PODER JUDICIAL DEL ESTADO

SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA

CUARTA SALA

SENTENCIAS QUE CAUSARON ESTADO

NÚMERO DE TOCA FECHA EN QUE SE DICTÓ LA SENTENCIA

390-2016 31 treinta y uno de marzo de 2017 dos mil diecisiete.

San Luis Potosí, S.L.P., 31 treinta y uno de marzo de 2017 dos mil diecisiete.

Visto para resolver el toca número 390-2016, relativo al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada

ELIMINADO, en contra de la sentencia de fecha 09 nueve de marzo de 2016 dos mil dieciséis, dictada por el Juez Sexto

del Ramo Civil de esta Capital, dentro del expediente número 1677/2015, relativo al Juicio Extraordinario Civil por

Desocupación, promovido por ELIMINADO, en contra del citado demandado.

R E S U L T A N D O

PRIMERO.- La sentencia apelada, en sus puntos resolutivos textualmente dice: “PRIMERO.- Este Juzgado

fue competente para conocer de este Juicio. SEGUNDO.- La vía de Tramitación Especial propuesta por el actor fue la

correcta. TERCERO.- El actor compareció con personalidad en este asunto. CUARTO.- El actor ELIMINADO , por su

propio derecho, acreditó su acción de Terminación de Contrato de Arrendamiento que ejercitó, que trae como

consecuencia la desocupación y entrega material y jurídica del inmueble arrendado; y el demandado ELIMINADO en su

calidad de arrendatario, no justificó sus excepciones y defensas. QUINTO.- Se declara que operó la Terminación del

Contrato de Arrendamiento conforme a lo previsto por el artículo 2308 del Código Civil del Estado, que fija el plazo para

tal efecto, celebrado entre la señora ELIMINADO como arrendadora, el señor ELIMINADO en su calidad de

arrendatario, con fecha 1° primero de Enero de 1991 mil novecientos noventa y uno, respecto del inmueble materia de la

litis, consistente en local ubicado en la AVENIDA ELIMINADO DE ESTA CIUDAD; de igual manera, se acredita el

derecho del señor ELIMINADO , como propietario del inmueble motivo del contrato de arrendamiento, por lo que tiene

derecho a ejercitar las acciones que nacen del contrato de mérito. SEXTO.- Se condena al demandado ELIMINADO en

su calidad de arrendatario, a la desocupación y entrega material y jurídica al actor ELIMINADO, del inmueble materia de

la litis, consistente en local ubicado en la AVENIDA ELIMINADO DE ESTA CIUDAD. SÉPTIMO.- Se condena al

demandado, al pago de las pensiones rentísticas que se hayan vencido a partir de la correspondiente al mes de

Noviembre de 2015 dos mil quince, mes siguiente a la fecha en que fue presentada la demanda ante la Oficialía de

Partes a los Juzgados Civiles y Familiares del Poder Judicial del Estado, el 30 de Octubre del año en curso, al haberse

convenido en las cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que la renta sería pagada por meses adelantados, hasta

la total desocupación del inmueble, a razón de $3,750.00 (TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N)

anteriormente por $375,00.00 (TRECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL ANTIGUOS PESOS), conforme a lo estipulado en

la cláusula tercera del contrato de mérito, previa liquidación que en ejecución de sentencia se efectúe.- Lo anterior, por

los motivos expuestos en la parte final del considerando cuarto de esta sentencia. OCTAVO.- Se absuelve al demandado

del pago de los daños y prejuicios que peticiona en el inciso C), del capítulo de prestaciones de su escrito de demanda,

toda vez que no ofreció y desahogó prueba idónea tendiente a acreditar tales peticiones. NOVENO.- Se absuelve al

demandado del pago del interés que peticiona el actor en el inciso E), del capítulo de prestaciones de su escrito de

demanda, toda vez que tal prestación no se encuentra estipulada en el contrato de arrendamiento base de la acción.

DÉCIMO.- Se condena al demandado, por la exhibición de los recibos debidamente pagados, correspondientes a los

servicios de Energía Eléctrica y Agua Potable que se encuentren contratados en el Inmueble arrendado, a la fecha en

que desocupe el mismo, o bien por el pago de las cantidades que lleguen a adeudar por estos conceptos. DÉCIMO

PRIMERO.- Se condena al demandado, al pago de costas y gastos originados con la tramitación del presente asunto,

previa su regulación. DÉCIMO SEGUNDO.- Se concede al demandado, el término improrrogable de 5 cinco días,

contados a partir de la fecha en que esta resolución cause ejecutoria, para que e cabal cumplimiento a la sentencia, esto

es, para que el arrendatario desocupe y entregue el inmueble arrendado y, para que haga el pago de las demás

prestaciones a que salió condenado.- Lo anterior, por los motivos expuestos en la parte final del considerando cuarto de

esta sentencia. DÉCIMO TERCERO.- Se les hace saber a las partes que una vez concluido el presente asunto por

cualquier razón, se procederá a la depuración o destrucción del expediente, según corresponda, incluyendo las pruebas y

documentos originales personales o de interés para alguna de las partes. Por ende, deberá solicitarse la devolución de

sus documentos, pruebas y muestras, que hayan aportado al juicio, dentro de los 30 treinta días naturales contados a

partir de la notificación del auto que pone fin al procedimiento, apercibido que de no realizarse se procederá a su

procedimiento, apercibido que de no realizarse se procederá a su destrucción. Debiendo existir constancia de notificación

a los interesados, de que él o los documentos se encuentran a su disposición. DÉCIMO CUARTO.- NOTIFÍQUESE

PERSONALMENTE.”.

SEGUNDO.- Inconforme con la sentencia cuyos puntos resolutivos han quedado transcritos, el demandado

ELIMINADO interpuso recurso de apelación, el cual fue admitido en efecto devolutivo por el juzgado de origen, y el que

por razón de turno tocó conocer a esta Cuarta Sala. Por acuerdo de fecha 02 dos de junio de 2016 dos mil dieciséis, se

confirmó la calificación de grado hecha por el A quo y se ordenó poner los autos a la vista del apelante por el término de 3

tres días para los fines a que se refieren los artículos 959 y 962 del Código de Procedimientos Civiles del Estado.

Mediante proveído de 10 diez de junio de 2016 dos mil dieciséis, se tuvo al apelante por presentando escrito de expresión

de agravios y se ordenó correr traslado a su contraria parte para que dentro del término de 3 tres días produjere su

contestación. Por auto de fecha 22 veintidós de junio de 2016 dos mil dieciséis, se tiene a la parte apelada por

contestando los agravios dentro del término legal que se le concedió para hacerlo, con apoyo en el artículo 959 del

Código de Procedimientos Civiles, se fijó fecha y hora para la audiencia; llevándose a cabo el 08 ocho de marzo de 2017

dos mil diecisiete, a las 9:30 nueve horas con treinta minutos, en la que ante la presencia de los Magistrados

ELIMINADO , ELIMINADO y ELIMINADO para que tuviese verificativo la audiencia de informe en estrados, en la que a

la misma no compareció ninguna de las partes; asimismo, la Secretaria de Acuerdos hizo una relación del estado en que

se encontraban los autos y dio cuenta que fue presentado el escrito de expresión de agravios por la parte apelante y la

parte apelada, citándose para resolver el presente negocio; posteriormente, se turnaron los autos a la Magistrada

ponente para la elaboración del proyecto de resolución; y,

C O N S I D E R A N D O

PRIMERO.- Los agravios expresados por el demandado y apelante ELIMINADO, textualmente dicen:

“PRIMER AGRAVIO FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA EN LA PARTE ACTORA. 1.-El fallo materia del presente

recurso de apelación en principio me causa agravio al no haber ponderado adecuadamente mi excepción de falta de

legitimación activa en la parte actora, ya que para desestimarla expuso literalmente “…por lo que hace a la excepción de

falta de legitimación en el actor, que hace valer al demandado, en el argumento de que el actor no es titular del derecho

que reclama; al respecto el juzgador considera improcedente la excepción de que se trata, toda vez que el actor demostró

tener legitimación activa en el proceso, al haber comparecido por sus propios derechos, y en la causa, al ser el titular del

derecho que resulta del contrato ubicado en la Avenida ELIMINADO número ELIMINADO de esta Ciudad, al habérselo

adjudicado mediante juicio sucesorio intestamentario a bienes de la señora ELIMINADO , como lo justificó con las copias

certificadas de los autos del expediente número 1565/2013 que se siguió ante el Juzgado Cuarto del Ramo Familiar,

relativo a el juicio sucesorio intestamentario a bienes de la de cuius, en donde se declaro único y universal heredero a

ELIMINADO , documento que precisamente fue valorado en el cuerpo del presente considerando…” Razonamiento el

anterior, con el cual, no estoy conforme en manera alguna, conforme lo paso a desglosar. 2.- En principio, la falta de

legitimación activa de la cual me duelo, fue incorrectamente estudiada por él A Quo, ya que proviene precisamente de

que el apelado se adjudico el inmueble ubicado en Avenida ELIMINADO No. ELIMINADO de esta Ciudad y comparece

al juicio de desocupación como adjudicatario de tal propiedad promoviendo por su propio derecho, mas sin embargo, el

bien arrendado se ubica en Avenida ELIMINADO No. ELIMINADO Letra “ELIMINADO”, de esta Ciudad, de donde se

desprende diferente ubicación de la finca de la cual se dice propietario y el inmueble motivo de este juicio, de lo anterior,

deriva su falta de legitimación de comparecer reclamando un inmueble del que no justifica ser titular de su propiedad,

máxime que jamás justificó mediante los medios de convicción correspondientes que el inmueble materia de su acción

forme parte de que le fue adjudicado. 3.- Luego, de la demanda del Sr. ELIMINADO se puede advertir que promueve

Juicio Extraordinario Civil por desocupación en mi contra por terminación de contrato de arrendamiento respecto del

inmueble ubicado en Avenida ELIMINADO No. ELIMINADO, de esta Ciudad, exigiéndome el pago de las siguientes

prestaciones: A).- La desocupación y entrega del local ubicado en Avenida ELIMINADO de esta Ciudad el contrato que

se anexa como base de mi acción a fojas ( ), con todas sus accesiones e instalaciones que por estar incorporada al

inmueble forman parte del mismo. B).- El pago de las mensualidades que van del correspondiente al mes de que

debieron pagarse también por adelantado, y que dan un total de tres $21,000.00 (VEINTIUN MIL PESOS 00/100M.N).

C).- El pago de los daños y prejuicios que se me hayan ocasionado y que se me ocasionen en el futuro con motivo de la

mora en la desocupación del inmueble arrendado. D).- El pago de las mensualidades rentísticas que se venzan en el

futuro hasta la total desocupación del inmueble y sus accesiones y la entrega del mismo. E).- El pago de los intereses

que se causen por la mora en el pago de las mensualidades omitidas. F).- El pago de los adeudos que existan a la fecha

de la desocupación, por concepto de agua y fuerza eléctrica consumidos por el inquilino, con la Comisión Federal de

Electricidad y la Junta Municipal de Agua en INTERAPAS. G). - El pago de los gastos y costas que el presente juicio

origine. El apelado a efecto de justificar la legitimación con la que compareció a reclamarme la desocupación adjuntó a su

demanda una Diligencias de notificación por terminación de contrato de arrendamiento promovidas en la Vía de

Tramitación Especial ante el Juzgado Tercero el Ramo Civil, Exp. No. 714/215(sic), Diligencias en donde aparece en

copia certificada un contrato de arrendamiento celebrado con fecha 1° de enero de 1991 mil novecientos noventa y uno

entre la Sra. ELIMINADO como arrendadora y ELIMINADO como arrendatario, por la duración de 06 seis meses,

manifestando en su demanda de jurisdicción voluntaria que su difunta madres ELIMINADO realizó el mencionado

contrato de arrendamiento con el suscrito, que dicho contrato venció en el mese de junio de 1991 mil novecientos

noventa y uno, que por ende, se tornó por tiempo indeterminado, que ahora es el propietario del inmueble ya que

promovió juicio sucesorio intestamentario donde el fue adjudicado el bien raíz materia del contrato de arrendamiento, de

donde supuestamente dice le resulta legitimación para comparecer a demandarme la desocupación. 4.- Importante es

destacar, que la llamada legitimación activa debe entenderse como la potestad legal para acudir al órgano jurisdiccional

con la petición de que se inicie la tramitación del juicio o de una instancia, a esta legitimación se le conoce con el nombre

de ad procesum y se produce cuando el derecho que se cuestionará en el juicio es ejercitado en el proceso por quien

tiene aptitud para hacer valer, a diferencia de legitimación ad causam que implica tener la titularidad de ese derecho

cuestionado, la cual, se debe de estudiar por el Juzgador aún de oficio por constituir un presupuesto procesal necesario

para el ejercicio de la acción. Así mismo, es relevante citar lo establecido por el artículo 2233 del Código Civil vigente en

el Estado que textualmente reza: “Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare

la transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al

pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato,

desde la fecha en que se le notifique judicial o extrajudicialmente ante notario o ante testigos haberse otorgado el

correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario; a no ser que el adelanto de

rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento.”. 5.- Bajo esa tesitura, tenemos que el

apelado incumple en mi prejuicio con lo establecido por el ordinario 2238 de la Ley Sustantiva Civil en vigencia, dado que

de autos se aprecia que con el fallecimiento de la arrendadora Sra. ELIMINADO se verificó la transición de la propiedad

del inmueble a su favor como único y universal heredero, ya que del sumario se observa que le fue adjudicada la finca

ubicada en Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, por ende, se encuentra en la hipótesis contenida en el aludido

precepto legal al haberse trasmitido la propiedad en su persona, sin importar la forma en la que fue trasmitido, ya que al

efecto, el dispositivo legal en comento, estatuye que “por cualquier motivo se verificare la transmisión de la propiedad del

predio arrendado”, consecuentemente, obligado estaba a notificarle su calidad de nuevo propietario, ya sea judicial o

extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos el haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, exigencia

legal que hasta ahora ha incumplido, conforme lo paso a detallar. Si bien es cierto, que mi colitigante al promover su

demanda, acompaño a la misma copias certificadas de algunas actuaciones existentes dentro del Juicio Sucesorio

Intestamentario a bienes de la Sra. ELIMINADO, promovido en el Juzgado Cuarto de la Familiar, bajo el Expediente No.

