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EVOLUCIÓN DE LA
ESTRUCTURA DE LA
TENENCIA DE VIVIENDA EN
COLOMBIA.
CARÁCTERÍSTICAS DE LA
OFERTA Y LA DEMANDA DE
ALQUILERES
RESIDENCIALES.
RETOS DE LA POLÍTICA
PÚBLICA.
PROPUESTA DE SUBSIDIO
DE ARRENDAMIENTO
JORGE ENRIQUE TORRES RAMÍREZ
Director Ejecutivo CENAC
centro de estudios de la construcción y el desarrollo urbano y regional
CONTENIDO
I. EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA EN COLOMBIA
II. ¿CÓMO VIVEN LOS ARRENDATARIOS? CALIDAD DE LA VIVIENDA EN
ARRENDAMIENTO
III. ¿CÓMO SON LOS ARRENDATARIOS?
IV. COSTO DEL ARRENDAMIENTO
V. ALGUNAS CARÁCTERÍSTICAS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
VI. PROPUESTA DE PROGRAMA DE OFERTA Y DE SUBSIDIO
CONDICIONADO DE ARRENDAMIENTO
COMENTARIOS FINALES
COMENTARIO INICIAL
La dimensión de la producción de vivienda formal y del stock
habitacional de Colombia están rezagados respecto del tamaño de
la población….
…Esta condición del mercado se expresa en la diferencia entre la
producción y la formación anual de nuevos hogares…
…. Los hogares compensan este desbalance vía el arrendamiento y
la producción informal de vivienda
Este desbalance tiene efectos sobre los precios de los servicios
habitacionales y la calidad de la vivienda
I. EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE
VIVIENDA EN COLOMBIA
SEMINARIO INTERNACIONAL HABITAR EN INQULINATOS
CLASIFICACIÓN DE EDIFICACIONES SEGÚN
TIPO DE OCUPACIÓN POR ÁREA. 1938
66.3
53.5
70.9
29.4
42.2
24.7
4.3 4.3 4.3
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Total Nacional Urbano Rural
% E
dif
ica
cio
ne
s
Ocupada por sus dueños Ocupada por inquilinos Desocupada o en construcción
Fuente: DANE – Primer Censo Nacional de Edificios
Año 1770 1er Censo General de Población: 20.000 Hab. y 1.770 casas en Bogotá (11,3 p/v)
FORMA DE TENENCIA DE LAS VIVIENDAS FAMILIARES
OCUPADAS SEGÚN ÁREA. 1951, 1964
67.1
25.3
7.6
55.0
42.8
2.2
73.9
15.4
10.6
61.3
24.4
14.3
54.1
38.8
7.0
67.9
11.0
21.1
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
Propia Arriendo Otra* Propia Arriendo Otra* Propia Arriendo Otra*
Total Nacional Urbano Rural
% V
ivie
nd
as
1951 1964
* Incluye viviendas habitadas por cuidanderos, en fideicomiso y similares
Fuente: DANE
Primeros censos de vivienda: 1951 y 1964. Vivienda como unidad censal (caracterización habitacional)
DISTRIBUCIÓN % DE HOGARES POR TIPO DE
TENENCIA. TOTAL NACIONAL
* Datos obtenidos de los censos de 1993 y 2005, respectivamente
** Incluye usufructo y ocupante de hecho
1993* 2003 2005* 2008 2010 2011 2012
Otro** 6.6 15.3 10.7 17.4 17.3 19.7 17.6
Arriendo 27.7 31.4 31.3 31.6 34.2 32.2 34.4
Propia 63.5 53.3 54.4 51.0 48.5 48.0 48.1
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
% H
og
are
s
Fuente: DANE – Censos y ENCV
EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA. NUEVE
REGIONES POR ÁREA. 2003, 2012
Fuente: DANE – ENCV 2003, 2012
Región - Área 2003 2012
Propia Arriendo Otro Propia Arriendo Otro
Atlántica Cabecera 57,1 27,9 15,0 50,4 28,6 21,0
Resto 70,1 7,3 22,5 51,1 11,1 37,8
Oriental Cabecera 48,3 41,3 10,3 44,3 46,1 9,6
Resto 55,4 11,8 32,8 49,5 13,4 37,2
Central Cabecera 45,0 42,8 12,3 45,2 43,9 11,1
Resto 55,1 10,3 34,6 56,0 10,9 33,1
Pacífica Cabecera 53,7 28,2 18,1 46,1 38,5 15,4
Resto 73,7 6,3 20,0 61,1 9,7 29,2
Bogotá Cabecera 50,8 41,6 7,6 46,6 44,7 8,8
Antioquia Cabecera 53,0 37,5 9,5 50,9 38,2 11,0
Resto 58,4 10,7 30,9 52,9 14,1 33,0
San Andrés Cabecera 32,2 52,6 15,2 43,8 46,4 9,7
Valle Cabecera 47,7 40,5 11,8 42,1 43,5 14,3
Resto 48,6 14,9 36,5 39,2 18,1 42,7
Amazonía - Orinoquía
Cabecera 47,4 41,7 10,9 42,3 47,2 10,4
Aumento de usufructuarios u ocupantes de hecho en el área rural (nacional). 1993: 16,5% - 2012: 35,0%
III Encuesta Comisión de Seguimiento: 4/5 partes de las familias desplazadas se consideraba propietaria
de la tierra que fue obligada a abandonar, vender o entregar a terceros forzosamente
DISTRIBUCIÓN DE HOGARES POR TIPO DE TENENCIA.
