Novedades en el régimen legal y fiscal de la actividad inmobiliaria

José María Oliva / Diego MontoyaSevilla, 26 de junio de 2013

Índice

1. Medidas para sanear el sector financieroespañol: provisiones y creación de la SAREB

2. Atracción de la inversión: modificaciones enmateria de fiscalidad inmobiliaria

3. Disposiciones para flexibilizar el mercado dealquiler: SOCIMIs

1. Medidas para sanear el sector financiero español

Medidas para sanear el sector financiero español

I. Reforma bancaria: reforma del sistema de provisionesestablecido en la Circular 4/2004 del Banco de España ycreación de las sociedades de gestión de activos

II. Creación de la Sociedad de Gestión de ActivosInmobiliarios procedentes de la Reestructuración Bancaria(SAREB) y creación de los Fondos de Activos Bancarios(FABs)

Sistema de provisiones para las entidades financieras

• Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, desaneamiento del sector financiero supuso una primerareforma financiera, que incrementó la cobertura alriesgo inmobiliario de las entidades financieras por unimporte de alrededor de 50.000 millones de eurosmediante:

I. provisiones específicas,II. una provisión genérica ,yIII. un colchón de capital

Sistema de provisiones para las entidades financieras

• Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobresaneamiento y venta de los activos inmobiliarios delsector financiero supone un paso adicional en lareforma del sistema financiero español

• Incrementa las provisiones en un importe estimado de28.000 millones de euros sobre financiacionesrelacionadas con el suelo para promoción inmobiliariay con las construcciones o promociones inmobiliariasexistentes a 31 de diciembre de 2011 que estuviesenclasificadas como riesgo normal

Antes del 31 de diciembre15 de noviembre

16 de noviembre 13 de febrero13 de diciembre

Noviembre2012

Diciembre2012

Primer semestre2013

COMITÉ EJECUTIVO DEL FROB

Designados:

• Dª. Belén Romana, presidenta de la SAREB; y

• D. Walter de Luna, director general de la SAREB

CREACIÓN DE LA SAREB

Aprobación de Real Decreto 1559/2012

Adquisición de los activos inmobiliariosde las entidades de

Grupo 2

Primera ampliación de capital:

• Bancos españoles

Adquisición de los activos inmobiliariosde las entidades de

Grupo 1

SAREB: principales eventos

Nueva ampliación de capital

• 13 de febrero

• Una emisión de deudasubordinada se aprobará en los próximos días

28 de febrero

Due diligence:

• Determinar que los activosy los préstamos se hantransferido a la SAREBdebidamente

SAREB: Entidades accionistasE. Pública

E. Privada

• Accionistas:

Accionariado de la SAREB

Sabadell7.2%

Caixabank12.4%

Santander17.3%

FROB45%

Otros* 8.4%

Ibercaja1.5%

Kutxabank2.6%

Popular6.2%

* Otros: Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank, Banco Cooperativo Español, Deutsche Bank, Barclays, Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente, Axa, Iberdrola y Banco Caminos.

SAREB: principales características• Accionistas

– FROB (“Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria”): 45%

– Inversores privados: 55%

• Estructura Financiera

– Equity: 8% (capital social 2% y deuda subordinada 6%)

– Deuda: 92% (bonos garantizados por el FROB)

• Descuentos finales

– 63% para los REOs– 79,5% para el suelo

– 63,2% para promociones en curso

– 54,2% para promociones terminadas

– 45,6% para créditos

Estructura financiera de la SAREBSAREB

Préstamos

Activos adjudicados

Deuda sénior

Capital social

Deuda subordinada

70,93%

20,43%

2%

6%8%

92%

Cash8,64%

SAREB: régimen fiscal

• Neutralidad fiscal en las adquisiciones de inmuebles ypréstamos y concesión de garantías

– Exención en ITP y AJD

• Neutralidad fiscal en la gestión y organización de dichos activospor la SAREB para su posterior venta directa a terceros o susegregación a un FAB

– Exención en ITP y AJD y en Plusvalía Municipal en transmisiones a sociedades en que participa al menos en 50% y a FAB

• Sin ventajas en Impuesto sobre Sociedades, IBI, IVA o PlusvalíaMunicipal en venta directa a terceros

Fondos de Activos Bancarios (FABs)

• Los FABs son patrimonios sin personalidad jurídica,creados exclusivamente para invertir en activos de laSAREB, con un régimen de cesión privilegiado y untratamiento fiscal muy ventajoso

