Universidad Dr. José Matías Delgado

Facultad de Posgrados y Educación Continua

Maestría en Finanzas Empresariales

Seminario de Taller de Investigación

Ensayo Científico

“PROPUESTA DE CREACIÓN DE UN FIDEICOMISO COMO HERRAMIENTA DE ACCESO AL

FINANCIAMIENTO DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN”

Presentado por:

Ester Lidia Padilla Cárdenas

Para optar al título de: Maestra en Finanzas Empresariales

Asesor: MAE. Walter Orlando Morales Cruz

Antiguo Cuscatlán, 08 de septiembre de 2011

II

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN 6 CAPÍTULO I METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN 1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 7

1.2 JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN 7

1.3 DELIMITACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN 8

1.4 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN 8

1.4.1 Objetivo General 8 1.4.2 Objetivos Específicos 8

1.5 HIPÓTESIS DE LA INVESTIGACIÓN 9 1.5.1 Hipótesis General 9 1.5.2 Hipótesis Nula 9 1.6 METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN 9 1.6.1 Tipo de Investigación 9 CAPÍTULO II MARCO TEÓRICO 2.1 EL SECTOR CONSTRUCIÓN EN EL SALVADOR 10

2.1.1 Antecedentes 10 2.1.2 Importancia 10 2.1.3 Definiciones y Características 12 2.1.4 Situación Actual 13 2.1.5 Leyes y Reglamentos que Regulan el Sector Construcción 18

2.2 CONCEPTO DE FIDEICOMISO 18 2.2.1 Fideicomisos Permitidos 18 2.2.2 Actores de un Fideicomiso 19 2.2.3 Modalidades de Fideicomisos administrados por el BMI 20 2.2.4 Requisitos Requeridos por el Código de Comercio 21 2.2.5 Sustento Jurídico del Fideicomiso 21 2.2.6 Ejemplo de Modalidad de Fideicomiso Público en Ejecución 22 CAPÍTULO III SITUACIÓN ACTUAL DE FINANCIAMIENTO EN LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN-VIVIENDA 3.1 RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS 23 3.1.1 Análisis de Resultados 32

III

CAPÍTULO IV PROPUESTA DE ESTRUCTURA DEL FIDEICOMISO PARA EL ACCESO AL FINANCIAMIENTO DE EMPRESAS DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN-VIVIENDA 4.1 Pasos para la Creación del Fideicomiso 33 4.2 Características del Fideicomiso Propuesto 37 4.3 Estructura Operativa del Fideconstru 38 4,4 Estructura Financiera 40 4.5 Estructura Legal 44 4.6 Delimitación 44

CONCLUSIONES 45

RECOMENDACIONES 47

BIBLIOGRAFÍA 48

ANEXOS

IV

ÍNDICE DE GRÁFICOS

Gráfico # 1 Proceso de Construcción de Viviendas 11 Gráfico # 2 Montos de Créditos Otorgados por Sector Económico 13 Gráfico # 3 Préstamos Otorgados por los Bancos para la Adquisición De Viviendas 14 Gráfico # 4 Préstamos Otorgados por los Bancos para la Construcción De Viviendas 15 Gráfico # 5 Trabajadores Cotizantes del ISSS del Sector Construcción 16 Gráfico # 6 Clasificación de los Fideicomisos 19 Gráfico # 7 Empresas que afirmaron que hay problemas de financiamiento 25 Gráfico # 8 Distribución de empresas que suspendieron proyectos 25 Gráfico # 9 Número de Proyectos Suspendidos 26 Gráfico# 10 Empresas en disposición de reactivar los proyectos suspendidos 27 Gráfico #11 Otras Razones para Suspender Proyectos 28 Gráfico# 12 Principales Fuentes de Financiamiento 29 Gráfico #13 Otras Alternativas de Financiamiento 29 Gráfico# 14 Conocimiento de un Fideicomiso 30 Gráfico# 15 Esquema del Fideicomiso Propuesto 34

ÍNDICE DE TABLAS Tabla # 1 Clasificación de las Empresas Constructoras por su Actividad 12 Tabla # 2 Métodos de Financiamientos 17 Tabla # 3 Problemas de Financiamiento en el Sector Construcción 24 Tabla # 4 Cantidad de Empresas que Suspendieron Proyectos 25 Tabla # 5 Número de Proyectos Suspendidos 26 Tabla # 6 Disposición de Reactivar los Proyectos Suspendidos 27 Tabla # 7 Otras Razones para Suspender Proyectos 27 Tabla # 8 Principales Fuentes de Financiamiento 28 Tabla # 9 Otras Alternativas de Financiamiento 29 Tabla # 10 Conocimiento de un Fideicomiso 30 Tabla # 11 Viabilidad de Crear un Fideicomiso 31 Tabla # 12 Disposición de Financiarse por medio de un Fideicomiso 31 Tabla # 13 Condiciones Favorables de Financiamiento por medio de un Fideicomiso 31 Tabla # 14 Características del Fideicomiso Propuesto 37 Tabla # 15 Estructura del Costo de la Emisión y Administración 40 Tabla # 16 Estructura del Financiamiento –Emisión en Bolsa y Créditos 40 Otorgados Tabla # 17 Flujo de Efectivo 41

V

SIGLAS Y ABREVIATURAS

BMI Banco Multisectorial de Inversiones CEDEVAL Central de Depósito de Valores, S.A de C.V. FIDEMYPE Fideicomiso de Desarrollo para la Micro y Pequeña Empresa FIDEVIVE Fideicomiso de Financiamiento de Vivienda variables FONTRA Fideicomiso de apoyo a la Reconversión del Transporte

Público FITEX Fideicomiso de Apoyo en la Generación de Techo Industrial FEDA Fideicomiso Especial de Desarrollo Agropecuario,

FICAPE Fideicomiso Ambiental para la Conservación del Bosque Cafetalero

FSV Fondo Social para la Vivienda

FIDECONSTRU Fideicomiso de Construcción ISSS Instituto Salvadoreño del Seguro Social OPAMSS Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San

Salvador VMVDU Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano

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INTRODUCCIÓN

La Industria de la Construcción es uno de los motores principales que dinamizan la economía, debido a que representa una fuente generadora de empleos por los vínculos directos e indirectos que mantiene con otros sectores, ya que demanda de ellos bienes y servicios tales como; bloques, cemento, hierro, material eléctrico, material hidráulico, pisos, iluminación, trabajos de ingenieros, arquitectos, especialistas en medio ambiente, mano de obra, etc. El objetivo principal de este trabajo es analizar la situación actual que está enfrentando el sector Construcción en el rubro Vivienda en El Salvador e identificar cuáles han sido las principales causas que lo han afectado. El trabajo está orientado específicamente a proponer la creación de un Fideicomiso que sirva como una herramienta alternativa de financiamiento que pueda apoyar a dicho sector en cuanto al desarrollo de proyectos. En el capítulo I se describe la metodología que se utilizará para llevar a cabo la investigación y los objetivos que se pretenden alcanzar, y el porqué es importante hacer la investigación y que herramientas se utilizaran para recopilar dicha información. En el capítulo II se desarrollan los antecedentes, importancia y la situación que actualmente está viviendo la construcción-vivienda, las formas que utilizan para financiar sus proyectos, así como también las características propias de dicho sector. Finalmente se abordan los conceptos, características, clasificaciones y leyes aplicables a un Fideicomiso. El capítulo III consiste en el análisis de los resultados obtenidos de las encuestas que se hicieron a las empresas constructoras-viviendas las cuales se eligieron como muestra para dicho análisis. Finalmente en el capítulo IV se hace un esquema de cómo está estructurado el Fideicomiso propuesto.

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CAPÍTULO I

METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN 1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA La Industria de la Construcción es un sector muy importante en la generación de empleos en El Salvador, representa uno de los motores principales que dinamizan la economía por la cantidad de familias que dependen de el. La crisis económica mundial ha tenido incidencias negativas en el desarrollo de este sector y la contracción del financiamiento ha sido una de las principales causas para que la industria de la construcción se haya visto afectada en el desarrollo de sus proyectos tales como la construcción de viviendas y edificaciones para oficinas y comerciales. Solo en la zona metropolitana de San Salvador se suspendieron no menos de 10 importantes proyectos los cuales oscilaban sus inversiones en $ 400 millones de dólares. Lo anterior no solo afecta a la Industria de la Construcción, si no que a los otros sectores económicos que guardan una relación directa comercial y de servicios, entre estos podemos mencionar el comercio (ferreterías), otras industrias (cemento, bloques, hierro, ventanas, pisos, entre otros) y servicios (arquitectura, topografía, pruebas de suelo, entre otros). Todo esto trae consigo un obstáculo a la inversión, y por lo tanto un obstáculo al crecimiento y desarrollo económico afectando el empleo y el bienestar en general de todo un país. Es por ello que una solución alterna a los problemas de acceso al financiamiento de las empresas dedicadas al sector Construcción-Viviendas pudiese ser la utilización de un mecanismo de fideicomiso el cual se presenta como una propuesta para que este sector pueda financiar sus proyectos.

