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ueridos/as compañeros/as:

En este inicio del verano, tanfutbolero, no podemos olvidar-nos de todo aquello que nosocupa y nos preocupa a nivel

Corporativo. Según establece la disposi-ción transitoria quinta de la Ley 25/2009,de 22 de diciembre, de modificación de di-versas leyes para su adaptación a la Leysobre el libre acceso a las actividades deservicios y su ejercicio (Ley Ómnibus),desde el día 27 de junio, las organizaciones colegia-les han de tener operativos los medios necesarios pa-ra articular la Ventanilla Única previstos en el artícu-lo 5.10 de la citada Ley. Asimismo, a partir de esamisma fecha, los Colegios Profesionales deben teneren funcionamiento el servicio de atención a los cole-giados y a los consumidores o usuarios previsto en elartículo 5.12 de la mencionada Ley.

Desde este Consejo General, hemos llevado a ca-bo los esfuerzos necesarios para facilitar a los Cole-gios de Administradores de Fincas las herramientasnecesarias para que diseñaran sus respectivas venta-nillas únicas, así como facilitar a los ciudadanos, através de la Ventanilla Única de los Colegios de Ad-ministradores de Fincas y su Consejo General, el quepuedan consultar toda la información que necesitenrespecto a la profesión, sus profesionales, sus servi-cios y, para aquellos que estén interesados en cole-giarse, que puedan optar por hacerlo a través de laVentanilla Única.

Esta Ventanilla Única permitirá, además, conocerel censo colegial, obtener información sobre la cole-giación, descargar la memoria Anual Corporativa o suCódigo Deontológico, además de que el ciudadano po-drá formular una reclamación a un Colegio o colegia-do, también, por vía telemática. Con todo esto se pre-tende, supuestamente, eliminar las barreras que,hasta la fecha, y según lo manifestado por la UE, handificultado la prestación de servicios, así como ofrecerla máxima garantía al usuario en cuanto a la defensade sus derechos, del modo más directo y rápido posi-ble, como es a través de las distintas ventanillas úni-cas de los Colegios Profesionales.

La Ventanilla Única es un servicio que beneficiará,fundamentalmente, a los prestadores de servicios pro-fesionales, que, en nuestro país, se cifran en más deun millón de personas, que ejercen alrededor de cin-cuenta profesiones distintas. Esto implica la existenciade más de mil cuatrocientos Colegios Profesionales,con un público potencial de quinientos millones deusuarios, que podrán acceder, igualmente, a toda lainformación que necesiten sobre cada profesión, sus

profesionales, sus Colegios y su ConsejoGeneral, a través de este servicio telemáti-co de obligado cumplimiento.

La Ventanilla Única, además, nos per-mitirá desarrollar, al máximo, por las ca-racterísticas antes mencionadas de inme-diatez en la información y transparencia in-formativa por parte de los Colegios y suConsejo General, que los ciudadanos co-nozcan, de primera mano, quiénes somos,qué hacemos y cómo garantizamos, conuna óptima gestión, los intereses de todos

ellos. No es difícil encontrar, en los medios de comunica-

ción, algunas quejas de ciudadanos sobre el Adminis-trador de Fincas por un total desconocimiento de la la-bor que desarrolla, fundamentalmente, en defensa desus intereses patrimoniales, en todos los ámbitos yante las Instituciones Públicas que corresponda. Es-peramos y confiamos en que, con la Ventanilla Única,los ciudadanos sepan, con exactitud, cuál es nuestroimportante papel social, y aprendan a valorar, en to-do lo que se merece, la profesión y la función del Ad-ministrador de Fincas.

Esto ha supuesto, y sigue suponiendo, todo un re-to que, el Consejo General y los Colegios Territoria-les, han asumido desde que fue aprobada la norma-tiva correspondiente, y se considera que esta Venta-nilla Única es un referente para el desarrollo de lasprofesiones en este siglo XXI que, con tantos cam-bios normativos, sociales y económicos, está propi-ciando un nuevo modelo de servicio profesional, asícomo un cambio profundo en el modo de entender ydesarrollarse las relaciones entre el profesional y elciudadano que demanda sus servicios.

No quiero terminar esta Carta sin felicitar al Cole-gio de Galicia, organizador del XVI Congreso Nacio-nal de Administradores de Fincas, por el éxito logra-do, fundamentalmente, en lo relacionado con el con-tenido científico del mismo. Ha sido, también, en es-te Congreso, donde se ha analizado la importancia dela Ley Ómnibus y cómo afecta a los Colegios Profe-sionales, siendo un referente, como no podía ser deotro modo, de cómo será el futuro de nuestra queri-da y sacrificada profesión.

No quiero finalizar estas líneas sin haceros llegarmi deseo de que disfrutéis vuestro periodo vacacio-nal, tan merecido, para volver con las fuerzas reno-vadas y poder retomar, con ganas y éxito, el diarioquehacer profesional.

Recibid un fuerte abrazo.

Miguel Á. Muñoz FloresPresidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro y Carlos

Domínguez García-Vidal.DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid.

Tfnos.: 91 575 73 69 y 91 576 92 17 Fax: 91 575 12 01. e-mail: [email protected]: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Pza. Marqués de Salamanca, 10 3º Izq. Telfs.: 91 575 73 69 - 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

Diseña e Imprime: Alfasur: C/ Cañada Real de la Mesta, s/n - 28320 Pinto (Madrid). - Tfno: 91 692 28 88. Fax: 91 692 44 65. e-mail: [email protected]ÓSITO LEGAL: B-30.317-1970. ISNN:02120/2730

QCarta del Presidente

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Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

14Noticias Colegiales

16Entrevista

MONTAÑA MERCHÁN, Directora de la Di-visión de Proyectos de AdministraciónElectrónica del Ministerio de Presi-dencia y PATROCINIO NIETO, Jefe deServicio.

32Propiedad Horizontal

Cuestiones prácticas del juicio de equi-dad prevista en la Ley de PropiedadHorizontal.

40Arrendamientos UrbanosSe condena a un descendiente no su-brogado al pago por daños y perjui-cios al propietario.

42Arrendamientos UrbanosLocales sujetos a prórroga forzosa: Noes posible la subrogación por variosdescendientes en la posición del arren-datario fallecido.

46Nos interesaResponsabilidad, transparancia y ga-rantías financieras.

48Jurisprudenciay Consultas

52Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

56Actualidad-Economía

58Qué leer

SumarioJulio 2010

XVI CONGRESO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCASSANXENXO (PONTEVEDRA)

Organizado por el Colegio de Administradores de Fincas de Galicia y patrocinado por el Consejo General de Cole-gios de Administradores de Fincas, se ha desarrollado en la ciudad de Sanxenxo (Pontevedra), durante los días 13,14 y 15 del pasado mes de mayo, el XVI Congreso Nacional de Administradores de Fincas, dónde se ha debatido yanalizado sobre las distintas normativas estatales y comunitarias de reciente aprobación, y que tanta incidencia tie-nen en el presente y futuro de la profesión de Administrador de Fincas.

En el acto de inauguración del mismo, Miguel Á. Muñoz, presidente del Consejo General, resumió, en una frase,el sentir de unos profesionales que tienen cómo objetivo la formación continuada y conjunta para garantizar el mejorservicio a los ciudadanos, al manifestar «la necesidad de potenciar la fortaleza de nuestra unidad corporativa paraseguir mejorando». Pág. 6

INFORME: LA PRUEBA INFORMÁTICA EN EL

DERECHO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Vicente Magro, Presidente de laAudiencia Provincial de Alicante,analiza, en un importante trabajo,la aplicación de los medios infor-máticos como pruebas que garan-ticen que el profesional de la ad-ministración de fincas ha tomadolas medidas necesarias requeri-das para solventar cualquier tipode incidencia en la comunidad depropietarios, en el supuesto deque ésta procediera a exigirle, an-te un problema determinado, al-gún tipo de responsabilidad civil openal.. PÁG. 24

FOTOS: Miguel A. García ColladoFOTO DE PORTADA: TURGALICIA

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XVI Congreso Nacional de Administradores de Fincas

Una apuesta por el futuro del Administrador de Fincas

El XVI Congreso Nacional de Administradores de Fincas, celebrado en Sanxenxo (Pontevedra), durante los días 13, 14 y 15

de mayo, ha supuesto todo un reto para los administradores de fincas, que han analizado los temas que en el presente y en el

futuro más próximo marcarán sus líneas de actuación profesional.Organizado por el Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Galicia y patrocinado por el Consejo General de

Colegios de Administradores de Fincas, ha contado con la activaparticipación de los asistentes, logrando, con ello, que este XVI

Congreso haya sido un éxito.

DOLORES LAGAR TRIGO

La inauguración del XVI Congreso Nacional corrió a car-go del conselleiro de Presidencia de la Xunta de Galicia,Alfonso Rueda, acompañado por la alcaldesa de San-xenxo, Catalina González, y el presidente de la Manco-munidad do Salnés, Jorge Domínguez. En el acto inau-gural también estuvieron presentes el presidente del Co-legio de Administradores de Fincas de Galicia, MartínBermúdez, y el presidente del Consejo General de Cole-gios de Administradores de Fincas de España, MiguelÁngel Muñoz, que manifestó «la necesidad de potenciarla fortaleza de nuestra unidad corporativa para seguir me-jorando».

Previamente al acto de inauguración, se desarrolló laprimera ponencia, impartida por Eugenio Fernández Pi-ñeiro –ingeniero técnico de la Conselleria de Industria dela Xunta de Galicia– y José Antonio Sánchez Loureda–delegado de Canales de Expansión de Gas Natural-Fe-nosa– que disertaron sobre la eficiencia energética en lasedificaciones. .

Para los ponentes, uno de los principales retos de fu-turo se encuentra en las reformas que los edificios yaexistentes han de acometer, y para lo que, en los últimosaños, se han ido aprobando una serie de normativas pa-ra hacer viable y lo más eficaz posible, el desarrollo de laeficiencia energética en las edificaciones, al objeto decontribuir no sólo a mejorar la calidad de vida de los ciu-

Martín Bermúdez, Jorge Domínguez, Alfonso Rueda, Catalina González Bea y Miguel Á. Muñoz.


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dadanos, sino a conservar, lo me-jor posible, el medio ambiente pa-ra las futuras generaciones quehabitarán nuestros edificios.

Analizaron, en profundidad, lasdistintas normativas que afectan alas edificaciones, planteando losdistintos problemas que podríansurgir y dando las soluciones a ca-da uno de ellos, y que tanta inci-dencia tiene en la gestión profe-sional del Administrador de Fin-cas.

PERSONALIDAD JURÍDICA DELAS COMUNIDADES DE PRO-PIETARIOS

En la segunda ponencia, impartidapor los magistrados Ángel LuisRebolledo, catedrático de Dere-cho Civil de la USC, y RaquelCastillejo, catedrática de DerechoProcesal de la USC, se trataronaspectos esenciales sobre la ne-cesidad de una reforma de la Leyde Propiedad Horizontal, y la pe-rentoria necesidad de obtener lapersonalidad jurídica para las co-munidades de propietarios, quedebiera de ser, para los ponentes,uno de los grandes retos a conse-guir si se lograse reformar la LPH.

Para Raquel Castillejo, aun-que las comunidades de propieta-rios carecen de personalidad jurí-dica, se desenvuelven en el tráfico jurídico con plena au-tonomía, asumiendo obligaciones, contractuales y extra-contractuales, con terceras personas. En este sentido, elque obtenga una sentencia firme podrá dirigirse y agotarlos fondos y créditos que tenga la comunidad y, en conse-cuencia, no existe obstáculo alguno para que el embargoopere sobre las cuentas abiertas a nombre de la comuni-dad. Además, la comunidad responderá con todos susbienes presentes y futuros, como cualquier otro deudor,que no tenga derecho de exclusión de bienes. Pero, al ca-recer de personalidad jurídica, las deudas asumidas porla comunidad, lo son también de sus respectivos copro-pietarios, pero sólo a través de aquélla.

Para Ángel Luis Rebolledo, la atribución de persona-lidad jurídica a la comunidad de propietarios, que induda-blemente resuelve muchos problemas de financiacióncuando la misma cuenta con recursos patrimoniales sus-ceptibles de gravamen, conduce a la reflexión de si lamisma debería o no implicar, frente al acreedor, la inopo-nibilidad de las relaciones internas de los comuneros en-tre sí y en relación con la comunidad, de manera queadoptado válidamente el acuerdo de contraer el créditopara la conservación, reparación, innovación o sustitución

de elementos comunes, todos los comuneros, incluso losque han votado en contra, abstenido o no asistido a lajunta, quedaran obligados frente al tercero. Las dificulta-des técnicas de la configuración legal de tal solución –sinperjuicio de los importantes problemas procesales–, in-cluida la aplicación de la regla de mancomunidad o soli-daridad y, en su caso, si debe o no limitarse la responsa-bilidad patrimonial de los comuneros a sus respectivaspropiedades privativas, aparecen así, inexorablemente,vinculadas a la cuestión de la atribución de personalidadjurídica a la comunidad de propietarios.

INTERNET APLICADO A LA ADMINISTRACIÓN DEFINCAS

Sobre la aplicación de las nuevas tecnologías de la comu-nicación y los canales sociales en la administración de co-munidades giró la ponencia magistral del profesor JuanFreire, responsable de la Cátedra de Economía Digital enla Escuela de Negocios.

Comenzó su intervención planteando a los presentesel interrogante siguiente: ¿por qué necesitamos cambios?Para Freire, la respuesta es porque estamos en el mun-

«Aunque las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica, se desenvuelven en el tráfico jurídico con

plena autonomía, asumiendo obligaciones con terceras personas»

Miguel Á. Muñoz, Xavier O’Callaghan y Martín Bermúdez.


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do de la tecnología y la cultura digital, y ello exige, con lamayor rapidez posible, que los administradores de fincasse adecuen a esta nueva filosofía profesional y empresa-rial, que ya está siendo clave en el desarrollo y competiti-vidad de los profesionales de cualquier sector.

Para el ponente, la solución pasa, inevitablemente,por la eficiencia, y ello conlleva la aplicación de nuevasformas de comunicación y coordinación en redes y comu-nidades virtuales. Finalizó su intervención manifestandoque internet está produciendo un nuevo mundo en las re-laciones profesionales, que está transformando el con-cepto de privacidad y acceso a la información, nuevas for-mas de relación entre propietario y Administrador y nue-vos servicios.

LA LPH Y LAS NUEVAS TECNOLOGÍAS

Seguidamente a su intervención, el presidente de la Au-diencia Provincial de Alicante, Vicente Magro, debatiósobre la viabilidad jurídica de aplicación de las nuevastecnologías en la LPH y la personalidad jurídica de las co-munidades de propietarios. Asimismo y bajo la modera-ción de Xavier O’ Callaghan, magistrado del Tribunal Su-premo, Magro anticipó los posibles cambios y reforma dela LPH en referencia a los administradores de fincas y losactos de comunicación.

Vicente Magro expuso cuestiones como las ventajasdel uso del correo electrónico en el derecho de la propie-dad horizontal, la grabación de las juntas de propietarios,la utilización del Administrador de Fincas del libro infor-

mático diario o la comunicación electrónica certificada.Sobre este último aspecto, manifestó que suponía las si-guientes ventajas:

★ Se agilizan los procesos de administración en unentorno telemático.

★ Se garantiza la generación, custodia y admisibili-dad en sede judicial de la prueba electrónica.

★ Se evitan repudios de las notificaciones de convo-catorias ordinarias y extraordinarias de las juntasde propietarios y sus propias actas.

★ Ahorro de costes y de tiempo, ya que las convoca-torias de juntas ordinarias y extraordinarias, actasde juntas, requerimientos se llevan a cabo sin quese exija ninguna impresión en papel.

★ Garantía probatoria del envío y recepción del actode notificación.

★ Custodia de la prueba de la notificación que quedagarantizada por un periodo de cinco años.

APLICACIÓN DE LA LEY OMNIBUS

La quinta ponencia, a cargo de Juan Carlos Estévez,presidente del Consejo General de Procuradores de Es-paña, y bajo la moderación de Javier Miguez, Juez De-cano de Santiago, versó sobre la repercusión de la Direc-tiva Bolkestein y la Ley Ómnibus en las profesiones cole-giadas, y muy especialmente en la administración de fin-cas.

Para los ponentes, La Ley Ómnibus es una de las másimportantes normativas desarrolladas para garantizar, en

«Internet está produciendo un nuevo mundo en las relaciones profesionales, que está transformando el concepto de privacidad y acceso a la información, en nuevas formas de

relación entre propietario y Administrador»

Antonio C. López López, Eugenio Fernández Piñeiro y Jose A. Sánchez Loureda.


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primer lugar, los derechos de los consumidores y usua-rios de servicios profesionales, fundamentalmente, me-diante la Ventanilla Única de los Colegios Profesionales ysus Consejos Generales, a través de la cual podrán ob-tener toda la información correspondiente referida a unaactividad profesional concreta, además de poder interpo-ner cuantas demandas consideren necesarias para pro-teger sus intereses como usuarios. En segundo lugar, su-pone la garantía de la libre prestación de servicios de unprofesional de la UE que quiera establecerse en cual-quier país miembro, facilitándosele, al máximo, esta liber-tad de establecimiento en cuanto a las gestiones y requi-sitos que deben de ser cumplimentados para llevar aefecto esa libre prestación en cualquier estado miembro.

Juan Carlos Estévez y Javier Miguez analizaron ca-da uno de los artículos de la Ley Ómnibus, fundamental-mente, los relacionados con la colegiación obligatoria,que se sigue manteniendo como un requisito indispensa-ble para el ejercicio de las profesiones, cuando así lo es-tablezca, en un futuro, la ley estatal correspondiente; loscolegios profesionales no pueden establecer baremosorientativos, además de establecerse limitaciones al con-trol de la publicidad y que la cuota colegial no podrá supe-rar los costes asociados a la tramitación de la inscripción.

Finalizaron su intervención recordando que La LeyÓmnibus, en vigor desde diciembre de 2009, marcará elpresente y el futuro de los colegios profesionales, conse-jos generales, profesionales y empresas.

«Supone la garantía de la libre prestación de servicios de un profesional de la UE que quiera es-tablecerse en cualquier país miembro, facilitándosele la libertad de establecimiento»

Ana Rodríguez Díaz, Vicente Magro y Xavier O’Callaghan.

Javier Míguez, Juan Carlos Estévez y Vicente Gómez Loureda.


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«CRISIS DE DECENCIA»

Para finalizar el programa técnico, Pedro Veiga,subdirector de Planificación Estratégica de CaixaGalicia, se apoyó en datos e informes para analizarla actualidad financiera española y en concreto lasituación del colectivo de administradores de fin-cas en el ámbito inmobiliario. En esta ponencia, ti-tulada Economía anti-crisis, también intervino elprofesor Leopoldo Abadía, conocido experto eneconomía que calificó la difícil situación actual co-mo una “crisis de decencia”.

Una vez finalizadas todas las ponencias, Vi-cente Magro, presidente de la Audiencia Provin-cial de Alicante, expuso las Conclusiones del XVICongreso Nacional de Administradores de Fincas,que fueron aprobadas por los congresistas, sobrelas que se elaborará un exhaustivo trabajo del quese informará a los administradores de fincas debi-damente y se remitirá a los organismos e institucio-nes públicas en las que estamos representados,para que las tomen en consideración para futurasreformas que mejoren la vida y las relaciones veci-nales en los inmuebles.

La clausura de este XVI Congreso Nacional deAdministradores de Fincas, caracterizado por lagran calidad de las ponencias, contó con la pre-sencia de la alcaldesa de Sanxenxo, CatalinaGonzález; el presidente de la Diputación de Pon-tevedra, Rafael Louzán; y con el presidente delConsejo General, Miguel Á. Muñoz, quién tras fe-licitar al Colegio de Galicia por el desarrollo delCongreso, informó que el próximo Congreso Na-cional de Administradores de Fincas sería organi-zado por el Colegio de Valencia, en 2012.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y periodista

Conclusiones del XVI Congreso Nacional de Administradores de Fincas

A modo de resumen, a continuación extractamos algunas delas conclusiones desarrolladas por Vicente Magro, presiden-te de la Audiencia Provincial de Alicante:1.- Los administradores de fincas deben potenciar la solu-

ción extrajudicial de conflictos, sobre todo para ayudar aevitar que la crisis económica colapse más los órganosjudiciales.

2.- Los administradores de fincas deben estar en la vanguar-dia del uso de las nuevas tecnologías en la gestión desus despachos profesionales.

3.- Los actos de comunicación comunitarios no pueden en-torpecer la marcha de la comunidad. El Administrador deFincas debe ofrecer a la comunidad técnicas de gestiónen la ejecución de estos que agilicen, abaraten y flexibi-licen los actos de comunicación.

