Volum I Estudi de viabilitat per a construir i explotar … › documents ›...

Volum I

Estudi de viabilitat per a construir i explotar en

règim de concessió un equipament a un sòl municipal

Parcel·la de l’equipament d’abastament i subministrament:

Mercat Municipal

Plaça de la Mare al Pla de Montgat (Montgat)

Maria del Rocio Llaras Muza

Interventora Ajuntament de Montgat

Equipament comercial Plaça de la Mare (Montgat) –Estudi de viabilitat

2

Aquest informe s'ha preparat acuradament, i ha estat realitzat amb el màxim d’esforç per

assegurar la seva exactitud i veracitat, i per tal d'oferir una opinió al seu destinatari. La

informació aquí continguda en alguns casos està basada en la combinació del

coneixement i de l'experiència de l'equip en el sector immobiliari comercial. No

s'acceptaran responsabilitats per errors o omissions. No podran ser publicats total ni

parcialment ni citats com a fonts, sense la prèvia autorització de l'emissor.


3

Contingut Estudi Viabilitat

1 Introducció .......................................................................................................................... 4

1.1 Introducció ................................................................................................................. 5

2 Finalitat i justificació de léquipament ................................................................................ 7

2.1 Preàmbul ................................................................................................................... 8

2.2 Justificació de la necessitat de léquipament .......................................................... 10

2.3 Conceptualització i descripció general de lédificació ............................................. 17

2.4 Sumari justificatiu i concret ...................................................................................... 19

3 Anàlisi socio-econòmic..................................................................................................... 22

3.1 Síntesi de la situación de léconomia catalana ....................................................... 23

3.2 El context econòmic internacional i espanyol ......................................................... 25

3.3 Escenari macroeconòmic a Catalunya per al 2012................................................. 32

4 Anàlisi de la demanda ...................................................................................................... 39

4.1 Estructura de la despesa personal .......................................................................... 41

4.2 Estimació de les vendes potencials ........................................................................ 43

5 Anàlisi de lóferta de léntorn ........................................................................................... 52

5.1 El mercat de Centres Comercials a Espanya ......................................................... 54

5.2 Lóferta déquipaments similars al Maresme Sud ................................................... 66

5.2.1 Oferta de supermecats al Maresme Sud ............................................................ 66

5.2.2 Algunes concentracions comercials i de serveis ................................................. 66

5.3 Els eixos comercials a Montgat ............................................................................... 72

5.4 El mercat de locals comercials a Montgat ............................................................... 76

6 Aspectes urbanístics ........................................................................................................ 78

7 Estudi dímpacte ambiental .............................................................................................. 84

8 Riscos operatius i tecnològics .......................................................................................... 87

8.1 Riscos operatius i tecnològics en la construcció i explotació de lóbra .................. 88

9 Estimació econòmica i financera ..................................................................................... 90

9.1 Anàlisi de viabilitat económica-financera ................................................................ 91

9.1.1 Estudi de la inversión en la promoció immobiliària ............................................. 92

9.1.2 El cànon ............................................................................................................... 98

9.1.3 Els fluxes de caixa ............................................................................................. 103

10 Anexes ........................................................................................................................... 103

10.1 Cash flow. 35 anys ................................................................................................. 91

10.2 Cash flow. 45 anys ................................................................................................ 107


4

1 Introducció


5

1.1 Introducció

Metodologia

El present estudi de viabilitat pretén ser un instrument més que permeti a lÁjuntament de

Montgat una vegada detectada la necessitat social del municipi poder posar en valor la

parcel·la destinada a un equipament comercial orientat l’ús d’abastament i subministrament

en el format de mercat municipal a la Plaça de la Mare del municipi. I així fer complir els

requisits de licitació permetent ajudant a prendre decisions als òrgans competents de

lÁdministració que va adreçat, lÉquip de Govern i als tècnics/ques municipals

responsables.

S’especificaran els aspectes rellevants per a determinar la viabilitat d’un equipament

municipal comercial de caràcter no obligatori, la seva planificació d’usos i oferta, l’estimació

de la utilitat social i el seu model de gestió més adient, posant especial èmfasis en els

diversos serveis que pot albergar i en els diversos usos atribuïbles. Es fixaran les directrius

per tal d’estimar a través d’un anàlisi de sensibilitat la inversió mínima necessària, les

despeses i ingressos i un balanç econòmic previsional pel manteniment i explotació de

l’equipament.

La redacció del present informe té per finalitat doncs el fer complir allò que s’ha recollit pel

Reial Decret Legislatiu 3/2011, de 14 de novembre, pel que fa referència a l’article 128 de la

Llei de Contractes del sector Públic: Estudi de viabilitat per a construir i explotar en règim de

concessió una obra pública.

Els articles corresponents de la llei tenen la finalitat d’articular la intervenció dels agents

privats en el finançament de la construcció i explotació d’obres, en el context de la modalitat

del contracte de concessió d’obra pública. S’estableix en l’article 128 que, amb caràcter previ

a la decisió de construir i explotar en règim de concessió una obra pública, l’òrgan que

correspongui de l’Administració concedent acordarà la realització d’un estudi de viabilitat de

la mateixa i que contindran la següent informació:

a. Finalitat, justificació i característiques essencials de l’obra.

b. Previsió sobre la demanda d’us, incidència econòmica i social de lóbra en la seva

area d’influència i sobre la rendibilitat de la concessió.

c. Valoració de dades i informes existents sobre el plantejament sectorial, territorial i

urbanístic.


6

d. Estudi dímpacte ambiental, o anàlisi ambiental de las alternatives i les

corresponents mesures correctores i protectores necessàries.

e. Justificació de la solució elegida.

f. Riscos operatius i tecnològics en la construcció i explotació de l’obra.

g. Cost de la inversió i sistema de finançament. Cànon pel municipi.

h. Estudi de seguretat i salut.

Motivat per lÁdministració concedent aquest informe es veu complementat per la naturalesa

i finalitat de lóbra i per la seva quantia dínversió requerida i dácord amb l’article 129 d’un

Avantprojecte de construcció i explotació de l’obra i que inclourà:

a. Memòria en que s’exposaran les necessitats a satisfer, els factors socials, tècnics,

econòmics mediambientals i administratius considerats per atendre el objectiu fixat i

la justificació de la solució proposada.

b. Plànols de situació generals i del conjunt necessaris per la definició de l’obra.

c. Pressupost que contingui les despeses de execució de l’obra, partint dels

corresponents amidaments aproximats i valoracions.

d. Un estudi relatiu al regim d’utilització i explotació de l’obra, amb indicació de la forma

de finançament i el cànon que regira la concessió, incloent la incidència o contribució

dels rendiments que poden correspondre a la zona de explotació comercial.


7

2 Finalitat i justificació de l’equipament


8

2.1 Preàmbul

La pro activitat de lÁjuntament de Montgat envers a la promoció econòmica del seu àmbit

territorial d’actuació segueix desenvolupant-se de forma continuada.

En aquest cas un dels objectius principals per part de lÁjuntament d’aquest estudi de

viabilitat pel projecte d’equipament comercial a la Plaça de la Mare es veure si gràcies al

desenvolupament de léquipament es fomentaria l’augment de l’activitat econòmica del

municipi i la millora del nivell de vida de la població, evitant els desplaçaments i l’efecte

“fuga” a altres municipis per manca d’oferta i serveis de proximitat.

En aquest context, i sempre considerant que aquests projecte no te caràcter d’obligatorietat,

lÁjuntament està fomentant la posta en valor de la parcel·la en qüestió a través d’aquest

estudi de viabilitat previ a la licitació amb els operadors adients, dins de la planificació

d’inversions adreçades a la promoció econòmica i desenvolupar el mercat municipal.

La normativa marc de règim local, el Decret Legislatiu 2/2003, de 28 d’abril, pel qual s’aprova

el Text refós de la Llei municipal i de règim local de Catalunya (DOGC núm. 3887 de

20/05/2003), identifica les obligacions de prestació de serveis municipals per a tots els ens

locals i per determinats municipis en funció del nombre d´habitants. Segons lÁrticle 67.

Serveis mínims, en els municipis amb una població superior als cinc mil habitants e inferior al

vint mil com és el cas de Montgat, a part de - l’enllumenat públic, cementiri, recollida de

residus, neteja viària, abastament domiciliari d’aigua potable, clavegueres, accés als nuclis

de població, pavimentació i conservació de les vies publiques i control d’aliments i begudes -

requerits per a tots el municipis, a més hauran de tenir un parc públic, una biblioteca, un

mercat i un area de tractament de residus.

Actualment Montgat disposa d’un mercat al costat de lÁjuntament que per la seva oferta

comercial i de serveis, accessibilitat, manca d’aparcament còmode, edificació, tipologia de

l’edifici i dels seus locals, etc ha quedat obsolet i no s’adapta a les necessitats del municipi

en el seu format actual. En aquest cas el mercat actual situat al mig del casc urbà és

deficitari cosa que permetria el seu complement o substitució amb un altre edifici en una

localització més adient.

LÁjuntament pretén que aquest mercat municipal projectat ajudi i es caracteritzi per ser una

trobada per a díntercanvi comercial de productes de primera necessitat i serveis amb una

periodicitat d’alta freqüència i regular, destí per la seva població resident en l’àmbit mes

immediat i orientat a la resta de barris de Montgat com una oferta alternativa.


9

Actualment a Catalunya, el 82% dels mercats minoristes estan gestionats per l´Ajuntament,

ja sigui mitjançant una gestió directa o mitjançant un organisme municipal autònom. El 18 %

ho estan mitjançant concessions dels quals un 3% ho és per una empresa privada.

L´Ajuntament vol reforçar el model de comerç de proximitat orientat cap al territori i la

societat, i a poder ser integrat per empreses i marques del municipi i de la resta del seu

entorn immediat amb el creixement i generació de riquesa pel territori.


10

2.2 Justificació de la necessitat de l’equipament

Montgat és una ciutat no vertebrada geogràficament, la morfologia del municipi, amb grans

discontinuïtats urbanes comporta buscar solucions que relliguin el territori.

Justificant que l’ús de l’equipament comercial suposarà el complir el requeriments de

centralitat: bona accessibilitat i connectivitat des de les infraestructures territorials i

l’existència d’espai complementari (fàcil aparcament, accessibilitat, visibilitat, integració a

l’entorn, sostenibilitat, gestió mediambiental de residus, zones adients de

càrrega/descàrrega, espai d’ús públic enjardinat i amb zones infantils on la ciutadania que ho

desitgi pugi destinar part del seu temps, etc.) que en una població disgregada en barris

diferenciats com Montgat és difícil d’assolir però que amb la perspectiva dels sistema

d’espais públics existents i futurs del municipi com és el cas de la projecció d’aquest

equipament pot esdevenir un element estructural en la lògica municipal i complementari en

relació amb la resta.

2.2.1 Objectius i abast del projecte

Dotar al municipi de Montgat d’un equipament comercial integrat mediambientalment al seu

entorn, sostenible social i econòmicament conceptualitzat com un punt de trobada i cohesió

a l'estil de la Plaça d'un poble, on el ciutadà pugui reunir-se amb els seus amics i familiars,

passejar, satisfer els seus moments lúdics en un entorn obert i segur, podent fer la compra

de primera necessitat, disposant d'una zona de serveis i una oferta de restauració

complementaria d'acord a les seves necessitats, amb l'objectiu de primar la convivència en

un ambient agradable, i on el aparcar no es converteixi en un problema doncs el projecte

disposarà d´una dotació equilibrada de places d'aparcament. Tot això l'estil d'una mercat

municipal adaptat als nous temps, amb un supermercat que serveixi de motor comercial a la

resta d’establiments.

El dimensionament comercial en quan al nombre i tipologia de locals es justifica en el punt

tractar a posterior a l’anàlisi d’oferta i de la necessitat de demanda de la seva àrea

d’influència, estimada en mes de 14.500 residents dels quals 5.000 viuen en l’entorn

immediat proper i molts altres que no vivint fan un us diari dels equipaments actuals i futurs

que conviuen amb la parcel·la: escola bressol, escola de primària i altres equipaments en

projectes com podrien ser una escola privada, facultats d´universitats, geriàtric, etc.


11

2.2.2 Àmbit d’actuació

La Parcel·la està ubicada al Pla de Montgat en front de la Plaça de la Mare, dins municipi de

Montgat, a la comarca del Maresme dins de la provincia de Barcelona.

Montgat vs Catalunya vs Espanya vs Europa

La Parcel·la vs Montgat La Parcel·la vs Pla de Montgat


12

2.2.3 Algunes fotografies


13

2.2.4 Dimensionament

El dimensionament s'ha establert principalment tenint en compte les necessitats socials del

municipi, el marc jurídic envers a la parcel·la, l’oferta comercial i de serveis de l’àrea

d’actuació, la demanda de la zona i la despesa comercialitzable. I poder fer-lo sostenible

econòmica i financerament tant en la seva promoció com a la seva explotació futura.

Per a això hi ha uns índexs de referència que giren al voltant de la relació SBA o superfície

bruta llogable per cada 1.000 habitants a l'hora d'establir les rendes o ingresos pel

concessionari i la despesa potencial per a l'oferta en funció de la renda disponible del futur

client.

La mida del projecte haurà de tenir un equilibri entre el poder de convocatòria o necessitat de

trobar una oferta global de serveis i compra de primera necessitat i estimada en mes de

14.500 residents dels quals 5.000 viuen en l’entorn immediat proper i molts altres que no

vivint fan un us diari dels equipaments actuals i futurs que conviuen amb la parcel·la: escola-

la bressol, escola de primària, escola privada, facultats i geriàtric en projecte, etc.

Per tractar-se el projecte comercial en qüestió d'un centre de compra i de serveis de primera

necessitat lluny del gran equipament comercial a l'ús, s'haurà de tenir en compte la seva

àrea d'influència més propera.

La superfície de la Parcel·la sobre la que s’actuarà és de 6.872 m2 dels quals es construiran

segons lávantprojecte definit un mínim de 4.698 m2, corresponents a la planta d’aparcament

subterrani 2.522 m2 i la resta dels 2.176 m2 al Mercat pròpiament dit.