1.2 JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN La industria de la construcción es uno de los pilares estratégicos para el desarrollo de un país, debido a que representa una fuente generadora de empleos y es uno de los sectores que más aporta a la formación bruta de capital fijo, ejemplo de ello es la construcción de edificios para oficina, proyectos habitacionales de todos los segmentos de vivienda, construcción de puentes, rehabilitación y mejoras de carreteras, urbanizaciones, etc. Según reportes publicados por la Superintendencia del Sistema Financiero, en la cartera de préstamos por sector económico al 31 de diciembre del 2010, los créditos otorgados para la adquisición de vivienda ha venido disminuyendo en los ultimo 3 años, comparando diciembre del 2008 y diciembre del 2010 este disminuyo en un 8.45%.

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Así también los créditos otorgados para la Construcción de Viviendas se ha visto disminuido en un 36.48% en los mismos periodos involucrados.1 En la misma línea, en el Anuario Estadístico a diciembre del 2010 del Instituto Salvadoreño el Seguro Social,2 se puede observar que en los últimos 4 años se han perdido 8,539 empleos, lo que representa un 26.63% del sector. Por lo anterior, es que se pretende que las empresas constructoras dedicadas a la Construcción-Viviendas tengan nuevas vías crediticias y para ello se plantea la creación de un fideicomiso, que pueda facilitar el acceso a financiamiento y esto les permitirá llevar a cabo los proyectos programados y mantener inversión sostenida y así ayudar reactivar la economía.

1.3 DELIMITACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN El estudio estará enfocado a todas las empresas dedicadas a la Construcción de Viviendas y que estén agremiadas a La Cámara Salvadoreña de la Industria de La Construcción (CASALCO).

1.4 OBJETIVO DE LA INVESTIGACIÓN 1.4.1 OBJETIVO GENERAL Con el objeto de solventar los problemas de acceso al financiamiento, se propone la creación de un Fideicomiso que sirva como una herramienta alternativa de financiamiento para el sector construcción-vivienda; el cual permitirá mantener sostenible las inversiones de las empresas y con ello ayudar a reactivar el sector y una parte de la economía y a la generación de empleos, ya que la construcción representa el 3.58% del PIB de El Salvador.

1.4.2 OBJETIVOS ESPECIFÍCOS

Determinar qué el problema que enfrenta el sector construcción en El Salvador es debido a la restricción en el otorgamiento de créditos.

Conocer las diferentes fuentes de financiamiento que utilizan las empresas constructoras.

Proponer el Fideicomiso como un mecanismo alternativo de acceso al financiamiento para las empresas dedicadas a la Construcción-Viviendas.

1 República de El Salvador, Superintendencia del Sistema financiero; http:// www.ssf.gob.sv

(consultada 12 de mayo del 2011) 2 Instituto Salvadoreño del Seguro Social (2010).”Anuario Estadístico”.

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1.5 HIPÓTESIS DE LA INVESTIGACIÓN 1.5.1 Hipótesis General Con la creación de un Fideicomiso como herramienta de acceso al financiamiento, mejorará la situación actual del sector construcción por el desarrollo de nuevas formas de financiamiento.

1.5.2 Hipótesis Nula Con la creación de un fideicomiso como herramienta de acceso al financiamiento, no mejorará la situación actual del sector construcción por el desarrollo de nuevas formas de financiamiento.

1.6 METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN 1.6.1 Tipo de Investigación La metodología utilizada es descriptiva y documental.

Es descriptiva ya que su objetivo consiste en la recolección de datos para ilustrar características y cualidades predominantes a través de la descripción exacta de las actividades y luego analizar resultados. Es documental porque se consultarán documentos y fuentes electrónicas como: revistas, tesis, sitios de Internet, estadísticas e informes que estén relacionadas con el tema de investigación para crear una base del desarrollo del trabajo.

La metodología utilizada para recopilar la información es a través de un cuestionario de 11 preguntas conteniendo los siguientes indicadores:

a. Problemas de Accesibilidad a Financiamiento b. Alternativas de Fuentes de Financiamiento c. Proponer un Mecanismo Alternativo de Financiamiento

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CAPÍTULO 2

MARCO TEÓRICO 2.1 El SECTOR CONSTRUCCIÓN EN EL SALVADOR 2.1.1 Antecedentes En El Salvador la Industria de la Construcción no es muy antigua, ya que las construcciones se han dado de manera individual; se sabe que el tema de la vivienda fue considerado por el estado en el año de 1930, cuando su déficit fue sometido a discusión durante la campaña presidencial del General Maximiliano Hernández Martínez. Específicamente en 1934, se dan los primeros pasos para propiciar la construcción y mejoramiento de las viviendas a través de financiamientos, con la creación de Banco Hipotecario y el Fondo de Mejoramiento Social, Institución que fue creada para la construcción de viviendas urbanas y la colonización rural. En el año de 1950 el Estado crea una de las instituciones que ayudaría a apaliar el problema de la vivienda: el Instituto de Vivienda Urbana (IVU), para ello fue necesario reformar la Constitución Política de la República y aquí aparece el Estado como promotor del bienestar público, tomando una posición definida respecto al desarrollo urbano.

2.1.2 Importancia El Sector Construcción o mejor conocido como la Industria de la Construcción es uno de los sectores más importantes en la economía de El Salvador y el mundo; se caracteriza por ser uno de los pilares estratégicos para el desarrollo de un país y es uno de los sectores que más aporta a la formación bruta de capital fijo de las naciones; en El Salvador la industria de la construcción aporta entre el 40% y el 43% de la inversión nacional. 3 Este sector mantiene vínculos directos con otros actores de la economía, como lo son el comercio, la industria, el transporte, el sector financiero; por bienes y servicios que demanda de dichos sectores, además de generar infraestructura de utilidad pública mediante los proyectos desarrollados por el gobierno, convirtiéndose en una fuente multiplicadora de empleos. La construcción demanda en el sector formal de bienes y servicios tales como: bloques, cemento, hierro, material eléctrico, material hidráulico, pisos, iluminación, trabajos de ingenieros, arquitectos, especialistas en medio ambiente, etc., y en el sector informal demanda de alimentos para sus trabajadores (es propio de una obra de construcción que en sus alrededores hayan personas vendiendo comida, frescos, panes, pupusas, tortillas, sorbetes, etc.) también hay demanda informal de bienes tales como ropa, calzado, electrodomésticos (es normal ver en la

3 Casalco (2010) “Construcción”. www.casalco.org.sv. Noviembre-Diciembre,p.33

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catorcena de pago en las cercanías de las obras de construcción como hay personas vendiendo todos estos bienes). Es tan importante la demanda de la construcción que tiene sus alcances hasta en los caseríos que se encuentran en los alrededores de los ríos, esto por la demanda de arena y piedra. En el gráfico que se muestra a continuación podemos ver los vínculos del sector construcción con otros sectores de la economía.

Gráfico 1 Proceso de Construcción de Viviendas

Fuente: Elaboracion propia

Otro de los aportes que hace la construcción es la demanda de profesionales actualizados y con especializaciones, así como también mano de obra más calificada. Esto es muy relevante ya que los profesionales se ven obligados a estar actualizados con técnicas o métodos constructivos de primer nivel.

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2.1.3 Definiciones y Características

Tabla 1 Clasificación de las Empresas Constructoras por su Actividad

Definiciones Características

Viviendista Agrupan a las empresas que se dedican

principalmente a la construcción de viviendas

de todo tipo, tanto para que sean adquiridas

a través del Sistema Financiero y también por

medio del Fondo Social para la Vivienda.

Contratistas Generales Están integrados por empresas que se

se dedican a construir edificios, complejos

industriales, centros educativos, hospitales,

centrales eléctricas, carreteras, puentes, etc.

La construcción de estas obras se dan por

medio de licitaciones del sector público y

Privado.

Consultoras y Supervisoras Agrupa a las empresas de la construcción

que se dedican a la Consultoría, Supervisión y Diseño de los proyectos que desarrollan las

Empresas viviendistas y contratistas generales.

Productoras y Distribuidoras de Lo constituyen las empresas que producen

Materiales y/o comercializan los materiales que

requieren las empresas constructoras,

Consultoras y supervisoras.

Fuente: Elaboración propia, info.www.casalco.com

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2.1.4 Situación Actual

Como todo sector económico, la Industria de la Construcción para dinamizarse y crecer requiere de fuentes de financiamiento. La industria por si sola es imposible que pueda desarrollar o financiarse los proyectos. Hace cinco años la Industria de la Construcción tenía un buen aliado en los bancos, estos financiaban los proyectos constructivos, así como también financiaban a las personas la adquisición de viviendas y esto mantenía una dinámica importante en el sector. En los últimos tres años esto ha cambiado significativamente, el financiamiento bancario ha decaído y el sector lo ha resentido viendo mermadas sus posibilidades de acceder a los fondos y desarrollar sus proyectos. Como lo muestra la siguiente figura.

