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ueridos/as compañeros/as:La Ley 25/2009, de 22 de di-ciembre, sobre el libre acceso alas actividades de servicios ysu ejercicio, ha incorporado anuestra legislación la Directiva

2006/123/CE del Parlamento Europeo y delConsejo, de 12 de diciembre de 2006, re-lativa a los servicios en el mercado interior.

Esta Ley, conocida como Ley Ómnibus,ha reformado 47 leyes, entre ellas, la Ley2/1974, de 13 de febrero, sobre ColegiosProfesionales, donde se reforman artículos relativos a lacolegiación obligatoria, las restricciones al ejercicio con-junto de dos o más profesiones, la regulación de la pu-blicidad, la cuota de inscripción y tramitación de la co-legiación, la colegiación única, el ejercicio de la profe-sión en forma societaria, el establecimiento de la venta-nilla única, el servicio de atención a los colegiados y alos consumidores y usuarios, y la organización colegial.

El análisis global de la Ley aprobada, aún existien-do algunos aspectos positivos de la misma, como se-ría el establecimiento de la ventanilla única o la aten-ción máxima y de calidad que ha de ofrecerse a los co-legiados desde los colegios profesionales y sus respec-tivos consejos generales, no podemos valorar del mis-mo modo otros aspectos de dicha normativa que vul-neran, en mi opinión, la propia esencia de los colegiosprofesionales, y que deja en una total incertidumbre alos ciudadanos y profesionales de los distintos secto-res que, en nuestro país, generan el 8% del PIB y el6,1% del empleo total, es decir, que, aproximadamen-te, un millón de profesionales están colegiados y su-ponen el 30% del empleo universitario. Con aspectoscomo la desaparición de la orientación en relación conlos honorarios, la eliminación de la obligación de losprofesionales que ejerzan en un territorio diferente alde colegiación de comunicar a los colegios distintos alde su inscripción la actuación en su ámbito territorial,o el establecimiento de una cuota de colegiación queno superará los costes asociados a su tramitación, seestá propiciando la falta de calidad en los servicios delprofesional, la dificultad de un control deontológico efi-caz y la imposibilidad de que los colegios profesiona-les lleven a efecto sus funciones básicas como Corpo-raciones de Derecho Público.

En el Preámbulo de la Ley se establece que, “con ob-jeto de dinamizar en mayor medida el sector servicios yalcanzar ganancias de competitividad en relación connuestros socios europeos, extiende los principios de bue-na regulación a sectores no afectados por la Directiva, si-guiendo un enfoque ambicioso que permitirá contribuir demanera notable a la mejora del entorno regulatorio delsector servicios y a la supresión efectiva de requisitos otrabas no justificados o desproporcionados. El entorno re-

gulatorio resultante de la misma, más eficien-te, transparente, simplificado y predecible pa-ra los agentes económicos, supondrá un sig-nificativo impulso a la actividad económica”.

¿Son un obstáculo los colegios profesio-nales para la competencia? Si tenemos encuenta lo establecido en el Preámbulo de la Leyque he extraído aquí, lo parece. Sin embargo,no es así. Los colegios profesionales permiten,entre otros aspectos muy positivos para losciudadanos, que los profesionales ejercientescompartan las mismas reglas del juego, favo-

reciendo, con ello, la competitividad de todos ellos a travésde una excelente calidad de los servicios y de la lucha con-tra el intrusismo, que tanto perjuicio causa a la sociedad engeneral y a los ciudadanos que los contratan en particular.

Pero hay más aún. No existe ningún informe que afir-me que la existencia y la actuación de los colegios pro-fesionales y sus consejos generales, promueva un alzaen el coste final del servicio que se minuta. Es más, enGran Bretaña, por ejemplo, al eliminar las tarifas obliga-torias de los arquitectos, el resultado obtenido fue elcontrario del que se pretendía: se incrementaron, consi-derablemente, los costes de los servicios profesionales.

Además de no ser ningún obstáculo para la com-petitivad, los colegios profesionales realizan otras im-portantes funciones que redundan, igualmente, enbeneficio de los ciudadanos, como es mantener unosestándares de calidad en la prestación del servicio porparte del profesional, y que éste mantenga actualiza-dos sus conocimientos profesionales.

No nos queda más remedio que esperar al de -sarrollo que se dé a la futura ley de colegiación, quedefinirá qué profesiones mantienen un control univer-sal de sus profesionales a través de la colegiación ycuáles no, que deberá de ser remitido por el Gobier-no a las Cortes Generales en el plazo de doce mesestras la aprobación de la Ley Ómnibus. Estimo que es-ta futura ley será determinante para la supervivenciade los colegios profesionales, por lo que los Colegiosde Administradores de Fincas y su Consejo Generaltrabajarán, como lo han hecho hasta este momento,para que la profesión de Administrador de Fincas sigasiendo una profesión colegiada, que es garantía paralos ciudadanos y el sector inmobiliario, al objeto degarantizar, de este modo, los derechos del consumi-dor. Sólo así se podrán salvaguardar los derechos delos millones de ciudadanos españoles que tienen, enla vivienda, su más importante patrimonio social, eco-nómico, familiar y humano.

Recibid todos un fuerte abrazo, con mis mejoresdeseos de un feliz año 2010.

Miguel Á. Muñoz FloresPresidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro y Carlos Do-

mínguez García-Vidal.DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid.

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“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

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QCarta del Presidente

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Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

18Noticias Colegiales

26Entrevista

Claudine Speltz, Presidenta de la CEAB.

30Propiedad Horizontal

El Administrador: ¿obligado a recibir elpago de los gastos de comunidad en sudespacho profesional?


Balcones, ventanas y terrazas ¿sonelementos comunes?


¿Puede el Administrador retener la do-cumentación de la comunidad cuandoes cesado?

44InformeEl futuro del Administrador en la nue-va Propiedad Horizontal.

48Arrendamientos UrbanosEl arrendador se reserva la falcultadde entrada en el piso para la inspec-ción de su estado.

50Jurisprudenciay Consultas

54Nos interesa¿Nos preparamos para la salida de lacrisis?

56Nos interesaAplicación del reglamento de LOPD alos colegios profesionales.

60Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

SumarioEnero 2010

LEY ÓMNIBUS: CRONOLOGÍA DE UNA LEY ANUNCIADA

El día 28 de diciembre pasado entró en vigor la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejerci-cio, conocida como Ley Ómnibus, que afecta a los Colegios Profesionales, sus Consejos Generales y a los colegia-dos respectivos, ya que modifica, entre otras, la Ley de Colegios Profesionales, la Ley de Sociedades Profesionalesy la Ley de acceso a las profesiones de abogado y procurador de los tribunales. En estas páginas, el Administradorde Fincas podrá informarse sobre cómo les afecta esta nueva normativa y cómo repercutirá en los Colegios Territo-riales y su Consejo General. Pág. 14

II JORNADA PODER JUDICIAL Y

ADMINISTRADORES DE FINCAS

“Ustedes son la avanzadilla de lajusticia, porque el Administradorde Fincas intenta conciliar intere-ses difíciles entre todos, siendoesta una labor diaria que aporta, alos jueces, importante materia in-formativa”. Con estas palabras ini-ció su intervención el presidentedel Tribunal Superior de Justiciade Valencia, Juan Luis de la Rúa,para situar, en su justo lugar, la im-portante labor que los profesiona-les de la administración de fincasrealizan de cara a la justicia ennuestro país. Las dijo en la Jorna-da que, el pasado día 1 y 2 de oc-tubre se celebró, conjuntamenteorganizada por el CGPJ y elCGCAFE, en Valencia, para deba-tir sobre el presente y el futuro delas leyes de Propiedad Horizontaly Arrendamientos Urbanos, al queasistieron profesionales de la judi-catura y de la administración defincas. PÁG. 6

FOTOS: Miguel A. García ColladoFOTO DE PORTADA: Miguel Á García Collado

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II JORNADA: ENCUENTRO PODER JUDICIAL Y ADMINISTRADORES DE FINCAS

Propiedad Horizontal y Arrendamientos Urbanos,

a debate

DOLORES LAGAR TRIGO

Se ha celebrado en Valencia, durante los días 1 y 2 de octubre de 2009, el Curso sobre “Cuestiones Prácticas en materia de Arrendamientos Urbanosy Propiedad Horizontal”, fruto del Convenio de Colaboración entre el Consejo

General del Poder Judicial –CGPJ– y el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España –CGCAFE–, donde se han desarrollado,

entre otros, temas relacionados con las modificaciones legislativas en materia de Arrendamientos Urbanos, los problemas actuales del juicio de desahucio y los problemas prácticos en materia de Propiedad Horizontal.

Vicente Magro, Patricia Montagud, Juan Luis de la Rúa, Miguel Á. Muñoz y José Vázquez,tras el acto de apertura de la Jornada.

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CONSEJO GENERAL


El acto de inauguración corrió a cargo del presidente delTribunal Superior de Justicia de Valencia, Juan Luis dela Rúa, quién estuvo acompañado por la secretaria au-tonómica de Justicia de la Generalitat Valenciana, Patri-cia Montagud; el presidente del Consejo General, Mi-guel Á. Muñoz; y el presidente del Cole-gio de Valencia, José Vázquez.

Intervino, en primer lugar, José Váz-quez, quién dio la bienvenida a todos losasistentes y agradeció a Juan Luis de laRúa, Patricia Montagud y Miguel Á.Muñoz su aportación a esta II Jornada,organizada en colaboración por el CGPJy CGCAFE, manifestando “que es objeti-vo principal de las organizaciones que re-presentan a los jueces y a los administra-dores de fincas, incidir, analizar y debatirsobre los temas de tan importantísima re-percusión en la vida de los ciudadanoscomo los que vamos a debatir hoy aquí,dando, también, las gracias, a los ponen-tes que van a desarrollar, a continuación,las distintas materias objeto de este Cur-so”.

LA SOCIEDAD MERECE UNARESPUESTA

Posteriormente tomó la palabra el presi-dente del CGCAFE, Miguel Á. Muñoz,quien, tras saludar a los asistentes, mani-festó que en la presente Jornada “se tra-tarán materias de arrendamientos urba-nos y propiedad horizontal, con el objeti-vo de actualizar conocimientos, de darrespuesta a las problemáticas que sehan de resolver en el seno de las comu-nidades de propietarios y de los arrenda-mientos urbanos, porque somos los pro-fesionales mejor formados del sector in-mobiliario”.

Intervino, a continuación, PatriciaMontagud, secretaria autonómica deJusticia de la Generalitat Valenciana,quién, tras agradecer su invitación a esteacto, expresó que “èste es el camino, elde sentarnos todos y comenzar a hablardel día a día de la justicia y de la adminis-tración de fincas para solucionar muchosproblemas referidos a la propiedad hori-zontal y los arrendamientos urbanos. Lasociedad merece una respuesta y vamosa dársela en estas materias”.

En último lugar tomó la palabra JuanLuis de la Rúa, quien comenzó su inter-vención manifestando que “es una satis-facción volver a estar con ustedes. Las primeras jorna-das fueron positivas, y éstas lo serán igualmente. Uste-des son la avanzadilla de la justicia, porque el Adminis-

trador de Fincas intenta conciliar intereses difíciles entretodos, siendo ésta una labor diaria y fundamental queaporta, a los jueces, importante materia informativa, devital importancia para nosotros, los jueces”.

Tras el acto de apertura, intervinieron los ponentesEnrique Vendrell, Asesor Jurídico delColegio de Administradores de Fincasde Barcelona y Lérida; Juan Miguel Ca-rreras, presidente de la Audiencia Pro-vincial de Burgos; Luis Antonio Soler,magistrado de la Audiencia Provincial deAlicante; y Vicente Magro, presidentede la Audiencia Provincial de Alicante.

REFORMAS NECESARIAS

Los distintos ponentes debatieron sobrela problemática actual en materia deArrendamientos Urbanos y sobre los úl-timos criterios aprobados en materia dePropiedad Horizontal, especialmente losreflejados en la reciente doctrina del Tri-bunal Supremo. También se analizó lacasuística sobre la resolución de contra-tos de arrendamiento y el repertorio deobligaciones que tienen las partes de uncontrato de arrendamiento, que puedengenerar en una declaración de incumpli-miento con las consecuencias de todo ti-po que se derivarían luego en la vía ju-dicial. Igualmente, se analizaron los pro-blemas actuales del juicio de desahucioy la reforma de la Ley de EnjuiciamientoCivil en el texto del Anteproyecto de Leyde Medidas de Fomento del Alquiler, asícomo la organización del sistema de losjuicios rápidos civiles en materia dearrendamientos urbanos y el funciona-miento de las oficinas de señalamientoinmediato en la última reforma legislati-va.

NECESARIA SEGURIDAD JURÍDICA

Enrique Vendrell, que desarrolló la po-nencia “Modificaciones legislativas enmateria de AU propuestas por el CGCAFEante la Comisión de Vivienda del Con-greso de los Diputados. Organizacióndel sistema de los juicios rápidos civilesen materia de AU. El funcionamiento delas OSI en la última reforma legislativa”,centró su intervención en las causasque condicionan el que un propietario noponga en alquiler su vivienda: la falta deseguridad jurídica en los desahucios, y

la falta de garantías en el cobro de las rentas al inquili-no. Al respecto precisó que “es muy necesaria la reformade la Ley de Enjuiciamiento Civil, por ser insuficiente la

«Es objetivo principal delas organizaciones que

representan a los jueces y alos administradores, incidir,

analizar y debatir sobre temas de tan importantísimarepercusión como los que

vamos a tratar»José Vázquez,

presidente del Colegio deValencia

“Se trataran materias dearrendamientos urbanos ypropiedad horizontal, con

el objetivo de dar respuestaa las problemáticas que sehan de resolver en el seno

de las comunidades de propietarios y los

arrendamientos urbanos”Miguel Á. Muñoz,

presidente del Consejo General

“Ustedes son la avanzadi-lla de la justicia, porque elAdministrador de Fincasintenta conciliar intereses

difíciles entre todos, siendoesta una labor diaria que

aporta, a los jueces, impor-tante materia informativa”

Juan Luis de la Rúa, presidente del Tribunal Superior de Justicia de

Valencia

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CONSEJO GENERAL


última reforma efectuada para solventar los problemasactuales, y propiciar que los propietarios pongan, en elmercado del alquiler, sus viviendas. Las soluciones pa-san por garantizar, fundamentalmente, el desahucio rá-pido, que conlleve la recuperación inmediata de la vi-vienda, y el cobro de las rentas adeudadas, que se de-ben de acumular desde la fecha de la demanda de de -sahucio hasta el mismo momento en que éste se lleve aefecto”.

El ponente disertó sobre el Proyecto de Ley de Medi-das de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y dela Eficiencia Energética de los Edificios, sobre el que elCGCAFE emitió el preceptivo informe al respecto, en cu-ya elaboración intervino el ponente, estableciendo quéarticulados deberían de ser modificados de la vigenteLey de Propiedad Horizontal y Arrendamientos Urbanos,para que realmente el fomento del alquiler se convirtieseen una realidad en nuestro país.

Continuó su intervención manifestando, respecto alos juicios rápidos y el funcionamiento de las oficinas deseñalamiento inmediato, que su repercusión sería míni-ma si previamente no se acometen reformas encamina-das a reducir las exigencias formalistas que dilatan, deforma injustificada, el proceso de desahucio, además desubsanar las dificultades existentes actualmente para ci-tar a un demandado que no tiene ningún interés en sercitado, entre otros importantes aspectos aún pendientesde reforma.

UNA REFORMA EN POSITIVO

“Problemas actuales del juicio de desahucio y reforma dela Ley de Enjuiciamiento Civil en el texto del Anteproyec-to de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler”, fue la po-

nencia impartida por Juan Miguel Carreras. Comenzó lamisma manifestando que las reformas son buenas y ne-cesarias, “porque no se estaba prestando la atención de-bida a los arrendamientos urbanos. Con el Proyecto deLey de Fomento del Alquiler –manifestó el ponente–, quemodifica la vigente LEC y un único articulado de la LAU,el legislador introduce, entre otras cuestiones de notableinterés, una sustancial mejora de la técnica procesal, queconlleva a una mayor seguridad jurídica, una de las con-diciones básicas para que los propietarios pongan sus pi-sos en alquiler. Es una buena reforma”.

Juan Miguel Carreras considera que el Anteproyec-to de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler –ya apro-bado en las Cortes Generales y tramitado como Ley–, in-troduce reformas muy positivas respecto a las restriccio-nes a la prórroga forzosa en casos de necesidad, la asi-milación entre el desahucio por falta de pago y por expi-ración del plazo, la agilización en los actos de comunica-ción al arrendatario, la agilización en la fase de citaciónpara la vista o la agilización de la ejecución de la senten-cia que determina el desahucio y el lanzamiento dearrendatarios, fueron algunas de las cuestiones a lasque hizo referencia el ponente y de las más debatidasposteriormente.

EL TRIBUNAL SUPREMO UNIFICA SENTENCIAS

Luis Antonio Soler desarrolló la ponencia “Problemasprácticos en la resolución del contrato de arrendamiento.Incumplimientos de las obligaciones del contrato”, cen-trándose en los motivos de resolución en base a un in-cumplimiento específico por alguna de las partes intervi-nientes en el proceso arrendaticio y la resolución con-tractual motivada por no cumplir alguna de las cláusulas

“Es muy necesaria la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por ser insuficiente

la última efectuada para solventar los problemas actuales”Enrique Vendrell,

asesor jurídico del Colegio de Barcelona-Lleida

«El legislador introduce una sustancial mejora de la técnica procesal, que conlleva

a una mayor seguridad jurídica»Juan Miguel Carreras,

presidente de la Audiencia Provincial de Burgos

Enrique Vendrell, ponente; y Reyes Caballero, moderador.

Juan Miguel Carreras, ponente; y Miguel Á. Muñoz, presidente del CGCAFE

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CONSEJO GENERAL


contenidas en el mismo. Al respecto, el ponente recordóque, “cuando se produce un incumplimiento de contrato,por alguna de las razones aducidas, ya ha existido ungoce de la vivienda arrendada cuando ésta se entrega alpropietario, por lo que el legislador debiera de articularalgún sistema para que el propietario pueda solicitar unacuantía determinada por los daños y perjuicios ocasiona-dos por el disfrute de esa vivienda”.

Precisó Luis A. Soler que, a la hora de analizar el in-cumplimiento contractual como origen de la resolucióndel contrato de arrendamiento, hay que atender a tresnormas básicas. De un lado, a la específica contenida enla Ley 1994, al artículo 27, que, a su vez, contiene dospartes. De otro a una regla general en su párrafo 1º, queestablece que cualquiera de las partes puede promoverla resolución del contrato por incumplimiento de cual-quiera de sus obligaciones; y, de otra, una regla espe-cial, que distingue entre incumplimientos del arrendata-rio y del arrendador, según lo establecido en sus aparta-dos 2º y 3º.

La Jornada finalizó con la intervención de VicenteMagro, que expuso la ponencia “Problemas prácticos enmateria de Propiedad Horizontal”, centrándose en las re-soluciones del Tribunal Supremo sobre diversas mate-rias en las que las Audiencias Provinciales se han pro-nunciado de muy distinto modo. “El Tribunal Supremoestá unificando criterios referentes a resoluciones dispa-res de las Audiencias Provinciales sobre determinadosaspectos de la Ley de Propiedad Horizontal –enfatizó elponente–, entre ellas, el posible uso mixto de vivienda y

comercio en un inmueble, las obras inconsentidas o ladeclaración de nulidad de pleno derecho del nombra-miento como presidente de la comunidad de propieta-rios. Esta unificación de sentencias es muy necesariapara que la interpretación de la normativa en la resolu-ción de idénticos conflictos sea la misma, como garantíade una correcta aplicación de la LPH”.

Para Vicente Magro, la disparidad de criterios exis-tentes en las Audiencias Provinciales y Juzgados de Pri-mera Instancia ante la falta de respuestas de la Ley ac-tual a los problemas que surgen en la vida en comuni-dad, provocan problemas interpretativos a los profesio-nales de la administración de fincas, como son los admi-

nistradores y los letrados que ejercen, ante los tribuna-les, el planteamiento de las acciones judiciales deriva-das de la aplicación de la LPH. La inseguridad jurídica aque se ven sometidos los ciudadanos que viven en co-munidades de propietarios ante las distintas resolucio-nes de las Audiencias Provinciales a un mismo proble-ma, ha hecho que el Tribunal Supremo se pronuncie es-tableciendo, al respecto, una jurisprudencia consolidadaen estas materias.

La Jornada fue clausurada, tras un intenso debatesobre el contenido de las ponencias desarrolladas, porVicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial deAlicante y director del Curso, quien estuvo acompañadopor Miguel Á. Muñoz, presidente del CGCAFE; y JoséVázquez, presidente del Colegio de Administradores deFincas de Valencia.

«El legislador debiera articular algún sistema para que el propietario pueda solicitar una cuantía determinada por daños y perjuicios ocasionados por el

disfrute de la vivienda»Luis Antonio Soler,

magistrado de la Audiencia Provincial de Alicante

«Esta unificación de sentencias es necesaria para que la interpretación de

la normativa en la resolución de idénticos conflictos sea la misma»

Vicente Magro, presidente de la Audiencia

Provincial de Alicante

Luis Antonio Soler, ponente; y María Cruz Zabal, moderadora.

Vicente Magro, ponente; y Miguel Á Muñoz, presidente del CGCAFE.

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CONSEJO GENERAL


CONSEJO GENERAL

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GABINETE DE ESTUDIOS ENCUESTA1-2 de octubre 2009

II JORNADA: ENCUENTRO PODER JUDICIAL

Y ADMINISTRADORES DE FINCAS

ESTUDIO DE VALORACIÓN SOBRE LAS ENCUESTAS REALIZADAS

ENTRE LOS ASISTENTES A LA JORNADA

El Consejo General, a través de su Gabinete de Estudios,y con el objetivo de mejorar tanto la organización de las jor-nadas que organice o patrocine, como el contenido de lasmismas, ha realizado, y referente a la II Jornada organiza-da por el Consejo General del Poder Judicial y el ConsejoGeneral, una valoración de los asistentes a la misma, cu-yos datos hacemos públicos al considerar que es una delas formas más objetivas de ofrecer la información sobre el

análisis que los profesionales de la administración de fin-cas realizan al respecto. Desde aquí damos las gracias atodos los que participaron en la misma y animamos, a laluz de los presentes datos, a que los administradores asis-tan, en el futuro, a los congresos, encuentros y cursos que,en función de las necesidades profesionales y formativasque los colegiados demandan, se propongan desde losrespectivos Colegios y su Consejo General.

1º.-¿Cómo valoraría el contenido y desarrollo de las Ponencias y Mesas Redondas?

Muy bien 36% Bien 51% Regular 10% Mal 2% Muy mal 1%

2º.- ¿Ha sido una jornada eminentemente práctica?

Sí 77% No 15% Regular 8%

3º ¿El tiempo empleado en el desarrollo de cada intervención ha sido suficiente?


4º.- ¿El tiempo dedicado al coloquio ha cubierto sus expectativas?


5º.- ¿Cómo valoraría la Organización de ésta jornada?

Muy bien 51% Bien 36% Regular 10% Mal 3%

FUENTE: GABINETE DE COMUNICACIÓN DEL CGCAFE.


CONSEJO GENERAL

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Junta de Gobierno y Pleno delConsejo General

Se analizó y debatió sobre la Ley Ómnibus

Miembros del Consejo General, durante la reunión del Pleno.