El SBA o superfície bruta llogable resultant de l’estudi és de 1.264,55 m2, dels quals 1.125,68

correspondran a la planta baixa i 139 hi seran a la planta primera o coberta de lédificació

principal. Lóperador mes gran –el supermercat- disposarà com a màxim dúne sala de

vendes mai superior al 60% de la superficie total de vendes del Mercat segons dictamina la

Llei. És a dir, independenment de la seva superficie de supermercat, que a lávantprojecte

s´ha previst sigui de 1.190 m2, la seva superficie de vendes mai podrà èsser superior a 759

m2.

La Plaça o zona d'ús públic enjardinada del projecte disposarà de la resta de superfície que

no serà ocupació de l’edificació i sumarà al voltant de entre 2.000 i 2.500 m2 d'espais de

terrasses, lúdics, désbarjo i zones verdes a l'aire lliure, amb zones protegides per les

possibles inclemències del temps (ombra per sol i protecció per pluja i vent).


14

La dotació mínima de places d’aparcament serà de 117, de les quals 36 seran exteriors

perimetrals i 81 subterrànies. Encara que a la definició dáspectes a tenir en compte en el

desenvolupament del projecte executiu, léquipament disposarà déspais per a bicicletes,

motos, places per a càrrega de vehicles elèctrics, per a persones amb minusvalies i un

número de places límitat mes grans per a embarassades i vehicles grans.

2.2.5 Oferta comercial i de serveis

El concepte comercial girarà en el format d’un Mercat Municipal, catalogat com un

establiment comercial col·lectiu que disposarà de serveis comuns tal com lavabos,

aparcament, àrees de descans, zones enjardinades i lúdico-infantils, etc.

Estarà format per un conjunt de locals comercials, fonamentalment d’alimentació, sense que

cap de les empreses o grups d’empreses que els exploten pugui ocupar més del 60% de la

superfície de venda del conjunt del mercat.

El seu mix o barreja comercial es planteja inicialment en tres grans grups:

1. Alimentació

2. Serveis

3. Restauració

Dins del grup d’alimentació, es trobarà un supermercat de entre 700 i 900 m2 de sala de

vendes que servirà de motor i ancla comercial complementant i donant unitat al conjunt

d’activitat. L’esquema a seguir estarà alineat amb la següent taula:


15

Els tres grups d’activitats a trobar a l’equipament disposaran d’un ampli ventall de sub-

activitats susceptibles de trobar a l’oferta comercial futura de l’equipament.

1. Alimentació: supermercat, productes congelats, alimentació ecològica o artesana,

cuina preparada, delicatessen, fruits secs, variants i llaminadures, forn, pastisseria i

confiteria, productes de mercat (carnisseria, xarcuteria, polleria, peixateria, fruiteria i

triperia), botiga de conveniència (botigues multi producte amb horari especial), etc.

2. Serveis: Agència de viatges, agència immobiliària, arranjaments de roba, centres de

formació, correus, entitats financeres, floristeria, llar d’infants, fotografia, loteries i

apostes, merceria, reparació de calçat i claus, telefonia, tintoreria, videoclub, salut i

bellesa (cosmètica, centres de bellesa, perruqueria, para farmàcia, òptica, dietètica,

etc), altres serveis (gestoria, locutori, serveis públics, missatgeria, work center,

boutique del fumador, treball temporal, etc).

3. Restauració: restaurants (casual food, internacional, tradicional), cafeteries i bars

(cerveseria, croissanteria, xurreria, gelateria, sucs i batuts), terrassa exterior de

restauració, etc.

Independentment de láixò el mix o barreja comercial es podria veure complementat una

vegada s’avanci en la comercialització per una oferta diferent en funció de la demanda

d’operadors tal com per exemple un àrea, en explotació i contraprestació econòmica,

orientada a lésport com unes pistes de pàdel a la coberta de l’edifici, un gimnàs, etc.

Inicalmente es preveu sigui dús públic gratuït.

Així mateix l’oferta comercial de l’equipament vindrà recolzada per la seva dotació de places

d’aparcaments per a vehicles, motos i bicicletes de més de 115 unitats interiors i exteriors.

I tot en un entorn enjardinat de manera sostenible i equilibrada sota el format d’una plaça

dús públic amb activitats infantils, lúdiques i esportives que vertebrarà el projecte i serveis

que ajudin a fer l’estància més agradable tal com:

• Serveis que facin més còmode i agradable l’estància dels clients i visitants a les

instal·lacions (lavabos d’ús públic familiars i per nens, caixers automàtics, punts de

reciclatge, servei wifi, etc.).

• Benestar i comoditat (àrees de descans, petició de taxis, transport públic, terrasses

de cafeteries-restaurants, etc.).


16

• Aparcament per a embarassades i vehicles grans, per a persones amb mobilitat

reduïda, carragament per a cotxes elèctrics, aparcament de bicicletes i motocicletes

ben definit.

• Aparcament de vehicles gratuït i dissuasori per evitar l´efecte d´estacionament de

llarga durada.

• Zones lúdiques per a nens, adolescents i gent gran.

• Parades de taxis i autobusos.


17

2.3 Conceptualització i descripció general de l’edificació

Es desenvoluparà un equipament que permeti integra-ho dins d’un entorn ambientalment

responsable, rendible i saludable. En definitiva on les persones puguin fer les seves compres

de primera necessitat de forma còmode i permeti la convivència i qualitat de vida en la

experiència de visita.

Parcel·la

La parcel·la que ens ocupa es la E01.3 amb una superfície de 6.872 m2.

Ocupació

L’ocupació de la parcel·la serà de 1.946 m2 o sigui un 28,32 % inferior al 40% admès per el

planejament.

Segons l’avantprojecte definit l’ocupació de la planta soterrani serà de 2.522 m2 o sigui un

36,70% inferior al 75% admès per el planejament

Superfície construïda

La superfície construïda segons l’avantprojecte és: 4.698 m2

Sota rasant: 2.522 m2

Planta soterrani: 2.522 m2

Sobre rasant: 2.176 m2

Planta baixa: 1.946 m2

Planta primera: 230 m2

Es a dir 0,3166 m2 de sostre per m2 sol inferior al 1 m2 de sostre per m2 de sol admès per el

planejament.

En el quadre següent es poden veure la relació màxima de metres quadrats per respectar el

DECRET LLEI 1/2009, del 22 de desembre, d’ordenació dels equipaments comercials. i que

diu “3. Mercat municipal, és un establiment comercial col·lectiu de titularitat pública, que


18

disposa de serveis comuns i requereix una gestió de funcionament també comuna, segons

les fórmules jurídiques establertes en la legislació de règim local. El mercat està format per

un conjunt de locals comercials, fonamentalment d’alimentació perible en règim de venda

personalitzada, sense que cap de les empreses o grup d’empreses que els exploten pugui

ocupar més del 60% de la superfície de venda del conjunt del mercat.”

Sala de

vendes

No sala de

vendesTotal

Aparcament 2.178,42 0,00 2.178,42

Zones comuns 343,58 0,00 343,58

TOTAL-01 2.522,00 0,00 0,00 0,00 2.522,00

Supermercat 752,23 437,29 1.189,52 1.189,52

Parades / locals 373,45 373,45 373,45

Zones comuns 383,03 0,00 383,03

TOTAL 00 383,03 1.125,68 437,29 1.562,97 1.946,00

Parades / Locals 138,87 138,87 138,87

Zones comuns 91,13 0,00 91,130,00

TOTAL 01 91,13 138,87 0,00 138,87 230,00

Total del Mercat 2.996,16 1.264,55 437,29 1.701,84 4.698,00

Sala vendes supermercat 752,23 59%

100% locals parades / sala de vendes 512,32 41%

Espais comuns no computen 1.264,55 100%

01_planta primera

-01_planta soterrani

00_planta baixa

Quadre de superfícies Zones

comuns

SBA (Superficie Bruta Llogable)Total del

Mercat

Altura reguladora

La altura del edifici és de 8,90 metres.

Donat que s’ha fixat la cota de planta baixa la de la Plaça, el planejament admet fins a 14

metres, que podrà despassar-se quan es justifiqui per les característiques i finalitats del

equipament , fins a un màxim de 18 metres.

Separació als vials i veïns

Hem separat l’edifici 10 metres de vials i veïns com indica el planejament. Creant un

passadís de serveis perimetral en les parts posteriors dels locals per aspectes tals com

càrrega i descarrega, gestió de residus, etc...que visqui d’esquenes al client.

En el aparcament subterrani es permet arriba fins a límits de parcel·la. Així mateix es crearà

un aparcament perimetral exterior oblic que permeti aparcar amb comoditat.


19

2.4 Sumari. 35 punts justificatius

1. Dotarà al municipi de Montgat d’un equipament bàsic i fonamental d’interès general.

2. L’equipament reduirà la mobilitat i evitarà desplaçaments innecessaris llargs.

3. Garantirà que els ciutadans i ciutadanes, independentment que tinguin, o no,

possibilitats de desplaçar-se, puguin satisfer llurs necessitats a partir de serveis

públics accessibles al municipi.

4. Assegurarà l’accessibilitat mitjançant els transports públics disponibles amb la

finalitat d’evitar l’augment dels efectes nocius sobre el medi ambient que comporten

determinades implantacions comercials perifèriques amb l’ús abusiu del cotxe.

5. Desenvolupament equilibrat que garantirà el creixement sostenible del municipi.

6. Evitarà els problemes d’accessibilitat i contaminació per estar integrat dins de la

trama urbana.

7. Garantirà l’exercici de la llibertat d’establiment i de la lliure circulació dels prestadors

de serveis a l’àmbit territorial de Catalunya.

8. Impulsarà un model d’urbanisme comercial basat en l’ocupació i la utilització racional

del territori, amb usos comercials que permeten un desenvolupament sostenible.

9. Contribuirà a l’establiment d’un model d’ocupació del sòl que eviti al màxim la

dispersió en el territori.

10. Reduirà la mobilitat i evitarà desplaçaments innecessaris, tant de persones com de

mercaderies que congestionin les infraestructures públiques i incrementin la

contaminació atmosfèrica derivada del trànsit de vehicles inherent a la dinàmica de

funcionament de determinats tipus d’establiments comercials.

11. Potenciarà el model de ciutat en què l’ús residencial s’harmonitza amb les activitats

comercials i de serveis.

12. Garantirà l’aprovisionament, la diversitat d’oferta i la multiplicitat d’operadors en un

model de ciutat que ofereixi les mateixes possibilitats per a tots els ciutadans i

ciutadanes del seu àrea d’influència.

13. Afavorirà l’equilibri territorial recolzant a disposar d’una xarxa de serveis comercials

suficient i adaptada a les demandes de les persones, consumidors i usuàries de tot

els seu àmbit territorial a que va dirigit.

14. Assolirà un alt nivell de protecció de les persones i del medi ambient en conjunt, per

garantir la qualitat de vida, mitjançant la utilització dels instruments necessaris que

permetin prevenir, minimitzar, corregir i controlar els impactes ambientals que la

implantació d’establiments i l’exercici de les activitats comercials comporten, i


20

afavorir un desenvolupament econòmic sostenible, amb els mínims condicionants

possibles, en coherència amb els objectius establerts de preservació del medi

ambient.

15. Posarà en valor socialment la Parcel·la.

16. Posarà en valor econòmicament una Parcel·la infrautilitzada generant recursos

econòmics pel municipi (cànon per l’ús del sòl, impostos, etc).

17. Serà un equipament comercial sota la tipologia d’un mercat municipal adaptat als

nous temps amb un supermercat que serveixi de motor comercial a la resta

d’establiments i surti beneficiat tot el conjunt.

18. Complementarà o substituirà el Mercat actual que per la seva oferta comercial i de

serveis, accessibilitat, manca d’aparcament còmode, edificació, tipologia de l’edifici i

dels seus locals, etc ha quedat obsolet i no s’adapta a les necessitats del municipi en

el seu format actual. En aquest cas el mercat actual situat al mig del casc urbà és

deficitari.

19. Primarà la convivència en un ambient agradable on aparcar o accedir no suposi un

problema.

20. Millorà el nivell de vida de la població a qui va adreçat.

21. Minimitzarà l’efecte “fuga” a altres municipis i ajudarà a retenir a la població flotant i

visitant no resident a través de la sensació de confort al usuari que busqui una oferta

semblant.

22. Servirà d’alternativa comercial a d’altres destins similars.

23. Satisfarà la manca d’oferta i serveis de compra de proximitat.

24. Ajudarà a complir amb la prestació de serveis municipals obligatoris adients.

25. Ajudarà a adaptar i oferir una alternativa al mercat actual a una situació comercial

diferent.

26. Permetrà ser un punt de trobada per d´intercanvi comercial de productes i serveis de

primera necessitat

27. Serà un destí per trobar solucions per l’àmbit de població de compra de primera

necessitat més immediat.

28. Equilibrarà els aspectes socials i de necessitat del municipi amb la viabilitat

econòmica.

29. Mantindrà i reforçarà el model de comerç de compra de proximitat.

30. Integrarà empreses i marques del municipi i de la resta de Catalunya en el

creixement i generació de riquesa pel territori.


21

31. Serà un punt de trobada i de cohesió municipal.

32. Donarà serveis als residents i usuaris de la zona (compra còmoda, experiència

agradable de visita, wifi, terrasses, aparcament de bicicletes, càrrega de vehicles

elèctrics, etc…).

33. Fomentarà l’activitat econòmica i generarà riquesa al municipi creant llocs de feina

de forma directa i indirecta.

34. Serà un element vertebrador i estructural del municipi complementari amb la resta.

35. Complirà els requeriments de centralitat: bona accessibilitat i connectivitat des de les

infraestructures territorials i l’existència d’espais complementaris:

− Fàcil aparcament.

− Accessibilitat amb transport públic i privat.

− Visibilitat.

− Integració a l’entorn.

− Sostenibilitat econòmica i social.

− Gestió mediambiental (residus, carrega i descàrrega, consum eficient

d’energia, …).

− Espais públics amb zones infantils per millorar la qualitat de vida del

municipi.

− Zones enjardinades i paisatgisme equilibrat.