1565/2013, donde se aprecia que fue listado como único bien inmueble que conforma el acervo hereditario el ubicado en

Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, inclusive, agrega el Titulo de Propiedad donde aparece como dueña la autora de

la sucesión, y que finalmente, por auto de fecha 23 veintitrés de febrero del año 2015 dos mil quince le fue adjudicado a

mi contrincante. De lo citado precedentemente, se advierte que hubo una transmisión de la propiedad a favor del apelado,

por consecuencia, tenía la ineludible obligación de notificarme dicha circunstancia en los términos previstos por el artículo

2238 del Código Civil vigente para el Estado, a efecto de respetar mis garantías de audiencia, legalidad y seguridad

jurídica, sin embargo, ello no fue así, ya que si bien, fueron promovidas por su parte Diligencias en la Vía de Jurisdicción

Voluntaria tramitadas en el Juzgado Tercero del Ramo Civil, expediente No. 741/2015, las mismas, fueron desahogadas

con el propósito de darme a conocer como arrendatario que fui, su decisión de dar por terminado el contrato de

arrendamiento que inicialmente se celebró con la Sra. ELIMINADO respecto del inmueble localizado en Avenida

ELIMINADO , de esta Ciudad, procedimiento de Jurisdicción Voluntaria radicado por acuerdo datado el 19 diecinueve de

mayo del año próximo pasado, donde se ordena en los términos del arábigo 2308 de la Ley Sustantiva Civil que se me

notifique la decisión del supuesto arrendador su voluntad de dar por concluido el contrato de arrendamiento, (mas nada

dice respecto de la notificación del cambio de propietario), lo cual, ocurrirá cuando haya trascurrido el término de 02 dos

meses contados a partir de la notificación ordenada, auto admisorio que fue comunicado con fecha 05 cinco de junio del

año 2015 dos mil quince a través de una persona ajena a mi persona (lo cual combato en tema por aparte), diligencia

mediante la cual, única y exclusivamente se notifica al supuesto arrendatario la voluntad del arrendador de dar por

terminado el mencionado contrato de arrendamiento, pero lo más relevante, y lo que nos interesa, estriba en que en tales

diligencias de jurisdicción voluntaria jamás me fue notificado la transmisión de la propiedad a favor del Sr. ELIMINADO y

como tal lo ordena el numeral 2238 de la Ley en comento, es decir, considero que las Diligencias autorizadas por el

artículo2308 del Código Civil, carecen de valor legal alguno, al no cumplir con su cometido, ya que mediante las mismas,

no me comunicaron la transmisión de la propiedad a favor del mencionado adjudicatario, por lo que no se encuadró la

justificación legal para la existencia de una subrogación ipso jure de mi persona hacia el adquiriente del inmueble

respecto de los términos y condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, por consiguiente, al existir una omisión

legal en cuanto a la comunicación a mi persona por el cambio de dueño del inmueble supuestamente arrendado, ello

origina que el actual propietario carezca de legitimación para demandarme la desocupación de la finca, dado que la

titularidad del derecho derivado de la relación contractual primigenia no se me notificó como lo marca la ley, por ende,

carece de interés jurídico para exigir la desocupación que nos ocupa, por así disponerlo el ordinario 1° primero de la Ley

Adjetiva Civil en Vigo, ya que se trata de un presupuesto procesal necesario para el ejercicio de la acción, el cual, esta

Autoridad de alzada está obligada a estudiar sin importar que se haya o no hecho valer ante el Juez inferior la excepción

que nos ocupa, dado que, previo al estudio de la acción ejercida, es pertinente analizar de fondo la legitimación de la

parte accionante, al tratarse de una condición necesaria para que pueda producirse sentencia valida y eficaz. 6.-

Continuando con el tema que nos ocupa, para que las mencionadas Diligencias que establece el artículo 2308 del Código

Civil en vigencia pudiesen surtir los efectos legales deseados, era menester también justificar la similitud entre el bien raíz

que le fue adjudicado al apelado (Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad) a que se refieren las copias e la sucesión ab

intestato que adjuntó a su demanda, con el bien inmueble cuya desocupación se pide en el juicio de donde proviene el

presente medio de impugnación (Avenida ELIMINADO ), y más aun, que el bien arrendado se encontrase formando

parte del bien adjudicado por ser mayor extensión, lo que evidentemente no se justifico, ya que pareciere que se trata de

distintos inmuebles, de tal forma, que si supuestamente me comunicaron su decisión de dar por terminado el contrato de

arrendamiento del bien raíz marcado con el No. ELIMINADO , sin embargo, jamás acredita ser el propietario de tal

inmueble, dado que el que se le adjudicó está marcado con otra nomenclatura, por ende, tales Diligencias carecen de

valor legal para cumplir con su cometido, circunstancias que evidentemente omitió estudiar el Juez de los autos, es decir,

se advierte que el bien mencionado en las Diligencias, no tiene identidad con el que menciona en el juicio sucesorio, por

consecución, no existe semejanza entre uno y bien raíz, dado que, aunque se ubican sobre la misma avenida, a la finca

que se reclama en este juicio le corresponden un número diverso al que le fue adjudicado, lo que necesariamente implica

una falta de identidad entre ambas propiedades, o sea, por su planteamiento en la demanda, evidentemente se trata de

diversas fincas, lo que corrobora la falta de notificación del cambio de propietario al suscrito, ello provoca que a la fecha

no se ha cumplido con lo establecido por el numeral 2238 del Código Civil para el Estado, máxime que tampoco se me ha

notificado antes dos testigos o a través de fedatario público el haberse otorgado el correspondiente título de propiedad a

favor de la parte apelada. Por lo anterior, al no existir una notificación omisa e irregular que no cumple su cometido, y en

atención a ello, se me deja en estado de indefensión, lo que deriva en que el demandante carece de legitimación para

reclamarme la desocupación del inmueble multicitado, lo que se demuestra fehacientemente con las copias certificadas

de las Diligencias mencionadas donde aparecen diversas constancias del intestado mediante el cual adquirió el inmueble

mi contrincante, prueba esta última que surte efectos legales en su contra conforme a los establecido por el numeral 395

del Código de Procedimientos Civiles en vigor, más aún, la mencionada excepción relativa a la falta de legitimación del

actor, se comprueba a su vez, con el respectivo contrato de arrendamiento y las copias certificadas de la aludida

sucesión. 7.- Así entonces, es oportuno reiterar, en cuanto a la acción que se reclama por la terminación de contrato de

arrendamiento, que para su éxito, es menester acreditar que la parte actora tiene el carácter de arrendador el inmueble

en conflicto, al habérselo adjudicado, y de no demostrarse, como lo es el caso que nos ocupa, al omitir la comunicación

legal de ser el nuevo propietario del inmueble, entonces, no se acredita la existencia de una subrogación de mi persona

hacia el adquiriente del inmueble respecto de los términos y condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, lo

que provoca la inexistencia de una legitimación activa para poder demandarme con tal personalidad, al carecer de la

calidad de arrendador el Sr. ELIMINADO, condición necesaria para la procedencia de la acción materia de litigio que se

deduce, es por lo que, al actualizarse tal excepción, por ende, resulta improcedente la acción, siendo por consiguiente

innecesario el estudio de fondo de las diversas cuestiones planteadas durante la secuela del procedimiento. Por tanto,

ante la falta de un presupuesto procesal fundamental para el ejercicio de la acción, particularmente el hecho relativo a

que el apelado está obligada a probar la titularidad del derecho cuestionado, en este caso el carácter de arrendador el

inmueble, ello provoca que no se acredite la legitimación en las partes, por lo tanto, imposible efectuar un

pronunciamiento de derecho, por consiguiente, deviene improcedente su acción al no demostrarse el vínculo jurídico

indispensable para el ejercicio de la misma, pues constituye la causa eficiente de pedir, ya que en el ejercicio de la acción

supone necesariamente la existencia de un derecho, al ser de orden público el cumplimiento de los requisitos exigidos

para su ejercicio, por ello, no justifica la legitimación ni de la actora, ni del suscrito para intervenir como partes en este

juicio, ya que la legitimación consiste en la situación en la que se encuentra una persona con respecto a determinado

acto o situación jurídica, para el efecto de poder ejecutar legalmente o de intervenir es ésta, o sea, es la facultad de poder

actuar como parte en el proceso, que constituye la idoneidad para actuar en el mismo, interferida de la posición que

guarda la persona frente al litigio, presupuestos no justificados en el sumario, dado que una de las condiciones para

acoger la acción, en principio, corresponde a la parte accionante acreditarla demostrando su calidad de titular del derecho

y la calidad de obligado del demandado, lo cual, a su vez, debe de analizarse por el Juzgador de oficio. Sobre ese orden

de ideas, con apoyo en el método deductivo, al valorarse los elementos que conforman la acción dilucidada, resulta

innecesario el estudio de los mismos, al no acreditarse el presupuesto procesal de la acción consistente en la calidad de

arrendador por la omisión de la comunicación de la transmisión de la propiedad, ya sea mediante notificación judicial o

extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente título de propiedad,

desconociendo por ende, quien es el legítimo propietario del inmueble, máxime que tampoco agregó al sumerio el

demandante título de propiedad alguno que lo legitime como nuevo dueño bien raíz, tal y como lo ordena el artículo 2238

de Código Civil vigente, sino que pretende justificar tal carácter con un escueto emitido por el Juez Familiar, según el

cual, le fue adjudicado tal buen(sic) raíz, proveído desde luego insuficiente para acreditar su calidad de dueño del

inmueble, por lo que, al ser tal omisión procesal de orden público, y al omitir su estudio él A Quo, obviamente que

perjudica a la parte demandada, dado que estaba obligo al Juzgador a evitar el estudio del fondo del juicio principal al

atender la multicitada falta de legitimación del actor, por ende, se debe declarar procedente mi argumento defensivo, por

ser precisamente la falta de la misma un presupuesto procesal que se debe de estudiar aún de oficio, y que debido a su

procedencia, imposibilita al Resolutor entrar al estudio del fondo de la acción, pues no se puede condenar, por no

acreditarse dicho presupuesto procesal. De tal manera, que al no justificar el apelado la calidad de contratante directo de

la parte demandada, falta un presupuesto procesal fundamental para el ejercicio de la acción, que no acreditaba la

legitimación, es imposible hacer un pronunciamiento de derecho, lo que implica la falta de legitimación sobre el derecho

sustancial. Agregando que al no celebrar de mi parte contrato de arrendamiento alguno con el Sr. ELIMINADO, no tengo

vínculo jurídico con él, lo que provoca la falta de legitimación, máxime que no se acompañó por el promovente documento

fundatorio de su acción o contrato de arrendamiento que hubiésemos celebrado ambos. Tienen puntual aplicación a las

anteriores consideraciones los siguientes criterios jurisprudenciales: LEGITIMACIÓN, ESTUDIO OFICIOSO DE LA. La

falta de legitimación de alguna de las partes contendientes constituye un elemento o condición de la acción que, como tal,

debe ser examinada aun de oficio por el juzgador. No. Registro: 192,245 Tesis aislada Materia(s): Común Novena Época

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo: XI, Marzo

de 2000 Tesis: XXII.2°.5 K Página: 998 INTERES JURIDICO. EL DERECHO QUE YA SE INVOCA COMO AFECTADO,

ASI COMO LOS ACTOS Y CIRCUNSTANCIAS QUE MOTIVAN ESA AFECTACIÓN, DEBEN EXPRESARSE

CLARAMENTE AL EJERCITAR LA ACCIÓN. Es correcto que el ejercicio de la acción requiere, en todo caso, la

existencia de un derecho legitimadamente tutelado que pretenda defenderse mediante la intervención del órgano

jurisdiccional, y que tal intención debe ser manifestada en el escrito de demanda. En efecto, procesalmente hablando,

resulta indiscutible, a la luz de los diversos cuerpos normativos existentes y de las distintas corrientes de opinión

doctrinales y jurisprudenciales, que el ejercicio de toda acción requiere forzosamente de la existencia de un interés

jurídicamente tutelado en que se apoye. Ahora bien, la prueba de que existe interés jurídico en el actor, sólo es posible

lograrla mediante el acreditamiento de la existencia del derecho que invoca como afecto y la demostración de los actos,

de los hechos o de las circunstancias que afectan a ese derecho. Consecuentemente, como requisito indispensable de la

acción, el interés jurídico se transforma en elemento insustituible que sirve de fundamento y límite a las pretensiones,

pues cada pretensión del actor debe tener como base el interés jurídico que se invoca. Derivado de lo referido, puede

afirmase que la existencia del interés jurídico invocado debe ser acreditada por quien ejercita la acción, pues de lo

contrario no puede justificarse la actividad jurisdiccional, mucho menos, la declaración o sentencia de condena que se

pretende. Por ello afirmarse que tanto el derecho que se afirma que resulta afectado, como los actos o circunstancias que

se afirma que motivan esa afectación, deben darse a conocer claramente, quedar evidentes, en el propio escrito que se

ejercita la acción a efecto de que, en primer término, el órgano jurisdiccional esté en posibilidad de analizar la pretensión

a través del derecho que se invoca y decidir sobre su procedencia, idoneidad y mérito, y, en segundo lugar, que la parte

reo y/o, en su caso, cualquier otro interesado, pueden defenderse adecuadamente en el juicio, conociendo con precisión,

cuáles son los fundamentos en que se apoya la pretensión del actor. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL

VIGÉSIMO SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo 852/99. Elvira Segovia Pelcastre. 14 de diciembre de 1999.

Unanimidad de votos. Ponente: Jorge Mario Montellano Díaz. Secretario: Vladimiro Ambriz López. 1426 INTERES

JURIDICO, NECECIDAD DE LA EXISTENCIA DEL. De acuerdo con el Código de Procedimientos Civiles, para interponer

una demanda o contradecirla, es necesario tener interés jurídico en la misma, el cual es condición del ejercicio y de la

procedencia de la acción, y sin él no debe actuar el órgano jurisdiccional; su estudio y decisión puede provocarlo la parte

demandada y debe analizarlo de oficio del juzgador; así se desprende de la ley procesal, al estatuir que el demandado

podría denunciar al juez y hacer valer como excepciones requisitos procesales necesarios para que el juicio tenga

existencia jurídica y validez formal, y además todos ellos pueden hacerse valer o mandarse subsanar de oficio por el juez,

sin necesidad de requerimiento de parte, cuando tengan conocimiento de los mismos; la observancia de este precepto es

de orden público Amparo directo 1718/1971. Jorge Coutiño Lemus Julio 1° de 1947. 5 votos. Ponente: Mtro 3ª SALA

Séptima Época, Volumen 67, Cuarta Parte, Pág. 37 Tesis que ha sentado precedente: A. D. 4015/1957. Rosina C. de

Greene. Enero 15 de 1959. 5 votos. Ponente: Mtro. Mariano Ramírez Vázquez. 3ª SALA Sexta Época, Volumen XIX,

Cuarta Parte, Pág 120”. Octava Época Registro: 213990 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis:

Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación Tomo XII, Diciembre de 1993 Materia(s): Civil Página: 831

ARRENDAMIENTO. NOTIFICACION DEL CAMBIO DE PROPIETARIO. Las diligencias de jurisdicción voluntaria para

notificar a la inquilina la voluntada de la arrendadora de dar por terminado el contrato de alquiler en términos del artículo

2331 del Código Civil del Estado de Michoacán, no son aptas para acreditar la notificación de cambio de propietario si no

consta en el acta respectiva que se le hizo saber a la arrendataria que el bien motivo del contrato fue enajenado, el

nombre del nuevo propietario y razón de que a éste, en lo subsecuente, deben entregársele las pensiones. PRIMER

TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO PRIMER CIRCUITO. Amparo directo. 402/93. María Margarita del Consuelo y

otra. 13 de septiembre de 1993. Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Valdés Gracía. Secretario: Luis Angel Hernández

Hernández. Época: Novena Época Registro: 179994 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XX, Diciembre de 2004 Materia(s): Civil Tesis: 1.9º.C.127

C Página: 1290. ARRENDAMIENTO. NOTIFICACIÓN AL INQUILINO EN CASO DE CAMBIO DE PROPIETARIO DEL

INMUEBLE (INTERPRETACIÓN DEL ARTICULO 2409 DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRICO FEDERAL). Conforme

a la interpretación literal del artículo 2409 del Código Civil para el Distrito Federal, el nuevo propietario de un inmueble

arrendado debe notificar al arrendatario que ya se le otorgó el título traslativo de dominio, sin embargo, de la redacción

del referido artículo se advierte que en ese caso opera la subrogación ipso iure del nuevo adquiriente, en los derechos

que como arrendador tenía el anterior propietario, pues expresamente establece que si se verificare la transmisión de la

propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato; es claro entonces, de acuerdo

con tal precepto legal, que por la transmisión de la propiedad la relación de arrendamiento queda establecida entre el

nuevo propietario y el inquilino, es decir, esa subrogación se produce por virtud del acto traslativo de dominio, sin

embargo, para que el nuevo titular pueda hacer efectivo su derecho al pago de la renta, debe notificar al inquilino el

cambio de propietario. Ahora bien, la acción pro forma es personal, pues tiende al dictado de una sentencia declarativa,

en cuanto a que reconoce que el acto traslativo de dominio tuvo lugar entre los litigantes, y de condena en cuanto que el

vendedor debe otorgar al adquiriente el título legal. Por regla general, el legislador regula situaciones ordinarias,

cotidianas, y tal cuestión se advierte del citado artículo 2409, en cuanto prevé la necesidad de informar al inquilino que se

ha otorgado el título de propiedad, pero ello atiende a una razón de seguridad jurídica, si se parte de la base de que la

compraventa es consensual y, por tanto, en principio no requiere de formalidad o solemnidad para su existencia; por ello.