La Junta de Gobierno y el Pleno del Consejo General, reu-nidos el pasado día 11 de diciembre, en jornada de maña-na la Junta y en convocatoria de tarde, el Pleno, debatió,analizó y acordó las líneas de actuación respecto al Proyec-to de Ley de modificación de diversas leyes para su adap-tación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades deservicios y su ejercicio –Ley Ómnibus–, acordándose incre-mentar la actuación encaminada a conseguir el objetivo deque la nueva Ley introdujese las propuestas presentadaspor el Consejo General, para que sea obligatoria la colegia-ción de aquellas profesiones reguladas que cuenten conColegio Profesional, y cuyos Estatutos establezcan la cole-giación obligatoria en el momento en que se apruebe la LeyÓmnibus, y, muy especialmente, nuestra actividad.

Otra de las propuestas presentadas por el Consejo Ge-neral, es que se entienda por “profesión regulada” la acti-vidad o conjunto de actividades profesionales para cuyoejercicio o modalidad de ejercicio se exija, de manera di-recta o indirecta, estar en posesión de determinadas cua-lificaciones profesionales, en virtud de disposiciones, re-glamentarias o administrativas.

Con estas importantes iniciativas presentadas al Pro-yecto de Ley Ómnibus, el ConsejoGeneral ha pretendido como objetivoesencial y fundamental para los ad-ministradores de fincas, manteneruna profesión colegiada como basefundamental no sólo del desarrolloprofesional a nivel individual, sino deprestar un servicio con las mayoresgarantías a los administrados. Es porello que éste Consejo General y losrespectivos Colegios de Administra-dores de Fincas, han venido traba-jando, desde hace meses, en queéste Proyecto de Ley recogiera lasenmiendas presentadas, lo que final-

mente no se ha conseguido, ya que el Congreso de los Di-putados terminó rechazando las enmienda que el Senadosí había tenido en cuenta.

Igualmente, el Pleno del Consejo General ratificó elacuerdo adoptado por la Junta de Gobierno de aprobar co-mo títulos equivalentes a los que tienen derecho de incor-poración colegial, a la licenciatura de Ciencias Químicas ya las Ingenierías Industriales, tanto Superiores como Téc-nicas, en cualquiera de sus especialidades.

Asimismo, en el transcurso del Pleno, se informó so-bre la Asamblea General de CEAB y CEPI, celebradas du-rante los días 19 a 21 del pasado mes de noviembre, ydónde se debatieron los distintos objetivos establecidospara el año 2010, referente a las titulaciones europeas, elPlan Bolonia y las diferentes directivas comunitarias queafectan a los profesionales del sector inmobiliario.

Finalizado el Pleno del Consejo General, se procedió ala celebración de la Cena Anual, ya con tanta tradición, ala que asistieron diversas personalidades del mundo aca-démico, político y educativo, que acompañaron a los miem-bros y personal del Consejo General en éste entrañableacto.

Marcial Tarín y Miguel Á. Muñoz, secretario y presidente, respectivamente, del Consejo General.


El Consejo General responde al Consejo General de Graduados Sociales

El Consejo General de Graduados Sociales, en una infor-mación remitida a sus colegiados, manifiesta que, “en loreferente al ejercicio de la administración en el caso de fin-cas en régimen de propiedad horizontal, no resultaría ne-cesaria la incorporación a un Colegio de Administradoresde Fincas, sino que bastaría con ostentar cualificación pro-fesional suficiente y legalmente reconocida”.

EL Consejo General de Colegios de Administradoresde Fincas, al tener conocimiento de esta información, hadirigido al Presidente del Consejo General de GraduadosSociales una carta que, literalmente, reproducimos aquí,para conocimiento de todos los administradores de fincas:

«Habiendo tenido conocimiento del informe elaboradopor el departamento jurídico del Consejo General que pre-sides acerca de la posibilidad de que los Graduados Socia-les colegiados puedan ejercer la actividad de Administra-dor de Fincas sin necesidad de incorporarse al correspon-diente Colegio de Administradores de Fincas, en cuya con-clusión se indica que “no resulta legalmente exigible la in-

corporación a los Colegios de Administradores de Fincas”,debo manifestarte que el citado informe ha causado granextrañeza y estupor en el seno de este Consejo General yque estamos en completo desacuerdo con su conclusión.

Al hilo de ello, me complace remitirte la Sentencia nº596, dictada por el Juzgado de lo Contencioso Administra-tivo nº 2 de Murcia en Autos 415/2007, que nos fue notifi-cada en febrero del presente año, dado que en dicha reso-lución judicial, que reconoce el derecho de acceso a donMariano …, Graduado Social, se recuerda la obligatorie-dad de estar colegiado en los respectivos Colegios de Ad-ministradores de Fincas para ejercer esta profesión.

Quiero también informarte que desde la firmeza de di-cha Sentencia se vienen incorporando a nuestros ColegiosTerritoriales, en base a la misma, todos aquellos Gradua-dos Sociales que han solicitado su colegiación.

Con el ruego de que procedas a la oportuna rectifica-ción, aprovecho la ocasión para saludarte muy atentamen-te».

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CONSEJO GENERAL


Aprobada la Ley ÓmnibusEntró en vigor el día 28 de diciembre de 2009

La Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de

servicios y su ejercicio, ya está en vigor. La Ley Ómnibus, como es conocida, supone la modificación de distintas leyes para adaptarla a la

Directiva Comunitaria de Servicios, y modifica, entre otras normativas, la Ley de Colegios Profesionales, la Ley de Sociedades Profesionales y la Ley

de acceso a las profesiones de abogado y procurador de los tribunales.

DOLORES LAGAR TRIGO

El Consejo General y los Colegios Territoriales de Adminis-tradores de Fincas, en su lucha en defensa de la colegia-ción obligatoria y de la reserva de actividad para los admi-nistradores de fincas como la única garantía para defenderlos derechos de los consumidores del sector inmobiliario,ha trabajado incesantemente y desde que se tuvo conoci-miento de éste Proyecto de Ley, en la consecución de losdos objetivos mencionados anteriormente.

El Consejo General presentó tres alegaciones funda-mentales a esta Ley –mientras se tramitaba como Proyec-to de Ley–, a los representantes de los distintos GruposParlamentarios, sin que hayan sido aceptadas ninguna deellas, aunque sí lo han sido otras que se presentaron, con-juntamente, con la Unión Profesional, la Unión Intercolegialde Cataluña y la Unión Interprofesional de Madrid.

Las propuestas del Consejo General de Administrado-res de Fincas que no han sido tomadas en consideración,pese a los esfuerzos realizados por los representantes delos administradores de fincas, tanto desde su Consejo Ge-neral como desde los respectivos Colegios Profesionales,fueron las siguientes:

✤ 1. Es obligatoria la colegiación de aquellas profesio-nes reguladas que en la fecha de aprobación de esta leycuenten con Colegio Profesional cuyos Estatutos establez-can la colegiación obligatoria en la fecha de entrada en vi-gor de esta ley.✤ 2. Se entiende por “profesión regulada” a los efectos deesta ley, la actividad o conjunto de actividades profesiona-les para cuyo ejercicio o modalidad de ejercicio se exija, demanera directa o indirecta, estar en posesión de determi-nadas cualificaciones profesionales, en virtud de disposi-ciones, reglamentarias o administrativas.✤ 3. Artículo 6. Modificación de la Ley 2/2007, de 15 demarzo, de sociedades profesionales. La Ley 2/2007, de 15de marzo, de sociedades profesionales, queda modificadaen los siguientes términos:

Disposición Adicional Tercera. Profesionales excep-tuados de alguno de los requisitos legales.Esta Ley será de aplicación a todos los profesionales cole-giados en el momento de su entrada en vigor que ejerzanprofesiones en que la colegiación sea obligatoria y exija elrequisito de titulación del artículo 1.1, aunque dichos pro-fesionales no reúnan la titulación descrita por no haberles

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CONSEJO GENERAL


sido requerida en el momento de su colegiación. Queda-rán, asimismo, incluidos en el ámbito de aplicación de es-ta Ley los profesionales incorporados a cualquiera de losColegios profesionales a los que se refiere el Real Decre-to 2777/1979, de 26 de octubre, en cuya colegiación leshaya sido requerido un título universitario, aunque en elmomento de la entrada en vigor de esta Ley dicho títulouniversitario aún no tenga reconocimiento oficial.

PROPUESTAS ACEPTADAS

Durante el trámite como Proyecto de Ley, se han aceptadolas propuestas presentadas, conjuntamente, por los distin-tos Consejos Generales y Colegios Profesionales, agrupa-dos en la Unión Profesional, la Unión Interprofesional deCataluña y la Unión Interprofesional de Madrid, relativas aque ha de ser el legislador estatal el que establezca el re-quisito de la colegiación, además de que, en el caso de lacolegiación, se establece un marco jurídico básico por elque debe de regirse la futura normativa sobre la Ley deServicios Profesionales, en el ámbito, entre otros, de laprotección de la salud, la integridad física o la seguridadpersonal o jurídica de las personas.

Igualmente, la Ley recoge la propuesta de estas orga-nizaciones referente a que se realice un análisis exhaus-tivo sobre qué colegiaciones y visados habrán de ser obli-gatorios en una normativa posterior, y no dentro de la LeyÓmnibus, que permitirá un estudio de mucha mayor pro-fundidad y específica de la problemática sobre la que seva a debatir, referente a los reales decretos futuros sobrelos visados –a promulgar cuatro meses después de la vi-gencia de esta Ley–, y el correspondiente a la Ley de Ser-vicios Profesionales, que ha de estar aprobado doce me-ses después de la promulgación de la Ley que comenta-mos.

También ha sido aceptada la propuesta sobre los crite-rios necesarios para que un Colegio realice un visado, ha-ciendo mención a la necesidad de que exista una relaciónde causalidad directa entre el trabajo profesional y la afec-tación a la integridad física y seguridad de las personas.Aunque no se ha llegado a cubrir la total esencia del mo-delo colegial –que contemplaría, también, bienes y patri-monio–, sí se ha conseguido reforzar la idea de seguridady protección al consumidor como usuario final de estosservicios.

No menos importante ha sido, igualmente, la propues-ta aceptada sobre la ampliación del plazo, en seis mesesmás, y desde la entrada en vigor de la Ley Ómnibus, parala puesta en marcha del servicio de atención al ciudadanoy realizar las adaptaciones necesarias para atender a laVentanilla Única de la Administración General del Estado.

¿Y AHORA, QUÉ?

El Consejo General de Administradores de Fincas conside-ra que la Ley aprobada toca la esencia del modelo colegialy lo hace, en parte, por desconocimiento e incongruenciatécnica. Seguirá trabajando para que, en las futuras nor-mativas pendientes de aprobación, los administradores de

fincas mantengamos la colegiación obligatoria y la reservade actividad, como principios básicos no de defensa corpo-rativa, sino, y fundamentalmente, por la defensa de los in-tereses de los ciudadanos.

En la misma línea está ya trabajando la Unión Profesio-nal, que reitera los principios básicos que deben de regir elmodelo colegial, que tiene como objetivo servir al interésgeneral y a la función social encomendada a los ColegiosProfesionales, y que ha venido defendiendo desde el co-mienzo del proceso de reforma. Y estos principios son elregistro y la acreditación de la condición de profesional, lacolegiación universal, el control deontológico y el pertinen-te visado.

Todo ello, de conformidad con la más ajustada transpo-sición de la Directiva de Servicios y la propia ConstituciónEspañola, que prevé elementos que hemos reivindicado–desde el Consejo General y desde la Unión Profesional–y no se han contemplado, en toda su extensión, en las pre-visiones sobre las condiciones para la exigencia de cole-giación.

CRONOLOGÍA DE UNA LEYANUNCIADA

La Directiva de Servicios en el Mercado Interior de laUE, conocida como la Directiva Bolkestein, está en elorigen de las importantes normativas que se han idosucediendo en este año, y de tanto impacto para lasprofesiones colegiadas. Los distintos estados miem-bros de la UE han ido realizando la transposición dedicha Directiva Comunitaria, y, en el caso de España,el gobierno ha ido más allá de la propia Directiva al re-gular aspectos que estaban fuera de lo estipulado enla misma, como ha sido denunciado no sólo por elConsejo de Estado, sino por los distintos ColegiosProfesionales ante el gobierno de España, los GruposParlamentarios, las distintas Comisiones Parlamenta-rias de Congreso y Senado, y ante la ciudadanía a tra-vés de los medios de comunicación.

Coincidiendo con el criterio contenido en el informedel Consejo de Estado, la meta de diciembre de 2009para la entrada en vigor de la norma se justificaría pa-ra aquellos temas relacionados con la transposiciónde la Directiva de Servicios, pero no para todos losque abarca esta Ley, que trasciende el espíritu y losprincipios de la Directiva, al establecer, entre otros,nuevas disposiciones legales y en diferentes regíme-nes jurídicos como el de los Colegios Profesionales.

Por lo tanto, se debe hacer firmemente el reprochea una Ley Ómnibus que trasciende lo exigido por la Di-rectiva 2006/123 CEE del Parlamento Europeo y delConsejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a losServicios en el Mercado Interior.

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CONSEJO GENERAL


La Ley establece, referente a los Colegios Profesionales,lo siguiente:

★ COLEGIACIÓN OBLIGATORIA: Será requisito indispensa-ble para el ejercicio de las profesiones hallarse incorporado alColegio Profesional correspondiente cuando así lo establezcauna ley estatal. Los Colegios dispondrán los medios necesa-rios para que los solicitantes puedan tramitar su colegiaciónpor vía telemática, de acuerdo con lo previsto en el artículo 10de esta Ley.

Asimismo, la disposición transitoria cuarta (vigencia de lasobligaciones de colegiación), establece que en el plazo máxi-mo de 12 meses desde la entrada en vigor de esta ley, el Go-bierno remitirá a las Cortes un Proyecto de Ley que determinelas profesiones para cuyo ejercicio es obligatoria la colegia-ción, y que, no obstante, hasta la entrada en vigor de la men-cionada Ley se mantendrán las obligaciones de colegiación vi-gentes.

★ RESTRICCIONES AL EJERCICIO CONJUNTO DE DOS OMÁS PROFESIONES: Se eliminan las restricciones impuestaspor algunos Colegios, ya que establece que los requisitos queobliguen a ejercer de forma exclusiva una profesión o que limi-ten el ejercicio conjunto de dos o más profesiones serán sólolos que se establezcan por ley.

★ REGULACIÓN DE LA PUBLICIDAD: Se eliminan las res-tricciones a la publicidad establecidas por normas colegiales,ya que establece que las restricciones a las comunicacionescomerciales en las profesiones colegiadas serán sólo las quese establezcan por ley.

En todo caso, los Códigos de conducta de los Colegios po-drán contemplar previsiones expresas dirigidas a exigir a losprofesionales colegiados que su conducta en esta materia seaajustada a lo dispuesto en la ley.

★ CUOTA DE INSCRIPCIÓN Y TRAMITACIÓN DE LA COLE-GIACIÓN: Se establece que la cuota de inscripción o colegia-ción no podrá superar en ningún caso los costes asociados ala tramitación de la inscripción. Asimismo, los Colegios dispon-drán los medios necesarios para que los solicitantes puedantramitar su colegiación por vía telemática (a través de la deno-minada “ventanilla única”).

★ COLEGIACIÓN ÚNICA: Se establece que bastará la incor-poración en un Colegio Territorial, que será el del domicilio pro-fesional único o principal, para ejercer en todo el territorio na-cional.

No obstante, se elimina la obligación de los profesionalesque ejerzan en un territorio diferente al de colegiación de co-municar a los Colegios distintos al de su inscripción la actua-ción en su ámbito territorial, lo que dificulta el control deonto-lógico.

En el supuesto de que se trate del desplazamiento tempo-ral de un profesional de otro Estado miembro de la Unión Eu-ropea, se estará a lo dispuesto en la normativa vigente en apli-cación del Derecho comunitario relativa al reconocimiento decualificaciones.

★ BAREMOS DE HONORARIOS ORIENTATIVOS: Los Cole-gios Profesionales y sus organizaciones colegiales no podránestablecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación,recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios pro-fesionales.

No obstante, se establece que los Colegios podrán elabo-rar criterios orientativos a los exclusivos efectos de la tasaciónde costas y de la jura de cuentas de los abogados.

★ EJERCICIO DE LA PROFESIÓN EN FORMA SOCIETA-RIA: Las sociedades profesionales podrán ejercer varias acti-vidades profesionales, siempre que su desempeño no se ha-ya declarado incompatible por norma de rango legal.

★ ESTABLECIMIENTO DE LA “VENTANILLA ÚNICA”: Lasorganizaciones colegiales deberán disponer de una páginaweb para que, a través de una ventanilla única, los profesiona-les puedan realizar todos los trámites necesarios para la cole-giación, su ejercicio y su baja en el Colegio, a través de un úni-co punto, por vía electrónica y a distancia.

★ MEMORIA ANUAL: Las organizaciones colegiales estaránsujetas al principio de transparencia en su gestión. Para ello,cada una de ellas deberá elaborar una Memoria Anual, quedeberá hacerse pública a través de la página web en el primersemestre de cada año, en la que se detalle principalmente sugestión económica y su actuación disciplinaria, con el fin de re-forzar la transparencia en el funcionamiento de los mismos.

★ SERVICIO DE ATENCIÓN A LOS COLEGIADOS Y A LOSCONSUMIDORES O USUARIOS: Se establece que los Cole-gios deben atender las quejas o reclamaciones presentadaspor los colegiados, y asimismo deben contar con un serviciode atención a los consumidores o usuarios, que necesaria-mente tramitará y resolverá sus quejas y reclamaciones refe-rentes a la actividad colegial o de los propios colegiados. Lasquejas podrán ser presentadas por cualquier consumidor ousuario que contrate los servicios profesionales de un colegia-do, así como por las asociaciones de consumidores y usuariosen su representación o en defensa de sus intereses.

★ ORGANIZACIÓN COLEGIAL: Se establece que la organi-zación colegial es el conjunto de corporaciones colegiales deuna determinada profesión, y que las citadas corporacionescolegiales son el Consejo General de Colegios, los ConsejosAutonómicos de Colegios y los Colegios Profesionales.

“El Gobierno remitirá a las Cortes un Proyecto de Ley que determine

las profesiones para cuyo ejercicio esobligatoria la colegiación”

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CONSEJO GENERAL

En relación con la Ley de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades deservicios y su ejercicio (Ley Ómnibus), hay que señalar que los aspectos más relevantes de la misma (recogidos en el artículo5 del Capítulo III), por sus implicaciones para los Colegios Profesionales, son los siguientes:


D. Eduardo Pérez Pascual– “La Ley de Propiedad Horizontal”.

D. Juan Rodríguez Baeza– “Contabilidad para Comunidades de Propietarios”.

D. Vicente Magro Servet– “Problemas y soluciones que surgen en la celebración y desarrollode una Junta de Propietarios”. (NUEVO)– “Problemática en la redacción de las actas de las Juntas de Propietarios”.– “La remoción del cargo de Administrador de Fincas y problemasderivados de la retención indebida de la documentación por el Admi-nistrador cesado. Vías de solución”.– “La responsabilidad civil del Administrador de Fincas. Sistema deaminoración de la responsabilidad penal de los Administradores deFincas por consignación de la responsabilidad civil en casos de de-litos por imprudencia profesional”. – “El proceso monitorio general de los arts. 812 a 818 de la Ley de En-juiciamiento Civil. Casuística práctica actualizada a la Jurisprudenciaactual de las Audiencias Provinciales. Sistema de reclamación de deu-das ordinario sin el privilegio del art. 21 LPH. La casuística del proce-dimiento monitorio del art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal”.– “El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y el régimen deadopción de acuerdos. El consentimiento del propietario afectado”.– “Régimen de las actividades molestas del art. 7.2 LPH.”

D. Pepe Gutiérrez Esquerdo– “Los 24 errores del Administrador de Fincas”. (NUEVO)

Dª Silvia E. García García– “Atención telefónica eficaz y gestión de cobro por teléfono”.– “Técnicas de comunicación y asertividad”.– “Dirección de reuniones”.– “Comunicación escrita para Administradores de Fincas”.– “Expresión oral del Administración de Fincas en la Junta de Propietarios”.– “Control del estrés y dominio de las tensiones”.– “Técnicas de negociación para Administradores de Fincas”. (NUEVO)

D. Francisco González Palma– “La recepción y conservación de las urbanizaciones. Las EntidadesUrbanísticas Colaboradoras de Conservación”.– “Problemática de las actividades molestas, insalubres, nocivas, pe-ligrosas o ilícitas en la L.P.H.”“Problemática del establecimiento de nuevos servicios comunitarios”.– “Los Administradores de Fincas: derechos y deberes”.– “El arrendamiento y la venta de elementos comunes en el régimende propiedad horizontal”. (NUEVO)

– “El Administrador de Fincas y los vicios constructivos” (NUEVO)

D. Roberto García Carbonell– “Desarrollo emocional inteligente para reuniones exitosas”.– “Administración del tiempo”.

Departamento Jurídico de la Editorial SEPIN.– La impugnación de los acuerdos. Supuestos, plazos, morosidad yejecución”. – “Aspectos generales de la Ley de Propiedad Horizontal”. – “Aspectos generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos”. – “Los procesos judiciales en materia de AU”.

D. Joaquín Martí Mart– “La respuesta de las Comunidades de Propietarios frente a las in-misiones sonoras”.

Sociedad Española Valoración, Propiedad y Patrimonio.– “Curso de tasación y valoración inmobiliaria”.

Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la UniversidadPolitécnica de Madrid.

– “El Administrador de Fincas como Perito Judicial”.– “Iniciación a las Valoraciones Inmobiliarias”.

D. Gerónimo Lozano Apolo– “Patología y terapéutica de las humedades en la edificación”. – “Preparación de informes, dictámenes y periciales”. – “Procesos patológicos en la edificación”.

D. Juan Miguel Carreras Maraña– “Sentencias contradictorias en las Audiencias Provinciales. Las nuevas lí-neas de reforma en la legislación de PH”.– “La responsabilidad civil del Administrador de Fincas”

D. Javier García Bernal– “La protección de datos en los Colegios Profesionales”. (NUEVO)

D. Francisco José García Higuera– “Nuevas posibilidades de los Administradores de Fincas a travésde Internet”. (NUEVO)

D. Juan Carlos Álvarez Rodríguez– “Planificación y control del despacho profesional del Administradorde Fincas” (NUEVO)

D. Miguel Pujols I Parramón– “Curso de Arrendamientos Rústicos” (NUEVO)

D. Silvia García García– “Técnicas de venta para administradores de fincas” (NUEVO)

CURSOS DEL GABINETE DE ESTUDIOS DEL CGCAFE 2010

LOS CURSOS CORRESPONDIENTES AL AÑO 2009-2010 DEBERÁN DE SER SOLICITADOS POR LOS COLEGIADOS

A SUS RESPECTIVOS COLEGIOS TERRITORIALESCon estos Cursos, el Gabinete de Estudios del CGCAFE, del que es director Reyes Caballero, presidente del Colegio de

Extremadura, ha marcado como sus objetivos seguir impartiendo los cursos ya establecidos en años previos, por su granaceptación, e introducir otros que se consideran, igualmente, del máximo interés para los administradores de fincas.

Los administradores de fincas interesados deberán solicitar dichos Cursos directamente en su Colegio Territorial, donderesponderán a todas las dudas que puedan planteárseles sobre cómo ha de tramitarse la solicitud para la impartición de

los cursos seleccionados.