Gráfico 2 Montos de Créditos Otorgados por Sector Económico

Fuente: Centro de Información y Estudios de CASALCO, con datos de SSF

En el gráfico 2 se puede ver que el sistema bancario tiene como sus principales apuestas al sector comercio con el 26%, a la industria manufacturera con el 23%, al consumo con el 23% y la Industria de la Construcción representa únicamente el 3%.

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Gráfico 3 Préstamos Otorgados por los Bancos para la Adquisición de Viviendas (en miles de dólares)

2007 2008 2009 2010

Banco Agrícola, S.A. 443,081 441,500 416,344 398,570

Banco Citibank de El Salvador, S.A. 419,380 383,017 353,135 333,530

Banco HSBC Salvadoreño, S.A. 177,290 189,813 185,410 191,003

Scotiabank El Salvador, S.A. 41,728 45,328 43,441 47,063 Fuente: Elaboración propia, info. Detalle de cartera de préstamos clasificadas por sectores económicos bancos, www.ssf.gob.sv 31/12/2010

El gráfico 3 refleja la tendencia desfavorable que ha tenido el financiamiento para la adquisición de vivienda, en los ultimo 3 años ha disminuido un 8.45%. Esto impacta directamente en la demanda de viviendas y por ende a las empresas que se dedican a la construcción de las mismas.

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Gráfico 4 Préstamos Otorgados por los Bancos para la Construcción de Viviendas (en miles de dólares)

2007 2008 2009 2010

Banco Agrícola, S.A. 26,401 29,548 25,997 18,154

Banco Citibank de El Salvador, S.A. 50,336 35,952 30,712 5,728

Banco HSBC Salvadoreño, S. A. 24,908 38,206 38,210 14,714

Scotiabank El Salvador, S.A. 1,961 2,076 1,341 1,375 Fuente: Elaboración propia, info. Detalle de cartera de préstamos clasificadas por sectores económicos bancos, www.ssf.gob.sv 31/12/2010

Al observar el Gráfico 4 y Cuadro Resumen, podemos notar que a partir del 2008 el sector bancario en general a disminuido en un 62.21% el financiamiento a la construcción de viviendas y que el Banco HSBC Salvadoreño, S.A. ha sido quien le ha dado mayor apoyo al sector Construcción-Vivienda.

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La disminución del financiamiento para la construcción y adquisición de viviendas tiene un impacto negativo en la conservación y generación de nuevos empleos en la industria de la construcción, prueba de ello es la significativa disminución en el número de trabajadores cotizantes del Instituto Salvadoreño del Seguro Social (ISSS), tal como lo refleja el gráfico siguiente.

Gráfico 5 Trabajadores Cotizantes del ISSS del Sector Construcción.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos proporcionados por el ISSS

El gráfico 5 refleja que en el año 2007 el sector construcción cotizaba al ISSS 32,061 trabajadores y a diciembre del 2010 el sector cerro cotizando 23,522 trabajadores, lo que representa la pérdida de 8,539 empleos o sea un 26.63% del sector.

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De acuerdo a la Legislación de nuestro país, existen varias fuentes de acceder al financiamiento para cualquier tipo de proyecto, la industria de la construcción es un sector que puede hacer uso de esas alternativas, es por ello que a continuación se presentan algunos métodos de financiamiento, así como también sus ventajas y desventajas.

Tabla 2 Métodos de Financiamientos

Métodos de Financiamiento Ventajas Desventajas

Banco

-Diversificación de alternativas -Garantías excesivas

-Respaldo Institucional -Costos financieros altos -Asesoramiento técnico -Políticas bancarias unilaterales

Titularización -Desintermediación financiera

-Complejidad en la implementación de un proceso De titularización

-Obtención de liquidez en el corto plazo

-Mejora la estructura financiera de la empresa

-Contar con un equipo bien organizado y multidisciplinario

-Reduce los costos de capital al disminuir niveles de endeudamiento

-Altos costos asociados al desarrollo del proceso

Leasing -Se puede financiar el 100% de la inversión -Costos financieros altos

-Se reduce el riesgo comercial -No le da solidez a los activos

-Se obtienen ventajas fiscales

-Solo se accede a la propiedad del bien una vez terminado el contrato

Fideicomisos -La administración está garantizada

-Que exista diferencias entre los participantes del fideicomiso

-No hay desvío de fondos hacia otra actividad

-Bajos costos financieros se adapta a las necesidades Fuente: Elaboración propia

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2.1.5 Leyes y Reglamentos que Regulan el Sector Construcción

Ley del Medio Ambiente y su Reglamento, (Trata de Protección, Conservación y recuperación del Medio Ambiente)

Ley de Riego y Avenamiento, (Tiene como finalidad incrementar la producción y la productividad agropecuaria mediante la utilización racional de los recursos suelo agua)

Ley de Urbanismo y Construcción y su Reglamento (Permisos de parcelación y normas de lotificación)

Ley Forestal (Se encarga del manejo y aprovechamiento de los recursos forestales)

Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños (Regula el ordenamiento territorial y el desarrollo urbano y rural del área metropolitana de San Salvador)

2.2 CONCEPTO DE FIDEICOMISO El Fideicomiso se constituye mediante declaración de voluntad, por la cual el fideicomitente transmite sobre determinados bienes a favor del fideicomisario, el usufructo, uso o habitación, en todo o parte, o establece una renta o pensión determinada, confiando su cumplimiento al fiduciario.

2.2.1 Los Fideicomisos Permitidos son de Tres Clases

1. Fideicomisos entre vivos, cuya constitución se hará por escritura pública, con las formalidades de las donaciones entre vivos.

2. Fideicomiso por causa de muerte, cuya constitución se hará por acto testamentario.

3. Fideicomiso mixto, que comienza a ejercerse en vida del fideicomitente y continúa después de su muerte, se constituirá por escritura pública, con las formalidades de los fideicomisos entre vivos.

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2.2.2 Actores de un Fideicomiso

1. El fideicomitente, se entiende por fideicomitente una persona que entrega ciertos bienes para un fin lícito otra persona para que realice el fin a que se destinaron los bienes.

2. El fiduciario, es la persona encargada por el fideicomitente de realizar el fin

para el cual ha sido constituido el Fideicomiso, actúa según las instrucciones del fideicomitente y está investido de los derechos y facultades necesarias para lograr el objetivo señalado en el fideicomiso.

3. El fideicomisario, es la persona que tiene la capacidad jurídica necesaria

para recibir el beneficio que resulta del objeto del fideicomiso.

Gráfico 6 Clasificación de los Fideicomisos

Fuente: BMI” Reporte anual 2009”

1. Fideicomiso de Emisión

Es donde el mandato al Fiduciario consignado en la escritura de constitución, es la realización de emisiones de Certificados Fiduciarios de Participación, cumpliendo con los requisitos, características y concisiones estipuladas en la ley.

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2. Fideicomiso de Administración

Es donde el fiduciario recibe bienes para cumplir con ellos una finalidad encomendada por el fideicomitente. La obligación principal consiste en manejar dichos bienes de manera adecuada y protegerlos tanto física como jurídicamente, contra los riesgos que puedan afectarlos.

3. Fideicomiso de Garantía

Este fideicomiso tiene como fin el de garantizar el cumplimiento de una o varias obligaciones propias o de un tercero, para ello transfiere el fideicomitente a favor del fiduciario la propiedad de bienes determinados quedando obligado en tal calidad a ejecutar, ante el incumplimiento debidamente comprobado de cualquiera de dichas obligaciones, el procedimiento de garantía estipulado.

2.2.3 Modalidades de Fideicomisos Administrados por el Banco Multisectorial de Inversiones - BMI

FIDEMYPE, es el Fideicomiso de Desarrollo para la Micro y Pequeña

Empresa, se constituyo en el año 2000, resultado de un acuerdo entre el gobierno de nuestro país y la Unión Europea, dando la responsabilidad de la administración fiduciaria al Banco Multisectorial de Inversiones.

FIDEVIVE, es el Fideicomiso de Financiamiento de Vivienda al Sector de Ingresos Variables, tiene como objetivo proveer de recursos de largo plazo para facilitar la adquisición de viviendas en El Salvador a personas con ingresos variables

FONTRA, es el Fideicomiso de apoyo a la Reconversión del Transporte Público, se constituyo el 4 de febrero del 2002 con el objetivo de apoyar financieramente la reconversión del sector de transporte público de pasajeros, la compensación de intereses a los empresarios privados que obtengan créditos para renovar el parque vehicular o modernizar sus empresas de transporte.

FITEX, es el Fideicomiso de Apoyo en la Generación de Techo Industrial, fue creado en el año del 2000 con el objetivo de promover el desarrollo de techo industrial en proyectos privados fuera del área metropolitana de San Salvador, a través de la compensación de tres puntos porcentuales de la tasa de interés de los créditos otorgados por las instituciones financieras del país a empresarios salvadoreños para este propósito.

FEDA, es el Fideicomiso Especial de Desarrollo Agropecuario, fue creado en 1996 con el objetivo principal de promover la modernización del sector agropecuario, a través del financiamiento de mediano y largo plazo de inversiones que incrementen la producción, el empleo y la competitividad de dicho sector.