4.- Es preciso introducir técnicas como la del tercero de con-fianza o el uso de las páginas web que certifiquen que losactos de comunicación se llevaron a efecto y actúen co-mo medio de prueba ante los órganos judiciales.

5.- Es preciso introducir la figura de la dirección electrónicainmobiliaria (D.E.I.) para todo aquel ciudadano que seapropietario de un bien inmueble, al modo de la obligaciónque todos tenemos de disponer del D.N.I. o el permiso deconducir.

6.- Es preciso transmitir, a quién se dedica a la administra-ción de fincas, la necesidad de colegiarse.

José Antonio Lodeiros, Raquel Castillejo, Xavier O’Callaghan y Ángel L. Rebolledo.


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El Consejo General asiste a los actos de laclausura del Año Jubilar Calceatense

Este acto, de gran significación para los administradoresde fincas, se desarrolló durante los días 12 y 13 del pasa-do mes de mayo. En el primer día se procedió a la Clau-sura del Año Jubilar Calceatense en la Catedral de SantoDomingo de la Calzada, y el siguiente día tuvo lugar unode los actos más emotivos para los profesionales de la ad-ministración de fincas, ya que se procedió al cierre de laCaja que contendrá los objetos más significativos de laciudad Calceatense, en estos inicios del siglo XXI.

Por parte del Consejo General, se introdujo en dichaCaja, una Medalla que quiere ser el símbolo de los admi-nistradores de fincas de ahora y del futuro, dado que lamisma se abrirá en el año 2110, con motivo del milenariode la Muerte de Santo Domingo de la Calzada. Esta Me-dalla representa el anagrama del Consejo General de Co-legios de Administradores de Fincas, y se reproduce, en lamisma, el número de Colegios de Administradores de Fin-cas y de Colegiados al día 13 de abril de 2010. Sin dudaalguna, cuando los administradores de fincas del año 2110estén presentes en la apertura de esta Caja, recordaran atodos aquellos que hicieron posible la creación y desarro-

llo de la profesión desde el año 1968, y darán todo su re-conocimiento a las muchas generaciones que les prece-dieron en ésta importante profesión de alto contenido so-cial.

Esta Caja, custodiada por el Prior –y así será custodia-da hasta 2110, por los distintos Priores, hasta su apertu-ra– es de pequeñas dimensiones y se cierra cada cente-nario del Santo Patrón. En la Caja se introdujeron, ade-más de la Medalla del Consejo General, distintos progra-mas de fiestas calceatenses, algunos libros del Santo Pa-trón, así como la concesión de la Medalla de Oro a la Co-fradía por parte del Gobierno de La Rioja.

El acto fue presidido por los Priores de la Cofradía, Es-ther Vargas y José Vicente, dando fe del mismo el Abad,Francisco José Suárez, y levantando acta del acto el Se-cretario, Julián Velasco. Entre los asistentes, además delresto de la Cofradía, Priores Viejos y público en general,también asistió, en representación del Consejo General deColegios de Administradores de Fincas de España, el Se-cretario del mismo, Marcial Tarín Vela, quien hizo entregade la Medalla para que fuera depositada en la Caja.

Medalla que el Consejo General deposita en la Caja de la Catedral de Santo Domingo de la Calzada.


CONSEJO GENERAL

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Miguel Á. Muñoz y Juan Cayón, durante la frma del Convenio de Colaboración.

La universidad Antonio de Nebrija y el ConsejoGeneral firman un Convenio de Colaboración

Con esta tramitación ante el Consejo de Universidades, deenorme relevancia para el colectivo profesional, se conse-guiría que los estudios fueran homologados, haciéndoserealidad uno de los principales objetivos de los ColegiosTerritoriales y su Consejo General, que es dotar a los es-tudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincasdel carácter oficial de su titulación.

Este Convenio, suscrito por el vicerrector de la Universi-dad, Juan Cayón, y el presidente del Consejo General, Mi-guel Á. Muñoz, reconoce que las dos ofertas formativas dela Universidad, el denominado Grado Universitario en Cien-cias Inmobiliarias (actualmente sometido a verificación porel Consejo de Universidades), y el título propio denominadoPrograma Superior de Dirección y Gestión Inmobiliaria y Ad-ministración de Fincas, facultan para el acceso directo a los

Colegios Territoriales de Administradores de Fincas.Se establece, además, que los planes de estudio faci-

litan una formación adecuada para el correcto ejercicioprofesional de la actividad de Administradores de Fincas.Así, el Consejo General asume un papel de supervisor yconsejero que le permitirá, en el futuro, sugerir las modifi-caciones que considere oportunas, colaborar en el diseñode la formación complementaria y, en general, involucrar-se en la forma que considere más interesante a los finesdel propio Consejo General o sus miembros.

El presente Convenio ha entrado en vigor el día de sufirma, producida el pasado 24 de mayo, y su duración se-rá indefinida, comprometiéndose las partes en asegurar laadecuada y correcta finalización y reconocimiento de ido-neidad de las acciones formativas en marcha.

El grado universitario en Ciencias Inmobiliarias está, actualmente, sometido a verificación ante el Consejo de

Universidades para la consecución de su oficiliadad


NOTICIAS COLEGIALES

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El Consejo Andaluz ha celebrado la Renovación de la XL Ofrenda a

Santo Domingo de la Calzada

En el Décimo Centenario de la muerte de Santo Domingode la Calzada, el Consejo Andaluz ha sido el encargado derealizar la XL Ofrenda a Santo Domingo de la Calzada, encolaboración con el Consejo General de Colegios de Admi-nistradores de Fincas de España. Los actos se desarrolla-ron durante los días 30 de abril y 1 de mayo, en la precio-sa ciudad calceatense de Santo Domingo de la Calzada, ycomenzaron en la tarde del primer día con la recepciónque el Ayuntamiento de la ciudad ofreció a los administra-dores de fincas, expresando su alcalde, Agustín GarcíaMetola, la enorme satisfacción de la Corporación y de loshabitantes de la ciudad, por contar, un año más, con losadministradores de fincas en un acto de homenaje a suPatrón, Santo Domingo de la Calzada.

Tras la recepción, los administradores de fincas setrasladaron a la Casa del Santo, donde celebraron una ce-na informal, a la que asistieron, además de los administra-dores de fincas y sus familiares, diferentes autoridades lo-cales y regionales, que fueron recibidos por el presidentedel Consejo Andaluz, Rafael Trujillo, y el presidente delConsejo General, Miguel Á. Muñoz, quienes dieron labienvenida a todos los asistentes y les desearon que dis-frutaran, al máximo, de los actos organizados en honor deSanto Domingo de la Calzada.

El día 1 de abril comenzó con la recepción de las auto-ridades en la Plaza de las Bolas, representadas por el al-

calde calceatense, Agustín García, además de por Gon-zalo Villalta, prior de la Cofradía del Santo. Desde aquí, yacompañados por la Banda de Música, se desplazaron ha-cía la Catedral para asistir a la Misa Rociera y proceder ala Renovación de la Ofrenda al Santo Patrón, a cargo delpresidente del Consejo Andaluz, Rafael Trujillo.

Tras la celebración religiosa, los asistentes se dirigierona la Plaza de los Administradores de Fincas, donde, un añomás, rindieron homenaje a los compañeros fallecidos recor-dándoles con una corona de laurel. Posteriormente, y en laCofradía del Santo, tuvo lugar el intercambio de imágenesentre ésta y el Consejo Andaluz, y el Prior de la Cofradíanombró Hermanos del Santo a aquellos administradoresque desearon convertirse en Cofrades, imponiéndoles lamedalla de la Cofradía, finalizando los actos de éste díacon una comida, a la que asistieron el alcalde de Santo Do-mingo, Agustín García Metola; el párroco, Francisco Jo-sé Suárez; el prior de la Cofradía del Santo, Gonzalo Vi-llalta; el presidente del Consejo General, Miguel Á. Mu-ñoz, y el presidente del Consejo Andaluz, Rafael Trujillo.

Durante su estancia en Santo Domingo de la Calzada,además, los administradores de fincas y los habitantes dela ciudad, pudieron disfrutar de una feria instalada en elPabellón Polideportivo, con la actuación de Grupo Rocieroy visitando las ocho casetas de la feria, que correspondíana cada una de las provincias andaluzas.

En el centro, Agustín García Metola,

alcalde de Santo Domingode la Calzada,

acompañado de Miguel Á. Muñoz y

Rafael Trujillo.


NOTICIAS COLEGIALES

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GUIPÚZCOA Y ÁLAVA Asamblea General de Colegiados

Como todos los años, el pasado día 13 de marzo, el Co-legio Territorial de Administradores de Fincas de Guipúz-coa y Álava celebró su Asamblea Anual, en la sede cole-gial, donde fue aprobada la Memoria de Actividades Cole-giales del año 2009, destacando este año el número dejornadas y cursos celebrados en la sede y fuera de ella,con muy buena acogida por parte del colectivo profesio-nal.

Se informó, también, de las mejoras realizadas en lasinstalaciones, dotando a la sede colegial de una platafor-ma elevadora para acceder a la planta sótano, donde secelebran las reuniones de comunidades, eliminando lasbarreras arquitectónicas existentes.

De la misma forma, la Junta de Gobierno realizó unaexposición y valoración de las modificaciones que exige ladenominada Ley Ómnibus y del programa de fechas enlas que habría de aplicarse lo establecido en esta impor-tante normativa.

Como viene siendo tradición, la Jornada finalizó con unaCena de Hermandad en el conocido Hotel de Londres denuestra Ciudad, en la que diversas firmas comerciales parti-ciparon con obsequios para sortear entre los colegiados.

Nos sentimos satisfechos de los resultados obtenidos,y continuaremos trabajando, prometiendo mejorar en todolo posible, con la colaboración y la crítica constructiva denuestros compañeros.

Jornada de estudio sobre la LPH

Queremos agradecer desde estas líneas al magistrado Vicente Magro Servet, supresencia en nuestro Colegio el pasado 7 de mayo para impartir el curso sobre juntasde propietarios, y sobre cómo resolver los inconvenientes que pueden presentarse enel transcurso de las mismas.

Parece mentira que, llevando tantos años en la profesión, todavía uno pueda sor-prenderse y aprender en cada encuentro de profesionales con los comentarios ex-puestos por cada participante, a lo que ayudó mucho la cercanía del ponente, que entodo momento atendió las intervenciones que surgían durante el transcurso de su in-tervención, muy bien desarrollada, con muchos casos prácticos que son los que másenriquecen estos encuentros promovidos por el Colegio.

La Jornada se hizo corta, y sin duda daremos continuidad a la fórmula de adelan-tarnos al problema para buscar la solución consensuada con los especialistas de laLPH que, como todas las leyes, tiene muchas lagunas que deberemos intentar resol-ver entre todos los que nos dedicamos a esta dura profesión.Vicente Magro Servet.


MADRID

La biomasa como fuente de energía

El acto, organizado por el IDAE, la Dirección General de In-dustria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid y el Co-legio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid,puso el broche final a una gira que ha llevado el ProgramaBiomcasa por cinco ciudades españolas desde el pasadomes de marzo.

La apertura de la jornada corrió a cargo de Julio Artigas,jefe del Departamento de Biomasa del IDAE; José AntonioGonzález, subdirector general de Promoción Industrial yEnergética de la DGI de la Comunidad de Madrid; y Ángel Ig-nacio Mateo, secretario del Colegio Profesional de Adminis-tradores de Fincas de Madrid.

Para Ángel Ignacio Mateo, los administradores de fin-cas, como prescriptores en la mayoría de los casos de las so-luciones de los proveedores, deben vencer la incertidumbreo duda que tienen las comunidades de propietarios a la ho-ra de apostar por una energía novedosa como es la bioma-sa. Para lo cual, recomendó poner en conocimiento del usua-rio final las posibilidades de esta energía renovable, tantodesde el punto de vista técnico como jurídico y económico.

EL PUNTO DE VISTA DEL USUARIO

El secretario del Colegio Profesional de Administradores deFincas, Ángel Ignacio Mateo, fue el encargado de moderarel primer módulo de la Jornada “BIOMCASA” dirigido a usua-rios.

En esta primera parte, destacaron las ponencias de Be-lén Alejandre, experta en biocombustibles; Antonio Bena-vides, tecnólogo especializado en biomasa; y Javier Díaz,presidente de AVEBIOM (Asociación Española de Valora-ción Energética de la Biomasa). Todos los expertos coinci-dieron en señalar que la biomasa es la energía que más po-tencial tiene en España, pese a que su implantación toda-vía está muy lejos de alcanzar la experiencia de otros paí-ses europeos como Austria, donde las calderas de biomasasobrepasan en número a las calderas de combustibles fósi-les. Aún así, España es uno de los mayores países expor-tadores de biomasa (pellets, astillas, huesos de aceitu-na…).

LA EXPERIENCIA DEL PROFESIONAL

Durante la mesa de debate, moderada por Javier Seoane,técnico de la Subdirección Energética de la Comunidad deMadrid, los expertos destacaron la necesidad de potenciar lared de suministro de biomasa y garantizar la misma estanda-rizando y normalizando el producto.

La jornada se saldó con un gran éxito de convocatoria,con cerca de 100 asistentes, entre administradores de fincas,y empresas y profesionales interesadas en habilitarse comoEmpresas de Servicios Energéticos (ESE´s) en el ProgramaBiomcasa del IDAE.

Julio Artigas, José Antonio González y Ángel Ignacio Mateo.

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NOTICIAS COLEGIALES

El pasado 6 de mayo, el Colegio Profesional de Administradores de Fin-cas de Madrid participó en la Jornada “Biomcasa”, un roadshow organi-zado por el IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía)para la promoción de la Biomasa como fuente energética renovable eninstalaciones térmicas de agua caliente sanitaria, calefacción y refrige-ración de edificios.


El día 25 de mayo, el ColegioProfesional de Administradoresde Fincas de Madrid celebró laXXIX Junta General Ordinaria deColegiados, cuyo acto fue abier-to por su presidente, Miguel Á.Muñoz, quien dio la bienvenidaa los asistentes y procedió aenumerar los distintos puntos delOrden del Día de la Junta de Co-legiados.

Posteriormente, Ángel I. Ma-teo resumió el informe de activi-dades realizadas por las distin-tas Comisiones de Trabajo y Ga-binete de Comunicación del Co-legio, que fue unánimementeaprobado, así como también lofue, y por unanimidad, el Acta dela anterior Junta General, cele-brada el 3 de junio de 2009.

Luis de la Peña, tesorero delCo legio, presentó las cuentasanuales del ejercicio 2009, que, igualmente, fueron apro-badas por unanimidad. Informó que, teniendo en cuentaque la memoria anual se ha redactado siguiendo las direc-trices de la Ley Ómnibus, que trae consigo una reducciónde ingresos colegiales, el Colegio se ha visto en la necesi-dad de recortar diversas partidas presupuestarias para elaño en curso, entre ellas, la congelación de las asignacio-nes de la Junta de Gobierno y de las dietas por asistenciaa Junta y Comisiones de Trabajo.

A continuación, Miguel Á. Muñoz, presidente del Cole-gio, informó sobre los actos institucionales y reuniones enlas que ha participado como presidente, manifestandoque, como consecuencia de un acuerdo de Junta Generaldel Consejo General celebrada el día 15 de mayo, se hacontratado una consultoría jurídico-técnica con motivo dela elaboración y tramitación de la futura Ley de ProfesionesColegiadas, aprobándose, por unanimidad, que con cargoa los fondos colegiales se abone al Consejo General la de-rrama extraordinaria acordada.

De izquierda a derecha: Jaime Blanco, Ángel I. Matero, Miguel Á. Muñoz, Luis de la Peña, y Marcial Tarín.

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NOTICIAS COLEGIALES

XXIX Junta General Ordinaria de colegiados

IV Edición: Estudio de Grado en Administración de Fincas

Durante la segunda quincena del mes de julio, las personas interesadas en el ejercicio de la Administración de Fin-cas, podrán matricularse en el Curso 2010/11 del Estudio Propio de Grado en Administración de Fincas, que se im-parte en la Universidad de Alcalá, y que faculta para el ingreso en cualquiera de los colegios de administradores defincas de España.

El Estudio de Grado en Administración de Fincas puede seguirse en la modalidad presencial o en la modalidadíntegramente on line. Como regla general, sólo pueden matricularse on line las personas que no tengan su residen-cia habitual en la Comunidad de Madrid, o en las provincias de Guadalajara, Toledo o Cuenca.

La Universidad de Alcalá de Henares concede becas para trabajadores por cuenta ajena con más de 2 años deexperiencia en la Administración de Fincas y para los mejores expedientes académicos de cada curso.

PARA MÁS INFORMACIÓN:Vicerrectorado de Postgrado y Educación Permanente

http://www2.uah.es/administradoresdefincasE-mail: admó[email protected]

Telf.: 918 56 861(Lunes y miércoles de 18:30 a 20:00 horas)


MÁLAGAAnálisis de la Ley de

Arrendamientos Urbanos

El análisis de la Ley de Arrendamientos Urbanos –en susnuevos aspectos legales–, el ámbito normativo y sanitariopara el tratamiento del agua comunitaria –piscinas de usocolectivo, aljibes, aire acondicionado...– y el procedimientopara la reclamación de cuotas de gastos comunes han si-do los tres temas expuestos a lo largo de cuatro jornadasde formación práctica para los administradores de fincas.

ANÁLISIS DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

La exposición sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos sedividió en dos jornadas, los días 9 y 16 de abril. En la pri-mera se trataron los contratos de arrendamiento y el ámbi-to de aplicación de la LAU en el presente año 2010; en lasegunda, se presentó la actualización legislativa de los jui-cios de desahucio y las novedades en los aspectos lega-les derivados de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.

Esta materia fue impartida por el abogado, Luis Igna-cio Alonso Oliva, quien partió del análisis del contrato dearrendamiento, en general, para centrarse en las particula-ridades del mismo dentro de nuestro país, punto en el quedesarrolló las diversas características distintivas y la distin-ta duración de los contratos regidos por la Ley de Arrenda-mientos Urbanos de 1964 y por la Ley 29/1994, de 24 denoviembre.

ASPECTOS SANITARIOS Y LEGALES DEL AGUA EN EDIFICIOS COMU-NITARIOS

Esta conferencia fue impartida por la farmacéutica y jefe

de sección de Aguas y Alimentos del Laboratorio del Cole-gio de Farmacéuticos de Málaga, M.ª Teresa Zorrilla, eldía 23 de abril.

La ponente comentó la necesidad de normas legislati-vas pero, sobre todo, sanitarias, para realizar un buen con-trol de las instalaciones que contengan agua y ubicadas enlos edificios, al objeto de controlar posibles peligros micro-biológicos y la transmisión de algún tipo de enfermedad,como es el caso de la legionelosis, una de las patologíasmás graves de las que se producen a través del agua.

PROCEDIMIENTO PARA LA RECLAMACIÓN DE CUOTAS

El cierre de esta quinta edición del Curso Práctico fue el 24de abril, con una conferencia del abogado José Conejoque versó sobre el procedimiento para la reclamación decuotas de gastos comunes.

Analizada la materia, la ponencia se centró, principal-mente, en el proceso monitorio de reclamación a los pro-pietarios morosos por parte de las comunidades de propie-tarios, una vía que permite una mayor agilidad en la peti-ción inicial del proceso.

En este sentido, el ponente expuso que, prácticamen-te, todas las comunidades de propietarios pueden acoger-se al citado proceso monitorio, a excepción de las denomi-nadas “comunidades pequeñas” que, por tener un númerode propietarios menor a cuatro, se hubiesen acogido al ré-gimen de administración del artículo 398 del Código Civil,si expresamente así lo establecen sus Estatutos.

Marcelo Camblo y Miguel Muñoz, presidente del Colegio y presidente de la Comisión deCultura, respectivamente, en el acto de clausura.

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NOTICIAS COLEGIALES


VENTANILLA ÚNICA DE SERVICIOS DE LA ADMINISTRACIÓN GENERAL DEL ESTADO

“La Ventanilla aspira a resolver, de forma inmediata, el 80% de las consultas de los usuarios”

DOLORES LAGAR TRIGO

LA DIRECTIVA 2006/123/CE DEL PARLAMENTO EU-ROPEO Y DEL CONSEJO, ES EL MARCO JURÍDICO RE-GULADOR QUE GARANTIZA LA LIBERTAD DE ESTABLE-CIMIENTO Y PRESTACIÓN DE SERVICIOS EN LA UE. EN

BASE A ESTA DIRECTIVA, EN NUESTRO PAÍS SE APRO-BÓ LA CONOCIDA COMO LEY PARAGUAS Y LA POSTE-RIOR LEY ÓMNIBUS, ENTRE CUYAS EXIGENCIAS SE

ENCUENTRA EL ESTABLECIMIENTO DE LA VENTANILLA

ÚNICA EN LOS COLEGIOS PROFESIONALES Y SUS

CONSEJOS GENERALES. PERO NO SÓLO AQUÍ. TAM-BIÉN EL MINISTERIO DE PRESIDENCIA DE ESPAÑA, ATRAVÉS DE LA DIVISIÓN DE PROYECTOS DE ADMINIS-TRACIÓN ELECTRÓNICA, ESTÁ OBLIGADA A ESTABLE-CER UNA VENTANILLA ÚNICA QUE, SEGÚN SU DIREC-TORA, MONTAÑA MERCHÁN, «REPRESENTA UNA LÍ-NEA DE TRABAJO CRUCIAL PARA SIMPLIFICAR LOS

TRÁMITES ADMINISTRATIVOS AFECTOS POR LA DIREC-TIVA, Y OBLIGAR A LAS ADMINISTRACIONES A OFRE-CERLAS DE FORMA ELECTRÓNICA».