LATINOAMÉRICA*
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0C
olo
mb
ia
Uru
gua
y
Re
p.D
om
inic
ana
Bo
livia
Ch
ile
Ecu
ad
or
El S
alv
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or
Pe
rú
Mé
xic
o
Costa
Ric
a
Ho
ndu
ras
Bra
sil
Pa
rag
ua
y
Ve
nezu
ela
Pa
nam
á
% H
og
are
s
Propiedad Arriendo Otro
* Datos a 2012. Perú y México: 2010. Uruguay, Bolivia, Ecuador Honduras: 2011
Fuente: DANE – CEPAL
II. ¿CÓMO VIVEN LOS ARRENDATARIOS?
CALIDAD DE LA VIVIENDA EN
ARRENDAMIENTO
SEMINARIO INTERNACIONAL HABITAR EN INQULINATOS
HOGARES SEGÚN FORMA DE TENENCIA DE LA
VIVIENDA POR ÁREA. TOTAL NACIONAL. 2012
46.7 52.8
40.7
12.2
12.6
35.0
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Urbano Rural
% H
og
are
s
Propia Arriendo Otro
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
HOGARES POR REGIÓN Y TIPO DE TENENCIA.
PARTICIPACIÓN DE ARRENDATARIOS EN LA REGIÓN.
CABECERAS. 2012
Proporción de hogares
arrendatarios al interior de las
regiones
Atlántica: 28,6%
Oriental: 46,1%
Central: 43,9%
Pacífica: 38,5%
Bogotá: 44,7%
Antioquia: 38,2%
Valle: 43,5%
San Andrés: 46,4%
Amazonía: 47,2%
Región Hogares por región
% de hogares por región
según tipo de tenencia
Número % Propia Arriendo Otro
Atlántica 1.827.657 17,90% 19,40% 12,60% 29,80%
Oriental 1.647.796 16,20% 15,40% 18,30% 12,20%
Central 1.136.435 11,20% 10,80% 12,00% 9,70%
Pacífica 468.466 4,60% 4,50% 4,40% 5,60%
Bogotá 2.293.513 22,50% 22,40% 24,70% 15,70%
Antioquia 1.408.690 13,80% 15,10% 13,00% 12,00%
Valle 1.177.230 11,60% 10,40% 12,40% 13,10%
San Andrés 17.058 0,20% 0,20% 0,20% 0,10%
Amazonía-Orinoquía
210.986 2,10% 1,90% 2,40% 1,70%
Total 10.187.831 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Hogares por región y según tipo de tenencia de la
vivienda. Total nacional (Cabeceras). 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
HOGARES POR ESTRATO Y TIPO DE TENENCIA. PARTICIPACIÓN DE
ARRENDATARIOS EN EL ESTRATO.
