Unidad III-FINANCIERO
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UNIDAD Iii IMPUESTO TERRITORIAL Concepto Corresponde al impuesto que se aplica según el avalúo fiscal de las propiedades, que es determinado por la Dirección General de Catastro, y posteriormente recaudado por la Dirección General de Rentas. Fundamentos e importancia El fundamento es el deber solidario de los ciudadanos de contribuir al mantenimiento del Estado en la medida de las posibilidades de cada uno. Siendo la tierra una de las formas de exteriorización de capacidad contributiva, se considera lógico que su propiedad sea objeto de gravámenes. El II demuestra que es uno de los tributos de mayor potencial redistributivo, en tanto grava una de las evidentes manifestaciones objetivas de la riqueza que es la propiedad de bienes raíces. Los inmuebles son uno bienes de consumo más caros y son una de las principales opciones de los inversionistas, ya que permite protegerse de la inflación y es menos sensible a las inestabilidades económicas. Antecedentes históricos La tierra era la fuente primordial de riqueza, y por eso era la preferida entre los diversos objetos de imposición. Además, la tierra ofrecía una base estable y segura para la realización y cobro del tributo. Por otra parte, se ajustaba a la idea de que el Estado tenía un derecho originario sobre todo el suelo sujeto a su poder, por lo que era lógico que participara en los frutos de la tierra. En consecuencia, el gravamen era consustancial al fundo, se consideraba una "carga real” de los inmuebles. Con el paso del tiempo, la tierra dejó de ser el único bien demostrativo de riqueza, y el gran auge de los valores mobiliarios, hizo perder la preponderancia de ese tributo. Características Es un típico impuesto directo, por tanto en nuestro país tienen el carácter de locales. En principio, son reales, a excepción de algunos casos en que las legislaciones pueden tomar en cuenta las
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UNIDAD Iii
IMPUESTO TERRITORIAL
Concepto
Corresponde al impuesto que se aplica según el avalúo fiscal de las propiedades, que es determinado
por la Dirección General de Catastro, y posteriormente recaudado por la Dirección General de Rentas.
Fundamentos e importancia
El fundamento es el deber solidario de los ciudadanos de contribuir al mantenimiento del Estado en la
medida de las posibilidades de cada uno. Siendo la tierra una de las formas de exteriorización de
capacidad contributiva, se considera lógico que su propiedad sea objeto de gravámenes.
El II demuestra que es uno de los tributos de mayor potencial redistributivo, en tanto grava una de las
evidentes manifestaciones objetivas de la riqueza que es la propiedad de bienes raíces. Los inmuebles
son uno bienes de consumo más caros y son una de las principales opciones de los inversionistas, ya
que permite protegerse de la inflación y es menos sensible a las inestabilidades económicas.
Antecedentes históricosLa tierra era la fuente primordial de riqueza, y por eso era la preferida entre los diversos objetos de
imposición. Además, la tierra ofrecía una base estable y segura para la realización y cobro del tributo.
Por otra parte, se ajustaba a la idea de que el Estado tenía un derecho originario sobre todo el suelo
sujeto a su poder, por lo que era lógico que participara en los frutos de la tierra. En consecuencia, el
gravamen era consustancial al fundo, se consideraba una "carga real” de los inmuebles.
Con el paso del tiempo, la tierra dejó de ser el único bien demostrativo de riqueza, y el gran auge de
los valores mobiliarios, hizo perder la preponderancia de ese tributo.
Características
Es un típico impuesto directo, por tanto en nuestro país tienen el carácter de locales. En principio, son
reales, a excepción de algunos casos en que las legislaciones pueden tomar en cuenta las
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características del contribuyente, como los recargos por latifundio o ausentismo, o las desgravaciones
por propiedad única.
Otra característica es que no tiene en cuenta los gravámenes hipotecarios que pesan sobre los
inmuebles.
Naturaleza
Objeto
Sistemas de aplicación de la base del impuesto. Clasificación.
En la legislación comparada se han adoptado distintos sistemas como base de medición del hechoimponible.
a)
Sobre el producto bruto del suelo
Consiste en establecer un porcentaje fijo sobre la producción de la tierra, sin tener en cuenta los
gastos que ha demandado la producción de esos bienes.
b) Sobre la renta neta
La renta neta resulta de la deducción a la renta bruta de las cargas y gastos de explotación del
inmueble.
