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ueridos/as compañeros/as:El pasado día 25 de marzo, elPleno del Consejo Generalaprobó las Memorias de Se-cretaría y Tesorería correspon -dientes al ejercicio 2009, el

Presupuesto de Ingresos y Gastos de 2010y los “Estatutos Generales de la Profesiónde Administrador de Fincas, Colegios Te-rritoriales y de su Consejo General”, quefueron presentados, al día siguiente, en elMinisterio de Vivienda para el inicio deuna nueva tramitación, tendente a su aprobacióndefinitiva.

Me parece importante resaltar el esfuerzo reali-zado por los miembros del Consejo General, su Jun-ta de Gobierno, la Secretaría Técnica y la AsesoríaJurídica del mismo, en la adecuación de nuestrosEstatutos a la realidad social del momento, que tan-to nos exige, sin renunciar a ninguno de los supues-tos básicos y fundamentales que configuran nuestraprofesión, adaptándolos, igualmente, a las exigen-cias establecidas en la normativa recientementeaprobada, comúnmente conocida como “Ley Ómni-bus”, y que ha significado una profunda reforma dela Ley de Colegios Profesionales, de la que hemosido dando puntual información en distintos númerosde nuestra Revista Profesional.

La Ley Ómnibus exige, entre otras cosas, que lasMemorias Corporativas de los Colegios Profesionalesy sus Consejos Generales, estén a disposición de loscolegiados y de los ciudadanos que estén interesa-dos en ella, en su página web, para que puedan serconsultados y analizados cada uno de los datos queen ellas se contengan, a partir del próximo año. Eséste un aspecto muy positivo de la norma, que re-dunda, fundamentalmente, en la claridad informati-va y la transparencia del trabajo y actuaciones cor-porativas en todos los campos en que desarrollan suactividad los representantes elegidos por los miem-bros de cada institución profesional, que son quié-nes tienen la responsabilidad última de ejercer eldesempeño de su labor, la que le han encomendadosus colegiados, con el máximo rigor, y con la máspuntual información, de todas las acciones realiza-das y encaminadas a garantizar y mejorar, no sólola profesión, sino, y fundamentalmente, defenderlos intereses de aquellos ciudadanos que han pues-to en sus manos la administración de uno de susbienes más preciados: su patrimonio inmobiliario.

Pero con la Ley Ómnibus no se cierra, ni muchomenos, el proceso de la reforma de los Colegios

Profesionales, pues la misma estableceque se promulgará una nueva norma, laLey sobre colegiación –o Ley de ServiciosProfesionales–, que deberá de estar apro-bada a finales de este año. Es esta futu-ra normativa una de las máximas preocu-paciones de este Consejo General, y unode los temas en el que, con total priori-dad y con todos los medios de que dispo-nemos, venimos trabajando desde hacemeses, ya que en ella se definirá qué pro-fesiones mantienen un control universal

de sus profesionales a través de la colegiación obli-gatoria y cuáles no.

Quiero haceros llegar a todos, como Presidentedel Consejo General, en mi nombre, en el de la Jun-ta de Gobierno y en el del Pleno del Consejo Gene-ral, a través de estas líneas, que nuestro futuro cor-porativo se verá condicionado por esta futura ley, yque la estrategia de actuación va encaminada, co-mo no podría ser de otra manera, a que la profesiónde Administrador de Fincas continúe siendo colegia-da y con reserva de actividad, porque consideramosque el patrimonio que administramos merece la má-xima garantía profesional, como es la que ofrecenlos administradores de fincas a través de los cole-gios a los que están adscritos.

Por este importante reto de futuro me permitoanimaros a que asistáis y participéis en el XVI Con-greso Nacional de Administradores de Fincas, quese celebrará en Sanxenxo (Pontevedra), los próxi-mos días 13, 14 y 15 de mayo, en donde una de lasponencias de mayor relevancia será la que analicela Ley Ómnibus y el futuro de las profesiones quehoy integran los distintos Colegios Profesionales, ycómo podrá afectar, a cada uno de ellos, la Ley decolegiación. Sin eludir la mía personal, es responsa-bilidad de todos conocer y analizar esta normativa,la ya aprobada y la que aún está en fase de elabo-ración, al objeto de debatir, conjuntamente, las pro-puestas que consideremos más adecuadas para con-seguir que nuestra actividad continúe rigiéndose co-mo una profesión de colegiación obligatoria, paramayor garantía de nuestros administrados.

Nuestros compañeros del Colegio de Galicia y yoos esperamos en Sanjenjo.

Hasta entonces os envío, a todos, un fuerteabrazo.

Miguel Á. Muñoz FloresPresidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro y Carlos Do-

mínguez García-Vidal.DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid.

Tfnos.: 91 575 73 69 y 91 576 92 17 Fax: 91 575 12 01. e-mail: [email protected]: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Pza. Marqués de Salamanca, 10 3º Izq. Telfs.: 91 575 73 69- 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

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QCarta del Presidente

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Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

12Noticias Colegiales

16Entrevista

Tomás González Cueto, Asesor deUnión Profesional.

20Propiedad Horizontal

Ley de Propiedad Horizontal: ejes deuna reforma.

30Arrendamientos UrbanosFomento del alquiler y novedades enel proceso de desahucio.

34Arrendamientos UrbanosLa trascendencia del no uso de la vi-vienda en régimen de prórroga forzosa.

38Nos interesaLa responsablidad social corporativade los administradores de fincas.

54ColaboraciónQué hacer cuando su vivienda tieneproblemas.

46Jurisprudenciay Consultas

47Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

56Actualidad-EconomíaEntrevista: Antonio Fresnillo, jefe deproducto inmobiliario El Derecho Gru-po Editorial.

58Qué leer

SumarioAbril 2010

LA LEY ÓMNIBUS, UNA REFORMA DE LOS COLEGIOS PROFESIONALES

El Gabinete de Estudios del Consejo General, organizó una Jornada donde se debatieron dos ponencias, la primerade ellas, titulada “La Ley Ómnibus y sus implicaciones para los Colegios Profesionales”, y la segunda, bajo el epígra-fe “Ejes de comunicación tras la reforma de los Colegios: la relación con los colegiados”, destinadas a las Juntas deGobierno de los Colegios de Administradores de Fincas, y que fueron impartidas por Tomás González, Asesor Jurí-dico de Unión Profesional, y Carmen Muñoz Jordá, directora de Comunicación de Unión Profesional. El objetivo deambas ponencias era informar y debatir sobre la reforma de los Colegios Profesionales realizada a través de la LeyÓmnibus, y cómo se ha de realizar una comunicación eficaz entre Colegios y colegiados/as. Pág. 6

INFORME: PRESIDENTE DE COMUNIDAD

NO PROPIETARIO

Fernando Hipólito, abogado, anali-za, en un importante trabajo, lasdistintas normativas al respecto, yde cómo el presidente de una co-munidad ha de ser, necesaria-mente, un copropietario de la fin-ca, ya que, en caso contrario, elacuerdo que se tomara contrario aesto, sería considerado nulo. PÁG.24

FOTOS: Miguel A. García ColladoFOTO DE PORTADA: Miguel Á García Collado

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CONSEJO GENERAL

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Jornada de trabajo para miembros de las Juntas de Gobierno de los Colegios

La Ley Ómnibus: Una reforma delos Colegios Profesionales

DOLORES LAGAR TRIGO

La Ley Ómnibus y su repercusión enlos Colegios Profesionales, así comola línea de comunicación que ha deestablecerse con los colegiados paraque éstos estén debidamente infor-mados de todas las materias que lecompeten, han sido los temas de aná-lisis y debate en la jornada celebradael pasado día doce de febrero en laCiudad Grupo Santander, en Boadilladel Monte, que, organizada por el Ga-binete de Estudios del Consejo Gene-ral, estaba dirigida a los miembros delas Juntas de Gobierno de los Cole-gios de Administradores de Fincas.

Pedro Alonso Gil, subdirector ge-neral adjunto de Banco Santander, yMiguel Á. Muñoz Flores, presidentedel Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas de Espa-ña, procedieron al acto de apertura dela Jornada dando la bienvenida, enprimer lugar, a todos los asistentes,así como a los ponentes Tomás Gon-zález Cueto –abogado del Estado enexcedencia, socio responsable delDpto. de Derecho Público del despa-

cho Jiménez de Parga y Asesor deUnión Profesional– y a Carmen Mu-ñoz Jodar, directora de Comunica-ción de Unión Profesional.

Tras esta bienvenida, tomó la pa-labra Pedro Alonso, para quién enlas situaciones más difíciles, comoahora lo es la situación económicaque atravesamos, «surgen nuevos re-tos que nos hacen crecer y buscarnuevas posibilidades. La profesión deAdministrador de Fincas tiene un granpasado y tiene, ahora, una magníficaoportunidad para el futuro. Porquesois la principal empresa de este paíspor número de miembros y viviendasgestionadas, y los profesionales me-jor preparados para asumir estas fun-ciones, con una innegable capacidadde adaptación a los momentos econó-micos y sociales de nuestro país».

Reyes Caballero, Luis Pérez Ureña, Miguel Á. Muñoz, Pedro Alonso y Marcial Tarín.

«La profesión de Administradorde Fincas tiene un gran pasado,

y tiene, ahora, una magníficaoportunidad para el futuro»

Pedro Alonso Gilsubdirector general adjunto de

Banco Santander


CONSEJO GENERAL

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PRIMERA PONENCIA

LA LEY ÓMNIBUS Y SUS IMPLICACIONES PARA LOS COLEGIOS

PONENTE: Tomás González Cueto,abogado del Estado en excedencia,socio responsable del Departamentode Derecho Público del despacho Ji-ménez de Parga y Asesor de UniónProfesional.MODERADOR: Ángel Mateo Martínez,secretario del Colegio Profesional deAdministradores de Fincas de Madrid ymiembro del Gabinete de Estudios delConsejo General.

“Transforma algunas normativas. Lamás importante, la Ley de ColegiosProfesionales”. Con éstas palabras ini-ció su intervención el ponente TomásGonzález, informando que la reformaha dejado una Ley muy distinta a lo queera la anterior normativa al respecto,siendo, además, una norma muy com-pleja y muy extensa en lo referente alos servicios profesionales que se van a ofrecer en nuestropaís. Para el ponente, “la ley parece que desconfía de losColegios Profesionales, y es muy injusta al respecto, ade-más de jurídicamente poco fundamentada, ya que olvidaque los Colegios Profesionales son Administración Públicay reconocidos en nuestra Constitución. Hay que admirarlospor su defensa del interés general, no temerlos”.

Para Tomás González, además de la legitimaciónconstitucional y jurídica de los Colegios Profesionales, és-tos también tienen una legitimación social, dado que hanido asumiendo la prestación de servicios a los ciudadanoscon el esfuerzo personal y colegial, sin ayuda pública alrespecto. «Esperábamos una Ley de Colegios Profesiona-les mucho más acorde a la realidad social actual –matizóGonzález Cueto–, además de una definición más amplíay clara de los Colegios Profesionales y sus Consejos Ge-nerales. Igualmente, no se les ha otorgado competencias

para validar la competitividad de sus colegiados ni la for-mación de los mismos».

Carencias de la normativa

Otras carencias de la nueva norma serían, para el ponen-te, las siguientes:

✦ No ha establecido, como obligatorio, un seguro a losprofesionales.

✦ No ha establecido qué prestaciones profesionalesdeberían de ser obligatorias.

✦ No ha enumerado qué valores deben de ser losesenciales en una profesión.

✦ No ha distinguido entre servicios prestados por distin-tos profesionales: por cuenta propia o ajena, o públi-cos o privados.

✦ No ha abordado la posibilidad de dotar a los ColegiosProfesionales de una mayor transparencia.

Ángel Mateo y Tomás González Cueto.

Miguel Á. Muñoz intervino a con-tinuación, y manifestó, en primer lu-gar, su agradecimiento al director delGabinete de Estudios del Consejo Ge-neral, Reyes Caballero, por esta Jor-nada tan trascendente por los temas aanalizar, que marcaran el futuro cole-gial de los administradores de fincas ydel resto de los Colegios Profesiona-les. «Con esta Jornada pretendemosencontrar un punto de encuentro quenos una, a todos, en el mismo camino

–manifestó el presidente del ConsejoGeneral–, ya que somos treinta yocho Colegios los que configuramosnuestro Consejo General, y todos jun-tos debemos asumir y afrontar los im-portantes retos de futuro, cómo es laLey Ómnibus recientemente aproba-da, y debemos encontrar el mejor mo-do de hacer llegar a los colegiados eltrabajo que realizamos y referidos alos asuntos claves para nuestra profe-sión».

«Debemos encontrar el mejormodo de hacer llegar a los cole-giados, el trabajo que realizamosy referidos a los asuntos claves

para nuestra profesión»

Miguel Á. Muñoz,presidente del Consejo General

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CONSEJO GENERAL

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¿A qué obliga la Ley Ómnibus?

González Cueto entresacó los aspectos más relevantesde la Ley Ómnibus recientemente aprobada, entre ellos,los siguientes:

✦ La colegiación obligatoria será requisito indispensa-ble para el ejercicio de las profesiones, cuando así loestablezca una ley estatal.

✦ Los Colegios Profesionales no pueden establecer ba-remos orientativos.

✦ Limitaciones al control de la publicidad.✦ Se establece que la cuota colegial no podrá superar

los costes asociados a la tramitación de la inscrip-ción.

✦ Se establecen menos ingresos, pero más inversio-nes, como es el establecimiento de la ventanilla úni-ca, donde se podrán realizar todos los trámites de lacolegiación, su ejercicio y su baja en el Colegio.

“Sobre la colegiación obligatoria, una de las más impor-tantes modificaciones realizadas, es adecuada a la Cons-titución, y sólo podrá ser regulada por una ley estatal, queserá la que establezca qué profesiones serán colegiadas y

cuáles no –enfatizó el ponente–, pero esto crea inseguri-dad en los ciudadanos a la hora de exigir la mejor presta-ción profesional de un servicio determinado”, explicó. Parael ponente, los representantes de los administradores defincas, a través de sus Colegios Territoriales y su ConsejoGeneral, deberán de justificar, ante el Organismo compe-tente, que el ejercicio profesional afecta al interés público,y si se pretende, además, la exclusividad en esta activi-dad, deberá de justificarse, igualmente, que la formaciónde los administradores de fincas es la idónea para ejerceresta profesión con exclusividad.

«La ley parece que desconfía de los colegios profesionales, y es muy injusta al respecto,

además de jurídicamente poco fundamentada»

Tomas González Cueto, asesor de Unión Profesional.

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SEGUNDA PONENCIA

EJES DE COMUNICACIÓN TRAS LA REFORMA DE LOS COLEGIOS: LA RELACIÓN CON EL COLEGIADO

PONENTE: Carmen Muñoz Jodar, directora deComunicación de Unión Profesional.Moderador: Reyes Caballero Caro, presidentedel Colegio Territorial de Administradores deFincas de Extremadura y director del Gabinetede Estudios del Consejo General.

Para conseguir una comunicación eficaz, la po-nente hizo una introducción, en primer lugar,sobre el contexto que había dado lugar a quese redactara y aprobara la Ley Ómnibus. Laelaboración de esta normativa tiene su origenen una Directiva de Servicios en el Mercado In-terior de la Unión Europea, de transposición ennuestro país, con aspectos muy positivos, quedio lugar a la aprobación de la Ley Paraguas,de modernización de los servicios profesiona-les, hasta llegar a la aprobación de la Ley Ómnibus, conaspectos tan negativos y que tantas incertidumbres pro-yecta sobre el futuro al establecer que, en el plazo de unaño desde la aprobación de la misma, se promulgará unaLey de Servicios Profesionales estatal que estableceráqué profesiones son colegiadas y cuáles no.

Ante esto, las organizaciones colegiales deben de es-tar preparadas para hacer llegar a sus colegiados y a laopinión pública, la necesidad de que sus profesiones sigansiendo colegiadas y con reserva de actividad. Para Car-men Muñoz, este será «un debate costoso y difícil, y no

porque venga impuesto por una Ley, sino por la propia rea -lidad social del momento, con un profundo cambio cultural,y a las profesiones actuales les ha tocado hacer esta tran-sición social en nuestro país, y para que ésta sea eficaz,hemos de saber explicar qué somos y qué hacemos».

¿Qué piden los colegiados?

Para la ponente, lo primero que hay que establecer esquién es el colegiado. ¿Un cliente, un empleado, un inver-sor, un elector? Es una mezcla de todo ello y solicita que,lo que le ofrezca el Colegio, sea una respuesta a sus de-

Reyes Caballero y Carmen Muñoz


CONSEJO GENERAL

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mandas, realizadas desde cualquier punto de vista de losofrecidos anteriormente.

Y para dar cumplida respuesta a los colegiados, «losColegios han de unir distancias con sus miembros, profe-sionalizando y planificando la comunicación, de tal modoque implique a todos en la vida colegial y en la defensa desus intereses. Con ello se consigue la máxima reputaciónde la profesión y sus Colegios, se impulsa el cambio y sevencen las resistencias, se estrechan los lazos hasta lle-gar al compromiso Colegiado-Colegio, y se establece unfluido diálogo interno», manifestó Carmen Muñoz.

Profesionalizando la comunicación

Para Carmen Muñoz, «es fundamental la profesionaliza-ción de la comunicación dentro de los Colegios Profesio-nales, ya que, con ello, se conseguiría que el colegiadopercibiera al Colegio que lo representa como una entidadsiempre al día y que sabe conectar con sus intereses y ne-cesidades profesionales, y defiende *º*ººº*h stos ante to-

dos los organismos con los que se relacionan como Insti-tución Colegial, públicos y privados.

Pero también los Colegios Profesionales han de sabertransmitir a la sociedad sus valores, la alta cualificación desus profesionales y la garantía que supone, para los con-sumidores, que una profesión como la de Administrador deFincas siga siendo colegiada y con reserva de actividad».

La planificación de toda comunicación con los colegia-dos ha de contar con unos aliados imprescindible, ya que,sin ellos, no podría acometerse la planificación de la co-municación encaminada al Colegiado: el personal del Co-legio Profesional. «A ellos compete, fundamentalmente–explicó la ponente–, ofrecer una correcta información, pa-ra lo que deben de estar perfectamente informados y ase-sorados al respecto, lo que conllevaría, además, una per-fecta integración en el equipo y en el proyecto común delColegio».

El presidente del Consejo General, Miguel Á. Muñoz,agradeció, a continuación, al Banco Santander el haberlesfacilitado el salón de actos de su sede en Boadilla del Mon-te, agradecimiento que hizo extensivo a los patrocinadoresde la Jornada, Quantor Editores y Brokalia, y dio por fi-nalizada la Jornada manifestando que los Colegios de Ad-ministradores de Fincas deben de «modificar e innovar ensus organizaciones, adaptándolas a los intereses de loscolegiados y consumidores, para que sepa el colegiado loque se le da, y entienda y comparta a qué se dedica sucuota colegial. Para ello se necesita una comunicación efi-caz al servicio de todos ellos».

