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uerido/a compañero/a:

En virtud del Convenio de Co -laboración firmado entre elConsejo General del PoderJudicial (CGPJ) y el ConsejoGeneral de Colegios de Ad-

ministradores de Fincas de España(CGCAFE), se celebrará la II Jornada deformación conjunta en la Ciudad de laJusticia de Valencia, los próximos días 1y 2 de octubre, donde se desarrollará elCurso “Cuestiones Prácticas en materiade Arrendamientos Urbanos y PropiedadHorizontal”, y cuya inscripción está abier-ta, con carácter gratuito, para todos losadministradores de fincas de España.

Esta II Jornada se enmarca dentrode los objetivos más importantes establecidos por elCGCAFE, que es la formación continuada y de la máxi-ma calidad para nuestros colegiados, al considerar quela relación profesional que se establece con la judicaturade nuestro país es un principio básico para el conoci-miento mutuo de los problemas que generan, a los pro-fesionales de ambos colectivos, las normativas de Pro-piedad Horizontal y Arrendamientos Urbanos. No en va-no el análisis detallado de las dificultades con las que seencuentra el Administrador de Fincas en la aplicación deestas normas, es una importante información para losmiembros del CGPJ, en la misma medida, que lo es pa-ra el CGCAFE conocer, en profundidad, dónde radica elmayor handicap interpretativo de dichas normas, quetan diversa jurisprudencia genera sobre una mismacuestión.

En esta II Jornada, igualmente, conoceremos la ac-tualidad de las recientes reformas que afectan a la vi-vienda, entre ellas, la de la Ley de Enjuiciamiento Civil,y referidas a la implantación de los juicios rápidos civi-les de desahucio y las Oficinas de Señalamiento Inme-diato, sin olvidarnos de los problemas prácticos que, enmateria de Propiedad Horizontal, se plantean actualmen-te.

En el ámbito de estos encuentros formativos, veni-mos de celebrar, los días 22 y 23 del pasado mes demayo, el XIII Encuentro Nacional de Jóvenes Adminis-tradores de Fincas, en la ciudad de Oviedo que, patro-cinado por el CGCAFE, ha sido organizado por el Cole-gio Territorial de Administradores de Fincas del Principa-do de Asturias, a cuya Comisión Organizadora felicitodesde estas páginas por el gran éxito que ha supuestodicho Encuentro, fruto, sin duda alguna, de la gran la-bor desarrollada por cada uno de los miembros de dichaComisión. Si tuviéramos que hacer un resumen de di-cho Encuentro, nada mejor que plasmar, aquí, el gran

compromiso que los administradores defincas hemos adquirido, desde el puntode vista profesional e institucional, con elfomento de una vivienda sostenible, ba-sada en el desarrollo y aplicación de lasnuevas tecnologías y eficiencia energéti-ca en los edificios, y el más fácil accesoa ésta por parte de los sectores socialesmás desfavorecidos.

El día 8 de abril de 1999 fue una fechahistórica para los administradores de fin-cas, ya que se publicó en el BOE la Ley8/1999, de Reforma de la Ley 49/1960,de 21 de julio, sobre Propiedad Horizon-tal, promovida por el CGCAFE a través deuna Iniciativa Legislativa Popular, reformaque supuso el principio del fin de la mo-rosidad en las comunidades de propieta-

rios. Esta nueva norma fue denominada, por los mediosde comunicación, como “Una Ley para la convivencia”,porque con ella comenzó a atemperarse, considerable-mente, uno de los problemas que más conflictos gene-raban en las comunidades de propietarios: el copropie-tario que hacía de la morosidad un sistema de vida.

Por la gran trascendencia social de esta IniciativaLegislativa Popular, en el XIII Encuentro Nacional de Jó-venes Administradores se homenajeó a todos los com-pañeros que, en aquellos años, contribuyeron a que lamisma fuera una realidad, posibilitando tan importantereforma de la LPH y volviendo a poner de manifiesto,una vez más, que el esfuerzo profesional y personal decada uno de los responsables de los Colegios Territoria-les y del Consejo General, no se encamina, exclusiva-mente, a defender los intereses profesionales del colec-tivo, sino que, en igual medida y a igual nivel, represen-tamos y defendemos los intereses de los ciudadanos enlo referente a uno de sus bienes más preciados: la vi-vienda.

Por la importancia de la formación como el soportemás idóneo para poder plantear, después, la reforma delas leyes que nos afectan, a las distintas institucionesimplicadas y a la ciudadanía en general, es por lo quete animo a asistir a la II Jornada Profesional que se ce-lebrará en Valencia, los próximos días 1 y 2 de octubre.Y, por supuesto, a cualquier otra Jornada, Encuentro,Congreso o Curso que pondremos, en el futuro, a vues-tra disposición.

FELIZ VERANO

RECIBID UN FUERTE ABRAZO.

Miguel Á. Muñoz FloresPresidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.

CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro yCarlos Domínguez García-Vidal.

DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.

OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid. Tfnos.: 91 575 73 69 y 91 576 92 17 Fax: 91 575 12 01. e-mail: [email protected]

“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

Publicidad: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Pza. Marqués de Salamanca, 10 3º Izq. Telfs.: 91 575 73 69 - 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01Diseña e Imprime: Alfasur: C/ Cañada Real de la Mesta, s/n - 28320 Pinto (Madrid). - Tfno: 91 692 28 88. Fax: 91 692 44 65. e-mail: [email protected]ósito Legal: B-30.317-1970. ISNN:02120/2730

QCarta del Presidente

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Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

22Noticias Colegiales

32Entrevista

Vicente Magro Servet, presidente de laAudiencia Provincial de Alicante.

38Propiedad Horizontal

El contenido del acta: La inclusión o node manifestaciones injuriosas.

42Propiedad Horizontal

Personas con discapacidad, barrerasarquitectónicas y Propiedad Horizontal.

52Arrendamientos UrbanosCarácter mancomunado o solidario dela obligación del pago de la renta

56Jurisprudenciay Consultas

63Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

SumarioJulio 2009

XIII ENCUENTRO NACIONAL DE JÓVENES ADMINISTRADORES DE FINCAS

Organizado por el Colegio de Administradores de Fincas del Principado de Asturias y patrocinado por el Consejo Ge-neral, se ha celebrado el XIII Encuentro Nacional de Jóvenes Administradores de Fincas en la ciudad de Oviedo, du-rante los días 22 y 23 del pasado mes de mayo, donde se debatieron los temas de máxima actualidad profesional yy el apoyo al desarrollo de una vivienda sostenible, como un compromiso más de los administradores de fincas conla sociedad. El objetivo ha sido poner en común las distintas experiencias profesionales y conocer la situación actualy de futuro para el sector de la vivienda, además de conocer las últimas resoluciones judiciales en materia de pro-piedad horizontal y arrendamientos, y las nuevas tecnologías que se ponen al alcance del Administrador de Fincaspara el crecimiento sostenible de sus despachos profesionales o empresas. Pág. 6

ANÁLISIS DE LA JURISPRUDENCIA SOBRE

LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

José I. Álvarez Sánchez, presi-dente de la Audiencia Provincialde Asturias, realizó una excelenteexposición en el XIII EncuentroNacional de Jóvenes Administra-dores con el desarrollo de la Po-nencia “Análisis de la jurispruden-cia reciente sobre la Ley de Pro-piedad Horizontal”, cuyo resumen,por el interés profesional del temadesarrollado, ofrecemos en nues-tras páginas, con la seguridad deque será una herramienta de tra-bajo del máximo interés para losadministradores de fincas. PÁG.46

FOTOS: Miguel Á. García Collado y Dolores Lagar TrigoFOTO DE PORTADA: Miguel Á. García Collado

VISITE NUESTRA PÁGINA WEB, ENCONTRARÁ LO ÚLTIMO SOBRE GESTIÓN INMOBILIARIA: http://www.cgcafe.org/

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El artículo “Carácter mancomunado o solidario de la obligación de pago de la renta en el caso de ser varios losarrendatarios”, de Luis Alberto Gil Nogueras, ha sido cedido por Quantor Grupo Editorial.


CONSEJO GENERAL

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XIII ENCUENTRO NACIONAL DE JÓVENES ADMINISTRADORES

S.A.R. la Princesa de Asturias, Presidenta de Honor

Los Administradores y su compromisocon la vivienda sostenible

El XIII Encuentro Nacional de Jóvenes Administradores se ha celebrado enOviedo durante los días 22 y 23 de mayo de 2009. Organizado por el Colegio Te-rritorial del Principado de Asturias y patrocinado por el Consejo General, ha ser-vido para reafirmar el compromiso con la sociedad, la vivienda, la justicia y lasostenibilidad de los Administradores de Fincas.

Carmen Manjon, concejala de Turismo del Ayuntamiento de Oviedo; Noemí Martín, consejera de Bienestar Social y Vivien-da del Principado de Asturias; Anselmo Gómez Cortina, presidente del Colegio de Administradores de Fincas del Principa-

do de Asturias; Miguel Ángel Muñoz Flores, presidente del Consejo General.

La inauguración del XIII EncuentroNacional de Jóvenes Administradorescorrió a cargo de la consejera deBienes tar Social y Vivienda del Princi-pado de Asturias, Noemí Martín Gon-zález, quien estuvo acompañada en

este acto por la concejala de Turismodel Ayuntamiento de Oviedo, CarmenManjón González, el presidente delConsejo General, Miguel Á. MuñozFlores, y el presidente del Colegio delPrincipado de Asturias de Administra-dores de Fincas, Anselmo GómezCortina.

Intervino, en primer lugar, el presi-dente del Colegio del Principado deAsturias, Anselmo Gómez, quienagradeció a todos su asistencia a es-te Encuentro, manifestando que elgran «compromiso, la vocación y elservicio de los administradores de fin-cas para con la sociedad se traduceen dar solución a los problemas de lavivienda con los que actualmente se

encuentran los ciudadanos».A continuación tomó la palabra la

concejala de Turismo del Ayuntamien-to de Oviedo, Carmen Manjón, que,tras dar una cordial bienvenida a los

«El compromiso con la sociedad se traduce en dar

solución a los problemas de lavivienda»

ANSELMO GÓMEZ, presidente del Colegio de

Administradores del Principado de Asturias.

«Oviedo está muy orgullosa de acoger a aquellos que

vienen a celebrar sus encuentros a nuestra ciudad»

CARMEN MANJÓN, concejala de Turismo del Ayuntamiento de Oviedo.


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asistentes, explicó que «Oviedo estámuy orgullosa de acoger a aquellosque vienen a celebrar sus encuentrosprofesionales a nuestra cuidad, y es-pero que entre todos contribuyamosal éxito de este Encuentro Profesio-nal».

Miguel Á. Muñoz, presidente delConsejo General, agradeció a todoslos congresistas su presencia en elEncuentro y manifestó que «vamos acontinuar trabajando para perfeccio-nar los conocimientos de los jóvenesadministradores, ya que el reconoci-miento social nos viene dado pornuestra profesionalidad, pese al daño

que nos pueden llegar a hacer los in-trusos».

En último lugar tomó la palabraNoemí Martín González, consejerade Bienestar Social y Vivienda delPrincipado de Asturias, quien felicitóal Colegio del Principado de Asturiasde Administradores de Fincas por ellema que habían escogido para el En-cuentro, «Vivienda, Justicia y Sosteni-bilidad», explicando que lo considera-ba «muy oportuno en los momentosen que vivimos, caracterizado por lacrisis del modelo de crecimiento eco-nómico, que requiere una mayor in-versión en vivienda de protección ofi-cial para facilitar un mayor empleo en

el sector de la vivienda».

Conferencia inaugural

El Encuentro comenzó con la Confe-rencia Inaugural titulada “Sostenibili-dad, energía y cambio climático: lasclaves de la rehabilitación de los edi-ficios”, impartida por Domingo Jimé-nez Beltrán, asesor del Observatoriode la Sostenibilidad de España, quienmanifestó que nuestro patrimonio in-mobiliario «es el mayor del mundo,pero de los peores utilizados porqueno se tiene fácil acceso a la viviendapor parte de los españoles. Pero ade-más, hay que invertir en sostenibilidad

para el presente y en el futuro, y eneste tema tienen una gran responsa-bilidad los administradores de fincasporque han de informar y asesorar asus comunidades de propietarios enestas materias».

Continuó el ponente explicando quevivimos en un momento muy trascen-dente en el ámbito de la sostenibilidad,energía, cambio climático y crisis ac-tual, que nos conduce a un futuro com-pletamente distinto al que conocemosactualmente, con una serie de desafíosy oportunidades para el patrimonio queya está construido, retos a los que hande saber responder adecuadamente

los administradores de fincas.¿Qué es lo que queremos para el

futuro? Para Jiménez Beltrán, dadoel gran patrimonio construido en Es-paña, el futuro pasa por la aplicacióndel Nuevo Código Técnico de la Edifi-cación a las viviendas ya construidas,la exigencia de la certificación ener-gética, la consolidación de la autosu-ficiencia energética en los edificios, yla exigencia de una integración en sis-temas de producción distributiva deenergía, fundamentalmente energéti-ca.

Claves de futuro para la admi-nistración de fincas

La primera ponencia, con el título “Lainnovación abierta: retos digitales y re-des sociales para la administración delas comunidades de propietarios”, fuedesarrollada por Juan Freire Botana,profesor de la Universidad de La Coru-ña, para quien las redes sociales pues-tas al servicio de los administradoresde fincas a través de internet, contienenlas claves del desarrollo y permanenciaprofesionales en el futuro.

El primer objetivo en la estructuraempresarial cibernética es, para Frei-re Botana, que el Administrador cons-truya en la red una identidad digitalprofesional que le lleve a ser recono-cido, fundamentalmente, por el modode gestión eficaz de sus inmuebles,con una puerta permanentementeabierta para la comunicación con losvecinos de sus comunidades o conlos propietarios de los edificios quegestione en alquiler, permitiendo que

Domingo Jiménez Beltrán.“El reconocimiento social nos viene dado por nuestra

profesionalidad”MIGUEL Á. MUÑOZ, presidente del Consejo

General.

“Hay que invertir en sostenibilidad para el

presente y en el futuro”DOMINGO JIMÉNEZ BELTRÁN, asesor del

Observatorio de la Sostenibilidad de España.

Juan Freire Botana.“La crisis requiere una

mayor inversión en vivienda de protección oficial”

NOEMÍ MARTÍN GONZÁLEZ, consejera de

Bienestar Social y Vivienda del Principado de Asturias.


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los clientes den sus opiniones y suge-rencias a través de los canales inter-naúticos que haya puesto a su dispo-sición.

Para el ponente, aquellos adminis-tradores que se pongan al día en lasnuevas tecnológicas y las apliquen asus empresas o despachos profesio-nales, consiguen resultados muy su-periores a los obtenidos por sistemasmás tradicionales del ejercicio profe-sional y, de cara al futuro, manifestóque alcanzarían su máximo desarrollode la mano de «los adolescentes y jó-venes actuales que serán los propie-tarios e inquilinos de los edificios enun futuro próximo, y ellos exigirán quese les mantenga rápida y debidamen-te informados, a través de los canalesinteractivos de la red, de todos aque-llos temas que les incumben, inclui-dos los relacionados con la adminis-tración de los edificios en los que va-yan a habitar».

LOE y jurisprudencia: un nuevoreto personal

El análisis de la jurisprudencia másreciente de la propiedad horizontalpara una buena gestión de la adminis-tración de los inmuebles, así como la

Ley de Ordenación de la Edificación(LOE), y el Código Técnico de la Edi-ficación como manual para los dminis-tradores de fincas, fueron los temasque se desarrollaron en la segundaponencia, impartida, conjuntamente,por José Ignacio Álvarez Sánchez,presidente de la Audiencia Provincialde Asturias; Jerónimo Lozano Polo,arquitecto técnico; y José AntonioSeijas Quintana, magistrado del Tri-bunal Supremo, quienes hicieron es-pecial hincapié en la enorme inciden-cia que los distintos temas desarrolla-dos tenían en la labor profesional delAdministrador de Fincas.

Jerónimo Lozano explicó, deta-lladamente, el Código Técnico de laEdificación, el Libro del Edificio y laLey de Ordenación de la Edificación–LOE–, centrándose, fundamental-mente, en aquellos aspectos más re-levantes para el Administrador de Fin-cas, recordándoles las distintas obli-gaciones que se recogen en estasnormas, entre las que entresacó que“el edificio y sus instalaciones se usa-rán adecuadamente conforme a lasinstrucciones de uso, absteniéndosede hacer un uso incompatible con elprevisto, además de que los propieta-rios y los usuarios informarán a losresponsables del mantenimiento decualquier anomalía que se observe enel funcionamiento normal del edificio”.

Finalizó su intervención manifes-tando qué la idónea conservación deun inmueble ha de realizarse median-te una adecuada supervisión del mis-mo, y ello conllevaría establecer unplan de mantenimiento del edificio,que consistiría en encargar al técnicocorrespondiente las operaciones pro-gramadas para su conservación y lade sus instalaciones, realizar las ins-pecciones reglamentarias estableci-

das, conservar su documentación yconsignar todas las obras u operacio-nes de reparación, reforma o rehabili-tación realizadas en el Libro del Edifi-cio.

Impugnación de acuerdos

«El objeto de la presente compare-cencia es analizar la Jurisprudenciarecaída últimamente en materia dePropiedad Horizontal, ya que son ca-da vez más frecuentes los litigios antelos Tribunales planteados, bien por lapropia Comunidad de Propietariosfrente a los titulares de los predios uocupantes que incumplen la Ley, obien por copropietarios disidentes deacuerdos adoptados por aquélla, yante la inexistencia, hasta épocas re-cientes, de doctrina legal del TribunalSupremo, se han planteado numero-sos recursos para que éste se pro-nuncie», manifestó Álvarez Sánchezal comienzo de su intervención, paraa continuación desgranar las últimas

sentencias producidas y referidas adistintos artículos de la Ley de Propie-dad Horizontal.

El ponente analizó las resolucio-nes del Tribunal Supremo referidas alTítulo Constitutivo, las obras en ele-mentos comunes y privativos y contri-bución a los gastos, los quorums exi-gibles para la adopción de acuerdos,la impugnación de acuerdos y los ór-ganos de gobierno de la comunidadde propietarios. Al respecto, y referen-te a la actuación de los Administrado-res de Fincas en estos puntos anali-zados, recomendó «extremar, al máxi-mo, las precauciones debidas en ba-

José Ignacio Álvarez Sánchez.

“Los jóvenes propietarios exigirán que se les mantenga

informados a través de la red”JUAN FREIRE,

profesor de la Universidad deLa Coruña.

“Los propietarios informaránde cualquier anomalía en elfuncionamiento del edificio”

JERÓNIMO LOZANO, arquitecto técnico.

Jerónimo Lozano Polo.


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se a estas sentencias producidas so-bre los distintos ámbitos analizados,actuando con exquisito rigor profesio-nal, porque de ello dependerá el buenresultado jurisprudencial en caso deque un acuerdo de junta de copropie-tarios determinada termine en pleitojudicial».

Propietarios y usuarios

José Antonio Seijas intervino paraanalizar, desde el punto de vista tam-bién jurisprudencial, los daños en laconstrucción, la Ley de Ordenaciónde la Edificación y el papel que pro-pietarios y usuarios juegan de cara ala aplicación de ésta normativa y lasconsecuencias que se derivarían paralos mismos en caso de incumplimien-to por alguno de ellos.

Referente a los propietarios yusuarios, el ponente expresó que lanorma –LOE– incluye, «con absolutafalta de rigor, a los usuarios de los edi-ficios entre los agentes de la edifica-ción, no como responsables activossino pasivos en cuanto se les imponela obligación de soportar el daño si es-te se produce por no conservar enbuen estado la edificación medianteun adecuado uso y mantenimiento, o

por no utilizar adecuadamente los edi-ficios o de parte de los mismos deconformidad con las instrucciones deuso y mantenimiento, contenidas enla documentación de la obra ejecuta-da».

Para cumplimentar adecuada-mente esta obligación, Seijas consi-dera preciso que la promotora cumplael deber de información. Sin informa-ción sobre la necesidad y forma dellevar a cabo el mantenimiento, másallá de la simple limpieza de determi-nados elementos, difícilmente puedehablarse de culpa en la actuación delos propietarios o usuarios, ni por en-de de responsabilidad. Quien constru-ye, conoce los problemas que puedepresentar el edificio, conforme a la so-lución arquitectónica elegida, y debe-rá advertir de ello a los propietarios.