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FICAPE, es el Fideicomiso Ambiental para la Conservación del Bosque Cafetalero, se creó en el 2001 y tiene como objetivo la emisión y colocación de Certificados Fiduciarios de Participación Amortizables a través de la Bolsa de Valores, respaldados por los bienes fideicomitidos que forman parte del patrimonio del Fideicomiso.

FIDEMUNI, es el Fideicomiso de reestructuración de deuda de las municipalidades, fue creado en el 2010, y tiene como objetivo servir de base para la emisión de los Certificados de Reestructuración de Deuda de las Municipalidades -CEDEMUNI-

2.2.4 Requisitos Requeridos por el Código de Comercio

Los bienes y derechos fideicomitidos deben volver al fideicomitente en el plazo máximo de 25 años, o pasar definitivamente al fideicomisario o a otra persona determinada.

Los fideicomisos constituidos a favor del Estado, los Municipios, las entidades públicas, las instituciones de beneficencia o de cultura y los incapaces, no están sujetos a plazos determinados y continuarán funcionando mientras los fines para los cuales fueron constituidos lo justifiquen.

El fideicomitente puede establecer fideicomiso a favor suyo, pero el fiduciario jamás podrá ser fideicomisario.

Solo podrán ser fiduciarios los bancos o Instituciones de crédito autorizados para ello.

Puede ser fideicomisario toda persona natural o jurídica que no sea legalmente incapaz o indigna de heredar al fideicomitente.

El documento en el que se constituya el fideicomiso se expresarán los nombres del fideicomitente, del fiduciario y del fideicomisario.

El fideicomitente podrá designar varios fiduciarios para que conjunta o sucesivamente desempeñen el fideicomiso, estableciendo el orden y las condiciones en que hayan de sustituirse.

Puede constituirse fideicomiso sobre toda clase de bienes, salvo aquellos derechos que conforme a la ley sean estrictamente personales de su titular o que por su naturaleza excluyan el fideicomiso.

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2.2.5 El Sustento Jurídico del Fidecomiso

Constitución: Articulo 107

Código de Comercio: Del Articulo 883 al 906 y del 1233 al 1262

Código Civil: Articulo 1810

Ley de Bancos: Del Artículo 67 al 70

4 Ricardo, M. (2011).” Código de Comercio.” Cincuenta y cuatro ediciones. Editorial

Jurídica Salvadoreña.

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2.2.6 Ejemplo de Modalidad de Fideicomiso Público en Ejecución Denominación del Fideicomiso: Fideicomiso de Reestructuración de Deuda de las Municipalidades, que se abrevia FIDEMUNI.5 Objeto del Fideicomiso: Es servir de base para la emisión de los Certificados de Reestructuración de Deuda de las Municipalidades – CEDEMUNI.

Participantes: Fideicomitente, Estado y Gobierno de El salvador por medio del Ministerio de Hacienda. Fiduciario, Banco Multisectorial de Inversiones - BMI El BMI fue nombrado como fiduciario” del FIDEMUNI, otorgándole facultades para la administración y gestión de los activos del Fideicomiso. Fideicomisarios, Las 37 Municipalidades que han aceptado participar voluntariamente en el fideicomiso.

Características: Los instrumentos tienen la denominación de Certificados de Reestructuración de Deuda de las Municipalidades (CEDEMUNI). El monto total emitido en la Bolsa de Valores de El Salvador es $ 43, 965,601.20, y los Certificados son emitidos según el detalle siguiente: La emisión se hizo en dos tramos: El primer tramo por $ 39, 568,141.08 a 120 meses a una taza de 6% anual. El segundo tramo por $ 4, 396,460.12 a 60 meses a una taza de 4.75% anual Destino de los Recursos; los valores que se obtengan por la emisión serán utilizados por Fideicomiso para pagar las deudas municipales debidamente reportadas a la Dirección General de Contabilidad Gubernamental. Forma de Pago; la forma de pago de capital podrá ser mensual, trimestral, anual o al vencimiento en cuotas iguales o desiguales, definidas por el Fiduciario. Actualmente los activos de Fidemuni están constituidos por un aporte del Ministerio de Hacienda por un millón de de dólares y además estará conformado por todos los bienes y derechos adquiridos durante la vigencia del fidecomiso.

5 Pasific Credit Rating(2011).”Fideicomiso de Reestructuración de Deuda de las Municipalidades

(FIDEMUNI)” www.ratingspcr.com. Marzo, p. 33

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Logros Obtenidos con la Creación del Fidemuni: FIDEMUNI es un mecanismo que permite a las alcaldías ordenar mejor sus finanzas, mejorar la administración de sus flujos de caja y colocarlas en mejores condiciones para obtener apoyo financiero de terceros, en condiciones más favorables y seguras. Las municipalidades han logrado una nueva forma de financiamiento y con esto han obtenido una liquidez que les permite desarrollar los proyectos para los habitantes de sus municipios, además las municipalidades han disminuido su carga fija mensual o anual como resultado de la disminución de la cuota de los préstamos que tienen que pagar, la disminución viene dada porque la tasa de interés del Fidemuni es menor a la tasa que tenían con el sistema financiero, así como también el plazo para pagar dichas deudas; esto permite que la municipalidades tengan más recursos para invertir en el desarrollo de sus municipios y no en gastos por intereses. Otro de los agentes económicos beneficiados dentro del FIDEMUNI son los proveedores con bienes y servicios contratados por dichas alcaldías. Esto ha logrado una dinamización de la economía local y como resultado a nivel nacional. El sistema de ahorro para pensiones ha sido uno de los grandes beneficiados con el desarrollo del Fideicomiso, ya que se ha logrado saldar buena parte de las deudas previsionales que tenían las municipalidades.

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CAPÍTULO 3 SITUACIÓN ACTUAL DE FINANCIAMIENTO EN LA INDUSTRIA DE

LA CONSTRUCCIÓN-VIVIENDA

3.1 RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS

El tamaño de la muestra considerada en la investigación fue de 10 empresas, la cual se determinó mediante una serie de características que reunían dichas empresas, las cuales se mencionan a continuación:

a. Que Pertenezca al Sector Vivienda b. Tamaño c. Solidez d. Representatividad dentro del sector

Esta investigación se realizó mediante entrevistas estructuradas con los Dueños, Gerentes Generales o Gerentes Financieros de un número seleccionado de empresas constructoras dedicadas a la construcción de viviendas, para conocer su situación actual y su impresión del sector construcción, en la cual se les paso un cuestionario donde se evaluaron tres indicadores:

a. Problemas de Accesibilidad a Financiamiento b. Alternativas de Fuentes de Financiamiento c. Propuesta de un Mecanismo Alternativo de Financiamiento

La metodología utilizada para recopilar la información fue a través de un cuestionario, la cual se determinó, en términos de la respuesta al mismo, obteniendo los resultados siguientes: PREGUNTA 01: ¿Considera que el acceso al financiamiento es un problema para el sector construcción? Respuestas obtenidas:

Tabla 3 Problemas de Financiamiento en el Sector Construcción

Respuestas Cantidad %

Si 10 100%

No 0 0%

Total 10 100%

25

Gráfico 7 Empresas que afirmaron que hay problemas de financiamiento.

Comentario: El 100% de las empresas encuestadas manifestó que el acceso al financiamiento es uno de los problemas más importantes que está enfrentando el sector construcción. PREGUNTA 02: ¿Su empresa ha suspendido proyectos por falta de financiamientos? Respuestas obtenidas:

Tabla 4 Cantidad de empresas que suspendieron proyectos

Gráfico 8 Distribución de empresas que suspendieron proyectos

Respuestas Cantidad %

Si 7 70%

No 3 30%

Total 10 100%

26

Comentario: De las empresas encuestadas el 70% dijo haber sus pendidos proyectos por falta de financiamiento para desarrollo de proyectos. PREGUNTA 03: ¿Cuántos proyectos ha dejado de ejecutar su empresa en los últimos 4 años? Respuestas obtenidas:

Tabla 5 Número de proyectos suspendidos

Gráfico 9 Número de proyectos suspendidos

Comentario: Podemos ver que la mayoría de las empresas encuestadas han dejado de ejecutar proyectos por falta de recursos. PREGUNTA 04: ¿Si su empresa recibiera financiamiento de manera accesible pudiese reactivar los proyectos suspendidos?