CABECERAS. 2012
0.4
24.1
39.0
23.7
7.6 5.2
0.4
16.8
48.3
26.7
5.8
2.1 1.5
34.3
39.5
18.5
4.1 2.1
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
Sin estrato* Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio Medio-altoy Alto
% H
og
are
s
Propia Arriendo Otro
Distribución de los hogares urbanos
por estrato socioeconómico
Bajo-bajo: 22,4%
Bajo: 42,9%
Medio-bajo: 24,3%
Medio: 6,4%
Medio-alto y Alto: 3,6%
Proporción de hogares
arrendatarios al interior del estrato
Bajo-bajo: 30,5%
Bajo: 45,8%
Medio-bajo: 44,7%
Medio: 36,6%
Medio-alto: 29,0%
Alto: 18,5%
Hogares por estrato según tipo de tenencia de la
vivienda. Total nacional. Área urbana. 2012
* Incluye recibos sin estrato o servicio pirata y aquellos donde no se conoce el estrato
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
No existe segregación en el mercado de arrendamiento en cuanto a estrato socioeconómico o localidad
HOGARES URBANOS EN DÉFICIT SEGÚN TIPO DE
TENENCIA DE LA VIVIENDA Y PESO RELATIVO DENTRO
DEL DÉFICIT NACIONAL. 2012
Tipo de tenencia
Total de hogares
Déficit por tipo de tenencia Peso del déficit por tenencia en el total
Déficit total Déficit
cuantitativo Déficit
cualitativo Hogares en
déficit Déficit
cuantitativo Déficit
cualitativo
Propia 4.756.986 14,90% 1,80% 13,20% 38,50% 18,10% 45,30%
Arriendo 4.143.239 16,40% 4,90% 11,40% 36,70% 44,00% 34,20%
Otro 1.287.604 35,70% 13,70% 22,00% 24,90% 37,90% 20,50%
Total
10.187.831 18,10% 4,60% 13,60% 100,00% 100,00% 100,00%
1.847.745 464.755 1.382.989
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN MATERIAL DE
PISO Y ESPACIO PARA COCINAR. ÁREA URBANA. 2012
Hogares arrendatarios urbanos según
material de pisos de la vivienda
71.5
21.4
6.3
0.7
Baldosa, vinilo,tableta, ladrillo
Cemento, gravilla
Madera, tabla, tablón,mármol, alfombra
Tierra oarena
Hogares arrendatarios urbanos según
los usos de los espacios para preparar
alimentos
81.6
4.7
8.4
1.9 3.3
Solo cocinar Dormir
Sala-comedor Aire libre: patio,corredor, enramada
Ninguna: No cocinan
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
49,8% de los hogares de estrato Bajo-bajo reside en una vivienda con piso en cemento o gravilla
La región Atlántica cuenta con la proporción más alta de arrendatarios en vivienda con piso en cemento o
gravilla (3,3%)
HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN ACCESO A
SERVICIOS PÚBLICOS. ÁREA URBANA. 2012
Nivel Nacional
Energía: 99,8%
Acueducto: 97,0%
Alcantarillado: 92,2%
Segmento ARRENDATARIOS. Presenta las mayores
coberturas respecto a los otros tipos de tenencia:
Energía: 99,9%
Acueducto: 98,2%
Alcantarillado: 95,5%
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN CONDICIÓN DE
COHABITACIÓN Y HACINAMIENTO. ÁREA URBANA.
2012
Hogares arrendatarios urbanos según
condición de cohabitación
Hogares arrendatarios urbanos según
condición de hacinamiento
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
No está encohabitación Cohabitación
2 o +personas
Cohabitaciónunipersonal
95.9
2.6 1.5
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
No está enhacinamiento
Hacinamientomitigable
Hacinamientono mitigable
93.7
4.9 1.4
HOGARES ARRENDATARIOS POR ESTRATO
AFECTADOS POR HACINAMIENTO, Y AFECTADOS POR
CAUSAS NATURALES. ÁREA URBANA. 2012
Hogares arrendatarios urbanos por
estrato, afectados por hacinamiento
Hogares arrendatarios urbanos que
sufrieron afectaciones por causas
naturales
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
7.3
4.8
3.0
1.5
0.0 2.0 4.0 6.0 8.0
Inundaciones,desbordamientos,crecientes, arroyos
Ventarrones, tormentas,vendavales
Hundimientos de terreno
Avalanchas, derrumbes,deslizamientos
12.6
4.6
1.7
0.3
2.7
1.7
0.3
0.2
0
2
4
6
8
10
12
14
Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio
Hac. mitigable Hac. no mitigable
11,8% de los hogares arrendatarios afectado por al menos una
de las causas naturales analizadas
HOGARES ARRENDATARIOS QUE SUFRIERON
AFECTACIONES POR PROBLEMAS DE ENTORNO.
ÁREA URBANA. 2012
31.0
24.0
23.9
17.4
17.0
14.8
5.7
0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0
Presencia de insectos, roedores, etc.
Ruidos provenientes del exterior
Malos olores procedentes del exterior
Presencia de basuras en las calles
Presencia de animales
Contaminación del aire
Invasión del espacio público (calles o andenes)