22

3 Anàlisi socioeconòmic


23

3.1 Síntesi de la situació de l’economia catalana

Fent referència al Pressupostos de la Generalitat de Catalunya, al 2012 continua el

dinamisme de les economies emergents i en desenvolupament. En canvi, l’evolució de les

economies avançades està sent feble i desigual, especialment a la zona euro, on el bon

creixement d’Alemanya conviu amb els resultats força dèbils i fins i tot negatius d’altres

països. Encara que els problemes financers han estat presents durant tot l’any a la Unió

Monetària, la crisi s’ha aguditzat durant la segona meitat i això ha minat l’economia real i ha

provocat una desacceleració pronunciada de les expectatives econòmiques. La cimera

europea de finals d’octubre va acordar mesures per desencallar la greu situació grega,

reforçar la solvència del sistema bancari i reconfigurar el fons d’estabilitat financera. Tot i que

inicialment semblava que les turbulències s’aturaven, aviat es va comprovar que no era així:

les primes de risc del deute sobirà s’han tornat a enfilar principalment com a novetat a

Espanya, amb nous episodis de màxims en diversos països; les borses han davallat, i els

problemes financers i polítics han comportat canvis de govern a Grècia i Itàlia.

Continua la inestabilitat i, mentre s’espera que es materialitzin els acords necessaris per

assolir un nou escenari polític i financer que faci sortir la zona euro del marasme actual,

creixen el risc sistèmic i el perill d’una nova fase de recessió econòmica.

L’aturada de l’economia afecta directament els països de la zona euro, però també es fa

notar a la resta de la UE i als Estats Units, i com més va, més s’estén a altres economies. Es

preveu un alentiment del creixement dels països desenvolupats i del comerç mundial: les

darreres previsions de la Comissió Europea han rebaixat fins a un 0,5 % el creixement de la

zona euro per al 2012 i el dels Estats Units fins a un 1,5%; el creixement per al conjunt de

l’economia mundial, encara que sigui més favorable, també perd força (3,5 %).

Pel que fa a l’economia espanyola, les previsions oficials del Ministeri d’Economia i Finances

estan desfasades, ja que no s’han actualitzat des del mes d’abril, a causa de l’ajornament de

la presentació dels pressupostos generals de l’Estat fins després de les eleccions

legislatives. Ara bé, les previsions que ha elaborat recentment la Comissió Europea fixen el

creixement d’Espanya durant l’any 2012 en el 0,7 %, però adverteixen que caldrà reforçar la

consolidació fiscal i que això podria limitar més aquest creixement. El greu cost de la pèrdua

de llocs de treball és el fet més distintiu de la crisi que pateix l’economia espanyola: la

caiguda de l’ocupació, que s’havia moderat durant la primera meitat del 2011, ha tornat a

intensificar-se el tercer trimestre de l’any, i l’atur ha arribat fins al 21,5 % de la població

activa.


24

Les perspectives econòmiques de l’entorn més proper a l’economia catalana amb un

requeriment de gestió pròpia de la seva fiscalitat —l’espanyol i l’europeu— són febles i

presenten un grau d’incertesa elevat. Això necessàriament condiciona les expectatives de

l’economia catalana, que viu un fort procés de consolidació fiscal que s’afegeix a la crisi de

l’habitatge i a un entorn financer especialment restrictiu pel que fa al crèdit. La recent

reducció dels tipus d’interès que ha portat a terme el Banc Central Europeu i la disminució de

la inflació prevista per al 2012 són factors que contribuiran a pal·liar aquesta situació els

propers mesos. D’altra banda, s’espera que continuarà el procés de control dels costos

laborals unitaris, la qual cosa millorarà la competitivitat exterior, clau per mantenir l’impuls de

la demanda externa.

Amb tots els dubtes que la greu situació de l’euro imposa, es preveu que el PIB de

l’economia catalana tancarà el 2011 amb un creixement mitjà del 0,7 % i el 2012 mantindrà

una dinàmica molt similar, amb un creixement del 0,8 %. Malgrat la similitud d’aquestes

magnituds, la composició del creixement serà diferent: la demanda interna, que retrocedeix

força el 2011, el 2012 es mantindrà pràcticament estancada, amb una aportació de 0,1 punts

percentuals al creixement del PIB; d’altra banda, la demanda externa continuarà sent el

motor del dèbil creixement, però aportarà menys al creixement del PIB (0,7 punts).

El feble creixement econòmic previst per al 2012 impossibilita canvis substancials en el

mercat de treball. Tot i això, s’espera que durant la segona meitat de l’any hi hagi una lleu

millora que afavoreixi l’augment del nombre de llocs de treball (del 0,2 %), de manera que la

taxa d’atur se situï en un 18,5 %. La situació actual de l’economia catalana està

condicionada per diversos fronts exteriors i interiors que en limiten la capacitat de

reactivació. La superació de la crisi a la zona euro és bàsica per poder restablir la confiança,

frenar la sagnia del cost del deute i alliberar finançament perquè les empreses puguin

abordar nous projectes. La consolidació fiscal dels comptes públics és un pilar necessari per

a l’enfortiment de la sostenibilitat de la despesa pública, i cap a aquest objectiu s’orienta el

projecte de pressupostos per al 2012. Però la recuperació de l’economia catalana i de

l’ocupació laboral fan necessaris nous esforços i reformes estructurals que permetin la

mobilització dels factors productius i la millora de la competitivitat en les noves coordenades

de l’economia global.


25

3.2 El context econòmic internacional i espanyol

Des de l’estiu ha crescut dràsticament la por que l’economia internacional entri en una nova

fase de recessió que afectaria sobretot les economies avançades. La inestabilitat financera a

la zona euro s’ha anat agreujant per convertir-se en una crisi de confiança generalitzada que

s’ha estès als països perifèrics de la UE. Els esdeveniments que han tingut lloc durant les

darreres setmanes han anat acompanyats de reaccions extremes en els mercats financers.

En un primer moment van respondre positivament a l’acord de finals d’octubre dels països de

la zona euro sobre la re capitalització de la banca europea, el nou rescat grec i la

reformulació del fons de rescat. Tanmateix, posteriorment les primes de risc del deute s’han

tornat a disparar per la inestabilitat política de Grècia i Itàlia, països que s’han vist obligats a

formar nous governs que hauran de tirar endavant les mesures i reformes destinades a

reduir el dèficit públic i l’endeutament. Aquesta situació excepcional de desconfiança afecta

l’economia real, que també mostra senyals de feblesa. Això és especialment delicat per als

països avançats que necessiten redreçar les finances, perquè la feblesa de l’activitat

econòmica dificulta la sostenibilitat del deute i alimenta la inestabilitat financera.

Previsions de creixement econòmic. % variació anual. FMI (World Economic Outlook)

En aquest context, tots els organismes econòmics internacionals han revisat a la baixa les

perspectives de creixement. El setembre passat el Fons Monetari Internacional xifrava la

previsió de creixement mundial per al 2011 i el 2012 en un 4 % (notablement per sota de

l’increment d’un 5,1 % del 2010). Des d’aleshores, la crisi del deute ha continuat aguditzant-

se la zona euro, i això ha provocat noves retallades en les projeccions macroeconòmiques.


26

Segons les previsions més recents, publicades el novembre per la Comissió Europea,

l’economia mundial creixerà un 3,7 % el 2011 i un 3,5 % el 2012. Per a les economies

avançades, el panorama és pessimista, ja que es preveu que hi haurà una frenada

econòmica durant la segona meitat del 2011. Destaca, en particular, l’escenari negatiu dels

països europeus, on el greu deteriorament de la confiança provocarà que el PIB s’estanqui

fins ben entrat el 2012. Per a les economies emergents, les perspectives són encara

favorables, però la debilitat de les economies avançades també repercutirà sobre l’evolució

de les seves exportacions i dels fluxos de capital. En particular, és probable que els preus de

les matèries primeres es moderin a causa de l’escenari econòmic més pessimista i això

afectaria sobretot les economies exportadores d’aquests productes.

Evolució del preu del barril de petroli Bent. Banc d´Espanya i Ministeri d´Economia i Hisenda

En vista de les alertes de la majoria d’organismes internacionals, que apuntaven la urgència

de controlar la crisi financera europea amb l’adopció de decisions efectives, a la cimera

europea de finals d’octubre s’ha arribat a un acord important, que es concreta en tres punts.

En primer lloc, s’ha aprovat el nou rescat grec, amb un dotació de 130.000 milions d’euros,

que suposa un descompte d’un 50 % del deute grec. En segon lloc, s’ha reconfigurat l’actual

fons europeu d’estabilitat financera (FEEF), que tindrà capacitat per operar fins al bilió

d’euros i augmentarà la potència a partir de la captació de finançament públic i privat (amb la

voluntat d’implicar els països emergents i l’FMI). En tercer lloc, s’ha acordat la re

capitalització de la banca europea, de manera que s’obliga els 70 bancs europeus més

importants a assolir abans de juliol del 2012 un capital de màxima qualitat del 9 %, la qual

cosa implica que aquests bancs hauran de captar recursos per un import de 106.000 milions

d’euros. En definitiva, l’acord assolit a la zona euro l’octubre suposa un pas endavant, però

ha posat de manifest els greus problemes de governança econòmica de la Unió Monetària i

la necessitat de ser més operatius i ràpids en les situacions crítiques.


27

Creixement interanual del PIB (%). Eurostat

Paral•lelament a l’acord fixat a la cimera europea d’octubre, l’FMI assenyala que els països

avançats han de continuar apostant per la consolidació fiscal per trobar un equilibri que sigui

creïble, asseguri la sostenibilitat dels comptes públics i alhora no destrueixi el creixement.

Finalment, l’FMI torna a insistir que cal reequilibrar la demanda internacional: les economies

avançades necessiten l’impuls de la demanda externa i, per aconseguir-lo, les economies

emergents amb amplis superàvits per compte corrent (en particular, la Xina) han de

dinamitzar la seva demanda interna (de moment, els avenços en aquest terreny han estat

limitats).

Entre les economies avançades, l’activitat dels EUA resta feble i les previsions més recents,

de la Comissió Europea, apunten que creixerà un 1,6 % el 2011 (a la primavera s’augurava

un creixement del 2,6 %), mentre que el 2012 l’avanç serà d’un 1,5 %. Tot i això, les darreres

dades del PIB del tercer trimestre d’enguany són una mica més optimistes, ja que mostren

que el creixement interanual ha restat estable en un 1,6 % interanual, gràcies a la millora del

consum privat, la inversió fixa no residencial i les exportacions. D’altra banda, el mercat

immobiliari continua mostrant una evolució molt desfavorable. La situació dels comptes

públics també és delicada (l’agost Standard & Poor’s ha rebaixat la qualificació del deute) i la

profunda divisió política en aquest terreny no hi ajuda. En aquest sentit, segons l’FMI les

principals prioritats de política econòmica són l’elaboració d’un pla de consolidació fiscal a

mitjà termini (per assegurar una trajectòria sostenible del deute i evitar que augmenti la prima

de risc) i la posada en pràctica de polítiques de suport a la recuperació, ja que la demanda

privada es mostra molt dependent dels estímuls públics. Aquest és l’objectiu del pla d’estímul

de l’ocupació presentat pel president Obama, que suposa un motor important a curt termini,

tot i que se n’ha d’acabar de reforçar el pla pressupostari perquè no generi nous augments

del dèficit. Paral•lelament, l’FMI recomana a la Reserva Federal que continuï la política

monetària laxa i al mateix temps estigui preparada per donar més suport no convencional.


28

L’evolució econòmica del Japó el 2011 està clarament determinada pels efectes del

tsunami:es preveu que aquest any el PIB registri un descens d’un 0,4 %. Així i tot, els treballs

de reconstrucció impulsen la inversió i la confiança ha repuntat, la qual cosa fa preveure que

el 2012 el creixement torni al terreny positiu (segons la Comissió Europea, serà d’un 1,8 %).

La demanda externa pot acusar la feblesa econòmica dels EUA i Europa, però els forts

vincles comercials amb els països asiàtics emergents poden compensar-la. D’altra banda, el

Govern haurà d’emprendre mesures més ambicioses per tal de fer-se càrrec de l’elevat

endeutament (el més alt dels països avançats) i alhora atendre les necessitats de

reconstrucció.

Les economies emergents asiàtiques han tingut un comportament molt favorable al llarg de

les fases de la crisi i la posterior recuperació internacional. Els darrers mesos fins i tot han

aparegut senyals d’un cert reescalfament en determinats països (en particular a la Xina). No

obstant això, la recaiguda de les economies avançades i l’aplicació de polítiques restrictives

comportaran una certa moderació del ritme de creixement. En el cas de la Xina, les mesures

d’estabilització han frenat lleugerament la forta expansió del crèdit i de la inversió (tot i que

continua sent el principal motor de creixement), i això, junt amb la disminució del superávit

comercial, està moderant una mica el creixement d’aquest país. L’FMI preveu que el PIB

xinès avanci el 2011 un 9,5 %, i l’any vinent, un 9 %. En qualsevol cas, es veu clarament que

cal reequilibrar el creixement amb fonts internes, sobretot a partir de l’augment de la

flexibilitat del tipus de canvi. En aquest camp, el marge encara és molt ampli i avançar

contribuiria de manera decisiva a incrementar l’estabilitat econòmica global. D’altra banda, a

l’Índia s’alentirà el creixement, però continuarà per sobre d’un 7 % (l’any 2010 va superar el

10 %). Es basarà sobretot en la fortalesa del consum privat, la qual cosa dificultarà la

correcció de l’alta inflació. Quant a les economies del sud-est asiàtic, es moderaran fins a un

ritme d’un 5,3 %, perquè disminuirà el dinamisme exportador, a causa de la incerteza

econòmica dels països avançats.

