sector inmobiliario en chile estudio tecnico

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Tarea 3: Análisis a las inmobiliarias estudio técnico y técnicas constructivas

Análisis del sector inmobiliario adjuntando ejemplos de éxitos y fracasos de proyectos a través de los años según estudio técnico

Integrantes: Jonathan González Juan Luis Menares Josselyn Romero Carolina Yutrovic Fecha: 07/07/10 Asignatura: Evaluación de instalaciones de proyectos inmobiliarios

Profesora: Johana Moya

TAREA 3 – 1º Semestre 2010

EVALUACION DE INSTALACIONES DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

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Resumen ejecutivo

A continuación se presenta un resumen ejecutivo elaborado para el análisis del las inmobiliaria en la segunda

región, respecto a la localización de sus proyectos. También se hace mención a un proyecto inmobiliario de éxito y

otro de fracaso, todo enmarcado a partir del estudio técnico. Además de un estudio en profundidad sobre los

aislantes térmicos.

Los estudios técnicos son muy importante para las inmobiliarias ya que les permite presentar, proponer y

analizar las alternativas para poder llegar a desarrollar un proyecto en una ciudad. Dicho estudio permite

recopilar la información necesaria para cuantificar los costos y las inversiones de un proyecto.

Para llevar a cabo este estudio se deben analizar factores tales como, el tamaño del proyecto, su

localización, ingeniería, estimación y análisis de costos.

Si se analiza desde el punto de la localización de los proyectos inmobiliarios en la segunda región, se debe

entender primeramente la morfología de la cuidad, debido a sus condiciones geográficas, sus ventajas y

desventajas en los principales sitios de potencial crecimiento inmobiliario, es por esto que varias

inmobiliarias han establecido zonas con excelentes accesos y con programas básicos para cumplir las

necesidades de sus clientes. En el caso de Antofagasta se está caracterizando por presentar proyectos en

el borde costero y en la zona Norte, mientras que en Calama debido a la alta demanda habitacional

producto de el traslado de las familias de Chuquicamata, la cuidad se ha visto en necesidad de presentar

proyectos a la periferia, cerca de del rio Loa, lo que se presentado como un gran desafío debido a que el

terreno presenta dificultades, también se han presentado proyectos hacia el sector este de la cuidad.

Desarrollar un proyecto depende de muchos factores, sin embargo el principal éxito de un proyecto esta

dado por la buena realización de los estudios previos, como es el caso de los estudios técnicos, los cuales

permiten hacer una evaluación puntual del proyecto a realizar. Existen casos en los cuales un proyecto

puede fallar debido a un mal estudio, como es el caso de Estación Puerto, pero existen casos, en su

mayoría, que son un éxito como San Alfonso del Mar.

Por último por medio de un análisis de los aislantes térmicos, se logran establecer los detalles de un método

constructivo utilizado mucho en el área de la construcción, el cual se define como una barrera de paso entre

los medios climáticos presentes en un lugar, mientras que el aislante acústico es aquel que impide el

traspaso de sonido hacia otro medio. Dicho medio se ha transformado en los últimos años en un estudio

muy importante para el desarrollo de viviendas, pues forma parte de una evolución constructiva respecto a

la materialidad y la propuesta de un diseño, lo que ha llevado a mercado a desarrollar diferentes propuestas

y productos, todo con especificaciones según sus normativas.



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Índice

Resumen ejecutivo 2 Introducción 4 Objetivos 5 Desarrollo 1) Estudio técnico 1.1) ¿Qué significa plusvalía? 6 1.2) ¿Por qué es importante considerar la plusvalía en un proyecto inmobiliario? 6 1.3) Proyecto de plusvalía en el área inmobiliaria 7 1.4) Strip Center El Rodeo 8

2) Criterios utilizados por las inmobiliarias para seleccionar la localización 10

de sus proyectos, y en qué lugares se ubican los distintos proyectos inmobiliarios.

3) Análisis de casos reales 3.1) Ejemplo de un caso real de éxito de un proyecto inmobiliario (en la V región o en 17 el país), dado por el estudio técnico. 3.2) Ejemplo de un caso real de fracaso de un proyecto inmobiliario (en la V región o 19 en el país), dado por el estudio técnico. 4) Acciones que están tomando las inmobiliarias, para disminuir los gastos 20

comunes en un edificio, algunos ejemplos

5) Tipos de aislantes 5.1) ¿Qué es un aislante térmico y acústico? 23 5.2) ¿Cuál es el costo monetario ($) de estos aislantes (inversión y mantenimiento 27

en el caso que corresponda) v/s beneficios? 5.3) ¿Cuáles son las ventajas y desventajas entre ellas? ¿Existen leyes que regulan 31

este tema?

Conclusiones 42 Recomendaciones 43 Bibliografía 44 Anexos 45



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Introducción

En el siguiente informe se analizara el estudio técnico, el cual viene dado por la necesidad de poder

establecer propuestas y análisis concretos con respecta al desarrollo de un proyecto, lo que lleva a poder

presentar propuestas con un respaldo de informaciones de datos cuantificados respectos a las inversiones y

costos de él. Dicho estudios, a diferencia del estudio del mercado, trabaja en un rango más puntal, vale decir

que el estudio de mercado es un análisis general que abarca áreas que generalmente son de grandes

magnitudes, hasta llegar a uno puntual, como es en este caso en análisis técnico, el cual analiza un proyecto y

sus factores a desarrollar para llevarlo a cabo en un determinado tiempo. Es por esto que dichos estudios se han

trasformado de vital importancia para el desarrollo de un proyecto y en su respuesta ante el consumidor, ya que

de no realizarse del todo bien, podría producir fracasos y por lo tanto perdida de la inversión.

Para realizar dichos estudios se analizan factores como el tamaño del proyecto (criterios a seguir para

decidir su tamaño: Proyectos pequeños, mega proyecto, hipermegaproyecto), su localización (permite establecer

una macro localización, zona especifica, y una micro localización, lugar físico especifico), ingeniería, estimación

y análisis de costos (permite evaluar la inversión). De no realizarse bien estos estudios, el proyecto podría

fracasar, lo que significaría una inversión perdida y que la inmobiliaria pierda cierto prestigio.

A través de dicho estudio las inmobiliarias analizan la ubicación de sus proyectos, como es el caso de las

inmobiliarias en la segunda región, las cuales han establecido parámetros de crecimiento de las ciudades y su

evolución con el tiempo, lo que les ha permitido generar proyectos en zonas que hace algún tiempo no tenían

mayor utilidad, pero que debido al alto crecimiento demográfico se han visto en la necesidad de poblar. Es así

que en el sector Norte de Antofagasta, se han presentado la mayor cantidad de proyectos, en conjunto con el

borde costero de la cuidad, mientras que en la ciudad de Calama se han visto en la necesidad de proyectar en la

zona este y oeste (cercano al rio Loa), debido a la construcción de nuevas villas y poblaciones para el traslado

de las familias residentes hace un tiempo en Chuquicamata.

Por otra parte, fuera del marco del estudio técnico, este informe presenta un estudio a los aislantes

térmicos, los cuales se han definido como barreras al paso del calor entre dos medios que naturalmente

tenderían a igualarse en temperatura, y para lo cual se han desarrollado variadas técnicas, desde el uso del

vacío, hasta mezclas ferrosas, también se analizan los aislantes acuáticas, que impiden la penetración que un

sonido trasmite de un medio a otro, su función depende del lugar y puede tanto como recibir el sonido, como

absorberlo.



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Objetivos

Los objetivos principales del siguiente trabajo son los siguientes:

Realizar un análisis técnico, partiendo de la importancia de la plusvalía en los proyectos inmobiliarios,

entendiendo la importancia que tiene al momento de tomar decisiones acerca de la ubicación, sus

ventajas y desventajas.

Análisis acerca de las decisiones de ubicación de los proyectos realizados por las inmobiliarias de la

segunda región.

Análisis de un proyecto exitoso y otra fracasado en el sector inmobiliario según estudios técnico, cómo

afecta un mal estudio a un proyecto, sus motivos, pérdidas o ganancias.

Realizar un estudio profundo sobre los tipos de aislantes térmicos existentes en el area de la

construcción, sus beneficios, costos, y normativas de uso.



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Desarrollo

1) Estudio técnico

1.1) ¿Qué significa plusvalía?

En términos generales la plusvalía o plusvalor es un concepto dentro de las finanzas públicas y la economía, correspondiente a un incremento en el valor activo de un producto o bien, o dicho de otra forma es una diferencia positiva entre el valor de entrada y el de salida en una operación o transacción financiera.

1.2) ¿Por qué es importante considerar la plusvalía en un proyecto inmobiliario?

Si se aplica este término al sector inmobiliario, se dice que se tiene plusvalía cuando se reconocen mejoras en las áreas inmediatas o cercanas al inmueble, lo que aumentan el valor de dicho producto, lo que deriva de un control ajeno al de los propietarios, y que significa ganancias de capital para las inmobiliarias o los inversionistas. Un ejemplo de ello puede ser el aumento de valor de un terreno o edificio debido al mejoramiento de caminos o calles adyacentes, construcción de una estación de metro, supermercado, farmacia, entre otro, lo que le da un ―valor agregado‖ al inmueble.

El Chile, durante el 2009, la plusvalía más alta la alcanzaron

las viviendas usadas en sectores de la capital como son el caso de Maipú, Ñuñoa, La Florida y Providencia con un incremento promedio acumulado del 18%, mientras que Vitacura alcanzo un 15,9%. Las casas de dichos sectores siempre han sido bien cotizadas, por lo que existe una fuerte inversión inmobiliaria depositada en ellos lo que determinado dicho incremento.

Sin embargo existen casos como en Iquique, La Serena, Copiapó,

Osorno, entre otras, en que las casas también han aumentado su plusvalía, ya que debido a la expansión de estas ciudades, los terrenos están siendo más cotizados y por los tanto hoy en día se encuentran más cercanos a la cuidad, y se han comenzado a plantear proyectos privados como supermercados, farmacias y colegios, que hagan más

fácil la vida de los residentes de esas zonas, lo que ha hecho que dichas viviendas aumentaran su valor. Es importante considerar que las inmobiliarias trabajan de la mano con el equipamiento urbano, que considera

cosas como vialidad, ornato y en general obras públicas. Otro factor importante es la inversión directa privada que se realiza, como los colegios, centros comerciales y las mismas edificaciones. La importancia de considerarla a un proyecto inmobiliario es el valor agregado que caga dicho proyecto con la incorporación de otro en un futuro, lo que les permite generar mayor rentabilidad, aunque hay casos en que no ha existido plusvalía pues los proyectos incorporados no son del agrado del consumidor, pero la mayoría de las veces a existido plusvalía a favor de las inmobiliarias, en especial por el mejoramiento del entorno.



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1.3) Proyecto de plusvalía en el área inmobiliaria

En Chile existen proyectos que ayudan aumentar la plusvalía de algunos sectores y de algunos proyectos ya establecidos en un lugar del país, la plusvalía puede verse desde dos puntos de vista, el primero corresponde a los proyectos que ayudan aumentar la plusvalía, y en segundo lugar están los proyectos que aumentaron su plusvalía gracias a la inserción del primero. Ambas son directamente proporcionales.

Hace algún tiempo los Malls eran los negocios más prominentes del país, sin embargo en el último tiempo ha aparecido una buena moda en los desarrollos inmobiliarios comerciales, los Strip Centers, los cuales han sumado cada día más interesados, debido a su bajo costo y alta rentabilidad.

Los especialistas en proyectos inmobiliarios comerciales están a la acecho de las esquinas, pues se presenta como un buen negocio al momento de cambiar la cara de algún barrio, se estima que en los últimos años aumenten un 20% anual y desplacen a los almacenes de barrio. No se trata de un negocio que implique correr muchos riesgos o en el que se tengan que invertir grandes recursos.

