7/25/2019 trabajo Venta de Parcelas

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INTRODUCCIN

Las formas modernas de venta determinan la aparicin de situaciones jurdicas nosiempre previstas en el Cdigo Civil Venezolano. Este hecho se hace manifiesto

en materia de contratos de venta de inmuebles, los cuales se caracterizan por eldesarrollo de modalidades que encierran graves peligros o riesgos para elcomprador. Es el caso de la venta con reserva de dominio, la venta de inmueblesde propiedad horizontal, el caso de la venta especial que nos ocupa en elpresente trabajo !La Venta de un "nmueble por #arcelas por $ferta #%blica&.

La ausencia de disposiciones en el Cdigo Civil que tutelaran de manera especialesta figura jurdica trajo como consecuencia, entre otros problemas, que losenajenantes de inmuebles por parcelas, urbanizadores parceladores nocumplieran con sus obligaciones para con el comprador, que se realizara

publicidad enga'osa induciendo a la compra de las parcelas urbanismos, queen muchas ocasiones los adquirentes vieran defraudados sus derechos perdidassus cuotas a pagadas.

#or todas estas razones surge la !Le de Ventas de #arcelas& que viene a regircomo la venta de parcelas por oferta p%blica, cua fin esencial es dar proteccin

jurdica a los adquirentes de parcelas frente a los fraudes de los enajenantes delas mismas( asegur)ndoles en la medida de lo posible la realizacin de las obras servicios prometidos en un plazo especifico, poner fin a los frecuentes abusos dela propaganda comercial, entre otras soluciones.

Esta Le guarda algo de semejanza con la Le de #ropiedad *orizontal conla Le de Venta con +eserva de ominio, en cuanto a las limitaciones de lasventas por documento privado, a la proteccin de los adquirentes de un inmueblegravado especialmente si est) hipotecado, a la limitacin de ciertas cl)usulascontractuales en materia de venta por cuotas.

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CONCEPTO DE VENTA DE PARCELAS.

-ntes de entrar en el tema, es necesario dar una definicin de la figura jurdicaobjeto de nuestro estudio. La Venta o Enajenacin de un "nmueble por#arcelas !es un Contrato de Venta regido por una Le Especial mediante el cual el

vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porcin de terrenodeterminado distintamente conocido como epresa referencia de su ubicacin, que forma parte de una etensin maor denominada /rbanizacin, en estecontrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.&

0ambi1n es esencial puntualizar lo que es una #arcela, llamamos #arcela a !unaporcin o superficie de terreno que resulta de la divisin de una etensin maor,que es susceptible de apropiacin individual que cuenta con la dotacin deservicios p%blicos, cumple lo relativo a las normas de urbanismos&. istinto seriahablar de un !Lote de 0erreno&, en este %ltimo caso, estaramos en presencia

de !un terreno que no necesariamente cuenta con servicios p%blicos ni seencuentra situada dentro de un urbanismo&.

2a sabemos que la #arcela est) ubicada dentro de una !/rbanizacin&. -hora,34u1 es una /rbanizacin5 /na /rbanizacin es !el desarrollo de una etensinde terreno, para ser enajenada de forma individual, el cual cuenta con serviciosp%blicos tales como energa el1ctrica dotacin de agua, entre otros.

-hora bien, cuando hablamos de #arcelamiento, nos referimos a la !divisinsimult)nea o sucesiva de terrenos en dos o m)s nuevas parcelas independientes,

o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlostotal o parcialmente( se entiende que eiste dicho fin cuando las parcelasresultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras caractersticassimilares a las propias de las parcelas urbanas&.

UBICACIN Y PERTINENCIA DE LA VENTA DE PARCELAS.

La !Venta de #arcelas& se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas porlees especiales, junto con6

La Le sobre Ventas con +eserva de ominio.

La Le de #ropiedad *orizontal.

PERTINENCIA DE LA LEY DE VENTAS DE PARCELAS.

La #rimera Versin de esta Le fue promulgada en 789: por "niciativa del;inisterio de con el objeto de eliminar la eigencia prevista en el -rt.> de la derogada

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Le, de que al momento de protocolizar el documento de /rbanizacin o#arcelamiento se acompa'ara el #lano topogr)fico del "nmueble Copiascertificadas de los correspondientes permisos de construccin.

?urge como una especie de complemento urbano de las regulaciones de la

+eforma -graria de 78@=, que a su vez vino a resolver un problema bastanteimportante como lo es la !0itularidad de la 0ierra&.

