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SOCIEDAD DE TASACION S.A.INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN
INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN Referencia: 1129366B11
VALOR RAZONABLE NETO 3.115.770 €
Cliente
Entidad B. MARE NOSTRUM, OFICINA 0003 Referencia de la entidad 20090624 - 96814 20090624 - 96816
SERA SLU
LocalidadBarrio / Distrito
CAMPO-MIJAS/MIJAS (29650-MALAGA) --
Fecha De Visita Al Inmueble 07.12.2011
Ubicación SECTOR UE L29 ARROYO REAL
Inmueble TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARAPROMOCION
/ 1
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
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VALOR RAZONABLE NETOCriterio.............. Entidad............B. MARE NOSTRUM
TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES1 -
Terreno
Terreno
1
2
:
:
2 -
1 - SOLICITANTE Y FINALIDAD
IDENTIFICACIÓN FÍSICA
2.2. CARACTERIZACIÓN FÍSICA
Tipo de terreno/Dirección
2.3.
Nº Referencia del catastro
Nº Referencia del catastro
3975109UF5437N0001QQ
3975106UF5437N0001BQ
--
--
Observaciones indentif. Catastro
Observaciones indentif. Catastro
Superficie catastral (m2)
Superficie catastral (m2)
Terreno 1
Terreno 2
SECTOR UE L29 ARROYO REAL
SECTOR UE L29 ARROYO REAL
Nombre
Nombre
PARCELA R2a2
PARCELA R2a3
IDENTIFICACIÓN CATASTRAL
se ha visitado e inspeccionado el inmueble
se ha visitado e inspeccionado el inmueble
En la fecha
En la fecha
07/12/2011
07/12/2011
Topografía............................................................................
Topografía............................................................................
Ligera pendiente
Ligera pendiente
Forma...................................................................................
Forma...................................................................................
Fondo(m)...........................................................................
Fondo(m)...........................................................................
Poligonal irregular
Poligonal irregular
65,00
66,00
Tipo de suelo........................................................................
Tipo de suelo........................................................................
Fachada principal / secundaria(m)................................................................................
Fachada principal / secundaria(m)................................................................................
Solar
Solar
60,00 / 0,00
69,00 / 0,00
se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 deMarzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidadesfinancieras, publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.
NO
Se ha realizado de acuerdo con las disposiciones contenidas en las Circulares 4/2004 y 3/2010 del Banco deEspaña, sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros de lasEntidades de Crédito. Así mismo, la valoración se ha realizado según lo establecido en la Orden ECO/805/2003 de27 de marzo, para la finalidad señalada en su artículo 2.a. Garantía Hipotecaria.En los anexos adjuntos al informe de Tasacion, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.
SI
Terreno 1
Terreno 2
2108385K11 Finalidad......N.INF.FINANCIERA ENT.CREDITO
(BE.4/2004)Cliente.............SERA SLU
Desnivel máximo(m)........................................................
Desnivel máximo(m)........................................................
--
--
3.887,0
3.890,0
2.1. Provincia.................................Municipio...............................Distrito/Barrio/Enclave...........
MALAGAMIJAS--
- 29650
LOCALIZACIÓNTipo de Activo / Destino............................................................................................................................................................................................................INMUEBLE ADJUDICADO / VENTA
3 - IDENTIFICACIÓN REGISTRAL
MIJAS 3 Sección --Registro de propiedad Nº finca Reg. Tomo Libro Folio Nº ordenNº Insc. IDUFIR
Este informe anula y corrige el emitido con fecha 19/12/11 y numero de expediente
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20090624 - 96814 20090624 -96816
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Inspección ocular interna ........................................................................
Inspección ocular interna ........................................................................
Comprobación de la descripción registral .........................
Comprobación de la descripción registral .........................
Comprobación de la superficie construida .........................
Comprobación de la superficie construida .........................
Servidumbres visibles ....................................................................
Servidumbres visibles ....................................................................
Correspondencia real registral ..........................................
Correspondencia real registral ..........................................
Uso o explotación a que se destina .................................
Uso o explotación a que se destina .................................
SI
SI
SI
SI
--
--
SI
SI
(*) SI
SI
SI
SI
Comprobación de la superficie del terreno .........................
Comprobación de la superficie del terreno .........................
Régimen de protección pública ........................................
Régimen de protección pública ........................................
SI
SI
--
--
(*) Ver condicionantes, advertencias u observaciones del informe
5 - COMPROBACIONES
Estado de construcción .......................................................
Estado de construcción .......................................................
Otras: ................................................................................
Otras: ................................................................................
SI
SI
--
--
Estado de ocupación ..........................................................
Estado de ocupación ..........................................................
SI
SI
Existencia de aprovechamiento urbanístico .....................
Existencia de aprovechamiento urbanístico .....................
SI
SI
Estado de urbanización .......................................................
Estado de urbanización .......................................................
Adecuación al planeamiento urbanístico .........................
Adecuación al planeamiento urbanístico .........................
SI
SI
SI
SI
Documentación registral ....................................................
Documentación registral ....................................................
Documentación catastral ..................................................
Documentación catastral ..................................................
SI
SI
SI
SI
Proyecto constructivo .........................................................
Proyecto constructivo .........................................................
(*) NO
--
Documentación estado de ocupación .................................
Documentación estado de ocupación .................................
Contrato de ejecución de obras de urbanización ..............
Contrato de ejecución de obras de urbanización ..............
--
--
--
--
Licencia de obras de demolición ........................................
Licencia de obras de demolición ........................................
--
--
(*) Ver condicionantes, advertencias u observaciones del informe
(*) Ver condicionantes, advertencias u observaciones del informe
Cédula calificación provisional/ Otros documentos ...........
Cédula calificación provisional/ Otros documentos ...........
Certificado final de obras de urbanización ......................
Certificado final de obras de urbanización ......................
--
--
(*) NO
(*) NO
Doc. Acreditativa de aprovechamiento urbanístico ...........
Doc. Acreditativa de aprovechamiento urbanístico ...........
(*) SI
(*) SI
Terreno 1
Terreno 2
Terreno 1
Terreno 2
prueba
PRUEBA
PRUEBA
4 -DOCUMENTACIÓN
Última certificación de obras de urbanización .................
Última certificación de obras de urbanización .................
--
--
Presupuesto de obras de urbanización..............................
Presupuesto de obras de urbanización..............................
--
--
Proyecto de urbanización .................................................
Proyecto de urbanización .................................................
--
--
Otros: .................................................................................................................................................................................
Otros: .................................................................................................................................................................................
--
--
......................................................................................................................................................Licencia de demooliciónDoc. Urbanística: (*) NO
Nota Simple
Nota Simple
Documentación registral aportada:
Documentación registral aportada:
--
--
Titular:
Titular:
96814
96816
3
3
2270
2270
1474
1474
12
15
--
--
Descripción de lindes registrales:
Descripción de lindes registrales:
--
--
Terreno 1
Terreno 2
al Norte y al Oeste, con parcela R-2a.1; al Sur, zona verde 6 de la urbanizacióny al Este, con parcelas R-2a3 y R-2a4.
al Norte, con parcela R-2a.1; al Sur, con parcela R-2a.4; al Este, con vial A dela Urbanización y al Oeste, con parcelas R-2a.1 y R-2a.2.