Respuestas Cantidad %

Uno 2 20% Dos 3 30% Tres 2 20% Más de tres 3 30%

Total 10 100%

27

Respuestas obtenidas:

Tabla 6 Disposición de reactivar los proyectos suspendidos

Respuestas Cantidad %

Si 7 70% No 3 30%

Total 10 100%

Gráfico 10 Empresas en disposición de reactivar los proyectos suspendidos

Comentario: Un porcentaje alto de los encuestados (70%) manifestó reactivar los proyectos suspendidos si recibieran financiamiento. PREGUNTA 05: ¿Cuáles otras razones ha tenido para suspender los proyectos? Respuestas obtenidas:

Tabla 7 Otras razones para suspender los proyectos

Razones Cantidad %

Crisis mundial 4 40% Poca demanda de vivienda 3 30% Financiamiento a las personas 2 20%

Otros 1 10%

Total 10 100%

28

Gráfico 11 Otras razones para suspender los proyectos

Comentario: Podemos ver que un 40% de la causa de suspensión de los proyectos es debido al Crisis mundial, un 30% poca demanda de vivienda, 20% financiamiento a las personas y un10% otros. PREGUNTA 06: ¿Cuáles son las principales fuentes que utiliza para financiar sus proyectos? Respuestas obtenidas:

Tabla 8 Principales Fuentes de Financiamiento

Fuentes Cantidad %

Los bancos 5 50% Los Clientes 3 30% Recursos propios 2 20% Otros 0 0%

Total 10 100%

29

Gráfico 12 Principales fuentes de financiamiento

Comentario: El mayor porcentaje de las empresas encuestadas (50%) afirmo financiarse a través de bancos, seguido de un 30% que se financian a través de clientes y solo un 20% se financia con recursos propios. PREGUNTA 07: ¿Qué otras alternativas de financiamiento conoce? Respuestas obtenidas:

Tabla 9 – Otras Alternativas de Financiamiento

Gráfico 13 Otras Alternativas de Financiamiento

Alternativas de financiamiento Cantidad %

Titularización 3 30%

Leasing 4 40%

Fideicomiso 3 30%

Otras 0 0%

Total 10 100%

30

Comentario: La mayoría de las empresas conocen diferentes alternativas de financiarse, como lo muestra el grafico 13. PREGUNTA 8: ¿Conoce que es un fideicomiso? Respuestas obtenidas:

Tabla 10 – Conocimiento de un Fideicomiso

Gráfico 14 Conocimiento de un Fideicomiso

Comentario: El 70% de las empresas encuestadas dijo conocer poco sobre que es un fideicomiso y solo un 30% conocía más del tema. PREGUNTA 09: ¿Ve positiva la creación de un Fideicomiso para financiamiento de proyectos de vivienda?

Respuestas Cantidad %

Mucho 3 30%

Poco 7 70%

Nada 0 0%

Total 10 100%

31

Respuestas obtenidas:

Tabla 11 Viabilidad de Crear un Fideicomiso

Respuestas Cantidad %

Mucho 8 80% Poco 2 20% Nada 0 0%

Total 10 100%

Comentario: La mayor parte de las empresas encuestadas (80%) dijo que sería de ayuda la creación de un fideicomiso. PREGUNTA 10: ¿Le interesaría financiar sus proyectos por medio de un Fideicomiso? Respuestas obtenidas: Tabla 12 Disposición de Financiarse por medio de un Fideicomiso Comentario: El 70% de las empresas encuestadas estarían en disposición de financiarse por medio de un fideicomiso. PREGUNTA 11: ¿Si su empresa recibiera financiamiento cuáles serian las condiciones que le interesaría en cuanto a montos plazos y tasas? Respuestas obtenidas: Tabla 13 Condiciones Favorables de Financiarse por medio de un Fideicomiso

Monto % Plazos % Tasas %

100,000.00 a 1,000,000.00 60% 1 a 5 50% 6% 80%

1,000,000.00, a 5,000,000.00 40% 1 a 10 50% 7% 20%

5,000,000.00, a 10,000,000.00 0% 1 a 15 0% 8% 0%

10,000,000.00 a mas 0% 15 a mas 0% 9% 0%

Total 100% 100% 100%

Respuestas Cantidad %

Si 7 70% No 3 30%

Total 10 100%

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Comentario: Se pude observar en la que la mayoría de las empresas encuestadas busca las condiciones más favorables para financiarse,

En cuanto a monto a un 60% le interesaría financiarse entre cien mil y un millón de dólares, y el 50% de uno a cinco millones.

En los plazos andan un 50% prefiere de uno a cinco años y el otro 50% de uno a diez años,

Y con relación a la tasa prefieren la más baja del mercado ya que un 80% eligió el 6%

3.1.1 Análisis de Resultados Al ver los resultados del las encuestas nos damos cuenta de la problemática por la que está pasando el sector construcción-vivienda, principalmente con el acceso al financiamiento de sus proyectos. El 100% de las empresas encuestadas opino que uno de los problemas más importantes que está enfrentando el sector construcción es el acceso al financiamiento, tanto de las empresas constructoras como de las personas interesadas en adquirir las viviendas, El 70% dijo haber suspendido proyectos de viviendas en los últimos tres años por falta de financiamiento, lo que equivale a unos 15 proyectos por un monto global de $ 150,000,000.00 los cuales están dispuestos a reactivar si recibieran financiamiento para ello.

Otro factor que se pudo notar es que el 50% de las empresas se financian con los banco y un 30% por medio de clientes, lo que viene a agravar la situación debido a que su primera alternativa son los bancos y estos hoy en día están siendo bien conservadores en cuanto al otorgamiento del crédito. También manifestaron conocer otras formas de financiarse pero que sentían más confianza los bancos.

El 70% de las empresas encuestadas dijo no saber mucho que era un fideicomiso, pero que les interesaría financiarse a través de uno si existiera la posibilidad. Con los resultados obtenidos de las entrevistas se pudo cumplir con los objetivos específicos planteados y en base a ello y con la finalidad de apoyar y reactivar el sector construcción es que se plantea la creación de un Fideicomiso para dicho sector.

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CAPÍTULO 4

PROPUESTA DE ESTRUCTURA DEL FIDEICOMISO PARA EL ACCESO AL FINANCIAMIENTO DE EMPRESAS DEL

SECTOR CONSTRUCCIÓN-VIVIENDA

4.1 Pasos para la Creación del Fideicomiso

En primer lugar las cinco empresas constructoras presentan a CASALCO sus proyectos debidamente analizados y justificados en todas sus partes tales como, factibilidades, diseños, presupuestos, etc. CASALCO después de revisar y analizar lo presentado por las empresas le da su aprobación.

CASALCO elige al Viceministerio de Vivienda para plantearle los proyectos de vivienda que han sido presentados por las empresas constructoras, estos ya cuentan con la ubicación de terrenos, diseños, presupuestos y permisos de las instituciones encargadas de aprobar los proyectos de vivienda.

El Viceministerio después de revisar y analizar lo presentado por CASALCO da su visto bueno a la viabilidad de los proyectos y se compromete a dar todo su respaldo hasta donde sus atribuciones se lo permitan.

CASALCO es quién promueve la creación del Fideicomiso. CASALCO y el Viceministerio deciden la creación del Fideicomiso para desarrollar los proyectos y eligen al Banco Multisectorial de Inversiones para que sea el Fiduciario y Administrador del Fideicomiso.

El BMI en base a su experiencia y que ve la factibilidad y viabilidad del fideicomiso acepta lo propuesto y a partir de ahí es el encargado de la Administración del Fideicomiso.

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Gráfico 15 Esquema del Fideicomiso Propuesto

Fuente: Elaboración propia.

Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano – VMVDU Es una institución pública dedicada a la planificación, promoción, coordinación, desarrollo y ordenamiento territorial. Como parte de la visión del Viceministerio está el Planificar, promover y facilitar el desarrollo de la política de vivienda que garanticen el progreso y bienestar de la población. Considerando la visión del Viceministerio y los proyectos planteados por CASALCO, es que está última le pide al Viceministerio que forme parte del Fideicomiso y su participación consistirá en darle el Respaldo Gubernamental a la emisión de los títulos que debe de hacer el Fideicomiso. Como dentro de sus funciones está la de promover la política de vivienda es que el Viceministerio le da el respaldo de la emisión de los títulos.

CASALCO La Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción es una institución que agremia a las empresas dedicadas a la industria de la construcción y actividades afines. Su función principal es Velar por los intereses de la Industria de la Construcción en El Salvador, de acuerdo con los preceptos constitucionales y legales. Entre sus objetivos están: Fomentar y procurar el mejoramiento y expansión de la Industria de la Construcción, en beneficio del desarrollo económico y social del país, favorecer el intercambio de ideas y planes entre sus miembros, promover y obtener una amplia participación en forma directa, con las fuentes de financiamiento; que le permitan a los miembros de la Cámara una mayor

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participación bajo criterios de competencia, transparencia e igualdad de oportunidades, en la tarea de reconstrucción y modernización nacional. CASALCO en representación de las cinco empresas Constructoras que han presentado los proyectos, en el Fideicomiso será el Fideicomitente y Fideicomisario.

Banco Multisectorial de Inversiones – BMI BMI es un banco de segundo piso en El Salvador, cuya finalidad es ser un banco de desarrollo que brinda fácil acceso a nuevas formas de financiamiento a las instituciones intermediarias elegibles, en búsqueda de apoyar nuevos proyectos que impulsen el motor económico-social de El Salvador. Esto mediante productos financieros innovadores, créditos, garantías de segundo piso, servicios complementarios y cualquier herramienta financiera que fomente el desarrollo productivo del país. El BMI tiene experiencia en la administración de fideicomisos desde el año de 1996, siendo dichos fideicomisos tanto del sector público como del sector privado, y que tienen como propósito la contribución con el desarrollo de El Salvador. A la fecha cuenta con la administración de vigente de 14 fideicomisos. El BMI administra diferentes tipos de fideicomisos, tales como de créditos, de compensaciones, de garantías, de emisión, de construcción, y de administración. Es importante mencionar que los activos administrados por el BMI en calidad de fiduciario no están relacionados con sus propios activos; por lo que los bienes, los ingresos y las perdidas correspondientes a estos fideicomisos no se toman en cuenta en los estados financieros del BMI como fiduciarios, si no que se manejan contabilidades por separado para cada uno de los fideicomisos, siendo estos operados por portes de los fideicomitentes correspondientes. El BMI no recibiría honorarios por la gestión del Fideicomiso; debido a que este Fideicomiso será considerado como una prioridad nacional al momento de su creación, lo que se traduce en un aporte que el BMI proporcionara a este sector en particular. El BMI en el Fideicomiso será el Fiduciario.