El Consejo General, a través de su Gabinete de Estudios, está organizando una Jornada de Trabajo para Juntas de Gobierno delos colegios de administradores de fincas, que se desarrollará en el próximo mes de febrero, en la Ciudad Financiera del Banco deSantander, con el objetivo de informar, debida y ampliamente, a los miembros de dichas Juntas de Gobierno sobre la “Ley Ómni-bus y sus implicaciones para los Colegios”, además de analizar y valorar como se ha de producir una correcta y eficaz “Comunica-ción Consejo General-Colegios-Colegiados”, al objeto de que tanto Colegios como colegiados estén debidamente informados so-bre cualquier tema de importancia para el colectivo profesional.

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CONSEJO GENERAL


EXTREMADURA

Curso sobre la reponsabilidad penal del Administrador

Organizado por el Colegio Territorial de Adminis-tradores de Fincas de Extremadura, el día 20 denoviembre se desarrolló, en la ciudad de Cáce-res, el curso “La Responsabilidad Civil del Admi-nistrador de Fincas. Sistema de Aminoración dela Responsabilidad Penal de los administradoresde fincas por consignación de la R. C. en casosde delito por imprudencia profesional”, analizán-dose los criterios mantenidos por el Tribunal Su-premo en relación con la responsabilidad de losadministradores de fincas.

El curso, que se encuentra en el catálogo delos que promueve nuestro Consejo General a tra-vés de su Gabinete de Estudios, se impartió porVicente Magro, presidente de la Audiencia Pro-vincial de Alicante, quien, con una brillante expo-sición que suscitó el máximo interes de los asis-tentes que, en gran número, se habían inscritoen el curso, propicio un interesante debate a tra-vés de las preguntas formuladas por los colegiados.

El presidente del Colegio, Reyes Caballero, en la pre-sentación del curso, agradeció la disposición del ponente,Sr. Magro Servet, para desarrollar su contenido, y felicitó alos compañeros colegiados presentes por aprovechar la

oportunidad que ofrece el Colegio para la formación, resal-tando lo adecuado que es celebrar este curso sobre la res-ponsabilidad del Administrador en momentos difíciles, de-bido a la máxima exigencia de los clientes en la actualidad,a todos los niveles.

Curso práctico de iniciación a la Administración de Fincas

Igualmente, el 20 de noviembre el Co-legio de Extremadura celebró la VIICena de Hermandad que, tradicional-mente, viene organizando el Colegio.Se aprovechó este entrañable acto deconfraternización para presentar, enlos prolegómenos, el Curso Prácticode Iniciación a la Administración deFincas . El presidente, Reyes Caballe-ro, tuvo palabras de agradecimiento yelogio hacia los compañeros de la Jun-ta de Gobierno que han colaboradopara que este curso comience su an-dadura en el primer trimestre del año2.010. El curso, que tendrá una dura-ción de doce horas lectivas, está dirigi-do, fundamentalmente, a los compa-ñeros que inician su actividad en laprofesión de administración de fincas yserá desarrollado, íntegramente, porcompañeros administradores.

Vicente Magro y Reyes Caballero, durante la celebración del curso.

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NOTICIAS COLEGIALES


GALICIA

XVI Congreso Nacional de Administradores de Fincas

Organizado por el Colegio de Galicia y patrocinado por el Consejo General, el XVI Congreso Nacional de Administradores de Fincas se celebrará en

Sanxenxo, los días 13, 14 y 15 de mayo de 2010.

¡INSCRÍBETE!Para más información e inscripción: www.sanxenxo2010.es

El Colegio de Galicia ha tomado el testigo como sede or-ganizadora del XVI Congreso Nacional, aceptando el re-to de ofrecer un atractivo programa científico y social,que coincide, además, con el año Santo Compostelano,a celebrar en 2010. Con el programa científico se aborda-ran los temas más actuales y de gran repercusión en el

futuro de la profesión, en un momento en que tantos cam-bios normativos, técnicos o energéticos están producién-dose.

Las actividades se desarrollarán en el Concello deSanxenxo, en el Valle de Salnes, uno de los principalesdestinos turísticos de Galicia.

PROGRAMALa evolución de nuestra profesión resulta, con el paso del tiempo, evidente. Por eso celebramos nuestro XVI Con-greso en una ciudad que, como nuestra profesión, ha cambiado profundamente: Sanxenxo. Y que, como nosotros,no deja de trabajar día a día para afrontar los nuevos retos que presenta el futuro.

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NOTICIAS COLEGIALES

JUEVES 13 DE MAYO10:00 h Acreditación de congresistas y acompañantes

16:00 h 1ª ponencia15:30 h Salida de hoteles en autobús hacia O Grove16:00 h Ruta marítima por la Ría de Arosa; en barco A

Toxa-Vilagarcia17:15 h Descanso y promoción

18:00 h 2ª ponencia18:00 h Ruta terrestre Vilagarcia-Vilanova-Cambados-

Ribadumia-Meis-Meaño-Sanxenxo20:00 h Acto inaugural21:00 h Cena del Albariño

VIERNES 14 DE MAYO08:45 h Recogida en hoteles09:00 h Desplazamiento a Santiago de Compostela10:30 h Visita guiada de la Catedral11:00 h Misa Peregrino con Botafumeiro y Ofrenda Colegial14:00 h Comida del Peregrino17:00 h Visita peatonal Sanxenxo y Portonovo

17:00 h 3ª ponencia18:00 h Ruta terrestre Noalla-A Lanzada-Vilalonga-

Meaño-Ribadumia 18:15 h Descanso y promoción

18:30 h 4ª ponencia19:45 h Coloquio y resumen20:15 h Salida autobuses a la bodega del Albariño.21:00 h Cena Galega

SÁBADO 15 DE MAYO10:00 h Visita Combarro-Pontevedra-Val do Salnés

10:15 h 5ª ponencia11:45 h Descanso y promoción12:00 h Coloquio general y acuerdos13:30 h Acto cierre y presentación14:00 h Comida de Sanxenxo16:00 h Tarde de playa y compras20:30 h Misa y Ofrenda Colegial21:15 h Salida autobuses a restaurante21:30 h Cena de gala: gran mariscada y fiesta


GUIPÚZCOA

El Colegio, mes a mesDurante el año 2009, la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores

de Fincas de Guipúzcoa y Álava ha cubierto sus expectativas en cuanto a laprogramación de eventos, y, prácticamente todos los meses, salvo en agosto,

se han desarrollado los actos que destacamos a continuación:

✓ En la reunión de enero se aprobó el calendario para lacelebración de la Asamblea y los Cursos de Forma-ción continua.

✓ El primer curso de formación se desarrollo durante losdías 7 y 8 del mes de febrero, dedicado a la Inteligen-cia Emocional. Debido a que la demanda de inscrip-ciones fue superior al número de plazas ofertadas, serepitió dicho curso en el mes de abril, durante los días24 y 25, para poder atender a todas las peti-ciones, gozando de gran éxito entre los asis-tentes.

✓ El día 6 de marzo, la Junta de Gobierno invitóal colectivo a participar en una Mesa Redondasobre los temas más tratados en las juntas depropietarios en estos momentos. Aunque conmenor asistencia que en los cursos anteriores,los participantes expusieron sus puntos de vis-ta, produciéndose tan intenso debate que sepropició la preparación de otra jornada sobre lanueva normativa aplicable en instalaciones decalderas de calefacción y agua caliente.

✓ El 28 de Marzo se celebró la Asamblea Anualordinaria, con asistencia del presidente delConsejo General, Miguel Á. Muñoz y de va-rios presidentes de Colegios Territoriales.

✓ En el mes de abril, tras un sondeo realizadomediante circular, dio comienzo el I Curso pa-

ra la obtención del título de Perito Ju-dicial Inmobiliario. Se inscribieronsiete alumnos que recibieron clasesintensivas desde abril hasta junio enla sede del Colegio. ✓ Además, se ha realizado, durantetodo el año, una campaña publicitariadel Colegio acompañando, en dife-rentes eventos sociales, al equipo defútbol de la Real Sociedad en suCentenario, junto con otros colecti-vos y empresas de la capital y de laprovincia de Guipúzcoa.✓ Y en el mes de julio, aprovechan-do la edición especial de un suple-mento en “El Correo de Álava” dedi-cado a las comunidades de propieta-rios, publicamos un anuncio dando aconocer los servicios del Colegio y ellistado de los profesionales de la pro-vincia de Álava, complementándose

con cuñas radiofónicas, en horas punta, y durante elmes de Octubre, en “Punto Radio” de Álava.

✓ El día 25 de septiembre se ha celebrado otra jornadade formación dedicada a “La aplicación de la nuevaNormativa en instalación de calderas de calefacción yagua caliente” y a “ Las Comunidades de Propietariosfrente a las obras de rehabilitación: obligaciones yresponsabilidades”.

Asistentes a uno de los cursos programados.

Asistentes a la Asamblea General de Colegiados.

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NOTICIAS COLEGIALES


MÁLAGAEl Curso Francisco Liñán celebra

la mayoría de edad

Los dieciocho años del Curso Francisco Liñán se cele-braron a bordo de un crucero por el Mediterráneo, unevento en el que se unían la formación y el ocio comopuntos de encuentro entre los profesionales de toda Es-paña

El Curso Francisco Liñán para el perfeccionamiento enel ejercicio de la profesión, ha cumplido la mayoría deedad. Son dieciocho años de un Curso formativo que elColegio de Málaga acuñó con dedicación y cariño, siendopionero en la implantación de cursos de reciclaje profesio-nal, convirtiéndose, así, en uno de los colegios precurso-res en este campo.

El Colegio de Málaga designó el nombre de FranciscoLiñán López como embajador de éste Curso porque esuno de los mejores ejemplos con el que el Administradorde Fincas puede contar, todo un referente, por su labor,que ha acogido, año tras año, a todos los profesionalesque han acudido a ampliar su formación.

UNA CITA MUY ESPECIAL

Esta cita formativa ha contado con el orgullo de ser reco-nocida por los propios administradores de fincas, que hanacudido a sus ediciones de forma entregada y han ayuda-do a ampliar sus fronteras hasta hacer de este curso unaconvocatoria nacional. Por todo, la mayoría de edad de es-te encuentro formativo tenía que ser un acontecimiento in-olvidable, de ahí que bajo el lema “Tú eres fundamental eneste viaje”, se haya convocado a los participantes a reali-zar un crucero por el Mediterráneo, desde el 30 de octubreal 4 de noviembre, en cuyo programa de actos se unieronla formación, el ocio y las visitas a Mónaco, Montecarlo yAjaccio.

Bienvenida a cargo del presidente del Consejo GeneralEste importante acontecimiento para la profesión, contócon los máximos representantes de los Administradores deFincas, tanto del Consejo General como del Consejo Anda-luz, baluartes siempre de este curso de reciclaje profesio-nal y, de una manera especial, en esta ocasión, que supo-nía un homenaje para este querido Curso Francisco Liñán.

En este sentido, tanto en la inauguración como en la clau-sura del Curso estuvieron presentes, en la mesa presiden-cial, el presidente del Consejo General, Miguel Á. Muñoz; elpresidente del Consejo Andaluz, Rafael Trujillo; el presiden-te de Honor del Colegio de Administradores de Fincas deMálaga que da nombre al Curso, Francisco Liñán; el presi-dente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga,Marcelo Cambló; y el presidente de la Comisión de Culturadel Colegio y director del Curso, Alejandro Pestaña.

Todos ellos quisieron agradecer a los asistentes, su asis-tencia, ya que otorgan un significado a un Curso que, al igualque cualquier otro evento, no tendría razón de ser si no conta-ra con la participación de los colegiados. También se recono-ció la labor de los patrocinadores y de los ponentes que permi-tían una nueva edición con la calidad necesaria y reconocida.

El Presidente del Consejo General, Miguel Á. Muñoz, porsu parte, ofreció su más sincera enhorabuena a los organiza-dores de este decimoctavo Curso Francisco Liñán por la laborrealizada, año tras año, pero, de forma especial, en este en-cuentro donde se ha escogido un marco que calificó de in-comparable. Asimismo, realizó un ensalzamiento de la profe-sión de Administrador de Fincas, ya que este profesionalpresta un importante servicio a la sociedad y, en este sentido,animó a todos los presentes a ser los mejores representantesde la misma, formando un colectivo unido y fuerte para lucharcontra cualquier inclemencia que pueda presentarse.

Marcelo Cambló, Miguel Á. Muñoz y Rafael Trujillo, en el acto de apertura.

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NOTICIAS COLEGIALES


Imposición de becas a los alumnosde la Universidad

de Málaga.

Bienvenida a los nuevos profesionales formados en la Universidad de Málaga

Un nuevo año, el Colegio de Málaga celebra laimposición de becas de Estudios Inmobiliarios

y da la bienvenida a su IX Promoción

El día 13 de noviembre tuvo lugar la imposición de becasde la IX promoción del Título Propio de Estudios Inmobi-liarios en el salón de actos del Colegio de Administradoresde Fincas de Málaga, donde los nuevos profesionales fue-ron recibidos por el colectivo de administradores de fin-cas.

Tanto la Universidad de Málaga como el Colegio de Ad-ministradores de Fincas contaron con representación eneste acto, en el que ambas entidades realizan un herma-namiento que las enriquece mutuamente. La Universidad

de Málaga estaba representada por José Molina, gerentede la UMA; Francisco Cantalejo, director de la Escuela deEstudios Empresariales; y Salvador Molina, subdirectorde la Escuela de Estudios Empresariales. En representa-ción del Colegio de Málaga, estuvieron presentes MarceloCambló, presidente de este Colegio, y Alejandro Pesta-ña, vicepresidente del mismo. Todos ellos dieron la bienve-nida a los nuevos profesionales y realizaron el acto de im-posición de becas. El Colegio de Málaga les hizo entrega,asimismo, del escudo colegial.

Nueva reunión de la Junta de Gobierno con los colegiados, ahora con los profesionales de Melilla

Conforme al objetivo de un mayor acercamiento a los cole-giados, especialmente a los que se encuentran más aleja-dos geográficamente del Colegio, la Junta de Gobierno es-tá teniendo encuentros con ellos en diferentes localidades.Por ello, la Junta de Gobierno del Colegio de Málaga se des-plazó a Melilla el pasado 20 de noviembre, dando un nuevopaso en su objetivo de acercamiento a los colegiados, pues-to que los administradores de fincas de esta localidad se en-cuentran colegiados en el Colegio de Málaga, siendo losmás alejados desde un punto geográfico con esta institu-ción. Para luchar contra estas barreras geográficas y satis-facer el interés que la Junta de Gobierno tiene en conocerlas opiniones y expectativas de sus colegiados, tuvieron unareunión en Melilla, al objeto de descubrir las analogías ydesigualdades que entraña el ejercicio de esta profesión enesta zona, así como conocer las ideas y proyectos que lessugerían estos miembros del colectivo profesional.

En esta línea ya se han mantenido dos reuniones ante-riores: en Antequera y Axarquía y se pretende el desarro-

llo de nuevos encuentros en este sentido con colegiadosde otros lugares, un objetivo que ha crecido en interés gra-cias a los buenos frutos recogidos en las ya realizadas.

Junta de Gobierno.

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NOTICIAS COLEGIALES


El Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla llevarealizando, desde que comenzó el otoño, diferentes cursosde formación encaminados a fomentar la formación conti-nuada de los colegiados sevillanos.

El primero de estos cursos se celebró el pasado mesde octubre, e iba dirigido a los empleados del despachoprofesional. El curso impartido, denominado “Gestión tele-fónica de reclamaciones y cobros”, fue desarrollada porprofesores de la Escuela de Formación San Román, y seimpartieron un total de veinticuatro horas lectivas.

El día 4 de noviembre, Pepe Gutiérrez, con su habitualclaridad expositiva, disertó sobre “Los 24 errores del Admi-nistrador de Fincas”. La jornada resultó muy amena y parti-cipativa, y el salón de actos estuvo repleto de asistentes.Pepe Gutiérrez es Administrador de Fincas veterano y es-pecializado en la enseñanza de los compañeros colegiadosa nivel mundial, siendo, en la actualidad, profesor del IREM(Asociación Norteamericana de Administración Inmobiliaria).

El día 11 de noviembre, Juan Miguel Carreras, presi-dente de la Audiencia Provincial de Burgos, desarrolló unajornada que, muy bien dirigida, versó sobre las “Senten-cias contradictorias en las Audiencias Provinciales. Lasnuevas líneas de reforma en la legislación de PropiedadHorizontal”.

La penúltima jornada se celebró el día 18 de noviem-bre, y corrió a cargo de Francisco José García Higuera,quien analizó las “Nuevas posibilidades de los administra-dores a través de Internet”, una intervención muy intere-sante para los colegiados, que de forma práctica pudieroncomprobar in situ la utilización de la red.

Los Cursos de Otoño 2009 finalizaron el día 27 denoviembre, con la jornada que desarrolló, magistral-mente, Vicente Magro, presidente de la Audiencia Pro-vincial de Alicante, que disertó con la ponencia “Ante lanecesidad de la aprobación de la Ley de Propiedad Ho-rizontal”.

SEVILLA

CURSOS DE FORMACIÓN OTOÑO 2009

Francisco José García Higuera. Pepe Gutiérrez.

Rafael del Olmo, Rafael Trujillo y Vicente Magro.

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NOTICIAS COLEGIALES


“Mi objetivo es mantener encuentros conlas diferentes asociaciones miembros paraconocer sus necesidades de cara al futuro

de la profesión”

DOLORES LAGAR TRIGO

CLAUDINE SPELTZ RECIBIÓ, EN 2006, EL TROFEO EUROPEO

OTORGADO POR EL CONSEJO EUROPEO DE LA MUJER DE

NEGOCIOS Y COMERCIO (CEFEC), EN RECONOCIMIENTO A

SU EXCELENTE TRAYECTORIA PROFESIONAL Y A SU APOYO

CONSTANTE A LA PARTICIPACIÓN DE LA MUJER EN TODAS LAS

ÁREAS PROFESIONALES Y EMPRESARIALES A NIVEL EURO-PEO. HA ESTADO EN EL ORIGEN DE LA CREACIÓN DE NUME-ROSAS ASOCIACIONES PROFESIONALES, SIENDO NOMBRADA

PRESIDENTA DE LA CEAB EN EL AÑO 2008, Y ES, DESDE

ESTE ORGANISMO, DONDE SE HA IMPUESTO LA CONSECUCIÓN

DE OBJETIVOS ENCAMINADOS A ARMONIZAR LAS TITULACIO-NES PROFESIONALES, LOS DERECHOS DE ESTABLECIMIENTO,AMPLIAR LAS RELACIONES ENTRE LAS ASOCIACIONES MIEM-BROS Y LOS INTERCAMBIOS DE EXPERIENCIAS PROFESIONA-LES, SOBRE TODO EN ESTOS TIEMPOS DE CRISIS.

FUNDADA EN 1989, LA CONFEDERACIÓN EUROPEA DE

ADMINISTRADORES DE BIENES (CEAB), A LA QUE PERTE-

NECE EL CONSEJO GENERAL, AGRUPA A LA MAYORÍA DE

LOS PROFESIONALES DEL SECTOR INMOBILIARIO A TRAVÉS

DE SUS RESPECTIVOS CONSEJOS GENERALES O ASOCIA-CIONES PROFESIONALES, CON EL OBJETIVO DE ESTUDIAR

TODAS LAS LEYES Y REGLAMENTOS EN VIGOR EN LA UNIÓN

EUROPEA, FUNDAMENTALMENTE LAS DIRECTIVAS Y OTRAS

NORMAS ESTABLECIDAS POR LAS INSTITUCIONES COMUNITA-RIAS, ASÍ COMO CUALQUIER PROYECTO O PROPUESTA DE

LEGISLACIÓN O REGULACIÓN QUE AFECTEN AL PROFESIO-NAL INMOBILIARIO.

CLAUDINE SPELTZ ES UNA GRAN CONOCEDORA DE LA

UE Y SUS DIVERSAS NORMATIVAS POR SU LARGA TRAYEC-TORIA PROFESIONAL EN DISTINTAS ORGANIZACIONES Y, AC-TUALMENTE COMO PRESIDENTA DE LA CEAB, DONDE ESTÁ

PONIENDO SUS CONOCIMIENTOS Y SU GRAN CAPACIDAD DE

TRABAJO AL SERVICIO DE LAS PROFESIONES INMOBILIARIAS

EUROPEAS QUE SE ENFRENTAN, A GRANDES RETOS NORMA-TIVOS, ACADÉMICOS Y PROFESIONALES.

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ENTREVISTA


¿Qué representa CEAB cómo organización en el sec-tor inmobiliario europeo? La CEAB es una organización que reagrupa a la mayo-ría de las asociaciones profesionales nacionales europe-as de administradores de fincas y copropiedad de quin-ce países de la Unión Europea. Para poder juzgar su re-presentatividad, hay que considerar el importante núme-ro de los inmuebles/bienes bajo su gestión/administra -ción para, posteriormente, situar a las organizacionesmiembros respecto a estos inmuebles gestionados, peropor países, lo que proporcionaría un grado de represen-tatividad, o legitimidad, de las organizaciones nacionalesy, por lo tanto, de la CEAB muy importante, dado que segestionan grandes patrimonios inmobiliarios y su corres-pondiente montante económico, lo que da una idea de laimportancia, a nivel europeo, de los profesionales delsector inmobiliario.

Fomentar el desarrollo de la profesión de gestión dela propiedad entre los nuevos Estados miembros dela UE es uno de los objetivos fundamentales de CE-AB. ¿Qué medidas se han tomado y se tomarán en elfuturo para conseguir este objetivo?Para alcanzar sus objetivos, la CEAB ha elaborado uncódigo deontológico y anima a sus miembros a adop-tarlo –sé que el Consejo General ya lo ha adoptado enEspaña-, teniendo en cuenta, por supuesto las particu-laridades de las legislaciones nacionales. Ha desarro-llado, igualmente, una carta de calidad y unos mínimosde formación a considerar por las asociaciones miem-bros para garantizar la optimización de la gestión pro-fesional.

La CEAB ha establecido y sigue estableciendo unfluido diálogo con las autoridades públicas mediante ac-ciones concretas de lobbying, como entrevistas con losdiferentes diputados europeos y contactos continuadoscon diferentes direcciones generales europeas, cuyacompetencia concierne a nuestra profesión: formaciónprofesional, rendimiento energético de los edificios, nor-malización de los servicios, reglamentación del sector in-mobiliario, etc.

Mi objetivo para los próximos años es mantener en-cuentros con las diferentes asociaciones miembros paraconocer sus necesidades de cara al futuro de la profesiónen la UE y en cada país miembro de ésta y de la CEAB

como ya hice, el pasado mes de mayo, visitando en Ma-drid la sede del CGCAFE.

Promover un mayor nivel de profesionalidad entrelos administradores de la propiedad, en base a unaactuación profesional de calidad, conlleva, necesa-riamente, unos requisitos educacionales y profesio-nales mínimos. ¿Cuáles serían éstos? Nuestras sociedades se han vuelto más complejas y exi-gen una formación idónea para los profesionales, perotambién la posibilidad de completar sus conocimientos alo largo de toda su vida profesional. Las legislaciones secomplican cada vez más y la CEAB, preocupada por fo-mentar la mejora del nivel profesional de los administra-dores de fincas/copropiedad, se ha propuesto desarrollarunos criterios mínimos de formación y normas profesio-nales relativas a la admisión y el ejercicio de la profesión.También deseamos desarrollar los intercambios trans-fronterizos. Sin embargo, encontramos y encontraremosmuchas divergencias entre las asociaciones miembros.