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
64,7% de los hogares arrendatarios afectado por al menos uno de los
problemas considerados
III. ¿CÓMO SON LOS ARRENDATARIOS?
SEMINARIO INTERNACIONAL HABITAR EN INQULINATOS
INGRESO PROMEDIO DE LOS HOGARES SEGÚN
QUINTILES DE INGRESO PER CÁPITA. ÁREA
URBANA. 2012
QUINTIL 1: 0,6 smlmv
QUINTIL 2: 1,3 smlmv
QUINTIL 3: 2,1 smlmv
QUINTIL 4: 3,4 smlmv
QUINTIL 5: 7,4 smlmv
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
smlmv a 2012: $566.700 (US$ 320,5 – TRM $1.768,23 a dic. 31 de 2012)
Ingreso per cápita Q5 – Ingreso per cápita Q1 = 12,3 veces
HOGARES POR QUINTIL DE INGRESO SEGÚN TIPO DE
TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Quintiles de ingreso
Propia, totalmente pagada
Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo Otro
Número % Número % Número % Número %
Quintil 1 828.832 19,80% 44.514 7,80% 824.008 19,90% 346.975 26,90%
Quintil 2 650.602 15,50% 75.036 13,20% 1.008.753 24,30% 296.463 23,00%
Quintil 3 798.806 19,10% 105.504 18,50% 888.922 21,50% 244.993 19,00%
Quintil 4 895.235 21,40% 134.353 23,60% 785.878 19,00% 223.482 17,40%
Quintil 5 1.014.575 24,20% 209.531 36,80% 635.679 15,30% 175.693 13,60%
HOGARES POR SITUACIÓN DE POBREZA SEGÚN TIPO DE
TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Situación de pobreza
Propia, totalmente pagada
Propia, la están pagando
En arriendo o subarriendo
Otro
Número % Número % Número % Número %
Pobreza extrema
251.343 6,00% 19.414 3,40% 338.808 8,20% 109.333 8,50%
Pobreza 786.871 18,80% 65.476 11,50% 867.400 20,90% 354.080 27,50%
No pobre 3.149.836 75,20% 484.048 85,10% 2.937.032 70,90% 824.191 64,00%
VARIABLES RELACIONADAS CON LA CARACTERIZACIÓN
DE LA VIVIENDA. HOGARES ARRENDATARIOS. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Variable Categorías Hogares %
Carencias en estructura
Ninguno 4.105.815 99,10%
Paredes 9.130 0,20%
Pisos 28.294 0,70%
Carencias en espacio
Ninguno 3.382.176 81,60%
Cohabitación 168.825 4,10%
Hacinamiento no mitigable 46.514 1,10%
Hacinamiento mitigable o cocina
545.725 13,20%
Carencias en servicios No 3.909.564 94,40%
Si 233.675 5,60%
Afectaciones causas naturales
Ninguna 3.654.551 88,20%
Una 364.889 8,80%
Dos o más 123.799 3,00%
Afectaciones entorno
Ninguna 1.461.661 35,30%
Una 1.215.579 29,30%
Dos 748.905 18,10%
Tres 349.360 8,40%
Cuatro o más 367.735 8,90%
VARIABLES RELACIONADAS CON LA CARACTERIZACIÓN
SOCIODEMOGRÁFICA DEL JEFE DE HOGAR. HOGARES
ARRENDATARIOS. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Variable Categorías Hogares %
Sexo Hombre 2.698.867 65,10%
Mujer 1.444.372 34,90%
Edad
Menor de 18 8.710 0,20%
18 - 24 255.718 6,20%
24 - 40 1.972.523 47,60%
40 - 60 1.551.722 37,50%
60 y más 354.566 8,60%
Estado civil
Unión libre menos de dos años 201.286 4,90%
Unión libre 2 años o más 1.444.492 34,90%
Viudo 161.381 3,90%
Separado 745.144 18,00%
Soltero 616.340 14,90%
Casado 974.597 23,50%
Causa migración
No es migrante 2.379.643 57,40%
Trabajo 1.055.513 25,50%
Amenaza o riesgo para su vida, libertad, integridad física (violencia)
174.524 4,20%
Necesidad de educación 108.095 2,60%
Mejorar la vivienda o localización 133.376 3,20%
Otra 292.089 7,00%
VARIABLES RELACIONADAS CON LA ESTRUCTURA
ETÁREA DE LOS HOGARES. HOGARES ARRENDATARIOS.
2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Variable Categorías Hogares %
Cantidad de personas en el hogar
Una 548.841 13,20%
Dos 732.434 17,70%
Tres 1.059.942 25,60%
Cuatro 971.865 23,50%
Cinco 452.683 10,90%
Seis o más 377.474 9,10%
Niños hasta 5 años (primera infancia)
Ninguno 2.691.676 65,00%
Uno 1.145.970 27,70%
Dos o más 305.594 7,40%
Niños 5 - 11 años (infancia)
Ninguno 2.771.073 66,90%
Uno 1.073.677 25,90%
Dos o más 298.489 7,20%
11 - 17 años (adolescencia)
Ninguno 2.945.800 71,10%
Uno 858.530 20,70%
Dos o más 338.909 8,20%
VARIABLES RELACIONADAS CON LOS FACTORES
EDUCATIVOS DEL HOGAR. HOGARES ARRENDATARIOS.
