden delas facturas a pagar, retrasando la cuota de la comunidad.

Otro de los grupos es el denominado “morosos profe-sionales”, que representan un 22% y se caracterizan por elretraso de pago habitual y sistemático aduciendo diversascausas sin fundamento legal, sino a modo de pretexto, ydonde la problemática del cobro de cuotas se prolonga enel tiempo.

El tercer grupo está formado por los denominados in-solventes reales y cuyo porcentaje, según el Programa deLucha contra la Morosidad, alcanza el 26%, caracterizán-dose por la ausencia real de recursos reales para poderpagar la comunidad.

El 12% restante constituye un grupo heterogéneo, en-tre los que se encuentran entidades financieras y promoto-res inmobiliarios, cuya causa de impago de las cuotas delas viviendas que se han quedado en adjudicación o sin

vender viene determinada, en la mayoría de los casos, poruna situación privilegiada o de preeminencia con respectoa la comunidad de propietarios. Este último grupo es el queadeuda mayores cantidades a la comunidad (un 30% deltotal de la deuda acumulada).

Programa de Lucha contra la Morosidad

El PLCM, de uso exclusivo para administradores de fincasinscritos en el Colegio Profesional de Administradores deFincas de Madrid, permite a las comunidades dotarse deun sistema de prevención que defenderá sus intereses yposibilitará el cobro de sus cuotas, con las máximas garan-tías legales y el respaldo de profesionales.

El coste de los servicios que integran el Programa esde cero euros para la comunidad de propietarios, debien-do únicamente adherirse al mismo. Además, a través delPrograma se podrán reclamar tanto las cantidades futurasque se puedan adeudar a la comunidad, como las ya de-vengadas y cuya resolución no se hubiese tramitado.

Pese a que la morosidad es un problema que afecta auna de cada dos comunidades de propietarios madrileñas,el espíritu del programa es prevenir y actuar contra la mo-rosidad que hace peligrar la estabilidad económica y labuena marcha de la comunidad.

José Juan Muñoz, socio director de Acción Legal, y Miguel Á. Muñoz, presidentedel Colegio Profesional de Madrid.


XVII CONGRESO NACIONAL DEADMINISTRADORES DE FINCAS DE ESPAÑA

EL FUTURO, A DEBATE EN VALENCIAVALENCIA, 31 DE MAYO AL 2 DE JUNIO DE 2012

Estimados/as compañeros/as:El pasado mes de mayo, estando en las postrimeríasde la celebración del XVI Congreso Nacional, celebra-do en Sanxenxo, el Colegio de Valencia ofreció alConsejo General encargarnos de la organización delXVII Congreso Nacional.

Agradecimos al Consejo General, desde ese mo-mento, que aceptase la propuesta que surgió en unmomento de euforia, pero no sin reflexión, por deposi-tar la confianza y responsabilidad en el Colegio de Va-lencia para llevar a cabo la organización de un even-to de tanta representación para la PROFESIÓN.

Hemos fijado, para su celebración, las fechas del31 de mayo al 2 de junio de 2012, las mismas que,con un día de diferencia, lo celebremos hace treintaaños. Tuvimos también la satisfacción de organizar elII Congreso Nacional, del que alguno/a de vosotros/ashabréis oído hablar.

Corren tiempos difíciles para todo el mundo y losadministradores/as no estamos exentos de ello, tantopor la crisis económica como por la incógnita sobre lafutura Ley de Colegios Profesionales. Creemos quees el momento de reunirnos en el XVII Congreso paradebatir sobre los problemas de la PROFESIÓN y delos COLEGIOS PROFESIONALES, pues en este foro

es donde tenemos que unir nuestros criterios y fuer-zas para luchar por ella, y lograr el RECONOCIMIEN-TO, DIGNIDAD Y PRESTIGIO que la profesión mere-ce.

Desde este momento os invito a que reservéis ymarquéis en vuestra agenda y calendario las fechasdel 31 de mayo al 2 de junio de 2012 inclusive, paraparticipar en el XVII Congreso Nacional.

Igualmente os animo a enviar sugerencias para laorganización y programación del mismo, entrando enel apartado de PARTICIPACIÓN de nuestra web.

El Congreso se celebrará en la Ciudad de las Artesy las Ciencias de Valencia, y en concreto en el Pala-cio de las Artes Reina Sofía. Este recinto es un con-junto emblemático, obra del célebre arquitecto valen-ciano Santiago Calatrava.

Nos gustaría contar con la asistencia de todos/as,e intentaremos que disfrutéis del Congreso, del entor-no y de nuestra ciudad. Os ofrecemos, para ello, unabanico de posibilidades que encontrareis en la Webdel Congreso.

Espero daros el abrazo personalmente en Valenciael 31 de mayo de 2012.

José Vázquez MayánsPresidente


NOTICIAS COLEGIALES

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SEGOVIA

El ascensor del futuro

MÁLAGA

Día del Administrador: Homenaje a los administradores con 25 años de

ejercicio profesionalEl pasado viernes 24 de junio elColegio de Málaga conmemoróel Día del Administrador, una ce-lebración que suele hacersecoincidir con la reunión anual delcolectivo, la Asamblea Generalde Colegiados, conciliando traba-jo y celebración y uniendo el di-seño de objetivos profesionales ynuevos retos para la profesión,con la distensión y el homenaje.

Un año más, los colegiadosdemostraron su unión en laAsamblea, así como su confian-za en la Junta de Gobierno elec-ta ya que, en sus miembros, de-legaron una gran cantidad devotos. Esta armonía también se demostró en el hecho deque todos los puntos del orden del día fueron aprobados:las actas de las pasadas Asambleas Generales de Cole-giados –Ordinaria y Extraordinaria–, que se llevaron a ca-bo el pasado junio de 2010; el Informe de Presidencia; laMemoria de Secretaría y las Memorias de las Comisionesde Trabajo; el estado de cuentas de 2010 y el presupues-to de ingresos y gastos para el año 2011.

Este año 2011 son cincuenta yuno los colegiados que cumplenveinticinco años en la profesión,de ellos, veinte pudieron estarpresentes en este homenaje enel que la Junta de Gobierno delColegio de Málaga –encabezadapor su Presidente, Marcelo Fco.Cambló– les hizo entrega deuna biznaga de plata con inscrip-ción conmemorativa de esta la-bor profesional durante más dedos décadas.

En nombre del Ayuntamiento deMálaga, tomó la palabra el Con-cejal de Accesibilidad Universal yMovilidad, Raúl López, quien ex-

presó su agradecimiento a este colectivo por la labor querealiza día a día en las comunidades de propietarios. Igual-mente, quiso aprovechar la ocasión para elogiar la labor enpro de la accesibilidad que está llevando a cabo el Colegioy todos los profesionales que forman parte de este colecti-vo, en aras de concienciar a todos los vecinos sobre la ne-cesidad de elementos que permitan la calidad de vida y laindependencia de todos los que conviven en el edificio.

Marcelo Cambló, presidente del Colegio de Málaga,en el homenaje a los administradores de fincas que

habían cumplido 25 años en la profesión.

Durante los días 22 a 25 de septiembre, invitados porORONA, representantes colegiales de distintos Colegiosde Administradores de Fincas y de su Consejo General ,realizaron una visita a las instalaciones de ORONA, dondefueron recibidos por el Equipo Directivo de la Sociedad Co-operativa. Durante la visita pudieron ver todo el proceso defabricación de ascensores y comprobar algunas de laspruebas altamente exigentes a las que son sometidos losascensores y componentes antes de su salida al mercado.Especial atención mereció la subida, a una velocidad devértigo, a una de las torres de pruebas. Desde su puntomás alto se pudo admirar una excelente vista panorámicade toda la factoría de producción y del moderno edificio dela Sede Central de ORONA.

Bajo el lema "Juntos llegamos a más" , el responsabledel equipo de Arquitectura de ORONA presentó el nuevoproyecto de innovación tecnológica, denominado " OronaIDeO - innovation city ",cuya inauguración esta prevista pa-ra 2014. Este centro de innovación, referente en Europa,se sitúa en la prolongación del parque tecnológico de SanSebastián y se está construyendo sobre una superficie de108.000 m2, contempla una inversión de 160 millones deeuros y la creación de 1000 puestos de trabajo de alta cua-

lificación. Un proyecto en el que se desarrollará el ascen-sor modelo del futuro con la eficiencia energética comomotor y el modelo de Servicio con mayúsculas que garan-tice las mejores prestaciones, máxima disponibilidad y mí-nimo tiempo de respuesta.

Orona IDeO es un proyecto de presente y futuro con elque ORONA se erige como líder en innovación, vía paraconsolidar e incrementar su participación en el mercadonacional e internacional.

Representantes colegiales, durante la visita a ORONA.


NOTICIAS COLEGIALES

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ORGANIZADO EL CONSEJO DE COLEGIOS DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DEL PAÍS VASCO, TENDRÁ LUGAR EN

BILBAO, EN EL AUDITORIO MITXELENA DE LA UNIVERSIDAD DEL PAÍS VASCO, EL VIERNES DÍA 4 DE NOVIEMBRE DE 2011

1ª JORNADA SOBRE LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL,ARRENDAMIENTOS URBANOS Y DERECHO

9:30 - 10:00. PRESENTACIÓN D. Juan Luis Ibarra, Presidente del Tribunal Superior de Justicia

del País Vasco. Dña. Mª Paz Larrumbide, Viceconsejera del Departamento de Vi-vienda del Gobierno Vasco.10:00 - 11:00 1ª PONENCIA. La Inspección Técnica de los Edifi-cios. Responsabilidades de las Comunidades de Propietarios yAdministradores.D. José Antonio Seijas, Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Su-premo. 11:00 - 11,30 COFEE-BREAK.11:30 - 12:30 2ª PONENCIA. La Propiedad Horizontal en la Doc-trina del Tribunal Supremo.D. Antonio Salas, Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo.12:30 - 13:30 1ª MESA REDONDAModerador - D. Nazario Oleaga, Decano del Colegio de Aboga-dos.Dña. Mercedes Guerrero, Presidenta de la Audiencia Provincial deÁlava.D. Iñigo Madaria, Magistrado de la Sección 1ª de la Audiencia Pro-vincial de Álava.13:30 - 15:30 ALMUERZO.

15:30 - 16;30 2ª MESA REDONDAModerador - D. Manuel López Pardiñas, Presidente del ConsejoGeneral del Notariado.Dña. Jone Arratibel, Presidenta de la Sección 3ª de la AudienciaProvincial de Guipúzcoa.Dña. Teresa Foncuberta, Magistrada de la Sección 2ª de la Au-diencia Provincial de Guipúzcoa.16:30 - 17:30 3ªMESA REDONDA Moderador - D. German Barbier, Decano de los Registradores dela Propiedad y Mercantiles del País Vasco. Dña. Leonor Cuenca, Magistrada de la Sección 5ª de la AudienciaProvincial de Bizkaia.Dña. Concha Marco, Presidenta de la Sección 5ª de la AudienciaProvincial de Bizkaia.17:30 - 18:00 RESUMEN DEL RELATOR Y CLAUSURA.D. Fernando Ruiz Piñeiro, Magistrado del Tribunal Superior deJusticia del País Vasco.

PARA MÁS INFORMACIÓN:Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia

Telef.: 944.246.124 / fax: 944.354.558 / e-mail: [email protected] de Administradores de Fincas de Guipúzcoa y Álava

Telef.: 943.28.63.51 / fax: 943.32.31.32 / e-mail: [email protected],


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«El problema no es la LPH, sino los ciudadanos que la incumplen»

DOLORES LAGAR TRIGO

Para Conde, las actuales leyes de Propiedad Horizontal yArrendamientos Urbanos no son el problema, “el problemason los ciudadanos que incumplen la LPH, y cuyos proble-mas hay que solventar, posteriormente, en los tribunales. Elhecho mismo de la morosidad –continua Conde-, no es frutode una evolución o efecto de la Ley, que ha ido mejorandoel procedimiento hasta llegar al monitorio, sino de los incum-plidores con esta obligación comunitaria”.

¿Considera, entonces, que la LPH es una buena norma?Tenemos una reforma de hace pocas fechas, que introduceuna serie de mejoras para la accesibilidad de los discapaci-tados en los edificios en régimen de Propiedad Horizontal. Alo largo de los años, se han ido introduciendo otra serie demodificaciones para adaptarlas a las necesidades de las co-munidades de propietarios, con el objetivo último de resolverlos problemas que se estaban planteando.

La LPH es una Ley corta, con muy pocos artículos. Esuna norma sencilla, comprensible, que no creo que haya deser derogada para promulgar una nueva LPH, ya que es su-ficiente con que el legislador vaya introduciendo las reformasnecesarias para que esta norma sea vigente, actual, y re-

suelva los problemas que se vayan planteando a lo largo delos años.

Ha mencionado, al comienzo, el tema de la morosidad.Tras la introducción del procedimiento monitorio en laLPH y la LEC, ¿el CGPJ tiene datos sobre la efectividadde este procedimiento judicial de reclamación de deudascomunitarias?El CGPJ elabora una Memoria Anual y, efectivamente, exis-ten datos estadísticos. Pero, además de esos datos, y en micaso, existe la experiencia profesional durante el tiempo enque fui Juez de Primera Instancia. En base a ello, he de ma-

Ricardo CondeDíazMagistrado y Letrado del Servicio de Formación Continua del CGPJ

RICARDO CONDE, COMO LETRADO DEL SERVICIO DE FORMACIÓN

CONTINUA DEL CONSEJO GENERAL DEL PODER JUDICIAL (CGPJ),DEFIENDE COMO SEÑA DE IDENTIDAD PROFESIONAL LA FORMACIÓN

CONTINUADA DE LOS PROFESIONALES DE TODOS LOS SECTORES. EN

EL CAMPO DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS, Y POR LA COMPLEJIDAD

DE LAS FUNCIONES QUE REALIZA, LOS CURSOS DE FORMACIÓN SON

LA MEJOR GARANTÍA PROFESIONAL DE CARA A LOS USUARIOS Y CON-SUMIDORES, PORQUE LLEVA, IMPLÍCITA, UNA GESTIÓN DE LA MÁXIMA

CALIDAD, QUE EVITARÁ QUE EL ADMINISTRADOR DE FINCAS INCURRA

EN RESPONSABILIDAD CIVIL O PENAL.

«Se puede tener una buenaLey, pero si no se resuelve elproblema de los colapsos en losjuzgados, la Ley pierde la eficacia para la que fue promulgada»

ENTREVISTA


nifestar que el proceso actual ha mejorado notablemen-te las reclamaciones. No podemos olvidar, no obstante,que si bien lo que es el reconocimiento judicial del cobropor parte de la comunidad a un moroso, es una resolu-ción rápida, actualmente los juzgados tienen una cargade trabajo considerable y, lógicamente, una carga tanelevada conlleva un retraso en la tramitación de los pro-cedimientos. Se puede tener una buena Ley, pero si nose resuelve el problema de los colapsos en los juzgados,la Ley pierde la eficacia para la que fue promulgada”.

¿Cuáles son los problemas qué, en su criterio, másse detectan en las comunidades de propietarios yque terminan en un procedimiento judicial?Considero que el asunto estrella, por denominarlo así,

es la morosidad, máxime en los momentos de crisis queactualmente estamos sufriendo. En segundo grado deimportancia en cuanto a procedimientos judiciales, indi-caría que las obras de rehabilitación en las fincas. Porejemplo, en Madrid existen bastantes edificios antiguosque son objeto de rehabilitación, y esto exige grandesdesembolsos para efectuar las profundas reformas exi-gidas por los organismos competentes en la materia.Ello genera conflictos entre los propietarios que votanque sí y los que no. También las obras de carácter indi-vidual, como los cerramientos de terrazas o la instala-

ción de aire acondicionado, estarían en el tercer lugar encuanto a reclamaciones judiciales se refiere.

