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ueridos/as compañeros/as:

Los Colegios Territoriales yel Consejo General estánobligados a responder, antelos ciudadanos y sus cole-

giados, de las acciones programadasen pos del interés común, que han deconllevar, como principio básico y uni-ficador, la vocación de servicio que co-mo Institución Corporativa de DerechoPúblico nos corresponde.

Los Colegios Profesionales representan losintereses legítimos profesionales, de los admi-nistradores de fincas, pero, sin duda alguna, nossustentamos, como Corporación, en hacer posi-ble el bien común, individual y colectivo, de losciudadanos, a quienes prestamos nuestros ser-vicios profesionales en la administración delparque inmobiliario existente en nuestro país.

No cabe duda que nacimos, como profesióncolegiada, con el objetivo último de ofrecer lamáxima calidad en los servicios profesionales ydefender los derechos de los consumidores yusuarios en el ámbito en el que somos compe-tentes. Y en estos momentos tan convulsos, es-ta es una prioridad que debemos de manteneren los próximos años, porque de ello va a de-pender el reconocimiento social y la valoraciónmás positiva posible, entre los representantespolíticos y de las distintas instituciones públicasy privadas, de los administradores de fincas.

Pero todo ello no es posible sin la participa-ción directa y continuada, de los administrado-res de fincas, y debemos de realizar la oportunaautocrítica a este respecto, tanto desde los ór-ganos de gobierno de este Consejo General, co-mo por parte de los Colegios y de los propios co-legiados, porque aún no hemos logrado, entretodos, la máxima participación para debatir yplantear soluciones conjuntas en todos aquellostemas que más nos preocupan, educativa, socialy profesionalmente hablando.

No obstante ello, he de mencionar, aquí, misatisfacción por la gran participación –más de500 administradores de fincas-, en el XVII Con-greso Nacional de Administradores de Fincas,organizado por el Colegio de Valencia y Caste-

llón y que se ha celebrado, durantelos días 31 de mayo al 2 de junio enla ciudad de Valencia. Esta participa-ción es todo un paso adelante para laProfesión, y desde aquí vuelvo a soli-citar vuestra implicación en todosaquellos encuentros, eventos o cursosque organicen tanto el Consejo Gene-ral como los Colegios Territoriales por-que solo con un esfuerzo conjunto po-dremos desarrollar y consolidar para

las futuras generaciones nuestra actividad. Agradezco y felicito a la Comisión Organiza-

dora del Colegio de Valencia y Castellón por elgran trabajo desarrollado en la puesta en esce-na del exitoso Congreso y muy especialmente asu presidente, José Vázquez, y os animo, a to-dos, a que también estéis presentes en el En-cuentro Nacional de Jóvenes Administradores deFincas que se celebrará en Gerona en el próxi-mo año, y en el XVIII Congreso Nacional de Ad-ministradores de Fincas, que se desarrollará enPalma de Mallorca en 2014.

Tenemos que hacer nuestra la máxima de una“España para los ciudadanos”, porque el Admi-nistrador de Fincas no puede permanecer ajenoa las demandas sociales en el ámbito de la ad-ministración inmobiliaria, y estamos obligados aseguir luchando con tesón por nuestra institucióncolegial porque, sin duda alguna, somos un ele-mento fundamental en el desarrollo de nuestropaís, y una organización clave en la defensa delos derechos de los consumidores y usuarios.

No deseo concluir esta carta sin referirme alinminente proceso electoral para la renovaciónde la Presidencia y Junta de Gobierno del Con-sejo General. Ya aprobadas las Normas y el Ca-lendario electoral por la Junta de Gobierno, elpróximo 16 de noviembre, tomará posesión elnuevo Presidente y los nuevos representantesde los Colegios en el Consejo General. Confío enpoder despedirme adecuadamente de todosvosotros en la Revista del próximo mes de octu-bre. Mientras tanto, os deseo un verano muy fe-liz y os envío un fuerte abrazo.

Miguel Á. Muñoz FloresPresidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro y Carlos

Domínguez García-Vidal.DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid.

Tfnos.: 91 575 73 69 y 91 576 92 17 Fax: 91 575 12 01. e-mail: [email protected]: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Pza. Marqués de Salamanca, 10 3º Izq. Telfs.: 91 575 73 69 - 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

Diseña e Imprime: Alfasur: C/ Cañada Real de la Mesta, s/n - 28320 Pinto (Madrid). - Tfno: 91 692 28 88. Fax: 91 692 44 65. e-mail: [email protected]ÓSITO LEGAL: B-30.317-1970. ISNN:02120/2730

QCarta del Presidente

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Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

16Noticias Colegiales

20Entrevista

JOSÉ ARTURO PÉREZ MIRALLES,Doctor en Derecho por la Universidadde Valencia.

24Propiedad HorizontalLa imposición a la comunidad de pro-pietarios de la instalación de ascensoren la finca

30Propiedad Horizontal¿Qué hacer ante el incumplimiento delas normas de régimen interno en lascomunidades?

42Arrendamientos UrbanosEl arbitraje como sistema alternativo ala jurisdicción civil para resolver con-flictos sobre el impago de rentas ydeshaucios en arrendamientos urba-nos de viviendas.

48Jurisprudenciay Consultas

52Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

56Actualidad-economia

SumarioJulio 2012

XVII CONGRESO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS

Organizado por el Colegio de Valencia y patrocinado por el Consejo General, la celebración de este Congreso ha si-do un rotundo éxito. Con más de 500 profesionales asistentes, la calidad de los ponentes y la entusiasta participaciónde los congresistas en los debates profesionales, han marcado la alta calidad de un foro de debate sobre la Profesiónmuy necesario en estos momentos tan complejos para los Colegios Profesionales y sus Consejo Generales.Con el lema “Hablemos de nuestra profesión”, se ha debatido sobre la capacitación y calidad profesional, la imagensocial del Administrador de Fincas, el arbitraje y sobre la realidad actual y el futuro de los Colegios Profesionales, queson no solo temas de presente, sino de futuro. Pág. 6

ENRIQUE VENDRELL SANTIVERI ANALIZA UNA IMPORTANTE

SENTENCIA QUE ANULA EL NOMBRAMIENTO DE UN ADMINISTRADOR NO

CUALIFICADO

El artículo, titulado “Nulidad del nom-bramiento de un Administrador de laComunidad de Propietarios no cuali-ficado”, analiza la sentencia de laSección 2ª de la Audiencia Provincialde Cantabria de 6 de octubre de2010, manifestando el autor que re-suelve la cuestión, tantas vecesplanteada, de cuáles son los profe-sionales que cuentan con la cualifi-cación suficiente y legalmente reco-nocida para ejercer las funciones deAdministrador, al establecer el Tribu-nal que cumplen estos requisitos losmiembros de los Colegios Profesio-nales de Administradores de Fincas,regulados por el Decreto 693/1968,de 1 de abril. PÁG. 36

FOTO DE PORTADA: FOTOLIAFOTOS DE INTERIOR: FOTOLIA Y MIGUEL A. GARCIA COLLADO

VISITE NUESTRA PÁGINA WEB, ENCONTRARÁ LO ÚLTIMO SOBRE ADMINISTRACIÓN DE FINCAS: www.cgcafe.es

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XVII CONGRESO NACIONAL

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XVII CONGRESO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS Valencia, del 31 de mayo al 2 de junio de 2012

Hablemos de nuestra profesiónEL CONGRESO FUE INAURUGADO POR JUAN GABRIEL COTINO, presidente de las Cortes Valencianas

El Colegio Territorial de Administrado-res de Fincas de Valencia y Castellón ha celebrado el XVII Congreso Nacio-nal de Administradores de Fincas, quese ha desarrollado en el Palau de lesArts Reina Sofía de Valencia. Los másde quinientos profesionales asistentes

han debatido sobre la capacitación ycalidad profesional, la imagen socialdel Administrador de Fincas, el arbitra-je y sobre la realidad actual de los Co-legios Profesionales y de la profesión,temas no solo de presente, sino de fu-turo.

El XVII Congreso, que ha sido todo unéxito en cuanto a asistencia y ponen-tes, fue inaugurado por el presidentede las Cortes Valencianas, Juan Ga-briel Cotino; el presidente del Conse-jo General, Miguel Á. Muñoz; y elpresidente del Colegio de Valencia yCastellón, José Vázquez, quienesdieron la bienvenida a los participan-tes manifestando que las institucionesque representan mantienen una estre-cha colaboración entre sí, resaltandoel papel fundamental desempeñadopor los administradores en el manteni-miento y rehabilitación de viviendas enValencia.

Organizado por el Colegio de Va-lencia y Castellón, y patrocinado por el ConsejoGeneral, en palabras de José Vázquez, presi-dente del Colegio organizador, el objetivo delXVII Congreso ha sido “darle protagonismo alprofesional y hablar de nuestra profesión y desus problemas en un momento tan trascendente,con el objetivo último de atender al consumidor,nuestro cliente, del modo más profesionalizadoposible. En unos momentos de crisis como losactuales, asesorar y ayudar a administrados condificultades es una de nuestras prioridades”.

Para el presidente del Consejo General, Mi-guel Á. Muñoz, es fundamental que los adminis-tradores de fincas lancemos un mensaje “de uni-dad, de acción profesional, porque los ciudada-nos tienen derechos que hay que preservar enmateria de vivienda. Por ello, la colegiación no esuna restricción de acceso a la profesión, sino quegenera beneficios para el interés general, funda-mentalmente, frenando el intrusismo, que tantodaño genera a consumidores y usuarios”.

Miugel Á. Muñoz, presidente del Consejo General; Juan Gabriel Cotino, presidente delas Cortes Valencianas; y José Vázque, presidente del Colegio de Valencia y Caste-

llón, durante el acto de inauguración del Congreso.

“El objetivo último es atender al consumidor del modomás profesionalizado posible, y en unos momentos decrisis como los actuales, asesorar y ayudar a nuestros

administrados con dificultades es, también, una denuestras prioridades”

JOSÉ VÁZQUEZPresidente del Colegio de Valencia y Castellón

“La colegiación no es una restricción de acceso a laprofesión, sino que genera beneficios para el interés ge-

neral, fundamentalmente, frenando el intrusismo, quetanto daño genera a consumidores

y usuarios”MIGUEL Á. MUÑOZ FLORESPresidente del Consejo General



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“Sois muy necesarios no solo para la sociedad, sino también para las institucionespúblicas, ya que el Administrador de Fincas

es clave en temas como la mediación de conflictos que se puedan producir entre los

consumidores y usuarios y los gobiernoscentrales, autonómicos o locales”

JUAN COTINOPresidente de las Cortes Valencianas

Emotivo homenaje a los Administradores de Fincas de Lorca

Iván Sea y Berta Notario, administradores de Lorca, intervinieron en elCongreso con la ponencia “Los administradores de fincas ante riesgos ca-tastróficos: Lorca 11.05.11”, y pusieron de manifiesto, entre otras cuestio-nes, la inexistencia de un Protocolo de Actuación para casos de catástrofescomo el de Lorca o de otras características, pero igualmente destructivos,animando a los Colegios Territoriales y a su Consejo General a que se tra-baje en esta línea y se pueda contar con dicho Protocolo lo antes posible.

Sin dudarlo, este fue el momento más emotivo de todo el Congreso. Loscompañeros de Lorca recibieron los efusivos aplausos de los asistentes alterminar su exposición, y como reconocimiento a su trabajo, tan humano enesta caso, además, les fueron entregados sendos diplomas, a ellos, y al Pre-sidente del Colegio de Murcia para que hiciera entrega de los mismos al res-to de los administradores de fincas de este Colegio que no habían podidoasistir al Congreso. Berta Notario e Iván Sea.

El acto de apertura finalizó con la intervención delpresidente de las Cortes Valencianas, Juan Cotino,quién manifestó que “los administradores de fincas sonmuy necesarios no solo para la sociedad, sino tambiénpara las instituciones públicas, ya que son claves en te-mas como la mediación de conflictos que se puedan pro-ducir entre los consumidores y usuarios y los gobiernoscentrales, autonómicos o locales. Sin los profesionalesde la administración de fincas, nuestra gestión sería mu-cho más complicada”.

Girona, Colegio organizadordel XV Encuentro Estatal de

Jóvenes Administradores

“Tecnología, innovación y comunicación”24 y 25 de mayo de 2013. www.girona2013.com

El Colegio de Baleares prepara el XVIII Congreso

Nacional de Administradores de Fincas

“Por y para la sociedad”5-6 y 7 de junio de 2014

www.congresoadministradores2014.com

¡OS ESPERAMOS!

Jaume Vilanova, presentando el Encuentro.

Pedro Mayol y Pablo Bonet, informando sobre el Congreso.


PONENCIA: “EL ADMINISTRADOR DE FINCAS: SUMEJOR CAPACITACIÓN, AUTOMOTI-VACIÓN Y SINERGIA HOY”

PONENTE: BERNABE TIERNO – Psicólogo, peda-gogo y escritor.

Para Bernabé Tierno,el Administrador de Fin-cas es un líder al servi-cio de la comunidad depropietarios, ya que esun profesional expertoen la solución de conflic-tos, sagaz mediador pa-ra acercar posturas ypropiciar compromisos,comprometido y cerca-no, de extraordinaria ha-bilidad como negociadory como generador deconfianza.

Al objeto de conocer, de primera mano, la situaciónactual de los profesionales, el ponente realizó un trabajode campo analizando diversas cuestiones relacionadascon la imagen y la capacidad de liderazgo del Administra-dor de Fincas, llegando a la conclusión, entre otras, deque “su buen hacer, su carácter dialogante, su alegría devivir, su simpatía y capacidad de convicción y buena dis-posición, fomenta el mejor ambiente de comunicaciónfluida, sinergia y buen entendimiento entre todos”.

Trató, muy extensamente, el problema que generanlos copropietarios que denominó “especiales”, que inter-fieren en el buen desarrollo de las Juntas de Propietarios,realizando una serie de recomendaciones sobre cómodebía de actuar el profesional de la administración de fin-cas para integrarlos, de modo positivo, en los debatescomunitarios, indicando que debería de poder conseguir

“que las partes afronten cualquier conflicto con serenidady calma, como condición indispensable y no caer, bajoningún concepto en descalificaciones, malas formas yhostilidad. Debe enseñarles a centrarse solo en el temaen litigio, el que se discute, definirlo con claridad y que ladefinición la acepten las partes. Y, finalmente, el profesio-nal ha de aportar soluciones, pero siempre beneficiosaspara todos”.

PONENCIA: “SERVICIOS ENERGÉTICOS DE ACS,CALEFACCIÓN Y REFRIGERACIÓNCON ENERGÍAS RENOVABLES. FINAN-CIACIÓN DEL IDAE CON AHORROSGARANTIZADOS”

PONENTE: PABLO GOSALVEZ VEGA – Responsa-ble de Divulgación de las Líneas de Fi-nanciación de ERRRTérmicas en Edifi-cación de IDAE.

¿Por qué una calefacción con biomasa? Esta fue una delas preguntas que realizóPablo Gosalvez para pa-sar a enumerar las venta-jas que la utilización de labiomasa tiene en los edifi-cios para generar calor através de energías reno-vables. Entre ellas desta-có “los beneficios me-dioambientales, de sarrollorural, reforestación de tie-rras, reducción de incen-dios forestales y, final-mente, gran reducción deemisiones de CO2 a la at-mósfera. Pero, además, se produce un mayor ahorro eco-nómico al obtener una calefacción más barata”.

El Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Ener-gía (IDAE) —entidad pública empresarial adscrita al Mi-nisterio de Industria, Turismo y Comercio a través de laSecretaría General de la Energía—, ha lanzado el Pro-grama Biomcasa para el impulso de la biomasa comofuente energética en instalaciones de agua caliente, ca-lefacción y refrigeración de edificios.

Existen diversas posibilidades en cuanto a sistemasde suministro, adaptados según las características de losedificios y demanda del usuario. La biomasa se distribu-ye en los edificios situados en entornos urbanos median-


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LA CARA Y LA CRUZ PROFESIONAL

Tras la exposición de las distintas ponencias y mesas de trabajo desarrolladas, se generaron diversos debates que resaltaron las

contradicciones y los aciertos de una profesión, y lo positivo y negativo de las distintas leyes y normativas que inciden sobre la misma.

“El buen hacer del Administrador, su carácter dialogante, su alegría de vivir, su

simpatía y capacidad de convicción y buenadisposición, fomenta el mejor ambiente de

comunicación fluida, sinergia y buen entendimiento entre todos”

BERNABE TIERNO



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te sistemas estancos de descarga neumática que cons-tituyen procedimientos prácticamente idénticos a los delgasóleo. Una vez en el silo del edificio, la biomasa pue-de transportarse hasta la caldera con equipos neumáti-cos o tornillos sin fin.

Finalizó el ponente manifestando que el programa es-tablece que los proyectos financiados deben ofrecer alusuario final al menos un 10% de reducción de preciocon respecto de la factura a partir de combustible fósil(gasóleo C o gas natural), incluyéndose el coste de lainstalación. De cara al cliente, Gosalvez manifestó que“otro atractivo a añadir está en que éste no debe desem-bolsar ningún coste por la instalación; una vez firmado uncontrato de servicio integral con la ESE —por un periodode hasta diez años prorrogable—, se le comienza a fac-turar tras el arranque del servicio y, exclusivamente, porla energía térmica consumida hasta el fin del contrato, loque garantiza un ahorro considerable en el importe totalde su factura”.

PONENCIA: “PERPLEJIDADES DE LA LEY”PONENTE: EDUARDO PÉREZ PASCUAL – Catedráti-

co de Derecho Civil de la Universidadde Valencia.

Eduardo Pérez Pascualexplicó las cuestionesmás problemáticas rela-cionadas con la Ley dePropiedad Horizontal y laLey Concursal, manifes-tando, al respecto, que“los Colegios Profesiona-les y su Consejo Generaltienen, como una de susobligaciones, el deber demejorar las normas queregulan la vida de los ciu-dadanos y buscar solu-

ciones en beneficio del interés general”. Por ello conside-ra imprescindible que se reformen aspectos de la norma-tiva referidos a los créditos comunitarios en relación conla Ley Concursal, ya que en esta última ni se mencionaexpresamente, por lo que puede surgir la duda sobre sidichos créditos han perdido, realmente, la preferencia.

Respecto al Artículo 22 de la LPH, que establece quela comunidad responderá de sus deudas con todos losfondos y créditos a su favor, se han de buscar solucionespara simplificar, procesalmente, la responsabilidad de lacomunidad de propietarios, ya que, para Pérez Pascual,queda abierta la posibilidad de que “un propietario queno haya sido parte en el procedimiento judicial pueda serprivado de su cuota en dicho fondo, con transgresión delprincipio jurídico de que nadie puede ser condenado sinser oído, por lo que es urgente y necesario que las comu-nidades de propietarios tengan personalidad jurídica”

Respecto a la certificación de deudas que se exigeaportar en supuestos de transmisión de la titularidad deun elemento privativo, planteó el interrogante de si, real-mente, esa certificación contribuye a la llamada luchacontra la morosidad o, por el contrario, la certificación na-da resuelve en esta cuestión, viéndose los profesionalesobligados a buscar soluciones paralelas y distintas parapoder resolver dicho problema.

PONENCIA : “EL ADMINISTRADOR DE FINCAS CO-LEGIADO COMO COMMUNITY MANA-GER EN LAS COMUNIDADES DE PRO-PEITARIOS. ¿CÓMO MEJORAR SUPERCEPCIÓN EN LA SOCIEDAD ANTEEL INTRUSISMO?”

PONENTE: VICENTE MAGRO SERVET- Presidentede la Audiencia Provincial de Alicante.

Vicente Magro realizó unexhaustivo análisis sobrelo que ha supuesto la LeyÓmnibus para las profe-siones colegiadas en Es-paña, y lanzó a los profe-sionales la pregunta si-guiente: ¿Cuál debe ser laposición del Administra-dor de Fincas y de los co-legios profesionales antela situación actual?” Alrespecto respondió que lasituación solo puede afrontarse desde el punto de vistade la acción, nunca de la pasividad, y matizó que no sepuede permitir que el colectivo que siempre ha defendi-do la calidad en la gestión de las comunidades sea de-

“La biomasa produce beneficios medioambientales, reforestación de tierras y

gran reducción de emisiones de CO2 a la atmósfera. Pero, además, se produce un mayor ahorro económico al obtener una

calefacción más barata”PABLO GOSALVEZ

“Los Colegios Profesionales y su ConsejoGeneral tienen, como una de sus obligaciones,el deber de mejorar las normas que regulan

la vida de los ciudadanos y buscar solucionesen beneficio del interés general”EDUARDO PÉREZ PASCUAL


CONSEJO GENERAL

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jado al margen de la toma de decisiones, no permitiendo,entre otras cuestiones, la constitución de sociedadesprofesionales.