En nuestro país, la renta neta no es base de medición de los impuestos inmobiliarios; en cambio, esas
rentas están gravadas en el Impuesto a las Ganancias, que incluye las rentas de edificios en la primera
categoría y las rentas agrarias en la tercera categoría.
c) La renta normal potencial de la tierra
d)
Sobre el valor venal de la tierra
Se establece la valuación del inmueble, para lo cual se tiene en cuenta el valor directo del suelo y sus
construcciones y el valor indirecto por vía de capitalización de renta real o presunta. Sobre esa
valuación se cobra una alícuota de tipo generalmente proporcional.
Este es el sistema que siguen las legislaciones provinciales argentinas.
IMPUESTO LOCAL, le corresponde a las Provincias
INMUEBLE URBANO e INMUEBLE RURAL
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IMPUESTO inmobiliario
En la provincia de Córdoba está regulado entre los artículos 163 y 176 del CÓDIGO TRIBUTARIO – LEY
6006 (texto ordenado 2015) bajo la denominación de “Impuesto Inmobiliario”. El impuesto inmobiliario es un típico impuesto DIRECTO que grava una manifestación inmediata de
capacidad contributiva.
El impuesto es REAL, porque no tiene en cuenta las condiciones personales de los contribuyentes.
Pero no debe confundirse con la obligación tributaria, que siempre es personal.
Existe una tendencia a considerar la situación personal de los contribuyentes a gravando
manifestaciones aisladas de la capacidad contributiva, como por ejemplo: el mecanismo de la
progresividad, las disposiciones relativas a la pequeña propiedad, y el ausentismo.Es de carácter LOCAL, es decir que las provincias legislan y recaudan el impuesto, gravando los
inmuebles situados dentro de su territorio. Se ha discutido cuál es la situación en que se hallan los
inmuebles dentro del territorio provincial pero que por diversos motivos han sido cedidos a la Nación
(puertos, aeropuertos). La jurisprudencia resolvió que si hay inmuebles particulares en esas zonas las
provincias tienen derecho a gravar tales propiedades.
También los Municipios establecen gravámenes inmobiliarios sobre la prestación de servicios de
alumbrado, barrido y limpieza, cuya naturaleza jurídica es la contribución especial.
HECHO IMPONIBLE
El hecho imponible consiste, en general, en la situación jurídica de ser propietario o poseedor a título
de dueño de un bien inmueble; vale decir que la circunstancia generadora de la obligación tributaria
es el hecho de tener la disponibilidad económica del inmueble como propietario o haciendo las veces
de tal.La obligación tributaria se genera por el solo hecho del dominio/posesión, con prescindencia de su
inscripción en el padrón de contribuyentes o de la determinación por parte de la Dirección. Verificado
el presupuesto la obligación nace el 1° de enero de cada año.
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El Impuesto Inmobiliario incluye a todos los inmuebles ubicados en la provincia de Córdoba,
estando conformado por los siguientes conceptos:
Surge de aplicar sobre la base imponible
determinada conforme a las previsiones del
párrafo 1° y 2° del Artículo 168 del
Código, las alícuotas que fije la Ley
Impositiva Anual [LIA]
El resultado se obtiene al aplicar lo
dispuesto en el párrafo 3° del Art 168 de
acuerdo con las escalas y alícuotas que fije
la Ley Impositiva Anual [LIA]
BASE IMPONIBLE
La base imponible es la valuación fiscal de cada inmueble determinada por la Ley de Catastro,
multiplicada por los coeficientes de actualización que fije la LIA.
Además la LIA establece el impuesto mínimo a pagar por cada inmueble.
Se aplica cuando el contribuyente tiene PROPIEDADES RURALES
La base imponible está formada por la base o suma de bases imponibles del Impuesto Básico.
Supuestos específicos del Impuesto Adicional:
Cuando sobre una misma parcela exista condominio o indivisión hereditaria o posesión a
título de dueño de varias personas, cada condómino, heredero, o poseedor, computará laproporción que le corresponda a dicho derecho.
En los casos de inmuebles pertenecientes a los componentes de la sociedad conyugal,
corresponderá atribuir al marido, además de los bienes propios, la totalidad de los que
revistan el carácter de gananciales.