Rehabilitación y alquiler

Manuel González Orviz, director ge-neral de Vivienda del Principado deAsturias; Francisco Javier CarmenaLozano, director de la Oficina de Vi-vienda de la CCAA de Madrid; y Anun-ciación Romero González, directorageneral de Arquitectura y Política deVivienda del Ministerio de Vivienda,fueron los ponentes que intervinieronen la tercera ponencia, que versó so-bre el Plan Nacional de Vivienda 2009-2012, la rehabilitación y el alquiler,ofreciendo los intervinientes una pers-pectiva del problema y sus posiblessoluciones desde los ámbitos compe-tenciales de sus respectivas Comuni-dades Autónomas, y desde la pers-pectiva del Ministerio de Vivienda.

Manuel González explicó las líne-as básicas del Plan de Vivienda 2006-2008 del Principado de Asturias, ma-nifestando que el objetivo establecido

era «avanzar para dar cumplimento alprecepto constitucional de generalizarel acceso a una vivienda digna y ade-cuada, incrementando las ayudas a larehabilitación y el alquiler».

En el Principado de Asturias exis-ten 76.240 viviendas desocupadas,de las que, aproximadamente 57.000están en buen estado de conserva-ción. Igualmente, durante los años1992-2001, se construyeron 13.381viviendas, que tampoco están ocupa-das, y para el director general de Vi-vienda del Principado de Asturias, lasayudas van encaminadas, fundamen-talmente, a que estas viviendas pasena formar parte del mercado de alquilera precios asequibles.

La crisis del sector inmobilia-rio

El director de la Oficina de Viviendade la CCAA de Madrid, Francisco J.Carmona, analizó la situación delsector en un contexto de crisis comola actual, con fuertes restricciones dela financiación bancaria. «La Comuni-dad de Madrid está gestionando, ac-tualmente, el alquiler de vivienda deprotección oficial con opción de com-pra –manifestó–, porque creemos quees una buena solución ante la esca-sez de vivienda para los ciudadanos».

Otras medidas que la CCAA deMadrid ha puesto en marcha han sido

José Antonio Seijas Quintana.

“Cada vez son más frecuenteslos litigios planteados por laComunidad de Propietarios”

JOSÉ I. ÁLVAREZ SÁNCHEZ,

presidente de la Audiencia Provincial de Asturias.

“La LOE incluye, con falta derigor, a los usuarios de los edi-

ficios entre los agentes de laedificación”

JOSÉ ANTONIO SEIJAS,magistrado del Tribunal

Supremo.

“El objetivo es avanzar para dar cumplimiento constitucional al acceso

a la vivienda”MANUEL GONZÁLEZ

ORVIZ,director general de Viviendadel Principado de Asturias.

“El alquiler de VPO con opción de compra es una

solución para la escasez de vivienda”

FRANCISCO J. CARMENA,director de la Oficina de Vivienda de la CCAA

de Madrid.


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el Plan de Dinamización del Mercadodel Alquiler, el Sistema Arbitral aplica-do a la solución de los conflictos en elalquiler, con el correspondiente ase-soramiento jurídico y técnico, reali-zando el correspondiente seguimientode estas actuaciones y de su resulta-do final; y la creación de un Registrode Laudos Arbitrales.

Precios máximos en VPO

Anunciación Romero inició su inter-vención reconociendo que la profe-sión de Administrador de Fincas esuna de las más demandadas social-mente, «por los importantes efectossociales que, en materia de concien-ciación de las normas que les afectan,ejercen sobre los propietarios o inqui-linos de los edificios».

Las distintas normativas aproba-das por el Ministerio de Vivienda vanorientadas, fundamentalmente, a ga-rantizar las necesidades de aloja-miento a los ciudadanos de las capassociales más desfavorecidas, sirvien-do de contrapeso a las fluctuacionesde los precios al establecer los máxi-mos que pueden alcanzarse en Vi-viendas de Protección Oficial. Para ladirectora general de Vivienda, «laVPO no invade el derecho a la propie-dad de cualquier ciudadano, siempreexistirá esta, pero en el caso de laVPO es donde el precio máximo debeestar y estará limitado».

Finalizó su intervención manifes-tando que el futuro de la vivienda pa-sa porque ésta genere un sector másmoderno, sostenible y autosuficiente

energéticamente, y para ello es nece-saria la cooperación de las Comuni-dades Autónomas, los Ayuntamientosy los profesionales que gestionan losinmuebles.

El desahucio express

Vicente Magro Servet, presidente dela Audiencia Provincial de Alicante,cerró el ciclo de conferencias del En-cuentro con la cuarta ponencia sobrela tramitación del impago de rentas,centrándose en la necesidad de crearjuzgados inmobiliarios para agilizarlos desahucios y la necesidad deaprobar un registro de morosos parahacer frente al inquilino que hace desu condición de alquilado una profe-sión: la de moroso.

Para el ponente, «los datos esta-dísticos nos llevan a estimar que porlos efectos de la crisis económica seincremente en un 25% la cifra de sen-tencias de desahucio que nos ofrezca

el estudio sobre el año 2008, por loque frente al descenso que se experi-mentó en el año 2007 en este tipo deprocesos, es previsible que la cifra fi-nal que arroje la estadística del año2008 y 2009 vuelva a suponer un re-punte hacia cifras, incluso superiores,a las que se reflejaron en los años2005 y 2006».

Para combatir este previsible au-mento de los procesos por desahucio,Magro Servet propone una reforma degran calado de la LAU que conllevaríala puesta en práctica, de una vez, delos juicios rápidos civiles con Oficinasencargadas de tramitarlos con agilidady con juicios en 15 días desde la de-manda; la creación de Juzgados espe-cializados; medidas para luchar contrael moroso profesional en al arrenda-miento de inmuebles desde el ordenpenal ante la nula eficacia del procedi-miento civil para el que actúa con doloreiterado; y la aprobación y creacióndel registro de morosos del alquiler.

Premio periodístico “JóvenesAdministradores de Fincas”

Finalizado el programa técnico-profe-sional con ésta última ponencia, seprocedió a la entrega del Premio alAdministrador de Fincas más jovenentre los asistentes, que recayó enRafael Bevía Caballero, del Colegiode Alicante, para proceder, inmediata-mente después, al acto de homenajea la Comisión Organizadora de la Ini-ciativa Legislativa Popular y a los Co-ordinadores de los Colegios de Admi-nistradores de Fincas.

Posteriormente se hizo entrega, enprimer lugar, del Premio PeriodísticoJóvenes Administradores de Fincas,que le fue otorgado a Reyes TolosaFuentes, del Colegio de Valencia, pa-ra continuar con el Homenaje a la Co-

“Los datos nos llevan a estimar que por la crisis se

incrementen los desahucios”VICENTE MAGRO,

presidente de la Audiencia Provincial de Alicante.

Vicente Magro Servet

Manuel González Orviz, Anunciación Romero y Francisco J. Carmona.


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misión Organizadora y Fundadora delos Encuentros de Jóvenes Adminis-tradores, procediendo, como colofónfinal, a la presentación del XVI Con-greso en Galicia y del XIV Encuentrode Jóvenes Administradores en Sego-via, que corrió a cargo, respectiva-

mente, de los presidentes de ambosColegios, Martín Bermúdez de laPuente y José A. Fresnillo Martín.

El Encuentro fue clausurado porManuel González Orviz, director gene-ral de Vivienda del Principado de Astu-rias, quién estuvo acompañado en este

acto por el presidente del Consejo Ge-neral, Miguel Á. Muñoz Flores, y elpresidente del Colegio del Principadode Asturias, Anselmo Gómez Cortina.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y periodista.

X Aniversario de la Iniciativa Legislativa Popular

Una Ley para la Convivencia

El día 8 de abril de 1999 fue una fecha histórica para los Ad-ministradores de Fincas. Se publicó en el BOE la Ley 8/1999,de tres de abril, de Reforma de la Ley 49/61960, de 21 de ju-lio, sobre Propiedad Horizontal, promovida por el Consejo Ge-neral de Colegios de Administradores de Fincas a través dela Iniciativa Legislativa Popular reconocida en el artículo87.3 de nuestra Constitución, que permite a los ciudadanospromover proyectos de Ley que modifiquen una normativa vi-gente.

Se buscaba, con la modificación de la LPH, elaboraruna ley para la convivencia, que resolviera problemastan fundamentales como la morosidad en las comuni-dades de propietarios. Avalada por 830.000 firmas deciudadanos, los Administradores de Fincas presenta-ron su iniciativa en el Parlamento y éste aprobó, porunanimidad, la modificación de dicha normativa, queha significado un importante paso en la lucha contralos vecinos morosos.

Miguel Á. Muñoz, presidente del Consejo Gene-ral, acompañado por Carmen Rodríguez y ÁlvaroCuesta, miembros de la Comisión de Justicia delCongreso de los Diputados por los grupos parlamen-tarios socialista y popular, respectivamente, y por Al-berto Dórrego de Carlos, Letrado de las Cortes Ge-nerales, procedió a la entrega de un símbolo esencialde Asturias, el Hórreo, en reconocimiento a la laborrealizada por la Comisión Organizadora Nacional y los

Alberto Dorrego, Vicente Magro, Carmen Rodríguez, Miguel Á. Muñoz, Álvaro Cuesta y Manuel Roberto.


CONSEJO GENERAL

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Coordinadores de los Colegios de Administradores deFincas que, con su trabajo, hicieron posible que seaprobara la Iniciativa Legislativa Popular promovidapor los administradores de fincas, a través de su Con-sejo General, para modificar la Ley de Propiedad Hori-zontal y combatir la morosidad en las Comunidades dePropietarios.

Como miembros de la Comisión Promotora de la

Iniciativa Legislativa Popular fueron homenajeados Ma-nuel Roberto Enguídanos, Jaime Blanco Granda,Rafael Rico Jiménez, Jaime Cediel Infantes –falleci-do–, Joaquín C. Serrano Herrero, José D. López deVergara Méndez, José Mª Vendrell Vidal –fallecido–,Miguel Ruiz Lizondo, Ángel Hernández Román, Fer-nando Álvarez García, Alberto Gómez Sánchez yCarlos Javier Domínguez García-Vidal.

José Mª Gual –en nombre de José Mª Vendrell, fallecido–, Manuel Roberto, Jaime Blanco, Miguel Ruiz, José D. López deVergara, Fernando Álvarez, Evelio García –recoge en nombre de Jaime Cediel, fallecido–, Pilar Valbuena –en nombre de

Joaquín C. Serrano–, Ángel Hernández, Alberto Gómez y Carlos Domínguez.

La Comisión Organizadora del XIII Encuentrorecibe el homenaje de los asistentes

Los asistentes al XIII Encuentro Nacional de Jó-venes Administradores, organizado por el Cole-gio de Administradores de Fincas del Principa-do de Asturias, reconocieron, con un fuerteaplauso, la gran labor desarrollada por losmiembros de ésta Comisión, integrada por An-selmo Gómez, Ricardo Vega, Fernando Álva-rez, Ángeles Martínez, Mª José Alonso, SixtoCámara, Alberto Fernández, Laura Cobas,Francisca Lamadrid, Margarita Cobiella yManrique Pérez, quienes, desde el momentoen que les fue encomendada la labor de organi-zación de éste Encuentro, pusieron lo mejor desi mismos en ofrecerles, a todos, unos días lle-nos de interés profesional y humano, como hansido las jornadas desarrolladas en Oviedo du-rante los días 22 y 23 del pasado mes de mayo.

Miguel Á. Muñoz, en nombre del ConsejoGeneral, hizo entrega a la Comisión Organizadora de unaPlaca Conmemorativa de éstos actos, en reconocimiento ala gran aportación que el Colegio de Administradores de

Fincas del Principado de Asturias ha realizado a los admi-nistradores de fincas con la organización del XIII Encuen-tro Nacional de Jóvenes Administradores.

Ricardo Vega, Mª José Alonso, Fernando Álvarez, Alberto Fernandez, ÁngelesMartínez y Anselmo Gómez, recogen la Placa del Consejo General.


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Comisión Organizadora Fundadora de losEncuentros de Jóvenes Administradores

En éste XIII Encuentro de Jóvenes Administradores se ho-menajeó, también, a la Comisión Organizadora Fundadorade los Encuentros de Jóvenes Administradores, dado queellos fueron los artífices de la puesta en marcha de unasjornadas que tan importantes han sido para los administra-dores de fincas que ejercen la profesión desde hace pocotiempo.

Los miembros de ésta Comisión Organizadora Funda-dora, a los que le hizo entrega Miguel Á. Muñoz de un Hó-rreo en reconocimiento a su gran aportación, durante to-dos estos años, para fomentar la mayor y mejor formaciónde los administradores de reciente incorporación colegial,fueron Santiago Gutiérrez Anaya –fallecido–, José Do-mingo López de Vergara Méndez, Pepe Gutiérrez, Al-berto Gómez Sánchez, Elena Juano Berdonces, Blan-ca Pérez Artigas y Fernando Álvarez García.

En nombre de Santiago Gutiérrez Anaya, ex presi-dente del Consejo General –q.e.p.d.–, recibieron el Hórreosus hijas María y Aurora Gutiérrez Galnares, quienesejercen ésta profesión, que tanto amó su padre. María re-cordó, con emotivas palabras, a su padre, del que apren-dieron el amor y entrega a una profesión por la que él, des-de sus cargos de presidente del Consejo General y del Co-legio de Sevilla, ofreció lo mejor de sí mismo como perso-na y como profesional de la administración de fincas. Re-

cibieron el fuerte aplauso de todos los asistentes a ésteEncuentro de Jóvenes tras finalizar su breve intervención.Fue el homenaje de todos los administradores de fincas.

Blanca Pérez.

Elena Juano.

Fernando Álvarez.

Alberto Gómez.

Pepe Gutiérrez, José D. López de Vergara y Aurora Gutiérrez.


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ASAMBLEAS GENERALES DE CEAB Y CEPI

El reconocimiento de las titulacionesprofesionales, una prioridad

Florencia, 13, 14 y 15 de mayo de 2009

Miguel Á. Muñoz y Luis dePrado, presidente y repre-sentante del Consejo Gene-ral, respectivamente, asistie-ron a la Asamblea General deCEAB, presidida por Claudi-ne Speltz, y la del CEPI, pre-sidida por Timo Multanen,que se celebró en Florenciadurante los días 13, 14 y 15de mayo de 2009. En éstaAsamblea se debatieron yaprobaron los distintos pun-tos del Orden del Día, donde,además de diseñar la estrate-gia política encaminada a lanormalización de serviciosprestados por el Administra-dor de Fincas a sus clientes yel control de la aplicación delas directivas de servicios y ti-tulación como temas centra-les, se aprobó el presupuestopara 2009 y las cuentas co-rrespondientes al ejercicio 2008.

La Directiva 2005/36/CE sobre el Reconocimiento delas Titulaciones Profesionales, adoptada el 7 de septiem-bre de 2005, consolida y moderniza las reglas y regla-mentos en materia de reconocimiento de las TitulacionesProfesionales, y posteriormente, la Directiva 2006/123/CEsobre Servicios en el Mercado Interior fue aprobada conel objetivo de permitir la creación de un verdadero merca-do interior de servicios, eliminando los obstáculos legalesy administrativos en el desarrollo de actividades de servi-cios entre los Estados miembros. El plazo de adaptaciónde la Directiva de Servicios vence el 28 de diciembre de2009, y este proceso está siendo largo debido a la com-plejidad de la formulación de la Directiva y las diferentesexigencias impuestas a los Estados miembros.

La titulación, una prioridad

Las asociaciones miembros de la CEAB deben de serconscientes de la importancia que, para las profesionesinmobiliarias, tienen las directivas sobre servicios y el re-conocimiento de las titulaciones profesionales, de ahí queel pasado mes de febrero, Xavier Ortegat, director gene-ral de CEPI, y el diputado europeo Malcolm Harbour, de-

batieran sobre la posibilidad de proceder al control y exa-men de la puesta en marcha de la Directiva sobre Servi-cios en los diferentes estados miembros de la UE. El ob-jetivo de estas y otras acciones que ha emprendidoCEAB, es el de encontrar los medios y aliados necesariospara garantizar una mayor coherencia entre las regula-ciones en vigor en Europa, así como facilitar y garantizaruna acción transfronteriza.

Eficiencia energética y medio ambiente

Se presentó, igualmente, un informe sobre la complejidadque la aplicación de la Directiva sobre Eficiencia Energé-tica y Medio Ambiente está generando, analizándose losproblemas que su aplicación crea a los profesionales ensus respectivos países. Así, y con respecto a los adminis-tradores de fincas, la puesta en marcha de su aplicaciónestá generando problemas organizativos por el excesode trabajo, a lo que contribuyen, igualmente, las directi-vas sobre las nuevas instalaciones energéticas que favo-recen el ahorro energético, sin olvidarnos, además, de las nuevas y complejas competencias técnicas que estas yotras directivas suponen para los profesionales inmobi-liarios.

Miguel Á. Muñoz, Luis de Prado y Claudine Speltz.


CONSEJO GENERAL

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CEPI, GRUPO PLANNER, AEGI Y CGCAFE, firman un Convenio de

Colaboración en el marco de SIMA 09

Más de 63.000 personas visitan SIMA09

El Grupo Planner Red, promotora y organizadora del Sa-lón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), el Conse-jo Europeo de Profesiones Inmobiliarias (CEPI), la Asocia-ción Empresarial de Gestores Inmobiliarios (AEGI), y elConsejo General de Colegios de Administradores de Fin-cas de España (CGCAFE), firmaron un Acuerdo de Cola-boración el pasado día 28 de mayo, en el marco de SIMA09, que tuvo una importante cobertura profesional e infor-mativa, al objeto de que las distintas instituciones firman-tes participen, en los próximos años, en los actos progra-mados desde el punto de vista de su aportación sobre con-tenidos, conferencias y como coordinadores de determina-das sesiones y debates.

En base a éste Convenio, el CGCAFE ha participadoen SIMA 09 con su presencia en el stand europeo, habili-tado por el Grupo Planner, y desde el que se ha ofrecido

cobertura tanto a medios de comunicación que cubrían losactos, como a cuantos visitantes de SIMA se acercaron pi-diendo información sobre la función social de los adminis-tradores de fincas, haciendo especial mención a que lamás óptima gestión de los edificios está realmente garan-tizada con la contratación de un Administrador de FincasColegiado.

Finalizada la firma del Convenio de Colaboración, Mi-guel Á. Muñoz, presidente del CGCAFE, y Luis de Pra-do, representante de éste Consejo General, acompañarona Timo Multanen y Xavier Ortegat, presidente y directorgeneral de CEPI, respectivamente; Claudine Speltz, pre-sidenta de CEAB; y Jan Boruvka, presidente de EPAG, aconocer su sede Colegial, dónde debatieron, exhaustiva-mente, sobre los problemas y soluciones que, a nivel euro-peo, se están produciendo actualmente.

Eloy Bohúa, director de SIMA; Jan Borvka, presidente de EPAG; Timo Multanen, presidente de CEPI; Daniel Martínez Echaveguren, director general del Grupo Planner; Claudine Speltz, presidenta de CEAB; Miguel Á. Muñoz, presidente del CGCAFE; Miguel Villarroya,

presidente de AEGI, tras la firma del Convenio.

Un total de 63.487 personas visitaron el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid [SIMA09], cuya undécima edi-ción concluyó el pasado 30 de mayo. De estas, 6.131 fueron profesionales. Los expositores han destacado tantola calidad y cantidad del público que acudió a la feria, como su alto conocimiento de la oferta mostrada y el inte-rés en adquirir una vivienda.

La satisfacción generalizada entre los expositores por haber superado sus expectativas de negocio era la tóni-ca dominante al término de SIMA09. “Confío en que esta edición sea un punto de inflexión y marque un cambio detendencia. SIMA ha sido un barómetro del sector durante los últimos años, por lo que espero que el dinamismo quehemos comprobado durante los cuatro días de feria se traduzca en un repunte de las ventas en los próximos me-ses”, apuntó Eloy Bohúa, director de SIMA.


ACTO DE CLAUSURA DEL CURSO 2008/2009

Estudio propio de “Grado en Administración de Fincas”

Curso 2.008/2.009

El día 30 de Junio de 2009, en el Paraninfo de la Universi-dad de Alcalá, se desarrollaron los actos correspondientesa la Clausura, del Estudio Propio de “Grado en Administra-ción de Fincas”.

La apertura del acto corrió a cargo del Vicerrector dePostgrado y Campus de Guadalajara, Michel Heykoop,quien dio la bienvenida a todos los asistentes y agradeció lapresencia en el Acto Solemne de Clausura del Curso al de-cano de la Facultad de Derecho, Alfonso M. García-Mon-có; al presidente del Consejo General de Colegios de de Ad-ministradores de Fincas de España, Miguel Á. Muñoz; alprofesor titular de Derecho Civil de la Universidad de Alcalá,José Mª de Solas; al director del Estudio Propio de “Gradoen Administración de Fincas”, Tomás García Luis; y a la co-ordinadora general de dicho Estudio Propio, Pilar Morgado.

