tasacion comercial

MODELO DE TASACION TIPO COMERCIAL

INFORME DE VALUACIN

FRAY JULIN LAGOS 6008 LANS BUENOS AIRES

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INDICE

1. Ubicacin del Barrio en la Ciudad 2. Ubicacin de Avenidas 3. Red de Transportes Pblicos 4. Zonificacin 5. Ubicacin del Inmueble en el Barrio 6. Caractersticas del Entorno 7. Caractersticas del Inmueble 8. Superficies del Inmueble 9. Valor Venal Anlisis de Valores de Reposicin 10. Anlisis de Ofertas Comparables de Mercado de Terrenos 11. Anlisis de Ofertas Comparables de Mercado 12. Valor por Comparables de Ofertas de Mercado 13. Anlisis de Ofertas de Alquiler por Comparables de Mercado 14. Valor de Alquiler por Comparacin de Ofertas de Mercado 15. Valor por Capitalizacin de la Renta 16. Cuadro Comparativo Valores 17. Valores Finales Venta y Alquiler 18. Conclusiones 19. Anlisis de Viabilidad 20. Lmites del Informe

Buenos Aires, 11 de Julio de 2005

Seores Automotriz Servicios Financieros Servicios Financieros Rodriguez S / D

De nuestra consideracin: Tenemos el agrado de dirigirnos a ustedes, con relacin a la solicitud de tasacin del inmueble ubicado en la calle Fray Julin Lagos N 6008, entre las calles xxxxxx y Santiago del Estero, del Partido de Lans. Les hacemos llegar el Informe de Valuacin correspondiente a dicho inmueble.

Sin otro particular, saludamos a ustedes atentamente.

Gerente de Operaciones Servicios Integrales Serinco S.A.

1.

UBICACIN DEL BARRIO EN LA CIUDAD

L ANS

El inmueble ubicado en la calle Fray Julin Lagos N 6008, entre las calles XXXXXXXX y Santiago del Estero, de la Ciudad de Lans, Partido de Lans. Las principales vas de circulacin de la zona se encuentran en las Avenidas de Hiplito Irigoyen, Remedios de Escalada de san Martn, Avenida Jos de San Martn, Avenida Mximo Paz, Avenida Gral. Belgrano, Avenida Bernardino Rivadavia, por all circulan las principales lneas de colectivos del transporte pblico de pasajeros. Las estaciones ms cercanas de la Red de Ferrocarriles es la Estacin Lans, de la Ex Lnea General Roca.

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2.

UBICACIN DE AVENIDAS Y ACCESOS A CAPITAL FEDERAL

RED DE AVENIDAS

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3.

REDES DE FERROCARRILES

Retiro - Pilar Buenos Aires - Marinos del Belgrano Buenos Aires - Gonzlez Catn Puente Alsina - Bonzi Plaza Constitucin - Avellaneda - La Plata Plaza Constitucin - Avellaneda - Temperley - Cauelas Plaza Constitucin - Avellaneda - Temperley - Alejandro Korn Plaza Constitucin - Avellaneda - Berazategui - Bosques - Temperley - Plaza Constitucin Temperley - Haedo Temperley - Bosques

ESTACIN LANS

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4.

APTITUD:

Nomenclatura Catastral: Circunscripcin: I - Seccin: XX Manzana: XX Parcelas: 15-16-17-18-19-20-21-22-23-24-25-26-27.-

Segn el Cdigo de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Lans, en esta zona se permite localizacin del equipamiento de depsitos y galpones, locales comerciales de distintos rubros, viviendas familiares. El reciclaje o abandono de infraestructuras y equipamientos industriales de fragmentos urbanos tradicionalmente industriales (distintas reas de los partidos de Avellaneda, Lans, La Matanza, San Martn, etc.) muestra un cuadro de desarticulacin y deterioro espacial y social. En tanto, otros sectores del GBA se estn revitalizando y consolidando como nuevos espacios industriales, como sera el caso de los Parques Industriales de Pilar, Garn y Tortuguitas. Por decreto del 29 de setiembre de 1944, se constituye el partido de Lans con cabecera en la ciudad homnima, integrndose su ejido con tierras pertenecientes al sector oeste del distrito de Avellaneda. El crecimiento experimentado por la zona en su conjunto determin la creacin de centros urbanos, que adquirieron gran desarrollo. Partido de Lans Superficie: 45 km2 Poblacin: 465.454 hab. (s/ Censo 91) Densidad: 10.343,4 hab./km2 Viviendas: 143.916 (Censo 91) Cabecera: Lans

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5.