Dolores Lagar TrigoAdministradora y periodista.

El Banco Santander y el CGCAFE, renuevansu Convenio de Colaboración

Tras la celebración de la Jornada de Trabajo para miem-bros de las Juntas de Gobierno de los Colegios de Ad-ministradores de Fincas, Pedro Alonso Gil, subdirectorgeneral adjunto de Banco Santander, y Miguel Á. Mu-ñoz Flores, presidente del Consejo General, renovaronel Convenio de Colaboración entre las dos instituciones,mediante el cual los administradores de fincas puedenacogerse a una serie de ofertas financieras de gran in-terés para los profesionales.

Destacamos, entre ellas, una cuenta superliquidez,con una financiación de cualquier tipo de inversión yconsumo familiar a largo plazo. Igualmente, se ofreceun sistema de financiación para adquisición de bienesde consumo, tales como compra de mobiliario, con con-diciones preferentes de financiación, además de uncompleto seguro de vida, un leasing inmobiliario, elarrendamiento de equipos informáticos y ofimáticos conrenovación tecnológica o el autorenting de vehículos, entre otras.

«Los colegios han de unir distancias con susmiembros, profesionalizando y planificando la

comunicación, de tal modo que implique a todosen la vida colegial»

Carmen Muñoz Jodar, directora de comunicación de Unión Profesional

Pedro Alonso y Miguel Á. Muñoz, durante la firma delConvenio de Colaboración.


CONSEJO GENERAL

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Logalty y el CGCAFE firman un Convenio de Colaboración

El Convenio de Colaboración, suscritoel pasado veintinueve de enero y firma-do en representación de Logalty por sudirector general, José Manuel Oliva, ypor el CGCAFE, por su presidente, Mi-guel Á. Muñoz, tiene como objetivo fa-cilitar a los Colegios de Administradoresde Fincas y sus colegiados el acceso anuevos servicios mediante medios elec-trónicos, informáticos y telemáticos, conel fin último de un mejor desarrollo de laactividad profesional.

Logalty es una empresa cuya activi-dad principal es la prestación de servi-cios, consistentes en el archivo de lasdeclaraciones de voluntad que integranlas transacciones, entendiendo comotales los contratos, notificaciones o cual-quiera otra comunicación, así como laconsignación de fecha y hora en envíos y aceptaciones dedocumentos electrónicos, y la prestación de medios elec-trónicos, informáticos y telemáticos, para que terceros re-alicen transacciones electrónicas.

Asimismo, se pretende facilitar a los administradores

de fincas el uso de nuevas tecnologías con el fin de capa-citarlos para desarrollar nuevos servicios, totalmente elec-trónicos, en la red, ofreciendo un mayor valor añadido asus clientes, agilizando los procesos de administración ylogrando un ahorro de costes muy significativo.

XTRA Telecom, proveedor oficial del CGCAFEpara servicio de SMS certificado

Tras la firma del Convenio de Colaboración suscrito porXTRA TELECOM y el CGCAFE, y firmado el día cinco demarzo de dos mil diez por Luis Camarena, en represen-

tación de XTRA TELECOM, y por MiguelÁ. Muñoz, presidente del CGCAFE, estaempresa se convierte en el proveedoroficial del Consejo General para el servi-cio de emisión de SMS certificado.

Este servicio consiste en la gestión ypuesta en marcha de todos los serviciosrelacionados con la mensajería, los certi-ficados y la transacción, en virtud delcual, los Colegios de Administradores deFincas podrán beneficiarse de las venta-josas condiciones que XTRA TELECOMofrece al respecto.

Con este Convenio, vigente durante unaño desde la fecha de su firma, el Con-sejo General pretende acercar las nue-vas tecnologías a los Colegios de Admi-nistradores de Fincas, para hacerles másfácil y eficaz su gestión a través de las

nuevas tecnologías hoy presentes en el mercado.

Miguel Á. Muñoz y José Manuel Oliva,tras la firma del Convenio de Colaboración.

Luis Camarena y Miguel Á. Muñoz, firmando el Convenio.


XVI CONGRESO NACIONAL

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GALICIA

XVI Congreso Nacional de Administradores de Fincas

Organizado por el Colegio de Galicia y patrocinado por el Consejo General, el XVI Congreso Nacional de Administradores de Fincas se celebrará en

Sanxenxo, los días 13, 14 y 15 de mayo de 2010.

¡INSCRÍBETE!Para más información e inscripción: www.sanxenxo2010.es

El Colegio de Galicia ha tomado el testigo como sede or-ganizadora del XVI Congreso Nacional, aceptando el re-to de ofrecer un atractivo programa científico y social,que coincide, además, con el año Santo Compostelano,a celebrar en 2010. Con el programa científico se aborda-ran los temas más actuales y de gran repercusión en el

futuro de la profesión, en un momento en que tantos cam-bios normativos, técnicos o energéticos están producién-dose.

Las actividades se desarrollarán en el Concello deSanxenxo, en el Valle de Salnes, uno de los principalesdestinos turísticos de Galicia.

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NOTICIAS COLEGIALES

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Por ser de gran interés para los profesionales de la administra-ción de fincas, conocer con el mayor rigor posible las nuevas tec-nologías aplicadas en los ascensores, el Colegio de Aragón orga-nizó una visita a las instalaciones que la empresa SCHINDLERposee en la ciudad de Zaragoza el pasado día 19 de marzo.

En esta visita, los profesionales pudieron informarse sobrelos avances tecnológicos aplicados en este sector empresarial,siempre en la vanguardia de los más novedosos avances tec-nológicos, y los especialistas que les acompañaron resolvie-

ron, además, cuantas dudas técnicas les fueron planteadas porlos administradores que participaron en el recorrido de sus ins-talaciones.

Previamente a la visita guiada, los administradores visiona-ron unos vídeos corporativos de la entidad SCHINDLER en Es-paña y en otros países de distintos continentes, para finalizar,tras el recorrido, con una comida que la empresa ofreció a losadministradores de fincas y donde estuvieron, también, pre-sentes, altos cargos directivos de la entidad.

ARAGÓNLa LPH: Acuerdos del artículo 17

El Colegio de Aragón organizó, en Zaragoza, el pasa-do día 11 de marzo, una jornada donde Vicente Magro,presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, de -sarrollo la conferencia “El régimen de aprobación de losacuerdos del Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizon-tal”. Este acto, patrocinado por ACE DURAFLO –Tecno-logía para restaurar tuberías sin destruir paredes-, contócon la asistencia de ciento cuarenta colegiados de Ara-gón, siendo un rotundo éxito no sólo por el número deadministradores presentes, sino, también, por el rigor ex-positivo y analítico con que el ponente, Vicente Magro,explicó el tema de su conferencia y respondió a las pre-guntas que le fueron formuladas por los distintos colegia-dos.

Finalizada la conferencia, el presidente del Colegio deAragón, Miguel Ruiz Lizondo, dio las gracias y animó atodos a seguir participando, con tanto interés como el de-mostrado en esta jornada, en todos los actos que pudie-ra organizar el Colegio en el futuro. Miguel Ruiz y Vicente Magro, durante la conferencia.

Los asistentes, tras la visita a la fábrica de SCHINDLER en Zaragoza.

Los administradores y las nuevas tecnologías


NOTICIAS COLEGIALES

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CASTILLA Y LEÓN

Acuerdo de Banco Sabadell con el Consejo de ColegiosOficiales de Administradores de Fincas de Castilla y León

Banco Sabadell ha firmado un acuerdo de colaboración fi-nanciera con el Consejo de Colegios Oficiales de Adminis-tradores de Fincas de Castilla y León.

En virtud de este convenio, formalizado por Conxa Oliu,directora general de Professional BS; Iñigo Subrá, directorde zona en Castilla y León de Sabadell Atlántico, y SalvadorDiez Lloris, presidente del Consejo de Colegios Oficiales deAdministradores de Castilla y León, Banco Sabadell ofrece-rá a sus colegiados, familiares de primer grado y empleadosde los colegiados, un amplio conjunto de productos y servi-cios adaptados a sus necesidades financieras, ya sean per-

sonales o profesionales, en condiciones preferentes.En representación de Banco Sabadell, también acudie-

ron al acto Blanca Montero, subdirectora general del ban-co y directora territorial de Madrid, Castilla La Mancha, Ga-licia y Castilla-León, y Juan Carlos Robles, gerente deInstituciones y Colectivos.

Con este acuerdo, Banco Sabadell supera los 950 con-venios firmados con diferentes colegios y asociacionesprofesionales de España, que representan un colectivo demás de 800.000 personas que pueden acogerse a produc-tos y servicios financieros en condiciones ventajosas.

En el centro, Salvador Diez, presidente del Consejo de Castilla y León, tras la firma del Convenio.


MÁLAGALa Comisión de Cultura prepara el V Curso

práctico para los Administradores de Fincas

La Comisión de Cultura del Colegio de Málaga estáultimando los detalles finales para la celebración deun nuevo Curso Práctico, una actividad formativaanual que se ha convertido en un eje central y nece-sario para la profesión.

El principal objetivo de la Comisión de Cultura, cuandotrazó éste curso de una manera embrionaria, era precisa-mente ese, el de hacerlo necesario para el profesionalcolegiado en Málaga, porque de esta manera estaríacumpliendo lo que se proponía: crear un ciclo formativoque interesara de forma inmediata al colegiado, en el quese buscara el enfoque eminentemente práctico y que pu-diera ser de aplicación directa en la labor que realiza elAdministrador de Fincas en su día a día. Esa es la finali-dad de este encuentro: indagar entre los temas de mayorvigencia y trascendencia para la profesión y traerlos alcolectivo, de manos de expertos que conozcan la materiaa tratar y que puedan presentarla de la manera más efi-caz y útil para el Administrador de Fincas.

Tras cuatro años de este Curso Práctico y con unquinto en creación, el Colegio de Málaga siente que haacertado con estos planteamientos, porque así lo de-muestra la única estadística válida: la asistencia de loscolegiados cada año a unas jornadas que se desarrollandurante tres días y con una duración total de doce horas;tiempo que tienen que restar a sus despachos y queha-ceres y que, aún así, eligen dedicar a este reciclaje pro-

fesional, todo un orgullo para sus organizadores, porqueel colectivo le premia –año tras año– demostrándoles laeficacia y el agradecimiento que tiene ante estas iniciati-vas.

En las anteriores ediciones de este curso se han idotratando temas de gran relevancia; así, se han analizadoaspectos jurídicos desde un punto de vista práctico, co-mo las leyes urbanísticas y su repercusión, el régimen ju-rídico de la edificación o el arbitraje como alternativa a lavía judicial en respuesta a conflictos comunitarios. Tam-bién se han expuesto temas más técnicos, como las ins-pecciones y revisiones de las instalaciones de la comuni-dad o las soluciones técnicas de la edificación para suadecuada conservación y mantenimiento.

En este quinto año, a lo largo de estas jornadas quese celebrarán en abril, se expondrán nuevos temas deactualidad. Entre los que ha barajado la Comisión de Cul-tura, se han escogido los considerados de mayor relieve,así, tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos,se va a contar con el experto jurista, Luis Ignacio Alon-so Oliva para la exposición de estos cambios y para tra-tar la idiosincrasia de los nuevos juicios de desahucio, asícomo el papel del Administrador de Fincas y de la comu-nidad de propietarios en este sentido. Igualmente, se ba-raja tratar aspectos como la morosidad en las comunida-des de propietarios, y los protocolos a cumplir para losanálisis de las diferentes instalaciones del edificio quecontienen agua..

Asistentes al Cuarto Curso Práctico.

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NOTICIAS COLEGIALES


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NOTICIAS COLEGIALES

La Normativa de Calidad, presente en el Colegio deMálaga

El Certificado de Calidad que obtuvo el Colegio deMálaga supone un continuo proceso adaptado a lanormativa en este sentido, y cuyo adecuado segui-miento ha vuelto a certificar la empresa AENOR en suauditoría anual.

La Asociación Española de Normalización y Certificación(AENOR), ha evaluado, como satisfactoria, la Auditoríade Seguimiento del Sistema de Gestión de la Calidadque se ha realizado en el Colegio de Administradores deFincas de Málaga.

Trabajadores y Junta de Gobierno se encuentran im-plicados en el objetivo de calidad implantado por el Co-legio de Málaga, un proyecto en el que se cohesiona to-da la organización de forma planificada y orquestada,conforme a los requerimientos de la Norma UNE-EN ISO9001:2000.

Esta Corporación obtuvo el Certificado de Calidad el18 de noviembre de 2008, como respuesta a la labordesarrollada para adaptar las actividades y servicios delColegio a la citada norma de calidad, así como al com-

promiso de seguimiento y de mejora continua de los mis-mos. En vigilancia de esta continuidad y responsabilidadadquirida, esta entidad colegial debe realizar una audito-ría anual de seguimiento por parte de la Asociación Es-pañola de Normalización y Certificación (AENOR), don-de se da cita a toda la organización, al objeto de presen-tar el trabajo realizado en orden al sistema de calidad.

La revisión de la labor desempeñada a lo largo delpasado año 2009, se realizó el 15 de febrero de este año2010. En esta auditoría, AENOR escogió varios procesospara ser analizados en profundidad, y repasó cada unode los servicios y de las actividades desarrollados por elColegio, al objeto de comprobar su desempeño confor-me a los requisitos de la normativa de calidad.

Al término de este análisis, el auditor determinó queel Sistema de Gestión de la Calidad de la organizaciónse encuentra adecuadamente implantado. Como puntosfuertes de esta instauración, subrayó la clara y responsa-ble implicación por parte de los responsables de proce-sos en este sistema de calidad, lo que supone una ga-rantía para el buen desarrollo y seguimiento de este pro-yecto, que busca ofrecer la máxima calidad en todas lasactuaciones del Colegio de Administradores de Fincasde Málaga.


“La finalidad social de los Colegios Profesionales se garantizará porque el objetivo final serán los consumidores”

DOLORES LAGAR TRIGO

TOMÁS GONZÁLEZ, COMO ASESOR JURÍDICO DE

UNIÓN PROFESIONAL, SE ENFRENTA A UNOS DE LOS

RETOS DE FUTURO QUE HAN CAMBIADO, SUSTAN-CIALMENTE, LA CONFIGURACIÓN DE LOS COLEGIOS

PROFESIONALES Y, CON ELLO, EL MODO DE DESEMPE-ÑAR LA LABOR PROFESIONAL DE SUS COLEGIADOS.LA LEY PARAGUAS, LA LEY ÓMNIBUS Y LA LEY DE

SERVICIOS PROFESIONALES AÚN PENDIENTE DE

APROBAR, SON ABORDADAS EN LA PRESENTE EN-TREVISTA, ANALIZÁNDOSE EL PRESENTE Y EL FUTU-RO DE LOS ACTUALES COLEGIOS PROFESIONALES.

La Directiva de Servicios en el Mercado Interior de laUE está en el origen de las reformas que el Gobier-no ha llevado a cabo sobre los Colegios Profesiona-les a través de la Ley Ómnibus, tras la transposiciónde la misma a nuestra normativa a través de la LeyParaguas. ¿Qué resaltaría de dicha Directiva?

Había muchas normas de esa Directiva que, de unamanera u otra, estaban recogidas en la legislación espa-ñola. Esta Directiva tenía como objetivos facilitar latransacción de profesionales de un estado miembro aotro, y flexibilizar el mercado de los servicios, simplifi-cando las normas burocráticas existentes. La Ley Para-guas es, sencillamente, la transposición de esa Directi-va a nuestro ordenamiento jurídico.

La Ley Paraguas reconoce a las organizaciones co-legiales su capacidad para poner en marcha las obliga-ciones que se derivan de la Directiva, como es la venta-nilla única, para información y tramitación telemática, yel servicio de atención a los ciudadanos, además de queson los responsables de la elaboración de los Códigosde Deontología, como una de las máximas garantías alos consumidores.

Con la Ley Paraguas se pretende fomentar las ga-rantías que conllevaran a una correcta prestación de

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ENTREVISTA

Tomás González Cueto, Asesor deUnión Profesional

«Otras medidas van dirigidas ala flexibilización del mercado,como es la supresión de los baremos orientativos»


los servicios profesionales a los consumidores, que re-caudaría, además, una mayor transparencia en la ges-tión.

Fundamentalmente, es una Ley de Principios desti-nada a influir en otras normas que se elaborarían poste-riormente. Esta Ley modifica muchas normas generales,y se adecua, a la misma, la Ley Ómnibus recientementeaprobada. Exige, también, otras modificaciones normati-vas responsabilidad de las CCAA y de las entidades lo-cales.

Y llegamos a la Ley que más polémicas generó y es-tá generando en todos los sectores profesionales:La Ley Ómnibus. ¿Cómo afecta a los Colegios Profe-sionales y en qué puntos esenciales?Cambia, totalmente, la configuración que, hasta la pro-mulgación de esta norma, habían tenido los ColegiosProfesionales, pasando a justificarse su existencia nosólo por la agrupación de sus colegiados, sino, funda-mentalmente, como organización dirigida, básicamente,a garantizar los derechos de los consumidores.

A partir de ésta Ley, la finalidad social de los ColegiosProfesionales se garantizará porque el objetivo final se-rán sus consumidores, y no sus colegiados, a los quedeberán dar una prestación de servicios de calidad má-xima. Para lograrlo, la Ley articula una serie de princi-pios, entre ellos, uno fundamental, como es la ventanillaúnica y la publicación de su Memoria Anual, además dela exigencia de nuevos medios técnicos que den unamayor fluidez a las relaciones entre profesionales y con-sumidores, pudiendo realizar estos todo tipo de reclama-ciones por esta vía telemática. Con ello se consigue unamayor transparencia, responsabilidad profesional y me-jora del servicio.

Otras medidas recogidas en la Ley Ómnibus van di-rigidas a la flexibilización del mercado, como son la su-presión de los baremos orientativos, y otras, destinadasa favorecer la incorporación de nuevos profesionales alos Colegios respectivos, como, por ejemplo, adecuandola cuota de ingreso a los costes reales de la tramitaciónde las colegiaciones correspondientes, que desconoce-mos qué impacto real va a tener su aplicación en el ob-jetivo final de la mejor prestación profesional a los con-sumidores.