Igualmente, el ponente exteriorizó su preocupación porlos resultados de la aplicación de la Ley Ómnibus, “queprovoca una merma de la calidad en la gestión de los in-muebles, que ha provocado, a la larga, un incremento dela litigiosidad derivado de la alta conflictividad que provocala actitud irresponsable de permitir que se haya extendidola posibilidad de que profesionales sin cualificación pue-dan actuar en las mismas condiciones y con los mismosclientes que aquellos que se han preocupado por la forma-ción, por crear una estructura de trabajo, colegial”.

Para el ponente, y ante esta situación, los administra-dores de fincas y sus colegios profesionales deben adop-tar una posición activa reclamando de las autoridadescompetentes los cambios legislativos y de ordenación delas profesiones que reconduzcan todo esto a los justostérminos que requiere el país. Pero nunca reclamandoposiciones de privilegio para el colectivo, sino haciéndo-lo para que la sociedad tenga unos mecanismos en laoferta de prestación de servicios que permita que estossean efectuados por los mejores, no por cualquiera.

PONENCIA : “LA CALIDAD DEL SERVICIO DEL AD-MINISTRADOR DE FINCAS COLEGIA-DO COMO ELEMENTO DIFERENCIA-DOR”

PONENTE: Mª ANGELES ESCRIBÁ MORENO – Doc-tora en Ciencias Políticas, Económicasy Empresariales.

“Ante los cambios y re-tos a los que se enfren-ta el Administrador deFincas, tales como lasleyes Ómnibus y Para-guas, cambios tecnoló-gicos, sociales, políti-cos y económicos, con-sideramos que el profe-sional debe enfrentarsea dichos cambios desdeun enfoque empresa-rial”. Con estas pala-bras inició su interven-ción Mª Ángeles Escribá, para continuar manifestando

que los despachos de administradores de fincas se mue-ven, hoy en día, en un contexto cambiante y extremada-mente difícil en el que van a ser muchos los competido-res, en el que ya no basta con crear una empresa paratener éxito, ni si quiera con saber vender. La competen-cia entre los despachos actuales y potenciales es cadavez más abierta y dura. En este contexto, se hace cadavez más necesario, para los administradores de fincas,dedicar mayor esfuerzo y análisis a la elaboración y elec-ción de la estrategia más adecuada para responder a losretos del entorno y hacer así a los despachos más com-petitivos.

Para Mª Ángeles Escribá, las acciones orientadas agenerar servicios de calidad ayudan a diferenciar los ser-vicios del Administrador de la posible competencia, deahí que sea de suma importancia, matizó, “que en el de -sarrollo de mecanismos que ayuden al Administrador deFincas a prestar un servicio de calidad, los colegios pro-fesionales tienen un papel protagonista, y con las accio-nes orientadas a ofrecer calidad en el servicio, obtene-mos beneficios todos los profesionales, los usuarios y lasociedad”.

PONENCIA: “LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS YLA RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS ENLAS COMUNIDADES DE PROPIETA-RIOS (MEDIACIÓN Y ARBITRAJE)”

PONENTES: JOSÉ ARTURO PÉREZ MIRALLES –Doctor en Derecho Administrativo yProcesal de la Facultad de Derecho dela Universidad de Valencia.

“No es propósito de esta ponencia desprestigiar o des-merecer la labor de los órganos judiciales o del sistemajurisdiccional español, o la utilidad de determinados pro-cedimientos judiciales en concretas situaciones, sino deincidir en otras vías distintas para resolver los numerososconflictos inmobiliarios existentes”. Con estas palabrasPérez Miralles centró el objetivo fundamental de su po-nencia, que es resolver los conflictos sin necesidad deacudir a los Juzgados y, fundamentalmente, qué papel,en esa forma alternativa de resolver los conflictos, juega,o debería y podría jugar, el Administrador de Fincas y loscolegios profesionales.

Para el ponente, las soluciones alternativas a la vía

“Se ha extendido la posibilidad de que profe-sionales sin cualificación puedan actuar enlas mismas condiciones y con los mismos

clientes que aquellos que se han preocupadopor la formación, por crear una estructura de

trabajo colegial”VICENTE MAGRO

“Ante los cambios y retos a los que se enfrenta el Administrador de Fincas, tales

como las leyes Ómnibus y Paraguas, cambiostecnológicos, sociales, políticos y económicos,

consideramos que el profesional ha de enfrentarse a dichos cambios desde un

enfoque empresarial”Mª ANGELES ESCRIBÁ


judicial para resolver losconflictos son la media-ción y el arbitraje que, pa-ra su aplicación, requie-ren de un solo requisito:que las partes en conflic-to quieran acudir a estossistemas. Y es curiosoque, a pesar de que 6 decada 10 españoles prefe-rirían resolver sus conflic-tos de intereses a travésde un acuerdo, aunquesupusiera alguna pérdida,

no haya calado, todavía, esta cultura de la mediación yarbitraje.

Pérez Miralles considera que “los colegios profesio-nales deben fomentar y extender la cultura de la media-ción y el arbitraje como forma de resolver los conflictosinmobiliarios, especialmente en ámbitos como las comu-nidades de propietarios, y crear servicios o Centros deMediación y Arbitraje adecuados a los requisitos y exi-gencias de los nuevos tiempos y normativa aplicable enla materia, con modificación o adaptación, en su caso, delos estatutos particulares de la profesión, a fin de queasuman dichas funciones”.

PONENCIA: “Presente y futuro de los Colegios Terri-toriales de Administradores de Fincas”

PONENTE: MANUEL ROBERTO ENGUÍDANOS – Expresidente del Colegio de Valencia yPresidente de Honor del Consejo Gene-ral.

PONENCIA: “El futuro de la profesión”PONENTES: ENRIQUE VENDRELL SANTIVERI – Li-

cenciado en Derecho – Presidente delColegio Territorial de Barcelona y Lérida.

Enrique Vendrell impartió la ponencia “El futuro de laprofesión”, destacando que, aún en el momento de crisiseconómica, social, inmobiliaria y financiera que vivimos,la actividad profesional no solo resiste, sino que progre-sa frente a muchas otras profesiones, en franca recesión.Aunque con más esfuerzo y dificultad, “hay que seguir te-niendo confianza porque –enfatizó Vendrell–, el patrimo-nio inmobiliario de los particulares, familias y de las co-

munidades de propieta-rios requiere cada vezmás de la gestión de con-servación, actualización yadaptación de sus servi-cios e instalaciones a lasnuevas necesidades dehabitabilidad, transitabili-dad y accesibilidad, y dela administración de surentabilización y manteni-miento”.

Realizó un profundoanálisis sobre la valora-ción de la CNC –Comisión Nacional de la Competencia–,que en su último informe estableció que la colegiación

obligatoria debe desaparecer con carácter general enEspaña, entre otras cuestiones. Igualmente analizó lacuestión de la reserva de actividad para el ejercicio de laadministración de fincas, concluyendo, tras analizar lasdistintas legislaciones y sentencias al respecto, que “nohay ninguna otra descripción de esta actividad que estéatribuida, legalmente, a otros profesionales que no seanlos administradores de fincas, y, por lo tanto, no puedesuponer ninguna restricción al uso de la denominaciónprofesional que quien desarrolla esta actividad profesio-nalmente, es un Administrador de Fincas, no existiendootra actividad análoga a ésta que conste recogida y defi-nida, legalmente, con esta o con distinta denominación”.

Referente a la profesión y su futuro, Vendrell, consi-dera que es muy preocupante la futura aprobación de laLey de Servicios Profesionales, por lo que el futuro “seencuentra en que nuestra profesión siga siendo colegia-da, extremo que ha de ser reivindicado ante todos los ni-veles de la Administración, el Poder Legislativo y la Judi-catura. Hemos de personarnos, por medio de la organi-zación colegial, en todas las instancias para hacer valernuestros conocimientos y opiniones, para que nos repor-te el reconocimiento oficial y definitivo de lo que ha deadmitirse como una actividad imprescindible”.

Tomó la palabra, a continuación, Manuel Roberto,que, con la ponencia “Presente y futuro de los Colegiosde Administradores de Fincas”, realizó una interesanteexposición sobre los orígenes colegiales, la situación ac-tual de los mismos, lo positivo y negativo que se ha he-cho desde los Colegios Territoriales de Administradoresde Fincas y su Consejo General, para terminar con el in-

CONSEJO GENERAL

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“No es mi propósito desprestigiar la labor de los órganos judiciales o del sistemajurisdiccional español, o la utilidad de

determinados procedimientos judiciales enconcretas situaciones, sino de incidir en otras

vías distintas para resolver los conflictos”JOSÉ ARTURO PÉREZ MIRALLES

“Hemos de personarnos, por medio de la or-ganización colegial, en todas las instanciaspara hacer valer nuestros conocimientos y

opiniones, para que nos reporte el reconoci-miento oficial y definitivo de lo que ha de ad-mitirse como una actividad imprescindible”

ENRIQUE VENDRELL


CONSEJO GENERAL

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terrogante siguiente: ¿Ytú, qué das a tu Colegio?

Uno de los puntosclave de su intervenciónfue la calidad de los ser-vicios, sobre lo que ma-nifestó que “los ColegiosProfesionales y tambiénsus Consejos Generalesy Autonómicos tienen,por Ley, la condición deautoridad competente,por lo que están recono-cidos para la elaboración

de su propia carta de calidad, y ésta ha de primar en laactuación profesional”.

Para obtener esta calidad profesional, los colegios

tienen que extremar su actuación formativa y organizati-va proponiendo sistemas para conseguirla. “La cuestióna tener en cuenta sería si este proyecto debe de desarro-llarlo el Consejo General o cada uno de los Colegios. Enmi opinión, es conveniente que fuera el Consejo Generalquien lo elaborara y financiera, haciéndolo accesible a to-dos los Colegios”, explicó Manuel Roberto.

¿Y tú, que das a tu Colegio? Al respecto, Manuel Ro-berto manifestó que ahora es el momento para valorar loque significan el trabajo y el Colegio, que es el apéndicefundamental del trabajo profesional, y recordó que “elColegio es una Corporación, nacida en un papel, y la se-de del Colegio es un conjunto de materiales de construc-ción, ambos simples conceptos inertes, sin vida. Vo -sotros sois la sangre que puede dar vida al Colegio”.

Después de la aprobación de las conclusiones, seprocedió a la Clausura del XVII Congreso Nacional deAdministradores de Fincas, que corrió a cargo de JoséVicente Dómine, director general de Obras Públicas,Proyectos Urbanos y Vivienda; Juan Giner, director ge-neral de Evaluación Ambiental y Territorial, Conselleriade Infraestructuras, Territorio y Medioambiente; MiguelÁ. Muñoz, presidente del Consejo General; y JoséVázquez, presidente del Colegio Territorial de Adminis-tradores de Fincas de Valencia y Castellón, Durante es-te acto, se rindió homenaje a los compañeros y compa-ñeras del Colegio de Valencia que han hecho posibleque este Congreso se haya realizado con tan notableéxito.

“Los Colegios Profesionales y sus ConsejosGenerales y Autonómicos tienen, por Ley, lacondición de autoridad competente, por lo

que están reconocidos para la elaboración desu propia carta de calidad, y ésta ha de pri-

mar en la actuación profesional”MANUEL ROBERTO

El Consejo General convoca eleccionespara renovar su Junta de Gobierno

En la Junta de Gobierno del Consejo General celebrada en Valencia, eldía 2 de junio de 2012, se aprobaron las Normas y el Calendario Electo-ral para la elección del cargo de Presidente y del resto de los miembrosde la Junta de Gobierno del Consejo General. La elección al cargo dePresidente se realizará, entre las candidaturas presentadas, el día 26 delpróximo mes de octubre, tomando posesión el nuevo Presidente el día16 del noviembre. Participarán en dicha votación los presidentes de losColegios Territoriales de Administradores de Fincas.

Los cargos de las Vicepresidencias 1º, 2º y 3, así como los de Secre-tario, Tesorero, Contador-censor y las cinco Vocalías, se elegirán en laselecciones que se celebrarán el día 16 de noviembre de 2012, en la se-de del Consejo General.

Los miembros de la actual Junta de Gobierno del Consejo Generalagradecen a los colegiados/as, a los Colegios Territoriales y al personaldel Consejo General, la colaboración prestada en todos estos años, queha hecho posible que la Profesión de Administrador de Fincas sea unaactividad de presente y de futuro.


CONSEJO GENERAL

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ACTOS DE LA XLII RENOVACIÓN DE LA OFRENDA A SANTO DOMINGO DE LA CALZADA 4 y 5 de mayo de 2012

El Consejo General ha celebrado la 42 Renovaciónde la Ofrenda a Santo Domingo de la Calzada

Patrón de los Administradores de Fincas desde el año1969, el Consejo General ha organizado la XLII Ofrendaa Santo Domingo de la Calzada, celebrada durante los dí-as 4 y 5 de mayo en la ciudad riojana de Santo Domingode la Calzada, donde los asistentes han compartido actoscon los peregrinos que recorren el Camino de Santiago.

Los actos comenzaron el día 4 de mayo, con la re-cepción por las autoridades en la Casa de la Cofradía delSanto y, a continuación, se ofreció una cena de bienveni-da por la Cofradía del Santo y el Ayuntamiento de SantoDomingo de la Calzada al Consejo General y a los admi-nistradores de fincas con sus acompañantes.

Por la noche se llevó a cabo una chocolatada popularofrecida por el Consejo General, amenizada por una actua-ción musical con baile organizada por el Ayuntamiento deSanto Domingo de la Calzada en la Plaza de la Alameda.

Al día siguiente, los administradores de fincas se con-centraron en El Rollo para dar inicio al recorrido por partede las autoridades, cofrades y administradores de fincas,junto con la Banda de Música de Santo Domingo de la Cal-zada, hacia la Catedral. A los asistentes se les hizo entre-ga de una concha de “Peregrino” y de una credencial porhaber peregrinado hasta la Tumba del Santo. A continua-ción, se celebró una Misa Solemne en la Santa Iglesia Ca-tedral y renovación de la Ofrenda al Santo Patrón, que re-alizó el presidente del Consejo General, Miguel Á. Muñoz.

Posteriormente, los Administradores de Fincas falleci-dos tuvieron un recuerdo emocionado de sus compañe-

ros en la Plaza de los Administradores de Fincas, dondese depositó una corona en recuerdo de todos ellos.

Gran significación tuvo para los profesionales asis-tentes el intercambio de imágenes entre la Cofradía delSanto y los administradores de fincas, que se celebró enel salón de actos de la Cofradía del Santo.

Para Miguel Ángel Muñoz, el ser presidente delConsejo y haber organizado esta Ofrenda, es un dobleorgullo: “Primero, porque era un reto su organización yha sido un éxito, y segundo, porque nos hemos sentidoacogidos aquí con mucho cariño, y hemos intentadoagradecer a todos los calceatenses esta acogida con di-versos actos religiosos y sociales, que esperamos hayansido del agrado de todos”.

Inmaculada Gordo, priora de la Cofradía del Santo; Miguel Á. Muñoz, presidente del Consejo General; y

Javier Azpeitía, alcalde de Santo Domingo de la Calzada

TITULO PROPIO DE LA UNIVERSIDAD DE BURGOSHOMOLOGADO PARA LA COLEGIACIÓN COMO ADMINISTRADOR DE FINCAS

OBJETIVOS DEL CURSOComo es conocido, la constante expansión del sector inmobiliario, así como la compleja y cambiante normativa reguladora del sec-tor, obligan a los distintos profesionales implicados a una formación especializada y continuada.

Consciente de esta situación, la Universidad de Burgos imparte el "Curso Superior de Estudios Inmobiliarios" para dar respues-ta a las citadas necesidades de formación. La superación de este Curso habilita para la colegiación como Administrador de Fincasen todos los Colegios de España.

Posibilidad de impartir asignaturas individualizadas para aquellos profesionales que deseen completar su formación.DURACIÓN DEL CURSO: 207 créditos divididos en 3 cursos académicos.CALENDARIO: Octubre-Junio.LUGAR DE IMPARTICIÓN: Docencia de plataforma telemática, alojada en: http:www.ub.opengestion.com, Clases prácticas en laFacultad de Derecho de la Universidad de Burgos.

PARA MÁS INFORMACIÓN: FACULTAD DE DERECHO Hospital del Rey, s/n 09001 BURGOSTelef.: 947 25 88 51 - Fax: 947 25 87 82 - www.openformación.com


El Convenio de Colaboración, sus-crito el día cinco de junio de dosmil doce y firmado por AntonioMatilla en representación de Bar-clays, y por Miguel Á. Muñoz co-mo presidente del Consejo Gene-ral, tiene como objetivo facilitar alos colegios de administradores defincas y sus colegiados, el accesoa nuevos servicios bancarios, conel fin último de un mejor desarrollode la actividad profesional.

Por el presente Convenio, Bar-clays realiza una oferta específicade nuevos servicios que incluyedeterminadas ventajas en la ad-quisición de los servicios financie-ros ofertados por esta Entidad.Entre otros, y para los administra-dores de fincas, la posibilidad deabrir una cuenta-negocio remune-rada y sin cobro de comisiones y,para las comunidades de propietarios que gestiona, tam-poco se cobrara por conceptos de mantenimiento u ope-raciones bancarias determinadas.

Este Convenio se inscribe dentro de la política delConsejo General de desarrollar un programa de ofertas

para sus colegios, administradores de fincas y emplea-dos que incluya descuentos, promociones y/o determi-nadas ventajas en la adquisición de los productos yservicios comercializados por las empresas colabora-doras.

CONSEJO GENERAL

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Antonio Matilla y Miguel Á. Muñoz, tras la firma del Convenio de Colaboración.

Barclays y el Consejo General firman unConvenio de Colaboración

Krata S.A., Sociedad de Tasación, suscribe un Acuerdo de Colaboración

con el Consejo GeneralTras la firma del Acuerdo de Colaboración suscrito por KRATA, S.A., Sociedad de Tasación y el Consejo General, yfirmado el día veintitrés de marzo de dos mil doce por Iñigo Amiano, en representación de esta Entidad, y por Mi-guel Á. Muñoz, presidente del Consejo General, KRATA S.A. ofrece unas condiciones ventajosas en sus productosy servicios para los Colegios de Administradores de Fincas y para los administradores de fincas colegiados integra-dos en estos, tales como:

1. Tasación y valoración de inmuebles a efectos de mercado hipotecario o simple asesoramiento2. Utilización de la aplicación TASAVALUA para compraventa y arrendamiento de inmuebles.3. Asesoramiento en valor para el Impuesto de Bienes Inmuebles, Transmisiones Patrimoniales e Impuesto de

Sucesiones.KRATA, S.A. es una sociedad de tasación debidamente inscrita en el Registro del Banco de España que, en

cumplimiento y desarrollo de su objeto social, se dedica a realizar tasaciones y valoraciones de bienes muebles einmuebles, así como de derechos susceptibles de valoración económica; y, todo ello, de conformidad y a tenor dela normativa aplicable a este tipo de entidades.


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ARAGON

Curso de formación El Colegio de Administradores de Fincas de Aragónha impartido el curso de formación “Criterios de ac-tuación del Administrador de Fincas en la actividaddiaria. Algunas soluciones concretas a problemasconcretos. El pago de las cuotas en el proceso dedivorcio. La eterna conflictividad entre locales y vi-viendas. Especial referencia a las últimas reformasen el ámbito de la Propiedad Horizontal (Ley26/2011 y RDL 8/2012”, que fue desarrollado porJuan Miguel Carreras, presidente de la AudienciaProvincial de Burgos.

El curso se impartió en las instalaciones del Ho-tel Reino de Aragón, y contó con la asistencia de unimportante número de colegiados/as, que fueronpartícipes de la brillantez expositiva del conferen-ciante y los interesantes temas tratados, que conlle-vó a una activa participación de los asistentes queinterpelaron a Juan Miguel Carreras sobre lascuestiones que había planteado, y que fueron mayoritaria-mente prácticas y referidas a la aplicación profesional detodo lo explicado por el ponente.