A esta entrevista, realizada en la sede de la DirecciónGeneral para el impulso de la Administración Electróni-ca, asistió, también, Patrocinio Nieto, jefa de éste ser-vicio, para quién la implantación de la Ventanilla Únicano ofrecerá más garantías, de las que ya tiene, al usua-rio de un servicio profesional determinado, pero «sí ob-tendrá toda la información de un modo unificado, queahora está muy dispersado, ofreciendo en una sola Ven-tanilla todas las características y condiciones referentesa la prestación de un servicio profesional no sólo en Es-paña, sino en el resto de los países de la UE».

El objetivo que se pretende es llevar a efecto la fina-lidad última de la Directiva, que se concentra, básica-mente, en la libertad de consumo y la libertad de inicia-tiva empresarial. Para Montaña Merchán, «se facilita alos prestadores de servicios el ejercicio de su actividaden la UE, en condiciones no discriminatorias y, al mismotiempo, los usuarios o consumidores tienen garantizadasu libertad de elección entre los profesionales o empre-sas que ofrezcan el servicio que, en concreto, deman-den».

COLEGIOS PROFESIONALES Y VENTANILLA ÚNICA

Otro aspecto muy relevante de la Ventanilla Única, enpalabras de Montaña Merchán y Patrocinio Nieto, es

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ENTREVISTA

Montaña Merchán Directora de la División de

Proyectos de Administración Electrónica del Ministerio de

Presidencia

Patrocinio NietoJefe de Servicio de Desarrollo de

la División de Proyectos de Administración Electrónica


que, a través de ella, se pueden conocer los requisitosde la prestación de los distintos servicios profesionales,tramitar las autorizaciones a distancia, sin necesidad deque los profesionales tengan que realizar ningún tipo dedesplazamientos, además de que los ciudadanos po-drán ver si un profesional está colegiado, y dónde. Paraello, Montaña Merchán manifiesta que los Colegios Pro-fesionales también han de contar con su Ventanilla Úni-ca, ya que «han de cumplir con todos los requisitos es-tablecidos en las distintas normativas que les son deobligado cumplimiento, en las que se establece que, tan-to profesionales como usuarios, deben poder realizar, através de una Ventanilla Única, todos los procedimientosy trámites necesarios para el acceso y ejercicio de unaactividad de servicios, a través de un único punto, porvía electrónica y a distancia. Y esta obligación competea todas las Administraciones Públicas (europeas, estata-les, autonómicas, forales y locales), así como a las queson denominadas como “autoridades competentes”, en-tre las que se señalan a los Colegios Profesionales».

VERIFICACIÓN DEL TÍTULO ACADÉMICO O PROFE-SIONAL

Patrocinio Nieto recuerda que, uno de los aspectosmás controvertidos, es cómo verificar, por ejemplo, queel profesional tiene el título académico o profesional re-querido para ejercer una actividad determinada en cual-quier país de la UE. Pero, en cualquier caso, para Nieto,«la comprobación de la veracidad de esa titulación nodebe de hacerse a priori, como se está realizando hastael momento, sino que sería suficiente con que el intere-sado firmara un apartado haciéndose responsable de laveracidad de los datos presentados, así como de los do-cumentos requeridos, siendo el único responsable de lasconsecuencias jurídicas que pudieran derivarse en el su-puesto de que se advirtiera que los datos o títulos pre-sentados no eran ciertos o exactos. Y, por supuesto, to-do esto se realizaría por vía telemática, como exige lanormativa».

Sin embargo, el Colegio Profesional sí tendrá la obli-gación de comprobar, en palabras de Merchán, «que losdatos aportados sean ciertos, por ejemplo, a través delsistema establecido para los estados miembros de laUE, pero a posteriori, nunca a priori, porque esto últimosupondría poner trabas al libre establecimiento de profe-sionales y empresas. De lo que se trata es de que seproduzca un cambio de mentalidad en los procedimien-tos de colegiación o creación de empresas, que signifi-que la máxima agilización en éste proceso con todas lasgarantías para los profesionales, empresarios y usua-rios».

UNA VENTANILLA CON TODA LA INFORMACIÓN

La Directiva de Servicios, transpuesta a nuestro ordena-miento jurídico a través de la Ley Paragüas en primer lu-gar, y la Ley Ómnibus, en segundo lugar, establece unelemento clave, que es el desarrollo de un Point of Sin-

gle Contact (PSC), en cada estado miembro, que se de-fine, en palabras de Merchán, «como un medio electró-nico que permita a los proveedores de servicios obtenertoda la información sobre los procedimientos y trámitesnecesarios para el acceso y ejercicio de una actividad deservicios, así como realizar estos trámites por la vía elec-trónica a través de un único punto ante la autoridad com-petente. Con ello se logrará que los destinatarios de es-tos servicios y otras partes interesadas puedan encon-trar información acerca de sus derechos o con el objeti-vo de obtener servicios mejores».

Nieto informa que en España, las siglas PSC se hantraducido como Ventanilla Única, y matiza, además, que«hemos de tener en cuenta que el concepto de “única”significa que sea un sólo interlocutor, único a nivel euro-peo, al que deban de dirigirse los interesados, sin que ellomenoscabe las competencias de las comunidades autó-nomas o entes locales, ya que esto no significa que sólopueda haber una Ventanilla, pero sí que al menos tieneque haber una cumpliendo los requerimientos normativos,que se podrá coordinar con otras más específicas».

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ENTREVISTA

QUÉ OFRECE LA VENTANILLA ÚNICA ESTATAL(VUDS)

La Ventanilla Única de Servicios (VUDS) de la Admi-nistración General del Estado, es un punto de infor-mación en el que los prestadores de servicios esta-blecidos en algún país miembro, y los beneficiariosde estos servicios podrán conocer, por medios elec-trónicos, lo siguiente:

✦ Los requisitos y trámites aplicables a los presta-dores en territorio español para ejercer sus acti-vidades de servicios, así como los datos de con-tacto de las autoridades competentes en estostrámites.

✦ Sistema de información, que resuelve cualquierpregunta del prestador respecto a la informaciónde los trámites que tiene que realizar y permite laactualización continua de ésta información.

✦ Los medios y condiciones de acceso a los regis-tros y bases de datos públicos relativos a losprestadores y a los servicios.

✦ Sistema para la tramitación electrónica, que per-mite hacer los trámites electrónicamente a travésde la ventanilla, distribuyendo éstos entre las au-toridades competentes responsables de los mis-mos.

✦ Las vías de reclamación y los recursos que po-drán interponerse en caso de litigio.

✦ Los datos de colegios profesionales, asociacio-nes u organizaciones a las que los prestadores odestinatarios puedan dirigirse para obtener asis-tencia.

✦ Un portal web Portal VUDS, que es el punto deinterlocución con el prestador o ciudadano.


RED EUROPEA DE SERVICIOS

Pero, además de esta Ventanilla Única oficial, denomi-nada www.eugo.es, los colegios profesionales y sus con-sejos generales deberán elaborar las suyas propias,dónde, además de recoger, con carácter obligatorio,aquellos aspectos que establecen las distintas normati-vas, es muy aconsejable que también hagan constar to-da aquella información que consideren de vital importan-cia para la imagen corporativa y profesional.

Este ambicioso proyecto de la Comisión y el Parla-mento Europeos va dirigido a que, a medio plazo, se ha-ya constituido una especie de red europea que abarquelas ventanillas únicas de todos los organismos –autori-dades competentes-, de todos los Estados miembros,desde la que se pueda obtener información y realizar lostrámites relativos a todas las actividades de servicios.Para Merchán, «la Ventanilla no sólo responde a losusuarios en los que está focalizada, sino también a

aquellos para los que puede suponer un beneficio cola-teral. Así, su principal usuario serán personas de nego-cios que buscan crear o transferir una empresa en Espa-ña, o proporcionar servicios de manera temporal o deforma remota, ya sean ciudadanos de la UE o españo-les. Pero, del mismo modo, puede orientar a los ciuda-danos españoles que deseen establecerse en otros paí-ses de la UE».

PUNTOS DE ASESORAMIENTO

Respecto a este punto, Nieto considera que «el destina-tario del servicio es un usuario que, específicamente, lanormativa contempla, el cual debe obtener informaciónde las asociaciones de consumidores y de las vías de re-clamaciones. Por último, la ventanilla ofrece muchas po-sibilidades y beneficios a las propias autoridades compe-tentes, incluidos los colegios profesionales».

Uno de los principales retos con los que se han en-contrado ha sido obtener el máximo conocimiento sobreel establecimiento o prestación de un servicio en Espa-ña. Para Merchán, «la información encontrada no abar-caba todas las actividades afectadas por la Directiva otodas las formas jurídicas, y recopilarlas ha sido una ar-dua tarea, sin duda alguna. Pero ello nos ha llevado apoder generar las Guías de Asistencia, destinadas a losusuarios del portal, en el que podrán encontrar, entreotros, un sistema de información que resuelva cualquierpregunta del prestador respecto a la información de lostrámites que tiene que realizar, y permite la actualiza-ción continua de esta información, además de permitir latramitación electrónica de cualquier tipo de gestión».

Nieto informa, en relación a este aspecto, que laVentanilla Única «se complementa con una red de pun-tos de contacto presenciales basada en las redes exis-tentes: la red de Puntos de Asesoramiento e Inicio deTramitación (PAIT), la red 060 empresas, destinadas a lacreación de empresas, y las oficinas de las Comunida-des Autónomas. Ello supone disponer de más de 371PAIT, de los cuales 21 pertenecen a la red 060 empresasy 31 oficinas Red 060 empresas».

DESARROLLO DEL PIB

Desde que en junio de 2008, la Comisión Delegada deAsuntos Económicos encargó al extinto Ministerio de Ad-ministraciones Públicas que presidiese el grupo de tra-bajo responsable del desarrollo de la Ventanilla Única, elMinisterio de la Presidencia lidera su desarrollo, conjun-tamente con un comité Asesor formado por los Ministe-rios de Industria, Turismo y Comercio, Interior y Econo-mía y Hacienda. En base a ello, se ha constituido unGrupo Técnico compuesto por interlocutores de los dis-tintos Ministerios, y de representantes de ComunidadesAutónomas y Ciudades con Estatuto de Autonomía, y dela Federación Española de Municipios y Provincias. Enel trabajo de la Ventanilla también están participando losColegios Profesionales, las Cámaras de Comercio yotros organismos relevantes.

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ENTREVISTA

«El concepto de “ventanilla única” significa que sea un sólo interlocutor, único a niveleuropeo, al que deban de dirigirse los interesados, sin que ello menoscabe las compe-tencias de las comunidades autónomas, pero al menos tieneque haber una cumpliendo losrequerimientos normativos, quese podrá coordinar con otrasmás específicas»

PATROCINIO Nieto


Para Montaña Merchan y Patrocinio Nieto, la ventani-lla aspira a resolver «el 80% de las consultas de losusuarios, de forma inmediata, a través del sistema de in-formación o las Guías de Asistencia, dejando el 20% res-tante de casos complejos para otros canales más direc-tos. Además, el fomento de la agilización de los trámitesincentivará la creación de establecimiento de negocios y,en consecuencia, la creación de empleo» .

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

«Se facilita a los prestadores deservicios el ejercicio de su acti-vidad en la UE, en condicionesno discriminatorias y, al mismotiempo, los usuarios o consumi-dores tienen garantizada su li-bertad de elección entre losprofesionales o empresas queofrezcan el servicio que, enconcreto, demanden»

MONTAÑA MERCHÁN

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ENTREVISTA

La Ventanilla Única ha tenido en cuenta:

● Las experiencias de las Comunidades Autónomas.● Evitar duplicar información, utilizando los catálogos

propios de las autoridades competentes.● Asegurar la calidad de la información suministrada

por las autoridades competentes.● Reutilizar el camino recorrido por la DGPYME con el

proyecto CIRCE para la creación de empresas SLNE.● Aprovechar la información de otras webs especiali-

zadas.● Integrarse en las redes de oficinas empresariales

establecidas.● La información de la ventanilla se pone a disposi-

ción de otras administraciones, con el fin de dar elmejor servicio al ciudadano.

● La colaboración de los CAUs para responder a lasconsultas de usuarios, u ofrecer el apoyo de correoelectrónico y soporte.


La prueba informática en el derecho de la Propiedad HorizontalEn un mundo como el de hoy en día, en el que nos movemos bajo el prisma de

una permanente exposición a las responsabilidades civiles y penales en eldesarrollo de las actividades profesionales, se nos manifiesta, con gran impor-tancia, la articulación de los mecanismos de prueba que puedan tender a ga-rantizar que se han llevado a cabo determinadas actividades que están regla-das en las respectivas obligaciones de cada profesión. Y ello, a fin de evitar

que pueda achacarse a un profesional el incumplimiento de las exigencias en-comendadas a cada uno.

Nótese que, por ejemplo, en materia deresponsabilidad civil profesional, se ac-túa, hoy en día, bajo el prisma de la in-versión de la carga de la prueba, de talmanera que si ha ocurrido un evento da-ñoso en la esfera de la actuación del pro-fesional, está obligado a acreditar que hallevado a cabo todas las medidas indis-pensables para evitar el daño, ya que siha acaecido un daño a alguien, es obli-gación del Administrador de Fincas “po-ner encima de la mesa” lo que llevó a ca-bo para evitar que ese daño se produjera.

El problema suele venir, sin embargo, por la circuns-tancia de que, muy posiblemente, el Administrador hayacumplido con sus deberes profesionales, pero puede que

no pueda acreditar por alguno de losmedios admitidos en derecho, que esaactuación concreta se llevó a cabo.

PROBAR LA ACTUACIÓN PROFESIONAL

Aparece aquí, como fundamental, en elderecho de la propiedad horizontal delAdministrador de Fincas, una materiahasta ahora poco vigilada por estos pro-fesionales, como lo es la capacidad deprobar la actuación profesional. ¿A qué

nos estamos refiriendo? Pues es muy sencillo. Resultaque no basta con que un profesional hay cumplido conlos deberes y responsabilidades que le marca su función,sino que es más importante que tenga, además, la capa-

«No basta con que un profe-sional haya cumplido conlos deberes y responsabili-dades que le marca su fun-

ción, sino que es más impor-tante que tenga, además, lacapacidad de probar que lo

ha llevado a cabo»

INFORME VICENTE MAGRO SERVET

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cidad de poder probar que lo ha llevado a cabo.Nos movemos aquí en u terreno muy resbaladizo, co-

mo lo es el de la “prueba de las actuaciones profesiona-les” que es, en realidad, lo que sirve para acreditar queuna actuación profesional se ha llevado a cabo, aunquesea cierto y veraz que se ha hecho. Así, es tan importan-te hacer bien nuestro trabajo como poder probar que lohemos hecho en realidad. Ambas situaciones son impor-tantes y de la misma manera, trascendentales en el que-hacer profesional. El problema es que, muchas veces,ponemos sólo el acento en la primera, pero nos olvida-mos de qué, llegado el caso de que nos puedan exigirresponsabilidades profesionales, debemos estar en lascondiciones de poder acreditar que lo hemos hechobien.

PRINCIPIO DE CONFIANZA

Hasta la fecha se ha actuado bajo el principio de confian-za de que es suficiente con el trabajobien hecho, y hemos olvidado unacuestión capital en materia de cumpli-miento de obligaciones, como lo es elde la preconstitución de la prueba denuestras actividades, o mecanismo me-diante el cual una vez que llevamos acabo una determinada actuación profe-sional que pueda ser relevante, es pre-ciso estar en las debidas condicionesde acreditar, de algún modo, que he-mos llevado a cabo esta actuación. De

ahí que lo importante es que el Administrador de Fincasse asegure de que ha dado cumplida cuenta de esta cir-cunstancia a la comunidad para evitarse la existencia deresponsabilidad contractual para con ella y extracontrac-tual para con particulares si luego se deriva un daño porla inejecución de las obras.

Es decir, que el Administrador de Fincas tiene un vín-culo contractual con la comunidad, por lo que, en el casode incumplimiento de sus obligaciones, podría cesárseleal concurrir justa causa, siendo extracontractual paracualquier daño que se le pueda causar a un comunero,personal o materialmente, o a un tercero ajeno a la comu-nidad.

PERJUICIOS PARA LA COMUNIDAD

Así, debe significarse que el Administrador debe vigilartener cubierta su capacidad probatoria para evitar queen el futuro se le pueda exigir responsabilidad civil por

daños y perjuicios cursados a terce-ros, ya que la inversión de la cargaprobatoria le obligará a tener queprobar que adoptó las medidas nece-sarias para evitar el daño producido,tales como la dación de cuenta alpresidente de la necesidad urgentede realizar determinadas obras de re-paración, de convocar una junta ex-traordinaria para plantear la necesi-dad de obras de conservación o derequerimientos de la administración

«El Administrador debe de te-ner cubierta su capacidad pro-batoria para evitar que se lepueda exigir responsabilidadcivil por daños y perjuicios

causados a terceros»


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competente para salvar los posibles daños que se pue-dan causar por desperfectos de la fachada o muros de lafinca, o de someter a la próxima junta ordinaria el planprevisible de obras de conservación y entretenimiento dela finca para el curso próximo.

También puede existir responsabilidad civil ante la co-munidad, por parte del Administrador, si de su actuaciónu omisión se causan perjuicios para la comunidad. Estatendrá que probar el perjuicio causado, aunque pudiendoel Administrador probar su correcto proceder, bien con lacomunicación al presidente de la comunidad de la nece-sidad de la realización de obras necesarias o de las adop-tadas con carácter urgente, y la posterior dación de cuen-ta al presidente cuando no le fue posible darle trasladoprevio, como hemos desarrollado en la presente exposi-ción. Lo importante para el Administrador, por todo ello,es hacer lo que en técnica procesal civil se denomina pre-constitución de la prueba.

Solo así la inversión de la carga probatoria frente aterceros le permitirá evitarse responsabilidades civiles ex-tracontractuales y hasta contractuales si se demuestra laexistencia de daños ad intra.

LA PRUEBA INFORMÁTICA

Dicho esto, la cuestión capital se centra en cómo hacer-lo, y para ello no podemos olvidar que podemos echarmano de las nuevas tecnologías para mejorar nuestra ca-pacidad probatoria, por lo que el derecho probatorio seerige en clave también en el derecho de la propiedad ho-rizontal. En unos casos entendemos que la constancia dela actuación diaria del Administrador en un libro registroinformático, podría acreditar las actuaciones diarias quese han llevado a cabo, ya que estos libros de registro soninalterables y no es posible modificarlos adicionando, unavez pasado el día de actuación, una actividad concretaque no se llevó a cabo en su día. Cierto es, sin embargo,que el libro no acredita qué materialmente se ha hecho,pero sí que consta una anotación de que la actividad seha iniciado y que, al menos, se ha actuado con la diligen-cia debida. Incluso, podrían adicionarse documentos ocartas enviados como archivo adjunto a un día concreto,siempre que el programa pudiera certificar que es inmo-dificable la inclusión de observaciones o documentos unavez transcurrido el día en cuestión. Este tipo de libros-re-gistros tienen una importante capacidad probatoria, por-que certifican que se ha llevado a cabo una actuación ycumplen con la exigencia de que el Administrador de Fin-cas debe probar que ha empleado toda la diligencia debi-da para evitar el daño o la cuestión de que se trate.

Estos libros de registro informático para acreditar laactuación diaria del Administrador de Fincas también po-dría llevarse a cabo mediante la intervención del denomi-nado “tercero de confianza”, mediante el envío de lo ac-tuado diariamente. En consecuencia, vemos que resulta

de suma importancia que el Administrador de Fincas es-té en condiciones de acreditar que ha llevado a cabo al-guna actuación profesional, siendo el libro de registro unvehículo probatorio de gran trascendencia para estar encondiciones de poder acreditar la existencia del acto.

Ahora bien, a la hora de introducir la prueba informá-tica dentro del “modus operandi” diario en la actividadprofesional del Administrador de Fincas, entendemos quées básico dejar rastro de que una actuación concreta seha hecho por el Administrador de Fincas, lo que puedeverificarse en el libro registro-informático, pero tambiénacudiendo a otros medios de prueba.