UBICACIN DEL INMUEBLE EN EL BARRIO

LANS

El bien a tasar tiene acceso principal por Lagos Fray Julin entre Santiago del Estero y XXXXXXXX, con tres accesos posibles sobre la calle Santiago del Estero, es una zona caracterizada por la presencia de depsitos y galpones, la mayora cerrados en la actualidad. Existe una fuerte vinculacin con la zona de Puente Pueyrredn, uno de los accesos a la Capital Federal. En este barrio los edificios presentan alturas similares, con caractersticas homogneas de construccin y edad.

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6.

CARACTERSTICAS DEL ENTORNO

ENTORNO

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ENTORNO

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El entorno se compone de edificios industriales, depsitos, viviendas, locales comerciales sobre avenidas, supermercados, etc. Los usos predominantes son residenciales, tambin existen locales comerciales sobre las avenidas circundantes, de distintos rubros, generalmente dedicados a la venta de repuestos del automotor o de insumos de apoyo del sector residencial. El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura urbana completa, que brinda la totalidad de los servicios pblicos.

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7.

CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE

El objetivo del presente informe consiste en la valuacin de un inmueble destinado a talleres, galpn y local de ventas, ubicado en el Partido de Lans, sector Lans Oeste. Se trata de un inmueble destinado al servicio del automotor. Se accede al edificio por un amplio portn de acceso de chapa doblada, existiendo tambin distintos puntos de acceso a lo largo de la calle Santiago del Estero, los mismos son de similares caractersticas. El galpn cuenta con una planta libre, con posibilidad de subdivisin debido a los tres portones independientes sobre la calle Santiago del Estero. Se organiza en una nave central, con un entrepiso que sirve como depsito y una construccin interior de planta baja y primer nivel. Sobre el frente se ubica la construccin con oficinas, local de ventas de repuestos, los vestuarios, la cocina y los sanitarios. Esta construccin es realizada con estructura de hormign armado, al igual que el entrepiso. Los revestimientos son de azulejos y los pisos de mosaicos granticos. La nave del galpn tiene estructura de cerchas metlicas, que se encuentran apoyadas sobre vigas perimetrales de hormign armado. La estructura consiste en columnas y vigas de hormign armado independientes de los cerramientos laterales, debido a que la cubierta se realiz posteriormente a los cerramientos del galpn que son de mampostera. Dicha cubierta es parablica, con cerramiento de chapas acanaladas intercaladas con chapas de fibra de vidrio translcidas, para iluminacin cenital. Posee ventilacin superior y perimetral. Los pisos de la nave son de hormign armado, preparados para recibir grandes cargas y se encuentran en buen estado.

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FRENTE

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ESQUINA S. D- ESTERO Y RESISTENCIA

ACCESO

ACCESO

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TALLERES

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ACCESOS

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OFICINAS Y LOCAL

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COMEDOR SANITARIOS - VESTUARIOS

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MONTAGARGAS

LOCAL DE VENTAS

TANQUES DE RESERVA

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CARTULA DEL PLANO DEL INMUEBLE

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PLANOS DEL INMUEBLE

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8.

SUPERFICIES A VALUARSUPERFICIE SUPERFICIE SUPERFICIE PLANTA BAJA ENTREPISOS DESCUBIERTA 3.739,94 m2 133,40 m2 610,15 m2 133,40 m2 610,15 m2 13,50 m2 3.739,94 m2 743,55 m2 13,50 m2 SUPERFICIE TOTAL 3.739,94 m2 133,40 m2 610,15 m2 13,50 m2 4.496,99 m2

NIVELES SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA BAJA APROBADA SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA APROBADA SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA SUPERFICIE DESCUBIERTA LIBRE SUPERFICIES TOTALES

* Superficies aportadas por la Organizacin Sur, se aclara que no se han realizado estudios de medicin para obtener las superficies exactas.