Se argumenta que estas leyes ya aprobadas y lasque se aprueben en el futuro, servirán para activarun sector tan importante como la prestación de ser-vicios profesionales, que genera, actualmente, el8,8% del PIB. ¿Son los Colegios Profesional, tal y có-mo ahora están configurados, un obstáculo para lalibre competencia?Las leyes no resuelven, nunca, todos los problemas. Losmercados son absolutamente imperfectos, y es realmen-te complejo prever en qué grado podrán suponer las me-didas contenidas en una Ley una mayor flexibilizacióndel mercado. De hecho, en cada profesión, el mercadoes completamente distinto. En alguno o algunos de ellossi será una medida eficaz, y en otros, no tendrá la másmínima repercusión, porque dependerá de las caracte-rísticas de cada profesión en sí mismas.«Desconocemos qué impacto

real va a tener su aplicación en el objetivo final de la mejorprestación profesional a los consumidores»

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ENTREVISTA

TRES LEYES Y UN DECRETO LEY PARA LA REFORMA DE LOS COLEGIOS PROFESIONALES

A través de la reforma de los Colegios y servicios pro-fesionales que ha puesto en marcha el Gobierno, sequiere modernizar un subsector que genera el 8,8%del Producto Interior Bruto, y supone el 6,1% del em-pleo total –existen alrededor de un millón de colegia-dos y suponen el 30% del empleo universitario–.

Para ello, actualmente ya están en vigor dos le-yes, la Ley Paraguas y la Ley Ómnibus, y están pen-dientes de aprobación la Ley de Servicios Profesio-nales y un Real Decreto sobre el visado.

LEYES APROBADAS:

a Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el LibreAcceso a las Actividades de Servicios y su Ejer-cicio -Ley Paraguas-.

b Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modifica-ción de diversas leyes para su adaptación a laLey sobre el libre acceso a las actividades deservicios y su ejercicio –Ley Ómnibus–.

LEYES PENDIENTES:

a) Ley sobre colegiación -Ley de Servicios Profe-sionales-. Definirá qué profesiones mantienen uncontrol universal de sus profesionales ejercientes-a través de la colegiación- y cuáles no. Tendráque ser remitido por el Gobierno a las Cortes Ge-nerales en el plazo de 12 meses tras la aproba-ción de la Ley Ómnibus.

b) Real Decreto sobre visado. Definirá qué visadosson obligatorios y cuáles dependerán de la vo-luntad del cliente. Tendría que estar aprobadopor el Gobierno cuatro meses después de seraprobada la Ley Ómnibus.


Lo que sí es cierto es que un informedel Tribunal de la Competencia elabora-do en el año 2008, era muy crítico con laexistencia de los Colegios Profesiona-les, y parte de las sugerencias que yase establecían en el mismo, forman par-te de la filosofía de la recientementeaprobada Ley Ómnibus. Por ejemplo, elTribunal de la Competencia no encon-traba una realidad constitucional realpara la existencia de los Colegios Profe-sionales, y esto ha sido tenido en consi-deración al promulgar la Ley Ómnibusde reciente aprobación, y tendrá, muchomás, en la futura ley que se apruebe decolegiación.

La futura Ley sobre colegiación –Leyde Servicios Profesionales–, estable-cerá qué profesiones mantienen lacolegiación obligatoria y qué profe-siones no serán colegiadas. En suopinión, ¿qué criterios se estaríanbarajando por las distintas institucio-nes implicadas en la materia, a la ho-ra de evaluar qué profesiones lo serí-an y qué profesiones no?En primer lugar, para el Tribunal de De-fensa de la Competencia, como ya dijeanteriormente, no todos los ColegiosProfesionales tienen una razón constitu-cional, una justificación de la obligatorie-dad de su existencia. Y, sobre esta pre-misa, que podríamos llamar razones deinterés general, se estaría elaborando lafutura Ley sobre colegiación, o Ley deServicios Profesionales. Los distintos colectivos tendránque demostrar que sus profesiones responden a éstamáxima social para que puedan ser consideradas de co-legiación obligatoria. En el caso de los administradoresde fincas, las razones se podrían establecer en el granpatrimonio que gestionan, tanto desde el punto de vistadel número de fincas administradas, como desde el pun-to de vista del valor económico, dentro del presupuestofamiliar, que los inmuebles suponen para sus propieta-rios.

¿Cómo será el futuro para todas aquellas profesio-nes que, finalmente, no exijan la colegiación obliga-toria a sus miembros para ser ejercida?Aquellas profesiones que, al final, queden fuera de laLey de Servicios Profesionales que deberá ser aprobadaa finales del presente año, podrían seguir permanecien-do como Colegios de Adscripción Voluntaria, como, porejemplo, actualmente son los economistas, que no exi-gen, para el ejercicio profesional, colegiación obligatoriaalguna.

En otros casos, habrá colegios que desaparezcancuando se apruebe la Ley mencionada anteriormente, y

serán aquellos que, actualmente, no presten, realmente,servicios a sus colegiados, y éstos se plantearán que sino reciben las prestaciones necesarias en aplicación delas cuotas que aportan a sus colegios, no tendría ningúnsentido la permanencia en los mismos. Pero aquellosque sí la presten, que sus colegiados perciban que losservicios que reciben son los mejores acorde con los im-portes que abonan a sus colegios, seguirán existiendo,aunque con otra configuración muy distinta, como yamencioné anteriormente.

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ENTREVISTA

«Los mercados son imperfectos,y es complejo prever en quégrado podrán suponer las medidas una mayor flexibilización de los mismos»


¿La futura Ley garantizaría los derechos de usuariosy consumidores de aquellas profesiones que no que-den reguladas por la Ley de Colegiación Obligato-ria?Una de las mayores garantías que pueden ofrecer losColegios Profesionales, referido a los ciudadanos, es elcontrol deontológico y disciplinario de sus colegiados,que exista una facilidad a la hora de presentar reclama-ciones y que éstas les sean debidamente resueltas. Se-gún los estudios que hemos realizado en la Unión Profe-sional, apenas ha existido ese control dentro de la mayo-ría de los Colegios Profesionales. Tanto ha sido así, quedesde esta organización se intentó homogenizar los cri-terios a la hora de armonizar las normas deontológicas yque estas se aplicaran con rigor y prontitud en los casosque así lo requirieran.

Ahora bien, si al día de hoy determinados ColegiosProfesionales no han tenido en cuenta la necesidad deunas normas deontológicas y que éstas se apliquencuando corresponda, con la aplicación de la Ley Ómni-bus, y mucho más, con la futura Ley de Colegiación, losconsumidores no van a perder prácticamente nada. Elconsumidor, lo mismo que actualmente se defiende através de otros mecanismos por la mala gestión profe-sional, seguirá haciéndolo respecto al futuro, cuando yaesté aprobada la Ley que estipule qué profesiones soncolegiadas y cuáles no.

Pero también es cierto que habrá casos de ColegiosProfesionales que sí estén, actualmente, aplicando susnormas deontológicas con total regularidad, siendo ésteun importante factor de interés general para los consu-midores y, que si dejan de ser profesiones de colegiaciónobligatoria, si significará, para sus consumidores, ungran paso atrás por la pérdida de garantías que se lesofrecía siendo profesión colegiada.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

«Si dejan de ser profesiones de colegiación obligatoria, si significará, para los consumidores, un paso atráspor la pérdida de garantías que se les ofrecía siendo profe-sión colegiada»

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ENTREVISTA

¿QUÉ ASPECTOS REGULA LA LEY ÓMNIBUS?

● Colegiación obligatoria.● Restricciones al ejercicio conjunto de dos o más

profesiones.● Regulación de la publicidad.● Cuota de inscripción y tramitación de la colegia-

ción.● Colegiación única.● Baremos de honorarios orientativos.● Ejercicio de la profesión en forma societaria.● Establecimiento de la “ventanilla única”.● Memoria anual.● Servicio de atención a los colegiados y a los con-

sumidores o usuarios.● Organización colegial.


Ley de Propiedad Horizontal: ejes de una reforma

La situación actual de crisis económicaestá poniendo, en entredicho, la falta deefectividad de dos normas en alguno desus enunciados, la de Propiedad Hori-zontal y la Concursal, ya que, pese a lasdistintas reformas producidas, no han

dado la respuesta adecuada a la situa-ción que, actualmente, se está produ-ciendo en las comunidades de propieta-rios, fundamentalmente por el impagode promotoras y constructoras de losrecibos correspondientes a la misma.

ÁNGEL HERNÁNDEZ ROMAN

Vivimos en época de crisis, cada vezmás aguda, cada vez más trágica, ylos administradores de fincas no sólosomos testigos de ella, sino que la su-frimos con nuestros administrados,cada uno de los cuales tiene “su” pro-blema, que convierten en “nuestro”problema, y para el que nos piden so-luciones que la Ley no pone en nues-tra mano.

Por un lado, tenemos una situa-ción económica delicada, por la queatraviesan cada vez más comuneros;y, por otro, el derecho irrenunciable delas comunidades de propietarios –en-tiéndase no el derecho de un enteabstracto, sino el de un conjunto depersonas con cara, nombre y apelli-dos, familia y sus propias circunstan-cias económicas y laborales– derechoirrenunciable, decimos, a que sus in-tereses no resulten perjudicados porlas circunstancias de los demás.

Es el Estado el que ha de ser so-cial; es el Estado el que ha de sopor-tar la carga de las desgracias econó-micas de los ciudadanos, no cada unode los ciudadanos el que haya de so-portar su crisis y la de los vecinos que,por suerte o desgracia, les ha tocado.Su solidaridad se demostrará –y asíestá ocurriendo día a día–, cuandoante las dificultades de un copropieta-rio sus vecinos consientan una dila-ción en el pago.

GARANTIA DE COBRO DE CINCOAÑOS

¿CUÁL ES EL PROBLEMA? EN REALIDAD

SON DOS PROBLEMAS: 1. Por un lado, la única garantía

efectiva de cobro que tiene unacomunidad de propietarios es lapropia finca del vecino, y esa ga-rantía abarca un período muyconcreto: el año corriente y el an-terior; es decir, a lo sumo, casidos años.

2. Si esa garantía se extendiera, sinembargo, por un período de cincoaños, como ya se propuso en su

día al legislador –y lo apoyan ju-ristas de reconocido prestigio-,ofrecería a las comunidades laposibilidad de ser más solidariascon sus vecinos, y consentir unamayor dilación en el pago de lascuotas comunitarias a los vecinosque atraviesen dificultades econó-micas, sin merma de los derechosde los demás copropietarios.

CRISIS DE PROMOTORAS Y CONS-TRUCTORAS

Por otro lado, tenemos el problema dela prelación de créditos, en cuyo orden

«Si esa garantía se extendierapor un período de cinco años,ofrecería a las comunidades la

posibilidad de ser más solidarias con sus vecinos»

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PROPIEDAD HORIZONTAL


PROPIEDAD HORIZONTAL

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han resultado perjudicadas las comuni-dades de propietarios tras la Ley Con-cursal, pues en virtud del art. 1921 delCódigo Civil, en caso de concurso seseguirá el orden de prelación de crédi-tos que se recoge en la Ley Concursal.Y en ésta yo no veo los créditos de lascomunidades calificados como crédi-tos con privilegio especial, ni como cré-ditos con privilegio ordinario, por lo queserían créditos subordinados –arts. 90y ss. Ley Concursal–. En tal situaciónse llega a un contrasentido: en situa-ción normal, el crédito de la comunidades preferente a los hipotecarios; peroen situaciones de concurso, no.

Siendo así las cosas –admito opi-niones fundadas jurisprudencialmenteen contrario, que me aliviarían enor-memente– y toda vez que la crisisafecta sobremanera a las empresaspromotoras y constructoras que sontitulares de innumerables fincas en ré-gimen de propiedad horizontal, ¿có-mo quedan los derechos de los de-más copropietarios?

Pues, en situación de concurso–cada vez más frecuente- quedan cla-ramente afectados, ya que si quierenque sus comunidades funcionen y losservicios se presten, tienen que so-portar la carga que no soportan esaspromotoras y constructoras, con elhorizonte de que nunca podrán recu-perar ese dinero que adelantan a losconcursados, y con el agravante deque, precisamente gracias al mayoresfuerzo económico del resto de loscomuneros, los bienes sujetos a con-curso mantendrán su valor, lo cual be-neficiará tanto al concursado como alque se adjudique los bienes.

SOLUCIÓN A UN PROBLEMA

Efectivamente, los vecinos resultaránclaramente perjudicados, ya que, ade-más de adelantar el dinero, no podránaccionar judicialmente contra el con-cursado y, si lo hacen, el crédito seconsiderará como subordinado, loque, a efectos prácticos, supone quese gastarán aún más dinero, ahora enpleitos, que no servirá para nada. Endefinitiva, que hasta que los bienes in-muebles se adjudiquen a un tercero,el resto de copropietarios –personascon cara, nombre y apellidos, familia y

sus propias circunstancias económi-cas y laborales- tendrá que contribuiren mayor medida a las cargas delsostenimiento de la comunidad.

¿CUÁLES SON LAS SOLUCIONES?

Las soluciones pasan, necesariamen-te, por reformar, con carácter urgente,tanto la Ley de Propiedad Horizontalcomo la Ley Concursal en términosidénticos o similares a los que plasmoa continuación:

El Art. 9.1.e), párrafo segundo de-bería tener la siguiente redacción:

“Los créditos a favor de la comuni-dad derivados de la obligación decontribuir al sostenimiento de los gas-tos generales, correspondientes a lascuotas imputables a la parte vencidade la anualidad en curso y a los cincoaños naturales inmediatamente ante-riores, tienen la condición de prefe-rentes a efectos del art. 1.923 del Có-digo Civil y preceden, para su satis-facción a los enumerados en los apar-tados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sinperjuicio de la preferencia establecidaa favor de los créditos salariales en elEstatutos de los Trabajadores”.

El Art. 9.1.e), párrafo tercero debe-ría tener la siguiente redacción:

“El adquirente por cualquier títulode una vivienda o local en régimen depropiedad horizontal, incluso con títu-lo inscrito en el Registro de la Propie-dad, responde con el propio inmuebleadquirido de las cantidades adeuda-das a la comunidad de propietariospara el sostenimiento de los gastosgenerales por los anteriores titulares,

hasta el límite de los que resulten im-putable a la parte vencida de la anua-lidad en la cual tenga lugar la adquisi-ción, y a los cinco años naturales in-mediatamente anteriores. El piso o lo-cal estará legalmente afecto al cum-plimiento de esta obligación”.

El art. 90.1.1º de la Ley Concursaldebería tener la siguiente redacción: “1. Son créditos con privilegio especial: 1º. Los créditos a favor de la comu-

nidad derivados de la obligaciónde contribuir al sostenimiento delos gastos generales correspon-dientes a las cuotas imputables ala parte vencida de la anualidaden curso, y a los cinco años natu-rales inmediatamente anteriores.

MERCADO DEL ALQUILER

Y, por último, otra medida ya propues-ta anteriormente, por sentido común,y que ahora se hace urgente adoptar,como medida de relanzamiento delsector inmobiliario y de solución a lasituación que atraviesan muchas fa-milias. Es un hecho innegable que lasventas de viviendas han caído; y quehay familias que no pueden atenderlos pagos de hipoteca y dejan sus vi-viendas a los bancos, familias que ne-cesitan un hogar. ¿Qué hacer ante es-ta situación?

Aparte de otras medidas, resultaurgente que salgan al mercado del al-quiler las viviendas –nuevas o usadas-desocupadas, y para ello, como losadministradores de fincas hemos re-petido en innumerables ocasiones yforos, es preciso dotar de seguridadjurídica a los propietarios reformandoel procedimiento de desahucio, comoya se ha hecho.

No incluyo aquí reformas de pre-ceptos concretos por ya sabidas. Lointeresante es aprovechar las desgra-ciadas circunstancias actuales paraque, de una vez, nos hagan caso.Quizá si esto se hubiera hecho antes,no habría tanta familia hipotecada–muchas de ellas, seguro, habríanoptado por un alquiler a un precio mo-derado–. Pero más vale tarde quenunca.

Ángel Hernández RomanAbogado

«Resulta urgente que salgan al mercado del alquiler las viviendas desocupadas, y

para ello es preciso dotar deseguridad jurídica a los

propietarios reformando elprocedimiento de desahucio»


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INFORME FERNANDO HIPÓLITO LANCHAS

Presidente de comunidad no propietario, un acuerdo impugnable

Para su nombramiento es aplicable la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, sobre Propiedad Horizontal, modificada por Ley 8/1999, y la última reforma, realizada por la Ley 51/2003 de 2 diciembre, que, en su art. 13.2. establece que “el presidente será nombrado, entre los

propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio”.

FERNANDO HIPÓLITO LANCHA

El presidente actúa como representante, que la doctrinay la jurisprudencia califica de orgáni-co, pues ni es representante legal–aunque su designación la hace laley–, porque no suple la capacidad denadie; ni voluntario, porque la repre-sentación no se la confieren los co-propietarios. Su nombramiento no re-quiere unanimidad –art. 16.2–, pues-to que ningún precepto de la Ley loexige. El acuerdo de la junta es, natu-ralmente, impugnable, pero fundándose en causa deter-minante de la nulidad de la designación, con una califica-ción que ha ido evolucionando desde la nulidad absoluta

o estructural, hasta la anulabilidad o nulidad funcional. El cargo de presidente es personalísimo y ha de ser

ejercido por el propietario o copropietario del elementoprivativo –art. 13,2, 16.1 y 2 y 19.3LPH–. Únicamente se autoriza la repre-sentación voluntaria en juntas de pro-pietarios -art. 15.1.-Corresponden al presidente todas las

facultades de representación de la co-munidad en juicio y fuera de el, en to-dos los asuntos que la afecten -art.13.3.- y, por tanto, todas las que no seatribuyen expresamente los restantes

cargos de la comunidad, y de modo concreto las de con-vocatoria, cierre de actas y cumplimiento de acuerdos noatribuidos específicamente al Administrador.

«En los casos de no asistencia,la oposición al acuerdo ha de

manifestarse en el plazo detreinta días naturales»


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La posible impugnación del nombramiento del presi-dente

La LPH establece la impugnabilidad de los acuerdos dela junta de propietarios, entre otros, cuando sean contra-rios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propie-tarios, exigiendo para la impugnación de estos haber sal-vado su voto en la junta. En los casos de no asistencia,la oposición al acuerdo ha de manifestar-se en el plazo de 30 días naturales -art.17.1-. Para impugnar los acuerdos de lajunta, el propietario deberá estar al co-rriente en el pago de la totalidad de lasdeudas vencidas con la comunidad o pro-ceder previamente a la consignación judi-cial de las mismas.

La acción caducará al año, cuandose trate de actos contrarios a la ley o alos estatutos. Para los propietarios au-sentes, dicho plazo se computará a par-tir de la comunicación del acuerdo con-forme al procedimiento establecido en elartículo 9.

Tratamiento en la doctrina del nombramiento de unno propietario como presidente de una comunidad

El art. 13.2 LPH dispone que el presidente será nombra-do, entre los propietarios, mediante elección o, subsidia-riamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombra-miento será obligatorio.

Después de la reforma operada por la Ley 8/1999, elartículo 18 de la LPH, estableció el plazo de un año pa-ra la impugnación y, como requisito de legitimación, pa-ra los presentes en la reunión, haber "salvado su voto",

por lo que carece de legitimación quien no hubiere ma-nifestado oposición al acuerdo.