--
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Terreno 1
Terreno 2
Calificación de ST
Calidad de zonaCalidad de ubicación
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento
--
--
--
----
--
--
--
--
--
--
------
MediaMedia
LOCALIDAD Y ENTORNO6 -
7.2. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES(a la fecha de la visita)
Tipo de núcleo .......................................................................................................................................Evol.Poblac.Municipio: ....................................................................................Dependiente CrecienteCategoría ............................................................................................................Poblac. Núcleo (hab) .............................................................................................................................................320BarriadaOcupación laboral núcleo ............................................................................................Poblac. Municipio (hab) ............................................................................................................................................Múltiple 56.838
LOCALIDAD6.1.
Rasgos básicos territoriales
Ordenación .............................................................................................................Unifamiliar y plurifamiliar Existencia polo comercial .............................................................................................................--Carácter .............................................................................................................Suburbano Destino residencial.............................................................................................................1ª y 2ª Residencia
Densidad .............................................................................................................Media Tipo de eje .............................................................................................................--Calidad de ordenación parcelas .............................................................................................................-- Tipología naves .............................................................................................................--
Tolerancia industrial .....................................................................................................--Usos dominantes ..................................................................................Viv.Densidad naves ..............................................................................................--Otros usos .................................................................................................--
6.2. ENTORNO
Grado de consolidación ......................................................> 75% Nivel de ocupación ..........................................................MedioAntigüedad (años) ...............................................................20 Renovación edificaciones ................................................<10%Desarrollo edificatorio ........................................................Entre 10 y 50 años Potencial edificatorio .......................................................< 25%Calidad constructiva ...........................................................Media
Desarrollo edificatorio
Infraestructuras y grado de conservaciónPavimentación .....................................................................Suficiente Alumbrado público ..........................................................ExisteAbastecimiento de agua ......................................................Red General Teléfono ...........................................................................ExisteSaneamiento ........................................................................Red General Gas ciudad ........................................................................No existeElectricidad .........................................................................Red General Grado de conservación .....................................................NormalEquipamientosComunicaciones .............................................................................................................Suficientes Equip. Escolar .............................................................................................................SuficienteTransporte público .............................................................................................................Deficiente Equip. Lúdico .............................................................................................................InsuficienteAparcamiento .............................................................................................................Equip. Sanitario/Asistencial .............................................................................................................Abundante SuficienteEquipación comercial .............................................................................................................Suficiente Equip. deportivo .............................................................................................................Insuficiente
Estado de construcción / Urbanización................................................................................................................................
Estado de construcción / Urbanización................................................................................................................................
Urbanizado con construcciones
Urbanizado y libre
Pavimentación calzada ........................................................
Pavimentación calzada ........................................................
Teléfono ...........................................................................
Teléfono ...........................................................................
Suficiente
Suficiente
Si tiene
Si tiene
Encintado aceras .................................................................
Encintado aceras .................................................................
Alumbrado público ..........................................................
Alumbrado público ..........................................................
Si tiene
Si tiene
Si existe
Si existe
Abastecimiento de agua ......................................................
Abastecimiento de agua ......................................................
Gas ciudad ........................................................................
Gas ciudad ........................................................................
Red general
Red general
No tiene
No tiene
Saneamiento ........................................................................
Saneamiento ........................................................................
Red general
Red general
Suministro electrico ............................................................
Suministro electrico ............................................................
Red gral. baja tensión
Red gral. baja tensión
Estado de conservación ....................................................
Estado de conservación ....................................................
Normal
Normal
Terreno
Terreno
1
2Documentación urbanística
Documentación urbanística
--
--
--
--
3.887,0
3.890,0
3.887,0
3.890,0
--
--3.887,0
3.890,0
Total -- -- 7.777,07.777,0
Tipo/nº terreno Fuente sup. Comprobada Bruta Neta Bruta Neta Sup. Adoptada(m2)
Sup. Comprobada(m2) Sup. Registral(m2)
Otra
7.1. SUPERFICIES
7 - EL TERRENO (a la fecha de la visita)
---- --
--
--MediaMedia
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20090624 - 96814 20090624 -96816
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No se requiere planeamiento para el desarrollo edificatorio del terreno/s valorado/s.
No se requiere proyecto de urbanización para la tipologia de terreno/s valorada
El terreno está incluido en un ámbito de gestión a desarrollar por el sistema de Compensación
9.5. CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Y ORDENANZAS REGULADORAS
8 -CESIÓN Y PROTECCIÓN
8.1.CESIÓN DE USO
PROTECCIÓN OFICIAL8.2.
PLANEAMIENTO URBANÍSTICO DE DESARROLLO9.2.
9.3. GESTION URBANISTICA (equidistribución)
Planeamiento actual .............................................................................................................................................................Plan General - Mijas Estado de aprobación ...........................................................................................................................................................En vigor Nivel de aprobación .............................................................................................................................................................Publicación en el BOCA/BOP Fecha de aprobación ............................................................................................................................................................16/12/99
Clasificación urbanística ..................................................... Requiere Planmto. desarrollo ...........................................Suelo Urbano No/Es solarSuspendida concesión de licencias ....................................................No
Proyecto de equidistribución ...............................................................................................................................................Proyecto De ReparcelacionNivel de desarrollo alcanzado (fecha) ................................................................................................................................Inscrip. RP fincas resultantes (23/04/08)Estimación de periodo de tramitación (meses).....................................................................................................................--
9.4. GESTIÓN URBANÍSTICA (urbanización)
Iniciativa...............................................................................................................................................................................Privada
Estado de ocupación............................................................Desocupado Título de cesión ................................................................--Destino.................................................................................Uso propio Fecha título .........................-- Plazo..............................--
Usos permitidos....................................................................................................................................................................Residencial, aparcamiento Calificación ..........................................................................................................................................................................CIUDAD JARDIN CJ 2
Usos prohibidos....................................................................................................................................................................Los no permitidosTipo de ordenación...............................................................................................................................................................Bloques Aislados
Nº Plantas Máximo...........................................................3Ocupación máxima (%)........................................................Profundidad edificable (m)...................................................-- Fachada mínima (m2).......................................................--Parcela mínima (m2)............................................................1.200,00 Frente mínimo de parcela (m)...........................................--Densidad Máxima (Viv / Ha)...............................................-- Fondo mínimo parcela (m)...............................................--
--
Terreno 1, 2De acuerdo con la Documentación aportada por el cliente para la valoración y con la información adicional obtenida,el terreno no está acogido a ningún régimen de protección pública
Terreno 1, 2
Adecuación del terreno .........................................................................................................................................................................................................................................................................................SI
Edificabilidad (m2t/m2s)......................................................1,03Otros......................................................................................................................................................................................--
DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA9 -
PLANEAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL9.1.
Urbanización pendiente Edific./ estructuras existentes (*) Cargas afecciones Urb. Realiz.
%Coste Urb.
Pdte. €Previsión ejec.
(meses)Tipo/nº terreno Coste demolición
€Costes pendientes
€
7.3. COSTES DE URBANIZACIÓN, EDIFICACIONES EXISTENTES Y CARGAS PENDIENTES
Terreno(*)Total
TerrenoTerreno
1 2
Existe una estructura de una construcción paralizada, que aparentemente carece de licencia, extremo este que no hapodido ser confirmado. Dado que no se conoce el grado de reutilización de la estructura existente se ha previsto sudemolición.
1
----
--
------
----
--
50.000
50.000--
256.242
128.071128.171
Terreno 1, 2
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OBSERVACION - Los valores adoptados serán válidos, siempre que se cumplan las hipótesis de cálculoconsideradas en el informe que están basadas en los parámetros de aprovechamiento y cargasestablecidos en el Estudio de Detalle aprobado definitivamente; así como en una estimación deplazos de desarrollo urbanístico e inmobiliario, costes de urbanización, costes de construcción yvalores de mercado medios del sector inmobiliario aplicable a la zona en la fecha de la tasación.