¿Pero que es un Strip Center? Son las llamadas esquinas full servicio, equipadas de farmacias, minimarket, gimnasios, peluquerías, zapaterías, sushi bar, y en resumen, una mini oda a la economía a escala. Se utiliza como alternativa real de evitar tomar un auto para movilizarse a un hipermegamercado o a un mal. En un proyecto de bajo costo, que no requiere de una alta inversión, ya que su equipamiento y decoración son más bien bajos. ¿Cómo funciona el Strip Center? Normalmente los interesados buscan una esquina que cumpla con todos los requisitos de un lugar de alto transito y gran visibilidad, negocian una opción de compra por 120 días con los dueños del terreno y, considerando un precio del paño más el costo de construcción, calculan la utilidad, tomando en cuenta el valor al que arrendaran o venderán los locales. Después contactan a las tiendas anclas interesadas en instalarse en la ubicación escogida, las que firman una carta de intención que funciona como garantía. Con este documento, más los antecedentes de proyecto, el operador se acerca a banco a pedir el financiamiento.

―Las rentabilidades alcanzadas por los desarrolladores inmobiliarios de estos proyectos van sobre UF+12%, mientras que el costo de endeudamiento varía entre UF+5,5% o UF+6%, por lo que se trata de un negocio que entrega un interesante margen a sus emprendedores.

Tipos de local

Existen dos tipos de locales dentro de los Strip Center, aquellas denominadas tiendas por impulso, es decir supermercados, almacenes de abarrotes y farmacias, las que estratégicamente se ubican en la planta baja de estas construcciones y que por lo tanto pagan más por el arriendo o su venta, por otra parte existen las tiendas por destino, como gimnasios o que por su naturaleza reciben un público permanente, que pagan hasta la mitad del valor que otros locales.

Competencia en el mercado Los representantes más importantes en el desarrollo de estos proyectos son las Farmacias Ahumadas, a través de la Inmobiliaria Fasa tiene un total de 15 Strip Center. Otro representante importante es este mercado es Patio, que actualmente tiene un total de 7 Strip Center, otros casos que no se han quedado atrás son el grupo integrado por Jaime Sinay, Felipe Israel y Oscar Massera, que tras levantar el Mall Los trapenses en la Dehesa, ahora van por Strip Center en la codiciada esquina de General Velásquez con Alameda.

Según el portalinmobiliario.com ―Este año Parque Arauco anunció su ingreso con la apertura de tres centros en Santiago y otros dos en regiones, para los cuales ha destinado US$ 100 millones. Entre los grupos que ya están instalados se encuentran Jorge Steiner, Pier Sacaría, Eduardo Kraizel y Pedro Strauss, quienes junto al fondo inmobiliario del Santander desarrollaron un strip center en Concón y uno en el Puente Nuevo de La Dehesa. A ellos



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se suma Inversiones San Jorge, de la familia Manzur, quienes tienen dos strip center a su haber, uno en Puente Alto y otro en San Bernardo‖.

Sin embargo el caso más representativo debido a la plusvalía excesiva que provoco al sector en el cual se desarrollo es el Strip Center ―El Rodeo‖ en la Dehesa.

1.4) El Rodeo

Inversión: US $10 millones. Ubicación: Av. La Dehesa N° 2035, esquina El Rodeo, Lo Barnechea, Santiago, Chile. Mandante: Inmobiliaria Tres Mares Ltda. Oficina de Arquitectura: IVI Arquitectos Ltds. Superficie Terreno: 5.546 m2

Superficie Construida: 6.476 m2

Año: 2008 El sitio en donde se emplaza el proyecto es de gran visibilidad y flujo vehicular en el sector de La Dehesa, vecindario en cambio permanente adaptándose a nuevos usos donde el comercio y servicios son la alta demanda actual.

Para cumplir con los requisitos del inversionista se maximizo la superficie en los locales comerciales en el primer piso y además generar dos niveles superiores de oficinas y un subterráneo de estacionamientos. El edificio es de una volumetría fuerte y contemporánea donde la unidad no se perdiera en una multiplicidad de locales y el abuso de la señalética que hoy se acostumbra. Este sitio ya había aumentado su plusvalía por el hecho de haber proyectado un Mall en frente del hoy proyecto El Rodeo, sin embargo, debido a la alta demanda anteriormente mencionada se decidió llevar a cabo este proyecto, que ha tenido gran éxito y que ha beneficiado aun más a las viviendas aledañas.

Según el diario el mercurio del 2008, se dice que las viviendas aumentaron un 78% su plusvalía con el Mall, sin

embargo con el proyecto El Rodeo aumento un 48% más en sus valores, en viviendas que tenían un valor de $100.000.000 (producto de ser una comuna de rango ABC1), con la inserción de estos dos proyectos llegaron a un valor actual (2008) de $260.000.000, lo que se podría ver como un valor excesivo, pero si se analiza desde el punto de vista de la plusvalía es completamente lógico que sucediera, a mayor cantidad de mejoras en los alrededores, mayor es el aumento de la plusvalía.



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Se sabe que en La Dehesa una vivienda no es menor de los $60.000.000 y se debe principalmente a que forma parte de las comunas acomodadas, exclusiva y con programas de importante inversión por parte de las inmobiliarias, ya que estas presentan proyectos exclusivos en ella. En el siguiente mapa se muestra los sectores de influencia a la plusvalía agregad del proyecto.

Proyecto El Rodeo Sitios que aumentaron su plusvalía

Proyecto anterior que había aumentado la plusvalía del sitio en primera instancia (Mall)



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2) Criterios utilizados por las inmobiliarias para seleccionar la localización de sus proyectos, y en qué lugares se ubican los distintos proyectos inmobiliarios. ANTOFAGASTA Localización y Condicionantes Físico-Naturales para la Expansión de la Ciudad.

Antofagasta se configura como un espacio alargado fuertemente limitado entre mar y cordillera. Se extiende a lo largo de 27 kilómetros en sentido norte y sur, con un ancho aproximado de 2,5 km. El crecimiento por expansión de Antofagasta ha estado fuertemente marcado por la relación entre geomorfología ferrocarril- trama urbana, simbiosis sustentada en una base económica históricamente asociada a la minería y a la necesidad de exportarla (puerto). La distribución espacial de la población da cuenta de que el 99,0% de ella se localiza en la zona costera específicamente entre las localidades de Juan López, por el norte y la caleta de pescadores ―Coloso‖, por el sur (ídem).

Las características topográficas (pendientes de hasta un 40%) han restringido las posibilidades de expansión de la ciudad y han dejado al descubierto su vulnerabilidad, ampliamente reflejada en eventos naturales tales como los terremotos de 1987 y 1995 y, el aluvión de 19911. Lo anterior, es un llamado de alerta, principalmente para las viviendas sociales construidas en los faldeos de los cerros que bordean la ciudad.

El crecimiento por expansión, ha configurado un territorio cuyos bordes presentan las siguientes características: Borde Norte: Es una de las reservas urbanizables más importantes de la ciudad y de mayor crecimiento demográfico. Concentrando el 13,2% del total de población. Acoge preferentemente estratos socioeconómicos medios y medios altos, quienes acceden a viviendas entre 951 y 4.000 U.F. Se reconoce además, una zona industrial (Avenida Pedro Aguirre Cerda) y un área turística de gran envergadura en torno al balneario de Trocadero (La Chimba). Centro: Se configura como el polo económico y de servicios más importante dentro de la ciudad. La

localización del Mall Plaza Antofagasta en el borde costero se ha constituido en una de las áreas de aglomeración de mayor competencia a las actividades comerciales localizadas en el centro tradicional. En el centro llama la atención la obsolescencia física y funcional de sus construcciones y las escasas iniciativas de reconversión urbana, a pesar de la remodelación de paseos peatonales. Uno de los potenciales de reconversión urbana de esta zona está basado en los potenciales de ocupación de los terrenos del puerto y del ferrocarril, especialmente para desarrollo inmobiliarios de ingresos sociales complementarios. En la zona centro sur destaca el desarrollo inmobiliario para viviendas multifamiliares a lo largo del eje Brasil (Parque Brasil). Es además, una de las zonas que concentra un gran número de población y se caracteriza además por el crecimiento de una nueva clase media que lentamente revaloriza la vida de la inner city, especialmente en el área de contacto con el borde costero. Lo anterior, podría llevarnos a plantear como hipótesis que el área central y de transición (norte y sur) está sufriendo un fuerte proceso de ―mediatización social‖. Borde Oriente: La Cordillera de la Costa constituye el límite natural al crecimiento en expansión, sin embargo, las condiciones geográficas han sido soslayadas por la población, quienes se han asentado en forma irregular (tomas de



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terreno) en el piedemonte. Al igual que la zona central está área también enfrenta un proceso de mediatización social. Las poblaciones de estratos económicos medios tienden a localizarse desde Avenida Circunvalación hacia el sur, en cambio, los menores ingresos se localizan desde este eje hacia el oriente. El relieve unido al clima ponen en evidencia además, la condición de vulnerabilidad de este borde frente a deslizamientos en masa. Borde Poniente: El borde mar es el límite natural de esa zona. Es una de las áreas de mayor reconversión urbana dentro de la ciudad. El estrato rocoso ha sido ocupado lentamente por playas artificiales y espacios públicos que ponen en valor un borde históricamente muerto y escasamente integrado con el resto de la ciudad. El puerto, es otra de las ocupaciones existentes contando en su interior con almacenes y patios servidos de la red ferroviaria, que circula por pleno centro de la ciudad, produciendo externalidades negativas como problemas de congestión. Borde Sur: Constituye otra de las áreas con superficie disponible para acoger nuevas urbanizaciones. Históricamente, es la zona de concentración de los sectores de más altos ingresos siendo Jardines del Sur el mejor referente. Los potenciales de ocupación de terrenos públicos (Bienes Nacionales) y privados (Ejército, Universidades, entre otros) en el área Angamos es otra de las fortalezas de este borde urbano.

La dinámica inmobiliaria para viviendas unifamiliares en torno al sector de Huáscar refuerza aún más la tendencia de crecimiento y concentración de población de mayor ingreso en el área sur de la ciudad. El desarrollo de equipamiento educacional tales como Universidad Católica del Norte y Universidad de Antofagasta han influido en el crecimiento en extensión que caracteriza a Antofagasta.

La capital de la II Región se ha convertido en una de las ciudades más atractivas para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Empresas como Aconcagua, Almagro y Despro realizan importantes iniciativas en la zona. Como denominador común, estas inmobiliarias buscan localizar sus proyectos en torno a equipamiento de servicio como colegios, universidades, supermercados, etc. para así generar un mayor atractivo para sus potenciales clientes independiente del sector socioeconómico al que estos pertenezcan. 1.-Inmobiliaria Almagro

La inmobiliaria Almagro señala que la principal zona de potencial crecimiento inmobiliario es el borde costero ubicado en el sector centro sur de la ciudad y el desarrollo de casas en el sector norte. El municipio de Antofagasta está trabajando en la modificación del plano regulador para crear nuevos seccionales en la zona norte y sur de la ciudad, para asegurar mejores condiciones de constructibilidad. Sin embargo, la tendencia natural es que la urbe crezca para el lado septentrional, ya que es ahí donde existen mayor cantidad de paños disponibles.

Actualmente Almagro está desarrollando el proyecto Cascadas del Sur, que inicialmente contempla la construcción de dos edificios: Edificio Petrohue y Edificio Laja. El proyecto contempla la construcción de 10 edificios de 20 pisos cada uno, dando un total de 1.430 departamentos, con una inversión superior a los

US$ 100 millones. Precios por departamento entre 4.500 y 5.900 UF.