Evolució dels principalals ímdex borsaris. Banc d´Espanya i Reuters


29

Pel que fa a Llatinoamerica, el creixement es desaccelerarà, però continuarà sent

significatiu: es preveu que el 2011 serà d’un 4,5 %, i el 2012, d’un 4% . L’activitat econòmica

d’aquesta ona, impulsada pel dinamisme de la demanda interna, l’afluència de capitals i els

alts preus de les matèries primeres, ha seguit una evolució favorable durant la primera meitat

del 2011. De fet, s’hi detecten pressions de demanda, tal com reflecteix l’intens increment del

crèdit, l’elevada inflació i l’ampliació dels dèficits per compte corrent. Per aquest motiu, és

important continuar aplicant polítiques d’un cert to restrictiu a l’Amèrica Llatina, però al

mateix temps cal tenir en compte que la desacceleració global pot perjudicar-la més del que

s’espera, si comporta el deteriorament de les condicions comercials i de crèdit. El creixement

de la regió el lideren els països exportadors de matèries primeres: l’Argentina, que avançarà

un 8 % aquest any i un 4,6 % el vinent; Xile, i Perú. Al Brasil i a Mèxic el creixement serà una

mica més moderat (se situarà per sota d’un 4 % el 2011 i el 2012); al Brasil a causa de les

polítiques restrictives posades en marxa per controlar la inflació i l’ampli dèficit comercial, a

Mèxic per la gran vinculació econòmica amb els EUA.

Quant a les altres zones econòmiques, Rússia i les economies veïnes continuaran mostrant

un avanç notable (prop d’un 4,5 %), en bona part derivat dels alts preus de les matèries

primeres. No obstant això, aquesta zona és especialment vulnerable al contagi de la

inestabilitat financera global (tal com reflecteix la seva evolució de l’any 2009). L’Àfrica

subsahariana presenta unes perspectives de creixement força optimistes (superarà el 5 %),

perquè s’ha vist poc afecta per les turbulències financeres. Finalment, la regió del nord

d’Àfrica i l’Orient Mitjà enguany registrarà un avanç d’un 4 %, si bé la heterogeneïtat per

països és notable: alguns països exportadors de petroli mostren una expansió intensa, però

s’espera un comportament negatiu dels països que han registrat episodis d’inestabilitat

política extrema.

L'economia de la zona euro se situa en l'epicentre d'aquesta nova fase de crisi financera. La

combinació d’alt endeutament, ajust fiscal i fortes tensions en els mercats està erosionant

ràpidament la confiança de consumidors i empreses, alhora que amenaça de tornar a

paralitzar els fluxos crediticis. Les borses europees han acumulat un descens acusat des del

mes de gener, mentre que les primes de risc no només han continuat en ascens als països

perifèrics, sinó també en economies com la belga o la francesa. Al mateix temps, la

demanda externa també presenta un impuls menor, per causa de l’alentiment de l’evolució

econòmica dels EUA i la contracció econòmica del Japó. Tots aquests factors expliquen que

la previsió de creixement de la zona euro s’hagi reduït de manera significativa. La Comissió

Europea estima que la recuperació econòmica s’ha aturat i el PIB restarà estancat fins ben

entrat el 2012. En termes anuals, el 2011 l’economia de la zona euro avançarà un feble 1,5

% i el 2012 l’augment es debilitarà fins a un 0,5 %. Malgrat els acord assolits en la cimera de


30

finals d’octubre, al llarg de novembre la inestabilitat financera ha continuat sent molt intensa,

a causa dels retards en la implementació del fons de rescat, els desacords entre els països

europeus i la forta inestabilitat dels governs a Grècia i Itàlia. Pel que fa al Banc Central

Europeu, davant el risc de recaiguda econòmica, a principis de novembre ha rebaixat els

tipus d’interès oficials, de l’1,5 % a l’1,25 %, per tal d’estimular els fluxos de crèdit i la

inversió. En aquest sentit, no sembla que la relaxació de la política monetària hagi de

generar excessives tensions inflacionistes, perquè tot i que la inflació europea mostra valors

relativament alts (d’un 3 % l’octubre), el creixement de preus no es deriva de pressions de

demanda i respon a l’alça d’impostos indirectes en alguns estats membres i a l’alça del preu

del petroli; aquest efecte s’anirà diluït els propers mesos com preveuen les estimacions

d’inflació.

Evolució del tipus de canvi de l´Euro. Banc d´Espanya i Banc Central Europeu

Per països, la situació econòmica és força heterogènia, tot i que l’escenari de debilitat per al

2012 és generalitzat. Han gaudit d’una expansió important fins a mitjan 2011 Alemanya i

països com Àustria, els Països Baixos i Finlàndia, que, a més, han aconseguit mantenir

taxes d’atur en valor similars o fins i tot inferiors als del període previ a la crisi. Segons la

Comissió Europea, en el conjunt de l’any el país germànic encara avançarà un 2,9 %, però

per a l’any vinent s’espera que experimenti una frenada intensa (el ritme s’alentirà fins a un

0,8 %). Les previsions de la Comissió Europea per a l’economia francesa són d’un 1,6 % i

d’un 0,6 % per als anys 2011 i 2012, respectivament. Però les pitjors perspectives de la Unió

Monetària són les relatives al grup de països perifèrics més afectats per la crisi del deute

sobirà: Grècia i Portugal continuaran en recessió el 2011 i el 2012, Itàlia registrarà un

creixement proper a l’estancament (0,5 % el 2011 i 0,1 % el 2012) i a Espanya hi haurà un


31

avanç molt feble (0,7 % els dos anys). Les perspectives per a Irlanda són una mica més

positives (1,1 % el 2011 i el 2012). Fora de la zona euro, l'economia del Regne Unit creixerà

un modest 0,7 % el 2011, mentre que el 2012 el creixement serà d'un 0,6 %. A l'Europa

central i de l'est l'activitat també es desaccelerarà, i cap país registrarà un creixement per

sobre d’un 3,5 % el 2012.

Evolució del rendiment del deute públic a deu anys.Reuters

L’economia espanyola se situa en el grup de les economies més afectades per la crisi del

deute sobirà, amb un diferencial de rendiment del deute públic respecte d’Alemanya que els

darrers quatre mesos no ha baixat dels 300 punts bàsics i que a mitjan novembre s’ha enfilat

per sobre dels 450 punts. Així, els mercats castiguen el risc-país i caldrà veure quines seran

les reaccions posteriors a les eleccions estatals del novembre. La Comissió estima que

enguany l’avanç del PIB serà d’un 0,7 % i aquest escenari de debilitat es mantindrà el 2012

(0,7 %). L’evolució econòmica continuarà caracteritzada per la reducció de l’endeutament del

sector privat, per la consolidació fiscal, per portar el dèficit públic a nivells sostenibles, per la

reestructuració bancària i pels alts índexs d’atur. En aquest sentit, en el Consell Europeu

d’octubre s’ha valorat l’esforç realitzat per Espanya en matèria de reformes estructurals, però

al mateix temps s’ha reclamat que s’apliquin estrictament els ajustos pressupostaris

previstos. De moment, els indicadors econòmics més recents de l’economia espanyola

suggereixen que els dubtes sobre la situació financera, el comportament poc favorable del

context internacional i els ajustos fiscals estan determinant una forta caiguda de la confiança

dels consumidors i del clima econòmic. El tercer trimestre la variació intertrimestral del PIB

ha estat nul·la i la taxa interanual s’ha situat en un 0,8%. La contracció de la demanda

interna s’ha moderat (amb una contribució negativa d’1,2 punts percentuals el tercer

trimestre del 2011) però s’ha frenat també l’aportació positiva de la demanda externa (fins a

2 punts), ja que cada cop és més complicat mantenir el dinamisme de les exportacions per

l’alentiment de les economies avançades.


32

3.3 Escenari macroeconòmic a Catalunya per al 2012

3.3.1 Situació actual a Catalunya

La fi del model de creixement econòmic dels darrers anys, basat en la forta presència de la

construcció, i la crisi financera internacional han afectat els fonaments de l’economia

catalana. En els darrers quatre anys s’han perdut més de 450.000 llocs de treball, i ha

augmentat el nombre de persones en situació de vulnerabilitat i de pobresa.

La gravetat de la situació actual, incrementada per la mala relació institucional que passa

amb Espanya per la no cessió de l’hisendat pròpia o pacte fiscal, en gran part s’explica per

les limitacions del model de creixement anterior, que, malgrat els beneficis a curt termini, va

frenar el creixement de la productivitat i el procés d’adaptació al nou entorn mundial, i va

deixar darrere seu una bombolla immobiliària que trigarà a diluir-se, a causa de l’elevat

endeutament generat en el sector privat i més recentment en el sector públic. La forta

exposició del sector bancari als actius immobiliaris i l’alt volum d’endeutament exterior de

l’economia són factors que agreugen la situació financera. D’altra banda, les necessitats de

consolidació fiscal dels comptes limiten la capacitat del sector públic i frenen el creixement

econòmic.

La creixent globalització de l’economia ha fet més evident que mai els dèficits de

productivitat i competitivitat, i els punts més febles que tenallen el desenvolupament

econòmic i social de l’economia catalana. La recessió ha tingut un efecte més devastador en

el mercat laboral català que a la resta de països del nostre entorn i ha comportat un gran

increment de la desocupació, la principal causa de pobresa de la població en edat de

treballar. La taxa d’atur del conjunt de la població en edat de treballar és del 20 % i supera el

40 % en el cas dels joves de 16 a 24 anys; l’atur de llarga durada ja afecta gairebé la meitat

de les persones desocupades. Aquestes taxes comporten una pèrdua inacceptable de

capital humà per al país.

Una part important dels joves té poques possibilitats de trobar feina, i això no tan sols és

conseqüència de la crisi, sinó també de la manca de formació. Un 22 % dels joves no obté la

titulació de formació obligatòria i la taxa aproximada d’abandonament prematur dels estudis

després de l’ESO és del 29 %, molt superior a la mitjana europea i lluny de l’objectiu del 10

% fixat en l’estratègia Europa 2020.

La destinació de les exportacions catalanes s’ha diversificat els darrers anys, però el mercat

comunitari europeu encara en concentra el 65 %. La perspectiva d’un creixement europeu


33

feble limita la capacitat de les exportacions com a motor de la recuperació. D’altra banda, les

exportacions catalanes penetren poc en les zones on hi ha més creixement de la demanda

mundial, els mercats emergents i en desenvolupament. La dràstica reducció dels ingressos

pressupostaris els darrers anys palesa la feblesa del sistema de finançament de la

Generalitat, que té una estructura de despesa molt rígida a causa de l’elevat component de

prestació de serveis (educació, sanitat, serveis socials i seguretat). D’altra banda, els

escenaris de consolidació fiscal obliguen a disminuir progressivament el dèficit, i això

redueix la capacitat de resposta a la crisi.

El potencial financer de l’economia catalana està llastat per l’elevat dèficit fiscal (la diferència

entre les aportacions de Catalunya a la caixa comuna de l’Estat i el retorn). El Govern estima

que el dèficit fiscal mitjà de Catalunya entre el 2006 i el 2009 va ser d’un 8,2 % del PIB,

mentre que durant el període 1986-2009, d’un 8 %. Aquest dèficit representa una detracció

de recursos nets continuada i molt elevada, que frena les capacitats de modernització de

l’economia catalana i d’atenció de les necessitats socials.


34

3.3.2 Situació macroeconòmica per al 2012

L’economia mundial presenta una evolució dual amb un fort creixement de les economies

emergents i en desenvolupament (les previsions per al 2012 són d’un creixement del 6,1 %),

i amb una dinàmica feble de les economies avançades (de l’1,9 % previst per al 2012), que

lluny de millorar tendeix a empitjorar. El risc de caure de nou en recessió s’ha incrementat

per les dificultats de superar la crisi financera de la zona euro, que tenallen l’economia real i

l’estabilitat del projecte europeu. Tot i que la cimera europea de finals d’octubre va permetre

des bloquejar la greu situació grega i aprovar la nova re configuració del fons d’estabilitat

financera i la re capitalització de la banca europea, durant el novembre les turbulències s’han

tornat a intensificar i han portat les primes de risc del deute sobirà d’alguns països, entre ells

Espanya, a valors màxims, alhora que el risc de contagi s’ha estès als països centrals i les

borses han viscut nous episodis de forts retrocessos. El BCE ha baixat, a principis de

novembre, els tipus d’interès a l’1,25 % per estimular l’economia, i està concedint facilitats de

crèdit al sistema bancari i efectuant operacions puntuals de compres de bons públics dels

països més afectats, però això no ha aconseguit frenar que les primes de risc s’enfilin. El

mateix president del Consell Europeu, Herman Van Rompuy, ha alertat del risc sistèmic que

pateix la zona euro i de la necessitat de trobar punts d’acord per superar la situació. En

aquest context, les perspectives econòmiques no han fet sinó empitjorar, especialment a

Europa. Per a l’economia mundial les darreres previsions de l’FMI del mes de setembre

situaven el creixement del 2012 en un 4 %, mentre que les de la Comissió Europea del mes

de novembre les baixava fins a un 3,5 %. També s’han reduït les previsions dels Estats

Units, fins a l’1,5%, i les del Japó (1,8%). La Unió Europea és la zona més afectada per

aquesta nova fase de desacceleració de l’economia i només entre els dos mesos de

diferència que hi ha entre les previsions de l’FMI i les de la Comissió Europea, el creixement

previst per al 2012 a la UE-27 ha passat de l’1,4 % al 0,6 %, i a la zona euro, de l’1,1 % al

0,5 %. Portugal i Grècia continuaran el 2012 en recessió, però la pèrdua de força de

l’economia dins dels països de l’euro és generalitzada i destaca la desacceleració

d’Alemanya, que d’un creixement del 2,9 % el 2011 passarà a un 0,8 % el 2012. Les

previsions per a França també són molt baixes, del 0,6 %, i les d’Itàlia ratllen l’estabilització

(0,1 %). El Regne Unit, tot i que és fora de l’àrea monetària de l’euro, també presenta unes

perspectives molt dèbils (0,6%).


35

Projeccions de l´economia internacional. FMI

En el cas de l’economia espanyola, les previsions oficials del Ministeri d’Economia i Finances

estan desfasades, pendents de la revisió que faci en el seu moment el nou govern de l’Estat

sorgit de les eleccions del 20 de novembre. Les previsions per al 2012 que fa l’FMI per a

Espanya són d’un creixement de l’1,1 % i les de la Comissió Europea, d’un 0,7 %, però, la

Comissió fa constar que aquestes previsions del PIB no inclouen les mesures d’ajust

necessàries per assolir els objectius de dèficit públic acordats que, altrament, s’incompliran

tant el 2011 com el 2012 si no es fan nous esforços de consolidació fiscal. Així, el quadre

macroeconòmic d’aquestes previsions preveu per al 2012 un creixement del PIB del 0,7 % i

un dèficit públic en relació amb el PIB del 5,9 %, en comptes del 4,4 % previst en el

programa d’estabilitat espanyol (per al 2011 la Comissió preveu un dèficit públic del 6,6 %,

que excedeix en 6 dècimes les previsions oficials espanyoles).