Terminado el curso, los asistentes pudieron prolongarsus deliberaciones y comentarios en un distendido lunchpatrocinado por la empresa PROLINE.

EXTREMADURA

Presentación del “Estudio sobre la morosidad en las Comunidades de

Propietarios de Extremadura” Con una masiva presencia de los medios de comunica-ción, el Colegio Territorial de Administradores de Fincas deExtremadura presentó, el resultado de la encuesta sobremorosidad en las Comunidades de Propietarios en 2.011,en la que han participado el 23% de los colegiados extre-meños.

La amplia difusión del estudio por los distintos mediosde comunicación, ha permitido que llegue a la sociedad lapreocupación de los administradores de fincas por la situa-ción que se ha generado en los edificios acogidos al régi-men de propiedad horizontal, como consecuencia de la cri-sis generalizada que estamos viviendo.

Alfonso J. Pérez, secretario del Colegio, tras agrade-cer la asistencia de los medios de información, manifestóque "el estudio se ha realizado como consecuencia de lapreocupación de los administradores de fincas colegiadossobre este problema", y cedió la palabra, a continuación,para que ofreciera los datos estadísticos a Jorge D. Casa-res, coordinador de la encuesta, que resaltó el dato del "in-cremento de las cuotas del resto de propietarios para su-plir el impago de los vecinos morosos". Finalmente, el pre-sidente del Colegio, Reyes Caballero, agradeció la dispo-

sición de los compañeros colegiados que han contribuidoal éxito de este estudio e hizo hincapié en que "los datosde morosidad ofrecidos deben ser superiores, ya que loscolegiados profesionales controlan los cobros de sus admi-nistrados, apuntando qué precisamente uno de los motivosfundamentales de la contratación de nuestros servicios sedebe a las deudas en las Comunidades no administradaspor profesionales".

Asistentes a las jornadas.

Alfonso J. Pérez, Reyes Caballero y Jorge D. Casares.


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EXTREMADURA

Edificios accesibles para todosOrganizado por APAMEX y con la colaboración de laConsejería de Fomento de la Junta de Extremadura y delColegio Territorial de Administradores de Fincas de Ex-tremadura, y bajo el patrocinio de Thyssenkrupp Eleva-dores, se llevó a cabo, en Badajoz, una jornada por la in-tegración y la accesibilidad que, con el título "Edificiosaccesibles para todos”, puso de relieve la trascendenciasocial que la eliminación de las barreras arquitectónicas,en los edificios ya construidos, supone para los ciudada-nos.

En el acto de apertura intervinieron Manuel Lozano,director general de Vivienda y Arquitectura de la Conseje-ría de Fomento de la Junta de Extremadura; Reyes Caba-llero, presidente del Colegio de Extremadura; y Jesus Gu-

miel, presidente de APAMEX. A continuación intervinoFrancisco Manuel Luengo, asesor jurídico del Colegio deAdministradores de Fincas de Extremadura, que desarro-lló la ponencia "Problemática y casuística de la eliminaciónde barreras arquitectónicas en la Ley de Propiedad Hori-zontal".

El acto fue clausurado por el consejero de Fomento delGobierno de Extremadura, Víctor G. del Moral valorando,positivamente, la celebración de la jornada, tanto por elcontexto social en que se circunscribe, como por la nece-sidad de realizar actuaciones en estos momentos de crisis,y agradeció la implicación de APAMEX y del Colegio Terri-torial de Administradores de Fincas de Extremadura en lamisma.

JAÉN

Técnicas de negociación y resolución de conflictos

Organizado por el Colegio de Adminis-tradores de Fincas de Jaén y contan-do con la colaboración del ConsejoGeneral, se ha impartido el curso“Técnicas de negociación y resoluciónde conflictos”, desarrollado por SilviaGarcía García, de Cursos Carbonell,que mostró a los asistentes las técni-cas y habilidades que podían desarro-llar los administradores y sus colabo-radores profesionales para culminar,con total éxito, la relación con susclientes.

El Administrador de Fincas nego-cia continuamente con los propieta-rios, con los proveedores y con elequipo, y está llamado a buscar elacuerdo más beneficioso para laspartes implicadas en un conflicto. Porello es indudable que hemos de estarpreparados para persuadir a diferen-tes tipos de negociadores. En estecurso se vieron las claves para ser unexperto negociador, desarrollandouna comunicación más efectiva en laresolución conjunta de problemas. Perfeccionar estas téc-nicas fueron los objetivos perseguidos en esta jornada,que resultó muy positivo para los participantes, que mos-

traron gran interés en el desarrollo del mismo, debido a lacalidad y experiencia de Silvia García y la metodologíautilizada.

Silvia García, impartiendo el curso.


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MADRID

Miguel Á. Muñoz presidirá el Colegio durante los próximos seis años

Acto de toma de posesión de la nueva Junta de Gobierno

Tras las elecciones celebradas en marzo para cubrir loscargos de presidente, vicepresidente segundo, tesorero, ylas vocalías primera, segunda, tercera, quinta y séptimadel Colegio Profesional de Administradores de Fincas deMadrid, Miguel Ángel Muñoz salió nombrado presidente,cargo que ocupará durante los próximos seis años.

La presentación de varios escritos ante la Comisión deRecursos, en los que se cuestionaba, entre otras cuestio-nes, el procedimiento de voto por correo, retrasó el acto deproclamación del presidente reelecto.

Proclamación de candidatos

La decisión adoptada por este órgano independiente, quese comunicó oportunamente al censo colegial, posibilitóque la Junta Electoral, conforme se dispone en el artículo27-5 de los Estatutos de este Colegio, proclamara a loscandidatos para los cargos sujetos a renovación. MiguelÁngel Muñoz concurría en candidatura conjunta con lossiguientes colegiados a formar parte de la Junta de Gobier-no: José Luis Ramírez es el nuevo vicepresidente segun-do y María Ángeles Marín, Mercedes Carabaña, RosarioMacías y Pedro Antonio Prieto nuevos vocales. Por suparte, Luis de la Peña se presentó para renovar su cargocomo tesorero y para renovar su vocalía Valentín Pizarro.

Tras la proclamación de los candidatos electos por laJunta Electoral del pasado 23 de marzo, la toma de pose-sión reunió al presidente, Miguel Ángel Muñoz; al presi-dente de honor, Jaime Blanco, y a los miembros de laJunta de Gobierno en un acto celebrado el 13 de abril enla sede del Colegio. Durante el acto Muñoz Flores secomprometió a construir un “Colegio más moderno y efi-caz, de lo que ya es, al servicio de los colegiados y de losconsumidores y usuarios que solicitan nuestras prestacio-nes profesionales”.

La renovada Junta de Gobierno del Colegio Profesionalde Administradores de Fincas de Madrid impulsará en sunueva etapa, la tramitación parlamentaria de una nuevaLey de Propiedad Horizontal, que contemple la profesiónde Administrador de Fincas con funciones gerenciales yejecutivas; la regulación de la Dirección Electrónica Inmo-

biliaria para los propietarios de bienes inmuebles, la con-solidación del Observatorio de la Morosidad en las Comu-nidades de Propietarios y la creación de un Registro Cen-tral de sentencias firmes de desahucio.

Jaime Blanco, Miguel Á. Muñoz y Marcial Tarín, durante la toma de posesión

Con un programa electoral basado en propuestas como impulsar la moderniza-ción del Colegio e intensificar las relaciones institucionales con las distintasAdministraciones Públicas, Magistratura, Unión Interprofesional de Colegio dela Comunidad de Madrid y CEIM, Miguel Ángel Muñoz ha resultado relegido pre-sidente del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

COMPOSICIÓN DE LA JUNTA DE GOBIERNO

Presidente: Miguel Ángel Muñoz FloresVicepresidente primero: Marcial Tarín VelaVicepresidente segundo: José Luis Ramírez MelgarSecretario: Ángel Ignacio Mateo MartínezTesorero: Luis de la Peña MartínezContador-censor: Concepción Mino MartínezVocal 1.º: María Ángeles Marín LópezVocal 2.º: Valentín Pizarro FrutosVocal 3.º: Mercedes Carabaña PérezVocal 4.º: Juan Alberto Corcho DazaVocal 5.º: Rosario Macías RodríguezVocal 6.º: Salvador Jiménez HidalgoVocal 7.º: Pedro Antonio Prieto ValbuenaVocal 8.º: Eulogio Giménez Gómez


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MÁLAGA

VII Curso PrácticoUna apuesta por la formación

Inspección Técnica de Edificios Ponencia impartida por los arquitectos superiores ÁngelBayo y Pablo Bayo, partieron de los fundamentos legalesque regulan la Inspección Técnica en la Edificación paracontinuar con diferentes aspectos de relevancia para elAdministrador de Fincas, como son los modelos oficialesnecesarios o la repercusión del informe de la ITE, así co-mo los protocolos a seguir una vez recibido el mismo, so-bre todo si se produce un informe en el que se exijan me-joras para el edificio objeto de revisión.

En la segunda jornada del curso práctico se profundizóen la importancia de la eficiencia energética en las comu-nidades y en la conveniencia de llevar a cabo un ahorroenergético en las mismas. Igualmente, se trató la necesi-dad de concienciar en estos términos a todos los miem-bros de la comunidad.

Esta ponencia fue impartida por los siguientes miembrosde Gas Natural-Fenosa: Carlos Delgado, responsable deproyectos de eficiencia energética en Andalucía; AlbertoRoldán, jefe de ventas de energía en Andalucía, y David R.Valero, delegado de ventas y operaciones en Andalucía.

Errores típicos en el procedimiento de reclamación demorososEn sus dos últimas jornadas, el VII Curso Práctico indagósobre los errores fundamentales que comete una comuni-dad de propietarios cuando interpone una reclamación demorosos. Este tema fue expuesto por el presidente de laSección Quinta de lo Civil de la Audiencia Provincial, Hipó-

lito Hernández Barea.Igualmente, y previamente a la clausura de este encuen-

tro formativo, se debatió esta controvertida cuestión en unamesa redonda, gracias a la cual se ofrecío una crisálida deenfoques a los asistentes al curso. En esta mesa redondaparticiparon el asesor jurídico del Colegio, Francisco Gonzá-lez Palma; el presidente de la Sección Quinta de lo Civil de laAudiencia Provincial, Hipólito Hernández Barea; el adminis-trador de fincas y abogado, Miguel Jesús Aguilar; el aboga-do José Conejo y el procurador Carlos González Olmedo.

La clausura de esta última edición del Curso Prácticofue llevada a cabo por Carolina España, diputada por Má-laga del Grupo Popular y Vocal de la Comisión de Econo-mía y Competitividad, de la Comisión de Presupuestos yde la Comisión Mixta para Relaciones con el Tribunal deCuentas; además de Portavoz de la Comisión de Segui-miento y Evaluación de Acuerdos del Pacto de Toledo.

Marcelo Francisco Cambló y Carolina España, clausuran-do la jornada.

VALLADOLID

Homenaje a los administradores con 25 años de ejercicio profesional

Ejercer la actividad profesional durante veinticinco añoses todo un reto personal y profesional. De ahí que el Co-legio de Valladolid reconociera a los administradores quellevan tanto tiempo en el ejercicio de la actividad con unaCena de Hermandad donde se les hizo entrega de unaPlaca en reconocimiento a su saber hacer profesionaldurante varias décadas.

Como parte de este acto de homenaje, AlbertoSanz, magistrado de 1ª Instancia del Juzgado Nº 11 deValladolid, impartió la conferencia “Visiones prácticas re-cientes de la Ley de Propiedad Horizontal”, destacandoaquellos aspectos que más incidían sobre el día a díaprofesional.

Los actos finalizaron con una Cena de Hermandaddonde se procedió a entregar las Placas a los homena-jeados.

Alberto Sanz, durante su intervención.


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«Los Colegios de Administradores de Fincaspueden actuar como Instituciones de Mediación especializadas en materias inmobiliarias»

Las instituciones de Arbitraje o Mediación, para José ArturoPérez, medios alternativos que se van imponiendo en nues-tro sistema de forma progresiva en materias como las inmo-biliarias y, en particular, en la propiedad horizontal como ins-trumentos válidos, eficaces y apropiados para resolver los li-tigios que afrontan las Comunidades de Propietarios.

Preguntado sobre qué problemas se encuentran en la víajudicial que aconsejen la utilización de la mediación y el arbi-traje para resolver conflictos en propiedad horizontal y arren-damientos urbanos, manifiesta que son “la falta de especiali-zación de los jueces, al margen de los ya tradicionalmentealudidos de lentitud y carestía, y más ahora, por ejemplo,con los aumentos en tasas judiciales”.

El Real-Decreto Ley 5/2012, de 5 de Marzo, de mediaciónen asuntos civiles y mercantiles, permite a los ColegiosProfesionales ser el canal conductor para la resoluciónde conflictos. Es decir, los Colegios Profesionales seránsedes de mediación. ¿En qué consistiría, exactamente,esta mediación? ¿Y cómo afectaría a los Colegios de Ad-ministradores de Fincas?Los Colegios de Administradores de Fincas pueden actuar co-mo Instituciones de Mediación especializadas en materias in-

mobiliarias. Obviamente no podemos presentar batalla en cam-po abierto a los Colegios Profesionales mayores, como los abo-gados, que también cuentan con Centros de Mediación. Lonuestro, si se permite la expresión, es una guerra de guerrillas,ya que debemos centrar nuestro esfuerzo en el terreno que co-nocemos, los inmobiliarios, donde debemos hacernos valer co-mo especialistas. Y en donde los administradores, una vez re-cibida una formación específica en materia de mediación, se in-tegrarían como mediadores para resolver los problemas deotras comunidades de propietarios, y como actividad comple-mentaria a la propia de la profesión. Los administradores pose-en formación específica, añadida a su experiencia profesionalen el sector, que entiendo suficiente. Si no lo hacemos noso -tros, otros profesionales lo harán, si es que no lo están hacien-do ya. Es importante la colaboración entre todos los ColegiosTerritoriales de Administradores de Fincas, tanto en mediacióncomo en arbitraje, para anudar esfuerzos y experiencias, y bus-car soluciones a los eventuales problemas.

Ha intervenido en el reciente Congreso Nacional de Admi-nistradores de Fincas celebrado en Valencia, con la po-nencia “Los administradores de fincas y la resolución deconflictos en las comunidades de propietarios (Media-

José ArturoPérez MirallesDoctor en Derecho por la Uni-versidad de Valencia

JOSÉ ARTURO PÉREZ MIRALLES, DOCTOR EN DERECHO POR EL DE-PARTAMENTO DE DERECHO ADMINISTRATIVO Y PROCESAL DE LA FA-CULTAD DE DERECHO DE LA UNIVERSIDAD DE VALENCIA, ES UN FIR-ME DEFENSOR DE LA MEDIACIÓN Y EL ARBITRAJE COMO VÍAS ALTER-NATIVAS A LA JUDICIAL PARA LA RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN

PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARRENDAMIENTOS URBANOS. INTERÉS ES-PECIAL MERECEN, PARA ÉL, EL PAPEL QUE JUEGAN O PUEDEN DE -SEMPEÑAR LOS COLEGIOS PROFESIONALES DE ADMINISTRADORES

DE FINCAS Y EL ADMINISTRADOR DE FINCAS COMO INSTITUCIÓN DE

ARBITRAJE O MEDIACIÓN LOS PRIMEROS, O COMO ÁRBITRO O MEDIA-DORES, LOS SEGUNDOS.

DOLORES LAGAR TRIGO

ENTREVISTA


ción y Arbitraje)”, donde ha explicado que, aparte dela vía judicial, existen otras vías distintas para resol-ver los numerosos conflictos inmobiliarios existen-tes. ¿En Propiedad Horizontal, en qué temas seríaaconsejable la mediación y el arbitraje?Prácticamente en todos. La rapidez, economía y confi-dencialidad que proporcionan estos medios alternativos,unido a la mitigación de las secuelas que hacen posibleseguir con la convivencia en comunidad, así nos lo sugie-re. Únicamente los descartaría en los problemas de mo-rosidad con causa exclusivamente en insolvencias eco-nómicas ajenas a problemas de fondo, donde no se dis-cutan cuestiones tales como la forma de participación engastos u otras análogas, y por cuanto en estos casos eljuicio monitorio en propiedad horizontal puede ser másútil, ya que si los Juzgados funcionan correctamente per-miten llegar, con cierta rapidez, al despacho de ejecución.

¿Es factible la mediación y el arbitraje también en losarrendamientos urbanos?Por supuesto, si bien en los arrendamientos urbanos devivienda del Título II de la LAU, conforme a mi criterio, ypor ser la vivienda un inmueble destinado a satisfacernecesidades básicas de la persona, serían inarbitrablespor razones de orden público aquellos conflictos queafectaran a derechos del arrendatario de carácter indis-ponible contenidos en normas imperativas, como sería elpretender someter a un árbitro la validez de un pacto de

duración del contrato de un año, sin posibilidad de pró-rrogas para el arrendatario. Claro está, a salvo precisa-mente de que ese mismo fundamento social fuera el queprovocara el nacimiento de una tutela procesal arbitral,especial y privilegiada, en materia de vivienda, a modode como ocurre con el derecho de consumo, que es loque siempre he defendido, dándonos el control sobre di-cho arbitraje a nosotros, los administradores de fincas,como especialistas.

Estamos inmersos en una etapa de profundos cam-bios que afectan al sector inmobiliario y en el modode desarrollarse las relaciones personales y socia-les. ¿La Ley de Propiedad Horizontal vigente respon-de a todas las cuestiones que se puedan plantear enuna Comunidad de Propietarios? ¿En qué debiera de

ser modificada?La Ley de Propiedad Horizontal, a pesar de ser una Leycorta –24 artículos–, efectivamente encierra mucha liti-giosidad, pero no tanto porque sea una ley defectuosasino porque tiene un campo de aplicación, las relacionesvecinales, de por sí conflictivas, al igual que todas las re-laciones personales y económicas de carácter perma-nente. Creo que nos equivocamos si pensamos que lasolución o el problema están exclusivamente en la ley, yque modificando ésta, alargando sus preceptos, encon-traremos el remedio. La ley de 1960, con sus modifica-ciones posteriores, debe tocarse lo justo, salvando aque-llos defectos en ocasiones inducidos, precisamente, porlegisladores poco avezados que provocan desajustes,como ocurre con la Ley Concursal y los créditos por gas-tos de comunidad privilegiados, como acertadamenteexpuso en nuestro Congreso el profesor, Catedrático deDerecho Civil, Eduardo Pérez Pascual que, junto a Ma-nuel Roberto Enguidanos, ambos administradores defincas, han sido dos baluartes con los que hemos tenidola suerte de contar en Valencia, y esperamos contar du-rante muchos años. Por cierto, administradores de fincasque han hablado en este Congreso a otros administrado-res de fincas, algo a lo que nos deberíamos de ir acos-tumbrando, como sucede en otras profesiones.

Respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, elGobierno ha elaborado un Anteproyecto de Ley deMedidas de Flexibilización y Fomento del Mercadodel Alquiler de Viviendas. ¿Qué opinión le merece di-cho Anteproyecto? ¿Adolece de alguna cuestión queconsidere de vital trascendencia para resolver losproblemas en los arrendamientos urbanos?Sería demasiado extenso reflexionar sobre los arrenda-mientos urbanos y la oportunidad de las reformas. Tene-mos, también en este sentido, estupendos especialistasen nuestra profesión, como Enrique Vendrell, a quién ha-bría que trasladarle la pregunta. Sólo diría que esa incon-tinencia legislativa en tan pocos años en materia arrenda-ticia demuestra que todavía no se ha encontrado la solu-ción, y que el arbitraje puede ayudar a solucionar los te-mores de los propietarios al arrendar sus viviendas, pro-porcionando rapidez en la resolución de los conflictos.

En sus diversas colaboraciones periodísticas ha tra-tado el tema de la morosidad en las comunidades depropietarios. ¿El procedimiento monitorio ha resuel-to este importante problema? ¿Y cuál es su opiniónrespecto a la aplicación de este procedimiento enarrendamientos urbanos?Como decía antes, los monitorios en propiedad horizon-tal están para lo que están. Si detrás de una falta de pa-go se esconde, por ejemplo, un problema de interpreta-ción en cuanto a la forma de participación en gastos, en-tonces el monitorio es una trampa. Lo único que hará se-rá retrasar la solución. Aquí es tremendamente útil la me-diación y el arbitraje. Como tampoco será efectivo el mo-nitorio en la propiedad horizontal en los supuestos enque queramos que otros acreedores, como los bancos

ENTREVISTA

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«La LPH, a pesar de ser una Ley corta –24 artículos–efectivamente encierra muchalitigiosidad, pero no tanto porque sea una Ley defectuosasino porque tiene una campo de aplicación, las relaciones vecinales, de por sí conflictivas»


ENTREVISTA

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con préstamos hipotecarios, reconozcan la preferenciade nuestro crédito. Deberíamos acudir, en estos casos,si es que acudimos a la vía judicial, al juicio ordinario.