La referida disposición debe ser entendida en el sentido de que al inquilino no le quede duda de que ha operado la

subrogación y que está obligado al pago de rentas frente al nuevo propietario. Atendiendo a lo anterior, es correcto

equiparar a la exigencia legal de notificar al inquilino que se ha “otorgado el correspondiente título de propiedad, para

estar en aptitud de reclamar el pago de rentas”, con la notificación al arrendatario de la sentencia definitiva ejecutoriada

que condenó al anterior dueño a otorgar el título traslativo de dominio a favor del nuevo propietario, pues ante la potestad

del fallo que constituye cosa juzgada ordinariamente no habría duda de quién es el propietario actual del inmueble

litigioso. NOVENO TIRBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo en revisión:

4359/2004. Agustín González Montes. 9 de noviembre de 2004. Unanimidad de votos. Ponente: Daniel Horacio Escudero

Contreras. Secretaria: Amalia Elisa Tapia García. Época Séptima Registro: 242382 Instancia: Tercera Sala Tipo de Tesis:

Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación Volumen 10, Cuarta Parte Materia(s): Civil Página: 17

ARRENDAMIENTO. MIENTRAS NO SE HAGA AL ARRENDATARIO LA NOTIFICACIÓN, EN SU CASO, DEL CAMBIO

DE DUEÑO DEL INMUEBLE ARRENDADO, EL ADQUIRIENTE CARECE DE TODA ACCION CONTRA AQUEL. Si la

acción ejercitada deriva de un incumplimiento de contrato de arrendamiento, para que el arrendatario se considere

deudor del adquiriente, esto es, directamente obligado con él, es indispensable que éste le haga la notificación a que se

refiere el artículo 2409 del Código Civil, con las formalidades que en dicho precepto se establecen, pues no dándose este

requisito, resulta que el nuevo adquiriente no puede considerar titular de la relación en la que sustituye al titular inicial

merced a la transmisión de propiedad que el inquilino ignora; en otras palabras, para que el actor, como nuevo

adquiriente de la finca, se constituya en titular de una acción derivada de un incumplimiento de contrato, es del todo

indispensable, por requerirlo así el dispositivo invocado de la ley, que con anterioridad haya hacho del conocimiento de la

otra parte contratante que es ante él precisamente ante quien tiene que cumplirse el pago, y mientras no se haga tal

notificación, no existiendo la obligación en relación con el causahabiente, no puede éste alegar incumplimiento, ni puede

nacer a su favor ninguna acción contra el arrendatario, quien continúa siendo un tercero extraño a la relación jurídica de

locación, por desconocer la nueva situación en virtud de la cual se convierte en su deudor. Amparo directo. 2600/69. Juan

Martínez Rivas. 17 de octubre de 1969. Unanimidad de votos. Ponente: Ernesto Solís López. SEGUNDO AGRAVIO

FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA EN LA PARTE DEMANDADA 1.- Con la intención de justificar la excepción de falta

de legitimación pasiva en la parte demandada, el suscrito al responder a la demanda entablada en mi contra y oponer las

excepciones y defensas que a mi parte corresponden, según escrito datado el 07 siete de diciembre del año 2015 dos mil

quince, agregué al sumario como pruebas de mi parte diferente documentación en copia fotostática simple, consistente

en todas y cada una de las actuaciones existentes dentro del Juicio Ordinario Civil que por Prescripción Positiva interpuse

en contra del aquí apelado Sr. ELIMINADO , reclamándole la usurpación del inmueble materia del presente litigio

localizado en la Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, juicio radicado en el Juzgado Octavo del Ramo Civil, bajo el

expediente número 873/2015, prueba ofertada conteniendo las siguientes actuaciones: a).- Escrito inicial de demanda

donde le reclamo la prescripción del bien raíz materia del presente recurso de apelación, copia en la que aparece el sello

de recibido de la mencionada autoridad jurisdiccional del 19 diecinueve de junio del año 2015 dos mil quince. b).-

Contrato de compraventa que tuvo verificativo el día 1° primero de agosto de 1991 mil novecientos noventa y uno,

celebrado entre la Sra. ELIMINADO , como parte vendedora y el suscrito como parte compradora, respecto del inmueble

localizado en la Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, que me legítima como su propietario. c).- Solicitud del servicio de

energía eléctrica respecto del inmueble en controversia a nombre de mi persona con el número 693742. d).- Nota de

venta número 517875 expedida en esta Ciudad el día 1° primero de octubre de 1985 mil novecientos ochenta y cinco,

expedida por Teléfonos de México, C.A., a nombre del suscrito en relación al inmueble en litigio. e).- Recibo de caja

número D517875, de fecha 1° primero de octubre de 1985 mil novecientos ochenta y cinco, expedido por Teléfonos de

México, S.A., a mi nombre y en relación al conflicto de la finca en controversia. (Aclarando con relación a los recibos a

que aluden los incisos c), d) y e) que corresponden al año de 1985 mil novecientos ochenta y cinco, ya que de mi parte

en un principio si me encontraba rentando el mencionado inmueble como arrendatario, pero a partir del 1° primero de

agosto de 1991 mil novecientos noventa y uno mi posesión fue como dueño de la finca). f).- Certificación emitida el día 22

veintidós de junio del año 2015 por la Lic. ELIMINADO , Secretaria de Acuerdo del Juzgado Octavo del Ramo Civil en

donde hace constar que las anteriores son copias fotostáticas sacadas de su original. g).- Auto admisorio del día 22

veintidós de junio del año 2015 dos mil quince emitido por el Juzgado Octavo del Ramo Civil, donde se tiene al suscrito

por demandado la Vía Ordinaria Civil, ordenando una prevención con respecto a precisar el nombre completo y domicilio

para efecto del emplazamiento del demandado, a la vez, que se ordenó guardar en el secreto del Juzgado los

documentos que agregué a mi demanda consistentes en el contrato de compraventa; nota de venta ELIMINADO ; recibo

de caja número ELIMINADO de Telmex; solicitud de servicio de energía eléctrica ELIMINADO . h).- Promoción mía con

sello de recibido el 29 veintinueve de junio del año próximo pasado y donde contesto la prevención antes mencionada. i).-

Complemento del auto de radicación fechado el día 22 veintidós de julio del año 2015 dos mil quince, donde se me tiene

por demandado al Sr. ELIMINADO por prescripción positiva y ordena el correspondiente emplazamiento. j).- Diversas

notificaciones tendientes a logar el emplazamiento de la parte demandada. Al valorar el Juez inferior las copias

fotostáticas descritas en los incisos que anteceden, les negó algún tipo de valor probatorio, al mencionar que no se

encuentran certificadas por la autoridad jurisdiccional respectiva que certifique sobre la autenticidad de las constancias

que la integran, ni se encuentran adminiculadas por otro medio de convicción, exponiendo al respecto la sentencia

apelada lo siguiente: “…Y si bien es cierto para demostrar sus excepciones, ofreció como medio de convicción, unas

copias simples del expediente del Juicio de Prescripción Positiva que refiere seguir en el Juzgado Octavo del Ramo Civil

de esta Ciudad, bajo el expediente número 873/2015, en contra del señor ELIMINADO , documento que obra a fojas de

la 114 ciento catorce de la 135 ciento treinta y cinco de autos, más sin embargo, el mismo carece de valor probatorio al

no encontrarse certificadas por la autoridad jurisdiccional respectiva, que certifique obre la autenticidad de las constancias

que la integran, ni se encuentra adminiculada con otro medio de convicción, al no haber dado el demandado

cumplimiento con la carga procesal que le impone los artículos 273, 274 y 276 de Código de Procedimientos Civiles

vigente en el Estado.- Corrobora lo anterior, el criterio emitido y sostenido por el Poder Judicial de la Federación, a través

de sus Tribunales Colegiados de Circuito, localizable con el número de registro: 226,852., Materia: Civil. Octava Época.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo: IV, Segunda Parte-1, Julio a Diciembre de 1989. Página: 177, bajo el

rubro: “COPIAS FOTOSTÁTICAS, VALOR PROBATORIO DE LAS”. 2.- Desde luego que no soy conforme en manera

alguna con la equivocada ponderación que hace el Inferior al omitir otorgarle el valor legal correspondiente a las copias

fotostáticas ya mencionadas, ya que su criterio se contradice con lo establecido en la fracción VII del artículo 280 del

Código de Procedimientos Civiles vigente para el Estado, que reconoce como medio de prueba las mencionadas

impresiones fotostáticas, y a mayor abundamiento, el ordinario 402 del Cuerpo de Leyes aludido, estatuye que el valor de

las pruebas fotográficas, taquigráficas y de otras cualesquiera adoptadas por los descubrimientos de la ciencia, quedarán

al prudente arbitrio judicial, amén de que el valor probatorio a un documento en copia fotostática que la ley considera,

prima facie, es una fuente de prueba de los hechos o circunstancias del debate, estando obligado a valorarla en cuanto a

su alcance y valor probatorio, de lo anterior, deviene el equivocado razonamiento del Juez de los autos, quien debió

conceder valor legal a las mencionadas copias, ya que resultan fundamentales para justificar mi calidad de propietario de

la finca en disputa, y por ende, la falta de legitimación pasiva en mi persona, según lo detallo líneas adelante. Si bien es

cierto, las copias simples carecen por sí mismas de valor probatorio pleno, lo cierto es, que éstas generan la presunción

de existencia de documentos que reproducen, máxime si se trata de actuaciones existentes emitidas por una autoridad

jurisdiccional dentro de un juicio que ventila, en ese orden, si de mi parte exhibí copias fotostáticas simples de un juicio

ordinario civil por prescripción positiva del inmueble en conflicto emitidas por el Juzgado Octavo del Ramo Civil, donde

inclusive, aparece la carátula del expediente y los sellos relativos al acuse de recibido, y más aún, el auto de incoación

del juicio por prescripción donde se me admite la demanda respecto del inmueble aquí disputado, ordena el

emplazamiento al demandado y aparecen los sellos y firmas de los funcionarios judiciales, por consecución, atendiendo a

la prueba presuncional a que se refieren los artículos 280 fracción VIII, 376, 377, 404, 406 y 407 del Código Adjetivo Civil

en vigor, tales copias fotostáticas debieron de caer en el ánimo del Juzgador la veracidad de los actos que contienen para

justificar la existencia del derecho que se pretende tutelar, suficientes para tener por acreditado mi carácter de propietario

del inmueble localizado en la Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, reiterando que si las copias simples exhibidas se

refieren a actuaciones judiciales que no fueron objetadas por mi contrincante, y además no existe indicio que reflejen su

inexistencia o falsedad en cuanto a su contenido o alcance de dicho medio de prueba, con mayor razón, se les debe

conferir el valor legal que pretendo, ya que no existe razón lógica para negarles, aunque sea valor probatorio de indicio, y

más aún si la autoridad jurisdiccional que las emitió no niega clara y explícitamente su autenticidad, pues el sello del

documento proviene de dicha autoridad, prueba a favor de su autenticidad. 3.- A mayor abundamiento, si los numerales

270, 280 fracción VII y 402 del Código de Procedimientos, disponen que para acreditar hachos o circunstancias que

tengan relación con el negocio que se ventile en juicio, las partes podrán presentar fotografías o copias fotostáticas,

medios de prueba que serán valorados en su conjunto por el Juzgador, atendiendo a las reglas de la lógica y de la

experiencia, por ende, dichos preceptos parten de una premisa fundamental, que es la de observar el principio de buen fe

procesal, porque reconocen que “para acreditar hechos o circunstancias” las partes pueden presentar copias fotostáticas,

fotografías, etc., lo cual, constituye el reconocimiento de que actúan en el proceso con probidad, con el sincero

convencimiento de hallarse asistido de razón , y que por esa circunstancia pueden aportar ese tipo de medios de prueba.

El principio de buena fe implica una serie de presupuestos, como la existencia de un estado psicológico, que comprende

la intención de obrar honestamente, la creencia de que la contraparte obra del mismo modo y; la creencia o ignorancia de

atributos o calidades en las personas o cosas. También supone la existencia de una influencia de ese estado psicológico

de la contraparte que le impulsa a la determinación de ofrecer un medio de prueba con la firme convicción de que es

plausible que con aquél pueda demostrar lícitamente un hecho sujeto a controversia; así como la actuación conforme a

ese estado psicológico e influencia, que se verifica en el ofrecimiento efectivo de la prueba. Estos presupuestos debieron

ser analizados por el Juez, no sólo por la especial posición y actitud del oferente de ese medio de prueba, sino por la

aceptación, falta de reticencia o prueba en contrario que aporte la contraparte para desvirtuar su alcance o para

demostrar el significado contrario de los hechos que se pretenden acreditar y que justamente exigen la aplicación de las

reglas de la lógica y la experiencia, en el entendido que las copias aludidas jamás fueron controvertidas en cuento a su

autenticidad por mi colitigante. Entonces, el Resolutor debe partir de un principio de buena fe procesal, que se apoya en

la dignidad de las personas y los actos que realizan y que deben ser tratadas como tales, pues es la base con la que

actúan las partes y sólo ante la existencia de indicios contrarios a la misma reflejado en el contendido o alcance de dicho

medio de prueba, puede el Juez dejar de otorgar valor probatorio a un documento en copia fotostática que la ley

considera, prima facie, una fuente de prueba de los hechos o circunstancias del debate. Sería desapegado a la verdad y

al citado principio que el Juzgador partiera de la base de que cualquier copia fotostática tiene latente la posibilidad, dada

la naturaleza de la reproducción y los avances de la ciencia, de que no corresponda a un documento realmente existente,

sino a uno prefabricado que, para efecto de su fotocopiado, permita reflejar la existencia, irreal, del documento que se

pretende hacer aparecer. Esto es así, porque en lugar de apegarse a la buena fe procesal, partiría de su desestimación

por la autoridad, constituyendo un verdadero e injustificado prejuicio, y sólo recurriría a su abrigo cuando aquélla haya

sido adminiculada con otros medios de prueba, lo que materialmente implicaría desconocerle, prima facie, valor

probatorio por sí misma, lo que se aleja del contenido de la norma y de los principios rectores de la función judicial que

tutela el artículo 17 de la Constitución Federal. Lo anterior, no significa que el Sentenciador deje de observar que las

partes que litigan en defensa de sus intereses puedan incurrir en la alteración del documento o su confección, pero el

acceso a la justicia como derecho humano exige de la autoridad judicial una disposición y actitud abierta al conocimiento

de los hechos con las herramientas e instrumentos que el texto procesal le dota así como el resto del ordenamiento

jurídico mencionado. 4.- Aclarado el indebido criterio del Juez inferior ante su omisión ponderativa y atendiendo al valor

legal que le corresponde a las copias fotostáticas aludidas, es menester la justificación de la excepción de falta

legitimación pasiva que propongo, que estriba en la ausencia de identidad de la persona del demandado, contra aquella

con la cual se concede la acción, por ser el suscrito propietario y no arrendatario del inmueble, con ello, deviene evidente

que en el caso que nos ocupa, no se justifica la condición necesaria para el ejercicio de la acción que se debe de analizar

aún de oficio por este Cuerpo colegiado. Abundando en el tema, cito que solo los legitimados en la causa pueden acudir

a defender sus derechos, por tanto, la legitimación es activa cuando la ejerce el actor y pasiva si es el demandado,

también debo agregar, que la legitimación puede ser ad causam o ad procesum, la primera consiste en el ejercicio de la

acción material o del derecho subjetivo amparado por la ley e invocado en la demanda o contestación, según se trate del

actor o del demandado, y la legitimación ad procesum es la capacidad o el atributo concedido por la ley para comparecer

a juicio, por sí o por medio de representante, es decir, la legitimación ad procesum es la posibilidad o condición para

ocurrir y promover ante el órgano jurisdiccional y la legitimación ad causam presupone la capacidad y tenencia del

derecho sustantivo y puede ser controvertida alegando “falta de acción”. De lo anterior, se colige que la falta de

legitimación pasiva para ser demandado el suscrito en acción de desocupación, provoca ineludiblemente la falta de

prosperidad del reclamo del Sr. ELIMINADO . Por consiguiente, se deduce la procedencia de la excepción invocada,

tomando en consideración el acreditamiento de mi calidad de propietario de la multicitada propiedad con las copias

fotostáticas simples mencionadas, luego entonces, se debe declarar procedente mi excepción de falta de legitimación

pasiva, por ser precisamente su falta de presupuesto procesal que se debe estudiar aún de oficio, y que debido a su

procedencia, imposibilita al Juez inferior a entrar al estudio del fondo de la acción, pues no se me puede condenar, por no

acreditarse dicho presupuesto procesal de la acción de desocupación por terminación de contrato de arrendamiento.