Impuesto
BÁSICO
BÁSICO
ADICIONAL
ImpuestoADICIONAL
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Excepto:
a) Que se trate de bienes adquiridos por la mujer con el producto del ejercicio de su profesión
b) Que exista separación judicial de bienes
c) Que la administración de los bienes gananciales la tenga la mujer en virtud de una
resolución judicial
Las sucesiones indivisas, y en tanto que al primero de enero se haya producido el
fallecimiento del causante y aún no se hubiere dictado el auto de declaratoria de herederos o
que declare válido el testamento, deberán tributar por las parcelas o derechos que sobre las
mismas correspondan al causante.
SUJETOS PASIVOS
Quienes al día primero de Enero de cada año detenten alguno de estos Derechos sobre los
inmuebles ubicados en la Provincia de Córdoba:
DOMINIO
POSESIÓN A TÍTULO DE DUEÑO
CESIÓN EFECTUADA POR EL ESTADO (Nacional, Provincial o Municipal) en usufructo, uso,
comodato u otra figura jurídica, para la explotación de actividades comerciales
TENENCIA PRECARIA otorgada por entidad nacional, provincial o municipal
La ley no menciona el caso del Dominio Desmembrado, si quien tiene que pagar el tributo es el Nudo
propietario o el Usufructuario.
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PRINCIPALES LINEAMIENTOS LEGALES
Pago
A los efectos del pago la administración confecciona guías anuales y emite una boleta denominada
Cedulón, que envían al contribuyente para su cobro en las fechas fijadas.
El impuesto resultante es abonado con la actualización que establezca la LIA. Esta actualización no
rige si el contribuyente opta por el pago total (anual) del impuesto inmobiliario.
Inmueble empadronado con menor superficie que la real
Mejoras no denunciadas
La Dirección podrá liquidar y exigir ingresos a cuenta, por períodos no
prescriptos, a contribuyentes y responsables, del monto de impuesto + actualización + recargos que
NO fueron ingresados ante el requerimiento. La liquidación se efectúa sobre la base expuesta en la
DDJJ.
RECARGOS
BALDÍOS: Los recargos por tierras no edificadas consisten en aumentar el impuesto a aquellas
tierras que no han sido objeto de mejoras por parte de sus propietarios.
Otras legislaciones consideran a los latifundios y al ausentismo (cuando el propietario se halla en
el exterior).
Posibilidad de traslado
El II puede trasladarse insertando una cláusula de traslación en la instrumentación del acto jurídico,
pero resulta inoponible al Fisco; salvo que la ley expresamente lo permita. En Santa Fe puedeautorizarse la E.P., pendiente el pago del impuesto, si el comprador se hace responsable y libera al
vendedor del pago.
Pago del impuesto + recargos
por el término no prescripto =
CUOTA EXTRAORDINARIA
ADICIONAL
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SOLIDARIDAD
Solidaridad de los Responsables --> ver en NORMATIVA DIRIGIDA A L@S ESCRIBAN@S!
Solidaridad de Sucesores a Título Particular
El adquirente responde solidaria e ilimitadamente con el transmitente por el pago de la obligación
tributaria relativa al bien transferido, adeudado hasta la fecha de la transferencia.
Cesa la responsabilidad del adquirente:
1)
Cuando la Dirección expidió un informe sobre el II no conste como adeudado, o cuando ante
un pedido expreso de los interesados no lo expida dentro de un plazo.
2)
Cuando el transmitente afianzó el pago de la obligación tributaria o solicitó la compensación.
3)
Cuando transcurrieron 2 años desde la fecha en que el responsable comunicó el cambio de
titularidad registral ante la Dirección, sin que ésta haya determinado la obligación tributaria,
reclamado administrativa o judicialmente la deuda.
Cuando se verifica la transferencia de un inmueble medianteBOLETO DE COMPR VENT
, el
titular registral responde solidaria e ilimitadamente con el adquirente por boleto por el pago de la
obligación relativa al bien, adeudados hasta la anualidad -inclusive- en que se perfecciona la
inscripción de la E.P. traslativa de dominio.
Solidaridad de Cesionarios y Adquirentes
Los cesionarios y adquirentes por BOLETO DE COMPR VENT en los casos de inmuebles de
mayor superficie respecto de los cuales la Dirección de Catastro dispone la incorporación de unidades
tributarias, responden en la parte que les corresponda, solidaria e ilimitadamente con el titular
registral del inmueble y, si los hubiere, con otros responsables del pago del impuesto inmobiliario,
por las deudas.