Se prevé la instauración de una plataforma comúnconforme al artículo 15 de la Directiva sobre el reco-nocimiento de las titulaciones profesionales. ¿Quéestipula dicha Directiva sobre éste reconocimientode titulaciones profesionales?

Desde hace más de cincuenta años, la Comisión Eu-ropea intenta, sin éxito, ampliar sus competencias pro-pias en materia de formación, sobre todo profesional.Desde hace cincuenta años intenta, también sin éxito, ar-monizar los sistemas educativos en Europa. La Directivade titulaciones es un puro sucedáneo de esta política. Seinscribe en la realización del gran mercado interior euro-peo y tiende a limitar al máximo los proteccionismos na-cionales en materia del ejercicio de una profesión. Con-cierne a las profesiones cuyo ejercicio está regulado enlos Estados miembros, y fija la normativa a observar enmateria del reconocimiento de las titulaciones profesiona-les extranjeras por los Estados miembros de acogida. Eneste sentido, el artículo 14 es de particular importancia.

El artículo 15 habla, en efecto, de las plataformas co-munes. Debo admitir que su formulación es algo enreve-sada. Lo entiendo como un intento de aligerar los meca-nismos de compensación previstos en el artículo 14 ydar la posibilidad, entre otros, a los órganos profesiona-les representativos (aunque ¿dónde están los criteriosde representatividad?) a nivel europeo, de construir di-chas plataformas y avanzar allí donde los Estados o laUE han fracasado. Nada impide que la CEAB trate deaplicar el artículo 15 a la profesión de administradores defincas/ copropiedad. De hecho, el artículo 15 es la expre-sión del principio de subsidiariedad.

¿En qué momento se encuentra, actualmente, éstereconocimiento, y cuáles son los trabajos que sedesarrollaran en el futuro para la homologación eu-ropea de los títulos profesionales de los administra-dores de bienes?La directiva debía trasladarse al derecho interno de los

«La CEAB ha elaborado un código deontológico y anima a sus miembros a adoptarlo, teniendo en cuenta las particularidades de las legislaciones nacionales»

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ENTREVISTA


Estados miembros antes del 20 de octubre de 2007. Lu-xemburgo, por ejemplo, acaba de hacerlo con casi dosaños de retraso por medio de una ley del 2 de junio de2009. Alemania y Dinamarca ya lo han hecho.

¿Qué entiendo por homologación europea? El reco-nocimiento de los diplomas no es competencia europea,sino nacional, aunque debe llevarse a cabo según lasdisposiciones europeas en vigor (por ejemplo, mediantela Directiva de titulaciones).

El Proceso de Bolonia establece, a nivel europeo,una serie de medidas a las que deberán de adecuar-se las universidades de los distintos países que inte-gran la UE, lo que supone una importante reforma enlos planes de estudio y financiación de las universi-dades, tanto públicas como privadas. ¿En qué medi-da los profesionales de la administración de inmue-bles están inmersos en este proceso, y cómo lesafectaría?El proceso de Bolonia se suele caracterizar por la fórmu-la 3 (licenciatura), 5 (máster) y 8 (doctorado). El procesono influirá en la titulación profesional –contenido y dura-ción de los estudios– de los administradores de fincas delos diferentes Estados miembros, en la medida en queesta titulación se situaba al nivel de estudios superioresde posgrado o terciario. De nuevo, la UE no tiene com-petencia alguna en la materia, pero un Estado miembroX que reconociera hasta ahora una formación profesio-nal de tipo licenciatura +2 en materia de derecho de es-tablecimiento de los administradores de fincas, podríadecidir que, a partir de ahora, sería necesario una licen-ciatura profesional (BAC+3). Por contra, es probable quelos Estados miembros que carecen de regulación de or-den formativo en lo que concierne al derecho de estable-cimiento de los administradores de fincas, cambien cual-quier cosa a causa del proceso de Bolonia.

Un objetivo fundamental de CEAB es conseguir quelos parlamentarios europeos entiendan la importan-cia que la profesión de administrador de bienes re-presenta en un sector tan importante como es el in-mobiliario. ¿Qué argumentos están articulándosepara que el Parlamento Europeo reconozca y legisleeste importante sector profesional?Usted sostiene que la profesión de administrador de fin-cas es importante para el sector inmobiliario, que a suvez goza de importancia en su país. Ambos aspectos im-portantes deberán constatarse con objetividad si quere-mos que las instancias de la UE, como el Parlamento,nos tomen en serio. A propósito de esta objetivación, ha-brá que analizar los datos ya producidos por Eurostat pa-ra todo el sector inmobiliario. Si los datos disponibles soninsuficientes, poco fiables o demasiado agregados, lasprofesiones correspondientes deberán decirlo y hacervaler sus exigencias en la materia.

En lo que concierne, más concretamente, a la profe-sión del administrador de fincas, ocurre lo mismo: seránecesario, con cifras fiables que lo sostengan, documen-tar esta importancia mediante determinados indicadores.

A título de ejemplo: ✤ La contribución de los administradores de fincas al

PIB europeo.✤ La cantidad de empleos directos.✤ La cantidad de empleos indirectos.✤ La cantidad y el valor (de mercado) de los bienes ad-

ministrados.✤ La superficie (en m2) de los bienes administrados.

Y, por último, y cualquiera que sea la importancia delsector, el Parlamento Europeo no legislará tan deprisaen esa materia por la simple razón de que no le compe-te legalmente, y las divergencias entre los Estadosmiembros no lo permitirán a corto o medio plazo. Eso no

«La CEAB trabajará en el reconocimiento europeo de los administradores de fincas»

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ENTREVISTA


debería impedir que la CEAB trabajará en el sentido deun reconocimiento europeo de la importancia del sectorde los administradores de fincas y en la dirección de unauniformización de las condiciones de las formaciones yel establecimiento de los administradores de fincas, sihay consenso en la materia.

La regulación europea de las profesiones inmobilia-rias es prácticamente inexistente porque se conside-ra que los Estados miembros ejercen la autoridad yla responsabilidad de las transacciones inmobilia-rias y deciden las condiciones y modalidades de ac-ceso a sus mercados inmobiliarios correspondien-tes. En la actualidad, sólo la mitad de los Estadosmiembros de la UE regulan las profesiones inmobi-liarias y los reglamentos a nivel nacional son muy di-versos. ¿Qué problemas ocasiona esta situación alos profesionales de cualquier país miembro de laUE que decide establecerse, profesionalmente, enotro país miembro?Sus dos últimas frases son la constatación de una reali-dad que corre el riesgo de no cambiar tan de repente.Como respuesta a su última frase, que es una cuestiónpertinente, hay que constatar que el problema que po-dría resultar de la constatación del profesional que quie-re instalarse en otro Estado miembro es que vea su titu-lación no reconocida respecto a la que se exige en eseEstado miembro. Aquí interviene sobre todo la Directivade titulaciones y especialmente el artículo 14.

En un contexto de desregulación profesional cre-ciente, la Directiva europea sobre los servicios (Bol-kenstein) hace expresamente referencia a la impor-tancia que revisten las iniciativas de autorregulaciónpor los órganos profesionales representativos. LaDirección General del Mercado Interior confirma es-ta situación en las recientes conclusiones de su es-tudio sobre los códigos deontológicos europeos.¿Necesitamos mayor autorregulación? ¿Y sí es así,en qué aspectos?

La Directiva de Servicios no afecta a la de titulacio-nes (véase el punto 31 de la Directiva de Servicios). Am-bas son compatibles.

La autorregulación de los órganos profesionales re-presentativos a escala europea es, sin duda, una posibi-

lidad para avanzar en materia de armonización en Euro-pa, aunque se trata de un instrumento políticamente muysensible, por el hecho de que las instancias políticascompetentes en materia de legislación y regulación, so-bre todo los Parlamentos nacionales, se sienten cortocir-cuitadas.

Aborda la cuestión de un Código Deontológico Euro-peo: su existencia es un dato excelente pero no tiene na-da que ver ni con la titulación profesional ni con el dere-cho de establecimiento de los administradores de fincas.No puedo más que animar a los miembros de la CEAB aadoptarlo, compatibilizándolo con su legislación nacio-nal.

10.- Ha sido elegida presidenta de la CEAB reciente-mente. ¿Qué retos de futuro tiene planteados comopresidenta de esta organización europea?

Casi un año después de mi elección como presiden-ta de la CEAB, los proyectos e ideas que tenía al acep-tar el cargo se confirman, se completan y se refuerzan,sobre todo la necesidad de lo siguiente:✤ Aumentar la visibilidad de la profesión del adminis-

trador de fincas en Europa mediante el lobbying.✤ Desarrollar la profesión en los nuevos Estados

miembros.✤ Animar a las asociaciones de los nuevos Estados

miembros a que se adhieran a la CEAB.✤ Aumentar el número de los miembros de la CEAB.✤ Tratar de alcanzar una plataforma común ✤ Fomentar que nuestras asociaciones miembros que

no lo hayan hecho todavía, trasladen el CódigoDeontológico elaborado por la CEAB a sus estatu-tos.

✤ Armonizar las titulaciones profesionales y los dere-chos de establecimiento.

✤ Contribuir a la mejora de las estadísticas.✤ Ampliar las relaciones entre las asociaciones miem-

bros y los intercambios de experiencias (buenasprácticas), sobre todo en estos tiempos de crisis.

✤ Visitar a las asociaciones para conocer mejor susnecesidades y aspiraciones.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

«La autorregulación de los órganos profesionales represen-tativos a escala europea es, sin duda, una posibilidad paraavanzar en materia de armoni-zación en Europa»

«Casi un año después de mielección como presidenta de laCEAB, los proyectos e ideas que tenía al aceptar el cargo seconfirman, se completan y serefuerzan»

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ENTREVISTA


El Administrador: ¿obligado a recibir el pago de los gastos de comunidad en su

despacho profesional?En una jornada reciente de formaciónorganizada por el Colegio Territorial deAdministradores de Fincas de A Coruña,se planteó un tema de gran interés en elcoloquio celebrado relacionado con elpago por parte de los comuneros de losgastos de comunidad. En esencia, la

cuestión central del debate se circuns-cribió a los mecanismos de pago quepueden ser acordados en las juntas depropietarios para que los comunerospuedan hacer frente a su obligación conel art. 9.1,f) LPH, de contribuir al soste-nimiento de los gastos comunes.

VICENTE MAGRO SERVET

Es cierto que la LPH no disciplina enninguno de sus preceptos la sistemá-tica de pago en virtud de la que debedarse cumplimiento a la obligación deabono de los gastos comunitarios. Yaunque ya hemos dicho, en reiteradasocasiones, que entendemos que laparquedad de la normativa actualcontemplada en la LPH crea conti-nuos problemas para aplicar la casu-ística por parte de los profesionalesde la administración de fincas y laabogacía, también lo es que estas

cuestiones y otras tampoco es nece-sario que estén contempladas en unadisposición legal.

Cierto es que se ha reiterado lanecesidad de elaborar un nuevo textonormativo que resuelva las múltiplesdudas que existen en PH, pero las for-mas de cumplimiento de las obligacio-nes no están reguladas ni en el Códi-go Civil ni en ninguna otra disposiciónlegal. Además, sabemos que la únicafinalidad de la normativa reguladoradel cumplimiento de las obligacioneses que realmente se cumplan por par-te de quien está obligado por contrato,

«En el caso de no incluirse esa cláusula en el contrato,

podría la comunidad plantearproblemas de incumplimiento

del Administrador por nofacilitar al comunero el pagode los gastos de comunidad»

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PROPIEDAD HORIZONTAL


El pago al inicio de la junta de propietariosSi mantenemos que el comunero no puede pagar en eldespacho del Administrador de Fincas, las opcionesque tiene de verificar su pago se reducen al inicio de lajunta, ya que resulta obvio que el comunero no podráefectuar el pago al presidente de la comunidad de pro-pietarios o a los miembros de la junta rectora, por cuan-to la LPH no autoriza en modo alguno –ni podría hacer-lo–, que estas personas asumieran la obligación de co-brar los gastos de comunidad.

El presidente sólo tiene la función de representar ala Junta en juicio o fuera de él, pero no puede asumir laobligación de cobrar gastos de comunidad de los comu-neros. Lo que sí puede y debe hacer es poner su firmaen las operaciones contractuales que tenga que llevar acabo la comunidad y, en su caso, pagar las deudas dela comunidad con terceros en razón a los documentosque ejecute el Administrador de Fincas, que es quienlleva la gestión de la Comunidad.

En consecuencia, las facultades del comunero que-darían reducidas a pagar al inicio de las juntas de pro-pietarios y, además, en efectivo, ya que sabemos que alinicio de la junta solo se puede pagar de esta manera,no admitiéndose la presentación de títulos-valores al noser medios de pago al inicio de la junta de propietariospor aplicación de lo dispuesto en el art. 1.170, párrafo 2CC. De intentar esta vía de pago un comunero, el Admi-nistrador de Fincas haría constar en el acta, al inicio,que se rechaza este mecanismo de pago identificandoal comunero y manteniendo su situación de morosidad,

reflejándose que se niega la aceptación del cheque poraplicación del art. 1.170.2 CC.

En algunas ocasiones se ha intentado presentar alinicio de la junta la realización de una transferencia ban-caria presentando el resguardo de pago, lo que planteaalgunas dificultades en torno a conocer si el pago se hahecho efectivo, o si al día siguiente pueda producirseuna devolución, con lo que se le habría admitido el de-recho de voto cuando realmente no había pagado.

Es por ello, que descartado que sea viable admitir elpago en los despachos de los administradores de fin-cas, el único momento que le queda al comunero parahacer el pago es al inicio de la junta de propietarios y enefectivo, respecto de la cantidad que adeude hasta esemomento, pero sin que sea posible que el comuneropractique una autoliquidación, sino que tendrá que de-positar en ese acto la suma adeudada por las mensua-lidades fijadas dejadas de percibir según conste en esemomento en la contabilidad del Administrador de Fincascon las derramas que existan.

El comunero no tiene opción, en ese momento, deplantear cuestiones de disconformidad con la liquida-ción o suma que el Administrador de Fincas le indicaque adeuda, ya que no pueden aceptarse pagos parcia-les de la deuda. Así lo recoge el art. 1.169 del CódigoCivil, en cuanto señala que, a menos que el contrato ex-presamente lo autorice, no podrá compelerse al acree-dor a recibir parcialmente las prestaciones en que con-sista la obligación.

o por cualquier otro vínculo que deter-mine la existencia de un crédito en elacreedor y una deuda por parte dequien está obligado a satisfacerla.

Ahora bien, al menos teóricamen-te, el deudor no está obligado a acep-tar condiciones que le vinculen en or-den a cómo hacer el pago. La únicaobligación se circunscribe a que sehará en la especie pactada, pero nocómo deberá hacerlo. Sí que se deter-mina en la obligación el plazo para ha-cerlo efectivo, vencido el cual incurreel deudor en morosidad, pero sabe-mos que el acreedor no puede recha-zar un mecanismo hábil de pago parasaldar su deuda.

En consecuencia, en estos casosque estamos tratando de intento depago de los gastos de comunidad fue-ra de las vías aprobadas por ésta, noes que la comunidad ponga trabas acobrar las rentas, sino que se estable-ce un sistema de pago- que suele serla domiciliación bancaria-, pese a locual existen comuneros que plantean

problemas al negarse a aceptar estasvías aprobadas por la junta de propie-tarios, y quieren realizar el pago cuan-do y como les parezca mejor aten-diendo a su comodidad.

Contenido del contrato que vinculaal Administrador con la comunidadde propietarios

La problemática que estamos tra-tando ha llevado a que los administra-dores de fincas estén incluyendo en

los contratos que suscriben con lascomunidades de propietarios que,respecto a la obligación de pago delos comuneros de sus gastos de co-munidad, no estarán obligados a reci-bir en sus despachos profesionales elpago de estos gastos por los comune-ros.

Por ello, esta cuestión nos abre lapuerta del vínculo contractual que uneal Administrador de Fincas colegiadocon la comunidad de propietarios, enel que consta este elemento del con-trato dentro de las obligaciones a quese compromete el profesional con lacomunidad. Entendemos que estapostura tiene indudable interés, yaque en el caso de no incluirse estacláusula en el contrato podría la co-munidad plantear problemas de in-cumplimiento contractual, por no faci-litar el Administrador de Fincas a loscomuneros el pago de los gastos decomunitarios.

Cierto es que el acuerdo de la jun-ta de propietarios es claro en relación

«Aunque no estuviera pactado en el contrato, entendemos que no está entre las funciones del

Administrador admitir pagosen efectivo en su despacho

profesional»

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a la vía o mecanismo de pago aproba-da de la domiciliación de recibos enuna entidad bancaria, pero también loes que es preferible que conste espe-cíficamente en el contrato que, porcuestiones obvias de seguridad y pa-ra evitar que en el despacho del pro-fesional tenga entrada dinero en efec-tivo, se evite el pago de los gastos decomunidad en este lugar. Aun así, es-ta medida quedaría, en realidad, co-mo un mecanismo de justificación delpropio Administrador ante los vecinosque insisten en desoír los acuerdosde la junta de propietarios y que, porrazones de comodidad, o cualesquie-ra que sean, prefieren acudir al des-pacho del Administrador de Fincas.

De todos modos, aunque no estu-viera pactado en el contrato, entende-mos que no está entre las funcionesdel Administrador de Fincas la exigen-cia de admitir pagos en efectivo en sudespacho profesional.

LA JUNTA DE PROPIETARIOSAPRUEBA LA DOMICILIACIÓNBANCARIA

Las ventajas de la domiciliación ban-caria son múltiples, pero sobre todo,

mejora las condiciones para que lacomunidad pueda cumplir con lasobligaciones de pago que tiene reco-nocidas en los presupuestos aproba-dos anualmente en las juntas ordina-rias de propietarios.

Por ello, el hecho de que cada ve-cino pudiera pagar en el momento yforma que estimare conveniente, pro-duce unas importantes distorsionesen el funcionamiento de una comuni-dad, que es por todos conocida, en or-den a hacer frente a los pagos que tie-ne contraídos, unos periódicamente, yotros atendiendo a las necesidadesde la comunidad. Aun así, frente a lassituaciones de impago, resulta que lacomunidad se ve compelida a buscarlos instrumentos adecuados para ha-

cer frente al pago de sus deudas conterceros.

En consecuencia, resulta que lacomunidad queda obligada a seguirbuscando las fórmulas para cumplircon sus obligaciones periódicas,mientras que quienes se niegan aasumir el sistema de pago por domici-liación bancaria evitan que la comuni-dad pueda hacer frente al presupues-to de gastos aprobado anualmente.Por ello, salvo que acredite que notiene fondos para hacer pagos, esta-ría obligada a hacer frente a sus deu-das con terceros y reclamar a sus mo-rosos el pago de los gastos comunita-rios. Aun así, sabemos bien que estasituación origina problemas cuandoes amplia la lista de comuneros quese niegan a seguir los criterios de ladomiciliación bancaria, ya que la re-clamación judicial no asegura unpronto pago de la deuda, mientrasque los terceros acreedores reclamansu efectivo pago al que la comunidadtiene que hacer frente.

La comunidad de propietarios po-drá aprobar en una junta el sistema depago que se facilita por la domicilia-ción bancaria para que, con la periodi-cidad que se haya aprobado, se cur-

«La falta de costumbre de la domiciliación suele

producir rechazo en algunaspersonas que dudan de estos

sistemas automatizados»

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sen los recibos relativos a los gastosde comunidad. Para este tipo deacuerdos sólo se exigiría mayoríasimple; sin embargo, es obvio pensarque cualesquiera otros mecanismos osistemas de pago producirían el efec-to de dar por cumplida la obligacióndel comunero de satisfacer la deudaque tenga con la comunidad. Esta nopuede rechazar, por ejemplo, un pagoen efectivo.

Sin embargo, la cuestión que sur-ge es si el Administrador de Fincaspuede rechazar el pago en su despa-cho: ¿dónde pagaría el comunero quedesea hacerlo fuera del cauce de ladomiciliación bancaria? Sabemos queen estos casos, el hecho de acudir aldespacho del profesional para pagarsuele darse en algunas personas ma-yores que no desean la domiciliaciónde sus pagos para tener controladode forma voluntaria los pagos a queson compelidos, tanto por la Adminis-tración como por otras deudas quepudieran tener. Y entre ellas, la de losgastos de comunidad.

EL COMUNERO RECHAZA LA DO-MICILIACIÓN BANCARIA DEL PA-GO

La falta de costumbre de la domicilia-ción o el rechazo de un mecanismo depago que ni tan siquiera le permite va-lorar o decidir si debe pagar, o no,suele producir rechazo en algunaspersonas que dudan de estos siste-mas automatizados. No existe, porello, mala fe en estos casos, sino másque otra cosa desconfianza a que seproduzcan cargos en su cuenta sin sucontrol previo. Además, a estas per-

sonas que sin mala fe se niegan a ladomiciliación bancaria, huyen de te-ner que estar de forma permanentecontrolando su cuenta corriente, porcuanto esta desconfianza les lleva adudar de la corrección de cargos ensus cuentas y la necesidad de hacerrevisiones de las anotaciones encuenta que operan como cargos; másaún, cuando pueden tener dificultadesderivadas de la edad o enfermedadesde todo tipo. Frente a estas personasnos encontramos con otros comune-ros que actúan de mala fe y se niegana admitir los medios y sistemas de pa-go que aprueba la comunidad.

Son los clásicos comuneros queobstruyen, con su actitud, la normalllevanza de la gestión de una comuni-dad y prefieren acudir al despachoprofesional, no a pagar tan solo, sinoa solicitar información permanente so-bre cuestiones de la comunidad irrele-vantes o formular quejas de formaconstante sobre la actuación del Ad-ministrador de Fincas o la junta recto-ra. Indiscutiblemente, en estos casosexisten serias dudas sobre si el Admi-nistrador de Fincas debe asumir estafunción respecto a comuneros quedesean utilizar la vía del mecanismode pago en efectivo en su despachobajo la figura de la mala fe.

Aun así, si un comunero realizaraun pago fuera del sistema de domici-liación bancaria y le fuera aceptadopor el profesional mediante la expedi-ción de un recibo, el pago es, igual-mente, válido. Estas ocasiones hanpodido darse en los despachos de ad-ministradores de fincas cuando, porejemplo, alguno de los trabajadoresdel despacho profesional expida unrecibo de pago de la deuda a comune-ro que haya querido pagar en efectivoen el despacho. Así lo señala la sen-tencia de la Audiencia Provincial deMadrid, Sección 11ª de 31 Dic. 2002,rec. 835/2001, respecto a que si el co-munero alega que pagó fuera del sis-tema de la domiciliación bancaria, lacarga de la prueba del pago le corres-ponde a éste, y no a la comunidadacreditar el impago.

Así, es conocida la doctrina legalya consolidada, del STS (entre otras,20 Feb. 1960, 17 Oct. 1981) de que“se llega a establecer como principio aseguir que la obligación de probar los

hechos normalmente constitutivos desu pretensión corresponde al actor y,por el contrario, es atribución del de-mandado la de los impeditivos o extin-tivos de la relación jurídica en discu-sión. En consecuencia, al ser el pagoun hecho extintivo, su prueba corres-ponde a quien excepcione o dice ha-ber pagado (STS de 17 Abr. 1999);siendo la normal y lógica justificacióndel pago la propia declaración delacreedor de haberlo recibido, que secontiene en el llamado «recibo» o enla «carta de pago».