La administración de fincas tiene características pro-pias en las zonas costeras. ¿Con qué problemasmás habituales se encuentran los profesionales quegestionan inmuebles en los que muchos propieta-rios son de otra nacionalidad?La administración en zonas costeras es un mundo apar-te, y de eso conocemos mucho en Valencia, no solo porel problema de las lenguas, aspecto éste superado porla profesionalidad de nuestros colegiados de costa, sinopor la periodicidad de las reuniones o de las liquidacio-nes, puntualmente concentradas en determinadas esta-ciones, y por las dificultades en comunicar muchas ve-ces con los propietarios, lo que hace especialmente re-levante en estos casos, la figura de las Juntas o Comi-siones Rectoras como órganos de gobierno dirigidos asolventar, de forma permanente, los problemas a lo lar-go de todo el año.

¿Cuál es el mayor reto al que se enfrentan los admi-nistradores de fincas, sus Colegios Territoriales y elConsejo General?El gran reto con el que nos enfrentamos es con el futurode nuestra profesión, aspecto éste que fue tratado conmucho cariño en el Congreso celebrado en Valencia,gracias a los magníficos ponentes que fueron designa-dos para la última ponencia, y al acierto del Colegio Te-rritorial en su organización, con nuestro presidente JoséVázquez a la cabeza, asistido por Carlos Abad Palomarcomo coordinador. La incertidumbre legislativa que nossentencie, desde un punto de vista corporativo, la nece-sidad o no de colegiación, nos ha de preocupar, pero nonos debe hacer caer en la desesperación en caso de unresultado negativo. Debemos erigir nuestras cabezas ymejorar, en lo posible, la profesión, no tanto recurriendoa extrañas figuras, aunque suenen muy bien en ingles–¿Community Manager?–, sino utilizando, como cimien-tos básicos, la formación profesional, con estudios uni-versitarios de carácter oficial, y mejorando la calidad denuestros servicios, acudiendo, como en el caso del Co-legio de Valencia, a la creación de un sello de calidadpropio para los Administradores de Fincas con el aseso-ramiento de profesionales, como es la doctora Maria Án-geles Escribá, quien como especialista de la Universidadde Valencia ha confeccionado y diseñado el sello de ca-lidad para nuestro Colegio, a disposición de todos suscolegiados, tal y como también tuvo ocasión de exponerbrillantemente como ponente en el último Congreso, yque debería de extenderse al resto de España”.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

La Mediación en Asuntos Civiles y Mercanti-les aligerará el trabajo de los Tribunales

Real Decreto-ley 5/2012, de 5 de marzo, de mediación enasuntos civiles y mercantiles

ARTÍCULO 5. LAS INSTITUCIONES DE MEDIACIÓN.

1. Tienen la consideración de instituciones de mediaciónlas entidades públicas o privadas y las corporaciones dederecho público que tengan entre sus fines el impulsode la mediación, facilitando el acceso y administraciónde la misma, incluida la designación de mediadores. De-berán garantizar la transparencia en la designación demediadores y asumirán subsidiariamente la responsabi-lidad derivada de su actuación. Si entre sus fines figura-se también el arbitraje adoptarán las medidas para ase-gurar la separación entre ambas actividades. Las institu-ciones de mediación darán publicidad de los mediado-res que actúen en su ámbito, informando, al menos, desu formación, especialidad y experiencia.

PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS DE LA LEY DE MEDIACIÓN

1. Se establece para asuntos civiles y mercantiles en con-flictos nacionales o transfronterizos. Se excluyen expre-samente la mediación laboral, penal y en materia deconsumo.

2. Las instituciones y servicios de mediación establecidaso reconocidas por las diversas administraciones podránasumir las funciones de mediación, dando continuidad ala tarea que ya vienen desempeñando.

3. Nadie estará obligado a concluir un acuerdo ni a mante-nerse en el procedimiento de mediación.

4. La solicitud de inicio de la mediación interrumpe la pres-cripción o caducidad de acciones judiciales.

5. El procedimiento garantiza la confidencialidad y la im-parcialidad del mediador entre las partes, sin que éstepueda imponer solución o medida concreta alguna.

6. Se fija un plazo máximo para la mediación de dos me-ses, prorrogable por otro más.

7. El proyecto establece la configuración del acuerdo demediación como un título ejecutivo equiparable a los lau-dos arbitrales y a tal fin introduce en la Ley de Enjuicia-miento Civil las reformas precisas.

ESTATUTO DEL MEDIADOR

Para dar garantías de profesionalidad y calidad a la activi-dad, se regula un estatuto mínimo del mediador, con las si-guientes condiciones para ejercer como tal:a) Tener un seguro de responsabilidad civil.b) Estar inscrito en un registro público y de información

gratuita para los ciudadanos.Se regulan también los derechos y deberes de los media-dores y el de los servicios e instituciones de mediación,que igualmente deberán inscribirse en el registro.La ley permitirá también el desarrollo de la mediación a tra-vés de medios electrónicos, siempre que se garantice laidentidad de los intervinientes y el respecto a los principiosde mediación.


PROPIEDAD HORIZONTAL

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La imposición a la comunidad de propietarios de la instalación de

ascensor en la fincaLa jurisprudencia, unánimemente, haconsiderado que la instalación de unascensor no es un lujo ni una innova-ción, sino totalmente necesaria, en-tre otros supuestos, para proceder a

la integración de las personas disca-pacitadas, indicando que el disiden-te no queda liberado del pago de sucuota para la instalación del ascen-sor.

JOAQUIM MARTI MARTI

La jurisprudencia relativa a la LPH yaha interpretado el cuórum exigible pa-ra la instalación del ascensor y el régi-men a aplicar al disidente. Así, mien-tras el artº 17 en su párrafo 1º de laLPH de 1.999 establece, expresa-mente, que para el establecimientodel servicio de ascensor, se precisa laaprobación de las tres quintas partesdel total de propietarios que a su vezrepresenten tres quintas partes de lascuotas, y que la figura del disidenteestá regulada en el artº 11 como libe-radora del pago en caso de voto ex-preso negativo; la jurisprudencia uná-nime ha entendido que al tratarse delservicio de ascensor, no de una inno-vación “de lujo” sino necesaria para lacorrecta habitabilidad de la finca, el di-sidente no queda liberado del pago desu cuota para la instalación del ascen-sor.

La procedencia de esta interpreta-ción venía de la propia Sentencia delTribunal Supremo de 22 de septiem-bre de 1.997 que, a pesar de conside-

rar la regulación del cuórum exigiblepara la instalación del ascensor y dela legitimidad de la postura del disi-dente, entiende que la instalación deascensor en un edificio de 4 plantasha de reputarse no sólo exigible sino,también necesaria y requerida para la

habitabilidad y uso total del inmuebley no se trata de una simple obra inno-vadora de mejora, ya que, en el casoenjuiciado, nos encontramos ante unedificio de cuatro plantas, y la norma-lización de su disfrute por todos los in-quilinos, así lo impone.

«La jurisprudencia unánime ha entendido que al tratarse

del servicio de ascensor, no deuna innovación “de lujo” sino

necesaria para la correcta habitabilidad de la finca, el disidente no queda liberado del pago de su cuota para la

instalación del ascensor»



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No obstante, esta Sentencia al seranterior a la promulgación de la LPHde 1.999 podía considerarse que ha-bía quedado condicionada por la re-gulación del artº 10 y el carácter de di-sidente del artº 11. Pero ello no es así,y la jurisprudencia promulgada conposterioridad a la entrada en vigor dela LPH de 1.999 sigue con este mismosentido interpretativo. Sirva comoejemplo de esta tendencia jurispru-dencial e interpretación, la Sentenciade la Audiencia Provincial de Barcelo-na, Sección 14ª, de 11 Jun. 2002, rec.545/2001, que asume el criterio de laSentencia del Tribunal Supremo, bas-tando la mayoría simple para la apro-bación del acuerdo, y además consi-dera que el importe invertido por cadaentidad en la instalación del ascensores una inversión que revaloriza el va-lor de cada entidad, por lo que el gas-to se acaba incorporando en el patri-monio de cada partícipe.

Línea jurisprudencial que sigueasumiendo el TS en las Sentencias de21 de octubre de 2008 y en la de 18de diciembre de 2008, que establecenla suficiencia del cuórum de la simple

mayoría para la aprobación de la ins-talación del ascensor en la finca.

SUPRESIÓN DE BARRERAS AR-QUITÉCTONICAS

Otras sentencias se han centrado, pa-ra impedir que el disidente quedaraexcluido de los gastos del ascensor,en que esta instalación procede a la

supresión de barreras arquitectóni-cas y contribuye a la adecuada habi-tabilidad del inmueble.

El apartado 30 párrafo 3 del artº553 del Código Civil de Catalunyaasume esta interpretación “madura-da”, y la hace propia, al establecerexpresamente que los acuerdos rela-tivos a la supresión de barreras ar-quitectónicas o a la instalación delascensor obligan y vinculan a todoslos propietarios, incluso los disiden-tes.

Con ello, la regulación catalanaviene a asumir este parecer de la ju-risprudencia en el sentido que la ins-talación del ascensor debe dejar deser considerada como una actuaciónen la que pueda votarse en contra ycon ello impedir, bien su aprobaciónpor exigirse un cuórum calificado obien impedir su contribución a sucoste por parte del propietario quevota en contra.

LA NO ADOPCIÓN DEL ACUERDOPOR AUSENCIA DE LA MAYORÍASIMPLE.

Pero la situación puede revertirse enel caso en que la comunidad, todo yesta facilidad en la adopción delacuerdo, no alcance la mayoría sim-ple para la adopción del acuerdo deinstalación del ascensor.

Es decir, a pesar de la propuestade unos vecinos con limitación de lamovilidad o de avanzada edad, puedeocurrir que el resto de vecinos votenen contra de la propuesta y que el nú-mero de votos negativos supere al devotos positivos.

En este caso, no es que una mino-ría bloquee la instalación del ascensory esa minoría evite una instalación bá-sica para la correcta habitabilidad dela finca, sino que es la mayoría la quebloquea esa instalación y mejora enlas condiciones de habitabilidad deledificio.

En este caso ¿ofrece la Ley dePropiedad Horizontal una solución?¿Tiene/n el/los propietario/s que pro-pone/n el acuerdo de instalación delascensor una alternativa a la decisióncomunitaria? ¿Puede imponerse, porparte de un organismo o institución, lainstalación del ascensor ante la peti-

EL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA

La normativa catalana reguladora de la propiedad horizontal prevé expresa-mente esta posibilidad en el texto legal.

Así, todo propietario está legitimado para solicitar a la Comunidad de Pro-pietarios la realización de obras tendentes a la supresión de barreras arqui-tectónicas. Si la Comunidad de Propietarios no lo acuerda por la mayoríasimple prevista en el apartado 25 del artº 553 del Código Civil de Catalunya,el propietario interesado puede solicitar, o bien autorización administrativadel “Departament de Binestar Social de la Generalitat de Catalunya”, o bieninstar demanda judicial contra la Comunidad para que sea el órgano judicialel que obligue a la supresión de barreras arquitectónicas.

En este apartado 25 y, en concreto en su punto 6 del artº 553, se esta-blece que los propietarios con discapacidad física o las personas con quie-nes convivan, puedan solicitar a la autoridad judicial que obligue a la Comu-nidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a realizar las innovacionesexigibles para alcanzar la transitabilidad del inmueble.

Ahora bien, la SAP de Barcelona, Secc. 14ª, de 4 de febrero de 2010,amplía el derecho a solicitar la supresión de barreras arquitectónicas no só-lo a los propietarios y demás titulares de viviendas, sino también a los pro-pietarios de locales comerciales y a pesar de que en su propiedad se reali-ce una actividad comercial y no residencial. La citada Sección 14ª estableceen esta Sentencia, además, que el derecho a la supresión de barreras arqui-tectónicas conlleva la necesidad de instalación de ascensor, no siendo sufi-ciente con la colocación de un elevador.

«El “juicio de equidad” pretende precisamente que sea

un tercero, ajeno a la comunidad de propietarios,

quien revise el acuerdo adoptado y lo corrija, sustituya

o altere, atendiendo precisamente a la equidad del

juzgador, que es el juez de primera instancia del domicilio

de la finca»


ción fundada de unos propietarios conmovilidad reducida?

La respuesta, en la Ley de Propie-dad Horizontal proviene de la inter-vención judicial en el llamado “juiciode equidad”.

El “juicio de equidad” pretendeprecisamente que sea un tercero, aje-no a la Comunidad de propietarios,quien revise el acuerdo adoptado y locorrija, sustituya o altere, atendiendoprecisamente a la equidad del juzga-dor, que es el juez de primera instan-cia del domicilio de la finca.

El “juicio de equidad” fue resuelto,definitivamente, por la SAP de Madrid,

Sección nº 20, en Sentencia de 17 deoctubre de 2011, Rollo 599/2010.Este supuesto, y este “juicio de equi-dad” fue promovido por los propieta-rios de un edificio sito en Madrid, co-mo consecuencia de la petición de 4propietarios de un edificio de 20 vi-viendas y 5 plantas, que dada su pre-caria situación física, derivada de laedad y movilidad de varios residentesen el inmueble, solicitaron a la comu-nidad la instalación de ascensor.

La negativa provenía de tres pro-pietarios; uno de ellos era propietariode 12 viviendas, la mayoría de ellas,alquiladas.

Pues bien, el juez de instancia yaestima la solicitud en su Sentencia, alconsiderar que los propietarios quevotaron en contra, no residían en lafinca la mayoría de ellos y que una delas propietarias que se oponía alacuerdo era titular de 12 entidades porlo que su voto condicionaba en dema-sía, a la comunidad de propietarios.

El juez de instancia sustituye elacuerdo alcanzado por el de la apro-bación de la instalación del ascensor

según la propuesta de los propietariosinstantes.

Interpuesto Recurso de Apelacióncontra la Sentencia del Juzgado deInstancia, la Sala comparte la deci-sión del juez de primera instancia porentender que la decisión de ordenar yaprobar la instalación del ascensor,como acuerdo comunitario, es la querealmente procede adoptar en ese jui-cio de equidad; ya que lo ha sido te-niendo en cuenta las concretas cir-cunstancias que concurren en ese su-puesto, una vez ponderados los dere-chos y deberes de los integrantes dela comunidad de propietarios a la luzde los principios inspiradores de esterégimen especial de propiedad.

INTEGRACIÓN DE LAS PERSONASCON DISCAPACIDAD

Para la Sala, es la plena integración yel disfrute de personas con discapaci-dad de los elementos comunes en ré-gimen de propiedad horizontal lo quepersigue la finalidad de la instalacióndel ascensor y del juicio de equidadinstado. Juicio de equidad en el queha quedado acreditado la situación dedisminución física de varios residen-tes en el inmueble y la dificultad deacceso a dicha utilización, que ni si-quiera se discute por los contradicto-res en el juicio, por lo que la preten-sión de los instantes tiene encaje enlos principios integradores de la regu-lación de la propiedad horizontal.

Recuerda la Sala, que la necesidadobjetiva de quienes residen en el in-mueble y la posibilidad razonable dedarle solución, debe prevalecer frente ala oposición de tres propietarios, cuan-do dos de ellos no residen en el inmue-ble y la cuantía a satisfacer no es tanenorme como alegan, y menos cuandosus viviendas están arrendadas.

Así pues, el supuesto en juicio seresuelve en el sentido que el órganojudicial sustituye el acuerdo de no ins-talar el ascensor, por el de alcanzarsedicho acuerdo.

Este es, pues, un claro ejemplo deque la Comunidad de Propietariospuede quedar compelida a la adopciónde este acuerdo si las circunstanciasconcurrentes no son muy distintas delas que sirven al supuesto de hecho.

Se trata pues, de que el discapaci-

tado, la persona mayor, y el propieta-rio que desea que su finca tenga lascondiciones básicas de habitabilidad,no tenga que verse perjudicado por elvoto en contra de una mayoría queimpide el acuerdo por cuestiones dis-


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INTEGRACIÓN DE PERSONAS CON DISCAPACIDAD

AUDIENCIA PROVINCIALDE MADRID.SECCIÓN 20. SENTENCIA 200/2011RECURSO DE APELACIÓN599/2010Ponente JUAN VICENTEGUTIERREZ SANCHEZ.Sentencia de 17 de octubrede 2011.

“TERCERO.- Por lo que se refiereal fondo del asunto, vistas las ale-gaciones formuladas por las perso-nas que han intervenido en las ac-tuaciones de primera instancia ydocumentación allí aportada, com-partimos la decisión de la sentenciaapelada, por entender que la mis-ma es la que realmente procedeadoptar en este juicio de equidad yque lo ha sido en cuenta las con-cretas circunstancias que concu-rren en el caso presente, una vezponderados los derechos y deberesde los integrantes de la comunidadde propietarios a la luz de los prin-cipios inspiradores de este régimenespecial de propiedad.

A la hora de efectuar esa pon-deración propia del juicio de equi-dad, no puede prescindirse de quela finalidad perseguida por la parteinstante de este procedimiento, esla plena integración y el disfrute depersonas con discapacidad de loselementos comunes en régimen depropiedad horizontal; la situaciónde disminución física de varios resi-dentes en el inmueble y la dificultadde acceso a dicha utilización haquedado acreditada y ni siquiera sediscute por los contradictores, porlo que su pretensión tiene perfectoencaje en la filosofía que preside laregulación especial de la propiedadhorizontal….”

«Es la plena integración y el disfrute de personas con

discapacidad de los elementoscomunes en régimen de

propiedad horizontal lo quepersigue la finalidad de la

instalación del ascensor y deljuicio de equidad instado»



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SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS

(21) AP de Barcelona, Secc. 14, Sentencia de 4 de febrero de 2010.

“Se pretende por la parte apelante que se interprete"restrictivamente" la repetida norma, alegando que el le-gislador sólo faculta a los propietarios y personas quecon ellos convivan, siempre que adolezcan de minusva-lía, que utilicen las viviendas como su hogar habitual, noaplicable, por tanto, a los propietarios de locales desti-nados a otros usos.

Tal interpretación no puede ser acogida, la finalidado espíritu de la ley no puede conllevar a "discriminación"alguna en razón del destino de las unidades que com-ponen el conjunto de las comunidades de propietarios.Todas las personas que se encuentren en situación denecesidad gozan del derecho que se regula en la citadanorma, bastando la lectura del Preámbulo de la Ley en

sus apartados I y II , que expone la finalidad y principiosde la misma.

En igual sentido, conforme al artículo 49 de la CE hade estarse a la política de solidaridad que han de obser-var las normas para integrar a las personas con dificulta-des físicas o de cualquier otra índole, a los que han deunirse las personas de edad avanzada, para lo cual sehan desarrollado normas específicas de protección, comola Ley 15/1995 de 30 de mayo sobre Límites de Dominiosobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas.

En conclusión, el Sr. Juan Manuel se encuentra legi-timado, sea cual sea la asiduidad en que acude al localde su propiedad para solicitar la supresión de la barreraarquitectónica que dificulta gravemente su movilidad.”

tintas y diferentes a las de la correctahabitabilidad del inmueble.

El supuesto jurisprudencial y laSentencia de la AP de Madrid, sirven de

fundamento de derecho a la persisten-cia del propietario que tras la negativacomunitaria desea que sea el órganojudicial el que imponga a la Comunidad

la instalación del ascensor en la finca.

Joaquim Marti MartiAbogado.



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¿Qué hacer ante el incumplimientode las normas de régimen interno

en las comunidades?