A continuación tomó la palabra Alfonso M. García -Moncó, decano de la Facultad de Derecho, quien manifes-tó “que estamos ya clausurando la segunda edición de és-te curso, por lo que se ha conseguido la consolidación deunos estudios que comienzan a ser una referencia paraésta profesión en toda España”.

El presidente del Consejo General de Colegios de Ad-ministradores de Fincas de España, Miguel Á. Muñoz, to-mó, a continuación, la palabra, expresando su agradeci-miento al acto a todos los asistentes, y realizando unamención especial a los miembros de las Juntas de Gobier-no del Consejo General y del Colegio Profesional de Ma-drid por haberles acompañado en este importante acto

profesional. “La formación está aquí, en la Universidad–continuó–, y hemos conducido nuestros esfuerzos a laformación de los administradores de fincas para que estossirvan a la sociedad con garantías y sin ningún tipo de ca-rencia de tipo formativo o profesional”.

Pilar Morgado, profesora de Derecho Civil y coordina-dora general del Curso, intervino a continuación para pre-sentar a José Mª de Solas, profesor titular de Derecho Ci-vil de la Universidad de Alcalá, que impartió la conferenciasobre “La responsabilidad de los Administradores de Co-munidades de Propietarios”, donde analizó las distintasnormativas que inciden en éste aspecto de la profesión deAdministrador de Fincas.

El director del Estudio Propio de “Grado en Administra-ción de Fincas”, Tomás García Luis, fue el último en inter-venir, quien, agradeciendo la asistencia a todos, manifes-tó, referente a los alumnos del curso, que ellos son, siem-pre, los protagonistas de su propio éxito. “En muchos ca-sos –continuó– han contado con el sacrificio de sus fami-lias, y éstas lo han visto recompensados, en el día de hoy,con la entrega de estos diplomas a los alumnos del curso2008/2009”.

Los actos finalizaron con la entrega de los Diplomas alos alumnos que habían finalizado sus estudios y con laentrega de los documentos acreditativos a los que habíansido adjudicatarios de becas, quienes recibieron un fuerteaplauso por parte de todos los asistentes a la Clausura delCurso 2008/2009.

Tomás García, Miguel Á. Muñoz, Michel Heykoop, Alfonso M. García-Moncó, José Mª de Solas y Pilar Morgado.

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CONSEJO GENERAL


II JORNADA DE ENCUENTRO PODER JUDICIAL-ADMINISTRADORES DE FINCASCURSO SOBRE CUESTIONES PRÁCTICAS EN MATERIA DE

ARRENDAMIENTOS URBANOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL

VALENCIA, 1 Y 2 DE OCTUBRE DE 2009

Director del Curso: D. Vicente Magro Servet, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante

JUEVES 1 DE OCTUBRE DE 2009

JORNADA DE MAÑANA.

10,30 HORAS: Presentación de las Jornadas, a cargo del Molt HonorablePresident de la Generalitat Valenciana, D. Francisco CampsOrtiz; del Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Jus-ticia de Valencia, D. Juan Luis de la Rúa Moreno; del Presi-dente del Consejo General de Colegios de Administradoresde Fincas de España, D. Miguel Ángel Muñoz Flores; del Il-mo. Sr. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, D.Vicente Magro Servet; y del Presidente del Colegio Territo-rial de Administradores de Fincas de Valencia, D. José Váz-quez Mayans.

11,15 HORAS:Primera ponencia: “Modificaciones legislativas en materia dearrendamientos urbanos propuestas por el Consejo Generalde Colegios de Administradores de Fincas ante la Comisiónde Vivienda del Congreso de los Diputados. Estado actual delas reformas arrendaticias”.

“Organización del sistema de los juicios rápidos civiles en ma-teria de arrendamientos urbanos. El funcionamiento de lasOficinas de señalamiento inmediato en la última reforma le-gislativa”, por D. Enrique Vendrell Santiveri, Administradorde Fincas, Abogado y Asesor Jurídico del Colegio de Adminis-tradores de Fincas de Barcelona y Lérida

JORNADA DE TARDE.

16,30 HORAS:Segunda ponencia: “Problemas actuales del juicio de desahu-cio y reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el texto delAnteproyecto de Ley de Medidas de fomento del alquiler”, porD. Juan Miguel Carreras Maraña, Presidente de la Audien-cia Provincial de Burgos.

18,00 HORAS:Tercera ponencia: “Problemas prácticos en la resolución delcontrato de arrendamiento. Incumplimientos de las obligacio-nes del contrato”, por D. Luis Antonio Soler Pascual, Magis-trado de la Audiencia Provincial de Alicante.

PROGRAMA:

Miguel Ángel Muñoz (CGCAFE) y Javier Laorden (CGPJ), firmando el Convenio de Colaboración.


BOLETÍN DE INSCRIPCIÓN

Deseo inscribirme en el Curso sobre “Cues-tiones Prácticas sobre Arrendamientos Ur-banos y Propiedad Horizontal”. Ciudad de la Justicia de Valencia (Avda. delSaler nº 14).

Valencia 1 y 2 de octubre de 2009Inscripción gratuita antes del día 15 de

septiembre de 2009.

APELLIDOS:

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___________________________________

NOMBRE

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DIRECCIÓN__________________________________

LOCALIDAD _______________________

C.P. ________________

PROVINCIA

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TELÉFONO _______________________

FAX ________________________

E-MAIL___________________________________

D.N.I. ____________________________

COLEGIADO Nº_____________________

DEL COLEGIO DE __________________

FIRMA:

DIRECCIÓN DE ENVÍO:Plaza Marqués de Salamanca, 10 3º Izda.

28006 MadridFax: 91 575 12 01

E-mail: [email protected]

VIERNES, 2 DE OCTUBRE DE 2009

JORNADA ÚNICA.

10,30 HORAS:Cuarta ponencia: “Problemas prácticos en materia de Propiedad Ho-rizontal”, por D. Vicente Magro Servet, Presidente de la AudienciaProvincial de Alicante y miembro de honor del Consejo General deColegios de Administradores de Fincas.

12, 30 HORAS: Clausura del Curso.

¡INSCRIBETE!

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En virtud del convenio marco de colaboración entre el Consejo General del Po-der Judicial y el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas deEspaña, durante los días 1 y 2 de octubre de 2009 se celebrará en la Ciudadde la Justicia de Valencia (Avda. del Saler nº 14) el Curso sobre “Cuestionesprácticas en materia de Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal”, cu-yo programa detallamos a continuación, y que está dirigido tanto a Jueces yMagistrados como a Administradores de Fincas de toda España.

En esta ocasión, se ha llevado a cabo un programa mixto sobre la proble-mática actual en materia de Arrendamientos Urbanos y sobre los últimos crite-rios aprobados en materia de Propiedad Horizontal, especialmente los refleja-dos en la reciente doctrinal del Tribunal Supremo.

Resulta importante, por un lado, conocer el estado actual de las recientesreformas que afectan en materia de vivienda, incluidas en la reforma de la Leyde Enjuiciamiento Civil, que se centran tanto en la implantación de los juiciosrápidos civiles de desahucio, como en las Oficinas de señalamiento inmediato.También se analizará la casuística sobre la resolución de contratos de arrenda-miento y el repertorio de obligaciones que tienen las partes de un contrato dearrendamiento que pueden generar en una declaración de incumplimiento conlas consecuencias de todo tipo que se derivarían luego en la vía judicial. Todoello, concluyendo en la jornada del día 2 de octubre con el referido análisis delos problemas y cuestiones más recientes en materia de Propiedad Horizontal.

La asistencia al Curso es gratuita. No obstante, como existe un aforo limita-do, es necesario realizar la inscripción cumplimentando el boletín que se acom-paña y qué, próximamente, recibirán a través del respectivo Colegio Territorial.


CONSEJO GENERAL

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D. Eduardo Pérez Pascual, Catedrático de DerechoCivil de la Universidad de Valencia y Asesor Jurídicodel Colegio Territorial de Administradores de Fincasde Valencia.

Curso:“La Ley de Propiedad Horizontal”.

D. Juan Rodríguez Baeza, Administrador de Fincas.Curso:“ Contabilidad para Comunidades de Propietarios”.

D. Vicente Magro Servet, Presidente de la AudienciaProvincial de Alicante.

Cursos:“Problemas y soluciones que surgen en la celebra-ción y desarrollo de una Junta de Propietarios” (NUE-VO)

“Problemática en la redacción de las actas de lasJuntas de Propietarios”.

“La remoción del cargo de Administrador de Fincas yproblemas derivados de la retención indebida de ladocumentación por el Administrador cesado. Vías desolución”

“La responsabilidad civil del Administrador de Fincas.Sistema de aminoración de la responsabilidad penalde los Administradores de Fincas por consignación

de la responsabilidad civil en casos de delitos por im-prudencia profesional”.

“El proceso monitorio general de los arts. 812 a 818de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Casuística prácticaactualizada a la Jurisprudencia actual de las Audien-cias Provinciales. Sistema de reclamación de deudasordinario sin el privilegio del art. 21 LPH. La casuísti-ca del procedimiento monitorio del art. 21 de la Leyde Propiedad Horizontal”.

“El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y elrégimen de adopción de acuerdos. El consentimientodel propietario afectado”.

“Régimen de las actividades molestas del art. 7.2LPH.”

D. Pepe Gutiérrez Esquerdo, Administrador de Fin-cas.Curso:

“ Los 24 errores del Administrador de Fincas”. (NUE-VO)

Dª Silvia E. García García, Cursos Carbonell.Cursos:“ Atención telefónica eficaz y gestión de cobro por teléfono”.

“Técnicas de comunicación y asertividad”.

CURSOS DEL GABINETE DE ESTUDIOS DEL CGCAFE 2009

LOS CURSOS CORRESPONDIENTES AL AÑO 2009 DEBERÁN DE SER SOLICITADOS POR LOS COLEGIADOS

A SUS RESPECTIVOS COLEGIOS TERRITORIALES

Con estos Cursos, el Gabinete de Estudios del CGCAFE, del quees director Reyes Caballero, presidente del Colegio de Extrema-dura, ha marcado como sus objetivos seguir impartiendo los cur-sos ya establecidos en años previos, por su gran aceptación, e in-troducir otros que se consideran, igualmente, del máximo interéspara los administradores de fincas.

Los administradores de fincas interesados deberán solicitardichos Cursos directamente en su Colegio Territorial, donde res-ponderán a todas las dudas que puedan planteárseles sobre co-mo ha de tramitarse la solicitud para la impartición de los cursosseleccionados.


CONSEJO GENERAL

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“Dirección de reuniones”.

“Comunicación escrita para Administradores de Fincas”.

“ Expresión oral del Administración de Fincas en la Junta de Propietarios”.

“ Control del estrés y dominio de las tensiones”.

“Técnicas de negociación para Administradores de Fincas”. (NUEVO)

D. Roberto García Carbonell, Cursos Carbonell.Cursos:“Desarrollo emocional inteligente para reuniones

exitosas”.

“Administración del tiempo”.

D. Francisco González Palma, Abogado y Asesor Ju-rídico del Colegio de Administradores de Fincas deMálaga.

Cursos:“La recepción y conservación de las urbanizaciones.Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Con-servación”.

“Problemática de las actividades molestas, insalu-bres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la L.P.H.”

“Problemática del establecimiento de nuevos servi-cios comunitarios”.

“Los Administradores de Fincas: derechos y debe-res”.

“El arrendamiento y la venta de elementos comunesen el régimen de propiedad horizontal”. (NUEVO)

Departamento Jurídico de la Editorial Jurídica SE-PIN.

Cursos:“La impugnación de los acuerdos. Supuestos, pla-

zos, morosidad y ejecución”.

“Aspectos generales de la Ley de Propiedad Horizon-tal”.

“Aspectos generales de la Ley de Arrendamientos Ur-banos”.

“Los procesos judiciales en materia de arrendamien-tos urbanos”.

D. Joaquín Martí Martí, Letrado y Profesor de Dere-cho Civil de la Universidad de Barcelona.

Curso:“ La respuesta de las Comunidades de Propietariosfrente a las inmisiones sonoras”.

Sociedad Española de Valoración, Propiedad y Patri-monio.

Curso:“Curso de tasación y valoración inmobiliaria”.

Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Uni-versidad Politécnica de Madrid.

Cursos:“ El Administrador de Fincas como Perito Judicial”.

“ Iniciación a las Valoraciones Inmobiliarias”.

D. Gerónimo Lozano Apolo, Dr. Ingeniero Aeronáuti-co y Arquitecto Técnico, Catedrático de la Universi-dad de Oviedo y de la Universidad Politécnica de Ma-drid.

Cursos:“ Patología y terapéutica de las humedades en la edi-ficación”.

“ Preparación de informes, dictámenes y periciales”.

“ Procesos patológicos en la edificación”.

D. Juan Miguel Carreras Maraña, Presidente de la Au-diencia Provincial de Burgos.

Cursos:“Sentencias contradictorias en las Audiencias Provin-ciales. Las nuevas líneas de reforma en la legislaciónde Propiedad Horizontal”.

“La responsabilidad civil del Administrador de Fincas”

D. Javier García Bernal, Asesor Jurídico del ConsejoGeneral de Colegios de Administradores de Fincas.

Cursos:“La protección de datos en los Colegios Profesiona-les”. (NUEVO)

D. Francisco José García Higuera, Administrador deFincas.

Cursos:“Nuevas posibilidades de los Administradores de Fin-cas a través de Internet”. (NUEVO)


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NOTICIAS COLEGIALES

EXTREMADURAAsamblea General y Jornada de FormaciónEl día 24 de abril, el Colegio de Extremadura celebró, enjornada de mañana, las reuniones de su Junta de Gobier-no y de la Asamblea General Ordinaria de Colegiados,donde fueron tratados, debatidos y aprobados diferentespuntos del Orden del Día remitido a los colegiados en lapreceptiva convocatoria al efecto.

Por la tarde se impartió el curso “Los 24 errores del Ad-ministrador”, impartido por Pepe Gutiérrez, Administradorde Fincas, quién realizó una brillante exposición sobre có-mo no han de actuar, profesionalmente, los administrado-res de fincas. Finalizada la exposición, los colegiados ini-ciaron el turno de preguntas correspondientes sobre las di-versas cuestiones que habían sido planteadas por el po-nente, exposición que consideraron del máximo interés ymuy útil para su actividad profesional diaria.

El presidente del Colegio de Extremadura, Reyes Ca-ballero, agradeció la presencia de Miguel Á. Muñoz,presidente del Consejo General, por su asistencia a estosactos, y a Pepe Gutiérrez por haber aceptado el compro-miso para impartir este curso, agradeciendo, igualmente,la participación de los compañeros en éste y en cuantos

eventos son organizados por el Colegio de Extremadura.Al término de la jornada, Miguel Á Muñoz valoró es-

ta muy positivamente, agradeciendo a la Junta de Gobier-no del Colegio la invitación cursada, y resaltó el importan-te valor profesional del curso y la calidad y experienciadel ponente, procediendo, inmediatamente después, a laclausura del mismo.


MADRID

El Colegio de Madrid ha celebrado laRenovación de la XXXIX Ofrenda aSanto Domingo de la Calzada en el

noveno centenario de su muerteEl Noveno Centenario de la muerte de Santo Do-mingo De la Calzada ha sido declarado por la San-ta Sede Año Jubilar Calceatense, y en esta impor-tante efemérides, ha sido el Colegio Profesional deAdministradores de Fincas de Madrid el encargadode realizar la XXXIX Ofrenda a Santo Domingo dela Calzada, en colaboración con el Consejo Generalde Colegios de Administradores de Fincas de Espa-ña, el Gobierno de La Rioja, el Excmo. Ayuntamien-to de Santo Domingo de la Calzada y la Cofradía delSanto.

8 DE MAYO: VERBENA MADRILEÑALos actos se desarrollaron durante los días 8, 9 y 10de mayo, y comenzaron en la tarde del primer díacon un cóctel de bienvenida ofrecido por la organi-zación a las más de 220 personas, entre administra-dores de fincas, familiares y autoridades locales yregionales, que se dieron cita en el Claustro del Pa-rador Bernardo de Fresneda. Muchos de los asis-tentes acudieron ataviados con la “castiza ropa” dechulapos y chulapas típica de Madrid.

Terminada la recepción de bienvenida, los asis-tentes se trasladaron al nuevo Albergue de Peregri-nos, donde les dio la bienvenida el presidente del Colegiode Administradores de Madrid, Miguel Á. Muñoz, pasan-do a degustar una cena ofrecida por la Cofradía del San-to. Terminada ésta, comenzó la verbena madrileña insta-lada en una carpa, donde el Grupo Los Castizos y NatiMontero ofrecieron al público un excelente espectáculode zarzuelas, pasodobles y chotis.

9 DE MAYO: RECEPCIÓN POR LAS AUTORIDADESEl inicio oficial de la XXXIX Renovación de la Ofrenda alSanto comenzó con la recepción de las autoridades en laPlaza de las Bolas, representadas por el alcalde calcea-tense, Agustín García, y el consejero de Administracio-nes Públicas y Política Local del Gobierno de La Rioja,Conrado Escolar, además de por Gonzalo Villalta, priorde la Cofradía del Santo. Desde aquí, y acompañadospor la Banda de Música, se desplazaron hacía la Catedralpara asistir a la Misa Jubilar, oficiada por Francisco Jo-sé Suárez y a la Renovación de la Ofrenda al Santo Pa-trón a cargo del presidente del Colegio de Madrid, MiguelÁ. Muñoz.

La coral Escolanía de la Rioja acompañó los actos li-túrgicos, y, en el transcurso de la homilía, Miguel Á. Mu-ñoz presentó la renovación de la ofrenda manifestando:

“Nuevamente, ante Tu Sepulcro se vuelven a postrar, hu-mildemente, los administradores españoles convocados,en esta ocasión, por el Colegio Profesional de Administra-dores de Fincas de Madrid, en actitud de recogimiento, desúplica y de agradecimiento, en el seno de una convoca-toria plena de alegría y felicidad”.

Tras esta celebración religiosa, los asistentes se dirigie-ron a la Plaza de los Administradores de Fincas, donde unaño más, rindieron homenaje a los compañeros fallecidosrecordándoles con una corona de laurel. Posteriormente, yen la Cofradía del Santo, tuvo lugar el intercambio de imá-genes entre ésta y el Colegio de Madrid, y el Prior de la Co-fradía nombró Hermanos del Santo a aquellos administra-dores que desearon convertirse en Cofrades, imponiéndo-les la medalla de la Cofradía, finalizando los actos de éstedía con una Comida de Hermandad presidida por el alcal-de de Santo Domingo, Agustín García; el presidente delColegio de Administradores de Madrid, Miguel Á. Muñoz;el párroco de la S.I., Francisco José Suárez; y el Prior dela Cofradía del Santo, Gonzalo Villalta.

Durante la tarde, los administradores que se acogie-ron al programa completo pudieron disfrutar de una visitaguiada a la Catedral o a la torre exenta, además de aden-trarse en la cuarta edición de la exposición “La Rioja: Tie-rra Abierta”.

Acto de nombramiento de nuevos Cofrades.

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NOTICIAS COLEGIALES


Jornada sobre la Calidad en la Edificación

El pasado 22 de abril tuvo lugar la Jornada sobre la Cali-dad en la Edificación, organizada por el Colegio Profesio-nal de Administradores de Fincas de Madrid y la firmaAlauda Abogados.

La inauguración corrió a cargo del presidente del Co-legio, Miguel Á. Muñoz, que agradeció la asistencia detodos los presentes y recalcó la importancia que tiene eltema central de la Jornada para el buen desempeño delejercicio diario del administrador de fincas.

La primera de las ponencias, ofrecida por María Je-sús García Marinas, abogada de Alauda Abogados y ex-perta en la reclamación de desperfectos constructivos, secentró en las claves a tener en cuenta para que el proce-so concluya con éxito. Señaló la importancia de atendera lo dispuesto en el art. 6 de la Ley de Ordenación de laEdificación (LOE) respecto a la recepción del edificio.“Podrá realizarse de forma expresa (mediante el acta derecepción) o tácita (si a los 30 días de la entrega del pro-motor no hay ninguna objeción), pero siempre deberá es-tar acompañada de la Escritura de División Horizontalque, en el caso de las comunidades de propietarios, seráal acta de recepción, y del Libro de la Edificación”, expli-có la abogada.

Los vicios ruinógenos en la construcciónDurante la segunda intervención, Miguel Ángel Lombar-día, magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid,Sección 19, analizó la responsabilidad profesional en elámbito de la construcción. Lombardía entiende que “el

hecho de que existiesen cláusulas, de dudosa eficacia,que permitían variar algunos de los elementos, ha propi-ciado que se hayan cometido abusos y que, por consi-guiente, la sensibilidad del legislador y la jurisprudenciahayan avanzado más a la hora de combatir estas cuestio-nes”.