OTROS MEDIOS DE PRUEBA

Así, entre las cuestiones que pueden ser objeto de ano-tación y prueba informática tenemos las siguientes:

a) Comunicación al presidente de la comunidad de quese ha llevado a cabo una actuación urgente, que ha-bilita al Administrador de Fincas a ejecutarla por elcarácter de urgencia.

b) En el caso de que no sea urgente, traslado al pre-sidente de la necesidad de convocar una junta ex-traordinaria para tratar un punto del orden del díasobre una materia de la que, por su omisión, podríacausar daño a comuneros, a la comunidad o a ter-ceros.

c) Comunicación a una empresa de que se tiene quellevar a cabo una actuación urgente en una comuni-dad de propietarios ante la existencia de un riesgo deque algo dañoso ocurra, si ya a habido un antece-dente previo. Ello acreditará que la actuación del Ad-ministrador ha sido diligente, ya que si se hubiere lle-vado a cabo la comunicación por un medio que nodeja astro físico, existirían problemas para acreditarque tal comunicación se ha llevado a cabo con unaempresa para que ésta acometa las obras urgentesque es preciso hacer.

d) Que se ha llevado a cabo la comunicación a los co-muneros de una convocatoria a una junta de propie-tarios y el procedimiento que se ha seguido para ello,haciendo constar cómo se han ejecutado las de algu-nos comuneros en concreto; por ejemplo, las deaquellos que han designado otro domicilio distinto dela finca a efectos de notificaciones, o las de aquellosque no han sido localizados y se ha procedido a in-sertar la convocatoria en el tablón de anuncios, o quese ha llevado a cabo por burofax; por correo electró-nico, que sirve para acreditar que se ha llevado aefecto un determinado acto de comunicación entre elAdministrador de Fincas y un comunero, el presiden-te de la comunidad o un tercero ajeno.

FEHACIENCIA DE LA COMUNICACIÓN

Sabido es que, en la actualidad, no es preciso que los ac-tos de comunicación se lleven a cabo de forma fehacien-te con la prueba electrónica, y así resulta del contenido de

«La constancia de la actuación diaria del Administrador en un libro de registro

informático, podría acreditar las actuacionesdiarias que se han llevado a cabo»


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la sentencia del Tribunal Supremo defecha 22 de Diciembre de 2008 que se-ñala de forma expresa:

“Se fija como doctrina jurispruden-cial que la comunicación al copropieta-rio ausente de los acuerdos de las jun-tas prevista en el artículo 18.3 LPH de-be verificarse en la forma establecidaen el artículo 9 LPH y sólo puede pre-sumirse la práctica de la notificación si

se demuestra, de acuerdo con las cir-cunstancias, el conocimiento detalladopor el copropietario ausente del acuer-do adoptado por la junta.”

Este acuerdo del Tribunal Supremoquiere decir que, al remitirse al módulode llevar a cabo actos de comunicacióndel art. 9 LPH, en éste no se exige lafehaciencia de las comunicaciones.Ahora bien, lo que es cierto es que sise produce una impugnación de unajunta alegando un comunero que no hasido citado a ella, es obvio decir que nopuede exigirse al comunero la pruebade un hecho negativo como sería “pro-bar que no ha sido citado”. Ello deter-mina que sea la comunidad de propie-tarios la que está en condiciones pro-batorias de acreditar que tal acto decomunicación sí que se llevó a cabo.

INTERVENCIÓN DE UN TERCERO DE CONFIANZA

¿Y cómo hacerlo? Pues en la prácticaprocesal de los órganos judiciales se es-

tá admitiendo que se proponga comoprueba la del conserje que llevó a efectoel acto de comunicación, o de tres veci-nos que declaren que sí recibieron ellos

la convocatoria, por lo que se entiendeextraño que el Administrador de Fincas“seleccione” a quién notificar las convo-catorias y a quién no, lo que es absurdo.

«En la práctica procesal se está admitiendo que se

proponga como prueba, la delconserje que llevó a efecto el

acto de la comunicación»

La aceptación del sistema de comunicación por la intervención de un

tercero de confianza que garanticela autenticidad de los actos de

comunicación enviados

El uso del correo electrónico está hoy en día admitido tanto en la prácti-ca común diaria de los particulares como mecanismo para comunicarse,como en el mundo del derecho. Sin embargo, sigue teniendo problemasen materia de prueba a la hora de acreditar la recepción.

Así las cosas, en primer lugar habrá que puntualizar queé para quesea válido el uso del correo electrónico o de la intervención de un “ter-cero de confianza” que se encargue de ejecutar los actos de comunica-ción, es preciso que se haya remitido por el Administrador de Fincas unacomunicación a los comuneros para conocer aquellos que aceptan queestos sistemas sean aceptados como vehículos para llevar a efecto losactos de comunicación, ya que no puede imponerse en una junta de pro-pietarios, por ningún régimen de mayorías, que este sistema vincule atodos.

Así, una vez cerrado el círculo de los comuneros a los que afecta es-te sistema es preciso destacar qué, evidentemente, tiene más garantíasde prueba la intervención del tercero de confianza”, en tanto en cuantoes un tercero ajeno a las partes el que recibe el envío de la comunica-ción del Administrador y el que es encargado de ejecutarlo con conser-vación de su contenido, a fin de que si fuera precisa la acreditación judi-cial del envío y recepción, pudiera portarse como mecanismo probatoriola intervención del “tercero de confianza”.

Nótese, de todos modos, que no es preciso, en ningún caso, que seacredite la recepción del envío, ya que, habiéndose aceptado por el co-munero que éste es el sistema de actos de comunicación, debe estar dis-ponible y en condiciones para recibir cualquiera de los que se le envíen,con lo que, al no ser exigible la fehaciencia, tendría suficientes efectos le-gales la mera “puesta a su disposición” por el “tercero de confianza”.

Por ello, éste sistema sólo tiene efectos entre los comuneros que ha-yan aceptado el mecanismo expuesto, pero no entre los que no lo hanaceptado, a los que se tendrá que seguir manteniendo el sistema tradi-cional del envío en papel.


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Así, en la Jornada de Administradores de Fincas y jue-ces celebrado en Altea los días 26 a 28 de Febrero de2010, se llegó al siguiente acuerdo en éste punto: “Puedehacerse la notificación por cualquier método que puedapermitir que el comunero tenga conocimiento de la convo-catoria y lo será en el domicilio que el comunero le hayacomunicado de forma “fehaciente”.

Sin embargo, ésta fehaciencia no se exige para que elAdministrador de Fincas lleve a efecto los actos de comu-nicación con los comuneros. En el caso de que el comu-nero impugne los acuerdos alegando que no tuvo conoci-miento de la convocatoria, la comunidad deberá acreditarque llevó a efecto el acto de comunicación, proponiendocomo prueba al Administrador, al conserje que lo llevó aefecto, en su caso, o tres testigos al menos referidos a ve-cinos que sí que recibieron el acto de comunicación. Conello, el buzoneo es válido, por ejemplo.

Sin embargo, es evidente que éste sistema de la inter-vención de un “tercero de confianza” que se acaba demencionar, tiene una mayor validez y más clara capacidadprobatoria que cualquier otro método, ya que, aunque nosea precisa la fehaciencia, este sistema de notificacionessí que la asegura al acreditar tanto el envío, como el con-tenido y la recepción de la misma, por lo que se simplificatodo el mecanismo de exigencia de prueba en estos ca-sos, ya que uno de los objetivos de este sistema garanti-za la autenticidad del envío y su recepción como pruebainformática.

REQUERIMIENTO A LOS COMUNEROS

Por ejemplo, el del art. 7.2 LPH para que cese en las activi-dades molestas, o que deshagan una obra no consentidapor la comunidad. También la existencia de requerimientosa los comuneros en los distintos supuestos que existen, lapropiedad horizontal puede ser objeto de ejecución por és-te sistema antes visto en la letra, ya que se deja rastro do-cumental informático del envío y de la recepción, siendo es-ta última la que acredita la existencia del requerimiento. Eneste punto importante debemos hacer notar que en los re-querimientos, a diferencia de las notificaciones, es precisoque quede constancia de que se ha llevado a cabo el actode comunicación bajo la forma de requerimiento, ya que és-te exige una intimación de una persona a otra dándolecuenta de una comunicación con determinado fin y estandoa la espera, o no, de una respuesta, pero en todo caso elrequerimiento exige la constancia de la recepción. Estamisma quedaría probada con el sistema que hemos referi-do anteriormente, ya que acredita contenido y recepción.

En cualquier caso, hay que precisar que estos sistemasde prueba informática, en cuanto afecta a los actos de co-municación, exigen la previa aceptación de la persona anotificar de que sea éste el sistema por el que se le van ahacer llegar los actos de comunicación de cualquier claseque sean en la comunidad de propietarios, ya que no seríaposible, por ejemplo, imponer por mayoría, cualificada osimple, en una junta de propietarios aprobar que todos loscomuneros deben aceptar que el sistema de comunicacióninformática sea el que tenga que llevarse a cabo en las re-laciones entre la administración de fincas y los comuneros.Tan sólo una reforma legal del art. 9 LPH que impusiera es-te sistema como preceptivo determinaría que ello pudieraexigirse a los comuneros. Del mismo modo, ni aunque seacordara por unanimidad este sistema afectaría a los futu-ros adquirentes de inmuebles en esa comunidad, ya que elacuerdo de ejecutar de forma informática los actos de co-municación sólo tiene efectos vinculantes entre los comu-neros que aprobaron el acuerdo, pero no afectando a losfuturos adquirentes, ya que a éstos no les vincula en mo-do alguno.

Vicente Magro ServetPresidente de la Audiencia Provincial de Alicante

«En el caso de que el comunero impugne los acuerdos alegando que no tuvo conocimiento de la convocatoria, la

comunidad deberá acreditar que llevo, a efecto, el acto de la comunicación»

El sistema de la notificación electrónica certificada tiene las siguientes ventajas:

a. Se agilizan los procesos de administración en unentorno telemático.

b. Se garantiza la generación, custodia y admisibili-dad en sede judicial de la prueba electrónica.

c. Se evitan repudios de las notificaciones de convo-catorias ordinarias y extraordinarias de las juntasde propietarios y sus propias actas.

d. Ahorro de costes y de tiempo, ya que las convoca-torias de juntas ordinarias y extraordinarias, actasde juntas, requerimientos se llevan a cabo sin quese exija ninguna impresión en papel.

e. Garantía probatoria del envío y recepción del actode notificación.

f. Custodia de la prueba de la notificación que quedagarantizada por un periodo de cinco años.

«El acuerdo de ejecutar de forma informáticalos actos de comunicación sólo tiene efectos

vinculantes entre los comuneros que aprobaronel acuerdo, pero no afectando a los futuros adquirentes, ya que a éstos no les vincula

en modo alguno»


PROPIEDAD HORIZONTAL

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Cuestiones prácticas del juicio de equidad previsto en la Ley

de Propiedad HorizontalTranscurridos diez años desde la aprobación y entrada en vigor de laLey 8/1999, de 6 de abril de reforma de la Ley de Propiedad Horizon-tal, se ha ido creando un cuerpo de jurisprudencia menor que permi-te ir abordando las cuestiones prácticas que la LPH viene suscitandoen la práctica diaria de nuestros Juzgados y Tribunales.

ANTONIO ALBERTO PÉREZ UREÑA

Dedicamos el presente artículo a ana-lizar algunas de las cuestiones prácti-cas que suscita el denominado –im-propiamente, entendemos– “juicio deequidad”, al que alude el artículo 17.3,III de la LPH; y lo vamos a hacer, enesta ocasión, desde la praxis judicial.

El procedimiento de equidad, pre-

visto en el artículo 17.3 de la LPH, seha configurado, procesalmente, comoun procedimiento sumario idóneo pa-ra alcanzar, en breve plazo, una solu-ción de urgencia a los conflictos de in-tereses que la práctica puede plantear,o como un remedio destinado a evitarel bloqueo de la comunidad derivadode una situación en que no es posiblealcanzar un acuerdo.

¿A QUÉ TIPO DE ACUERDOS SE APLICA?

Dice el artículo 17 regla 3ª, III de laLPH, que será aplicable «cuando lamayoría no se pudiere lograr por losprocedimientos establecidos en lospárrafos anteriores», pero cuando sehabla de párrafos, ¿se está refiriendo,únicamente, a los dos que le prece-den o, por el contrario, lo hace con re-



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lación, también, a los contempladosen las normas o reglas anteriores?

La cuestión no es baladí, puestoque podría afectar a acuerdos congran trascendencia en el devenir dia-rio de las comunidades de propieta-rios, tales como las relativas a los ser-vicios de ascensor, portería, supre-sión de barreras arquitectónicas, in-fraestructuras comunes o telecomu-nicaciones, entre otras.

Pues bien, ésta cuestión, lejos deser pacífica, viene suscitando seriasdudas en el seno de la jurisprudenciamenor de las Audiencias Provinciales,existiendo opiniones encontradas,que pasamos a desgranar.

JUICIO DE EQUIDAD PARA ACUERDOS DEL

ART. 17

En primer lugar, hay ciertas resolucio-nes que consideran que el “juicio deequidad” podría extenderse a losacuerdos referidos en las reglas 1ª y2ª del artículo 17. Este grupo (minori-tario), atiende, básicamente, a su-puestos excepcionales como los ana-lizados por la SAP de Cantabria, sec.4ª, de 20 de julio de 2006. Esta reso-lución consideró posible acudir al jui-cio de equidad cuando no es posiblealcanzar un acuerdo relativo a la ins-talación de un ascensor, que no pudoser válidamente adoptado porque nocontó con el apoyo necesario: el nú-mero de votantes a favor de dicha ins-talación es mayor que los propietariosque votaron en contra, pero no se al-canzó la mayoría de cuotas de partici-pación necesarias para su validez.Estamos en presencia del supuestoprevisto para el procedimiento deequidad en el art. 17 de la LPH, al nopoderse alcanzar la mayoría por los

¿Es impugnable la resolución definitiva?

Esta es otra complicada cuestión que ofrece serios problemas prácticos, da-do el silencio que guarda la norma, y que la jurisprudencia menor viene resol-viendo con soluciones contrarias.

A FAVOR: En sentido afirmativo se posicionó la SAP de Salamanca de 26 de junio de2001, para quién la sentencia dictada en primera instancia es revisable enapelación; y ello por los siguientes argumentos:✦ La Ley 8/1999 suprimió de la actual redacción relativa al juicio de equidad,

en el art. 17.3, lo previsto en el antiguo art. 16.3 sobre el carácter ejecuti-vo e inapelable de la decisión judicial en equidad, lo cual, a falta. por elmomento de una aclaración por parte de nuestras más altas instancias ju-diciales, hace pensar, cuando menos, en un posible deseo del legisladorpor admitir la revisión de las decisiones en equidad emitidas por el Juezde instancia.

✦ La LEC reconoce, con carácter general a las partes en un proceso, el de-recho a interponer los recursos previstos en la Ley contra las resolucio-nes judiciales que les afecten desfavorablemente (art. 448.1) y, en con-creto, considera apelables «las sentencias dictadas en toda clase de jui-cio» (art. 455.1), comprendiendo, por tanto, a falta de una exclusión explí-cita, el juicio de equidad del art. 17.3 LPH.

También, de forma más reciente, destacamos el AAP de Madrid, sec. 14ª,de 31 de marzo de 2008, que, resolviendo un recurso de queja, lo admite conlos siguientes argumentos: «…nos inclinamos por el carácter jurisdiccionalcontencioso de estas resoluciones, en cuanto el Juzgado debe hacer un pro-nunciamiento, incluyendo el aspecto de las costas procesales, sobre una con-tienda concreta suscitada entre dos partes conocidas en el seno de una Co-munidad de Propietarios, lo que le aleja de la jurisdicción voluntaria, (artículo1811 LEC de 1881), añadiendo que, aunque no podemos negar que puede sercomplicado revisar el criterio valorativo en equidad del Juez de Instancia, noexiste motivo para no revisar la decisión si la petición se dedujo fuera de pla-zo, si las cuestiones debatidas no se encuadran dentro de las que la ley reser-va para el procedimiento de equidad, que es lo que plantea expresamente eneste caso el recurrente en queja, si la resolución ha incurrido en incongruen-cia, o si se han vulnerado normas procesales esenciales del procedimiento.En definitiva, como la reforma de la LEC ha suprimido la referencia expresa aque no cabía recurso y que el artículo admite la apelación para todas las sen-tencias, que es la resolución dictada por el Juzgado de Instancia en el proce-dimiento…».

EN CONTRAOpuesta a la anterior se aprecia cierto grupo de resoluciones que se posicio-nan contrarias a admitir la apelación. Tal es el caso de la SAP de Asturias, sec.7ª, de 23 de diciembre de 2003 que entiende que «con independencia de ladiscutible naturaleza de la decisión judicial, no cabe a través de un recurso deapelación sustituir la equidad del Juzgador de Instancia por la de la Audien-cia»; añadiendo la SAP de Baleares, sec. 4ª, de 9 de junio de 2006 que: “…lasolución más ajustada a derecho es la de no conceder recurso de apelación ala decisión en equidad dictada por el juez de instancia, por su propia natura-leza y sin perjuicio de conceder al contradictor el juicio declarativo, que no su-mario, que corresponda, tal y como, por cierto, se hacía en la primitiva redac-ción del artículo 16 de la LPH, lo que, por tanto, no supone merma del dere-cho de los interesados a obtener una tutela judicial efectiva, consagrada en elartículo 24 de la Constitución Española”; o de la SAP de Málaga, sec. 6ª, de27 de junio de 2005.

«El procedimiento de equidad se ha configurado

procesalmente como un procedimiento idóneo para

alcanzar, en breve plazo, unasolución de urgencia a los

conflictos de intereses de lacomunidad»



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procedimientos previstos en los párra-fos anteriores.

Igualmente, en algún otro caso ex-cepcional, se ha acudido a la proce-dencia del juicio de equidad, aunquecon argumentos atípicos, como fue elcaso de la SAP de Barcelona, sec.17ª, de 26 de mayo de 2006: «…el ac-tor alegó en su demanda que, cuandono es posible llegar a un acuerdo por-que los dos únicos comuneros osten-tan cada uno de ellos un coeficientedel 50%, la Ley establece unos meca-nismos para resolver el conflicto, co-mo puede ser el procedimiento de

equidad del art. 17.LPH, lo cual escierto, pero también es cierto que, enel caso de autos, no se acudió a dichoprocedimiento, y por tanto no existíaresolución alguna que obligase a lademandada a realizar unas determi-nadas obras ni, por ende, puede ha-blarse propiamente, de una conductaincumplidora de ésta última de la quepudiera derivar su responsabilidad porlos daños causados como consecuen-cia de dicho incumplimiento; por noexistir, no existe ni siquiera un reque-rimiento del actor a la demandadaconminándole en algún sentido. Loúnico que se ha constatado es una si-tuación de desencuentro entre los doslitigantes, y ciertamente una pasividaden acometer las obras cuya necesi-dad ni tan siquiera se discute, peroque no sólo es imputable a la deman-dada, sino también al actor, pues loque interesa, a los efectos de resolverla cuestión litigiosa, son las actuacio-nes de los litigantes que fueron cono-cidas por ambos, sin que puedan te-nerse en cuenta las llevadas a cabounilateralmente por el actor y que de-liberadamente ocultó a la demandada,

como él mismo reconoció en el actodel juicio, ni las acometidas unilateral-mente por aquél y cuya parte propor-cional ya satisfizo la demandada, se-gún alegó ésta, y así debió entender-lo también el actor, porque no constaque hubiese hecho durante el tiempode la demora ningún requerimiento ala demandada para que efectuase elpago...».

JUICIO DE EQUIDAD SÓLO APLICABLE A

ACUERDOS DE SIMPLE MAYORÍA

Por el contrario, el sector mayoritariode las Audiencias Provinciales entien-de que sólo se podrá adoptar dichadecisión, en los supuestos de acuer-dos que necesitan simple mayoría (ar-tículo 17 regla 3ª). En esta posición seencuentra el AAP de Vizcaya, sec. 3ª,de 14 de julio de 2008, para el que:«…desde una interpretación literal dela norma que se examina no es posi-ble extender los efectos de la mismanada más que a aquellas mayoríassimples a las que se refiere el artículo17.3, pues el texto articulado clara-mente separa las diferentes mayoríaspara fijar criterios de actuación igual-mente diferentes…»; o la SAP de Cór-doba de 24 de abril de 2003 que en-tendió, tal y como también lo habíamanifestado previamente el AAP deZaragoza de 9 de abril de 2002, que elJuez está facultado a resolver, exclu-sivamente en equidad, sobre determi-nadas materias de propiedad horizon-tal, genéricas, simples e innominadas

aludidas en la norma 3ª del artículo17, y «…nunca a aquellas otras mate-rias que de un modo expreso han me-recido un específico tratamiento enorden a la concreta mayoría necesa-ria para la válida adopción de cual-quier decisión adoptada en torno a lasmismas…», ofreciéndose al efecto losdos siguientes argumentos:

✦ La simple mayoría requerida enel párrafo segundo de la citada norma3ª, sugiere que estamos en presenciade cuestiones menos transcendentespara la comunidad (y que precisa-mente por ello no han requerido de untratamiento legal nominalmente ex-preso).