Projeccions de l´economia espanyola.Comissió Europea


36

L’escenari que presenta la Comissió Europea per a Espanya mostra una contracció de la

despesa en consum de les administracions per al 2012 del 2,6 %, enfront d’un 0,9 % el 2011.

El conjunt de la demanda interna es redreçarà (el 201 és negativa), amb una aportació

neutra, gràcies a un lleuger avanç del consum privat, sustentat en la moderació dels preus i

en un lleu descens de la taxa d’estalvi de les famílies, i al fre de la caiguda de la inversió.

L’aportació del saldo exterior continuarà sent positiva però menor que la del 2011.

% de variació interanual .Comissió Europea

En el cas del conjunt de la zona euro les previsions apunten que la desacceleració del 2012

recaurà especialment en la demanda interna, però també tindrà conseqüències sobre la

demanda externa, especialment en el cas d’Alemanya, que tot i que és la segona potència

mundial exportadora veurà caure l’aportació exterior de la seva economia (-0,6 punts) a

conseqüència de la desacceleració mundial i, en especial, dels seus socis comunitaris.

El marc econòmic de la zona euro (i de l’economia espanyola) en el qual s’inscriuen les

previsions de l’economia catalana per al 2012 és especialment incert, la qual cosa confereix

a les previsions catalanes un grau d’incertesa també elevat. El 2011 s’espera que l’economia

tancarà amb un creixement mitjà del 0,7 %, un creixement que recau totalment en la

demanda externa que aportarà 2 punts al creixement del PIB i compensarà amb escreix

l’aportació negativa d’1,3 punts de la demanda interna.

Previsions per a l´economia espanyola.Comissió Europea


37

Per al 2012 s’espera que l’economia creixerà a una taxa lleugerament superior, un 0,8 %, i la

composició del creixement serà diferent. En aquest cas l’aportació de la demanda serà més

equilibrada amb una lleugera aportació positiva (de 0,1 punts) de la demanda interna i una

moderació de l’aportació, també positiva, de la demanda externa (0,7 punts).

Pel que fa a la demanda interna, les previsions consideren que el consum de les llars es

podria recuperar lleugerament el 2012, augmentant un 0,9 %. La relativa millora prevista de

l’ocupació, tot i que és dèbil, incidirà en els ingressos familiars i millorarà la capacitat de

consum. La reducció de la inflació el 2012 és també en la base d’aquestes previsions, així

com l’expectativa que la taxa d’estalvi de les famílies continuï el recorregut de reducció

actual.

La despesa en consum de les administracions públiques es redueix en les previsions del

2012 un 2,6 %, reducció que s’afegeix a la del 2011, que en aquest darrer any és més

intensa a Catalunya (-2,9 %) que a escala estatal (-0,9 %) i que el 2012 s’iguala en el -2,6 %,

tenint en compte les previsions inicials de la Comissió Europea per a Espanya.

La formació bruta de capital suma, amb el 2011, quatre anys de caigudes intenses, en

especial en la inversió en construcció. La inversió en béns d’equipament i altres productes ha

sofert també fortes caigudes, que han malmès la capacitat productiva. Les expectatives són

un dels factors que més incideixen en les decisions d’inversió dels agents econòmics i el

grau d’incertesa actual és prou elevat, com també ho són les dificultats de finançament de

les empreses. Però gràcies al bon comportament exportador ha millorat el 2011 l’agregat de

l’excedent brut d’explotació empresarial, que juntament amb la necessitat de compensar

l’amortització de l’estoc de béns d’equipament, aturada els darrers anys, s’espera que

permetrà un avanç de la inversió en aquests tipus de béns un 2,1 %. En el cas de la inversió

en construcció, les previsions per al 2012 continuen negatives (-2,3 %), però la caiguda és

inferior a la dels quatre anys anteriors; no tant perquè la situació hagi millorat, sinó perquè la

inversió en habitatge ja és en uns nivells mínims, i la reducció de la inversió en construcció

ara es deu a l’obra civil, que depèn de la inversió pública, molt afectada per la contracció de

la despesa de les administracions públiques.

El vessant extern de l’economia continuarà presentant el 2012 l’aportació més positiva, tot i

que de forma més moderada que el 2011. Això es deu principalment a un creixement inferior

al que s’esperava del comerç mundial, especialment el comerç intern dins de la Unió

Europea per la debilitat de la seva economia. Les vendes intracomunitàries constitueixen la

part més important de les exportacions de béns catalanes, i si bé han perdut pes (el 2004

representaven el 75,4 % del total) encara sumen el 66,5 % de les exportacions. No obstant

això, la reorientació comercial cap a nous mercats més actius permet pal·liar la feblesa de la


38

demanda europea. D’altra banda, la previsió de la reducció dels costos laborals unitaris i dels

preus relatius redreçaran la competitivitat externa i facilitaran l’expansió comercial. Per al

2012 es preveu que les exportacions de béns i serveis a l’estranger augmentaran un 4,8 %,

al mateix temps que les importacions ho faran un 2,9 %. Com a resultat, l’aportació al

creixement d’aquests intercanvis serà de 0,7 punts. En el cas dels intercanvis comercials

amb la resta d’Espanya, es preveu una aportació neutra per la feblesa de l’economia estatal.

L’evolució de l’ocupació laboral el 2012 serà molt dèbil però positiva, amb un creixement del

0,2 % del nombre de llocs de treball en termes equivalents a temps complet. Tot i que la

dinàmica econòmica és molt feble, després de quatre anys de destrucció d’ocupació

s’espera que cap a la segona meitat del proper any es podrà començar a invertir la tendència

actual. Les previsions compten amb la creació de 6.200 nous llocs de treball, que

considerant la dinàmica d’incorporació laboral situarà la taxa d’atur en un 18,5 %, una

dècima menys que la prevista per al conjunt del 2011.


39

4 Anàlisi de la demanda


40

Per estimar la demanda potencial de clients susceptibles de fer ús de l’equipament es tindran

en compte els següents paràmetres:

• Dimensió física de l’equipament, dels seus espais i disseny de la infraestructura,

condicionat al planejament urbanístic de la parcel·la en qüestió.

• Àmbit territorial en el qual està emmarcat, havent de determinar quina és la seva

area d’influència i la seva area d’atracció en funció de l´ubicació dins del municipi.

• Dades demogràfiques de la població actual de l’àrea d’influència tenint en compte el

nombre total d’habitants als diferents nuclis de població, la distribució per sexe i

edats i el percentatge d’immigració.

• Dades econòmiques de la població actual de l’àrea d’influència, considerant els nivell

de renda d’aquesta població per tal d’ajustar la despesa comercialitzable a la realitat

afavorir una major demanda.

• Projeccions de la població a l’àrea d’influència que pot variar substancialment degut

al moviment vegetatiu, població immigrant i pel sorgiment d’oportunitats de destí

associades a l’equipament a actuacions al territori.

• Usos comerciales i de serveis que s´establiràn a l’equipament.

• Hàbits o preferències de la població tenint en compte altres equipaments ja

consolidats en nuclis de població amb característiques semblants o al propi Montgat.

• Localització en quan a proximitat, accessibilitats, visibilitat i oportunitat.


41

4.1 Estructura de la despesa personal

D'acord amb les dades que es desprenen de l'estructura percentual de la despesa personal

elaborat periòdicament per part de d’Institut Nacional d'Estadística, tant en capitals de

província com a la resta de grups per habitants a Espanya comparat amb la seva comunitat

autònoma de Catalunya es mostra el següent:

per llar per personaper unitat de

consum

hasta 10.000 29.230 10.413 16.023

10.001 - 20.000 29.512 10.811 16.588

20.001 - 50.000 30.298 11.325 17.225

50.001 - 100.000 30.764 11.846 17.790

más de 100.000 29.782 11.161 16.933

Catalunya 31.891 12.164 16.389

Montgat (extrapolació) 30.561 11.289 16.206

Dimensió (habitants)

Despesa mitjana

INE 2012

Del quadre anterior es desprèn que la mitjana de despesa per llar, per persona i per unitat de

despesa, Catalunya està per sobre de la mitjana espanyola (<11.500), amb 12.164 € gastats

per persona i any. I així mateix fent una extrapolació entre les poblacions de entre 10.001 i

20.000 habitants i Catalunya s´estima que Montgat te una despesa de 11.277 € comparada a

la mitjana nacional de 11.365 €.

Cada un dels grups següents respon als continguts segons la classificació oficial utilitzada en

l'enquesta contínua de pressupostos familiars a Catalunya:

Despesa mitjana persona per grups de despesa Catalunya % Espanya %

Grup 1 : Aliments i begudes no alcohòliques 1.738,00 14,29% 1.635,70 14,39%

Grup 2 : Begudes alcohòliques, tabac i narcòtics 220,00 1,81% 232,89 2,05%

Grup 3 : Articles de vestir i calçat 649,00 5,34% 657,94 5,79%

Grup 4 : Habitatge, aigua, electricitat i altres combustibles 3.877,00 31,87% 3.345,24 29,43%

Grup 5 : Mobiliari, equipament de la llar i conservació de l'habitatge 530,00 4,36% 572,37 5,04%

Grup 6 : Salut 416,00 3,42% 363,23 3,20%

Grup 7 : Transports 1.390,00 11,43% 1.361,54 11,98%

Grup 8 : Comunicacions 380,00 3,12% 356,33 3,14%

Grup 9 : Oci, espectacle i cultura 837,00 6,88% 771,69 6,79%

Grup 10 : Ensenyament 170,00 1,40% 106,03 0,93%

Grup 11 : Hotels, cafès i restaurants 1.031,00 8,48% 1.071,11 9,42%

Grup 12 : Altres béns i serveis 926,00 7,61% 891,13 7,84%

Total 12.164,00 100,00% 11.365,20 100,00% INE gener 2012


42

Per finalitzar, s'ha estimat la despesa personal anual per persona susceptible de ser destinat

en l'oferta comercial de l’equipament en qüestió a projectar del present informe agafant 3

categories del quadre anterior.

Un cop realitzada aquesta distribució de despeses es desprèn que a Catalunya segons les

dades de consum, de la xifra total de despesa per persona i any en relació a aquests tres

grups de despesa surt una quantitat de 3.695 € i que correspon al 30,38 %.

Despesa susceptible d´estar a l´equipament Catalunya % Espanya %

Grup 1 : Aliments i begudes no alcohòliques 1.738,00 14,29% 1.635,70 14,39%

Grup 11 : Hotels, cafès i restaurants 1.031,00 8,48% 1.071,11 9,42%

Grup 12 : Altres béns i serveis 926,00 7,61% 891,13 7,84%

Total 3.695,00 30,38% 3.597,94 31,66%

Així doncs Montgat disposaria sobre el percentatge anterior de 3.430 € de capacitat de

consum per persona i any dins de les 3 categories assenyalades i susceptibles d'estar en el

projecte que es distribueixen de la següent manera en el cas de Catalunya.

En relació a les projeccions futures de la despesa personal cal assenyalar que donades les

circumstàncies econòmiques actuals i amb una incertesa en el creixement de les taxes de

consum s'ha decidit mantenir-les constants des d'una perspectiva conservadora encara que

la posada en funcionament del projecte està prevista en els propers mesos.


43

4.2 Estimació de les vendes potencials

Per tal de poder disposar d'arguments quantitatius per calcular la quota de mercat en relació

a l'oferta de l’equipament a projectar en relació a la resta d’oferta present a la seva area

d’influència present i futura, i per tal de poder estimar de forma aproximada el volum de

despesa comercialitzable potencial del projecte, així com la seva quota de mercat prevista en

relació a la resta de oferta comercial del municipi, a continuació es realitzarà un estudi de

gravitació per al que s'han seguit els següents passos:

• En primer lloc es tindrà en consideració l'àrea d'influència i isòcrones, amb les seves

àrees d'atracció perfectament definides. Per tal de ser prudents, s'ha fet coincidir la

població potencial a projectar amb l'existent en la data de l'estudi, no fent cap

esmena sobre l'evolució demogràfica futura.

• Una simulació sobre el nombre de persones, habitants de l'àrea d'influència, que

podran visitar el projecte com a mínim un cop l'any així com el col.lectiu que podria

ser considerat client de l’equipament.

• Finalment, i partint de la despesa anual mitjà que realitza el consumidor a Montgat

en béns de consum i serveis, tant diari com ocasional es farà una aproximació d'una

xifra de referència que pogués definir-se com la despesa potencial comercialitzable

del projecte i la seva quota de mercat a l'escenari del nou mapa comercial de

Montgat.

Cal remarcar que els coeficients de simulació que s'utilitzaran, com el grau d'atracció, el de

fidelitat, etc., han estat fixats de manera subjectiva sempre sota la premissa de xifres

acceptades, conservadores i utilitzades amb caràcter general i des de la perspectiva

l'experiència i el coneixement de la zona.

També ha estat tinguda en compte la possible segmentació de la clientela en funció de la

possible oferta, alguna d'ella considerada de destí (oferta d’alimentació) i una altra

complementària a la compra de proximitat que es pot trobar a les zones immediatament

properes a altres àrees del municipi però que gràcies a la seva oferta d’aparcament, està

confrontant a equipaments socials (escola bressol, col·legis, area residencial, etc) aprofita les

sinèrgies com pol d’atracció.