Menciono en apoyo a los puntos de vista jurisprudenciales que a letra rezan: Época: Séptima Época Registro: 254947

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Jurisprudencia Fuente: Semanario Judicial de la Federación

Volumen 72, Sexta Parte Materia(s): Común Página: 143 COPIAS FOTOSTATICAS. VALOR PROBATORIO. Debe darse

valor probatorio a las copias fotostáticas de oficios de las autoridades o de escritos dirigidos a ellas, con sello de recibido,

si las autoridades que intervinieron en hacer o recibir dichos oficios o escritos, no niegan clara y explícitamente su

autenticidad, pues el documento o el sello proveniente de dichas autoridades, prueban a favor del particular que los

exhibe, cuando las autoridades no lo objetan, conforme al principio valorativo contenido en el artículo 203 del Código

Federal de Procedimientos Civiles. PRIMER TIRBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL PRIMER

CIRCUITO Séptima Época, Sexta Parte: Volumen 56 página 27. Amparo directo 1/73. Eugenia Lance Alemán de Cohen,

S.A. 6 de agosto de 1973. Unanimidad de votos. Ponente: Guillermo Guzmán Orozco. Volumen 72, página 60. Amparo

directo 601/73. Compañía de Fianzas de México, S.A. 29 de octubre de 1973. Unanimidad de votos. La publicación no

menciona el nombre del ponente. Volumen 72, página 60. Queja 97/73. C. Jefe de la Policía Bancaria e Industrial del D.F.

(Lucas Salvador Frías y agraviados). 11 de marzo de 1974. Unanimidad de votos. La Publicación no menciona el nombre

del ponente. Volumen 72, página 60. Amparo en revisión 691/74. Marcela Cecilia Martina Rodríguez y González. 11 de

febrero de 1975. Unanimidad de votos. La publicación no menciona el nombre del ponente. Volumen 72, página 60.

Amparo en revisión 71/75. Inmobiliaria Invernal, S.A. de abril de 1957. Unanimidad de votos. La publicación no menciona

el nombre del ponente. TERCER AGRAVIO EXCEPCIÓN DE NO ACREDITARSE FEHACIENTEMENTE LA IDENTIDAD

DEL BIEN INMUEBLE CUYA ENTREGA RECLAMA 1.-Ocurre que la parte actora NO JUSTIFICO DEBIDAMENTE LA

IDENTIDAD DEL BIEN RAÍZ CUYA ENTREGA DEMANDA, por razón de que la documentación que exhibió difiere con la

ubicación del local que ocupo, lo anterior es así, si tomamos en consideración que en su escrito de demanda reclama la

entrega y desocupación del local ubicado en Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, y al efecto, omite agregar el contrato

original de arrendamiento en el cual apoya su reclamo como documento fundatorio, por así exigirlo los artículos 90 y 91

del Código de Procedimientos Civiles vigente para el Estado, sin embargo, si agrega a su ocurso inicial una copias

certificadas de las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria promovidas en el Juzgado Tercero de lo Familiar, bajo el

expediente No. 714/2015, dentro de las cuales, aparece el mencionado contrato de arrendamiento, documento en el cual,

se estipuló la renta de la casa ubicada en Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, (nótese que la demanda exige la

entrega de un local comercial y el contrato de arrendamiento se refiere a una casa), destacando que en el aludido

acuerdo de voluntades, aparece la Sra. ELIMINADO como arrendadora y el suscrito como arrendatario, pero resulta que

al igual, adjunta a la demanda algunas constancias de Juicio Sucesorio Intestamentario a bienes de la aludida

arrendadora, radicado en el Juzgado Cuarto de lo Familiar, expediente No. 1565/2013, dentro del cual, con fecha 30

treinta de abril del año 2014 dos mil catorce fue presentado el correspondiente inventario y avaluó, donde fue listada la

casa marcada con el número 2366 de la Avenida ELIMINADO de esta Ciudad, a la cual, le corresponde una superficie

de ELIMINADO y las siguientes medidas y colindancias: AL NORTE.- ELIMINADO ; AL SUR.- ELIMINADO ; AL

ORIENTE.- ELIMINADO y; AL PONIENTE.- ELIMINADO , agregando a dicho inventario y avaluó el correspondiente

título de propiedad en el que aparece como dueña la mencionada ELIMINADO , inmueble que finalmente le fue

adjudicado al aquí apelado, mientras que el bien raíz materia de la acción por terminación de contrato de arrendamiento

ubicado en Venustiano ELIMINADO , de esta Ciudad, según se aprecia del contrato de compraventa que agregué al

sumario en copia simple, tiene las siguientes medidas y colindancias: AL NORTE: ELIMINADO ; AL SUR: ELIMINADO ;

AL ORIENTE: ELIMINADO y; AL PONIENTE: ELIMINADO , con una superficie de ELIMINADO . Al cotejar las medidas

y colindancias del inmueble que aparece en las escrituras de propiedad de la finca en cuestión a nombre de la autora de

la sucesión ELIMINADO , con la que se aprecian en el contrato de compraventa que allegué al sumario en copias

simples, se llega al convencimiento de que se trata de predios con medidas diferentes, lo que arroja la improcedencia de

su acción, en el entendido de que el fallo cuestionado infundadamente le resta valor legal al contrato de compraventa

fechado el 1° de agosto de 1991 mil novecientos noventa y uno, y en donde se aprecia que el suscrito adquirí en legitima

propiedad el bien raíz localizado en ELIMINADO , de esta Ciudad, en el que al igual, aparecen sus medidas y

colindancias citadas en el párrafo que antecede, argumentando el recurrido veredicto que carecen de valor legal por la

falta de la certificación de la autoridad jurisdiccional respectiva, ni se encuentra adminiculadas con ningún otro medio de

convicción, criterio con el que difiero en su totalidad, por razón de que, a pesar de tratarse de copias simples, ello no

desmerece su valor, ya que el Código Procesal Civil para el Estado en su artículo 280 Fracc. VII las reconoce como

medio de prueba, de tal suerte, que el documento de compraventa sí tiene valor legal, primero para acreditar las medidas

y colindancias del inmueble que ocupo y cuya desocupación se me demanda, y segundo, para justificar que no tengo el

carácter de inquilino del inmueble, sino de propietario, según se desprende del propio documento, lo que arroja la falta de

legitimación pasiva del suscrito para ser demandado como arrendatario, por ser dueño el inmueble. Por su relevancia,

hago notar el siguiente criterio jurisprudencial. 1779 PRUEBAS, VALORACIÓN DE LAS Para llegar al conocimiento de la

verdad, el mejor medio lo constituye la estimación de todas las pruebas que aparezcan en autos, no considerándolos

aisladamente, sino adminiculando unas con otras, enlazando y relacionado a todas. Amparo directo 3815/1972.

Autobuses de Occidente, S.A. de C.V. julio 16 de 1973. Unanimidad de 4 votos. Ponente: Mtro. Ernesto Solís López. 3ª

SALA Séptima Época Volumen 55, Cuarta Parte, Pág. 49. 2.- A mayor abundamiento, la falta de identidad del inmueble

materia de la acción por desocupación, deriva precisamente de que debemos de tomar con consideración que el suscrito

no celebré el contrato de arrendamiento con el actor y que en dicho documento, así como en su demanda, se aprecia

que la materia del contrato fue la renta del inmueble localizado en Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, mientras que

en el intestado fue listado en el inventario y avaluó el identificado como la casa marcada con el No. ELIMINADO de la

Avenida ELIMINADO de esta Ciudad, consecuentemente, se trata de bienes raíces aparentemente diferentes, tan es

así, que en su demanda el actor reclama la entrega de un local comercial, y el contrato de arrendamiento se refiere a una

casa habitación, lo mismo que el inventario y avaluó donde aparecen las escrituras del inmueble, por consecución, al no

haber celebrado el suscrito el contrato de arrendamiento base de su acción con mi colitigante, sino que le fue trasmitido

con posterioridad, obligado estaba a identificar el inmueble materia de su acción por los conductos legales

correspondiente, cosa que no hizo, ya que bien que le fue adjudicado aparece con otra nomenclatura al que reclama en

su acción por desocupación, por virtud de que la ubicación que aparece en las copias certificadas que adjuntó a la

demanda no coincide con la localización del inmueble reclamando, lo que trae como resultado una falta de identidad de la

propiedad en litigio, lo que provoca la prosperidad de mi excepción cuyas consecuencias legales cito a mas adelante.

Corrobora lo anterior, el hecho de que el apelado justificó ser propietario de un inmueble diferente al que fue materia del

contrato de arrendamiento, dado que en su demanda exige la terminación del contrato de arrendamiento de un inmueble

que identifica como “local”, mientras que el contrato en si y las propias escrituras refieren una “casa”, lo que

aparentemente no tendría repercusión alguna, por constituir el contrato de arrendamiento su documento fundatorio sin

necesidad de justificar la propiedad, más sin embargo, tal identificación de las fincas s cobra relevancia y hace necesaria,

por motivo de que con el propio contrato no puede justificar la identidad del bien raíz en cuestión por la razón de que de

mi parte no celebré el mismo con el apelado, sino con la autora de la sucesión de donde derivó su adjudicación, de ahí, la

necesidad que debe existir similitud entre el contrato y las escrituras de propiedad de dónde provino su calidad de dueño,

y al no existir tal identidad por el número oficial, y sus medidas con colindancias, provoca la improcedencia de su acción.

3.- Con relación a tal excepción de falta de identificación del inmueble reclamado, cabe destacar, el contenido del

siguiente numeral del Código de Procedimientos Civiles: 253.- Toda contienda judicial principiará por la demanda en la

cual se expresa:…IV.- El objeto u objetos que se reclamen con sus accesiones; V.- los hechos en que el actor funde su

petición, numerándolos y narrándolos sucintamente con claridad y precisión, de tal manera que el demandado pueda

preparar su contestación y defensa. En ese orden, se estima que la aludida anomalía provoca necesariamente la

obscuridad en la demanda, habida cuenta que del análisis el ocurso inicial se advierte que el promovente, en su Capítulo

de Hechos, se condujo de manera vaga y especulativa, siendo omiso en referir las circunstancias relativas a la identidad

del bien raíz que dan pie a su pretensión, por las razones ya relatadas, por consecuencia, la demanda adolece de aquello

que primordialmente justifique el reconocimiento del inmueble en disputa, es decir, el interesado se abstuvo de acreditar

plenamente lo relativo a la similitud entre lo que reclama y lo que existe en documentos, lo que invariablemente trae

consigo una obscuridad imputable a él y un estado de indefensión para la parte demandada, por consiguiente, se carecen

de los puntos controvertidos que debieron haber sido materia del pleito. Destacando que si bien el fallo controvertido

aborda la excepción de oscuridad que hice valer en mi escrito contestatario, pero resulta que lo estudia desde una óptica

muy distinta a la que en ese apartado se propone, lo que implica una violación al principio de congruencia que todo fallo

debe contener y a que se refieren los ordinales 81 y 83 de la Ley Procesal Civil en vigor. Resaltando que le resulta

ineficaz a la parte actora el pretender subsanar las deficiencias e imprecisión de los hechos fundatorios de la demanda

durante la secuela del procedimiento, particularmente la prueba confesional a mi cargo, toda vez, que la ausencia de

datos precisos para lo atinente a la identificación de la finca en disputa, invariablemente, no puede ser corregida con las

pruebas aportadas y desahogadas durante la secuela procesal, siendo evidente que la base para establecer la litis, se

fija, precisamente, con lo relatado por las partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación. Por su

contenido, se traen a la vista los criterios jurisprudenciales por analogía, bajo los siguientes rubros: Novena Época

Registro: 201641 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

Tomo: IV, Agosto de 1996 Materia(s): Civil Tesis: VI.2º.52 C Página: 630 ARRENDAMIENTO, JUICIOS SOBRE. EL

ACTOR DEBE ACREDITAR LA IDENTIDAD DEL BIEN RECLAMADO CON EL MENCIONADO EN EL CONTRATO DE.

En los juicios promovidos con base en un contrato de arrendamiento, es indispensable que el actor acredite la identidad

del bien a que alude el contrato con el que reclama en juicio; por tanto, en el juicio de desocupación por terminación de

contrato de arrendamiento, tal identidad puede comprobarse con documentos relativos a la exhibición de rentas

efectuadas por el arrendatario, en las que haya coincidencia de la ubicación del inmueble con la señalada por el actor en

su demanda. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO. Amparo directo 190/96. Héctor Lira Llamas.

5 de junio de 1996. Unanimidad de votos. Ponente: Clementina Ramírez Moguel Goyzueta. Secretario: Gonzalo Carrera

Molina. Novena Época Registro: 184662 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Jurisprudencia Fuente: Semanario

Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XVII, Marzo de 2003 Materia(s): Civil, Común Tesis: 1.3o.C. J/28 Página:

1495. DEMANDA O CONTESTACIÓN. SU DEFICIENCIA NO PUEDE SER SUBSANADA POR EL RESULTADO DE LAS

PRUEBAS APORTADAS EN EL JUICIO. Si en la demanda natural el actor no precisó todos aquellos hechos en los que

hacia descansar la procedencia de su acción, o el demandado en su contestación los hechos materia de sus

excepciones, aun cuando las pruebas que hayan aportado en el juicio se hubieran referido a los omitidos, tal

circunstancia no podría tener como efecto subsanar las deficiencias de la demanda o de la contestación, ya que en éstas,

respectivamente, es donde se deben plasmar la acción y las excepciones, así como los hechos de los que se hacen

derivar, siendo la base de donde las partes deben y pueden desplegar su acción o defensa; de ahí que pretender

perfeccionar o subsanar deficiencias de la demanda o de la contestación a través del resultado de cualquier probanza, no

sería jurídico y traería como consecuencia que la parte contraria quedara en estado de indefensión. TERCER TRIBUNAL

COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 343/2002. José Antonio Musi Chaya y otros.

31 de enero de 2002. Unanimidad de votos. Ponente: Armando Cortés Galván. Secretario: Gabriel Regis López. Amparo

directo 592/2002. Fernando García Torres y Gutiérrez Zamora, su sucesión 23 de mayo de 2002. Unanimidad de votos.

Ponente: Neófito López Ramos. Secretaria: Franyía Gracía Malecón. Amparo directo 8123/2002. Reyna Pérez Saavedra.

4 de julio de 2002. Unanimidad de votos. Ponente: Armando Cortés Galván. Secretario: Israel Flores Rodríguez. Amparo

directo 8083/2002. Rodolfo de la Garza Ladrón de Guevara, su sucesión. 28 de noviembre de 2002. Unanimidad de

votos. Ponente: José Álvaro Vargas Ornelas, secretario de tribunal autorizado por la Comisión de Carrera Judicial del

Consejo de la Judicatura Federal para desempeñar las funciones de Magistrado. Secretaria: Yaredh Cejudo Córdova.

Amparo directo 14983/2002. Instituto Mexicano del Seguro Social. 29 de noviembre de 2002. Unanimidad de votos.