Según el magistrado, “debemos exigir al arquitecto yal aparejador que lo construido se corresponda con loproyectado y lo previsto (certificado final de obra) y que sipor algún motivo el proyecto tiene que sufrir alguna mo-dificación, se cuente con la opinión del comprador”.

Los defectos y su prescripciónFernando Egaña, magistrado de la Audiencia Provincialde Madrid, Sección 12, se encargó de explicar los distin-tos tipos de defectos y los plazos con los que contamospara interponer las reclamaciones. Referente al denomi-nado plazo de caducidad, manifestó que es un periodo degarantía que se cuenta desde la recepción de la obra te-niendo que aparecer los defectos en los plazos de uno,tres o diez años.

Por otro lado, a partir de la aparición del defecto cons-tructivo en los tiempos señalados, nos encontramos conlos plazos de prescripción, que tanto para el ejercicio delas acciones judiciales como para la repetición de losagentes responsables, será de dos años. “Sin embargo,este plazo podrá interrumpirse mediante la reclamación ju-dicial o extrajudicial (burofax) dirigiéndolo a cualquiera delos artífices del proceso constructivo”, concluyó Egaña.

MADRID

Miguel Á. Lombardía, Mª Jesús García y Miguel Á. Muñoz

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MÁLAGA

El Administrador de Fincas y la Protección de Datos

Dos han sido las conferencias impartidas por el Colegiode Administradores de Fincas de Málaga acerca de laLey Orgánica de Protección de Datos y las responsabili-dades con las que se enfrenta el Administrador de Fincassi no cumple lo establecido en esta norma. La Ley que re-coge esta normativa es el Real Decreto 1720/2007 de 21de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento dedesarrollo de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciem-bre de protección de datos de carácter personal; estasnovedades suponen una adaptación y conllevan una se-rie de dudas que el Colegio de Málaga intentó respondercon voces expertas, las cuales expusieron los datos quepresentamos a continuación.

CONFERENCIA: Responsabilidad de protección dedatos en la comunidad. Impartida por: Adriana Bo-llón, doctora en Ciencias Económicas y Manuel Ca-saus, abogado.Cada comunidad de propietarios dispone, al menos de unfichero de datos personales, el de los integrantes de la

comunidad, y por ello debe adaptarse a las exigencias dela normativa en este sentido.

Es muy importante dejar claro que la comunidad es laresponsable del fichero, es decir, quien está obligada alcumplimiento de la normativa sobre protección de datos(por ejemplo, de la notificación del fichero al Registro Ge-neral de la Agencia Española de Protección de Datos).En el caso de que contratara a un Administrador de Fin-cas, éste sería el encargado del tratamiento de los datospor cuenta del responsable del fichero, como consecuen-cia de una relación jurídica.

La relación entre la comunidad de propietarios y el Ad-ministrador de Fincas debe estar regulada en un contratoescrito que recoja el contenido de la prestación de servi-cios y las obligaciones del Administrador en cuanto encar-gado de tratamiento de datos. Si el fichero de datos de lacomunidad se encuentra en el despacho del Administra-dor de Fincas, algo muy común, éste deberá tener implan-tadas las medidas de seguridad adecuadas y establecidasen la Ley Orgánica de Protección de Datos.

Asistentes al curso impartido por Adriana Bellón, doctora en Ciencias Económicas, y Manuel Casaus, abogado.

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NOTICIAS COLEGIALES


Curso profesional para el día a día

El Colegio de Administradores de Fincas de Málaga cele-bra, por cuarto año consecutivo, un Curso Práctico, con unaserie de ponencias que buscan aportar al colegiado mate-rias de aplicación en su día a día profesional. Las conferen-cias corrieron a cargo de Diego Villalba, inspector de Sa-nidad; Pedro Romero, ingeniero técnico industrial; Luis Al-ba, gerente de la empresa Socotec; Alberto Tudela, de laempresa La Clínica en Casa; Francisca Luna, ejecutiva deMutua de Propietarios; y José Conejo, abogado.

Los bloques seleccionados este año para albergar lasmaterias que vertebran este curso han sido: las solucionestécnicas a la edificación y el arbitraje como respuesta enépoca de crisis; las piscinas de uso colectivo; el reglamen-to electrotécnico para baja tensión; la eliminación de barre-ras arquitectónicas; y el seguro en los alquileres de pisos,temáticas que han sido desarrolladas durante los días 8,15, 22 y 29 de mayo, con una gran asistencia de colegia-dos.

Alejandro Pestaña,Administrador;

Marcelino F. Cambó, presidente

del Colegio de Málaga y

José Carlos Díaz,Administrador.

TITULO PROPIO DE LA UNIVERSIDAD DE BURGOSHOMOLOGADO PARA LA COLEGIACIÓN COMO ADMINISTRADOR DE FINCAS

OBJETIVOS DEL CURSOComo es conocido, la constante expansión del sector inmobiliario, así como la compleja y cambiante normativa reguladora del sec-tor, obligan a los distintos profesionales implicados a una formación especializada y continuada.

Consciente de esta situación, la Universidad de Burgos imparte el "Curso Superior de Estudios Inmobiliarios" para dar respues-ta a las citadas necesidades de formación. La superación de este Curso habilita para la colegiación como Administrador de Fincasen todos los Colegios de España.DURACIÓN DEL CURSO: 207 créditos divididos en 3 cursos académicos.CALENDARIO: Octubre-Junio.LUGAR DE IMPARTICIÓN: Docencia de plataforma telemática, alojada en: http:www.ub.opengestion.com, Clases prácticas en laFacultad de Derecho de la Universidad de Burgos.

PARA MÁS INFORMACIÓN: FACULTAD DE DERECHO Hospital del Rey, s/n 09001 BURGOSTelef.: 947 25 88 51 - Fax: 947 25 87 82 - www.estudiosinmobiliarios.org

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NOTICIAS COLEGIALES

MÁLAGA


SEVILLA

Quantor Grupo Editorial firma un acuerdocon el Colegio de Administradores de

Fincas de Sevilla

Quantor Grupo Editorial, ha firmado un acuerdo estraté-gico con el Colegio de Administradores de Fincas de Se-villa. En virtud de este acuerdo, la editorial proporcionaráa todos los colegiados acceso a su obra Administraciónde Fincas.

Quantor Administración de Fincas es un completo sis-tema de información y documentación que cubre todas lasnecesidades del profesional en esta materia. Sus conteni-dos se mantienen diaria y permanentemente actualizados,beneficiándose además del máximo nivel de interrelación.Todas las materias son objeto de un minucioso y completoestudio por medio de comentarios doctrinales desarrolla-

dos por prestigiosos autores, que se complementan con ju-risprudencia, legislación, doctrina administrativa, formula-rios, modelos y supuestos prácticos.

Además, el Colegio de Administradores de Fincas deSevilla podrá crear en su revista y web una nueva sec-ción denominada “Novedades en Legislación, DoctrinaAdministrativa y Jurisprudencia”, alimentada con docu-mentos y análisis procedentes de las bases de datos ypublicaciones de Quantor Grupo Editorial. El rigor y ex-haustividad en el tratamiento de esta información seráuna herramienta de gran utilidad para el ejercicio profe-sional del administrador.

Diana Rivera y Guadalupe Segura, de Quantor Editorial; Rafael del Olmo, presidente del Colegio de Sevilla; Juan Antonio Fer-nández Medina y Manuel Castro, vcpte. 1º y 2º, respectivamente, del Colegio de Sevilla.

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NOTICIAS COLEGIALES


VICENTE MAGRO SERVET, PRESIDENTE DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE


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ENTREVISTA

“Se trata de perseguir, por la vía penal, al inquilino deudor de mala fe”

Vicente Magro Servet es uno delos juristas con más prestigioprofesional dentro del colectivode los administradores de fin-cas. Desde sus comienzos en lajudicatura, ha dedicado su má-ximo esfuerzo a entender y cla-rificar aquellas normativas que,llegando a su conocimiento, en-tendía que su gran trascenden-cia social merecía un análisisde las razones que llevaban atan diversas resoluciones juris-prudenciales, sobre un mismoasunto o problema, que se pro-ducían en materia de PH y AU.

DOLORES LAGAR TRIGO

Por estas razones, Vicente Magro lle-va inmerso en el análisis de las nor-mas de PH y AU, así como en las dis-tintas resoluciones judiciales de losaspectos más controvertidos, desdehace ya bastantes décadas. Y sus co-nocimientos los pone, una vez más, alservicio de los administradores de fin-cas a través de ésta entrevista, dóndedesgrana los artículos más conflicti-vos de ambas normas, y prevee el fu-turo del Administrador de Fincas co-mo el profesional cualificado paraejercer la profesión de administraciónde fincas.

Es un gran experto en el análisis delas normas que más incidencia tienenen la actividad profesional del Admi-nistrador de Fincas: las leyes de pro-

piedad horizontal y de arrendamien-tos urbanos. ¿Qué le llevo a ser unode los especialistas mejor formadosen estas dos materias?En primer lugar, obviamente, mi profe-sión como Juez, en la que recibimosun importante volumen de procedi-mientos referentes a estas dos mate-rias; y, en segundo lugar, mi inquietudpor interesarme por aquellos temas

que llegan a mi conocimiento comoMagistrado y que entiendo que pue-dan tener una importante trascenden-cia social. En este sentido, hay mate-rias en nuestro ordenamiento jurídicocuyo tratamiento en los tribunales tie-ne luego una gran repercusión en có-mo se desenvolverá nuestra socie-dad. Y con estas características creoque deben predicarse tanto la PH co-mo los AU. Así, desde mi primer des-tino, que fue Benidorm, allá por el año1987, he sentido un gran interés porambas materias, incrementándoseéste, sobre todo, al contemplar la tre-menda casuística que existía en am-bas áreas, pero también la diversidadde opiniones doctrinales y jurispru-denciales que se daban ante el mismoproblema. Ello me ha llevado a ahon-dar en ambas y publicar un importan-te volumen de artículos doctrinales en

«Pocos colectivos pueden ofrecer la seriedad en el

desempeño de su actividad social como los

administradores de fincas colegiados»


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ENTREVISTA

revistas jurídicas especializadas ycuatro libros sobre propiedad horizon-tal y uno sobre arrendamientos urba-nos.

Estamos asistiendo a un siglo de pro-fundos cambios en el sector inmobilia-rio y en el modo de entenderse las re-laciones sociales y personales. ¿Enqué medida los administradores defincas son un eje fundamental en lasolución de conflictos producidos enel seno de las comunidades de pro-pietarios o edificios en alquiler?Sinceramente, pocos colectivos pue-den ofrecer la seriedad en el desem-peño de su actividad social como losadministradores de fincas colegiados.Pero, sobre todo, mi experiencia per-sonal al haber intervenido en numero-sos cursos de formación con distintoscolegios territoriales por nuestro país,me permite asegurar que pocos co-lectivos existen en la actualidad queapuesten tanto por el reciclaje y la for-mación como los administradores defincas. Y es esta mejora la que le va adar la categoría de auténtico profesio-nal prestador de un servicio de cali-dad al ciudadano que quiere confiar lagestión del inmueble, en el que haninvertido muchos ahorros e ilusiones,a un profesional, en lugar de hacerlo acualquier persona que, sin una cualifi-cación reconocida, vaya a asumir unafunción exigente por la trascendenciapública y social del fin que deben pro-teger.

Hay profesiones, actividades quetienen más componentes de privaci-dad, o de actuación de despacho per-sonal. Sus actividades no tienen pro-yección externa y sólo quedan en elámbito de un despacho, aunque serefieran, incluso, a la prestación de unservicio concreto. La actividad de con-tratación que puede existir entre dospartes en el ámbito privado profesio-

nal no puede equipararse a la auténti-ca función social que cumple el Admi-nistrador de Fincas, ya que esa con-tratación para enmarcar la relación ju-rídica que une a la administración defincas con la comunidad, viene rela-cionada con múltiples factores de re-lación social del Administrador de Fin-cas, no solo con los comuneros, sinoen todos aquellos aspectos que re-quieren que la presencia del Adminis-trador exceda la de un simple presta-dor de un servicio por el mero hechode que haya sido elegido en una juntade propietarios.

¿En qué medida las normas ayudanen ésta gestión de buen hacer profe-sional en la búsqueda de la resoluciónde los conflictos entre vecinos?No sólo al Administrador de Fincas, si-no también a la propia comunidad y alos comuneros, pero también a la so-ciedad en general les interesa quecontemos con una legislación actuali-zada al año 2009, no una normativaanclada en reformas aprobadas hacemuchos años. Existe un déficit, enmuchos casos, de adecuación de lasnormas a lo que la sociedad va de-mandando y las reformas son excesi-vamente lentas. Tan lentas que la rea-lidad nos adelanta constantemente ygana por goleada a los que tenemosque buscar qué norma es la que pue-de resolver el problema que tenemosque resolver. Pero, sobre todo, al Ad-ministrador de Fincas le hace faltauna normativa que se esté actualizan-do constantemente para poder dar sa-lida a los problemas que surgen en sugestión de las comunidades, pero nocomo una necesidad personal , sinouna necesidad social constituida porel servicio que prestan a las comuni-dades y en la administración de nues-tros inmuebles.

¿Podrían mejorarse las leyes en ésteaspecto para que no existieran friccio-nes vecinales, en algunas ocasiones,de cierta gravedad?Indudablemente. Personalmente hepublicado manuales con preguntas yrespuestas para demostrar la grancantidad de dudas que existen en laPH, así como la disparidad de crite-rios, lo que da una idea de que la nor-ma es defectuosa, inexacta y no ajus-

tada a la realidad. Cuando más dispa-ridad existe ello es demostrativo deque la norma es mala. Cuando lasnormas son buenas los operadoresjurídicos las aplicamos sin tanta pro-blemática o interpretación tan diversa.Cierto es que la labor del jurista es in-terpretar la ley, pero cuando esta fun-ción es tan reiterada y necesaria, elloquiere decir que hay un problema deliteralidad en la norma que es precisoarreglar. El problema es que estas so-luciones son lentas, muy lentas y losprofesionales nos llegamos a deses-perar al comprobar lo sencillo que se-ría solucionar muchos problemas deaplicación de la ley a un caso concre-to con una reforma legal, o una leynueva, sin que hasta la fecha ello seproduzca.

¿Qué reformas concretas deberíanser acometidas para mejorar aquellosaspectos menos positivos de la LPH?Más que reformas soy partidario deaprobar una nueva ley integral, sobrePH. En caso contrario seguiremosacabando en parches que no resuel-ven nada. El Consejo General tieneya elaborados serios estudios acercade una ley nueva “ad hoc”, que agluti-ne todos los problemas que se handetectado en cursos de formación, se-minarios y los congresos y encuentrosque se organizan por los colegios te-rritoriales cada año, con la participa-ción del Consejo General. Conoce-mos los problemas, pero la cuestiónestá en que el Ejecutivo, por mediodel Ministerio de Vivienda y el de Jus-ticia, asuman las propuestas que seles han elevado para aprobar un textonuevo. Estoy convencido de que seaceptarán estas peticiones, que sonserias y justas, ya que existen nume-rosos problemas, en temas de acuer-dos sobre todo, pero tambien en laconsideración necesaria de que las

«No sólo al Administrador de Fincas, sino también a la sociedad en general, le interesa que contemos conuna legislación actualizada

al año 2009»

«La disparidad de criterios en la PH da una idea de

que la norma es defectuosa,inexacta y no ajustada a la

realidad»


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ENTREVISTA

comunidades deben tener, también,personalidad jurídica; en el estatusprofesional del Administrador de Fin-cas y su régimen regulador en la co-munidad de vecinos; en la adaptaciónde las nuevas tecnologías a la PH; enel régimen de reclamación de gastosde comunidad; en las modificacionesen la comunidad en propiedad privaday elementos comunes, etc...

En sus diversas colaboraciones perio-dísticas e, incluso, en sus intervencio-nes como ponente en distintos en-cuentros y congresos de administra-dores de fincas, aboga por la elabora-ción de una norma que considere almoroso desde el punto de vista penal.¿Qué debería establecer una futuraley al respecto dentro de la LAU?Desde mi punto de vista, la persecu-ción penal tiene que llevarse a caborespecto a aquellos “morosos profe-sionales” que todos conocemos queexisten, y que se aprovechan de losdefectos del sistema para “vivir sin pa-gar la renta”. No se trata de perseguir,penalmente, a todos los inquilinosque, por determinadas circunstancias,no puedan pagar sus rentas, como loque ahora se produce con un incre-mento de un 13%, debido a la crisiseconómica. Se trata de perseguir, porla vía penal, al inquilino deudor de ma-la fe. Es decir, a aquél que, a sabien-das de su situación de morosidad y suobligación de satisfacer las rentas de-bidas, permanece en la continuidadposesoria del inmueble impidiendo larecuperación de la misma por el arren-dador. Con ello no se sanciona el im-pago de rentas, sino la no devoluciónposesoria del inmueble a sabiendasde la situación de morosidad. En el in-forme que he enviado al Ministerio deJusticia y que presenté en Asturias elpasado mes de mayo, realizo un estu-dio de esta opción ante la crisis delsector, por un lado, y el abuso que seestá haciendo de la debilidad del siste-ma judicial para conseguir recuperar laposesión de los inmuebles ante el im-pago de rentas y la posición claramen-te dolosa de estos profesionales de lamorosidad del alquiler. Además, aña-do en esta propuesta otra relativa a lacreación de un Registro Central demorosos del alquiler para conocer, deprimera mano, la identificación nomi-

nal, con la debida protección de da-tos, sobre quien está en situación demorosidad ante un órgano judicial quele ha condenado por ello.

Para medir lo beneficioso de una ley ylo que no lo es tanto, existe un baró-metro infalible: las resoluciones judi-ciales. ¿En qué materias se producenel mayor número de demandas enmateria de PH?

Sobre todo, en materia de acuer-dos y reclamación de gastos de comu-nidad. Son las dos materias más con-flictivas en PH y que además dan lugara una dispar doctrina jurisprudencialante la defectuosa regulación de laLey. Es sabido que cuando peor es

una ley, más litigiosidad lleva consigo.Una ley buena y actual evita pleitosporque la sociedad la entiende y cono-ce la respuesta legal de forma clara.Sin embargo, si la ley está caduca, losparticulares acuden a los tribunalespara conocer la interpretación de la leyy valorar si el juez puede darle la razónante la falta de claridad de la norma.

¿Y en materia de arrendamientos ur-banos, cuáles son los temas sobre lasque, en mayor porcentaje, recaen lasresoluciones judiciales?Sobre todo, el desahucio por falta depago. Los datos del CGPJ refleja-dos, incluso, por el Instituto Nacionalde Estadística, nos ofrecen que, enel año 2007, de las 23.160 senten-cias dictadas en procedimientosarrendaticios de desahucio, 22.706lo fueron por falta de pago, de lasque 21.132 fueron estimatorias alhaberse acreditado la falta de pago,en virtud de lo cual se estimó proba-do que 21.132 arrendatarios habíandejado de cumplir con su obligaciónde satisfacción puntual en el pagode las rentas.