Entraríamos, en la rehabilitación de los edificios, enuno de los puntos claves en cuanto a la responsabi-lidad civil y penal en la que podría incurrir el Admi-nistrador de Fincas. ¿Dónde comienza y dónde aca-ba su responsabilidad?Este es uno de los puntos esenciales, sin duda alguna.Pero antes, debemos recordar que el Administrador deFincas no es el comunero, ni el presidente, y que su obli-gación consiste en advertir, promover, poner el dedo enla llaga y decir dónde está el problema y cómo hay quesolucionarlo. Y aquí es donde comienza y acaba toda suresponsabilidad. Lo que después suceda es ya de la úni-ca y exclusiva responsabilidad de la Junta de Propieta-rios.

Ahora bien, el Administrador de Fincas ha de docu-mentar sus labores de advertencia para dejar constanciade que su actuación ha sido la correcta, y que la decisiónúltima al respecto, y de resultados negativos, es soloresponsabilidad de la comunidad de propietarios.

¿Qué incidencia tienen las resoluciones o senten-cias, absolutorias o condenatorias, respecto a la res-ponsabilidad civil de los administradores de fincas?

ENTREVISTA

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entrevista

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Lo primero que me ha llamado la atenciónes la baja incidencia judicial que tiene estetipo de responsabilidad en el profesionalde la administración de fincas. Si uno seplantea cuántos millones de comunidadeshay en nuestro país, y el ingente montanteeconómico que administran los profesiona-les, además de las muchas decisiones quetoman en su día a día laboral, con la res-ponsabilidad extrema que conlleva la ges-tión de un importante patrimonio como esel inmobiliario, la casuística judicial es real-mente baja. Si se buscan resoluciones ab-solutorios o condenatorios, no son nume-rosas ni significativas en ninguna medida.Esto refleja que las cosas no se deben deestar haciendo mal, y que se debe de es-tar prestando un buen servicio cuando haytan pocas reclamaciones judiciales.

Dentro de esta bajísima casuística judi-cial, ¿en qué temas los profesionales de la adminis-tración de fincas incurren en responsabilidad civil?Donde se ven más frecuentemente casos de responsa-bilidad civil es en cuestiones relacionadas con el noapercibimiento al presidente o a la junta de propietariosde la necesidad de mantenimiento y rehabilitación deledificio, aunque esto hay que matizarlo, y mucho, porquea veces es la propia comunidad la responsable de nohaber acometido dichas obras, de las que fueron debida-mente informados por el Administrador de Fincas. De ahíque sea tan importante, para el profesional, poder acre-ditar que ha cumplido con sus funciones con total diligen-cia y corrección profesional.

Otro aspecto sería el referente a la falta de atencióndel profesional motivada por la desidia o el despiste, queconlleva el no haber realizado gestiones determinadasque producen o generan cargos económicos a la comu-nidad de propietarios. Por ejemplo, cuando el Adminis-trador por culpa, desidia o despiste, deja de pagar la pri-ma de un seguro, y ocurre un siniestro. O cuando ha de-jado de atender recibos que luego llevan un recargo omulta.

En estos supuestos es donde se produce el mayornúmero de reclamaciones que, como dije antes, en elcampo del profesional de la administración de fincas,son mínimas en el marco de las reclamaciones judicialesen su conjunto.

Como Letrado del Servicio de Formación Continuadel CGPJ, ¿qué aconsejaría a los administradores defincas respecto a la necesidad de formación conti-nuada?No solo porque trabajo en el servicio de formación delCGPJ, sino por mi experiencia profesional, la formaciónes absolutamente imprescindible. Y más, para el Admi-nistrador de Fincas, porque no debemos de olvidar la in-gente tarea profesional que ha de desempeñar. Es se-

cretario, asesor, mediador y un largo etcétera. Desarro-lla un conglomerado de funciones para las que tiene queestar perfectamente capacitado y formado, porque unmal ejercicio de las mismas puede conllevar no solo unaresponsabilidad civil, sino penal también.

Tiene que existir un proceso de formación continuaque recicle esos conocimientos en una realidad jurídicacambiante, y sirva para explicar cómo hacer bien las co-sas. Y que quede constancia de que se han hecho bienpara qué, en momentos de conflictos, se pueda demos-trar que se ha cumplido, fielmente, con sus obligaciones.

Todos los Colegios Profesionales deben, y lo hacenmuchos de ellos, prestar especial atención a la forma-ción. Es una labor suya y contribuye a elevar el prestigiodel colectivo. Se incurriría en menos responsabilidad ci-vil, lógicamente, además de que una persona formadasabrá afrontar, de una forma más profesional y sosega-da, su actividad.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

«Si se buscan resoluciones ab-solutorias o condenatorias, noson numerosas ni significativasen ninguna medida. Esto reflejaque las cosas no se deben deestar haciendo mal, y que sedebe de estar prestando unbuen servicio cuando hay tanpocas reclamaciones judiciales»


PROPIEDAD HORIZONTAL

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La Comunidad de propietarios como titular de crédito financiero

Se puede decir que una de las ca-racterísticas básicas, aunque no laúnica, que define el régimen de pro-piedad horizontal es, como dice elart. 3.b) LPH, la existencia de una

copropiedad de los elementos, per-tenencias y servicios comunes, dela que son titulares todos los propie-tarios de los diferentes pisos y loca-les.

ÁNGEL LUIS REBOLLEDO VARELA

También se puede afirmar que es so-bre la gestión y mantenimiento de ta-les elementos comunes, que la LPHno específica aunque sí los relacionael art. 396 CC, en donde recaen losmayores problemas de este régimenespecial de copropiedad. En cuanto alo primero, los requisitos de adopciónde lo acuerdos y su impugnación (art.17 y 18 LPH). En cuanto a lo segun-do, aparte de la propia adopción delos acuerdos, el sistema de obtenciónpor la comunidad de propietarios delos recursos económicos que se re-quieren para dar cumplimiento a laobligación impuesta por el art. 10.1

LPH de realizar las obras necesariaspara el adecuado sostenimiento yconservación del inmueble y de susservicios. Un sistema recogido en laLPH que la gestión actual de las Co-munidades de Propietarios y sus ne-cesidades de financiación acredita enmuchas ocasiones como claramenteinsuficiente.

FALTA DE RECURSOS ECONÓMI-COS

El régimen jurídico vigente se susten-ta, esencialmente, en la obtención delos recursos económicos directamen-te de los propietarios, a través delcumplimiento de la obligación impues-

ta por el art. 9.1 e) LPH de contribuir,con arreglo a la cuota de participa-ción, a los gastos generales para eladecuado sostenimiento del inmue-ble, norma que, dejando aparte el pro-blema de la distinción entre reparacio-nes necesarias y mejoras, se aplicatanto para los gastos ordinarios comoextraordinarios, estos últimos a travésde derramas acordadas para la finan-ciación de obras concretas y de eleva-do coste económico, cuyo pago porlos propietarios suele distribuirse envarias mensualidades.

Ahora bien, y sin entrar en los pro-blemas de adopción de acuerdos pa-ra tales gastos extraordinarios de sig-nificativo importe y en la reclamación



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a los propietarios morosos que incum-plen la obligación de pago y sus pla-zos, desde hace tiempo se vienen ob-servando las dificultades reales de lasComunidades de Propietarios paraafrontar tales gastos mediante laaportación directa de los propietarios.Su elevado coste y los breves plazospara su pago que se establecen enlos acuerdos – brevedad impuesta porla necesidad de ejecutar las obras yde abono de las mismas al tercero –muchas veces choca con la falta derecursos económicos de los propieta-rios que, en el mejor de los casos, seven obligados a acudir a la obtención

de financiación externa de carácter in-dividual para hacer frente a las derra-mas acordadas, pero que en otrosmuchos, y por variadas circunstan-cias, en definitiva, supone que la fi-nanciación necesaria para las obrasno puede ser obtenida directamente

de los propietarios dado su elevadoimporte y el poco tiempo para su pa-go. Tal hecho acaba implicando la im-posibilidad económica de la realiza-ción de obras necesarias, especial-mente en edificios de una cierta anti-güedad.

LA COMUNIDAD Y SU FINANCIA-CIÓN

No son pocas las comunidades queen tales circunstancias se planteancomo alternativa la posibilidad de ob-tención de financiación externa comotal comunidad, con la ventaja de seruna financiación a largo plazo que ental caso es generalmente asumiblepor todos los propietarios mediante unincremento razonable del importe delos gastos mensuales. Sin embargono existe posibilidad real de financia-ción si el deudor no aparece nítida-mente determinado y, sobre todo, sino va acompañada de una responsa-bilidad patrimonial suficiente que ga-rantice al acreedor el efectivo cobrode su crédito. Y es lo cierto que el ac-tual régimen jurídico no es nada favo-rable a tales circunstancias.

En efecto, es conocido que tantosustantiva como procesalmente a lacomunidad de propietarios, a pesarde no tener personalidad jurídica pro-pia, se le reconoce aptitud para inter-venir en el tráfico jurídico contrayendoobligaciones en relación con los ele-mentos comunes y, en consecuencia,

en su caso ser demandada por el ter-cero acreedor, en ambos casos repre-sentada por su presidente (art. 13.3LPH). Sin embargo, al carecer de per-sonalidad jurídica, el régimen de suresponsabilidad patrimonial se confi-gura con unos perfiles determinados

que obstaculizan de manera decisivala actuación de la comunidad en la ob-tención del crédito, derivándose en úl-timo término al régimen del art. 22LPH, introducido por la Ley 8/1999, de6 de abril, que implica la responsabili-dad patrimonial individual de los co-muneros –realmente la garantía delcrédito– en unos términos complejosy hasta limitados frente al terceroacreedor.

Ello aboca a que para que la co-munidad obtenga financiación para laejecución de obras en elementos co-munes, al tercero no le sea suficienteun acuerdo comunitario en cuya eje-

«Desde hade tiempo se vienenobservando las dificultades reales de las comunidades

para afrontar gastos mediantela aportación directa de los

propietarios»

«No son pocas las comunidades que se planteanla posibilidad de obtención definanciación externa, con laventaja de una financiación

a largo plazo»


cución contrae el presidente el crédito– acuerdo, por otra parte, con sus pro-pios problemas jurídicos en cuanto asu adopción –, sino que, como míni-mo, exija que sean los propios comu-neros (ambos cónyuges cuando estáncasados en régimen de gananciales)quienes directamente formalicen elcrédito, normalmente con responsabi-lidad solidaria, lo que en la prácticasupone, simplemente, la inviabilidadde tal solución, tanto por la compleji-dad con la que aparece frente al ter-cero eventual concedente del créditocomo por la imposibilidad de que to-dos los comuneros actúen de consu-no.

LA NECESARIA PERSONALIDADJURÍDICA

Ante ello parece que es necesarioplantearse una reflexión sobre laoportunidad de dotar a la Comunidadde Propietarios de personalidad jurídi-ca propia que le permita actuar frentea terceros con una mayor seguridadjurídica para ellos, facilitando así la

obtención del crédito necesario paraafrontar cuando sea necesario los im-portantes desembolsos extraordina-

rios derivados del mantenimiento, re-paración y sustitución de los elemen-tos comunes. Tal personalidad jurídi-ca, entendida como capacidad jurídi-ca para ser titular de derechos y obli-gaciones como persona jurídica inde-

pendiente de las personas que lacomponen, no cabe duda, facilitaríaextraordinariamente la contrataciónpor parte del presidente en nombrede la comunidad, estando perfecta-mente identificado el deudor y suresponsabilidad patrimonial, que-dando afecta a la misma, sin mayo-res problemas, todos los fondos ycréditos a su favor, pero también loselementos comunes susceptiblesde aprovechamiento independientey de posible desafectación (porejemplo, formalizando hipoteca).Ahora bien, ello implica, a su vez, lanecesidad de una reflexión sobre laforma y el quórum necesario parala adopción de este tipo de acuer-dos que, en definitiva, vinculan demanera directa elementos comu-nes, es decir, la modificación de lareglas del art. 17 LPH.Con todo, lo dicho sin duda es de

utilidad para aquellas comunidadesde propietarios que disfrutan de ele-mentos comunes susceptibles dedesafectación, por tanto hipoteca-bles, que pueden considerarse mi-noría. Para el resto, y admitiendouna mayor agilidad en la gestión dela obtención del crédito, el proble-

ma seguiría siendo el régimen jurídicode responsabilidad de los comunerospor las deudas contraídas por la co-munidad de propietarios.

Su configuración como subsidia-ria, y no solidaria, siguiendo así el ré-gimen del vigente art. 22 LPH, parececoherente con una Comunidad conpersonalidad jurídica propia. Sin em-bargo, para la relación entre el acree-dor y los comuneros y entre ellos en-tre sí, desde la perspectiva de la ob-tención de crédito financiero, la actualregulación no parece la más oportunadesde el punto de vista sustantivo –probablemente tampoco desde laperspectiva procesal –, con una res-ponsabilidad mancomunada y, ade-más, con la posibilidad de oponibili-dad frente a tercero de las relacionesinternas entre el comunero y la Comu-nidad de Propietarios.

Angel Luis Rebolledo VarelaCatedrático de Derecho CivilUniversidad de Santiago de

Compostela.


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LOS COMUNEROS, ¿OBLIGADOS ANTE TERCEROS?

La atribución de personalidad jurídica a la comunidad de propietarios, queindudablemente resuelve muchos problemas de financiación cuando la mis-ma cuenta con recursos patrimoniales susceptibles de gravamen, conducea la reflexión de si la misma debería o no implicar frente al acreedor la ino -ponibilidad de las relaciones internas de los comuneros entre sí y en rela-ción con la comunidad, de manera que adoptado válidamente el acuerdo decontraer el crédito para la conservación, reparación, innovación o sustitu-ción de elementos comunes, todos los comuneros, incluso los que han vo-tado en contra, abstenido o no asistido a la Junta, quedaran obligados fren-te al tercero. Las dificultades técnicas de la configuración legal de tal solu-ción – sin perjuicio de los importantes problemas procesales –, incluida laaplicación de la regla de mancomunidad o solidaridad y, en su caso, si de-be o no limitarse la responsabilidad patrimonial de los comuneros a sus res-pectivas propiedades privativas, aparecen así, inexorablemente, vinculadasa la cuestión de la atribución de personalidad jurídica a la comunidad depropietarios y sus consecuencias, pues, en principio, la misma, en sí mis-ma, puede ser llegar a ser irrelevante sin la reforma del sistema de respon-sabilidad recogido en el art. 22 LPH, que ya en su momento constituyó unimportante avance.

«Es necesario plantearse unareflexión sobre la oportunidad

de dotar a la comunidad depersonalidad jurídica, que le

permita actuar frente a terceroscon una mayor seguridad jurí-

dica para ellos»



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Lofts y Propiedad HorizontalDentro de la diversa tipología que concurre en materia de lofts,

una de las posibilidades consiste en el cambio de uso de elementos privativos, de tal forma que locales comerciales, almacenes o talleres,

situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, generalmente los bajos de edificios con viviendas en las plantas superiores, pasen a tener un

uso residencial como viviendas.

ANTONIO FRESNILLO IGLESIAS

Se trata de una situación que no esajena ni indiferente para la comunidadde propietarios y que, aunque gene-ralmente plantee menos problemasque la situación inversa, es decir, elcambio de uso de viviendas para ins-talar en ellas locales u oficinas, no de-ja de generar una cierta problemáticay fundamentalmente, debe sometersea las normas que rigen la propiedadhorizontal en cuanto a la necesidadde autorización y consentimiento de lacomunidad.