ESTRUCTURA Y ALT URAS LIBRES

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MTODOS DE VALUACINSe adoptarn tres mtodos para realizar Proceso de Valuacin, con sus anlisis y as obtener los valores correspondientes para el inmueble solicitado, Dichos mtodos sern el Mtodo de Valor Venal, el Mtodo de Comparacin de Ofertas de Mercado y el Mtodo de Capitalizacin de la Renta. VALOR VENAL MTODO DE COMPARABLES DE MERCADO El valor se obtiene por comparacin de ofertas similares que se encuentran a disposicin en el mercado inmobiliario. Se aplicarn los coeficientes necesarios para adaptar dichas propiedades al consecuente a valuar.

MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA El valor se obtiene como resultado de un anlisis de mercado, y la renta que cada propiedad es capaz de generar, a dicha renta se le aplica una tasa de capitalizacin adecuada para el momento en que se realiza el anlisis, y segn el tipo de inmueble que se trate. La capitalizacin se realiza en forma directa para los alquileres correspondientes a doce meses, o sea a un ao.

OBSERVACIONES:* Los datos de comparables de ofertas del mercado inmobiliario, fueron obtenidos de distintas fuentes, bases de datos de pginas de internet como Argenprop, Top Inmobiliario, Clasificados Argentinos y de Inmobiliarias que comercializan propiedades en la zona como ser Antunez Vega, Eduardo Reyes, Solanas, Red Inmobiliaria, Margalef, Sol Propiedades, Goldstein Propiedades, Carames Bienes Races, Ferraro Propiedades, Romay Propiedades.

*Se considera Valor Dlar 11/07/2005 = $ 2,91

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MTODO DE VALOR VENAL9.NIVELES SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA BAJA APROBADA SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA APROBADA SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA SUPERFICIE DESCUBIERTA LIBRE

ANLISIS DE VALORES DE REPOSICINSUPERFICIE PLANTA BAJA SUPERFICIE SUPERFICIE ENTREPISOS DESCUBIERTA SUPERFICIE TOTAL VALOR DE REPOSICIN/ m2 U$S 100,00 3.739,94 m2 3.739,94 m2 U$S 50,00 133,40 m2 133,40 m2 133,40 m2 U$S 50,00 610,15 m2 610,15 m2 610,15 m2 U$S 0,00 13,50 m2 13,50 m2 U$S 0,00 $ 0,00 U$S 30.507,50 U$S 21.355,25 $ 61.930,23 U$S 6.670,00 U$S 4.669,00 $ 13.540,10 VALOR REPOSICIN VALOR REPOSICIN DEPRECIADO U$S 261.795,80 VALOR REPOSICIN DEPRECIADO $ 759.207,82

U$S 373.994,00

SUPERFICIES TOTALES

3.739,94 m2

743,55 m2

13,50 m2

4.496,99 m2

U$S 200,00

U$S 411.171,50

U$S 287.820,05

$ 834.678,15

VALOR VIABILIDAD PROYECTOPrecio m2 Terreno

5,50% 3.739,94 m2 Superficie tierra

U$S 240.852,66 U$S 64,40

Superficie total Terreno Valor del m2 Valor del terreno Viabilidad Proyecto Valor del terreno Viabilidad Proyecto Valor Venal Valor Venal

