Soluciones Integrales de Inversión y Real Estate

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Contenido1. Soluciones Integrales de Inversión y Real

Estate“Los 7 aspectos fundamentales de laInversión”

1. Due Diligence

2. Contratos, Sociedades y Alianzas Estartegicas

3. Inversión Extranjera

4. Usos de Suelo y Regimenes Agrarios (Permisos y Licencias Ambientales y Urbanisticas)

5. Valuación de Inmuebles

6. Financiamiento

7. Marketing

2. D´Ster Investland1. Experiencia

2. Nuestro Equipo y Socios

3. ¿Porque trabajar con nosotros?

4. Nuestros Servicios

5. Clientes

6. Oficinas 2

Inversión Inmobiliari

a

Los 7 Aspectos Fundamentales de la Inversión Inmobiliaria

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Permisos y Licencias

Ambientales y Urbanisticas

Due DiligenceTitle Insurance

Due Diligence

Es la herramienta de la administración que nos permite conocer:

1.Las necesidades de un proyecto de inversión por los diferentes factores que intervienen para su implantación.

2.El estatus que guarda un inmueble para poder llevar a cabo un determinado negocio con él.

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Due Diligence

Tipos de Due Diligence

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Cuestionario General de un Due Diligence

Propiedad del Predio y otras cuestiones legales relevantes

1.Antecedentes de la Reforma Agraria y Registro Nacional Agrario2.Antecedentes de la compraventa y resumen descriptivo de la negociación de compraventa3.Título de Propiedad4.Inscripción en el Registro Público de la Propiedad5.Acta de Entrega de Posesión.6.Certificado de libertad de Gravámenes.7.Seguros y fianzas sobre el predio8.Avalúo Comercial y Valor Catastral Actual 9.Valor comercial o de mercado de los bienes vecinos, 10.Servicios a los cuales se tiene acceso en la zona donde se encuentra el inmueble11.Levantamiento Topográfico12.Compromisos firmados sobre el predio para hipotecar, avalar, garantizar o cualquier otra figura que comprometa la propiedad del predio, o compraventas con reserva de dominio.13.Accesiones al terreno, servidumbres de paso, caminos de acceso, zona federal u otras figuras jurídicas de propiedad o de concesión insertas o colindantes (identificadas en un plano)

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Propiedad del Predio y otras cuestiones legales relevantes

14.Cartas de factibilidad de la Infraestructura y servicios por instalar y en su caso, costos vinculados al proyecto (luz, agua, urbanización, alumbrado público, drenaje, plantas tratadoras de agua, etc.)15.Otros servicios públicos con los que cuenta directamente el predio16.Carta de destino de Uso de suelo (identificar CUS y COS) 17.Cédula Catastral18.Carta de no adeudo de Impuesto Predial19.Cartas de no adeudos de otros impuestos aplicables al terreno como ISAI, ZOFEMAT, etc.20.Ubicación en los Planes de ordenamiento Ecológico (Planes Municipales, ordenamientos Estatales o Federales) y/o cualquier otra normativa que incida en el predio.21.Autorización y Manifestación de Impacto Ambiental22.Mecánica de Suelo23.Autorizaciones de la CONAFOR24.Autorizaciones emitidas para el proyecto por SEMARNAT y otras autoridades ambientales Federales, Estatales o Municipales25.Autorizaciones emitidas para la utilización de bienes nacionales (Zofemat, otras)26.Autorizaciones en materia de agua.27.Contratos de arrendamiento

Cuestionario General de un Due Diligence

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Del Propietario (en caso de que se adquiera la propiedad por virtud de la compra de la Sociedad Mercantil Propietaria)

1.Resumen descriptivo del Desarrollador (Integración Accionaria / Empresas que lo conforman / Consejo Administración.2.Acta Constitutiva y Poderes del Representante Legal.3.Convenios entre accionistas y con terceras personas4.Endoso de acciones5.Asambleas de socios y del Consejo de Admon. o Acuerdos del Admon. Único6.Compromisos futuros de las sociedad y de los accionistas o contratos de cesión de derechos7.Otros contratos, fideicomisos, acuerdos o convenios firmados por la sociedad o por lo socios y que se vinculen con el capital accionario que tienen en la sociedad8.Experiencia y descripción de los desarrollos que ha construido.9.Organigrama del personal directivo del Desarrollador y su experiencia.10.Estados financieros auditados recientes del Desarrollador.11.Cumplimiento de obligaciones fiscales12.Empresas terceras donde se tenga capital accionario (subsidiarias o filiales)13.Títulos, derechos y obligaciones emitidos o a favor.