La Dirección General de Rentas efectiviza la responsabilidad cuando el contribuyente no cumple la
intimación administrativa de pago.
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El vendedor sigue siendo responsable por la deuda del II aún cuando el
comprador ya se encuentre en posesión del inmueble y aún cuando haya pagado totalmente el
precio.
Distinta es la situación de la E.P. que estipula un saldo de precio, porque en este caso ya operó la
transferencia dominial y el vendedor queda liberado.
Efectos de la Solidaridad
La obligación podrá ser exigida, total o parcialmente, a cualquiera de los deudores, a elección
de la Dirección, sin perjuicio del derecho de demandar el cobro en forma simultánea a todos los
deudores.
El pago en dinero o compensación realizada por 1 deudor, libera a los demás.
La exención, condonación, remisión o reducción de la obligación beneficia a todos los
deudores.
Excepto = se concedió a 1 persona determinada. Aquí, la Dirección podrá exigir el cumplimiento de la
deuda los demás deudores con deducción de la parte proporcional del beneficiario.
La interrupción o suspensión de la prescripción a favor de 1 deudor, beneficia a los demás.
DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO
La determinación es llevada a cabo por la Dirección, que expide una liquidación
administrativa de oficio.
La fijación del impuesto inmobiliario adicional se confecciona obre la
base de la Declaración Jurada que deben presentar los contribuyentes o
responsables.
BÁSICO
ADICIONAL
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SISTEMA DE CATASTRO
El catastro consiste en un inventario general de las distintas propiedades del
Estado que son registradas en los libros que se llevan al respecto,
complementándose con el registro general de propiedades para perfeccionar la
situación jurídica de los inmuebles.
La estructura básica de la determinación del II se sustenta en el relevamiento de las propiedades a
través de:
Operaciones geométrico- trigonométricas que tienen por objeto establecer todo lo relativo a la
superficie del fundo, ubicación y linderos.
Operaciones económico-financieras que tienden a estimar el valor del fundo conforme a las pautas
de valuación establecidas en las leyes de la materia (por caracteres de la tierra, mejoras, fines de su
explotación).
Operaciones jurídicas que tienen por fin individualizar el inmueble en relación a su propietario
(existencia de derechos reales, regímenes de arrendamiento o de aparcería rural).
Sistema del catastro fijo: montos que únicamente son modificables mediante procedimientos de re-
valuación general o situaciones especiales de incremento o pérdidas de valores.
Sistema del catastro móvil: consiste en la aplicación de coeficientes anuales de actualización de
valores, preparados con arreglo a elementos computables en las distintas zonas territoriales. Es el que
rige en la actualidad.
La Dirección General de Catastro efectúa periódicamente el revalúo general de las parcelas urbanas.
En las parcelas sujetas al régimen de Pre-horizontalidad la valuación se efectúa para cada unidad de
dominio exclusivo.
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MEJORA = Toda edificación de carácter permanente, susceptible de ser
computada en metros cuadrados de superficie cubierta.
Excluidos: depósitos de fluidos, silos, hornos y sepulcros.
En las parcelas urbanas se multiplica lasuperficie de la parcela por el valorunitario básico1, corregido de acuerdo a
las normas y tablas que fije Catastro.
En las parcelas rurales se multiplica la
superficie de la parcela por el valorunitario que le corresponda según su
ubicación.
Se determina multiplicando su superficiecubierta por el valor unitario básico2 que lecorresponda de acuerdo al tipo de
edificación, corregido conforme a lasnormas y tablas que fije Catastro.
CLASIFICACIÓN DE LOS INMUEBLES
Según la LEY DE CATASTRO – Ley 5057 son parcelas urbanas las ubicadas en ciudades, pueblos, villa
o en fraccionamientos destinados a formación o ampliación de aquellos. Son parcelas rurales aquéllas
no comprendidas en la definición anterior. Cuando dentro de un radio municipal existan zonas
específicamente destinadas a actividades de explotación del suelo (agropecuarias o mineras), se
consideran como parcelas rurales.
Las ALÍCUOTAS varían según esta clasificación.
Además son proporcionales y progresivas, van aumentando a medida que aumenta la base imponible.
1 Se establece por cuadras o zonas y será el valor venal medio de los últimos 2 años. Para la determinación se considerarán los precios
fijados por la oferta y la demanda, por sentencias judiciales, por informes de entidades bancarias o inmobiliarias y los registrados entransferencias.2 Es el promedio de los costos de edificación de los últimos 2 años. Su determinación se hará en forma analítica por tipos y categorías deedificación y atendiendo a las distintas características zonales.