Ponente: Neófito López Ramos. Secretario: Rómulo Amado Figueroa Salmorán. CUARTO AGRAVIO OMISIÓN DE

EXHIBIR LOS DOCUMENTOS FUNDATORIOS EN LA DEMANDA 1.- Podemos advertir del sumario que el Sr. JOSE

LUIS GUERRA TORRES me demanda en la Vía Extraordinaria Civil la desocupación del inmueble ubicado en Avenida

Venustiano Carranza No. 2366-A, de esta Localidad por terminación de contrato de arrendamiento, por lo que, conforme

lo previene el artículo 273 del Código de Procedimientos Civiles vigente para el Estado, el primero de los elementos de su

acción estiba en justificar la existencia del contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, presupuesto procesal de

su acción que no justifica fehacientemente, debido a que no se aprecia que hubiese acompañado a su demanda el

contrato de arrendamiento original en que apoye su acción, ya que las copias certificadas por el Juzgado Tercero del

Ramo Civil que agregó a su demanda y donde si aparece el aludido contrato en copia, deviene insuficiente para acreditar

su existencia por tratarse de un documento fundatorio de la acción, sin que sean suficientes las Diligencias que promovió

para notificarme su decisión de dar por concluido el contrato de arrendamiento, ya que estas derivan precisamente de

dicho contrato de arrendamiento. Es decir, el artículo 92 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado

establece claramente que a toda demanda deberá acompañarse el documento en que la parte interesada funde su

derecho, pues bien, sucede que en este caso, el actor omitió acompañar a su demanda el mencionado contrato de

arrendamiento en donde aparezcan las condiciones y términos pactados para la renta del aludido inmueble, ya que era su

obligación agregar dicho documento a su demanda en original para justificar su carácter como demandante. 2.- Más aún,

pretende demostrar el actor su legitimación como arrendatario con las Diligencias de notificación de su voluntad de dar

por terminado el contrato de arrendamiento que el suscrito tenía celebrado con su madre Sra. ELIMINADO ,

ostentándose como actual propietario del inmueble en controversia, dado que al fallecer la propietaria de la finca, éste lo

heredó mediante el correspondiente juicio sucesorio intestamentario, para lo cual, acompaño a su demanda copias

debidamente certificadas de la sucesión ab intestato, en donde se advierte que tal propiedad fue listada en el

correspondiente inventario y avaluó, que finalmente por auto del 23 veintitrés de febrero de 2015 dos mil quince le fue

adjudicado el inmueble, pero lo trascendente de este agravio, es que no exhibió a su demanda las escrituras de

propiedad debidamente protocolizadas ante notario público e inscritas en el Instituto Resgistral y Catastral que lo legitime

como actual propietario del bien raíz, reitero, solo acompaño un escueto proveído que dice se le adjudica el inmueble,

vulnerando con ello lo preceptuado por lo numerales 92 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado y 2238

del Código Civil vigente en el Estado, ya que el primero de ellos exige su exhibición como documento fundatorio ya que el

mismo deriva su derecho a demandar, y el segundo de los señalados, porque durante la vigencia del contrato de

arrendamiento se verifique la transmisión de la propiedad del predio arrendado a su favor, por lo que ante su inexistencia,

falta uno de los elementos necesarios para el ejercicio de la acción, y si él, no se puede pronunciar sentencia alguna en

su favor por no justificar la titularidad del derecho reclamado y la calidad de obligado del demandado. 3.- Excepción al

anterior de falta de documentos fundatorios que este Tribunal de alzada está obligado a estudiar por tratarse de un

presupuesto procesal necesario para el ejercicio de la acción, aunque no se hubiese hecho valer en la primera instancia y

cuya procedencia hace innecesario entrar al estudio de los demás elementos que conforman la acción materia del litigio

que nos ocupa, ya que deviene ocioso su estudio, ante la contundencia de la excepción aludida, es decir, el artículo 1° de

Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, refiere la calidad de las partes en la contienda e implica que la

acción debe ser intentada por el titular del derecho y contra la persona obligada por la ley para satisfacerlo. Reitero que al

no acompañar a su demanda tanto el contrato de arrendamiento, como el titulo de propiedad, no obstante que su

obligación era acreditar su existencia, pues solo en esta hipótesis puede cumplirse con el indicado primer de los

elementos de la acción, ante ello, no se acredita el vínculo jurídico indispensable para el ejercicio de su acción, lo que

evidentemente provoca una falta de legitimación en las partes, por lo anterior, opuse la excepción de falta de legitimación

en el actor, quien no tiene la titularidad del derecho cuestionado, con independencia de que se me haya o no notificado

judicialmente su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento del inmueble, al no justificar fehacientemente

la calidad de propietario del bien raíz, ello impide la procedencia de su acción. En apoyo a mis razonamientos, transcribo

las siguientes tesis jurisprudenciales aplicables a la excepción en comento: LEGITIMACIÓN. TITULO FUNDATORIO DE

LA ACCIÓN EXHIBICIÓN DEL, PARA ACREDITAR LA. Si la acción que se hace valer en un juicio deriva de un derecho

generados de un acto jurídico que según la ley debe consignarse en documento, es preciso que éste se exhiba con la

demanda, por estimarse que es un título que legitima al demandante y sin el cual no podrá prosperar la acción por falta

de legitimación SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO Amparo directo 248/87. Carlos Rosete

Velásquez y otra. 24 de febrero de 1988. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Jorge

Alberto González Alvarez. Semanario Judicial de la Federación. Octava Época. Julio de 1994. Página 650 (pág. 2096

doc-nov tomo 1426 INTERES JURIDICO, NECESIDAD DE LA EXISTENCIA DEL. De acuerdo con el Código de

Procedimientos Civiles, para interponer una demanda o contradecirla, es necesario tener interés jurídico en la misma, el

cual es condición del ejercicio y de la procedencia de la acción, y si él no debe actuar el órgano jurisdiccional; su estudio

y decisión puede provocarlo la parte demandada y debe analizarlo de oficio del juzgador; así se desprende de la ley

procesal, al estatuir que el demandado podrá denunciar al juez y hacer valer como excepciones requisitos procesales

necesarios para que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal, y además todos ellos pueden hacerse valer o

mandarse subsanar de oficio por el juez, sin necesidad de requerimiento de parte, cuando tengan conocimiento de los

mismos; la observancia de este precepto es de orden público. Amparo directo 1718/1971. Jorge Coutiño Lemus. Julio 1°

de 1974. 5 votos. Ponente: Mtro. Enrique Martínez Ulloa. 3ª SALA Séptima Época, Volumen 67, Cuarta Parte, Pag. 37

Tesis que ha sentado precedente: D. 4015/1957. Rosina C. de Greene. Enero 15 de 2959. 5 votos. Ponente: Mariano

Ramírez Vázquez. 3ª SALA Sexta Época, Volumen XIX, Cuarta Parte. QUINTO AGRAVIO LITISCONSIRCIO ACTIVO

NECESARIO 1.- El litisconsorcio significa la existencia de un litigio en el que participan de una misma suerte varias

personas, el cual, se denomina necesario cuando debe llamarse a todos los interesados (actores o demandados) sea por

disposición expresa de la ley o por la comunidad jurídica de intereses existentes entre varias personas respecto al mismo

objeto litigioso, sobre el que tengan un mismo derecho o se encuentran obligados por igual causa (de hecho o de

derecho) como en el caso de la copropiedad. Se denomina pasivo cuando recae en los demandados, en cuyo caso la

jurisprudencia ha definido que debe llamárseles para emitir una sentencia válida para todos ellos. Entonces, por identidad

jurídica cuando se trata de litisconsorcio activo necesario debe aplicarse la misma disposición, pues al igual que en el

pasivo, es preciso que todos los interesados comparezcan al juicio a deducir el derecho que les asista respecto del bien

litigioso; por lo tanto, la posible existencia de un litisconsorcio activo necesario debe analizarse oficiosamente en

cualquier etapa del juicio para que, al igual que en el pasivo, los interesados comparezcan al procedimiento a deducir sus

derechos y la sentencia que se dicte sea válida para todos ellos. 2.- Sobre ese tenor, tenemos que él apelado Sr.

ELIMINADO compareció por su propio derecho a promover en mi contra Juicio de Desocupación apoyándose un la

acción por terminación de contrato de arrendamiento, advirtiéndose con meridiana claridad de su ocurso inicial de

demanda datado el 30 treinta de octubre del año 2015 dos mil quince, que presentó su reclamo sin ostentarse con

representación legal alguna, sino que acudió ante la autoridad jurisdiccional demandado por su propio derecho, lo que se

puede corroborar con el auto de incoación del 03 tres de noviembre del año citado, dentro del cual, se le tiene por

presentado en la vía extraordinaria civil promoviendo por su propio derecho, y finalmente, con la sentencia definitiva

materia de este recurso del día 09 nueve de marzo del 2016 dos mil dieciséis, que resuelve en su favor como persona

física, sin representación alguna, promoviendo por derecho propio. 3.- Materia de mi excepción por litisconsorcio activo

necesario, estiba en que su acción deriva de la existencia de un contrato de arrendamiento que celebré con fecha 1°

primero de enero de 1991 mil novecientos noventa y uno respecto del inmueble ubicado en Avenida ELIMINADO , de

esta Localidad con la arrendadora Sra. ELIMINADO , quien falleció el día 29 veintinueve de marzo del 2013 dos mil

trece, procediendo sus hijos a denunciar su correspondiente interesado, según el cual, fue listado en el inventario y

avaluó el bien raíz materia del citado contrato de arrendamiento, y como albacea definitivo el aquí, quien en todo caso,

como representante legal del interesado de la arrendadora debió de comparecer al juicio de desocupación que nos ocupa

con tal representación, es decir, me debió de demandar tanto por su propio derecho, así como en su calidad de

represéntate(sic) legal de la sucesión intestamentaria a bienes de la arrendadora ELIMINADO , al no entablar su reclamo

con tal carácter, deviene obvio que se encuadra la hipótesis del litisconsorcio activo necesario al no haberse llamado a la

sucesión aludida, violentándose así sus derechos de audiencia, legalidad y seguridad jurídica 4.- Reiterando lo anterior, si

observamos la demanda de desocupación presentada por el actor del juicio de origen, podemos advertir que omitió

comparecer como representante legal del mencionado interesado, por consiguiente, opera en le caso que nos ocupa, la

figura jurídica del LITISCONSORCIO ACTIVO NECESARIO, al no comparecer como demandante la sucesión ab

intestado de la arrendadora, con quien inicialmente celebré el mencionado contrato de arrendamiento, dado que no es

factible dictar sentencia valida sin antes haberla otorgarle el derecho de audiencia y así ser oída en juicio, por lo que, si el

apelado alega algún derecho sobre el bien litigioso, entonces, ambos se encuentran vinculados jurídicamente, al tener un

interés común, teniendo un mismo derecho para comparecer en juicio, encontrándose obligados por igual causa de hecho

y jurídica, lo que se origino por la celebración del acuerdo de voluntades y el fallecimiento de la renta, lo que provoca que

no es factible condenarme sin que la sentencia alcance a la arrendadora por conducto de representante legal,

debiéndose entonces dar oportunidad de intervenir en el juicio, para así quedar obligada con la sentencia que sobre el

particular se dicte, circunstancia que el Juez inferior debió de advertir, aún de oficio, por ser una cuestión necesaria para

la procedencia la acción en los términos del artículo 1° del Código de Procedimientos Civiles en el Estado, dado que solo

puede existir una sentencia para todos los litisconsortes, ordenado en consecuencia su emplazamiento con todas las

formalidades de ley, de tal manera, que en el litigio el litisconsorte y el demandado adquieren los mismos derechos y

obligaciones, lo que no ocurre en el juicio de origen, simplemente porque omitieron llamarle a juicio como actora a la

sucesión de referencia. Cito los siguientes criterios jurisprudenciales aplicables al caso: No. Registro: 217,019 Tesis

aislada Materia(s): Civil Octava Época Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario Judicial de la

Federación Tomo: XI, Marzo de 1993 Página: 311 LITISCONSORCIO EN EL PROCEDIMIENTO CIVIL. CONCEPTO. El

litisconsorcio es una modalidad del procedimiento y puede ser de dos tipos: voluntario o necesario. El voluntario se

presenta cuando la ley concede la facultad para que se constituya. El necesario, en cambio, trae como consecuencia que

el juicio no pueda iniciarse, sino a condición de que acudan o se llame a todos los interesados, porque los

cuestionamientos jurídicos que habrán de ventilarse pueden afectarles; es decir, si la sentencia que decida en fondo del

negocio puede tener por objeto determinar un nuevo estado de derecho debido a la naturaleza jurídica de las acciones

que se ejercitan, no podrá pronunciarse sin oír a todos los que deben invertir en la relación jurídica procesal, pues el

litisconsorcio requiere que los actores o demandados, según el caso, mantengan una comunidad jurídica con respecto al

objeto de la litis planteada, tengan un mismo derecho o se encuentren obligados por igual causa; ya que cuando ocurre

una situación así, la sentencia afectará a todos los interesados, y por ello es indispensable que sean llamados a juicio.

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo 804/92. Braulio Martínez Gutiérrez. 11

de noviembre de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Joel A. Sierra palacios. No. Registro:

184,096 Jurisprudencia Materia(s): Civil Novena Época Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario

Judicial de la Federación y se Gaceta Tomo: XVII. Junio de 2003 Tesis: I.6o.C, J/41 Página: 825 LITISCONSORCIO. SU

NATURALEZA JURIDICA. Es una figura jurídico-procesal sui generis que evita difusión y contradicción en la autoridad

procesal y se materializa cuando en un proceso existen diversos actores o demandados, o cuando la resolución que

recaiga en el mismo necesariamente afecte a una persona extraña, es decir, cuando varias personas deducen una acción

contra un solo demandado, cuando una persona demanda a varias, y cuando dos o más incoan a su vez un juicio en

contra de dos o más. Así también, dicha figura es activa cuando se refiere a los actores y pasiva cuando se trata de los

llamados a juicio y de igual modo podrá ser voluntaria o necesaria, dándose el primer caso cuando las partes

litisconsortes, tanto activas como pasivas, en ejercicio de una facultad que la ley les confiere, invocan la figura procesal

en comento, y litisconsorcio necesario por disposición expresa, o bien, cuando materialmente existe imposibilidad legal de

emitir autónomamente diversas sentencias en relación con varias personas en que éstas tuvieren interés. SEXTO

TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 4660/97. J.P. Arquitectos, S.A

de C.V. 10 de julio de 1997. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo R. Parrao Rodríguez. Secretario: José Guadalupe

Sánchez González. Amparo directo 3426/98. 2 de julio de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Adalid Ambriz Landa.

Secretaria: Reyna Barrera Barranco. Amparo en revisión 1696/2001. 7 de junio de 2001. Unanimidad de votos. Ponente:

Gustavo R. Parrao Rodríguez. Secretario: Alfonso Avianeda Chávez. Amparo en revisión 3846/2001. 31 de octubre de

2001. Unanimidad de votos. Ponente: José Juan Bracamontes Cuevas. Secretario: Juan Alfonso Patiño Chávez. No.

Registro: 182,378 Tesis aislada Materia(s): Civil Novena Época Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente:

Semanario Judicial de la Federación y se Gaceta Tomo: XI, Enero de 2004 Tesis II.2o.C.444 C Página: 1555

LITISCONSORCIO NECESARIO. RAZON DE SU ESTUDIO OFICIOSO POR LOS ORGANOS JURISDICCIONALES DE

PRIMERA O SEGUNDA INSTANCIAS. INTELECCIÓN DE LOS ARTICULOS 1.84, 1.86 Y 1.87 DEL CODIGO DE

PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL ESTUDIO DE MEXICO. De conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.84 y

1.86 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de México, la figura jurídica del litisconsorcio se actualiza

cuando una parte, sea activa o pasiva, o ambas, estén integradas por varias personas, configurándose dicho

litisconsorcio necesario cuando las cuestiones que en el juicio se ventilan, afectan a más de dos personas, de tal manera

que no sea posible pronunciar sentencia legalmente válida sin oírlas a todas ellas. Asimismo, hay que precisar que la

disposición contenida en el artículo 1.87 del Código adjetivo en cita, en el sentido de que la presencia del litisconsorcio

debe analizarse oficiosamente, obedece sin duda a que en ello va implícita la garantía de audiencia respeto de terceros,

cuya finalidad es la de otorgar a las partes la oportunidad de defenderse previamente a cualquier acto privativo, radicado

en ello el espíritu del órgano legislativo al incorporar en la citada norma la obligación de efectuar un previo estudio, de

oficio, de la figura jurídica de que se trata, lo cual es acorde con lo dispuesto por el artículo 14 constitucional, en cuanto

consagra como uno de sus principios fundamentales el que previamente a cualquier acto privativo de derechos o

posesiones deban otorgarse a toda persona las garantías de audiencia y defensa. Por consiguiente, atento al sentido de

las referidas normas procesales, conforme a los métodos exegético y teleológico de interpretación, resulta indiscutible

que la finalidad de la interpretación del litisconsorcio necesario en la legislación adjetiva civil vigente para el Estado de

México, así como su estudio oficioso y obligatorio por parte del órgano jurisdiccional respectivo, de primera o segunda

instancias, obedece a la observancia irrestricta de la invocada garantía previa a cualquier acto privativo, tal como lo

consagra el artículo 14 constitucional, en correlación con las de legalidad y seguridad jurídica (debido proceso).