Desde el punto de vista de la pro-piedad horizontal, dos son las cuestio-nes que nos podemos plantear: la ne-cesidad de consentimiento de la co-munidad para el cambio de uso delelemento privativo; y el también nece-sario consentimiento para las obrasde adaptación precisas para que elelemento dedicado hasta ese momen-to a un uso distinto pase a ser usadocomo vivienda. Además, será necesa-rio precisar cual debe ser el régimende dicho elemento en la comunidaduna vez que se haya realizado la con-versión.

AUTORIZACIÓN COMUNITARIA

Respecto a la primera cuestión, úni-camente en el caso de que el títuloconstitutivo de la comunidad no diganada respecto del uso que deba dar-

se a los elementos privativos, podráeludirse la autorización comunitaria.Es decir, si en el título nada se dice, elpropietario, en uso de su derecho depropiedad podrá dar a su elementoprivativo el uso que estime convenien-

«En el caso de que el títuloconstitutivo de la comunidadno diga nada respecto del uso

que deba darse a los elementosprivativos, podrá eludirse laautorización comunitaria»



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te, por lo que estará en condicionesde poder dedicar a vivienda lo quehasta ese momento haya estado sien-do un local comercial. Entramos aquíen el terreno del derecho de propie-dad, que únicamente puede limitarsepor las leyes, art. 348 CC, de tal ma-nera que, aunque el régimen de pro-piedad horizontal pueda imponer cier-tos límites al ejercicio de dicho dere-cho, con fundamento en la necesidaddel respeto mutuo a los derechos con-vergentes de los demás copropieta-rios, es necesario que tales limitacio-nes consten de forma expresa o táci-ta en el título constitutivo. A falta de talmención, entiendo que no cabe impo-ner un uso determinado a los elemen-tos privativos. Ni siquiera un uso muyprolongado como local puede conver-tirse en una especie de regla consue-tudinaria que impida a su propietariodar a su propiedad un uso distinto enun momento determinado. En esta lí-nea, la sentencia del Tribunal Supre-mo de 5 de marzo de 1998

(EDJ:1998/1242) afirma que “... si nose establece tal limitación al libre usodel derecho de propiedad horizontal,la misma se podrá realizar plenamen-te...” .

Claro está que nos referimos aquíúnicamente al asunto desde el puntode vista de la propiedad horizontal;otra cosa será la cuestión desde elpunto de vista administrativo, materiaen la que no entramos en este traba-jo.

Sí, por el contrario, la cuestión síaparece tratada en el título constituti-vo, la necesidad de consentimiento dela comunidad es, desde mi punto devista, un requisito ineludible para quelo que era un local pase a ser una vi-vienda. Ni siquiera el hecho de que elpropietario de dicho elemento puedacontar con las pertinentes licenciasmunicipales para realizar la adapta-ción y cambio de uso, le otorga el de-recho de llevarlo a cabo sin autoriza-ción de la comunidad de propietarios.

Caben dos posibilidades: en pri-

mer lugar, que el título directamenteprohíba la instalación de viviendas endichos espacios. En este caso, no ca-be ninguna duda que dedicar el locala vivienda supone ir contra el títuloconstitutivo y que, por lo tanto única-mente mediante un acuerdo unánimede la comunidad de propietarios seráposible el cambio de uso.

PROBLEMÁTICA DEL TITULOCONSTITUTIVO

Más problemática podría ser la cues-tión en el supuesto en que no existauna prohibición expresa en el título,pero sí una descripción del inmuebleen la cual se asigne a dicho elementoprivativo un uso distinto del de vivien-da; por ejemplo: la planta baja se de-dicará a locales comerciales. En estasituación, el hecho de cambiar el usode estos locales comerciales, descri-tos así en el título, a vivienda, suponeuna modificación del título constituti-vo, que si bien puede tener poca inci-



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dencia y que normalmente generamenos problemas que lo que sucede-ría en la situación inversa, por ejem-plo instalar una oficina donde el títulodice que el uso es de vivienda, tam-bién es cierto que puede no dejar de

tener trascendencia y efectos para elresto de los propietarios. Por ejemplo,para el resto de locales puede no serindiferente a efectos comerciales con-tar con una vivienda o con otro localcomercial al lado.

Es éste un supuesto sobre el queno hay unanimidad doctrinal ni juris-prudencial, y en el que el propio Tribu-nal Supremo no está manteniendouna postura uniforme. Bien es ciertoque del supuesto de cambio de local avivienda no se han planteado casos,pero si se ha pronunciado el Supremosobre supuestos contrarios, de cam-bio de vivienda a local, o de trasterosa vivienda, doctrina que, dada la iden-tidad de razón de los supuestos, unuso distinto del fijado en el título, esplenamente aplicable. Así en la sen-tencia de 15 de marzo de 2000(EDJ:2000/2162), se dice que “elcambio de destino de un elemento pri-vativo, pasando de trastero -con eluso y elementos que le son propios- avivienda con las instalaciones y servi-cios adecuados a ese nuevo fin y nue-va cuota de participación, supone unaalteración que entra de lleno en la exi-gencias del art.11 LPH y excede de loprevisto en el art.3 LPH y de lo queautoriza el art.7 LPH”. O en la más an-tigua de 23 de noviembre de 1995(EDJ:1995/7017), que afirma que “...por venir gramaticalmente establecidoen el título constitutivo, la expresión"destino a vivienda", excluye cualquierotro destino, a salvo que en cada ca-so concreto pueda conjugarse, sin al-

terar su sustancia, con otras activida-des accesorias”. Taxativamente, lasentencia de 20 de abril de 1998(EDJ:1998/41712) afirma que “...losdistintos elementos físicos o localesque integran un edificio sometido a lasnormas de la propiedad horizontal, nopodrán ser utilizados de manera dis-tinta al destino que les adjudica el ré-gimen de dicha propiedad horizontal ylos títulos constitutivos de la misma,así como en su regulación estatutaria”

Por el contrario, la sentencia delTribunal Supremo de 21 de diciembrede 1993 (EDJ:1993/11769), afirmaque: “...la mera y simple descripción.... que en la escritura de obra nuevay de constitución del edificio en régi-men de propiedad horizontal (carentede Estatutos) los promotores-cons-tructores hicieron de los dos expresa-dos locales, no puede en modo algu-no ser entendida como expresión deldestino único de los mismos, ni, mu-cho menos, como prohibición”.

Me identifico con la primera postu-ra, considerando que la asignación deun uso determinado en los estatutossupone una prohibición implícita, queno puede identificarse con una aplica-ción analógica o interpretación exten-siva, prohibida por limitativa de dere-chos, de dedicar el elemento privativoa un uso distinto; máxime cuando, co-mo ya se ha dicho, tal cuestión no esindiferente para el resto de propieta-rios. Planteada la cuestión en el ForoAbierto publicado en el boletín de Pro-piedad Horizontal El Derecho nº 48(enero 2005), la respuesta unánimede los 9 magistrados fue a favor deesta postura.

CONVERSIÓN EN LOFTS

La segunda cuestión que puede plan-tear el cambio de uso para convertiren una vivienda o loft lo que era un lo-cal, consiste en las necesarias adap-tación que tienen que realizarse en ellocal para su nuevo uso. Estas modifi-caciones tanto internas como exter-nas pueden afectar a elementos co-munes de la finca: cambios en la fa-chada, corrimiento de tabiques, aper-tura de ventanas a patios interiores,sustitución del acceso a la vía pública,propio de los locales, por un accesodesde el portal, etc. Como no podría

ser de otra forma, todos estos cam-bios, en tanto que modificaciones deelementos comunes, van a precisarde un acuerdo unánime de la comuni-dad, sin que pueda considerarse quedicha autorización va implícita en elacuerdo por el que se permite el cam-bio de uso, por mucho que algunas deestas modificaciones puedan ser in-herentes a dicho cambio. Por el con-trario, considero que en cada caso se-rá necesaria la pertinente autoriza-ción.

Finalmente, el cambio de uso tie-ne efectos en el régimen de comuni-dad que es conveniente reflejar en eltítulo o los estatutos. Generalmente,el uso de elementos comunes que vaa efectuar la vivienda poco o nada tie-ne que ver con el que efectuaba el lo-cal. Temas como la calefacción, elconsumo de agua, el uso del portal oescaleras y pasillos comunes normal-mente es diferente en una viviendaque en un local, y puede tener su inci-dencia en la determinación de lascuotas de comunidad. Además, esmuy frecuente la presencia en el títuloo los estatutos de normas exonerandoo estableciendo un régimen de contri-bución a las cargas de la comunidaddiferente para los locales. Y en senti-do contrario, normas que excluyen alos locales del uso de determinadoselementos privativos, ascensores, pis-cinas o zonas recreativas, etc., gene-ralmente como contrapartida por laexoneración de contribuir al pago. Pa-ra un correcto funcionamiento de lacomunidad, es necesario que todasestas cuestiones queden correcta-mente establecidas y tengan su opor-tuno reflejo en título y estatutos.

En definitiva, que la instalación deun loft en un local situado en un edifi-cio en régimen de propiedad horizon-tal, no se puede realizar sin contarcon la comunidad, por mucho que elAyuntamiento lo haya podido autori-zar, y que es necesario someterse es-crupulosamente a las reglas de pro-piedad horizontal para evitar generarcon el loft un fuente permanente deconflictos en el seno de la comunidad.

Antonio Fresnillo IglesiasAbogado

«Más problemática podría serla cuestión en el supuesto enque no exista una prohibición

expresa en el título, pero sí unadescripción del inmueble en la

cual se asigne a dicho elemento privativo un uso distinto del de vivienda»


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La necesaria personalidad jurídica de las comunidades de propietarios

En la Reforma de la LPH de 1999 se rechazó la propuesta de que se recogiera endicha normativa el reconocimiento de personalidad jurídica a las comunidades depropietarios. Actualmente, y cuando han transcurrido trece años desde la aproba-ción de la Reforma, la carencia de personalidad jurídica sigue acarreando impor-tantes problemas a las Juntas de Propietarios, y son muchas las voces de juris-

tas y profesionales de otros sectores que reclaman una nueva modificación de laLPH que regule esta importante laguna normativa, entre ellos, Vicente Magro y

Raquel Castillejo.

DOLORES LAGAR TRIGO

La diversa jurisprudencia, incluida la delTribunal Supremo y el Tribunal Constitu-cional, niega la personalidad jurídica dela comunidad de propietarios al conside-rar que el presidente de la comunidadrepresenta a ésta en los temas que leafecten, y por ello, es quién ejecuta lavoluntad de la Junta de Propietarios,aunque no la de cada uno de ellos indi-vidualmente. Tanto es así, que en sen-tencia de 19 de noviembre de 1993, elTribunal Supremo vuelve a reiterar que“la carencia de personalidad jurídica de la comunidad depropietarios, siendo el presidente un representante, en jui-

cio y fuera de él, de los copropietariosen cuanto partícipes en la propiedad ho-rizontal y sus relaciones con tercerostienen efecto a través de tal órgano y lajunta, mientras que las domésticas o in-ternas entre la comunidad y sus partíci-pes ofrecen la naturaleza jurídica de ac-tos de conjunto... La LPH, precisamentepara evitar cuestiones de legitimación,arbitró la fórmula de otorgar al presiden-te de tales comunidades, carentes depersonalidad jurídica, representación deellas en juicio y fuera de él, que lleva im-plícita la de todos los titulares y que no

es la ordinaria que se establece entre representantes y re-presentado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del

«La negativa al reconocimientode su personalidad jurídica

conlleva la existencia de numerosos problemas que

deberían de ser abordados enuna próxima reforma de la

Ley de Propiedad Horizontal»


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Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la co-munidad”.

LAS COMUNIDADES, TITULARES DE DERECHOS DECRÉDITO

Para Vicente Magro, presidente de laAudiencia Provincial de Alicante, estanegativa al reconocimiento de su per-sonalidad jurídica, conlleva la existen-cia de numerosos problemas en la ac-tualidad, que deberían de ser aborda-dos en una próxima reforma de la Leyde Propiedad Horizontal. Entre estosproblemas, resalta la dualidad que seestablece, por parte del legislador,cuando la norma otorga la facultad alas comunidades de ser titulares de de-

rechos de crédito, que podría entrar dentro de las actua-ciones de un ente con personalidad jurídica –Párrafo 2ºde la regla 5ª del Artículo 9 LPH-, al establecer que soncréditos preferentes a favor de la comunidad los debidospor cada uno de los propietarios para contribuir, con arre-

glo a su cuota de participación, a losgastos generales. Sin embargo, estaposible suposición de personalidad jurí-dica choca con otros aspectos de laLPH y de la Jurisprudencia, ya que, co-mo matiza Magro Servet, y estandoclaro que la Ley no otorga personalidadjurídica a las comunidades de propieta-rios, “origina numerosos problemas pa-ra ella misma a la hora de contratar, porejemplo, ya que lo hace por ellas el pre-sidente de la comunidad, pero tambiénpara los terceros, ya que al carecer de

¿Tienen personalidad jurídica las Comunidades de Propietarios?VICENTE MADRO SERVET

Presidente Audiencia Provincial de Alicante

Uno de los principales problemasque tienen hoy en día las comunida-des de propietarios se centra en quela Ley de Propiedad Horizontal noreconoce a la comunidad de propie-tarios personalidad jurídica, de talforma que son los individuos que lacomponen, y no el grupo como tal,los sujetos de derechos y obligacio-nes. Sin embargo, no faltan autorescomo Badenas Carpio que recuer-dan que los partidarios de la deno-minada representación orgánicasuelen atribuir una situación próxi-ma a la personalidad jurídica a laspropiedades horizontales. Opinande esta manera porque, a la vista dela Ley de Propiedad Horizontal, lascomunidades de propietarios apare-cen investidas, a su juicio, como ti-tulares de derechos y obligaciones;y, es precisamente, esta aptitud pa-ra ser sujetos de relaciones jurídi-cas la que les confiere cierta perso-nalidad.

La cuestión no es sencilla, yaque quien detenta la representa-ción de las comunidades es su Pre-sidente, que es quien actúa porellas, y es a estos, ante la carenciade personalidad jurídica inherentea las comunidades a quienes lesasiste la facultad de representar ala comunidad en juicio y fuera delmismo, y que lleva implícita la detodos los cotitulares del edificioAsí, el propio Tribunal Supremo havenido negando la personalidad ju-

rídica de la comunidad de propieta-rios, y se pueden citar, por ejemplo,las sentencias del Tribunal Supre-mo de 11 de diciembre de 1965, 28de abril de 1966, 10 de junio de1981, 16 de mayo de 1982, o 16 defebrero de 1985 o 28 de julio de1999. Y también lo ha hecho el TC 2en Sentencia 115/1999 de 14 Junio1999, rec. 2289/1998.

Como se recuerda en la senten-cia de la Audiencia Provincial deBarcelona, Sección 1ª, Sentenciade 14 Octubre 2008, rec. 244/2007,algún sector de la doctrina ha afir-mado que la comunidad de propie-tarios es un sujeto de derecho entanto en cuanto actúe dentro delcampo del derecho que le es propioo que, al menos, constituye un entecon una subjetividad limitada o par-cial. Es lo cierto, sin embargo, quetales posturas chocan con la inten-ción del legislador, como se ponede manifiesto en el discurso delprofesor Batlle en defensa del dic-tamen de la Comisión de Justiciasobre el Proyecto de Ley de Propie-dad Horizontal que quedó finalmen-te aprobado y en el que se especifi-can las razones del rechazo a la en-mienda núm. 13 al Proyecto, queproponía el reconocimiento de lacomunidad como persona jurídica,y que se resumen en la idea de quedicho reconocimiento extrema lanota de personalidad jurídica, queen punto a su actuación ya está su-

ficientemente afirmada, habiendoseñalado el citado profesor en sudiscurso, y transcribimos el pasajepor cuanto de clarificador hace alcaso, "Y en cuanto a la propuestade atribuir personalidad jurídica alas Juntas de Propietarios, parecióun principio demasiado radical. Laley reconoce a los individuos, y noal grupo, el goce y disposición delas cosas, y que el Presidente re-presente al conjunto de propieta-rios para ejercitar los derechos ocumplir las obligaciones comunes,no es afirmar la existencia de unapersona jurídica; los actos del Pre-sidente, en la esfera de su poder,afectan a todos y cada uno de lospropietarios, pero subrayamos queno hay derechos atribuidos a un or-ganismo superior e independien-te".

