SUCESIONES Y HERENCIAS: HEREDERO QUE OCUPA UN INMUEBLE

La compensacin en dinero por el uso y goce exclusivo de la cosa solo podr fijarse en la sentencia con retroactividad a la iniciacin del incidente que reclama el resarcimiento, pues por el tiempo anterior debe considerarse que hubo consentimiento tcito a una ocupacin gratuita, temperamento aplicable tanto para herederos declarados, como para quien reclama la posesin de herencia no obstante haber transcurrido un plazo prolongado , pues en ambos casos el presupuesto de hecho es el mismo, el consentimiento a una ocupacin gratuita.-Toda vez que el uso y goce de las cosas comunes pertenece por igual a todos los comuneros, la privacin que unos sufren en beneficio de otros puede ser compensada en dinero , mediante la fijacin de un canon locativo por el uso exclusivo de un inmueble, a cargo del coheredero que ocupa un bien integrante del acervo hereditario.-En el caso de realizar mejoras o construcciones por parte de un coheredero en un bien integrante del acervo hereditario, es improcedente descontar los gastos emergentes respecto del canon locativo por el uso exclusivo del bien.-Es procedente la pretensin de uno de los coherederos que no aprovecha el bien comn, para que le sea indemnizada dicha falta de uso cuando la propiedad es utilizada exclusivamente por otro comunero, pues dicha pretensin se sustenta en una circunstancia objetiva como lo es el goce exclusivo de un inmueble por parte de un coheredero.-El co-heredero que ocupa un inmueble de la sucesin durante el perodo de indivisin hereditaria lo hace a ttulo de dueo y no de locatario, ejerciendo un derecho que corresponde por igual a los otros herederos y corresponde resarcir el provecho obtenido por el uso exclusivo del bien que realiz.-El valor locativo debido por un co-heredero por el uso exclusivo de un inmueble del acervo hereditario, debe fijarse siguiendo las pautas para determinar la aptitud locativa de haber podido disponer de la vivienda los restantes herederos, el juez tiene amplia libertad para ponderar el dictamen de los peritos sobre aquel valor y podr tener en cuenta las vicisitudes del mercado y el tiempo transcurrido entre otras circunstancias.-En consecuencia se le debe al co-heredero que no ocupa el bien comn integrante del acervo hereditario la proporcin -derivada de la cuota hereditaria que corresponde a cada uno de aquellos- del canon locativo establecido por el exclusivo uso y goce de ste.-

Cmo vender la casa cuando alguno de los herederos no quiereLa particin judicial de la herencia y la pblica subasta permiten vender un inmueble aunque un legatario se oponga PorLAURA CAORSI 9 de diciembre de 2009Meneame000Google +0Imagen:Ray TibbittsLas herencias causan problemas. Cuando llega el momento de ejecutarlas, son habituales los desacuerdos, los reproches y las discusiones que, en los casos ms extremos, desembocan en alejamientos o rupturas familiares. A la prdida del ser querido, "una experiencia traumtica que genera altos niveles de estrs", se aaden otros elementos afectivos, legales y econmicos que ejercen mucha presin. Inventarios, tasaciones, documentos, abogados, honorarios,notarios, impuestos... La lista de factores es larga y sumerge a los familiares del fallecido en una vorgine administrativa que cansa y desgasta. Uno de los problemas ms comunes se produce cuando se hereda un inmueble; especialmente si se trata de la vivienda de los padres. Es un escenario en el que, adems del valor econmico, entra en juego el emocional, que altera el modo de enfocar las cosas. Resulta evidente que no es lo mismo tomar decisiones sobre un piso cualquiera, un local o un terreno, que hacerlo sobre el hogar familiar, donde se ha pasado la infancia y que atesora vivencias y recuerdos tan valiosos como los ladrillos, la ubicacin o las vistas. Sin embargo, cuando alguno de los legatarios no quiere vender el inmueble, es posible hacerlo. La particin judicial de la herencia y la pblica subasta lo