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo. 768/2003. María

Emma de las Mercedes Coyote Valero. 4 de noviembre de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio

Campos. Secretario: Faustino García Astudillo. SEXTO AGRAVIO VIOLACIONES AL PROCEDIMIENTO 1.- Señalo para

desestimar las Diligencias ordenadas por el artículo 2308 del Código Civil en vigencia, mediante las cuales, me fue

notificada la voluntad del apelado, resulta que el C. Diligenciario Adscrito a la Central de Actuarios del Supremo Tribunal

de Justicia del Estado, incumplió con las exigencias legales que reviste la notificación a mi persona, donde

supuestamente se me comunicó el parecer de mi rival de dar por terminado el contrato de arrendamiento, emplazamiento

que por ser de orden público esta Autoridad de Alzada debe de estudiar de oficio. Por ser la diligencia de mayor

trascendencia al tratarse de la comunicación de la demanda hacia mi persona, y al efecto, señalo que el notificador se

presentó en el domicilio ubicado en Avenida ELIMINADO de esta Ciudad (nótese que no se trata del domicilio materia

de conflicto, sino de uno distinto), siendo atendido por una persona que dijo llamarse ELIMINADO , con quien entendió la

diligencia, procediendo a notificarme mediante instructivo el acuerdo dictado por su Señoría fechado el 19 diecinueve de

mayo del año 2015 dos mil quince y donde se notifica la voluntad del actor de dar por terminado el contrato de

arrendamiento, a lo que voy, es que el mencionado diligenciario incumplió con las formas legales de notificación de las

mencionadas diligencias a que se refieren los artículos 2308 del Código Civil, en relación con los artículos 106, 107, 109,

112 y 113 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el tiempo en que se realizó tal notificación, lo anterior es así,

en razón de que tratándose el caso que nos ocupa de un comunicado en la vía judicial en sentido de dar por terminado

un contrato de arrendamiento, tal notificación debió seguir la normatividad relativa a un emplazamiento, que establece la

Codificación Procesal Civil mediante los dispositivos legales ya mencionados, es decir, si no se localiza al interesado, en

este caso a mi persona, debió dejárseme un citatorio pata día y hora específico, y si aun así no hubiese esperado a la

cita, entonces, el comunicador debió dejar la notificación con cualquier persona que le hubiese atendido, tal y como lo

previene el artículo 112 del Libro antes citado, mas dicho diligenciario dejó de ceñirse a tal normatividad, ya que

únicamente se presentó al domicilio que no es la materia de conflicto dejando un instructivo con una persona totalmente

ajena a la litis, lo que reitero, provoca la falta de efectividad legal para que dichas diligencias surtan los efectos legales

correspondientes, y por consiguiente, al no haberse notificado en forma legal las diligencias del artículo 2308 del Código

Civil, por ende, tampoco ha corrido el término para dar por terminado el contrato de arrendamiento, emplazamiento que

esta Autoridad A Quem debe analizar de oficio. Por su tendencia trascribo el siguiente criterio jurisdiccional: No. Registro:

217,019 Tesis aislada Materia(s): Civil Octava Época Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario

Judicial de la Federación Tomo: XI, Marzo de 1993 Página: 311 LITISCONSORCIO EN EL PROCEDIMIENTO CIVIL.

CONCEPTO. El litisconsorcio es una modalidad del procedimiento y puede ser de dos tipos: voluntario o necesario. El

voluntario se presenta cuando la ley concede la facultad para que se constituya. El necesario, en cambio, trae como

consecuencia que el juicio no pueda iniciarse, sino a condición de que acudan o se llame a todos los interesados, porque

los cuestionamientos jurídicos que habrán de ventilarse pueden afectarles; es decir, si la sentencia que decida en fondo

del negocio puede tener por objeto determinar un nuevo estado de derecho debido a la naturaleza jurídica de las

acciones que se ejercitan, no podrá pronunciarse sin oír a todos los que deben invertir en la relación jurídica procesal,

pues el litisconsorcio requiere que los actores o demandados, según el caso, mantengan una comunidad jurídica con

respecto al objeto de la litis planteada, tengan un mismo derecho o se encuentren obligados por igual causa; ya que

cuando ocurre una situación así, la sentencia afectará a todos los interesados, y por ello es indispensable que sean

llamados a juicio. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo 804/92. Braulio

Martínez Gutiérrez. 11 de noviembre de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Joel A. Sierra

palacios. No. Registro: 184,096 Jurisprudencia Materia(s): Civil Novena Época Instancia: Tribunales Colegiados de

Circuito Fuente: Semanario Judicial de la Federación y se Gaceta Tomo: XVII. Junio de 2003 Tesis: I.6o.C, J/41 Página:

825 LITISCONSORCIO. SU NATURALEZA JURIDICA. Es una figura jurídico-procesal sui generis que evita difusión y

contradicción en la autoridad procesal y se materializa cuando en un proceso existen diversos actores o demandados, o

cuando la resolución que recaiga en el mismo necesariamente afecte a una persona extraña, es decir, cuando varias

personas deducen una acción contra un solo demandado, cuando una persona demanda a varias, y cuando dos o más

incoan a su vez un juicio en contra de dos o más. Así también, dicha figura es activa cuando se refiere a los actores y

pasiva cuando se trata de los llamados a juicio y de igual modo podrá ser voluntaria o necesaria, dándose el primer caso

cuando las partes litisconsortes, tanto activas como pasivas, en ejercicio de una facultad que la ley les confiere, invocan

la figura procesal en comento, y litisconsorcio necesario por disposición expresa, o bien, cuando materialmente existe

imposibilidad legal de emitir autónomamente diversas sentencias en relación con varias personas en que éstas tuvieren

interés. SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 4660/97. J.P.

Arquitectos, S.A de C.V. 10 de julio de 1997. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo R. Parrao Rodríguez. Secretario:

José Guadalupe Sánchez González. Amparo directo 3426/98. 2 de julio de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Adalid

Ambriz Landa. Secretaria: Reyna Barrera Barranco. Amparo en revisión 1696/2001. 7 de junio de 2001. Unanimidad de

votos. Ponente: Gustavo R. Parrao Rodríguez. Secretario: Alfonso Avianeda Chávez. Amparo en revisión 3846/2001. 31

de octubre de 2001. Unanimidad de votos. Ponente: José Juan Bracamontes Cuevas. Secretario: Juan Alfonso Patiño

Chávez. No. Registro: 182,378 Tesis aislada Materia(s): Civil Novena Época Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y se Gaceta Tomo: XI, Enero de 2004 Tesis II.2o.C.444 C Página: 1555

LITISCONSORCIO NECESARIO. RAZON DE SU ESTUDIO OFICIOSO POR LOS ORGANOS JURISDICCIONALES DE

PRIMERA O SEGUNDA INSTANCIAS. INTELECCIÓN DE LOS ARTICULOS 1.84, 1.86 Y 1.87 DEL CODIGO DE

PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL ESTUDIO DE MEXICO. De conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.84 y

1.86 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de México, la figura jurídica del litisconsorcio se actualiza

cuando una parte, sea activa o pasiva, o ambas, estén integradas por varias personas, configurándose dicho

litisconsorcio necesario cuando las cuestiones que en el juicio se ventilan, afectan a más de dos personas, de tal manera

que no sea posible pronunciar sentencia legalmente válida sin oírlas a todas ellas. Asimismo, hay que precisar que la

disposición contenida en el artículo 1.87 del Código adjetivo en cita, en el sentido de que la presencia del litisconsorcio

debe analizarse oficiosamente, obedece sin duda a que en ello va implícita la garantía de audiencia respeto de terceros,

cuya finalidad es la de otorgar a las partes la oportunidad de defenderse previamente a cualquier acto privativo, radicado

en ello el espíritu del órgano legislativo al incorporar en la citada norma la obligación de efectuar un previo estudio, de

oficio, de la figura jurídica de que se trata, lo cual es acorde con lo dispuesto por el artículo 14 constitucional, en cuanto

consagra como uno de sus principios fundamentales el que previamente a cualquier acto privativo de derechos o

posesiones deban otorgarse a toda persona las garantías de audiencia y defensa. Por consiguiente, atento al sentido de

las referidas normas procesales, conforme a los métodos exegético y teleológico de interpretación, resulta indiscutible

que la finalidad de la interpretación del litisconsorcio necesario en la legislación adjetiva civil vigente para el Estado de

México, así como su estudio oficioso y obligatorio por parte del órgano jurisdiccional respectivo, de primera o segunda

instancias, obedece a la observancia irrestricta de la invocada garantía previa a cualquier acto privativo, tal como lo

consagra el artículo 14 constitucional, en correlación con las de legalidad y seguridad jurídica (debido proceso).

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo. 768/2003. María

Emma de las Mercedes Coyote Valero. 4 de noviembre de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio

Campos. Secretario: Faustino García Astudillo. 2.- Finalmente, al no existir reenvío en el sistema que rige la apelación, de

uso de la facultad de sustitución de que se encuentra investido este Cuerpo Colegiado, asumiendo la jurisdicción que

originalmente le compete al inferior en grado, debe proceder a subsanar el defecto en que incurrió el C. Juez inferior,

entrando al estudio de mis excepciones y defensas ya aludidas.”.

SEGUNDO.- Los agravios formulados por el demandado y apelante ELIMINADO son en un aspecto

infundados y en otro inoperantes por la motivación y fundamento siguientes.

El juzgador declaró procedente la acción de terminación de contrato de arrendamiento del inmueble ubicado

en Avenida ELIMINADO de esta ciudad y en consecuencia la desocupación y entrega material del mismo,

argumentando para ello que el actor acreditó los elementos de dicha acción consistentes en: 1.- La existencia del contrato

de arrendamiento, 2.- El derecho del actor ELIMINADO , 3.- La voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato,

y; 4.- El cumplimiento del plazo fijado por la ley para la terminación del mismo; que el primero de dichos elementos se

probó con las copias certificadas por la Secretaria de Acuerdos del Juzgado Tercero del Ramo Civil de esta Ciudad del

expediente número 714/2015 relativo a las Diligencias de Jurisdicción voluntaria de notificación, de terminación de

contrato de arrendamiento, promovidas por ELIMINADO en contra de ELIMINADO respecto al citado inmueble; y que

a dicho documento se adminículo la confesional expresa y espontánea del citado demandado al contestar la demanda, en

razón de que reconoció haber celebrado el contrato de arrendamiento con ELIMINADO por el término de 6 seis meses,

así como con la confesión del referido demandado en la confesional relativa al pliego de posiciones en la que también

aceptó haber celebrado el contrato de arrendamiento en cuestión; un recibo de pago de arrendamiento con número de

folio: 13056 expedido el 5 cinco de marzo de 2015 dos mil quince que contiene como nombre de arrendatario

ELIMINADO domicilio del inmueble Avenida ELIMINADO y el concepto de renta del periodo de 5 cinco de marzo al 5

cinco de abril del 2015 dos mil quince por la cantidad de $3500 (tres mil quinientos pesos 00/100 m.n) el que se

encuentra debidamente firmado y sin establecer a que persona pertenece la rúbrica, y que al no haber sido objetado por

el demandado se acreditó el pago de la renta que realizó el arrendatario por el uso del inmueble respectivo; que el

segundo de los elementos en estudio referente al derecho del actor ELIMINADO , por ser el propietario del inmueble

ubicado en Avenida ELIMINADO , en virtud de que se le adjudicó el mismo mediante Juicio Sucesorio Intestamentario a

Bienes de ELIMINADO , que se acreditó con las copias fotostáticas certificadas por la Secretaria de Acuerdos del

Juzgado Tercero del Ramo Civil de las actuaciones judiciales llevadas acabo en el expediente número 714/2015 relativo

a las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria por terminación de contrato de arrendamiento promovidas por ELIMINADO

por su propio derecho en contra de ELIMINADO ; en cuanto al tercero y cuarto de los elementos en acción que se

analizan el juez declaró que se acreditó con las citadas actuaciones del expediente 714/2015 relativo a las diligencias de

jurisdicción voluntarias referidas con antelación, en el que el juzgado refirió que entre otras constancias obra el contrato

de arrendamiento que celebraron ELIMINADO con ELIMINADO en su carácter respectivamente de arrendadora y

arrendatario del inmueble ubicado en Avenida ELIMINADO de esta Ciudad; copias del también ya citado expediente

1565-2013 relativo al Juicio Sucesorio Intestamentario a Bienes de ELIMINADO , con las que se acreditó la definición de

la de cuyus y la adjudicación del inmueble ubicado en Avenida ELIMINADO de esta Ciudad; el instructivo de notificación

a ELIMINADO , en la que la funcionaria judicial respectiva le comunicó la voluntad del arrendador de dar por terminado

el contrato de arrendamiento.

Ahora bien, previo al análisis de los agravios expresados por el apelante, se puntualiza que se procede al

estudio de los mismos en un orden diverso y de manera conjunta, al propuesto por el citado apelante.

Lo expuesto tiene apoyo por analogía en la tesis de

Jurisprudencia, sustentada por el SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DE CIRCUITO DEL CENTRO AUXILIAR DE LA

CUARTA REGIÓN publicada en la Décima época, en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, con el rubro y

contenido siguientes:

“CONCEPTOS DE VIOLACIÓN O AGRAVIOS. PROCEDE SU ANÁLISIS DE MANERA INDIVIDUAL,

CONJUNTA O POR GRUPOS Y EN EL ORDEN PROPUESTO O EN UNO DIVERSO. El artículo 76 de la Ley de

Amparo, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 2 de abril de 2013, en vigor al día siguiente, previene que el

órgano jurisdiccional que conozca del amparo podrá examinar en su conjunto los conceptos de violación o los agravios,

así como los demás razonamientos de las partes, a fin de resolver la cuestión efectivamente planteada, empero, no

impone la obligación a dicho órgano de seguir el orden propuesto por el quejoso o recurrente, sino que la única condición

que establece el referido precepto es que no se cambien los hechos de la demanda. Por tanto, el estudio correspondiente

puede hacerse de manera individual, conjunta o por grupos, en el propio orden de su exposición o en uno diverso.”.

Ahora bien, refiere el apelante en una parte de sus agravios que el juzgador estudió incorrectamente la falta

de legitimación activa que interpuso, porque el inmueble que él posee, (demandado) y respecto de que celebró contrato

de arrendamiento con ELIMINADO , es el ubicado en Venustiano ELIMINADO , de esta ciudad, con las siguientes

medidas y colindancias: al norte: ELIMINADO ; al sur ELIMINADO ; al oriente: ELIMINADO y; al poniente: 5

ELIMINADO , con una superficie de ELIMINADO ; y que el inmueble que demanda el actor se encuentra ubicado en

Avenida ELIMINADO , y que refiere el actor adquirió por adjudicación a través del juicio sucesorio Intestamentario a

bienes de la arrendadora ELIMINADO , con una superficie de ELIMINADO y las siguientes medidas y colindancias: al

norte.- ELIMINADO ; al sur.- ELIMINADO ; al oriente.- ELIMINADO y; al poniente.- ELIMINADO , que de lo expuesto

se desprende diferente ubicación de la finca de la cual se dice propietario y el inmueble motivo de este juicio, y que por

ello no se acredita fehacientemente la identidad del bien inmueble cuya entrega reclama el actor; como tampoco justificó

el actor mediante los medios de convicción correspondientes que el inmueble materia de su acción forme parte del que le

fue adjudicado; y que de ello deriva la falta de legitimación del actor.

Ahora bien, como se anotó tales agravios devienen inoperantes y a fin de evidenciar ello, se puntualiza que

el demandado ELIMINADO al dar respuesta a la demanda, en ningún momento se inconformó con la identidad del

inmueble materia de juicio; sino que por el contrario ampliamente reconoció que ocupaba el inmueble que se le demanda,

pues expresó que ciertamente celebró contrato de arrendamiento del inmueble que se le reclama con ELIMINADO , y

que además dicho inmueble le fue vendido por la citada arrendadora; y en esa virtud no existió controversia alguna

respecto al inmueble que se le demanda; por tanto, si el apelante basa la falta de legitimación en hechos de los cuales,

como ya se anotó, estuvo conforme pues reconoció ocupar el inmueble que se le demanda, esa sola circunstancia torna

inoperante la excepción de falta de legitimación, por falta de identidad del inmueble materia de juicio.

Sin que sea óbice para ello, la circunstancia de que el apelante al interponer la excepción de falta de

legitimación en el actor, literalmente expresara en la parte final de su excepción que el actor no justificó que el inmueble

que demanda esté dentro del acervo hereditario que dejó la de cuyus y que ello lo probaría; en razón de que este

Tribunal advierte que el demandado no aportó ningún medio de prueba para justificar dicha afirmación; y por el contrario

consta que el juzgador, en la sentencia en estudio afirmó que se acreditó que el inmueble fue adjudicado al actor, por

virtud del juicio sucesorio intestamentario a bienes de ELIMINADO ; constando literalmente en la parte conducente de

dicha sentencia lo siguiente: “Finalmente, por lo que hace a la excepción de falta de legitimación en el actor, que hace

valer el demando, en el (sic) argumento de que el actor no es titular del derecho que reclama; al respecto el juzgador

considera improcedente la excepción de que se trata, toda vez que el actor demostró tener legitimación activa en el

proceso, al haber comparecido por sus propios derechos, y en la causa, al ser titular del derecho que resulta del contrato

de arrendamiento fundatorio de la acción, al ser propietario del inmueble ubicado en la Avenida ELIMINADO de esta

Ciudad, al habérselo adjudicado mediante juicio sucesorio intestamentario a bienes de la señora ELIMINADO , como lo

justificó con las copias fotostáticas certificadas de los autos del expediente número 1565/2013 que se siguió ante el

Juzgado Cuarto del Ramo Familiar, relativo a el (sic) juicio sucesorio intestamentario a bienes de la de cuyus, en donde

se declaró único y universal heredero a ELIMINADO , documento que precisamente fue valorado en el cuerpo del

presente considerando.”.