Según CALVO MEIJIDE, se puede afirmar la impera-tividad de las normas reguladoras de la Propiedad Hori-zontal y, por ende, su carácter de necesario y obligadocumplimiento. Si ello es así, el acto de nombramiento delpresidente de la comunidad que recaiga sobre personaque no es propietario es nulo de pleno derecho, pues la

norma que establece tal exigenciapara el cargo de presidente tiene,indudablemente, carácter impera-tivo y su vulneración conlleva lanulidad. Así pues, si la persona de-signada para ostentar el cargo depresidente de la comunidad no tie-ne la cualidad de copropietario, sevulnera frontalmente lo dispuestoen el párrafo 2 del art. 13 LPH.

Aún encontrándonos anteuna nulidad de pleno derecho, laacción caduca al año, es decir, noqueda sujeta al criterio general de

imprescriptibilidad de la acción de este tipo de nulidad;ello, como tiene afirmado la jurisprudencia, tiene su ra-zón de ser en la necesidad de preservar la seguridad ju-rídica, pues en caso de establecer para estos acuerdosuna imprescriptibilidad de la acción de nulidad, se gene-raría una inseguridad jurídica para la propia comunidadde propietarios.

DÍAZ VALES considera que, como señalan doctrina yjurisprudencia, el cargo de presidente es personalísimoy ha de ser ejercido por el propietario o copropietario delelemento privativo. El art. 15.1, párrafo 1 de la Ley úni-camente autoriza la representación voluntaria en juntasde propietarios.

«El acto de nombramiento delpresidente que recaiga sobre

persona que no es propietario,es nulo de pleno derecho»


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Acuerdos anulables

Mª PAZ GARCÍA ABURUZA entiende,con base en la jurisprudencia, que seconsideran acuerdos anulables sus-ceptibles de sanación por caducidad,todos aquellos que incidan en ilegali-dad por infracción de la LPH o los es-tatutos. Y, por otro lado, están losacuerdos nulos por infringir cualquieraotra ley imperativa o prohibitiva queno tenga establecidos unos efectosdistintos para su contravención -art.6.3 CC- o por ser contrarios a la mo-ral, el orden público o impliquen frau-de de ley.

Por tanto, los acuerdos anulablesson los que vulneran la LPH, ya queésta contempla sólo la posibilidad deacuerdos anulables y no nulos. Losacuerdos anulables han de impugnar-se para evitar su convalidación por elpaso del tiempo, en el plazo de 1 añoen el supuesto de tratarse de acuer-dos contra la LPH o los estatutos, y de3 meses en el resto de los supuestos-acuerdos lesivos para la comunidad,art. 18.1 y 3 LPH-, estando restringidasu legitimación activa y siendo la se-guridad jurídica la razón de calificarlescomo anulables.

Plazo de impugnación y su cómpu-to

El art. 18.3. LPH establece un añodesde la adopción del acuerdo o sunotificación. El plazo de un año paraimpugnar éstos acuerdos es un plazode caducidad o material que incluyelos días inhábiles –STS 18 de junio de1986 y art. 5.2 CC– y que podría serapreciado de oficio. No cabe su inte-rrupción más que por el propio ejerci-cio de la acción, ni tan siquiera por laconvalidación, vía notarial, de discon-formidad con el acuerdo adoptado -STS 11 de mayo de 1998-. Ni tampo-co por las reclamaciones extrajudicia-les ni la reclamación de justicia gratui-ta -STS 18 de diciembre de 1984-.

En cuanto al dies a quo para elcómputo de los plazos de impugna-ción, sería para todos los propietariosel de la notificación del acuerdo con-forme al art. 9 LPH, ya que si existe elmandato legal de notificar el acta enforma y, además, de manera imperati-va -"se remitirá"-, debería computarse

el plazo desde esa notificación, por-que, como dice también la STS 14 dediciembre de 2001, la realización deestas notificaciones es una cuestiónesencial por estar íntimamente rela-cionada con el derecho a la impugna-ción de acuerdos que contiene el art.18 LPH, porque la misma marca elpunto de partida para el cómputo deltiempo dentro del cual se puede ejer-citar la acción de impugnación.

En el artículo titulado “Las comuni-dades de propietarios en edificios desegunda residencia y mixtos. Uso yabuso de derecho”, hemos tratado elproblema de las actas de juntas depropietarios y plazo para su notifica-ción, reconociendo que los problemasmayores se suscitan en relación con

la fecha de cierre de las actas, dadoque conlleva la ejecutividad de losacuerdos y la notificación del acta alos propietarios.

Cierre del Acta

En las comunidades de segunda resi-dencia y mixtas, resulta patética la re-lajación del cumplimiento del manda-to legal de que el acta se cierre, conlas firmas del presidente y del secre-tario al terminar la reunión o dentro delos diez días naturales siguientes y deque se notifique a los propietarios enla forma establecida en el art. 9 LPH.Las demoras en la notificación -únicaconstancia del cierre para los propie-tarios-, son frecuentemente superio-


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res a dos meses y se conocen casosde demoras de hasta diez meses o to-do un año, hasta la siguiente reuniónanual, una vez que ya se han ejecuta-do los acuerdos referentes a obras ysu correlativa repercusión económica.

El cierre del acta es el acto formalde su redacción completa con las fir-mas del presidente y del secretario,incorporándose al libro de actas, sinperjuicio de las modificaciones que seimpongan por las observaciones indi-viduales de los propietarios y la apro-bación por la junta de propietarios,conforme al núm. 3 en relación con elnúm. 1 del art. 19 LPH.

Por tanto, el cierre del acta se pro-duce al incorporarse su texto al librode actas con las firmas del presidentey secretario de la comunidad, tenien-do, a partir de ese momento, carácterejecutivo sus acuerdos. Falta, no obs-tante, saber cómo se controla y quiénlo hace, la incorporación de las actasal libro con las firmas preceptivas. Pa-rece que queda en la práctica al arbi-trio del Secretario-Administrador, queasume personalmente esta responsa-bilidad y que puede serle exigida porcualquiera de los copropietarios si enel relevo de presidentes no se tuvo elbuen cuidado de comprobar el estadode llevanza de los libros de la comuni-dad.

Notificación del Acta a los propieta-rios

En cuanto a la notificación del acta alos propietarios y tiempo en que debeproducirse, el último inciso del núm. 3del art. 19 LPH dice: “El acta de las

reuniones se remitirá a los propieta-rios de acuerdo con el procedimientoestablecido en el art. 9”. No fija plazopara notificación, sin duda porque su-puso el legislador que se produciríade manera inmediata a su cierre. Abo-nan esta tesis las siguientes razones yreferencias:a) Si a partir del cierre del acta, “los

acuerdos serán ejecutivos”, sunotificación inmediata es la ga-rantía mínima de su conocimien-to por parte de los propietariosque soportarán las cargas y con-secuencias de los acuerdosadoptados.

b) El art. 9. h) pfo. 2 LPH, estableceuna presunción legal de notifica-ción bien hecha que produce ple-nos efectos jurídicos en el plazode tres días naturales (“La notifi-cación practicada de esta formaproducirá plenos efectos jurídi-cos en el plazo de tres días natu-rales”). Este mismo plazo puedeservir de referencia para suplir elsilencio de la Ley en cuanto altiempo de notificación del acta alos copropietarios.

c) La referencia más seria que pue-de invocarse es la aplicaciónanalógica del tiempo de comuni-

cación de las resoluciones judi-ciales. Al respecto, dispone elart. 151 LEC: “Tiempo de la co-municación. 1. Todas las resolu-ciones dictadas por los Tribuna-les o Secretarios Judiciales senotificarán en el plazo máximode tres días desde su fecha o pu-blicación”.

Todo ello nos lleva a la conclusiónde que las actas deberán notificarse alos copropietarios, en el domicilio se-ñalado a tal fin en España, en el plazomáximo de tres días, y aunque no esun plazo procesal, por lo que deberíanser días naturales por tratarse de unplazo civil, podría aceptarse que fue-ran tres días hábiles, por aplicaciónanalógica estricta del art. 151 LEC.

Constitución de la junta de propie-tarios

La Ley 8/1999, de 6 abril, entre otrosextremos, confirió nueva redacción alos arts. 16 (convocatoria y constitu-ción de la Junta) y 19 de la referidaLey de Propiedad Horizontal de 1960.Este último precepto, tras reiterar laexigencia de que los acuerdos de lajunta de propietarios se reflejen en unlibro de actas, añade en el apartado f)del núm. 2, que el acta deberá expre-sar, al menos, los acuerdos adopta-dos, con indicación, en caso de queello fuera relevante para la validez delacuerdo, de los nombres de los pro-pietarios que hubieran votado a favory en contra de los mismos, así comolas cuotas de participación que res-pectivamente representen, y precisaen el párrafo tercero del número 3 que

«Se consideran acuerdos anulables, todos aquellos que incidan en ilegalidad

por infracción de la LPH o los estatutos»


serán subsanables los defectos oerrores del acta, siempre que la mis-ma exprese inequívocamente la fe-cha y lugar de celebración, y losacuerdos adoptados, con indicaciónde los votos a favor y en contra, asícomo las cuotas de participación querespectivamente supongan.

En definitiva, en el acta se ha deexpresar con claridad el acuerdo quese adopta –contenido- y los votos quehubiera obtenido a favor y en contra,así como la cuota de participación delos votantes, lo que parece obvio,pues solo de este modo puede cono-cerse, de una manera fiable, el conte-nido preciso del acuerdo y si ha alcan-zado la mayoría que, en función de sunaturaleza, resulte exigible, lo que, asu vez, determina su ejecutividad y laviabilidad de las acciones impugnato-rias que quepan contra él.

Las consecuencias de la falta de no-tificación de los acuerdos en los tres dí-as siguientes al cierre del acta, supo-nen, a nuestro entender, que no puedanejecutarse los acuerdos que no han si-do notificados a los copropietarios, queen definitiva son los destinatarios de losmismos. La exigencia del conocimientode una obligación para quedar obligadoa atenderla, se extiende incluso a la mo-ra -“Incurren en mora los obligados aentregar o a hacer alguna cosa desdeque el acreedor les exija judicial o extra-judicialmente el cumplimiento de suobligación” según el art. 1100 CC-. Laobligación desconocida es, en sí mis-ma, una obligación imposible y se le

aplica el aforismo de “ad imposibile ne-mo tenetur” y por tanto a nadie obliga.

El requisito de “salvar el voto” ylos supuestos de vicios del con-sentimiento

Además de lo expuesto en los puntosque preceden, deberá tenerse encuenta que el propietario impugnantedeberá haber salvado su voto, lo quese consigue, simplemente, votandoen contra, y tratándose de ausentes,discrepar por escrito en el plazo de 30días desde la notificación del acuerdo(art. 17.1 LPH). Lo que nos lleva a lossupuestos de vicios del consentimien-to –posible voto a favor del acuerdo–prestado por error, violencia, intimida-ción o dolo, que el art. 1265 CC con-sidera nulo, y por tanto, si concurre al-guno en cualquiera de los votantestendría el mismo tratamiento que elde los ausentes a la reunión. En estoscasos resulta muy conveniente parademostrar, en su caso, vicio del con-sentimiento, plantear abiertamente en

la reunión la cuestión de si el pro-puesto para presidente tiene la condi-ción de propietario, con título inscritoen el Registro de la Propiedad queconfiere publicidad frente a terceros yque conste en acta la pregunta y larespuesta.

Salvo lo dispuesto en los estatu-tos, los administradores están obliga-dos a rendir cuentas a la comunidad–art. 1720 CC–. La obligación de ren-dir cuentas impuesta al mandatario esuna aplicación de la regla general a laque están sujetos todos los que porcualquier título administran negociosajenos. Es una obligación basada enprincipios de moralidad y justicia. Enel ejercicio de sus funciones, enten-demos que deberán advertir a la Jun-ta de propietarios de las infraccioneslegales en que puedan incurrir consus acuerdos, so pena de asumir po-sible responsabilidad.

La ilegalidad del acuerdo de nom-bramiento de un no propietario para elcargo de presidente de la comunidaddebe ser advertida por el secretario,que es quien tiene la relación de to-dos los propietarios, con sus corres-pondientes cuotas de participación.Para preparar la posible impugnaciónde estos acuerdos, en caso de faltade notificación inmediata del nombra-miento y el acta, podrían utilizarse lasdiligencias preliminares previstas enel art. 256.1. 4 LEC.

Fernando Hipólito LanchaAbogado

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«En el Acta se ha de expresar el acuerdo que se

adopta y los votos que hubieraobtenido a favor y en contra,

así como la cuota de participación de los votantes»


ARRENDAMIENTOS URBANOS

30

VICENTE MAGRO SERVET

Ciñéndonos a lo que constituye el ob-jeto de la reforma que analizamos, enprimer lugar debemos referirnos aque, a partir del día 3 de mayo de2010, comenzaran a aplicarse los jui-cios rápidos civiles en los equipos delos decanatos de los partidos judicia-les servidos por magistrados con ju-risdicción separada, que es donde, enprincipio, funcionarán los juicios rápi-dos civiles. Y ello referido, entre otrasmaterias, a las demandas de desahu-cio y el proceso acumulado y las deexpiración del plazo pactado, o las re-clamaciones de rentas exclusivamen-te, que se presentarán en las Oficinasde Señalamiento Inmediato (0SI), que

estarán regentadas por el SecretarioJudicial del Decanato. Ello es así por-que con la reforma de la LEC por laLey 13/2009, los secretarios judicia-les van a ser los que van a examinarlas demandas para su admisión (Art.404.1 LEC) y los que los llevarán acabo en los “juicios rápidos civiles”.

OFICINAS DE SEÑALAMIENTO IN-MEDIATO (OSI)

En consecuencia, las O.S.I., por me-dio del Secretario Judicial encargado,asumirán las siguientes funciones:

a) Registrarán aquellas deman-das o solicitudes previstas en el apar-tado anterior que ante ellas se pre-senten.

b) Acordarán su reparto al Juzga-do que corresponda y señalarán di-rectamente la vista referida en el artí-culo 440.1.

c) Ordenarán, librándolos al efec-to, la práctica de las correspondientescitaciones y oficios, para que se reali-cen a través del servicio común denotificaciones o, en su caso, por elprocurador que así lo solicite, y se en-treguen cumplimentadas directamen-

te al Juzgado correspondiente.d) Requerirán a la parte actora, de sernecesario, para la subsanación de losdefectos procesales de que pudiereadolecer la presentación de la deman-da o solicitud, que deberán solventar-se en un plazo máximo de tres días.

e) Remitirán inmediatamente lademanda o solicitud presentada alJuzgado que corresponda.

ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Es por ello por lo que, una vez pre-sentada en el Decanato de los parti-dos judiciales con jurisdicción separa-da una demanda de desahucio, pro-ceso acumulado, expiración del plazopactado o reclamación de rentas ex-clusivamente, la O.S.I. examinará lamisma por medio del Secretario Judi-cial y la concurrencia, o no, de lospresupuestos básicos de admisibili-dad de la demanda, para con arregloa la agenda de señalamientos organi-zada desde el CGPJ, se remitirá in-mediatamente la demanda o soluci-tud presentada al Juzgado que co-rresponda, con lo que le correspondehacer lo siguiente:

Fomento del alquiler y novedades en elproceso de desahucio

En el presente artículo se procederá a analizar las reformas que, afectando a la re-gulación del juicio de desahucio, se han incluido en la Ley de medidas de fomentodel alquiler, a fin de introducir unas importantes novedades cuya pretensión, porel legislador, ha sido agilizar esos casi 30.000 juicios de desahucio al año que sevienen presentando en los juzgados de nuestro país.

«A partir del día tres de mayode dos mil diez, comenzaran a

aplicarse los juicios rápidos ci-viles en los decanatos de lospartidos judiciales con juris-

dicción separada»



31

1) Deberán repartir la demanda alJuzgado de Guardia Civil.

2) Hacer el señalamiento de las vis-tas.

3) Fijar la fecha del lanzamiento enlos juicios de desahucio, si asíprocediere tras la celebración deljuicio.

4) Tras todo ello, remitir la demandao solicitud al órgano judicial quecorresponda.Para ello, es precisa la habilita-

ción por el CGPJ de la sistemáticanecesaria para que entren en funcio-namiento los juicios rápidos civiles.Así, al igual que ocurrió con la puestaen funcionamiento de los juicios rápi-dos penales, se establece por elCGPJ un turno de asistencia conti-nuada entre los Juzgados de PrimeraInstancia correspondientes del Parti-do Judicial, que tendrá lugar en días yhoras hábiles, para la exclusiva aten-ción de los procedimientos cuya vistao comparecencia sea señalada por laOficina de Señalamiento Inmediato.

SUBSANACIÓN DE DEFECTOS

Cada Juzgado de Primera Instancia,en los partidos judiciales en que seconstituyan Oficinas de Señalamien-to Inmediato, deberá reservar la tota-lidad de su agenda en las fechas quele corresponda actuar en turno deasistencia continuada para que laOficina e Señalamiento Inmediato re-alice directamente dichos señala-mientos. Con ello, no se pueden se-ñalar otros juicios distintos en la se-mana o periodo de guardia civil, a finde que desde las O.S.I. se les seña-len los juicios rápidos civiles.

Hay un tema que ya hemos pues-to de manifiesto antes, relativo a lasubsanación de defectos, y es:¿quién los debe analizar, la propiaO.S.I., o el juez al que correspondaconocer de la demanda por juicio rá-pido civil? Pues bien, entendemosque al señalarse el juicio rápido civildesde la O.S.I., podría darse el casode que si se detecta más tarde el de-fecto procesal, tuviera que suspen-derse el juicio. Por ello, se deja al trá-mite inicial en la O.S.I. la resoluciónde defectos procesales y concesiónde plazo para subsanar a las partesantes de hacer el señalamiento el

Secretario Judicial del Decanato. Ellono impedirá al Juez competente paravolver a entrar a conocer de la exis-tencia de defectos, ya que el trámiteprocesal de admisibilidad definitivodepende de él.

Con este sistema, en una mismamañana, el actor del proceso arren-daticio se puede llevar la presenta-ción de la demanda, la fecha de lavista, la autorización para que el pro-curador del actor lleve a cabo la cita-ción para la vista con entrega de de-manda y documentos y la fecha dellanzamiento.

EL PROCURADOR Y LAS CITACIO-NES EN LOS DESAHUCIOS

Una de las novedades más importan-tes se centra en la figura del procura-dor del actor, y las capacidades quea este le concede la LEC para llevara cabo los actos de citación y comu-nicación de la primera comparecen-cia del demandado. Esto tendrá lugarno sólo en los juicios rápidos civiles,como en un principio se pensó, sinotambién en cualquier otro procedi-miento civil.

Por ello, ¿quién puede hacer losactos de comunicación ex Art. 152LEC? Pues según el apartado 2.1º,será el procurador de la parte que asílo solicite, a su costa. Además, “setendrán por válidamente realizadosestos actos de comunicación cuandoquede constancia suficiente de habersido practicados en la persona o enel domicilio del destinatario”.