2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Variable Categoría Hogares %
Máximo nivel educativo alcanzado por el jefe de
hogar
Hasta primaria 1.052.396 25,40%
Secundaria y media 1.896.363 45,80%
Superior sin título 308.762 7,50%
Técnico o tecnólogo con titulo 372.253 9,00%
Universitario con titulo 420.526 10,10%
Personas con educación superior en el hogar
Ninguna 2.349.327 56,70%
Una 1.134.922 27,40%
Dos o más 658.990 15,90%
VARIABLES RELACIONADAS CON LOS FACTORES DE
SALUD DEL HOGAR. HOGARES ARRENDATARIOS. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Variable Categorías Hogares %
Afiliación del jefe de hogar a una entidad en Seguridad Social en
Salud
Si 3.677.180 88,80%
No 457.988 11,10%
No sabe 8.072 0,20%
Número de personas afiliadas a alguna entidad de SSS en el hogar
Ninguna 251.330 6,10%
Una 601.606 14,50%
Dos 748.307 18,10%
Tres 1.044.147 25,20%
Cuatro 849.763 20,50%
Cinco o más 648.086 15,60%
¿Hay personas incapacitadas o con limitaciones físicas en el hogar?
No 3.744.481 90,40%
Si 398.758 9,60%
En el 9,6% de los hogares arrendatarios hay al menos una persona con incapacidad o limitación física
Esta misma condición concierne el 17,1% de los hogares propietarios y el 14,0% de hogares en otro tipo
de tenencia
IV. COSTO DEL ARRENDAMIENTO
SEMINARIO INTERNACIONAL HABITAR EN INQULINATOS
HOGARES EN PROCESO DE COMPRA DE VIVIENDA Y
ARRENDATARIOS SEGÚN QUINTILES DE INGRESO. ÁREA
URBANA. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Quintiles de ingreso
Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo
Número % Número %
Quintil 1 44.514 7,80% 824.008 19,90%
Quintil 2 75.036 13,20% 1.008.753 24,30%
Quintil 3 105.504 18,50% 888.922 21,50%
Quintil 4 134.353 23,60% 785.878 19,00%
Quintil 5 209.531 36,80% 635.679 15,30%
HOGARES EN PROCESO DE COMPRA DE VIVIENDA Y
ARRENDATARIOS SEGÚN ESTRATO. ÁREA URBANA.
2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Estrato Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo Total nacional
Número % Número % Número %
Bajo - bajo 66.061 11,6% 695.150 16,8% 2.281.541 22,4%
Bajo 213.847 37,6% 2.000.431 48,3% 4.366.271 42,9%
Medio - bajo 186.861 32,8% 1.105.586 26,7% 2.470.972 24,3%
Medio 51.414 9,0% 238.302 5,8% 650.325 6,4%
Medio - alto 18.406 3,2% 55.169 1,3% 190.309 1,9%
Alto 30.012 5,3% 31.772 0,8% 171.571 1,7%
Sin estrato/No conoce
2.338 0,4% 16.830 0,4% 56.842 0,6%
Total 568.938 100,0% 4.143.240 100,0% 10.187.831 100,0%
HOGARES EN PROCESO DE COMPRA DE VIVIENDA Y
ARRENDATARIOS POR ESTRATO SEGÚN QUINTILES DE
INGRESO. ÁREA URBANA. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Tenencia Estrato Q1 Q2 Q3 Q4 Q5
Propia, la están pagando
Bajo - bajo 27,30% 9,60% 23,70% 11,00% 3,30%
Bajo 43,90% 57,70% 36,70% 43,80% 25,50%
Medio-bajo 18,00% 18,10% 24,00% 36,30% 43,50%
Medio 10,80% 7,40% 3,60% 2,90% 15,90%
Medio-alto 0,00% 2,70% 2,70% 1,40% 5,60%
Alto 0,00% 1,50% 9,30% 4,50% 6,20%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
En arriendo o subarriendo
Bajo - bajo 28,80% 21,80% 14,00% 10,20% 5,10%
Bajo 47,30% 53,60% 55,30% 49,80% 29,30%
Medio-bajo 19,20% 21,60% 25,10% 32,10% 39,90%
Medio 2,80% 2,00% 4,30% 6,00% 17,20%
Medio-alto 0,50% 0,40% 0,90% 1,00% 5,00%
Alto 0,30% 0,00% 0,30% 0,70% 3,40%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
CUOTA DE AMORTIZACIÓN Y CANON DE
ARRENDAMIENTO PROMEDIO (smlmv) SEGÚN
ESTRATO SOCIOECONÓMICO. TOTAL NACIONAL.