«Cuando las normas son buenas, los operadores jurídicos las aplicamos sin tanta problemática o

interpretación tan diversa»


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ENTREVISTA

Es un asiduo colaborador del Conse-jo General de Colegios de Adminis-tradores de Fincas, que se enfrenta amuchos retos actualmente, y desdemuy diferentes frentes, del sector in-mobiliario. Desde el punto de vista desu conocimiento de la profesión deAdministrador de Fincas, ¿cuálesson los más graves con los que seenfrenta y cuál sería su posible solu-ción?En la actualidad entiendo que el mayores el de la consolidación de esta pro-fesión en la sociedad, con fórmulascomo las que está poniendo en mar-cha el Consejo General de seguir in-sistiendo en estar en todos los foros y

frentes en donde se pueda entenderque la presencia del Administrador deFincas es fundamental para que se oi-ga su voz. Es básico el acuerdo con elCGPJ para que se implante una for-mación mixta entre jueces y adminis-tradores de fincas, como se va a vol-ver a llevar a cabo en Valencia los pró-ximos días 1 y 2 de octubre, al igualque se hizo el año pasado. Además,debe conseguirse que se reconozcaen la ley que el Administrador de Fin-cas colegiado es el que debe tener lacapacidad para administrar en las co-munidades de propietarios. No pue-den admitirse directivas o reformas le-gales que apuesten por la desregula-

ción en el sector profesional. La ideade que “todo el mundo puede hacerlotodo” se carga la competencia y des-truye la calidad en la prestación de losservicios profesionales. Hay que hacerun frente común para evitar que se im-pongan directrices que giren sobre ladesaparición de los colegios y que seimplante la filosofía de la desregula-ción y la libertad absoluta del desem-peño de actividades profesionales. Deser así, ello nos llevaría a un “totum re-volutum” que, al final, perjudicaría alciudadano.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

Anteproyecto de Ley de Medidas de Fomento de Alquilerde Viviendas y de la Eficiencia Energética en los Edificios

Actualmente está en proceso de debate en el Parlamento español el Anteproyecto de Ley de Me-didas de Fomento del Alquiler de Viviendas y la Eficiencia Energética de los Edificios, y estable-cen algunas modificaciones en la LAU, que así las analiza y valora Vicente Magro:

“En cuanto a la Ley de Medidas de Fomento del alquiler,destacar que se avanzará mucho con la ejecución dellanzamiento tras pedir, en la demanda, que se fije la fe-cha de esta actuación cuando se admita la demanda sinque tengan que llevarse a cabo nuevas comunicacionesal inquilino tras ser condenado. Además, el procuradordel actor podrá hacer, él mismo, la citación a la vista delinquilino, con lo que el procurador de la actora es el pri-mer interesado en que la citación se lleve a efecto, a finde dar curso al procedimiento, ya que una de las prime-ras razones de retraso de los juicios civiles radica, preci-samente, en la imposibilidad de llevar a efecto el trasla-do de la demanda inicial y la citación a la parte deman-dada. Sin embargo, esperemos que en el trámite del Se-nado puedan aprobarse algunas adiciones que podríanmejorar el texto. Por ejemplo, la que se planteó en Astu-rias el pasado mes de Mayo y que ha sido remitida a losdepartamentos de Justicia y Vivienda relativas a exten-der, a los administradores de fincas, esta facultad que,en el art. 152 LEC, se concede a los procuradores paraque los administradores puedan realizar las primeras ac-tuaciones de reclamación y comunicación al deudor enmateria de gastos de comunidad. Por otro lado, esta re-forma va unida a la puesta en marcha de las Oficinas deSeñalamiento Inmediato que darán lugar a los juicios rá-pidos civiles de desahucio.

La creación de Juzgados de derecho inmobiliario queconozcan de las materias de PH , AU, sobre todo losdesahucios por falta de pago, ejecuciones hipotecarias y

todo lo derivado de los contratos en materia de bienesinmuebles. Estos juzgados se ubicarían en las capitalesde provincia y las ventajas son varias, a saber:

1.- La concentración de las materias expuestas en unsolo juzgado especializado supone asumir las venta-jas que siempre lleva toda especialización, en tantounificación de criterios, o preparación más específicadel Juez para resolver asuntos de gran complejidad.2.- La asunción de competencia en juzgados provin-ciales supone que se reduce la carga de trabajo enlos restantes partidos judiciales, al derivarse la com-petencia territorial al Juzgado provincial, con lo quese alivia la carga de trabajo del resto.3.- Mayores posibilidades de mejorar la formación enmateria económica e inmobiliaria, no solo de jueces ymagistrados especialistas, sino por su ejecución for-mativa mixta con otros colectivos ya citados que tra-bajan de forma directa o indirecta, en las materiasatribuidas a la competencia de estos juzgados.4.- Se consigue concentrar todas las materias relacio-nadas con uno de los sectores más importantes delpaís en unos mismos órganos judiciales, con lo queello conlleva amplias posibilidades de llevar a caboestudios estadísticos o informes para comprobar oanalizar la situación del país.5.- Dada la configuración de estos juzgados en el art.26 LOPJ y su carácter provincial, estarían servidospor Magistrados, lo que permite garantizar mayor ex-periencia profesional en temas complejos.


El contenido del acta: la inclusióno no de manifestaciones injuriosas

Los redactados de las actas reflejan el estilo de los adminis-tradores de fincas: unos se preocupan por incluir en el re-dactado el contenido detallado de los debates en las Juntas,otros, mucho más telegráficos, sólo plasman los acuerdosadoptados y las mayorías alcanzadas.

JOAQUÍN MARTÍ MARTÍ

El acta es únicamente un medio deprueba de los datos recogidos en ellay de los acuerdos adoptados, segúnel contenido recogido en el artículo 19de la LPH, careciendo de eficaciaconstitutiva respecto de ellos. En esesentido se pronunció la STS de 2 demarzo de 1992 y la SAP de Tarrago-na, Secc. 1ª de 19 de mayo de 2008,según la que «se atribuye al acta de lajunta un carácter constitutivo de losacuerdos que no posee; es mero "re-flejo" de los mismos».

Esta es la tesis mantenida por elTS en la Sentencia de 2 de octubre de2008, que recoge el sentir generaliza-do de la jurisprudencia en relación aque el Secretario debe recoger en el

acta aquellas cuestiones que se plan-teen y tengan cierta relevancia para laComunidad de Propietarios, sin quepueda exigirse al Secretario una for-mación jurídica que le haga deudor deuna diligencia en el conocimiento dela ley que le permita dilucidar qué con-cretas cuestiones de entre las mu-chas que se debaten en el seno delas, a menudo, acaloradas reunionesde las Asambleas de Propietarios,puedan tener un eventual valor im-pugnatorio para los asistentes.

¿Fedatario público?

Para el TS, extraer otra conclusión se-ría atribuir al Secretario de la Asam-blea una función cercana a la del fe-datario público, Notario o Secretario

Judicial, a quienes, por su formaciónen derecho y superación de pruebasde acceso por oposición, se les presu-pone un conocimiento exhaustivo dela ley, y, por tanto, del contenido desus actas, que han de reflejar sóloaquello que tenga relevancia jurídicadentro del ámbito de su función.

Pero además de lo expuesto, a cri-terio de este autor, no puede imponer-se al Secretario un determinado re-dactado del Acta, ni obligarle a incluiren ella unas determinadas mencionesvertidas por un propietario que se diri-ge al Secretario-Administrador impo-niendo que incluya el tenor de su in-tervención.

Y ello por cuanto, si bien no puedeequiparársele a Notario o SecretarioJudicial por su formación y estudios,

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PROPIEDAD HORIZONTAL


por ese mismo motivo, tampoco pue-de equiparársele a escribano, taquí-grafo, escribiente o actuario.

Es decir, el Secretario es el queelige lo que debe reflejar el acta, sinque deba plegarse a imposición algu-na por parte del propietario con vozmás alta o de mayor aspaviento.

Los límites con la injuria, ladifamación y el derecho al ho-nor

Podemos referirnos a las “acaloradas”juntas de propietarios y al “mayor vo-lumen en la intervención” en los deba-tes, pero todos somos conscientes deque, en multitud de ocasiones, lospropietarios, cuando discuten entreellos por imponer un acuerdo u otro,se sitúan en el límite de la injuria, lacalumnia, la honorabilidad y la difa-mación.

Este es el supuesto de hecho de laSTS de 2 de octubre de 2008. En és-ta el Secretario recogió en el acta laexpresión de un propietario del si-guiente tenor: «a los españoles nosmolesta tener a personas que no qui-siéramos tener nunca la desgracia decaer en sus manos cuando adminis-tren justicia», aludiendo a la profesióndel otro propietario, Magistrado jubila-do. Dicha frase fue recogida en el ac-ta levantada por quien actuó de Se-cretario en la Junta, quien, además,remitió copia por correo certificado a

los propietarios asistentes y no asis-tentes. Dichas acciones supusieron, ajuicio del actor, una vulneración de suderecho al honor, por lo que se solici-taba la condena de los demandados ala rectificación, con publicación de laSentencia en el Tablón de Anuncios yenvío de copia al resto de propietariosy al pago de una indemnización de3.000 €.

La Junta en cuestión, respondió alsupuesto de hecho con el que quere-mos referirnos en este artículo.

Se demanda al Secretario-Ad-ministrador

El propietario a quien iban dirigidas talafirmaciones demandó al vecino queprofirió las manifestaciones injuriosasy al Secretario Administrador por ha-

berlas recogido en el acta, conside-rando el acta como una forma de difa-mación e intromisión ilegítima en elhonor del reclamante. En concreto lapretensión de la demanda fue la deque "se declare a los demandados au-tores de una intromisión ilegítima enel derecho fundamental al honor deldemandante, condenándoles a estar ypasar por ello y a rectificar sus pala-bras, habladas o escritas, mandandoque a su costa se notifique fehacien-temente la sentencia a cada uno delos propietarios del edificio de C/ …..que a la sazón lo fueran (lo que se de-terminará en ejecución de sentencia)y se exponga en el "Tablón de Anun-cios" de la comunidad ubicado en elzaguán del edificio; todo con indemni-zación al actor, solidariamente, en lacantidad de tres mil euros e imposi-ción de costas."

El Juzgado de primera instanciaestima tal pretensión frente al vecinoinjuriante pero no frente al Secretario-Administrador, si bien rebaja la indem-nización a 900 €. Fallo que fue confir-mado por la Secc. 5ª de la AP de Ali-cante.

El Administrador no difama

El TS confirma dicha sentencia y noconsidera que la difusión del acta en-tre los propietarios pueda ser conside-rada como una forma de difamación, yello por cuanto el Secretario tan sólo

«No puede imponerse al Secretario un determinado

redactado del Acta, ni obligarle a incluir en ella

unas determinadas mencionesvertidas por un propietarioimponiendo que incluya su

intervención»

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transcribió las manifestaciones de for-ma más o menos literal, convirtiendoel acta en trascripción de lo que acon-teció en la reunión, convirtiéndose elSecretario en expositor de los hechos,sin valorarlos, e identificando en todomomento el autor de las palabrastranscritas, y permitiendo a todos lospropietarios, asistentes o no, tener unconocimiento fidedigno de lo que ocu-rrió en dicha Asamblea.

Por otra parte, la remisión del actaa todos los propietarios no convierteal Secretario en difamador, por cuantola remisión del acta es la normal con-ducta en régimen de copropiedad ydebe el Secretario seguir con las nor-mas reguladoras de la propiedad hori-zontal. En definitiva, esa divulgacióndel acta no puede asemejarse a unasituación de intromisión ilegítima en elhonor del propietario afectado por di-chas manifestaciones meramentetranscritas en el acta.

No es difamatoria la difusióndel acta

El acta, además, incluye otras mani-festaciones que dan reflejo de la “aca-lorada” junta de propietarios, tales co-mo llamar “ladrón” a otro, incluyendolas manifestaciones de ese propietarioque continuó manifestando: “que la

democracia hay que cumplirla en to-dos sus términos, saberla entender yno aplicarla caprichosamente como auno le viene en gana, tal y como haocurrido en este caso”, “fuera”, “fuera”.

Para el TS, no se estima que nosencontremos en el supuesto del artº7º de la Ley 1/1982, de 5 de mayo, deProtección Civil del Derecho al Honor,a la Intimidad Personal y Familiar y ala Propia Imagen que se refiere a lasintromisiones ilegítimas en el ámbitode protección delimitado por la ley.

En definitiva, para el TS, la difu-sión del acta no puede ser considera-da un acto difamatorio, pues formaparte de la normal conducta del régi-men de propiedad horizontal, por con-sistir en poner en conocimiento exclu-sivamente de las personas interesa-das, lo sucedido en la Asamblea dePropietarios.

Concluye el TS que el interés ge-neral, la falta de ánimo y lo limitadodel ámbito de difusión, unido al princi-pal argumento de que el acta es elproducto de la función legal atribuidaal Secretario, quien actúa en cumpli-miento de su deber, impide la estima-ción de la reclamación efectuada porel propietario a quien iban dirigidas, alentender la Sentencia del TS que noincurrió en vulneración alguna de lospreceptos de la Ley 1/1982.

Joaquín Martí MartíAbogado.

Profesor colaborador Derecho Civil.

Universidad de Barcelona

¿SE DEBEN INCLUIR EN EL ACTA EXPRESIONES

DIFAMATORIAS?

El Secretario venció en el procesopero se vio sometido a él, un proce-so que no finalizó hasta la senten-cia del Tribunal Supremo. Un pro-ceso, a nuestro entender, innecesa-rio, tan innecesario como era la in-clusión en el acta de las manifesta-ciones de constante referencia.El Secretario, como hemos dicho,no es el escribano, taquígrafo, es-cribiente o actuario y debe imponersu rango, cargo y posición y no ple-garse a las exigencias de incluir enel acta manifestaciones como lasdel caso de autos que pueden com-portar la exigencia de responderante los Tribunales por la forma enque se incluyeron en el acta.No es necesario justificar que lasmismas se recogen en el acta co-mo mera trascripción, y ello porcuanto el problema puede redoblar-se al manifestar el propietario quelas vertió que no fueron esas, sinootras, sus palabras.

En definitiva, no deben incluirseen el acta esas manifestaciones,basta con transcribir el acuerdo,con los votos alcanzados, y es sufi-ciente con incluir una mención co-mo la de “tras un turno de interven-ciones”.

Ninguna de las expresiones quese transcriben en sentencia mere-cen reflejarse en un acta de unaComunidad de Propietarios y, porello, el mejor sentido obliga a ob-viarlas nada más terminar la Junta.

De esta forma evitarán los Se-cretarios responder de una discu-sión que ya malgastó suficiente-mente su tiempo (y el del resto deasistentes). Recordemos que so-mos dueños del silencio, pero es-clavos de las palabras, tanto más sise convierten en escritura.

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Personas con discapacidad, barreras arquitectónicas y

Propiedad HorizontalLa calidad de vida denuestra sociedad ha he-cho, de nuestros mayo-res, un colectivo a pro-teger desde el ámbitode la supresión de ba-rreras arquitectónicaspara facilitarles la totalmovilidad dentro y fue-ra de sus edificios. Eneste trabajo se abordaésta importante cues-tión, que algunos copro-pietarios convierten enun terreno abonado pa-ra el conflicto cuandose niegan a conceder-les los derechos que,por ley, les correspon-den.

INMACULADA VIVAS TESÓN

Alrededor de tres millones ochocien-tas mil personas residentes en hoga-res españoles ,es decir, un 8,5% de lapoblación, sufre y necesita la ayudade todos. Son las personas con disca-pacidad: menores, medianas y, muyespecialmente, mayores . En su vidacotidiana, son muchos los obstáculosy rampas que encuentran en cadamovimiento o desplazamiento, y a ta-les barreras arquitectónicas infran-queables se suman, en las comunida-des de propietarios , barreras basa-das en actitudes que en muchas oca-siones terminan en pleitos jurídicos.

Este trabajo se centra en el breveestudio de algunas de las cuestionesde mayor interés práctico que generala situación en la cual se encuentranlas personas con discapacidad, queviven en edificios de propiedad hori-zontal, informe al que acompañare-mos de los pronunciamientos judicia-

les más recientes dictados por nues-tros tribunales acerca de la materia.

Comunidades de propietarios ybarreras arquitectónicas

En la actualidad, el término adminis-trativo “minusvalía” ha irrumpido en di-versos ámbitos jurídicos y, según cuálsea éste, deben o no reunirse especí-ficos requisitos. Así, la Ley 41/2003,de 18 de Noviembre, de ProtecciónPatrimonial de las Personas con Dis-capacidad y de Modificación del Códi-

go Civil, de la Ley de EnjuiciamientoCivil y de la Normativa Tributaria exi-ge, en su art. 2.3, que la minusvalía,en un determinado grado -psíquicaigual o superior al 33%; física o sen-sorial igual o superior al 65%- sea for-malmente reconocida, bien por certifi-cado administrativo , bien por senten-cia judicial -intuimos, ante la impreci-sión legal, procedente de la jurisdic-ción social, en vía de impugnación deuna previa reclamación administrativade minusvalía-, de manera que, aefectos de dicha Ley, discapacidad esla minusvalía documentalmente acre-ditada.

Por otra parte, la Sala de lo Socialdel TS, en su reciente Sentencia de29 de septiembre de 2008 , ha zanja-do una cuestión, bastante confusa enla propia praxis judicial, aclarando quela obtención de la declaración de inca-pacidad total permanente para la pro-fesión habitual no conlleva el recono-cimiento automático del grado de un

«La Ley exige que la minusvalía sea formalmente

reconocida, bien por certificado administrativo o

sentencia judicial»

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Obligación de contribuir a los gastos de la instalación de un ascensor

La SAP de Barcelona, Sección 12ª, de 9 de enero de 2008 dispone que “debe aten-derse a lo que dispone el art. 9, 1 e) y el apartado 2 del mismo artículo. No es de apli-cación en este caso el art. 11, 2 de la LPH que se refiere a innovaciones ‘no exigibles’,siendo la instalación del ascensor en este caso exigible por la existencia de vecinos quesuperan la edad de 70 años, como se ha razonado en esta sentencia.

La Ley de Propiedad Horizontal consagra el principio general de contribución de ca-da propietario al pago de los gastos generales, cuando establece en su art. 9 la obliga-ción de cada propietario de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada enel título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sos-tenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidad que no seansusceptibles de individualización". Y en su párrafo final añade "para la aplicación de lasreglas precedentes, se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno ovarios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obli-gaciones correspondientes”.

Es evidente que los ascensores son elementos comunes y por tanto pertenece encopropiedad a todos los titulares, entre los que se incluye la actora, debiéndose aten-der a que la instalación de un ascensor en la finca incrementa el valor del edificio, y portanto, también la propiedad de la actora se verá incrementada. Es criterio consolidadodel Tribunal Supremo, el consistente en que ‘los gastos de sustitución o instalación deelementos comunes, afectan al conjunto del edificio y, quiérase o no por la hoy actora,producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares inmobiliarios de lafinca”.

Así las cosas, el coste de la instalación de un ascensor en supresión de barreras ar-quitectónicas -no, por tanto, si se trata de cambio de la cabina por otra más lujosa- de-be ser sufragado por todos los condueños en proporción a su cuota de participación,incluidos los disidentes , pues dado el beneficio que su instalación les reporta al ser unamejora claramente repercutible en el valor de los pisos, su no participación en los gas-tos supondría el consiguiente enriquecimiento injusto en detrimento de la Comunidadde Propietarios, lo que resultaría abusivo, tal y como precisan la SAP Granada, Sección3.ª, de 2 de junio de 2003 y, recientemente, la STS de 18 de diciembre de 2008 .

La excepción de litisconsorcio pasivo necesarioSobre dicha cuestión procesal se pronunció la SAP de Almería, Sección 1ª, de 5 de fe-brero de 2002 :

“En el presente caso, la actora que cuenta en la actualidad con 84 años de edad yhabita en la planta tercera alta del edificio núm. 16 de la Calle Tirso de Molina, interesaen su demanda que se le autorice a que se pueda instalar un ascensor en el patio inte-rior del edificio, o por donde técnicamente sea más idóneo y se causen los menos per-juicios al edificio. La sentencia de primera instancia, acogiendo la excepción de litiscon-sorcio pasivo necesario, alegada por uno de los demandados, desestima la demanda enla instancia por cuanto entiende que el patio donde se pretende instalar el ascensor espropiedad de otros edificios colindantes que no han sido traídos al procedimiento.

(…)En el presente caso enjuiciado, la actora pretende obtener autorización para lainstalación de un ascensor en el patio del edificio, patio que según las escrituras de losdistintos elementos individuales es común para los seis edificios que lindan, en sus par-tes traseras, con dicho patio interior. En tal sentido es clara la descripción que se ha-cen en las mencionadas escrituras donde se recogen, que cada una de las viviendasde los referidos seis bloques tienen vinculada, como anejo inseparable, una cuarenta-va parte del citado patio o elemento común, descrita en el título constitutivo como fincag). Por tanto, todos los copropietarios del mencionado patio son parte interesada en lamodificación que del mismo se haría de llevarse a cabo la instalación del ascensor, porlo que deberán ser traídos al pleito ya que sus derechos de propiedad indivisa se verí-an afectados, sin haber sido parte ni oídos en el pleito...”.

33% de minusvalía.Pues bien, en el régi-

men de Propiedad Horizon-tal, el art. 1.3 de la Ley15/1995, de 30 de Mayo so-bre Limites del Dominio so-bre Inmuebles, para elimi-nar Barreras Arquitectóni-cas a las Personas con Dis-capacidad, dispone: “3. Losderechos que esta Ley re-conoce a las personas conminusvalía física podránejercitarse por los mayoresde setenta años sin quesea necesario que acredi-ten su discapacidad concertificado de minusvalía”.

Por tanto, a efectos dela LPH, la persona con 70 omás años queda plenamen-te equiparada a la personacon minusvalía .

Quórun necesario pa-ra instalar un ascen-sor

Con suma claridad, lo ex-pone la SAP de Barcelona,Sección 12ª, de 9 de enerode 2008 :

“El artículo 17 de la LPHcontempla tres posiblesmayorías, la unanimidad, lamayoría de 3/5 y la simplemayoría. La unanimidad es-tá pensada sólo para la va-lidez de los acuerdos co-munitarios que supongan‘...acuerdos que impliquenla aprobación o modifica-ción de las reglas conteni-das en el título constitutivode la propiedad horizontal oen los estatutos de la co-munidad.