Esta posibilidad de comunicaciónse deberá haber solicitado en la de-manda por otrosí, siendo autorizadapor el Secretario Judicial, lo que co-adyuva a que el procurador del actorhaga lo posible para llevar a efecto elacto de comunicación en el domicilioque es objeto del arriendo para evitarla suspensión de la vista señalada

desde la O.S.I. No obstante, podríaocurrir que el que fuera a recibir lacomunicación se negara a hacerlo, oque se entregara a cualquiera de laspersonas que constan en el nº 3 delartículo 1612 LEC. Así, se recoge unapartado 5º en el que se puntualizaque: “cuando los actos de comunica-ción hubieran sido realizados por elprocurador y no los hubiera podidoentregar a su destinatario por algunade las causas previstas en los apar-tados 2, 3 y 4 de este artículo, aquéldeberá acreditar la concurrencia delas circunstancias a las que se refie-ren los apartados anteriores, para loque podrá auxiliarse de dos testigoso de cualquier otro medio idóneo”.

ACREDITACIÓN DE LA ENTREGADE LA CITACIÓN

En estos casos se entiende que elprocurador deberá utilizar algún me-dio que acredite haber llevado a caboel acto, como bien podría ser una gra-bación del acto en sí, modalidad quese utiliza en países anglosajonesdonde se permite llevara cabo el actode comunicación por la parte actora.

Pero de lo que estamos hablandoes de una obligación del procuradordel actor, si así lo recoge el poderdan-te, ya que el Art. 26.2.8º introducidoen la Ley 13/2009 LEC señala que:“el procurador queda obligado, acep-tado el poder: 8º A la realización delos actos de comunicación y otreosactos de cooperación con la Adminis-tración de Justicia que su representa-do le solicite, de conformidad con loprevisto en las leyes procesales”.

Además, el artículo 163 señalaque: “En las poblaciones donde estéestablecido, el Servicio Común Pro-cesal de Actos de Comunicaciónpracticará los actos de comunicaciónque hayan de realizarse por la oficinajudicial, excepto los que resulten en-comendados al procurador por ha-berlo solicitado así la parte a la querepresente”.

Por todo ello, se podrá instar porotrosí en la demanda esta opción, afin de que desde la O.S.I. se autoriceal procurador a llevar a efecto el tras-lado de la demanda y documentos ycitación ala vista en los desahucios yen cualquier otro procedimiento.

«Las OSI deberán repartir lademanda al Juzgado, hacer elseñalamiento de las vistas y

fijar la fecha del lanzamientoen los juicios de desahucio»



32

EL DOMICILIO A FECTOS DE COMU-NICACIONES EN EL DESAHUCIO

Modificación muy importante que per-mite huir de constantes intentos de no-tificación en los domicilios que se ha-yan localizado, el Art. 155.3 LEC vienea recoger que: “Cuando en la deman-da se ejercite una acción de aquellas alas que se refiere el número 1º delapartado 1 del artículo 250, se enten-derá que si las partes no han acordadoseñalar en el contrato de arrendamien-to un domicilio en el que se llevarán acabo los actos de comunicación, ésteserá, a todos los efectos, el de la vi-vienda o local arrendado”.

Esta novedad en la designación delinmueble a efectos de comunicacionessupone que no será preciso el agota-miento de los intentos de comunica-ción en otros inmuebles como exige elArt. 155 LEC, ya que se selecciona co-mo único domicilio a efectos de comu-nicaciones el arrendado, con las con-secuencias jurídicas derivadas de lafalta de posibilidad de poder llevar aefecto la comunicación, a fin de que lamisma se lleva a efecto en el tablón deanuncios de la oficina judicial, que yaesta mención debe conectarse con lodispuesto en el nuevo párrafo al artícu-lo 164 LEC que señala que: “En losprocesos de desahucio de finca urba-

na o rústica por falta de pago de rentaso cantidades debidas o por expiraciónlegal o contractual del plazo y en losprocesos de reclamación de estas ren-tas o cantidades debidas, cuando nopudiere hallársele ni efectuarle la co-municación al arrendatario en los do-micilios designados en el segundo pá-rrafo del número 3 del artículo 155, nihubiese comunicado de forma feha-ciente con posterioridad al contrato unnuevo domicilio al arrendador al queéste no se hubiese opuesto, se proce-derá, sin más trámites, a fijar la cédulade citación en el tablón de anuncios dela oficina judicial”.

PUBLICACIÓN EN EL TABLÓN DEANUNCIOS

Con ello, publicado en el tablón deanuncios, el juicio se celebraría igual-mente sin su presencia, dictándosesentencia que se notificaría igualmentepor edictos y ejecutándose el lanza-miento en la fecha inicialmente previs-ta por el secretario judicial en la admi-sión de la demanda. Si hubiera queagotar las vías de localización del Art.155 LEC, es evidente que el señala-miento previsto para el juicio se hubie-ra suspendido, pero la adición de estepárrafo resuelve este problema y evitalas suspensiones.

Pero, por otro lado, para facilitaresta comunicación, si la actora entien-de que en los casos en los que el inqui-lino fuera una persona jurídica seríamás sencillo llevar la comunicación aun administrador de la sociedad, apo-derado o gerente, se añade un tercerpárrafo al Art. 155.3 LEC que señala:“Si la demanda se dirigiese a una per-sona jurídica, podrá, igualmente, seña-larse el domicilio de cualquiera queaparezca como administrador, gerenteo apoderado de la empresa mercantil,o presidente, miembro o gestor de lajunta de cualquier asociación que apa-reciese en un registro oficial”. Con ello,se avanza en otra mención de domici-lio, pero sin que se tengan que facilitarel domicilio del inmueble y el del admi-nistrador para que en el caso de queno se practique en el primero, se tengaque llevar a cabo en el del administra-dor, ya que la reforma determina que,en los casos de las personas jurídicas,si se designa el del inmueble arrenda-do como domicilio a efectos de comu-nicaciones, no se tendrá que llevar acabo, además, en el del administrador,sino que el de este último es opcional.

Vicente Magro ServetPresidente de la Audiencia

Provincial de Alicante

Trámite Procedimental para reclamar rentas

Se apuesta por concentrar en la vía del juicio verbaltodo lo que se refiera al desahucio, incluyendo lasdemandas en las que de forma exclusiva se preten-da sólo la reclamación de las rentas sin exigir la en-trega de la posesión. Así, vemos que el ordinal 6ºdel apartado 1 del artículo 249, queda redactado delsiguiente modo: “6.- Las que versen sobre cuales-quiera asuntos relativos a arrendamientos urbanoso rústicos de bienes inmuebles, salvo que se tratede reclamaciones de rentas o cantidades debidaspor el arrendatario o del desahucio por falta de pa-go o por extinción del plazo de la relación arrenda-ticia”.

Debemos hacer notar que hace una específicamención a que no se tramitarán por el juicio ordina-rio (que es el recogido en el Art. 249 LEC) las recla-maciones de renta exclusivamente. Pero La pruebamás evidente la encontramos en que se añade un

nuevo apartado 3 al artículo 818, que queda redac-tado del siguiente modo:

“3.- En todo caso, cuando se reclamen rentas ocantidades debidas por el arrendatario de finca ur-bana y éste formulare oposición, el asunto se resol-verá, definitivamente, por los trámites del juicioverbal, cualquiera que sea su cuantía”.

Con ello vemos que si se interpone un monito-rio para reclamar rentas y estas superan la cuantíadel verbal, se seguirá tramitando por este juicio sise opone el deudor. Ahora bien, sabemos que en laLey 13/2009, se ha elevado en el Art. 249.LEC lacuantía para tramitar reclamaciones de cantidadpor la vía del juicio ordinario, ya que la cifra es,ahora, superior a los 6.000 euros. Pero sea comofuere, cualquiera que fuere la cuantía de la reclama-ción, se tramitará en cualquier caso, por el juicioverbal.



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La trascendencia del no uso de lavivenda arrendada en régimen de

prórroga forzosa

El Artº 62 de la LAU de 1964, en su apartado 3º, establece que no tendrá derecho a la prórroga forzosa el inquilino,

cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis mesesen el transcurso de un año o el local de negocio permanezca

cerrado durante más de seis meses en el curso de un año, a menos que el cierre obedezca a justa causa. El artº 114 de la misma Ley, en su nº 11, permite al arrendador instar

la resolución contractual por ese motivo.

JOAQUIM MARTI MARTI

La jurisprudencia –sirviendo comoejemplo la Sentencia de la AudienciaProvincial de Barcelona, Sección 13ª,de 21 de septiembre de 2000, rec121/1999, Ponente: Cremades Mo-rant, Juan Bautista–, establece que laprevisión del párrafo 3º del artº 62LAU no ha de ser interpretado en elsentido que el local haya cesado todaactividad para estimar la causa reso-lutoria.

Se refiere ésta a que debe inter-pretarse como “no uso” del localarrendado, aunque en su interior sedesarrollen actividades accesorias ointermitentes (SSTS. 15 Jun. 1952, 20

Feb. 1960, 23 Feb. 1970.), eventualeso residuarias (SSTS. 11 Nov. 1965, 5Abr. 1968, 12 May. 1969.), esporádi-cas o accidentales (SSTS. 5 Oct.1964, 27 Dic. 1971, 4 Oct. 1975.), ode carácter secundario (SSTS. 14Nov. 1962, 7 May. 1971.), o para usosparticulares (SSTS. de 4 Feb. 1966,28 Nov. 1974), o actividades limitadasy sin hora fija (SSTS. 18 Dic. 1971, 16Abr. 1973), o por la utilización del localalquilado como tal en función de sim-ple almacén, cuando no es éste eldestino pactado, mero instrumento deuna actividad pasiva para la guarda,depósito o gestión de negocio sin con-tacto con el público (SSTS. 3 Dic.1963, 8 Feb. 1965, 10 Feb. 1966, 7

Jun. 1971, 14 May. 1974, 18 Mar.1983, 6 Abr. 1992, 7 Nov. 1992).

EJERCICIO DE UNA ACTIVIDAD IN-TELECTUAL

En definitiva, la jurisprudencia lo quepretende es que el uso del local arren-dado sea el propio de una actividadprofesional, con un horario fijo y repe-titivo, con el contacto con una cliente-la, mediante el ejercicio de una activi-dad intelectual o material, a través deun personal propio, y con un ánimo delucro que condiciona el resto de requi-sitos. Y en la vivienda a que ésta sa-tisfaga las necesidades de primera vi-vienda y hogar familiar.

Se considera, asimismo, que el pla-zo de los 6 meses exigidos por la Ley noes necesario que discurra de modo con-tinuo, ya que la desocupación durantemás de 6 meses, puede computarsecon o sin interrupción, y no es precisotampoco que la desocupación, se verifi-que dentro del año natural. (SAP deBarcelona, Secc. 4ª de 21 de junio de2000, Ponente: Mercedes Hernández).

En estos casos se estima la causaresolutoria del contrato de arrenda-miento sometido a prórroga forzosa,por cuanto entiende la jurisprudenciaque la especial situación de ese arren-datario, que es fruto de una legislaciónderogada, pero que mantiene su privi-legio a pesar de las actuales caracte-rísticas en los arrendamientos, sólodebe beneficiar a aquél que necesitael bien arrendado de forma principal y



36

prácticamente única. Los tribunales,en las sentencias referidas en este ar-tículo, y en la práctica totalidad de lassentencias que declaran la extinciónde contratos de arrendamiento de con-tratos sometidos a prórroga forzosa,se refieren a que no merece protec-ción legal el arrendatario que no nece-sita el local según su fin (SSTS. 11Ene. 1963, 20 Nov. 1963, 25 Feb.1975.), pues con ello se lesiona el in-terés social y el del propio arrendador(SSTS. 12 Mar. 1969, 14 Dic. 1974).

EL REQUISITO DE LA AUSENCIAPOR PARTE DEL PROPIETARIO ALCIERRE DEL LOCAL ARRENDADO

El TS en su Sentencia de 10 de di-ciembre de 2009, Ponente RománGarcía Varela, matiza no obstante lasestimaciones de las causas resoluto-rias introduciendo un requisito de au-sencia de previa aquiescencia por par-te del propietario. El Alto Tribunal con-cluye que los demandantes conocíanplenamente que el local litigioso nuncafue destinado a restaurante, bar u otroestablecimiento abierto al público y asífue reconocido en su confesión judi-cial, e, igualmente, en la confesiónefectuada por el propietario en otropleito anterior, en la que precisó queesa situación era plenamente conoci-da e incluso aceptada.

Por ello, para el Alto Tribunal co-rresponde significar que cabe, incluso,el reconocimiento de un consentimien-to tácito derivado de actos concluyen-tes de la propiedad; evidentemente,quien durante un largo período detiempo sabe que el local está cerrado(no abierto al público) y no actúa fren-te a ello de ninguna forma, ha asumi-do tal situación (entre otras, SSTS de7 de octubre de 2002, 29 de enero de2003 y 22 de noviembre de 1994 ); yes por ello que desestima en ese casola resolución contractual instada.

Es por ello que debemos guardarcuidado con las situaciones de cierreefectivo del local arrendado y evitar quepueda considerarse aquiescencia porparte del arrendador al cierre del local ono uso de la vivienda arrendada.

La STS de 10 de diciembre de2009, a nuestro entender, quiebra ladoctrina jurisprudencial de proclama-ción del no uso como causa resoluto-

ria al matizarla con la afectación de laaquiescencia del propietario como su-puesto de excepción a la estimaciónde la resolución contractual.

A nuestro entender, el incumpli-miento contractual por parte del arren-datario lo es, y resulta determinantepara la resolución del contrato, con in-dependencia y sin que tenga efecto,el conocimiento del no uso por partedel arrendador y la hipotética aquies-

cencia a ese no uso. En modo algunopuede quedar obligado el arrendadora instar demanda de resolución con-tractual en el mismo momento en queconozca el no uso para evitar que elTribunal pueda entender aquiescenciay entonces desestimar la resolucióncontractual por este motivo.

Joaquim Marti MartiProfesor de Derecho Civil

Recurso 664/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA.

EXTRACTOSLocal destinado a la actividad de almacén pues los demandantes conocían queel local litigioso nunca fue destinado a restaurante, bar u otro establecimientoabierto al público. "... los demandantes conocían plenamente que el local litigioso nunca fue desti-nado a restaurante, bar u otro establecimiento abierto al público y así fue reco-nocido en confesión judicial (vid. posición 11ª, folios 440 y 436), e, igualmente,en la confesión efectuada por Don. José en otro pleito anterior (vid. posiciones7ª y 8ª, folios 356 y 359), en la que precisó que esa situación era plenamenteconocida e incluso aceptada.Por otro lado, corresponde significar que cabe incluso el reconocimiento de unconsentimiento tácito derivado de actos concluyentes de la propiedad; evidente-mente, quien durante un largo período de tiempo sabe que el local está cerrado(no abierto al público) y no actúa frente a ello de ninguna forma, ha asumido talsituación (entre otras, SSTS de 7 de octubre de 2002, 29 de enero de 2003 y 22de noviembre de 1994 ).

Finalmente, procede recordar que el cambio de destino del local, como pu-diera ocurrir en este supuesto, no está comprendido en el artículo 114 de la Leyde Arrendamientos Urbanos como causa de resolución, lo que sólo afecta a laconversión de local de negocio en vivienda o viceversa, lo cual no ocurre en es-te caso, pues se ha destinado a almacén, cuya situación era asimilada a la delocal de negocio por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ..."El hecho de no estar el local litigioso abierto al público no es óbice para consi-derarlo cerrado, debido a que estaba destinado a almacén lo que implica unacierta actividad, sin que pueda acogerse como causa de resolución del contrato

"... El motivo cuarto de recurso reprocha la violación del artículo 62.3 de laLey de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la doctrina jurisprudencial recogidaen las SSTS de 18 de diciembre de 1971 y 18 de febrero de 1969 , cuya obser-vancia hubiera facultado la resolución del contrato por no uso, habiéndose reco-nocido por el Tribunal "a quo" el hecho de que el local ha permanecido cerrado;el recurrente entiende que, aunque no pudiera resolverse el contrato de arren-damiento por esta causa por haber consentido esta situación, en todo caso sejustifica que se está dando validez a un traspaso que incumple lo dispuesto enel artículo 32.1 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 por quedar de-mostrado que el local no estuvo abierto al público con un año de antelación.

EL MOTIVO SE DESESTIMA.El hecho de no estar el local litigioso abierto al público no es óbice para consi-derarlo cerrado, pues tal término se refiere sólo a los supuestos de cierre total,sin ningún tipo de actividad, lo que puede apreciarse como situación de tal aban-dono, lo que no ocurre en este caso, debido a que el mismo estaba destinado aalmacén, lo que implica una cierta actividad, de manera que no puede conside-rarse como cerrado a los efectos de poder acogerse como causa de resolucióndel contrato. ..."


NOS INTERESA

38

La responsabilidad social corporativa de los administradores

de fincas

Nuestra profesión tie-ne varios retos a losque debemos de darsolución. Entre ellos,nuestra moderniza-ción y puesta al díaen un momento enque el sector inmobi-liario está abierto agrandes retos profe-sionales.

JAVIER BURGUETE IRIGOYEN

¿Cuál es la diferencia entre la apatía yla ignorancia?. Esta fue la preguntaque le formularon a un científico con-temporáneo español, en un coloquiorecientemente mantenido en una uni-versidad española. Su respuesta inme-diata fue: “No sé y no me importa”.

El contrato de administración defincas es “intuitus personae”, es decir,basado en la confianza mutua entreAdministrador y administrado. La con-fianza crece y se desarrolla sobre labase de la honradez y la transparen-cia.

El Administrador que prueba suhonradez a priori, demostrando que eldinero o los bienes del administradono suponen una tentación, porque tie-ne patrimonio suficiente, porque hacomprometido ese mismo patrimoniopropio en su proyecto empresarial oporque avala al administrado el dine-ro que va a entregarle para hacerfrente a los pagos, podrá alcanzaruna mayor confianza por parte del ad-ministrado. La figura toma su imagende los antiguos cónsules romanos,patricios de origen, cuya posición so-cial les hacía menos susceptibles a latentación.

En el mercado profesional no es-tamos solos. Conocemos “grupos pro-fesionales” que se están establecien-do a nivel nacional, multinacionalescon soporte bancario e incluso a nivelde comunidades autónomas con ofer-tas de todo tipo, con grandes posibili-dades publicitarias y comercialmenteagresivas. Se han escuchado pre-guntas sobre quiénes son estas em-presas, por la actividad que desarro-llan y por la publicidad que realizan.En definitiva, la competencia la tene-mos muy cercana y con ganas deocupar “su parcela” en el campo de laadministración de fincas. Todas estasnuevas empresas vienen a sumarse atoda la competencia actualmenteexistente que todos conocéis.