―En este proyecto ofertaremos departamentos de 2, 3 y 4 dormitorios, conjuntamente con cascadas artificiales y amplias zonas de esparcimiento. Las principales características de estos edificios son las vistas despejadas al mar de casi todos sus departamentos, la excelente ubicación cercana a Jardines del Sur, complementada con buenas vías de acceso y equipamiento comunal como son colegios Antonio Rendic e

International school y universidades Antofagasta y Católica del Norte‖, afirma Calderón.



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2.-Inmobiliaria Despro En un tranquilo barrio residencial, con excelentes vías de acceso, cercano a la Universidad del Norte, al

casino de la ciudad, supermercados y colegios, se encuentra edificio Gran Vía, un proyecto de Inmobiliaria Despro en Avenida Argentina 0350, en la ciudad de Antofagasta. Se trata de un edificio de 14 pisos que cuenta con una hermosa vista al mar y un excelente equipamiento comunitario, entre los que se encuentran piscina de 35,3 metros cuadrados, gimnasio equipado, sala de estudio e internet, hall de distribución por piso y un amplio recibidor en el primer nivel. Gran Vía contempla departamentos de uno, dos, tres y cuatro dormitorios, con uno y dos baños, con superficies que oscilan entre 34,02 y 102,21 metros cuadrados, y precios desde 1.550 UF. Las unidades poseen piso termo laminado resistente a la humedad; cocina amoblada y equipada con encimera, horno, campana, lavadora, secadora, refrigerador y horno microondas; y baños con vanitorio con cubierta de mármol.



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3.- Inmobiliaria Aconcagua

―En Antofagasta tenemos una posición de muy largo plazo, poseemos terrenos para desarrollar proyectos por 20 años más, en la zona norte de la ciudad. Antofagasta es un mercado atractivo porque tiene muy buenos indicadores de la economía local, y una población flotante -asociada a la minería y servicios-interesante como futuros demandantes de vivienda‖, señala Jaime Gutiérrez, gerente comercial de Aconcagua.

Ciudad Kutulas se denomina el gran proyecto que está desarrollando Aconcagua en la zona. ―En Antofagasta participamos con toda nuestra gama de productos con distintas categorías de precios, con casas que van desde UF 1.000 hasta UF 3.000 y departamentos entre UF 1.000 y UF 1.400‖, afirma el ejecutivo.

Entorno y servicios:

Cercano a colegios San Patricio y Antofagasta. Excelente conectividad con Costanera Pérez

Zujovic y Av. Pedro Aguirre Cerda. Área consolidada próxima a supermercados y

locales comerciales. Buena locomoción al centro de la cuidad. Cercano a Playa Trocadero.

Equipamiento: 5 modelos de casas Accesos controlados Amplias áreas verdes Juegos infantiles Colegios al interior del proyecto Piscinas (adultos y niños)



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Edificio ―Gran vía‖

Ciudad

kútulas

Edificio‖Cascadas del Sur‖

N



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Debido a la morfología de la ciudad, su crecimiento continuo hacia el norte y hacia el sur, hasta hace unos años había problemas de conectividad con los servicios que se encontraban principalmente centralizados. Hoy en día se pueden reconocer 3 grandes zonas: norte, centro y sur, en las cuales se ubican distintos proyectos inmobiliarios los cuales no dependen del equipamiento o servicios que tengan que ver con el resto de la ciudad, sino que tienen sus propios servicios a modo de ―comunas‖ dentro de la ciudad, esto ayuda a descentralizar la ciudad y que los dos polos (norte y sur) no tengan que estar constantemente recurriendo el uno al otro o al centro.

Esto claramente favorece a las inmobiliarias que buscan realizar sus proyectos en la ciudad, ya que al ubicarse en una de estas 3 grandes zonas, no quedaría desprovisto de servicios necesarios para el habitante como lo son, colegios, supermercados, centros comerciales, etc. CALAMA

En Calama crece la demanda habitacional. El traslado de los trabajadores de Chuquicamata y la apertura de otras minas en la zona, provocan en esta ciudad una auténtica revolución en el ámbito inmobiliario y urbano. Uno de los proyectos en desarrollo, denominado Nueva Topater, en memoria de la batalla del mismo nombre ocurrida en la Guerra del Pacífico, comprende la construcción de 800 viviendas que albergarán cerca de 3.000 habitantes. El proyecto nace con la firma de un convenio entre la Inmobiliaria y los trabajadores de las minas Radomiro Tomic y el Abra, y se plantea como una respuesta concreta a una creciente necesidad habitacional. «De esta forma la empresa privada y los trabajadores se unieron para dar una solución definitiva a un problema social con una casa que reúna a la familia, evite traslados y ausentismo laboral. Es decir, que finalmente se mejora la calidad de vida», comenta Fernando Boza, arquitecto y dueño de la inmobiliaria, quien explica que así se terminará con el hacinamiento que existía en los campamentos de Chuquicamata.

En las cercanías de Calama se construye Nueva Topater, proyecto inmobiliario que incluirá 800 viviendas y que demanda una inversión cercana a los US$ 70 millones. En este proyecto se emplearán procesos constructivos y materiales especiales para responder a las fuertes variaciones climáticas de la zona. Además, la innovación se presenta en materia de energía con paneles solares, remolinos para generar energía eólica y el reciclaje de las aguas.

Con posibilidad de ampliación, se construirán 6 tipos de viviendas de 60 hasta 100 m2 en un terreno que abarca 30 hectáreas. Sus precios serán desde las UF 1.700.



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Diversos servicios integran el proyecto Nueva Topater, entre ellos el centro comercial y la universidad. Reciclaje innovador Un fuerte impacto generará en la zona este proyecto, no sólo por la construcción de las viviendas y su equipamiento anexo, sino por el uso de la tecnología energética. El aprovechamiento de los recursos y ahorro energético que se impulsará en este barrio podría extenderse al resto de la ciudad. Se trata de diferentes áreas de reciclaje: aguas, basura orgánica e inorgánica. En vez de la forma convencional, el barrio no estará conectado a un colector de alcantarillado sino que «la idea es hacer una recuperación y un reciclaje de las aguas que generan las propias viviendas», según detalla Fernando Boza. Luego son llevadas a una planta de tratamiento y con ellas posteriormente se riegan las áreas verdes, pudiendo incluso retomar esa misma agua y convertirla en potable, como ocurre en otros países. Esta innovación se materializará cuando el proyecto comience su construcción a través de una trama de alcantarillado más una planta de tratamiento de aguas con un sistema de recuperación con rayos ultravioletas. La basura no queda ajena a este proceso de vanguardia. Por un lado en la recuperación de los desechos inorgánicos están los papeles, aluminios, plásticos y vidrios «que luego servirán de autoabastecimiento y mejoramiento de diversos servicios para el mismo proyecto, como si fuera una mini pyme», agrega Fernando Boza. En cuanto a la orgánica «está la alternativa de levantar una planta de reciclaje en donde todo se transformaría en compost para fertilizante del propio sector», acota el arquitecto. En este proyecto podemos encontrar que los equipamientos y servicios (universidad, centro comercial, etc.), forman parte del proyecto, están en su interior sin tener que depender del contexto en el cual se inserta. Claramente esto es un recurso utilizado por la inmobiliaria ya que no necesita ubicar un terreno estratégico en cuanto a estos servicios sino prefiere otorgarlos dentro del mismo proyecto y así facilitar la vida a sus clientes.



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6) Análisis de casos reales

3.1) Ejemplo de un caso real de éxito de un proyecto inmobiliario (en la V región o en el país), dado

por el estudio técnico.

San Alfonso del Mar

Construido por la inmobiliaria Crystal Lagoons el año 1997. Este proyecto se encuentra en la localidad de Algarrobo, el cual consistente en edificios que entregan un gran confort a sus cliente simulando el grato ambiente del Caribe.

Este proyecto se ubica en Av. Kennedy 8830, Algarrobo, a pocos kilómetros de la Capital de Chile, Santiago. Estos departamentos ofrecen a sus clientes una piscina de agua cristalina con una extensión de más de un kilómetro de largo, simulando los mares tropicales, tomando agua del mismo océano y manteniéndola a una agradable temperatura de 26º, de esta manera se logra entregar una estadía tropical en la zona centro del país. A demás cuenta con playa exclusiva para sus clientes.

Estos edificios están diseñados para que cada departamento cuente con cómodas terrazas con vista al mar. Para así poder contemplar la laguna y playa, creando una perfecta armonía óptica.

Este proyecto ofrece actividades para toda la familia sin la necesidad de salir del recinto, con el fin de entregar el más alto nivel de seguridad.

Para deportistas; cuenta con gimnasios totalmente equipados, y equipamiento para los diversos deportes acuáticos, además de canchas de multiuso. Para los niños cuentan con plazas de juegos, para jóvenes un espacio exclusivo como el mini-Pub, además de una discoteque. Para el uso general: Cuenta con un Spa, jacuzzi al aire libre, sauna, salón de belleza y gimnasio; salón de té; un supermercado, restaurante con gran terraza a orillas de la laguna.

Su presentación es de departamentos de 2, 3, 4 y 5 dormitorios y grandes terrazas que incorporan soluciones constructivas y elementos de vanguardia que otorgan una calidad superior y un gran confort ,que pueden considerados como primera o segunda vivienda, ya que también poseen penthouse y departamentos dúplex.



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Estudio Técnico 1.- Tamaño del proyecto

San Alfonso aporta a la imagen de Chile como país innovador, al abrir la posibilidad de masificar a gran escala una tecnología 100% chilena.

Su laguna artificial atrae la atención internacional y es certificada como la de mayor tamaño del mundo. Este año terminarán con 140 departamentos vendidos, ingresos récord por 819.000 UF (US$ 28,7 millones)

y una cartera de nuevos emprendimientos. Hoy se encuentran en la octava etapa y quedan dos para terminar el proyecto, desde que partió el proyecto en 1997 se han invertido más de US$ 130 millones. 2.- Localización:

La llegada a San Alfonso es muy rápida y segura Gracias a las nuevas autopistas concesionadas Costanera Norte y Vespucio Norte Express se puede llegar a la Ruta 68 Santiago-Valparaíso en sólo minuto. A demás cuenta con varios atractivos de la zona YA QUE SE ENCUENTRA EN UNA ubicación privilegiada: entre las Rocas de Santo Domingo y Viña del Mar pudiendo así acceder a distintos atractivos del litoral central, entre ellos; La casa de Pablo Neruda en Isla Negra, La ruta del vino del Valle de Casablanca, Santuario de la Naturaleza, Isla Pájaro Niño o Isla de Pingüinos, entre otros. 3.- Ingeniería del Proyecto

Cuenta con una piscina que tiene una extensión de más de un kilómetro de largo, abarca ocho hectáreas y cuenta con 250 millones de litros de agua; gracias a una tecnología que permite captar el agua desde el océano y mantenerla en perfectas condiciones. El agua es tomada del subsuelo marino a unos 3 metros de profundidad por debajo de la arena y luego se le aplica el proceso de filtración. Hay un recambio de 800.000 litros diarios y para vaciarla son necesarios días enteros. En verano mantiene una agradable temperatura que llega a los 26º C, nueve grados más que la temperatura del mar. La arena que rodea la piscina también tiene un tratamiento especial, esta es lavada y refinada para darle una textura más fina y blanca que la arena natural de la costa de este condominio. 4.- Estimación y análisis de costos:

Se han invertido más de US$ 130 millones.

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3.2) Ejemplo de un caso real de fracaso de un proyecto inmobiliario (en la V región o en el país), dado por el estudio técnico.