Esta es una Le que protege resguarda los intereses del comprador de uninmueble por parcelas. En este tipo de contratos de compraAventa se consideracomo 1bil

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a la enajenacin por parcelas, debe registrarse el !ocumento de /rbanizacin o#arcelamiento& por ante la $ficina ?ubalterna de +egistro donde est1 ubicado elinmueble a parcelar. El !ocumento de #arcelamiento o /rbanizacin& es uninstrumento regulado por la Le especial de venta de parcelas que establece lascondiciones generales de todo urbanismo o parcelamiento es de obligatoriocumplimiento para el propietario de cualquier parcela.

Requisitos de Do!u"e#to.

El !ocumento de #arcelamiento o de /rbanizacin& debe cumplir con unascaractersticas especiales deber) estar acompa'ado de otros documentos sinlos cuales no podr) ser registrado B-rt. EjusdemD.

El documento debe contener6

La voluntad de destinar el inmueble a la enajenacin por parcelas6 Esta debe estar

epresamente manifestada en el documento de urbanizacin o parcelamiento, aque ese documento ser) la referencia de esa nueva porcin de terreno que ser)protocolizada al ser enajenada individualmente.

La denominacin del inmueble, si la tiene, su ubicacin, )rea, linderos, medidas dem)s caractersticas que sirvan para hacerlo conocer distintamente6 esimportante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar ascomo tambi1n las )reas, medidas linderos de todas cada una de las parcelas aenajenar, as como tambi1n de las )reas especiales que las variables urbanaseijan. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanizacin o

parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo, parcelamiento Las Villas,/rbanizacin Loma Linda etc.

La relacin cronolgica de los ttulos de adquisicin en los veinte a'os anteriores6con indicacin de la naturaleza de estos ttulos de la fecha datos de registro delos instrumentos correspondientes. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones delos propietarios de los %ltimos veinte a'os.

El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relacin con elvalor fijado para la totalidad del )rea destinada a la venta6 a los efectos del artculo

7> de la le. Ejemplo6 si un inmueble tiene un )rea de 7H: m se le ha fijado unvalor total de @:.::: Fs., luego, una vez elaborado el proecto de urbanismo H:m son destinados a las )reas comunes resultan 7: parcelas de 7: m cadauna, tenemos un )rea total vendible de 7:: m con un precio de @:.::: Fs. Comoson 7: parcelas iguales, cada una costar) @.::: Fs. Como @.::: es el 7:I de@:.:::, el porcentaje de cada una ser) de 7:I.

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El n%mero de parcelas en que se dividir) el inmueble conforme al plano deurbanismo o parcelamiento, con indicacin a su vez del n%mero de parcelasdestinadas a un mismo uso con igual zonificacin. La oficina de "ngeniera;unicipal suministrar) las variables urbanas, las cuales especificaran lazonificacin, residencial, comercial, comercialAresidencial, industrial, mita etc.

Las condiciones generales de urbanizacin o parcelamiento, , especialmente, larelacin de las obras servicios esenciales con indicacin del t1rmino dentro delcual estar)n terminadas en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad deconformidad con las lees ordenanzas municipales, as como la constancia de laaceptacin de los respectivos proectos por los organismos competentes. 0odoslos proectos de urbanizacin o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzasmunicipales del municipio donde est)n ubicados, as como tambi1n deben estaraprobado por el ministerio del ambiente, instituto nacional de tierras "0", ocualquier otro de ser necesario.

Los grav)menes las limitaciones de la propiedad que eistan sobre elinmueble, con indicacin de la fecha datos de registro de los documentosrespectivos. #or ejemplo en el caso de una servidumbre.

SITUACIONES PARTICULARES RESPECTO AL DOCUMENTO E$PRESADASEN LA LEY.

La obligacin de registrar el documento de urbanizacin o parcelamiento pesaeclusivamente sobre el o los propietarios del inmueble a enajenar por parcelas

por oferta p%blica. B-rt. encab. EjusdemD. ?olo pueden hacerlo los propietariospor si mismos o por interpuesta persona a trav1s de un poder debidamenteprotocolizado ante la $ficina ?ubalterna de +egistro respectiva.

El documento de urbanizacin o parcelamiento, es tambi1n llamado por algunosautores !ocumento de +eferencias&, a que para la venta de cada una de lasparcelas, el documento de enajenacin de dichas parcelas deber) referirseal documento de urbanizacin o parcelamiento, identificando laBsD parcelaBsD consus linderos, medidas, )rea, nominacin, as como tambi1n la fecha datos de laprotocolizacin de dicho documento de urbanizacin o parcelamiento.

El par)grafo %nico del -rtculo Ejusdem epresa !La protocolizacin de losdocumentos eigidos en este artculo podr) ser hecha para sectores parciales dela urbanizacin o parcelamiento general proectado, en cuo caso podr)n ofrecer enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectoresJJ. Es decir que podemostener una porcin de terreno dividirla en dos o m)s sectores solamenteurbanizar o parcelar un solo lote del proecto general para venderlo.