✦ La propia dicción del citado pá-rrafo, en el cual al utilizarse la expre-sión procedimientos establecidos enlos «párrafos anteriores» y no «nor-mas anteriores», así como una refe-rencia temporal a la única «segundajunta» que cita el precepto en su tota-lidad («a instancia de parte deducidaen el mes siguiente a la fecha de lasegunda junta»), linealmente está in-dicando que el procedimiento o de-manda en equidad únicamente es re-ferible a esas cuestiones innominadasreferidas en los dos primeros párrafosde la norma 3ª, de forma que quedanfuera de su ámbito las materias trata-das en las normas 1ª y 2ª.

Por su parte, el AAP de Asturias,sec. 7ª, de 3 de junio de 2004 confir-mó el auto que inadmitió la demandade procedimiento de equidad para su-plir la falta de acuerdo de la junta de

«El sector mayoritario de lasAudiencias Provinciales

entiende que sólo se podráadoptar dicha decisión en los

supuestos de acuerdos que necesiten simple mayoría»



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propietarios de la comunidad para lamodificación y reparación del ascen-sor. Indica la Sala que sólo es admisi-ble acudir al procedimiento de equi-dad en relación con aquellas decisio-nes sometidas a mayoría simple, re-cogidas en el artículo 17.3 de la LPH,y no lo es en relación a las que re-quieren la unanimidad o mayoríascualificadas; a lo que el AAP de León,sec. 3ª, de 13 de octubre de 2004añade que: «…la intervención del Ór-gano Jurisdiccional por el cauce deeste sumario procedimiento ha de re-ducirse a casos límite en los que es-tén empeñados acuerdos decisivospara el funcionamiento de la comuni-dad de propietarios (aprobación depresupuestos, nombramiento de car-gos, ejecución de obras de conserva-ción necesarias, etc.) que, de noadoptarse, paralizarían el funciona-miento de esta especial forma de pro-piedad…».

SUPUESTO DE FALTA DE MAYORÍAS

Hay que valorar la relevancia que enesta materia ha tenido la STS núm.220/2003 (Sala de lo Civil) de 13 mar-zo (Recurso de Casación núm.2204/1997), que vino a sostener, in-terpretando el párrafo último de la re-gla segunda del artículo 16 de la LPH-en la redacción anterior a la reformallevada a cabo por la Ley 8/1999, muysemejante a la del actual artículo17.3, párrafo último-, que, aunque di-cha regla, literalmente se refiere al su-puesto de falta de mayoría, ha de serobjeto de interpretación adecuada ala realidad social actual, como autori-za el artículo 3 del Código Civil, paraevitar supuestos de abuso notorio delderecho, como sucede cuando se ha-ce precisa la modificación de las re-glas estatutarias con la inclusión delas precisas y necesarias para lograrla más ordenada convivencia de loscotitulares y preservar la paz vecinal,la que no se logra por la oposición te-naz de un copropietario. Es decir, ladoctrina de esta resolución queda cir-cunscrita a los supuestos de abuso dederecho por algún sector minoritariode la comunidad de propietarios,«movido por razones de capricho,otras por egoísmo y acomodo a susintereses que contradicen los comu-

nes y, en muchos casos, por el simplemóvil de causar molestias, incordiar yhostigar a los demás”, es decir, laoposición sin fundamento, lo que ne-cesitará la concreción y prueba sufi-cientes, puesto que también como,reconoce dicha resolución, “es plena-mente legítimo y serio y en ningúnmodo excesivo o anormal, el interésde los demandantes… en oponerse aque se alteren los elementos comu-nes de un edificio, así como abrir hue-cos en un elemento común. A lo cualha de añadirse que los demandantesson propietarios de un apartamentoque se encuentra encima de la puertaque se ha abierto y que sufren los rui-dos y molestias de la salida de perso-nas».

¿LA “EQUIDAD” VIENE REFERIDA AL PRO-CEDIMIENTO O AL DERECHO SUSTANTIVO?

Esta es otra cuestión que suscitadudas interpretativas, y que ha moti-vado, en numerosas ocasiones, la in-admisión a trámite por inadecuaciónde procedimiento. Compartimos la te-sis defendida por la mayoría de la ju-risprudencia menor de que la expre-sión “resolverá en equidad” no puedeser entendida como referida a un arbi-traje o como adscripción del procedi-miento a la jurisdicción voluntaria,puesto que es claro que el legisladorno se refirió al derecho procesal sinoal derecho sustantivo, es decir, la so-lución del pleito se determinará “enequidad”. «Para reforzar esta cues-tión, debe tomarse en consideraciónque la regulación del proceso no hacereferencia a la equidad, así las alega-ciones (instancia o petición de unospropietarios y audiencia de los otros),el carácter contencioso (se utiliza lapalabra “contradictores” para referirsea una de las partes), el plazo para dic-

tar resolución (20 días desde la peti-ción), y el contenido de la resolución(que debe contener pronunciamientoexpreso sobre costas), mientras quela equidad viene referida a la expre-sión “resolverá lo que proceda...»(SAP de Madrid de 1 de junio de1998). En parecidos términos se hanpronunciado también la SAP de Cór-doba de 24 de abril de 2003 y el AAPde Zaragoza de 9 de abril de 2002, ocomo más reciente aportación, laSAP de Ourense, sec. 1ª, de 19 denoviembre de 2007, para la que: «laequidad viene referida no al procedi-miento, sino a la decisión del mismo».Y la resolución que se dicte habrá deadoptar la forma de sentencia por de-cidir definitivamente un pleito en unainstancia. Tratándose de «un procesoplenario de cognición especial que hade encuadrarse en la jurisdicción con-tenciosa», el previsto en la regla 3ªdel art. 17 LPH. En similar sentido lassentencias en último término citadas,señalan que la expresión "resolveráen equidad", no puede ser entendida«como adscripción a un procedimien-to de jurisdicción voluntaria sino al de-recho sustantivo. La equidad vendríareferida, no al procedimiento, sino a ladecisión del mismo y el objeto del pro-nunciamiento que recaiga consistiríaen suplir la falta de un acuerdo de losque pueden adoptarse por mayoría.Se trata, pues, de una acción que hade seguirse en un proceso contencio-so, al haber contienda entre las par-tes, y su ejercicio en el ámbito del pro-ceso ordinario, acumulada a la impug-natoria, también deducida, se estimacorrecto procesalmente, sin que cau-se indefensión alguna al apelante,que pudo oponerse y utilizar todos losmedios de defensa y prueba. Lo queconduce, sin más consideraciones adesestimar su primer motivo de recur-so…».

¿Cuáles son, por tanto, los trámi-tes procesales adecuados? Se trata,en suma, de un proceso plenario decognición especial, encuadrado en lajurisdicción contenciosa, pues haycontienda entre las partes, que ha determinarse por sentencia (SAP de Ma-drid de 1 de junio de 1998).

Antonio Alberto Pérez UreñaAbogado

«La LEC reconoce con carácter general a las partesen un proceso, el derecho a

interponer los recursos previs-tos en la Ley contra las

resoluciones judiciales que lesafecten desfavorablemente»


ARRENDAMIENTOS URBANOS

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MARTÍ GASSIOT GARRIGA

Todos los que nos dedicamos a la ad-ministración de fincas conocemos laproblemática derivada de la combina-ción de dos factores, muy presentes,en nuestro ámbito laboral y geográfi-co, a saber : contratos sometidos aprórroga forzosa y la picaresca, puesde todos es sabido que, frecuente-mente, familiares de inquilinos falleci-dos no comunican, conscientemente,el óbito de aquellos, al objeto de bur-

lar los legítimos intereses de los pro-pietarios en recuperar la posesión depisos con rentas congeladas, lo queles permite prorrogar, indefinidamen-te de forma clandestina , y en su pro-pio provecho, una situación arrendati-cia a la que no tienen ningún derecho.

No es ningún secreto que esteproceder, se agravó enormementecon la entrada en vigor de la Ley29/1994 de 24 de noviembre deArrendamientos Urbanos, que restrin-gió los supuestos y plazos subrogato-

rios y acabó así con las expectativasde muchas personas a continuar encontratos de inquilinato sometidos aeste singular régimen de prórroga pa-trio.

Obviamente, en muchos casos eldesconocimiento por parte del propie-tario de la defunción de un inquilinounido a este silencio malintencionadode sus familiares en comunicar dichacircunstancia permite que se prolon-gue en el tiempo de forma ilegítimaun uso y disfrute o simplemente se

Se condena a un descendiente nosubrogado al pago por daños y

perjuicios al propietario

«Tal circunstancia causa, indiscutiblemente, un beneficio ilícito alposeedor, a la vez que encadena un perjuicio equivalente al

arrendador en forma de lucro cesante, lo que puede, objetivamente, calcularse en base a precios de mercado de

alquileres de fincas y zonas análogas»

En una reciente sentencia, el Juez reco-noce que el demandado ha de abonar alpropietario no sólo el importe de lasrentas debidas, sino el abono de la can-tidad estipulada por los daños y perjui-

cios ocasionados al propietario por nohaber comunicado el fallecimiento desu familiar, y no haberse prorrogado enel contrato de arrendamiento, de acuer-do a lo establecido en la Ley.



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mantenga un piso como guardamue-bles por el mero hecho de que la ren-ta es sumamente módica.

Tal circunstancia causa indiscuti-blemente un beneficio ilícito al pose-edor , a la vez que encadena un per-juicio equivalente al arrendador enforma de lucro cesante, lo que puedeobjetivamente calcularse en base aprecios de mercado de alquileres defincas y zonas análogas.

Es por ello que entiendo que lasentencia de la A.P. de Barcelona, esacertada y por ello sumamente im-portante y novedosa por cuanto queabre las puertas a la reclamación dellucro cesante causado al arrendadorpor el familiar del arrendatario falleci-do que retiene la posesión de la vi-vienda una vez transcurridos tresmeses desde la defunción.

En el momento de preparar la de-manda, que estimó totalmente lasentencia que nos ocupa, se calculóel importe de este lucro cesante deforma objetiva, en base al alquilermedio por m2 de piso análogo en lazona que aparecía en la web delAyuntamiento de Barcelona.

Entiendo que la doctrina conteni-da en esta sentencia bien puede apli-carse no únicamente a supuestosidénticos, sino también a otros mu-chos, pues sus argumentos bien po-dría servir también para reclamar unimporte de mercado a un cesionarioinconsentido una vez demostradoque ha existido un aprovechamientoilegítimo durante un periodo cierto de

tiempo y que ello ha encadenado undaño por lucro cesante a un arrenda-dor.

A su vez, creo fundamental el co-nocimiento y aplicación práctica deesta sentencia en ámbito extrajudi-cial, pues en muchas ocasiones pue-de su doctrina puede erigirse comoarma efectiva para solucionar extra-judicialmente cuestiones de esta ín-dole, ya que obviamente no es lomismo que en el caso de detectarse

una irregularidad el ocupante ilegíti-mo sepa que puede ser condenado apagar por lucro cesante una renta demercado o que lo desconozca.

Por todos estos motivos he creídooportuno compartir el contenido deesta sentencia con todos vosotros yaque entiendo puede ser de gran inte-rés para nuestro ámbito profesional.

Martí Gassiot GarrigaAdministrador y Abogado

«Abre las puertas a la reclamación del lucro cesantecausado al arrendador por el

familiar del arrendatario fallecido, que retiene la

posesión de la vivienda unavez transcurridos tres meses

desde la defunción»

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 28 DE BARCELONA

SE OBLIGA A PAGAR POR DAÑOS Y PERJUICIOS AL INQUILINO NO SUBROGADO

Resumen de la Sentencia«La demanda rectora formulada va dirigida a la obtención de un pronuncia-miento por el que se condene al demandado (ocupante que no se subrogóen el arrendamiento de su madre, arrendataria original) a abonar a la acto-ra la suma de 9696,09 €, al retener la posesión de la vivienda, tras haberseextinguido el contrato de arrendamiento, en concepto de perjuicios deriva-dos de la falta de disposición de la vivienda por el propietario, y no obstan-te los requerimientos de la propiedad. A dicha pretensión se opuso el de-mandado, por cuanto no había ocupado nunca la vivienda arrendada, te-niendo su residencia en otro domicilio de Barcelona.La sentencia de instancia estima la demanda. Frente a dicha resolución sealza este reiterando que la suma a indemnizar procedente es el importe dela renta que se venía abonando, multiplicado por el número de meses has-ta la entrega de las llaves, por lo que establecer la indemnización de la ren-ta a precio de mercado supondría un enriquecimiento injusto.

El demandado, al contestar a la demanda reconoce que: 1) recibió la co-municación de octubre de 2007 para desalojar la vivienda; 2) las resntas sehubieran abonado de girar los recibos por la actora, admitiendo que se abo-naban en una c/c de la que era titular; 3) no pudo vaciar el piso antes de losbienes y enseres propiedad de su madre; 4) no se ofrecieron facilidades porla actora, que se negaba a aceptar las cantidades que pretendía abonar eldemandao; 5) que se entregó las llaves en el Juzgado.

La falta de disposición de la vivienda, supuso a sus propietarios un cla-ro perjuicio, manteniéndose en una posesión injustificada, pues el arrenda-tario nunca fu arrendatario ni subrogado y nunca tuvo intención de subro-garse; y debe partirse del principio de que el pago de la renta, como obliga-ción fundamental del demandado ex art. 1555.1 CC, se mantiene durantetoda la vigencia del contrato y aún después de extinguido o resuelto, siquie-ra en otro concepto, como indemnización de daños y perjuicios derivadosde la falta de disposición o como contraprestación por el uso; en el presen-te caso, vigente el contrato se abonaba una renta correlativa a la fecha deaquí, en 1970, desde la recuperación de la posesión trasncurrieron cuatromeses hasta el nuevo arrendamiento y éste se concierta por una renta de690 € mes.

La suma interesada en la demanda lo es en concepto de daños y perjui-cios derivados de la falta de disponibilidad de la vivienda, sin que la rentade mercado se haya cuestionado, por lo que ha de mantenerse, procedien-do, con desestimación del recurso, la íntegra confirmación de la resoluciónrecurrida».



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Locales sujetos a prórroga forzosa: No es posible la subrogación por varios

descendientes en la posición del arrendatario fallecido

Referente a la regulación de la subrogación por fallecimiento enel TR LAU de 1.964, el artº 60 de la LAU de 1964, establece quepor el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocioocurrida vigente el contrato, aunque sea por prórroga legal, elheredero sustituirá en todos sus derechos y obligaciones alarrendatario fallecido.

JOAQUÍN MARTÍ MARTÍ

Ahora bien, si son varios los herede-ros que además regentan el negociode forma conjunta ¿pueden subrogar-se todos en la posición del arrendata-rio fallecido?. Si ello fuera posible, alfallecimiento de uno de los herederossubrogados, el arriendo continuaríaen favor de otro heredero, y así hastael fallecimiento de todos.

El supuesto se ha planteado y re-suelto en la STS de 11 de mayo de2010, y su doctrina fija criterio juris-prudencial.

El supuesto de hecho se refiere ala pretensión de subrogación de unaComunidad de Bienes formada porvarios hermanos y la viuda del arren-datario en la posición arrendaticia deun local de negocio suscrito bajo los

efectos del TR LAU de 1.964 y, enconsecuencia sometido a la prórrogaforzosa.

La pretensión del arrendatario erala de pretender que, en relación a losarrendamientos de locales de nego-cio, en caso de fallecimiento delarrendatario, si éste deja varios here-deros, automáticamente, todos ellosocupen por subrogación el puestoque tenía aquél, salvo que se acredi-te que existía un acuerdo entre losherederos del arrendatario fallecidopara que fuese uno solo de ellos elque se subrogara en el arrendamien-to.

En el supuesto de hecho, la su-brogación pretendida por el arrenda-tario era la de considerar que al falle-cimiento del arrendatario (padre) seprodujo la subrogación de la Comuni-

dad de Bienes, por lo que al falleci-miento de la madre (y viuda del arren-datario) continuaría operando elarrendamiento en favor del resto deherederos que conforman la Comuni-dad de Bienes.

Doctrina del Tribunal Supremo enSentencia de 11 de mayo de 2010.

Para el Alto Tribunal, se produjo,efectivamente, una subrogación en laposición del arrendatario por parte desu viuda, quien continuó con el arrien-do hasta su fallecimiento.

Esa primera subrogación estabaamparada por los preceptos del TRLAU de 1964 y por la LAU 1994. Ade-más esos mismos preceptos recono-cen la posibilidad de que el arrenda-miento gire en la forma asociativa (eneste caso Comunidad de Bienes). Enconcreto, esa posibilidad de que la



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viuda desempeñara la actividad en laforma asociativa viene amparada porel artº 31.1 del TR LAU 1964.

Así pues, la subrogación estabajustificada y el ejercicio de la actividaden forma de Comunidad de Bienes nopodía considerarse cesión o traspasoinconsentido.

DIVERGENCIAS INTERPRETATIVAS

La DT Tercera la LAU de 1994 lo quedispone es que en los arrendamien-tos cuyo arrendatario sea una perso-na física se extinguirán por su jubila-ción o fallecimiento, salvo que se su-brogue su cónyuge y continúe la mis-ma actividad desarrollada en el local.En defecto de cónyuge supérstite quecontinúe la actividad o en caso de ha-berse subrogado éste, a su jubilacióno fallecimiento, si en ese momento nohubieren transcurrido veinte años acontar desde la aprobación de la leypodrá subrogarse en el contrato undescendiente del arrendatario quecontinúe la actividad desarrollada enel local. En este caso, el contrato du-rará por el número de años suficientehasta completar veinte años a contardesde la entrada en vigor de la ley (esdecir finalizan el 31 de diciembre de2014.).

Ahora bien, ante esta regulación,las Audiencias Provinciales se habíanmostrado en desacuerdo al interpre-tar la citada DT, y así como algunassentencias mantenían que aunque lacitada disposición hable de un solodescendiente del fallecido (en singu-lar) podían subrogarse en los contra-tos de arrendamiento de local de ne-gocio celebrados antes del 9 de mayode 1985 varios descendientes si nose ponen de acuerdo (en este sentidoSSAP de Barcelona de Sección 13.ª,28 de abril de 2000, RA n.º 960/98,Navarra, Sección 2.ª, 3 de mayo de2000, RA n.º 244/99, Navarra, Sec-ción 1.ª, 18 de marzo de 2003, RA n.º44/03, Bizkaia, Sección 5ª. 24 de mar-zo de 1998, RA 581/98), otras Audien-cias Provinciales habían dictado sen-tencias que interpretaban literalmentela citada disposición y habían procla-mado que sólo podía subrogarse unúnico descendiente del arrendatariofallecido y que en ningún caso podíaoperar la subrogación a favor de va-

rios (SSAP Barcelona, Sección 4.ª 21de julio de 1999, RA 441/98, Barcelo-na, Sección 13.ª, 3 de mayo de 2000,RA n.º 320/98, Asturias, Sección 1ª,20 de enero de 2005, RA 450/04).

Para el Tribunal Supremo y ante ladiversidad de sentencias, debe inter-pretarse la citada DT 3ª de la LAU enel sentido de que cuando concurranlos requisitos establecidos en ella, só-lo podrá subrogarse en el arrenda-miento de local de negocio un únicodescendiente del arrendatario falleci-do, siempre que éste continúe la acti-vidad desarrollada en el local, y nocabe que la subrogación se opere enfavor de varios descendientes conjun-tamente aunque todos ellos participenen la actividad desarrollada por el

causante como arrendatario de localde negocio.

Para el Alto Tribunal la normamenciona literalmente al «descen-diente» en singular, de donde se si-gue que impone la concurrencia deuno de los descendientes sobre losdemás con la consiguiente carga, cu-yo cumplimiento es necesario para elejercicio de la subrogación, de poner-se de acuerdo entre ellos cuando va-rios o todos ellos participen en la acti-vidad desarrollada en el local de ne-gocio arrendado.

LIMITACIONES A LA SUBROGACIÓN

Para el TS la LAU considera el casoen que el titular del negocio desarro-llado en el local es una persona físicay no prevé la existencia de una plura-lidad de partícipes en la actividaddesarrollada. La LAU, de este modo,introduce limitaciones a la subroga-ción frente al régimen de la LAU1964. Estas limitaciones, consisten-tes en que solamente se admite la su-brogación en favor del cónyuge o, ensu defecto, de «un descendiente» delarrendatario que continúe la actividad

«La subrogación estabajustificada y el ejercicio

de la actividad en forma deComunidad de Bienes no

podía considerarse cesión otraspaso inconsentido»

Conclusión

Por lo expuesto, el Tribunal Supremo entiende que, en el supuesto enjui-ciado, al fallecimiento de la viuda, al resto de herederos (hijos) les es deaplicación la DT 3ª de la LAU y la extinción del contrato de arriendo a losveinte años de entrada en vigor de la LAU.

