Valoracion En Expropiacion Forzosa — Presentation Transcript

1. Ricardo J. Serrano, PE, EPA, JD 2.  Definiciones Conceptos de Valoración Metodos de Valoración Informe de

Valoración Tasador como perito 3.   Valor   Relaciónmonetaria entre la propiedad y aquellos que compran, venden

o hacen uso de dicha propiedad   Concepto económico atado a la utilidad del bien  Precio   Cantidad monetaria acordada por las partes (vendedor y comprador) en una transacción específica   Es un hecho

4.   Costo   Cantidad monetaria para crear, producir un bien   Es un hecho  Tasación (Valoración)   El acto o proceso de desarrollar una opinión de valor  Tasador (Evaluador)   Persona que ejecuta servicios de valoración de forma competente, independiente, imparcial y objetiva

5.   Reglamentación Federal   FIRREA(Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act of 1989 – Title XI)   Aplican a todas las tasaciones donde exista una transacción que envuelva al menos una entidad federal   Appraisal Subcommitte   Reglamenta los requisitos de certificaciones y licencias estatales   Revisa reglamentos emitidos por las agencias federales en relación a la práctica de valoración   Revisa las actividades y procedimientos del ‘Appraisal Foundation’

6.   Appraisal Foundation   Entidad sin fines de lucro creada en 1987 para la promoción de estándares profesionales de la práctica de valoración   USPAP   Conjuntos de requisitos mínimos para promover y mantener un nivel alto de confianza pública en la práctica de la valoración   Aplica a tasadores y usuarios de los informes de valoración   Orden Ejecutiva 2001-29   Requiere el uso de USPAP como guía para la preparación de informes de valoración para la adquisición o arrendamiento de propiedad inmueble

7.   Ley Num. 227 de 31 de julio de 1974 segun enmendada   Reglamenta la práctica del ejercicio de valoración de bienes inmuebles en la jurisdicción del Estado Libre Asociado de Puerto Rico   Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales de Bienes Raíces de Puerto Rico   Agencia administrativa de la Rama Ejecutiva encargada de poner en vigor las disposiciones de la Ley Num. 227   Establece los requisitos de educacion y destrezas requeridas para los candidatos a evaluadores profesionales autorizados   Regula la emision de licencias estatales y certificaciones federales

8.   Valor en el mercado “El precio que un comprador en una venta no forzada estaría dispuesto a pagar y aquel en que un vendedor, en las mismas circunstancias, estaría dispuesto a vender, consideradas las condiciones en que se halle el terreno en la fecha de expropiación, y el uso mas productivo a que el dueño pudiere dedicarlo dentro de un futuro razonable cercano” Pueblo v. Huyke, 70 D.P.R. 754, 756-757 (1950)

9.   Mejor y mas provechoso uso   Físicamenteposible   Legalmente permisible   Reglamentos de zonificación   Permiso de uso   Financieramente viable   Maximizar el valor del terreno

10.   Costo   Valorar el terreno como vacante a su mejor y mas provechoso uso   Valorar las mejoras calculando el costo de reemplazo o reproducción como nuevo menos la depreciacion acumulada   Metodo de preferencia por el Tribunal de Primera Instancia Sala de Expropiaciones   En la práctica, el metodo de costo solo

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tiene relevancia cuando se valoran propiedades especiales, o el mercado de la propiedad es sumamente lento

11.   Comparacion Directa   Dependiendo del análisis del mejor y mas provechoso uso, el tasador investiga ventas similares o comparables al sujeto en el mercado de bienes raíces   Una vez se escogen las ventas mas similares al sujeto, el tasador realiza ajustes a dichas ventas por los factores correspondientes   Luego de los ajustes, el tasador concluye por el valor del sujeto por la(s) venta(s) mas similar(es)

12.   Ingresos o Capitalización Directa   Investigar alquileres de propiedades similares al sujeto   Escoger los alquileres mas similares para calcular el ingreso bruto potencial   Luego de descontar el porciento de desocupación y perdidas, se calcula el ingreso bruto efectivo   Luego se descuentan las partidas de gastos administrativos, contribuciones sobre la propiedad, seguros, mantenimiento y reservas para calcular el ingreso neto operacional (NOI)   El tasador tiene que efectuar el calculo de la tasa de capitalización directa, el cual se divide entre el NOI para llegar al valor del sujeto

13.   Hoja de Apertura  Tabla de Contenido  Carta de Trámite  Condiciones Limitantes y Contingentes  Resumen de Datos Importantes  Propósito de la Valoración  Función de la Valoración  Alcance de la Valoración  Descripción de la Propiedad Principal

14.   Descripción de la propiedad a ser adquirida  Descripción del remanente (si aplica)  Datos socioeconómicos de Puerto Rico y el municipio donde radica el sujeto  Análisis del vecindario  Análisis del mejor y mas provechoso uso  Métodos de valoración  Desarrollo del método o métodos de valoración aplicables a la asignación (definida en sección del Alcance de la valoración)

15.   Conclusión de valor por el método correspondiente  Reconciliación final de valor  Certificación  Anejos  Calificaciones del Tasador

16.   Regla53 de Evidencia – Cualificación del perito (A) Toda persona esta cualificada para declarar como testigo pericial si posee especial conocimiento, destreza, experiencia, adiestramiento o instrucción suficientes para cualificarla como un experto o perito en el asunto sobre el cual habrá de prestar testimonio. Si hubiere objeción de parte, dicho especial conocimiento, destreza, adiestramiento o instrucción deberón ser probados antes de que el testigo pueda declarar como perito

17.   Regla53 de Evidencia – Cualificación del perito (B) El especial conocimiento, destreza, experiencia, adiestramiento o instrucción de un testigo pericial podran ser probados por cualquier evidencia admisible, incluyendo su propio testimonio  E.L.A. v. Empresas Mercado, S.E., 2006 TA 1134

18.   Concepto de valor, precio y costo  Reglamentación federal y local  USPAP  Valor en el mercado  Mejor y mas provechoso uso  Metodos de valoración   Costo   Comparación directa   Ingresos  Informe de valoración  Tasador como perito

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