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?upuestos en los que el registrador no protocolizar) el documento de urbanizacino parcelamiento6

?i falta alguno de los requisitos contemplados en los literales del -rtculo de laLe ejusdem.

En caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, a menos que el acreedorhipotecario eprese su consentimiento de manera aut1ntica para que seadestinado a la Venta por #arcelas por oferta p%blica B-rt. 9 EjusdemD.

?er) nula toda venta por parcelas por oferta p%blica que se haga sinque previamente se haa registrado el documento de urbanizacin oparcelamiento B-rt. @ EjusdemD.

El propietario o los copropietarios que enajenen por parcelas en oferta p%blica uninmueble sin previamente protocolizar el documento de urbanizacin o

parcelamiento incurren en delito ser)n castigados con prisin seg%n el -rt. @Ejusdem.

Las regulaciones del documento de urbanizacin o parcelamiento se consideranparte del contrato entre el propietario el comprador de cada parcela surtenefecto para los causahabientes por cualquier ttulo.

Las parcelas ubicadas en inmuebles rurales se regir)n adicionalmente por la Lede tierras, las lees ambientales sin perjuicio a la le de venta de parcelas.

?i con posterioridad a la protocolizacin del !documento de urbanizacin oparcelamiento& las autoridades competentes modifican o reforman la zonificacin,esta debe hacerse constar por documento protocolizado deber) estaracompa'ado por una memoria descriptiva los planos correspondientes.B-rt. H dela LeD

VENTA DE PARCELAS POR DOCUMENTO PRIVADO.

- pesar de no prohibir las ventas de parcelas por documento privado, la le tratade evitar los abusos fraudes derivados de ellas, por lo tanto dispone6

-l igual que la Le de #ropiedad *orizontal de 78@=, declara que es -nulable apeticin del comprador el contrato de venta de parcelas cuando este se haaobligado a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivodocumento registrado. 0ambi1n podr) el adquirente solicitar la anulabilidad delcontrato cuando se haa obligado por letras de cambio u otros documentosnegociables con anterioridad al otorgamiento del documento. B-rt. 8,encab.D. Estas disposiciones son de inter1s p%blico, sin embargo solo rigen para

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los propietarios urbanizadores promotores, mas no son aplicables paraposteriores enajenaciones que hagan los compradores.

-nulado el contrato ser)n sancionados con prisin a instancia del adquirentecuando el enajenante haa recibido pagos de parte del adquirente en razn del

contrato, cuando los pagos recibidos sea a razn de letras de cambio u trosdocumentos negociables emitidos en su ejecucin, o cuando hubiese transmitidotales ttulos. B-rt.8 apt. KnicoD.

VENTA DE PARCELAS %UE &ORMAN PARTE DE UN INMUEBLE 'RAVADO.

La Le busca resguardar al comprador en caso de que recaiga una carga ogravamen sobre la parcela respectiva, asegur)ndose de que llegue a suconocimiento dicho gravamen. #ara esta hiptesis se ha dispuesto6

?i los contratantes presentan para su protocolizacin un documento de venta deparcelas que sean parte de un inmueble gravado por cualquier ttulo, el+egistrador debe advertir epresamente al comprador de la eistencia de losgrav)menes de todos sus elementos, dejando constancia de ello en lacorrespondiente nota de registro, siempre cuando en el documento de venta nose indique la eistencia del gravamen, o su caso, las menciones que se eigenpara la *ipoteca en el -rt. 7>. B-rt. 77D

Es -nulable a peticin del adquirente, el contrato por el cual se enajena unaparcela perteneciente a un inmueble gravado por cualquier ttulo, siempre que en

el mismo no se eprese la eistencia del gravamen o si en el caso de que la ventasea por documento registrado, el +egistrador no hace, en ausencia de talepresin, la advertencia respectiva. B-rt. 7D

Cuando se realiza la venta de parcelas que pertenecen a un inmueble hipotecadose genera de pleno derecho la divisin del cr1dito garantizado de la hipoteca enproporcin al porcentaje atribuido a cada parcela en el ocumento de#arcelamiento o de /rbanizacin. - tal efecto, en el ocumento de Venta debe dese'alarse el monto de la hipoteca con que queda gravada la parcela la parte delprecio que debe pagar el adquirente al enajenante, luego de deducir o restar dedicho precio lo que deber) entregarse directamente al acreedor hipotecario B-rt.7>, encab ap. 7D. En este aspecto se toma el mismo sistema de la Le de#ropiedad *orizontal6 La divisin de pleno derecho del cr1dito garantizado de lahipoteca

?e establece que solo respecto de la parte del precio que ha de pagarse alenajenante podr)n emitirse letras de cambio u otros documentos negociables B-rt.7>, apt. D.