Estación Puerto Año proyecto: 2003 - 2004 Año construcción: 2004 – 2006

El proyecto original de la Estación Puerto fue aprobado el 19 de julio de 2004, con un perfil de uso mixto que incluía un hotel, comercio y oficinas. La gestión de esta iniciativa estaba a cargo de Inmobiliaria Nuevo Mundo, con participación de JA Bromo y Echeverría & Izquierdo. Esta obra se habría paralizado por problemas financieros, debido al excesivo costo de las fundaciones, con pilotes de hasta 35 metros de profundidad y un diámetro de un metro y treinta centímetros, en una zona de relleno que se le ganó al mar. Por lo cual, se tuvo que modificar, monumentos Nacionales aprueba las modificaciones a la iniciativa original, con cambios que tuvieron relación con la disminución de la altura de cielo de cada piso.

El objetivo del proyecto era un plan de mejoras que incluye el soterramiento de vías, reemplazo de máquinas y cambios en estaciones, debe conjugar prioridades en conflicto al superponer la recuperación del borde costero y el mantenimiento de la línea férrea que ha limitado su relación con la ciudad. Estudio Técnico 1.- Tamaño del proyecto

Proyecto Estación puerto contempla 42.000 m2, en el cual se implementen un centro comercial, hotel, edificio de oficinas, un parque y estacionamientos subterráneos. Edificación deseos pisos en 21 m de altura de aproximadamente 6.800 m² en planta y con uno y dos niveles de subterráneo

Superficie terreno: 8.000 m2 Superficie construida: 40.000 m2

2.- Localización La estación puerto se encuentra ubicado entre la actual Estación Puerto, la Avenida Errázuriz y el molo del

Puerto de Valparaíso.

3.- Ingeniería del Proyecto

El edificio consta con un subterráneo en un sector y en otro Sector con dos, se ha fundado sobre Pilotes de 1500mm y 1000mm de diámetro, excavados mediante el método excavación mediante Muro Berlinés reduciendo los costos y tiempos de construcción.



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Adicionalmente el proyecto contempló la construcción de un Muro Pantalla Anclado de 60 cm de espesor en un entorno de 101.6 ml y de profundidad máxima de excavación de 25.3m. Esta pared rígida se proyectó con el objeto de entibar o sostener con seguridad y eficiencia los cortes de las excavaciones sin producir daños al antiguo edificio Estación Puerto

4.- Estimación y análisis de costos: Este proyecto supone una inversión de 25 mil millones de pesos su presupuesto: 10,8 UF/ m2 (US$ 310/ m2).

7) Acciones que están tomando las inmobiliarias, para disminuir los gastos comunes en un edificio, algunos ejemplos. Diferentes encuestas señalan que las

personas prefieren menos equipamiento en sus edificios a cambio de reducir los gastos comunes. Es por ello que las inmobiliarias han optado por suprimir de sus proyectos algunos equipamientos que generan mayor gasto. Medidas como están son; - Revestimiento de plumavit recubierto, como aislante. - Instalación de paneles solares para calentar el agua, esta puede reemplazar gran parte del consumo de gas del edificio.

Bombas de calor las cuales capturan la temperatura del ambiente y la

introducen al ciclo termodinámico.

- Utilizar plantas autóctonas para los jardines, esto significará un

importante ahorro de agua.

- Sistemas de riego por goteo o de agua de lluvia acumulada.



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Uno de los primeros edificios en utilizar estos conceptos fue el Full Electric, que es un sistema que

implemento Chilectra en conjunto con una serie de empresas que contempla tres elementos que mejoran la utilización de la energía.

"El sistema incorpora equipos, programación horaria y Tarifa Horaria Residencial (THR), con lo cual se contribuye a la eficiencia energética, ya que aseguran un menor suministro de energía".

A través de estos tres elementos, los edificios Full Electric están programados para que sus sistemas de calefacción y agua caliente se abastezcan de energía sólo en los horarios más económicos. Como cuentan con tecnologías innovadoras, son capaces de mantener sus propiedades por más tiempo, asegurando, por ejemplo, la temperatura de los ambientes durante todo el día sin necesidad de volver a conectarse al sistema eléctrico. Y lo mismo sucede con el mecanismo de agua caliente. Energía en horarios bajos

"A través del micro-controlador horario, la energía para el agua caliente y la calefacción se abastece sólo entre las 22 y las 8 horas de la mañana, donde la electricidad es un 30% más económica", explica Marcos Camsen, gerente Logística y Adquisiciones Paz Corp., una de las empresas que comercializan departamentos 100% eléctricos.



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Entre los equipos de este sistema están los termos eléctricos y acumuladores de calor que están disponibles todas las personas o familias que deseen instalarlos en sus hogares. No obstante, para que un inmueble se transforme en Full Electric, el cliente deberá considerar una programación y la Tarifa.

Asimismo, las empresas utilizan dispositivos más eficientes en sus construcciones para aprovechar al máximo estas tarifas.

En los edificios Eco Home de Paz, por ejemplo, los acumuladores de calor para la calefacción son capaces de irradiar calor el resto de todos los horarios sin necesidad de volver a cargarse. Además, el termo para el agua caliente es de una capacidad mayor y posee una llave mezcladora, una válvula que combina el agua caliente con la fría desde su origen, para que la potencia no se desperdicie al regularla desde la llave individual de cada departamento.

En los edificios Full Electric, cada inmobiliaria elige las características del proyecto a nivel de construcción. "No obstante, Chilectra les sugiere que incorporen mecanismos constructivos sustentables y eficientes energéticamente, pero es el constructor el que define el perfil de su proyecto".

Pero enfatiza que al implementar soluciones 100% eléctricas, la eficiencia energética se incorpora en forma intrínseca en la edificación, ya que se eliminan todas las ventilaciones exigidas para soluciones que utilizan energías combustibles.

En la página de Chilectra existe un completo sistema de búsqueda para que los usuarios puedan conocer cuáles edificios residenciales cuentan con este sistema, el cual asegura menores costos energéticos y, por tanto, gastos comunes más bajos.

El grupo Paz es una de las empresas que han sumado este concepto en sus proyectos Eco Home, de los cuales existen 8 en venta en la Región Metropolitana y también en regiones, en las ciudades de Antofagasta, Viña del Mar, Rancagua, Talca, Concepción y Puerto Montt.

Y ante la posibilidad de racionamiento eléctrico, Marcos Camsen, de Paz, mantiene la calma y tranquiliza a los compradores de estos departamentos. "Los edificios Eco Home son ciento por ciento eléctricos, pero en caso de racionamiento los usuarios sufrirían las mismas consecuencias que un habitante de cualquier otra unidad. Incluso, reaccionaría mejor, ya que los cortes suelen ser en horarios de mayor consumo y como los equipos del inmueble se cargan en horarios económicos, el cliente tendría asegurado su consumo de calefacción y agua caliente, aunque no haya luz".

Paneles solares

Otra práctica que han incorporado algunas inmobiliarias es la utilización de una fórmula que combina energía solar con gas para abaratar los consumos de energía eléctrica y disminuir el valor de los gastos comunes.

Uno de los edificios pioneros en esta práctica fue Al Ras de la empresa DCC, la cual instaló 21 colectores solares en la azotea, los que permiten calentar 10.800 litros de agua, equivalente al trabajo de 100 calefones.

Asimismo, la Inmobiliaria Mar afuera comercializa departamentos con este concepto en sus edificios Montt Plaza y Amazonía, donde los paneles solares se complementan con las calderas a gas.

Soluciones habitacionales al problema energético existen. Desde la construcción, ubicación y mecanismos de funcionamiento. Son ahora sus habitantes y futuros compradores quienes tienen que buscarlos. También en las casas:

Desde hace algunos años que se conocían proyectos que utilizaban paneles solares en casas habitación en sectores como Tunquén y otras áreas turísticas. Hoy también se usan en Santiago.

El sistema instalado en las casas del proyecto Santa Elena EcoUrbe en Chicureo Norte aprovecha las ventajas del sol a través de la utilización de alta tecnología que permite el empalme de la energía solar con la red normal de agua caliente de la casa. Esta implementación puede conseguir un ahorro de hasta un 90% al año del gas que se utiliza para calentar el agua.

De las viviendas del proyecto, sólo el 25% de las casas han implementando este sistema, el cual, al realizarlo con un crédito a 20 años, sólo aumenta el dividendo en $7 mil mensuales', afirma Claudio Río, gerente técnico del condominio.



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5) Tipos de aislantes

5.1) ¿Qué es un aislante térmico y acústico?

Definición aislante térmica Un aislante térmico es un material usado en la construcción y caracterizado

por su alta resistencia térmica. Establece una barrera al paso del calor entre dos medios que naturalmente tenderían a igualarse en temperatura.

El mejor aislante térmico es el vacío, pero debido a la gran dificultad para obtener y mantener condiciones de vacío, éste se emplea en muy pocas ocasiones. En la práctica se utiliza aire, que gracias a su baja conductividad térmica y un bajo coeficiente de absorción de la radiación, constituye un elemento muy resistente al paso de calor. Sin embargo, el fenómeno de convección que se origina en las cámaras de aire aumenta sensiblemente su capacidad de transferencia térmica. Además el aire debe de estar seco, sin humedad, lo que es difícil de conseguir en las cámaras de aire.

Por estas razones se utilizan como aislamiento térmico materiales porosos o fibrosos, capaces de inmovilizar el aire seco y confinarlo en el interior de celdillas más o menos estancas. Aunque en la mayoría de los casos el gas encerrado es aire común, en aislantes de celda cerrada (formados por burbujas no comunicadas entre sí, como en el caso del poliuretano proyectado), el gas utilizado como agente espumante es el que queda finalmente encerrado.

También es posible utilizar otras combinaciones de gases distintas, pero su empleo está muy poco extendido. Se suelen utilizar como aislantes térmicos: lana de roca, fibra de vidrio, vidrio celular, poliestireno expandido, poliestireno extruido, espuma de poliuretano, aglomerados de corcho, etc.

Definición aislante acústica. Aislar supone impedir que un sonido penetre en un medio, o que salga de él; por ello, la función de los

materiales aislantes, dependiendo de donde estén, puede ser o bien, reflejar la mayor parte de la energía que reciben (en el exterior), o bien, por el contrario, absorberla.

http://es.wikipedia.org/wiki/Material

http://es.wikipedia.org/wiki/Resistencia_t%C3%A9rmica

http://es.wikipedia.org/wiki/Vac%C3%ADo

http://es.wikipedia.org/wiki/Aire

http://es.wikipedia.org/wiki/Conductividad_t%C3%A9rmica

http://es.wikipedia.org/wiki/Conductividad_t%C3%A9rmica

http://es.wikipedia.org/wiki/Radiaci%C3%B3n

http://es.wikipedia.org/wiki/Calor

http://es.wikipedia.org/wiki/Convecci%C3%B3n_t%C3%A9rmica

http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=C%C3%A1mara_de_aire_%28arquitectura%29&action=edit&redlink=1

http://es.wikipedia.org/wiki/Lana_de_roca

http://es.wikipedia.org/wiki/Fibra_de_vidrio

http://es.wikipedia.org/wiki/Vidrio_celular

http://es.wikipedia.org/wiki/Poliestireno_expandido

http://es.wikipedia.org/wiki/Poliestireno_extruido

http://es.wikipedia.org/wiki/Poliestireno_extruido

http://es.wikipedia.org/wiki/Espuma_de_poliuretano

http://es.wikipedia.org/wiki/Corcho

http://es.wikipedia.org/wiki/Sonido

http://es.wikipedia.org/wiki/Aislante



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A pesar de ello, hay que diferenciar entre aislamiento acústico y absorción acústica:

El aislamiento acústico permite proporcionar una protección al recinto contra la penetración del ruido, al tiempo, que evita que el sonido salga hacia el exterior.