2011
Fuente: DANE – ENCV 2011. Cálculos CENAC
0.5 0.6
1.0
1.3
3.0
3.5
0.3 0.5
0.7
1.1
2.0
2.8
Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio Medio-alto Alto
Cuota amortización Canon arrendamiento
GASTO PROMEDIO EN VIVIENDA: CUOTA
AMORTIZACIÓN - CANON ARRENDAMIENTO (SMLMV)
POR ESTRATO. NUEVE REGIONES. 2011
Fuente: DANE – ENCV 2011. Cálculos CENAC
Estrato Atlántica Oriental Central
Canon arrendamiento
Cuota amortización
Canon arrendamiento
Cuota amortización
Canon arrendamiento
Cuota amortización
Bajo-bajo 0,3 0,7 0,3 0,8 0,3 0,5
Bajo 0,4 0,6 0,6 0,6 0,4 0,6
Medio-bajo 0,7 1,3 0,6 0,7 0,6 1,1
Medio 0,9 1,2 1 1 0,7 0,8
Medio-alto 1,9 1,6 1,8 4,1 1,3 -
Alto - 2,1 1,8 - 2,4 1,9
.
Estrato Pacífica Bogotá Antioquia
Canon arrendamiento
Cuota amortización
Canon arrendamiento
Cuota amortización
Canon arrendamiento
Cuota amortización
Bajo-bajo 0,2 0,5 0,3 0,6 0,3 0,3
Bajo 0,3 0,5 0,5 0,6 0,4 0,5
Medio-bajo 0,6 0,9 0,7 1 0,6 0,6
Medio 0,9 1,5 1,3 1,3 1,3 1,5
Medio-alto 1,4 - 2,2 2,8 - -
Alto - - 4,7 3,8 - -
.
Estrato Valle San Andrés Amazonía
Canon arrendamiento
Cuota amortización
Canon arrendamiento
Cuota amortización
Canon arrendamiento
Cuota amortización
Bajo-bajo 0,3 0,2 0,2 0,3 0,3 0,6
Bajo 0,4 0,4 0,3 1,9 0,5 0,8
Medio-bajo 0,7 0,8 0,6 0,8 0,6 2,7
Medio 0,9 0,7 1,2 0,8 1 -
Medio-alto 1,2 1,8 1,8 - 1,9 -
Alto - - 2,5 11,2 - -
PROPORCIÓN DEL GASTO POR FACTORES SEGÚN TIPO
DE TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2011
Fuente: DANE – ENCV 2011. Cálculos CENAC
Factor del Gasto Total Propia Pagada
Propia, la están
pagando
Arriendo o Subarriendo
Usufructo Ocupante de
Hecho
Renta Vivienda (renta imputada)
11,00% 21,00% 5,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Arriendo y/o Amortización 7,20% 0,00% 14,90% 16,90% 0,00% 0,00%
Alimentos 22,80% 21,20% 16,10% 24,30% 39,50% 40,80%
Mensuales + Personales 24,90% 23,70% 25,80% 25,90% 27,70% 27,10%
Trimestrales 3,60% 3,20% 3,30% 4,20% 3,90% 3,80%
Anuales 9,80% 9,40% 12,60% 10,20% 6,00% 4,80%
Servicios 7,00% 7,00% 5,90% 6,80% 10,20% 9,50%
Admón. + Predial y Valorización
1,70% 1,90% 2,30% 1,30% 1,00% 0,40%
Salud 6,70% 7,40% 7,20% 5,30% 7,00% 7,00%
Educación + Menores 5,40% 5,30% 6,90% 5,20% 4,80% 6,50%
Gasto Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
HOGARES SEGÚN EL GASTO EN VIVIENDA COMO
PROPORCIÓN DEL INGRESO DEL HOGAR. ÁREA
URBANA. 2011
Fuente: DANE – ENCV 2011. Cálculos CENAC
Gasto vivienda / ingreso Propia, la están
pagando En arriendo o subarriendo*
Sin ingresos 2,6 1,1
Menos del 20% 50,3 45,3
20% a menos del 30% 18,8 23,1
30% a menos del 40% 10,1 12,3
40% a menos del 50% 3,3 6,9
50% y más 14,3 11,4
No informa 0,5 0,0
Total 100,0 100,0
Más de 20% 46,5 53,7
Mas de 30% 27,7 30,6
* Cifras correspondientes a la ENCV 2011, debido a que en el formulario de la ENCV 2012 la
variable no fue considerada
INDEX OF HOUSING AFFORDABILITY. AMÉRICA
LATINA, CARIBE Y EUROPA. 2013 T1
Fuente: NUMBEO (www.numbeo.com/cost-of-living/)
0.52
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
IHA Bogotá: 0,42; IHA Cali: 0,48; IHA Medellín: 0,63
V. ALGUNAS CARÁCTERÍSTICAS DE LA
OFERTA Y LA DEMANDA
SEMINARIO INTERNACIONAL HABITAR EN INQULINATOS
CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA.