1 - TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES IND..............................................................................Nivel I
9.6. APROVECHAMIENTOS
9.8.CAUTELAS A LA SITUACIÓN URBANÍSTICA
9.7. NIVEL URBANISTICO SEGÚN ECO-805/2003
Aparcamiento En Edif. Viv. Piso
Viv. Piso Aparcamiento En Edif.
----
----
----
----
--1ª y 2ª Res.
1ª y 2ª Res.--
1.260,04.209,0
4.212,01.260,0
B/RS/R
S/RB/R
----
----
Terreno 1
Terreno 2
Justificación
Justificación
La edificabilidad es la asignada por el planeamiento, para una media de 100 m2 por vivienda (un total de 42viviendas).Los aparcamientos se estiman 1 por vivienda de 30 m2.
La edificabilidad es la asignada por el planeamiento, para una media de 90 m2 por vivienda (un total de 42viviendas).Los aparcamientos se estiman 1 por vivienda de 30 m2.
--
--
5.469,0
5.472,0
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
Tipo/nº terrenoUso y modalidad
Aprov. Subjet. Aprop. Uso Resid.
m2t Ubic.
Protecc.Public.
Particip.%
Aprov. Ambitom2t
Aprov.Area Reparto(m2t/m2s)
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Uso a desarrollarÁmbitoOfertaProducciónStock actualTendenciaPrecios actualesEvoluciónTendenciaExpectativas
Demanda. Venta, TendenciasNivel de demandaVelocidad de ventasTendencia Demanda-ofertaAnálisis, estimaciones y ajustes de valorVolatilidad ciclos pasadosProbabilidad reducciónAjuste de valor por comparación %
EscasoMedio
Decreciente
Muy escaso o nuloDificil / No se vende
Mantenimiento
Reducc.prec.nominalDecreciente
Mantenimiento
NoSi6
Municipal--Vivienda Modalidad a desarrollar
10.b.1 ANALISIS DEL MERCADO COMPARABLE (del uso a desarrollar)
MERCADO DE LOS USOS A DESARROLLAR (Datos y cálculo del valor de mercado - Método Residual)10.b.
SONDEO Y HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES (del uso a desarrollar) DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Coef. HomogeneizV.Unit.Homog. (€/m2)
Ponderación
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Mijas (29649)
Mijas (29649)
Mijas (29649)
Mijas (29650)
Mijas (29650)
Mijas (29649)
Dirección
Municipio (CódigoPostal)
Sect Ue L29Arroyo Real
Campo-Mijas/Mijas (29
Media
MediaMedia
----
--
--
-Media
1,0 1,01,0 1,0 1,0 1,01.866,5 1.916,5 1.794,9
20 % 20 % 16 % 14 %1.813,0
Fecha
Calidad Barrio
Calidad Ubicación
Calidad Edificio
Calidad Inmueble
Antigüedad
Conservación
Sit.esp.Altura
Sup. Construida
-
Media
Media
Media
Media
--
--
--
--
DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
--1.782,9 1.783,1 1.925,0 1.742,3 1.857,1 1.845,5Precio unitario(€/m2)
Valor Homog.medio(€/m2)...................................................................
--
Calidad Ubicación Media Media Media Medio alta Media Medio altaCalidad Edificio Media Media Media Medio alta Medio alta Medio altaCalidad Inmueble Media Media Media Medio alta Media Medio alta
Conservación Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e
Sit.esp.Altura
Sup. Construida 105 136 80 97 70 110
Fecha Dic.-11 Dic.-11 Sep.-11 Oct.-11 Sep.-11 Sep.-11Calidad Barrio Media Media Media Media Media Alta
Normal Normal Normal A nivel de calle Normal Normal
Antigüedad 4 4 4 5 16 7
Justificacion de la probabilidad de reducción:La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual decreciente, así como unademanda débil inferior a la Oferta y velocidad de las ventas lenta permiten estimar la existencia de una probabilidadelevada de la reducción del valor de mercado por comparación. Estimamos una posible y moderada reducción de losprecios de venta, motivada por la situación actual y tendencia de la relación entre Demanda y Oferta, así como lavelocidad de las ventas.
1.929,9 1.766,8--1.850,0
1.850,0Correcc. valor (%) ..................................................................................
16 % 14 %
Intervalo precios(€/m2).........................................................................1.742,3 - 1.925,06
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B. MARE NOSTRUM
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Uso a desarrollarÁmbitoOfertaProducciónStock actualTendenciaPrecios actualesEvoluciónTendenciaExpectativas
Demanda. Venta, TendenciasNivel de demandaVelocidad de ventasTendencia Demanda-ofertaAnálisis, estimaciones y ajustes de valorVolatilidad ciclos pasadosProbabilidad reducciónAjuste de valor por comparación %
EscasoMedio
Decreciente
Muy escaso o nuloDificil / No se vende
Mantenimiento
Reducc.prec.nominalDecreciente
Mantenimiento
NoSi3
Municipal--Aparcamientos Modalidad a desarrollar
10.b.2 ANALISIS DEL MERCADO COMPARABLE (del uso a desarrollar)
SONDEO Y HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES (del uso a desarrollar) DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Coef. HomogeneizV.Unit.Homog. (€/m2)
Ponderación
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Mijas (29650)
Fuengirola (29640)
Dirección
Municipio (CódigoPostal)
Sect Ue L29Arroyo Real
Campo-Mijas/Mijas (29
Media
MediaMedia
----
--
--
-Media
0,8 1,20,9 0,8 0,9 1,0304,5 450,0 304,9
14 % 18 % 18 % 18 %290,2
Fecha
Calidad Barrio
Calidad Ubicación
Calidad Edificio
Calidad Inmueble
Niv. Resp. Rasan.
Niv. Calidad Instalac.
Cabida
Sup. Construida
-
Media
Media
Media
Media
--
--
--
--
DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
--354,2 346,2 600,0 321,4 200,0 325,0Precio unitario(€/m2)
Valor Homog.medio(€/m2)...................................................................
--
Calidad Ubicación Media Media Medio alta Media Media MediaCalidad Edificio Media Media Media Media Media Medio altaCalidad Inmueble Media Media Media Media Media Media
Niv. Calidad Instalac.
CabidaSup. Construida 24 26 25 28 35 29
Fecha Dic.-11 Dic.-11 Oct.-11 Jun.-11 Jun.-11 Jun.-11Calidad Barrio Media Media Media Media Media Media
Medio Medio Medio Medio Medio Medio
Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche
Niv. Resp. Rasan. 1º Nivel respec.A1º Nivel respec.A1º Nivel respec.A1º Nivel respec.A1º Nivel respec.A1º Nivel respec.A
Justificacion de la probabilidad de reducción:La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual decreciente, así como unademanda débil inferior a la Oferta y velocidad de las ventas lenta permiten estimar la existencia de una probabilidadelevada de la reducción del valor de mercado por comparación. Estimamos una posible y leve reducción de los preciosde venta, motivada por la situación actual y tendencia de la relación entre Demanda y Oferta, así como la velocidad delas ventas.
232,0 318,5--321,1
321,1Correcc. valor (%) ..................................................................................
14 % 18 %
Intervalo precios(€/m2).........................................................................200,0 - 600,03
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Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
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B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
Cargas
Demoliciones
Viviendas S/R (1ª res.)