En definitiva se fija como doctrina jurisprudencial que la DT tercera 3de la LAU debe interpretarse en el sentido de que, cuando concurran losrequisitos establecidos en ella, sólo podrá subrogarse en el arrendamien-to de local de negocio un único descendiente del arrendatario fallecido,siempre que éste continúe la actividad desarrollada en el local, y no cabeque la subrogación se opere en favor de varios descendientes conjunta-mente aunque todos ellos participen en la actividad desarrollada por elcausante como arrendatario del local de negocio.la subrogación estaba justificada y el ejercicio de la actividad en forma deComunidad de Bienes no podía considerarse cesión o traspaso inconsen-tido.

Para el Tribunal Supremo y ante la diversidad de sentencias, debe in-terpretarse la citada DT 3ª de la LAU en el sentido de que cuando concu-rran los requisitos establecidos en ella, sólo podrá subrogarse en el arren-damiento de local de negocio un único descendiente del arrendatario fa-llecido, siempre que éste continúe la actividad desarrollada en el local,

Por lo expuesto, el Tribunal Supremo entiende que, en el supuesto en-juiciado, al fallecimiento de la viuda, al resto de herederos (hijos) les es deaplicación la DT 3ª de la LAU y la extinción del contrato de arriendo a losveinte años de entrada en vigor de la LAU.



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Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 13 Ene.2010, rec. 2668/2004

Interpretación de la DT Tercera, 3 LAU en relación con la sucesión en el arrendamien-to de local de negocio.La DT Tercera LAU dispone, como una de las modificaciones aplicables a los contra-tos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 quesubsistan a la fecha de su entrada en vigor la consistente en que «[l]os arrendamien-tos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o falle-cimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrolla-da en el local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en casode haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hu-bieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subro-garse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad des-arrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficien-te hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.»

Como pone de manifiesto la parte recurrente, las Audiencias Provinciales se hanmostrado en desacuerdo al interpretar la citada DT Tercera, 3 LAU 1994, pues, mien-tras algunas sentencias mantienen que aunque la citada disposición hable de un sólodescendiente del arrendatario fallecido, en singular, podrán subrogarse en los contra-tos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (co-mo el que nos ocupa) varios descendientes si no se ponen de acuerdo, otras Audien-cias Provinciales interpretan literalmente la citada disposición y señalan que solo po-drá subrogarse un único descendiente del arrendatario fallecido y no varios

Esta Sala considera que debe fijarse doctrina que la DT tercera.3 LAU debe inter-pretarse en el sentido de que, cuando concurran los requisitos establecidos en ella, só-lo podrá subrogarse en el arrendamiento de local de negocio un único descendientedel arrendatario fallecido, siempre que éste continúe la actividad desarrollada en el lo-cal, y no cabe que la subrogación se opere en favor de varios descendientes conjun-tamente aunque todos ellos participen en la actividad desarrollada por el causante co-mo arrendatario de local de negocio.

En efecto, la norma menciona literalmente al «descendiente» en singular, de don-de se sigue que impone la concurrencia de uno de los descendientes sobre los demáscon la consiguiente carga, cuyo cumplimiento es necesario para el ejercicio de la su-brogación, de ponerse de acuerdo entre ellos cuando varios o todos ellos participenen la actividad desarrollada en el local de negocio arrendado. La LAU considera el ca-so en que el titular del negocio desarrollado en el local es una persona física y no pre-vé la existencia de una pluralidad de partícipes en la actividad desarrollada. La LAU,de este modo, introduce limitaciones a la subrogación frente al régimen de la LAU1964 . Estas limitaciones, consistentes en que solamente se admite la subrogación enfavor del cónyuge o, en su defecto, de «un descendiente» del arrendatario que conti-núe la actividad desarrollada en el local, obedecen a un propósito restrictivo (puestode manifiesto en la exposición de motivos de la LAU). Este propósito se concreta nosólo en excluir de la subrogación al círculo más amplio de personas que se hallabancomprendidas en el artículo 60 LAU 1964 (se contemplaba al heredero, aun cuandono fuera descendiente, y también al socio), sino también en impedir que varios here-deros puedan continuar la actividad mediante su participación en comunidad o socie-dad. En el artículo 60 LAU 1964 se utilizaba la expresión «el heredero» y la jurispru-dencia había admitido bajo su vigencia que la subrogación podía producirse en favorde varios herederos, pues entendía que impedir la participación de varios herederospodría comportar un obstáculo injustificado a la continuación del negocio por los inme-diatos sucesores del primitivo titular por una razón ajena a la órbita del contrato arren-daticio cuando la división del caudal hereditario, dada su composición y característi-cas, hiciera imposible la continuación de la actividad por uno solo de los herederos.Estos razonamientos, sin embargo, no son aplicables a la regulación de la LAU, todavez que ya no se llama a quienes resultan ser titulares del derecho hereditario, sino,de manera expresamente limitada, a uno de los descendientes del arrendador.

3. Se fija como doctrina jurisprudencial que la DT tercera.3 LAU debe interpretar-se en el sentido de que, cuando concurran los requisitos establecidos en ella, sólo po-drá subrogarse en el arrendamiento de local de negocio un único descendiente delarrendatario fallecido, siempre que éste continúe la actividad desarrollada en el local,y no cabe que la subrogación se opere en favor de varios descendientes conjuntamen-te aunque todos ellos participen en la actividad desarrollada por el causante comoarrendatario de local de negocio.

desarrollada en el local, obedecen aun propósito restrictivo (puesto demanifiesto en la exposición de moti-vos de la LAU). Este propósito se concreta, para elAlto Tribunal, no sólo en excluir de lasubrogación al círculo más ampliode personas que se hallaban com-prendidas en el artículo 60 LAU

1964 (se contemplaba al heredero,aun cuando no fuera descendiente,y también al socio), sino también enimpedir que varios herederos pue-dan continuar la actividad mediantesu participación en comunidad o so-ciedad. En el artículo 60 LAU 1964se utilizaba la expresión «el herede-ro» y la jurisprudencia había admiti-do bajo su vigencia que la subroga-ción podía producirse en favor devarios herederos, pues entendíaque impedir la participación de va-rios herederos podría comportar unobstáculo injustificado a la continua-ción del negocio por los inmediatossucesores del primitivo titular poruna razón ajena a la órbita del con-trato arrendaticio cuando la divisióndel caudal hereditario, dada su com-posición y características, hicieraimposible la continuación de la acti-vidad por uno solo de los herederos.Estos razonamientos, sin embargo,no son aplicables a la regulación dela LAU, toda vez que ya no se llamaa quienes resultan ser titulares delderecho hereditario, sino, de mane-ra expresamente limitada, a uno delos descendientes del arrendador.

Joaquín Martí Martí Abogado.

Profesor colaborador DerechoCivil.

Universidad de Barcelona

«Para el TS, la LAU considera el caso en que el

titular del negocio desarrollado en el local es

una persona física y no prevéla existencia de una

pluralidad de partícipes en laactividad desarrollada»


NOS INTERESA

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Responsabilidad, transparencia ygarantías financieras

La Responsabilidad Social Corporativay la Responsabilidad Social Empresa-rial pueden definirse como la contribu-ción voluntaria a la mejora social, eco-nómica y ambiental por parte de lasempresas, generalmente con el objeti-

vo de mejorar su situación competitivay su valor añadido. La ResponsabilidadSocial Corporativa y Empresarial vanmás allá del cumplimiento de la leyesy las normas, dando por supuesto surespeto y su estricta ejecución.

JAVIER BURGUETE IRIGOYEN

Hay una sutil diferencia en el significa-do de Responsabilidad Social Empre-sarial (RSE) y de ResponsabilidadSocial Corporativa (RSC), en la medi-da en que distinguen entre la empre-sa y la corporación, entendiendo queesta última incorpora a todas las orga-nizaciones, empresariales o no inde-pendientemente de su tamaño, aun-que para muchos, ambas expresio-nes significan lo mismo.

Recientemente, en un artículo pu-blicado en la revista de la Cámara deComercio de Navarra, firmado porAna Carmen Irijalba, técnica de laFundación Centro de Recursos Am-bientales de Navarra (CRANA) y co-ordinadora del equipo que ha elabora-do la metodología InnovaRSE, unaempresa empieza a desarrollar accio-nes de RSE cuando adquiere compro-misos voluntarios para generar bue-nas prácticas pero más allá del cum-plimiento normativo.

Desde hace años, muchísimasempresas y empresarios contribuyena la mejora social, económica y am-biental, llegando mucho más allá de loque establece la estricta normativa le-gal, tanto en sus fabricados como enel aspecto comercial o en el laboral,es decir, en todos los órganos produc-tores de la empresa. A esta mejora nose le había llamado de ninguna formay es, desde hace una década, cuandoa este margen de mejora o suplemen-tario sobre el aspecto legal se le hallamado Responsabilidad Social Em-presarial o Corporativa.

SISITEMA DE GESTIÓN ÉTICA

Algunos autores señalan el origen delmovimiento de la RSC-RSE en losaños setenta, pero es desde los añosnoventa cuando este concepto ha idocobrando fuerza y evolucionandoconstantemente y, en esta primeradécada del siglo XXI, su desarrollo hasido espectacular, hasta tal punto queya se ha establecido una Norma deEmpresa SGE21 que supone el pri-mer Sistema de Gestión Etica y So-cialmente Responsable que permite,voluntariamente, alcanzar una certifi-cación..

Es en Barcelona, en el año 1999,cuando un amplio grupo de profesio-nales, empresas, académicos, etc...,crearon un foro multidisciplinar, FO-RETICA, donde todos sus socios co-laboraron en el fomento de una ges-tión responsable. Unos de sus prime-ros frutos fue la elaboración de la Nor-ma de Empresa SGE21.

El concepto RSE se va introdu-ciendo en diversas empresas. Sonmuchas las que lo conocen, se lo cre-en y lo aplican. Sin embargo son bas-tantes más las que realizan buenasprácticas por convencimiento de laempresa, pero no llaman RSE, ni con-sideran que tienen un valor añadidopara la política empresarial. Suelenser acciones aisladas como el patroci-nio de actividades deportivas o unapolítica de conciliación familiar .

Podemos recordar cómo desdelos años 90 se ha ido implantando enmuchas empresas el “horario laboralflexible”. Los trabajadores cumplen to-

dos ellos un mismo horario mínimojuntos en la empresa y, para el restode la jornada, tienen flexibilidad paraentrar y salir hasta cumplir con el ho-rario empresarial y pueden compatibi-lizar su horario laboral con el familiar.En fechas actuales, hay empresas enla que ciertos empleados, conectadosa través de Internet, trabajan desdesus propios domicilios sin necesidadde desplazarse físicamente todos losdías a la empresa. Horario compatiblecon la conciliación familiar. Todo estoes una RSE en el ámbito laboral.

RESPONSABILIDAD SOCIAL EMPRESARIAL

Para ANA CARMEN IRIJALBA, laResponsabilidad Social Empresarialconsiste en avanzar hacía un nuevomodelo de empresa que haga compa-tible hacer negocios con poner enpráctica los valores éticos. Es absolu-tamente legítimo que una empresagane dinero y cree riqueza, pero noes lo mismo crear riqueza a costa decualquier cosa que hacerlo respetan-do una serie de valores en el ámbitoeconómico, social y ambiental. Si elempresario cree en esto se traduciráen su manera de hacer empresa y so-ciedad. Será una empresa competiti-va y más justa. Supone cambios en elplanteamiento de objetivos y en elmodo de hacer negocios: antes seperseguía incrementar beneficios, enla actualidad, crear valor a largo pla-zo; antes la finalidad era crecer, aho-ra crecer de manera sostenible; antesse buscaba satisfacer al cliente, aho-ra satisfacer a los grupos de interés;


NOS INTERESA

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antes había que cumplir la ley, ahora,introducir mejoras voluntarias .....

Si aplicamos a nuestra profesiónde Administradores de Fincas y que-remos ir más allá del estricto cumpli-miento normativo, incorporando unaResponsabilidad Social Corporativa,RSC, debemos facilitar unas Garantí-as Financieras a nuestras Comunida-des, lo que en palabras de Ana Car-men Irijalba, una Corporación es so-cialmente responsable cuando secompromete a ir más allá de lo exigi-do. Podemos llegar tan lejos donde telleven tus sueños

GENERAR CONFIANZA Y TRANSPARENCIA

La posibilidad de ofrecer avales alas Comunidades de Propietarios cre-ará, en nuestra gestión, a largo plazo,una confianza y una transparenciaque es lo que actualmente carecemosy lo que tratamos de conseguir. Estaconfianza y esta transparencia ennuestra gestión creará un crecimientode nuestros despachos de maneraestable y un “label” de calidad. Con-seguiremos satisfacer el interés y pro-porcionar tranquilidad a los consumi-dores, destino final de nuestras ges-tiones y, todo ello, introduciendo ennuestra gestión un valor añadido. Elque no nos lo demanden no quieredecir que un día, posiblemente nomuy lejano, se legisle en este sentido:la obligatoriedad de avalar el dineroque recibimos de nuestros clientes(actualmente CEPI ya exige para susasociados una garantía financiera mí-nima de 25.000 € por colegiado). Re-cuerdo, a este respecto, que la Leysobre el Libre Acceso a las Activida-des de Servicios y su Ejercicio, apro-bada el 23.11.2009, la llamada “LeyParaguas”, en su art. 21 mencionaque: “Se podrá exigir a los prestado-res de servicios, en norma con rangode ley, la suscripción de un seguro deresponsabilidad civil profesional uotra garantía equivalente que cubralos daños que puedan provocar en laprestación del servicio en aquellos ca-sos en que los servicios que prestenpresenten un riesgo directo y concre-to para la salud o para la seguridaddel destinatario, o para la seguridad fi-nanciera del destinatario. La presta-ción profesional del Administrador de

Fincas tiene que tener la calidad ne-cesaria que satisfaga al cliente y, aúnmás, que se anticipe a la adopción demedidas que, aún no siendo exigiblesen un momento determinado, seránnovedades obligadas en un futuro in-mediato. La responsabilidad es lamentalidad de querer hacer las cosaslo mejor, no solamente bien.

Estamos comentando que nuestralabor debe estar fundamentada en laprofesionalidad y en la transparencia.Hemos conocido recientemente queel Tribunal de Defensa de la Compe-tencia ha acordado llevar a cabo unainformación reservada como diligen-cia previa a la incoación del corres-pondiente expediente, si procediese,en su caso, a un Colegio Profesionalen relación al cobro de honorarios deun colegiado por la emisión del certifi-cado expresivo de deudas. Esto esuna consecuencia de la falta de trans-parencia en nuestra labor profesional.

NECESIDAD DE UN CONTRATO ESCRITO

La gran mayoría de los profesionalesde la administración de fincas no te-nemos firmados contratos por escritode nuestro compromiso con las Co-munidades. Hemos llegado a unacuerdo verbal por nuestra gestión ylos honorarios que vamos a cobrar y,como mucho, existe una acta de laComunidad en la que se acuerda elnombramiento del profesional comoadministrador de la Comunidad. Notenemos contratos por escrito, no te-nemos detallado cual es el cometidode nuestro compromiso en la adminis-tración del inmueble, no tenemos de-tallado qué gestiones entran dentrode nuestro compromiso en la adminis-tración, no tenemos detallado quégestiones no están incluidas, etc. etc.Han aparecido nuevas tramitacionesen modificaciones legales, en nuevosdecretos, en órdenes ministeriales,etc., en definitiva, en nuevas legisla-ciones, como por ejemplo, en la últi-ma modificación de la L.P.H. con lacertificación de cargas. Como no exis-te nada detallado por escrito de la la-bor comprometida por el profesionalen la administración del inmueble, to-das las nuevas exigencias que vienepromulgándose en las distintas legis-laciones que deben cumplimentarse,

¿deben considerarse como una obli-gación más del profesional, adminis-trador del inmueble, como incluida ensu labor con la Comunidad? Por faltadel contrato escrito, con especifica-ción de la labor del administrador, nosllegan estos problemas. Son fuentesde litigio y son fuentes de desconfian-za y nosotros debemos generar con-fianza y transparencia.

RESPONSABILIDAD Y COMPROMISO

He conocido, contratos por escrito,formulados por administradores conComunidad de Vecinos, contratos quese limitan a especificar el nombra-miento como tal, los honorarios acor-dados, su actualización, la forma depago de los gastos comunitarios, ge-nerales o extraordinarios y la entregade cuentas en el caso de cesación deladministrador (podéis repasar, entreotros, el modelo de contrato incluidoen la agenda del Consejo). Nada seespecifica sobre la labor al que el pro-fesional se compromete. Debemosmejorar también esta parcela. Hemosde confeccionar formularios adecua-dos y los más completos posibles. Hecomentado, en otro artículo, el retoque tenemos con la velocidad: Todotiene que ser más rápido, más ágil,hay que ir más deprisa. Tenemos ydebemos pararnos a pensar. Más va-le perder un minuto en la vida ..... y re-pasar todo lo que estamos haciendo.No todo lo que hemos hecho hastaahora es correcto. Debemos corregiraquello que no hemos hecho bien,buscando el momento en que una co-yuntura favorable nos posibilite la mo-dificación. La responsabilidad es másque un compromiso, no nacemos conella, adquirimos con la madurez, essaber siempre lo que hay que hacer ydebemos conocer lo que tenemosque hacer, sin dejar atrás tus princi-pios.

Profesionales del ayer con espe-ranzas del ayer, pero vosotros y yo,queridos lectores, debemos pensaren el mañana, pues el mañana nospertenece y el mañana debemos em-pezar a hacerlo hoy. Hoy es el maña-na por el que te preocupabas ayer.

Javier Burguete IrigoyenPresidente del Colegio de Navarra.


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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CONSULTASOposición en el monitorioSP/CONS/71210 Desde luego si el moroso no impugnó la aprobación de cuen-tas y tampoco la liquidación de la deuda, en la forma y plazosdel art. 18 LPH, creemos que toda la oposición que pueda ha-cer en el juicio que corresponda después del monitorio (ordi-nario o verbal, según la cuantía) está condenada al fracaso,así como su petición de revisión de dichas cuentas y nombra-miento de un perito, toda vez que ello sólo cabe en el procesode impugnación, considerándose que ahora se está fuera detiempo y lugar.

Reclamación de los daños sufridos en una plaza de gara-je por elementos comunesSP/CONS/71140Lo normal es reclamar a la Comunidad y una vez condenada,a falta de fondos propios, pedir al Juez una orden para el Pre-sidente y/o administrador para que la recaudación de las cuo-tas futuras las ingrese en el Juzgado. Este sistema suele darbuen resultado.

Hay otra fórmula y es cumplir con los requisitos del art. 22de la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente demandara todos los propietarios en relación a la cuota de participación,siguiendo los trámites de dicho precepto, entre ellos el reque-rimiento previo a cada uno de ellos. Sólo de esta manera seráposible luego embargar los pisos, locales, garajes, etc. indivi-duales, naturalmente por la parte proporcional.

Todo lo anterior es válido siempre que la obra se haya he-cho por el propietario interesado y se estén reclamando canti-dades concretas, pero no para hacer las reparaciones necesa-rias, pues ello supone un previo acuerdo, a favor o en contra,de la Junta de Propietarios. Así, nuestro criterio es que debe

requerirse al Presidente para hacer las reparaciones oportu-nas, aportando un informe técnico que acredite la necesidad ysegún el art. 10.1 LPH, si no hay contestación o la misma esnegativa el perjudicado deberá llevarlas a cabo por su propiacuenta y con base en dicho dictamen hacer posteriormente lareclamación económica correspondiente, aplicando todo lo di-cho en los dos párrafos primeros de esta contestación.

Si el interesado no puede realizar directamente las obras,entonces la demanda para la que se lleven a cabo debe diri-girse exclusivamente contra la Comunidad, siempre acreditan-do técnicamente la necesidad de la reparación y a tenor delart. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Privación del derecho de voto por falta de pago de los reci-bos del ascensor del que está exento el propietario del localSP/CONS/70835El problema se encuentra en que, a pesar de estar exoneradoen el Estatuto, el afectado, propietario de local, no impugnó lasactas donde se aprobaron unas derramas para obras extraor-dinarias del ascensor, habiendo transcurrido con exceso losplazos señalados en el art. 18.3 de la Ley de Propiedad Hori-zontal. Desde nuestro punto de vista, presentar ahora un juicioordinario declarativo para que se dicte Sentencia exonerandoal propietario de la obligación de pagar está fuera de lugar,pues en el fondo se estaría haciendo lo mismo que con la im-pugnación, pero de forma extemporánea.