Fondo Social para la Vivienda - FSV Es una institución de crédito autónoma, la cual tiene como objeto contribuir a la solución del problema habitacional de los trabajadores, proporcionándoles los medios adecuados para la adquisición de viviendas cómodas, higiénicas y seguras. Todos los trabajadores afiliados a los Sistemas de Ahorro para Pensiones, tanto Público como Privado pueden optar a solicitar un crédito para vivienda a través del FSV. La misión del FSV es el financiamiento de soluciones habitacionales, ofreciendo opciones innovadoras que satisfagan las necesidades de los clientes; comprometida con su función social y manteniendo un posicionamiento financiero sostenible.

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En base a lo anterior es que el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano – VMVDU y CASALCO pensaron en la participación del FSV en el proceso de la emisión de los títulos; la participación del FSV será únicamente la de garantizar un Cupo o compromiso de comprar un porcentaje de las unidades habitaciones que construyan y esto servirá como una garantía adicional a la emisión, ya que se tendría una segunda garantía por parte del estado sobre la emisión. El FSV ha sido considerado también para aprovechar su enorme experiencia en la comercialización de proyectos habitacionales, así como también la gran demanda de vivienda que donde ellos llega. Bolsa de Valores La Bolsa de valores de El Salvador (BVES) y la Central de Deposito de Valores (CEDEVAL) forman pare de un mercado de Valores ordenado y organizado, el cual es vigilado por la Superintendencia de Valores y que se rige por la Ley del Mercado de Valores, sus Instructivos y Reglamentos. Inversionistas Los inversionistas principales de estos Certificados son; Las administradoras de Fondos para pensiones, Aseguradoras, Casa Corredoras de Bolsa, Inversión Privada y los Bancos Comerciales. Proyectos Están compuestos por 5 miembros de CASALCO, son empresas constructoras dedicadas específicamente a la construcción de vivienda y son los beneficiarios del Fideicomiso. Ellos han presentado proyectos bien definidos en cuanto a ubicación, diseño y presupuestos. Los proyectos han sido analizados y aprobados tanto por CASALCO, VMVDU y FSV. Los cuales se detallan a continuación: Proyecto 1: Empresa Constructora: A, S.A. de C.V. Ubicación del Proyecto: Jucuapa, Departamento de Usulután, a 1,500 metros del la ciudad principal. Nº de Unidades Habitacionales: 150 Presupuesto de Construcción: $ 5, 000,000.00 Proyecto 2: Empresa Constructora: B, S.A. de C.V. Ubicación del Proyecto: Santa Rosa de Lima, Departamento de La Unión, a 2,500 metros del la ciudad principal. Nº de Unidades Habitacionales: 100 Presupuesto de Construcción: $ 3, 300,000.00 Proyecto 3: Empresa Constructora: C, S.A. de C.V. Ubicación del Proyecto: Juayua, Departamento de Sonsonate. Nº de Unidades Habitacionales: 200 Presupuesto de Construcción: $ 6, 700,000.00 Proyecto 4: Empresa Constructora: D, S.A. de C.V. Ubicación del Proyecto: San Pedro Nonualco, Departamento de La Paz.

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Nº de Unidades Habitacionales: 175 Presupuesto de Construcción: $ 5, 862,500.00 Proyecto 5: Empresa Constructora: E, S.A. de C.V. Ubicación del Proyecto: Santa María, Municipio de Santa Elena, Departamento de Usulután. Nº de Unidades Habitacionales: 125 Presupuesto de Construcción: $ 4, 137,500.00 CASALCO junto con las Cinco empresas Constructoras que han presentado los proyectos, en el Fideicomiso serán los Fideicomisarios.

4.2 Características del Fideicomiso Propuesto

Tabla 14 Características del Fideicomiso Propuesto

Denominación del Fideicomiso: FIDEICOMISO DE FINANCIAMIENO DEL SECTOR CONSTRUC-

CION-VIVIENDA, que se podrá abreviar FIDECONSTRU

Nombre del emisor: Banco Multisectorial de Inversiones.

Fiduciario y Administrador: Banco Multisectorial de Inversiones

Fideicomisarios: CASALCO en representación de las empresas Constructoras que han presentado los proyectos

Fideicomitente: CASALCO en representación de las empresas Constructoras que han presentado sus proyectos.

Consejo de Vigilancia: Integrado por el Viceministerio de Vivienda, CASALCO y el BMI

Superintendencia: Superintendencia del Sistema Financiero de El Salvador

Clase de Valor: Certificados de Emisión de Deuda

Naturaleza del Valor: Obligaciones Negociables

Denominación de la Emisión: CEDECONSTRU (Certificados de Construcción)

Monto de la Emisión: $ 25,000,000.00

Monto mínimo de la Inversión US $ 100.00 y múltiplos de cien dólares de los Estados Unidos de

América.

Destino de los Recursos: Los valores que se obtengan por la negociación de esta emisión

serán utilizados por el Fideicomiso para Financiar los Proyectos de

Vivienda presentados por las empresas integrantes del Fideicomiso.

Forma de Pago Intereses: Los CEDECONSTRU otorgaran a sus tenedores una tasa de

interés fija de 4.75% anual y será pagadera de forma semestral

En el año calendario.

Forma de Pago Capital: La forma de pago del capital será al vencimiento del plazo, o sea

al final de los 60 meses.

Plazo de la Emisión: La emisión de los CEDECONSTRU representados por anota-

ciones electrónicas de valores en cuenta, tendrá un plazo hasta

De 60 meses.

Forma de Emisión: La negociación se realizara en un solo tramo y se dará mediante

La Bolsa de Valores de El Salvador por Intermediación de las Casas Corredoras de Bolsa.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos proporcionados por el BMI

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4.3 Estructura Operativa del FIDECONSTRU

CASALCO y el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano constituyen el FIDECONSTRU.

El FIDECONSTRU se constituirá por un monto de cinco millones de dólares de los estados Unidos de América. Los cuales serán aportados por las cinco empresas constructoras presentadas por CASALCO.

El Banco Multisectorial de Inversiones es nombrado como fiduciario de FIDECONSTRU, otorgándole facultades para la administración y gestión de los activos del fideicomiso. El principal objetivo del fideicomiso es la emisión y colocación de Certificados Fiduciarios En la Bolsa de Valores de El Salvador a través de las Casa Corredoras de Bolsa.

La emisión tendrá una garantía de los cinco millones de dólares, los flujos futuros de los créditos y los terrenos, diseños, presupuestos y permisos de los cinco lugares donde se construirán los proyectos, los bienes muebles o inmuebles y valores adquiridos a cualquier titulo al inicio de sus funciones o durante su operación, los intereses, rendimientos o utilidades entre otros, que resulten de las operaciones del mismo o cualquier otro aporte que se realice al fideicomiso

El FIDECONSTRU realizará los desembolsos a las empresas constructoras que presentaron los proyectos realizará el desembolso a las empresas constructoras que presentaron los proyectos, a una tasa de interés de 6.25% anual, y dará un seguimiento al avance de los mismos. También administrará el remanente de los fondos que le quedarán al Fideicomiso para operar, dicho remanente lo puede invertir en lo que el BMI crea en base a su experiencia que es más beneficioso para el fideicomiso.

El FIDECONSTRU se encargará de hacer los pagos de intereses y capital a la bolsa de valores al vencimiento de cada obligación.

Cada una de las cinco empresas abrirán una cuenta de ahorro, en dicha cuenta harán los Depósitos del dinero por la venta de las casas, la firma para los retiros de dichas cuentas serán mancomunadas entre las empresas y el Fideicomiso. Se establece que de los ingresos lo primero que se debe de cubrir son las cuotas de Capital e Interés por el Financiamiento.

El remanente del FIDECONSTRU será transferido a CASALCO para que esta lo distribuya a las cinco empresas constructoras que participaron del fideicomiso.

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Mecanismos de Emisión de los Certificados

El BMI, como fiduciario del FIDECOSTRU, para efectos de realizar la emisión de los Certificados llevara a cabo los siguientes procedimientos:

Elaborará las características de la emisión

Gestionara las calificaciones de riesgo de la emisión a realizar

Solicitara la aprobación de dichas características al Consejo.

Realizara la escritura de la emisión y los tramites en el registro correspondiente

Realizara los trámites legales requeridos de acuerdo a las características aprobadas por el Consejo y la escritura de emisión suscrita.