En cambio, la absorción acústica, lo que pretende es mejorar la propia acústica del recinto, controlando el tiempo de reverberación, etc.

Por ello, los materiales aislantes son, generalmente, malos absorbentes. Es un hecho lógico, la misión de un aislante, si está colocado en el interior puede ser absorber el sonido que le llega, no obstante, colocado en el exterior, tendrá como misión reflejar la mayor cantidad de energía sonora que reciba, para impedir que penetre en el recinto.

Ahora bien, si nos referimos a estructuras, un material absorbente colocado en el espacio cerrado entre dos tabiques paralelos mejora el aislamiento que ofrecerían dichos tabiques por sí solos.

No se puede decir que existan aislantes acústicos específicos, como existen aislantes térmicos específicos. La capacidad de aislamiento acústico de un determinado elemento constructivo, fabricado con uno o más

materiales, es su capacidad de atenuar el sonido que lo atraviesa. La atenuación o pérdida de transmisión sonora de un determinado material se define como la diferencia entre la potencia acústica incidente y el nivel de potencia acústica que atraviesa el material.

La pérdida de transmisión sonora depende de la frecuencia, del tamaño del tabique o pared y de la absorción del recinto receptor. El hecho de que la atenuación sonora dependa de múltiples factores hace que no se puede decir, con propiedad, que existan materiales aislantes acústicos.

El aislamiento acústico de un elemento plano se determina en laboratorio, produciendo un sonido en una de sus caras y midiendo el sonido trasmitido en la otra. El resultado se expresa en decibelios. Este resultado, si aparece reflejado en las especificaciones técnicas del material, lo hace bajo la nomenclatura de capacidad de aislamiento y tiene que hacer referencia a un espesor/espesores concretos.

El aislamiento acústico se consigue principalmente por la masa de los elementos constructivos, aunque una disposición adecuada de materiales puede mejorar el aislamiento acústico hasta niveles superiores a los que, la suma del aislamiento individual de cada elemento, pudiera alcanzar.

Para conseguir un buen aislamiento acústico son necesarios materiales que sean duros, pesado, no porosos, y, si es posible, flexibles. Es decir, es preferibles que los materiales aislante sean materiales pesados y blandos al mismo tiempo (El plomo es el mejor aislante de todos ya que aísla del sonido y de las vibraciones)

Otros materiales aislantes son materiales tales como hormigón, terrazo, acero, etc. son lo suficientemente rígidos y no porosos como para ser buenos aislantes.

También actúan como un gran y eficaz aislante acústico, las cámaras de aire (un espacio de aire hermético) entre paredes. Si se agrega, además, material absorbente en el espacio entre los tabiques (por ejemplo, lana de roca o lana de vidrio), el aislamiento mejora todavía más. Para un efectivo aislamiento acústico, también es importante la densidad del material absorbente instalado en la cámara. Cuando se realiza un acondicionamiento acústico, no sólo hay que prestar atención a las paredes y suelos del recinto, sino a los pequeños detalles. Una junta entre dos paneles mal sellada, una puerta que no encaja, etc., pueden restar eficacia al aislamiento.

a) ¿Cuáles son los tipos de aislantes existentes?

B.1_Corcho: Es el material empleado desde más antiguamente para aislar. Normalmente se usa en forma de aglomerados,

formando paneles. Debe de estar tratado contra el ataque de hongos, pues es un material orgánico. Su mayor ventaja es la inercia térmica que presenta.

Densidad: 110 kg/m3 Coef. de conductividad para el panel aglomerado: 0,039 W/(m.K.)

http://es.wikipedia.org/wiki/Aislamiento_ac%C3%BAstico

http://es.wikipedia.org/wiki/Absorci%C3%B3n_%28sonido%29

http://es.wikipedia.org/wiki/Contaminaci%C3%B3n_ac%C3%BAstica

http://es.wikipedia.org/wiki/Ac%C3%BAstica

http://es.wikipedia.org/wiki/Tiempo_de_reverberaci%C3%B3n

http://es.wikipedia.org/wiki/Absorbente_ac%C3%BAstico

http://es.wikipedia.org/wiki/Aislante_t%C3%A9rmico

http://es.wikipedia.org/wiki/Material

http://es.wikipedia.org/wiki/Sonido

http://es.wikipedia.org/wiki/Atenuaci%C3%B3n

http://es.wikipedia.org/wiki/Potencia_ac%C3%BAstica

http://es.wikipedia.org/wiki/Nivel_de_potencia_ac%C3%BAstica

http://es.wikipedia.org/wiki/Nivel_de_potencia_ac%C3%BAstica

http://es.wikipedia.org/wiki/Frecuencia

http://es.wikipedia.org/wiki/Absorci%C3%B3n_%28sonido%29

http://es.wikipedia.org/wiki/Decibelio

http://es.wikipedia.org/wiki/Aislamiento_ac%C3%BAstico

http://es.wikipedia.org/wiki/Plomo

http://es.wikipedia.org/wiki/Hormig%C3%B3n

http://es.wikipedia.org/wiki/Terrazo

http://es.wikipedia.org/wiki/Acero


http://es.wikipedia.org/wiki/Lana_de_vidrio



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B.2_Panel rígido de lana de roca:

La lana de roca es un material aislante térmico, incombustible e imputrescible. Este material se diferencia de otros aislantes en que es un material resistente al fuego, con un punto de fusión superior a los 1.200 °C.

Las principales aplicaciones son el aislamiento de cubierta, tanto inclinada como plana (cubierta europea convencional, con lámina impermeabilizante auto protegida), fachadas ventiladas, fachadas mono capa, fachadas por el interior, particiones interiores, suelos acústicos y aislamiento de forjados. Cuando se tiene un techo de teja con machihembrado, se utiliza un fieltro sin revestimiento o bien otro con un papel kraft en una cara, lo que favorece la colocación. Además, se utiliza para la protección pasiva tanto de estructuras, como de instalaciones y penetraciones. La lana de roca se comercializa en paneles rígidos o semirrígidos, fieltros, mantas armadas y coquillas. La lana de roca también es un excelente material para aislamiento acústico en construcción liviana, para suelos, techos y paredes interiores.

Coef. de conductividad: 0,030 a 0,041 W/(m.K.) Se fabrica en forma de manta, de paneles rígidos aglomerados con resinas o de coquillas para aislar

térmicamente tuberías de sección circular. B.3_Manta

Se trata de fibras de lana de roca entrelazadas. Es adecuada para aislar elementos constructivos horizontales, siempre que se coloque en la parte superior. En vertical necesita de sugestión o grapas para evitar que acabe apelmazándose en la parte inferior del elemento y en la parte inferior de un elemento horizontal descolgado. Suelen venir protegidas por papel Kraft, papel embreado, o malla metálica ligera. B.4_Paneles rígidos

Se trata de paneles aglomerados con alguna resina epoxídica, que da una cierta rigidez al aislante. Sirve para elementos constructivos verticales y horizontales por la parte inferior, a cambio de tener un coeficiente de conductividad ligeramente inferior al de la manta. B.5_Coquillas (medias cañas) de lana de roca

Son tubos pre-moldeados con distintos diámetros y espesores. Como todo buen aislante térmico, la sección debe de elegirse de modo que quede perfectamente ajustada a la superficie exterior de la conducción que se trata de aislar. Como toda lana mineral, es incombustible. La lana de roca resiste temperaturas hasta 1.000 °C

Densidades: 100-160 kg/m³. B.6_ Lana de vidrio

Cuando se tiene un techo de tejas con un machihembrado y se lo desea aislar con lana de vidrio se debe usar un producto para tal fin, que es una lana de vidrio en paneles con mayor densidad, hidrófugo e higroscópico. Cuando se tiene un techo de chapa, la línea de producto que se debe utilizar es el trasdosado con una hoja de aluminio reforzado en una cara para que actúe de resistencia mecánica, como barrera de vapor y como material reflectivo.

Coef. de conductividad: 0,065 a 0,056 W/m·K (0,056 a 0,049 Kcal/h·m·°C) Como en el caso anterior se vende en forma de manta, de paneles aglomerados y coquillas de aislamiento de

tuberías. B.7_Lana natural de oveja

Este aislamiento es la versión natural y ecológica de los aislamientos lanosos. A diferencia de la lana de roca o la lana de vidrio, la lana de oveja se obtiene de forma natural y no necesita de un horneado de altas temperaturas para producirse. Es muy resistente y un potente regulador de humedad, hecho que contribuye enormemente en el confort interior de los edificios.

Coef. de conductividad: 00,043 W/m.K Como en los casos anteriores se vende en forma de manta, de paneles aglomerados y a copos. B.8_Vidrio expandido

Aunque ahora se usa relativamente poco, es un material muy interesante, puesto que además de aislante es una barrera de vapor muy efectiva, lo que no suele ser normal en los aislantes térmicos.

Está formado por vidrio, generalmente reciclado y sin problemas de tratar el color, puesto que no importa el color del producto, que se hace una espuma en caliente, dejando celdillas con gas encerrado, que actúan como


http://es.wikipedia.org/wiki/Barrera_de_vapor



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aislante. Como se ha dicho, funciona adecuadamente como barrera de vapor, lo que hace este material muy adecuado para aislar puentes térmicos en la construcción, como pilares en muros de fachada. Su rigidez le hace más adecuado que otros aislantes para poder recubrirlo de yeso.

B.9_Poliestireno Expandido (EPS)

El material de espuma de poliestireno, es un aislante derivado del petróleo y del gas natural del cual se obtiene el polímero plástico estireno en forma de gránulos. Para construir un bloque de, por ejemplo, 1 m³, se incorpora en un recipiente metálico una cierta cantidad del material que tiene relación con la densidad final del mismo y al inyectar vapor de agua se expanden los gránulos hasta formar un bloque. Este se corta en placas del espesor deseado para su comercialización mediante un alambre metálico caliente. Dado que es inerte se utiliza como sustrato para el cultivo de orquídeas. Debido a su combustibilidad se le incorporan retardantes de llama denominándoselo difícilmente inflamable.

Posee un buen comportamiento térmico en densidades que van de 12 kg/m³ a 30 kg/m³ Tiene un coeficiente de conductividad de 0,045 a 0,034 W/m·K, que depende de la densidad (por regla

general, a mayor densidad menos aislamiento) Es fácilmente atacable por la radiación ultravioleta por lo cual se lo debe proteger de la luz del sol. Posee una alta resistencia a la absorción de agua en estado líquido

B.10_Espuma celulósica

El material de espuma de celulosa, posee un aceptable poder aislante térmico y es un buen fonoabsorbente. Ideal para aplicar por la parte inferior de galpones por ser un material 100% ignífugo de color blanco y por su rapidez al ser colocado.

Tiene un coeficiente de conductividad promedio de 0,03 W/m·K

Temperatura superior a 45 °C se fundirá posteriormente.

B.11_Espuma de polietileno

Estructura química del polietileno, a veces representada sólo como (CH2-CH2) n.

La espuma de polietileno se caracteriza por ser económica, hidrófuga y fácil de colocar. Con respecto a su rendimiento térmico se puede decir que es de carácter medio. Con respecto a su terminación es de color blanco o bien de color aluminio. Tiene un coeficiente de conductividad térmica de entre 0,036 y 0,046 W/m°C.

http://es.wikipedia.org/wiki/Puente_t%C3%A9rmico

http://es.wikipedia.org/wiki/Poliestireno

http://es.wikipedia.org/wiki/Estireno

http://es.wikipedia.org/wiki/Radiaci%C3%B3n_ultravioleta

http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Espuma_de_celulosa&action=edit&redlink=1

http://es.wikipedia.org/wiki/Polietileno



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B.12_Espuma de poliuretano

La espuma de poliuretano es conocida por ser un material aislante de muy buen rendimiento. Su aplicación se puede realizar desde la parte inferior o bien desde la parte superior. Genera a partir del "punto de humeo" ácido cianhídrico: extraordinariamente tóxico para humanos.