«A efectos de la LPH,la persona con setenta

o más años, quedaplenamente

equiparada a la persona conminusvalía»

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Marco normativo europeo, estatal y autonómico

● Arts. 10 (dignidad de la persona), 14 (principio de igualdad), 33 (función social de la propiedad privada), 47 (de-recho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada), 49 (tutela de los disminuidos físicos, sensoriales y psíquicos)y 50 (protección de la tercera edad) CE.

● Arts. 348 y 396 C.c.● Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), reformada por la Ley 8/1999, de 6 de

abril y modificada por la Ley 2/1988, de 23 de febrero, Ley 3/1990, de 21 de junio, Ley 10/1992, de 30 de abril,Ley 1/2000, de 7 de enero y Ley 51/2003, de 2 de diciembre.

● Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales, de aplica-ción a las Comunidades de Propietarios ubicadas en la Comunidad Autónoma de Cataluña a partir de su entradaen vigor el 1 de julio de 2008 .

● Convención de Naciones Unidas sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad hecha en Nueva York el13 de diciembre de 2006 y que ha sido ratificada por España .

Cuando se trata de establecimien-to o supresión de los servicios de as-censor, portería, conserjería, vigilanciau otros servicios comunes de interésgeneral, incluso cuando supongan lamodificación del título constitutivo o delos estatutos, no es necesaria la unani-midad sino que se “...requerirá el votofavorable de las tres quintas partes deltotal de los propietarios que, a su vez,representen las tres quintas partes delas cuotas de participación”. Es decirque, en principio, para la instalación deascensor sería suficiente la mayoríade 3/5 partes de los propietarios referi-dos.

El mismo art. 17 LPH señala que‘La realización de obras o el estableci-miento de nuevos servicios comunesque tengan por finalidad la supresiónde barreras arquitectónicas que dificul-ten el acceso o movilidad de personascon minusvalía, incluso cuando impli-quen la modificación del título constitu-tivo o de los estatutos, requerirá el vo-to favorable de la mayoría de los pro-pietarios que, a su vez, representen la

mayoría de las cuotas de participa-ción”. Por tanto, se establece un tercerrégimen de mayoría simple, de mane-ra que será suficiente los votos de lamitad de los propietarios más uno,que representen la mitad de las cuo-tas, para que el acuerdo sea válido.Estos acuerdos deben referirse a lasupresión de barreras arquitectónicas,y es evidente que la instalación de unascensor, según los casos, puede su-poner una supresión de barrera arqui-tectónica.

La reciente jurisprudencia en estamateria, considera que la instalaciónde un ascensor "ex novo" en un edifi-cio que no tenía, no es una simple me-jora, sino que puede llegar a ser unanecesidad en los casos en que vivan

en el edificio personas con minusvalía,a los que se asimilan las personas demás de 70 años, pues por razones fí-sicas les dificulta la movilidad por eledificio”.

«En caso de no alcanzarse el acuerdo mayoritario por empate de votos, no puedeaceptarse la existencia de

un voto presunto de los ausentes favorable a la

supresión de las barreras arquitectónicas»

«El coste de la instalación de un ascensor en supresión de barreras arquitectónicas,

debe ser sufragado por todos los condueños,

incluidos los disidentes»

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Sin acuerdo mayoritario

En caso de no alcanzarse el acuerdomayoritario por empate de votos, laSAP de Murcia, Sección 2ª, de 13 dejulio de 2006 , considera que no pue-de aceptarse la existencia de un votopresunto de los ausentes favorable ala supresión de las barreras arquitec-tónicas.

La STS de 16 de diciembre de2008 aborda una cuestión de gran in-terés práctico: “Procede, en conse-cuencia, fijar como doctrina jurispru-dencial que el copropietario ausentede la junta a quien se comunica elacuerdo y no manifiesta su discrepan-cia en el plazo de 30 días establecidoen el artículo 17.1 LPH, redactado porla Ley 8/1999, de 6 abril, no queda pri-

vado de su legitimación para impug-narlo con arreglo a los requisitos esta-blecidos en el artículo 18 LPH , salvosi la impugnación se funda en no con-currir la mayoría cualificada exigida

por la LPH fundándose en la ausenciade su voto” . En el mismo sentido, laSAP de Madrid, Sección 25ª, de 10 demayo de 2007 añade que “la legitima-ción para impugnar un acuerdo comoel que nos ocupa no exige al ausentemostrar previamente su discrepancia,de modo que, de conformidad con lodispuesto en el artículo 18, pfs 2 y 3,su legitimación vendrá dada por estaral corriente en el pago de las deudasvencidas y el ejercicio de la acción enel plazo de tres meses desde la comu-nicación del acuerdo”.

Inmaculada Vivas Tesón, Profesora Titular de Derecho Civil

Universidad de Sevilla.

«La obtención de la declaración de incapacidad

total permanente para la profesión habitual no

conlleva el reconocimiento automático del grado de un

33% de minusvalía»

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Análisis de la jurisprudencia recien-

te sobre la Ley de Propiedad Horizontal

El objeto del presente trabajo es analizarla jurisprudencia recaída últimamente enmateria de Propiedad Horizontal. La sim-ple lectura de las Sentencias del TribunalSupremo pone de relieve que ésta es unade las materias en las que más se pro-nuncia el Alto Tribunal actualmente.

Cada vez son más frecuentes los liti-gios ante los Tribunales planteados, bienpor la propia Comunidad de Propietariosfrente a los titulares de los predios u ocu-pantes que incumplen la Ley, o bien porcopropietarios disidentes de acuerdosadoptados por aquélla, y ante la inexis-tencia, hasta épocas recientes, de doctri-na legal del Tribunal Supremo, se hanplanteado numerosos recursos para queéste se pronuncie. Facilita, además, el re-curso el hecho de que ésta es una mate-ria que permite fundamentarlo en el inte-rés casacional, pues la tramitación se es-tablece en razón de la materia (artículo249,8º de la L.E.C.), así como la falta decriterios claros sobre la reforma operadapor la Ley 8/1999, pues las Audiencias sehan enfrentado a ella sin conocer el pare-cer del Tribunal Supremo, y ello ha dadolugar en numerosas ocasiones a pronun-ciamientos contradictorios que han obli-gado a este Tribunal a sentar doctrina so-bre numerosos asuntos.

Voy a dividir mi exposición por aparta-dos, distinguiendo los siguientes:A) Título constitutivo.B) Obras en elementos comunes y priva-tivos y contribución a los gastos.C) Quorums exigibles para la adopciónde acuerdos.D) Impugnación de acuerdos.E) Órganos de gobierno de la comunidad

Título constitutivo y estatutos: actividadesprohibidas

El precepto indicado posibilita que en los Esta-tutos se establezca un elenco de actividadesprohibidas, pudiendo también establecerse enel título constitutivo. Si se desobedeciera poruno de los propietarios una de esas prohibicio-nes la sanción consiste en la cesación de esaactividad, bajo los apercibimientos legales, in-cluso de incurrir en un delito de desobediencia,y la privación del derecho de uso por tiempo nosuperior a tres años; frente al arrendatario la re-solución del contrato y el consiguiente lanza-miento y respecto al mero ocupante ésta últimaconsecuencia.

«No cabe modificar los estatutos después de adquiridos los departamentos para establecer

prohibiciones de uso, salvo que se haya decidido poracuerdo unánime de la Junta»

INFORME JOSÉ IGNACIO ÁLVAREZ SÁNCHEZ


Lo que no cabe, en mi opinión, es mo-dificar los Estatutos después de ad-quiridos los departamentos para esta-blecer prohibiciones de uso, salvo quese haya decidido por acuerdo unáni-me de la Junta de Propietarios. Es,por tanto, criticable la Sentencia delTribunal Supremo de 13-3-03 que noaplica la reforma operada por la Ley8/1999 sino la regulación precedenteque, en la cuestión discutida, debíallevar a la misma consecuencia. Dichasentencia, admitiendo que es necesa-rio el acuerdo unánime para estable-cer limitaciones de uso no contenidasen el Título Constitutivo entendió que,en este supuesto, sí estaba contenidaen éste una prohibición, por expresar-se en él que los pisos habrán de dedi-carse a viviendas. Considero que esdistinto que exista una mera descrip-ción en el Título del caso en que seprohíba claramente una actividad, porlo que en principio ha de permitirse eluso como local u oficina de un depar-tamento en cualquier planta del edifi-cio si no existe prohibición clara. (Eneste sentido cabe citar las Sentenciasdel T.S. de 14-10-04, 23-2-06, 19-5-06, 20-9-07, 27-11-08 y 20-10-08),

siendo de resaltar ésta última que se-ñala que “la mera descripción no su-pone limitación del uso o de las facul-tades dominicales”. La Sentencia de16-5-08 (ponente Sr. García Varela),admite una limitación del uso del si-guiente tenor: “No se admite el desti-no a finalidad que suponga afluenciasuperior de público a la vivienda deuna casa destinada exclusivamente avivienda”.

¿Cómo agregar departamen-tos?

La sentencia de 10-6-08, con cita de

otras, se pronuncia sobre una cues-tión que también planteó polémica,pero que ya había sido resuelta, en elmismo sentido que ella, por anteriorJurisprudencia, cual es la interpreta-ción del artículo 8 de la Ley. El criterio,que hoy parece consolidado, es el deque para agregar departamentos sólose precisa el consentimiento unánimeexigido por el artículo 8 de la L.P.H.cuando se pretenda que surta efectosjurídicos y se modifiquen las respecti-vas cuotas de participación, no siendonecesario en otro caso. En todo casodebe tenerse en cuenta, aunque no lodice la sentencia, por no ser cuestióndiscutida, que dichas obras no pue-den afectar a elementos estructuralestal y como se infiere del artículo 7.1 dela Ley, que indica que la realizaciónde obras, incluso en elementos priva-tivos, no puede menoscabar la seguri-dad del edificio, su estructura generalo su configuración o estado exterio-res. Afirma Gómez de la Escalera, conacierto en mi opinión, que para des-vincular el anejo del departamento esnecesario el acuerdo unánime, cues-tión clara ya que el anejo desde el

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«Cualquier obra de las zonas comunes debe

sufragarse por toda la Comunidad con arreglo

a su cuota o a lo especialmente establecido»


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punto de vista jurídico forma parte deldepartamento al que está vinculado y,por ello, no tiene cuota de participa-ción. Si se quiere convertirlo en un de-partamento independiente se altera elTítulo Constitutivo, y se precisará paraello acuerdo unánime, de conformidadcon lo establecido en el artículo 17.1ªde la L.P.H.

Garaje en copropiedad ordina-ria

Es también digna de resaltar la senten-cia de 10-1-08 (ponente Sr. Montes Pe-nades), que se refiere a un predio úni-co destinado a garaje en copropiedadordinaria. El garaje en una comunidadde propietarios puede configurarse dediversas formas: a) como elementos

privativos, siendo cada titular dueñode la zona delimitada y siendo elemen-tos comunes de la Comunidad los pasi-llos, viales, portón, huecos para el de-pósito de la basura o para las calderasde calefacción, etc. Ello conlleva quecualquier obra de esas zonas comunesdebe sufragarse por toda la Comuni-dad con arreglo a su cuota o a lo espe-cialmente establecido; b) como ele-mento común. La sentencia antes in-dicada se refiere a un garaje en copro-piedad ordinaria en que se han vendidomás plazas de las posibles y señalaque al no ser posible que todos loscompradores dispongan de una, conlos consiguientes elementos comunes,sólo queda acordar su división en públi-ca subasta. Acuerda, por tanto, la divi-sión y la amortización de la última pla-za vendida pues no existe un objetocierto de ese contrato.

También se ejercitaba una acciónde división en el procedimiento resuel-to por la sentencia de 19-12-08. Sepretendía que los anejos de la viviendase constituyeran en una finca registralindependiente. No se trataba, por tan-to, de división material sino jurídica.Señala la sentencia que a efectos de ladivisión material no interviene la nor-mativa de la propiedad horizontal,cuestión que se relaciona con al art. 8de la L.P.H. que fue muy controvertido,

pero que hoy se va resolviendo en elsentido antes indicado de que si no sepretende modificar coeficientes noexiste inconveniente en segregar oagregar departamentos, pero se re-quiere consentimiento unánime en otrocaso. Sin embargo, en este caso semodifica el coeficiente y se permiteacudiendo a la doctrina del abuso dederecho invocado por el apelante, loque no parece adecuado. De esta ma-nera este propietario tendrá un votopersonal, mas no de cuota.

Obras en elementos comunes yprivativos

Señala el art.3 de la L.P.H. que a cadapiso o local se le atribuirá una cuota departicipación en relación al total del va-lor del inmueble y referida al mismo, y

«Si no se pretende modificar coeficientes,

no existe inconveniente en segregar o agregar

departamentos, pero se requiere consentimiento unánime en otro caso»

«A cada piso o local se le atribuirá una cuota de

participación en relación al total del valor del

inmueble, que sólo podrá variarse por acuerdo

unánime»

¿Puede el promotor otorgar la escritura de división horizontal con la venta de los pisos ya realizada?

También en relación con el Título Constitutivo destaca lasentencia de 18-6-08 (ponente Sr. Marín Castán), que seocupa de una cuestión que ha sido muy discutida, cual essi puede el promotor otorgar la Escritura de obra nueva ydivisión horizontal cuando ha vendido los departamentosen documento privado pero no se ha producido la tradicióno entrega de los mismos. Sobre esta cuestión existió du-rante años una Jurisprudencia contradictoria, con la singu-laridad de que incluso se han dictado dos sentencias dis-tintas en la misma fecha, 30-3-99. Esta resolución se de-canta por la tesis más ajustada a los principios básicos delTítulo y el modo contenidos en los arts. 609 y 1095 del Có-digo Civil, de manera que para la transmisión del dominiono basta con el acuerdo de voluntades, sino que es nece-saria la entrega real o la “traditio ficta”. Los inconvenientesque de esta tesis se pueden producir para los adquirentesson serios. Piénsese en que se establezcan cláusulas deexoneración de gastos para los predios de titularidad delpromotor que pueden llegar a ser mayoría en el edificio,por lo que la contribución a los gastos generales puedesuponer una cantidad considerable para el resto de los

propietarios, pues solo ellos han de atender a los mismos.

Ley de Defensa de los Consumidores y Usua-rios

En las Audiencias Provinciales se habían encontrado algu-nos resquicios para orillar esta situación. Básicamentemediante la aplicación de la Ley de Defensa de los Con-sumidores y Usuarios, y especialmente del art. 10, queexige que las cláusulas de los contratos no contengan re-envíos a textos o documentos que no se faciliten previa osimultáneamente a la celebración del contrato, lo que pa-rece impedir una modificación del marco contractual, tan-to en lo que respecta al propio departamento como en elderecho de usar los elementos comunes y la contribucióna los gastos. Sin embargo la sentencia que ahora comen-to y la previa de 21-3-07, que se pronunciaba, con mati-ces, en el mismo sentido, deja claramente desprotegidosa los adquirentes de las viviendas frente a las modificacio-nes que realice el promotor mientras no se termine deconstruir o se produzca cualquier clase de tradición.


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que dicha cuota servirá de módulo pa-ra determinar la participación en lascargas y beneficios de la Comunidad.Indica también que esa cuota, una vezestablecida, sólo podrá variarse poracuerdo unánime. Este precepto haplanteado numerosos problemas a losque se han venido enfrentando los Tri-bunales, debiendo recordarse que elmismo no ha sufrido modificación porla Ley 8/1999.

Entre las sentencias recientes quese han referido a este precepto cabecitar la de 26-3-08, que tras destacar ladoctrina que viene manteniendo eseAlto Tribunal en el sentido de que es

posible que una cláusula establecidaen el Título o en los Estatutos exonerea alguno o a varios propietarios decontribuir a determinados gastos o mo-difique el sistema legal de contribucióncon arreglo a la cuota de participación,lo cual viene contemplado en las sen-tencias de 2-3-89, 2-2-91, 17-2-93, 5-7-95 y 22-9-97, entre otras, reitera tam-bién el criterio jurisprudencial de que lainterpretación de dichas cláusulas de-

be ser restrictiva, citando las senten-cias de 25-6-84 y 3-7-84, que así lo es-tablecen. El interés de esta sentenciaradica, sobre todo, en que sostieneque si las mismas no están inscritas enel Registro de la Propiedad no obligana los nuevos adquirentes.

Contribución igualitaria paralos gastos comunitarios

Una cuestión frecuentemente planteadaconsiste en determinar las consecuen-cias que se derivan de un acuerdo co-munitario en que se establece una con-tribución igualitaria a determinados gas-tos, apartándose del criterio legal del co-eficiente, lo que permite el art. 5 de laLey. El problema radica en que existendiscrepancias en las Audiencias sobre sila no impugnación de ese acuerdo, cla-ramente contrario al art. 3 de la Ley, su-pondría un cambio de contribución aesos gastos por lo que para volver a apli-car el sistema legal de contribución con

arreglo a la cuota de participación seránecesario adoptar otro nuevo por unani-midad. La sentencia del TS de 16-11-04ha dejado claro que esos acuerdos so-ciales sólo rigen para la anualidad enque se aprueban, por lo que en la si-guiente Junta cualquier propietario pue-de exigir que se aplique el criterio de laLey y se contribuya a esos gastos en ra-zón del coeficiente de cada uno. En elmismo sentido la sentencia de 22-5-08(ponente Sr. Sierra), que también se re-fiere a una situación que venía mante-niéndose con anterioridad de contribu-ción de un local comercial de forma dis-tinta al coeficiente, la cual fue modifica-da por el acuerdo impugnado que esta-bleció que se repartieran los gastos conarreglo a él. La Sala revoca la sentenciade apelación que había exigido acuerdounánime, señalando que si bien se exi-ge unanimidad para establecer un siste-ma de gastos distinto del legal de cuo-tas, sólo se requiere mayoría simple pa-ra volver al sistema legal.

«Si bien se exige unanimidadpara establecer un sistema de gastos distinto del legal de cuotas, sólo se requiere mayoría simple para volver

al sistema legal»


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¿Hay qué contribuir a losgastos por la instalación

de un ascensor?La sentencia de 21-10-08 -ponente Sr. Marín Castán-, se pronunciasobre uno de los supuestos que ha dado lugar a mayor conflictivi-dad sobre la obligación de contribuir a los gastos de la instalacióndel ascensor. La polémica ya se había planteado con anterioridad ala reforma y ya entonces el criterio generalmente sostenido era elde que la instalación del mismo no tenía el carácter de innovacióny mejora por ser uno de los servicios requeridos para la adecuadahabitabilidad del inmueble.

La discusión surgía porque es distinto el tratamientode la contribución a los gastos en uno y otro caso.Así, si estamos en presencia de una mejora el art. 11señala que no es obligado contribuir a los gastos si lacuota de instalación excede del importe de tres men-sualidades ordinarias de gastos comunes, aunque nopueda privarse el uso al propietario que no quiere pa-gar. Por el contrario, el art. 10 después de señalar enel nº1 que es obligación de la Comunidad realizar lasobras necesarias para el sostenimiento del inmuebley de sus servicios se remite, en el nº5, al art. 9 que, ensu apartado e) establece la obligación de todos lospropietarios de contribuir, con arreglo a la cuota o alo especialmente establecido, a los gastos generalespara el adecuado sostenimiento del inmueble.

¿GASTO NECESARIO O MEJORA EXIGIBLE?

El supuesto de hecho respecto al que más se ha-bía discutido si se trataba de un gasto necesario o unamejora no exigible era el de la instalación del ascen-sor y a él se refiere la sentencia que comento, que afir-ma que la Sala 1ª, antes de la reforma operada por laLey de 1999, ya se inclinaba claramente por conside-rar la instalación del ascensor como un servicio exigi-ble requerido para la habitabilidad del inmueble obli-gatorio para todos los propietarios, y concluye que alpago de la instalación han de contribuir todos ellos deacuerdo con el criterio establecido en el art. 9 e) de laLey; rechazando que pueda considerarse como unainnovación o mejora por lo que ninguno puede ser exi-mido de su pago aunque su contribución exceda detres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Elsupuesto de hecho que contempla esta resolución esfrecuente pues existía una cláusula de exoneración delos gastos de uso, conservación y reparación del as-censor, y se mantiene el criterio de que esa exonera-ción ha de interpretarse restrictivamente y no alcanzaa la instalación de un ascensor nuevo.