Aparcamiento B/R
Cargas
Demoliciones
Viviendas S/R (1ª res.)
Aparcamiento B/R
--
--
4.209,0
1.260,0
--
--
4.212,0
1.260,0
--
--
42
42
--
--
42
42
128.071
50.000
3.156.750
340.200
128.171
0
3.159.000
340.200
4
1
8
8
4
1
36
36
5
2
26
26
5
2
54
54
--
--
7.319.451
392.490
--
--
7.324.668
392.490
--
--
42
42
--
--
56
56
--
--
16
16
--
--
36
36
1
1
1
1
2
2
2
2
Se estima como hipótesis de cálculo que el desarrollo constructivo y de comercialización de las edificaciones a realizarsobre los terrenos se efectuará mediante la agrupación de los terrenos en un área de desarrollo conjunto que sepromoverá en una sola fase según las previsiones detalladas en este capítulo.
Nota: 1ª y 2ª - V4,V5 - Viv. Piso (1ª y 2ª Residencia);A1,A2,A3 - Aparcamiento En Edif.;S/R - Sobre rasante; B/R - Bajo rasante.
11.1 MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
11.1a VALORES DE LOS APROVECHAMIENTOS(adoptados para usos a desarrollar en los terrenos)
En la tabla se muestran los principales parámetros del desarrollo considerado en la(s) fase(s) de los ciclos deconstrucción y de comercialización
11.1c HIPÓTESIS DE DESARROLLO
Otras variables de cálculo (Fase 1 ) Gastos Generales(%Vtas) (*)............................................. Incremento anual coste de construcción..................................9,9 % 1,0 %Tipos de interés hipotecario................................................ Incremento anual precio venta................................................4,5 % 0,0 %
Total 10.941,0 6.996.150 15.429.099
UsoUbic.
s/r - b/rC.Constr.(€/m2c)
V. Merc.(€/m2c)
Superf.(m2c)
C.Constr.(€)
V. Merc.(€)
Valores unitarios a nuevo Valores de los terrenos tasados
Vivda.1ª res. 750,0 6.315.7508.421,0 14.644.1191.739,0S/RAparcamiento 270,0 311,5B/R
11.1b PARÁMETROS DE CÁLCULO EMPLEADOS
Dadas las características del área de calculo definida, la hipótesis de cálculo planteada contempla exclusivamente eldesarrollo de el/los terreno/s tasado/s. La tabla muestra las principales magnitudes de los aprovechamientoscorrespondientes a los terrenos incluidos en el área de desarrollo conjunto.
1.410,2639,4
680.400 784.9802.520,0
Otros costes considerados Coste de urbanización pendiente (€) ............................... Coste de planeamiento / Gestión urbanística (€) ..................----Demoliciones (€) .............................................................50.000 Cargas (€) .............................................................................256.242
Terr. 1
Terr. 2
S/R
B/R
S/R
B/R
1.739,0
311,5
1.739,0
311,5
--
--
--
--
1.739,0
311,5
1.739,0
311,5
750,0
270,0
750,0
270,0
--
--
--
--
1ª y 2ª - V4,V5
A1,A2,A3
1ª y 2ª - V4,V5
A1,A2,A3
4.209,0
1.260,0
4.212,0
1.260,0
Tipo/Nº Terr Uso-Mod
S-BRasante
S. Aprop.(m2c)
VM.Compar.(€/m2c)
VM.Actiz. (€/m2c)
V. Max. Lg.(€/m2c)
VM. Adop.(€/m2c)
C.Construcción(€/m2c)
Fase (nº) Conceptos considerados
Uds(nº)
Superf.(m2c)
Coste previo(€)
Inicio(mes)
Final(mes)
Ingresos(€)
Inicio(mes)
Final(mes)
Desarrollo de comercialización Desarrollo Plmto/ Urbaniz/ Constr
11 - VALORES TÉCNICOS
Incremento de precios (IPC)....................................................3,0 %TIR media del proyecto......................................................16,0 %Financiación Hipotecaria (% de ventas).............................50,0 % (*) Sin incluir gastos de financiación ni de comercialización
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36
Aparcamiento En Edif. (A1,A2,A3)Viv. Piso (V4,V5)
Viv. Piso (V4,V5)Aparcamiento En Edif. (A1,A2,A3)
B/RS/R
S/RB/R
1.260,04.209,0
4.212,01.260,0
0,0370,0
370,00,0
01.557.330
1.558.4400
Terr. 1
Terr. 2
Otras variables de cálculo (Fase 2 )
11.1e VALOR DEL SUELO (desglose por terrenos)
Conforme con la finalidad para la que se nos ha solicitado la tasación, con los principios, criterios y métodos devaloración utilizados, con el análisis de la documentación que se nos ha aportado, con las comprobaciones que hemosrealizado y con las definiciones y alcance que figuran anexos en el informe de tasación indicado en la cabecera, es nuestraopinión que el:
12 - VALOR RAZONABLE NETO
12.1. VALORES TÉCNICOS ACTUALES (Desglose por terrenos independientes)
Terr. 1
Terr. 2
3.887,0
3.890,0
Neta
Neta
5.469,0
5.472,0
3.887,0
3.890,0
Neta
Neta
5.469,0
5.472,0
TOTAL -- --7.777,0 10.941,0
12.3. VALORES DEL SUELO (desglose por terrenos vinculados)12.2.
Gastos Generales(%Vtas) (*)............................................. Incremento anual coste de construcción..................................9,9 % 2,0 %Tipos de interés hipotecario................................................ Incremento anual precio venta................................................4,5 % 2,0 %
Viviendas S/R (1ª res.)
Aparcamiento B/R
S/R
B/R
8.421,0
2.520,0
3.115.770
0
--
--
--
--
370,0
0,0
--
--
11.1d VALORES MEDIOS DEL SUELO(desglose por usos)A partir de los datos anteriores, desarrollando los flujos de caja operativos resultantes y descontándolos a las tasasindicadas, hemos determinado el valor del suelo de los terrenos por el método residual dinámico, con los siguientesresultados. La tabla muestra los valores de los usos de los aprovechamientos correspondientes a los terrenos incluidosen el área de desarrollo conjunto.
Varios
Varios
96814
96816
96814
96816
96814
96816
96814
96816
Valores de los terrenos tasados Valores de repercusión
Uso
Ubics/r - b/r
V.Urb - libre(€/m2c)
V. Actual(€/m2c)
Superficie(m2c)
V.Actual(€)
V.Urb - libre(€)
UsoTipo /Nº Terr. Ubic
s/r - b/rSup. Edif.
(m2c) (€/m2c) (€)
VS- Estado actual
Tipo /NºTerr.
Sup.edif.(m2t)
Sup. Terr.(m2s)
Natur.Superf.
Finca Reg.
NºVin
Nº Vinc
Sup.edif.(m2t)
Sup. Terr.(m2s)
Natur.Superf.
FincaReg.
La tabla muestra los valores de los terrenos tasados en su estado actual
Fase (nº) Conceptos considerados
Uds(nº)
Superf.(m2c)
Coste previo(€)
Inicio(mes)
Final(mes)
Ingresos(€)
Inicio(mes)
Final(mes)
Desarrollo de comercialización Desarrollo Plmto/ Urbaniz/ Constr
--
--
1.557.330
1.558.440
--
--
--
--
--
--
1.557.330
1.558.440
VCOM(€)
VRE(€)
--
--
VRD(€)
VACT(€)
VOM(€)
Afecc./Correc.
