Bases de Evaluacion Inmobiliaria

7/24/2019 Bases de Evaluacion Inmobiliaria

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Bases de Valuacin Inmobiliaria


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MV. Arq. Pablo Prats Riestra Bases de Valuacin Inmobiliaria 1

BASES DE VALUACIN INMOBILIARIA

C O N T E N I D O

INTRODUCCIN ................................................................................................ 07

CAPITULO I.

MARCOS REFERENCIALES

I.1. Marco Histr ico de la Valuacin ........................................... 08I.1.1. BabiloniaI.1.2. EgiptoI.1.3. RomaI.1.4. Grecia

I.1.5. La Edad MediaI.1.6. Escuelas del Pensamiento Econmico ... 11I.1.6.1. Teora de los MercantilistasI.1.6.2. Teora de los FisicratasI.1.6.3. La Escuela ClsicaI.1.6.4. Teora de la RentaI.1.6.5. Teora Marginal de la RentaI.1.6.6. Teora de la Localizacin de la RentaI.1.6.7. Teora de las mejoras a la TierraI.1.6.8. Teora del Costo de produccin DepreciadoI.1.6.9. Teora Social de John Stuart Mill

I.1.6.10. Teora del Trabajo de MarxsI.1.6.11. Teora de la escuela AustriacaI.1.6.12. Resumen de Escuelas del Pensamiento econmico 16

I.1.7. La Valuacin en el Mxico Prehispnico . 18I.1.8. La Valuacin en el Mxico Colonial . 19

I.1.8.1. Primera Ordenanza sobre Unidades de medida . 19I.1.8.2. Unidades de medida para deslindes . 20I.1.8.3. Primeros Avalos practicados en la Nueva Espaa . 20I.1.8.4. La Trgica Inundacin . 20I.1.8.5. Primer Plano de la Ciudad de Mxico . 21I.1.8.6. La Primer Medicin y Valuacin de Bienes . 21

I.1.8.7. Mtodo de Valuacin de la Nueva Espaa . 22I.1.9. La Valuacin en el Mxico Independiente ...................... 22I.1.9.1. El primer mtodo de Valuacin . 22I.1.9.2. Ley de contribucin de las Fincas Urbanas . 23I.1.9.3. El Perito Tercero en Discordia . 23I.1.9.4. Mtodo de Tarifa de Precios a mitad de calle . 23I.1.9.5. Elementos de Fijacin de precios para Valuacin . 23I.1.9.6. Adopcin del Sistema Mtrico Decimal . 24I.1.9.7. La Primera Ley Catastral 24


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I.1.9.8. Tarifa de precios de terreno por metro cuadrado 24I.1.9.9. El Sistema de Nomenclatura para predios 25I.1.9.10. Relaciones de proporciones geomtricas de los Predios 25I.1.9.11. Valuacin de Bienes races a Compaas Aseguradoras 25

I.1.10. La Valuacin en el Mxico Contemporneo ..... 26I.1.10.1. Mtodo de Valuacin del ISSTE 26I.1.10.2. Mtodo de Capitalizacin de Rentas 27I.1.10.3. La Histrica escasez de Valuadores 27I.1.10.4. Los cambios estructurales en los Mtodos de Valuacin 28I.1.10.5. El Mtodo Residual de Valuacin 28I.1.10.6. El primer Formato de Avalo Inmobiliario 29I.1.10.7. La primer agrupacin Nacional de Valuadores 29I.1.10.8. El primer Instructivo de Valuacin de Predios Urbanos 29I.1.10.9. Requisitos para la prctica de Avalos (CNByS) 29I.1.10.10. Cronologa de Normatividades, Leyes, disposiciones yLineamientos en torno a la prctica de la Valuacin Inmobiliaria. 29I.1.10.11. La Gran transformacin de la enseanza y prcticade la Valuacin en Mxico. .... 31