De lo expuesto, se llega a la convicción, como ya se anotó, que el juzgador estableció que el inmueble

materia de juicio lo adquirió el actor a través del juicio sucesorio intestamentario a bienes de ELIMINADO, y que ello

quedó debidamente acreditado con las copias certificadas de dicho juicio; lo cual el demandado no desvirtúa en vía de

agravios; de ahí que los mismos resultan infundados.

En otra parte de sus agravios el apelante manifiesta que el actor omitió agregar el contrato original de

arrendamiento en el cual apoya su reclamo como documento fundatorio, por así exigirlo los artículos 90 y 91 del Código

de Procedimientos Civiles vigente para el Estado; ya que ese documento se encuentra agregado en copias certificadas

de las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria promovidas en el Juzgado Tercero de lo Familiar, bajo el expediente No.

714/2015.

Agravios que igualmente devienen inoperantes, pues dicha circunstancia el demandado no la controvirtió al

dar respuesta a la demanda entablada en su contra, y por el contrario reconoció la existencia de tal contrato; y en esas

circunstancias ello no puede formar parte de la litis en segunda instancia; de ahí la inoperancia de tales agravios.

Preciso resulta anotar que tal documento se encuentra agregado en las diligencias de jurisdicción

voluntarias promovidas por el actor ELIMINADO en contra del demandado ELIMINADO, a las cuales el juzgador les

concedió valor probatorio pleno; y además como ya se dijo, el demandado reconoce la celebración de tal contrato de

arrendamiento.

En distintos conceptos de agravio, el apelante refiere que se violó en su perjuicio lo dispuesto en el artículo

2238 del Código Civil vigente para el Estado, que establece que cuando por cualquier motivo se verificare la transmisión

de la propiedad del predio arrendado, es obligación que se notifique tal transmisión al arrendador, y que en el caso, el

inmueble materia de juicio le fue adjudicado al actor el 23 veintitrés de febrero de 2015 dos mil quince en el Juicio

Sucesorio Intestamentario número 1565/2013 a bienes de ELIMINADO , y que ello no se le notificó.

Los aludidos agravios son infundados, y a fin de evidenciar ello, se anota el contenido del artículo 2238

párrafo primero, del Código Civil, el cual a la letra dice lo siguiente:

“Artículo 2238.- Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la

transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al

pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato,

desde la fecha en que se le noifique (sic) judicial o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el

correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario; a no ser que el adelanto de

rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento...”

De la interpretación gramatical y teleológica de tal artículo, se llega a la comprensión de que si bien es cierto

que debe comunicarse la transmisión de propiedad al arrendatario, cuando el inmueble cambia de propietario durante la

vigencia del contrato de arrendamiento; lo cierto es que la finalidad de ello es para que el arrendatario realice el pago de

las rentas al nuevo arrendador y propietario, de manera que si el nuevo propietario no comunica tal transmisión de

propiedad al arrendatario, el efecto de no hacer tal comunicado es que dicho arrendatario quede eximido de pagar las

rentas al nuevo propietario; ya que el contrato de arrendamiento subsiste en los términos pactados; y en ese contexto, si

el nuevo propietario del inmueble no comunica al arrendador tal cambio de propiedad, ello por sí solo no vulnera ningún

derecho de arrendatario; de ahí que los analizados agravios devienen infundados.

También refiere el apelante que le causa agravio las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria tramitadas en el

expediente No. 741/2015, en virtud de en las mismas no se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 2238 del

Código Civil, respecto de que se le notificara el cambio de propietario del inmueble que arrenda.

En otra parte de sus agravios el apelante refiere que el actor carece de legitimación en la causa porque la

titularidad del derecho derivado de la relación contractual primigenia no se le notificó como lo marca la ley; que se está

ante un presupuesto procesal que no se satisfizo y por ello no debió estudiarse el fondo del juicio.

Los transcritos agravios, son inoperantes pues, como ya se dijo, si bien es cierto que el artículo 2238 del

Código en consulta establece que se notifique al arrendatario quien es el nuevo propietario, ello tiene como finalidad que

el arrendatario pague las rentas al nuevo propietario; y si ello no se hace ningún prejuicio el causa al arrendador, pues el

contrato subsiste en los términos pactados y conforme al mismo debe seguir pagando las rentas del inmueble a la

persona con la que celebró el contrato, hasta en tanto no se le comunique que existe nuevo propietario del inmueble que

arrenda.

Igualmente manifiesta el apelante que le causa agravio, que en las Diligencias de Jurisdicción Voluntarias

promovidas por el citado actor, en contra del demandado, para el efecto de dar por terminado el contrato de

arrendamiento no se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 2308 del Código Civil, porque, aduce el apelante que

la notificación se hizo con una persona diversa de nombre ELIMINADO , y que debió dejársele citatorio para el día

siguiente; y que por tanto, al no habérsele notificado en forma legal la voluntad del arrendador de dar por terminado el

contrato de arrendamiento, no puede comenzar a correr el término para dar por terminado dicho contrato; y que tampoco

se le mostró el título de propiedad del actor, ya que refiere que únicamente se le anexo.

Tales agravios referentes a que no puede comenzar a correr el término de dos meses para la desocupación

del inmueble porque, aduce el apelante que la notificación que se le realizó en las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria

de dar por terminado el contrato de arrendamiento es incorrecta, ya que no le fue comunicada en los términos de ley; son

inoperantes; en primer término se puntualiza que el demandado al dar respuesta a la demanda, no se inconformó con el

término de dos meses que se le otorgó para que desocupara el inmueble; es decir respeto a ello nada adujo; y por ende,

en esta segunda instancia tal defensa no puede analizarse, puesto que no formo parte de la litis de la primera instancia;

sin que ello implique violación alguna al derecho de audiencia del demandado, porque se reitera tuvo oportunidad en

tiempo de exponer esa defensa para que el efecto de que el juzgador la analizara; y así pudiera formar parte de la litis en

esta segunda instancia, de ahí que, los analizados agravios sean inoperantes.

Además de ello, es preciso anotar que el demandado al dar respuesta a la demanda, manifestó que es

cierto que el Juzgado Tercero del Ramo Civil en vía de Jurisdicción Voluntaria le notificó que se concluía el contrato de

arrendamiento; y además anotó que cuando supo del fallecimiento de ELIMINADO , tuvo una plática con ELIMINADO ;

lo expuesto evidencia que el demandado sí fue notificado el día 05 cinco de junio de 2015 dos mil quince del deseo del

nuevo propietario de dar por concluído el contrato de arrendamiento; y asimismo, tenía conocimiento de que el nuevo

propietario es ELIMINADO ; confesiones con valor probatorio pleno, acorde a lo establecido en el artículo 383 del Código

de Procedimientos Civiles.

A efecto de evidenciar ello, se transcribe en primer término la parte de la demanda en el que el actor afirma

dicha circunstancia; y la respuesta que al respecto dio el demandado.

Parte conducente de la demanda:

“3.- Que con fecha 5 de junio del presente año se le notificó al. Sr. C. ELIMINADO , por medio de una

Jurisdicción Voluntaria con número de expediente 714/15 del Juzgado 3 de lo Civil en esta ciudad, que era voluntad del

suscrito ELIMINADO (ya que ahora soy el propietario del inmueble por medio de un juicio intestamentario donde me fue

adjudicado dicho inmueble del cual presento copia certificada. Lo cual en su oportunidad dar por concluido el contrato de

Arrendamiento celebrado, respecto del inmueble antes referido, como anexo.”.

Parte conducente de la contestación de demanda expresa lo siguiente:

“3.- Es cierto que con fecha 5 de junio del presente año 2015 se me notificó por medio del juzgado tercero

civil de esta ciudad, ventilado con el número 714/15, y por la vía de la jurisdicción voluntaria, una notificación donde

supuestamente se concluía el contrato de arrendamiento celebrado,…”.

De lo expuesto, como ya se anotó, se llega a la incontrovertible convicción de que el demandado se enteró

día 5 cinco de junio de 2015 dos mil quince de quien era el nuevo propietario de la finca arrendada (materia de juicio) y de

la voluntad del propietario ELIMINADO , dar por concluído el contrato de arrendamiento respecto del inmueble que

ocupa el demandado ELIMINADO ; de ahí que resulten infundados los agravios relativos a la falta de legitimación en la

parte actora por dichas circunstancias.

Aunándose a lo expuesto, el hecho de que el demandado ELIMINADO manifestó que demandó al actor

ELIMINADO, en la Vía Ordinaria Civil, por Prescripción Positiva reclamándole la usucapión del inmueble materia del

presente litigio localizado en la Avenida ELIMINADO , de esta ciudad; hecho el anterior que incontrovertiblemente

patentiza el conocimiento del citado demandado, de que el nuevo propietario del inmueble es el actor ELIMINADO .

Por tanto, si bien es cierto que las diligencias de jurisdicción promovidas por el actor únicamente fueron

promovidas para notificarle al demandado, su deseo de dar por concluido el contrato de arrendamiento del inmueble que

ocupa, lo cierto es que en los hechos de dichas diligencias, el promovente expresó con claridad que él es el nuevo

propietario del inmueble del que demanda la desocupación; y además anexó a dichas diligencias copia del Juicio

Sucesorio a Bienes de ELIMINADO , en el que consta que se le adjudicó el citado inmueble; a lo que se adminicula, las

confesiones del demandado, ya analizadas.

Asimismo, como ya se precisó con anterioridad, en caso de que el nuevo propietario no notifique al

arrendador que él es el nuevo propietario; entonces no sería factible que el propietario imputara al arrendatario

incumplimiento de pago en los términos convenidos; pero en tratándose de terminación de contrato, a pesar de que no se

le notifique el cambio de propietario; ello no le causa perjuicio, porque al habérsele transmitido la propiedad del inmueble,

indiscutiblemente se substituye en el causante de todos los derechos y obligaciones derivados del aludido contrato; de

manera que es obvio que el nuevo propietario acorde a sus nuevas facultades como propietario puede dar por concluído

el mismo, sin que el cambio de propietario reduzca o prorrogue el término de celebración de contrato de arrendamiento;

pues como ya se evidenció tal notificación es para que no pueda el nuevo propietario demandar incumplimiento al

contrato de arrendamiento, mientras no notifique tal cambio.

Lo expuesto encuentra apoyo en la tesis de jurisprudencia sustentada por el Primer Tribunal Colegiado en

Materia Civil del Tercer Circuito, publicada en la Octava Época con el rubro y contenido siguiente:

“ARRENDAMIENTO, EL ADQUIRENTE DEL INMUEBLE OBJETO DEL, NO ESTA OBLIGADO A DAR AL

INQUILINO EL AVISO CONTEMPLADO POR EL ARTICULO 2327 DEL CODIGO CIVIL DE JALISCO, PARA

LEGITIMARSE A FIN DE DEMANDAR LA TERMINACION DEL CONTRATO. El Adquirente de un inmueble objeto de un

contrato de arrendamiento, ninguna necesidad tiene de dar al arrendatario el aviso a que se refiere el artículo 2327 del

Código Civil de Jalisco, a fin de legitimarse en juicio para demandarle la terminación de dicho acuerdo de voluntades,

puesto que tal requisito sólo es indispensable cuando la acción de desocupación la ejercita aquél a virtud del

incumplimiento del contrato, no a raíz de que haya vencido el término de su vigencia. En efecto, en la primer hipótesis,

mientras no se notifique al inquilino quién es el nuevo dueño del bien arrendado, no podrá saber frente a quien se

encuentra obligado y, por ejemplo, a consecuencia de ello, no sería factible imputarle que no cumplió con el pago de la

renta en la forma y tiempo convenidos, obligación ésta cuyo incumplimiento constituye causa suficiente para que se le

demande la desocupación, según se desprende de lo estatuido por el artículo 683, fracción III, del Código de

Procedimientos Civiles de la mencionada entidad; en tanto que en la segunda hipótesis, a pesar del cambio de propietario

del inmueble de que se trata, el plazo fijado para la duración del arrendamiento ni se reduce ni se prolonga, simplemente

concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, de acuerdo a lo establecido por el artículo 2402 del sustantivo civil

en cita. Esta es la interpretación que debe darse al criterio sustentado por la H. Suprema Corte de Justicia de la Nación

en la cuarta tesis relacionada con la jurisprudencia 63, visible aquélla a fojas ciento sesenta y cuatro, de la cuarta parte

del último apéndice al Semanario Judicial de la Federación, cuyo rubro es el siguiente: "ARRENDAMIENTO. MIENTRAS

NO SE HAGA AL ARRENDATARIO LA NOTIFICACION, EN SU CASO, DEL CAMBIO DE DUEÑO DEL INMUEBLE

ARRENDADO, EL ADQUIRENTE CARECE DE TODA ACCION CONTRA AQUEL". PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO

EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO. Amparo directo 171/91. Nohemy Solís Castillo. 26 de abril de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Secretario: Simón Daniel Canales Aguiar. Amparo directo

140/91. Casa de Cambio Solórzano Forbes, S.A. de C.V. 25 de marzo de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Carlos

Arturo González Zárate. Secretario: Juan Bonilla Pizano. Amparo directo 673/87. María del Refugio Espinoza de García.

11 de agosto de 1988. Unanimidad de votos. Ponente: José Antonio Llanos Duarte. Secretario: Francisco Javier Villegas

Hernández. Octava Época, Tomo VII-Junio, página 204.”.