VICENTE MAGRO SERVET

Sabido es que la LPH distingue, en losarts. 5, y 6, el contenido del título cons-titutivo y las normas de régimen interiory lo describe. Así, en el art. 5, párrafo3º, hace mención al título constitutivoen el que se pueden incluir reglas deconstitución y ejercicio del derecho ydisposiciones no prohibidas por la leyen orden al uso o destino de edificios,sus diferentes pisos o locales, instala-ciones y servicios, gastos, administra-ción y gobierno, seguros, conservacióny reparaciones. En estos casos, si seproduce algún tipo de vulneración delas normas contenidas en el título cons-titutivo será posible el ejercicio de ac-ciones destinadas a deshacer aquellasactuaciones que estén en contra de losestatutos incluidos en el título constitu-tivo, los cuales, además, tendrán acce-so al registro de la propiedad, como lopermite el referido art. 5.3º LPH, ya quesolo podrán ser eficaces, frente a terce-ros, las referencias contenidas en losestatutos si se ha producido el accesoal registro de la propiedad.

Sin embargo, en el art. 6 LPH serecogen las normas de régimen inter-no para regular detalles de conviven-cia y adecuada utilización de los ser-vicios y cosas comunes, dentro de loslímites de la ley y los estatutos. Esteartículo faculta a los propietariosconstituidos en junta de propietarios afijar estas normas de régimen interior,señalando que “obligarán a todo titu-lar mientras no sean modificadas enla forma prevista para tomar acuerdossobre administración”.

En primer lugar habrá que señalarque al no estar incluidas en el régimende acuerdos especiales previsto en elart. 17.1 y 2 LPH, cierto es que se po-drán aprobar estas normas de régi-men interno por la vía del art. 17.4LPH, es decir, por mayoría simple depresentes y que estas normas son deobligado cumplimiento, ya que así loseñala el propio artículo 6 LPH, y laescasa jurisprudencia que se ha pro-nunciado sobre esta cuestión, tam-bién lo reconoce. El problema quesurge es el siguiente: De acuerdo, sonobligatorios, pero ¿qué pasa si se in-cumplen?

Nótese que estamos hablando so-lo de regular los detalles de conviven-cia y utilización de servicios, por loque incluso estas cuestiones no po-drían tener cabida en los estatutos,como a continuación señalamos.

En primer lugar debemos señalarque la mayoría doctrinal aboga por lanula eficacia de estas normas conte-nidas en el art. 6 LPH, y que es máspositivo que la junta ordinaria vaya re-solviendo cada año los problemasque se suelen plantear en las comuni-dades de propietarios, más que incluirun listado de prohibiciones que debencumplir los propietarios, ya que es es-ta relación la que da lugar a proble-mas y litigios. Lo curioso es que semantiene la obligatoriedad de cumplirlas normas que se incluyan pero nadasurge de su incumplimiento, en princi-pio aparentemente, como al final deestas líneas veremos.

No debemos confundir el conteni-do de los estatutos ex art. 5 LPH conlas normas de régimen interno ex art.6 LPH, ya que, como señala el párra-fo 3º de este artículo, solo afectarán a

El autor analiza la actuación de los menores y adultos que deterioran los elementos comunes con acciones determinadas que deberían

de ser sancionables, por ir en contra de los intereses de la Comunidad de Propietarios, que con cada reparación de un elemento roto o deteriorado tiene

que destinar ingentes cantidades a reparar, por parte de todos, el daño quehan realizado solo unos pocos. El autor analiza estas y otras cuestiones en el

presente artículo.



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detalles de convivencia y utilizaciónde servicios. Por ejemplo, en muchoscasos se adoptan estas normas pararegular el uso de las piscinas, de otroselementos comunes referidos, -por

ejemplo, al gimnasio, pistas de tenis-,de la prohibición del uso de bicicletasdentro de los elementos comunes, ba-suras, uso de papeleras, etc., sin queeste tipo de cuestiones tenga acceso

a los estatutos de la comunidad quese disciplinan en el art. 5 LPH, ya quepara ello la LPH los ha separado enambos preceptos y es importante noconfundir las funciones de ambos ins-trumentos de contenido jurídico queconstan en la LPH.

Si el legislador no hubiera añadidola mención del art. 6 LPH podríamoshaber incluido el contenido de las nor-mas de régimen interno (detalles deconvivencia, utilización de servicios,etc) en los estatutos, pero la expresaliteralidad de ambos preceptos exclu-ye, abiertamente, esta posibilidad.

PROBLEMAS PARA LOS COMUNE-ROS

El problema que surge, en estos ca-sos, es que el contenido de las mate-rias que son objeto de estos regla-mentos de régimen interno suelenplantear innumerables problemas en-tre los comuneros, ya que materias ta-les como limitar el uso de la piscina enverano hasta ciertas horas, que lospropietarios no puedan sacar a pase-ar perros por las urbanizaciones, nouso de bicicletas, prohibición de usode determinados objetos en las pisci-nas, como balones, flotadores, etc.,en lugar de regular detalles de convi-vencia, lo que originan son “proble-mas de convivencia”, ya que al seracuerdos que se adoptan por mayoríasimple de asistentes a la junta, los au-sentes que no atiendan al orden deldía de la junta en donde se van aadoptar acuerdos para incluirlos enlas normas de régimen interno, no son

CONDUCTA INSOLIDARIA DE LOS PADRES

Así las cosas, la vía del art. 7.2 LPH se puede adoptar para los casos en losque los padres, por tratarse de conductas de menores, o aquellos mismos,no han atendido los requerimientos del administrador de fincas o el presiden-te, y se mantienen en una conducta insolidaria. Para ello podría aprovechar-se una junta ordinaria para tratar estas conductas, incluyendo en el orden deldía el debate sobre el posible ejercicio de acciones judiciales, una vez quecon carácter previo se les hubiera requerido y se mantuvieran en su conduc-ta negativa. Para el caso de que no se hubiere hecho todavía el requerimien-to se podría aprovechar el turno de ruegos y preguntas para plantear este te-ma y que en la junta se hicieran constar esta situación, aunque sin constaren el acta, ya que solo deben constar en ella los acuerdos. En cualquier ca-so, si en la junta se señalan por los comuneros estas conductas incumplido-ras de las normas de régimen interno por un miembro de la comunidad, seprocedería a requerirle para que cese en ellas concediéndole un plazo, y enel caso de no atender este requerimiento se podría convocar junta para laadopción de la decisión de ejercitar la acción del art.7.2 LPH, ya que el pre-sidente necesita el refrendo de la junta para ello, y más aún cuando el Tribu-nal Supremo ha fijado en sentencia de fecha 10 de Octubre de 2011, que elpresidente de la comunidad necesita acuerdo de la junta en cualquier casopara ejercitar acciones judiciales.

Si tras la sentencia condenatoria al cese de ese incumplimiento de nor-mas de régimen interno persistiera en su conducta, incluso podría constituirun delito de desobediencia a la autoridad judicial, y pese a ello podría instar-se la petición por demanda de expulsión de la vivienda de persistir en suconducta, una vez que ha sido condenado a la cesación del incumplimiento.En consecuencia, como siempre ocurre en derecho... todo será una cuestiónde prueba. Esto es lo que permitirá a la comunidad acudir al juez civil por lavía del art. 7.2 LPH y el alcance de la medida de cese o expulsión vendrámotivada por la aceptación del comunero de las ordenes que se le han da-do y la conducta que despliega en la comunidad, que será graduada por eljuez a la hora de adoptar una u otra medida.



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conscientes del ámbito de prohibicio-nes que pueden incluirse en estosacuerdos. Más aún, contando con quelas características de los comunerosson bien distintas, ya que atendiendoa que los propietarios asistentes a lajunta tengan, o no, hijos, se adoptaránunos acuerdos limitadores de dere-chos u otros. Pero el problema no eseste, sino ¿qué medidas tiene la co-munidad para evitar el incumplimientode los acuerdos por los comuneros?¿Qué posibilidades tiene la comuni-dad para evitar que un propietario sebañe en la piscina a las 12,30 h, cuan-do existe una prohibición de utilizareste servicio a partir de las 12 h.? ¿Ysi un comunero permite a su hijo queutilice la bicicleta dentro de la comuni-dad por los elementos comunes? ¿Lequitará la bicicleta el conserje o el pre-sidente de la comunidad?

¡Las dudas son tantas! Hasta elpunto de que determinadas actuacio-nes de los miembros de la junta recto-ra o conserjes podrían acabar en deri-vación de responsabilidades penalespor un delito o falta de coacciones, loque eleva más la duda de cuál es elalcance vinculante de las normas derégimen interno y los instrumentos pa-ra garantizar su eficacia, ya que estees un tema de indudable importanciay que suele plantear problemas a losadministradores de fincas cuando enuna junta se adoptan determinadosacuerdos que se incluyen en estos re-glamentos y más tarde se consulta alprofesional sobre cuáles son las me-didas que se pueden adoptar paraexigir su incumplimiento y las conse-cuencias derivadas del incumplimien-to.

LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTER-NO NO TIENEN ACCESO AL REGIS-TRO DE LA PROPIEDAD.

La LPH señala, expresamente, en elart. 5, párrafo 3º, que el título constitu-tivo es inscribible en el registro de lapropiedad, pero ante el silencio legalen el art. 6, debe interpretarse acu-diendo a la lógica, apreciando que ellegislador, que ha modificado en va-rias ocasiones la LPH desde que sepromulgó, y que estableció la diferen-cia entre estatutos y normas de régi-men interno, declarando expresamen-

te que los estatutos eran inscribibles,no quiso que esa inscripción alcanza-se a las normas de régimen interno,ya que siendo detallada la regulaciónde unos y otras la no previsión de lainscripción, en principio debe enten-derse que equivalía a que esta sedescartaba.

Así, señala la sentencia de la Au-diencia Provincial de Barcelona de fe-cha 9 de Septiembre de 2004, que lainterpretación de los arts. 5 y 6, segúnel sentido propio de sus palabras, lle-va a inadmitir la posibilidad de inscrip-ción de las normas de régimen inter-no, recordando que la jurisprudencia

del Tribunal Supremo en las ocasio-nes en que ha examinando el conteni-do del art. 6, dados los términos enque se ha pronunciado, lleva a des-cartar que pueda interpretarse el si-lencio legal en el sentido de que seaadmisible la inscripción en el registrode las normas de régimen interno.

La diferencia entre ambos precep-tos es sustancial, ya que la referenciaa las normas de régimen interno sesignifican respecto a detalles de con-vivencia y adecuada utilización deservicios y cosas comunes, pero elresto de cuestiones deben constar enel título constitutivo en orden al uso odestino del edificio, pisos o locales.Por ejemplo, la posibilidad de destinarun piso a actividad profesional, perono tienen acceso al registro las nor-mas de régimen interno, por lo que nitan siquiera se resuelve, por ejemplo,el problema de los terceros adquiren-tes que entran en una comunidad y elvendedor no les ha dado traslado deestas normas, que no constan en laescritura de compraventa ni en el re-gistro de la propiedad, prueba eviden-te de los problemas que existen res-pecto a la eficacia de las mismas.

¿ES POSIBLE QUE LA COMUNI-DAD IMPONGA MULTAS PARA ELCASO DE QUE SE INCUMPLANLAS NORMAS DE RÉGIMEN INTER-NO?

Una solución que se ha planteado deforma reiterada para resolver el pro-blema de los incumplimientos de lasnormas de régimen interno es la deque en junta de propietarios se adop-te un acuerdo por mayoría simple, deforma que en caso de infracción deuna de las normas de régimen inter-no, la comunidad, por medio de susórganos rectores, le imponga unasanción o multa económica.

La Audiencia Provincial de Barcelo-na admitió esta posibilidad legitimandoa las comunidades a imponer multasen estos casos en sentencia de fecha2 de Junio de 1987, al señalar que:

“El acuerdo de que el propietarioque no limpie la escalera en la formay sistema indicados, deberá pagar lamulta o sanción de 500 pesetas, notiene el concepto de pena que se de-duce del Código Penal para sancio-nar conductas tipificadas como delitoo falta, sino el civil de una prestaciónpara el caso de que el obligado nocumpla lo que le incumbe o que, alcumplirlo, lo contravenga, con una fi-nalidad única de asegurar aquel cum-plimiento y que, en el caso litigioso,tiene una función genuina y primor-dial, cual es, la coercitiva o de garan-tía, consistente en estimular al obliga-do (que son todos los propietarios delinmueble) el cumplimiento de la refe-rida obligación de limpieza; semejan-te obrar se enmarca dentro de la lici-tud, no solo porque la obligación prin-cipal se encuadre a su vez, dentro delas normas de régimen interno pensa-das para la buena administración ydisfrute de las cosas comunes, sinoporque por razón del numero de asis-tentes a la Junta (trece de los dieci-siete) a todos afectaba por igual ysiendo así si el importe de la pena nopuede merecer la consideración deexcesivo o fuera de proporción, te-niendo en cuenta cual era la naturale-za de la obligación principal, el acuer-do debe admitirse valido y ejecutable,y el demandado pagar la cantidadque aquí se reclama, toda vez que,por otra parte, no se procedió a la im-

“La Audiencia Provincial de Barcelona admitió esta

posibilidad legitimando a lascomunidades a imponer

multas, en estos casos, en sentencia de fecha 2 de

Junio de 1987”



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pugnación en el tiempo y forma opor-tunos.”

Maria Teresa Fernández-Pache-co se muestra partidaria de esta posi-bilidad, pero duda de su eficacia al ad-mitir que ello sería una fuente de con-flictos y litigios, más que un medio di-suasorio.

NO RECONOCIMIENTO SANCIO-NADOR A LAS COMUNIDADES

Sin embargo, esta no es una soluciónque sea admitida de forma pacífica,ya que no se reconoce a las comuni-dades las facultades sancionadoras,ni cuál es el órgano que puede impo-ner la sanción, ya que surgen muchosproblemas para admitir esta opción.Así, ante una denuncia de un comu-nero por el incumplimiento de unanorma por otro:

❈ ¿Quién sería el competente pa-ra imponer la sanción, el admi-nistrador de fincas, el presiden-te, la junta de propietarios pormayoría simple?

❈ ¿Existiría alguna posibilidad deque el comunero denunciadose defienda? ¿Existe, pues, laposibilidad de contradicción oante la mera denuncia de unconserje se impondría una san-ción a un comunero?

❈ ¿Cabe algún régimen de recur-sos ante las sanciones que seimpusieran? Y en ese caso¿ante quien?

❈ ¿Podría utilizarse la vía de laimpugnación judicial del art. 18LPH en el caso de que la san-ción se imponga en junta depropietarios?

CUESTIONES A RESOLVER

Son varias las cuestiones que hayque resolver. Así, en primer lugar, deplantearse esta opción de que la co-munidad tenga facultad sancionadoraeconómica, este acuerdo se tiene quehaber adoptado en una junta de pro-pietarios, por lo que siempre cabría laposibilidad de impugnar este acuerdoal negar esta facultad a la comunidad.Pero en el caso de que no se haya im-pugnado, lo normal es que en el casode imponerse la sanción, ésta se veri-

fique en la junta de propietarios, o queen el caso de imponerse directamentepor el presidente el comunero no laabone y se la imputen en una junta or-dinaria como si se tratara de impagode gastos de comunidad. En este ca-so, podría impugnarse el acuerdo dela junta por el que se declara la moro-sidad del comunero derivada del im-pago de la multa, accediendo al juz-gado de primera instancia por la im-pugnación de este acuerdo de fijaruna deuda líquida, vencida y exigible

en base a una sanción económica,por dudar el comunero de esta capa-cidad de la comunidad.

¿CUÁL SERÍA LA VÍA A UTILIZARJUDICIALMENTE EN CASOS DE IN-CUMPLIMIENTO DE LAS NORMASDE RÉGIMEN INTERNO?

En principio hay que apelar a la pru-dencia e insistir, primero, en vías desolución amistosa del conflicto, po-niendo en conocimiento de los padreslos hechos, si se trata de menores, ode los primeros si son ellos los incum-plidores. Y solo es en defecto de unasolución amistosa cuando podríamosacudir a vías legales. Pero ¿son estasla imposición de sanciones? No.

Así, ante los problemas derivadosde la ausencia de vías legales en laLPH, solo podríamos acudir a las ac-ciones del art. 7.2 LPH que se centranen la acción destinada a obtener unacondena de cesación definitiva en laactividad incluida en el art. 7.2 LPH,hasta llegar a la privación del derechoal uso de la vivienda o local por tiem-po determinado no superior a tresaños, en función de la gravedad de lainfracción y los perjuicios ocasiona-dos. Pero nótese que ya hemos seña-

lado que en el art. 7.2 LPH está ha-blando la LPH de supuestos tasadosen este precepto, por lo que para queel incumplimiento de las normas derégimen interno permitan utilizar la víadel art. 7.2 LPH, con las acciones ju-diciales tendentes a obtener las finali-dades antes vistas, debe tratarse deauténticos incumplimientos que pue-dan producir serias molestias y perjui-cios a la comunidad, ya que la inter-pretación de las medidas del art. 7.2LPH debe ser restrictiva al girar, en elsegundo caso, sobre la privación deluso del inmueble y la primera respec-to al cese de la actividad.

Ahora bien, en este último caso de-be tratarse de auténticas actividadesmolestas que producen un claro per-juicio a algunos comuneros o a la co-munidad en general, no alcanzandotanta importancia las cuestiones quesuelen incluirse en las normas de régi-men interno, tales como el respeto delos horarios de piscinas, gimnasios,uso de bicicletas, salida de basuras.

Pero todo se puede individualizary no puede generalizarse nada, yaque si se demuestra, por la comuni-dad, que la actitud del comunero al in-cumplir las normas de régimen internoproduce claros perjuicios a la comuni-dad, es viable el uso del art. 7.2 LPH,pero debemos recordar que las activi-dades prohibidas a las que se refiereel art. 7.2 LPH son las que están con-tenidas en estatutos, es decir, ex art. 5LPH, añadiendo que no es posible in-cluir aquí las normas de régimen inter-no porque la LPH separa ambos con-ceptos en los arts. 5 y 6 LPH, por loque, en este caso, no podríamos acu-dir a la vía de las actividades prohibi-das en estatutos, pero sí en los casosen los que del incumplimiento de lasnormas de régimen interior se derivendaños para la finca o que resulten mo-lestas, por lo que todo quedaría redu-cido, en este último caso, a una cues-tión: demostrar la molestia a la comu-nidad o sus miembros de la actuacióndel comunero que incumple las nor-mas de régimen interno y con ellocausa molestias a la comunidad.

Vicente Magro ServetPresidente de la Audiencia

Provincial de Alicante.

“No podríamos acudir a lavía de las actividades

prohibidas en estatutos, perosí en los casos en los que delincumplimiento de las normasde régimen interior se deriven

daños para la finca o que resulten molestas”


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INFORME ENRIQUE VENDRELL SANTIVERI

Nulidad del nombramiento de un administrador de la comunidad de

propietarios no cualificado

Enrique Vendrell, presidente del Colegio de Barcelona y Lérida y vicepresidente pri-mero del Consejo General, analiza, en el presente artículo, una sentencia de la Au-diencia Provincial de Cantabria que resuelve la nulidad de un administrador no cua-lificado de la comunidad de propietarios. El autor considera de una gran trascen-dencia dicha sentencia porque resuelve una cuestión tantas veces planteada decuáles son los profesionales que cuentan con la cualificación suficiente y legal-mente reconocida para ejercer las funciones de Administrador, señalando el Tribu-nal que: “Por todo ello debe concluirse que, desde luego, cumplen esos requisitoslos miembros de los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, regula-dos esencialmente por el Decreto 693/1968 de 1 de abril”.

Los comentarios que vamos a realizar vienen al caso de lapublicación de la citada Sentencia dictada por la Sección2.ª de la Audiencia Provincial de Cantabria de 6 de octu-bre de 2010 (SP/SENT/634186). Dicha resolución se haproducido como consecuencia de la impugnación de unacuerdo adoptado por la Junta de Gobierno de una Comu-nidad de Propietarios designando administrador a una per-sona externa de la Comunidad que no se hallaba legal-mente reconocida ni cualificada profesionalmente paraejercer esta actividad. Dicha resolución, al tiempo que ad-mite la impugnación y consiguientemente declara la nuli-dad del acuerdo, descarta, como legalmente admisiblespara el reconocimiento legal de dicha cualificación, la po-sesión de diplomas o cursos de gestión expedidos porcentros universitarios como título propio (en este caso un

Instituto superior colaborador de la Universidad de Vic)que no son de carácter oficial, sin que la pertenencia acre-ditada a una asociación de gestores o similar le confieramás trascendencia jurídica de la que en realidad tiene,puesto que “ello no supone conferir reconocimiento legalalguno a aquella titulación”.

¿CUÁLES SON LOS PROFESIONALES QUÉ CUENTANCON CUALIFICACIÓN SUFICIENTE?