RESPONSABILIDAD SOCIAL COR-PORATIVA

Actualmente, nos encontramos enuna encrucijada esperando su resolu-ción. Me refiero a la Ley Ómnibus, re-cientemente aprobada y a la esperade la regulación que debe efectuar elGobierno de los Colegios Profesiona-les: quiénes tendrán colegiación obli-gatoria y quiénes no. ¿En cual de lasdos posibilidades entraremos? Os re-cuerdo ciertos mensajes que nuncadebemos olvidar: No me da miedomañana, porque he visto el ayer y meencanta el hoy.

A nuestros competidores profesio-nales hemos de combatirles connuestra inteligencia, con nuestra pro-fesionalidad, con nuestro buen hacery con nuestro entusiasmo. Una perso-na es capaz de lograr grandes cotassi su entusiasmo no tiene límites. ¿Nohemos de ser capaces de implantarya, voluntariamente, unas garantíasfinancieras que nos separen de nues-tros competidores?

El establecimiento de una Caja deGarantía que nos pueda avalar el di-nero que recibimos de nuestras co-munidades, nos llevaría a situarnos

«A nuestros competidoresprofesionales hemos de

combatirlos con nuestra profesionalidad, con nuestro

buen hacer y con nuestro entusiasmo»


en un lugar destacado en el ranking de los profesionales.Estaríamos añadiendo una Responsabilidad Social Corpora-tiva a nuestra profesión, con un fuerte valor añadido al es-tricto cumplimiento normativo. La exigencia actual, que esta-mos observando en todos los medios, sobre que las actua-ciones profesionales han de ser transparentes, lo ofrecería-mos con anterioridad a nuestra gestión y, además, ofrece-mos una mayor defensa de los intereses de nuestros consu-midores y, lógicamente, una mayor confianza de ellos ennosotros. Esta batalla la tenemos que ganar. Con garantías,profesionalidad y transparencia en nuestras actuaciones,debemos conseguir el respeto y la confianza que nos mere-cemos y que actualmente no tenemos.

TRANSPARENCIA, CONFIANZA Y DIGITALIZACIÓN DELOS SERVICIOS

Para los profesionales, del proyecto europeo de la Directivade Servicios, emanan tres ideas fundamentales: transparen-cia, confianza y digitalización de los servicios. Hoy nos afe-rramos a nuestras ideas, a nuestras costumbres, a nuestraforma de trabajo, en definitiva, a lo que conocemos y domi-namos. No se trata de ir sobreviviendo, sino de cuantificar ydefinir el valor añadido de nuestro esfuerzo, y cuantificarnuestro impacto. Vuelvo a repetir las manifestaciones deDee Hock (fundador de Visa): “el problema no suele ser co-mo conseguir nuevas ideas, sino como olvidar las antiguas”.Conocemos, por experiencia, mejor que otros muchos, elsentir de los vecinos de nuestras comunidades; por las ex-presiones que oímos en las asambleas vecinales, la descon-fianza está implantada en nuestra sociedad, es necesarioque hablemos y generemos confianza.

¿Cuántos para qué hemos escuchado cuando tratamosde implantar nuevos métodos, nuevas ideas, nuevas formasde generar confianza? El miedo, el cambio, la incertidumbre,forman parte de nuestra vida.

Hoy, en nuestra sociedad tenemos, frente a nosotros,otro nuevo reto: la velocidad. Comentaba, en un escrito an-terior, que “debemos asimilar y cribar con rapidez y eficaciala gran cantidad de información que nos llega cada día”;ahora todo tiene que ser más rápido, más ágil, hay que irmás deprisa. Tenemos que pararnos a pensar. Como decíaDec Hock, “hay que olvidar las ideas antiguas”, y hemos dehacer un reciclaje de conocimientos, desprendiéndonos dealgunas cosas para dejar paso a nuevas ideas, tácticas y es-trategias. Hemos de ser creadores de espacios de confian-za.

Recientemente, en un programa de una cadena de TV,daban la noticia del desfalco de una Administradora a su co-

«Con garantías y transparencia en nuestras actuaciones, debemos conseguir el respeto y la confianza que nos merecemos y que,

actualmente, no tenemos»


NOS INTERESA

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munidad de 150.000, € y, según ellareconocía, solamente eran 7.000,- €.La noticia tenía todo lujo de detalles,con fotografía del inmueble afectado,circular emitida por el presidente y lacontestación de la Administradora,comentarios de los vecinos sobreaportaciones extraordinarias y un lar-go etcétera. El daño al colectivo deadministradores es evidente.

En este caso, con una garantía fi-nanciera no hubiera tenido necesidadde “salir” en un programa de TV. Sehabría dado solución de inmediato.Tenemos y debemos combatir estapublicidad negativa.

En Francia, la obligatoriedad dedotar a las comunidades de una ga-rantía financiera no nació por conven-cimiento de los profesionales. En ladécada de 1960-1970, se produjeronbastantes desfalcos por los profesio-nales del sector. La Administracióndel Estado, para combatir estas ma-las actuaciones, dictó la normativa dela exigencia de un aval a aquellos

profesionales que utilizan dinero anti-cipado de sus clientes. Hoy, los profe-sionales de la administración de fin-cas tienen un reconocimiento y unprestigio muy significativo, y es a loque nosotros debemos acceder, perosiempre a través de todo aquello quenosotros ofrezcamos. No tenemosque esperar a que existan desfalcosni malversaciones de fondos, hemosde anticiparnos, crear seguridad antelos consumidores, destino final de lagarantía que propugnamos. Os re-cuerdo aquellos versos cuyo autor co-nocéis y no necesitamos revelarlo:“Caminante, no hay camino, se hacecamino al andar”. Debemos fijarnosmetas a larga distancia y trabajar dia-riamente en la dirección apuntada; nohay camino, pero abriremos la sendaal mismo tiempo que nos dirigimos anuestro destino.

Insistiremos en la necesidad deimplantar nuevas actuaciones ennuestra actividad profesional y, siqueremos triunfar en esta carrera, no

nos quedemos mirando la escalera,no nos quedemos en el primer rella-no (tenemos una formación profesio-nal, tenemos unos estudios universi-tarios, tenemos una organización pro-fesional), sigamos subiendo escalónpor escalón, implantemos lo que ne-cesitemos en el segundo tramo de laescalera (la garantía financiera) y,posteriormente, haremos lo mismocon el tercer tramo y así, hasta quelleguemos arriba.

Saber no es suficiente, tenemosque aplicar nuestra sabiduría. Tenervoluntad no es suficiente, tenemosque ponerla en funcionamiento, tene-mos que aplicar métodos y medidaspara llevarla a cabo; tenemos que im-plementarla. Nunca se ha logrado na-da sin entusiasmo. Nada es imposi-ble, porque los sueños de ayer sonlas esperanzas de hoy y pueden con-vertirse en realidad mañana.

Javier Burguete IrigoyenPresidente del Colegio de Navarra


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COLABORACIÓN

Qué hacer cuando su vivienda tiene problemas

Dadas las quejas sistemáticas que seplantean por la presencia de daños, lesiones o defectosdetectados en los edificios por sus propietarios, en esteartículo, especialmen-te dirigido a los admi-nistradores de fincas,se van a estableceruna serie de pautas deactuación con las queresolver todo tipo deincidencias en la construcción de los in-muebles que se administren.

JESÚS ALCAÑIZ MARTÍNEZ

Aunque, afortunadamente, cada díase está tomando más en serio el llevara cabo un adecuado Control de Cali-dad en la construcción de edificios,desgraciadamente todavía queda al-gún promotor/constructor de obra, conescasa profesionalidad o fruto de laignorancia, que piensa que él lo sabehacer todo muy bien, que nunca ha te-nido ningún problema en ninguna desus obras y que no le hace falta unControl de Calidad sobre ella. Bien esverdad, que esta situación tiende adesaparecer, pasando a un segundoplano, a estas alturas ya anecdótico.

Aún así, la ausencia de un adecua-do y racional Plan de Control de Cali-dad inicial en el proceso de ejecuciónde la obra, está provocando que, enmuchas de nuestras viviendas, se em-piecen a detectar serios problemas, detipo estructural, que afectan muy direc-tamente a los acabados, tabiquería,solados o techos, entre otras; ó por

claros defectos de ejecución de algu-nas partidas de obra de dichas vivien-das, debiendo actuar de inmediato.

PASOS A SEGUIR

En esos casos, se debe proceder, enprimer lugar, a la constitución de unacomunidad de propietarios –si todavíano la hubiera– y nombrar a un presi-dente, que hará las funciones de re-presentante y portavoz de la propiacomunidad, en pro de resolver los pro-blemas que afectan al conjunto deledificio, propiedad y responsabilidadde la citada comunidad.

Seguidamente, el presidente de lacomunidad de propietarios se debeponer en contacto con los responsa-bles, administrativos y económicosdel edificio, tratando de encontrar enellos el apoyo y asesoramiento técni-co necesario, para resolver el proble-ma. Estamos pensando, imprescindi-blemente, en el Administrador de Fin-cas, acostumbrado a vivir y resolver

estas situaciones.A continuación, se debe contactar

con una empresa especializada en pato-logías de obras e informes periciales,que realice un Informe Técnico del Esta-do Actual del Edificio y especifique yaclare la o las causas que lo han provo-cado, que les permitirá ayudar a resolverel problema por la vía más adecuada.

A esta empresa se le deberá exi-gir, en todo momento, una serie de ca-racterísticas que garanticen el éxitode su intervención, sin hacerles per-der el tiempo y, por tanto el dinero, alas comunidades de propietarios, en-tre las que destacamos: fiabilidad,exactitud, puntualidad, credibilidad,atención, experiencia, medios técni-cos adecuados, personal técnico es-pecializado, entre otras.

Estas y otras características de-ben distinguir a una empresa dedica-da a este tipo de trabajos, de tantaresponsabilidad, y de cuyos resulta-dos y conclusiones puede depender lasolución de los problemas de patolo-


COLABORACIÓN

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gía que padezca su edificio, tranquili-zando así a los propietarios, que sonlos intervinientes más afectados.

METODOLOGÍA DEL TRABAJO

La metodología que se suele utilizar,en estos casos, está en función de lacalidad y aptitud de la empresa con-sultora y de sus propios técnicos, te-niendo siempre en cuenta que la pato-logía en la construcción no es unamateria específica de estudio en nin-guna de las carreras técnicas actua-les, aunque, no obstante, la publica-ción de numerosos tratados generalesy estudios específicos sobre casosdiagnosticados y resueltos, junto a lasexperiencias acumuladas por parte dealgunos técnicos consultores, van for-mando un bagaje de conocimientosque va adquiriendo entidad propia,con el transcurso del tiempo y de sudedicación, transformándose en unagran efectividad en las soluciones.

El correcto diagnóstico del estadoactual de una construcción y la inves-tigación de las causas que han provo-cado la propia patología observada re-quiere, a menudo, una muy cuidadosarecopilación de datos en el edificio pa-ra su posterior análisis en gabinete.Esta toma de datos debe consistir, bá-sicamente, en los siguientes puntos:

- Examen preliminar “de visu” de latotalidad del edificio afectado, obser-vando en qué zonas del mismo seproduce la patología o patologías ob-jeto de estudio. En este primer puntoes muy importante verificar si las le-siones observadas se producen deforma sistemática, en unidades deobra repetitivas o, si bien por el con-trario, aparecen de forma “aparente-mente” aleatoria, distribuida desorde-nadamente a lo largo del edificio.- Posteriormente se procederá a la re-alización de un examen individual yminucioso de las zonas puntualesdonde aparecen las lesiones. En esteapartado, es conveniente elaborar uncroquis de los desperfectos existentesy dejar constancia gráfica y fotográficade los desperfectos observados. Escurioso comprobar que, en muchoscasos, el análisis detallado en gabine-te de las fotografías tomadas “in situ”nos revela, claramente, detalles quehabíamos pasado por alto en la ins-

pección “de visu”.En este apartado concreto de la in-

vestigación, con frecuencia se hacenecesaria la apertura de calicatas, pa-ra la observación de elementos ocul-tos y para la toma de muestra y suposterior análisis en el correspondien-te laboratorio acreditado. Por otra par-te, también tienen especial relevancialos ensayos “in situ”, que son realiza-dos en el propio edificio y cuyos resul-tados suelen ser de una elevada exac-titud. En imprescindible, aquí, unagran experiencia para proceder a laadecuada interpretación de los resul-tados, con un alto grado de fiabilidad.

Paralelamente a los dos puntosanteriores, debe procederse a la reco-pilación de todos los datos posibles,sobre la evolución en el tiempo de laslesiones observadas, recogiendo laopinión de cuantas personas hayan si-do testigo de lo acaecido y procedien-do, posteriormente, mediante un ade-cuado “filtrado” de dicha información, ala reconstrucción de los hechos.

GESTIÓN DOCUMENTAL

Es muy importante disponer del Pro-yecto Oficial de Ejecución del Edificioo Planos Complementarios y verificarsi se ajusta o no a la realidad en laobra ejecutada, o se detectan impor-tantes cambios que pudieran ser ori-gen, o motivo, de alguna de las pato-logías detectadas.

En la fase de recogida de datos yde toma de muestras en el edificio,aunque los síntomas nos parezcan in-equívocos de una o varias causasperfectamente localizadas, es conve-niente no dejarse influenciar por laaparente simplicidad del problema yrealizar la toma de datos, de formasistemática y concienzuda.

Una vez recopilados todos ellos,con los resultados de los análisis y en-sayos “in situ” y las Actas de Resulta-dos procedentes del laboratorio acre-ditado, es cuando estamos, en reali-dad, en condiciones de realizar unaprofunda investigación, encaminada aaveriguar el origen cierto de las cau-sas que han provocado las patologíasmanifestadas. Está investigación de-be ser necesariamente muy estricta,pues no siempre aparecen claras lasverdaderas causas, ya que a veces,

los síntomas son confusos y hastacontradictorios y, otras veces, ocurreque la patología observada obedece ala acción combinada de varias cau-sas, cuyos efectos unas veces semultiplican y otras se contrarrestan,dando lugar a interpretaciones parcia-les o erróneas. Es pues, en esta fasefinal de la investigación, donde se de-be operar con mayor cautela, dispo-ner de bibliografía muy específica ydotarse de una gran dosis de pacien-cia y sentido común, en el proceso deestudio e investigación del origen delos daños.

ELABORACIÓN DE LAS CONCLU-SIONES

De un adecuado y fiable diagnósticodel origen de los daños, se pasa a laemisión de las conclusiones en cuan-to a los trabajos de reparación de losdaños o de adecuación de nuestroedificio, que finalizarán con un Pro-yecto de Reparación serio y fiableque, una vez puesto en marcha, re-suelva el problema ó los problemasdel inmueble y lo devuelvan a su esta-do original, para el que en su día fueproyectado, con todas las garantíasde estabilidad, habitabilidad y seguri-dad para los propietarios y usuarios.

Con todo lo comentado y expues-to hasta el momento, no se ha preten-dido efectuar un análisis exhaustivode los planes de actuación en inter-venciones en patologías de edificios,pero sí dar una idea clara a los propie-tarios y usuarios de edificios de vi-viendas, que se encuentren afectadospor alguna o algunas deficiencias, quele sirvan de base a la hora de proce-der a resolver su situación actual. Ycomo hemos dicho, siempre contandocon la colaboración de especialistasen el tratamiento de patologías en edi-ficación. Si se encuentra en ese caso,no lo dude, consulte con su Adminis-trador de Fincas.

Jesús H. Alcañíz Martínez,Profesor de la Escuela de

Arquitectura e Ingenieria de Edificación de la

Universidad Católica “San Antonio” de Murcia (UCAM)


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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Fruto del Convenio de Colaboración del CGCAFE con Editorial Sepin, sonestas páginas, dónde el departamento jurídico de Sepin analiza determina-das sentencias y responde a las consultas de los profesionales.

El responsable de los daños causados por los inquili-nos frente a la Comunidad es el propietario del piso, co-rrespondiéndole realizar las obras de reparación si elocupante no lo hace o finaliza la ocupación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 832/2009, de 18 de diciem-bre Recurso 1495/2004. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJASQUINTANA.SP/SENT/492802

Las obligaciones contenidas en el artículo 9 van dirigidas alos propietarios en general de viviendas y locales sujetosal régimen de la Propiedad Horizontal y lo que determinala responsabilidad establecida en el apartado 1 g) no esmás que una reafirmación de los restantes apartados delartículo, incluido el apartado 1 a), de respetar con la dili-gencia debida las instalaciones generales de la comunidady demás elementos comunes, ya sean de uso general oprivativo de cualquiera de los propietarios, y de responder

frente al resto de los titulares de las "infracciones cometi-das y de los daños causados". Se trata de una obligacióngeneral que se impone única y exclusivamente al propieta-rio. Pretender extraer de la reforma un cambio sustancialdel régimen normativo anterior, supone desconocer el con-tenido y el alcance de la misma. Eliminar de la norma la re-ferencia al ocupante de la vivienda o local supone adaptar-la a su contenido teniendo en cuenta que el artículo se re-fiere a las obligaciones de cada propietario y no de terce-

SENTENCIAS

«El sujeto responsable frente a la comunidaddel cumplimiento de las obligaciones que esta-blece el artículo 9 será, siempre, el dueño del

piso o local»



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ros que pudieran ocupar el piso a quienes no alcanza laresponsabilidad por hechos contemplados en la misma,salvo en sus relaciones con el titular, de tal forma que lasconsecuencias de los actos de los inquilinos u ocupantespueden hacerse repercutir en los dueños en virtud del ca-racter real o "propter rem", que tienen todas las obligacio-nes del artículo 9 de la Ley , y no en el infractor. Supone,por tanto, que el sujeto responsable frente a la Comuni-dad del cumplimiento de las obligaciones que estableceel artículo 9 será siempre el dueño del piso o local, por

más que la relación jurídico procesal pueda integrarsecon el autor material de las obras, por ser a aquel y no aeste a quien corresponde realizar las obras de reposición,si el infractor no lo hace o deja de ocupar el piso o local,respondiendo a la exigencia de traer al proceso a todoslos interesados en la relación jurídica litigiosa con el fin deevitar, por un lado, que puedan resultar afectados por laresolución judicial quienes no fueron oídos y vencidos enel juicio y de impedir, por otro, la posibilidad de sentenciascontradictorias.

CONSULTAS

Requisitos y consecuencia del juicio de equidadSP/CONS/64221

Es requisito indispensable para acudir al Juicio de Equidadprevisto en el art. 17, regla 3ª, de la Ley de Propiedad Hori-zontal que en un acuerdo que necesita de la mayoría simplede propietarios y cuotas, se esté a favor de la proposición unnúmero superior de personas y, por el contrario, voten encontra la mayor parte de las cuotas. Es decir, no se producela doble mayoría que exige la Ley.