3.739,94 m2 U$S 64,40 U$S 240.852,66 $ 698.472,72 U$S 528.672,71 $ 1.533.150,87

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10.Localidad

ANLISIS DE COMPARABLES DE MERCADO DE TERRENOSSuerficie terreno 860,00 m2 860,00 m2 Suerficie. Edificable Incidencia del m2 Valor m2 Valor $/m2 $ 910,47 U$S 313,95 U$S 165.000,00 U$S 41.000,00 U$S 650.000,00 7.550,00 m2 U$S 86,09 U$S 195.000,00 700,00 m2 U$S 278,57 U$S 70.000,00 U$S 90.000,00 U$S 40.000,00 350,00 m2 U$S 114,29 U$S 195.000,00 700,00 m2 U$S 278,57 U$S 54.000,00 U$S 40.000,00 U$S 80.000,00 782,00 m2 U$S 102,30 U$S 50.000,00 U$S 96,23 U$S 30,00 U$S 102,30 U$S 96,23 U$S 30,00 $ 279,06 U$S 62,79 U$S 85,47 U$S 278,57 U$S 62,79 U$S 85,47 $ 182,09 $ 247,86 $ 296,68 U$S 114,29 $ 807,86 U$S 202,31 U$S 180,00 U$S 278,57 U$S 202,31 U$S 180,00 $ 586,71 $ 522,00 $ 331,43 U$S 86,09 $ 807,86 U$S 110,66 U$S 40,43 U$S 313,95 U$S 110,66 U$S 40,43 $ 320,93 $ 117,26 $ 249,67

Ubicacin

Valor venta U$S 270.000,00

Lans - Buenos Aires R o m a 3 9 0 0

Lans - Buenos Aires R o m a 3 3 0 0 Lans - Buenos Aires G r a n a d e r o s 2 0 0 0

1.491,00 m2 1.014,00 m2

1.491,00 m2 1.014,00 m2

Lans - Buenos Aires Remedios Escalada San Martn 1200 7 . 5 5 0 , 0 0 m 2 Lans - Buenos Aires Y r i g o y e n 700,00 m2

Lans - Buenos Aires W e i l d 1 4 0 0 Lans - Buenos Aires W e i l d 1 8 0 0 Lans - Buenos Aires A n a t o l e 1 0 0 0 Lans - Buenos Aires Y r i g o y e n 5 2 0 0

346,00 m2 500,00 m2 350,00 m2 700,00 m2

346,00 m2 500,00 m2

Lans - Buenos Aires C a s a e s 2 6 0 0 Lans - Buenos Aires A n d r a d e 4 0 0 Lans - Buenos Aires Udaondo 2600 Lans - Buenos Aires Resistencia

860,00 m2 468,00 m2 782,00 m2 519,60 m2

860,00 m2 468,00 m2

519,60 m2 20.000,00 m2

Lans - Buenos Aires Virresy Liniers s/n

20.000,00 m2

U$S 600.000,00

$ 87,00

3 6 . 1 4 0 , 6 0 m 2 3 6 . 1 4 0 , 6 0 m 2 U$S 2.540.000,00

U$S 70,28

U$S 70,28

$ 203,82


Este valor se determina multiplicando la Superficie del Inmueble, por el Coeficiente de Oferta y por el Precio de Referencia.

Valor = Valor = Valor =

Superficie x Coef. Oferta x Valor /m2 3.739,94 m2 x U$S 236.562,28 0,90 x U$S 70,28

Valor =

$ 686.030,62

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MTODO DE COMPARABLES DE MERCADO11.N

ANLISIS DE COMPARABLES DE MERCADOUBICACIN COMPARABLES VALOR COMPARABLES U$S U$S 91.000,00 COEF. SUP. COEF. $ / m2 FINAL $ / m2 FINAL C.CONST.

LOCALIDAD

SUPERFICIES

U$S / m2

1 2

Lans - Buenos Aires

Roma 3900

860,00 m2

U$S 105,81

0,85

1,10

U$S 98,94

$ 286,91 $ 355,46 $ 285,33 $ 432,93 $ 494,45 $ 726,06 $ 264,68 $ 203,78 $ 277,06 $ 368,79 $ 355,73 $ 448,59 $ 355,46 $ 662,11 $ 627,66 $ 917,35 $ 149,14 $ 506,15 $ 658,30 $ 829,57 $ 743,66 $ 511,22 $ 483,29 $ 351,29 $ 330,77