En diversos agravios el apelante manifiesta que le causa agravio que el juez le negara valor probatorio a las

copias fotostática simples que ofertó, consistente en todas y cada una de las actuaciones del Juicio Ordinario Civil que

interpuso por Prescripción Positiva en contra de ELIMINADO , reclamándole la usucapión del inmueble materia del

presente litigio localizado en la Avenida ELIMINADO , de esta ciudad, radicado en el Juzgado Octavo del Ramo Civil,

expediente número 873/2015; con el argumento de que éstas no se encuentran certificadas por la autoridad jurisdiccional

respectiva; ni se encuentran adminiculadas por otro medio de convicción, porque, refirió el juez que el demandado no

cumplió con la carga procesal que establecen los artículos 273, 274 y 276 de Código de Procedimientos Civiles vigente

en el Estado; porque, literalmente refiere lo siguiente: “Desde luego que no soy conforme en manera alguna con la

equivocada ponderación que hace el Inferior al omitir otorgarle el valor legal correspondiente a las copias fotostáticas ya

mencionadas, ya que su criterio se contradice con lo establecido en la fracción VII del artículo 280 del Código de

Procedimientos Civiles vigente para el Estado, que reconoce como medio de prueba las mencionadas impresiones

fotostáticas, y a mayor abundamiento, el ordinario 402 del Cuerpo de Leyes aludido, estatuye que el valor de las pruebas

fotográficas, taquigráficas y de otras cualesquiera adoptadas por los descubrimientos de la ciencia, quedarán al prudente

arbitrio judicial, amén de que el valor probatorio a un documento en copia fotostática que la ley considera, prima facie, es

una fuente de prueba de los hechos o circunstancias del debate, estando obligado a valorarla en cuanto a su alcance y

valor probatorio, de lo anterior, deviene el equivocado razonamiento del Juez de los autos, quien debió conceder valor

legal a las mencionadas copias, ya que resultan fundamentales para justificar mi calidad de propietario de la finca en

disputa, y por ende, la falta de legitimación pasiva en mi persona…Si bien es cierto, las copias simples carecen por sí

mismas de valor probatorio pleno, lo cierto es, que éstas generan la presunción de existencia de documentos que

reproducen, máxime si se trata de actuaciones existentes emitidas por una autoridad jurisdiccional dentro de un juicio que

ventila, en ese orden, si de mi parte exhibí copias fotostáticas simples de un juicio ordinario civil por prescripción positiva

del inmueble en conflicto emitidas por el Juzgado Octavo del Ramo Civil, donde inclusive, aparece la carátula del

expediente y los sellos relativos al acuse de recibido, y más aún, el auto de incoación del juicio por prescripción donde se

me admite la demanda respecto del inmueble aquí disputado, ordena el emplazamiento al demandado y aparecen los

sellos y firmas de los funcionarios judiciales, por consecución, atendiendo a la prueba presuncional a que se refieren los

artículos 280 fracción VIII, 376, 377, 404, 406 y 407 del Código Adjetivo Civil en vigor, tales copias fotostáticas debieron

de caer en el ánimo del Juzgador la veracidad de los actos que contienen para justificar la existencia del derecho que se

pretende tutelar, suficientes para tener por acreditado mi carácter de propietario del inmueble localizado en la Avenida

ELIMINADO , de esta Ciudad, reiterando que si las copias simples exhibidas se refieren a actuaciones judiciales que no

fueron objetadas por mi contrincante, y además no existe indicio que reflejen su inexistencia o falsedad en cuanto a su

contenido o alcance de dicho medio de prueba, con mayor razón, se les debe conferir el valor legal que pretendo, ya que

no existe razón lógica para negarles, aunque sea valor probatorio de indicio, y más aún si la autoridad jurisdiccional que

las emitió no niega clara y explícitamente su autenticidad, pues el sello del documento proviene de dicha autoridad,

prueba a favor de su autenticidad. 3.- A mayor abundamiento, si los numerales 270, 280 fracción VII y 402 del Código de

Procedimientos, disponen que para acreditar hachos o circunstancias que tengan relación con el negocio que se ventile

en juicio, las partes podrán presentar fotografías o copias fotostáticas, medios de prueba que serán valorados en su

conjunto por el Juzgador, atendiendo a las reglas de la lógica y de la experiencia, por ende, dichos preceptos parten de

una premisa fundamental, que es la de observar el principio de buen fe procesal, porque reconocen que “para acreditar

hechos o circunstancias” las partes pueden presentar copias fotostáticas, fotografías, etc., lo cual, constituye el

reconocimiento de que actúan en el proceso con probidad, con el sincero convencimiento de hallarse asistido de razón , y

que por esa circunstancia pueden aportar ese tipo de medios de prueba. El principio de buena fe implica una serie de

presupuestos, como la existencia de un estado psicológico, que comprende la intención de obrar honestamente, la

creencia de que la contraparte obra del mismo modo y; la creencia o ignorancia de atributos o calidades en las personas

o cosas. También supone la existencia de una influencia de ese estado psicológico de la contraparte que le impulsa a la

determinación de ofrecer un medio de prueba con la firme convicción de que es plausible que con aquél pueda demostrar

lícitamente un hecho sujeto a controversia; así como la actuación conforme a ese estado psicológico e influencia, que se

verifica en el ofrecimiento efectivo de la prueba. Estos presupuestos debieron ser analizados por el Juez, no sólo por la

especial posición y actitud del oferente de ese medio de prueba, sino por la aceptación, falta de reticencia o prueba en

contrario que aporte la contraparte para desvirtuar su alcance o para demostrar el significado contrario de los hechos que

se pretenden acreditar y que justamente exigen la aplicación de las reglas de la lógica y la experiencia, en el entendido

que las copias aludidas jamás fueron controvertidas en cuento a su autenticidad por mi colitigante. Entonces, el Resolutor

debe partir de un principio de buena fe procesal, que se apoya en la dignidad de las personas y los actos que realizan y

que deben ser tratadas como tales, pues es la base con la que actúan las partes y sólo ante la existencia de indicios

contrarios a la misma reflejado en el contendido o alcance de dicho medio de prueba, puede el Juez dejar de otorgar

valor probatorio a un documento en copia fotostática que la ley considera, prima facie, una fuente de prueba de los

hechos o circunstancias del debate. Sería desapegado a la verdad y al citado principio que el Juzgador partiera de la

base de que cualquier copia fotostática tiene latente la posibilidad, dada la naturaleza de la reproducción y los avances de

la ciencia, de que no corresponda a un documento realmente existente, sino a uno prefabricado que, para efecto de su

fotocopiado, permita reflejar la existencia, irreal, del documento que se pretende hacer aparecer. Esto es así, porque en

lugar de apegarse a la buena fe procesal, partiría de su desestimación por la autoridad, constituyendo un verdadero e

injustificado prejuicio, y sólo recurriría a su abrigo cuando aquélla haya sido adminiculada con otros medios de prueba, lo

que materialmente implicaría desconocerle, prima facie, valor probatorio por sí misma, lo que se aleja del contenido de la

norma y de los principios rectores de la función judicial que tutela el artículo 17 de la Constitución Federal..”

Los transcritos agravios son en un aspecto inoperantes y el resto infundados.

En efecto devienen inoperantes las afirmaciones del apelante relativas a que no es conforme de manera

alguna con la equivocada ponderación que realizó el juez, al omitir otorgarle el valor legal correspondiente a las copias

fotostáticas; que el juez se contradice con lo establecido en la fracción VII, del artículo 280 del Código de Procedimientos

Civiles vigente para el Estado, que reconoce como medio de prueba las mencionadas impresiones fotostáticas, y que el

diverso artículo 402 del citado Código, estatuye que el valor de las pruebas fotográficas, taquigráficas y de otras

cualesquiera adoptadas por los descubrimientos de la ciencia, quedarán al prudente arbitrio judicial y que el valor

probatorio a un documento en copia fotostática es una fuente de prueba de los hechos o circunstancias del debate,

estando obligado a valorarla en cuanto a su alcance y valor probatorio ya que resultan fundamentales para justificar su

calidad de propietario de la finca en disputa, y por ende, la falta de legitimación pasiva en mi persona; en virtud de que las

mismas no ponen de relieve que el hecho de que el juzgador les negara valor probatorio a dichas copias fotostáticas sea

incorrecto, puesto que, conforme a lo dispuesto por el artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles, el valor

probatorio, entre otros pruebas las de fotocopias, queda al arbitrio del juzgador; y en el caso, el juzgador afirmó que les

negaba valor probatorio en razón de que tales copias fotostáticas no se encontraban adminiculadas con ninguna otra

probanza; y ello no lo desvirtúa el apelante; es decir poner de manifiesto que dichas copias si se encuentran

adminiculadas con otras pruebas, de ahí la inoperancia de sus agravios.

Y si bien es cierto que unas copias fotostáticas hacen presumir la existencia de los originales, ello no

patentiza que la negativa del juez de negarles valor probatorio sea incorrecta, con independencia de que se traten de

copias fotostática simples de actuaciones de una autoridad jurisdiccional dentro de un juicio ordinario civil por prescripción

positiva del inmueble en conflicto; y que se pueda presumir que existen los originales; pero, de ninguna forma por sí solas

las fotocopias simples justifican que el demandado ELIMINADO es el propietario del inmueble ubicado en la Avenida

ELIMINADO de esta ciudad; y el hecho de que la prueba haya sido ofertada de buena fe, tampoco es causa para

otorgarle valor probatorio pleno, porque ello no lo prevé la ley; de ahí lo infundado de los analizados agravios.

En otra parte de sus agravios, el apelante refiere que existe obscuridad en la demanda por la circunstancia

de que en su opinión no existe identidad en el inmueble.

Los transcritos agravios devienen inoperantes, en razón de que al contestar la demanda e interponer la

excepción de obscuridad en la demanda lo hizo por diversa causas, respecto de las cuales el juzgador dio respuesta; y a

fin de patentizar ello, se transcriben los términos en que el demandado interpuso la excepción e obscuridad en la

demanda y la respuesta que el juzgador dio a la misma; y a fin de evidenciar ello, se transcriben los términos en que el

demandado interpuso la excepción, así como la respuesta que a la misma dio el juzgador y además de ello, se precisa,

que respecto a la identidad del inmueble en párrafos que anteceden se anotó que el demandado no se inconformó con

ello.

Asimismo el apelante aduce que le causa agravio que el juez subsanara las deficiencias e imprecisión de los

hechos fundatorios de la demanda durante la secuela del procedimiento, en relación la identificación de la finca.

Agravios que resultan inoperantes, en razón de que los basa en que existió litigio respecto a la identificación

del inmueble materia de juicio; y en párrafos anteriores, se estableció que el demandado se conformó con la aludida

identidad; de ahí que si basa sus agravios en otros declarados infundados, tal circunstancia por sí sola torna inoperantes

los dichos agravios.

De la misma forma, el apelante refiere que le causa agravio que el juzgador no analizara la figura jurídica de

litisconsorcio pasivo, la cual en opinión del apelante se actualiza, agravios que literalmente dicen lo siguiente: QUINTO

AGRAVIO LITISCONSIRCIO ACTIVO NECESARIO 1.- El litisconsorcio significa la existencia de un litigio en el que

participan de una misma suerte varias personas, el cual, se denomina necesario cuando debe llamarse a todos los

interesados (actores o demandados) sea por disposición expresa de la ley o por la comunidad jurídica de intereses

existentes entre varias personas respecto al mismo objeto litigioso, sobre el que tengan un mismo derecho o se

encuentran obligados por igual causa (de hecho o de derecho) como en el caso de la copropiedad. Se denomina pasivo

cuando recae en los demandados, en cuyo caso la jurisprudencia ha definido que debe llamárseles para emitir una

sentencia válida para todos ellos. Entonces, por identidad jurídica cuando se trata de litisconsorcio activo necesario debe

aplicarse la misma disposición, pues al igual que en el pasivo, es preciso que todos los interesados comparezcan al

juicio a deducir el derecho que les asista respecto del bien litigioso; por lo tanto, la posible existencia de un litisconsorcio

activo necesario debe analizarse oficiosamente en cualquier etapa del juicio para que, al igual que en el pasivo, los

interesados comparezcan al procedimiento a deducir sus derechos y la sentencia que se dicte sea válida para todos ellos.

2.- Sobre ese tenor, tenemos que él apelado Sr. ELIMINADO compareció por su propio derecho a promover en mi

contra Juicio de Desocupación apoyándose un la acción por terminación de contrato de arrendamiento, advirtiéndose con

meridiana claridad de su ocurso inicial de demanda datado el 30 treinta de octubre del año 2015 dos mil quince, que

presentó su reclamo sin ostentarse con representación legal alguna, sino que acudió ante la autoridad jurisdiccional

demandado por su propio derecho, lo que se puede corroborar con el auto de incoación del 03 tres de noviembre del año

citado, dentro del cual, se le tiene por presentado en la vía extraordinaria civil promoviendo por su propio derecho, y

finalmente, con la sentencia definitiva materia de este recurso del día 09 nueve de marzo del 2016 dos mil dieciséis, que

resuelve en su favor como persona física, sin representación alguna, promoviendo por derecho propio. 3.- Materia de mi

excepción por litisconsorcio activo necesario, estiba en que su acción deriva de la existencia de un contrato de

arrendamiento que celebré con fecha 1° primero de enero de 1991 mil novecientos noventa y uno respecto del inmueble

ubicado en Avenida ELIMINADO, de esta Localidad con la arrendadora Sra. ELIMINADO , quien falleció el día 29

veintinueve de marzo del 2013 dos mil trece, procediendo sus hijos a denunciar su correspondiente interesado, según el

cual, fue listado en el inventario y avaluó el bien raíz materia del citado contrato de arrendamiento, y como albacea

definitivo el aquí, quien en todo caso, como representante legal del interesado de la arrendadora debió de comparecer al

juicio de desocupación que nos ocupa con tal representación, es decir, me debió de demandar tanto por su propio

derecho, así como en su calidad de represéntate(sic) legal de la sucesión intestamentaria a bienes de la arrendadora

ELIMINADO , al no entablar su reclamo con tal carácter, deviene obvio que se encuadra la hipótesis del litisconsorcio

activo necesario al no haberse llamado a la sucesión aludida, violentándose así sus derechos de audiencia, legalidad y

seguridad jurídica 4.- Reiterando lo anterior, si observamos la demanda de desocupación presentada por el actor del

juicio de origen, podemos advertir que omitió comparecer como representante legal del mencionado interesado, por

consiguiente, opera en le caso que nos ocupa, la figura jurídica del LITISCONSORCIO ACTIVO NECESARIO, al no

comparecer como demandante la sucesión ab intestado de la arrendadora, con quien inicialmente celebré el mencionado

contrato de arrendamiento, dado que no es factible dictar sentencia valida sin antes haberla otorgarle el derecho de

audiencia y así ser oída en juicio, por lo que, si el apelado alega algún derecho sobre el bien litigioso, entonces, ambos se

encuentran vinculados jurídicamente, al tener un interés común, teniendo un mismo derecho para comparecer en juicio,

encontrándose obligados por igual causa de hecho y jurídica, lo que se origino por la celebración del acuerdo de

voluntades y el fallecimiento de la renta, lo que provoca que no es factible condenarme sin que la sentencia alcance a la

arrendadora por conducto de representante legal, debiéndose entonces dar oportunidad de intervenir en el juicio, para así

quedar obligada con la sentencia que sobre el particular se dicte, circunstancia que el Juez inferior debió de advertir, aún

de oficio, por ser una cuestión necesaria para la procedencia la acción en los términos del artículo 1° del Código de

Procedimientos Civiles en el Estado, dado que solo puede existir una sentencia para todos los litisconsortes, ordenado en

consecuencia su emplazamiento con todas las formalidades de ley, de tal manera, que en el litigio el litisconsorte y el

demandado adquieren los mismos derechos y obligaciones, lo que no ocurre en el juicio de origen, simplemente porque

omitieron llamarle a juicio como actora a la sucesión de referencia.”.

Los transcritos agravios son infundados, en razón de que el actor ELIMINADO , es el dueño del inmueble

materia de juicio, al haberlo adquirido por adjudicación a través del juicio sucesorio intestamentario a bienes de

ELIMINADO ; tal y como se dejó anotado en párrafos anteriores, y en ese tenor, resulta infundado que deba llamarse a

juicio al representante legal de la sucesión intestamentaria a bienes de ELIMINADO ; de ahí que no haya lugar a

demandar a quien fuera nombrado albacea definitivo de dicha sucesión; puesto que, como se anotó, ya se le adjudicó en

calidad de propietario el inmueble en cuestión.

Se confirma la sentencia de fecha 09 nueve de marzo de 2016 dos mil dieciséis, dictada por el Juez Sexto

del Ramo Civil en el Estado, dentro del expediente número 1677/2015, relativo al Juicio Extraordinario Civil por

desocupación, promovido por la parte actora ELIMINADO , en contra del demandando ELIMINADO .

TERCERO.- Se condena a la parte apelante al pago de costas al no haber obtenido sentencia favorable,

acorde a lo dispuesto por el artículo 135, fracción II, del Código de Procedimientos Civiles de esta Entidad, el cual

dispone lo siguiente: “Artículo 135.- Siempre se hará condenación en costas, pídanlo o no las partes: ...II.- En contra del

que no obtuviere sentencia favorable en segunda instancia. En este caso, la condenación comprenderá las costas de

ambas instancias. La condenación no comprenderá los honorarios y gastos ocasionados por promociones, pruebas y

actuaciones que sean inútiles y superfluas o no autorizadas por la Ley.”.

Por lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO.- Los agravios hechos valer por el demandado y apelante ELIMINADO, resultaron en un

aspecto infundados y en otra inoperantes.

SEGUNDO.- se confirma la sentencia de fecha 09 nueve de marzo de 2016 dos mil dieciséis, dictada por el

Juez Sexto del Ramo Civil en el Estado, dentro del expediente número 1677/2015, relativo al Juicio Extraordinario Civil

por desocupación, promovido por la parte actora ELIMINADO , en contra del demandando ELIMINADO

TERCERO.- Se condena al apelante al pago de costas.

CUARTO.- Con copia certificada de la presente resolución, devuélvase el expediente al juzgado de su

procedencia para los fines legales consiguientes, y en su oportunidad, archívese el toca.

QUINTO.- Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase.

Así por unanimidad de votos, lo resolvieron y firman los Magistrados que integran la Cuarta Sala del

Supremo Tribunal de Justicia del Estado, licenciados, ELIMINADO, ELIMINADO y ELIMINADO , siendo ponente la

primera de los nombrados, quienes actúan con Secretaria de Acuerdos licenciada ELIMINADO , que autoriza y da fe.

L. A.M.B.