Es frecuente que para el establecimiento de los

coeficientes se atienda básicamente a la superficie yque ante el hecho evidente de que los locales comer-ciales no utilizan el ascensor, el portal, o las escale-ras, se les exima de estos gastos. Es esta una solu-ción insatisfactoria, pues la Jurisprudencia ha mante-nido que las cláusulas de exoneración de gastos hande ser interpretadas restrictivamente de manera queoperan para los gastos ordinarios pero no para lasnuevas instalaciones, lo que en muchas ocasiones hagenerado que sean los que en más medida contribu-yan a una instalación que no van a utilizar, debiendorecordarse que el nº2 del art. 9 determina que la noutilización de un servicio no exime de las obligacio-nes contenidas en esa norma conforme a los estable-cido en el apartado e) del número primero.


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EXONERACIÓN DE GASTOS

La sentencia de 21-10-08 (ponente Sr. Marín Cas-tán), hace referencia también a una cuestión que fuepolémica pero que ha sido resuelta por la mayoría delas Audiencias en el mismo sentido que esa resolu-ción. Las cláusulas de exoneración de gastos conteni-das en el Título Constitutivo han de ser interpretadasen sentido restrictivo y, como tal, cuando se indica quealgunos departamentos están exentos del pago de al-gunos gastos (portal, escalera y ascensor, son los quemás frecuentemente se indica en los Títulos), ha de in-terpretarse que se refiere a los de mantenimiento yconsumo pero no a los de sustitución o nueva instala-ción, de tal manera que cuando se acuerde instalar unonuevo resulta obligatorio para todos los propietariosaunque la suma a abonar exceda de tres mensualida-des ordinarias. Por eso, lo conveniente sería cumplir laLey en sus propios términos y fijar la cuota de cada de-partamento no solamente en proporción a su superfi-cie sino teniendo en cuenta los demás parámetroscontemplados en el art. 5, es decir su emplazamientoexterior o interior, su situación y el uso que se presu-me racionalmente que va a efectuarse de los elemen-tos comunes. De esta manera un local comercial, aun-que su superficie sea grande, debería tener una cuotapequeña, pues no utiliza el ascensor, las escaleras o elportal, ni se beneficia de la limpieza del edificio.

ACUERDO UNÁNIME O MAYORÍA

Se había planteado en las Audiencias, y estaban divi-didas al respecto, si la exoneración de un gasto habríaque adoptarla por acuerdo unánime o por la misma ma-yoría exigida para la adopción de la instalación o servi-cio. La sentencia de 18-12-08 (ponente Sr. García Varela),se decanta por la postura de exigir únicamente el mismoquórum que requiere la adopción del acuerdo. Se refierea un supuesto de instalación de un ascensor en el que,sin embargo, existía una particularidad cual era que elexonerado era el propietario de un local sobre el que seestablecía una servidumbre. La sentencia considera quela aprobación de la indemnización -en realidad no era tal-, ha de ser adoptada por la misma mayoría que se preci-sa para el acuerdo. En el fallo de esa resolución, firmadapor tres Magistrados, se indica textualmente: “La decla-ración como doctrina jurisprudencial de que el acuerdode la Junta de Propietarios válidamente adoptado obligaa todos los comuneros desde la óptica de que existe unanorma específica que regula la instalación del serviciode ascensor, con la añadidura de que su interpretaciónse efectuará de acuerdo con la realidad social del tiempoen que ha de ser aplicada.” Me parece poco acertado es-te último inciso, que permite soluciones a la carta, conevidente inseguridad jurídica.

SERVIDUMBRE DE PASO A LOS LOCALES

En este supuesto se da distinta solución a dos pro-pietarios, pues uno queda eximido de contribuir a losgastos y la otra, que es la recurrente, no. Sin embar-

go, existía una causa para justificar ese desigual trata-miento. Uno de ellos admitió que se estableciere unaservidumbre de paso por sus locales para la instala-ción y mantenimiento del ascensor, mientras que la re-currente pretendía igual solución por vivir en un pisoprincipal y no utilizar ese servicio, lo que no es ajusta-do a derecho pues, como ya se ha indicado con ante-rioridad, el número 2 del art. 9 de la Ley determina quela no utilización de un servicio no exime del cumpli-miento de las obligaciones correspondientes, salvoque se trate de innovaciones no exigibles en los térmi-nos establecidos en el art. 11.2 de la L.P.H.

AFECTACIÓN DE UN PATIO COMÚN O PRIVATIVO

La sentencia de 11-2-09 se refiere a un supuesto deinstalación de ascensor, pero lo que se discute es silas obras que se precisan para ello requieren la afecta-ción de un patio común o privativo. No cabe duda deque si tuviera el primer carácter los propietarios de losbajos nada podrían discutir, pues se trataría de una cir-cunstancia fáctica y no jurídica y la Comunidad tendríapleno derecho de aprovechar sus elementos comunespara una instalación que tendría ese carácter. Por elcontrario también parece claro que no puede privarsede su propiedad a un titular de un departamento por loque si se opone a esa obra no podrá llevarse a cabopor esa dependencia por más que existan moradoresde las viviendas afectados por minusvalías.

La sentencia llega a la conclusión de que el patioera común porque, aunque la Escritura de propiedadexpresa que las vivienda consta de un recibidor, pasi-llo, comedor, tres dormitorios, cocina, cuarto de aseoy un patio descubierto, esta exposición no coincidecon el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontalque no contiene ningún dato para alcanzar esta califi-cación sobre el patio de luces. El desconocimiento delas escrituras no permite obtener una conclusión cla-ra sobre el acierto o desacierto de esta resolución,pues no consta si esa dependencia era privativa o co-mún y, en este caso, si era de uso exclusivo, aunqueesto parezca claro ya que sólo ellos lo podían usar yla propia sentencia les reconoce el derecho a seguirusando la parte no ocupada por las obras.

Si el patio fuera elemento privativo no podría utili-zarse para la instalación de un ascensor sin consenti-miento de sus propietarios, por más que se considereconveniente o necesario o residan en el inmueble per-sonas con minusvalías. Por el contrario si fuese co-mún podría llevarse a cabo ese acuerdo si se adopta-ra con los requisitos legales, que son los establecidosen el art. 17.3ª de la Ley, por lo que se precisará el vo-to favorable de propietarios que representen las tresquintas partes de las cuotas de participación. Esta úl-tima solución considero que puede adoptarse cuando,pese a ser común, el uso corresponde exclusivamen-te a algún comunero por así disponerlo el Título Cons-titutivo o haber sido acordado por acuerdo unánime.

José Ignacio Álvarez Sánchez, Presidente de la Audiencia Provincial de Asturias.


Carácter mancomunado o solidario de laobligación de pago de la renta en el caso

de ser varios los arrendatariosEl art. 17, LAU 1994, referente a la determi-nación de la renta y pago, nos plantea, entreotras dudas, la cuestión relativa al régimenjurídico de responsabilidad aplicable en ca-so de pluralidad de arrendatarios sobre unamisma vivienda. Más concretamente, nosplanteamos si la obligación de pago de larenta por los distintos arrendatarios tieneuna naturaleza mancomunada o por el con-trario solidaria, o si es dable aplicar ambosregímenes dependiendo de la aplicación auno u otro de determinadas circunstanciasconcurrentes en el arrendamiento y cuálesserían estas.

LUIS ALBERTO GIL NOGUERAS

En los casos de arrendamientos condos o más coarrendatarios ha surgidola duda sobre la posición de éstos enrelación a las obligaciones que lesson propias y, en concreto sobre si loscoarrendatarios se encuentran vincu-lados por una relación de solidaridado, por el contrario, de mancomunidad,determinación particularmente intere-sante, no sólo en lo que hace al cum-plimiento y exigibilidad de la obliga-ción de pago de renta sino en otrascuestiones como, por ejemplo, en loscasos de cesión y traspaso del inmue-ble. Pues bien, desde un punto de vis-ta jurisprudencial, el criterio comúnviene siendo que sólo es dable atribuira esta situación el carácter de solida-ridad cuando así se pacta expresa-mente entre arrendador y arrendata-rios. Con ello simplemente se da cum-plimiento a lo dispuesto en el art. 1137CC.

No obstante, la doctrina ha resal-tado también otra línea jurispruden-cial, la que entiende que no es nece-sario pacto expreso de solidaridadcuando del contenido del contrato seevidencia la voluntad de los contra-tantes de deber prestar o poder pediríntegramente la prestación de que setrata.

Carácter mancomunado de laobligación

Por ejemplo, se ha deducido la exis-tencia de solidaridad en los casos desuscripción de un contrato de arren-damiento de local por una sola perso-na como administradora de las dosentidades arrendatarias, con estipula-ción de renta unitaria sin hacer atribu-ción de partes del local distintas paracada arrendataria –STS 28/12/2000 -y también –STSJ Navarra de26/11/2002- en el caso de arrenda-miento de una sola vivienda, con uni-dad de renta pactada, sin que el con-trato contemple la distribución de la vi-vienda, de forma que su uso se pre-sentaba como único e indivisible.

A mi juicio la respuesta es que de-penderá de cómo las partes configu-ren la relación arrendaticia, deducién-dose ello de las condiciones recogi-das en el contrato, sobre todo aten-diendo a cómo quede recogida la obli-gación de pago de la renta y cantida-des debidas, y a cómo actúen las par-tes a raíz del contrato celebrado.

Si nada se expone por las partes,hay que presumir el carácter manco-munado de la obligación por aplica-ción del art. 1137 CC, que expresaque la concurrencia de dos o másacreedores o de dos o más deudores

en una sola obligación, no implica quecada uno de aquellos tenga derecho apedir, ni cada uno de estos deba pres-tar, íntegramente las cosas objeto dela misma. Solo habrá lugar a estocuando la obligación expresamente lodetermine, constituyéndose con el ca-rácter de solidaria.

Existen en este sentido variadasreferencias a figuras contractuales enque tal condición de solidaria se reco-noce en las obligaciones derivadas delos mismos, y de este modo se articu-la en el art. 1591 CC, relativo a la res-ponsabilidad decenal del contratista yde otros intervinientes en el procesode la construcción, el 1731 CC para elcaso del mandato, el 1748 CC respec-to del comodato, o el 1890 respectode la gestión de negocios ajenos. Noes el caso del contrato de arriendodonde el Código Civil con carácter ge-neral nada dice, y donde tambiénguarda silencio la LAU.

Por tanto, en atención a ello cabríasostener que la regla vendría a ser lamancomunidad.

Obligaciones solidarias explí-citas

Ahora bien, junto a las obligacionessolidarias explícitas, la más recientedoctrina del Tribunal Supremo ha ve-

52

ARRENDAMIENTOS URBANOS


nido a mantener la existencia de obli-gaciones solidarias implícitas o al me-nos no declaradas de modo expresocon fórmula concreta pudiendo dedu-cirse de los términos del contrato.

Las Sentencias TS del 1/12/1891,y del 8/7/1915 fueron las primeras quelógicamente han tenido su acogida envarias resoluciones de las AudienciasProvinciales. Así, por ejemplo, sinapartarnos de la relación arrendaticiaque ahora nos ocupa, la SAP Barcelo-na de 12/5/04 declaró que por estarante una unidad de objeto en el con-trato de arriendo y ante una utilizaciónde la cosa arrendada de modo indife-rente por cualquiera de los obligadosal pago de la renta, se puede hablarde una comunidad jurídica de objeti-vos que demuestra la realidad de esta-blecer ante el acreedor una garantíaespecial que implica la solidaridad yque habría estimulado la voluntad delarrendador a la hora de concertar elcontrato.

Igualmente la SAP Tarragona de17/10/02 se pronuncia al respecto. Di-ce esta resolución que “si bien la soli-daridad no se presume, y la regla ge-neral es precisamente la de la manco-munidad entre los obligados, no esmenos cierto que para tal vínculo desolidaridad no se requiere que expre-samente así se diga en la literalidaddel documento contractual, ni un pac-to escrito para ello, (y cita las SSTSde 26/4/85, de 20/10/86, de 27/3/87,de 19/12/91 y de 17/5/00), y dado queen el caso de referencia se apreciaba:

a) Que el contrato fue suscrito porambos demandados.

b) Que la renta pactada fue unita-ria, no haciéndose distinción algunasobre la parte de renta que debía sersatisfecha por cada uno de ellos.

c) Que los recibos aparecen ex-tendidos a nombre de ambos, ha de

concluirse que del conjunto de dichosdatos se desprende que la intenciónde las partes fue la de establecer talvínculo solidario.

Comunidad jurídica de objetivos

En el mismo sentido se da la STSJNavarra de 26/11/02 que revocando lade la AP de 23/4/2002 expone que“…reiterada jurisprudencia del TS, eninterpretación de aquellos preceptosdel CC, viene patrocinando una lectu-ra flexible y superadora del rigor literaldel art. 1137 CC, y así la sentencia delTS de 26/7/2000, que cita otras mu-chas, señala que "aunque el art. 1137del Código Civil establece en materiade obligaciones como regla general elprincipio de la mancomunidad, y co-mo excepción la solidaridad, sin em-bargo la doctrina jurisprudencial admi-te la doctrina de la solidaridad tácita,aplicable cuando entre los obligadosse da una comunidad jurídica de obje-tivos, manifestándose una interna co-nexión entre ellos, con lo que se tratade facilitar y estimular la garantía delos perjudicados, descartándose úni-camente cuando hay una mera casualidentidad de fines o prestaciones".

Y la STS de 6/3/99 añade que"que es reiterada doctrina de esta Sa-la, de que no es preciso para entenderque existió una solidaridad en el con-trato que se haga una expresión cau-sal o literal en tal sentido, sino quepuede ser estimada su concurrenciapor el conjunto de antecedentes de-mostrativos de que ha sido queridopor los interesados aquel resultadoeconómico, siguiendo las pautas de la-bona fides-, en base a la cual la Ju-risprudencia viene atenuando el rigordel último párrafo del art 1137 del CC,bastando que aparezca de modo evi-dente la voluntad de los contratantesde haberse obligado -in solidum- o re-sulte dicha solidaridad de la propianaturaleza de lo pactado.

En este sentido continúa esta reso-lución más adelante, “Sentado lo ante-rior, creemos firmemente que esta doc-trina de la solidaridad tácita "cuandoentre los obligados se da una comuni-dad jurídica de objetivos" es de perfec-ta aplicación al caso aquí litigioso.

En el ejemplo, al parecer, nos en-contramos ante un único contrato de

arrendamiento que recae sobre un so-lo objeto (la vivienda controvertida), ycon unidad de renta pactada. Además,como suele ser habitual, el contrato nocontemplará un uso dividido o compar-timentado de la vivienda, de tal formaque, está claro que se trata de una uti-lización del piso indivisible e indistinta;y es lógico deducir, por ende, que lacontraprestación económica de losarrendatarios, la renta, deben ser tam-bién única e indistinta, solidaria.

Carácter solidario del pago dela renta

Desde otro ángulo, no se puede negarque las características y naturaleza delcontrato litigioso apuntan hacia una in-terna conexión entre los arrendatarios ,hacia una unión de objetivos, máximesi, insistimos, no se pactó un uso divi-dido o separado de la finca, o una ren-ta fraccionada; y nos atrevemos a afir-mar que la solidaridad que aquí predi-camos se puede proyectar sobre aque-llos otros supuestos en los que con uni-dad de contrato, objeto y renta, y conuso indistinto, figuran varias personascomo arrendatarios.

En esta línea podemos citar laSTS de 28/12/2000, e incluso se pue-de asegurar que esta es la corrientemayoritaria en las sentencias de lasAudiencias Provinciales. Por lo de-más, la propia Ley de ArrendamientosUrbanos apela a la solidaridad en lossupuestos de su art. 16,3.

Finalmente, para no ser exhaustivay ya con carácter genérico, la recienteSTS de 28/10/05 estableció el caráctersolidario de la obligación de pago delas rentas, pues de los términos delcontrato resultaba una conexión entrelos arrendatarios que implicaba unaclave de conjunto en el arrendamiento.

De todo lo cual se deduce que pe-se a que inicialmente pudiera soste-nerse el carácter mancomunado delas obligaciones de los arrendatariosde pago de la renta, cuando el contra-to nada expone, la realidad es que enla mayoría de las ocasiones, la juris-prudencia se decanta por su caráctersolidario.

Luis Alberto Gil NoguerasMagistrado-Juez Juzgado de Pri-

mera Instancia nº 3 Zaragoza

«Ante una utilización de la cosa arrendada de modo

diferente por cualquiera de los obligados al pago de larenta, se puede hablar de

una comunidad jurídica de objetivos»

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ARRENDAMIENTOS URBANOS


Fruto del Convenio de Colaboración del CGCAFE con Editorial Sepin, sonéstas páginas, dónde el departamento jurídico de Sepin analiza determina-das sentencias y responde a las consultas de los profesionales.

CONFIGURACIÓN DEL EDIFICIO Y ATRIBUCIÓN DE CUOTAS.

No es válida la reserva abstracta e ilimitada de vuelo ysuelo porque deja en estado de provisionalidad a la co-munidad en cuanto a la configuración final del edificio yla atribución de cuotas.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 389/2009, de 27 de mayoRecurso 1883/2004. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJASQUINTANA.SP/SENT/462143

Ahora bien, este no es realmente el problema que plantea lareserva (al margen de la conveniencia de su limitación o, ensu caso, de una adecuada regulación). Lo esencial de estederecho radica en los requisitos que impone su especial na-turaleza para que produzca el efecto jurídico real pues unacosa es que la voluntad del Promotor o propietario único sir-va para organizar el régimen jurídico propio de un inmueblesujeto al régimen de la Propiedad Horizontal, y otra distinta lacreación de un derecho real de características propias, comoes el que resulta de la reserva, que trasciende a quienes, conla compra posterior, van a ser a ser sus nuevos propietarios.La naturaleza misma del derecho, limitativo del dominio, con-sistente en la facultad de levantar nuevas construcciones en

el edificio, excluye que pueda configurarse con absoluta ge-neralidad. La actuación unilateral del Promotor o del propieta-rio único o los pactos acerca del modo de construir, duracióny demás requisitos que impone el artículo 16.2 del Reglamen-to Hipotecario forman el contenido real del derecho, por lo quetienen eficacia frente a terceros, que deben tener conocimien-to de la exacta determinación de su naturaleza y extensiónque, por otra parte, se inscribe en el Registro de la Propiedad,cumplidos los requisitos dimanantes de los principios de es-pecialidad, cuya eficacia resulta determinante en todo el ám-bito de los derechos reales. Y es evidente que la incorpora-ción de la reserva al Título y su posterior inscripción no hanconformado de manera adecuada un derecho que no ha lle-gado en términos tales de poder identificar hasta que extremose extiende en lo que hace al número de construcciones y altiempo de su ejercicio, lo que no solo ha impedido a los futu-ros adquirentes tomar conocimiento preciso de las condicio-nes en que se va a llevar a cabo la obra y disponer en su vis-ta lo que a su derecho pudiera convenir en orden a la adqui-sición de la casa, sino que ha dejado a la comunidad en unasituación de absoluta provisionalidad en cuanto a la futuraconfiguración del inmueble, o en aspectos tan sustancialespara quienes la integran como son las cuotas de participa-ción, el mantenimiento de los servicios o el ejercicio de susderechos dominicales; todo lo cual la hace incompatible conel régimen jurídico de la propiedad horizontal.

SENTENCIAS

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LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA


MANIFESTACIONES NO LESIVAS PARA EL HONOR

Las manifestaciones vertidas en la Junta no son lesivaspara el honor, ni tampoco lo fue su trascripción al acta nila difusión limitada de ésta a los miembros de la Comu-nidad.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 417/2009, de 3 de junioRecurso 1389/2006. Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DELA CUESTA.SP/SENT/462142

Pues bien, en el supuesto que nos ocupa, en modo algu-no puede considerarse que las manifestaciones recogidasen el acta de la Junta de Propietarios de 6 de marzo de1998 resulten vulneradoras al derecho al honor del recu-rrente, en el aspecto de lesivas a su reputación o prestigioprofesional. No se recogen expresiones innecesariamenteultrajantes u ofensivas, ni juicios de valor descalificantes, ylas manifestaciones recogidas responden a una cierta rea-lidad, o fondo de veracidad, por cuanto es cierto que, conindependencia de las razones que para ello tuviera, el ac-tor no siguió las instrucciones dadas por el Presidente dela Comunidad para desistir de los procedimientos que en-tonces enfrentaban a la Comunidad con otras entidades, yque una vez cesó en sus servicios como Letrado de la Co-munidad de Propietarios se suscitó conflicto en orden a lacuantía de sus honorarios, teniendo lugar todo ello en uncontexto puramente interno, con una finalidad informativa,sin ánimo de descalificar al Letrado demandante, debien-do señalarse que en el acta de que se está tratando tam-bién se recogieron las observaciones que éste tuvo a biena realizar. Con independencia de que tales manifestacio-nes carezcan de contenido lesivo al derecho del honor delrecurrente, el mero hecho de recogerlas en el acta el ad-ministrador tampoco puede en modo alguno considerarsevulnerador del derecho al honor, como igualmente tampo-co puede considerarse así la difusión del contenido del ac-ta, limitada a los miembros de la Comunidad de Propieta-rios, puesto que la difusión del acta no puede ser conside-rada un acto difamatorio, pues forma parte de la normalconducta del régimen de propiedad horizontal por consistiren poner en conocimiento exclusivamente de las personasinteresadas lo sucedido en la Asamblea de Propietarios,por el interés general, la falta de ánimo difamatorio y lo li-mitado del ámbito de difusión, unido al principal argumen-to de que el acta es el producto de la función legal atribui-da al Secretario, quien actúa en cumplimiento de su deber-Sentencia de 2 de octubre de 2008 -. Consecuentemente,esta Sala no aprecia que haya existido intromisión ilegíti-ma en el derecho al honor del demandante, por lo que pro-cede desestimar su demanda.

PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS COMUNES

Frente al principio general de participación en los gastoscomunes, sólo son individualizables los gastos que seprevean excluidos en el Título o Estatutos o aprobadospor unanimidad.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 335/2009, de 29 de mayoRecurso 720/2004. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA.SP/SENT/462119

Desde la perspectiva de la posición de esta Sala recién mani-festada, es obvio que la sentencia recurrida vulnera la doctrinajurisprudencial indicada, la cual, en síntesis, determina que,para que quepa considerar como individualizables determina-dos gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Tí-tulo Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitariosy, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios me-diante acuerdo tomado por unanimidad. Sin embargo, la sen-tencia objeto del presente recurso, en contra de dicho criteriojurisprudencial y sin que en el supuesto objeto de autos apa-rezca exclusión alguna respecto a la individualización de gas-tos en el Titulo Constitutivo, ni en los Estatutos (más bien alcontrario, en ellos se detallan cuales son los elementos comu-nes y se establece que todos los propietarios deben contribuir,con arreglo a su cuota de participación, a su conservación ymantenimiento), tampoco mediante acuerdo adoptado en Jun-ta de Propietarios por unanimidad, en su fundamento de dere-cho tercero, considera que son individualizables determinadosgastos generados por servicios comunes de interés de todoslos propietarios, tales como el alumbrado; la vigilancia; la reco-gida de basuras; y la red de saneamiento; y exonera de su pa-go a las parcelas que no tienen edificado chalet, en base almenor uso que de dichos servicios, supone que realizan los ti-tulares de parcela sin la mencionada edificación(...)Planteadaen la apelación la procedencia o no de la individualización dedeterminados gastos originados por servicios comunes, co-rresponde examinar los requisitos legales establecidos parapronunciarse sobre esta cuestión; es evidente que no cabeaquí una respuesta positiva, en atención a que constante doc-trina jurisprudencial no ha considerado individualizables losgastos comunes, salvo que se haya concretado su exclusiónen el Título Constitutivo o los Estatutos, o fueran aprobados enJunta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimi-dad, ninguno de cuyos presupuestos ha concurrido en el casodebatido(....) Declarar como doctrina jurisprudencial la de que,para la procedencia de la consideración legal como individua-lizables de determinados gastos comunes de una Comunidadde Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusiónen el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comu-nitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propie-tarios adoptado por unanimidad.

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MODIFICACIÓN DE LA UBICACIÓN DE LA PUERTA DEENTRADA A LA VIVIENDA OCUPANDO PARTE DEL RE-LLANO. AGRAVIO COMPARATIVO.

PlanteamientoEn una Comunidad de Propietarios, algunos vecinos hanmodificado la ubicación de la puerta de entrada a su vivien-da, apropiándose de parte del rellano.

Una propietaria solicita permiso para realizar la mismaobra. ¿Puede llevarla a cabo?¿Existe un consentimientotácito de la comunidad al no reclamar a ninguno de los pro-pietarios que ya cerraron?.

Suponiendo que se concedió permiso a los propietariosque ya lo tienen cerrado, ¿podría negarse el permiso a lapropietaria que lo solicita ahora?

Respuesta:Se trata de una obra que implica una apropiación de un es-pacio común además de afectar a la configuración del in-mueble.

En relación con este tema, el art.12 LPH dispone que“la construcción de nuevas plantas y cualquier otra altera-ción de la estructura o fabrica del edificio de las cosas co-munes afectan al título constitutivo y deben someterse alrégimen establecido para las modificaciones del mismo. Elacuerdo que se adopte fijará la naturaleza da la modifica-ción, las alteraciones que origine en la descripción de lafinca y de los pisos o locales, la variación de las cuotas yel titular o titulares de los nuevos pisos o locales".

Resulta así que al afectar al título la obra en cuestión,según lo expuesto, se hace necesaria la convocatoria de

una junta general de propietarios para autorizar esta ac-tuación, decisión que debe adoptarse, según el art. 17.1LPH, por unanimidad. En tanto en cuanto no se haya obte-nido este acuerdo unánime previo nos encontraríamos an-te una obra arbitraria, alteradora de los elementos comu-nes, por lo que la comunidad podrá solicitar del ejecutantela reposición de la situación a la existente originalmente.

Ahora bien, en nuestra opinión, puede traerse a cola-ción una jurisprudencia muy consolidada existente en rela-ción con el concepto de agravio comparativo, especial-mente. En efecto, cuando en la comunidad son numerososlos propietarios que han procedido a modificar la configu-ración de algunos elementos comunes, sin que la comuni-

dad haya hecho nada para evitarlo, no se podría hablar deuna alteración del estado exterior que tenga una edifica-ción, sino de la continuación de una situación ya consenti-da, dado el tácito consentimiento de los copropietarios y lacorrelativa pasividad de la comunidad frente a los presun-tos infractores. Es lo que se conoce más popularmente co-mo la doctrina del "agravio comparativo". Es decir, no sepuede prohibir a uno lo que al resto le ha sido consentidoal menos tácitamente.

En consecuencia, puede decirse que la comunidad notiene una norma de uniformidad que deba ser respetada.

Por tanto, a la comunidad sólo le cabe o autoriza la

«A la comunidad sólo le cabe o autorizar laobra, o no autorizarla, pero en este último ca-so, deberá demandar a todos y cada uno de los

vecinos que han ejecutado ya tal obra»

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obra, o no autorizarla, pero en este último caso, deberá de-mandar a todos y cada uno de los vecinos que han ejecu-tado ya tal obra. Si no lo hace, el propietario podrá hacerla obra que estime oportuna.

DEVOLUCIÓN DE DERRAMA TRAS UNA COMPRAVEN-TA: ¿AL NUEVO PROPIETARIO O AL ANTERIOR?

Planteamiento:Una comunidad de propietarios, aprobó en febrero de2003 una derrama, que fue abonada por el propietario delpiso en tres plazos (marzo, abril y mayo). En noviembre delmismo año la propiedad se vendió. Y al año siguiente devenderse, en junio de 2004, la Junta de Propietarios, deci-dió no realizar las obras y, por tanto, devolver las derramasa sus propietarios.

¿A quién se debe devolver la derrama, al anterior pro-pietario que abonó las cantidades o al nuevo propietario?

Respuesta:En nuestra opinión, los importes correspondientes a lasderramas depositadas en la cuenta de la comunidad co-rresponden a quien sea propietario del mismo en el mo-mento de la aprobación de las cuentas anuales. Por lo quecambian de titularidad en el caso de compraventa de la vi-vienda, ya que el piso o local es el objeto de derechos yobligaciones, independientemente de quien sea su titular.El comprador se beneficia del saldo o importe positivo oresponde del negativo, según cual sea el saldo existenteen el momento de la venta.

En ningún precepto legal se contempla el derecho delcopropietario a que le sea restituido el saldo contable favo-rable o las cantidades depositadas en concepto de derra-ma que pudiera tener con la comunidad. Por lo tanto, éstano se ve obligada a devolver esas cantidades en tanto quese trata de previsiones de futuro de las que únicamente sepodrá disponer mediante acuerdos de la Junta de Propie-tarios que decidan repartir esos fondos favorables entrelos copropietarios.

Debe tenerse en cuenta que los fondos bancarios de lacomunidad son elementos comunes de ésta y sólo me-diante acuerdo comunitario podrán repartirse, por lo que laJunta de propietarios es la única legitimada para decidirsobre el destino a dar a tales fondos, sin que exista un de-

recho a exigir el reparto de los mismos por la no realiza-ción de las obras. En este sentido debe considerarse quese trata de unos fondos afectos a la comunidad con losque ésta puede decidir realizar obras o mejoras en el mo-mento en que así se decida, por lo que el hecho de que es-ta cantidad no se haya utilizado todavía no supone que nose vaya a emplear en el futuro.

Tampoco se contempla en ningún precepto legal que laJunta de Propietarios tenga obligación de realizar liquida-ciones individuales, sino únicamente la de reunirse unavez al año y aprobar las cuentas y presupuestos anuales,(art. 16 LPH), momento éste en el que podrán hacerse lasliquidaciones anuales y acordar la devolución del saldo po-sitivo al titular del piso o local.

Esta devolución, acordada en la junta, le corresponde-rá al que en ese momento sea titular de la vivienda o local,quedando al margen de la comunidad los pactos que a es-te respecto puedan establecerse entre comprador y vende-dor. En este sentido, debe recordarse que la cuota asigna-da a cada propietario da derecho no sólo a la participaciónen las cargas sino a la participación en los beneficios porrazón de la comunidad desde el mismo instante en quesea propietario (art. 5 LPH).

«El comprador se beneficia del saldo o importe positivo o responde del negativo,

según cual sea el saldo existente en el momento de la venta»

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EL ABOGADO EFICAZ. COMO CONVENCER, PERSUA-DIR E INFLUIR EN LOS JUICIOS

Jordi Estalella del Pino, 2ª edición 2009p.v.p. (con IVA) 35,00€ 320 páginas

El abogado eficaz no es un simple manualde oratoria o comunicación; no pretende só-lo enseñar a hablar en el foro, sino que sucometido es otro mucho más ambicioso. Di-vidido en tres partes, en la primera parte elabogado descubrirá cuál es la actitud máseficaz para potenciar sus habilidades en unjuicio. En la segunda adquirirá las mejoresherramientas de comunicación y en la terce-

ra parte conocerá cómo aplicarlas para dominar las técnicasprocesales de interrogatorio de testigos y de informe final.

MEMENTO VIVIENDA PROTEGIDA 2009Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 82,16 € 660 páginas El régimen jurídico de la protección públi-ca a la vivienda ha sufrido en los últimosaños relevantes modificaciones, sobre to-do a raíz de la aprobación por bastantescomunidades autónomas de normas queregulan modalidades propias de protec-ción pública a la vivienda, acogiendo di-versas denominaciones. Esta producciónnormativa no nos puede sorprender si te-nemos en cuenta que todas las comunida-des autónomas cuentan con competencias exclusivas enmateria de vivienda.

Por un lado se analiza el Plan Estatal de Vivienda vigentey las normas de los planes anteriores que resultan de aplica-ción. Por otro se exponen los planes de vivienda y otras nor-mas que configuran el régimen jurídico de la vivienda protegi-da en cada una de las Comunidades Autónomas.

GUÍA DE COMPORTAMIENTO EN LAS ACTUACIONES JUDICIALES

Purificación Pujol Capilla, 2ª edición 2009p.v.p. (con IVA) 33,00€ 312 páginas La obra está dirigida a todos los profesiona-les que tienen relación con los juzgados: jue-ces, secretarios, funcionarios de la Adminis-tración de Justicia, fuerzas de seguridad, fo-renses, fiscales, abogados, procuradores,notarios, registradores, abogados del Estadoy periodistas. De todos ellos se analiza en losdistintos capítulos cuál debería ser su com-portamiento y cuál su actitud (desde el res-peto y la dignidad) con el resto de profesionales en función delcargo que desempeñan.

El libro es el resultado de reuniones de trabajo realizadascon representantes de todos los ámbitos jurídicos: los presi-dentes de los respectivos colegios profesionales, el ConsejoGeneral del Poder Judicial, Tribunal Superior de Justicia deMadrid, Fiscalía, Forenses, Abogacía del Estado… Todos elloshan puesto a disposición de la autora el material preciso parala realización del libro, lo que supone un reconocimiento a lanecesidad de un trabajo de estas características.

LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS TRIBUTARIAS Y LA ELUSIÓN FISCAL

Carlos Palao Taboada, 2009p.v.p. (con IVA) 36,00 € 302páginas La elusión fiscal es, sin la menor duda, unade las cuestiones fundamentales del Dere-cho Tributario actual, tanto en el ámbito in-terno como internacional, y un problemapermanente derivado de la presión que ejer-ce sobre la legalidad tributaria el deseo delos contribuyentes de sustraerse en lo posi-ble a la imposición; deseo legítimo siempreque no se persiga con medios que contra-vengan la ley.


NUESTRA EDITORIAL

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GUÍA PRÁCTICA DE NÓMINAS Y SEGUROS SOCIALES. CÓMO RESOLVER LAS DUDAS

E INCIDENCIAS MÁS HABITUALESAntonio Benavides Vico, 2009p.v.p. (con IVA) 59,00 € 550páginas

Este libro analiza todos los elementos ordinarios eincidencias especiales que pueden intervenir en lagestión de la nómina y de los seguros sociales. In-corpora, asimismo, distintos temas complementa-rios que pueden servir de herramienta de consul-ta en otras materias conexas, tales como las nor-mas sobre las distintas prestaciones de la Seguri-dad Social, sobre los contratos de trabajo con bo-nificaciones y reducciones de cuotas, así como unpormenorizado estudio de la cotización en expe-

dientes de regulación de empleo de suspensión temporal o reduc-ción de jornada, incluyendo las bonificaciones que en estos supues-tos ha establecido el Real Decreto-Ley 2/2009, de 6 de marzo.Para incidir en el aspecto práctico, incluye numerosos ejemplos ysupuestos prácticos, junto a criterios administrativos y de jurispru-dencia de interés, que pueden contribuir a resolver las dudas máshabituales en esta materia.

DE PROFESIÓN ABOGADO (GUÍA PRÁCTICA PARA EL EJERCICIO DE LA ABOGACÍA)

La Ley, 2008p.v.p. (con IVA) 79,00€ 780 páginas Esta Guía para todos los que ejercen, comienzan a ejercer o estánpensando en ejercer la Abogacía pues está concebida como guía

que dé respuesta a las cuestiones que surgen enla práctica diaria de la Abogacía.Así, los que están pensando en ejercer encontra-rán resuelto cómo se accede a la profesión, quéformación precisan, qué trámites administrativos yfiscales hay que seguir para abrir un despacho, enqué consiste la relación laboral especial del aboga-do o qué son las sociedades profesionales.Quienes acaban de comenzar cuentan con herra-

mientas para consolidarse en la profesión. Cómo debe ser la rela-ción con el cliente -incluidos los aspectos económicos: costas, re-clamaciones, etc.-; cómo hacer que nuestros escritos, interrogato-rios e informes sean más eficaces, cómo mediar y negociar en losasuntos que nos han sido encomendados, son algunas de las pre-guntas a la que hemos pretendido dar solución en este libro.Finalmente y para los abogados ya consolidados se les ofrecenelementos para mantenerse al día en aspectos de interés profesio-nal: las obligaciones administrativas relacionadas con la protecciónde datos y la lucha contra el blanqueo de capitales, cómo fomen-tar la continuidad del despacho, prontuarios sobre libertad de ex-presión, responsabilidad civil y deontología, entre otras materiasque se desarrollan de una manera eminentemente práctica.

MANUAL DEL RESCATADOR EN APARATOS ELEVADORESJuan Luis Santana Montesdeocap.v.p. (con IVA) 25,00 € 309 páginas

El Manual del rescatador en aparatos elevadores,aunque en principio va dirigido a personal de emer-gencias, (Bomberos, Protección Civil, Cuerpos deseguridad, etc.), también me he acordado de losopositores a Bomberos y del ciudadano en general,que esté interesado como funcionan los ascenso-res para poder sacar a alguien que se haya queda-do encerrado en el interior de una cabina.

LA HIPOTECA INVERSA. UNA ANTERNATIVAECONÓMICA EN TIEMPOS DE CRISIS

Henar Álvarez Álvarez, 2009p.v.p. (con IVA) 28,00 € 198 páginas La Ley de reforma del mercado hipotecario (Ley41/2007, de 7 de diciembre) la reguló por primeravez en nuestro ordenamiento jurídico, dotándolede un mínimo régimen jurídico a los efectos deevitar abusos por parte de las entidades que, yadesde hacía unos años, venían ofertando esteproducto hipotecario.Se trata de una nueva modalidad de garantía re-al que puede definirse como el contrato por elcual una entidad de crédito (o aseguradora) autorizada para ope-rar en España pone a disposición de una persona física de, al me-nos, 65 años (o en situación de dependencia severa o gran depen-dencia), un capital que le será entregado bien periódicamente (demanera temporal o vitalicia) o bien de una sola vez. Dicho capitalgenerará, a su vez, intereses, pero el reembolso de la deuda sóloserá exigible a partir del fallecimiento del deudor, quedando asegu-rada la obligación por la hipoteca constituida sobre el inmueble quese da como garantía. La hipoteca inversa tiene amplias posibilida-des de desarrollo en nuestro país, no sólo por el público potencialque puede solicitarla sino por el alto número de viviendas existen-tes en propiedad.Este libro es un estudio orgánico y sistemático de esta nueva figu-ra hipotecaria en el que se tratan todos los problemas que plantea,aportando soluciones razonadas.

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y SU ADMINISTRACIÓN

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas Completo estudio del funcionamiento de las comunidades de pro-pietarios y de los problemas con los que se enfrentan (pago degastos comunes, régimen de reuniones y de adop-ción de acuerdos, acciones frente a propietariosmorosos, etc..), con especial incidencia en su ad-ministración, cuya problemática también se anali-za, así como la figura del administrador (faculta-des, obligaciones, responsabilidades, etc..), apor-tando las soluciones. Se recogen numerosos su-puestos prácticos sobre situaciones de la vida re-al de las comunidades, así como formularios.

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel Án-gel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26,00 € 240 páginasEste manual pretende contribuir a la consolidación de la imagendel Administrador de Fincas como profesional competente, que co-noce y aplica las técnicas instrumentales básicasde su profesión, aportándole los conocimientosprácticos suficientes que le permitan: Profundizaren el conocimiento y manejo del Plan General y suadaptación a las Comunidades de Propietarios;Crear planes de cuentas, acordes con las distintasparticularidades de cada una de las Comunida-des; Contabilizar adecuadamente la instauracióndel Fondo de Reserva, y los movimientos poste-riores del mismo; Confeccionar Balances y Cuentas Anuales deComunidades.


PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de

La Caixa nº 2100-1547-75-0200085292 más 3,50€ de gastos de envío.Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.

De acuerdo con la legislación vigente, los pedidos cursados desde Canarias, Ceuta y Melilla, tendrán que descontar el 4% de I.V.A.El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.

Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es

MANUAL PRÁCTICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás,2006p.v.p. (con IVA) 44,00 € 420 páginas

Contrato de mediación inmobiliaria (dere-chos y obligaciones de las partes, cobro decomisiones, etc.). Tasaciones y valoracionesde inmuebles. Operaciones objeto de la in-termediación (compraventa de viviendas,arrendamientos, permuta, etc. Registro de laPropiedad. Supuestos prácticos. Formula-rios.

COMENTARIOS A LA LEY ESTATAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Juan Ventura Fuentes Lojo, Alejandro Fuentes-Lojo Las-tres, Bufete Fuentes-Lojo, 2009p.v.p. lanzamiento hasta 31.05.2009 (con IVA) 220,00 €p.v.p. a partir 01.06.2009 (con IVA) 260,00 € 2040 páginas

La sistemática de la obra es la utilizadahabitualmente por el autor, que analiza ycomenta artículo por artículo el texto le-gal vigente, el anterior si lo hubiere, lasdiferencias entrambos, las concordan-cias y un amplísimo comentario sobre laproblemática surgida, todo ello poniendorigurosamente al día la doctrina y la juris-prudencia. La obra incluye unos exhaus-tivos índices bibliográfico, alfabético y

sistemático, además de un CD dedicado a los formularios y ala legislación de aplicación.

ANÁLISIS PRÁCTICO DEL JUICIO DE DESAHUCIO PORFALTA DE PAGO

Mª José Achón Bruñén, 2007p.v.p. (con IVA) 40,00 € 330 páginas

En la presente monografía, la autora, lejos delimitarse a reproducir con algún que otro co-mentario, la regulación legal sobre esta mate-ria, realiza un estudio pormenorizado de to-dos y cada uno de los problemas que esteprocedimiento plantea, aportando solucionesútiles a cuestiones que la ley silencia o quecontempla de manera deficiente y analizandolos criterios, no siempre pacíficos, que la juris-prudencia mantiene al respecto.

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