44

Situació de Montgat

Aquest municipi neix al voltant del turó de Montgat. On acaba el nucli industrial, i comencen

a aparèixer les platges del Maresme. El turó és un monticle creuat per una carretera i la via

del tren. Es tracta d'un poblet primitiu però amb trets moderns, que solem trobar en aquesta

zona més septentrional causa de la influència d'arquitectes importants del segle XX com

Puig i Cadafalch (Puig i Cadafalch, Josep (1867-1957) arquitecte, polític i historiador de l'art

nascut a Mataró i mort a Barcelona. va tenir càrrecs importants polítics com el de president

de la Mancomunitat de Catalunya. També va ser autor d'edificis destacats a Catalunya) i

altres. A la riera d'en Font també trobem elements contemporanis prominents. La part més

antiga és a prop de la platja, amb una sèrie de cases d'abans i algunes, relativament

arcaiques juntament amb les conegudes torres que podem trobar en aquesta part del litoral

català. El pla d'Alella, la barriada de Monsolís i altres llocs formen aquest petit monticle. Avui

dia, a causa del ferrocarril, la carretera i la pedrera, el monticle ja no ressalta tant com abans,

tot i amb això encara és característic per la seva història i les populars i conegudes figueres

de moros, així com també per les pinedes i males herbes . Cal dir també que la platja dels

Banys de Montgat està formada per l'edifici dels banys de Sant Gerard. En l'altra zona

queden les platges de Montsolís i Alella. Fent referència a les comunicacions, Montgat

disposa de notables enllaços.

Història

En els seus orígens, Montgat era un petit poblet ibèric. Més endavant es va convertir en un

pla de vins-gran extensió de vinyes-. Durant l'edat mitjana es van aixecar un castell que

vigilava tota la part nord de la costa, fins que Felip V (guerra de Successió-conflicte que va

enfrontar França amb la Corona de Castella-) va fer que el enderroquessin. Pel segle XIX, a

les ruïnes es feien diverses trobades dels fundadors de l'Associació Catalanista d’excursions

Científiques. Més endavant, a mitjan segle, es va dur a terme el projecte del primer túnel

ferroviari d'Espanya per donar pas a la línia Barcelona-Mataró (1848). Des de l'any 1991

Montgat aquesta mancomunat amb Argelers-Rosselló-.De tot això, avui conservem poca

cosa: una entrada amb dos petits talaiots als costats.

Població i activitat econòmica.

Quant a aquest punt cal nomenar davant d'una zona industrial (encara que gairebé s'han

extingit elements tradicionals com l'agricultura i la pesca, i centrar-ne només en el sector


45

terciari), i alhora, una zona amb un gran nombre d'habitants. Montgat és sovint centre

d'estiueig-sobretot al barri de Montsolís-, però també és el que anomenem una 'ciutat-

dormitori'.

Montgat en xifres

• Comarca : Maresme

• Província : Barcelona

• Població : 10.981 habitants (xifra oficial a 1 de maig de 2012)

• Extensió : 2,8 Km

• Longitud de la costa i de la platja : 2 Km

• Partit judicial: Badalona

• Mercat setmanal: dimecres

• Festes locals: Festa Major de Sant Jordi i Festa Major de Sant Joan

• Fires: 11 de setembre i Fira Nadal Verd

• Festival de Circ : primer cap de setmana de maig

Equipaments

• Culturals: Biblioteca i Centre Cívic Les Mallorquines.

• Esportius: Poliesportiu municipal I Camp municipal de futbol.

• Benestar Social i família – Salut Pública i Consum: Centre dÁtenció Primària, Casal

de Gent Gran Joan Maragall i Centre de Benestar Social i Família.

• Sostenibilitat: Deixalleria municipal i deixalleria mòbil.

• Ensenyament: Escola Salvador Espriu, Escola Marina, Institut Thalassa, Mireia

Centre dÉstudis, Escola dádults Timó, Escola Bressol Municipal i Escola Bressol

Parxis.

• Joventut: Espai Jove.


46

Nombre d'habitants i famílies residents a l'àrea d'influència

Montgat és la localitat més meridional de la comarca del Maresme i està situada al límit de la

comarca del Barcelonès, entre Badalona, Tiana, Alella i el Masnou.

El municipi de Montgat compte amb una població empadronada de 10.981 persones amb 11

barris amb gravitació directa sobre la parcel·la en qüestió.

Homes % T. Homes % Total Dones % T. Dones % Total Població % Total

Barri Antic 260 47,02% 4,82% 293 52,98% 5,25% 553 5,04%

Can Maurici 519 48,28% 9,61% 556 51,72% 9,96% 1.075 9,79%

Ciurana 613 50,08% 11,35% 611 49,92% 10,95% 1.224 11,15%

Colonia Argentina 291 47,01% 5,39% 328 52,99% 5,88% 619 5,64%

Costes (Les) 260 49,06% 4,82% 270 50,94% 4,84% 530 4,83%

Mallorquines 1.135 49,24% 21,02% 1.170 50,76% 20,96% 2.305 20,99%

Monsolis 847 50,93% 15,69% 816 49,07% 14,62% 1.663 15,14%

Pont de Tiana 7 35,00% 0,13% 13 65,00% 0,23% 20 0,18%

Residencial - Camí D´Alella 279 49,82% 5,17% 281 50,18% 5,03% 560 5,10%

Turo del Mar 898 47,56% 16,63% 990 52,44% 17,74% 1.888 17,19%

Vilares (Les) 273 53,01% 5,06% 242 46,99% 4,34% 515 4,69%

"Diseminado" 17 58,62% 0,31% 12 41,38% 0,21% 29 0,26%

Total Municipi 5.399 49,17% 100,00% 5.582 50,83% 100,00% 10.981 100,00%

Homes Dones PoblacióBarris de Montgat

Població de Montgat per barris i sexe (Maig 2012)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Gràfica de distribució de la població de Montgat per barris i sexe (Maig 2012)

Abans de calcular l’àrea d’influència es important també tenir en compte com es distribueix la

població de Montgat en quan a intervals d’edats.


47

Número % T. habitants % Edat % T. homes Número % T. habitants % Edat % T. dones Número % T. habitants

000-004 400 3,64% 55,71% 7,41% 318 2,90% 44,29% 5,70% 718 6,54%

005-009 304 2,77% 42,34% 5,63% 319 2,91% 51,20% 5,71% 623 5,67%

010-014 236 2,15% 32,87% 4,37% 243 2,21% 50,73% 4,35% 479 4,36%

015-019 208 1,89% 28,97% 3,85% 195 1,78% 48,39% 3,49% 403 3,67%

020-024 202 1,84% 28,13% 3,74% 224 2,04% 52,58% 4,01% 426 3,88%

025-029 332 3,02% 46,24% 6,15% 403 3,67% 54,83% 7,22% 735 6,69%

030-034 557 5,07% 77,58% 10,32% 544 4,95% 49,41% 9,75% 1.101 10,03%

035-039 643 5,86% 89,55% 11,91% 585 5,33% 47,64% 10,48% 1.228 11,18%

040-044 505 4,60% 70,33% 9,35% 497 4,53% 49,60% 8,90% 1.002 9,12%

045-049 418 3,81% 58,22% 7,74% 392 3,57% 48,40% 7,02% 810 7,38%

050-054 326 2,97% 45,40% 6,04% 398 3,62% 54,97% 7,13% 724 6,59%

055-059 351 3,20% 48,89% 6,50% 326 2,97% 48,15% 5,84% 677 6,17%

060-064 268 2,44% 37,33% 4,96% 303 2,76% 53,06% 5,43% 571 5,20%

065-069 238 2,17% 33,15% 4,41% 248 2,26% 51,03% 4,44% 486 4,43%

070-074 156 1,42% 21,73% 2,89% 136 1,24% 46,58% 2,44% 292 2,66%

075-079 114 1,04% 15,88% 2,11% 176 1,60% 60,69% 3,15% 290 2,64%

080-084 83 0,76% 11,56% 1,54% 137 1,25% 62,27% 2,45% 220 2,00%

085-089 44 0,40% 6,13% 0,81% 92 0,84% 67,65% 1,65% 136 1,24%

090-094 10 0,09% 1,39% 0,19% 38 0,35% 79,17% 0,68% 48 0,44%

095-099 4 0,04% 0,56% 0,07% 6 0,05% 60,00% 0,11% 10 0,09%

>=100 0 0,00% 0,00% 0,00% 2 0,02% 100,00% 0,04% 2 0,02%

5.399 49,17% 49,17% 100,00% 5.582 50,83% 50,83% 100,00% 10.981 100,00%

Homes Dones TotalIntervals d´edat

Població per edats de Montgat i per barris i sexe (Maig 2012)

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

Homes Número

Dones Número

Total Número

Gràfica de distribució de la població per edats de Montgat per barris i sexe (Maig 2012)

Per calcular l’àrea d’influència o àrea d’atracció de l’equipament es tindrà en compte les

isòcrones de 0 a 10 minuts i l’oferta comercial en alimentació i serveis en el radi de les

isòcrones.


48

Municipios Personas

A1 De 0 a 5 minutos 1 10.981

Montgat 10.981

A2 De 5 a 10 minuts minutos 7 304.492

Badalona 219.786

Tiana 7.973

Alella 9.570

El Masnou 22.523

Premià de Mar 28.310

Premià de Dalt 10.168

Teià 6.162

Total isòcrona de 0 a 10 minuts 8 315.473

Isócrona

En la taula anterior següent es pot veure que la població resident en l’isòcrona de 0-20

minuts) de 315.473 persones (8 municipis), destacant de 0 a 5 minuts el municipi de Montgat

amb 10.981 persones i una àrea secundària (de 5 a 10 minuts) amb 7 municipis de 304.492

persones i on Badalona representa 219.786 sobre el total. La taula anterior s'ha elaborat, i

per tal de dotar-la d'homogeneïtat, amb les dades de població recollits en la renovació del

padró municipal.

Plànol de isòcrones 0 a 10 minuts amb centre a la parcel·la. Font: Elaboració pròpia.

Estimació del nombre potencial de clients

En aquest punt s’estima, segons el grau d'atracció, la proximitat geogràfica i de temps,

l’accessibilitat dels diferents barris i municipis confrontants al projecte, que el nombre de

clients potencial dins del mapa d’isòcrones estarà format pel Municipi de Montgat, part del


49

municipi de Tiana i la urbanització de El Masnou Can Teixidó i que tot plegat comprèn un

univers total de l'àrea de 14.500 habitants aproximadament.

Tenint en compte la competència, l’oferta comercial i de serveis del entorn s’estableix que

seran 5.000 persones dins de l’àrea immediatament més propera a la parcel·la. Les quals

són residents als barris de: Barri Antic, Residencial – Camí d´Alella, Turó del Mar i Monsolis

on el Pla de Montgat està integrat.

Així mateix hi haurà un nombre de persones a afegir fora de l’àrea immediatament propera a

la parcel·la que seran considerats també clients potencials per ser usuaris o acompanyants a

les escoles i equipaments motivat en part per estar dotat el projecte d’equipament d’una

bona accessibilitat, oferta i comoditat en l’aparcament, factor que augmentarà la seva

atracció i el seu temps mig d’estància a la zona.

Plànol de l’àrea d’atracció. Font: Elaboració pròpia.


50

Determinació de la despesa comercialitzable

Un cop estimats, d'una banda, el nombre de visitants que es poden convertir en clients de

l’equipament (segons els criteris prefixats) i, d'altra, la despesa mitja anual en béns de

consum diari i ocasional susceptible de realitzar-se en el equipament a projectar (3.430 € per

persona i any), si considerem que d'aquesta despesa dels potencials clients destinarien a

equipament aproximadament un 30 % del total del seu import en l’equipament, podrem fixar

una quantitat aproximada de despesa de 1.100 € per client i any.

Així doncs, la despesa comercialitzable potencial de l’equipament per un àrea d’atracció fidel

compresa entre 5.000 i 6.000 persones seria de entre 5 i 6 milions de vendes anuals o lo que

és lo mateix unes vendes per metre quadrat de sala de vendes màxima de 3.250 € a l’any.

Per finalitzar s'acompanya una anàlisi de sensibilitat de la despesa comercialitzable de

l’equipament en base a les variables:

• Clients potencial fidels.

• Despesa mitja anual en béns de consum diari i ocasional.

• Taxa d’esforç.

% Despesa

3.430 €

3% 128.625 €

5% 214.375 €

6% 257.250 €

3% 154.350 €

5% 257.250 €

6% 308.700 €

3% 180.075 €

5% 300.125 €

6% 360.150 €

3% 154.350 €

5% 257.250 €

6% 308.700 €

3% 185.220 €

5% 308.700 €

6% 370.440 €

3% 216.090 €

5% 360.150 €

6% 432.180 €

Nº clients

potencials fidels€ despesa al

proyecte/persona/any

€ totals

despesa anyTasa esforç Ingresos potencials

per rendes

4.287.500 €

5.145.000 €

6.002.500 €

5.145.000 €

6.174.000 €

7.203.000 €

858 €

1.029 €

1.201 €

858 €

1.029 €

1.201 €

5.000

6.000

25%

30%

35%

25%

30%

35%

Es pot concloure doncs que, en la situació actual de quota de mercat amb les hipòtesis

tingudes en consideració anteriorment, el ingressos potencials que generarà el projecte


51

desde la perspectiva d´un negoci inmobiliari en rendibilitat (lloguer per arrendament i les

despeses comunes) que els arrendataris o operadors podrien arribar a pagar en funció de

l’estudi i amb una situació de confort (taxa d´esforç = lloguer / vendes) entre un 3 i un 6 % de

facturació dels locals per pagar la renda es mourien entre un interval de 125.000 i 432.180 €

depenent del dimensionament del projecte.


52

5 Anàlisi de l’oferta de l’entorn


53

Abans d’entrar a parlar sobre l’oferta comercial del model dels grans formats a Espanya, és

fonamental comentar la importància que està agafant la compra de proximitat envers de la

perifèrica, actualment molt qüestionada. Un exemple d’això és la iniciativa liderada per les

empreses de supermercats Caprabo, Condis, Sorli i CoAliment Granollers impulsant la

creació de l'Associació Catalana de Supermercats i Distribuïdors, Cat-Dis, amb l'objectiu de

mantenir i reforçar el seu model de comerç de proximitat i que representa aproximadament el

40% de la distribució catalana, agrupant empreses tals com Veritas i els gremis provincials

de supermercats i autoserveis de les quatre demarcacions catalanes.

Les companyies de l'associació representen el 40% de les empreses de distribució a

Catalunya, ja que facturen uns 5.000 milions d'euros l'any i donen feina directa a 24.000

persones.