Confirmando la falta de persona-lidad de las comunidades de propie-tarios la reciente Ley de Enjuicia-miento Civil que se refiere a ellas,sin citarlas expresamente, en el art.6 al establecer que: "Podrán ser par-te en los procesos civiles:... 5º Lasentidades sin personalidad jurídicaa las que la ley reconozca capacidadpara ser parte". Por lo tanto, desdeun principio ya estuvo en el espíritudel legislador negarle expresamentea las comunidades de propietariosla personalidad jurídica distinta delos comuneros que conforman lacomunidad.

«El Registrador deniega la inscripción por carecer la

comunidad de propietarios depersonalidad jurídica, y por no

haberse acreditado, debida-mente, la representación delpresidente de la comunidad,

que es quien solicita la inscripción registral»


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personalidad jurídica resulta que no pue-de ser objeto de embargos, ni de anota-ciones preventivas en el Registro de laPropiedad”.

En la misma línea se manifiesta Ra-quel Castillejo, profesora titular de De-recho Procesal de la Facultad de Dere-cho de la Universidad de Santiago deCompostela, para quién “hay supuestosen los que la comunidad se sitúa máscerca de un ente con personalidad jurídi-ca que sin ella. Así se produce en el ca-so de las obligaciones de la comunidadde realizar las obras necesarias para laadecuada conservación del inmueble.En cualquier caso, el que la comunidadde propietarios no tenga reconocida per-sonalidad jurídica plantea problemas ycircunstancias que impiden que actúe enel tráfico jurídico como si de una socie-dad u otro órgano colectivo se tratare,así ante la imposibilidad de inscribir en elregistro un bien como propio”.

EL REGISTRADOR DE LA PROPIE-DAD Y LA FALTA DE PERSONALIDADJURÍDICA DE LAS COMUNIDADES

En este sentido también se ha pronunciado la DirecciónGeneral de los Registros y del Notariado, en la Resolu-ción de 25 de mayo de 2005, al establecer que, presen-tada en el Registro la escritura correspondiente a la com-pra de una finca rústica por parte de una comunidad depropietarios en régimen de Propiedad Horizontal, el re-gistrador deniega la inscripción por carecer la comunidadde personalidad jurídica y por no haberse acreditado, de-bidamente, la representación del presidente de la comu-nidad, que es quien solicita la inscripción registral.

Dicha resolución establece que, y en referencia a lafalta de personalidad jurídica, “ha de ser mantenido. Co-mo ha dicho ya este Centro Directivo, la comunidad depropietarios carece de personalidad jurídica, lo cual, sibien no impide que en algunos asientos –como la anota-ción preventiva en materias en que la comunidad tienereconocida capacidad procesal-, tal comunidad puedeser titular registral, no es posible que, sin tal personali-dad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, puedaser titular registral del asiento de inscripción correspon-diente”

Para Raquel Castillejo, “la comunidad de propieta-rios no puede ser titular registral de un elemento preco-

munal –vivienda-portería-, que solo podrá ser inscrito co-mo titularidad ob rem de los diversos propietarios de loselementos que integran la comunidad. Sí cabe, como re-solvió la DGRN el 19 de febrero de 1993, se inscriban al-gunos asientos en materias en la que la comunidad tienereconocida capacidad procesal, así acepta los asientosregistrales provisionales, en forma tal que si por deudas ala comunidad se embarga el piso de un moroso, podrápracticarse anotación preventiva de embargo a su favor”.

EMBARGO PREVENTIVO DE BIENES DEL DEUDOR

Sobre esta cuestión, Magro Servet se manifiesta en lamisma línea, y considera que la cuestión a dirimir es quesi la comunidad responde frente a terceros con todos losfondos y créditos a su favor, y el presidente o administra-dor, debidamente autorizados por los propietarios en laJunta correspondiente, pueden exigir judicialmente a loscomuneros el cumplimiento de las obligaciones impues-tas por la Ley, solicitando el embargo preventivo de bien-es del deudor, “no puedan, pese a estos preceptos, serotorgada a la comunidad de propietarios el carácter depersonas jurídica, como lo demuestra el hecho de quecarecen de la posibilidad de adquirir bienes como únicostitulares, ya que su adquisición vendría a integrarse en-tre los elementos comunes en régimen de copropiedad,

«Esta negativa a admitir la personalidad jurídica de las comunidades la encontramostambién en el Art. 6 1-5º de laLEC, donde, no obstante, si se

reconoce personalidad procesal»


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INFORME VICENTE MAGRO SERVET

de manera que, si no pueden adquirir y poseer bienes, lesfalta una de las facultades inherentes a cualquier personajurídica según el Código Civil”.

LA LEC TAMBIÉN NIEGA LA PERSONALIDAD JURÍDICA

Esta negativa a admitir la personalidad jurídica de las co-munidades la encontramos, también, en el Art. 6. 1-5º de laLEC, donde, no obstante, si se reconoce personalidad pro-cesal y capacidad para ser parte a las entidades sin perso-nalidad jurídica a las que la Ley reconozca capacidad paraser parte. En palabras de Margo Servet, “las comunidadesvan a ser tributarias de personalidad procesal: para facilitarsu actuación en el proceso se utilizará la abstracción deatribuir a su presidente la facultad ex lege de representar ala comunidad. De todos modos, la conclusión actual con laque todos están de acuerdo es la de que la comunidad depropietarios no tiene personalidad jurídica y que cuando elArt. 13 LPH le confiere al presidente la representación, ellose hace desde una muy distinta perspectiva”.

La perspectiva a la que hace referencia Magro Servetqueda establecida, en su opinión, en el momento en que la

representación del presidente se produce en beneficio deuna mejor dirección de la comunidad, y no para suplir la fal-ta de personalidad jurídica de la comunidad. Igualmente,considera que la actuación del presidente está sujeta y so-metida a lo que acuerde la junta de propietarios, y, además,la gestión representativa del mismo puede ser removida an-tes de que concluya su mandato, además de estar someti-do a responsabilidad en el ejercicio de sus funciones.

PREVIA AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Para Raquel Castillejos, una de las más importantes cues-tiones que suscita la LPH es la referida al presidente de lacomunidad, y si éste necesita del acuerdo de la Junta dePropietarios para poder ejercitar acciones judiciales. No envano representa y defiende en juicio y fuera de él los inte-reses comunitarios en general y de los propietarios en par-ticular. En opinión de Castillejos, “la respuesta no puedeser afirmativa, pues no hay previsión legal alguna, a no serrespecto a la acción de cesación, en la que se exige la pre-via autorización de la Junta de Propietarios y en el procesomonitorio, en el que se exige la previa certificación del

PERSONALIDAD JURÍDICA EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTALRAQUEL CASTILLEJO MANZANARES

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: LAS DEUDAS DE LA COMUNIDAD

VERSUS DE LOS COPROPIETARIOS.

Es especialmente problemática la redacción del art. 22LPH, según la cual 1. “La comunidad de propietariosresponderá de sus deudas frente a terceros con todoslos fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y pre-vio requerimiento de pago al propietario respectivo, elacreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hu-biese sido parte en el correspondiente proceso por lacuota que le corresponda en el importe insatisfecho”.

2. “Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecu-ción si acredita que se encuentra al corriente en el pagode la totalidad de las deudas vencidas con la comunidaden el momento de formularse el requerimiento a que serefiere el apartado anterior”.

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, se-rán de su cargo las costas causadas hasta ese momen-to en la parte proporcional que le correspondan.

Como ya hemos venido manifestando, aunque care-cen de personalidad jurídica, las comunidades de pro-pietarios se desenvuelven en el tráfico jurídico con ple-na autonomía, asumiendo obligaciones, contractuales yextracontractuales, con terceras personas. En este sen-tido y como se prevé en el precepto citado, el que obten-ga una sentencia firme podrá dirigirse y agotar los fon-dos y créditos que tenga la comunidad y, en consecuen-cia, no existe obstáculo alguno para que el embargoopere sobre las cuentas abiertas a nombre de la comu-nidad. Además, la Comunidad responderá con todossus bienes presentes y futuros, como cualquier otrodeudor, que no tenga derecho de exclusión de bienes.Incluso responderá con el fondo de reserva, pues elprincipio de responsabilidad patrimonial universal deldeudor proclamado en el art. 1911CC sólo admite las ex-cepciones y restricciones legales, y en la LPH no se pre-vé afectación legal alguna que excluya el fondo de re-

serva de la pretensión de los acreedores de obtener lasatisfacción del crédito.

Pero, al carecer de personalidad jurídica, las deudasasumidas por la comunidad, lo son también de sus res-pectivos copropietarios, pero solo a través de aquélla.En este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial deCádiz en su sentencia de 21 de mayo de 1993, al decirque “Cuando por obligaciones contraídas se demanda ycondena a una comunidad de propietarios, se demanday condena realmente a los propietarios que la constitu-yen, puesto que la comunidad en sí carece de persona-lidad jurídica, pero hay que tener en cuenta que la deu-da que solo lo es de los propietarios a través de la co-munidad y únicamente puede hacerse efectiva sobreellos de acuerdo con las peculiares normas que sobregastos y deudas están contenidas en la LPH. Por ello,en principio, el actor debe dirigir la acción o reclama-ción contra la comunidad de propietarios del edificio”.

En definitiva, la responsabilidad patrimonial univer-sal de la comunidad permite que en el caso de que losbienes de la comunidad no fueran suficientes, se puedaactuar sobre los bienes privativos de los copropietarios,esto es, subsidiariamente y previo requerimiento de pa-go al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirsecontra cada propietario que hubiese sido parte en el co-rrespondiente proceso por la cuota que le correspondaen el importe insatisfecho- En efecto, la deuda no podráconsiderarse como solidaria, pues los copropietariosdeben responder con carácter subsidiario en propor-ción a sus respectivas cuotas. Así bien la responsabili-dad de los copropietarios ha de ser declarada con ca-rácter mancomunado y limitada a la cuota de participa-ción de cada uno de ellos.

Profesora Titular de Derecho Procesal de la Facultad de Derecho de la Universidad de

Santiago de Compostela.


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acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deudacon la comunidad de propietarios por quien actúe comoSecretario de la misma. No obstante ello, y teniendo encuenta las importantes consecuencias que puede reportara los copropietarios la vía judicial, y más en fase de ejecu-ción, sería conveniente la previsión legal de autorizaciónde la Junta de Propietarios”.

La comunidad de propietarios, pese a no tener recono-cida personalidad jurídica, si puede ser demandada y con-denada, y se puede proceder al embargo de sus cuentas,fondos y créditos para responder a las deudas contraídascon terceros. Es decir, que lo que no puede ser embarga-do son bienes inmuebles que sean elementos comunes dela comunidad, al negárseles personalidad jurídica propia,pero sin que esto signifique que no se pueda realizar unembargo en las cuentas comunitarias y solo de manerasubsidiaria y parciaria –conforme a la cuota que le corres-ponda a cada uno en el total de la comunidad-, lo haríanlos comuneros individualmente, y siempre previo requeri-miento de pago a éstos por medio de reclamación judicial,siempre que fueran parte del proceso.

DESISTIMIENTO DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Otro aspecto del problema sería, para Castillejos, si elpresidente de una comunidad de propietarios, una vez ini-ciado el procedimiento judicial, puede desistir, renunciar,allanarse o transigir sin la autorización de la Junta de Pro-pietarios. “La Ley guarda silencio al respecto –matiza Cas-tillejos–, por lo que hay que hacer una distinción. Tratán-dose del desistimiento y dado que nada impide que el pre-sidente pueda interponer una nueva demanda, parece noser necesario acuerdo comunitario, salvo que el presiden-te hubiera instado la correspondiente acción previo acuer-do de la Junta, en cuyo supuesto lo necesitaría para desis -tir del procedimiento que se le había encomendado instar.Por otro lado, la renuncia, el allanamiento y la transaccióntienen un tratamiento unitario, pues terminado el procesose prohíbe promover nuevo juicio sobre el mismo objeto,lo que provoca que resulte necesario el acuerdo de la Jun-ta de Propietarios”.

En cualquier caso, tanto para Magro como para Casti-llejos, después de una renuncia, desistimiento, allana-miento o transacción por parte del presidente de una comu-nidad de propietarios, ningún otro copropietario puede ini-ciar un procedimiento judicial por la misma causa, y esto,

pese a tener reconocido por la normativa su derecho a es-te tipo de actuaciones en beneficio de toda la comunidad,ya que también la normativa impide que pueda ejercitar suderecho un comunero si previamente el presidente de lacomunidad ha ejercicio la misma acción, porque es quienrepresenta a la comunidad y a todos los comuneros, de for-ma que la sentencia que se pronuncie produce el efecto decosa juzgada para todos ellos.

“Tampoco responde la Ley a la pregunta de si puedenlos comuneros actuar en defensa –reconoce Castillejos–,del interés de la comunidad. Se les ha de reconocer legiti-mación a los comuneros para el ejercicio de acciones endefensa de los intereses comunitarios, pero solo en aque-llos supuestos en los que se trate de suplir la desidia delpresidente o de los demás comuneros, e incluso cuandosean estos contrarios al litigio, esto es, lo que resulta cla-ro es la exigencia de pasividad o negativa del presidente aejercitar la acción. Así bien, la legitimación es subsidiariade la regla contenida en el artículo 12 LPH, ya que lo con-trario significaría dejar a la norma vacía de contenido”.

Según Magro Servet, otros muchos son los problemasque tienen las comunidades de propietarios por su falta depersonalidad jurídica. “Por ejemplo, el presidente no puedeconcertar préstamos en una entidad bancaria –explica Ma-gro–, para hacer frente a una obra importante de reformade la fachada, ya que la entidad bancaria está denegandoeste tipo de préstamos por los problemas que desde el pun-to de vista de la legitimación pasiva tienen las comunidadesde vecinos. Al carecer de personalidad jurídica no ostentaun derecho de propiedad sobre los elementos comunes,que pertenecen en copropiedad a los distintos propietarios”.

Hasta la fecha, y salvo contadas excepciones, solo seconceden créditos a título personal a algún o algunos co-propietarios, y siempre que presenten la solvencia sufi-ciente en criterio de las entidades bancarias y los avalescorrespondientes, pero no a las comunidades de propieta-rios como tales. Y esto, sin duda alguna, perjudica la tannecesaria rehabilitación de los edificios en un momento decrisis tan profunda, donde los fondos de las comunidadesde propietarios también notan sus efectos, y la falta depersonalidad jurídica conlleva la dificultad para la obten-ción de un crédito hipotecario.

Dolores Lagar TrigoAdministradora de Fincas

y Periodista.


ARRENDAMIENTOS URBANOS

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Resolución de contrato por ser laarrendataria titular del usufructo

de otra vivienda

La causa quinta del artº 62 de la LAU de 1.964, se refiere al supuesto que el inquilino, en un plazo de seis meses anteriores a la demanda,

hubiese tenido a su disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus

necesidades y de características análogas a la arrendada.

JOAQUÍN MARTÍ MARTÍ

Es decir, la causa quinta incluye lossupuestos en los que el arrendatario,en la actualidad, puede no tener yaesa posibilidad alternativa de la vi-vienda, pero sí lo ha tenido en los seismeses anteriores a la presentación dela demanda.

Además, a diferencia de la causa4ª del mismo artº 62, en ésta, no se

exige que ambas se encuentren en lamisma población, por lo que concurreesta causa a pesar de que la otra vi-vienda se encuentre en un municipiodiferente.