Obviamente, la resolución es muy trascendente, no solopor lo expuesto que ya es mucho puesto que deslegitimamúltiples pseudotítulos y asociaciones que pretenden auto-proclamarse para esta función con su propio reconocimien-to al margen de la legalidad, sino además porque para emi-


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tir dicho pronunciamiento, la ratio decidendi del razona-miento viene precedida y sustentada en otra conclusióntan fundamental como la anterior. Y es que ante la cues-tión tantas veces planteada de cuáles son los profesiona-les que cuentan con la cualificación suficiente y legalmen-te reconocida para ejercer las funciones de administrador,señala que: “Por todo ello debe concluirse que, desde lue-go, cumplen esos requisitos los miembros de los ColegiosProfesionales de Administradores de Fincas, reguladosesencialmente por el Decreto 693/1968 de 1 de abril”.

Esta polémica, viene propiciada por la redacción delvigente art. 13.6 LPH (redactado por la Ley 8/1999), querequiere “cualificación profesional suficiente y legalmentereconocida para ejercer dichas funciones” si el nombradoadministrador no es propietario, es decir, en la abrumado-ra mayoría de los casos. Este poco riguroso precepto, quesi bien supuso un notorio avance en relación con la situa-ción precedente en aras a la protección de los interesesde los comuneros y para el reconocimiento de esta activi-dad profesional, es indudable que no reúne en sus actua-les términos la necesaria precisión, como hubiera sido de-seable, tal como se ha puesto de manifiesto por la doctri-na científica y también por contradictoria jurisprudencia ci-vil y contencioso-administrativa.

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS Y LA JURISPRU-DENCIA

Ciertamente, además de la resolución que venimos a co-mentar, son muchos los pronunciamientos que no dudanen atribuir a los administradores de fincas colegiados lacualificación profesional y legalmente reconocida paraejercer las funciones del cargo, ya que lo cierto es que laúnica regulación normativa actualmente vigente con co-bertura legal adecuada es la referida a los administrado-res de fincas colegiados (Decreto 693/1968, de 1 de abril,del Colegio de Administradores de Fincas, en relación conla Disposición Transitoria Primera de la Ley de ColegiosProfesionales 2/1974, de 13 de febrero), y coincidiendo eneste punto con DANIEL LOSCERTALES y GONZÁLEZCARRASCO, no existe ninguna otra disposición legal vi-gente que autorice más que a la de los administradoresde fincas, lo cual ha sido también reiteradamente recono-cido por la jurisprudencia más reciente y representativa.

Y aun cuando debe entenderse que la obligatoriedadde la colegiación (art. 2, Decreto 693/1968) continúa sien-do válida al abrigo de dicha regulación y de acuerdo conla resolución del TC (STC 74/1994, SP/SENT/77310), lacolegiación es un requisito cuyo cumplimiento correspon-de al administrador y no a la Comunidad de Propietarios,puesto que el Texto Legal (art. 13.6 LPH) no consagró la

SUBCOMUNIDADES: SUPUESTOSRESUMEN DE LA SENTENCIA DE LA AP Cantabria,Sec. 2.ª, 6-10-2010SP/SENT/634186En efecto, la Ley de Propiedad Horizontal da plena li-bertad a la Junta para designar administrador cuan-do este es elegido de entre los propios comuneros,pero cuando se trata de elegir a alguien externo a lacomunidad, la Ley ha impuesto la exigencia de cuali-ficación profesional bastante, en aras a proteger losintereses de todos los comuneros; el art. 13.6 LPHexige así que el administrador no propietario cuentecon una “cualificación profesional suficiente y legal-mente reconocida para ejercer dichas funciones”.Como pone de manifiesto toda la doctrina científica,los términos legales son indudablemente poco clarosy precisos, pero es criterio mayoritario que el textolegal buscó precisamente no consagrar la exigenciade colegiación para el ejercicio del cargo; destacan-do que junto a la exigencia de una cualificación pro-fesional suficiente está acompañada de la precisiónde que debe estar legalmente reconocida. Por todoello, debe concluirse que, desde luego, cumplen esosrequisitos los miembros de los Colegios Profesiona-les de Administradores de Fincas, regulados esen-cialmente por el Decreto 693/1968 de 1 de abril; perono quedan excluidos otros profesionales cuya titula-ción legalmente reconocida pueda considerarse bas-tante a acreditar su cualificación profesional. En elpresente caso, sin embargo, el administrador nom-brado en el acuerdo impugnado no ostenta más títu-lo de cualificación profesional que un curso de ges-tión de fincas impartido por el Instituto Superior deEstudios como centro colaborador de la Universidadde Vic, cuyo certificado de aprovechamiento expedi-do el 11 de junio de 2007 expresamente indica que setrata de un título expedido al amparo del entonces vi-gente art. 34.3 de la Ley Orgánica 6/2001 de Universi-dades, que autorizaba a estas la expedición de diplo-mas y títulos propios, pero careciendo de los efectosque las disposiciones legales otorgan a los títulos decarácter oficial; y aunque acredita la pertenencia auna asociación de gestores, es claro que ello no su-pone conferir reconocimiento legal alguno a aquellatitulación. En definitiva, asiste la razón a la parte ac-tora, pues el nombramiento efectuado por la Junta re-cae en persona que no reúne las condiciones legales,y en este sentido el acuerdo infringe la Ley de Propie-dad Horizontal, por lo que el recurso debe ser estima-do en este punto, sin que sea óbice a ello que el mis-mo administrador hubiera sido nombrado anterior-

«Dicha resolución descarta, como legalmenteadmisibles para el reconocimiento legal de

dicha cualificación, la posesión de diplomas ocursos de gestión expedidos por centros

universitarios como título propio que no sonde carácter oficial»

«El nombramiento efectuado por la Junta re-cae en persona que no reúne las condiciones

legales, y en este sentido el acuerdo infringe laLey de Propiedad Horizontal, por lo que el re-curso debe ser estimado en este punto, sin quesea óbice a ello que el mismo administrador

hubiera sido nombrado anteriormente»



exigencia de colegiación para el ejercicio del cargo, tal ycomo también nos recuerda la Sentencia comentada.Por consiguiente, dicho acuerdo de nombramiento solose verá en verdad afectado por un vicio de ilegalidad siel administrador carece de la “cualificación profesionalsuficiente y legalmente reconocida” y será por ello im-pugnable por los propietarios disidentes conforme a lodispuesto en el art. 18 LPH por la redacción dada por laLey 8/1999, quienes podrán solicitar la declaración denulidad del acto de nombramiento y la condena a la Jun-ta de Propietarios de nombrar a un sujeto con cualifica-ción necesaria. Por consiguiente el bien jurídico protegi-do por la norma en su actual redacción es la cualificaciónprofesional y reconocida legalmente del administrador,cuando este cargo se desempeña por un tercero no pro-pietario de la propia Comunidad, lo cual resulta absoluta-mente necesario dado que lo que se pretende es prote-ger la buena administración del inmueble y los intereseseconómicos de los propietarios en cuanto consumidoresy usuarios de los servicios profesionales que reciben.

EXIGENCIA DE COLEGIACIÓN

Parece, por lo tanto, que ha de admitirse que la falta decolegiación no es relevante a efectos de la validez delacuerdo de nombramiento del Administrador de la Comu-nidad, aun cuando, y esto no deja de ser un contrasenti-do, sin dicha colegiación obligatoria este no pueda ejer-cer la actividad profesional de administrador de fincasconforme a la normativa vigente, ni cuente por este mo-tivo con las garantías y coberturas de solvencia y habili-tación profesional que proporciona la colegiación. Sin em-

bargo, debe admitirse también que la exigencia de cole-giación habrá de tener esencialmente consecuencias ad-ministrativas a través de los procedimientos sancionado-res previstos en las leyes de Colegios Profesionales, dela Vivienda y de Defensa de los Consumidores y Usua-rios, ya que las divergencias existentes entre las Audien-cias Provinciales en torno a la configuración del tipo pe-nal previsto en el Código Penal vigente no permiten, hoypor hoy, afirmar que el ejercicio de esta profesión sin la ti-tulación legal necesaria merezca protección penal.

La cuestión que más perturba a la seguridad jurídicade este planteamiento es que si tras admitirse que cum-plen todos los requisitos los miembros de los ColegiosProfesionales de Administradores de Fincas, reguladosesencialmente por el Decreto 693/1968, se añade a con-tinuación que, sin embargo, no quedan excluidos otrosprofesionales cuya titulación legalmente reconocida pue-da considerarse bastante para acreditar su cualificaciónprofesional, ya que este planteamiento nos conduce acuestionarnos a continuación cuáles habrían de ser estossi, como ya se ha dicho, no existe normativa legal alguna

«La exigencia de la profesionalidad del administrador de fincas colegiado es la

mejor garantía y la mayor protección de los derechos de los propios

usuarios y de las comunidades de vecinos»

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EL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS EN LA LEY DE PROPIEDAD

HORIZONTAL SEGÚN LA JURISPRUDENCIA

El Art. 13.6 LPH en su redacción actual, requiere laexigencia de que el nombramiento del Administrador,cuando no sea un propietario, recaiga en “personasfísicas con cualificación profesional suficiente y le-galmente reconocida para ejercer estas funciones”.

Ciertamente la redacción del precepto con la re-forma de 1999 recibió críticas porque podía y debíahaber sido más precisa, pero en todo caso supusoun notorio avance en relación con la situación pre-cedente en aras a la protección de los intereses delos comuneros y para el reconocimiento de la acti-vidad profesional de Administrador de Fincas. Noobstante, hay que reconocer que ha provocado in-terpretaciones contradictorias, como ya hemos vis-to, y como se ha puesto de manifiesto por la doctri-na científica y también por contradictoria jurispru-dencia civil y contencioso-administrativa.

¿Cuál es esa cualificación profesional suficiente ylegalmente reconocida? Y, ¿es válido un acuerdo porel que se nombra como Administrador de la Comuni-dad a quien no cumple con dichos requisitos de capa-citación? Las respuestas a estas cuestiones son muytrascendentes para la profesión y para su futuro.

En primer lugar, debemos destacar del preceptoque si bien requiere cualificación legal suficiente ylegalmente reconocida, sin embargo, no precisa lacolegiación obligatoria. Tampoco la exime, pero alrespecto no debe sorprender la falta de referenciaalguna de la norma sustantiva civil a este particular,puesto que la finalidad de esta disposición no es laregulación de una actividad profesional ni de un co-lectivo colegiado.

Entonces, ¿cuál es la cualificación profesional ylegal que debe reunir el Administrador de una Co-munidad?

Es irrefutable que la única regulación normativaactualmente vigente con cobertura legal adecuadaes la referida a los administradores de fincas cole-giales, y coincidiendo en este punto con múltiplesautores (Daniel Loscertales y González Carrasco),no existe ninguna otra disposición legal vigente queautorice más que a la de los administradores de fin-cas, lo cual ha sido también reiteradamente recono-cido por la jurisprudencia más reciente y represen-tativa.

Por consiguiente, fuera ya de toda duda, debeconcluirse que, desde luego, cumplen todos los re-quisitos del Art. 13.6 LPH los miembros de los Cole-gios Profesionales de Administradores de Fincas,regulados esencialmente por el Decreto 693/1968 de1 de abril. En este sentido, existe múltiple jurispru-dencia de las Audiencias Provinciales, entre ellas, laSAP Cantabria de 6/10/2010 y STS de 14/10/2002


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al margen de la ya citada, que reconozca legalmente otra ti-tulación para ejercer esta actividad profesional, que la pro-pia de los administradores de fincas.

Respecto a la colegiación, conviene también recordar laimportante Sentencia de la Sección 3.ª del TS de 1 de di-ciembre de 1998 (SP/SENT/16048). Efectivamente, esta re-solución anuló un acuerdo de la Junta de Gobierno de unColegio de Abogados declarando que sus colegiados comoabogados, podrían también administrar las propiedades desus clientes, incluyendo las fincas urbanas, sin necesidadde ser administradores de fincas ni colegiarse como tales. ElTribunal Supremo, confirmando la Sentencia dictada por elTribunal Superior de Justicia de Cataluña, ratificó que “losAbogados en ejercicio no resultan habilitados para eldesempeño profesional, con habitualidad, en la función deAdministradores de Fincas, rústicas y urbanas, cuando no fi-guran inscritos en el respectivo Colegio de Administradores,pues la incorporación al de Abogados no habilita per se pa-ra aquella actuación profesional (…)”. La conclusión alcan-zada por el Alto Tribunal, se sustentaba en sus Fundamen-tos en las Sentencias del TC 74/1994 (SP/SENT/77310) (yaseñalada con anterioridad) y 194/1998 (SP/SENT/317260),las cuales, además de dejar sentado que la pertenencia a unColegio no es por sí misma contraria a los arts. 22 y 28 dela CE, declaraban que la cobertura normativa del Colegio deAdministradores de Fincas “posee el rango adecuado, no yareglamentario, sino plenamente legal”.

COMPLETA TRANSFORMACIÓN DE LA FIGURA DELADMINISTRADOR

Al margen de razonamientos jurídicos como los apuntados,y sin olvidar ciertamente otros pronunciamientos no siempre

coherentes, pero contradictorios, nadie puede negar que enestos últimos 50 años, desde que fue reconocido el órganocon la LPH de 1960, hemos asistido a una completa trans-formación de la figura del Administrador que no tiene para-lelo ni equivalente con el resto de los órganos de gobiernode la Comunidad de Propietarios, que ha actuado incluso endetrimento de las funciones encomendadas al Presidente yal Secretario las cuales progresivamente, se van desdibu-jando a favor de las del Administrador, como por otro lado re-sulta lógico dada la mayor preparación y la asunción de nue-vas responsabilidades por parte de este cargo. La realidadsocial no se asemeja en absoluto a la de entonces ni tampo-co tiene parangón la evolución de la realidad inmobiliaria,progresivamente más compleja y exigente en sus condicio-nes constructivas, de habitabilidad, de accesibilidad, am-bientales y de seguridad, de lo que lo era entonces.

Por consiguiente, como lo hace la Sentencia comenta-da, hemos de aplaudir cualquier decisión judicial que con-duzca al reconocimiento de una realidad y necesidad socialmanifiesta, a la que el legislador se ha venido manifestan-do en ocasiones incomprensiblemente cicatero: la exigen-cia de la profesionalidad del Administrador de Fincas cole-giado, por ser quien está por su dedicación y preparaciónprofesional en las mejores condiciones para desarrollar es-tas funciones, y ello porque es la mejor garantía y la mayorprotección de los derechos de los propios usuarios y de lasComunidades de Vecinos. Probablemente ha llegado elmomento de que la seguridad jurídica de unos y otros justi-fique que la norma legal lo declare abierta y expresamente.

Enrique Vendrell SantiveriPresidente del Colegio de Barcelona-Lleida

Vicepresidente 1º del Consejo General


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IAGO PÁSARO MÉNDEZ

Adelanto que la cuestión no es pa-cífica. En un artículo escrito haceaños, apuntaba la posibilidad deutilizar el arbitraje en arrendamien-tos urbanos, siempre y cuando serespetase la ley, la moral y el ordenpúblico, afirmación que sigo mante-niendo. Ahora bien, no debemos ol-vidar que el arbitraje nunca debeser un método para favorecer a unaparte frente a la otra. Debe ser en-tre iguales, respetando los dere-chos y garantías así como las re-glas del juego.

Sin entrar en un estudio a fondosobre la posición jurídica que po-dría ostentar un inquilino ante un in-termediario en las transaccionesarrendaticias, ni tampoco en el dela posibilidad de que las personasjurídicas puedan ostentar la posi-ción de consumidoras, es habitual ycada vez más extendido que loscontratos de arrendamiento de vi-vienda se formalicen entre iguales,personas físicas entre sí o perso-nas jurídicas entre sí. Como tal, tie-nen la posibilidad de pactar las con-diciones que consideren oportunasy por lo tanto, la sumisión al arbitra-je para resolver posibles conflictospodría ser aceptada. En estos su-puestos, considero totalmente via-ble el empleo del arbitraje en dere-cho para resolver los conflictos de-rivados de las acciones estudiadas

pero su recomendación ono dependerá de cada ca-so concreto.

EMPRESAS DEDICADASAL ALQUILER DE VI-VIENDA

Un porcentaje muy elevado de lastransacciones arrendaticias songestionadas a través y por empre-sas propietarias de los inmuebles.En estos casos el arrendatario pue-de encuadrase en la condición deconsumidor según la Ley 44/2006,de 29 de diciembre, de Mejora de laProtección de los Consumidores yUsuarios al establecer como consu-midor a “aquella persona, física o ju-rídica, que adquiere bienes o pro-ductos para su utilización y consu-mo personal, sin que esos bienesse integren en procesos de produc-ción o de comercialización”, es de-cir, como destinatario final del bien ysin que vuelva a salir al mercado,no teniendo tal consideración quie-nes adquieran, almacenen, utiliceno consuman bienes o servicios, conel fin de integrarlos en procesos deproducción, transformación, comer-cialización o prestación a terceros.

CONCEPTO GENERAL DE CON-SUMIDOR Y USUARIO

Con la aprobación del Real DecretoLegislativo 1/2007 se define un

“nuevo” concepto general de consu-midor y de usuario como “la perso-na física o jurídica que actúa en unámbito ajeno a una actividad em-presarial o profesional.” Tal y comoexpresa la Exposición de Motivos,es consumidor el que interviene enlas relaciones de consumo con finesprivados, contratando bienes y ser-vicios como destinatario final, sin in-corporarlos, ni directa, ni indirecta-mente, en procesos de producción,comercialización o prestación a ter-ceros. En consecuencia, puede os-tentar la condición de consumidor lapersona que alquila una viviendapara su uso, ya que actúa en unámbito ajeno a una actividad em-presarial o profesional. Siendo estoasí, considero que no resulta reco-mendable incluir el arbitraje privadoen el contrato de arrendamiento conun consumidor como medio parasolucionar los conflictos que se pue-dan derivar por impago de rentas yespecialmente el desahucio.

Tal y como establece el artículo31.4 de la Ley 44/2006 de laLGDCU: “Los convenios arbitralescon los consumidores distintos delarbitraje de consumo previsto en

ARRENDAMIENTOS URBANOS

El arbitraje como sistema alternativo a la jurisdicción civil para resolver conflictos sobre elimpago de rentas y desahucio en arrendamientos

urbanos de viviendas

En los últimos años parece haber surgido uninterés hacia el uso del arbitraje en materiade arrendamientos urbanos, presentándolo

como el mejor método de solución de conflictos por impago de rentas y desahucio

del arrendatario, publicitándose como una “garantía” de éxito, celeridad y ahorro

de costes pero, ¿es viable y en su caso, recomendable?


ARRENDAMIENTOS URBANOS

44

este artículo, sólo podrán pactarseuna vez surgido el conflicto materialo controversia entre las partes delcontrato salvo que se trate de la su-misión a órganos de arbitraje institu-cionales creados por normas legaleso reglamentarias para un sector o unsupuesto específico. Los conveniosarbitrales pactados contraviniendo lodispuesto en el párrafo precedenteserán nulos.”. Esta regla se comple-ta con la determinación de la nulidadde los pactos suscritos contravinién-dola, en aplicación de las previsio-nes de la propia Ley General para laDefensa de los Consumidores yUsuarios sobre la imposibilidad derenunciar a los derechos reconoci-dos por la ley al consumidor.

A nadie se le escapa que si surgeun conflicto por impago de rentas y/odesahucio, el inquilino que tenga lacondición de consumidor, si se aseso-ra, jamás aceptaría el arbitraje privadoy menos si la celebración de un futuroprocedimiento arbitral se pacta en un

domicilio distinto al de la vivienda.

ARBITRAJE EN LUGAR AJENO ALA VIVIENDA

Sobre el particular, existen discre-pancias sobre si es posible o no queel arbitraje tenga lugar en sitio distin-to al de la vivienda pero consideroque si estamos en una relación jurí-dica en que una de las partes es unconsumidor, no es procedente niaconsejable que se celebre el proce-so arbitral en lugar distinto al de la vi-vienda, ya que tal y como estableceel artículo 90 del Real Decreto Legis-lativo 1/2007 en relación a los bienesinmuebles, arbitraje y cláusulas abu-sivas: “Son, asimismo, abusivas lascláusulas que establezcan: 1. La su-misión a arbitrajes distintos del arbi-traje de consumo, salvo que se tratede órganos de arbitraje instituciona-les creados por normas legales paraun sector o un supuesto específico.2. La previsión de pactos de sumi-

sión expresa a Juez o Tribunal distin-to del que corresponda al domiciliodel consumidor y usuario, al lugardel cumplimiento de la obligación oaquél en que se encuentre el bien siéste fuera inmueble.”