Lans - Buenos Aires

B. Rivadavia 1200

1.050,00 m2

U$S 130.000,00

U$S 123,81

0,90

1,10

U$S 122,57

3

Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires Lans - Buenos Aires

Gral. Belgrano 2000 Bueras 2000 Segui

4.500,00 m2 2.100,00 m2 4.400,00 m2 3.550,00 m2

U$S 350.000,00 U$S 300.000,00 U$S 620.000,00 U$S 808.000,00 U$S 250.000,00 U$S 33.670,00 U$S 27.000,00 25.000,00 m2 U$S 48.000,00 U$S 250.000,00 U$S 130.000,00 U$S 210.000,00 U$S 175.000,00 U$S 155.000,00 U$S 150.000,00 U$S 140.000,00 U$S 120.000,00 U$S 250.000,00 U$S 827.586,21 U$S 250.000,00 U$S 190.000,00 U$S 270.000,00 U$S 5.800.256,21

U$S 77,78 U$S 142,86 U$S 140,91 U$S 227,61 U$S 79,37 U$S 73,20 U$S 103,85 U$S 144,51 U$S 133,33 U$S 156,25 U$S 123,81 U$S 244,19 U$S 231,48 U$S 395,41 U$S 42,86 U$S 186,67 U$S 257,95 U$S 320,51 U$S 233,12 U$S 188,54 U$S 178,24 U$S 122,36 U$S 148,10

1,10 0,95 1,10 1,00 1,00 0,80 0,80 0,80 0,80 0,90 0,90 0,85 0,85 0,80 1,00 0,85 0,80 0,85 1,00 0,85 0,85 0,90 0,06

1,15 1,10 1,10 1,10 1,15 1,20 1,15 1,10 1,15 1,10 1,10 1,10 1,10 1,00 1,20 1,10 1,10 1,05 1,10 1,10 1,10 1,10 12,15

U$S 98,39 U$S 149,29 U$S 170,50 U$S 250,37 U$S 91,27 U$S 70,27 U$S 95,54 U$S 127,17 U$S 122,67 U$S 154,69 U$S 122,57 U$S 228,31 U$S 216,44 U$S 316,33 U$S 51,43 U$S 174,53 U$S 227,00 U$S 286,06 U$S 256,44 U$S 176,28 U$S 166,65 U$S 121,13 U$S 114,06

4 5 6 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Pringles 2100 Pichincha 2700 Chaco 1500 Estados Unidos 3100 Castro 4100 Viamonte 900 Rivadavia 1200

3.150,00 m2 460,00 m2 260,00 m2 173,00 m2 360,00 m2 1.600,00 m2 1.050,00 m2

R. Escalada San Martn 1600 60,00 m2 8 Rodriguez Martn 2500 Paz 800 Salta 400 Yrigoyen 3200 Pedraza 3100 Ayacucho 100 Segu e Yrigoyen Pedraza 2700 Paz 100 Veracruz 100 756,00 m2 392,00 m2 3.500,00 m2 750,00 m2 465,20 m2 780,00 m2 3.550,00 m2 1.326,00 m2 1.066,00 m2 2.206,65 m2 39.164,85 m2


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12.

VALOR DE POR COMPARABLES DE OFERTAS DE MERCADO


Valor = Valor = Valor = Valor = Valor =

Superficie homogeneizada x Coef. Oferta x Valor /m2 4.416,79 m2 4.416,79 m2 U$S 453.395,81 $ 1.314.847,84 x x 0,90 x 0,90 x U$S 114,06 $ 330,77

Valor Comparacin de Ofertas

=

$ 1.314.847,84

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MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA

13.N 1 2 3 4 5 6

ANLISIS DE COMPARABLES DE MERCADOLOCALIDAD UBICACIN COMPARABLES SUPERFICIES 400,00 m2 1.066,00 m2 800,00 m2 685,00 m2 1.600,00 m2 2.419,00 m2 6.970,00 m2 VALOR COMPARABLES $ $ 1.400,00 $ 5.500,00 $ 1.500,00 $ 1.700,00 $ 3.480,00 $ 9.000,00 $ 22.580,00 $ / m2 3,50 5,16 1,88 2,48 2,18 3,72 $ 3,24 COEF. SUP. 0,80 0,85 0,80 0,80 0,90 0,90 0,35 COEF. E/EST. 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,34 COEF. C.CONST. 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,34 $ / m2 FINAL $ 3,09 $ 4,84 $ 1,65 $ 2,19 $ 2,16 $ 3,69 $ 2,05