ENTREGA DE RECIBO POR ELACREEDOR

La entrega del recibo por el acreedortiene el valor de una confesión extra-judicial de haber recibido la presta-ción, fundándose su fuerza probatoriaen el artículo 1.225 en relación con elartículo 1.218, ambos del Código Ci-vil, debiendo concluir indicando quesiendo cierto que la extinción de laobligación sólo se produce con suefectivo y real cumplimiento, no debeolvidarse que el recibo o carta de pa-go expedidos por el acreedor llevanaparejada la presunción de dichocumplimiento, en aras de la más ele-mental seguridad jurídica.

Aplicando la anterior doctrina alsupuesto de autos, habrá de conve-nirse que la presentación, por los su-puestos deudores, del recibo de lamensualidad cuestionada, debe dellevar a la conclusión de que tal cuotase ha abonado, siendo irrelevante quelas demás se pagaran mediante domi-ciliación bancaria, máxime cuando lademandante no da explicación de nin-gún tipo a la posesión del recibo porparte de los deudores, que permita te-

«El incumplimiento del comunero de su obligación de

domiciliación bancaria no tiene ningún efecto si, de

alguna manera, puede demostrar que pagó la deuda»

«El problema es que el cheque no supone mecanismo

de pago hasta verificarse el cargo en la cuenta de la

comunidad de propietarios»



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ner en cuenta otra posibilidad distintaal pago.”

En consecuencia, el incumpli-miento del comunero de su obligaciónde domiciliación bancaria no tieneningún efecto si, de alguna manera,puede demostrar que pagó la deuda,por lo que si, en algún momento laabona en efectivo y recibe documen-to de pago, no se le puede reclamarnada. La cuestión central del temaque analizamos en las presentes líne-as se circunscribe, pues, a la negati-va de aceptar pago al contado en sudespacho profesional, entendiéndoseque, al haberse aprobado en junta elsistema de domiciliación bancaria,nada obligaría al Administrador deFincas a aceptar el pago en su des-pacho.

¿PUEDE EL ADMINISTRADOR NE-GARSE A RECIBIR EL PAGO EN SUDESPACHO?

Por ello, en el caso de que el Admi-nistrador de Fincas se niegue a reci-bir el pago en su despacho profesio-nal, la comunidad no obtendría nin-gún beneficio del rechazo del pago,sino muy al contrario: si un comunerodesea pagar en efectivo y no se leacepta , se encontraría el comuneroen una situación de morosidad conlos perjuicios que a este le acarreaesta situación, fijados en el art. 15LPH, y modificado en su momentopor la Ley 8/1999 para luchar contrala morosidad creciente que llegabaen el año 1999.

La respuesta a este problema noes fácil, ya que la posición de muchosprofesionales es de rechazo a estaopción para no convertir su despacho

profesional en una oficina de cobrosde sumas, en algunos casos impor-tantes, de comuneros que de repentedesean satisfacer importantes canti-dades para poder recuperar sus dere-chos en la junta. Bien pensado, aun-que sea esta la opción más generali-zada para evitar acostumbrar a los ve-cinos a acudir al despacho profesionala pagar, lo cierto es que no faltan vo-ces que señalaron que, ante un moro-so que acude a un despacho del Ad-ministrador de Fincas a pagar, no selo pensarían dos veces y aceptaríanel pago para acabar con un copropie-tario moroso.

Y aunque también es cierto que al-gunos profesionales de la administra-ción de fincas que se niegan a recibirlos pagos en su despacho, sin embar-go han admitido verificarlo con che-ques, lo que no supone riesgo algunoni un especial trabajo adicional. Elproblema es que el cheque no suponemecanismo de pago hasta que no seha abonado la suma tras la presenta-ción del título valor, y verificare el car-go en su cuenta corriente y el abonoen la cuenta de la comunidad de pro-pietarios, tal y como se resuelve en elart. 1.170, párrafo 2 del Código Civil.

Por ello, el comunero deberá tenerconocimiento de esta circunstancia yno podría exigir documento acreditati-vo del pago, ya que solo la entrega delcheque no produce acreditación delpago de la deuda.

EL ROBO COMO JUSTIFICACIÓNDE UNA NEGATIVA DEL ADMINIS-TRADOR

En algunos casos se ha justificado lanegativa a aceptar los pagos en eldespacho profesional en la crecientedelincuencia que existe en la socie-dad, en virtud de la cual el conoci-miento por bandas de delincuentes deque en determinado despacho profe-sional se hace gestión de cobro po-dría atraer la idea de cometer un deli-to de robo con fuerza en las cosas enel despacho ante la posibilidad de queexista una caja fuerte donde se depo-sitan cantidades de dinero proceden-tes de los pagos de gastos de comu-nidad u otros.

Además, no solamente en horasfuera de oficina podrían cometerse

estos delitos, sino que también es sa-bido que la delincuencia opera hoy endía siguiendo a los particulares a suslugares de pago para antes de llevar-lo a cabo, o durante su operación,apropiarse de las cantidades que lle-vara el particular.

En este sentido, podría darse lacircunstancia de que en el caso deadmitir pagos en la oficina profesionaldel Administrador de Fincas, los veri-ficados por la tarde quedarían en unacaja fuerte hasta la posibilidad de in-gresarlo al día siguiente en la entidadbancaria, con lo que se corre el ries-go de que se cometa un robo confuerza en las cosas despareciendolas cantidades destinadas por los co-muneros para el pago de gastos co-munes. La responsabilidad directa re-caería en el Administrador, ya que,aunque podría reclamar el importe ala aseguradora con la que tuvieraconcertado un seguro de robo, el co-munero que ha pagado su deuda ha-bría recibido el documento de pagocorrespondiente.

Por ello, el mecanismo de pago di-recto en la oficina del profesional esclaramente desaconsejable, salvo ca-sos puntuales. Aun así, la cuestión deadmitir excepciones a la regla generalde no admitir pagos es problemática,ya que el resto de comuneros podríantener conocimiento de la admisión aun comunero moroso del pago en eldespacho profesional y reclamar elmismo trato.

Vicente Magro ServetPresidente de la AP Alicante.

«Si mantenemos que el comunero no

puede pagar en el despacho del Administrador, las opciones que tiene de

verificar su pago se reducen al inicio de la junta»

«También es cierto que algunos profesionales de la administración de fincas que se niegan a recibir los pagos en su despacho, sin embargo

han admitido verificarlo con cheques, lo que no

supone riesgo alguno ni un especial trabajo adicional»



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Balcones, ventanas y terrazas¿son elementos comunes?

Nunca ha estado claro el concepto que merecen los balcones. Ventanas y te-rrazas aportan menos dificultades, aunque estas líneas se limitan a comentarexclusivamente la cuestión relativa a los balcones. El art. 396 del CC sólo hacemención de los balcones en la última reforma de su texto con motivo de la mo-dificación de la vigente Ley de Propiedad Horizontal (disposición adicional úni-ca) . Ni en su redacción original, ni en las modificaciones posteriores introdu-cidas en su texto por las leyes de 26 octubre 1939 y 21 julio 1960 (1) se citanlos balcones.

MANUEL ROBERTO ENGUÍDANOS

Dada la ausencia hasta la actual LPHde la mención de los balcones y de suconsideración sobre si es o no un ele-mento común, el problema ha sidodiscutido por la doctrina, que mantie-ne un criterio mayoritario como ele-mento común y la jurisprudencia, conresoluciones dispares.

A la vista de las modificaciones in-troducidas en la nueva redacción delart. 396, donde aparecen por primera

vez los balcones, ventanas y terrazas,parecer ser que sigue habiendo gra-ves dudas sobre su condición de ele-mentos comunes.

El proyecto de reforma de la Leyde Propiedad Horizontal aprobado ini-cialmente por la Comisión de Justiciae Interior, con competencia legislativaplena, aludía entre los elementos co-munes a....”.... terrazas, balcones yventanas, incluyendo sus revestimien-tos exteriores.....; en la posterior tra-mitación parlamentaria (2) se introdu-

«Que el balcón pueda ser privado, no quiere decir

que su dueño pueda modificarlo o variarlo, por cuanto su imagen y

configuración sí que tienen la condición de elementos

comunes»



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jo una enmienda, dejando esta fraseinvertida : “... los revestimientos exte-riores de terrazas, balcones y venta-nas, enmienda que fue aceptada y asíaparece en el texto de la ley.

La primera definición alude a la to-talidad de una obra arquitectónica,aunque para evitar dudas interpretati-vas, que ya conoce el legislador,aclara que la condición de cosa co-mún también se extiende a sus “re-vestimientos exteriores” ..

La definición del texto de la en-mienda, por el contrario, solo alude alos “revestimientos exteriores”, queaquí se constituyen en el sujeto princi-pal de la frase, y las palabras “balco-nes, ventanas o terrazas”, son merossustantivos de superficies sobre losque se aplica exteriormente un reves-timiento, que es el que adquiere con-cepto de elemento común.. No habríadudas interpretativas del sentido pro-pio de las palabras en la frase “el re-vestimiento que lleva Juan es bonito”,en donde está claro que nos estamosrefiriendo principalmente al revesti-miento y no a Juan.

CIERRES Y REVESTIMIENTOSEXTERIORES

Es conveniente detenerse a conside-rar los otros “elementos de cierre que

las conforman y sus revestimientosexteriores”, partes también de la fa-chada, en donde no se ha variado laredacción inicial y donde los elemen-tos de cierre son el sujeto principal dela oración; otro argumento para acre-ditar que hubo un cambio de criteriorespecto a los balcones.

Es importante el término “revesti-miento”, que según el diccionario dela RAE, es la “capa o cubierta con quese resguarda o adorna una superfi-cie”, de lo que se deriva que el balcónpuede tener las mismas prestacionesy servicios, aunque no tuviera la capade protección o de adorno.

Es evidente que el legislador hacambiado radicalmente de criterio enla consideración del balcón como ele-mento común en su totalidad, pues la

redacción definitiva en la ley actual noes una simple modificación aclaratoriao perfeccionista, sino un cambio totalde opinión. Es evidente que si no fue-ra así, no se habría producido el cam-bio.

El definitivo argumento para noconsiderar al balcón como elementocomún es la justificación alegada paraser estimada la enmienda, que literal-mente dice: : “quitar como elementoscomunes las terrazas, balcones yventanas, que lo normal es que seanelementos privativos; de manera quesolo sus revestimientos tengan carác-ter común.”(BOCG Senado 8 enero1999)

Que el balcón pueda ser privado,no quiere decir que su dueño puedamodificarlo o variarlo, por cuanto suimagen y configuración sí que tienenla condición de elementos comunes.

Si realmente solo los revestimien-tos exteriores del balcón son elemen-tos comunes, habrá que entenderque toda la obra gruesa del balcón, in-terior o exterior, es privativa y por tan-to a cargo de su propietario. Segura-mente este criterio, que va contra lacorriente mayoritaria, producirá abun-dantes controversias y producción dejuicios, hasta que alguna vez la juris-prudencia unifique la doctrina.

«Si sólo los revestimientos exteriores del balcón son

elementos comunes, habrá queentender que la obra gruesa

del balcón, interior o exterior,es privativa y a cargo de su

propietario»



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(1) Textos del art. 396.

Texto de la primera edición del art. 396 (año 1889)1º. Las paredes maestras y medianeras, el tejado y las demás cosas de uso común, estarán a cargo de todos los propie-tarios en proporción al valor de su piso.2º Cada propietarios costeará el suelo de su piso. El pavimento del portal, puerta de entrada, patio común y obras de poli-cía comunes a todos, se costeará a prorrata entre todos.3º. La escalera que desde el portal conduce al piso primero se costeará entre todos, excepto el dueño del piso bajo; la quedesde el primer piso conduce al segundo, se costeará por todos, excepto los dueños de los pisos bajos y primero, y as su-cesivamente.

Texto de la Ley de 26 de octubre de 1939........tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso o parte de él y, además, un derecho conjunto de co-propiedad sobre los otros elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, fundacio-nes y sótanos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, ascensores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües,servidumbres, etc.

Texto de la Ley 49/1960...... un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, talescomo el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cu-biertas, canalizaciones y servidumbres.

Texto de la Ley 8/1999........ un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecua-do uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, elementos estructurales y entre ellos los pilares, vi-gas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyen-do su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las es-caleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, con-tadores, telefonía u otros servicios e instalaciones comunes, incluso aquellos que fuesen de uso privativo; los ascensoresy las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas y electricidad, inclu-so las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación oevacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edi-ficio; así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación,todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos quepor su naturaleza o destino resulten indivisibles.

(2) Tramitación parlamentaria de la disposición adicional de la LPH (art. 396 cc)Texto del proyecto del art. 396 C.C., aprobado por la Comisión de Justicia e Interior, con competencia legislativa plena(BOCG 3 diciembre 1998):..... fachadas, los elementos de cierre que las conforman; terrazas, balcones y ventanas, incluyendo sus revestimientos ex-teriores.....

Enmiendas del Senado al proyecto del Congreso:El Grupo Parlamentario Popular, entre otras, formuló la siguiente enmienda a la Disposición Adicional Única (Reforma delart. 396 del CC.):“Los diferentes pisos o locales ..../... fachadas, los elementos de cierre que las conforman, los revestimientos exteriores deterrazas, balcones y ventanas, pasos.../Disposición adicional (art. 396 CC) : .... “En la redacción que da la Proposición de Ley al art. 396 del C.C. se han introdu-cido diversas modificaciones que pretenden que la enumeración y descripción de los elementos comunes sean más acor-de con la realidad actual de la Propiedad Horizontal.”( Pleno del Congreso de los Diputados el día 18 de marzo de 1999)

Texto del proyecto definitivo aprobado por el Senado(BOCG-Senado de 22 marzo 1999):..... fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas

Texto definitivo aprobado por el Congreso:Con la enmienda presentada por el Senado: “... las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y

ventanas.........Manuel Roberto Enguidanos. Presidente de Honor del Consejo General



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¿Puede el Administrador retenerla documentación de la

comunidad cuando es cesado?Frente a la obligación de rendir cuentasy restituir el conjunto de documentos yrecursos recibidos de la comunidad pa-ra administrar el inmueble, debemospreguntarnos si el Administrador os-tenta, en cuanto mandatario remunera-do, la facultad de retener en prenda lascosas que son objeto de su mandatohasta que el mandante –la comunidad

de propietarios- pague las indemniza-ciones y reembolsos a los que se refie-ren los artículos 1728 y 1729 del Códi-go Civil, y si cabe extender este dere-cho a la remuneración que aún se le de-ba, todo ello conforme a lo dispuestoen los artículos 1730 y 1780 , preceptoque consagran lo que generalmente seconoce como derecho de retención .

JESÚS FLORES RODRÍGUEZ

En realidad, la Ley de Propiedad Ho-rizontal no se refiere a este asunto,por lo que la cuestión estribará en de-terminar si el derecho contemplado enel artículo 1730 del Código civil puedetambién aplicarse a la relación exis-tente entre Administrador y comuni-dad de propietarios; y, especialmente,si además de los derechos referidosen aquellos preceptos, aquel precep-to protege otros créditos del mandata-rio frente al mandante, en definitiva, siel derecho de retención en prenda ga-rantiza asimismo la retribución o re-muneración del Administrador, cues-tión ésta donde hallamos los mayoresproblemas.

El derecho de retención ha sidoobjeto de elaboración doctrinal y ju-risprudencial ante la ausencia de nor-

mas que lo sistematicen en nuestroordenamiento jurídico. A este respec-to, se configura como un derecho per-sonal, limitado y circunscrito a las re-laciones entre acreedor y deudor, co-mo una defensa o garantía. No obs-tante, el ámbito de su oponibilidad y,particularmente, la determinación delos efectos que puede producir en laesfera interna de la relación entre Ad-ministrador y comunidad de propieta-rios son cuestiones que engendranimportantes problemas, pues de ad-mitirse su aplicación sería susceptiblede generar serios problemas en lacontinuidad de la gestión ordinaria delinmueble.

ADMISIÓN DEL DERECHO

Así entendido, el derecho de reten-ción se comportaría en el ámbito que

ahora nos ocupa, como regla general,como un instrumento dirigido a garan-tizar fundamentalmente el cobro delas indemnizaciones o reembolsosque la comunidad deba al Administra-dor.

Ahora bien, los principales proble-mas a los que se enfrentará, en la ma-yoría de las ocasiones, la admisióndel derecho de retención serán, enprimer lugar, la acreditación de loselementos antes mencionados de lacerteza, exigibilidad, liquidez y cone-xión del derecho de crédito –el dere-cho a la indemnización, pago o reem-bolso al Administrador-, pues cierta-mente siempre existirá la duda de sitales elementos se encuentran plena-mente determinados en el momentode la reclamación, con independenciade lo que finalmente pueda señalar alrespecto el propio Juez de instancia, a



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quien más que rechazar de plano elderecho de retención, lo que siemprele resultará más fácil o menos enojo-so según se observe, debería incum-birle la pruebe de si dicho pago, re-embolso o indemnización es proce-dente o no para negar el derecho deretención. En segundo lugar, porque–por una razón objetiva o puramentematerial-, la retención podría dar lugara comportamientos abusivos y arbi-trarios, si no de colapso de la comuni-dad que se ve imposibilitada en lacontinuación de la gestión, con serioquebranto por su parte, ante la faltade los medios, recursos y documen-tos esenciales para su normal desen-volvimiento (datos personales de lospropietarios imprescindibles para lle-var a cabo la gestión, la documenta-ción fiscal o de seguridad social de lacomunidad y de sus empleados, laspólizas y contratos de suministros ode mantenimiento de servicios, etc.,que exigen un tracto sucesivo y quetienen unos plazos que cumplir).

A juicio de la doctrina, parece exis-tir un consenso en el sentido de que

sólo quedan protegidos por el dere-cho de retención los pagos, reembol-sos -tanto de cosas como de cantida-des y sus intereses- e indemnizacio-nes de los artículos 1728 y 1729, pe-ro no alcanza a otros, como el de laremuneración en el mandato oneroso–dado que este concepto no se en-cuentra expresamente comprendidoen aquellos preceptos-, lo que signifi-cará la exclusión, de entre los créditosque darían derecho a la retención ,elpago de los honorarios del Adminis-trador profesional, siendo el medioadecuado de protección ante la faltade cobro de la retribución la exceptionon adimpleti contractus y no el cau-ce del artículo 1730 .

NO PUEDE RETENERSE

Por tanto, analizados los presupues-tos para que el derecho de retenciónpueda tener lugar –y antes de anali-zar lo que a este respecto ha señala-do la jurisprudencia-, cabría concluirque aunque esta garantía del Admi-nistrador mandatario no pueda servir

de justificación para exigir el pago desus honorarios profesionales aún nosatisfechos, sí podría invocarse paracompeler al pago de cantidades rete-nidas por la comunidad en otros con-ceptos y, especialmente, las indemni-zaciones que se le deban al Adminis-trador, particularmente, la que puedaderivarse de su cese anticipado alfrente de la comunidad sin causa omotivo suficiente para resolver la rela-ción contractual, las compensacionesque corresponden al Administradorpropietario o al Presidente-Adminis-trador por los gastos, daños o perjui-cios que haya tenido que soportar du-rante el ejercicio del cargo; o pagos oanticipos no reembolsados que, enocasiones, realiza el propio Adminis-trador –propietario o no- de su propiopeculio para atender gastos en inte-rés de la comunidad .

Sin embargo, tal y como se en-cuentra resuelta jurisprudencialmen-te esta cuestión al día de hoy, el Ad-ministrador no puede ni retener ladocumentación ni retardar la entregade las cuentas o fondos aún en el



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caso de que se trate de reembolsose indemnizaciones protegidos en losartículos 1728 y 1729 del Código ci-vil.

En efecto, recientemente la SAPValencia de 18 de junio de 2007 (EDJ2007, 126294) ha insistido en estaconclusión, al declarar que “con rela-ción a la obligación de entregar la do-cumentación, igualmente debe recha-zarse el derecho de retención que in-voca pues no existe derecho algunodel actor a retener la documentaciónde la Comunidad en base a lo dis-puesto en el artículo 1730 del Código-"El mandatario podrá retener enprenda las cosas que son objeto delmandato hasta que el mandante reali-ce la indemnización y reembolso deque tratan los dos artículos anterio-res"-, además de que tal documenta-ción no es propiamente objeto delmandato (éste es la representación yadministración de la comunidad y co-mo tal mandatario “está obligado adar cuenta de sus operaciones y aabonar al mandante cuanto haya reci-bido en virtud del mandato, aun cuan-do lo recibido no se debiera al segun-do", según dice el artículo 1.720 delCuerpo legal tantas veces citado).”.Del mismo modo, la SAP Madrid de25 de mayo de 2007 (EDJ 2007,116798,) ha recordado que “en ningúnmomento, ni en base a ningún pre-cepto legal, tiene un derecho de re-tención sobre los documentos de lacomunidad una vez resuelto el contra-to de prestación de servicios”.

AUSENCIA DE MOTIVACIÓN JURÍDICA

Tal vez el mayor reproche que habríaque realizar a esta jurisprudencia se-ría la ausencia de una motivación jurí-dica clara, suficiente y convincentepara rechazar el uso de esta facultadpor el Administrador. De hecho, la ju-risprudencia debería huir, en lo suce-sivo, de justificaciones sustentadasen meras generalidades, como queese concreto derecho del Administra-dor “no se contempla en el artículo1730 ni en ningún precepto legal”, sinmás; o de que “el Administrador no estitular de la documentación teniendosobre la misma una obligación de cus-todia que por disposición expresa delartículo 20. e), ha de estar siempre adisposición de la Comunidad” (SAPAlicante de 10 de julio de 2007; JUR2007, 318123).

En mi opinión, es necesario reali-zar un análisis menos precipitado ymás profundo de esta delicada cues-tión, de los fundamentos que justifi-quen por el Juez la admisión o el re-chazo de esta facultad, y, sobre todo,es preciso indagar en la función quecumple dicho derecho, por lo que másque negar de plano el derecho de re-tención, lo que jurídicamente resultaarriesgado –pues el Administrador nodeja de ser un mandatario, y ello sig-nificaría introducir una excepción a loprevisto en la propia ley-, habría quejustificar la improcedencia de la in-demnización o el reembolso de forma

que no queden cubiertos por ese de-recho de retención, extremo éste queresulta algo más complicado y enojo-so de demostrar para las partes que li-mitarse a “negar la mayor”, como tam-bién para el propio juzgador, pero queresulta jurídicamente más prudente yrazonable, sin perjuicio de que, evi-dentemente, tengan que sopesarselas circunstancias de cada caso con-creto. En esta última dirección abun-dan otros ordenamientos jurídicos denuestro entorno, como el francés, enel que la doctrina reconoce, desdeantiguo, el derecho de retención delSíndico sobre el conjunto de la docu-mentación de la comunidad hasta quedichos pagos finalmente se produz-can.

Así las cosas, mientras no se pro-duzca una variación en la dirección ju-risprudencial que actualmente siguennuestros Tribunales, el abono de di-chas indemnizaciones y reembolsosdebería discutirse al margen de la en-trega de la documentación de la co-munidad, que tendrá que ser inmedia-ta. Incluso una actitud obstinada y re-belde a la entrega podría quedar in-cluida en el tipo penal del delito o fal-ta de coacciones (arts. 172.1 y 620.2C.p.), en aquellos casos en que se re-tarda la documentación precisamentepara forzar una actuación de la comu-nidad en un determinado sentido.