permiten, aunque no es la opcin ms aconsejable porque se consigue un precio inferior al del mercado y se daan los intereses de todos los herederos.Opiniones diferentesHay quienes ponen por encima el valor afectivo del legado, quienes tienen un punto de vista ms prctico que adjudica mayor importancia al valor monetario de los bienes y un tercer grupo que, ante la prdida de un familiar, prefieren deshacerse de todo para "cerrar el captulo" y llevar a cabo su duelo. Qu es mejor: conservar la casa o venderla? sta es la principal duda, motivo de debate entre los herederos que, al mismo tiempo, genera la mayor parte de los desacuerdos. Son unos conflictos de voluntades que pueden acabar en el mbito judicial y que son ms frecuentes de lo que se cree.La actitud ante un bien heredado vara en funcin del testamento, del poder adquisitivo de los legatarios y del nmero de beneficiariosLas disputas por la herencia son un problema "clsico", como seala Isidro Mierola, presidente de la Asociacin Espaola de Abogados de Familia (AEAFA). Sea cual sea la opcin, los inconvenientes empiezan cuando termina el consenso. Eso s, siempre hay matices, puesto que no es igual si la vivienda familiar es el nico bien que se debe liquidar o si hay otros bienes inmuebles que deben repartirse. El panorama tambin vara en funcin deltestamento, del poder adquisitivo de los herederos y del nmero de beneficiarios, ya que a priori parece ms fcil llegar a un pacto cuando slo hay dos hermanos. A pesar de todo, a menudo un heredero est en contra de los dems. Entonces surge otra pregunta: Es posible vender el inmueble si alguno de ellos no quiere?Particiones, cuadernos y subastasComo punto de partida, hay que recordar que los bienes indivisos que se heredan, en este caso un inmueble, se pueden vender aunque uno de los beneficiarios se oponga. De qu manera? Mediante una particin judicial de la herencia y la posterior subasta pblica del bien. La particin de la herenciaes, como indica su nombre, el reparto proporcional de los bienes (y las deudas) del difunto entre sus familiares o las personas que figuren en su testamento. De manera habitual, esta divisin es voluntaria ya que, o bien resulta clara desde el inicio o se produce de manera consensuada. Cuando no es posible llegar a un acuerdo entre las partes, se recurre a la particin judicial. Los herederos deben acudir al Juzgado de Primera Instancia y presentar varios documentos, desde los ttulos de propiedad y el certificado de defuncin del fallecido, hasta el certificado de ltimas voluntades y el testamento (si los hay). Una vez que se expone el caso y se entrega la documentacin, el juez designar a un perito, quien se encargar de formar el cuaderno particional con el reparto de los bienes. El cuaderno particional.El contenido de este documento, que se elabora en todos los casos, es de suma importancia. Adems de los datos del fallecido y sus herederos, en l se recoge un inventario completo del activo y del pasivo, es decir, de los bienes y las deudas. En este cuaderno se registra la liquidacin de la herencia: se determina el valor neto, despus de restar el valor de las deudas al de los bienes. De la cifra resultante, se indica qu parte le corresponde a cada heredero. La subasta pblica.El ltimo paso, una vez que se tasa la vivienda, es subastarla de manera pblica. Se elige este mecanismo porque tiene mayor transparencia y alcance. Es un procedimiento abierto, que se da a conocer en el Boletn Oficial del Estado y que se sigue con mucho inters desde varias publicaciones y portales de Internet especializados en el tema, que actualizan la informacin a diario. Este sistema est regulado por el Ministerio de Economa y Hacienda, que ofrece unlistadode inmuebles que se subastarn, la fecha de los actos y los requisitos que se exigen a las personas que quieran asistir y pujar para adquirirlos.- See more at: http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/familia/2009/12/09/189733.php#sthash.XDlGzf2j.dpuf