ARRENDADORES
Presencia fuerte de hogares propietarios como agentes oferentes del servicio
de arriendo.
Operación bajo un esquema de vivienda compartida en el cual el hogar
propietario disfruta de niveles superiores de calidad
El margen de rentabilidad obtenido por los arrendadores a través de esta
operación inmobiliaria -arriendo habitacional-, supera el referente legal
establecido (1% del valor comercial de la vivienda)
El hogar propietario prefiere arrendarle a parientes, conocidos o por lo menos
hogares recomendados
Para tomar su decisión, evalúa tamaño, composición y nivel de ingresos del futuro
inquilino
La inversión en mantenimiento del inmueble no se percibe como una práctica
generalizada
La oferta de unidades de vivienda para arriendo se localiza en barrios
consolidados, de origen ilegal y constituidos mediante procesos de autogestión.
Fuente: Estudio CARACTERIZACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS URBANO PARA EL SEGMENTO DE LA
POBLACIÓN DE BAJOS INGRESOS. MAVDT – UN-HÁBITAT – FIRST INITIATIVE. 2007
CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA.
ARRENDATARIOS
Aproximadamente tres de cada cuatro hogares arrendatarios comparte la
vivienda con al menos un hogar adicional
La mayoría de estos comparte todos los espacios existentes en la solución
habitacional. Espacios independientes para comer, lavar y secar la ropa se
encuentran en la mayoría de casos.
Por el contrario, los correspondientes para desarrollar la intimidad de las
parejas, estudiar y para el juego de los niños no existen para gran parte de la
población
La comunicación directa entre espacios como el baño y cuartos ó la cocina y
sala comedor no es una característica generalizada en las viviendas
El pago del arriendo se efectúa de forma anticipada y directamente al
propietario
Los hogares arrendatarios se encuentran al día en sus obligaciones de
alojamiento y generalmente no se presentan casos de mora
Los hogares arrendatarios se sienten conformes frente a hogares propietarios,
debido a la buena relación con su arrendador. No obstante, desearían
cambiar su condición a propietarios
Fuente: Estudio CARACTERIZACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS URBANO PARA EL SEGMENTO DE LA
POBLACIÓN DE BAJOS INGRESOS. MAVDT – UN-HÁBITAT – FIRST INITIATIVE. 2007
FORMAS DE INTERRELACIÓN ENTRE LA OFERTA
Y LA DEMANDA DE ARRENDAMIENTOS.
Con relación a los aspectos legales del arrendamiento la mayoría de hogares tiene
contrato (verbal o escrito), siendo el contrato verbal la opción más común (62,8%) entre
la población arrendataria con contrato
Aunque los arrendadores no acostumbran a exigir garantías, la más común es el
codeudor ó coarrendatario
La mayoría de hogares no sabe cómo el arrendador calcula el arriendo que le cobra, y
tampoco conoce los criterios para reajustarlo
El nivel de conocimiento de la legislación que reglamenta el arrendamiento en
Colombia es muy bajo tanto en los arrendatarios como en los arrendadores
Las restricciones impuestas por el arrendador al hogar arrendatario en el desempeño de
las actividades cotidianas y en el uso de los servicios públicos se presentan en menos del
10% de la población
La principal fuente utilizada para la búsqueda de vivienda es vía la información
aportada por parientes y/o amigos
En la mayoría de los casos, el tiempo empleado en la búsqueda de la solución
habitacional es corto (hasta 1 mes) y las unidades visitadas son pocas (hasta tres)
El aspecto más importante al momento de tomar la decisión de arrendar una vivienda es
el precio de alquiler por encima de la calidad y la localización de la unidad
La principal causa de terminación de los contratos de arrendamiento la constituye el no
pago del canon o de los servicios públicos
Fuente: Estudio CARACTERIZACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS URBANO PARA EL SEGMENTO DE LA
POBLACIÓN DE BAJOS INGRESOS. MAVDT – UN-HÁBITAT – FIRST INITIATIVE. 2007
VI. PROPUESTA DE PROGRAMA DE
OFERTA Y DE SUBSIDIO
CONDICIONADO DE ARRENDAMIENTO
SEMINARIO INTERNACIONAL HABITAR EN INQULINATOS
CONSIDERACIONES BÁSICAS
La amplia y creciente aceptación social del arrendamiento
como forma de tenencia
Las barreras de acceso a los programas de VIS nueva y, en
general, a la vivienda en propiedad
La inviabilidad de acceso de los hogares pobres al mercado
de VIS nueva y de alquiler
Entender la diversidad con la cual los hogares atienden sus
necesidades habitacionales
Reconocimiento del potencial del mercado de arrendamientos
en el proceso de atención de estas necesidades
Destacar el desarrollo e integración de todos los mercados
habitacionales como objetivo estratégico de la política de
vivienda
Ampliar el espectro de los programas e instrumentos de la
política de vivienda, avanzando en su integralidad
CONSIDERACIONES BÁSICAS
Superar la singularidad de la política sectorial
Ofrecer alternativas de alojamiento para los hogares de
ingresos pobres y vulnerables en sectores urbanos
consolidados, frente a la compra de lotes en sectores no
urbanizables
Incluir a los hogares arrendatarios en la política de vivienda,
atender sus necesidades habitacionales y aportar al
mejoramiento de su calidad habitacional y de vida
Generar externalidades positivas inmediatas sobre el ingreso
disponible de los hogares pobres y vulnerables: Menor gasto
en vivienda, transporte, agua, etc.