Jesús Flores RodríguezProfesor de Derecho Civil de la Uni-versidad Rey Juan Carlos de Madrid


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INFORME ALBERTO DORREGO DE CARLOS

Se ha cumplido el décimoaniversario de la reforma dela Ley de Propiedad Horizon-tal de 1999. Una norma jurí-dica que rige la convivenciavecinal en nuestras comuni-dades de propietarios y queafecta directamente a másde veinte millones de espa-ñoles. Esta Ley , realmenteinnovadora, fue producto dela actuación comprometidade la profesión de los admi-nistradores de fincas, orga-nizada colegialmente, conuna evidente vocación deservicio público…

El futuro del Administrador

en la nueva Propiedad Horizontal

… Ello otorga a esta Ley el privilegio de ser la primera y única IniciativaLegislativa Popular aprobada por nuestro Parlamento nacional en losaños de vigencia de la Constitución de 1978. Con el apoyo, recabado porlos Administradores de Fincas, de mas de 800.000 españoles.

Tuvo esta reforma tres grandes objetivos político-legislativos:

a. La lucha contra la morosidad en las Comunidades de Propietarios,mediante la introducción de instrumentos procesales mucho mas ági-les, como el novedoso proceso monitorio.

b. La mejora de las relaciones de vencindad y , en definitiva , de la con-vivencia en las comunidades horizontales, evitando los abusos delderecho de propiedad individual. Se revisó el sistema general deadopción de acuerdos, primando siempre el elemento democrático-vecinal frente a la rígida defensa del derecho de propiedad. Ello hapermitido, por ejemplo, que millones de ciudadanos españoles (entre2 y 3 millones de personas) puedan disfrutar de nuevas infraestruc-turas en sus viviendas, esenciales para habitar en ellas con dignidad,como por ejemplo el ascensor, o los accesos de personas con disca-pacidades físicas, que no hubieran sido posibles antes de la reformade 1999. La reforma promovida por los Administradores de Fincas.

c. La modernización organizativa de las Comunidades, reformando elmodelo de gobierno interior de las mismas e incorporando al mismoa las nuevas formas inmobiliarias, cada vez mas complejas, en lasque hoy se asientan las viviendas de los ciudadanos: urbanizacionesprivadas, complejos residenciales, etc…

El éxito de este proyecto legislativo que promovieron los Administra-dores de Fincas, finalmente compartido por todos los Partidos Políticosde las Cortes Generales, sin excepción, resulta evidente y todos los ope-radores del sector lo reconocen clamorosamente. Los objetivos han sidocumplidos con creces. El balance no puede ser mas positivo.

Segunda mordenización de la Comunidades de Propietarios

Sin embargo, son muchos los retos que hoy quedan pendientes. Es ne-cesario, en mi opinión, acometer, cuanto antes, una segunda moderniza-ción de las Comunidades de Propietarios. Aprovechando la experienciaacumulada. Aprendiendo del Derecho comparado. Pero, sobre todo, po-niendo como objetivo un principio nuclear: la convivencia vecinal.

Será necesario mejorar los instrumentos de relaciones vecinales,dando aún más protagonismo a lo colectivo, a lo común, esto es, a loconvivencial, frente al propietario individual. Hemos de ser capaces detransformar conceptualmente las Comunidades de Propietarios en Co-

«El éxito de este proyecto legislativo que promovieron losAdministradores de Fincas, resulta evidente y todos losoperadores del sector lo reconocen clamorosamente»


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munidades de Vecinos, cuyos titula-res, mas allá de la propiedad, ten-drán un derecho de aprovechamientoprivativo sobre un inmueble íntima-mente conectado con el aprovecha-miento común.

Habrá que otorgar más peso a lasdecisiones colectivas. Intensificar elacuerdo democrático. Evitar el abusodel propietario individual. Conferirmás protagonismo al Presidente y alos órnanos de Gobierno de la Comu-nidad. Más autoridad para garantizarla convivencia. Mecanismos más ági-les para la evitación y solución deconflictos entre vecinos. En suma unconjunto variado de medidas.

Acumular ambos cargos en el Presidente de la Comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal, tras su reforma en 1999,establece en los apartados 5 y 6 del art. 13., tres opcionesorganizativas diferentes.

El legislador de 1999 decidió mantener esta posibilidadcon el fin de no alterar de forma excesivamente brusca lavida cotidiana de algunas pequeñas comunidades en lasque este modelo elemental de organización funciona co-rrectamente (por razón de su tamaño, de las relaciones fa-miliares entre los copropietarios, de la excepcional dedica-ción a los asuntos gerenciales por parte del Presidente …etc).

Sin embargo, no se trata de una fórmula excesivamen-te extendida en comunidades de mediano tamaño ni tam-poco resulta deseable en términos de política legislativa.

El modelo de administraciónprofesional que exigen las comunida-des inmobiliarias en una sociedad mo-derna resulta abiertamente incompati-ble con esta primera fórmula legal ypronto llegará el momento de plantear-se la conveniencia de su definitiva dero-gación, al menos en aquellas estructu-ras complejas que superen unos deter-minados umbrales presupuestarios. Elpropio legislador es consciente de estacircunstancia y son muchos los actos ju-rídicos en los que se exige la concu-rrencia del Presidente de la Comunidad,como representante superior de ésta, ydel Secretario (o del Secretario-Admi-

nistrador), como fedatario interno de sus acuerdos y dispo-siciones. Es el caso, por ejemplo, del procedimiento (tam-bién introducido en 1999) de comunicaciones a los propie-tarios regulado en el art. 9.1.h), párrafo segundo, la certifi-cación de deudas con la comunidad para iniciar el procedi-miento judicial regulado en el art. 21 de la LPH. y las pro-pias actas de la Junta.

La designación de un propietario

Esta segunda posibilidad, admite, a su vez, dos variantes.Es factible designar un propietario-secretario distinto delAdministrador o bien acumular ambas funciones en el mis-mo propietario. Si ambos cargos se nombran por separa-do, la administración podrá recaer tanto en un propietariocomo en un profesional externo.

Algunos autores manifiestan una clara preferencia porla disociación entre la secretaría de la Comunidad y la Ad-ministración, de tal forma que aquella expresaría una fun-

«Resulta imprescindible avanzar con decisión en la

profesionalización de la administración de las

comunidades de propietarios»


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ción certificante (siempre vinculada a un propietario) distintade la Administración, que tendría un carácter auxiliar respec-to a los órganos de gobierno de la comunidad en sentidopropio.

Aunque este planteamiento no está exento de lógica, noes el que resulta más acorde con una gerencia moderna delas estructuras inmobiliarias horizontales progresivamentecomplejas. Resulta imprescindible –y así lo ha entendido ellegislador de 1999- avanzar con decisión en la profesionali-zación de la administración de las Comunidades de Propie-tarios y ello supondrá, a medio plazo, la necesidad de con-tar en todas las organizaciones horizontales de unas míni-mas dimensiones económicas con profesionales externos,sometido a unas estrictas exigencias formativas, técnicas ydeontológicas, encargados de velar ad intra y ad extra por laregularidad jurídica y eficiencia económica de las decisionesde sus órganos colegiados de gobierno de la Comunidad.

Desde esta perspectiva, no resulta conveniente –y así loacredita la experiencia comparada de los países de nuestroentorno jurídico-político– introducir artificiosas distincionesentre la función certificante formal y la asesora que desarro-lla el Administrador. Resulta mucho más útil acudir a un mo-delo plenamente profesionalizado en el que ambas funcio-nes sean ejercidas objetiva e imparcialmente (sine ira et stu-dio) por técnicos externos a la comunidad.

Designación de un profesional externo como Administrador.

Esta última posibilidad permite a un sujeto externo a la Co-munidad, que reúna las condiciones legalmente establecidas,ejercer el cargo de Administrador o el Secretario-Administra-dor. En este último supuesto nos encontramos ante un verda-dero modelo profesionalizado de gerencia de la Comunidad.

Ejercicio de la administración horizontal por personas jurídicas

El ejercicio de la Administración horizontal por per-sonas jurídicas (las corporaciones no son sino unaespecia dentro de éstas) obtiene reconocimientoen la LPH, si bien únicamente en términos poten-ciales, al quedar diferida esta posibilidad a lo quepueda regularse en el futuro en el derecho adminis-trativo. Este deberá optar entre el modelo vigenteactualmente, basado en el ejercicio individual de laprofesión, que permite un control administrativoeficaz de la solvencia técnica y la responsabilidaddeontológica, y otros sistemas gerenciales inmobi-liarios articulados en torno a las sociedades de ser-vicios integrales. Naturalmente, caben alternativasintermedias, como sería la limitación del ámbito delas sociedades de servicios a las grandes estructu-ras inmobiliarias de naturaleza no-residencial (estoes, complejos inmobiliarios comerciales, inmue-bles de uso turístico4 y supuestos similares) o elreconocimiento jurídico del ejercicio colectivo de laAdministración horizontal por organizaciones deprofesionales. De hecho, esta expresión figurabaen el texto inicial aprobado por la Ponencia redac-tora de la reforma de la LPH.

En el Administrador concurre la doble naturale-za jurídica de órgano de gobierno de la Comunidad(art. 13.1 LPH) y de profesional externo que prestaa ésta sus servicios “… de forma habitual y cons-tante …y recibiendo un estipendio…” (art. 2 Decre-to 693/1968). Como cargo de la Comunidad ha deser designado (o, al menos, ratificado) por la Juntade propietarios. Salvo que los estatutos de la co-munidad dispongan lo contrario (no basta el simpleacuerdo de la Junta) el nombramiento se hará porun año: no podrá hacerse, por tanto, ni por perio-dos superiores ni tampoco inferiores; si bien, que-da a salvo la posibilidad de remoción anticipada ydiscrecional (esto es, sin causa justificativa alguna)

por acuerdo mayoritario de la Junta convocada ensesión extraordinaria. Como profesional externo, elAdministrador mantiene una relación con la comu-nidad calilficable como arrendamiento de servicios(art. 1583 y ss del CC) ya que el término “…manda-to…” se utiliza en el art. 13.7 de la LPH –en nuestraopinión- en su acepción jurídico-política de órganode gobierno o cargo y no como aquella relacióncontractual regulada en los artículos 1709 y ss delCC. Por consiguiente, el Administrador “… puededespedirse y ser despedido antes de expirar el tér-mino…” (art. 1584 del CC), teniendo derecho a serresarcido por lo daños y perjuicios producidos (p.ej. el coste de oportunidad de haber dejado de ad-ministrar otras comunidades). Así lo reconoce elTribunal Supremo (STS, 25 de noviembre de 1983,RJ 6502; 11 de diciembre de 1990, RJ 9933 y 8 deabril de 1994, RJ 2678) y también la jurisprudenciamenor, donde se admite el derecho del Administra-dor “… a percibir los honorarios que le correspon-dieren por el periodo que resta transcurrir de aquelejercicio económico” (SAP, Asturias, 4 de septiem-bre de 1997 y SAP, Huesca, de 1 de marzo de 1995).

Concluyo. Last but not least. De entre todas lasmedidas de la segunda modernización de la que an-tes hablaba habrá de jugar un papel especialmentedestacado la profesionalización de la gerencia enlas Comunidades. Más obligaciones, y mas respon-sabilidad gestora implican mas profesionalidad.

Es, sin duda, la solución más segura y con masgarantías para la sociedad. Profesionales formadosadecuadamente, solventes, con garantías de cali-dad controlada por una organización colegial ro-busta, que puedan asumir el reto de la auténtica ge-rencia profesional a la que inexorablemente estaabocado el mundo de las comunidades de propie-tarios.


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El párrafo segundo del artículo 13.6 de la LPH, uno delos más conflictivos en la tramitación parlamentaria de la re-forma de 1999, en la que tuve el honor de participar comoLetrado de la Comisión de Justicia e Interior del Congresode los Diputados y Letrado de la Ponencia constituida en suseno para la redacción del texto definitivo de la proposiciónde ley, dispone lo siguiente:

“Los cargos de Secretario y Administrador podrán acu-mularse en una misma persona o bien nombrarse indepen-dientemente.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secreta-rio-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propieta-rio, así como por personas físicas con cualificación profesio-nal suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichasfunciones. También podrá recaer en corporaciones y otraspersonas jurídicas en los términos establecidos en el orde-namiento jurídico.”

Alberto Dorrego de CarlosLetrado Cortes Generales.

«El ejercicio por personas jurídicas obtiene reconocimiento en la LPH, si bien únicamente en términos potenciales, al quedar diferida esta posibilidad a lo que pueda regularse en el futuro

en el derecho administrativo»


ARRENDAMIENTOS URBANOS

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El arrendador se reserva la facultad de entrada en el piso

para la inspección de su estadoEs habitual la inclusión en los contratos de arrendamiento de

vivienda de la cláusula relativa a que el arrendador o Administrador de Fincas, se reserva la facultad de entrada en el piso arrendado, para la comprobación del estado de

conservación del piso por parte de los arrendatarios.

JOAQUIM MARTI MARTI

Pues bien, en una innovadora Sen-tencia de la Sección 4ª de la AP deBarcelona, de 2 de febrero de 2009,Ponente D. Vicente Conca, se proce-de al examen de la validez de la cláu-sula prevista en el contrato de arren-damiento en la que: “El arrendatariofaculta al arrendador para que pueda,por sí o por mandatario, visitar la vi-vienda, tanto para ver su estado,cuanto para comprobar el exactocumplimiento de este contrato. Tam-bién se obliga el arrendatario a permi-tir la entrada y estancia en la viviendade los operarios que debieran efec-tuar reparaciones u obras en la finca”.

En el supuesto de hecho, el pro-pietario insta demanda contra elarrendatario a fin de que se condeneal demandado a conceder autoriza-ción al propietario o a quién este de-signe, para entrar en la viviendaarrendada y ver su estado de acuerdoa lo pactado, apercibiéndole que, ca-so de no verificarlo, se proceda a laresolución del contrato y posterior lan-zamiento judicial.

El examen de la Sección 4ª de laAP de Barcelona se centra en dos ar-gumentos:

1º.- La reserva de la facultad deentrada en el piso arrendado por par-te del propietario o persona designa-da por éste.

2º.- La resolución contractual porel incumplimiento de la misma porparte del arrendatario.

Pues, bien, para el primero de losargumentos, la Sección 4ª consideranula la referida cláusula y la reservade la potestad de entrada en el pisoarrendado por parte del arrendador.

Para la Sala, la referida cláusulaestaría permitiendo una intromisiónilegítima en el derecho a la intimidadde los arrendatarios en la viviendaarrendada, contraria al espíritu consti-tucional, y en absoluto, justificada. Yes que, para la Sala, resulta a todasluces inviable conceder una autoriza-ción con carácter tan genérico para fi-nes tan amplios que no supone sino


ARRENDAMIENTOS URBANOS

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Juzgado de primera instancia nº7 de Barcelonasentencia nº 34/2009

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima lademanda deducida por doña Olga contra doña Patricia enla que solicita se condene a la demandada a conceder au-torización a la propietaria o a quien ésta designe, para en-trar en la vivienda arrendada y ver su estado de acuerdo alo pactado y llegado el caso, a los operarios que debanefectuar reparaciones u obras en la misma, apercibiéndoleque, caso de no verificarlo, se procederá a la resolución delcontrato y posterior lanzamiento judicial, imponiendo a laparte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal deDOÑA Olga interpone recurso de apelación en el que alega,en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre eninfracción de lo dispuesto en los artículos 1.089, 1.901 y1.908 del Código Civil acerca de las obligaciones de las par-tes, por cuanto las partes pactaron que el arrendatario facul-taba expresamente al arrendador a visitar la vivienda arren-dada; infracción de lo dispuesto en los artículos 1.255, 1.256y 1.278 del Código Civil por cuanto esta autorización pactadaen el contrato no es contraria ni a la ley ni a la moral ni al or-den público, es por tanto, una cláusula que obliga a las par-tes contratantes y a quien se haya subrogado; infracción delos artículos 4 de la L.A.U., 3 y 4 del Código Civil ; erróneainterpretación del artículo 18 de la Constitución; y error enla valoración de la prueba.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la quese conceda autorización a la arrendadora, por sí o por quienésta designe, para entrar a inspeccionar la vivienda arrendadaa DOÑA Patricia , bajo apercibimiento que de no permitirlo, seprocederá a la resolución del contrato por incumplimiento con-tractual, todo ello con expresa condena en costas.

La parte demandada impugna el recurso y solicita laconfirmación íntegra de la resolución recurrida con imposi-ción de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- En primer término, debemos señalar que entrelas causas de resolución del contrato de arrendamiento delartículo 114 del Texto Refundido de la LAU de 1.964 , no seencuentra la posibilidad de resolución, por impedir el arren-datario la entrada al arrendador para comprobar la situacióndel piso, para ver su estado o para comprobar el cumpli-miento del contrato.

En caso de que se deniegue la entrada y se produzcandaños en la propia finca o en la colindante, se podrán pediral arrendatario, en su caso, daños y perjuicios, pero es cla-ra la jurisprudencia en el sentido de que los motivos del pre-cepto indicado son "numerus clausus", con independenciade que se hayan fijado otras cláusulas en el contrato. Por lotanto, no hay otra posibilidad que acudir al juicio ordinario(artículo 249.1.6.º de la LEC ) para que el Juez autorice laentrada; no se debe olvidar, además, como señala la sen-tencia apelada, que el artículo 18.2 de la Constitución de-clara la inviolabilidad del domicilio.

Sentado lo anterior, en el presente caso, en el contratosuscrito en fecha 15 de noviembre de 1.967, entre el adminis-trador de la propiedad y el esposo de la demandada DON Jo-sé Ignacio , se pactó una cláusula que es del tenor literal si-guiente: "Visitas,- El arrendatario faculta al arrendador paraque pueda, por sí o por mandatario, visitar la vivienda, tantopara ver su estado, cuanto para comprobar el exacto cumpli-miento de este contrato. También se obliga el arrendatario apermitir la entrada y estancia en la vivienda de los operariosque debieran efectuar reparaciones u obras en la finca."

Pues bien, como dijimos en la sentencia dictada por es-ta misma sección cuarta, en fecha veintiséis de Julio de dosmil , en el rollo de apelación número 573/99, la cláusulacontrovertida debe entenderse en el sentido de que elarrendatario debe permitir la entrada en la vivienda cuandosea necesario realizar reparaciones u obras en la finca.

La interpretación literal que viene manteniendo la hoyapelante, convierte en nula la cláusula referida por cuantoestaría permitiendo una intromisión ilegítima en el derechoa la intimidad de la arrendataria en la vivienda litigiosa, con-traria al espíritu constitucional, y en absoluto justificada, yes que resulta a todas luces inviable conceder una autoriza-ción de carácter tan genérico para fines tan amplios (tantopara ver su estado, cuanto para comprobar el exacto cum-plimiento de este contrato) que no supone, sino otorgar a laarrendadora un mandamiento de entrada y registro, lo quechoca frontalmente con el carácter restrictivo de la cláusulaen cuestión, máxime cuando no existe un principio de prue-ba de que se estén o se vayan a realizar obras, o que exis-ta necesidad de su ejecución, extremo que correspondíaacreditar a la actora, ya que así lo imponen las reglas gene-rales sobre "onus probandi" acorde con lo dispuesto en elartículo 217 de la L.E.C.

otorgar al arrendador un mandamien-to de entrada y registro, que chocafrontalmente con el carácter restrictivoque debe otorgarse a esta posibilidadde entrada en domicilio.

En todo caso, la autorización judi-cial de entrada sólo puede otorgarsepara casos de reparaciones urgentesy graves para la finca arrendada o eledificio y tras la oportuna acreditación

y prueba por parte del solicitante.En segundo lugar, la resolución

contractual no cabe en este supuesto,y no sólo por haberse declarado nulala cláusula en cuestión, y que le sirvede base, sino además, por no preverla legislación arrendaticia, la posibili-dad de resolución contractual en vi-viendas, por causas distintas a lasprevistas expresamente en la Ley de

Arrendamientos Urbanos.Por todo ello, la Sección 4ª de la

AP de Barcelona, desestima la de-manda, proclamando la doctrina deenorme interés expuesta en este bre-ve comentario.

Joaquim Marti MartiProfesor de Derecho Civil


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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Fruto del Convenio de Colaboración del CGCAFE con Editorial Sepin, sonestas páginas, dónde el departamento jurídico de Sepin analiza determina-das sentencias y responde a las consultas de los profesionales.

El alquiler de los cuartos trasteros como apartamentosindependientes supone una modificación unilateral deldestino establecido para los mismos en los Estatutos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 571/2009, de 22 de julio. Recurso 1931/2004. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA.SP/SENT/472080 El acuerdo 5° A) de la Junta de 13 de noviembre de 2001no establece límites al derecho de propiedad de la recu-rrente, pues los mismos eran conocidos por ésta, ya que fi-guran debidamente inscritos en el Registro de la Propie-dad; se indican en el propio Título Constitutivo, que desti-na estos cuartos a trasteros (documento 7 de la demanda);se encuentran en el artículo 2 de los Estatutos (documen-to 8 de la demanda), que establece, como límites al dere-cho de propiedad de cada dueño, la Ley, las Ordenanzasde Policía o Municipales y las relaciones de buena vecin-dad; e, igualmente, en la propia Ley de Propiedad Horizon-tal, cuyo artículo 7.2 ha prohibido desarrollar al propietarioy al ocupante del piso o local en él o en el resto del inmue-ble actividades prohibidas en los Estatutos, que resultendañosas para la finca o que contravengan las disposicio-nes generales sobre actividades molestas, insalubres, no-civas, peligrosas o ilícitas.

El alquiler de los cuartos trasteros como apartamentosindependientes de la vivienda de la que son anejo, no só-lo supone una modificación unilateral del destino estable-cido para los mismos en el Título Constitutivo, sino que in-fringe el artículo 2 de los Estatutos al ser una actividadcontraria a la Ley (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Ho-rizontal ), a las relaciones de buena vecindad y a la orde-nanza municipal OAB del Plan General de Ordenación Ur-bana, tal y como ha confirmado el propio Ayuntamiento de

SENTENCIAS

«El alquiler de los cuartos trasteros comoapartamentos independientes de la vivienda

de la que son anejo, no sólo supone una modificación unilateral del destino establecido

para los mismos en el Título Constitutivo, sino que infringe el artículo 2 de los Estatutos

al ser una actividad contraria a la Ley»



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Majadahonda en el informe emitido en respuesta a la con-sulta efectuada en el año 1989 (documento número 2 de lacontestación a la demanda) y que ratificó en el año 2001,en el que manifiesta literalmente lo siguiente: "(...) evitan-do de manera determinante que dichos trasteros se con-viertan en estudios-apartamentos independientes de las vi-viendas ya que con ello aumentaría la densidad de vivien-das, prohibida claramente por la ordenanza" .

La sentencia del Juzgado, ratificada íntegramente porla de la Audiencia, ha argumentado que "en el caso exami-nado, debe entenderse con la parte demandada que el al-quiler o cualquier tipo de cesión de uso de manera inde-pendiente a terceros de los trasteros perjudica seriamentea la finca, estando tal actividad prohibida por el artículo 7.2

de la Ley de Propiedad Horizontal , así como por el máselemental respeto a las relaciones de vecindad y al senti-do común, pues ello implicaría duplicar el número de vi-viendas en una urbanización, pensada para 24, aumentan-do la densidad de viviendas a 48, lo que está prohibido,además de por las normas referidas, por la Ordenanza Mu-nicipal (Informe del Ayuntamiento de Majadahonda de 11de diciembre de 2001, que obra como documento número2 de la contestación a la demanda), según la cual no esposible autorizar por parte de este Ayuntamiento la conver-sión de trastero en estudio habitable para usarse indepen-dientemente de la vivienda a que pertenezcan" .