Lans - Buenos Aires Moreno 200 Lans - Buenos Aires P a z 1 0 0 Lans - Buenos Aires Santiago del Estero 3200 Lans - Buenos Aires P i c h i n c h a 3 8 0 0 Lans - Buenos Aires V i a m o n t e 9 0 0 Lans - Buenos Aires F o r m o s a 1 2 0 0


14. VALOR DE ALQUILER DE MERCADO

POR COMPARACIN DE OFERTAS DE

Este valor se determina multiplicando la Superficie del Inmueble, por Coeficiente de oferta, y el Precio de Referencia de Alquiler.

el

Valor Alquiler = Valor Alquiler =

Superficie Homogeinizada x Coef. Oferta x Valor /m2 4.416,79 m2 + 0,90 x $ 2,05

Valor Alquiler =

$ 8.152,41= $ 8.152,41

Valor Alquiler Comparacin de Ofertas

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15.

VALOR POR CAPITALIZACIN DE LA RENTA

Se realiza la capitalizacin directa del ingreso de alquileres de un ao aplicando una tasa de inters del 7 % y teniendo en cuenta el valor de cambio del U$S del da.Alquiler Mensual Monto Total Alquiler Anual Capitalizacin Directa 7% Valor Capitalizacin de la Renta $ Valor Capitalizacin de la Renta U$S $8.152,41 $97.828,90 Alquiler anual x 100 /7 $ 1.397.555,68 U$S 481.915,75


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16.

CUADRO COMPARATIVO DE VALORES FINALES

Despus de realizado el estudio con los diferentes mtodos de valuacin, se realiza un anlisis comparativo, donde se toman los valores finales de cada mtodo, para realizar la estimacin del valor de los bienes o el rango de valores en los que se situar el mismo.

Valor Venal Valor Venal

$ 1.533.150,87 U$S 528.672,71

Valor Capitalizacin 7 % Valor Capitalizacin 7 %

U$S 481.915,75 $ 1.397.555,68

Valor por Comparacin de Ofertas Valor por Comparacin de Ofertas*Se considera Valor Dlar 11/7/2005 = $ 2,91

U$S 453.395,81 $ 1.314.847,84

P g i n a 3 0 de 3 1

17.

VALORES FINALES VENTA Y ALQUILER

Teniendo en cuenta los valores obtenidos segn los mtodos utilizados, se adopta como los Valores de Mercado de Venta y Alquiler: Se adopta como Valor de Venta:

Valor Venta Fray Lagos 1268

=

$ 1.300.000,00

Valor Venta Fray Lagos 1268 $/m2

=

$ 294,33

Valor Venta en Fray Lagos 1268

=

U$S 448.275,86

Valor Venta Fray Lagos 1268 $/m2

=

U$S 101,49

Se adopta como Valor de Alquiler:

Valor Alquiler $ Fray Lagos 1268

=

$ 8.000,00

Se adopta como Valor de Realizacin: $ 1.105.000,00

Se adopta como Valor de Realizacin hasta 6 meses: $ 910.000,00

Se adopta como Valor de Realizacin hasta 12 meses: $ 780.000,00

Se adopta como Valor de Remate: $ 585.000,00

P g i n a 3 1 de 3 2

18.