• Tiene una regulación ad hoc en Ley 9/2012 y RD1559/2012, y supletoriamente se rigen por lasnormas de titulización e IICs

FABs: Fiscalidad privilegiada

Concepto FAB* SA

IS 1% 30%

Fiscalidad adquisición inmuebles/préstamos hipotecarios de Sareb

No ITPNo AJD

21%-10% IVA

3%-11% ITP0,5%-2% AJD21%-10% IVA

Plusvalía Municipal en inmuebles transmitidos

Sí (excepto si el adquirente es otro FAB) Sí

IBI Sí Sí

Fiscalidad dividendos a partícipes no residentes No Sí (salvo CDI o exención

matriz-filial)

Fiscalidad ganancias patrimoniales para no

residentesNo Sí (salvo CDI o valores

cotizados)

* Aplicable a los FAB durante el período de mantenimiento de la exposición del FROB a estos fondos.

2. Atracción de la inversión: modificacionesen materia de fiscalidad inmobiliaria

Modificación del artículo 108 LMV

• Partiendo de la exención general en IVA e ITP y AJDde las transmisiones de participaciones, quedaránsujetas las transmisiones que pretendan eludir elpago de los impuestos que habrían gravado latransmisión de los inmuebles propiedad de lasentidades a las que correspondan las participaciones

• La norma establece varios supuestos en los que sepresume el ánimo de elusión del pago del impuestocorrespondiente

Inversión del sujeto pasivo en el IVA

• Para evitar situaciones de fraude o de pérdida del ingresodel IVA repercutido se establecen dos nuevos supuestos deinversión del sujeto pasivo (además del ya previsto deentrega de bienes inmuebles en concurso):

– Entrega de bienes inmuebles exenta de IVA cuando se renuncie a la

exención (entregas de terrenos rústicos y segundas o ulteriores

entregas de edificaciones)

– Entrega de bienes inmuebles en ejecución de la garantía constituida

sobre éstos y operaciones de dación del inmueble en pago

• El IVA pasa a tener un efecto neutro para el adquirente enestos casos

3. Disposiciones para flexibilizar el mercado de alquiler

Proyecto de Ley para dinamizar el Mercado de Alquiler de Viviendas

• Refuerzo de la libertad de pactos: posibilidad de renuncia al DAP,posibilidad de pactar la actualización de la renta o aplicar lasmejoras que realice el inquilino al pago de la renta

• Duración del arrendamiento expresamente pactada por las partes,reduciendo la prórroga obligatoria a 3 años y la tácita a 1 año

• Posibilidad del arrendador de recuperar el inmueble una veztranscurrido 1 año de duración del contrato siempre que se denunas determinadas condiciones

• Inquilino puede desistir del contrato siempre que lo comuniquecon 1 mes de antelación y se puede pactar una indemnización de 1mensualidad por año de contrato que reste por cumplir

• Se agiliza el proceso de desahucio por falta de pago

Medidas fiscales para dinamizar el mercado de alquiler viviendas

• Se flexibilizan los criterios para acogerse al régimen especial dealquiler de viviendas del Impuesto sobre Sociedades quepermiten aplicar una reducción del 85% sobre las rentas de losalquileres.

• Las sociedades deberán tener un mínimo de 8 viviendas (antes10) y deberán permanecer arrendadas durante 3 años (antes 7)

Modificación de las SOCIMIs

• Exigencias de financiación: Se elimina la limitación 70% definanciación ajena sobre el total del activo

• Exigencias de cotización: Se posibilita que las SOCIMI puedancotizar en un sistema multilateral de negociación (MAB, entreotros)

• Régimen fiscal especial aplicable a las SOCIMI: Las SOCIMIpasan a tributar al tipo del 0% en el IS, frente al tipo degravamen del 19% al que estaban sometidas anteriormente

Modificación de las SOCIMIs

• Contribuyentes del IS o del IRnR con EP: tributarán al tipo degravamen que corresponda sin posibilidad de aplicardeducciones para evitar la doble imposición

• Contribuyente del IRPF: tipo establecido para rentas del ahorro(21% a 27%) y no podrán aplicar exenciones sobre las rentasrecibidas

• Contribuyente del IRnR sin EP:– si tributan a un tipo de gravamen igual o superior al 10% en el país

de residencia, quedan exentos en sede de la SOCIMI– si tributan a un tipo de gravamen inferior al 10% en el país de

residencia, tipo del 19% en sede de la SOCIMI

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