Relacionar a los hogares con los servicios y el equipamiento
urbano
Se concibe como un subsidio condicionado en tanto se
relaciona con la vinculación del hogar a programas públicos de
superación de la pobreza y su carácter transitorio
EL ARRENDAMIENTO COMO PROGRAMA DE LA
POLÍTICA DE VIS
Integrar el mercado de arrendamiento a la política de vivienda,
mediante el cual se reconocerá esta forma de tenencia de
vivienda que atiende actualmente al 34% de los hogares
colombianos.
Este componente comprenderá programas e instrumentos
dirigidos hacia los segmentos de la población demandante de
soluciones de vivienda de interés social, VIS, la cual registra
necesidades que trascienden la dimensión, calidad, precio,
etc., del stock.
OBJETIVO GENERAL
Desde la demanda
El desarrollo de este componente de la política
sectorial transmitirá efectos a nivel de una mejor
atención de las necesidades habitacionales de los
hogares que se encuentren en las siguientes
condiciones:
Hogares pobres
Hogares vulnerables
Hogares de poblaciones especiales
OBJETIVO GENERAL
Desde la oferta
Desarrollar acciones de asistencia técnica, facilitación,
promoción, etc., (sistema de incentivos y garantías)
dirigidas hacia los siguientes componentes de esta oferta
habitacional:
Ampliación y mejoramiento del stock actual arrendado
(Plan Terrazas)
Renovación urbana
El stock existente en usos diferentes a vivienda que
potencialmente puede ser reconvertido al destino
habitacional (4M2)
Formación de una oferta de vivienda nueva formal
dirigida hacia este tipo de tenencia
INCIDENCIA DEL PROGRAMA
Ampliación del stock habitacional e incidencia sobre los
precios de la vivienda nueva y de los alquileres habitacionales
Consolidación de la generación de una oferta continua y de
calidad para atender la demanda por arrendamientos
Reducción de la demanda por lotes en áreas no aptas para
urbanizar y el consecuente menor gasto público en
reasentamientos y procesos de regularización urbanística.
Costos evitados
Atención de las necesidades habitacionales de los hogares
pobres y vulnerables y avances en la lucha contra la pobreza,
la desigualdad, la exclusión y la segregación socio-espacial
Restitución de derechos
Reducción de la probabilidad de pobreza de los hogares
vulnerables (MERPD)
Mejoramiento global de las condiciones habitacionales y de
calidad de vida de los hogares.
COMENTARIOS FINALES - RETOS
Política pública: Desarrollo de todos los mercados
asociados con los servicios habitacionales
Arrendamiento residencial: Desarrollo del mercado
Oferta: Escalar la generación de unidades para
renta (incrementar la oferta total o stock)
Redensificación
Renovación
Reconversión de uso
Oferta formal
COMENTARIOS FINALES - RETOS
Demanda: Incluir la población arrendataria en la política
pública sectorial
Mejor calidad, menor costo vía incremento de la oferta
Subsidios para escalonar y comprar
Subsidios para arriendo para recomponer el gasto
Subsidios para pobres y vulnerables para evitar las
trampas de pobreza y los costos fiscales de la
informalidad
Subsidios condicionados: Transitorios y vinculados
a programas de lucha contra la pobreza
Transversal: Sistema e incentivos y garantías
Los hogares pobres y vulnerables conforman una parte
importante del flujo de autoconstructores y autogestores que
generan la informalidad residencial
EN COLOMBIA EL MERCADO DE ARRENDAMIENTO
RESIDENCIAL ESTÁ OPERANDO
GRACIAS www.cenac.org.co
centro de estudios de la construcción y el desarrollo urbano y regional
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