Con el monto de cada una de las deudas elaborara el flujo final de efectivo de la emisión, ya sea a realizarse total o por tramos.

Realizara la(s) colocación(es) de los Certificados y obtendrá los fondos por medio de la(s) liquidación(es) respectiva(s)

Obligaciones de los Participantes Obligaciones del Fideicomitente

Constituir el Fideicomiso de conformidad a las disposiciones del Código de Comercio y de las leyes que resulten aplicables.

Entregar al Fiduciario los bienes y recursos fideicomitidos.

Adquirir un seguro que respalde el bien inmueble contra daños y catástrofes durante la vigencia del o los créditos registrados en el fideicomiso. En caso de no pagar las cuotas de seguros contratadas o de no contratar un seguro, el fiduciario en ningún caso será responsable por esta omisión.

Gestionar cualquier información necesaria para el Fiduciario para la realización de los fines y objetivos del Fideicomiso.

Obligaciones del Fiduciario

Administrar los recursos fideicomitidos de conformidad a las instrucciones dadas por el Consejo de Vigilancia.

Desinar Los recursos necesarios e indispensables para el cumplimiento de los fines del Fideicomiso, en lo que a la administración se requiera.

Invertir conforme a los acuerdos e instrucciones emitidas por el Consejo de Vigilancia, los recursos líquidos y excedentes del fideicomiso.

Mantener cuentas y registros contables separadas de la contabilidad Fiduciario para el manejo de los recursos del fideicomiso

Emitir certificados Fiduciarios y colocarlos en la Bolsa de Valores Obligaciones del Fideicomisario

Suscribir y otorgar los convenios o contratos que sean necesarios para cumplir con los fines y objetivos del fideicomiso.

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Entregar toda la documentación e información que sea requerida por el Fiduciario.

Pagar en el plazo estipulado la cuota de más los intereses del crédito otorgado

Entregar reportes mensuales del avance del proyecto en ejecución.

4.4 Estructura Financiera

Tabla 15 Estructura de los Costos de la Emisión y Administración

PARTIDAS COSTO INICIAL EN ($) COSTO ANUAL (en $)

Clasificación de Riesgo (1) $ 40,000

Cuota de Mantenimiento (1) 1,145

Registro Publico Bursátil (2) $ 6,200

Inscripción e Imprenta (2) 3,220

Comisión Bolsa por Colocación (2) 37,500

CEDEVAL y Publicaciones (2) 3,000

Otros Costos(casa Corredoras) (3) 28,250

Administración BMI-Costo por año(4) 28,250

Costo de la emisión $ 78,170 $ 69,395

Fuente: Elaboración propia a partir de datos proporcionados por el BMI

1 Este costo es recurrente anualmente durante la vida de la emisión. 2 En estos costos se incurre solo una vez por lo que se diluye dentro del plazo de la emisión. 3 La comisión que se acostumbra reconocer en el mercado primario local por este servicio a las Casas Corredoras de Bolsa es de 0.10% más IVA “flat” sobre el valor transado en el caso de emisiones a más de un año. 4 La comisión que cobra el Banco Multisectorial de Inversiones.

Tabla 16 Estructura del Financiamiento - Emisión en Bolsa y Créditos Otorgados

DESCRIPCIÓN EMISIÓN FINANCIAMIENTO A

PROYECTOS

Tasa de Interés 4.25% 6.25%

Plazo del Financiamiento 5 años 5 años

Periodo de Gracia 2 años

Forma de Pago Intereses Semestral Semestral

Forma de Pago Capital Al Vencimiento A partir del año 3

Fuente: Elaboración Propia

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Tabla 17 Flujo de Efectivo

Fuente: Elaboración propia

Supuestos Básicos del Flujo

Los $ 5, 000,000 para el pago de la constitución del fideicomiso fueron aportados por las cinco empresas constructoras.

En el año 1 se refleja el ingreso de $ 25, 000,000, productos de la emisión en la bolsa.

En los ingresos se reflejan los interese que pagaran las empresas constructoras por el financiamiento a una tasa de interés anual del 6.25%.

A partir del año 3 se tendrán los ingresos por el pago de capital de las Empresas Constructoras, el cual lo harán en función de la venta de sus proyectos.

INGRESOS VS.EGRESOS ANUALES

CONCEPTO 0 2012 2013 2014 2015 2016 TOTALES

Saldo Inicial - 5,000,000 2,018,685 2,615,540 13,212,395 23,184,250 -

INGRESOS

Aporte de Creación del Fideicomiso 5,000,000 - - - - - 5,000,000

Fondos Provenientes de la Emisión - 25,000,000 - - - - 25,000,000

Intereses por Financiamiento de Proyectos - 1,562,500 1,562,500 1,562,500 937,500 312,500 5,937,500

Cobro del Capital a Empresas Constructoras - - - 10,000,000 10,000,000 5,000,000 25,000,000

Intereses por Inv. en Bolsa de Valores - 166,250 166,250 166,250 166,250 83,125 748,125

Inversiones en Bolsa de Valores - - - - - 3,500,000 3,500,000

TOTAL INGRESOS 5,000,000 31,728,750 3,747,435 14,344,290 24,316,145 32,079,875 65,185,625

EGRESOS

Costos de la Emisión - 119,315 41,145 41,145 41,145 41,145 283,895

Costos por Administración - 28,250 28,250 28,250 28,250 28,250 141,250

Desembolsos a Empresas constructoras - 25,000,000 - - - - 25,000,000

Intereses por Financiamiento – Emisión - 1,062,500 1,062,500 1062,500 1062,500 1,062,500 5,312,500

Pago de Capital de la Emisión - - - - - 25,000,000 25,000,000

Inversiones en Bolsa de Valores - 3,500,000 - - - - 3,500,000

TOTAL EGRESOS - 29,710,065 1,131,895 1,131,895 1,131,895 26,131,895 59,237,645

,

SALDO FINAL DEL PERIODO 5,000,000 2,018,685 2,615,540 13,212,395 23,184,250 5,947,980 5,947,980

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En los egresos se refleja la partida Desembolsos a Empresas Constructoras con valores de $ 25, 000,000 para que los proyectos se desarrollaran en los primeros dos años.

El BMI está facultado para invertir en la Bolsa de Valores y en base a ello deberá invertir $ 3,500,000 de los remanentes que presente el flujo, pero asegurándose de no afectar la operatividad del Fideicomiso.

El BMI es el responsable de hacer los pagos correspondientes a la Bolsa de Valores por las obligaciones contraídas en la emisión, es así que el flujo refleja el pago anual por $ 1,062,500 que corresponden a los intereses por los fondos de la emisión al 4.25% anual.

Comentarios sobre los Resultados de el Flujo

De los $ 5, 947,980 que refleja al final de 5 años el flujo, es importante mencionar que $ 5, 000,000 son de la aportación inicial que hicieron las cinco empresas constructoras.

El valor neto final, después de restar el aporte inicial de las empresas constructoras es de $ 947,980.

Con las cifras anteriores se puede deducir que el beneficio final por la creación y desarrollo del FIDECONSTRU fue de $ 947,980.

Fue muy importante que el FIDECONSTRU siempre presento la liquidez necesaria para enfrentar sus obligaciones y posibles imprevistos.

Con la liquidez que presentaban los flujos el FIDECONSTRU hizo una inversión en la bolsa de valores por $ 3, 5000,000, lo cual al final del período representaron ingresos por $ 748,125.

De acuerdo a su creación el monto de $ 5, 947,980 será entregado por el FIDECONSTRU a CASALCO y está a su vez deberá de hacer la erogaciones a las empresas constructoras participantes.

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Estados Financieros Finales del Fideicomiso

FIDEICOMISO DE FINANCIAMIENTO DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN-VIVIENDA

FIDECONSTRU Balance General

Al 31 de diciembre del año 5 (Expresados Dólares)

ACTIVO

ACTIVO CORRIENTE $ 5,947,980 Fondos en Depósitos - Caja y Bancos $ 5,947,980

Total del Activo $ 5,947,980

PATRIMONIO $ 5,947,980

Aporte de los Fideicomisarios $ 5,000,000

Utilidades 947,980

Total del Patrimonio $ 5,947,980

FIDEICOMISO DE FINANCIAMIENTO DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN-VIVIENDA

FIDECONSTRU Estado de Resultados

Del 1 de enero año 1 al 31 de diciembre del año 5 (Expresado en dólares)

INGRESOS DE OPERACIÓN $ 6,685,625 Intereses por Préstamos Otorgados $ 5,937,500 Intereses por Inversiones en Bolsa de Valores 748,125

COSTOS DE OPERACIÓN 5,737,645-

Intereses Pagados por la Emisión $ 5,312,500 Costos de la Emisión y Administración 425,145

UTILIDAD DE OPERACIÓN $ 947,980.00

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4.6 Estructura Legal El Fideicomiso está constituido mediante escritura pública donde se estipula las clausulas de constitución de dicho Fideicomiso. El notario del BMI elabora testimonio del aporte al fideicomiso el cual entrega al cliente para que lo revise y de su aprobación. Todo esto está elaborado en base al Código de Comercio y otras leyes que le son aplicables.