VALUACIÓN DE
CADA PARCELA VALOR DE LA TIERRA VALOR DE LAS MEJORAS
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BASE IMPONIBLE
INMUEBLES URBANOS
TIERRA
CIUDAD DE CÓRDOBA
RESTO DE LA PROVINCIA --> Se desglosa en departamentos y ciudades
MEJORAS
CIUDAD DE CÓRDOBA
RESTO DE LA PROVINCIA --> Se desglosa en departamentos y ciudades
INMUEBLES RURALES
TIERRA O,8O%
MEJORAS 1%
ALÍCUOTAS
INMUEBLES URBANOS
o
EDIFICADOS
o
BALDÍOS
ImpuestoBÁSICO
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INMUEBLES RURALES PORCENTAJE FIJO 14,28 ‰
MÍNIMO
Por ejemplo= Inmueble urbano edificado $133 pé
sólo para INMUEBLE RURAL!!!
BASE IMPONIBLE
EXENCIONES
SUBJETIVAS (de pleno derecho)
Estado Nacional, los Estados Provinciales y las Municipalidades a condición de su reciprocidad,sus dependencias y reparticiones autárquicas o descentralizadas.
No están exentos:
- Las reparticiones y empresas estatales que realizan operaciones comerciales, bancarias o de
prestación de servicios públicos
- Los inmuebles estatales que hayan sido cedidos en usufructo, uso, comodato, cesión u otra figura, a
terceros para la explotación de su actividad comercial
El inmueble destinado a la vivienda permanente del contribuyente o su grupo familiar que
convive con él cuando el mismo sea categorizado como «hogar indigente
Lotería de la Provincia, Consorcios Camineros, inmuebles de culto y enseñanza de la Iglesia
Católica, bienes de las representaciones diplomáticas de los Estados Extranjeros…
ImpuestoADICIONAL
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Cuando se verifica la transferencia de un inmueble de un sujeto exento a otro que debe abonar el
impuesto o viceversa, la obligación tributaria o la exención nace al año siguiente de la fecha de
inscripción de la E.P. en el Registro de la Propiedad.
Cuando uno de los sujetos fuera el Estado, la obligación o la exención nace al año siguiente a la fecha
de la toma de posesión.
OBJETIVAS
Inmuebles de Religiones, Asociaciones, Fundaciones, Mutuales, Colegio Profesional, PP
Inmuebles relacionados con la prestación de salud, educación y servicios públicos domiciliarios
El inmueble destinado a la vivienda permanente del contribuyente o de su grupo familiar y los
baldíos, cuando el propósito presente o futuro sea la construcción de la vivienda familiar.
Condiciones
El contribuyente tiene 1 solo inmueble
La base imponible no puede superar el monto que establezca la LIA
El inmueble destinado a la vivienda permanente del contribuyente o de su grupo familiar cuando
este sea -una persona con discapacidad.
La unidad destinada a casa-habitación, siempre que se trate del único inmueble de un jubilado.
Otros (inmueble del fallido, inmueble declarado patrimonio histórico)
Los contribuyentes tienen que solicitar su reconocimiento a la Dirección, acompañando las pruebas.
En el caso de la vivienda de los jubilados, la Dirección puede actuar de oficio.
La exención rige a partir del 1 de enero del año siguiente al momento en que el beneficio hubiera
correspondido.
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CASOS PRÁCTICOS NOTARIALES
El Escribano está obligado a controlar el pago del Impuesto Inmobiliario con los intereses, recargos y
multas.
La inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos traslativos de dominio debe ser precedida
del pago del impuesto, computado hasta el año en que se efectúe la inscripción, inclusive.
Para la transmisión dominial, en Córdoba se prevé que debe estar el año pagado completo (no la
cuota vencida).
- - -
El Certificado que emite Rentas libera de responsabilidad al Notario y al adquirente. Técnicamente no
es un “libre de deuda” porque si luego de transferido el dominio aparecen deudas no i ncluidas,
pueden exigirse al vendedor.
El Notario puede autorizar la E.P. pese a que haya deuda del II siempre que haya convenio de pago.
Para este caso, Rentas solicita el auto-embargo y emite una autorización especial, quedando sólo
como obligados el vendedor y el comprador.
Pago Previo