PLAZO DE CADUCIDAD

Ahora bien, la actividad procesal delarrendador es determinante por cuan-to la ley establece un plazo de caduci-

dad, que sólo se interrumpe con lapresentación de la demanda de reso-lución contractual por esta causa.

La dicción legal de dicho preceptoexigía para la jurisprudencia, como re-quisitos para su viabilidad los siguien-tes:

a) Tener el inquilino en el plazo deseis meses, inmediatamente anterio-res a la demanda, una vivienda a su li-bre disposición.



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b) Que esa vivienda esté desocu-pada,

c) Que sea apta para satisfacersus necesidades; teniendo proclama-do tanto la doctrina como la jurispru-dencia en relación con el primer requi-sito, que la única interpretación, no yalógica, sino literalmente gramatical yconforme al espíritu que cabe hacer,es entender que no es preciso queesa disposición de vivienda sea per-manente, continuada o sin interrup-ción, sino que basta que haya existi-do, o se haya producido en cualquiermomento del transcurso de aquel pla-zo, y por un espacio de tiempo mayoro menor.

Para la jurisprudencia, la normano exige que la disponibilidad de otravivienda se haya iniciado dentro delcitado período de seis meses, sinoque haya concurrido en algún mo-mento dentro de dicho período; por loque, cuando el inquilino dispone unavivienda con antelación superior aseis meses, pero la conservó dentro

de esos seis meses, e incluso la con-serva en el momento de la presenta-ción de la demanda, es claro que con-

curre el supuesto legal, tanto interpre-tado literalmente, según el sentir desus palabras, como lógica y teleológi-camente, pues la ley solo exige que"hubiere tenido" en dichos seis me-ses.

PROTECCIÓN PRIVILEGIADA A LAPOSESIÓN ARRENDATICIA

Por otro lado, tanto la lógica como lafinalidad de la norma, impiden una in-terpretación distinta a la manifestada,pues lo relevante es tener la viviendaa disposición -y en consecuencia nonecesitar la arrendada- y no el mo-mento en que se adquirió, frustrándo-se además el fin de la norma puesbastaría ocultar durante seis meses ladisponibilidad de otra vivienda, paraimponer arbitrariamente al arrendadoruna prórroga arrendaticia innecesariapara el inquilino.

Para la jurisprudencia, el requisitode la analogía entre las viviendas hade ser interpretado en un sentido am-plio y favorable al arrendador, dada lafinalidad del precepto y dado que laanalogía, que según el Diccionario dela Real Academia Española suponeuna relación de semejanza entre doscosas distintas, no puede suponernunca identidad, imposible práctica-

«Para la jurisprudencia, lanorma no exige que la

disponibilidad de otra viviendase haya iniciado dentro del

citado período de seis meses,sino que haya concurrido

en algún momento dentro dedicho período»



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mente de conseguir y que convertiríaen letra muerta el precepto, sino quelo que el legislador ha querido esta-blecer, además de la imprescindibleaptitud para la satisfacción de las ne-cesidades del inquilino, es que ambasviviendas como su entorno social per-tenezcan al mismo tipo, de forma queel término analogía no se refiere a afi-nidades arquitectónicas, sino a una si-tuación de paridad entre las viviendasque se comparan, no bastando contener en cuenta simplemente la exten-sión superficial y situación, sino quees necesario relacionar estos aspec-tos con los referentes a la situación fa-miliar del afectado, profesión, numerode familiares, servicios y otras posi-bles circunstancias subjetivas del in-quilino que puedan concurrir.

La justificación de esta causa re-solutoria fijada en las distintas causasresolutorias del artº 62, se centra enque la protección privilegiada que laLAU de 1964 otorga a la posesiónarrendaticia, imponiendo la prórrogaobligatoria, responde únicamente alestado de necesidad del arrendatario,y que, cuando la falta de necesidad semanifiesta por disponer el inquilino deotra vivienda desocupada y apta parasatisfacer sus necesidades, desapa-rece la razón justificativa de la protec-ción legal, razón por la cual el nº 5 delartº 62 de la LAU autoriza la resolu-ción del contrato, cuando el arrenda-tario tiene a su disposición, como titu-lar de un derecho real de goce o dis-frute, una vivienda desocupada y aptapara la satisfacción de sus necesida-des y de características análogas a laarrendada.

EL DERECHO DE TITULARIDADVERSUS USUFRUCTO DE LA VI-VIENDA

A nuestro entender, la Sentencia de laAP de Barcelona, Secc. 13ª de 4 demayo de 2010, introduce una nove-dad y excepción a la dicción literal delrequisito de estar la vivienda “desocu-pada”.

Interpuesta la causa resolutoriapor la propiedad, se basó ésta en lacausa 5ª del artº 62, pretendiendo laresolución del contrato de arrenda-miento de vivienda celebrado el 1 deenero de 1963, de una vivienda (A)

contra la arrendataria. La actora alegóque ésta tiene a su disposición otra vi-vienda (B) en la misma ciudad, comotitular del derecho de usufructo de lamisma.

Se opuso la arrendataria alegandoque la otra vivienda no era apta parala satisfacción de sus necesidadespor cuanto estaba siendo ocupadapor su hijo, titular del derecho de lanuda propiedad.

Para la Sala, la conclusión es bien

distinta. Para la Sala, ambas vivien-das se encuentran en la misma pobla-ción, y no obstante encontrarse la vi-vienda B en un tercer piso, mientrasque la A, en un primer piso, no puedeestimarse claramente probado que lademandada, a pesar de sus 82 añosde edad, tenga dificultad deambulato-ria.

Por el contrario, para la Sala, lapresencia habitual de la demandadase manifiesta en la vivienda B, dondeaparece como titular del suministro deagua y consta como domicilio en laAgencia Tributaria.

Con esa prueba practicada, la va-loración de la Sala es favorable a laestimación de la demanda y a la cau-sa resolutoria y ello a pesar de que lademandada únicamente es titular delusufructo de la vivienda B y que enésta se ha manifestado en los autosque es el domicilio habitual del nudopropietario, hijo de la demandada.En consecuencia, no es obstáculo al-guno para la estimación de la causaresolutoria prevista en el nº 5 del artº62 de la LAU que el derecho de titula-ridad sea el usufructo de la vivienda, yello por cuanto en el citado artículo sehace relevancia a que la arrendataria

haya tenido en los seis meses inme-diatamente anteriores a la demanda,la libre disposición de una viviendadesocupada, apta para la satisfacciónde sus necesidades. Para la Sala, esa la arrendataria usufructuaria a quiencorresponde el disfrute y aprovecha-miento de la cosa usufructuada y porello no es óbice alguno que el uso dela vivienda B sea compartido con el hi-jo de la arrendataria.

Recuerda la Sala, que tanto el Có-digo Civil como el Código Civil de Ca-talunya (aplicable al caso de autos porterritorialidad) es al usufructuario y noal nudo propietario a quien le corres-ponde el disfrute y aprovechamientode la cosa usufructuada.

FAVORABLE AL ARRENDADOR,RESTRICTIVO PARA EL ARRENDA-TARIO

Es decir, en el caso enjuiciado seconsidera que la cesión del uso de lavivienda B al hijo de la arrendatariasupone ya de por sí un incumplimien-to a ese principio jurisprudencial rela-tivo a que la protección privilegiada dela posesión arrendaticia que concedeel TR de la LAU de 1964, sólo se jus-tifica por el estado de necesidad delarrendatario.

En el caso de autos, si la arrenda-taria precisa de una vivienda para sa-tisfacer sus necesidades, cuenta conel derecho de usufructo de la viviendaB, cuyo derecho de uso es prevalenteal del nudo propietario; y la vivienda Bes de carácterísticas análogas a la A.Finalmente, la prueba relativa a lossuministros y a la declaración censalen la Agencia Tributaria acreditanque, de facto, la vivienda B es la queviene siendo utilizada como habitual yprimordial por parte de la arrendata-ria.

Así, pues, el requisito de que la vi-vienda esté desocupada ha empeza-do a ser matizado por la jurispruden-cia en un sentido favorable al arrenda-dor y muy restrictivo para el arrenda-tario.

Joaquín Martí MartíAbogado.

Profesor Derecho CivilUniversidad de Barcelon

«La LAU autoriza la resolución del contrato,

cuando el arrendatario tiene asu disposición, como titular de un derecho real de goce o

disfrute, una vivienda desocupada y apta para la

satisfacción de sus necesidades»


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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QUANTOR GRUPO EDITORIAL RESPONDE A LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

PREGUNTAEn una Urbanización que dispone de piscina, se dan problemasentre los inquilinos y los propietarios, porque los segundos con-sideran que dichos inquilinos realizan un uso abusivo sobre di-cha piscina, generándose un perjuicio por ello.

¿Cómo puede eliminarse, limitar o coartar el uso que los in-quilinos hacen de la piscina? ¿Podrían éstos oponerse a tal co-sa?

Respuesta:En nuestra opinión, se podría poner un número limitado de car-nets y/o entradas o invitaciones, según la costumbre, pero de-be ser igual para todos los pisos, estén o no alquilados. De es-ta forma, todos los propietarios sufren dicha disminución poten-cial de uso de forma equitativa o proporcional, tengan o no al-quilados sus pisos. Es decir, no hay propietarios de mejor o pe-or derecho en la medida en que todos pueden alquilar sus vi-viendas.

Tal disposición podría aprobarse en un reglamento de régi-men interno. En efecto, tal reglamento son aquellas normasque, aprobadas por el conjunto de los propietarios por mayoríaordinaria, regulan los detalles de convivencia y la adecuada uti-lización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límitesestablecidos por la Ley y los Estatutos (art. 6 LPH).

Las normas de régimen interior deben ser aprobadas por lamayoría ordinaria del conjunto de los propietarios que, a su vez,representen la mayoría de las cuotas de participación, en prime-ra convocatoria. En segunda convocatoria serán válidos losacuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempreque ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de lascuotas de los presentes (art. 17.3 LPH).

Dicho acuerdo obliga a todos los propietarios, por lo quetambién obliga a los propietarios de los pisos en arrendamien-to.

PREGUNTA:En el garaje de una comunidad de propietarios, hay vehículosque se aparcan de tal forma que los propietarios de las plazasde en frente no pueden hacer las maniobras necesarias tantopara aparcar como para sacar sus vehículos. Los vehículos malestacionados son avisados con varias circulares al respecto.Los propietarios afectados colocan carteles con el mensaje de“prohibido estacionar”.

¿Puede usarse este tipo de carteles en un garaje privado,para evitar tal situación?

¿Qué medidas, al respecto, puede tomar la comunidad depropietarios?

RespuestaEl uso de las plazas de garaje y de los elementos comunes pue-de venir regulado no sólo en los estatutos o título constitutivo de

la comunidad, sino también a través de una reglamentación derégimen interior (para ello basta un acuerdo de la mayoría se-gún el art. 6 LPH), pero siempre referido a cuestiones de deta-lle que no incidan sobre el derecho de uso de los elementos pri-vativos, ya que esta cuestión, únicamente y con las limitacioneslegales inherentes, puede regularse a través de los estatutos oel título constitutivo. Además, hay que tener en cuenta que elart.394 CC, en ausencia de norma concreta en la LPH, institu-ye el deber de usar las cosas y servicios propios sin perjudicarlos derechos de otro propietario.

Así, el uso de los elementos comunes en régimen especialde horizontalidad por parte de cualquiera de los condueños tie-ne como límite el derecho propio y concurrente de los de los de-más a usar esa misma cosa conforme a su destino, sin obstá-culo, perjuicio o incomodidad relevantes.

Es más, en la medida en que la reglamentación de uso serefiere a la prohibición de aparcamiento de zonas comunes di-cha decisión es válida y eficaz. Por tanto, no existe problema le-gal derivado del hecho de que la comunidad haya colocado car-teles o señales de prohibido aparcar indicando la razón de porqué no se puede aparcar en esa zona.

Hay que tener en cuenta que los infractores contravienenuna acción molesta o prohibida por lo que se puede seguir la ac-ción de cesación de actividades molestas prevista en el art.7.2LPH. El presidente de la comunidad deberá efectuar un reque-rimiento por escrito a los que causan las molestias y si los pro-pietarios ignoran dicho requerimiento-prohibición, la comunidadsólo tiene la opción de exigirlo judicialmente mediante el trámi-te del “juicio ordinario”. Para ello, deberá iniciar un proceso judi-cial contra los infractores, para lo cual designa abogado y pro-curador. Las costas del juicio se les impondrán por el Juez a losque causan los perjuicios.

¡PLANTEA TUS DUDAS!


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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FRUTO DEL CONVENIO DE COLABORACIÓN DEL CGCAFE CON EDITORIAL SE-PIN, SON ESTAS PÁGINAS, DONDE EL DEPARTAMENTO JURÍDICO DE SEPINANALIZA DETERMINADAS SENTENCIAS Y RESPONDE A LAS CONSULTAS DELOS PROFESIONALES DE LA ADMINISTRACIÓNDE FINCAS.

Equiparación con el usufructo del contrato de local concláusula de duración indefinidaTS, Sala Primera, de lo Civil, 582/2009.Recurso 1071/2005. Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLERSP/SENT/478116

“Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejarexclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefini-do, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada,conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por laspropias partes contratantes- lo que determina que la cláusulaque así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectosen la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello de-ba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual quepudiera reclamarla directa aplicación de lo establecido en el ar-tículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración deque el plazo de duración sería de un año, dejando entonces alarrendador la facultad de extinción a la finalización del primeraño y posteriores. La solución que, por vía jurisprudencial, ca-be dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a in-tegrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que

no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este res-pecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil ycon base en argumentos que resultan también aquí aplicables,parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía delarrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia,entender que cuando - como aquí sucede- el arrendatario espersona jurídica la duración máxima que cabe imponer alarrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pue-da llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo,es la de treinta años que la ley establece como límite temporalpara el usufructo en el artículo 515 del Código Civil ; soluciónque en el presente caso lleva a concluir que el arrendador nopuede dar por extinguidos en este momento unos contratos dearrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de di-ciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula esta-blecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años,esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta ade-más acorde con las exigencias de la buena fe y la contempla-ción de circunstancias tales como las expectativas de uso delarrendatario y las posibles inversiones realizadas -tal como es-taba autorizado- para habilitar los locales a efectos de desarro-llar en ellos el negocio de hostelería”.

SENTENCIAS

CONSULTAS

OBLIGACIONES ARRENDADOR: MANTENIMIENTO DE LACALEFACCIÓN Y DE OTROS SERVICIOS PARA LOS ARREN-DATARIOS QUE QUEDAN EN LA FINCASP/CONS/70231

No nos atrevemos a calificar con seguridad de “mobbing in-mobiliario” el hecho de que hasta la fecha no se haya encen-dido la calefacción central de una finca de pisos en alquiler,seguramente porque de las 16 viviendas solo quedan cuatroarrendadas y la propiedad desea que todos se vayan y re-suelvan los contratos, pero desde luego no es descartableque una denuncia en este sentido fuera admitida con éxito fi-nal. Son aplicables los arts. 172 y 620.2 del Código Penal, co-mo delito o falta; normalmente se considera el último concep-to.

En la parte civil, no hay duda que se está incumpliendocon la obligación de prestar los servicios que tiene la finca yla de mantener al inquilino en el goce pacífico de la cosa, porlo que cualquier proceso civil sería a favor de los arrendata-rios.

En nuestra opinión, el arrendador debe pagar el cambiode caldera de calefacción general a individual, su manteni-miento y la actualización de la instalación eléctrica del inmue-ble, pues no en vano el Art. 1554.2º del Código Civil obliga alarrendador a “hacer en la cosa arrendada durante el arrenda-miento todas las reparaciones necesarias a fin de conservaren estado de servir para el uso que ha sido destinada”, todoello sin perjuicio del derecho a repercutir las obras y repara-ciones conforme al apdo. 10.3 y 5 de la Disposición Transito-ria Segunda de la Ley.