Esta Sala acepta la argumentación efectuada en la de-cisión de instancia recién expuesta.

CONSULTAS

Representación de los propietarios por el Administrador SP/CONS/68601

Conforme a los arts. 1.709 yss. del Código Civil y, especial-mente, con lo dispuesto en elart. 15.1 de la Ley de Propie-dad Horizontal, no existe nin-gún inconveniente legal enque un propietario sea repre-sentado por el administradorde la finca, de ahí que cual-quier acuerdo que pueda to-mar la Junta en sentido negati-vo es nulo por ser contrario aLey.

Se podrá discutir si elasunto es ético o no, sobre to-do cuando se trata de temas del propio administrador, siresulta conveniente o todo lo contrario, pero estas discu-siones no llevan a ninguna parte. Si el administrador,igual que cualquier otro comunero o un tercero extraño ala Comunidad, presenta en la Junta escritos de variospropietarios que le dan la representación, puede y debevotar en su nombre, sin que se tenga impedimento algu-no a esta acción prevista legalmente.

Rotura de una tubería de agua antes de la conexión dela vivienda SP/CONS/68786

En nuestra opinión, aunque la tubería ya esté dentro de la vi-vienda, si la avería se ha producido en la parte anterior a laconexión, debe calificarse como elemento común y corres-ponde la Comunidad el arreglo de la avería y la responsabi-

lidad por daños, pues si bien el art. 3.1 de la Ley de Propie-dad Horizontal hace referencia a la superficie, igualmente in-

dica que "sirvan exclusivamen-te al propietario" y esto no su-cede hasta que la conexión nose produce.

Pago de la cuota a través deun ingreso en la cuenta co-rriente de la Comunidad SP/CONS/68612

Una cosa es que la Junta Ge-neral (lo que acuerde al res-pecto la Comisión Directiva notiene repercusión ni capacidadde obligar) pida que todos lospropietarios faciliten una cuen-

ta corriente para el domicilio de los recibos y otra muy dife-rente que éste sea el único camino para satisfacer dichas de-rramas. Nuestro criterio es que no se pueden negar los da-tos de la cuenta corriente de la Comunidad para el ingresodirecto por cualquier propietario, bien por entrega en venta-nilla, por transferencia, etc.

Son medios de pago legales y habituales y la Comunidadcarece de competencias para negar un sistema que no le su-pone gasto ni molestia alguna, de ahí que si el propietarioconsigue probar que ha intentado pagar con un ingreso en lacuenta corriente de la finca y no le han facilitado los datos,seguramente la reclamación de la deuda no tendría buen fi-nal.

Por otra parte, no se entiende esa negativa que lo únicoque hacer es entorpecer la finalidad última y es facilitar a lospropietarios el pago de sus obligaciones. No tiene sentido ju-rídico y, lo que es peor, tampoco práctico.

«Si el Administrador, igual que cualquier otro comunero o

un tercero extraño a la comunidad, presenta en la Junta escritos de varios propietarios que le dan la

representación, puede y debe votar en su nombre»



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QUANTOR GRUPO EDITORIAL RESPONDE A LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

Instalación de antena de radioafinionado en elbalcón.

Planteamiento¿Puede el propietario de una comunidad instalaren su balcón antenas particulares de radioaficio-nado, sin consentimiento de la comunidad?

RespuestaLa instalación de una antena de estación radioe-léctrica de aficionados se encuentra regulada enla Ley 19/1983, de 16 de noviembre, sobre Regu-lación del Derecho a instalar en el Exterior de losInmuebles las Antenas de las Estaciones Radioe-léctricas de Aficionados, así como por el Real De-creto 2623/1986, de 21 de noviembre, por el quese regulan las instalaciones de Antenas de Esta-ciones Radioeléctricas de Aficionado, que regulalos detalles específicos de esta infraestructura,de obligado cumplimiento para el instalador y acuya lectura nos remitimos.

De acuerdo con lo estipulado en el art. 2 de laLey 19/1983, que regula el Derecho a instalar enel Exterior de los Inmuebles las Antenas de las EstacionesRadioeléctricas de Aficionados, el derecho del promotor de lainstalación se configura como una servidumbre legal que im-pone a la Comunidad, en este caso, la obligación de soportarla instalación de la antena. Así, señala este precepto que losderechos que en el art.545.2 CC reconoce el dueño del pre-dio sirviente, se ejercerán en su caso por la comunidad depropietarios, bastando que la decisión se adopte por mayoríasimple.

En este orden de cosas, la jurisprudencia ha señalado enreiteradas ocasiones que la Comunidad no puede adoptar unacuerdo válido en contra de esa instalación, siempre que ven-ga amparada la misma por una licencia válidamente expedida.

Resulta así que si la antena está admitida en virtud de lacorrespondiente autorización administrativa concedida al pro-pietario, y se ha suscrito el correspondiente seguro al que serefiere el art. 20 del Real Decreto 2623/1986 -que tiene porobjeto cubrir la responsabilidad que pueda corresponder alpropietario de la instalación y sus elementos anejos, así co-mo las derivas de la conservación, mantenimiento, uso, mon-taje y desmontaje de la instalación- la comunidad no puedeponer obstáculo legal a su instalación y uso.

La autorización en cuestión, por parte de la comunidad,constituye un acto de mera administración, por lo que basta-ría un acuerdo de la mayoría de los propietarios que, a suvez, represente la mayoría de las cuotas de participación (art.17.3 LPH), pero teniendo siempre presente que la instalaciónno puede prohibirse por la comunidad de vecinos.

Por lo demás, hay que tener presente que estas instalacio-nes, según la ley, prestan un servicio de utilidad pública en di-versas ocasiones que el ordenamiento jurídico tiene en cuen-ta a la hora de dotarla de un régimen privilegiado frente a otrode tipo de obras e instalaciones en inmuebles habitados.

Así las cosas, dicha instalación es, en principio, procedente,siempre que se ajuste a las precisiones señaladas anteriormente.

Cerramientos de terrazas. Permiso de la Comunidad.Validez de los acuerdos adoptados. Unanimidad.

PlanteamientoEn una comunidad de propietarios, los estatutos establecenque las terrazas de uso privativo del edificio, constituyen lacubierta de la planta inferior, subdividiéndose cada terraza enzonas, perfectamente delimitadas y separadas unas de otraspor un muro de obra. Tal muro es elemento de uso y disfruteprivativo de las respectivas viviendas en las que quedan inte-gradas.

El buen mantenimiento y conservación de dichas terrazascorresponden a los titulares de dichas viviendas.

No obstante, si se produjeran desperfectos o averías enlos elementos constructivos o arquitectónicos esenciales deesas terrazas (como en los forjados, materiales de aislamien-to, etc.), no causados por el uso o aprovechamiento normal,la reparación de tales daños será a cargo de la comunidad ala que pertenezcan, por entenderse que tales reparacionesextraordinarias exceden de las obligaciones privativas delpropietario, ya que también estas terrazas constituyen la cu-bierta de la parte del edificio. En el articulado de los estatutosse establece que no se pueden alterar de modo alguno las fa-chadas, ni soportar instalaciones, añadidos o intervencionesparticulares, sin el consentimiento de la junta.

Se celebra Junta General Ordinaria, con el objeto de quese apruebe el permiso para realizar un cerramiento en las te-rrazas, al cual los copropietarios no se oponen. También pa-ra la colocación de unas celosías, e igualmente no hay opo-sición.

PLANTEA TUS DUDAS


Cuando uno de los propietarios solicita permiso de la co-munidad para realizar un cerramiento metálico acristalado, sele informa por el Administrador, de que es necesario el votounánime, el cual, al celebrarse la votación, no se produce, re-chazándose por tanto la solicitud propuesta.

Se celebra Junta Extraordinaria para tratar el tema de loscerramientos. También se quiere hacer constar por el Admi-nistrador que, debido a un error, en el acta anterior, en la quese trató este tema sin estar incluido expresamente en el or-den del día, se votó en contra. Se abre un debate al respec-to, entre los propietarios de los áticos y otros propietarios so-bre la oportunidad y la legalidad de autorizar o no los cerra-mientos, así como de los motivos que se pudieran tener paranegarse a dicha autorización, pero debido a lo estéril de ladiscusión, se cierra el punto del orden del día y se pasa al si-guiente. Se celebran varias juntas al respecto, llegándose asimilares resultados.

Uno de los propietarios realiza una especie de cerramien-to de cristal y aluminio en su ático, sin hacer ninguna comu-nicación al presidente o al secretario-administrador de la fin-ca.

¿Es legal y válida la votación celebrada en la primera Jun-ta? En caso de no serlo, ¿qué medidas puede adoptar la co-munidad y cuál es el cauce adecuado para tomarlas? ¿Quéquórum sería necesario? ¿Podría la comunidad obligar a de-moler lo construido? ¿Puede adoptarse algún tipo de soluciónarquitectónica intermedia, a efectos de que se cumpla el PlanParcial? ¿Sería necesaria unanimidad en este caso?

RespuestaEn relación con su primera pregunta, la votación desde elpunto de vista técnico o procedimental se ajusta a la LPH,otro problema distinto es que el fondo de los asuntos tratadosexija o no una mayoría cualificada o especial. Esto es, lacuestión debatida se centra en determinar si para autorizartales actuaciones se exige o no la unanimidad y dicha nece-sidad de autorización unánime sigue vigente.

Eso es, se exige que conforme a lo dispuesto en los artí-culos 12 y 17.1 LPH, tales acuerdos se adopten por unanimi-dad y ello de forma totalmente independiente a que las nor-mas urbanísticas permitan o no tales instalaciones, pues elloes una cuestión estrictamente administrativa que no despla-za la necesidad de que concurran los requisitos civiles corres-pondientes, es decir, los acuerdos de la Junta de vecinos pre-cisos a tal fin.

Si no se ha obtenido tal acuerdo cualquiera de los propie-tarios puede impugnar judicial tal decisión, en el tiempo y for-ma dispuesto en el art.18 LPH, es decir, en el plazo de unaño y mediante el cauce del juicio ordinario. Si es la comuni-dad la interesada en proceder judicialmente deberá adoptarun previo acuerdo mayoritario autorizando a que se siga di-cho proceso judicial (art. 17.3 LPH ). De igual forma, cuandola actuación de un propietario vulnera una disposición urba-nística, al ser una norma de derecho público imperativo lacomunidad puede optar por denunciar tales hechos ante laautoridad urbanística (ayuntamiento) y además, si lo desea,iniciar un proceso judicial (juicio ordinario) previo acuerdomayoritario.

Por lo demás, la solución de la pantalla en cuestión requie-re en, nuestra opinión, un acuerdo unánime de la Junta de con-formidad con lo establecido en los artículos 12 y 17.1 LPH.


NOS INTERESA

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¿Nos preparamos para la salidade la crisis?

No creo que nadie dude que estamossufriendo una profunda crisis: educati-va, de identidad, financiera, económi-ca e inmobiliaria; es decir, estamos in-mersos en una crisis global. Desde ha-ce unos cuantos meses nos están ava-sallando con informaciones que estánviendo brotes que denotan el fin de la

misma. De la primera parte, todos es-tamos convencidos. De la segunda, só-lo los políticos que quieren trasladar ala población lo que a ellos les gustaría,pero, a quien suscribe, la distancia quenos queda hasta la salida de la misma,tenemos un largo trayecto que reco-rrer todavía.

JAVIER BURGUETE IRIGOYEN

De la varias crisis actuales, quiero co-mentar solamente la financiera, eco-nómica y de identidad, las tres interre-lacionadas y formando una sola uni-dad. Que saldremos de la crisis quesoportamos no cabe la menor duda.Más tarde o más temprano habrá ter-minado la crisis y, para ese momento,¿estamos haciendo los deberes quenos corresponden con el fin de estarpreparados para la nueva situación enla que deberemos estar inmersos? Al-go tenemos que tener muy claro: na-da en el futuro ha de ser igual al pasa-do. Con el final de la crisis tendremosun cambio de criterios, de pensamien-tos, de trabajo y un largo etcétera,que hemos de visionarlos a tiempo,aceptarlos, modificar nuestro “chip” yfuncionar con arreglo al nuevo mode-lo que llega.

CRISIS VERSUS OPORTUNIDADES

Las crisis generan oportunidades ylos tiempos difíciles con los que nosenfrentamos requieren la máxima uti-lización de nuestras capacidades yhabilidades. Debemos ser capaces deasimilar y cribar, con rapidez y efica-cia, la gran cantidad de informaciónque nos llega cada día; debemos sercapaces de generar más y mejoresideas y por tanto, ser más creativos einnovadores; debemos ofrecer algomás que la competencia, ya que nadapuede ser igual a lo que ha aconteci-do anteriormente. Debemos ser inno-vadores y no rehuir de los errores.

Nosotros tenemos por delante unaserie de “brotes”, de los que no alcan-zo a ver su color, pero que son demuy diverso signo: Un INCUAL quetodavía no ha definido donde situar lalabor del Administrador (sospechoque tienen un mar de dudas); una Leysobre el Libre Acceso a las Activida-des de Servicios y su Ejercicio (la lla-mada Ley Paraguas); una Ley de Mo-dificación de diversas leyes para suadaptación a la Ley Paraguas (la lla-mada Ley Ómnibus); una Ley deServicios Profesionales (definirá quéprofesiones mantienen un control so-bre sus profesionales a través de lacolegiación); Real Decreto sobre el vi-sado (definirá qué visados son obliga-torios y cuáles dependerá de la volun-tad del cliente). Teniendo delante to-dos estos “brotes”, ¿debemos estar

esperando a que “florezcan” y se de -sa rrollen, o deberíamos empezar aactuar, presuponiendo (con escasasprobabilidades de equivocarnos) cualva a ser su progreso?

Que en el futuro nada va a serigual a cuanto hemos pasado, es algoque presumo que va a ser así. Cuan-do se aprueben las leyes actualmenteen el Congreso, ya veremos en quélugar se encuentran los Colegios (enespecial la Ley Ómnibus); la UE estápreparando una Directiva sobre Efi-ciencia Energética de los Edificios,otro tema que nos hará cambiar el cri-terio de Sostenibilidad, Energía, Efi-ciencia, conceptos que en los mo-mentos actuales están en todos losmedios. Como indica Luis de Pradoen su conferencia, pronunciada anteel marco de la feria PROESTATE (en


NOS INTERESA

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el pasado mes de Septiembre2009)..... “en un próximo futuro, parapoder llevar a cabo un alquiler o laventa de un inmueble, será necesariala expedición de un Certificado de Efi-ciencia Energética. Se producirán me-jores condiciones de financiación, pri-mando la facilidad para el reciclaje desus materiales y desechos, afectandoa su valor en el mercado, a su tasa-ción, donde se abrirán nuevas pers-pectivas para los Administradores. To-da esta información va a ser recabadapor los propios Administradores y es-tos se van a encargar de la emisión delos certificados energéticos. Nacerápor tanto una nueva especializaciónque permitirá obtener beneficios aña-didos......”.

PERSPECTIVAS DE FUTURO

La perspectiva o el futuro inmedia-to de los Administradores presenta unpanorama atractivo si somos capacesde vislumbrarla ya. Si nos prepara-mos, desde ahora mismo, para estosnuevos retos, la administración de losinmuebles tendrá un nuevo sentido,muy diferente al actual y, aunque notenemos todavía acciones sobre el te-ma, no dudo que alcanzaremos tam-bién una gestión gerencial sobre losinmuebles (para lo que sería necesa-rio una reforma de la L.P.H., que no sevislumbra todavía).

Todo lo dicho es, solamente, unarecopilación de lo que tenemos pen-diente y aún por llegar: proyectos deleyes actualmente en el Congreso; unIncual que algún día resolverá .... (po-co o nada podemos actuar en unosproyectos que no están directamentea nuestro alcance), una nueva Directi-va de la UE sobre Eficiencia Energéti-ca de los Inmuebles....

En estos días leemos y oímos mu-cho de RSC Responsabilidad SocialCorporativa (RSC) y de RSE Respon-sabilidad Social Empresarial (RSE), ytal vez la definición de ambos con-ceptos nos aclare algo sobre su al-cance (definición leída recientementeen un artículo): un concepto por el quelas compañías deciden voluntaria-mente contribuir a una mejor socie-dad. Simple, pero comprensible.

La sociedad se mueve alrededorde una serie de legislaciones y leyes

que deben cumplirse y acatarse. Todocuanto sumemos o añadamos por en-cima de esas obligaciones, ¿es elmargen de RSC o RSE? Dicho de otramanera: si en una escala del 0 al 10,del 0 al 5 es lo que marca la legisla-ción a cumplir, ¿RSC es del 6 al 10?Si esto es así, ¿por qué las legislacio-nes no llegan hasta el 10? y, plantea-do a nuestro caso particular, ¿quéañadimos nosotros a esa legislaciónque llega hasta el 5? Defendemosnuestra honorabilidad, constante-mente, demostrando lo correcto denuestra actuación, pero esto es cum-plir una legislación (legislación moral:no apropiarse de lo ajeno), esto escumplir el 5 de la escala anterior; pe-ro ¿no debemos llegar más adelante,al 6, al 7, o, si es preciso, hasta el 10?

En época de crisis sólo la imagina-ción es tan importante como el talen-to. La pregunta que considero que de-beríamos hacernos es: ¿qué pode-mos actuar en nuestra sociedad a lavista de los brotes que observamos?¿Nos consideramos con la suficientevoluntad de movernos hacia adelan-te? ¿Es sensato no hacerlo?

GANADORES FRENTE A LA CRISIS

Tenemos pendiente, y para mi esuna necesidad cada vez más perento-ria, el establecimiento de unas garan-tías financiera que protejan y tranqui-licen a nuestras administrados,(RSE). No basta con ser honrados,además debemos parecerlo; no bastacon enviar a los presidentes el extrac-to mensual bancario coincidente conel movimiento contable que les facili-tamos. Tenemos, además, que sertransparentes en nuestra gestión. Nobasta con cumplir nuestro obligaciónmoral de ser honrados en el manejode los fondos ajenos, debemos ofre-cer, a los copropietarios, la seguridadtotal en este aspecto.

El tiempo es el Juez más severoque nos podemos encontrar, da y qui-ta razones y, en el momento actual, esurgente el establecimiento de unasgarantías financieras, y no nos quedamucho tiempo. No olvidemos que los“pelotazos urbanísticos” de los políti-cos nos perjudican en la percepción yconsideración moral que tienen nues-tros administrados de nosotros. A to-

dos nos meten en el mismo saco. Ytenemos la obligación de evitarlo.

En el recorrer de la crisis actualhabrá ganadores y perdedores. Tododependerá de la rapidez o no con queseamos capaces de aprender y com-prender los cambios que la sociedaddemanda. Hay que crear un nuevo fu-turo, aportando acciones y aptitudesadecuadas Si no lo hacemos no -sotros, nuestros competidores lo ha-rán. Recuerdo recientemente la lectu-ra de un artículo firmado por DeeHock (Fundador de VISA), cuyo resu-men era el siguiente: “el problema nosuele ser conseguir ideas nuevas, si-no cómo romper con las ideas anti-guas”. Si queremos seguir siendo lí-deres en el sector, hemos de seguirsiendo responsables, asumiendocompromisos y generando nuevasideas.

Antes comentaba, respecto a lasRSC, que, en definitiva, las empresasestán aportando a la sociedad un va-lor económico compatible con la ge-neración de valor social. Nosotros, anuestra labor honesta y comprometi-da con nuestras comunidades, debe-mos añadir éste valor social de las ga-rantías financieras, que incrementaránuestro liderazgo en el sector. La so-ciedad nos demanda demostrar, entodo momento y desde el inicio, latransparencia de nuestras gestiones.En la salida del túnel de esta crisis nodebemos conducir mirando el retrovi-sor. Lo pasado, pasado está. Hemosde tener una mirada larga y al frente.Debemos compaginar gestión con vi-sión de futuro.

Se puede estar o no de acuerdocon todo lo expuesto anteriormente,pero creo que son unas ideas que de-bieran ser comentadas en unas jorna-das de reflexión o seminarios, asu-miendo sus conclusiones y pidiendo albrazo ejecutivo del Consejo General,liderar los cambios y llevarlos a lapráctica. Son unos retos de acepta-ción del cambio, que solo serán facti-bles si las ideas cambian. Lo podemoshacer si hacemos nuestro el slogandel Presidente Obama, y alentaría atodo nuestro colectivo a gritar todo lofuerte que podamos: YES WE CAN.

Javier Burguete IrigoyenPresidente del Colegio de Navarra


NOS INTERESA

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Aplicación del reglamento deLOPD a los colegios profesionales

Desde el día 19 de abril del pasado año, está en vigor el Reglamento de Protección de Datos de carácter Personal (Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre), norma que desarrolla la Ley Orgánica de Protección de

Datos de Carácter Personal (Ley 15/1999, de 13 de diciembre). Este Reglamento nace con la vocación de no reiterar los contenidos de la

norma superior, es decir, la Ley 15/1999, sino para desarrollar el mandato de la Directiva 95/46/CE y los contenidos que necesitan desarrollo de la

expresada Ley de Protección de Datos.

JAVIER GARCÍA BERNAL

La referida Directiva es la relativa a laprotección de las personas físicas enlo que respecta al tratamiento de susdatos personales y libre circulación dedichos datos. En ese sentido, dichaDirectiva entiende como datos perso-nales “toda información sobre unapersona física identificada o identifica-ble (“el interesado”); se consideraráidentificable toda persona cuya iden-tidad pueda determinarse, directa oindirectamente, en particular median-te un número de identificación o uno ovarios elementos específicos, carac-terísticos de su identidad física. Fisio-lógica, psíquica, económica, cultural osocial” (articulo 2.a de la Directiva95/46/CE).

Es decir, que atendiendo a la de-finición de datos personales según lareferida norma Comunitaria, nos en-contramos con una pluralidad de con-ceptos o particularidades que tienendicha calificación y, por lo tanto, resul-tan objeto de protección.

En consecuencia, este Reglamen-to va a permitir clarificar conceptos de

«Este Reglamento va a permitirclarificar conceptos de la Ley

dotándola de un marco normativo que produzca

como resultado una mayor seguridad jurídica»


NOS INTERESA

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la Ley dotándola de un marco norma-tivo que produzca como resultado unamayor seguridad jurídica.

NOVEDADES DEL DECRETO1720/2007

Del nuevo Reglamento quiero desta-car que su alcance o ámbito de apli-cación abarca a los datos de carácterpersonal registrados en soporte físicotanto automatizado como no automa-tizado y, por ello, afecta a todos aque-llos profesionales que utilizan basesde datos, aplicaciones informáticos oficheros de personas, me estoy refi-riendo a : nombres, apellidos, cuen-tas corrientes, teléfonos, etc.…

Es importante resaltar que, a fa-vor de la Agencia Española de Pro-tección de Datos, se deberá acredi-tar qué se cuenta con un sistema deseguridad de protección apropiado alos ficheros. Ejemplo: contraseñas enordenadores, soportes e incluso conllave. Y en el texto reglamentario secontienen tres niveles de protección,siendo estos de tipo bajo, medio y al-to.

También el nuevo Reglamento vie-ne a definir qué tipo de tratamiento nose encuentra dentro de su esfera deaplicación. En concreto me refiero a

datos de personas jurídicas y a los fi-cheros que se limiten a incorporar losdatos de las personas físicas quepresten sus servicios para aquellas.