En total, representen a 2.300 botigues que ocupen una superfície de venda superior als

700.000 metres quadrats i compten amb una trentena d’instal·lacions logístiques i

d'emmagatzematge que ocupen uns 400.000 metres quadrats.

Segons els seus impulsors, els membres de Cat-Dis són empreses que volen reivindicar i

potenciar els valors del seu format comercial, que constitueixen un model beneficiós i que

aporta valor per a tots els actors que intervenen en el negoci.

Aproximadament el 40% de les compres que efectuen els socis de Cat-Dis són proveïdors

catalans i l'associació ha destacat que juguen un paper fonamental en el desenvolupament

del negoci de les empreses proveïdores i distribuïdors de productes d'alimentació,

perfumeria i neteja.


54

5.1 El mercat de Centres Comercials a Espanya

Independentment que el format comercial de l’equipament a projectar dista de la tipologia per

mida de Centre Comercial al us si que es farà en aquest apartat un resum de la situació dels

centres comercials a Espanya i dels seus operadors, que permetrà complementar la

documentació de l’informe.

Plans d'expansió d'operadors

Espanya és un dels països amb major nombre d'operadors-retailers internacionals i, al seu

torn, un dels principals països objectiu per a molts altres.

És el tercer país d'Europa que més interès desperta entre els operadors internacionals en

base als seus actuals plans d'expansió, només superada per Alemanya i França.

No obstant això a causa de la situació de mercat actual molts operadors han paralitzat els

plans d'obertura de nous locals a l'espera que la situació econòmica doni mostres de

recuperació. D'altres han alentit el ritme d'expansió sense arribar a aturar-lo.

Espanya competeix amb altres mercats consolidats per atraure a les cadenes internacionals.

Alemanya, per exemple, es percep com un mercat estable i França s'ha fet més atractiu amb

la reducció en el pagament de "key money" per fer lloc a les galeries.

Dit això, amb els primers signes d'estabilització a Espanya-sense parlar encara de

recuperació-alguns operadors internacionals consideren que comença a ser un bon moment

per poder ubicar-ne en els millors emplaçaments ja condicions contractuals que abans eren

difícils d'aconseguir. Estudien possibles ubicacions molt a fons i no tenen pressa a decidir-

se. De fet, alguns d'ells prefereixen optar primer per un local de carrer (donat una millora en

les condicions i l'eliminació de traspassos), abans de expandir-se en centres comercials.

Però la demanda actual no només ve per part de nous operadors. Algunes grans cadenes ja

consolidades a Espanya estan ampliant la seva xarxa amb importants plans d'expansió.

Encara no s'ha notat la seva activitat d'una manera tangible, en part pel retard en el

lliurament de molts projectes o per la seva paralització.


55

Font: INE. Vendes

L'espai que ja tenien compromès no s'està materialitzant i està dificultant la realització dels

seus plans d'expansió. El fet que depenguin de projectes nous reflecteix la manca de

possibilitats que tenen en centres que ja estan en funcionament.

És cert que hi ha molta disponibilitat al mercat, però gran part està situada en centres de

segon nivell. L'espai disponible a centres primera consisteix més aviat en locals de mida

reduïda, entre 100 i 200 m² per el resultat del tancament d'alguns operadors independents i

de la frenada en l'expansió de les franquícies a causa de les dificultats que tenen en trobar

finançament.

Les grans cadenes, per la seva banda, requereixen locals més grans, entre 500 i 2.000 m²,

però la seva disponibilitat no és en general immediata en els centres primers, el que genera

un desequilibri entre l'oferta disponible i les necessitats dels retailers més actius. És un altre

factor que obrirà encara més la bretxa entre els millors i els pitjors centres. Mentre que, d'una

banda, la demanda per a centres secundaris és feble, els gestors dels centres prime poden

gestionar els seus espais per acomodar a la demanda.

S'està treballant per atraure nous operadors que complementin l'oferta existent i permetre

diferenciar-se de la competència guanyant àrea d'influència. D'altra banda, alguns grups

estan aprofitant la situació per créixer.

Per exemple en els supermercats i la seva línia discount, Lidl, Aldi, MaxiDía, Mercadona,

Sabeco, etc., Està sortint reforçada i són les tradicionals ensenyes (Carrefour, Hipercor,

Alcampo, Eroski, etc.) Les que tracten de captar clients a través d'agressives campanyes

promocionals. Fins i tot El Corte Anglès ha llançat la nova marca blanca Aliada, que prioritza

el factor preu o el format Carrefour Market llançat per Carrefour per competir amb

Mercadona.


56

Retailer Sector Nacionalidad

Forever 21 Moda China

Cos Moda Suecia

Church Calzado Reino Unido

Trussardi Moda Italia

Aldo Zapatería Canadá

Deichmann Zapatería Alemania

Sandro Moda Francia

Shangai Tang Moda China Alguns nous operadors destacats a Espanya

En el sector de la moda, gairebé tots els grups han enfortit les marques de baix preu o fins i

tot han creat línies noves de low cost. Per posar diversos exemples, C & A ha incorporat la

cadena Avanti destinada a clients interessats en moda a bon preu, Decathlon va llançar la

marca Koodza on ofereix productes bàsics a preus molt ajustats. Inditex va ser pionera en el

que alguns anomenen low cost chic i, a més d'incrementar l'agressivitat de les seves

marques més barates (Bershka i Stradivarius), ha estès la xarxa de Lefties i podria tenir

entitat pròpia amb col·leccions creades per a aquesta línia. El grup H & M ha llançat la marca

COS. Així mateix, Sonae ha reforçat la seva activitat dins del negoci de la distribució amb les

seves marques en expansió Worten, Sport Zone, Vobis, Modalfa, ZIPPY i MaxMat.

Actualment hi ha una interessant activitat expansionista per part d'alguns operadors

internacionals com ara Forever21, Aldo, Deichmann, Hollister, Abercrombie & Fitch, Lego

Store, BauMax, Scotch & Soda, Muji, UNIQLO, Shana, Trussardi, Church, Xangai Tang o

Sandro per exemple.

Principalment es tracta de firmes de moda i complements, encara que també es comença a

observar l'arribada d'operadors relacionats amb altres sectors.

La guerra de preus i de signatures cheap and chic pretenen fer front a algunes marques,

esmentades abans, com la sueca H & M, Forever21 o la irlandesa Primark, la filosofia ja

estava basada en reduccions de preus.

Altres firmes que van néixer amb l'objectiu de dominar l'àmbit de les promocions són Kiabi i

Merkal, amb una important presència en els parcs de mitjanes. Apple és un altre dels

operadors que ha realitzat el seu desembarcament a Espanya.

Altres sectors en què tenen cabuda els format low cost és el de decoració, construcció i

bricolatge. Brico Depot ja té diverses botigues a Espanya.


57

Densitat comercial per comunitats autònomes

Comparat amb l'any 2008 que va tancar amb un rècord històric de SBA nova en el mercat

retail que van representar poc més d'un milió de metres quadrats que es van incorporar en

28 espais comercials i cinc ampliacions, pel que fa a l'exercici 2009, s'han obert 15 Centres

Comercials amb una superfície llogable de més de 319.000 metres quadrats, que ha

comportat una inversió de 670 milions d'euros.

Durant l'any 2010 es van inaugurar 412.000 m² de nova SBA, de la qual 375.639 m² van ser

conseqüència de l'obertura de 12 nous projectes mentre que 35.500 m² ho van ser de dues

ampliacions. Aquest volum de nova SBA inaugurada suposa un increment del 28,5%

respecte de la nova superfície que va ser posada en funcionament durant el conjunt del

2009. No obstant això, la xifra de nova superfície inaugurada el 2010 queda lluny de la

mitjana del període 2001-2010, que se situa en 755.302 m².

Destaquen com a més recents obertures el 2011 la inauguració de Marineda Plaça i The

Outlet Style a la província de la Corunya, Arenes de Barcelona i Parc Arambol a Palència i

que sumen 227.500 m2 més de SBA a Espanya.

En el següent gràfic es poden veure les obertures per metres quadrats anuals des de l'any

1.990. I en vermell la superfície d'ampliacions de centres ja existents.


58

Oferta de centres comercials

En total, a Espanya hi ha 541 centres comercials on s'ubiquen més de 33.000 comerços.

Comunidades

autónomasSBA (m2)

Nº Centros

Comerciales

SBA x 1000

hab.Madrid 2.992.315 96 470

Andalucía 2.285.998 102 276

Comunidad Valenciana 1.607.702 57 316

Cataluña 1.408.620 53 189

País Vasco 782.015 27 360

Canarias 777.600 33 371

Galicia 852.979 37 305

Murcia 588.880 20 407

Castilla y León 555.989 28 217

Aragón 519.825 14 387

Asturias 469.578 14 433

Castila-La Mancha 445.356 21 214

Navarra 192.541 8 306

Baleares 174.908 8 160

Cantabria 125.059 5 212

Extremadura 128.093 13 116

La Rioja 101.311 4 316

Ceuta 13.876 1 177

Melilla 0 0 0

TOTAL 14.022.645 541 301

En la següent gràfica es pot veure el percentatge de nombre de centres comercials a

Espanya i de SBA distribuïts per tipologia.


59

Així mateix, en la següent gràfica s'aprecia la densitat comercial de centres comercials a

Espanya distribuïda per comunitats autònomes amb una mitjana de 297,2 m2 per cada 1.000

habitants, i incorporant les obertures de 2011 arriben als 301.

Font: AECC

La següent gràfica mostra el SBA distribuït per comunitat autònoma.

Font: AECC


60

L'estoc de superfície comercial al mapa d'Espanya arriba ja als 14 milions de metres

quadrats. La densitat comercial mitjana en el territori nacional avança fins als 300 m² per

cada mil habitants.

Madrid manté el nivell més alt de densitat comercial amb 470 m². En el rànquing de

concentració de centres comercials han avançat llocs Galícia, Múrcia i Aragó.

En la següent gràfica es pot veure l'índex de saturació distribuït a les províncies espanyoles.

Variables del sector

En l'actualitat, la pressió sobre els gestors dels centres està sent particularment elevada:

d'una banda reben les queixes dels operadors intentant negociar les rendes i per un altre

dels propietaris que volen mantenir els seus ingressos.

Una de les solucions que més s'estan impulsant en aquest sentit és realitzar una gestió molt

més compromesa de les càrregues de comunitat del centre (subministraments, seguretat,

neteja, etc.) I fins i tot del pressupost de màrqueting. Del que es tracta és fer el mateix o

més, per menys, de manera que al final sigui l'operador qui senti una reducció en el seu

pagament mensual sense que suposi un menor ingrés per al propietari.

Igualment cada vegada és més freqüent el debat sobre la taxa d'esforç (percentatge que

suposa la renda i càrregues sobre les vendes) acceptable per a cada operador. Aquesta

dada és important per saber si un negoci està funcionant correctament i a més podria donar

arguments més objectius en la negociació de la renda entre propietaris i llogaters, que

depenen molt en funció del tipus de negoci i activitat.


61

Les vendes en el comerç minorista segueixen en descens, encara que en els últims mesos

es comença a apreciar un fre en la caiguda, el que podria significar un canvi de tendència.

Arenes de Barcelona

La demanda dels operadors pels millors centres i parcs de mitjanes segueix existint,

particularment a Madrid i Barcelona. Lògicament la demanda per centres més secundaris és

baixa.

No obstant això, les rendes es veuen afectades més en els centres comercials de Madrid

que a Barcelona, ja que partien d'un nivell de rendes una mica més gran i la densitat

comercial és substancialment més elevada.

Rendibilitats

Al marge dels yields, cobra protagonisme a l'hora d'analitzar oportunitats d'inversió dels

valors de repercussió per metre quadrat, estudiant els ràtios de convergència entre els valors

de promoció amb els de capitalització dels ingressos nets operatius en un escenari temporal

a llarg termini . La despesa comercialitzable en un sector madur com l'espanyol és una

variable molt tinguda en compte, principalment per les gestores de fons a l'hora d'analitzar

les rendes mínimes garantida.

Les rendibilitats inicials netes per al producte més prime actualment podria situar al voltant

del 6,75% - 7%, encara que en realitat hi ha pocs actius que es puguin situar en aquesta

banda i al final hi ha més producte de qualitat per sobre del 7%. També els inversors donen

preferència per ubicacions en grans ciutats, possiblement més defensables a un possible

comitè internacional.

D'altra banda es troba l'oferta secundària, la qual és molt més abundant, majoritàriament

coneguda pels inversors actius però que al final crea poc interès, ja sigui per ubicació,


62

manca de consolidació o massa riscos a futur. Per això situem la rendibilitat per a aquest

tipus de producte entorn al 7,75% - 8,25% i fins i tot amb possibilitats de pujada en el curt /

mitjà termini.

Rendibilitats primera en Centres Comercials

L'escassetat de producte de qualitat està frustrant una gran quantitat de capital. Pocs

propietaris poden aconseguir un benefici venent als nivells actuals. D'altra banda els bancs

encara no estan disposats a desprendre dels seus actius. Es preveu que no ho faran fins que

gradualment no hagin reduït el seu valor de llibres i arribin al seu valor de mercat.

L'encara incerta economia espanyola encoratja l'estratègia d'esperar i ser prudent, el que

limita més encara la liquiditat del mercat. Igualment el finançament continua amb condicions

dures i garanties exigents i fa reduir el nombre d'oportunitats atractives, especialment les

value added, així com l'agressivitat per part dels inversors d'oferir per elles.

D'altra banda les transaccions ja no només depenen de que la rendibilitat compleixi les

expectatives del comprador.

Espai Torrelodones (Madrid)


63

L'exigent anàlisi que es realitza actualment dilata els processos reduint les expectatives

d'èxit. Ara es dóna més importància a temes que abans es passaven més per alt com

l'estructura dels contractes, el nivell de descomptes o bonificacions, el deute o la taxa

d'esforç dels operadors. A menys que hi hagi un canvi significatiu en l'economia a Espanya,

es preveu que els valors dels actius segueixin caient en el que queda d'any 2011.