Cuestionario General de un Due Diligence

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Cuestiones Legales que incidan en el Predio y/o en su Propietaria

1.Litigios y Contingentes Laborales2.Existencia de Contratos Colectivos3.Pago de IMSS y otras impuestos y prestaciones laborales4.Litigios o Arbitrajes en curso, por iniciar o pendientes de resolución, en general cualquier controversia relacionada con la propietaria, con los socios y su capital accionario o con el predio5.Requerimientos y/o notificaciones legales6.Anotaciones en RPP7.Marcas y contratos firmados8.Compromisos con otras marcas9.Préstamos o Créditos firmados donde la propietaria, sus accionistas o el terreno hayan sido dados en garantía o bajo algún esquema de avalistas.10.Contratos firmados por cumplirse y con condición suspensiva11.Contratos o compromisos firmados en México o en el Extranjero relacionados con la propietaria, con el predio, con el proyecto, con la construcción o con la venta del producto inmobiliario.

Cuestionario General de un Due Diligence

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Construcción / Venta (En su caso)

1.Descripción Empresa Constructora y Arquitecto de Diseño, su experiencia en otros desarrollos y capacidad financiera2.Copia del o de los Contrato de Construcción, Contrato de Operación y otros Convenios Relevantes3.Estado actual del Proyecto Ejecutivo y fecha de conclusión, o en su caso, obras relazadas o en curso y fechas de conclusión4.Sistema de Control y Supervisión del Proyecto / Principales Proveedores de Materiales y Equipo5.Descripción de la empresa Comercializadora, su experiencia de en otros desarrollos similares6.Descripción del Sistema de Comercialización y Cobranza (Local en sitio, Promotores, Asociaciones)

Cuestionario General de un Due Diligence

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Contrato de Cambio Contrato Social

La relación de las prestaciones concluye en el contrato

La relación de las prestaciones crea la sociedad

Las prestaciones se intercambian

Las prestaciones constituyen un fondo común

Intereses opuesto y satisfacción contradictoria

Intereses opuestos pero la satisfacción es ordinaria

Dos partes Dos o mas partesContratos cerrados Contratos abiertosRelación sinalagmática se establece de parte a parte

Relación sinalagmática se establece entre cada parte y el nuevo sujeto jurídico

1. El negocio social

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Compraventa 371 Co ComSuministro 75, Fracc. V, Co Com (Atípico)Distribución 75, Fracc. I, Co Com (Atípico)Consignación (Estimatorio) 392 Co ComCuenta Corriente 302 LTOCPrenda 334 LTOCDepósito 332 Co ComComisión Mercantil 273 Co ComSociedad Mercantil LGSMAsociación en Participación LGSMTiempo Compartido NOM-SCFI-1998 (Atípico)Autofinanciamiento NOM-037-SCFI-1994 (Atípico)Transporte 576 Co ComFletamento 119 LNyCMFranquicia 142 LPIEdición LDACoinversión (Joint Venture) (Atípico)

Contratos Mercantiles

Derechos y Obligacion

es

Relación con terceros

Relación con

Autoridades

Las partes fijan el contenido:

• Efectos Constitutivos. Creación de una nueva Persona Jurídica. • Efectos Legales. Pactos de derecho objetivo (aplicación normativa e imperativa de la ley).

• Efectos Convencionales. La voluntad de las partes aporta lícitamente nuevas disposiciones y necesidades de su relación convencional y fines del negocio social.

Efectos Constitutivos

Velo Social Sociedad

(Persona Jurídica distinta a la de los

Socios)

Efectos del Contrato Social

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2. Elementos de Existencia

ConsentimientoA. Capacidad

a) Regla generalb) Incapacidad

i. Menores de Edadii. Casadosiii. Consecuencias de la incapacidad

c) Inhabilitados

B. Vicios en el consentimientoa) Errorb) Dolo y Mala Fec) Violencia

Objeto (Aportaciones de los Socios)a) Bienesb) Otras Aportaciones

Fin Social (Objeto Social)a) Mediob) Prestaciónc) Capacidad Jurídica

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3. Elementos Funcionales

Asamblea de Socios

A. OrdinariaB. Extraordinaria

Órgano de Administración

A. Administrador ÚnicoB. Consejo de Administración

Órgano de Vigilancia

A. Comisario ÚnicoB. Consejo de Comisarios

Capital Social

A. Títulos representativos del CapitalB. Partes SocialesC. Estados ContablesD. Estrategias Financieras

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4. Tipos de Sociedades

Artículo 1. Ley de Sociedades Mercantiles

1. Sociedad en Nombre Colectivo2. Sociedad en Comandita Simple3. Sociedad de Responsabilidad Limitada4. Sociedad Anónima5. Sociedad en Comandita por Acciones; y6. Sociedad Cooperativa

- Régimen de Capital Variable

Otras Leyes

1.SAPIs, SAPIBs y SABs2.Agrarias3.Sofoles y Sofomes4.Integradoras5.Sociedades de Inversión

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GRACIAS

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