TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIO

Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica

Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas

territoriales en Centroamérica

TURISMO Y DESARROLLO TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIOINMOBILIARIO

El Salvador, 2007

Sonia BairesPRISMA, Investigadora asociada




I.I. CONTEXTO ACTUALCONTEXTO ACTUAL

Acciones de promoción del turismo




Internos: Venta durante 2005-06 de los 4 principales bancos

nacionales con un volumen total de US $3,000 millones, de los cuales se estima US $1,500 serán invertidos en el país

Desarrollo de grandes proyectos de infraestructura (Puerto Cutuco, Carretera Longitudinal del Norte).

Clima de inversión favorable (estabilidad macroeconómica, etc.).

Externos: Dos millones de salvadoreños en el exterior que envían

más de US $3 mil millones anuales, visitan el país e invierten en vivienda.

Retiro de los baby-boomers en Estados Unidos.

a) Factores estimulando a) Factores estimulando inversión inmobiliaria y de inversión inmobiliaria y de turismo:turismo:




Internacionalización del sistema financiero

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

E-98 M M J S N

E-99 M M J S N

E-200

0 M M J S N

E-200

1 M M J S N

E-200

2 M M J S N

E-200

3 M M

Pasivas

Activas

Inflación

Pasivas-USA

Tasas de interés domésticas activas y pasivas, inflación y tasas de interés pasivas en Estados Unidos. Años 1998-2003.

Banca salvadoreña (2002)

1/3 del total de activos en Centro América.

4 bancos más grandes eran los 4 bancos privados más grandes de la región.

Convergencia tasas de interés e inflación hacia tasas internacionales.

Fuente: BCR, 1998-2002



territoriales en CentroaméricaFuente: CND, 2007

Carretera Longitudinal del Norte

Longitudinal Norte

Fuente: CND, 2007

Puerto Cutuco




TURISMO RECEPTIVOPRINCIPALES MERCADOS TURÍSTICOS

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

PE

RS

ON

AS

Total

Centro América

Norte América

Sur América

Europa

Resto del Mundo

Fuente: CORSATUR. Boletín Estadístico 2006- El Salvador

TURISMO RECEPTIVOPRINCIPALES MERCADOS TURÍSTICOS

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

PE

RS

ON

AS

GuatemalaEstados UnidosHondurasNicaragua

b.1) Importancia del sector b.1) Importancia del sector turismoturismo

Número turistas y procedencia Tercer país receptor de turistas. Provenientes de C.A. y EE.UU. En C.A. principalmente de

Guatemala.




EVOLUCION DEL PIB SECTOR TURISMO

0.02,000.04,000.06,000.08,000.0

10,000.012,000.014,000.016,000.018,000.020,000.0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

MIL

ES

DE

US

$

PIB

PIB TURISMO

Fuente: Elaboración propia en base al Boletín Estadístico 2006 – El Salvaor. MITUR.

EVOLUCION DEL PORCENTAJE DEL PIB DEL SECTOR TURISMO

1.92% 1.71%2.39% 2.50% 2.66%

3.79%

4.65%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Proporción del PIB Total

Año % PIB

2000 1.92%

2001 1.71%

2002 2.39%

2003 2.50%

2004 2.66%

2005 3.79%

2006 4.65%




Empleo generado

Fuente:Informe Económico y Financiero del Sector Turismo 2004-2006. BMI

ESTADIA DE VISITANTES Y GASTO PROMEDIO 2004-2006

POBLACION EMPLEADA SECTOR TURISMO

Fuente: Informe Financiero del Sector Turismo 2004-2006. BMI




Apuesta turística

• Congresos y Convenciones (San Salvador)• Sol y Playa (Los Cóbanos, La Libertad, Costa

del Sol, Bahía de Jiquilisco, Golfo de Fonseca)• Ecoturismo y aventura (Ruta de la paz,

volcanes y lagos; parques nacionales)• Arqueológico, histórico, cultural (Ruta de

Las Flores, Ruta de las mil cumbres, Ruta arqueológica, Ruta paraíso artesanal, Suchitoto, Ilobasco).




Proyectos en marchaComplejo Hotelero,

Decameron Salinitas• $30 millones desde 2005. • Construcción inicial: 260 habitaciones,

discoteca, piscinas, restaurante, bares y lago artificial.

• I Etapa expansión: $7 millones para 178 habitaciones, nuevas áreas spa y bar, 6 salones, 4 restaurantes, 2 piscinas.