« El arrendador debe pagar el cambio de caldera de calefacción general a

individual, su mantenimiento y la actualización de la instalación eléctrica

del inmueble»


NOS INTERESA

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Cómo conseguir clientes rentablesen la administración de fincas:

El marketing del siglo XXI Tradicionalmente la gestión de losdespachos profesionales en general, yla de la administración de fincas enparticular, se ha desarrollado de unaforma algo alejada de lo que podríaconsiderarse una orientación empre-sarial. Incluso, en algunas de estas ac-tividades, y por parte de algunos profe-sionales, se ha llegado a criticar direc-

tamente o a poner en duda su carácterempresarial. Obviamente la situaciónactual de los mercados y del entornoeconómico hace que todos los profe-sionales que quieran seguir siendocompetitivos y mantenerse en el mer-cado deban dar un giro importante enesta conceptualización de la gestiónde sus despachos.

BENJAMÍN DEL ALCÁZAR

El incremento de la competencia, laglobalización de los mercados, el pro-ceso de desregularización de estasactividades profesionales, el continuoincremento de los costes operativos,los cambios en las expectativas y lasexigencias de los consumidores o lacontinua evolución de la tecnología,hacen que el escenario al que se en-frentan nuestras empresas tenganque adaptar sus modelos de negociosy diseñar estrategias que le permitanmantener o mejorar su competitividad.No obstante, considero importante re-saltar e insistir en que estos cambiosno deben ser observados, necesaria-mente, como amenazas para el de -sarrollo de la profesión del Administra-dor de Fincas, sino que, al contrario,pueden esconder grandes oportunida-

«Apostar por una gestiónorientada al marketing

significa una forma diferentede administrar nuestros despachos, basada en el

conocimiento del mercado, la gestión de clientes y la

diferenciación»


NOS INTERESA

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des de negocio que contribuyan a me-jorar la eficacia de la gestión de losdespachos profesionales, así comoayudar a un desarrollo y crecimientode la actividad.

EL MARKETING MEJORA LA GES-TIÓN DE UN DESPACHO DE ADMI-NISTRACIÓN DE FINCAS

Ante este nuevo escenario, la orienta-ción que desde este trabajo se quieretransmitir, es que la respuesta másadecuada para la gestión de los des-pachos profesionales, en la actuali-dad, pasa por la adopción de una filo-sofía de marketing, entendida ésta deuna forma muy práctica, actualizada yadaptada al entorno y la profesión deladministrador de fincas. En este sen-tido, es importante recordar que ges-tionar una empresa orientada al mar-keting no significa simplemente inver-tir en publicidad o buscar fórmulasmagistrales para vender más o incre-mentar el número de clientes de laempresa, o qué este invento del mar-keting es solamente aplicable a lasgrandes empresas. Estas son simple-mente algunas de las grandes menti-ras o tópicos del marketing.

Apostar por una gestión de losdespachos profesionales orientada almarketing, significa, sencillamente,una forma diferente de dirigir y admi-nistrar nuestros despachos, basadaen tres pilares fundamentales: conoci-miento del mercado, gestión de clien-tes y diferenciación. No obstante, es-tos puntos claves del modelo de ges-tión propuesto requieren, para que re-almente sean efectivos, una premisafundamental: un cambio de aptitudpor parte del propio profesional y desu equipo de trabajo.

Las últimas teorías y modelos del

marketing recogen, en sus propiasdefiniciones, esta filosofía modernade dicha disciplina. Así, la AsociaciónAmericana del Marketing (2005), lodefine como “una función de las orga-nizaciones y un conjunto de procesospara crear, comunicar y entregar valora los clientes y para gestionar las re-laciones con los clientes medianteprocedimientos que beneficien a la or-

ganización y a todos los interesados”.De esta definición oficial se des-

prenden dos ideas fundamentales,que van en la misma línea de lo quese ha manifestado anteriormente co-mo pilares fundamentales a nivelpráctico. De una parte, se incide enque se trata de crear, comunicar y en-tregar valor a los clientes, es decir, de-bemos ofrecer al mercado una cartera

CÓMO ALCANZAR LOS OBJETIVOS: DEL ANÁLISIS A LA ACCIÓN

Para conseguir que los clientes más rentables seleccionen nuestro despa-cho en lugar de cualquier otro que opera en el mercado, es necesario ofre-cerles un “producto” que aporte ventajas competitivas y evidentes con rela-ción a los competidores, es decir, la diferenciación. A mi juicio, la situaciónactual que impera, en gran medida, en el sector de la administración de fin-cas, donde la competencia entre despachos está muy focalizada en el pre-cio, tiene un motivo muy evidente, los clientes no perciben diferencias sig-nificativas entre unos despachos y otros, por lo que el único elemento acomparar queda limitado a esta variable.

Por tanto, el reto del Administrador de Fincas en la gestión de su empre-sa consiste en diseñar un “producto” único, que aporte valor añadido porencima de sus competidores y ello le permitirá que el mercado nos se -leccione entre otros muchos, e incluso esté dispuesto a pagar un precio su-perior al que le ofrecen otras empresas del sector.

El camino para conseguir este objetivo pasa, nuevamente, por tenermuy presente la fase anterior de conocimiento del mercado, es decir, quévalora el cliente, qué aspectos de nuestros servicios se perciben de formamás notoria por parte de los consumidores, qué les gustaría encontrar ennuestros despachos, pero no se les ofrece.

Los estudios psicológicos indican que los clientes buscan información,formación, adaptación a sus necesidades y trato individualizado. Quierenrespuestas inmediatas, transparencia, honestidad, confianza, recomenda-ción y que no se les intente vender en todo momento (Alfaro, 2011). Paradar respuesta a estos requerimientos, las acciones a emprender por el Ad-ministrador de Fincas pueden ser muy variadas y en distintos frentes. Entreellas tienen que estar muy presentes las siguientes:

✒ Continua creación de nuevos productos y servicios acordes a las ne-cesidades cambiantes del mercado.

✒ La adaptación de nuestra cartera de servicios a los diferentes seg-mentos de mercado; una orientación muy volcada a la calidad delservicio y la satisfacción del cliente.

✒ Acciones encaminadas a lograr, igualmente, la implicación y satis -facción del “cliente interno”.

✒ Adaptar nuestra estructura de funcionamiento a esta filosofía empre-sarial y de marketing.

Una vez conseguida esa diferenciación, hay otro reto adicional, y es queel mercado tiene que saber qué tenemos esa ventaja competitiva, lo quesignifica qué tenemos que posicionarnos en el mercado, es decir, que elconsumidor sepa quiénes somos y cuáles son nuestros puntos fuertes. Eneste sentido, una estrategia muy importante en el ámbito de los serviciosprofesionales consiste en desarrollar una marca personal del propio despa-cho y generar la suficiente notoriedad para que la misma sea conocida y re-conocida.

«Debemos desarrollar mecanismos de captación de

información o investigación demercados que nos permitan

profundizar en el conocimientodel consumidor y de su

comportamiento»


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de servicios que aporte valor y quesea de utilidad para los consumido-res. Y de otro lado, se destaca lo quedebería constituir el principal reto quehoy en día debería tener cualquierempresa: mantener y fidelizar a sucartera de clientes.

A nivel práctico, e intentando con-testar a la pregunta que da título a es-te artículo, hay dos frases de Domín-guez y Guiu (2004) que expresan,muy acertadamente, qué puede hacerel marketing por un despacho profe-sional, y que adaptándolas al ámbitode la administración de fincas podríanser: “Tener mejores clientes y comu-nidades más rentables, así como máscalidad de vida profesional”, y no olvi-dar que “El éxito profesional no se al-canza trabajando más, sino trabajan-do en la dirección adecuada”.

¿CONOCE EL PERFIL DE SUSCLIENTES ACTUALES Y POTEN-CIALES?

Tal como se ha indicado anteriormen-te, de los tres pilares fundamentalesdel marketing, el primero de ellos es elconocimiento. A mi juicio éste debeser el punto de arranque principal deladministrador de fincas para desarro-llar su modelo de negocio.

Debemos ser capaces de poderresponder a preguntas como: ¿Quié-nes son nuestros clientes? ¿Quéclientes son los protagonistas y cuá-les los secundarios? ¿Hay algo en co-mún entre los distintos clientes? ¿Quétipo de clientes llevan con nosotrosmás tiempo y qué tipo de clientes noshan abandonado? ¿Sabemos los mo-tivos por los que nos eligieron o porlos que nos han abandonado? Peroademás no sólo hay que conocer afondo a los clientes que forman partede nuestra cartera actual o pasada, si-no que también es importantísimo co-nocer a esos otros clientes que no es-tán con nosotros, pero que demandanlos servicios de otros administradores.¿Por qué ellos y no nosotros? ¿Quéencuentran en esos otros despachos?¿Saben que nosotros existimos?

La respuesta a estas preguntas nodebemos darla nosotros mismos deforma intuitiva. Es un gran error quese comete a menudo, ya que el profe-sional piensa que lo sabe todo, pero el

mercado evoluciona, existen muchosy muy diferentes segmentos de mer-cado con comportamientos muy dis-tantes unos de otros. El marketing im-plica sustituir intuición por informa-ción. La respuesta debemos buscarlaen quién realmente la tiene, los pro-pios consumidores. Debemos des-arrollar mecanismos de captación deinformación o investigación de merca-dos que nos permitan profundizar enel conocimiento del consumidor y desu comportamiento. En este sentidono hay que caer, nuevamente, en eltópico de que la investigación de mer-cados es sólo para las grandes em-presas. También es investigación demercados salir del despacho y reunir-se con clientes actuales, pasados ypotenciales y hablar con ellos, o mejordicho, escucharles.

SELECCIONE SU MERCADO OBJE-TIVO

Philip Kotler, el gran gurú del marke-ting nos dice: “por favor no responda atodo el mundo, no es aceptable”.Efectivamente, en el entorno actualde fuerte competencia y madurez delos mercados, es un error muy signifi-

cativo querer dirigirnos, indistintamen-te, a cualquier tipo de cliente. Es ne-cesario focalizar nuestro esfuerzo enseleccionar uno o varios segmentosen los que podamos destacar, diferen-ciarnos y satisfacer adecuadamentelas necesidades y deseos de esosgrupos de consumidores.

Los motivos que llevan a esta afir-mación son muchos y de distinta natu-raleza. Desde una perspectiva demarketing resultará prácticamente im-posible poder posicionarnos si se in-tenta llegar a todo tipo de clientes, yaque será mucho más difícil poder sa-tisfacer, adecuadamente, las prefe-rencias y distintas necesidades degrupos de consumidores heterogéne-os. Bajo una dimensión económica,también puede resultar mucho másproductivo y eficiente centrarse enaquellos grupos de clientes que porsu volumen, margen, comportamien-to, sensibilidad al precio, requerimien-tos de servicios, u otras causas resul-tan más rentables.

En este sentido, y como continui-dad de lo manifestado anteriormenteen relación al conocimiento, en estafase de la planificación de nuestragestión debemos ser capaces de es-tablecer una clasificación de nuestrosclientes actuales, que nos permitaevaluar y categorizar a los distintosgrupos que pudiéramos diferenciardentro de nuestra cartera, y en fun-ción de ello diseñar una estrategia depriorización en la selección del merca-do objetivo en el que focalizar nuestroesfuerzo de comercialización.

Las estrategias a desarrollar conrelación a cada uno de estos segmen-tos deberá ser diferente. Así, en aque-llos de mayor rentabilidad se trataráde fidelizar y de desarrollar su deman-da a través de mejorar y ampliar laprestación de servicios a los mismos.Sin embargo, nuestro esfuerzo conrespecto a aquellos segmentos queforman parte de nuestra clientela ac-tual, pero que su rentabilidad es dudo-sa, deberá centrarse en conseguir in-crementar su valor económico, o encaso contrario, por qué no, dejarlos ir.

Benjamín del AlcázarProfesor Titular de Comercializa-

ción e Investigación de MercadosUniversidad de Málaga

«Los estudios psicológicos indican que los clientes buscan

información, formación adaptación a sus necesidades,

trato individualizado, transparencia, honestidad, confianza y que no se les

intente vender en todo momentos»

«Una estrategia muy importante en el ámbito de losservicios profesionales consiste

en desarrollar una marca personal del propio despacho y

generar la suficiente notoriedad para que la mismasea conocida y reconocida»


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Según fuentes de IDAE, el calor pa-ra a.c.s. y calefacción suponenaproximadamente el 67% del con-sumo energético total en edificiosdel sector doméstico-hogar. Estosusos térmicos en edificios de vivien-das cada vez toman mayor protago-nismo y generan más preocupaciónpor su desmesurado coste, espe-cialmente cuando las salas de cal-deras consumen fuentes de energíafósiles como gasóleo, propano, bu-tano, etc -extremadamente caras yexpuestas a continuas variacionesde precio- que para colmo planteanincertidumbres en el suministro amedio plazo.

En este escenario, a la figura deladministrador de fincas cada vez sele demanda más capacidad de in-corporación de medidas de ahorrode coste energético en los edificiosque gestiona, por lo que cada vez lees más útil y necesario un profundoconocimiento del estado de la técni-ca, procedimientos y normativa enmateria de ahorro y eficiencia ener-gética e implantación de energíasrenovables.

En concreto, las principalesenergías renovables para usos tér-micos en ACS, calefacción y refrige-ración –biomasa, solar térmica y ge-otermia- cumplen sobradamente

con las expectativas marcadas fren-te a las fósiles, por los ahorros eco-nómicos que generan, por las ga-rantías de suministro energético queofrecen y por su forma responsablede funcionamiento, dados los signifi-cativos beneficios medioambienta-les que se obtienen al no quemarfuentes fósiles contaminantes. Lanormativa y reglamentación nacio-nal e internacional ya promueve confuerza e incluso obliga su uso enedificios, pero el desconocimientogeneralizado sobre las virtudes deestas tecnologías todavía constituyeuna barrera de cara a su instalaciónmasiva en edificación.

En este número se publica el ter-cer artículo sobre energías renova-bles para usos térmicos en edificios,la biomasa, promovida por IDAE através de los programas BIOMCA-SA y GIT, del máximo interés al ga-rantizarse sustanciales ahorros eco-nómicos contratando los serviciosde una Empresa de Servicios Ener-géticos -ESE- previamente habilita-da por IDAE, quien financia el pro-yecto al cliente tras que ellas mis-mas diseñan, instalan y operan- fac-turando por todo ello en base a laenergía térmica generada que real-mente haya invertido en calentaragua –ACS y piscinas-, calefacción

e incluso refrigeración, siempre ga-rantizando un ahorro de coste res-pecto a la factura energética quetendría a partir de combustible fósil,incluyéndose el pago financiado dela instalación.

IDAE concede la financiación delos proyectos presentados por lasESEs tras su evaluación técnico-económica, asegurando idoneidadtécnica, cumplimiento de la regla-mentación aplicable y disposiciónde sistemas de medida y telesegui-miento que permitan los máximosniveles de control facturando al

ACS, Calefacción y Refrigeracióncon Biomasa. Programas Biomcasa y GIT de IDAE


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cliente, por todos sus servicios pres-tados, exclusivamente en base a laenergía térmica consumida por losusuarios, siempre garantizando porcontrato un ahorro de coste de almenos un 10% con respecto de lafactura energética a partir de com-bustible fósil sustituido, incluyéndo-se el pago financiado de la instala-ción.