V.Razble.Neto(€)
-- 3.115.770 --Total -- -- -- 284,8 -- 10.941,0
Total Terreno 1
Total Terreno 2
1.557.330
1.558.440
284,8
284,8
5.469,0
5.472,0
--
--
--
--
V.Tasc.(Hipot)VALOR ACTUAL
V. Razonable neto
1.557.330
1.558.440
--
--
1.557.330
1.558.440
3.115.770 3.115.770
Terr. 1
Terr. 2
Tipo /NºTerr.
Corresponde al Valor Razonable menos los costes derivados de la venta del inmueble
Incremento de precios (IPC)....................................................3,0 %TIR media del proyecto......................................................13,4 %Financiación Hipotecaria (% de ventas).............................50,0 % (*) Sin incluir gastos de financiación ni de comercialización
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VALOR RAZONABLE NETO del inmueble al 07/12/11 es:
No existen condicionantes en la tasación que pudieran afectar al inmueble/s tasado/s
Advertencias que afectan a los siguientes terrenos
Observaciones que afectan a la tasación
13.1. CONDICIONANTES
13.2. ADVERTENCIAS
13.3. OBSERVACIONES
3.115.770 euros
1 - TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
AC.04
AI.50
AV.M03
AV.01
OF.M02
OI.102
ON.62
OO.02
OU.03
OU.04
OU.21
OU.22
--
Existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción catastral. Estas discrepanciasno inducen a dudar sobre su identificación o características y previsiblemente no influirán sobre losvalores calculadosLa descripción registral aportada se corresponde aparentemente con el terreno valorado, aunque hayalgunas discrepancias que no inducen a dudas sobre su identificación, ni influyen previsiblemente sobre suvalorLa fecha de visita al inmueble que figura en el informe y en el certificado corresponde a la últimainspección ocular exterior del mismo, realizada a efectos de esta valoración. La visita del interior delinmueble y las comprobaciones realizadas en esta inspección (superficie, estado de construcción oconservación aparente, estado de ocupación....) son las que figuran en la valoración n° MA05815/10 V.448de la sociedad de tasación TASACIONES INMOBILIARIAS S.A., que nos ha aportado la entidadsolicitante para la elaboración de este informe. Se emite la presente valoración en la hipótesis de que elestado y las características del inmueble, no comprobados mediante visita interior para la emisión de lapresente tasación, no hayan sufrido modificaciones.No se ha aportado: Licencia de demoolición.
Para el cálculo del Valor Razonable Neto VRN del inmueb(e (valor razonable menos costes de venta), loscostes de venta necesarios han sido descontados de los unitarios de (os comparables previamente a (ahomogeneización.No se ha podido comprobar físicamente la superficie del terreno.La superficie adoptada en el informe seha obtenido de la documentación urbanística aportadaLos valores de los comparables seleccionados en la homogeneización no incluyen los costes derivados desu comercialización.Se ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada porla entidad financiera a 09.12.2011No se ha aportado el Certificado Final de Obra. El final de obra estimado en la tasacion no es sustitutivodel Certificado Final de Obra expedido por la direccion facultativa de la misma. Por tanto no podrá serconsiderado como tal a efectos de constituir el crédito hipotecario.Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información queha sido facilitada por la consulta del planeamiento municipal a través de medios informáticos a12.12.2011Existen costes de urbanización y/o cargas económicas pendientes que han sido deducidas del valor delsuelo. Dichas cargas se han calculado en base a la información de la que hemos dispuesto para larealización de la valoración.Se ha dispuesto de documentación general relativa al derecho al aprovechamiento y no de la cédulaurbanística y/o certificado emitido por los servicios técnicos de urbanismo municipales- Los valores adoptados serán válidos, siempre que se cumplan las hipótesis de cálculo consideradas en elinforme que están basadas en los parámetros de aprovechamiento y cargas establecidos en el Estudio deDetalle aprobado definitivamente; así como en una estimación de plazos de desarrollo urbanístico e
13 -CAUTELAS
VALOR RAZONABLE NETOLos activos adjudicados en venta se valoraran por el menor importe entre su valor razonable menos los costes de venta ysu valor en libros calculado en la fecha de la clasificación conforme a las normas de la Circular 4/2004 del BE que les seanaplicables. La Circular del BE 4/2004 en su norma nº 14 define que " en el supuesto de activos materiales localizados enEspaña, el valor razonable estimado por el consejo de administración de la entidad no podrá superar el valor hipotecarioconcluido por valoraciones efectuadas a partir de lo preceptuado en la OM ECO/805/2003, de 27 de Marzo."
VALOR DE TASACIÓN HIPOTECARIO del inmueble al 07/12/11 es: 3.115.770 euros
Terreno 1
prueba
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Observaciones que afectan a los siguientes terrenos
La calidad medio alta de las viviendas del conjunto y la poca competencia cercana, al estar ubicadas en un entorno enel que predomina la tipología unifamiliar.Las características y tamaño del solar, que permite desarrollar unapromoción con predominio del producto de mayor demanda.
El acceso complicado hasta la urbanización. La situación actual del mercado inmobiliario de incertidumbre a corto ymedio plazo, siendo la demanda muy baja, y presentando un descenso generalizado de precios y de la inversión. Estasituación está favorecida por la crisis crediticia existente.
1 - TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
OT.02
OV.M06
inmobiliario, costes de urbanización, costes de construcción y valores de mercado medios del sectorinmobiliario aplicable a la zona en la fecha de la tasación.
No se ha aportado el proyecto visado por el colegio oficial competente de las construcciones existentessobre el terreno Sobre este terreno existe una edificación en estructura abandonada de la que carecemos de informaciónsobre su situación urbanistica, así como el grado de reutilización de la misma, por lo que en el informe sehan descontado los costos que supondria su demolición.
PTOS. FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO14 -
Puntos débiles :
Puntos fuertes :
Terreno 1
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Área de cálculo nº 1 fase nº 1
Terreno1-TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1, 2,
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
74.153
74.153
74.153
74.153
74.153
74.153
74.153
74.153
74.153
74.153
889.839
148.307
148.307
148.307
148.307
148.307
148.307
148.307
148.307
ANEXO - Relación de los flujos de caja adoptados en el cálculo por el Método Residual Dinámico
--
--
--
--
--
--
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--
--
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--
--
-6.427
-6.427
-6.427
-6.427
-6.427
-6.427
-6.427
-54.626
-6.427
-54.626
-6.427
-6.427
-6.619
-6.619
-6.619
-68.315
-16.111
-16.111
-16.111
-16.111
-16.111
-16.111
-16.111
-16.111
-16.310
-64.509
-16.310
-16.310
-16.310
-16.310
-16.310
-16.310
-16.310
-16.310
-6.427
-56.427
-6.427
-83.360
-134.498
-111.335
-6.427
-54.626
599.047
-258.347
138.236
-211.459
-211.651
134.725
-214.970
-202.512
198.076
-151.619
-151.619
196.764
-152.931
-152.931
195.453
-154.242
-154.441
1.910.569
124.211
124.767
125.323
125.879
126.435
126.992
127.548
128.104
--
--
--
--
--
--
--
--
-3.034
-3.034
-4.346
-4.346
-4.346
-5.657
-5.657
-5.657
-6.969
-6.969
-6.969
-8.280
-8.280
-8.280
-9.591
-9.591
-9.591
-8.342
-7.786
-7.230
-6.674
-6.118
-5.562
-5.005
-4.449
-3.893
--
--
--
--
--
--
--
--
809.194
--
349.695
--
--
349.695
--
--
349.695
--
--
349.695
--
--
349.695
--
--
1.298.301
--
--
--
--
--
--
--
--
-6.427
-62.853
-69.280
-152.639
-287.137
-398.472
-404.899
-459.525
139.522
-118.825
19.412
-192.047
-403.698
-268.973
-483.942
-686.454
-488.378
-639.997
-791.617
-594.852
-747.783
-900.714
-705.261
-859.502
-1.013.943
896.626
1.020.837
1.145.604
1.270.927
1.396.806
1.523.242
1.650.234
1.777.781
1.905.885
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
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--
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--
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--
--
--
--
--
--
--
--
--
-76.933
--
-104.909
--
--
-6.411
-6.411
-6.411
-6.411
-6.411
-6.475
-6.475
-6.475
-6.475
-6.475
-6.475
-6.475
-6.475
-6.475
-6.475
-6.475
-6.475
-6.540
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-194.275
-194.275
-194.275
-194.275
-194.275
-196.218
-196.218
-196.218
-196.218
-196.218
-196.218
-196.218
-196.218
-196.218
-196.218
-196.218
-196.218
-198.180
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-50.000
--
--
-128.071
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
Cos
tes
prev
ios
a ur
bani
zaci
ón
Cos
te d
e co
nstr
ucci
ón
AC
UM
UL
AD
O
TO
TA
L
IRS
Ingr
esos
hip
otec
a
Gas
tos
fina
ncie
ros
Mes
es/C
once
ptos
(*)
Urb
aniz
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n, D
emol
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gas
Hon
orar
ios
y L
icen
cias
Gas
tos
gene
rale
s(**
)
Ingr
esos
al p
rom
otor
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1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
Área de cálculo nº 1 fase nº 2
Terreno1-TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
1, 2,
(*) Euros nominales a la fecha de la tasación(**) De los Gastos generales se han excluido los honorarios y licencias.