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Como una nota es importante aclarar que como la enajenacin de las parcelasque forman parte de un inmueble hipotecado produce la divisin del cr1dito lahipoteca, es indispensable eigir el consentimiento del acreedor hipotecario paradestinar el inmueble gravado a ser enajenado por parcelas por oferta p%blicapues caso contrario, la destinacin indicada lesionara sus derechos.

PRO(IBICIN DE VENTA DE DETERMINADAS PARCELAS.

entro del parcelamiento o urbanizacin ha ciertas parcelas o porciones deterreno que no pueden ser enajenadas, por ende no pueden ser ofrecidas en laoferta p%blica. #or motivos m)s que videntes, se prohbe la enajenacin de lasparcelas ubicadas en zonas que en el ocumento de /rbanizacin o#arcelamiento haan sido destinadas para ser )reas verdes o a otros servicioscomunes, como por ejemplo, caminerias, jardineras, )reas para cane o parrillera,el )rea de piscina, etc. #or ende se declara que ser) ulo cualquier acto odocumento otorgado en contravencin a esta prohibicin, su protocolizacin setendr) como ineistente B-rt.7H de la LeD. -hora bien, tal no es el caso cuandovendidas unas parcelas se comprueba que solo una parte de las mismas formanparte de la calle de la zona verde.

Es bueno acotar con respecto a la administracin conservacin de las )reasverdes dem)s )reas comunes de una /rbanizacin o parcelamiento, que a todopropietario de parcela le corresponde la obligacin de contribuir con los gastos deconservacin mantenimiento de las )reas comunes, cuando en el ocumento de#arcelamiento o /rbanizacin eistan normas que as lo reglamenten eijan, ental caso, los pagos se deben realizar de acuerdo al porcentaje o alcuotaestablecido para cada parcela en dicho documento.

VENTA DE PARCELAS POR CUOTAS.

-l igual que la Le con +eserva de ominio la Le de #ropiedad *orizontal, laLe de Venta de #arcelas inclue disposiciones con la finalidad de proteger a losadquirentes que hubiesen comprado las parcelas por cuotas, contra la resolucindel contrato contra cl)usulas del mismo que fijen una indemnizacin ecesiva afavor del vendedor, en caso de resolucin del contrato6

La primera de las disposiciones establece que la falta de pago de menos de >cuotas no dar) lugar a la resolucin del contrato ni a la p1rdida del beneficio deplazo, el vendedor solo podr) eigir el pago de las cuotas insolutas de losintereses moratorios a la rata corriente en el mercado B-rt. 79 de la LeD.

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0ambi1n se establece que resuelto el contrato de venta de parcela por cuotas, encaso de que las partes haan estipulado que las cuotas a pagadas o un elevadoporcentaje de ellas quedan en beneficio del vendedor como indemnizacin, el

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CONCLUSION

Cuando el propietario de un inmueble compuesto por una etensin de terrenodesea enajenarlo por parcelas por oferta p%blica, debe regirse por la le especial

de venta de parcelas, la cual establece que previamente al ofrecimientop%blico debe protocolizar el !ocumento de /rbanizacin o #arcelamiento& ante la$ficina ?ubalterna de +egistro donde est) registrado el inmueble en cuestin,acompa'ado de los planos de urbanismo o parcelamiento, los permisos deconstruccin otorgados por la oficina de ingeniera municipal de la alcalda delmunicipio respectivo, as como los de los otros organismos que esta le solicite(esto es debido a que eiste regulaciones en otras lees ordenanzas municipalesde car)cter general para sectores determinados del municipio que deben sercontempladas en los proectos de urbanizaciones parcelamiento.

el cumplimiento de ese requisito, que es previo a la enajenacin, se derivan unacantidad de deberes obligaciones para el vendedor o promotor de parcelas quedeber) observar cumplir en todos las fases de la operacin de venta Bdurante despu1sD, por ejemplo, el contrato de venta debe hacer mencin epresa de losdatos de registro del ocumento de #arcelamiento, el documento de constitucinde hipoteca posterior al +egistro del ocumento de /rbanizacin debe tener losdatos de +egistro del mu nombrado ocumento, igual mencin sobre elocumento de #arcelamiento deben contener los anuncios comerciales de ventade parcelas, entre otros.

0odas estas obligaciones se establecen siempre en resguardo del comprador deparcelas que es considerado como el 1bil

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