CONCLUSIONES

Para obtener el Valor de los bienes se ha tenido en cuenta como criterio de valuacin la actividad econmica que de ellos puede derivar, o sea el alquiler del galpn como una unidad o como dos o tres unidades segn sea conveniente. Se ha considerado para realizar el presente informe tres metodologas, siempre arribando a un valor de los inmuebles en la actualidad. La primera metodologa aplicada es el Valor venal, en el que se obtiene precios de terrenos de la zona y se suma el valor de la construccin depreciado a la fecha de tasacin. El segundo Mtodo es la Comparacin de Ofertas del mercado inmobiliario. Para llegar al valor final de mercado estimado se aplicaron coeficientes de diferencia de ubicacin, tambin se contempla la oferta en la zona. La tercera metodologa sera la Capitalizacin de la renta, se tomara el valor de cada cochera, capitalizando a la misma tasa de inters utilizada anteriormente. La zona analizada en este caso presenta inmuebles que han sido construidos aproximadamente hace treinta cuarenta o ms aos, la mayora de los edificios todava no se encuentra ocupados, y muchos cuentan con un grado de abandono y deterioro importante. Existe una razonable vacancia de inmuebles destinados a depsitos y galpones, lo que hace que en la actualidad sea una zona poco requerida por la demanda de este tipo de inmuebles.

Valor Venta Fray Lagos 1267 entre $1.150.000 a 1.350.000

P g i n a 3 2 de 3 3

19.

ANLISIS DE VIABILIDAD DE SUBDIVISIN

Se realizar el siguiente anlisis teniendo en cuenta una posible estimacin de subdivisin del inmueble. Para el mismo se considerarn una posible subdivisin del inmueble en tres secciones, cada una con acceso independiente. Se aclarara que este estudio es estimativo, al no poder acceder a ttulos de propiedad, ni planos aprobados de la propiedad de Fray Julin Lagos 1268. El mismo se realizar sobre la base de los datos de una cartula de la Manzana 11, parcela 15 b del plano aprobado el 27 de mayo de 1985, en el Departamento de Fiscalizacin y Geodesia, del Ministerio de Obras Pblicas de la Provincia de Buenos Aires. El anlisis de realizar agrupando las parcelas, de acuerdo a la posible divisin del inmueble segn su estructura y sus accesos actuales. Por lo tanto se llamar: Alternativa N 1 a la agrupacin de las parcelas 23, 24, 25, 26, 27 Alternativa N 2 a la agrupacin de las parcelas 20, 21, 22 Alternativa N 3 a la agrupacin de las parcelas 15, 16, 17, 18, 19

*Las alternativas 1 y 2 pueden considerarse en conjunto, ya que el sector sobre la calle Fray Julin, resultara de ser subdividida en forma individual, con escasa superficie final de nave galpn.

P g i n a 3 3 de 3 4

ALTERNATIVA N 1

SECTOR DE ANLISIS

P g i n a 3 4 de 3 5

SUPERFICIES A VALUARUNIDADES FUNCIONALES SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA BAJA APROBADA SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA APROBADA SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA SUPERFICIE DESCUBIERTA LIBRE SUPERFICIES TOTALES 1.264,93 m2 610,15 m2 0,00 m2 1.875,08 m2 SUPERFICIE SUPERFICIE SUPERFICIE ENTREPISO Y PLANTA BAJA DESCUBIERTA PA SUPERFICIE TOTAL

1.264,93 m2

1.264,93 m2

610,15 m2

610,15 m2

610,15 m2

VALOR VENAL


1.264,93 m2 U$S 64,40 U$S 89.607,52 $ 259.861,80 U$S 199.507,56 $ 578.571,92

P g i n a 3 5 de 3 6




Superficie homogeneizada x Coef. Oferta x Valor /m2 1.875,08 m2 x 1.875,08 m2 x U$S 203.175,16 $ 589.207,96 0,95 0,95 x x U$S 114,06 $ 330,77

Valor Ofertas de Mercado =

$ 589.207,96

VALOR DE ALQUILER DE MERCADO



Superficie homogeneizada x Coef. Oferta x Valor /m2 1.875,08 m2 x $ 3.653,25 0,95 x $ 2,05

Valor Ofertas de Mercado

=

$ 3.600,00$ 617.142,86

Valor Capitalizacin de la Renta $

P g i n a 3 6 de 3 7

ALTERNATIVA N 2

SECTOR DE ANLISIS

P g i n a 3 7 de 3 8


1.219,50 m2

1.219,50 m2

VALOR VENAL


1.219,50 m2 U$S 64,40 U$S 86.389,57 $ 250.529,75 U$S 171.754,57 $ 498.088,25

P g i n a 3 8 de 3 9




Superficie homogeneizada x Coef. Oferta x Valor /m2 1.219,50 m2 x 1.219,50 m2 x U$S 132.139,80 $ 383.205,42 0,95 x 0,95 x U$S 114,06 $ 330,77