Propiedades

Densidad: 30-80 kg/m³ Resistencia a compresión: 200 N/mm² Conductividad térmica: 0,023 W/m·K Retardo de llama: B1* Coeficiente de fricción: μ=0,0135 Tª de trabajo: -50 a 80 °C Humedad: 0 % a 100% Presión dentro del conducto: -2000 a +2000 Ensayo con norma DIN4102: difícilmente inflamable

B.13_ Retardo de llama

Capacidad de resistir a la combustión. Se considera que un plástico tiene "retardo de llama" cuando no sigue ardiendo una vez eliminada la fuente de ignición. El retardo de llama es la propiedad de un material, ya sea inherente o resultante de una sustancia añadida o un tratamiento aplicado, de suprimir, reducir en forma significativa o demorar la propagación de la llama. El término "con retardante de llama" se refiere a un material que es tratado con un retardante de llama. Retardante de fuego corresponde a la sustancia añadida, o tratamiento aplicado, a un material con el propósito de suprimir, reducir significativamente o demorar la combustión del material.

B.14_Espuma elastomérica

Es un aislante con un excelente rendimiento en baja y media temperatura con fácil instalación, reduciendo al máximo los costos de mano de obra. Posee en su estructura, una barrera de vapor y un comportamiento totalmente ignífugo.

Coef. de conductividad: 0,030 Kcal/h·m·°C Temperatura de trabajo óptima: -40 a 115 °C

5.2) ¿Cuál es el costo monetario ($) de estos aislantes (inversión y mantenimiento en el caso que

corresponda) v/s beneficios?

C.1_Costo mercado (Homecenter)

Fieltro Asfáltico Corrugado Dynafex 10/16……………..…$4.590

http://es.wikipedia.org/wiki/Poliuretano

http://es.wikipedia.org/wiki/Densidad



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Imprimante Asfáltico (galón 3 litros)………………….. $5.590

Polietileno transparente 3X20 m………………$10.490

Fieltro Asfáltico Corrugado 10/40………………….…………$11.270

Fieltro Asfáltico Corrugado Superior 15 libras………………$29.731

Asfalto ra. 85 cunete……………………………………$87.633

Membrana Asfáltica Impermeabilizante TEP JP-3, 1x5m……………..$22.990

Cinta adhesiva de poliéster aluminizado y adhesivo acrílico……….$7.790

Membrana Hidrófuga 28 m2…………………………………………..$24.990

Membrana Hidrófuga Soft 75m2………………………………….$69.990

C.2_Costo Mantención



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Sistema:

Figura 1: Cerramiento exterior de ladrillos huecos. Capas: (del ext. al int.) -Revoque hidrófugo -Ladrillos huecos (e=0.18m) -Rev.a la cal interior. Figura 2: Cerramiento exterior de ladrillos macizos Capas: (del ext. al int.) -Revoque hidrófugo -Ladrillos comunes (e=0.20m o 0.15m) –rev. Grueso fratasado Figura 3: Cerramiento exterior de ladrillos macizos Capas: (del ext. al int.) -Revoque hidrófugo -Ladrillos comunes (e=0.20m) -Rev. A la cal interior.

c.3_Costo certificación (empresa ACUSONIC)

AISLACION ACUSTICA EN LA VIVIENDA INFORMES DE INSPECCION DE ACUERDO A EXIGENCIAS ACUSTICAS DE DECRETO SUPREMO D.S. 47 O.G.U.C.

Informes de inspección para determinar aislación acústica entre elementos verticales y horizontales, de acuerdo a la última modificación del apartado acústico del D.S. 47, punto 5, artículo 4.1.6. Se establece que: Todas las unidades de vivienda que conformen edificios colectivos o edificaciones continuas, deberán tener una aislación mínima de 45 dB(A) para elementos constructivos horizontales y verticales; y un nivel de presión acústica de impacto normalizado máximo de 75 dB(A) para soluciones constructivas horizontales. Con esto se hace obligatoria una calidad acústica mínima en la vivienda. En Acusonic se realizan informes de inspección en terreno con mediciones de aislación acústica de acuerdo a la norma ISO 2785 (ISO 140 - 4) y también ISO 140 - 7.

Norma de aislación sonora aérea Norma Chilena NCh 2785 .Of2003 (ISO 140-4) – medición de aislación acústica en construcciones y elementos de construcción – Mediciones en terreno de la aislación acústica aérea entre recintos.



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Montaje de dispositivos especiales Para este tipo de mediciones se utiliza una fuente omnidireccional, la

cual radia el ruido en el recinto de emisión en forma homogénea formando un campo difuso, óptimo para este tipo de ensayos.

Los parlantes de la fuente sonora se montan en un dodecaedro (12 caras). Este es capaz de llegar hasta los 120dB para alejarse lo suficiente del ruido de fondo y ha sido construido de acuerdo a los requerimientos de la Norma Internacional ISO 3382.

4Norma de aislación al ruido impacto Norma Internacional (ISO 140-7) – medición de aislación acústica en

construcciones y elementos de construcción – Mediciones en terreno de aislación acústica al ruido impacto. Montaje de dispositivos especiales

Utilizamos en nuestros ensayos una maquina de impactos construida según los requerimientos de la Norma Internacional ISO 140-6, entre sus principales características cuenta con:

5 martillos de 500 gramos

tiempo entre intervalos sucesivos: 100ms

distancia caída libre de martillos hasta superficie: 40mm.

Para realizar este tipo de mediciones se cuenta con la aprobación del MINVU, por estar inscrito en el Registro de Consultores Acústicos del MINVU, en Primera Categoría, por lo que contamos con la experiencia necesaria para realizar este tipo de ensayos. Ya sean de aislación acústica y/o ruido impacto.



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Gestión de la empresa

5.3) ¿Cuáles son las ventajas y desventajas entre ellas? ¿Existen leyes que regulan este tema?

Artículo 4.1.10 - Punto 7 - Alternativa a (OGUC) Especificar y colocar un material aislante térmico, adosado al elemento cielo del complejo de techumbre,

cuyo R100 mínimo, rotulado según la NCh 2251*, sea el que le corresponde a la zona climática de emplazamiento de la vivienda. Esta alternativa contempla el caso de que no exista otro aislante térmico ya especificado o instalado.

Se definen 7 zonas climáticas en el país:

Grados-día * / Zona

De referencia (de calefacción) para cada zona.

inferior a 500

entre 500 y 750

entre 750 y 1.000

entre 1.000 y 1.250

entre 1.250 y 1.500

entre 1.500 y 2.000

sobre 2.000

R 100 94 141 188 235 282 329 376 mínimo exigido

por zona climática



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El término R100 está definido en la norma chilena NCh 2251 como factor de resistencia térmica. Corresponde a la resistencia térmica que presenta un material o elemento de construcción, expresado en m2 K/W *, multiplicado por 100 y es la oposición al paso del calor que el material presenta bajo condiciones unitarias de superficie y diferencia de temperatura entre los ambientes separados por el material.

Grado-día de calefacción es un parámetro que posibilita cuantificar la energía de calefacción que requiere anualmente una vivienda emplazada en una localidad de clima determinado, para lograr en ella la temperatura de confort necesaria.

Norma Chilena NCh 2251: "Aislación térmica - Resistencia térmica de materiales y elementos de construcción." Cumplimiento y exigencias en aislapol

Espesores mínimos de Aislapol que cumplen R100 por zona climática

Los espesores fueron obtenidos utilizando la norma chilena NCh 853, como base de cálculo, para cumplir el requisito de R100 exigido para las zonas 1 á 7 y para la densidad indicada. NCh 853 "Acondicionamiento térmico - Envolvente térmica de edificios - Cálculo de resistencias y transmitancias térmicas."

Todas las viviendas deben cumplir con las exigencias mínimas de aislación contenidas en el Título 4 - Capítulo 1 - Artículo 4.1.10 de la OGUC, según decreto Nro. 115 de 1999 publicado en el Diario Oficial el 2 de septiembre de 1999.

La exigencia para el aislamiento térmico posibilita la incorporación de un material aislante térmico que cumpla la resistencia térmica R100 a utilizar según las zonas climáticas definidas de acuerdo a los grados-día de calefacción en que se ha dividido el país en: Zona Norte, Zona Central, Zona Sur y Santiago y entorno.

Espesor/Zona climática

Aislapol que cumple R100 de 10 kg/m3

40 mm 60 mm 80 mm 100 mm 120 mm 140 mm 160 mm



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Zona Norte

COMUNAS AFECTADAS

Zona R100 Espesor de Aislapol

que cumple


que cumple LOCALIDAD DE EMPLAZAMIENTO

Exigencia mínima Exigencia mínima

I REGION DE TARAPACA

Iquique

zona 1 94 40 mm

Arica Camarones Camiña Huara Pozo Almonte

zona 5 282 120 mm

Pica zona 5 zona 7

282 376

120 mm 160mm

Colchane General Lagos Putre

zona7 376 160 mm

II REGION DE ANTOFAGASTA

María Elena Mejillones Tocopilla

zona 1 94 40 mm

Sierra Gorda zona 2 141 60 mm

Taltal zona 5 282 120 mm

Antofagasta zona 5 zona 7

282 376

120 mm 160 mm

Calama San Pedro de Atacama

zona 2 141 60 mm zona 5 zona 7

282 376

120 mm 160 mm

OllagYe zona 7 376 160 mm

III REGION DE ATACAMA

Chañaral Caldera Freirina Huasco

zona 1 94 40 mm

Vallenar zona 3 188 80 mm

Copiapó Diego de Almagro Tierra Amarilla

zona 4 zona 7

235 376

100 mm 160 mm

Alto del Carmen zona 3 188 80 mm zona 7 376 160 mm



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IV REGION DE COQUIMBO

Coquimbo

zona 1 94 40 mm

La Higuera La Serena

zona 3 188 80 mm

Andacollo Canela Los Vilos Ovalle Punitaqui

zona 2 141 60 mm

Combarbalá zona 5 282 120 mm

Río Hurtado zona 7 376 160 mm

Vicuña zona 3 zona 7

88 376

80 mm 160 mm

Illapel Monte Patria Salamanca

zona 5 zona 7

282 376

120 mm 160 mm

Paihuano zona 3 188 80 mm zona 7 376 160 mm

Según los datos precedentes, el cuadro siguiente entrega una aplicación directa para el caso de viviendas emplazadas en una misma comuna y que posee tres zonas climáticas como lo es Lo Barnechea.

Espesores de Aislapol que cumplen la exigencia de R100 según emplazamiento - zona

Exigencia mínima según la Alternativa a del Artículo 4.1.10 - Punto 7 (OGUC) Cumplimiento

El emplazamiento de la vivienda depende de la comuna de

Zona climática

Exigencia R100

Espesor en mm

Densidad del Aislapol®

Lo Barnechea

Lo Barnechea

Lo Barnechea

3

5

7

188

282

376

80

120

160

10 kg/m3

El aislamiento térmico del elemento cielo del complejo techumbre de una vivienda emplazada dentro de la zona 3 en la comuna de Lo Barnechea y que no tiene otro tipo de aislación térmica, se cumple, adosándole a este cielo, un espesor mínimo de 80 mm de Aislapol, material aislante térmico que satisface la reglamentación térmica con la mínima exigencia de R100 =188. Si la vivienda está emplazada dentro de la zona 5, la rigurosidad del clima es mayor, por lo que la exigencia R100 =282 se cumple con 120 mm de Aislapol. Una vivienda que se construya dentro de la zona 7 (en Farellones, por ejemplo), debe cumplir con la exigencia R100 =376, lo que se logra con un espesor de Aislapol de 160 mm.