148.307
148.307
148.307
148.307
148.307
148.307
148.307
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
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--
--
--
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-317.537
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-16.310
-16.310
-16.514
-16.514
-16.514
-16.514
-16.514
-64.714
--
--
--
--
--
--
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
128.660
129.216
129.568
130.124
130.680
131.236
131.792
-64.714
--
--
--
--
--
-317.537
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-132.994
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.823
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
-3.337
-2.781
-2.225
-1.668
-1.112
-556
--
--
--
--
--
--
--
--
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--
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--
--
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--
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--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
2.034.545
2.163.761
2.293.329
2.423.453
2.554.133
2.685.369
2.817.162
2.752.448
2.752.448
2.752.448
2.752.448
2.752.448
2.752.448
2.434.911
-4.823
-9.646
-14.470
-19.293
-152.287
-157.110
-161.934
-166.757
-171.580
-176.403
-181.226
-186.050
-191.018
-195.985
-200.953
-205.921
-210.889
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
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--
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--
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--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-128.171
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
Cos
tes
prev
ios
a ur
bani
zaci
ón
3.855.971 -317.537-781.780 2.434.911-177.335 3.855.971-- -298.139-3.524.168-178.071
Cos
te d
e co
nstr
ucci
ón
--
AC
UM
UL
AD
O
TO
TA
L
IRS
Ingr
esos
hip
otec
a
Gas
tos
fina
ncie
ros
Mes
es/C
once
ptos
(*)
Urb
aniz
ació
n, D
emol
icio
nes,
Car
gas
Hon
orar
ios
y L
icen
cias
Gas
tos
gene
rale
s(**
)
Ingr
esos
al p
rom
otor
TOTAL
/ 14
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
(*) Euros nominales a la fecha de la tasación(**) De los Gastos generales se han excluido los honorarios y licencias.
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
100.362
102.369
102.369
102.369
102.369
102.369
102.369
102.369
102.369
102.369
102.369
102.369
102.369
104.416
104.416
104.416
104.416
104.416
2.080.256
212.927
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-463.192
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-117.581
-18.117
-66.606
-18.374
-18.374
-18.374
-18.374
-18.374
-18.374
-18.374
-18.374
-18.374
-18.374
-18.532
-18.794
-18.794
-18.794
-18.794
-67.026
-18.794
-67.026
--
--
--
--
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
-4.968
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-5.117
-85.209
-5.117
-114.334
-5.117
-17.219
664.907
-180.316
237.862
-133.476
-133.476
236.469
-134.869
-134.869
235.077
-136.261
-136.261
233.684
-135.764
-140.289
229.657
-141.681
-141.681
3.240.603
194.133
-67.026
--
--
--
-463.192
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-2.972
-2.972
-4.365
-4.365
-4.365
-5.757
-5.757
-5.757
-7.150
-7.150
-7.150
-8.542
-8.542
-8.542
-9.935
-9.935
-9.935
-768
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
792.555
--
371.338
--
--
371.338
--
--
371.338
--
--
371.338
--
--
371.338
--
--
1.445.510
--
--
--
--
--
--
-215.857
-220.825
-225.793
-230.761
-235.729
-240.697
-245.665
-250.782
-255.899
-261.016
-266.133
-271.249
-276.366
-281.483
-366.693
-371.810
-486.144
-491.261
-508.480
156.427
-23.888
213.973
80.497
-52.979
183.490
48.622
-86.247
148.830
12.569
-123.692
109.992
-25.773
-166.061
63.596
-78.085
-219.767
3.020.837
3.214.970
3.147.944
3.147.944
3.147.944
3.147.944
2.684.751
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-80.092
--
-109.217
--
--
-6.674
-6.808
-6.808
-6.808
-6.808
-6.808
-6.808
-6.808
-6.808
-6.808
-6.808
-6.808
-6.808
-6.944
-6.944
-6.944
-6.944
-6.944
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
-202.254
-206.299
-206.299
-206.299
-206.299
-206.299
-206.299
-206.299
-206.299
-206.299
-206.299
-206.299
-206.299
-210.425
-210.425
-210.425
-210.425
-210.425
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
4.144.052 -463.192-806.374 2.684.751-113.956 4.094.755-- -312.398-3.729.964-128.171 --TOTAL
/ 15
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - ANALISIS DEL RIESGO ÚRBANISTO DEL SUELO
CARACTERÍSTICAS
CLASE
DESARROLLO
GESTIÓN
% ÁMBITO
TAMAÑO DEL PROYECTO
1 Tipo de Suelo
2 Desarrollo del planeamiento
3 Sistema de gestión
4 Porcentaje del ámbito valorado
5 Superficie de parcela m2
6 Aprovechamiento sobre rasante m2
7 Categoría municipio y Nº habitantesMUNICIPIO
TIPOLOGÍA 8 Producto a desarrollar
1 2 3 4 5
X
Referencia catastral: 3975106UF5437N0001BQ, 3975109UF5437N0001QQ
ENTIDAD TASADORA:Fecha de referencia:Encargo recibido de:
IDENTIFACIÓN DEL SUELODomicilio:Provincia:Municipio:Código postal:
Sect Ue L29 Arroyo RealMalagaMijas29650
ST - SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.07/12/11Sera Slu
X
X
X
X
X
X
1 - TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES
Tipo de Suelo:
1.- Suelo Urbano consolidado; 2.- Suelo Urbano no consolidado; 3.- Suelo Urbanizable sectorizado (programado); 4.- Suelo Urbanizable nosectorizado (no programado); 5.- Suelo no urbanizable o rústico valorado con expectativas urbanísticas.(*) Clasificación de suelo: Suelo Núcleo Rural (Galicia); Suelo No Urbanizable de Ocupación Residencial (Asturias), Suelo No Urbanizable deNúcleo Rural (Pais Vasco).