$ 383.205,42






=

$ 2.500,00 $ 428.571,43


P g i n a 3 9 de 4 0

ALTERNATIVA N

3

SECTOR DE ANLISIS

P g i n a 4 0 de 4 1


1.264,01 m2

1.264,01 m2

133,40 m2

133,40 m2

133,40 m2

VALOR VENAL


1.264,01 m2 U$S 64,40 U$S 89.542,38 $ 259.672,91 U$S 180.357,30 $ 523.036,17

P g i n a 4 1 de 4 2


Este valor se determina multiplicando la Superficie del Inmueble, por el Coeficiente de Oferta y por el Precio de Referencia. Valor = Valor = Valor = Valor = Valor = Superficie homogeneizada x Coef. Oferta x Valor /m2 1.330,71 m2 1.330,71 m2 $ 418.149,86 U$S 144.189,61 x x 0,95 0,95 x x U$S 114,06 $ 330,77


$ 418.149,86






=

$ 2.700,00 $ 462.857,14


P g i n a 4 2 de 4 3


Valor Venal Alternativa 1 Valor Venal Alternativa 2 Valor Venal Alternativa 3

$ 578.571,92 $ 498.088,25 $ 523.036,17

Valor Capitalizacin 7 % Alternativa 1 Valor Capitalizacin 7 % Alternativa 2 Valor Capitalizacin 7 % Alternativa 3

$ 617.142,86 $ 428.571,43 $ 462.857,14

Valor por Comparacin de Ofertas Alternativa 1 Valor por Comparacin de Ofertas Alternativa 2 Valor por Comparacin de Ofertas Alternativa 3

$ 589.207,96 $ 383.205,42 $ 418.149,86

Valor de Alquiler Alternativa 1 Valor de Alquiler Alternativa 2 Valor de Alquiler Alternativa 3

$ 3.600,00 $ 2.500,00 $ 2.700,00

P g i n a 4 3 de 4 4

20.


Teniendo en cuenta los valores obtenidos segn los mtodos utilizados, se adopta como los Valores de Mercado de Venta y Alquiler:

Se adopta como Valor de Venta:

Valor Venta Fray Lagos 1268 Alternativa 1

=

$ 590.000,00


=

$ 435.000,00


=

$ 470.000,00

Se adopta como Valor de Alquiler:

Valor Alquiler $ Fray Lagos 1268 Alternativa 1

=

$ 3.600,00


=

$ 2.500,00


=

$ 2.700,00

P g i n a 4 4 de 4 5

LMITES Y CONDICIONES DEL INFORME

Los bienes se valoran libres de cargas, gravmenes, impuestos y limitaciones. El presente Informe de Valuacin se ha realizado en base a inspeccin ocular, no asumiendo responsabilidad por vicios ocultos. Se presume que el bien valorado corresponde al bien que aparece en los documentos brindados por el cliente para realizar el Informe de Valuacin sean estos planos o ttulos de propiedad. La utilizacin del Informe de Valuacin para otros fines distintos de los establecidos al realizar la solicitud de tasacin, eximir a la firma de cualquier responsabilidad. Queda prohibida la reproduccin total o parcial del Informe de Valuacin, o cualquier referencia al mismo, en publicaciones, documentos o referencias al valor determinado, la identidad de los tasadores o de la firma sin autorizacin escrita. * Superficies aportadas por la Organizacin Sur, se aclara que no se han realizado estudios de medicin para obtener las superficies exactas ni se han tenido acceso a planos aprobados donde se discrimine superficies, sino slo a la cartula de los mismos, y a un plano de estructuras. Tampoco se ha podido constatar datos catastrales y superficies segn ttulos de propiedad.. Gerente de Operaciones

P g i n a 4 5 de 4 6

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