Quizás y con todas las reservas, se podría impugnar aho-ra la última Junta, al parecer celebrada recientemente, dondese le impide el voto por ser moroso, con los argumentos deque esta deuda es improcedente, aunque en buenos términosprocesales nos encontramos con el mismo problema, es decir,impugnar fuera de plazo.

Fruto del Convenio de Colaboración del CGCAFE con Editorial Sepin, son estas páginas, dónde el departamentojurídico de Sepin analiza determinadas sentencias y responde a las consultas de los profesionales.

Se requiere unanimidad para el cambio del sistema dereparto de los gastos derivados del cambio del sistemade calefacción TS, Sala Primera, de lo Civil, de 30 de abril de 2010

Recurso 2569/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA. SP/SENT/505032 «... La Audiencia confunde la mayoría exigible para el es-tablecimiento de un servicio de interés general con la ne-cesaria unanimidad que se requiere para modificar el mo-do de participación en los gastos, que en el presente casoaparece fijado en los Estatutos de la Comunidad, y queatiende al coeficiente de participación. No cabe duda deque, conforme a lo dispuesto en el artículo 9, regla 5ª, dela Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha detenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es lareferida al coeficiente o cuota de participación, y, si bien talforma de distribución puede ser alterada (artículo 9.1.e dela Ley de Propiedad Horizontal ), ello exige la conformidad

de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una al-teración de la cuota de participación prevista en el título.Por ello, la sentencia recurrida se opone a la jurispruden-cia de esta Sala sentada en las sentencias citadas por larecurrente, especialmente en las de fecha 30 de abril de2002 y 19 de julio de 2000, pero también en otras más re-cientes (SSTS 3/12/2004, en recurso nº 3126/1998 y24/01/2008 en recurso 4878/2000 )....Procede manifestarque para variar el modo de contribución a los gastos comu-nes establecida en el título constitutivo debe existir acuer-do unánime de los copropietarios, no siendo suficiente lamayoría de 3/5, por lo que debe declararse la nulidad delacuerdo contenido en el punto segundo del orden del día,adoptado en la Junta General Extraordinaria de la "COMU-NIDAD DE PROPIETARIOS DE PASEO000 NUM000 " deZaragoza celebrada el 3 de junio de 2003, respecto de ladistribución de los gastos a acometer para el cambio delsistema de calefacción. ...».

SENTENCIAS



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QUANTOR GRUPO EDITORIAL RESPONDE A LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

EL NUEVO PROPIETARIO RESPONSABLE DE LA PARTI-CIPACIÓN EN EL ABONO DE LA INDEMNIZACIÓN IM-PUESTA A LA COMUNIDAD POR RESPONSABILIDAD CI-VIL

PreguntaCon fecha de 31 de Enero de 2007 se produce un siniestro.Con posterioridad a esa fecha y en el mes de mayo se vendeuno de los pisos. En julio se dicta Sentencia condenando a lacomunidad de propietarios al abono de una indemnización enconcepto de responsabilidad civil por daños causados a untercero, pero antes de la venta.

El nuevo titular de la vivienda: ¿se debe hacer cargo deun hecho acaecido antes de comprar la vivienda?; o ¿debeser el anterior titular del piso quién se debe hacer cargo?

RespuestaEl nuevo titular de la vivienda se debe hacer cargo de las con-secuencias derivadas del hecho acaecido antes de comprar lavivienda. Hay que tener en cuenta que las obligaciones nacenpara quién, en cada momento, sea titular del piso o local, porlo que son denominadas por la generalidad de la doctrina co-mo Procter Rem.

En tal sentido, debe partirse de la regla general estableci-da en el art.3 LPH, en cuya virtud la “cuota servirá de módulopara determinar la participación en las cargas y beneficios porrazón de la comunidad”.

Es decir, desde que se ingresa en la comunidad como pro-pietario no sólo se asumen los posibles beneficios, sino las car-gas o responsabilidades por la razón de vivir en comunidad. Lacompraventa no sólo trasmite a los compradores el pleno do-

minio de la parte privativa -vivienda- , sino también la copropie-dad aneja e inseparable en los elementos comunes del edificio,con todas las obligaciones y derechos que a ello son inheren-tes.

Así las cosas, el propietario, en el momento en que deja deserlo por venta de la vivienda, pierde cualquier derecho o cré-dito que se genere sobre la propiedad transmitida, al igual queocurre con los débitos u obligaciones que se constituyan a par-tir de ese momento.

En definitiva, será el nuevo propietario el que deba respon-der de la participación en el abono de la indemnización impues-ta a la comunidad por responsabilidad civil.

PLAZO DE ARCHIVO Y CUSTODIA DE LA DOCUMENTA-CIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Pregunta¿Durante cuánto tiempo es obligatorio guardar la documenta-ción de una comunidad en relación a facturas y presupuestosya realizados?

PLANTEA TUS DUDAS

«El nuevo titular de la vivienda se debe hacer cargo de las consecuencias derivadas

del hecho acaecido antes de comprar la vivienda»



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RespuestaLa LPH hace referencia a la obligación de conservar lasconvocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demásdocumentos relevantes de las reuniones.

En efecto, establece el art. 19.4 LPH la obligación delSecretario-Administrador de custodiar y conservar dicha do-cumentación de la comunidad, durante el plazo de 5 años.Nótese que dicho precepto sólo se refiere en sentido estric-to a “convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y de-más documentos relevantes de las reuniones”.

Ahora bien, aún cuando pueda parecer que dicho plazoes aplicable a todos los supuestos, existen otros documen-tos a los que no sólo alcanzará el deber de conservar duran-te dicho plazo, sino que este plazo puede ser distinto, pueshabrá que estar a cada caso concreto.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que, dado que elplazo de prescripción de las obligaciones contractuales esde 15 años (art.1964 CC), habrá documentación que seráconveniente guardar durante este tiempo (por ejemplo, uncontrato ya finalizado o una determinada factura o presu-puesto de cierta importancia, como la de la instalación o re-paración importante del ascensor, obras estructurales encubiertas, fachadas, patios, etc., por si acaso fuera necesa-rio realizar alguna reclamación). Por tanto, habrá que valo-rar el dato de la importancia económica de la factura o pre-supuesto ya realizado, guardando sólo los de entidad duran-te esos 15 años, pudiendo destruir aquellos que sean real-mente nimios (por ejemplo, los de cambio de un cristal, re-paración de cerradura, etc.).

Respecto a los libros obligatorios, y conforme a normastributarias, junto con sus soportes documentales, deberánconservarse durante el plazo en que subsiste el derecho dela administración a exigir la deuda tributaria, normalmentecinco años (Artículo 64 ley 58/2003, de 17 de diciembre, Ge-neral Tributaria).

En relación con la documentación laboral, se podría to-mar en consideración el plazo de las reclamaciones, es de-cir, un año para reclamaciones económicas, y 20 días en ca-so de despido improcedente (art.59 del Estatuto de los Tra-bajadores).

Ahora bien, la Seguridad Social también exige unos pla-zos concretos, y así considera una infracción no conservardurante 4 años los documentos que acreditan el cumpli-miento de las obligaciones en materia de afiliación, altas,bajas o variaciones de datos, o los registros o soportes in-formáticos en que se hayan transmitido; los documentosjustificativos de la inscripción del empresario; el documentode asociación para la protección de las contingencias profe-sionales y, en su caso, de la opción por la cobertura de laprestación económica por incapacidad temporal; el docu-mento de afiliación; los partes de alta y baja, y las comuni-caciones de variaciones de datos. Asimismo, habrá de con-servarse durante igual plazo, so pena de igual infracción,copia de los documentos de cotización, debidamente dili-genciada por la oficina recaudadora, durante ese plazo mí-nimo de 4 años, salvo que transmita dicha documentaciónpor medios informáticos, en cuyo caso se conserva sólo elboletín de cotización. También alcanza dicho plazo a los re-cibos justificativos del pago de salarios (nóminas). Esto es,los recibos de salario expedidos se deben archivar y conser-var por las empresas, junto con los boletines de la cotiza-

ción de la Seguridad Social, durante ese período mínimo, afin de permitir las comprobaciones oportunas (art. 21 del RDLegislativo 5/2000 por el que se aprueba el texto refundidode la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden So-cial).

Por tanto, habrá que estar a cada caso concreto y, encaso de duda, deberá ser la comunidad la que resuelva envirtud de un acuerdo mayoritario, si guardarla o destruirla.

DERECHO DE VOTO DE LOS PROPIETARIOS MORO-SOS. PAGO DERRAMAS.

PreguntaLos propietarios deudores : ¿Tienen derecho al voto? ¿De-be leerse un listado en la misma Junta, que contenga unarelación de los mismos? ¿Cómo debe realizarse tal comuni-cación? ¿Se consideran también morosos, aquellos propie-tarios que no han efectuado el pago de todas las derramasproducidas?

RespuestaLa LPH, en su redacción de 1999, ha dispuesto que los pro-pietarios que, en el momento de iniciarse la Junta no se en-contrasen al corriente en el pago de todas las deudas ven-cidas con la Comunidad, podrán participar en sus delibera-ciones, si bien no tendrán derecho de voto (art.15.2 LPH).

La convocatoria, por escrito, que se envíe a los vecinos,debe contener una relación de los propietarios morosos queindique la cantidad que adeuda cada uno. Es decir, el pro-cedimiento adecuado es que la relación de morosos debecomunicarse a cada uno de los vecinos junto con la convo-catoria, y no leerse en la misma junta.

En efecto, el art.16.2 LPH determina la exigencia previade la constancia en la convocatoria de la junta de la relaciónde propietarios deudores con la comunidad de propietarios,con el fin de advertirles de la aplicación de la privación delderecho de voto del art.15.2 LPH. Por tanto, el momento enel que se determina la posible privación es el del inicio de lajunta de propietarios, tal y como establece literalmente elart.15.2 LPH, a tenor del cual «los propietarios que en elmomento de iniciarse la junta no se encontraren al corrien-te en el pago de todas las deudas vencidas con la comuni-dad...».

A los efectos de la calificación como moroso produce elmismo efecto el impago de una cuota o recibo ordinario, co-mo de una derrama, gasto o recibo extraordinario. Así, unpropietario que se ha negado a efectuar el pago del reciboextraordinario entra en el concepto de moroso a que se re-fiere el artículo citado al hablar de "todas las deudas venci-

«El procedimiento adecuado es que la relación de morosos debe comunicarse a cadauno de los vecinos junto con la convocatoria,

y no leerse en la misma junta»



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das con la comunidad", sin excepción, incluidas por tantolas derivadas de derramas extraordinarias.

FALTA DE FIRMA DEL PRESIDENTE EN EL ACTA DE LAJUNTA DE PROPIETARIOS.

PreguntaUn presidente es nombrado por turno rotatorio, pero no asis-te a la Asamblea.

El Administrador redacta el acta y solo falta la firma delPresidente porque el Vicepresidente ya la ha firmado. Al no-tificarle al Presidente, por correo certificado, dicho nombra-miento, se pone éste en contacto con la Administración pa-ra informar de que va a ir a firmarla; no obstante no se pre-senta, transcurriendo cuatro meses desde la celebración delnombramiento.

¿Qué validez tienen esa acta y los acuerdos adoptadosen la misma, si solo aparece la firma del vicepresidente y delAdministrador, pero no del presidente? ¿Se debe convocarotra reunión y nombrar a otra persona? ¿Puede el Vicepre-sidente únicamente, con el acta sin firmar, asumir las funcio-nes del Presidente?

RespuestaEl acta no tiene un valor constitutivo del acuerdo. Los acuer-dos son válidos si se producen de conformidad con lo esta-blecido en la LPH sin necesidad de que dicha voluntad que-de documentada en el acta. Si bien el acta no tiene un valorconstitutivo, eso no significa desconocer su importante valorprobatorio. Lo cierto es que no se trata, tampoco, del únicomedio probatorio admitido por la ley para demostrar la volun-tad comunitaria.

Con arreglo a este último criterio, se pronuncia la doctri-na mayoritaria en el sentido de que la ausencia de las firmasrequeridas, no implica la nulidad de los acuerdos adoptados.La ausencia de las firmas supondría el incumplimiento de unrequisito formal o de un elemento confirmatorio de las decla-raciones emitidas. Todo esto significa que la omisión de al-guna circunstancia formal del acta no le priva de validez.

«Se pronuncia la doctrina mayoritaria en el sentido de que la ausencia de las firmas

requeridas, no implica la nulidad de losacuerdos adoptados»


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NUESTRA EDITORIAL


MEMENTO ADMINISTRATIVO 2010Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 109,29 € 1892 páginas

El Memento Administrativo es el único manualde consulta rápida en el que encontrará sin ro-deos toda la información relativa al régimen ju-rídico de las Administraciones Públicas, de losprocedimientos administrativos, comunes y es-peciales, así como de los recursos que puedeninterponerse contra los actos y disposicionesde la Administración.

MEMENTO EXPERTO OPERACIONES VINCULADAS. ASPECTOS FISCALES Y CONTABLES

Ediciones Francis Lefebvre, 2010p.v.p. (con IVA) 51,48 € 230 páginas El Memento Experto le permitirá dominar de forma rápida y segu-

ra las consecuencias tanto contables como fis-cales resultantes de la realización de operacio-nes vinculadas, aportándole una visión muyclara y precisa, con todo el rigor técnico que re-quiere esta materia.

La obra contiene más de 80 supuestos prác-ticos relativos a operaciones vinculadas dondese analizan las consecuencias y aspectos con-tables como la definición de operación vincula-

da, supuestos de vinculación, los distintos métodos de valora-ción, los ajustes valorativos o su contabilización.

MEMENTO EXPERTO REFORMA DEL PROCEDIMIENTO LABORAL

Ediciones Francis Lefebvre, 2010p.v.p. (con IVA) 43,68 € 300 páginas

Este Memento Experto le ayudará a entender yaplicar correctamente la reforma del procesolaboral, que entra en vigor el 4 de mayo de2010 y que surge a raíz de la implantación delnuevo modelo de oficina judicial. La obra anali-za todas las consecuencias y cuestiones quepueden derivarse de la distribución de compe-tencias entre el juez y el secretario, eje centralde la reforma.

LA VALIDEZ DEL DOCUMENTO ELECTRÓNICOY SU EFICACIA EN SEDE PROCESAL

Andrés Jaume Bennasar, 2010p.v.p. (con IVA) 32,00€ 338 páginas

Este libro –actualizado con las últimas refor-mas procesales para implantar la nueva oficinajudicial– analiza la situación del documentoelectrónico en el ordenamiento jurídico, su na-turaleza, validez y eficacia.Asimismo, el autor estudia la prueba pericialtecnológica, su reconocimiento judicial y las re-glas de valoración. Para finalizar, se examinael contrato electrónico, su complejidad, la nor-mativa específica que lo respalda y su prueba,

la concurrencia de la firma electrónica y las disposiciones que co-nectan este ámbito con la protección de los consumidores ousuarios. Todo ello, desde un punto de vista tanto teórico comopráctico, apoyado en numerosas resoluciones judiciales.

MANUAL PRÁCTICO DE DERECHO CIVILFernando Toribios Fuentes y M.ª José Velloso Mata, 2010p.v.p. (con IVA) 57,00€ 646 páginas La Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislaciónprocesal para la implantación de la nueva Ofici-na judicial –y, en menor medida, la Ley 19/2009,de 23 de noviembre, de medidas de fomento yagilización procesal del alquiler y de la eficien-cia energética de los edificios– ha supuesto unareforma en profundidad de nuestro DerechoProcesal.Gracias a la experiencia de sus autores, este li-bro no sólo le ofrece un visión panorámica delos grandes problemas que plantea la aplica-ción de esta ley por los Tribunales sino que aborda todas esascuestiones con un perfecto dominio de la materia, relacionándo-las con otras ramas del Derecho y ofreciendo soluciones a losproblemas que se plantean.

La obra se completa con unos formularios y unos esquemasprocedimentales.

COMENTARIOS AL CÓDIGO CIVILDirector: Andrés Domínguez Luelmo, 2010p.v.p. (con IVA) 172,00€ 2300 páginas Un amplio elenco de cerca de 70 expertos comentan cada unode los artículos del Código Civil; sin duda, el código que afecta alas relaciones más comunes de todos los ciudadanos, porque lamayoría de los litigios y conflictos que se plan-tean en la práctica siguen resolviéndose conarreglo a disposiciones que se contienen en es-te Código Civil.

Los Comentarios se han realizado con unenfoque multidisciplinar –teórico y práctico–que facilite el conocimiento y la aplicación delCódigo Civil a todos los profesionales del Dere-cho. Para lograrlo, se realiza una exposiciónbreve, pero rigurosa, del contenido de su arti-culado, recogiendo las opiniones de los autores y ofreciendo unaexhaustiva y actualizada jurisprudencia de cada una de las cues-tiones que suscita su aplicación práctica. Incluye referencias bi-bliográficas y un detallado índice de voces que facilita su mane-jo, así como la localización de los preceptos e instituciones cuyoestudio y aplicación interese en cada caso.

JUBILACIÓN PARCIAL, CONTRATO DE RELEVOY JUBILACIÓN FLEXIBLE

Iván Antonio Rodríguez Cardo, 2010 p.v.p. (con IVA) 42,00€ 468 páginas Este libro aborda todos esos problemas queafectan a la jubilación parcial del trabajadorasalariado (que deberá acreditar una edad de60 ó 61 años, una antigüedad mínima y un pe-ríodo de carencia superior al exigido por la ju-bilación ordinaria así como el consentimientoimprescindible del empresario, al reducirse lajornada del interesado –entre un 25 y un 75 por100, como regla general– y la contratación de un relevista, cuan-do el jubilado parcial no haya cumplido la edad ordinaria de jubi-lación), el propio contrato de relevo (quizá, su obligación más ca-racterística) y la jubilación flexible (menos polémica por que suincidencia práctica también es menor); su régimen jurídico y lanecesidad de un desarrollo reglamentario, específico para la ju-bilación parcial y acorde con la actual coyuntura socioeconómi-ca.

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NUESTRA EDITORIAL


EL DESPIDO. CUESTIONES PRÁCTICAS, JURISPRUDENCIAY PREGUNTAS CON RESPUESTA

Alfonso González González, 2010p.v.p. (con IVA) 35,00 € 480 páginas

La actual situación económica está provocandoque las empresas se adapten y reestructuren conarreglo a esta nueva –y compleja– coyuntura, pro-vocando una reducción de costes que incide, direc-tamente, en las plantillas de trabajadores, con losconsiguientes despidos, individuales y colectivos;lo que ha supuesto un relevante aumento de la liti-giosidad en esta materia.

Cada capítulo incluye la jurisprudencia más relevante dictadapor el Tribunal Supremo y una relación de las preguntas más fre-cuentes que las partes se plantean durante la tramitación de todo elproceso de despido, obteniendo una respuesta clara y precisa queincluye el criterio jurisprudencial que resuelve la cuestión planteada.

GUÍA PRÁCTICA DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL, 4ª EDICIÓN

Vicente Magro Servet, 2010p.v.p. (con IVA) 73,00 € 1456 páginas

En 2006 se actualizó la obra para que, transcurri-dos cinco años de la entrada en vigor de la LEC.

Y ahora en 2010, cuatro años después de laactualización, de nuevo se afronta la cuarta ediciónde esta obra ante las tres reformas que se han pro-ducido por virtud de la Ley 13/2009, de 3 de no-viembre, de reforma de la LEC para la implantaciónde la Oficina judicial; la Ley Orgánica 1/2009, de 3

de noviembre, y la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas defomento y agilización procesal del alquiler, que modifica en aspectosimportantes toda la temática referida al juicio de desahucio.

Se ha procedido a una actualización de los formularios en base ala correspondiente de las propias reformas que se han llevado a ca-bo en la LEC y que muchas de ellas tienen una gran importancia enla presentación de las demandas que exigen de una actualización.

GUÍA PRÁCTICA DE LA NUEVA OFICINA JUDICIALJulio Banacloche Palao (Coordinador), 2010p.v.p. (con IVA) 65,00 € 624 páginas

El libro pretende analizar los cambios introduci-dos por la Ley Orgánica 1/2009 y la Ley 13/2009,de 3 de noviembre, publicadas en el BOE con fe-cha 4 de noviembre, y dirigidas a la implantaciónde la Nueva Oficina Judicial.

Para ello, los autores enfocan su comentario,más que en el análisis pormenorizado de cadauno de los preceptos modificados, en el estudio

sistemático y selectivo de las materias reformadas, consideradasglobalmente, si bien ello sin perjuicio de considerar, con el máxi-mo detenimiento, aquellos cambios que sí van a conllevar una al-teración del procedimiento.