Nota: Para todos los casos mencionados, el Aislapol considerado tiene una densidad de 10 kg/m3



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Zona centro

COMUNAS AFECTADAS


que cumple




V REGION DE VALPARAISO

Isla de Pascua zona 1 94 40 mm

Algarrobo Calera Casablanca Catemu Concón El Quisco El Tabo Hijuelas Juan Fernández La Cruz La Ligua Limache Llayllay Nogales Olmué Panquehue Papudo Puchuncaví Quillota Quilpué Quintero San Felipe Santa María Valparaíso Villa Alemana Viña del Mar Zapallar

zona 2 141 60 mm

Cabildo Petorca

zona 5 282 120 mm

Putaendo San Esteban

zona 5 zona 7

282 376

120 mm 160 mm

Cartagena Rinconada Santo Domingo San Antonio zona 3 188 80 mm

Calle Larga zona 5 282 120 mm

Los Andes zona 5 zona 7

282 376

120 mm 160 mm



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VI REGION DEL LIBERTADOR GENERAL O'HIGGINS

Chépica Chimbarongo Coinco Coltauco Do-ihue Graneros La Estrella Las Cabras Litueche Lolol Malloa MarchigYe Nancagua Navidad Olivar Palmilla Paredones Peralillo Peumo Pichidegua Pichilemu Placilla Pumanque Quinta de Tilcoco Rancagua San Vicente Santa Cruz

zona 3 188 80 mm

Codegua Machalí Mostazal Rengo Requinoa San Fernando

zona 5 zona 7

282 376

120 mm 160 mm

VII REGION DEL MAULE

Huala-é Licantén Rauco Vichuquén

Zona 3 188 80 mm

Teno zona 4 235 100 mm

Cauquenes Chanco Constitución Curepto Empedrado Maule Pelarco Pelluhue Pencahue

zona 4 235 100 mm



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Retiro Río Claro Sagrada Familia San Javier Talca Villa Alegre Yerbas Buenas

Curicó Molina Romeral San Clemente

zona 5 zona 7

282 376

120 mm 160 mm

Linares Longaví Parral

0 0 0 zona 6 329 140 mm

Colbún zona 6 zona 7

329 376

140 mm 160 mm

Según los datos precedentes, el cuadro siguiente entrega una aplicación directa para el caso de viviendas emplazadas en una misma comuna y que posee tres zonas climáticas como lo es Lo Barnechea. Espesores de Aislapol que cumplen la exigencia de R100 según emplazamiento - zona

Exigencia mínima según la Alternativa a del Artículo 4.1.10 - Punto 7 (OGUC) Cumplimiento

El emplazamiento de la vivienda depende de la comuna de

Zona climática

Exigencia R100

Espesor en mm

Densidad del Aislapol®

Lo Barnechea

Lo Barnechea

Lo Barnechea

3

5

7

188

282

376

80

120

160

10 g/m3

El aislamiento térmico del elemento cielo del complejo techumbre de una vivienda emplazada dentro de la zona 3 en la comuna de Lo Barnechea y que no tiene otro tipo de aislación térmica, se cumple, adosándole a este cielo, un espesor mínimo de 80 mm de Aislapol, material aislante térmico que satisface la reglamentación térmica con la mínima exigencia de R100 =188. Si la vivienda está emplazada dentro de la zona 5, la rigurosidad del clima es mayor, por lo que la exigencia R100 =282 se cumple con 120 mm de Aislapol. Una vivienda que se construya dentro de la zona 7 (en Farellones, por ejemplo), debe cumplir con la exigencia R100 =376, lo que se logra con un espesor de Aislapol de 160 mm.

Nota: Para todos los casos mencionados, el Aislapol considerado tiene una densidad de 10 kg/m3



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Zona Sur

COMUNAS AFECTADAS


que cumple




VIII REGION DEL BIO BIO

Arauco Bulnes Cabrero Cañete Chiguayante Chillán Chillán Viejo Cobquecura Coelemu Concepción Contulmo Coronel Curanilahue El Carmen Florida Hualqui Laja Lebu Los Álamos Los Ángeles Lota Nacimiento Negrete Ninhue Ñiquén Pemuco Penco Portezuelo Purén Quillón Quirihue Ranquil San Carlos San Ignacio San Nicolás San Pedro de la Paz San Rosendo Santa Juana Talcahuano Tirúa Tomé Treguaco Yumbel

zona 4 235 100 mm

Mulchén Quilaco

zona 5 282 120 mm



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Quilleco Santa Barbará Tucapel

zona 5 zona 6

282 329

120 mm 140 mm

Coihueco Pinto San Fabián Yungay

zona 6 329 140 mm

Antuco zona 5 282 120 mm zona 6 329 140 mm

IX REGION DE LA ARAUCANIA

Angol Los Sauces Purén Renaico

zona 4 235 100 mm

Carahue Collipulli Cunco Curacautín Ercilla Freire Galvarino Gorbea Lautaro Loncoche Lumaco Nueva Imperial Padre Las Casa Perquenco Pitrufquén Saavedra Temuco Teodoro Schmidt Toltén Traiguén Victoria Vilcon Villarrica

zona 5 282 120 mm

Curarrehue Lonquimay Melipeuco Pucón

zona 6 329 140 mm

X REGION DE LOS LAGOS

Corral La Unión Lanco Los Lagos Mafil Mariquina Osorno Paillaco

zona 5 282 120 mm



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XII REGION DE MAGALLANES Y ANTARTICA CHILENA

Antártica Laguna Blanca Natales Navarino Porvenir Primavera Punta Arenas Río Verde San Gregorio Timaukel Torres del Paine

zona 7 376 160 mm

San Pablo Valdivia

Futrono Panguipilli Rio Bueno

zona 6 329 140 mm

Ancud Calbuco Castro Chaitén Chonchi Cochamó Curaco De Vélez Dalcahue Fresia Frutillar Hualaihue Lago Ranco Llanquihue Los Muermos Maullín Puerto Montt Puerto Octay Puerto Varas Puqueldón Purranque Puyehue Queilen Quellón Quemchi Quinchao Río Negro San Juan de la Costa

zona 6 329 140 mm

Futaleufú Palena

zona 7 376 160 mm

XI REGION AYSEN DEL GENERAL CARLOS IBAÑEZ DEL CAMPO

Aysén Chile Chico Cisnes Cochrane Coihaique Guaitecas Lago Verde O'Higgins Río Ibáñez Tortel

zona 7 376 160 mm



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Conclusiones

Para el futuro de un proyecto es de vital importancia la realización de buenos estudios y un respaldo de

información de su desarrollo, pues de ellos muchas veces influye en su éxito o fracaso, la pérdida o ganancia de

la inversión, hasta incluso una futura plusvalía de en el proyecto. Los factores analizados en un estudio técnico

deben permitir establecer parámetros incluso para casos desfavorables, es por ello que al momento de

realizarlos la información obtenida debe ser usada de la manera correcta por las inmobiliarias.

Un ejemplo del buen uso de este estudio, es la información de localización por parte de las inmobiliarias en

la segunda región, ya que han tenido gran éxito y han podido establecer tanto proyectos habitacionales como

comerciales en dichas áreas, lo que para los residentes ha significado una mejora en la calidad de vida, teniendo

al alcance de la mano colegios, supermercados, incluso hospitales y farmacias. Sin embargo no todos los

estudios se realizan de manera adecuada, caso Estación Puerto, el cual es una pérdida de inversión para las

inmobiliarias, además de perdida en su prestigio.

Por otra parte esta la plusvalía, que es un análisis dentro del estudio técnico, el cual permite establecer los

valores agregados futuros de un proyecto, con la llegada de algún otro elemento lo cual puede ser determinado

con un estudio de localización, ya que con este se podría seleccionar estratégicamente al momento de

proyectar. La plusvalía en una inmobiliaria es de importancia ya que significa una ganancia en el capital.

Finalmente se puede decir, de los aislantes térmicos que son de usos masivo, existen una gran variedad de

ellos en el mercado, y durante los últimos años se han desarrollado varios de ellos para cubrir las necesidades

requeridas en cada clima, pues los aislantes ocupados en la zona norte (exceso de calor, frio seco) no suelen

ser iguales a los de la zona centro y sur (calor recurrente y frio constante con altos grados de humedad), esto

principalmente a que los climas no son los mismos, al igual que las sensaciones térmicas. A su vez los aislantes

acústicos son utilizados por un público más específico (música, hospitales, viviendas especiales), sin embargo,

si se analiza el uso de ambos aislantes en el área de la construcción, se podría decir que forma parte de uno de

los atractivos de un proyecto, al momento de ponerlos en venta, ya que es un elemento agregado que permite

elegir un producto que brinde un tipo de confortación climática a la vivienda, oficina u otro. Un aislante forma hoy

en día parte de la normativa de construcción que utilizan las inmobiliarias, cuál eligen esta a criterio de los

costos, inversión y el clima al cual este expuesto.



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Recomendaciones

Como primera instancia esta el evaluar los beneficios que ofrece un buen estudio técnico, cómo se debe realizar y el porqué cada proyecto inmobiliario debe poseer la información necesaria para llevarse a cabo.

Cada inmobiliaria se encarga de elegir el mejor sector para realizar un proyecto inmobiliario, es por eso que es importante entender los beneficios de dicho terreno, entendiendo por esto sus costos, calidad del suelo y futuros proyectos a realizarse en sectores aledaños.

Cada proyecto basa su éxito o fracaso en un estudio técnico, en conjunto con estudios de mercado u otro, estos permiten establecer las ventajas y desventajas del proyecto del mercado inmobiliario, es importante saber si el estudio fue realizado de forma a adecuada, y si se enmarca dentro del todos los factores requeridos.

Al momento de realizar una compra, ya sea de una vivienda nueva o usada, es importante saber su plusvalía, en caso de no poseerla es importante saber si existen proyectos futuros en sitios aledaños, de ser así averiguar de qué tipo de proyecto se trata para poder tener noción de una futura plusvalía del inmueble.

Si se desea hacer compra de un inmueble en la segunda región, es importante saber en qué sector está proyectado, vale decir, en un sitio nuevo o usado, ya que en esta región se están construyendo nuevas villas o poblaciones en las periferias, y hay que entender los beneficios que traen consigo, de no tenerlos hay que analizar los riesgos de comprar en sitios que no posean todos los servicios básicos a la mano, aunque en las ciudades de esta región se están implementando modelos similares a los del Strip Center, en especial en la ciudad de Calama.

De los aislantes térmicos se puede decir que, al momento de usarlos se deben entender las propiedades de este, y para que tipo de clima es adecuado, además de saber sus costos y saber a qué tipo de proyecto será empleado, pues los proyectos en alturas utilizan aislantes diferentes a los de viviendas de uno o dos pisos, todo radica en la cantidad de superficie a aislar. De misma forma hay que analizar el clima en donde se realizara el proyecto.

De los aislantes acústicos se puede decir que, son de materiales especiales y de alta resistencia, que deben ser empleados en sitios en los cuales los requerimientos acústicos los estipulen, pues muchas veces son necesarios en proyectos inmobiliarios especiales.

Para hacer usos de cualquier aislante se debe conocer su función y por lo tanto el tipo de aislantes existentes, además de sus costos, ya que de emplearse en algún proyecto se debe conocer con qué se está trabajando y pará que se está trabajando. Se debe hacer un análisis de las frecuencias de sonido (aislante acústico) y del clima (temperaturas máximas y mínimas) del sitio a proyectar (aislante térmico).