Malgrat una caiguda superior al 30% de la inversió terciària a Espanya durant els últims 3

anys, els inversors mantenen un gran interès pel sector del retail. Gran part d'aquest interès

es va materialitzar en operacions per a locals en carrer, sobretot en grans operacions de

carteres, com la venda de la cartera de BBVA a un pool d'inversors liderat per RREEF per

1.150 milions d'euros.

Príncep Pío (Madrid)

La inversió en centres comercials a penes va superar els 1.500 milions d'euros en els últims

24 mesos, demostrant així les dificultats que té l'inversor per trobar el producte adequat. La

gana que té l'inversor per centres comercials de qualitat ve demostrat per algunes

operacions rellevants tancades durant els últims 36 mesos, com Ballonti, El Roser, Plaça

Évoli, Meixueiro, Ribera del Xúquer, Plenilunio, Príncep Pío a Madrid, La Maquinista a

Barcelona , i Nervión Plaza a Sevilla entre d'altres.

A la taula següent es poden veure les últimes operacions d'inversió que hi ha hagut a

Espanya.


64

Centre Localització SBA Venedor Comprador Euros

H2O Madrid 50.000 Avantis Alpha Real Capital 84.000.000

Espacio Torrelodones Madrid 22.086 Multi Development Corio 65.000.000

Bilbondo Vizcaya 37.834 Eroski ING Real Estate 52.500.000

Portfolio Sabadell Several --- Banco Sabadell Moor Park 402.000.000

12 Hypermarkets Several --- Eroski European Property 150.000.000

Plenilunio Madrid 70.000 Banif Orion 235.000.000

La Maquinista Barcelona 76.200 Metrovacesa Unibail-Rodamco 174.200.000

Habaneras Torrevieja (Valencia) 24.000 Metrovacesa Unibail-Rodamco 40.800.000

Príncipe Pío Madrid 32.500 Necsa Corio 125.000.000

Nervion Plaza Sevilla 22.450 Realia Henderson 94.000.000

Ribera del Xúquer Carcaixent (Valencia) 33.276 Grupo LAR UBS 60.000.000

Ballonti Portugalete (Bilbao) 52.646 Eroski Deka 116.000.000

Meixuelo Vigo 18.000 Henderson 35.000.000

El Rosal Ponferrada (León) 50.000 Sonae Sierra Doughty Hanson 55.000.000

Plaza Évoli Pinto (Madrid) 31.000 Sonae Sierra Doughty Hanson 65.000.000

Splau Cornellà (Barcelona) 55.000 Acciona Unibail-Rodamco 185.000.000

Eroski Sant Cugat Sant Cugat (Barcelona) 28.382 Eroski Unibail-Rodamco 34.000.000

Puerto Venecia Zaragoza 118.000 Copcisa Orion (50%) ---

APN Portfolio 4 Centros Comerciales) RBS Vërde 70.000.000

PC La Abadia Toledo 37.000 Murias Rockspring 52.000.000

ECI La Vaguada Madrid 19.262 Realia El Corte Inglés 5.000.000

PC Arambol Palencia 15.000 Ten Brinke Investmen Retail 15.000.000 Elaboració pròpia

Respecte a l'origen de la inversió, cal destacar que és 100% estrangera. Totes les

operacions es van tancar l'any passat amb inversors estrangers. Aquests inversors vénen

atrets pel preu dels actius i creuen que gran part de les correccions, tant en vendes com en

rendes dels centres comercials, ja s'han produït. D'altra banda, han vist l’impacta positiu de

les bonificacions aplicades a alguns retailers i la terminació d'aquests incentius recolzessin

una futura recuperació en els nivells de rendes.

D'altra banda, el fet que ja existeixi un track-record en la gestió de la crisi en els centres

elimina la bona part de la incertesa que estava present, sobretot a principis de 2009. Els

inversors nacionals concentren els seus esforços actualment en operacions més petites i

demostren un interès elevat en locals de carrer.

La compensació exigida per l'inversor per assumir risc immobiliari es mesura per la prima de

risc, la diferència entre la rendibilitat del mercat i la rendibilitat del bo de l'estat a 10 anys. La

prima de risc darrerament s'ha estat situant en rangs de 200 punts bàsics respecte al bo

espanyol i 400 punts bàsics respecte al bo alemany, el que suggereix una àmplia cobertura.

Un aspecte important de moltes de les operacions tancades durant els últims 24 mesos ha

estat l'oferta de finançament incorporada a la venda. Aquesta tendència pot estendre durant

el que queda de 2011 ja que les entitats financeres estan guanyant protagonisme com a

venedors, directes o indirectes, i possiblement en operacions offmarket. Després d'una

primera fase de tempteig durant el passat any, està previst que l'activitat augmenti, sobretot

per part dels finançadors internacionals, més disposats i capaços de vendre actius als seus

valors actuals de mercat.


65

Van ser precisament els bancs internacionals els més agressius en finançar adquisicions

durant els últims anys, incloent producte secundari. Però el fet que moltes vegades els actius

estiguessin finançats per un pool format per diversos bancs, dificulta el procés actualment.

Cada entitat té la seva pròpia estratègia de sortida i això pot allargar qualsevol procés de

venda. En aquests casos la transparència és fonamental per generar confiança en l'inversor i

animar-lo a dedicar recursos a un procés de compra.

Volum d'inversió

Les diferències entre producte prime i secundari es presenten amb més claredat encara en

el mercat d'inversió. Gran part dels actius que estan en venda són centres secundaris mentre

que el que busca l'inversor són centres primera. En exercicis anteriors havia demanda per a

centres secundaris dominants en la seva àrea d'influència, però ja no n'hi ha, llevat que es

tracti casos clars de centres amb un rendiment baix que es pot solucionar amb una gestió

activa. Dit això, l'inversor exigiria un retorn elevat, amb un TIR entorn al 20%, per assumir el

risc associat a aquestes operacions.


66

5.2 L’oferta d’equipaments similars al Maresme Sud

5.2.1 Oferta de supermercats al Maresme Sud

Abans de posar alguns exemples al Maresme Sud de concentracions comercials des de la

perspectiva d’equipaments immobiliaris o zones comercials formades en baixos

d’edificacions de residencial i que en molts dels casos acostumen a catalogar-ne com a

punts de trobada de la ciutadania per la seva oferta comercial i de serveis de proximitat, per

la seva accessibilitat i aparcaments i pels seus parcs infantils i àrees lúdiques, mencionarem

alguns operadors d’alimentació ja siguin en formats de hard-discount, de supermercats

pròpiament dits, d’autoservei, etc de superfície inferiors als 1.500 m2 de sala de venda.

• Dia

• Lidl

• Aldi

• Condis Supermercats

• Sorli-Discau

• Bon Preu / Esclat / Orangutan

• Miquel Alimentació: Spar, Suma i Pròxim

• Opencor i Supercor

• Consum: Charter, supermercats Consum

• Simply Market (Grup Auchan-Alcampo)

• Carrefour City i Carrefour Market

• Supermercados del Rio

• Mercadona

• Caprabo (Grup Eroski)

5.2.2 Algunes concentracions comercials i de serveis

A continuació es poden veure diversos centres de barri consolidats, en molts casos sense

una unitat de gestió uniforme, però que la mateixa "mà invisible" del mercat a definit la seva

oferta comercial d'acord amb la demanda de les zones. En la majoria d'ells hi ha un

supermercat. Al Maresme sud estan molt actius els supermercats Supermercats del Rio,

Condis i Sorli Discau.

La majoria d'ells estan ubicats en baixos comercials d'edificis residencials i no disposen d'un

servei d'aparcament.


67

Els exemples següents són conceptes de "Plaça de Poble" semblants pel que fa a la seva

oferta comercial i no tant pel que fa a la seva distribució, arquitectura i integració a l’entorn.

Les activitats estan més disperses i desorganitzades, on no existeix un gestor comú

integrador en la majoria dels casos.

Enric Granados (Premià de Mar)

Supermercat Del Rio amb 10 locals comercials i de serveis. Aparcament subterrani. Edifici

totalment horitzontal.

Riera d'Alella (Alella)

A l'avinguda de la Riera Principal, supermercat Sorli Discau amb la seva fleca cafeteria obert

els festius, i uns 25 locals. Plaça en forma de "U".


68

Plaça Picasso (Vilassar de Mar)

Plaça en forma de "L" amb àmplia oferta de serveis. En el seu carrer paral·lel el Mercat

Municipal i un supermercat Sorli Discau. Poma amb més de 40 locals.

L’Illa de la Fantasia (Premià de Mar)

A l'alçada del peatge de Premià de Mar, supermercat Sorli Discau amb gasolinera i centre de

l'automòbil en 2 edificis, amb espais professionals a la primera planta. Aparcament exterior.

Maria Vidal - Mercat de les Flors (Vilassar de Mar)

Supermercat Sorli Discau amb fleca i cafeteria. Disposa d'aparcament exterior.


69

Rambla del Turó (Montgat)

Oferta comercial en baixos d'edificis. Part de la primera planta disposa de despatxos

professionals. Hi ha un supermercat Sorli Discau i locals de serveis (entitat financera,

farmàcia, cafeteries, peixateria, ...).

Sorli-Discau (Cabrils)

Supermercat integrat paisatgísticament en una zona residencial de Cabrils al costat de la

carretera Cabrils-Vilassar de Mar, amb oferta d’un supermercat i una cafeteria-forn de pa El

Molí Vell. Us ociós aparcament interior i un exterior.


70

Sorli-Discau (Premià de Dalt)

Supermercat integrat sota la nova Plaça de l´Ajuntament de Premià de Dalt amb una oferta

d’altres comerços al voltant de la mateixa. Disposa d’un aparcament subterrani.

Sorli-Discau (Vilassar de Dalt)

Supermercat de nova creació en el format de Mercat, amb dos plantes comercials i dos

plantes subterrànies. Davant de la línea de caixa del supermercat hi ha una sèrie de parades

principalment de productes de primera necessitat.


71


72

5.3 Els eixos comercials a Montgat

El comerç urbà a Montgat és una activitat econòmica generadora de llocs de treball, arrelada

a la ciutat i un servei fonamental de fer ciutat. L’activitat comercial afavoreix la convivència

ciutadana i potencia la utilització de l’espai públic urbà, però els darrers anys el comerç està

passant per un procés d’adaptació a la globalització i la integració de Montgat al conjunt de

la trama Metropolitana.

Històricament a Montgat s’han consolidat al territori dos eixos comercials que amb major o

menor dificultat han tingut continuïtat al llarg dels anys (La Riera de Sant Jordi a les

Mallorquines i La Rambla del Turó al Turó del Mar).

Montgat disposa d’unes llicències d’activitats des de la perspectiva de comerç i serveis de

391. En la següent taula es detalla, agrupades per tipologia, les activitats que hi ha

actualment en el municipi de Montgat i susceptibles de estar a l’equipament en projecte que

representen 186.

ACTIVITAT TOTAL ACTIVITAT TOTAL

BAR-RESTAURANT 46 BUGADERIA 3

OFICINA VARIS 15 CARNISSERIA 3

PERRUQUERIA I ESTÈTICA 13 CLINICA DENTAL 3

COMERÇ ALIMENTACIÓ (no supermercats) 9 PEIXATERIA 3

COMERÇ ARTICLES DIVERSOS 9 AUTO ESCOLA 2

FORN DE PA 9 FLORISTERIA 2

OFICINA BANCÀRIA 9 OFICINA POSTAL 2

IMMOBILIÀRIA 7 PAPERERIA 2

COMERÇ ROBA 6 VETERINARI 2

MENJARS PREPARATS 6 ADMINISTRACIÓ DE LOTERIA 1

CONSULTA MÈDICA 5 CENTRE DE IOGA 1

FERRETERIA 5 CENTRE DIETÈTICA 1

OFICINA D'ASSEGURANCES 5 COMERÇ ANIMALS 1

SUPERMERCAT 5 DROGUERIA 1

FARMÀCIA 4 ÒPTICA 1

QUIOSC 4 PERRUQUERIA CANINA 1

Seguint aquesta dinàmica s’han desenvolupat diverses estratègies de planificació del territori

i d’impuls econòmic amb l’objectiu d’arrelar el comerç a la trama urbana, potenciant la

concentració a l’entorn d’aquests eixos comercials i la coexistència de l’ús comercial de

diversa tipologia amb el residencial, terciari o industrial afavorint la proximitat del servei

comercial als usuaris i residents.


73

En resum s’arriba a la conclusió que al municipi de Montgat des de la perspectiva de

supermercats d’alimentació hi han 3 en total operats sota el nom comercial de Condis en el

format d’autoservei i que no superen els 150 m2 de sala de vendes. Així mateix hi una botiga

d’alimentació a la Plaça Ciurana i una nova d’última obertura inferior al 100 m2 darrera de

lÁjuntament i que opera els 365 dies de l’any. Al Pla de Montgat va obrir una franquícia de

100 m2 aproximats de sala de venda -eConsum (Charter)- i que va tancar al poc temps per

motius personal dels franquiciats i al·lilens a la necessitat de mercat. Actualment es planteja

eConsum reobrir-ho.

A part del concepte d’alimentació hi han empresaris o operadors locals susceptibles déstar

al projecte de l’equipament complementari a altres usos de compra de primera necessitat, tal

com alimentació especialitzada (carnisseria, peixateria, botiga de verdures, menjars

preparats, forn de pa, …), restauració, bars i cafeteries, serveis tals com entitats financeres,

perruqueria i estètica, veterinària, farmàcia, clínica dental, oficina d’assegurances, etc.

El Mercat del Centre

Actualment Montgat disposa d’un mercat al costat de lÁjuntament que per la seva oferta

comercial i de serveis, accessibilitat, manca d’aparcament còmode, edificació, tipòloga de

l’edifici i dels seus locals, etc ha quedat obsolet i no s’adapta a les necessitats del municipi

en el seu format actual. En aquest cas el mercat actual situat al mig del casc urbà és


74

deficitari cosa que permetria el seu complement o substitució amb un altre edifici en una

localització més adient.

ERROR: undefined

OFFENDING COMMAND: f‘~

STACK:

Volum I Estudi de viabilitat per a construir i explotar … › documents ›...

Documents

Transcript of Volum I Estudi de viabilitat per a construir i explotar … › documents ›...