COMUNIDADES DE VECINOS: TODAS LAS RESPUESTASCarlos Gallego Brizuela, 2010p.v.p. (con IVA) 50,00 € 88 páginas

Esta obra le ofrece un completo abanico de res-puestas a las dudas que suscita la práctica coti-diana, ofreciendo una panorámica que abarca larealidad viva de las comunidades de vecinos. Através de más de 400 respuestas, este libro com-pendia una selección de las más interesantescuestiones.

Un índice analítico permite la búsqueda delas consultas por temas y un anexo legislativo ofrece la normativaesencial que regula las comunidades de propietarios.

LAS REFORMAS EN LAS ACCIONES ARRENDATICIASSusana San Cristóbal Reales, 2010p.v.p. (con IVA) 26,00 € 272 páginas La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento yagilización procesal del alquiler, y de la eficienciaenergética de los edificios, con las reformas que in-corpora a las acciones arrendaticias, pretende queel propietario, usufructuario, o cualquier personacon derecho a poseer, alquile su inmueble, al faci-litar procesalmente el cobro de rentas u otras can-tidades debidas, y al propiciar un desahucio por fal-ta de pago o por expiración del plazo más ágiles, alos que se pueden acumular una reclamación de rentas, salva-guardado a la par los derechos y garantías que protegen al inqui-lino de buena fe.

Reformas, que son el objeto principal de esta obra, en la quese trata también el juicio de desahucio por precario, considerandoque la obligación de pago de rentas se mantiene hasta la efectivaentrega de la posesión aún después de expirado el contrato dearrendamiento como contraprestación por el uso.

FORMULARIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL (EXTRAJUDICIALES Y JUDICIALES)

Sergio Vázquez Barros, 2008p.v.p. (con IVA) 69,90 € 844 páginas Teniendo en cuenta la vinculación de las obras ha-bidas, propiedad horizontal, compraventa y arrenda-mientos, el autor con estos formularios intenta queel usuario tenga en sus manos los elementos im-prescindibles para llegar a elaborar el documento(público o privado) que interese a las partes satisfa-ciendo a los intereses propios, pero sin perjuicio deque los mismos se puedan ajustar a situaciones dis-tintas, en función de lo acordado por las partes intervinientes.

EL ABOGADO EFICAZ. COMO CONVENCER, PERSUADIR E INFLUIR EN LOS JUICIOS

Jordi Estalella del Pino, 2ª edición 2009p.v.p. (con IVA) 35,00€ 320 páginas

El abogado eficaz no es un simple manualde oratoria o comunicación; no pretende sóloenseñar a hablar en el foro, sino que su cometi-do es otro mucho más ambicioso. Dividido entres partes, en la primera parte el abogado des-cubrirá cuál es la actitud más eficaz para poten-ciar sus habilidades en un juicio. En la segundaadquirirá las mejores herramientas de comunicación y en la terce-ra parte conocerá cómo aplicarlas para dominar las técnicas pro-cesales de interrogatorio de testigos y de informe final.

GUÍA PRÁCTICA DE LA VIVIENDA PROTEGIDA EN ESPAÑAÁngel Mª de Sancha Bech, 2010p.v.p. (con IVA) 110,00€ 192 páginas Con el presente trabajo se pretende dar res-puesta a las preguntas que a diario se formulanlos agentes intervinientes en el proceso de lapromoción y edificación de la vivienda con algúntipo de protección. Desde Bancos, Ayuntamien-tos, Notarios, promotores, gestores y adquiren-tes de la vivienda protegida, simplificando y uni-ficando todas las respuestas que los intervinien-tes o usuarios de viviendas protegidas puedan requerir.

De un parque de viviendas aproximado de 25 millones de uni-dades en toda España un 12% aproximadamente de ellas tienenalgún tipo de protección, pero nos encontramos con 17 legislacio-nes diferentes, con este Manual hemos profundizado en todasellas, siguiendo una sistemática resumida y esquematizada.

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NUESTRA EDITORIAL


MANAGEMENT JURÍDICOFrancisco Misiego Blázquez, 2009p.v.p. (con IVA) 21,90 € 123 páginas

Esta obra, quizás la primera sobre management ju-rídico no es un libro de gestión económica y organi-zativa de un despacho. En el encontrara materiascomo la motivación de equipos, el liderazgo, la re-tención del talento y otras materias centradas enlas dirección y gestión de equipos escritas por unabogado y para abogados. Es un libro con toda la ri-queza conceptual pero ameno y divertido.

El autor nos da su opinión sobre como afecta la crisis y los cam-bios normativos que se introducirán a partir del 2010 en las profe-siones relacionadas con el derecho.

Aunque va dirigida fundamentalmente a abogados, es de apli-cación para cualquier profesional del derecho como pueden serNotarios, Registradores, Procuradores y Gestores Administrati-vos.

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y SU ADMINISTRACIÓN

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas

Completo estudio del funcionamiento de las comu-nidades de propietarios y de los problemas con losque se enfrentan (pago de gastos comunes, régi-men de reuniones y de adopción de acuerdos, ac-ciones frente a propietarios morosos, etc..), con es-pecial incidencia en su administración, cuya proble-mática también se analiza, así como la figura deladministrador (facultades, obligaciones, responsa-

bilidades, etc..), aportando las soluciones. Se recogen numerosossupuestos prácticos sobre situaciones de la vida real de las comu-nidades, así como formularios.

MANUAL PRÁCTICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2006p.v.p. (con IVA) 44 € 420 páginas

Contrato de mediación inmobiliaria (derechos yobligaciones de las partes, cobro de comisiones,etc.). Tasaciones y valoraciones de inmuebles.Operaciones objeto de la intermediación (compra-venta de viviendas, arrendamientos, permuta, etc.Registro de la Propiedad. Supuestos prácticos.Formularios.

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel Án-gel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26 € 240 páginas

Este manual pretende contribuir a la consolidaciónde la imagen del Administrador de Fincas comoprofesional competente, que conoce y aplica lastécnicas instrumentales básicas de su profesión,aportándole los conocimientos prácticos suficien-tes que le permitan: Profundizar en el conocimien-to y manejo del Plan General y su adaptación a lasComunidades de Propietarios; Crear planes de

cuentas, acordes con las distintas particularidades de cada una delas Comunidades; Contabilizar adecuadamente la instauracióndel Fondo de Reserva, y los movimientos posteriores del mismo;Confeccionar Balances y Cuentas Anuales de Comunidades.

PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Pza. Marqués de Salamanca, 10 - 3º izda. - 28006 Madrid - Telf. 91 575 73 69 / 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s otransferencia a la cuenta de La Caixa nº 2100-1547-75-0200085292 más 3,50€ de

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desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que

durante el año sufrieran alguna modificación.Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General:

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NUESTRA EDITORIAL


JOSÉ ORDEIGDirector General de Mutua de Propietarios

“Afrontamos el futuro con la confianza que nos dan nuestros

175 años de historia”

Mutua de Propietarios conmemora este año su 175 aniversario,siendo la aseguradora más antigua de España. La Mutua nació el

30 de abril de 1835, en el Saló de Cent del Ayuntamiento de Barce-lona, fruto del impulso de una incipiente sociedad civil de la épocaque quería proteger sus propiedades. Desde su inicio, la sociedad

civil ha sido motor y centro de la evolución de la compañía.

A lo largo de estos 175 años, la Mutua se ha caracterizado porser una empresa innovadora. Lo fue en el momento de su pro-pio nacimiento, ya que su planteamiento era poco menos querevolucionario para la España de la primera mitad del XIX.Ahora, como entonces, trabaja con el objetivo de aportar a lasociedad soluciones en materia de prevención en el ámbitodel patrimonio inmobiliario.

El planteamiento estricto con el que nació Mutua de Pro-pietarios en 1835 no es el mismo en la sociedad actual. Sinembargo, la empresa ha sabido reinventarse para ofrecer unarespuesta a las nuevas necesidades relacionadas con la se-guridad de los bienes inmuebles.

Según palabras de su Director General, Josep Ordeig, “lavirtud de la Mutua es que ha sabido captar antes que nadie lasnecesidades de la gente. De ahí que productos como “MutuaAlquiler”, o aquellos dirigidos a comunidades de propietarios,dan respuestas y cobertura desde nuestra especialización enel ámbito inmobiliario, lo que nos ha permitido concentrarsiempre esfuerzos en la misma dirección”.

En este misma línea, Josep Ordeig opina que “a pesar denuestros 175 años, los que integramos el equipo de direccióny empleados de Mutua de Propietarios presumimos con argu-mentos de tener un espíritu joven, abierto a las posibilidadesque nos ofrece la tecnología y receptivos a las necesidadesque nos plantean los mutualistas y colaboradores”. Este espí-ritu, y una permanente curiosidad, se han convertido, para eldirector general de la Mutua, “en el motor que alimenta nues-tra alma empresarial, dotándole de dinamismo y juventud.Pues bien, nuestra curiosidad, nuestra voluntad de aprender yservir a la sociedad está hoy más viva que nunca, aunque so-mos conscientes del privilegio y la responsabilidad de ser he-rederos de una iniciativa que camina hacia los 200 años de vi-da con paso firme y decidido”.

Otro de los rasgos de identidad de Mutua de Propietarioses la voluntad de estar muy cerca de colaboradores y mutua-listas. Herencia, sin duda, del espíritu que alumbró su crea-ción. La Mutua cuenta con una amplia red de colaboradores ytécnicos de probada eficacia capaces de hacer llegar una res-puesta rápida y satisfactoria cuando se les requiere. La volun-tad de servicio es algo inherente a una compañía asegurado-ra.

Por eso, hay una clara apuesta por los mediadores y losadministradores de fincas. Josep Ordeig opina que “son dosperfiles que con su profesionalidad y cercanía pueden ofrecer

nuestros productos con el aval de su especialización. Quere-mos dar a conocer nuestra compañía a administradores defincas porque creemos que ellos son los que mejor pueden va-lorar nuestra especialización en un ámbito que compartimos”.

Esta filosofía, impregnada ya en la historia de la Mutua, noesconde la incógnita del futuro. Dice Josep Ordeig que “no sa-bemos lo que nos deparará el futuro. Pero los profesionalesde Mutua de Propietarios estamos expectantes y preparadospara poder asumir nuevos retos y exigencias. Confiamos ennuestra preparación y en la voluntad de servicio de una ase-guradora acostumbrada a una evolución continua y provecho-sa”.

Los 175 años de experiencia permiten a la Mutua mostrarcon orgullo la historia y aportar el valor añadido de una largatradición. Es por ello que no ha querido que una efeméride co-mo ésta pase desapercibida. A lo largo del 2010, Mutua dePropietarios celebrará una serie de actos para conmemorarsus 175 años de historia. Se darán cita en ellos, y en ciudadescomo Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla, Zaragoza o Lleidaaquellos representantes institucionales o protagonistas delsector empresarial del país, así como los colaboradores y tra-bajadores de la compañía, que han contribuido, en un mo-mento u otro de su historia, a que la compañía sea, a día dehoy, la decana del mundo del seguro en España.

Esta efeméride, así como los actos que se celebrarán,cuenta con el apoyo de un Comité de Honor, constituido porpersonalidades políticas, empresariales y profesionales, cuyaPresidencia de Honor ha sido aceptada por S. M. el Rey JuanCarlos I.

“La presencia de estos personajes en nuestro Comité deHonor no es baladí”, afirma Josep Ordeig, “sino que es el re-sultado de 175 años de historia que, de poco servirían esto anuestra entidad si no hubiera hecho siempre gala del espírituinnovador con el que nació y que la ha acompañado desde elprincipio, y más que nunca ahora que la tecnología provee atodos los sectores de nuevos avances a un ritmo insospecha-do hace apenas una década”.

El director general de Mutua de Propietarios concluye que“no podemos dejar de reseñar nuestra solvencia, cualidad sinla que no hubiera sido posible en modo alguno llegar adondehemos llegado y en las condiciones en las que lo hacemos, yque nos permite afrontar el futuro con la confianza que sólouna solidez como la nuestra puede dar”. Estos son los mim-bres del pasado y las bases del futuro.

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ACTUALIDAD-ECONOMÍA

SCHINDLER

Alargar la vida de los ascensoresMás que un artículo de lujo, hoy en día los ascensores y es-caleras mecánicas son un artículo de primera necesidad. Así,cada vez son más las fincas que incorporan un equipo detransporte vertical, ya que son conscientes de que, además deincrementar el valor añadido de la misma, mejoran considera-blemente la calidad de vida de sus inquilinos. Además, los edi-ficios de obra nueva ya no se conciben sin la instalación de as-censores y su posterior mantenimiento.

Dicho mantenimiento es el servicio más indicado a la horade alargar la vida útil de un ascensor. En este sentido, Schin-dler cuenta con contratos de mantenimiento que se adaptan alas necesidades de cada cliente y apuesta por servicios pre-ventivos como mejor método para garantizar la seguridad deun ascensor. Cabe destacar que en España la legislación so-bre ascensores es una de las más exigentes y obliga a la re-alización de revisiones mensuales de forma que Schindler dis-pone de listas de chequeo que contemplan la revisión men-sual de los elementos de seguridad del ascensor.

Medidas eficacesLa reparación o sustitución de aquellas piezas que lo necesi-ten, se configuran como las medidas más eficaces a la hora degarantizar, en todo momento, los niveles de seguridad tanto delos usuarios como del propio edificio. Aunque no son los úni-cos. La mejora continua, mediante la constante prestación deservicios fiables, sigue siendo la clave que mantiene a Schin-

dler como una de las empresas más consolidadas del sector.Asimismo, Schindler realiza formación intensiva y auditoríasperiódicas a sus técnicos para asegurar una perfecta ejecuciónde las tareas previstas.

Más allá de estos aspectos, y además de la incorporaciónde lo último en tecnología, es fundamental que existan otrosservicios cuando se trata de asegurar el correcto funciona-miento de ascensores o montacargas. Por ello, en Schindlercontamos con un Centro de Control Schindler 24 horas (24 ho-ras al día, 365 días al año), un canal de comunicación directatanto con el cliente como con el viajero que diariamente utilizalos sistemas de ascensores.

El Centro de Control Schindler 24 horas permite, median-te la llamada del usuario, reportar cualquier avería o mal fun-cionamiento de las instalaciones, que es reportada al corres-pondiente técnico para la rápida resolución de la incidencia.

Por otro lado, Schindler dispone de otras prestaciones co-mo es el caso de la Telealarma. Estos dispositivos utilizan lared telefónica para conectar el ascensor directamente con elCentro de Control, y evitar así el riesgo de quedar encerradoen una cabina por un tiempo prolongado sin recibir rescate.

La existencia tanto del Centro de Control como de la Tele-alarma genera una sensación de total confianza y tranquilidaden los usuarios, pero hay que recordar la importancia de queel propietario de la instalación mantenga la línea telefónica enperfecto estado operativo.

Los portales y zonas comunes de las viviendas no son tan“clásicos” como lo eran hace unos años. Entonces ¿por quéseguir limitándonos a placas aburridas y meramente informa-tivas? En nuestras casas nos encargamos de que todo estécoordinado, de que “pegue”. Las butacas hacen juego con elsofá, que a su vez hace juego con el color de la pared. ¿Porqué no nos preocupamos de la misma manera de nuestrosportales y zonas comunes? Arregui presenta las nuevas colec-ciones de señalización; Fantasy y Elements donde se juntancolor y frescura; y por otra parte, la elegante colección ArreguiWelcome.

Fuimos los primeros en desarrollar una colección de mobi-liario específica para portales y espacios comunes, ArreguiWelcome: bancos, bancadas, mesas, papelera, etcetera. Almismo tiempo, diseñamos una gama de buzones con los mis-mos acabados y colores para mantener la consonancia en unmismo espacio. La colección Arregui Welcome de señaliza-ción es la continuación de nuestra búsqueda por la armoníaentre mobiliario, buzones y señales.

¿Quién dijo que las placas de las viviendas eran aburri-das? La colección Fantasy es nuestra colección más alegre ydivertida, con líneas geométricas, ondas, burbujas multicolor,espirales o efectos luminosos.

¿A quién no le gustaría vertodos los días agua o céspedantes de entrar a casa? Madera,agua, piedra y césped son loscuatro elementos naturales quehemos elegido para nuestra co-lección Elements.

Para aquellos que prefierenun diseño sobrio y sencillo, ofre-cemos la señalización corpórea.Las letras y números se produ-cen de manera independiente enaluminio. Arregui también produ-ce letras y números hechos con vinilo corte, es nuestra opciónmás económica para los lugares menos públicos.

Para mejorar y ampliar la difusión de nuestros nuevos pro-ductos, en Arregui hemos creado un nuevo grupo en Facebo-ok. Esta página no solo facilitará la promoción de nuestros ar-tículos, sino que dará la posibilidad a las revistas especializa-das y de diseño a aportar su granito de arena, para mejorarnuestros productos y diseños. ¡Únete a la página! Arregui. Polígono Ind. Ubegun 3B, 20810 Orio (Guipúzcoa)

T: +34 943 833 700 F +34 943 834 556. www.arregui.es

ARREGUI

Portales de diseño


¿QUE LEER?

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ANTES DE DECIRTE ADIÓS AUTOR: GUILLERMO GALVÁN OLALLA

Novela policiaca y de suspense, con el trasfondo de la Guerra Civil. Trama minuciosa y degran calidad. Ritmo vivo y fuerza narrativa de los personajes. Suspense manejado de formamagistral.

En los días previos al final de la Guerra Civil, Matías Cabedo, joven soldado recluido enel batallón disciplinario del Ejército Popular Republicano de Los Llanos, en Albacete, y acu-sado injustamente de quintacolumnista, recibe el encargo de viajar a Madrid, junto a otrostres soldados, un sargento y un teniente, con la misión secreta de recuperar el cadáver deAnselmo Carrachano, viejo profesor del presidente Azaña. Tras diversas vicisitudes, y en elcamino de vuelta a Albacete, Matías descubrirá que el ataúd que transportan realmente nocontiene el cadáver de Carrachano, momento en que será disparado y abandonado en lacuneta por el sargento del grupo. En 1961, Dimas Tallón, policía destinado en la madrileñaBrigada de Extranjería recibe la petición de Mercedes Dávila, futura suegra de su hermanomenor Rodrigo, de investigar la muerte de Matías Cabedo, conocida por ésta a través deuna novela que relata el episodio vivido por Matías en Madrid, y que le ha sido entregadade forma anónima.

SOMBRAS DE MARIPOSA: LA EPOPEYA DE LEOVIGILDO, REY DE LOS VISIGODOS

AUTOR: GUILLERMO GALVÁN OLALLA

El año 572, el joven Wilya, hijo natural del difunto rey Liuva, es acogido en la corte visigodade Toledo por su tío, el rey Leovigildo. Lisiado por un accidente infantil, Wilya se enfrenta asu inferioridad para alcanzar el sueño de convertirse en guerrero. A su pesar, participará enlos turbulentos acontecimientos del reino: la rebelión del primogénito Hermenegildo, lascampañas militares contra vascones, suevos y francos, la abjuración de Recaredo de la fearriana y los levantamientos armados que esta decisión provoca. Todo ello le llevará a serprivilegiado protagonista en la creación del nuevo reino bendecido por la religión romana.

Esta apasionante novela, una verdadera epopeya goda, sumerge al lector en un tiempocasi olvidado en el que las intrigas palaciegas, las luchas de poder y los enfrentamientos en-tre pueblos y facciones religiosas estaban a la orden del día. Reyes astutos, guerreros fe-roces, monjes filósofos y mujeres valientes guían al lector por un mundo en el que todos losdías se jugaba una partida por el honor y la vida.

EL MAESTROAutor: Carlos Lapeña Morón

Moisés es un maestro jubilado que, con la llegada del buen tiempo, acude cada sábado porla mañana al parque, para seguir dando clase a todas las personas que quieran asistir. Así,niños, jóvenes y adultos, participan en un peculiar curso de lengua y literatura a la sombrade un frondoso roble. Un escritor recién llegado a la ciudad se une al grupo de devotosalumnos, conocerá a los amigos de Moisés y recibirá, además, un encargo muy especial. Elmaestro es un homenaje a una profesión y a unos profesionales, tan importantes comocuestionados; es también una reflexión sobre la lengua y la literatura, dos materias que notienen por qué ser aburridas, y es, cómo no, un taller de escritura en el que puede partici-par el lector, convirtiéndose, por tanto, en escritor. Carlos Lapeña, entre otros premios na-cionales, ha conseguido el Premio Ala Delta de literatura infantil 1998.

EDITORIAL: SUMA DE LETRASNº Edición:1ª Año de edición:201018,00 €

EDITORIAL: SUMA DE LETRASNº Edición:1ª Año de edición:201018,00 EUROS

EDITORIAL: ALFASURAño de edición: 200311,90 €


Revista AAFF 153.qxd:Revista AAFF 1/10/10 18:03 Página 1€¦ · Código Deontológico, además de...

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