Entonces cualquiera de las dos partes puede acudir alJuicio de Equidad, a fin de que supla el acuerdo de la Junta,considerando SEPIN que la resolución no es apelable, perosí sujeta a la impugnación, pues en el fondo estamos anteuna decisión de una autoridad judicial que se limita a suplir ladecisión sobre un tema concreto por la Comunidad.

Cómputo de votos cuando existen varios pisos en co-propiedadSP/CONS/70689

Según nuestro criterio, en una finca donde hay un propieta-rio que tiene varios pisos y el resto son de una Comunidad

de propietarios en proindiviso, solamente hay dos votos en laJunta, pues creemos que esa es la postura que nos parecemás correcta, jurídicamente, pues en otro caso el asuntotambién se plantearía en el supuesto de un matrimonio quetiene dos pisos.

En resumen, en número sólo son dos votos los que ha-brá en una Junta, con independencia de que también cuen-ten los coeficientes, pero la verdad es que si no hay unanimi-dad no se podrá nunca alcanzar la doble mayoría de cuotasy número.

Colocación de barras de limitación del espacio dentrode la plaza de garajeSP/CONS/69870

En principio, el hecho de que dentro de la superficie de cadaplaza el propietario respectivo pueda colocar pivotes o simi-lares no necesita de ningún permiso. No obstante, en el cam-po de los aparcamientos generales cabría supuestamentedefender el criterio de que estas actuaciones impiden la co-rrecta maniobra de vehículos de plazas colindantes, aunquehay que decir que el mismo problema tendrían si el aparca-miento estuviera ocupado de forma permanente por otroscoches de gran tamaño que llegaran hasta los límites.

En conclusión, no conocemos jurisprudencia que impidaesa colocación de pivotes y para conseguir su retirada habríaque acudir judicialmente alegando esa supuesta servidum-bre a favor de los colindantes (muy discutible), añadiendoque la Comunidad lo ha prohibido y que no se ha cumplido,aunque al respecto hay que añadir que la Junta no tienecompetencias para cuestiones que afecten a la propiedadprivada.

Lo mismo podemos indicar en relación con que haya de-positadas herramientas, bicicletas, etc., considerando quehabría que comprobar la Ordenanza Municipal en la materiapara conocer los requisitos de uso de las plazas de aparca-miento y, en su caso, proceder a las denuncias oportunas.

«En principio, el hecho de que dentro de la superficie de cada plaza el

propietario respectivo pueda colocar pivotes osimilares, no necesita de ningún permiso»



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QUANTOR GRUPO EDITORIAL RESPONDE A LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

LOCALES COMERCIALES EXIMIDOS DE GASTOS CO-MUNITARIOS

PreguntaEn una comunidad de propietarios existe un bajo comercial,al cual, durante años, se le ha estado eximiendo de todo tipode gastos, incluso del de rehabilitación de la fachada.

Los estatutos contenidos en la declaración de obra nuevay división en propiedad horizontal, en relación a este tema, di-cen lo siguiente: “Los gastos de reparación, mantenimiento,alumbrado y limpieza del zaguán, escalera y ascensor comu-nes, así como los de la terraza (salvo reparaciones mayores),serán de cuenta exclusiva de los dueños de las plantas altas,quienes los satisfarán a partes iguales y no según sus cuotas.”

Un propietario de una de las viviendas compra, en el año1995, el bajo comercial, y de la misma forma, no se el exigeel pago de ninguna cuota. Pasado un tiempo, los nuevos ad-ministradores de la finca, a petición de la presidenta, le exi-gen el pago de las siguientes reparaciones: reparación deazotea, desatascos de las fosas, descubrimiento de la arque-ta local, etc.

En ninguna de las reuniones donde se aprueban los pre-supuestos para esas reparaciones, se divide el gasto entre

los propietarios de las viviendas y el propietario del local co-mercial, sino que la división se realiza entre los propietariosde las viviendas, encontrándose, entre ellos, el propietario dellocal comercial.

¿Dicho propietario está obligado a pagar la cantidad quese le reclama?

RespuestaEn este sentido, el Art. 9.1 LPH hace referencia a la distribuciónde gastos con arreglo a la cuota de participación, la cuota departicipación fijada en el título o a lo especialmente estableci-do, por lo que deja abierta la posibilidad de que en el título exis-ta una distribución diferente mediante la que se exonere a al-gunos propietarios de contribuir a determinados gastos.

PLANTEA TUS DUDAS

«El local queda exonerado de participar en los gastos ordinarios de conservación y

mantenimiento del edificio»



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Así, con arreglo a esta facultad, dispone la cláusula es-tatutaria que “los gastos de reparación, mantenimiento,alumbrado y limpieza del zaguán, escalera y ascensor co-munes, así como los de la terraza (salvo reparaciones ma-yores) serán de cuenta exclusiva de los dueños de las plan-tas altas, que los satisfará a partes iguales y no según suscuotas”.

Y es que como advierte la STS Sala 1ª de 3 mayo 2007,son admisibles las cláusulas de exoneración, al mencionarque los desembolsos de los comuneros se efectuarán conarreglo a la cuota de participación fijada por el título o “a loespecialmente establecido”; cuya última pauta responde ala lógica de no satisfacer nada por servicios en los que lostitulares de algunos locales carecen de la posibilidad de sudisfrute. Sin embargo, tales cláusulas de exoneración debeninterpretarse restrictivamente, de forma que sólo se apliquea los supuestos que contempla específicamente (SAP Cór-doba de 2 febrero 2001).

Pues bien, a nuestro juicio, a la vista de la cláusula encuestión, el local queda exonerado de participar en los gas-tos ordinarios de conservación y mantenimiento del edificio.A nuestro juicio, de los gastos citados en su consulta la re-paración de la terraza, en varias ocasiones, no quedaría in-cluida en la exoneración –por así señalarlo expresamente-,por lo que el local debe participar. Igual criterio debe seguir-se en relación con el desatranco, arqueta, inspección y cu-ba, en la medida en que no son gastos de mantenimientocon naturaleza periódica habitual, sino de naturaleza ex-traordinaria.

Por tanto, en nuestra opinión, el local deberá participaren los citados gastos descritos.

NUEVAS PLAZAS DE GARAJES

PreguntaEl único propietario de un garaje formaliza la escritura de di-visión horizontal, creando más plazas de las que había ensu origen. Algunas de las nuevas plazas son ubicadas en elcarril de rodadura, junto a la pared, aprovechando que dichocarril es muy amplio.

Esas nuevas plazas impiden el uso de otras contiguas;si bien, esas nuevas plazas no se delimitan mediante líneasseparadoras, ni se les da uso.

Posteriormente, el propietario vende el garaje a otra em-presa que, a su vez, empieza a vender plazas a particula-res. Las nuevas plazas no se venden y a solicitud del restode propietarios, no se pintan sus líneas delimitadoras y nin-gún vehículo aparca en las mismas.

En el 2003, un nuevo propietario compra una plaza degaraje perfectamente delimitada, no existiendo, en el mo-mento de la compra, ni plaza delimitada, ni vehículo algunoque aparque junto a él. Si bien, recientemente la empresapropietaria de las plazas en principio inexistentes, vende aotra empresa, y ésta aprovechando su existencia en el títu-lo de división horizontal, las vuelve a delimitar y les da usopara clientes, empleados, etc. Como consecuencia de ello,cuando dicha plaza es utilizada, el nuevo propietario de laplaza adquirida en el 2003, no puede acceder a la suya nisalir de ella, estando a expensas de que haya aparcado unvehículo o no, dejando a su plaza, por tanto, sin utilidad.

¿Qué puede hacer el nuevo propietario para recuperarla utilidad de su plaza? ¿Puede exigir una redistribución delas mismas? ¿Cabe la posibilidad de exigir una indemniza-ción a la comunidad por la imposibilidad de uso de la plaza?

RespuestaEn nuestra opinión, el propietario en cuestión puede recla-mar que se devuelva la utilidad a su plaza. A nuestro juicio,el perjuicio derivado al propietario es consecuencia directade la venta y uso de las plazas existentes. Esto es, al reubi-car dichas plazas por el nuevo propietario (la empresa) cau-sa un perjuicio al vecino que no está obligado a tolerar puespriva a su derecho de propiedad de todo contenido.

Por tanto, el propietario debe reclamar contra la empre-sa que ha aprovechado su existencia en el título de divisiónhorizontal y las ha vuelto a delimitar y poner en funciona-miento. Es decir, el perjuicio no lo tiene que asumir su clien-te sino la nueva empresa propietaria, la que a su vez, podrárepetir contra la empresa que se lo vendió en dichas condi-ciones.

En definitiva, a nuestro juicio, dicho propietario no pue-de reclamar contra la propiedad porque ésta no es la res-ponsable de la deficiente situación creada, sino la empresaoriginaria y la nueva titular a la que se ha sido vendido unconjunto de plazas cuya explotación causa un perjuicio into-lerable a uno de los vecinos próximos.

Así, el propietario tiene acción directa contra la empresaactualmente propietaria, y no contra la comunidad, esto es,no puede exigir una distribución de plazas a la comunidad(es la empresa la que tiene adaptar su uso de tal forma queno dañe a los colindantes) ni exigir indemnización a esamisma comunidad.

PreguntaUna comunidad consta de dos fincas, las cuales tienen unagran terraza, que a su vez dispone de un porche con unahabitación abierta por uno de los lados.

En la escritura de división horizontal se le asigna un co-eficiente de propiedad que incluye como vivienda dicho por-che. A la hora de repartir el gasto de gasóleo (no hay conta-dores individuales), resulta injusto para las dos fincas men-cionadas, pues no están calefactadas y sin embargo toma-mos como medida de reparto su coeficiente de propiedad.Los propietarios de estas dos fincas desean que se haganlas correcciones oportunas y los demás propietarios se re-sisten a ello basándose en que el coeficiente de propiedades la medida que hay que tomar para repartir todos los gas-tos, sin excepciones, salvo acuerdo.

¿Cabría una excepción en este caso? ¿Habría que ave-

«El propietario debe reclamar contra la empresa que ha aprovechado su existencia

en el título de división horizontal y las ha vuelto a delimitar y poner en

funcionamiento»



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riguar el coeficiente que les corresponde en base a sus me-tros de superficie calefactada, acreciendo su exceso al res-to de los comuneros? ¿Qué mayoría sería necesaria paratomar dicho acuerdo?

RespuestaEl coeficiente asignado en las escrituras, es decir, en el títu-lo, sólo puede modificarse como consecuencia de una pre-via decisión unánime de la junta, o bien acudiendo elperjudicado al juez -mediante un juicio ordinario con aboga-do y procurador- para que este corrija los coeficientes me-diante una sentencia.

Como regla general, el art.5 LPH dispone que “para sufijación se tomará como base la superficie útil de cada pisoo local en relación con el total del inmueble, su emplaza-miento interior o exterior, su situación y el uso que se presu-ma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o ele-mentos comunes”. si tales criterios no se han seguido y, alcontrario, el coeficiente resultante lo es de forma completa-mente desproporcionada contra el principio de igualdad(pensemos en dos pisos exactamente iguales con diferentescoeficientes) evidentemente habría que hacer una excep-ción y reasignar nuevas cuotas, pero el problema estribaráen que para que tales coeficientes accedan al registro de lapropiedad debe hacerse bien previa presentación del acuer-do unánime (en escritura pública), es decir, absolutamentetodos los propietarios estén de acuerdo, o bien medianteuna sentencia judicial.

USO DE LA VIVIENDA EN CASO DE SEPARACIÓN MA-TRIMONIAL

PreguntaUna pareja se separa. La vivienda, le consta al administra-dor, que está a nombre del marido, que es quien acude a lasjuntas. Toda la correspondencia de la comunidad se dirige,hasta ahora, al domicilio conyugal, que es el que está en lafinca de la comunidad. Tras la separación, la esposa se tras-lada a un domicilio diferente, fuera de la comunidad, y recla-ma al administrador, que le envíe copia de las actas y delresto de correspondencia de la comunidad.

¿Está obligado el administrador a enviarle dicha corres-pondencia? ¿Incurriría éste en algún tipo de responsabilidadpor hacerlo?

RespuestaEn principio, parece desprenderse que el uso de la viviendaha sido asignado al cónyuge propietario, aunque hasta esemomento haya sido el domicilio familiar. Ahora bien, comoseñala la SAP Madrid de 30 septiembre 2000, los efectosque se deriven de la separación judicial de los cónyuges de-mandados, en nada afectan a las obligaciones que a éstosreconoce la Ley de Propiedad Horizontal respecto de la Co-munidad de propietarios del inmueble en que la vivienda seubica. Se establece que las obligaciones impuestas por elart, 9.1.e) serán cumplidas por el que tenga la titularidad delpiso o local. No basta con ser usuario, es preciso ostentar latitularidad dominical. En definitiva, en último término será el

propietario el obligado frente a la Comunidad en caso de im-pago por aquel al que se ha atribuido el uso.

Así las cosas, el Administrador deberá mantener la rela-ción derivada de la comunidad con el que aparece comopropietario, y no con la persona que ha tenido que abando-nar la vivienda.

Además, efectivamente, se trata de datos de carácterpersonal especialmente protegidos, por lo que el Administra-dor podría tener alguna responsabilidad por incumplimientode esta norma si hace entrega de la documentación a la otrapersona.

OBRA DE IMPERMEABILIZACIÓN EN TERRAZA DELGARAJE

PreguntaEn una comunidad de propietarios se realiza una obra deimpermeabilización de la terraza voladiza del garaje. Deba-jo del mismo, una persona, propietaria de otro garaje, se vebeneficiada por la obra en cuestión.

¿Debe este propietario pagar parte de esa obra, comoconsecuencia del beneficio que está obteniendo?

RespuestaDe conformidad con lo establecido en el art. 396 CC la terra-za voladiza y, especialmente, la estructura del edificio o delgaraje (el forjado o la impermeabilización) tiene la conside-ración de elemento común.

En este sentido, es obligación de la comunidad ejecutardichas obras. Así, el art. 10.1 LPH viene a señalar que la Co-munidad de Propietarios de cualquier edificio sometido al ré-gimen de Propiedad Horizontal, está obligada a tomar lasmedidas necesarias para que las instalaciones o serviciosdel inmueble reúnan las debidas condiciones de estructura,estanqueidad, habitabilidad y seguridad, no sólo cuando ta-les deficiencias se hayan producido, sino incluso desde quesea técnicamente previsible que lleguen a presentarse.

El régimen de reparto de dicho gasto, al ser estructural,corresponde a todos los propietarios conforme a la regla es-tablecida en el art. 9.1.e). Así, de este precepto se despren-de que todos los propietarios contribuirán con su cuota departicipación a sostener los gastos generales del edificio.

En el caso que nos ocupa, no se trata de un gastos quesea susceptible de individualización por el mero hecho deque el propietario esté situado debajo de donde se ha pro-ducido el problema beneficiándose por ello más que losotros. Son objeto de individualización sólo aquellos gastosque se pueden medir o contar mediante aparatos contado-res (como el suministro de gas o agua), o cuando así lo hadispuesto expresamente una norma estatutaria, lo que noocurre en el caso que nos ocupa.

Por tanto, no tratándose de un gasto susceptible de indi-vidualización, pero sí general del edificio, todos los propieta-rios deben participar en dicho gasto, y no sólo el que se en-cuentra debajo del lugar donde se ha producido el daño a re-parar pues al ser un elemento común “todos” se beneficiano “todos” se perjudican a la vez, dado que se trata de una si-tuación de comunidad en régimen de propiedad horizontal.


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MEMENTO SOCIAL 2010Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 138,32 € 1900 páginas

2009 ha sido un año generoso en reformas nor-mativas en el ámbito Social y 2010 se presentacomo un año en el que se prevén reformas decalado.

El Memento Social ofrece el análisis máspráctico y riguroso de todas las cuestiones rela-tivas al ámbito laboral y de la seguridad socialen un solo volumen. Incluye el estudio de todaslas novedades y reformas legislativas del último

año como la reforma procesal, las modificaciones en la SeguridadSocial, la nueva Ley de extranjería, etc.

MEMENTO FISCAL 2010Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 146,64 € 2150 páginas

El Memento Fiscal ofrece el análisis más ex-haustivo de toda la fiscalidad en un solo volu-men. Incluye el estudio de todas las novedadesy reformas legislativas del último año analiza-das por impuesto. Entre ellas destacamos porsu reciente promulgación la norma sobre cesiónde tributos a las CCAA, la Ley Ómnibus y la Leyde Presupuestos Generales del Estado para2010. Asimismo se analiza con detalle la recien-te Resolución de la DGT sobre aplicación e in-

terpretación de las últimas Directivas comunitarias en materia deIVA.

MEMENTO CONSUMO 2010-2011Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 101,92 € 1800 páginas

En el Memento Consumo encontrará un análisisordenado y claro sobre toda la normativa relati-va al amplio campo de los consumidores yusuarios. Ordenado, porque las normas sonmuchas, y claro porque se trata de una materiaque nos afecta a todos – juristas y no juristas- ytodos debemos poder acceder con facilidad arespuestas claras y concisas. Por otro lado, laconfusión de normas de distintas Administracio-

nes exige conocer cuáles son de aplicación directa en cada casoy cuales deben aplicarse de forma secundaria.

Organizado en dos partes, en la primera se analizan las nor-mas generales y competencias que se entrecruzan y emanan delos cuatro niveles regulatorios: la Unión Europea, el Estado, cadaComunidad Autónoma y las Entidades Locales.

En la parte segunda se analiza la regulación de los principa-les sectores empresariales con un grado de detalle considerableen cada uno de ellos teniendo en cuenta la complejidad de la ma-teria.

MANUAL DEL RESCATADOR EN APARATOS ELEVADORESJuan Luis Santana Montesdeocap.v.p. (con IVA) 25,00 € 309 páginas

El Manual del rescatador en aparatos elevado-res, aunque en principio va dirigido a personalde emergencias, (Bomberos, Protección Civil,Cuerpos de seguridad, etc.)también me heacordado de los opositores a Bomberos y delciudadano en general, que esté interesado co-mo funcionan los ascensores para poder sacara alguien que se haya quedado encerrado en elinterior de una cabina.

DERECHOS DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOSJorge Guillermo Pipaón Pulido, 2010p.v.p. (con IVA) 45,00€ 378 páginas Después de leer este libro, cualquier consumi-dor o profesional en el mercado de bienes y ser-vicios sabrá qué posición tiene frente a un con-trato de consumo, cuál es su ámbito de respon-sabilidad y cómo resolver los conflictos que sur-jan. Todo ello, en un ámbito tan complejo dondeconfluyen las normas comunitarias, nacionales,autonómicas y locales.

Hay que definir los derechos de los consumidores, establecerlos límites de los empresarios, dentro de la libre competencia y elprincipio de libertad de pactos que rige nuestro sistema de contra-tación; fijar los mecanismos de protección y articular vías judicia-les y extrajudiciales para resolver los conflictos.