El cliente no sólo obtiene garan-tías de servicio de calidad a bajoprecio, sino que, además, una vezha firmado el contrato con la ESE,no se le requiere desembolsar nin-guna cantidad económica hasta supuesta en marcha, recibiendo factu-ración mensual desde entonces yhasta el fin del contrato por la ener-gía consumida, sin derramas. Al fi-nalizar el contrato, que se firma porun máximo de 10 años en la partede financiación al cliente, la instala-ción ha sido ya amortizada total-mente por el cliente, por lo que par-tir de ese momento se multiplicanlos ahorros económicos generados,al desaparecer el pago financiadode la instalación del coste facturado.

Los servicios promocionados porBIOMCASA y GIT son apropiadospara cualquier tipología de edificios,públicos o privados, en obras denueva construcción aunque en mu-chos casos aplicables en reformas,rehabilitación energética de edificiosexistentes, cambios de calderas,etc. como los que se realizan masi-vamente en edificios de viviendas.Para contratar una instalación deestas características sólo es nece-sario contactar con las ESEs habili-tadas a cada programa -actualiza-das en www.idae.es-, que podrán fi-nanciárselo sin ningún coste hastasu primera factura por consumo,siempre que IDAE apruebe la con-cesión del préstamo tras su análisistécnico-económico del proyecto téc-nico y contrato firmado entre la ESEy el cliente.www.idae.es

¿Qué es la Biomasa?

La biomasa incluye, entre otras, “lamateria orgánica, de origen vegetaly los materiales que proceden de sutransformación natural o artificial,

como los residuos procedentes delas actividades agrícolas y foresta-les, así como los subproductos delas industrias agroalimentarias y detransformación de la madera”.Estos materiales combustibles tie-nen diversas aplicaciones energéti-cas, destinados a producir energíaeléctrica o a usos térmicos, como enedificios, para dar servicio de aguacaliente sanitaria, calefacción y refri-geración.Para dar servicio a edificios se vie-nen instalando centrales de genera-ción térmica y suministro medianteredes a los usuarios -los llamadosdisctrict heatings, sin limitacionestécnicas de extensión-, o bien solu-ciones mediante salas de calderaspropias de cada edificio o parausuarios adyacentes.

Para usos térmicos en edifica-ción los pellets, las astillas de cali-dad, los huesos de aceituna y lascáscaras de almendra presentan lascaracterísticas más adecuadas paralas tecnologías actuales, por lo queson los más extendidos.Existen diversas posibilidades de su-ministro, adaptadas según las carac-terísticas -a uno o varios edificios-,las necesidades energéticas y el es-pacio con el que se cuente. La bio-masa se distribuye en los edificios si-tuados en entornos urbanos median-te sistemas estancos de descarganeumática a través de procedimien-tos prácticamente idénticos a los del

gasóleo, con importantes ventajasfrente a ellos. Una vez en el silo deledificio, la biomasa puede transpor-tarse hasta la caldera con equiposneumáticos o tornillos sin fin para sucombustión en la caldera.

Instalación de Biomasa en unaComunidad de Vecinos en Madrid

En el año 2011, una Comunidad dePropietarios situada en la Plaza delJazmín, en Alcalá de Henares (Ma-drid), compuesta por 240 vecinos re-partidos en 7 edificios con un total de18.000 m2, planteó sustituir su viejainstalación de calderas de gasóleo -con 33 años de antigüedad- para loque se puso en contacto con distin-tas empresas del sector energético.Tras valorar las ofertas con las alter-nativas energéticas fósiles del mer-cado –gas natural, gasóleo- por mo-tivos económicos, medioambienta-les y de seguridad, se decidieron porla biomasa a través de una empresade servicios energéticos que le fi-nanciara el proyecto y le operara lainstalación garantizándole un ahorroeconómico por contrato a largo pla-zo. De entre las ESEs contactadas,la empresa GEBIO –Gestión Ener-gética de la Biomasa, SL-, habilitadaen el programa Biomcasa, fue quienle ofreció el proyecto y prestación deservicios energéticos más favorablea juicio de la comunidad de propieta-rios. En junta extraordinaria de Mayo


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de 2011, ésta aceptó por unanimidadla firma del contrato de serviciosenergéticos, que se firmó supeditadoa la obtención de financiación delproyecto con presupuesto del pro-grama Biomcasa. Un mes despuésIDAE concedió la financiación de lainstalación a la empresa, tras eva-luación técnico-económica favorabledel proyecto técnico y contrato en-viados por ésta junto a la solicitud definanciación, toda vez que se asegu-raba la idoneidad técnica y ahorroseconómicos exigidos por el progra-ma y demás requerimientos en favordel cliente.

La nueva instalación contemplala ejecución de un proyecto para lainstalación de un silo de almacena-miento de biomasa -capacidad 80m3 de pellet-, dos calderas de bio-masa –de 500 y 1.000 kWt respecti-vamente- y un depósito de equilibra-do –de 800 l de capacidad-, ademásdel saneamiento total de la sala téc-nica, muy deteriorada tras largosaños de uso.

La nueva instalación aportará latotalidad de calor necesario para ca-lentar el agua demandada para ACSy calefacción de los 7 edificios, esti-mado en 2.106.750 kWh de energíatérmica limpia. La empresa acordópor contrato actuar como ESE, fi-nanciando el cliente la operaciónque ella misma diseña, instala yopera, facturando mensualmente ydurante 10 años en base a dos tér-minos: un término fijo (I) correspon-diente al coste de la nueva instala-ción -a Euribor+1,5% y revisiónanual- y un término variable (II) alprecio negociado por cada kWhconsumido por la Comunidad –conrevisión anual en función del índicede precios de calefacción publica-dos por el INE-. Ambos precios in-cluyen la totalidad de costes relati-vos al pago y funcionamiento de lainstalación, como la financiación, labiomasa empleada, los costes deoperación y mantenimiento, segu-ros, teleseguimiento, etc.; es decir,todo lo que en ella pueda ocurrir, ga-rantizando al cliente el ahorro eco-nómico pactado con independenciadel resultado de la instalación.

Desde el punto de vista me-dioambiental, la nueva instalación

de biomasa, con respecto de unanueva instalación de gasóleo, su-pondrá una reducción de emisionesde CO2 de 537 toneladas anuales,que al rendimiento estacional del80% consumiría alrededor de260.000 litros de gasóleo; unos221.000 € anuales al precio actual.El contrato de servicios energéticossupondrá un ahorro neto para elcliente, después del pago de la nue-va instalación de biomasa y todoslos costes de funcionamiento, de72.355 €; es decir un 22% de ahorroanual durante 10 años -a los precios

de hoy con respecto del que pagaríacon una nueva instalación de gasó-leo y superior al 36% de ahorro conrespecto del coste de gasóleo conlas viejas calderas-

Transcurridos los 10 años decontrato, la instalación quedaráamortizada por la Comunicad por loque, de prorrogarse el servicio ener-gético a los mismos precios de ser-vicio pero sin deber ya pagar la fi-nanciación y hasta el fin de su vidaútil -se estima en 25 años-, el ahorroascendería a 106.964 € anuales alos precios de hoy.


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MEMENTO PROPIEDAD HORIZONTAL 2010-2011Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 85,28 € 1000 páginas En las Comunidades de Propietarios convivenpor un lado los derechos singulares y exclusi-vos de cada uno de los propietarios (llamadosderechos privativos sobre su piso, casa o localcomercial), y por otro los derechos de copro-piedad sobre elementos o servicios comunesentre todos los vecinos.

Ambos derechos, privativos y de copropiedad, dan lugar a re-laciones de interdependencia entre los titulares y, por consiguien-te, a multitud de conflictos que han hecho indispensable en lapráctica la creación de órganos de gestión, asesoramiento y ad-ministración que deben conocer con detalle la actual normativaque regula la materia.El Memento trata de ofrecer un análisis diferente del que hastaahora se ha realizado sobre toda la normativa en materia de pro-piedad horizontal, tanto por la gran profundidad en su estudio co-mo por su enfoque práctico, abordando cuestiones hasta ahoraapenas tratadas por otras obras pero que resultan de gran inte-rés para el administrador de fincas y el asesor inmobiliario.

MEMENTO INMOBILIARIO 2012-2013Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 110,24 € 1700 páginas

El Memento Inmobiliario es la referencia de con-sulta más práctica, rápida y eficaz sobre todaslas cuestiones jurídicas relacionadas con los in-muebles.En él encontrará de forma sencilla, sin rodeos,toda la información jurídica relativa a la edifica-ción del inmueble, su construcción, su comercia-lización, los distintos aspectos de la ordenacióny explotación del inmueble construido, así como

los aspectos fiscales, registrales y contables de las operacionescon los inmuebles.

Rigurosamente actualizado, en el Memento se abordan todaslas novedades normativas, doctrinales y jurisprudenciales relacio-nadas con este sector, así como las numerosas disposiciones au-tonómicas surgidas en vivienda protegida y demás novedadesproducidas en torno a contenidos de especial interés práctico: fis-calidad, arrendamientos, registro, catastro, normativa específicade cada Comunidad Autónoma, construcción, compraventa, etc.

GUÍA PRÁCTICA SOBRE PROTECCIÓN DE DATOS: CUESTIONES Y FORMULARIOS

Javier Álvarez Hernando, 2011p.v.p. (con IVA) 59,00 € 738 páginas

Se trata de un manual eminentemente práctico,estructurado en forma de preguntas y respues-tas, que permite resolver las cuestiones más re-levantes en materia de protección de datos deuna forma rápida y sencilla. Contiene más de 50formularios y modelos cumplimentables informá-ticamente que, permiten a cualquier organiza-ción o persona, sin conocimientos jurídicos pre-vios, conocer cuáles son sus derechos en esta

materia. Se incluyen, entre otros, documentos de seguridad, cláu-sulas legales, modelos de ejercicio de derechos de acceso, recti-ficación, cancelación u oposición, modelos de contratos, etc.

Esta obra está dirigida tanto a particulares como a profesio-nales del sector de asesorías y gestorías, abogados, comunida-des...., entre otros, prestando especial atención a los ficheros demorosos; a la video - vigilancia; a los tratamientos de datos reali-zados por parte de abogados y procuradores; comunidades depropietarios, centros de salud y Administración Pública.

FISCALIDAD, DESARROLLO SOSTENIBLE Y RESPONSABILIDAD SOCIAL DE LA EMPRESA

Elisa I. García Luque, 2011p.v.p. (con IVA) 30,00 € 274 páginas El objetivo fundamental de este libro consiste enrealizar un estudio profundo de las aportacionesque puede realizar el Derecho Financiero y Tri-butario en la consecución del Desarrollo Sosteni-ble (DS) y en concreto en la promoción de laResponsabilidad Social de la Empresa (RSE).Para ello, en primer lugar se analiza el conceptode Desarrollo Sostenible y cuáles son las funcio-nes otorgadas tanto a los agentes privados co-mo los poderes públicos. Con este fin, se estudiael concepto de Responsabilidad Social de la Empresa y cómohan de intervenir las políticas públicas en la realización del DS y,en concreto, en la regulación y promoción de la RSE.

MEMENTO ARRENDAMIENTOS URBANOS 2011-2012Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 72,80 € 800 páginas La entrada en vigor de la L 29/1994 ha provo-cado que en la actualidad convivan hasta tresregulaciones en materia de arrendamientos, enmuchos casos antagónicas, lo que dificulta engran medida el enfoque de los problemas queplantea algo tan común en el ámbito empresa-rial y familiar como es la relación arrendaticia.

El Memento Arrendamientos Urbanos2011-2012 viene a solventar esa dificultad ana-lizando en una sola obra, con el máximo detalle y con la rapidezy facilidad de consulta que procura la sistemática Memento, todala regulación aplicable a los arrendamientos urbanos en vigor, en-riquecida con los más relevantes comentarios doctrinales y juris-prudenciales.

EL ABOGADO EFICAZ. COMO CONVENCER, PERSUADIR E INFLUIR EN LOS JUICIOS

Jordi Estalella del Pino, 2ª edición 2009p.v.p. (con IVA) 35,00€ 320 páginas El abogado eficaz no es un simple manual de ora-toria o comunicación; no pretende sólo enseñar ahablar en el foro, sino que su cometido es otromucho más ambicioso. Dividido en tres partes, enla primera parte el abogado descubrirá cuál es laactitud más eficaz para potenciar sus habilidadesen un juicio. En la segunda adquirirá las mejoresherramientas de comunicación y en la tercera parte conocerá có-mo aplicarlas para dominar las técnicas procesales de interroga-torio de testigos y de informe final.

POLÍTICAS DE MARKETING TEORÍA Y PRÁCTICARafael Domingo Martínez Carrascop.v.p. (con IVA) 31,00 € 335 páginas El marketing, desde sus inicios, ha ido asumien-do gradualmente mayor relevancia hasta conver-tirse en la actualidad en el centro de la gestión delas empresas. Los profundos cambios sociales ylas exigencias de los consumidores han supuestouna transformación en la concepción del mercadohasta llegar al concepto de marketing relacional,centrado no sólo en conseguir nuevos clientes, sino en mantenery potenciar relaciones permanentes con los mismos, basadas enel beneficio mutuo.


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EL PROCESO MONITORIO: ESTUDIO DOCTRINAL, JURISPRUDENCIAL Y FUTURA REALIDAD DE LA E-JUSTICIAJosé María Quilez Moreno, 2011p.v.p. (con IVA) 69,00€ 624 páginas

La presente obra, adaptada a las modificacio-nes producidas en la LEC por la Ley 13/2009 yla reciente Ley 4/2011, ofrece al lector un reco-rrido por los aspectos más significativos denuestro proceso monitorio: su fundamento ynaturaleza jurídica; el concepto y caracteres dela «deuda monitoria», y sus vicisitudes; los di-ferentes modos de acreditación de la deuda ysus peculiaridades; el órgano jurisdiccional ylos problemas de competencia; el procedimien-

to y los diferentes modos de finalización, etc. Todo ello recogien-do las posturas doctrinales más relevantes sobre cada aspectoparticular junto con referencias de numerosos pronunciamientosde Juzgados, Audiencias Provinciales, Tribunales Superiores y/oTribunal Supremo. Además, unos capítulos dedicados a la inci-dencia progresiva que dentro del proceso monitorio, la facturaelectrónica y la firma electrónica, anticipando aspectos que pu-dieran propiciar en el futuro la tramitación telemática de dichoprocedimiento, en consonancia con el actual impulso de moder-nización de la Administración de Justicia para acercar la misma alas Tecnologías de la Información y la Comunicación (TIC).

PRONTUARIO DEL ABOGADO 2011Directores: Silvia Hinojal y Valentín J. Sebastián, 2011p.v.p. (con IVA) 67,00€ 1008 páginas

Quién no ha necesitado en una reunión fuera deldespacho consultar unos aspectos concretos so-bre una materia para precisar algunos puntos deun acuerdo?¿Quién, en una Junta de una comu-nidad de propietarios o en una Junta General deuna sociedad mercantil, no ha precisado algunosdatos jurídicos para completar un acta o unacuerdo? Nosotros sí hemos tenido esa necesi-dad. Y de la necesidad surgió esta obra, en laque hemos pretendido recoger los aspectos

esenciales de aquellas materias en las que por la forma en que sedesenvuelve su práctica profesional puede resultar útil contar conun prontuario. No pretende ser un libro de formularios sino ponera disposición de sus usuarios los modelos que puedan servirles deayuda en aquellos momentos en que no les sea posible desplazar-se al despacho para consultarlos.

ASESOR LABORAL Y SEGURIDAD SOCIAL (PROGRAMA INFORMÁTICO)

José Francisco Blasco Lahoz, 2011p.v.p. (con IVA) 69,00 € 238 páginas

Esta aplicación informática, pretende ser una ayu-da eficaz para el desarrollo del trabajo normal yde asesoramiento, del profesional de la asesoríalaboral y seguridad social. Todos los que estamosdesarrollando nuestra labor cotidiana en este sec-tor, conocemos las dificultades especificas y cam-biantes del mismo y por tanto, las dudas y pregun-tas que se han de resolver para una empresacliente de nuestro despacho profesional. Hastaahora lo que teníamos que hacer eran cálculos in-

finitos para llegar al costo de un líquido, de una indemnización, etc.O bien, recurriendo al programa de administración de nómina queutilizamos, dar de alta un trabajador ficticio, crear todos los datosnecesarios y por fin calcular sus costos. Mediante esta herramien-ta, estas tareas se realizan en pocos minutos, sin necesidad de es-tudiar enormes manuales y proporcionándonos los resultados pa-ra nuestra tarea de asesoramiento y consulta. Incluye CD.