4.7 Delimitación La Propuesta de Creación de este Fideicomiso es para el Sector Construcción–Vivienda; sin embargo, puede ser utilizada y adaptada a las otras ramas del Sector Construcción de acuerdo a las necesidades y características de cada proyecto.

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CONCLUSIONES

Las principales conclusiones derivadas de este ensayo, en base a los resultados obtenidos de la investigación las podemos resumir de la manera siguiente:

La Industria de la Construcción es un sector de suma importancia para la actividad y desarrollo económico de nuestro país, a través de esta se desarrollan una serie de actividades que generan muchos empleos de una forma directa e indirecta.

En los últimos cinco años la Industria de la Construcción se ha visto inmersa en una seria crisis por factores que no dependen directamente de la industria, sino más bien de factores externos al sector. Sin embargo, han tenido una repercusión directa en el desarrollo de los proyectos que se tenían para construir. Las empresas que se dedican a la Construcción de Vivienda han tenido que enfrentar uno de los problemas más serio, el cual es el acceso al financiamiento bancario. El efecto negativo para este sector es de doble característica; en primer lugar, en los últimos tres años se han reducido en un 8.45% los créditos para las personas que compran las viviendas, esto debido al incremento de requisitos y exigencias de parte del sector financiero para los demandantes de estos créditos. En segundo lugar los créditos para la construcción de viviendas también se han visto disminuidos en un 62.21% en los mismos periodos. Es notorio el impacto que está teniendo la falta de financiamiento en algunas empresas que se dedican a la Construcción de Vivienda, el 70% de las empresas encuestadas manifestó haber suspendido proyectos por falta de recursos y con ello sus operaciones se ven reducidas; lo anterior no solo afecta a las empresas mismas, sino también a los otros sectores que dependen de la demanda de bienes y servicios del sector construcción-vivienda; ejemplo de ello es la industria de cemento, acero, hierro, los cuales han visto disminuidas sus ventas por la disminución en el consumo por parte de las empresas constructoras.

El sector construcción tiene dañada su imagen y ha perdido confianza y credibilidad en el sistema financiero; los consideran malos administradores de los fondos y en algunos casos con prácticas empresariales no correctas. Lo anterior contribuye negativamente a la situación de crisis por la que está atravesando, ya que los bancos con sus nuevas políticas crediticias no se toman mayores riesgos y contraen los financiamientos.

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Las empresas constructoras que se dedican al rubro vivienda conocen muy poco de otras formas de financiarse, un mayor porcentaje de las empresas encuestadas se financian con los bancos, históricamente estas empresas se han financiado a través de la banca comercial por diversos motivos, siendo el principal que los bancos son los únicos que puede satisfacer sus necesidades de efectivo en cuanto a montos, plazos y garantías, pero con la internacionalización de la banca y la crisis mundial han cambiado sus políticas de créditos.

La dinámica y desarrollo que lleva el mundo exige que las empresas para llevar a cabo sus proyectos se tengan que ingeniar nuevas formas para obtener los recursos, esto con el propósito de salir adelante y no desaparecer; las empresas tienen mucha creatividad e ingenio para diseñar y construir las viviendas; sin embargo, cuando llegan al tema del financiamiento no saben cómo obtener los recursos y su primera y en la mayoría de los casos su única alternativa son los bancos. Es por ello que se ve la necesidad de desarrollar nuevas vías de financiamiento que apoyen al sector construcción-vivienda, y con ello tengan otras formas de financiarse y por ende tendrán menos posibilidades de dejar de ejecutar sus proyectos.

Por todo lo anterior se ve viable la creación de un Fideicomiso como una nueva alternativa de financiamiento a los proyectos de vivienda, con lo cual se busca darle un empuje o apoyo directo a este sector tan importante en la vida económica y social de nuestro país, al inyectarles liquidez y darles el respaldo para que reactiven los proyectos suspendidos se estará contribuyendo a la generación de empleos en el país. Con el desarrollo del Fideicomiso y los resultados obtenidos se ganará una experiencia, lo que es positivo para la industria de la construcción-vivienda, debido a que conocerán otra forma de financiar sus proyectos y así otras empresas del sector se interesarán en conocer y desarrollar sus proyectos a través de esta nueva alternativa, lo cual contribuirá a la reactivación del sector y a su vez crearan oportunidades de crecimiento y desarrollo.

Este Fideicomiso no solo lo puede utilizarse en el Sector Construcción - Vivienda si no que es adaptable a las otras ramas de la Industria.

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RECOMENDACIONES

Considerando la importancia que tiene la Industria de la Construcción en la Economía de El Salvador es importante que los diferentes sectores, incluyendo el estado, busquen alternativas de financiamiento y desarrollo de nuevos proyectos habitacionales para sacar de la crisis en la que se encuentra dicho sector. Ha quedado demostrado el efecto multiplicador o de cascada que tiene la construcción, en ese sentido el buscar alternativas para dinamizarla no solo tendría beneficios para está, sino también para los sectores que tienen relaciones comerciales con la construcción, así como también en la microeconomía a través de la generación de empleos. El Estado como el principal responsable e interesado en reactivar la economía de El Salvador debe establecer políticas de vivienda que vayan en función de reactivar el sector construcción y facilitar la adquisición de vivienda para los ciudadanos, debe de inyectar recursos en esta vía y que sea una política de mediano y largo plazo y no solo una medida cortoplacista. Es recomendable que la Industria de la Construcción, como gremio, busque un entendimiento y alternativas con el sistema financiero para mejorar y ampliar el clima de negocios que actualmente existe entre ellos, la industria debe de mejorar su imagen y credibilidad ante los bancos y estos a su vez deben de reconsiderar algunas de sus políticas para el financiamiento de los proyectos y adquisición de vivienda. La Industria de la Construcción debe de ingeniarse nuevas formas de financiar sus proyectos, debe de buscar a utilizar las nuevas alternativas de financiamiento que hay en el mercado, debe de alejarse de aquella primicia de que su fuente de financiamiento son los bancos, como gremio deben de apoyarse en especialistas que les establezcan y guíen hacia conceptos modernos de financiación; de no buscar nuevas alternativas la Industria de la Construcción estará sumergida en crisis por largo tiempo. Se recomienda el desarrollo de un Fideicomiso como una nueva forma de financiamiento a los proyectos de vivienda en El Salvador, con ello se le dará un empuje al sector y se estará contribuyendo a la generación de empleos y a su vez crearan oportunidades de crecimiento y desarrollo. Con la evolución del Fideicomiso se ganara experiencia en esta alternativa de financiamiento, el sector podrá optar a utilizarla porque ya se contara con una referencia de sus resultados. Para garantizar el éxito del Fideicomiso deben establecerse los controles necesarios y efectivos para ir midiendo la efectividad de la figura y realizar los cambios cuando sea necesario.

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Superintendencia del Sistema Financiero (2010). “Cartera de préstamos por

sector económico

ANEXOS

Anexo 1

UNIVERSIDAD DOCTOR JOSE MATIAS DELGADO CUESTIONARIO PARA EMPRESAS CONSTRUCTORAS-VIVIENDAS

EMPRESA: __________________________________________________________________ FECHA DE ENCUESTA: ________________

1- ¿Considera usted que el acceso al financiamiento es un problema para el

sector construcción? a) Si b) no

2- ¿Su empresa ha suspendido la ejecución de proyectos por falta de

financiamiento? a) Si b) no

3- ¿Cuántos proyectos ha dejado de ejecutar su empresa en los últimos tres

años? a) Uno b) dos c) tres d) más de tres

4- ¿Si su empresa recibiera financiamiento de manera accesible pudiese

reactivar los proyectos suspendidos? a) Si b) no

5- ¿Cuáles otras razones ha tenido para suspender los proyectos?

a) La Crisis Mundial b) La poca demanda de viviendas c) El financiamiento a las personas d) otras

6- ¿Cuáles son las principales fuentes que utiliza para financiar sus proyectos? a) Los bancos b) Los clientes c) recursos propios d) otros

7- ¿Qué otras alternativas de financiamiento conoce?

a) Titularización b) Leasing c) Fideicomisos d) otras

8- ¿Conoce qué es un Fideicomiso?

a) Mucho b) poco c) nada

9- ¿Ve positiva la creación de un fideicomiso para financiamiento de desarrollo de proyectos? a) Mucho b) poco c) nada

10- Le interesaría financiar sus proyectos por medio de un fideicomiso? a) Si b) no porque __________________________

11- Si su empresa recibiera financiamiento cuáles serian las condiciones favorables en cuanto a montos, plazos y tasas de interés. a) Montos De $ 100,000.00 a 1, 000,000.00 ________ De $ 1, 000,000.00 a 5, 000,000.00 ________ De $ 5, 000,000.00 a 10, 000,000.00 ________ De $ 10,000.000.00 a más ________

b) Plazos De 1 a 5 años________ De 1 a 10 ________ De 1 a 15 ________ De 1 a 20 ________

c) Tasas De 6% ________ De 7% ________ De 8%________ De 9%________