Tampoco es de aplicación a losdatos relativos a empresarios indivi-duales, cuando hagan referencia aestos en su calidad de comerciantes,industriales o navieros (artículo 2), ytampoco a datos de personas falleci-das.

APLICACIÓN DEL REGLAMENTO ALOS COLEGIOS PROFESIONALES

Pues bien, centrándonos ya en la ma-teria referente a los Colegios Profe-sionales de Administradores de Fin-cas, materia que es del máximo inte-

rés en el Consejo General, incluso anivel de Junta de Gobierno, lo que hapropiciado en su momento la creaciónde una Comisión de Protección deDatos, debemos destacar los extre-mos jurídicos siguientes:

A) Naturaleza de los ficheros de losColegios Profesionales.

Debemos tener muy en cuenta que, alos efectos previstos por la Ley Orgá-nica 15/1999, de Protección de Datosde Carácter Personal ( LOPD), los fi-cheros que se deben llevar por dichoColegio son de dos clases o naturale-zas diferentes; en concreto, las quepodemos denominar de finalidad pri-vada y las de finalidad pública. El Re-glamento hace esta distinción en suartículo 55.

Los ficheros de finalidad privadasson aquellos que su única finalidadsea la de llevar la gestión interna delColegio, en concreto, aquel tratamien-to de datos que se realice y el ficheroque se cree sea para obtener los lista-dos generales de los colegiados.

Estos ficheros, que como se ha in-dicado anteriormente, pueden ser au-tomatizados o no, se deberán notifi-car a la Agencia Española de Protec-ción de Datos, y tendrán que contar,

Condición de Corporación de Derecho Público de los Colegios conpotestades sometidas a Derecho Administrativo y Privado

Los Colegios Profesionales son Corporaciones de Derecho Público, como bien reconoce en su articulo 1º la Ley2/1974, de 13 de febrero de Colegios Profesionales.

Del mismo modo, la Constitución Española, en su artículo 36, establece que se regulará por Ley el régimen jurí-dico de los colegios profesionales, dándoles, de ese modo, protagonismo y expreso reconocimiento dentro del textode dicha Carta Magna.

La propia Agencia Española de Protección de Datos, les reconoce tal condición de Entidades de Derecho Públi-co, integrantes de la denominada Administración Corporativa, que ejercen potestades públicas sometidas al derechoadministrativo junto con el ejercicio de otras actividades íntegramente sometidas a derecho privado.

En ese mismo sentido, es de destacar la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid ( Sala de lo Con-tencioso-Administrativo Sección 4ª), de fecha 10 de marzo de 2006 y la que reconoce a los Colegios Profesionalesla condición de Administración no Institucional sino Corporativa, con un régimen jurídico que se podría denominar mix-to, dado que defienden y gestionan los intereses privados de sus colegiados pero están sometidos al control de laJurisdicción contencioso administrativa en el desempeño de actividades de interés general. (St en recurso 1861/02).

También y , por lo que respecta al orden jurisdiccional, resulta de interés traer a colación la Sentencia del Tribu-nal Constitucional de fecha 11 de mayo de 1989 ( Repertorio 89/1989), que define a los Colegios como “ Corporacio-nes de Derecho Público, amparadas por Ley y reconocidas por el estado, con personalidad jurídica propia y plenacapacidad para el cumplimiento de sus fines”.

En resumen, los Colegios Profesionales son Corporaciones de Derecho Público que tienen la condición de Admi-nistración Corporativa y poseen potestad pública y privada.

«Los ficheros que deben ser objeto de llevanza son

aquellos que guarden relacióncon la actividad profesional

del Administrador, y las relativas a los de las

respectivas comunidades»


NOS INTERESA

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como se ha mencionado, con un sis-tema de seguridad que acredite quese encuentran protegidos de maneraeficiente.

Como se ha indicado, los referidosficheros con su sistema de seguridad,en todo momento estarán a disposi-ción de dicha Agencia, de conformi-dad con el artículo 55.2 del Regla-mento. Ahora bien, no es obligatorio eldar la relación de los nombres y datosrelativos a los colegiados. Insisto, tansólo se deberá notificar que se cuen-ta con esos ficheros.

Ahora bien, ¿cuáles son los fiche-ros que la Administración denominade “titularidad pública” y que son obje-to de inscripción en el correspondien-te Registro General de Protección deDatos (RGPD)?

Pues bien, son aquellos que con-tengan los datos de carácter personalcorrespondiente al ejercicio de lasfunciones públicas de ordenación ycontrol de la actividad que los Cole-gios tienen asignados, legal o estatu-tariamente, o que les sean encomen-dados por las Administraciones Públi-cas competentes.

B) Contenido de los ficheros de ti-tularidad pública.

La Agencia Española de Protecciónde Datos, en una resolución de 29 defebrero de 2008, recuerda que, en di-

cho fichero, debe constar todo lo refe-rente a las competencias que la Ley2/1974 de Colegios Profesionales atri-buye, en su artículo, 5 a los ColegiosProfesionales. No obstante, si bien en

dicho artículo se relacionan un totalde veintiuna competencias en laAEPD, tan sólo se refiere a cuatro deestas, que son las que se pasan a ci-tar a continuación:1.- Ejercer cuantas funciones les se-

an encomendadas por la Admi-nistración y colaborar con estámediante la realización de estu-dios, emisión de informes, elabo-ración de estadísticas y otras ac-tividades relacionadas con sus fi-nes que puedan serles solicita-dos o formular por propia iniciati-va (apartado b).

2.- Ordenar, en el ámbito de su com-petencia, la actividad profesionalde los colegiados, velando por la

ética y dignidad profesional y porel respeto debido a los derechosde los particulares, y ejercer fa-cultad disciplinaria en el ordenprofesional y colegial (apartadoi).

3.- Adoptar las medidas conducen-tes a evitar el intrusismo profe-sional (apartado l).

4.- Cumplir y hacer cumplir a los co-legiados las leyes generales, es-peciales y estatutos profesiona-les, así como las normas adopta-das por lo órganos colegiados enmateria de la competencia (apar-tado t).

Es decir, los datos que debe-rán ser puestos a disposición dela AEPD, son los relativos a losficheros de los colegios que ten-gan atribuidas las competenciasa las que se refiere el articulo 5de la Ley 2/1984, en sus aparta-dos b, i, l y t. Es decir, a los órga-nos que tengas atribuidas com-petencias objeto de inscripción.

Cabe destacar que todo fi-chero de titularidad pública, debeser notificado a la Agencia Espa-ñola de Protección de Datos deconformidad con lo previsto enlos artículos 130 a 134 del Regla-mento de Protección de Datos.

Javier García BernalAsesor Jurídico del CGCAFE

El Administrador de Fincas y la

Protección de Datos

Centrándonos en la figura del Ad-ministrador de Fincas, quiero ma-nifestar que debe cumplir con lareferida Ley 15/1999 y, como órga-no de gobierno que es en las co-munidades de propietarios (articu-lo 13 de L.P.H), es el responsablede que las mismas cumplan con laLey. En ese sentido, los ficherosque deben ser objeto de llevanzason aquellos que guarden relacióncon la actividad profesional del Ad-ministrador y las relativas a los delas respectivas comunidades.

«Los Colegios Profesionalesson Corporaciones de

Derecho Público que tienen la condición de Administración

Corporativa y poseen potestad pública y privada»


NUESTRA EDITORIAL

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NUESTRA EDITORIAL

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MEMENTO ADMINISTRATIVO 2009Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 105,98 € 1885 páginas

El Memento Administrativo es el único manualde consulta rápida en el que encontrará sin ro-deos toda la información relativa al régimen ju-rídico de las Administraciones Públicas, de losprocedimientos administrativos, comunes y es-peciales, así como de los recursos que puedeninterponerse contra los actos y disposicionesde la Administración.

Cada materia se expone con referencia tantoa las normas estatales como a las especialidades propias de lanormativa de cada comunidad autónoma.

Además de lo anterior, se efectúa un minucioso análisis juris-prudencial, rigurosamente actualizado, de todas las materiasabordadas, desarrollando el estudio de la jurisprudencia en aque-llos ámbitos que lo aconsejan.

MEMENTO VIVIENDA PROTEGIDA 2009Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 82,16 € 660 páginas

El régimen jurídico de la protección pública a lavivienda ha sufrido en los últimos años relevan-tes modificaciones, sobre todo a raíz de la apro-bación por bastantes comunidades autónomasde normas que regulan modalidades propias deprotección pública a la vivienda, acogiendo di-versas denominaciones. Esta producción nor-mativa no nos puede sorprender si tenemos encuenta que todas las comunidades autónomas

cuentan con competencias exclusivas en materia de vivienda. Por un lado se analiza el Plan Estatal de Vivienda vigente y las

normas de los planes anteriores que resultan de aplicación. Porotro se exponen los planes de vivienda y otras normas que confi-guran el régimen jurídico de la vivienda protegida en cada una delas Comunidades Autónomas.

MANUAL DE COMUNICACIÓN PERSUASIVA PARA JURISTAS

José María Martínez Selva, 2ª ediciónp.v.p. (con IVA) 45,00€ 320 páginas El ejercicio de la abogacía requiere no sólo conocimientos de doc-trina y técnica jurídicas sino también un conjunto de habilidades

comunes a otros profesionales, dirigidas a dar-se a conocer, captar clientes y conseguir repu-tación. A estas necesidades generales que sur-gen en el trabajo diario se añaden los cambiosespecíficos que se vienen produciendo en eldesempeño profesional de la abogacía: aumen-to de la competencia, desarrollo de los grandesbufetes, Internet, cambio en el perfil de cliente y

en sus relaciones con el letrado, que hacen si cabe más necesa-rio insistir en la importancia de las habilidades descritas.

NAUTIS INMOBILIARIOEdiciones Francis LefebvreEs una potente herramienta que incluye los Mementos del área In-

mobiliaria conectados con los tex-tos de la base jurídica que enellos se citan ( Legislación, Juris-prudencia y Doctrina Administrati-va ), así como otros elementos

complementarios que hacen más eficaz la labor de consulta ( for-mularios, artículos doctrinales, Convenios Colectivos, etc. ). Endefinitiva, LA SOLUCIÓN directamente conectada con todos susFUNDAMENTOS JURÍDICOS.

TRABAJADORES MADUROS. UN ANÁLISIS MULTIDISCIPLINAR DE

LA REPERCUSIÓN EN EL ÁMBITO SOCIALDirector: Jesús R. Mercader Uguina, 2009p.v.p. (con IVA) 40,00€ 450 páginas La gestión de la edad en las empresas debeconstituir un elemento básico de las nuevas es-trategias empresariales dado que aquélla cons-tituye un factor clave en el desarrollo de las fa-ses fundamentales del ciclo de la relación labo-ral (selección, organización y gestión del traba-jo, ergonomía, formación, conciliación de la vidalaboral y familiar, etc.). Por ello, resulta claveanalizar, desde múltiples ópticas –jurídica, so-ciológica y comparada– los problemas que plantea la figura deltrabajador maduro.

SOLUCIONES PRÁCTICAS PARA LA EMPRESA: FORMULARIOS, MODELOS Y CONTRATOS

Lex Nova, 2009p.v.p. (con IVA) 65,00€ 802 páginas Lex Nova pone a su disposición más de 300 for-mularios y modelos muy prácticos que no se hanplanteado como ejemplos cerrados sino comopropuestas –de carácter más o menos general–que podrá ir ajustando a cada caso en concreto.Además, con el fin de facilitar su comprensión yque su uso sea más sencillo, la mayoría tienennotas aclaratorias y, gracias al CD, podrá cum-plimentarlos en su ordenador.Su contenido será una herramienta de ayuda

imprescindible a la hora de realizar la organización, desarrollo ygestión de la actividad habitual de las pymes y los autónomos,porque encontrarán propuestas de formularios y contratos, asícomo modelos de uso habitual en todos los ámbitos de actuacióndel empresario con el objetivo de que su gestión sea todo un éxi-to.

MANUAL PRÁCTICO DE LAINTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

Francisco Javier García Gil y Luis ÁngelGarcía Nicolás, 2006p.v.p. (con IVA) 44 € 420 páginas Contrato de mediación inmobiliaria (derechos yobligaciones de las partes, cobro de comisio-nes, etc.). Tasaciones y valoraciones de inmue-bles. Operaciones objeto de la intermediación(compraventa de viviendas, arrendamientos,permuta, etc. Registro de la Propiedad. Supues-tos prácticos. Formularios.

EL ABOGADO EFICAZ. COMO CONVENCER, PERSUADIR E INFLUIR EN LOS JUICIOS

Jordi Estalella del Pino, 2ª edición 2009p.v.p. (con IVA) 35,00€ 320 páginas El abogado eficaz no es un simple manual deoratoria o comunicación; no pretende sólo en-señar a hablar en el foro, sino que su cometidoes otro mucho más ambicioso. Dividido en trespartes, en la primera parte el abogado descubri-rá cuál es la actitud más eficaz para potenciarsus habilidades en un juicio. En la segunda ad-quirirá las mejores herramientas de comunica-ción y en la tercera parte conocerá cómo apli-carlas para dominar las técnicas procesales deinterrogatorio de testigos y de informe final.


NUESTRA EDITORIAL

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GUÍA DE COMPORTAMIENTO EN LAS ACTUACIONES JUDICIALES

Purificación Pujol Capilla, 2ª edición, 2009. p.v.p. (con IVA) 33,00€ 312 páginas

La obra está dirigida a todos los profesionales quetienen relación con los juzgados: jueces, secreta-rios, funcionarios de la Administración de Justicia,fuerzas de seguridad, forenses, fiscales, aboga-dos, procuradores, notarios, registradores, aboga-dos del Estado y periodistas. De todos ellos seanaliza en los distintos capítulos cuál debería sersu comportamiento y cuál su actitud (desde el res-peto y la dignidad) con el resto de profesionales enfunción del cargo que desempeñan.

El libro es el resultado de reuniones de trabajo realizadas conrepresentantes de todos los ámbitos jurídicos: los presidentes delos respectivos colegios profesionales, el Consejo General del Po-der Judicial, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Fiscalía, Fo-renses, Abogacía del Estado…

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y SU ADMINISTRACIÓN

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas

Completo estudio del funcionamiento de las co-munidades de propietarios y de los problemascon los que se enfrentan (pago de gastos comu-nes, régimen de reuniones y de adopción deacuerdos, acciones frente a propietarios moro-sos, etc..), con especial incidencia en su admi-nistración, cuya problemática también se anali-za, así como la figura del administrador (faculta-des, obligaciones, responsabilidades, etc..),aportando las soluciones. Se recogen numero-

sos supuestos prácticos sobre situaciones de la vida real de lascomunidades, así como formularios

LA PROPIEDAD INMOBILIARIA. Guía jurídica para la compra, tenencia,

alquiler y venta de pisos y localJoaquím Martí Martí, 2009p.v.p. (con IVA) 14,00 € 232 páginas

La obra pretende ofrecer una completa guía ju-rídica a todo aquel que quiera adquirir una vi-vienda o local, tanto si es obra nueva comousada, reformarla, habitar en ella o instalar sunegocio y, finalmente, ofrecerla en alquiler,también puede servir de guía jurídica para elprofesional que pretende asesorar o interme-diar en la compra o en el arriendo. Se facilita, al final de cada capítulo, el extractode la sentencia jurisprudencial o artículo legalque le va a permitir un mayor nivel de conoci-

miento de ese estadio en el que participa.

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel Án-gel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26 € 240 páginasEste manual pretende contribuir a la consolidaciónde la imagen del Administrador de Fincas comoprofesional competente, que conoce y aplica lastécnicas instrumentales básicas de su profesión,aportándole los conocimientos prácticos suficientesque le permitan: Profundizar en el conocimiento ymanejo del Plan General y su adaptación a las Co-munidades de Propietarios; Crear planes de cuentas, acordescon las distintas particularidades de cada una de las Comunida-des; Contabilizar adecuadamente la instauración del Fondo deReserva, y los movimientos posteriores del mismo; ConfeccionarBalances y Cuentas Anuales de Comunidades.

CURSO DE PROBÁTICA JUDICIALLuis Muñoz Sabaté, 2009.p.v.p. (con IVA) 25,00€ 220 páginas Esta obra representa la definitiva consolidaciónde un pensamiento originalmente creativo entorno a la prueba de los hechos en el proceso ju-dicial. Tema que ya despertó hace varios años laatención del autor con su famosa Técnica Pro-batoria, auténtico best-seller en su época (9 re-ediciones) y que se ha ido desarrollando y per-feccionando empíricamente con los materialesextraídos de infinidad de casos judiciales contemplados desde unángulo o perspectiva puramente factual, inédita en nuestra litera-tura jurídica, y desde la cual resulta más accesible dar una res-puesta a la eterna cuestión ¿cómo se prueba esto?

Pero si algo de particular tiene esta obra en comparación conlas demás que paulatinamente de la mano del autor han ido ur-diendo el poco hollado tejido de la probática, es el modo sistemá-tico y metodológico con el que se ofrecen definiciones, ideas, he-rramientas y ejemplos que igual sirven para ser depositados en uncurso académico que en el despacho de un abogado, el estradode un juez o fiscal, en el laboratorio de la policía científica o la ofi-cina de un detective.

MANUAL DEL RESCATADOR EN APARATOS ELEVADORES

Juan Luis Santana Montesdeocap.v.p. (con IVA) 25 € 309 páginasEl Manual del rescatador en aparatos elevadores,aunque en principio va dirigido a personal deemergencias, (Bomberos, Protección Civil, Cuer-pos de seguridad, etc.)también me he acordado delos opositores a Bomberos y del ciudadano en ge-neral, que esté interesado como funcionan los as-censores para poder sacar a alguien que se hayaquedado encerrado en el interior de una cabina.

PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas Pza. Marqués de Salamanca, 10 - 3º izda. - 28006 Madrid - Telf. 91 575 73 69 / 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de La Caixa nº 2100-1547-75-0200085292 más 3,50€ de gastos de envío.Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.

De acuerdo con la legislación vigente, los pedidos cursados desde Canarias, Ceuta y Melilla, tendrán que descontar el 4% de I.V.A.El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.

Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es


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ACTUALIDAD-ECONOMÍA: ENTREVISTA

XAVIER MARTINEZ, ADJUNTODIRECCIÓN DE ENINTER

“Para los usuarios, un ascensor es ganaren calidad de vida”

Xavier Martínez, como adjunto a la dirección de ENINTER, conoce, en profundidad, los problemas que se plantean a los edificiosen régimen de propiedad horizontal, a la hora de tomar los acuerdos correspondientes para la instalación de un ascensor en aquellas fincas que carecían de él, así como las dificultades técnicas que se pueden producir, dependien-do de las características y antigüedad del edificio.


ACTUALIDAD-ECONOMÍA: ENTREVISTA

En nuestro país hay demasiados edificios sin as-censor, lo que dificulta, considerablemente, el des-plazamiento de los habitantes del mismo. Tras laaprobación de la reforma de la Ley de PropiedadHorizontal de 1999, que establecía sólo mayoría pa-ra proceder a su instalación, ¿han sido muchas lascomunidades de propietarios que han procedido asu instalación?La Ley fue muy importante porqué impulsó a empresasy comunidades a avanzar en común; pero también haninfluido las subvenciones de la administración, la finan-ciación de las empresas, la aprobación de planes devivienda especiales y que muchos profesionales (ar-quitectos, industriales, etc.), han encontrado su nichode mercado. Ha sido un buen trabajo en equipo.

En nuestro caso, desde 1999, hemos instalado al-go más de 1.000 ascensores en toda España en edifi-cios ya existentes.

¿Considera que la reforma de la Ley ha sido sufi-ciente para que éste importante problema de la ins-talación de un ascensor, se haya superado y fo-mente su instalación?La Ley se creó en 1999 y fue el punto de partida. Noobstante, nos encontramos en un mercado cambiantey la legislación no avanza lo rápido que quisiéramos.Para los usuarios, un ascensor es ganar en calidad devida; como lo fue tener agua, luz, el móvil, etc. Por esome sorprende que no se avance más en este tema;aunque quizás el gremio de ascensoristas podría ha-cer algo más.

Si no ha sido así, ¿sería necesaria una nueva refor-ma de las distintas normativas al respecto de lasmayorías que deben de obtenerse para la implanta-ción de un ascensor en un edificio?España es, después de Japón, el primer mercado delascensor a nivel mundial; tanto en unidades instaladascomo en legislación y seguridad; por lo que debemosser pioneros en mejorar la legislación. No obstante, esun tema muy delicado ya que, a la postre. la Ley actualinfluye en la realidad económica de cada vecino.

En España existen muchos edificios muy antiguos,lo que ha podido generar problemas a la hora de lainstalación de un ascensor o imposibilitado la mis-ma. ¿Con qué problemas se encuentran, y cuálesson los más comunes para proceder a su instala-ción?Existen 3 problemas: los administrativos, los económi-cos y los técnicos. A nivel administrativo debemos sermucho más ágiles en la tramitación de expedientes, deproyectos, etc. A nivel económico es obvio; estamos enuna fuerte crisis de consumo y de financiación; mien-tras que a nivel técnico destacaría dos: la necesidadde ocupar la vía pública que obliga a ceder parte delsuelo; y las diferentes interpretaciones de las normati-vas urbanísticas estatales por los entes municipales.

¿Hay muchos edificios que no pueden proceder asu instalación por cuestiones técnicas, de cons-trucción?Nuestra experiencia nos dice que con buenos profesio-nales la solución técnica es generalmente viable. Esimportantísimo el ingenio para dar soluciones coheren-tes y económicas a la comunidad. ¡Hemos realizadoauténticas obras de arte!

Qué objetivos empresariales se han marcado?Eninter fue fundada en 1973 y desde entonces ha su-perado con éxito todas las adversidades. Esta es unaépoca de oportunidades y nosotros estamos aprove-chando la famosa crisis para mejorar internamente yhacia el cliente y para crecer; ya que tenemos una ex-celente posición financiera sin deuda. Compramos em-presas; conservamos ascensores de todas las marcasy montamos ascensores de obra nueva y rehabilita-ción. Actualmente conservamos 19.000 ascensores en32 delegaciones y nuestra visión es dar servicio en to-da España.

¿Qué ofrece ENINTER a los propietarios de edifi-cios?Lo resumiría con una solución integral. Tenemos arqui-tectos, pintores, cerrajeros, albañiles, electricistas, ydemás industriales en plantilla o subcontratados conuna exigencia de calidad importante. Desde la firmadel presupuesto hasta que se entrega el ascensor nos-otros nos ocupamos de todo; proyecto, subvenciones,legalización, etc.

¿Qué deben de exigir las Comunidades de Propie-tarios a los fabricantes de ascensores? Sinceridad en plazo y en precio.

Y respecto a los administradores de fincas, comogarantes del buen funcionamiento de la finca, ¿quéinformación deberían de solicitar a los fabricantesy qué garantía sobre su funcionamiento, seguridady revisiones periódicas?En la misma línea que las comunidades, en mi humil-de opinión deben buscar empresas con experiencia entodos los procesos que intervienen en una rehabilita-ción, y hacer el seguimiento de la obra. Un ascensormal planteado y mal montado queda para toda la vida,por lo que a veces es mejor invertir algo más de dine-ro si el ascensorista merece confianza. Así pues, el tra-bajo del Administrador de Fincas es vital porqué apor-ta mucho valor, tanto a la comunidad, como al ascen-sorista; y es de agradecer la involucración que tienencon los ascensoristas.

Dolores Lagar TrigoAdministrador y Periodista

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