Esta obra afronta la estructura general de la posición del ciu-dadano como consumidor, como destinatario final de los bienes yservicios cuya prestación constituye el objeto de actividad de losempresarios. A continuación, se concreta negativamente esta po-sición en el ámbito de los contratos, se fijan los límites de su con-tenido y se señalan las consecuencias y las responsabilidades de-rivadas de su ejecución. Por último, se definen los mecanismosprocesales y extraprocesales de resolución de conflictos en mate-ria de consumo; y se incluyen dos recopilaciones, de jurispruden-cia y de modelos de solicitudes, formularios, hojas de reclama-ción, comunicaciones y otros documentos muy prácticos.

SOLUCIONES PRÁCTICAS PARA LA EMPRESA: FORMULA-RIOS, MODELOS Y CONTRATOSLex Nova, 2009p.v.p. (con IVA) 65,00€ 802 páginas Lex Nova pone a su disposición más de 300 for-mularios y modelos muy prácticos que no sehan planteado como ejemplos cerrados sino co-mo propuestas –de carácter más o menos ge-neral– que podrá ir ajustando a cada caso enconcreto. Además, con el fin de facilitar su com-prensión y que su uso sea más sencillo, la mayoría tienen notasaclaratorias y, gracias al CD, podrá cumplimentarlos en su orde-nador.

Su contenido será una herramienta de ayuda imprescindible ala hora de realizar la organización, desarrollo y gestión de la acti-vidad habitual de las pymes y los autónomos, porque encontraránpropuestas de formularios y contratos, así como modelos de usohabitual en todos los ámbitos de actuación del empresario con elobjetivo de que su gestión sea todo un éxito.

CONTRATACIÓN LABORAL Y TIPOS DE CONTRATO: CRITE-RIOS JURISPRUDENCIALESJosé María Goerlich Peset, 2010p.v.p. (con IVA) 45,00€ 462 páginasEste libro tiene por objeto el planteamiento con-junto de problemas jurídicos implicados en el fe-nómeno de la contratación laboral. Por un lado,estudia los aspectos dinámicos del proceso decontratación: los momentos previos a la suscrip-ción del contrato de trabajo y que la posibilitan.Se considera, asimismo, el inicio del contrato mediante el estudioen profundidad de la disciplina del periodo de prueba. De otro la-do, se analizan los diferentes tipos de contrato de trabajo que pue-den ser utilizados: indefinidos, temporales y a tiempo parcial.

Incluye un CD con el que puede acceder a los pronunciamien-tos judiciales más relevantes a texto completo, con un motor debúsqueda que permite la localización ágil y sencilla de las distin-tas resoluciones a partir de diferentes criterios.


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LA CONSTRUCCIÓN SOCIAL Y NORMATIVA DEL TIEMPO DETRABAJO: IDENTIDADES Y TRAYECTORIAS LABORALESFrancisco José Trillo Párraga, 2010 p.v.p. (con IVA) 30,00€ 316 páginas

Esta monografía reflexiona sobre la necesaria mo-dernización del Derecho del Trabajo a partir de laconstatación de un modelo de regulación obsoleto eineficiente: el de la flexibilidad laboral introducidaunilateralmente por el empresario, que tiene su ori-gen fundamentalmente en las reformas operadasdurante la década de los años 90. Para ello, se haescogido uno de los principales institutos jurídicos

del trabajo por cuenta ajena –el tiempo de trabajo– ya que éste pre-senta la virtud de hacer emerger con nitidez el conflicto estructuralentre capital y trabajo reconducido a través de la regulación jurídica.

El estudio finaliza con una reflexión sobre el impacto de la ac-tual regulación jurídica del tiempo de trabajo en el interior de lasclases trabajadoras, mediante la conformación de distintas identi-dades como consecuencia de la diversidad de estatutos jurídicosque se han ido generando en torno a la duración del vínculo jurí-dico de adscripción del trabajador a la empresa.

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETA-RIOS Y SU ADMINISTRACIÓNFrancisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas

Completo estudio del funcionamiento de las comu-nidades de propietarios y de los problemas con losque se enfrentan (pago de gastos comunes, régi-men de reuniones y de adopción de acuerdos, ac-ciones frente a propietarios morosos, etc..), conespecial incidencia en su administración, cuya pro-blemática también se analiza, así como la figuradel administrador (facultades, obligaciones, res-ponsabilidades, etc..), aportando las soluciones.

Se recogen numerosos supuestos prácticos sobre situaciones dela vida real de las comunidades, así como formularios.

MANUAL PRÁCTICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2006

p.v.p. (con IVA) 44,00 € 420 páginasContrato de mediación inmobiliaria (derechos yobligaciones de las partes, cobro de comisiones,etc.). Tasaciones y valoraciones de inmuebles.Operaciones objeto de la intermediación (com-praventa de viviendas, arrendamientos, permuta,etc. Registro de la Propiedad. Supuestos prácti-cos. Formularios.

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DEFINCASJuan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel Án-gel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26,00 € 240 páginas

Este manual pretende contribuir a la consolida-ción de la imagen del Administrador de Fincascomo profesional competente, que conoce y apli-ca las técnicas instrumentales básicas de su pro-fesión, aportándole los conocimientos prácticossuficientes que le permitan: Profundizar en elconocimiento y manejo del Plan General y suadaptación a las Comunidades de Propietarios;Crear planes de cuentas, acordes con las distin-

tas particularidades de cada una de las Comunidades; Contabili-zar adecuadamente la instauración del Fondo de Reserva, y losmovimientos posteriores del mismo; Confeccionar Balances yCuentas Anuales de Comunidades.

PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Pza. Marqués de Salamanca, 10 - 3º izda. - 28006 Madrid - Telf. 91 575 73 69 / 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s otransferencia a la cuenta de La Caixa nº 2100-1547-75-0200085292 más 3,50€ de

gastos de envío.Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y

desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.De acuerdo con la legislación vigente, los pedidos cursados desde Canarias,

Ceuta y Melilla, tendrán que descontar el 4% de I.V.A.El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que

durante el año sufrieran alguna modificación.Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General:

www.cgcafe.es


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ACTUALIDAD-ECONOMÍA

ANTONIO FRESNILLO, JEFE DE PRODUCTO INMOBILIARIO EL DERECHOGRUPO EDITORIAL

«En materia de propiedad horizontal hay ya enmarcha un proyecto de reformaauspiciado por el Consejo Gene-ral, en el que se afrontan una se-rie de cuestiones que quedaronen el aire en la anterior reforma»

Antonio Fresnillo es Jefe deProducto Inmobiliario El Dere-cho Grupo Editorial, y un asi-duo colaborador de nuestraRevista, dónde ha publicadointeresantes trabajos sobrela Propiedad Horizontal y losArrendamientos Urbanos,fundamentalmente, siendosiempre un aliado colabora-dor en la defensa de la profe-sionalización de la adminis-tración de fincas.


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ACTUALIDAD-ECONOMÍA

El Derecho Grupo Editorial ha cumplido 10 años de exis-tencia. Para celebrarlo, ha lanzado “El Derecho Total”, unproducto adaptado a las peculiaridades de las grandesorganizaciones. ¿Cómo definiría y en qué consiste estenuevo producto?Este lanzamiento responde a la estrategia de ofrecer al clien-te de las grandes organizaciones las mejores herramientas devalor añadido que optimicen su trabajo. En este sentido, conEl Derecho Total, ofrecemos los contenidos que necesitan losprofesionales perfectamente relacionados, facilitando su ges-tión y permitiéndoles aumentar el rendimiento de su día a día,pues integra los beneficios de El Derecho Internet, la base dedatos de Legislación y Jurisprudencia más extendida en laAdministración de Justicia, y las materias especificas.

Está dirigido a los grandes equipos humanos, desde losgrandes despachos hasta la administración pública., que porla naturaleza de su estructura y la diversidad de sus áreas,necesitan apoyarse en una editorial jurídica cuya amplitud deservicios abarque todas las áreas del derecho.Los administradores de fincas necesitan herramientas dela máxima actualidad, en cuanto a legislación y jurispru-dencia se refiere. ¿Cómo responde Quantor Editorial aéstas necesidades que les son planteadas o requeridaspor los profesionales inmobiliarios?Quantor Grupo Editorial siempre ha respondido las demandasde los administradores de fincas, en primer lugar, siendo muyinteractivos con sus necesidades y escuchando siempre susposibles carencias, en segundo, proporcionando un de uncompleto sistema de información y documentación que cubretodas las necesidades del profesional de la Administración deFincas, esto es, Quantor Administración de Fincas.

Sus contenidos, se mantienen diaria y permanentementeactualizados, beneficiándose además del máximo nivel de inte-rrelación. Otras ventajas no menos importantes son su fácil e in-tuitiva interfaz, su potente capacidad de consulta a través de úti-les índices y una versátil búsqueda por expresiones, y su ampliovolumen de contenidos. Asimismo, en Quantor Administraciónde Fincas se recogen e interrelacionan comentarios, normativa,sentencias, doctrina administrativa, formularios y ejemplos.

Por otra parte, desde Quantor trabajamos día a día para po-der ofrecer a nuestros clientes los mejores productos y serviciosde mercado. En este sentido, hemos puesto en marcha un nue-vo servicio; se trata de un nuevo boletín electrónico a través delcual, queremos que el cliente reciba de forma regular las últimasnovedades sobre el producto Administración de Fincas, paraque esté permanentemente informado de toda la actualidad desu mercado y pueda sacar el máximo provecho a su suscrip-ción, consiguiendo así que su trabajo sea aún más eficaz. Inclu-ye además, prácticos enlaces a la base de datos para que pue-da acceder a los documentos completos si lo desea.¿Qué articulados de la PH deberían de ser reformados ypor qué? ¿Y de la LAU?En materia de propiedad horizontal hay ya en marcha un pro-yecto de reforma auspiciado por el Consejo, y en el que nos-otros hemos colaborado, en el que se afrontan una serie decuestiones que quedaron un poco en el aire en la anterior re-forma. Como en aquel caso, el proyecto se está elaborandocon la aportación de quienes mejor conocen la problemáticay el día a día que presenta la aplicación del derecho de pro-piedad horizontal, los Administradores de Fincas y reconoci-dos magistrados, como mi amigo Vicente Magro Servet o LuisAntonio Soler Pascual.

Al margen de las diferentes medidas que en dicha pro-puesta se contemplan, una que a mí me parece fundamentales la del artículo 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil,que remite al juicio ordinario para el ejercicio de prácticamen-

te todas las acciones en materia de propiedad horizontal,siempre que no versen exclusivamente sobre reclamacionesde cantidad; lo que hace que asuntos que requieren celeridady una respuesta rápida del sistema, como pueden ser las ac-ciones de cesación de actividades molestas, o la necesidadde reponer a su estado un elemento común modificado, de-ben pasar por el largo y tortuoso camino del procedimiento or-dinario cuando perfectamente podrían solucionarse en unverbal. Por poner un ejemplo, el tema de que un vecino rom-pa toda la armonía de una fachada colocando un toldo de co-lor diferente al acordado, debe pasar por toda la complejidaddel procedimiento ordinario, cuando su escasa enjundia jurí-dica perfectamente podría resolverse en un verbal.

En lo que respecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos,ciertamente la regulación que en ella se hace de dicho contra-to ha reducido sensiblemente las cuestiones en materiaarrendaticia, al extremo de que la mayor litigiosidad sigue es-tando en las disposiciones transitorias y en los contratos quesiguen rigiéndose por el TRLAU de 1964.

La principal problemática que se plantea en esta materiaguarda relación con la recuperación de la posesión del inmue-ble arrendado, cuestión a la que nuevamente se intenta darrespuesta con el denominado “desahucio express” incluidoenla Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley de Medidas de Fo-mento de Alquiler de Viviendas.

Al margen de ello, dicha ley ha incluido también una im-portante modificación como es la de incluir en la cláusula denecesidad para denegar la prórroga en el arrendamiento devivienda a determinados parientes del arrendatario, medidaque estimo muy acertada y sobre todo muy acorde con la re-alidad social.

Por lo demás queda sin resolver otro riesgo al que elarrendador se enfrenta, el temor a recuperar su inmueble enun estado deplorable, cuestión que difícilmente puede resol-verse vía LAU, ya que la imposición de mayores fianzas o laexigencia de avales irían contra la realidad social del merca-do arrendaticio.El 31 de diciembre estará aprobada la Ley Ómnibus. ¿Quévaloración le merece esta normativa, con respecto al Artí.5 del Capítulo III, referente a los Colegios Profesionales y,fundamentalmente, respecto a la colegiación obligatoria?Entiendo que abre un nuevo marco en el cual los Colegiosprofesionales deben ofrecer, tanto de cara a sus colegiadoscomo a la sociedad en general, nuevos servicios y un valorañadido que de un modo otro justifique para el profesional elinterés por la colegiación y para la sociedad la convenienciade contar con profesionales colegiados. Todo ello no puedeser ajeno a la idea de colectivo, de apoyo, de formación, deexcelencia en el servicio.¿Cuáles serán los retos de futuro para los administrado-res de fincas y cómo deberían de afrontarlos desde el pun-to de vista de la formación legislativa y jurisprudencial?De sobra es conocida la relevancia de la profesión de admi-nistrador de fincas, especialmente en la gestión de viviendas,por lo que deben obtener una importante y completa forma-ción con la que poder afrontar el ejercicio de la profesión o pa-ra quienes pretendan desarrollar cualquier labor relacionadade algún modo con la propiedad horizontal.

Por ello, para un correcto desempeño de sus funciones,han de disponer de las diferentes herramientas legislativas y ju-risprudenciales actualizadas y sistemáticamente ordenadas enla regulación de las comunidades de vecinos y en general, enel ejercicio de la profesión de administrador de fincas urbanas.

Dolores Lagar TrigoAdministrador y Periodista


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QUE LEER

Trilogía sucia de La Habana

Historias de cementerioFERNANDO FERRO

Autor: Peter Cock. Título: _historias de cementerio. Libro 1. Editorial Alfasur. 2010. 205 páginas.

Ha sido habitual en la historia de la literatura, que el sujeto ex-traño a un medio determinado obtuviera una visión muchomás precisa e intensa de la que pudiera dar cualquiera de losintegrados. Alguien es un integrado cuando de sujeto pasa aser objeto, por cosificarse con la escena por la que transita.

No hay que olvidar, que los masones, principales promoto-res de independencia norteamericana de la metrópoli y redac-tores de la constitución de 1776, afirmaban que la principalobligación del gobierno era llevar la felicidad a sus ciudadanos.

Ahora, las mujeres y los inmigrantes nos enseñan la es-tructura machista y xenófoba de nuestra articulación social.Sus voces traen un discurso lleno de sentido, y una alternati-va que de concretarse logrará mayores niveles de satisfac-ción colectiva. Todo ha sido descubierto por su mirada de ex-trañados ante la amodorrada complacencia general.

Pero probablemente el espacio más ajeno para cualquierser vivo es el campo donde se asientan los muertos. Con cer-teza nadie ha logrado transitar ese camino y volver a contar-lo, salvo que demos por ciertas las fantasías alucinatorias delos relatos semíticos contenidos en el nuevo testamento. Sin

embargo, nuestro autor ha andado muy cerca, porque obser-va y describe las sinrazones y revelaciones de los allegados,de los enemigos y hasta de los indiferentes a muertos concre-tos. Todos sabemos por experiencia propia, que morimos unpoco con nuestros muertos odiados y queridos.

Él utiliza la técnica literaria de presentar a una tercera per-sona como relator de los hechos descritos. El procedimientoaleja al autor de lo contado y refuerza la sensación de objeti-vidad, consiguiendo que acontecimientos imposibles parez-can reales y, por el contrario, resta verosimilitud a lo sucedidorealmente. No se puede ganar siempre.En este terreno de la real y lo posible, nuestro autor, PeterCrock se maneja con indudable soltura ya que cuenta con ladesinhibida fluidez verbal de los hombres del Sur. Porque apesar de su misterioso heterónimo, Peter es cordobés.

Nos enfrentamos en estas páginas a un relato diacrónico,pero que a veces retoma tiempos pasados ya que así lo re-quiere la historia. Es como una novela en la que los persona-jes, siempre bien perfilados, entrelazan los diferentes episo-dios que tienen sentido independiente. Éstos se suceden enúnico escenario insólito, que acaba por resultarnos familiar ymetidos en faena nos explica que no todas las muertes soniguales, ni parecidas siquiera, y que con el paso del tiempo laconsideración de la muerte y los muertos varía mucho. Un re-lato que confirma lo que ya intuíamos, que la realidad imita ala literatura.

Un libro actual y contundente como las letras del raperosevillano Tote King. Un buen libro para leer en compañía, sen-tirse arropado en las descripciones más duras y sórdidas, ypara poder comentar las muy hilarantes escenas que se dantanto en el espacio de la vida como en el de la muerte.

GABRIEL RODRÍGUEZ

Autor: Pedro Juan GutiérrezTítulo: Trilogía sucia de La HabanaEditorial Anagrama, 1998359 páginas

Todo el mundo se siente desamparado alguna vez, pero cuan-do uno lee a Pedro Juan Gutiérrez se tiene la impresión deque él es el último mohicano cada día. Su alter ego en Trilo-gía sucia de la Habana es un ser solitario, quemado por unhastío vital insoslayable, un superviviente que cada noche sa-le a buscar lo poco que le hace falta: un poco de comida, untrago de ron, un tabaco y una mujer.

Lo primero que viene a la cabeza cuando uno abre Trilo-gía sucia de La Habana es el regusto a Bukowski; pero a po-co que uno lea con atención, se dará cuenta de que no haymás que esa vaga reminiscencia. Los personajes de Pedro

Juan están más desesperados, atorados en ese marasmoque sólo produce el desencanto. Pedro Juan está más cercade Carver, incluso de Onetti. Y sus relatos tienen, desde lue-go, más empaque que las páginas en ocasiones inconexas deBukowski.

Las praderas en las que consume su vida son las eferves-centes calles de Centro Habana. Allí viven esas mujeres quecuando no tienen un peso se van a jinetear al Malecón, los ne-gros que enseñan la pinga a las turistas y los arribistas quecompran lo que sea con la esperanza de venderlo unas horasdespués y ganar algún peso en la transacción. En medio delbullicio sórdido y vital, uno puede perderse y encontrarsecuantas veces necesite, vivir en pocas horas vidas diferentesque en el fondo son la misma vida.

Pero nada es gratuito en Pedro Juan. Sus historias estánconstruidas sobre la sordidez, sí, pero no es una sordidezmorbosa ni caprichosa. Es la sordidez de la propia existencia,como un ruido de fondo que emite la propia ciudad en el jue-go desbocado de la vida y la muerte en la jungla urbana. A tra-vés de ese sexo que se expresa como una cópula permanen-te y fatídica, Pedro Juan nos habla del amor, del miedo, de ladesesperanza, de la soledad y en fin, de la vida.


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