Por lo tanto, puede ostentar lacondición de consumidor la personaque alquila una vivienda para suuso, ya que actúa en un ámbito aje-no a una actividad empresarial oprofesional. Siendo esto así, consi-dero que no resulta recomendableincluir el arbitraje privado en el con-trato de arrendamiento con un con-sumidor como medio para solucio-nar los conflictos que se puedan de-rivar por impago de rentas y espe-cialmente el desahucio.

CLAÚSULA DE SUMISIÓN AL AR-BITRAJE PRIVADO

Asimismo, teniendo en cuenta laexistencia de procesos especialespara estos supuestos en la Ley de


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ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

Enjuiciamiento Civil, considero queno resulta recomendable ni tampoco“eficaz, ágil y barato” introducir la fi-gura del arbitraje privado en todos loscontratos de arrendamiento, ya queen el desarrollo del proceso arbitralse podrían vulnerar normas de ca-rácter imperativo, requisitos procedi-mentales, derechos de defensa y ga-rantías del arrendatario, especial-mente la posibilidad de enervación.

Pongámonos en los supuestosde arbitrajes privados que hayanrespetado todas las garantías, con-denando al inquilino a pagar rentasdebidas y desalojar la vivienda peroque incumple el laudo y continúa enel piso. El arrendador no tiene otrasalida que solicitar la ejecución dellaudo ante el Juzgado. La mayorparte de los laudos sobre arrenda-mientos que se dictan en España co-nocen de su ejecución los Juzgadosy Tribunales de Madrid y la mayoríaadmiten las ejecuciones, no sin an-tes comprobar que se ha respetadoel derecho de defensa de las partesy la tutela “arbitral” efectiva, pero no

es menos cierto que han sido dicta-das resoluciones judiciales que inad-miten a trámite la ejecución, con lasconsecuencias perjudiciales que de-rivan de tales decisiones, tanto entiempo, costes e inconvenientes, im-pidiendo al legítimo propietario recu-perar la posesión de su vivienda yobligándole a iniciar de nuevo el pro-ceso, esta vez, vía judicial. La inse-guridad jurídica es evidente, exis-tiendo ejemplos de arbitrajes priva-dos que resultan más lentos y costo-sos que la justicia ordinaria.

INCUMPLIMIENTO DE LA LEY YGARANTÍAS

En definitiva, el incluir una cláusulade sumisión al arbitraje privado pue-de conllevar a que una vez surgidoel conflicto e iniciado en procedi-miento arbitral, el arrendatario ex-cepcione no solo su condición deconsumidor - si tuviese tal condición-, sino también el incumplimiento dela ley y garantías, pudiendo decaerlas pretensiones del arrendador, to-

talmente defendibles, para que el in-quilino abone las rentas impagadaso desaloje la vivienda si ha incumpli-do con sus obligaciones.

Si bien a día de hoy existen vo-ces que siguen manteniendo la víaarbitral como el método más idóneopara solucionar los conflictos deriva-dos de impago de rentas y recupe-ración de la posesión del bien, y aúnsiendo consciente de que los plazosen vía jurisdiccional pueden alargar-se más de la cuenta hasta recuperarla posesión del inmueble, lo ciertoes que las nuevas modificacioneslegislativas de la ley de Enjuicia-miento Civil demuestran, en mi opi-nión, que la vía jurisdiccional es máseficaz que la arbitral.

Sin perjuicio del asunto aquí tra-tado, seguiré manteniendo y apoyan-do el arbitraje como un método eficazpara resolver conflictos, siempre queno sea impuesto por una de las par-tes, existan garantías y la relación ju-rídica concreta así lo aconseje.

Iago Pásaro Méndez Abogado


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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EL DEPARTAMENTO JURÍDICO DE SEPIN ANALIZA DETERMINADAS SENTEN-CIAS Y RESPONDE A LAS CONSULTAS DE LOS PROFESIONALES DE LA ADMINIS-TRACIÓNDE FINCAS

Falta de legitimación del Presidente para formular deman-da contra obras de cerramiento al no constar acuerdo vá-lidamente adoptado que le autorice expresamente ni estarlegitimado por los Estatutos. TS, Sala Primera, de lo Civil, 204/2012, de 27 de marzo Recurso 1642/2009. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS. SP/SENT/668762

"... En definitiva, con carácter general, se requiere previoacuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al presi-dente para instar acciones judiciales en nombre y defensa deesta, lo que no obsta para que aquel no resulte necesario enlos casos en los que los estatutos de la comunidad expresa-mente prevean lo contrario o en el supuesto en que el presi-dente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino indi-vidualmente como copropietario.B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial lanecesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios queautorice expresamente al presidente de la comunidad paraejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que elpresidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos ex-presamente dispongan lo contrario.C) La aplicación de la doctrina jurisprudencial al caso examina-do exige su estimación. En el presente supuesto ha constitui-

do un hecho indubitado la inexistencia de acuerdo, que adop-tado válidamente por la comunidad de propietarios recurrida,legitimara al presidente para ejercitar acciones judiciales fren-te al copropietario, parte recurrente, en cuanto a la ilegalidadde las obras litigiosas ejecutadas en el ático de su propiedad.Partiendo de tal hecho incontestable, la sentencia recurridaconcluye, en clara contradicción con la doctrina jurisprudencialreseñada, que el presidente, -el cual ha actuado única y exclu-sivamente en calidad de tal y no como copropietario-, pese aque no haya existido acuerdo que le autorizase a ejercitar lasacciones objeto de este procedimiento se encuentra legitimadoactivamente para actuar en defensa de la comunidad solicitan-do la declaración de que las obras realizadas son indebidas eilegales. Pues bien dicha conclusión no se ajusta a la línea ju-risprudencial expuesta por la cual el presidente para ejercitaracciones en defensa de la comunidad tendrá que estar autori-zado por acuerdo válidamente adoptado en junta de propieta-rios, salvo que actúe como copropietario o los estatutos expre-samente le legitimen, supuestos no concurrentes en el presen-te litigio, por lo que ante la constancia en autos de la falta deacuerdo que sustente la actuación del presidente la conclusiónha de ser la de falta de legitimación activa de este para formu-lar la demanda interpuesta en defensa de la comunidad de pro-pietarios. ..."

SENTENCIAS

CONSULTAS

Exigencia de daños y perjuicios por la instalación del as-censorSP/CONS/81302No es necesario "salvar el voto" para impugnar, pues basta convotar en contra tanto los asistentes como los ausentes. Así lo in-dica la jurisprudencia; como ejemplo, están las Sentencias delTribunal Supremo de 16 de diciembre de 2008(SP/SENT/441811) y de la Audiencia Provincial A Coruña de 23de septiembre de 2011 (SP/SENT/650228).

Nuestro criterio, en relación con un acuerdo de la Junta dePropietarios, por las obras necesarias y que afectan a un local,es que no se trata de impugnar si la decisión se ha tomado conel "quorum" que señala la Ley, lo que tiene que hacer es, pre-via valoración de los perjuicios y daños que le ocasiona tal ins-talación en el local, acompañando dictamen técnico al respec-to, exigir a la Comunidad el pago correspondiente, con requeri-miento al efecto, con base en el art. 9.1 c) de la Ley de Propie-dad Horizontal, dando un plazo a tal fin, pasado el cual sin re-sultado satisfactorio, habrá que acudir por vía judicial.

Nuevas derramas para hacer frente a deudas de la Comu-nidad derivadas de la morosidadSP/CONS/81609Hay que partir de una base, y es que el acuerdo por mayoría

que adopte la Comunidad, en principio, será válido y ejecutivosea cual fuere su contenido, sin perjuicio de que algún propie-tario pueda impugnar, al mismo tiempo que tiene que pagar oconsignar judicialmente, a tenor del art. 18 de la misma Ley dePropiedad Horizontal.

Dicho esto, hemos de indicar que, según nuestro criterio, te-niendo en cuenta que los fondos se dedicarán a pagar deudasdel complejo, y especialmente de los bloques de viviendas (as-censores, escaleras, etc.), habría que hacer una previa liquida-ción de la deuda global, como si fueran ya gastos ejecutados,de tal manera que los saldos resultantes de cada uno serían lacuota a pasar, considerando que, al final, las repercusiones de-ben tener ese reparto, pues no tiene lógica que un chalé tengaque pagar el ascensor de un bloque, por poner un ejemplo.

No obstante, en cualquier caso, repetimos, si la Junta de laComunidad general adopta otra decisión diferente (por ejemplo,aplicar el coeficiente, sin tener en cuenta el gasto a pagar) pa-ra deudas en "general", en principio, el acuerdo será válido yejecutivo, a expensas de la posible impugnación. Reiteramos,asimismo, la postura de SEPIN, en el sentido de que nadie tie-ne que pagar por servicios de los que está exonerado, es decir,que, para hacer frente a la deuda, se debe tener el mismo cri-terio que para los pagos normales.


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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¡PLANTEA TUS DUDAS!¿Puede colocarse información sobre fincas deudoras en el tablón de anuncios de la comunidad?

Una comunidad de propietarios coloca en los tablones deanuncios de la misma, el listado de las fincas deudoras.Un propietario se queja, argumentando que se vulnera laley de protección de datos al poner en el tablón la infor-mación en cuestión. El propietario, ¿está en lo cierto?

No debe colocarse información alguna relativa a ningún piso olocal, aunque no lleve nombre y apellidos, si no es en cumpli-miento de alguna de las obligaciones que se imponen en laLey.

Es legal colocar la relación de propietarios morosos en eltablón de anuncios cuando esta relación acompaña a la con-vocatoria, tal y como exigen los arts. 15 y 16LPH. En tales casos, en la medida en que setrata del cumplimiento de una obligación im-puesta en la Ley, dicha publicación o coloca-ción no es ilegal.

Por tanto, la relación de propietarios mo-rosos no se puede poner tal cual en el tablónpues eso sería contrario a la ley, sino sólocuando se hace la convocatoria. En efecto, lapublicación en el tablón de avisos de la comu-nidad de una relación de propietarios que nose encuentren al corriente en el pago de suscuotas implica una cesión de datos de carác-ter personal, definida por el art. 3 letra i)LOPD, como toda revelación de datos realiza-da a una persona distinta del interesado.

En relación con la cesión, el art. 11.2 a)LOPD, dispone que los datos de carácter per-sonal objeto de tratamiento sólo podrán sercomunicados a un tercero para el cumplimien-to de fines directamente relacionados con lasfunciones legítimas del cedente y del cesiona-rio con el previo consentimiento del interesa-do, si bien será posible la cesión inconsentidade los datos en caso de que la misma se en-cuentre fundamentada en lo establecido poruna norma con rango de ley (art. 11.2 a)LOPD).

En este sentido, entre las obligaciones im-puestas por la LPH –en los términos previs-tos tras su reforma, operada por Ley 8/1999,de 6 de abril–, en su objetivo de lograr que lascomunidades de propietarios puedan legíti-mamente cobrar lo que les adeuden los co-propietarios integrantes de las mismas, se en-cuentra la de dar publicidad a través de laconvocatoria de la junta de propietarios deaquellos que no se encuentren al corriente enel pago de todas las deudas vencidas con lacomunidad. Así, el art.16.2 LPH, respecto a laconvocatoria de la junta establece: "la convo-catoria contendrá una relación de los propie-tarios que no están al corriente en el pago delas deudas vencidas a la comunidad y adver-

tirá de la privación del derecho de voto si se dan los supues-tos previstos en el art.15.2 LPH", lo que conlleva, necesaria-mente, el conocimiento de aquellos propietarios deudores, sinnecesidad de recabar el consentimiento de los mismos.

En consecuencia, solo si la publicación obedece al hechode que la convocatoria de la Junta, en la que deben figurar losdatos a los que se refiere el art.16.2 LPH, no ha podido ser no-tificada a alguno de los propietarios por el procedimiento quela LPH indica, la cesión que implica la publicación de la con-vocatoria en el tablón de anuncios, se encuentra amparadapor el art. 11.2 a) LOPD, al estar fundamentada en una normacon rango de ley.

EL DERECHO RESPONDE A LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS


NUESTRA EDITORIAL

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MEMENTO URBANISMO 2012Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 146,64 € 2000 páginas

El Memento Urbanismo 2012 es la obra más direc-ta y eficaz de consulta que le ofrece al instante so-luciones concretas sobre todas las materias relacio-nadas con el urbanismo y la ordenación del territo-rio. Encontrará en un solo volumen, estructurada,clarificada y totalmente actualizada, toda la dispersanormativa aplicable en esta materia.

En el Memento se aborda tanto la normativaestatal como la dictada por cada una de las Comu-

nidades Autónomas, haciéndose especial hincapié en el encaje dela legislación autonómica con la legislación de suelo del Estado, asícomo en el proceso de reforma de aquélla para adaptarse a ésta.

Cuando la ocasión lo requiere -lo que sucede muy frecuente-mente, atendidas las fechas de la reforma de que se trate-, el estu-dio del régimen aplicable se analiza por referencia comparativa a lasnormas anterior y vigente, con expresión de diferencias de trata-miento y fechas relevantes de aplicación.

MEMENTO FISCAL 2012Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 158,08 € 2300 páginas

El Memento Fiscal 2012 ofrece el análisis más ex-haustivo de toda la fiscalidad en un solo volumen.Incluye el estudio de todas las novedades y refor-mas legislativas del último año analizadas por im-puestos. Además, el Memento Fiscal 2012 estarápermanentemente actualizado ya que si se lleva-ran a cabo modificaciones de calado a lo largo delprimer semestre del año 2012 que afecten al con-tenido del Memento, éste incorporará un fascículo

con un análisis dichas modificaciones, al que podrá acceder de for-ma gratuita a través de nuestro servicio “Extras Mementos” disponi-ble en nuestra web (www.efl.es).

MEMENTO SOCIAL 2012Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 149,76 € 2150 páginas

El Memento Social 2012 le ofrece el análisis máspráctico y riguroso de todas las cuestiones relati-vas al ámbito laboral y de la Seguridad Social enun solo volumen. Incluye el estudio de todas lasnovedades y reformas legislativas del último año.

En el Memento Social 2012 se lleva a cabo unestudio exhaustivo de la Reforma Laboral 2012,recientemente aprobada, para que pueda dominarsus consecuencias prácticas.

URBANISMO. EDIFICACIÓN Y PROPIEDAD HORIZONTALCoordinador: J.C. Martínez, 2012p.v.p. (con IVA) 69,68 € 372 páginas

Si existe una materia jurídica en expansión, el Ur-banismo y la propiedad horizontal, de la que se ocu-pa este III volumen de la colección "La Oficina No-tarial". En las Notarías, la actividad inmobiliaria asu-me un especial protagonismo por su casuística, fre-cuencia e innegable transcendencia económica. Elpresente volumen aborda de forma pormenorizaday separada cada una de las operaciones registralese hipotecarias que tratan sobre la obra nueva, la

edificación y otras diversas actuaciones (segregación, agrupación,agrupación, constitución de servidumbres, expediente de dominio,etc.). Profundiza en una de las Leyes más importantes de nuestra re-ciente historia: la Ley de Propiedad Horizontal con profusión de juris-prudencia reciente relativa a la actuación notarial al respecto.

LA LEY 37/2011 Y LA NUEVA METODOLOGÍA PARA CONSEGUIR LA AGILIZACIÓN DEL JUICIO DE DESAHUCIO.

CASUÍSTICA PRÁCTICAVicente Magro Servet, 2012p.v.p. (con IVA) 22,00 € 208 páginasEl autor, desarrolla en esta obra, un detallado estu-dio de las recientes modificaciones legislativas queha experimentado el juicio de desahucio en las dosreformas llevadas a cabo por la Ley 19/2009, de me-didas de fomento del alquiler y, sobre todo, la másreciente Ley 37/2011, de medidas de agilización pro-cesal, que ha articulado una serie de modificacioneslegales para «monitorizar» la tramitación del juiciode desahucio.

Sin embargo, va más allá de estas modificaciones puntuales yelabora un denso y detallado índice de esta materia tan casuística,analizando todos los aspectos que son de interés para el profesio-nal del derecho que trabaja y estudia la temática arrendaticia. Estedesglose del índice que se incluye en la obra permite al lector loca-lizar con detalle el aspecto concreto de la materia que desea anali-zar el lector, dado que la casuística que rodea a la tramitación de es-tos procedimientos de desahucio nos presenta en la práctica denuestros tribunales muchas dudas sobre cómo enfocar cada uno delos múltiples problemas que surgen en la judicialización del impagode rentas y las circunstancias accesorias que esta judicialización lle-va consigo. Muchas de ellas no previstas por el legislador y que elPoder Judicial debe ir interpretando y resolviendo conforme surgenen la praxis del foro.

FISCALIDAD DE LAS RETRIBUCIONES DE LOS SOCIOSPROFESIONALES

CISS, 2012p.v.p. (con IVA) 62,40 € 367 páginas La obra ofrece una visión técnica y práctica de las si-tuaciones que pueden encontrarse los socios y lasconsecuencias tributarias en el complicado ámbitode la calificación fiscal de las prestaciones de servi-cios realizadas por los socios profesionales a sus so-ciedades, interpretando la novedosa doctrina de laAgencia Tributaria al respecto.

Hay que recordar que esta clasificación o inte-gración de las retribuciones de los socios no es libre, pues se tratade una calificación tributaria, es decir, que la normativa fiscal exigeque se coloquen los rendimientos donde jurídicamente deben deestar.

TEORÍA Y PRÁCTICA DE LOS JUICIOS VERBALES DE DESAHUCIO

Juan Luis Ibarra Sánchez, 2012p.v.p. (con IVA) 84,00 € 764 páginas Esta obra tiene por objeto la reforma procesal ope-rada en materia de juicios de desahucio desde1994 a 2011. Se examinan pormenorizadamentelos tres procedimientos verbales de desahucio re-gulados en la LEC, si bien resulta notorio el prota-gonismo del juicio verbal de desahucio por falta depago frente a los otros dos juicios de desahuciorestantes (por extinción del plazo legal o contrac-tual y precario), numéricamente testimoniales, tan-to por número de procedimientos judiciales como por especialida-des procesales.

Igualmente, se analiza el juicio verbal puro o tipo, procedi-miento en el que se basan inicialmente los tres juicios de desahu-cio, destacando dos defectos que lo lastran irreparablemente: laausencia de contestación a la demanda escrita y previa a la vis-ta y la omisión del trámite de conclusiones, tras la práctica de laprueba.


NUESTRA EDITORIAL

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MANUAL DE LICENCIAS DE OCUPACIÓN Y PRIMERA UTILIZACIÓN: COMENTARIOS, LEGISLACIÓN,

JURISPRUDENCIA Y FORMULARIOSAntonio Cano Murcia, 2012p.v.p. (con IVA) 87,50 € 828 páginas

Las licencias de primera ocupación o utilización(LPO) mantienen un importante nivel de presen-cia en la actividad urbanística, adquiriendo cartade naturaleza independiente del resto de las li-cencias urbanísticas. Actualmente las LPO son protagonistas de formaantagónica. De un lado porque se aumenta supresencia en el ámbito urbanístico, atribuyéndo-le un papel primordial en el control de los actossujetos a licencia, como es el caso de la CA de

Andalucía, y por otro porque ha empezado un movimiento legislati-vo (CC.AA. de Canarias y Cataluña) en virtud del cual se sustituyela misma por una comunicación previa.

La presente obra pretende colmar un importante vacío editorialtratando de forma monográfica la LPO desde una perspectiva teóri-ca y práctica, dando información y respuesta a las numerosas pre-guntas que se presentan. Los destinatarios de la obra, secretariosde ayuntamientos, asesores jurídicos y técnicos, notarios y registra-dores de la propiedad, encontrarán a lo largo de los capítulos que laintegran información amplia sobre una materia que sin lugar a du-das se ha convertido en una de las principales protagonistas del ur-banismo actual.