• II Etapa expansión: centro de convenciones 2000m2, 114 habitaciones y lobby. Aun pendientes villas de playa.

Portopango, Lago de Ilopango

• $250 millones, VISION MAKER de MIAMI e Inversiones Portopango

• Hotel 5 estrellas, 60 habitaciones y 40 bungalows.

• Isla Fisherman, 30 bungalows, una iglesia, supermercado, y otras amenidades




EVOLUCION DEL PIB SECTOR CONSTRUCCION

0.0

1,000.0

2,000.0

3,000.0

4,000.0

5,000.0

6,000.0

7,000.0

8,000.0

9,000.0

10,000.0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

MIL

ES

DE

US

$

Total PIB

Construcción

EVOLUCION DEL PORCENTAJE DEL PIB DEL SECTOR CONSTRUCCION

3.58%

3.85%

4.02% 4.05%

3.40%

3.60% 3.64%

3.00%

3.20%

3.40%

3.60%

3.80%

4.00%

4.20%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Fuente: Informe Económico y Financiero del Sector Construcción 2006. BMI

b.2) Importancia del sector b.2) Importancia del sector construcciónconstrucción

Año % PIB

2000 3.58%

2001 3.85%

2002 4.02%

2003 4.05%

2004 3.40%

2005 3.60%

2006 3.64%




Empleo generado

Evolución de Empleo en elSector Construcción

0

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

MIL

ES

Total Ocupados 2,308,412 2,446,559 2,383,854 2,492,537 2,506,679 2,590,128

Construccion 118,833 133,007 136,246 162,659 162,755 146,811

2000 2001 2002 2003 2004 2005

Fuente: Elaboración propia en base a Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples de años mencionados




Inversión extranjera directa

AÑO % TOTAL

2001 0.55%

2002 0.39%

2003 0.38%

2004 0.34%

2005 0.30%

2006 0.28%

EVOLUCION DE INVERSION EXTRANJERA EN SECTOR CONSTRUCCION RESPECTO AL PIB

0.55%

0.39% 0.38%0.34%

0.30% 0.28%

0.00%

0.10%

0.20%

0.30%

0.40%

0.50%

0.60%

2001 2002 2003 2004 2005 2006




Evolución del créditoCREDITOS OTORGADOS POR EL SISTEMA

FINANCIERO AL SECTOR

0

100

200

300

400

500

600

2003 2004 2005 2006

Mill

on

es

de

US

$

Vivienda

Construcción

Fuente: Elaboración Propia en base a datos tomados del BCR

CREDITOS OTORGADOS PARA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS POR BANCOS

0

50

100

150

mill

on

es

de

US

$

Agrícola

Cuscatlán

Salvadoreño

Scotiabank

Agrícola 70.7 87 86.9 47.7

Cuscatlán 80.2 60 96.6 84.3

Salvadoreño 28.6 25 11.6 17.3

Scotiabank 1.8 4.1 13 5.6

2003 2004 2005 2006

CREDITOS OTORGADOS PARA ADQUISICION DE VIVIENDAS POR BANCOS

0

50

100

150

200

mill

on

es

de

US

$

Agrícola

Cuscatlán

Salvadoreño

Scotiabank

Agrícola 102.5 126.5 129.7 65.7

Cuscatlán 122.8 111.2 94.2 88.1

Salvadoreño 36.2 52.7 31.7 25.4

Scotiabank 44.5 25.7 153.9 137.3

2003 2004 2005 2006




Tendencias (En qué y dónde se esta

invirtiendo)

• Inversión inmobiliaria en el AMSS (torres de aptos) (capitales medianos y grandes)

• Inversión en lotificaciones y complejos de segundas viviendas de pequeña escala (costa y montaña).

• Grandes inversiones turísticas (Costa del Sol)• Co-inversiones turísticas capital nacional e

internacional (Portopango, AMSS).




Proyectos turísticos inmobiliarios




Inversión inmobiliaria en AMSSExpansión Vertical: San Salvador

370 Av. La Capilla

Torres del Sol

105 Campestre




Beach ResortsCosta Real Resort Beach, Costa del Sol (km 15)

• Proy. Residencial turístico de Grupo Real, de 4 torres de 7 pisos y 104 apartamentos

• 2 piscinas, casa club y helipuerto• Construcción de Marina.