Desarrollo del planeamiento:1.- Urbanización finalizada; 2.- Proyecto de urbanización aprobado; 3.- Planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente; 4.- Planeamientode desarrollo aprobado inicialmente; 5.- Planeamiento de desarrollo no redactado o no aprobado.
Sistema de gestión:1.- Licencia; 2.- Agente Urbanizador / Concierto; 3.- Compensación ; 4.- Cooperación ; 5.- Expropiación, o sin gestión.
Porcentaje del ámbito valorado:1.- 100%; 2.- >80%; 3.- >60%; 4.- >50%; 5.- <50%.
Superficie de parcela m2:1.- <10.000; 2.- <100.000; 3.- <500.000; 4.- <1.000.000; 5.- >1.000.000
Aprovechamiento sobre rasante m2:1.-<10.000; 2.- <50.000; 3.- <150.000; 4.- <250.000; 5.- >250.000
Categoría municipio y Nº habitantes:1.- Capitales, similares > 100.000; 2.- Capitales, similares > 50.000; 3.- >20.000; 4.- >10.000; 5.- <10.000
Producto a desarrollar:1.- VPO o VPP de 1ª residencia; 2.- 1ª residencia libre; 3.- 2ª residencia, hotel, oficina, comercial; 4.- Industrial, logística, aparcamiento; 5.-Dotacional, recreativa, otros.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
X
/ 16
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Plano de ubicación
/ 17
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Plano del entorno
/ 18
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Planos del terreno
/ 19
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Planos del terreno
/ 20
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Fotografías
/ 21
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Fotografías
/ 22
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Fotografías
/ 23
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Documentación registral
/ 24
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Documentación registral
/ 25
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Documentación registral
/ 26
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Documentación registral
/ 27
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Documentación catastral
/ 28
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Normativa urbanística
/ 29
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
Nº Informe STRefer. Entidad
Nº Ofic 0003Entidad
1129366B11
B. MARE NOSTRUM
20090624 - 96814 20090624 -96816
36
ANEXO - Normativa urbanística
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SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION
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20090624 - 96814 20090624 -96816
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ANEXO - Documentación urbanística
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SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. INSCRITA CON EL Nº 1 (CÓDIGO 4301) DEL REGISTRO DE ENTIDADES DE TASACIÓN DEL BANCO DE ESPAÑA A 17 DE DICIEMBRE DE 1982.
Fechas del informe
Visita al inmueble:
Emisión:
Profesional que realiza el informe Sociedad de Tasación S.A., p.p: Firma manuscrita del::Profesional Represent. ST
ApoderadoArquitecto
Límite de validez:
QQQ
CAPÍTULOS DEL INFORME
1. Solicitante y finalidad............................................................................................................................................................................................................................................ 2. Identificación física
3. Identificación registral............................................................................................................................................................................................................................................ 4. Documentación............................................................................................................................................................................................................................................ 5. Comprobaciones............................................................................................................................................................................................................................................ 6. Localidad y entorno
7. El terreno (a la fecha de la visita)
8. Cesión y protección
9. Descripción urbanística
10. Información de mercado
11. Valores técnicos............................................................................................................................................................................................................................................13. Cautelas............................................................................................................................................................................................................................................14. Ptos. fuertes y débiles del inmueble tasado............................................................................................................................................................................................................................................15. Otra documentación anexa al informe
16. Indice - Fecha y firmas............................................................................................................................................................................................................................................
2.1. Localización.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 2.2. Caracterización física.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 2.3. Identificación catastral..........................................................................................................................................................................................................................................................................................
6.1. Localidad.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 6.2. Entorno..........................................................................................................................................................................................................................................................................................
7.1. Superficies.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7.2. Infraestructuras existentes(a la fecha de la visita).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7.3. Costes de urbanización, edificaciones existentes y cargas pendientes(para alcanzar la condición de solar).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8.1. Cesión de uso.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8.2. Protección oficial..........................................................................................................................................................................................................................................................................................
9.1. Planeamiento urbanístico general.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.2. Planeamiento urbanístico de desarrollo.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.3. Gestion urbanistica (equidistribución).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.4. Gestión urbanística (urbanización).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.5. Calificación urbanística y ordenanzas reguladoras.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.6. Aprovechamientos.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.7. Nivel urbanistico según eco-805/2003.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.8. Cautelas a la situación urbanística..........................................................................................................................................................................................................................................................................................
10.b. Mercado de los usos a desarrollar..........................................................................................................................................................................................................................................................................................
15.1. Relación flujos de caja adoptados en el cálculo. Método Residual Dinámico..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.2. Analisis del riesgo úrbanistico del suelo..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.3. Plano de ubicación..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.4. Plano del entorno..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.5. Planos del terreno..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.6. Otros..........................................................................................................................................................................................................................................................................................
111
2 y 33
334
44
44444
4 y 555
6 y 7
12 a 14151617
18 y 1920 a 22
1
122
7 y 81011
34
ÍNDICE
07 de diciembre de 2011
Valoraciones a efectos de expropiación y de venta o sustitución forzosas (LS-8/2007)...............................35Definiciones y alcance de valoración.............................................................................................................36
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VALORACIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN Y DE VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSAS (LS-2/2008)
Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial (la que sea superior) de la explotación. Estevalor podrá ser corregido al alza hasta el doble, en función de la localización. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, se tasarán por el método de coste de reposición Las plantaciones y sembrados preexistentes, y las indemnizaciones de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con loscriterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
VALORACIÓN DEL SUELO RURAL No podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún plenamente realizados. La ley define distintas situaciones que se definen a continuación.
Valoración de suelo sin atribución de aprovechamiento por el planeamiento (Art. 23)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, donde se den los requisitos para iniciarla. La Ley en este nivel asigna al propietario la "Facultad de Participar". (reconocimiento del derecho a una parte de la plusvalía quegenerá el futuro desarrollo del suelo. A efectos de expropiación el valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva laexpropiación. Se establecen dos supuestos:
Valoración de suelo en actuaciones de nueva urbanización con ámbitos delimitados (Art. 25)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, que han iniciado la ejecución material de las obras de urbanización. El valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva la expropiación. Se establecen dos supuestos:
Valoración de suelo en actuaciones en proceso de urbanización (Art. 26)
a. Cuando la ejecución se desarrolla conforme a la legalidad y no se hayan incumplido plazos. En este supuesto el proceso deexpropiación se genera porque los gastos en que han incurrido los propietarios del suelo no son utilizables por efecto de ladisposición de la Administración. La actuación no tiene un carácter sancionador para propietario. La indemnización será lacifra mayor del doble cálculo: 1º. Importe de los gastos incurridos incrementado por la tasa de deuda pública y la prima de riesgo. 2º. En proporción al grado alcanzado de ejecución. Se aplicará un coeficiente entre 0 y 1 a la diferencia entre el valor delsuelo en origen y el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación.
b. Cuando la expropiación afecta a propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes yobligaciones. El valor asignado al suelo será el calculado en el punto 2º más los gastos sin incrementos.
A efectos de expropiación (no derivada del incumplimiento de los deberes del propietario),el valor del suelo se calcula en funcióndel estado constructivo. Se establecen tres supuestos que se definen a continuación.
VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO
Se valora en función de su aprovechamiento con el método residual estático. Se considerarán como uso y edificabilidad dereferencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística.