EL ABOGADO EFICAZJordi Estalella del Pino, 3º edición 2012p.v.p. (con IVA) 45,70€ 328 páginas

¿Cómo improvisar un recurso en el acto del juicio?¿Cómo interrogar a los testigos para averiguar la ver-dad? ¿Cómo exponer con claridad y persuasión el in-forme final? En la Facultad de Derecho tan importan-tes cuestiones no se estudian. Tampoco existen ma-nuales que las expliquen de una forma práctica. Losabogados interesados en dominar estas materias de-ben remitirse a la experiencia diaria, probando y recti-

ficando en cada juicio que celebran, no obteniendo a menudo los re-sultados deseados ni la seguridad de resultar eficaces.El presente libro quiere llenar el vacío existente. Con él se pretendeque el abogado desarrolle las competencias imprescindibles parasu éxito profesional y adquiera las habilidades de comunicación quele permitan obtener el resultado deseado en los juicios. El abogadoeficaz no es un simple manual de oratoria o comunicación; no pre-tende sólo enseñar a hablar en el foro, sino que su cometido es otromucho más ambicioso. Dividido en tres partes, en la primera parte,el abogado descubrirá cuál es la actitud más eficaz para potenciarsus habilidades en un juicio. En la segunda, adquirirá las mejoresherramientas de comunicación y, en la tercera parte, conocerá có-mo aplicarlas para dominar las técnicas procesales de interrogato-rio de testigos y de informe final.

COMUNIDADES DE VECINOS: TODAS LAS RESPUESTASCarlos Gallego Brizuela, 2010p.v.p. (con IVA) 50,00 € 488 páginas

Esta obra le ofrece un completo abanico de res-puestas a las dudas que suscita la práctica cotidia-na, ofreciendo una panorámica que abarca la rea-lidad viva de las comunidades de vecinos. A travésde más de 400 respuestas, este libro compendiauna selección de las más interesantes cuestiones.Un índice analítico permite la búsqueda de lasconsultas por temas y un anexo legislativo ofrecela normativa esencial que regula las comunidades

de propietarios.

CÓDIGO CIVIL COMENTADO Y CON JURISPRUDENCIA Xavier O’Callaghan Muñoz, 7ª edición 2012p.v.p. (con IVA) 180,00€ 2200 páginasEste Código Civil comentado y con jurisprudenciay concordancias es una obra con una importantebase teórica y con gran utilidad práctica.El Código Civil, como tal texto legal, está perfecta-mente al día, incluso con las últimas reformas habi-das, tales como la Ley Concursal y las del matrimo-nio de julio del año 2005; así como la Ley de adop-ción internacional, de diciembre de 2007 y la nue-va redacción del artículo 30 por la ley de Registro civil, disposición fi-nal 3ª, de 21 julio 2011. Tras cada artículo viene un comentario delmismo, breve, que expone e interpreta el texto legal, de forma claray práctica. Muchos artículos lo necesitan especialmente ya que con-tienen expresiones técnicamente incorrectas, o imprecisiones, o in-cluso normas vacías de contenido. El interés que puede tener estecódigo es pragmático y dogmático. Junto con el comentario, de inte-rés teórico y práctico, la jurisprudencia será muy útil al investigador yal jurista práctico que, conectado a la realidad social, debe aplicar larica normativa del código, que no siempre es tan clara como deberíaser. Las concordancias son, por último, completas, con la utilidadpráctica que tienen todas las concordancias hechas correctamente.

CONTROL INFORMÁTICO, VIDEOVIGILANCIA Y PROTECCIÓNDE DATOS EN EL TRABAJO

Aurelio Desdentado Bonete y Ana Belén Muñoz Ruiz, 2012p.v.p. (con IVA) 58,00 € páginas Las nuevas tecnologías han irrumpido en el trabajo,revolucionando los sistemas de producción y el es-tatuto profesional de los trabajadores. Pero tambiénhan alterado de forma muy significativa los mecanis-mos de control empresarial. Por una parte, se hanampliado notablemente los instrumentos de supervi-sión de la ejecución de la prestación de trabajo conla aplicación de los medios de reproducción de la imagen y del soni-do, el control a distancia, las etiquetas de identificación y la expansiónde los controles biométricos. Por otro lado, la utilización en los proce-sos de trabajo de las neuvas tecnologías de la información y la comu-nicación supone un desafío para las facultades empresariales en lamedida en que los medios tradicionales de supervisión se conviertenen obsoletos, mientras que las nuevas formas de vigilancia se cues-tionan por sus repercusiones en derechos fundamentales como el dela intimidad, la propia imagen, el secreto de las comunicaciones y laprotección de datos. Todo ello tiene repercusiones sustantivas, peromuy especialmente procesales, con el debate sobre el alcance de lalicitud de la prueba por la vulneración de estos derechos fundamen-tales. Además, el debate afecta a las relaciones colectivas con el usosindical de los sistemas informáticos de la empresa.

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel ÁngelSan Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26,00 € 240 páginasEste manual pretende contribuir a la consolidaciónde la imagen del Administrador de Fincas comoprofesional competente, que conoce y aplica lastécnicas instrumentales básicas de su profesión,aportándole los conocimientos prácticos suficien-tes que le permitan: Profundizar en el conocimien-to y manejo del Plan General y su adaptación a lasComunidades de Propietarios; Crear planes de cuentas, acordescon las distintas particularidades de cada una de las Comunidades;Contabilizar adecuadamente la instauración del Fondo de Reserva,y los movimientos posteriores del mismo; Confeccionar Balances yCuentas Anuales de Comunidades.


NUESTRA EDITORIAL

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PROCESO CIVIL PRÁCTICOFernando Toribios Fuentes, 2012p.v.p. (con IVA) 80,00 € 606 páginas

Con la finalidad de proporcionar una sencilla he-rramienta para abordar el estudio del modelo deproceso diseñado por la Ley de EnjuiciamientoCivil, este libro ofrece una aproximación al régi-men procesal civil en términos que aúnan teoría ypráctica de una manera rigurosa pero asequible,pensando especialmente en los profesionales delderecho y orillando disquisiciones sin provechopráctico inmediato, para centrarse en un enfoqueque reporte la máxima utilidad a quienes desem-

peñan los papeles protagonistas del proceso: fundamentalmenteJueces, Abogados, Secretarios y Procuradores. Es por ello que ca-da una de las lecciones se completa con esquemas y formularioscumplimentables en el CD-ROM que acompaña a esta obra.

La obra está adaptada a las innumerables reformas introducidasen esta materia por la Ley 37/2011; por el Real Decreto-ley 5/2012,de 5 de marzo, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, y porel recientemente promulgado Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de mar-zo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios.

ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

José Ignacio Rosat Aced, 2012p.v.p. (con IVA) 18,90 €Este libro trata de abordar, de una forma práctica, los problemas que

surgen en las comunidades de propietarios en unacuestión, como es la de los elementos comunes yprivativos, que deviene en una fuente inagotablede dudas y conflictos en el quehacer cotidiano delos inmuebles sujetos al régimen de propiedad ho-rizontal, afectando, en la mayoría de los casos, a lapacífica convivencia entre vecinos. Por una partehemos afrontado los aspectos estrictamente jurídi-cos que presentan los elementos comunes, trata-

dos en primer lugar de forma general y luego analizando cada unode ellos en particular, continuando con un análisis de los elementosprivativos. Así, en cada epígrafe se realiza un estudio pormenoriza-do de la vigente Ley sobre Propiedad Horizontal, examinando la ju-risprudencia aplicable al caso. Al final de cada punto se aborda la ca-suística del tema, examinado a través de preguntas y respuestas.Por otra parte, se han incorporado a este libro los protocolos y for-mularios prácticos que, entendemos, pueden servir al administrador,al presidente o al secretario de la comunidad de propietarios comoherramienta de ayuda en la gestión de dicha comunidad, siendo unpunto de partida que deberá ser perfeccionado por el usuario de es-ta guía, adaptándolo a las necesidades particulares de cada caso enparticular.

DERECHO PROBATORIOXavier Abel Lluch, 2012p.v.p. (con IVA) 125,00 € 1180 páginas La presente obra tiene por objeto el estudio dela prueba, parte esencial de todo procedimien-to, pues existe una relación esencial de causa-efecto entre prueba y sentencia, como revela elviejo apotegma probare o soccombere. Se es-tructura en dos partes diferenciadas. En una pri-mera parte, titulada “Fundamentos y Procedi-miento probatorio”, se abordan los grandes inte-rrogantes del Derecho Probatorio, esto es, qué es la prueba, quése prueba, quien prueba, cómo se prueba y cómo se valora laprueba. Junto a los temas dogmáticos más tradicionales –objeto,iniciativa de la actividad probatoria, carga de la prueba, presuncio-nes y valoración de la prueba- se intenta dar una visión tambiéncompleta de otros temas fundamentales, como el procedimientoprobatorio –prestando particular atención a la prueba de oficio, lasdiligencias finales y al juicio de admisión de los medios de prue-ba-.

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADESDE PROPIETARIOS Y SU ADMINISTRACIÓN

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas Completo estudio del funcionamiento de las co-munidades de propietarios y de los problemascon los que se enfrentan (pago de gastos co-munes, régimen de reuniones y de adopciónde acuerdos, acciones frente a propietariosmorosos, etc..), con especial incidencia en suadministración, cuya problemática también seanaliza, así como la figura del administrador(facultades, obligaciones, responsabilidades, etc..), aportandolas soluciones. Se recogen numerosos supuestos prácticos sobresituaciones de la vida real de las comunidades, así como formu-larios.

MANUAL PRÁCTICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2006p.v.p. (con IVA) 44,00 € 420 páginas

Contrato de mediación inmobiliaria (dere-chos y obligaciones de las partes, cobro decomisiones, etc.). Tasaciones y valoracionesde inmuebles. Operaciones objeto de la in-termediación (compraventa de viviendas,arrendamientos, permuta, etc. Registro de laPropiedad. Supuestos prácticos. Formula-rios.

PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de FincasPlaza Marqués de Salamanca, 10 3º Izda. - 28006 Madrid

Telf. 91 575.73.69/ 91 576.92.17 – Fax 91 575.12.01Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de La Caixa

nº 2100-1547-75-0200085292 más 3,50€ de gastos de envío.Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.

Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es


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ACTUALIDAD-ECONOMÍA

IBERACUSTICA

El ruido en las edificacionesLa tendencia en la legislación sobre

condiciones acústicas de la edificación,es no delegar en justificaciones teóricas,la responsabilidad de las realidades me-dioambientales. Las nuevas edificacio-nes tendrán que asegurar y demostrar,mediante la realización de ensayos in si-tu, que se cumple con las calidadesacústicas mínimas requeridas, garanti-zando así que no se ponga en peligro lasalud y la intimidad de las personas y lespermita realizar satisfactoriamente susactividades.

El confort acústico, además de un re-quisito legal, es el valor añadido que di-ferencia una edificación mediocre deuna vivienda de calidad. El compradorsabe que a la hora de invertir una grancantidad de dinero, las calidades finalesno pueden defraudar las expectativascreadas, siendo los problemas acústicosuna de las reclamaciones más comunesrealizadas por el comprador

La ubicación del edificio próxima afuentes de ruido (carreteras, vías detren), las instalaciones y servicios inter-nos (ascensores, grupos de presión, aire acondicionado,calderas) o la escucha perfecta entre distintos vecinos sonalgunos de los problemas que se presentan en el mundode la construcción. Problemas que tienen solución.

NORMATIVA. PROTECCIÓN FRENTE AL RUIDO

La entrada en vigor del CTE y Ley del ruido afecta, entreotros aspectos, a las condiciones acústicas de los edifi-cios, mejorando por un lado, las exigencias anteriores ygarantizando, por otro, un confort acústico de las perso-nas.

La caracterización y cuantificación de las exigenciasacústicas del CTE y Ley del ruido hacen casi necesaria laincorporación del consultor acústico al equipo de la direc-ción facultativa, asesorando en todo el proceso de la obra:FASE DE PROYECTO: Diseño y dimensionado de las solucio-nes constructivasFASE DE CONSTRUCCIÓN: Recepción de materiales y controlde ejecución.FASE DE VERIFICACIÓN FINAL: Ensayos "in situ" de las condi-ciones acústicas del edificio

MEDICIONES Y PERITACIONES

A la hora de presentar el informe de un ensayo solicitadopor la administración pública (Estado, Comunidades autó-

nomas, Ayuntamientos...) es muy impor-tante que los resultados estén avaladospor una acreditación oficial. La acredita-ción da valor y veracidad al informe, certi-ficando que un laboratorio competente haseguido una normativa internacional deensayo, utilizando instrumentación homo-logada y calibrada por laboratorios inde-pendientes.

Actualmente el laboratorio de ensayosde Iberacústica tiene implantado un siste-ma de Calidad conforme a la norma UNE-EN ISO/IEC 17025 "Requisitos generalesrelativos a la competencia de los laborato-rios de ensayo y calibración" Este sistemade calidad interno ha sido evaluado y acre-ditado por ENAC para la realización de en-sayos "in-situ" en la edificación y el medioambiente, según el alcance de acredita-ción nº 458 / LE 972. De esta manera segarantiza la solvencia técnica en la reali-zación de ensayos acústicos

RUIDO DE INSTALACIONES EN LA EDI-FICACIÓNLas instalaciones en edificios presentan

habitualmente problemas de ruido, derivados en la mayo-ría de las situaciones, de una transmisión estructural de vi-braciones. Estas fuentes de ruido están localizadas en lassiguientes instalaciones: Fontanería - Sistemas de climati-zación - Sistemas de ventilación -Sistemas de calefacción– Ascensores – Garajes - Centros de Transformación – Ac-tividades. Cada vez son más las personas que se dan cuenta que elruido y las vibraciones procedentes de las instalaciones delos edificios, no tiene por qué formar parte de su familia.Quien vive encima de la puerta de garaje no tiene que es-cuchar el paso de todos los coches que entran y salen. Lomismo les ocurre a los que se encuentran cerca de loscuartos de maquinaria del ascensor, grupo de presión, cli-matización, etc.

Hoy en día existe normativa que vigila estos problemasde ruido, que junto con los avances tecnológicos de aisla-miento acústico y de vibraciones, hace posible que ningúnvecino padezca de niveles de ruido o vibraciones molestosproducidos por cualquier instalación comunitaria.

Existe un procedimiento de actuación en la resoluciónde los problemas de ruido ocasionado por cualquiera delas instalaciones de un edificio. Éste se divide en la evalua-ción de los niveles sonoros, identificación de la transmisiónde vibraciones y la implantación de medidas correctorasque amortigüen los sonidos. Prácticamente todas las casu-ísticas tienen solución técnica.



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MULTINTEGRA

La mejor defensa contra la morosidad

Las circunstancias actuales de la economía de nuestroentorno está provocando el auge de un ramo aseguradorquizá hasta hace poco prácticamente desconocido: elseguro de protección de pagos. Se trata de una modali-dad aseguradora de caución, ligada al pago recurrentede una renta, sea por el concepto que sea, que ga-rantiza la asunción de pago por parte de la compa-ñía aseguradora siempre que se produzca el even-to incluido en el riesgo asegurado. Este tipo de se-guros comenzó a comercializarse a través de lasentidades financieras ligado directamente a la con-cesión de créditos bancarios, bajo el argumento co-mercial de buscar la tranquilidad del prestatario alsaber que si durante cualquier momento de la vi-gencia del préstamo se pasara por un mal momen-to económico, el seguro pagaría las cuotas en su lu-gar, mientras durara la situación inestable.

Con la situación de crisis económica global quenos envuelve, este modelo inicial de cobertura seha extendido a cualquier aspecto de la actividadeconómica y de consumo que se encuentre directa-mente relacionado con el desembolso de una canti-dad monetaria recurrente: préstamos al consumo,arrendamientos, tarjetas de crédito, suministros deagua, luz, gas... y como no podría ser menos, almundo de las comunidades de propietarios, en don-de existe una modalidad concreta de Protección degastos comunitarios.

La protección de pagos ligada al pago mensualrecurrente de los gastos comunitarios, cubre hastael 100% de las cuotas comunitarias que paga cadavecino en caso de desempleo involuntario, incapa-cidad temporal por accidente y enfermedad, y hos-pitalización. En estos supuestos, la entidad asegu-radora abonará mensualmente al beneficiario (veci-no titular de la vivienda) el importe de la cuota de lacomunidad de propietarios correspondiente al pro-pietario asegurado sobre el que ocurrió el siniestro,por cada mes completo que haya permanecido enesa situación, hasta el 100% de la cuota comunita-ria o el límite máximo establecido.

De momento solo una compañía que trabaja el multi-rriesgo del ramo de comunidades ofrece como opcióneste tipo de cobertura, si bien se espera que a lo largo delos próximos meses la mayor parte del arco aseguradorla vaya incorporando. Igualmente, compañías asegura-doras específicas del ramo de caución ya han desarrolla-do un producto ad hoc actualmente a disposición de lasprincipales corredurías de seguro.

Desde el punto de vista del Administrador de Fincasnos encontramos ante una interesante cobertura asegu-radora que aporta valor a sus clientes y además suponeuna fácil venta, toda vez que las primas que ofrece elmercado son de momento competitivas y, a demás, su-pone un importante alivio a las ya deterioradas cuentasde resultado de las comunidades de propietarios comoconsecuencia de los actuales índices de morosidad.

Miguel Ángel García. director técnico de Multicorreduría (Grupo Multiasistencia)



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SCHINDLER

Schindler ofrece la mejor financiación para la modernización de ascensores

El programa de Financiación Integral de Schindler está dirigido a comunidades de vecinos que pretendenadaptar sus ascensores a las nuevas necesidades detectadas por los usuarios.

Para adaptarlos a las nuevas normati-vas de seguridad, para satisfacer nue-vas necesidades de confort, por razo-nes estéticas, para reducir el consumoenergético y proteger el medio am-biente… éstas son solo algunas de lasrazones por las que puede ser nece-sario modernizar un ascensor. En to-dos estos casos, Schindler ofrece alos propietarios la opción de financiarhasta un máximo de cinco años estosservicios en condiciones especiales.

El Programa de Financiación Inte-gral de Schindler está dirigido exclusivamente a comunida-des de propietarios. Está basado en un crédito que conce-de una entidad bancaria de reconocido prestigio que reú-ne unas condiciones especiales solo por ser cliente deSchindler.

En un mundo en el que las normas de seguridad y derespeto al medio ambiente cada día son más exigentes, lamultinacional suiza favorece de este modo los trabajos demodernización, así como de sustitución, de ascensores enedificios que necesiten una puesta a punto. En consonan-cia con la filosofía de Schindler de “llave en mano”, servi-cio que garantiza el más profesional asesoramiento porparte de la empresa, los expertos de Schindler facilitan latramitación del crédito evitando traslados y papeleos de lospropietarios.

Liderazgo en servicios de modernización, sustitucióny rehabilitación

Actualmente, ascensores o escaleras mecánicas no sonya artículos de lujo, sino de primera necesidad. En un con-texto de envejecimiento de la población y donde las ciuda-des se construyen “hacía arriba”, los elementos de trans-porte vertical forman parte imprescindible de los planes ar-

quitectónicos, tanto de nueva construc-ción, como de rehabilitación de edificiosantiguos. En la línea de compromiso con la crea-ción de ciudades accesibles, Schindlerofrece un servicio de rehabilitación deedificios que recoge soluciones a comu-nidades de propietarios que no cuentencon ningún sistema de transporte verti-cal. Pero hoy por hoy, la presencia de unascensor en una comunidad de propieta-rios no es tan solo un elemento de co-modidad, sino que ofrece mayor seguri-

dad a los pasajeros a la vez que revaloriza la finca. Gra-cias a su servicio “llave en mano”, Schindler se encarga detodos los trámites y decisiones necesarias para dar la res-puesta más adecuada para cada situación.

En un mercado inmobiliario cambiante, donde la cons-trucción se ha frenado bruscamente, las empresas detransporte vertical vuelcan su actividad en los servicios demodernización, sustitución y rehabilitación de edificios. Enesta actividad, Schindler se mantiene como empresa líderen el sector.

El equivalente de toda la población mundial viaja todaslas semanas en alguno de los sistemas de transporte ver-tical de Schindler. La confianza de estos más de 1.000 mi-llones de personas convierten a Schindler en una empresalíder la fabricación, instalación y mantenimiento de ascen-sores, escaleras mecánicas y andenes móviles.

Las facilidades de financiación que ofrece Schindler ala hora de modernizar o sustituir un ascensor supone unaventaja muy competitiva puesto que la comunidad de pro-pietarios no necesitará gestionar el crédito necesario parallevar a cabo estos trabajos, sino que la misma empresaque realizará las mejoras en el edificio, será la encargadade conseguir los mejores condiciones financieras para lospropietarios.


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