Punta Roca Beach Resort,Puerto La Libertad

•96 Aptos en condominio, de Ruiz Maida•Frente a Playa en Puerto La Libertad




Complejos residenciales para migrantes

Riverside Gardens, San Miguel

• Complejo cerrado de residencias

• Constructora Universal

• Lotes y viviendas con amenidades como megapiscina, juegos acuáticos, “lazy river”, cascada, etc.




Lotificaciones 2ª residencia (Ruta de las Flores)

Americasas. Más de 500 lotificaciones en 5 proyectos en Apaneca, Juayúa y zonas aledañas.




ATACO APANECA

JUAYUA

SALCOATITLAN

NAHUIZALCO

Mercado de suelosCalculo de isovalor




Lotificaciones para 2ª residencia

SURLEIComasagua, afueras del AMSS26 lotes, vende EXPERTHACasas diseñadas por pedido “otro pedacito de Suiza en C.A.”

EL OASIS Y LAS PLACITASSan Miguel, 330 lotificaciones de Agropecuaria Montegrande.




II. ACTORES Y II. ACTORES Y REGULACIONESREGULACIONES




Marco RegulatorioLey Nacional de Turismo (dic. 2005)

• Registro Nacional de Turismo• Incentivos para inversiones mayores a US $50 mil:

- Exoneración de impuesto por transferencia de bienes raíces destinados a proyectos turísticos.

- Exoneración del 100% IVA por importación de maquinaria y equipo que sea invertida por fondos propios.

- Exención de pago de ISRenta por 10 años. - Exención parcial de pago de tasas Municipales por 5

años.• Fondo para Promoción Turística:

- 5% aplicado sobre la base del precio diario del servicio de alojamiento.- $7 por salida y por persona.- Todas las empresas beneficiadas deben contribuir con 5% de las ganancias generadas.




Virajes en propuestas gobierno

De una propuesta integral (CND, 2004) a una propuesta que prioriza a los grandes inversionistas (PNT, 2005)

Priorización de la inversión extranjera en relación al aprovechamiento de los factores endógenos y actores locales.

Desvinculación del rol de los pobladores y del territorio en relación a la estrategia del plan 2014. Invisibilización de los gobiernos locales y pobladores.

Ausencia de mecanismos concretos para proteger recursos naturales.




III. CONFLICTOS E IMPACTOS III. CONFLICTOS E IMPACTOS SOCIO-AMBIENTALESSOCIO-AMBIENTALES

Sitio Impactos ambientales Impactos sociales

Club de Golf y Villas Las Veraneras, Playa Los Cóbanos, Sonsonate. Febrero 2007

Daño irreversible a 31,224.69 m3 de arrecife de coral.Daños a 1032 especies marinas.

418 familias de lugar y 8 mil personas de la zona costera que comprende el arrecife, dejarían de percibir beneficios.

Playa Bola de MontePropiedad de CORSATUR(desde los años 70)

Familias viviendo actualmente en la comunidad Garita Palmera serían desalojadas.

Puerto de Cutuco, La Unión Construcción de Plantas Termoeléctricas(Sept 2007)

Las plantas funcionarán a base de carbón, el cual es altamente contaminante.Posibilidad de lluvia ácida.Contaminación sonora.

Posible desplazamiento de población habitando la zona.

Finca El Espino, Antiguo Cuscatlán, AMSSConstrucción cancha de Golf de Club CampestreSeptiembre 2007.

Tala de 2926 árboles, bosque de sombra.Zona de recarga de água del AMSS.

Este debate es parte de un conflicto mayor relacionado con el cambio de uso del suelo que afectaría el recurso agua para toda la población del AMSS.




Conflictos socio-ambientales




IV. DESAFÍOS DEL SECTORIV. DESAFÍOS DEL SECTOR Mejora de la oferta hotelera y de los productos y

rutas, recorridos que se ofrecen. Integración y agrupación de la oferta de pequeños

empresarios. Pocos estudios sobre temas clave (características de

turistas C.A. o de los migrantes residentes en EE UU).

Planificación territorial con participación de actores locales, que regule crecimiento urbano desordenado.

Degradación acentuada de los recursos naturales. Información disponible en Internet aunque ha

mejorado es todavía insuficiente. Mejora de la seguridad pública (PNC).




TEMAS PARA INVESTIGARTEMAS PARA INVESTIGAR

1) Mercados de suelo y de vivienda en zonas de desarrollo turístico.

2) Impactos socio-ambientales de proyectos construidos y en marcha.

3) Caracterización del o los modelos de turismo que se están desarrollando.

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