ANÁLISIS DE LA REFORMA DEL RÉGIMEN LEGAL DE LACOMPETENCIA DESLEAL Y LA PUBLICIDAD, LLEVADA A

CABO POR LA LEY 29/2009, DE 30 DE DICIEMBRE Enrique Armijo Chavarri (Coordinador), 2011p.v.p. (con IVA) 28,00€ 184 páginas Mediante la presente iniciativa la AEDC ha que-rido recopilar en una obra monográfica las po-nencias presentadas durante la Jornada del 15de abril de 2010, sobre el estudio de la Ley29/2009, por la que se modifica el régimen le-gal de la competencia desleal y de la publicidaden España. Dicha Jornada se enmarca dentrode las actividades de estudio y seguimiento delDerecho de la Competencia desarrolladas porla AEDC en 2010.

MANUAL PRÁCTICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIAFrancisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2006p.v.p. (con IVA) 44 € 420 páginas Contrato de mediación inmobiliaria (derechos yobligaciones de las partes, cobro de comisio-nes, etc.). Tasaciones y valoraciones de inmue-bles. Operaciones objeto de la intermediación(compraventa de viviendas, arrendamientos,permuta, etc. Registro de la Propiedad. Su-puestos prácticos. Formularios.

REGÍMENES FISCALES TERRITORIALESCarmen Calderón, Begoña Barruso, Álvaro González, AnaCristina Mingorance, Nuria Rueda, 2011p.v.p. (con IVA) 39,00 € 407 páginas Esta obra presenta las particularidades fiscales y tributarias queafectan a la actividad empresarial (tanto individual como societa-ria) que dentro del territorio español, presentandeterminadas regiones en nuestro país, ya seapor razones históricas (como los RegímenesForales de País Vasco y Navarra), ya sea porrazones geográficas (como Canarias, Ceuta yMelilla), incorporando las más recientes nove-dades.

Con el máximo rigor en los contenidos, tra-tando de simplificar la comprensión de la legis-lación tributaria para el lector, el libro se com-plementa con cuadros y esquemas ilustrativos, que permitiránuna lectura ágil y sencilla del texto. El manual puede considerar-se como un útil instrumento para las empresas para la valoracióny cuantificación de los posibles costes-ahorros fiscales que cual-quier inversión en España les puede suponer dependiendo del te-rritorio en que sea realizada.

COMPRAVENTA INMOBILIARIAEL Derecho Editoresp.v.p. 53,35 € (con IVA) 513 páginasp.v.p. eBook: 24,19 € (con IVA)Este título constituye un completo y detallado es-tudio práctico del clásico contrato de compraven-ta contemplado desde uno de sus principales ob-jetos, la compra y venta de inmuebles; objeto quedota al contrato de una serie de especialidadesque en sí mismas ya justifican este estudio parti-cularizado. Mención especial tiene el estudio de lacompraventa en construcción o sobre plano; mo-dalidad específica de compraventa de cosa futura, claramente diferen-ciada de otras figuras afines como podría ser la promesa de compra-venta o el precontrato, y que constituye en realidad un contrato com-plejo, sometido a algunas normas propias del contrato de ejecución deobra, combinado con las de la compraventa.


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MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel Án-gel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26,00 € 240 páginas

Este manual pretende contribuir a la consolidaciónde la imagen del Administrador de Fincas como pro-fesional competente, que conoce y aplica las técni-cas instrumentales básicas de su profesión, aportán-dole los conocimientos prácticos suficientes que lepermitan: Profundizar en el conocimiento y manejodel Plan General y su adaptación a las Comunidades

de Propietarios; Crear planes de cuentas, acordes con las distintasparticularidades de cada una de las Comunidades; Contabilizaradecuadamente la instauración del Fondo de Reserva, y los movi-mientos posteriores del mismo; Confeccionar Balances y CuentasAnuales de Comunidades.

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES

Miguel Ángel San Alberto Lasarte, 2011p.v.p. (con IVA) 29,50 € 308 páginas

En el mercado editorial español hay más de cienpublicaciones que abordan el tema de la preven-ción de riesgos laborales, pero ninguno que tratela problemática especialísima de las Comunida-des de Propietarios. Es ahora cuando con la pu-blicación de éste manual se analizan todos losaspectos de la prevención de riesgos laboralesespecíficos para las Comunidades de Propieta-rios, y de paso, se convierte en una importante

herramienta de trabajo para el Administrador de Fincas. Los pro-fesionales tienen, ya, el libro que responde a todas sus dudas enprevención de riesgos laborales.

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y SU ADMINISTRACIÓN

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas

Completo estudio del funcionamiento de las co-munidades de propietarios y de los problemascon los que se enfrentan (pago de gastos comu-nes, régimen de reuniones y de adopción deacuerdos, acciones frente a propietarios moro-sos, etc..), con especial incidencia en su adminis-tración, cuya problemática también se analiza,así como la figura del administrador (facultades,

obligaciones, responsabilidades, etc..), aportando las soluciones.Se recogen numerosos supuestos prácticos sobre situaciones dela vida real de las comunidades, así como formularios.

PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Pza. Marqués de Salamanca, 10 - 3º izda. - 28006 Madrid - Telf. 91 575 73 69 / 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de La Caixa nº 2100-1547-75-0200085292más 3,50€ de gastos de envío.

Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.De acuerdo con la legislación vigente, los pedidos cursados desde Canarias, Ceuta y Melilla, tendrán que descontar el 4% de I.V.A.

El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es


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ACTUALIDAD - ECONOMÍA

Schindler, movilidad ecológica

En la era de la sostenibilidad, la multinacio-nal suiza ofrece soluciones de transportevertical que incorporan funcionalidades des-tinadas a minimizar el coste energético yeconómico, un aspecto especialmente rele-vante en una comunidad de vecinos u otro ti-po de finca.

La construcción sostenible se haconvertido en una prioridad tanto en eldiseño de nuevos proyectos como enla rehabilitación de edificios. Este res-peto por el medioambiente también seextiende a un sector, el del transportevertical, que apuesta por cumplir con

criterios respetuosos con el entorno.En la actualidad, los ascensores nosolo garantizan la accesibilidad y elconfort de los viajeros, sino que, ade-más, se basan en la eficiencia ener-gética, sin duda todo un beneficio pa-ra el medioambiente, pero también

para el bolsillo de los inquilinos de uninmueble al reducirse los costes demantenimiento.

Schindler –compañía especializa-da en la fabricación, instalación ymantenimiento de ascensores, esca-leras mecánicas y andenes móviles-apuesta por la movilidad sostenible.Por este motivo, incorpora maniobrasque optimizan el ahorro de la energíaen sus instalaciones, desarrolla com-ponentes ligeros, de poco peso y fácilmontaje, eliminando los elementoscontaminantes y proyecta diseños re-ciclables que facilitan las reparacio-nes y modernizaciones, aspectosesenciales para alargar la vida útil delas instalaciones. Además, siguiendoel protocolo de mantenimiento de as-censores, los técnicos de Schindler,–profesionales altamente cualifica-dos-, realizan revisiones con carácterpreventiuvo para establecer una me-jora continua reforzando de este mo-do la calidad y seguridad de los des-plazamientos de los usuarios.

En esta línea ‘verde’ se encuadraSchindler Green Reparación, un ser-vicio que busca aprovechar las repa-raciones de un ascensor, para incluir


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ACTUALIDAD - ECONOMÍA

componentes y dispositivos quecontribuyan al ahorro energéticoglobal del edificio. Este servicio con-templa la sustitución de la luminariade un ascensor por un kit de ilumi-nación con Leds que se adaptan alas cabinas existentes de formasencilla y ofrece una iluminacióninstantánea a plena potencia tras elencendido. Entre las particularida-des de esta tecnología destaca subajo consumo –pudiéndose obteneruna reducción del 70%-, su elevadadurabilidad –entre 50.000 y 60.000horas, un mayor tiempo que los sis-temas tradicionales- y el respeto porel medio ambiente –los Leds estánlibres de mercurio-. Por otro lado, elgran rendimiento de este sistemaconlleva una disminución del núme-ro de averías y la reducción de emi-siones de CO2 a la atmósfera, yaque se realizan menos desplaza-mientos con el vehículo del serviciotécnico. Apoyo a iniciativas sostenibles

El compromiso de Schindler con eldesarrollo de una estrategia de nego-cio alineada con la protección del me-dioambiente también se traduce en elpatrocinio de iniciativas como el ‘SolarImpulse’, el primer avión impulsadoexclusivamente por energía solar ca-paz de volar de día y de noche. El re-to de este aeroplano, cuya tecnologíaprocede de Suiza, es demostrar el po-tencial de las energías renovables pa-ra reducir la dependencia de los com-bustibles fósiles y, por tanto, las emi-siones contaminantes a la atmósfera.‘Solar Impulse’ está propulsado por12.000 paneles solares –integradosdentro de las alas-, capaces de gene-rar energía a los cuatro motores eléc-tricos y cargar las baterías de litio de400 kg. que permiten una autonomíade vuelo de 26 horas. La creatividad yla innovación tecnológica se dan lamano en el primer avión del mundocapaz de volar de manera ininterrum-pida sin combustible.


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QUÉ LEER

“EL CUADRO”Mercedes Salisachs

La escritora en activo más longeva del mundo, Merce-des Salisachs, se sumerge en una suerte de parábolade un niño decidido a encontrar a su padre en su últi-ma novela, 'El cuadro', que se suma a sus 36 obras yapublicadas en su dilatada trayectoria literaria.

Por pura casualidad anecdótica, la novela tienetantas páginas como los años de la autora, que a sus94 acumula en su haber 20 galardones, entre los quedestaca el Premio Planeta en 1975 por 'La gangrena',el de Novela Histórica Alfonso X El Sabio por 'Goodb-ye, España' en 2009 y el Premio Literario Ciudad deBarcelona por 'Una mujer llega al pueblo', en 1956.

En una entrevista concedida a Europa Press, laescritora ha explicado su voluntad de expresar que "unniño necesita un padre, y también que la imaginaciónmuchas veces de los pequeños puede ser realidad".

La obra, inspirada en hechos reales, empieza enun escenario de desolación tras la dura acción de unhuracán que se lleva por delante la vida de una jovenElena, que con un pequeño cuadro y algo de dinero se

ve obligada a empezar de nuevo en otra ciudad conla prostitución como única forma de supervivencia alprincipio.

Los hechos dan paso al nacimiento de un audaz ni-ño que con "tesón" –virtud destacada de la escritora–decide, sin avisar a su madre, salir en busca de supadre, que él reconoce en el pequeño retrato de sucuarto, con el que habla y mantiene conversaciones.

El germen de la historia nació fruto de un encargoque la revista 'Misión' realizó a la autora y que Sali-sachs resumió en página y media, tras leer en el pe-riódico la historia de una niña que perdida en el bos-que regresó a su casa sana y salva cuatro días des-pués, convencida de que había sido cuidada por unacariñosa y guapa mujer llamada María.

A sabiendas de que podía ser el argumento de unanovela –también podría serlo de un buen filme– selanzó a escribirla creando el personaje de la madre,un padrastro y poniendo nombre al pequeño Ma-nuel.

“DOCE CUENTOS PEREGRINOS”Gabriel García Márquez

Publicada en 1992, esta recopilación de cuentos del escri-tor colombiano Gabriel García Márquez tuvo una extrañagénesis: se inspiraron en un sueño que tuvo cuando resi-día en Barcelona. "Soñé que asistía a mi propio entierro,a pie, caminando entre un grupo de amigos vestidos de lu-to solemne...", cuenta el autor.

Por fortuna para los lectores, no se trataba de unsueño premonitorio. Pero sí anunciaba esa aura demelancolía profunda que impregna los mundos deGarcía Márquez y que tan exactamente se plasma enel primero de los cuentos, Buen viaje, señor presiden-te, cuya atmósfera de ternura envuelve la soledad deun antiguo gobernante caribeño que ha vuelto a Gine-bra para buscar solución médica a los dolores que pa-dece. Acaban de darle un diagnóstico y permanecesentado a la orilla del lago ("siempre pensando en lamuerte, cuando empezó el otoño") hasta que, aterido,se refugia en la cafetería donde un cuarteto de cuer-da toca un Mozart premonitorio.

Allí se toma un café, saltándose las prescripciones médicasy, sl salir, descubre que alguien le sigue. Le interpela: se trata deun compatriota, Homero Rey de la Casa, un chófer de ambulan-cias del hospital donde acaba de visitarse. Comen juntos y, el jue-ves siguiente, Homero invita al presidente a cenar en su casa.

La situación económica de Homero y de Lázara, su mujer, esprecaria. Pensaban que podrían sacarle algún provecho a su re-lación, pero, a la postre, serán ellos los que ayudarán al ancianopresidente. Cuando sale del hospital, ya operado, lo recogen ensu casa y lo cuidan unos meses hasta que finalmente, más o me-nos restablecido, marcha a Marsella para embarcar de vuelta alCaribe.

Los cuentos que siguen, todos ellos autónomos, forman noobstante una unidad basada en la estructura, el ritmo, el estilo yel carácter de alguno de los personajes, a través de lo cual se

adivina la profunda elaboración de cada relato. En Lasanta, un padre intenta que el Papa santifique a su hi-ja y trajina por Roma su cadáver, que se conserva mi-lagrosamente incorrupto. El cadáver aterroriza a unaprostituta y a la dueña de la casa, que lo toma por el

fantasma de la amante de un oficial alemán. Nadiecree en el prodigio, salvo el cineasta Zavattini,quien piensa que el tema daría para hacer unagran película, pero debe enfrentarse a la resisten-cia de ayudantes y productores: "Es lo que másme jode de los estalinistas, que no creen en larealidad". Pero los estalinistas no son los únicos.Margarito Duarte, el padre, consume su vida enRoma, llegando a asistir a la muerte de cinco pa-pas, sin que ninguno de ellos ni sus vanas prome-sas hagan posible que el Vaticano acepte canoni-zar a la niña muerta.

En El avión de la Bella Durmiente, la enigmáti-ca Frau Frida vive en Viena de su único oficio, alquilarse para so-ñar, y cuando ella y Pablo Neruda coinciden en Barcelona, am-bos sueñan mutuamente el uno con el otro. Este rasgo tan pro-pio de la temática de García Márquez, bucear en la mente másallá de los habituales límites de la consciencia y el inconsciente,caracteriza también "Sólo vine a hablar por teléfono", una dra-mática historia en que la muchacha protagonista, María, entra enun manicomio para hablar por teléfono y, kafkianamente, es re-tenida allí.

Rasgo común, también, de todos los relatos reunidos en es-tos Doce cuentos peregrinos es su singular perspectiva, una for-ma peculiar de mirar que, lo mismo que al autor, le hace pregun-tarse al lector dónde termina la vida y dónde empieza la imagi-nación. Pero en ese límite incierto entre la realidad y la ficción enque se adentra García Márquez, el lector, una vez más, es sedu-cido por su maestría narrativa.

EDICIÓN DIGITALEditorial: Libros LibresAño: 2011Formato: ePub con DRM

EDICIÓN IMPRESAEditorial: Libros LibresAño: 2011ISBN: 9788492654505Nº páginas: 95

EDITORIAL MONDADORIAño: 1992ISBN: 84-397-0452-6Nº Pág: 231


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