Suelo urbanizado no edificado (Art. 24.1)
El valor será el mayor del doble cálculo: 1º. Tasación del suelo (supuesto vacante) Según su aprovechamiento urbanístico. Se calcula por el método residual estático) 2º. Tasación conjunta del suelo y su edificación. (solo la edificabilidad existente que se ajuste a la legalidad. Se calcula por elmétodo de comparación.
Suelo urbanizado edificado (Art. 24.2)
El valor se calculará con el método residual estático considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en susituación de origen.
Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación (Art. 24.3)
Los terrenos urbanizables que a 1/7/07 estén incluidos en ámbitos delimitados con condiciones de desarrollo establecidas por elplaneamiento, se valorarán conforme a la L6/98 salvo que haya incumplimiento de plazos. Los plazos serán los establecidos en lalegislación de aplicación o en su defecto tres años desde la fecha citada.
Valoración de suelo en actuaciones afectadas por las disposiciones transitorias de la ley.
Criterios generales de valoración:El suelo se tasa según su situación de suelo Rural o suelo Urbanizado. En suelo Rural, las edificaciones, instalaciones, cultivos.... se tasarán con independencia del terreno En suelo Urbanizado las edificaciones, instalaciones, construcciones se tasarán conjuntamente con el suelo
3.
2.
1.
4.
3.
2.
1.
a. Cuando la expropiación se produce antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos. La expropiación seproduce porque una disposición de la Administración imposibilita ejercer la "facultad de Participar" o se alteran lascondiciones del ejercicio. No tiene un carácter sancionador para el propietario. La indemnización, es el porcentaje departicipación de la comunidad en las plusvalías (entre el 5% y el 15%, con un máximo del 20% según determine la CA),por la diferencia entre el valor del suelo en origen y el valor si estuviera terminada la actuación.
b. Cuando la expropiación se produce por incumplimiento de los deberes del ejecución en plazo, no se indemniza la"Facultad de Participar", se valora como suelo rural sin atribución de aprovechamiento.
El incumplimiento de los deberes del propietario faculta a la Administración a expropiar por incumplimiento de la función socialdel suelo y le permite instar la venta o sustitución forzosa. Esta implica la reducción del valor del suelo calculado según losdistintos supuestos de este capítulo en un porcentaje máximo del 50% (Art. 36).
Deberes de EDIFICACIÓN o REHABILITACIÓN del propietario del suelo urbanizado.
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PRINCIPIOS UTILIZADOS PARA LOS TRABAJOS DE VALORACIÓN LÍMITES Y CONDICIONES DE LOS MISMOS
Uso del presente informe: El presente informe se ha realizado para uso exclusivo de su solicitante de acuerdo con su finalidad, elmismo no puede ser considerado como una recomendación de compra o venta. SOCIEDAD DE TASACION, S.A., no asumeresponsabilidad por su uso por terceros, salvo en el supuesto que la finalidad sea Garantía hipotecaria de créditos o préstamos (Art.2Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo) respecto de las Entidades financieras a que se dirija el mismo.Inspección ocular limitada: Las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada de los inmuebles a valorar, sinllevarse a cabo, respecto de las edificaciones, ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura,elementos ocultos o instalaciones de los mismos que a efectos de la valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existenciade defectos o vicios ocultos. Respecto de los terrenos, no se efectúan mediciones topográficas o estudios medioambientales, o sobresu estabilidad y composición salvo que en el informe se exprese otra cosa. Cargas o pagos debidos: El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes ylimitaciones, así como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagosdebidos pudieran recaer sobre los mismos.Procedimientos: Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alterenla legalidad, el uso o la propiedad del inmueble valorado.Veracidad de la documentación: La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración, suministrada por la personaque encarga la valoración o por terceros, que se indica en el Informe de Tasación y/o le acompaña como presupuesto del mismo, seconsidera fidedigna y completa, y salvo que se indique lo contrario, no se verifica la certeza de la misma. Por lo tanto SOCIEDADDE TASACION, S.A., no asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias que la falta de ésta pudiera tener sobre elvalor.Inmuebles en construcción: En los inmuebles en construcción, o rehabilitación, se presume que el proyecto de edificación visado porel colegio profesional competente, es ejecutable técnica y legalmente. Las técnicas constructivas y materiales se estiman en base a losproyectos facilitados, nuestros informes reflejan el estado de las obras y el porcentaje de obra realizado, no realizamos mediciones nicomprobamos si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las proyectadas o con las buenas normas de laconstrucción, en consecuencia, lo informes no sustituyen la certificación de la obra, emitida por la dirección facultativa. En caso deque los inmuebles se encuentren en fase de construcción o se haya terminado recientemente, no se realiza ninguna minoración en elvalor, en consideración a los pagos pendientes por las obras no satisfechas, u otras obligaciones derivadas de dicha construcción,salvo que expresamente se indique lo contrario.
Desglose de valor: El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos inseparables, se manifiesta, a efectosmeramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indiqueexpresamente otro criterio en el informe. Los valores que se indican en la tasación se refieren a los inmuebles en su conjunto, y no apartes aisladas del mismo. Conclusiones alcanzadas mediante un análisis parcial de partes del informe pueden desvirtuar lasconclusiones globales del mismo.Medición superficie: Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusión, en su caso, de laparte proporcional de elementos comunes. La comprobación de superficies en los terrenos se realiza en base a los planos y/odocumentación registral o catastral aportadas, y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita el inmueble, sin que serealice por tanto un levantamiento topográfico por parte del técnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no seasumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser constatadaspor una mera inspección ocular. Licencias: Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras autorizaciones de las autoridades administrativaslocales, autonómicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y pueden renovarse para el uso quese considera en la estimación de valores contenidos en la tasación. En su caso la información urbanística se obtiene mediante,consulta verbal a las autoridades locales y examen de la información pública del planeamiento, en la fecha de la tasación. Salvo quese exprese lo contrario y en su caso se acompañe al informe no se han solicitado informes vinculantes de la administracióncompetente sobre la situación urbanística del inmueble.El resultado de la valoración puede verse alterado si la información recogiday explicitada en el informe no fuese correcta.
De conformidad con la normativa vigente sobre Protección de Datos, se informa que los datos de carácter personal utilizados para larealización de las tasaciones, se recogen en ficheros de Sociedad de Tasación S.A. y tienen el fin exclusivo de soportar el contenidodel informe y de su certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puedeejercitar los derechos de acceso, oposición, rectificación y cancelación en el ámbito reconocido por la Ley Orgánica 15/1999, de 13de diciembre y la legislación especifica de las Sociedades de Tasación.
PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL
Características constructivas: Las características constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador apartir de una inspección ocular limitada. En el caso de inmuebles ya edificados las técnicas constructivas y materiales novisualizados se han estimado en base a los más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado.
Inmuebles arrendados: En el caso de inmuebles arrendados, no se llevan a cabo averiguaciones sobre el estado financiero o solvenciade los inquilinos, y se presume que estos, pueden hacer frente a sus obligaciones y que están al corriente de las mismas.
Documento Electrónico / Verificación: El presente Informe y el Certificado de Tasación, que lo sintetiza son documentos originadoselectrónicamente y están firmados mediante firma electrónica reconocida, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 59/2003, de 19de diciembre, de firma electrónica. El contenido, autenticidad y validez del Certificado de Tasación puede comprobarse, medianteconexión con la página web www.st-tasacion.es, de Sociedad de Tasación SA., utilizando para ello el número de informe de ST, y elcódigo verificador que figura en la zona de firmas del documento. La copia completa de los mismos, obra en nuestros archivos, enforma electrónica, de acuerdo con la Disposición Adicional Cuarta de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.