Página 44

Bibliografía Accesos web:

http://www.plataformaarquitectura.cl/2010/06/23/strip-center-el-rodeo-ivi-arquitectos/

http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=12305


http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:lETcOcAAmCYJ:comunidad.enormo.es/blog/impuestos/%C2%BFque-es-el-impuesto-de-plusvalia/+que+significa+plusvalia+en+el+sector+inmobiliario%3F&cd=2&hl=es&ct=clnk&gl=cl

http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:9sApHZnD1JYJ:www.minuevohogar.cl/index.php/%3Fp%3D1676+porque+es+importante+considerar+la+plusvalia+en+un+proyecto+inmobiliario&cd=1&hl=es&ct=clnk&gl=cl


http://www.monografias.com/trabajos-pdf4/fondos-inversion-desarrollo-inmobiliario/fondos-inversion-desarrollo-inmobiliario.pdf


http://1.bp.blogspot.com/_5p2sYEt0RWo/S5azEXR3OTI/AAAAAAAAAik/TMQ6AhiAUNs/s400/zero-waste-wheel-c.jpg



http://www.elurbanita.com/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=1487

http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:7tXU4POa6LgJ:www.universoinmobiliario.com/+casos+de+plusvalia+en+el+sector+inmobiliario&cd=8&hl=es&ct=clnk&gl=cl

http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:g1ey51IlSS0J:www.edicionesespeciales.elmercurio.com/destacadas/detalle/index.asp%3Fidnoticia%3D0130042008021X1060034%26idcuerpo%3D+edificios+que+han+implementado+nuevas+tecnolog%C3%ADas+para+el+ahorro+en+los+gastos+comunes&cd=2&hl=es&ct=clnk&gl=cl&client=firefox-a

http://www.sanalfonso.cl/


http://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0717-69962005006000003&script=sci_arttext

http://www.mercuriovalpo.cl/prontus4_noticias/site/artic/20100516/pags/20100516190000.html

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http://www.elurbanita.com/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=1487







http://www.sanalfonso.cl/


http://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0717-69962005006000003&script=sci_arttext



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Anexos

Esta zona se ha beneficiado con el aumento del precio de mercado de sus propiedades con el paso del tiempo. ¿Las razones? Son varias, y todas han tomado su tiempo en hacerse efectivas. Y es que la plusvalía no es una aparición repentina.

Encontrar departamentos que tengan plusvalía es cada vez más difícil en una ciudad con una industria inmobiliaria en altura en constante movimiento. Pero hay que recordar que el concepto de plusvalía se refiere al incremento del precio de mercado en el tiempo. O sea, a mediano y largo plazo, un inmueble que tiene plusvalía vale más en el mercado que su precio base de compra o de oferta.

Qué pasa con los departamentos. Generalmente, pocas unidades de reciente edificación gozan de plusvalía. Si compro un departamento hoy y mañana aparecen 3, 4 ó 6 proyectos a la redonda con materiales más eficientes, diseño más moderno y precios más competitivos con el apellido de ser propiedades nuevas, el precio de mercado probablemente no se vea incrementado de forma certera, como pude haber apostado al momento de evaluar esa adquisición inmobiliaria.

Sectores como El Golf, por ejemplo, gozan de plusvalía en toda su área por varias razones: un centro urbano con más de dos décadas de desarrollo, en estado de consolidación; áreas verdes abundantes, con la plaza Perú y el club de golf Los Leones; y vías de acceso por los cuatro puntos cardinales que permiten su interconectividad vial con el resto de la ciudad, entre otros aspectos.

Pero un departamento en el barrio El Golf de la comuna de Las Condes tiene plusvalía siempre. Acá, hay que considerar que su oferta de unidades nuevas es altamente limitada por la falta de terrenos que permitan nuevos proyectos. Ese es un punto importante al momento de evaluar ese factor económico en el precio de mercado de un inmueble.

Fuente: Portalinmobiliario.com Ejemplos como las calles Luz, Presidente Riesco, Gertrudis Echeñique y El Golf, entre otros, entregan

muestras concretas de que los inmuebles se valorizan a medida que pasa el tiempo, pese a coyunturas económicas como la que el mundo ha vivido desde septiembre de 2008.

Algunos argumentos de venta que sustentan los precios son irrevocables, como el completo equipamiento comercial. En el corto plazo debiera inaugurarse Costanera Center, que dejará a todo El Golf con una importante gama de servicios y comercio a pasos; pasos que se dan por calles agradables, arboladas, limpias y con edificaciones modernas y tradicionales.

La plaza Perú con el proyecto Territoria —que otorga un hotel, un centro financiero y algunas unidades habitacionales— es un elemento que colabora a elevar la valoración de una ubicación en ese tradicional barrio del sector oriente de Santiago. Pero el precio de mercado de los departamentos nuevos o usados del sector debe sustentarse en los atributos generales descritos y los particulares que todo inmueble tiene en la marcación de su precio objetivo de mercado.

No todo lo que se ubica en un sector o barrio está influido de igual forma en el precio o valoración: para el caso de los departamentos, el sector sur de El Golf (al sur de avenida Apoquindo) es distinto al norte. Es algo similar



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a lo que ocurre en la avenida Irarrázaval de Ñuñoa, que se divide en dos mercados desde la avenida hacia el sur y hacia el norte.

En el caso del sector El Golf, el lado sur podría ser valorado con otra escala de precios por factores como la mayor oscuridad por orientación y exceso de edificios en altura; menos áreas verdes y vistas más limitadas; y, especialmente, por un factor poco comentado en los medios: las prostitutas y travestis que transitan cuando el sol se esconde por las calles Napoleón, Enrique Foster sur, Augusto Leguía o Hendaya. Ese detalle es gravitante en un mercado objetivo de vivienda: la familia.

El lado norte en cambio, presenta más plazas, más áreas verdes como el club de golf, y más desarrollo inmobiliario de clase A+, con mayor diversidad de destinos comerciales

Comprar en El Golf es comprar calidad de barrio, equipamiento, conectividad vial, autonomía y libertad casi absoluta en la utilización del auto. Orientación, superficies, calidad de las terminaciones y calidad de la aislación de la propiedad son los detalles de ―sintonía fina‖ para ubicar el precio.

La plusvalía es un elemento interrelacionado por factores directos e indirectos y no es algo que surja en un par de años. Hay que tener extremo cuidado cuando alguien ofrece plusvalía o argumenta que su decisión de compra se sustenta en eso. Plusvalía es una situación progresiva y de largo plazo cuando es real. Una plusvalía ficticia, finalmente, termina en una minusvalía o sea, un menor precio en el tiempo.

Información, asesoría con las personas correctas y análisis más allá de la manzana donde se ubica el inmueble en evaluación, son algunas de mis recomendaciones para llegar a buen puerto siempre.

(Portalinmobiliario.com, 18-08-2009)

PLUSVALÍA DE CASAS USADAS SUBE 10% PROMEDIO EN EL GRAN SANTIAGO

El desarrollo urbano en la capital en estos últimos cinco años no ha pasado en vano. Además de carreteras, metro, proyectos inmobiliarios y equipamiento, ha generado un aumento de la plusvalía en las casas usadas. Por eso no es casual que, según un estudio de Real Data, este índice haya subido 10, 5% promedio en el Gran Santiago durante este período, con incrementos anuales de 2,5%.

Pero algunas comunas se han disparado. Ejemplo lo constituyen las casas de las comunas de Ñuñoa, Maipú y Providencia, con un incremento promedio acumulado de 18%. Le sigue Vitacura, con 15,9%. Sin embargo, como el desarrollo no ha sido homogéneo para todos, también ha generado una baja o una mantención en la plusvalía. Casos son Lo Espejo, Conchalí y La Granja, cuyas plusvalías han sido inferiores al 1% anual e, incluso, negativas. Foco de desarrollo

Estas conclusiones nacen a partir de un estudio de Real Data sobre la evolución de plusvalías en la Región Metropolitana (31 comunas), basado en el análisis de precios reales de cierre de ventas repetidas de casas usadas, entre 2004 y 2008.

En este análisis se excluyen la reventas con plazos inferiores a un año; primeras trasferencias; compras de inmobiliarias y reventas entre particulares con incrementos superiores al 25% anual. Dice Patricio Hempel, especialista de la consultora, que en estos años se ha generado un incremento de valor, aunque con un ritmo más bien moderado y con diferencias importantes por comuna.

Según Santiago Lisneros, especialista de la consultora, estas diferencias se relacionan directamente con tres hechos que generan la valorización del suelo urbano y que normalmente son ajenos a la gestión del propietario: inversiones en obras públicas y de infraestructura -mejoras en accesibilidad, equipamiento urbano y ornato-; inversiones realizadas por actores privados -equipamiento comercial y servicios, colegios y conjuntos de viviendas



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nuevas-, y decisiones regulatorias sobre el uso del suelo -normativas que favorecen usos flexibles y densificación bien planificada‖. Explica Patricio Hempel que como impulso adicional, se puede agregar el mayor ingreso disponible de la población y el mayor acceso al crédito registrado en el período estudiado. Un ejemplo es el incremento de precios de ciertos sectores de Providencia y Vitacura.

Según Real Data, en términos generales se aprecia una concentración de plusvalía en las casas ubicadas en el sector oriente de la capital, que históricamente ha sido la zona más demandada de la ciudad. "Este incremento se presenta específicamente en las comunas que han recibido una mayor inversión en desarrollos inmobiliarios de densificación".

Explica Patricio Hempel que estos procesos promueven mejoras en el equipamiento urbano y en los servicios. Además existen pocos proyectos de casas nuevas, y cuando los hay, se localizan principalmente en el perímetro comunal, por lo que existen escasos sustitutos para la casa usada. También destacan comunas como Maipú y La Florida, que si bien corresponden a un segmento donde las ampliaciones e inversiones en el bien raíz son más recurrentes y necesarias que en el sector oriente, considerando sus dimensiones más ajustadas, se han visto favorecidas por mejoras en accesibilidad -autopistas urbanas-, inversión privada en nuevos desarrollos habitacionales con valores ascendentes y buena calidad ambiental y de equipamiento.

"El interés por vivir en estas comunas se ve reflejado por el aumento de venta de propiedades usadas en el período analizado (en el caso de Maipú, es de 67%, al pasar de 1.432 casas usadas vendidas, en 2004, a 2.394, en 2008)". Por otra parte, agrega que en estas comunas el 85% de las ventas de casas usadas se concentra en propiedades cuyos precios están bajo 1.500 UF, que pertenecen al rango (inferior a 2.000 UF) que acapara las mayores plusvalías. Las que prometen

Dice Hempel que las comunas con los peores resultados tienen como denominador común contar con zonas residenciales de bajo valor próximas a sus centros neurálgicos, y acoger a residentes que aspiran a una mejor localización, calidad de entorno y seguridad, razón por la cual el nivel de inversión en los bienes raíces es más acotado.

"Esta movilidad se produce principalmente hacia las comunas receptoras, ubicadas en el sector sur y poniente de Santiago, generando una mayor presión en la demanda y, por lo tanto, aumentando su valor". Acota Patricio Hempel que estas plusvalías son el resultado de las variaciones de precios que se calculan al anualizarlas. "Por lo mismo, pueden existir distintos valores, superiores o inferiores, en cada comuna". Por otra parte, agrega que hay bastantes conjuntos habitacionales nuevos y de calidad en comunas como Renca, Cerrillos y Pudahuel, pero como la gente aún no ha revendido sus casas, se espera que en el futuro aporten plusvalías interesantes a sus sectores.

"También vale la pena destacar que los conjuntos nuevos de casas aportan plusvalías a los antiguos en la medida en que coexistan en un mismo sector, como es el caso de Maipú".

El Urbanita - Portal y Periódico Inmobiliario (06 de abril de 2009)

sector inmobiliario en chile estudio tecnico

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