I.2. Marco TericoI.2.1. Definicin de Avalo . 32I.2.2. Propsito del Avalo . 32I.2.3. El Precio como rector de las conductas econmicas .. 32I.2.4. La Tasacin . 33I.2.5. El Enfoque Teolgico-Moral de la Valuacin .. 33I.2.6. La Valuacin Moderna ..33I.2.7. Elementos de Fijacin de Precios en el mercado .. 34I.2.8. Trminos relativos a la Valuacin Inmobiliaria .. 35

1.3. Marco JurdicoI.3.1. Marco de Actuacin del Valuador . 38

I.3.2. Legislaciones Federales y Estatales . 39I.3.3. Normatividad del Cdigo Fiscal, de la SHCyP y de laSociedad Hipotecaria Federal (SHF) . 41I.3.4. Campos de accin del Valuador en Mxico . 46I.3.5. La Valuacin en el Proceso Pericial . 47I.3.6. Cdigo de Procedimientos Civiles, Estado de Tabasco 48

CAPITULO IIPRINCIPIOS DE LA VALUACIN

II.1. Propsitos de un Avalu ........................................................... 52II.2 Niveles de la Actividad Valuatoria ........................................... 52II.3 Factores que afectan el Valor .................................................. 53II.4. Principios Bsicos del Valor ................................................... 55II.5 De las Especialidades Valuatorias .......................................... 60II.6. Peritos registrados ante la CNByS ... 62


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CAPITULO IIIBIENES MUEBLES E INMUEBLES

III.1. Clasificacin General de Bienes .................................................... 63A. Patrimonio NacionalB. Propiedad Privada

C. Certificados de ParticipacinD. Propiedad SocialE. Propiedad Comunal

III.2. Bienes Muebles ...................................................................... 64III.3. Bienes Inmuebles ................................................................... 64

CAPITULO IVMETODOLOGA DE LA VALUACIN

IV.1. Los Cinco Puntos del Proceso Valuatorio ............................. 65IV.2. Marco Conceptual del Proceso Valuatorio.... 66

IV.3. Resumen de Mtodos de Valuacin en Mxico .. 67IV.3.1. En la Colonia y el Mxico Independiente .. 67IV.3.2. En el Mxico Contemporneo .. 67

IV.4. Estndares de Valuacin Inmobiliaria (USPAP) ............. 69IV.5. Estructura del Proceso Valuatorio .......................................... 70IV.6. Esquematizacin del Formato de Avalo Inmobiliario 73IV.7. Esquema del Formato de Avalo para Inmuebles Catalogados 74IV.8. Formato de Avalo Inmobiliario ..................................... ......... 75

CAPITULO VVALUACIN DE TERRENOS

V.1. Composicin Territorial de la Repblica Mexicana . 86V.2. Estructura Urbana...................................................................... 88V.3. Clasificacin de Predios ....................................................... 89

A. Predios Regulares .B. Predios IrregularesC. En Una Manzana Urbana

V.4. El Lote Tipo o Prototipo..................................................................... 92V.4.1. Consideraciones para Valuacin de Predios . 92

V.5. Divisiones Virtuales para Valuacin de Predios ............................... 93V.6. Factores de Valuacin para Terrenos ..................................... 95

Factor de rea, de Irregularidad, de Fondo, de Frente,

de Pendiente, Factor de Superficie, de Topografa y Ubicacin.V.7. Cuadrcula Universal Transversa (UTM) 97V.8. Geoclave 97V.9. Conclusiones al Valor del Terreno .................................................. 99V.10. Investigacin de Terrenos en base a Homologaciones .. 100V.11. Anlisis de Costo de Urbanizacin Bsica ............................... 101V.12. Valor Residual Simple ... 102V.13. Valuacin Multifactorial para Predios 103V.14. Valuacin de Terrenos en Transicin 105


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CAPITULO VIVALUACIN DE LAS CONSTRUCCIONES

VI. 1. Descripcin General del Predio .............................................. 109VI. 2. Clasificacin de Inmuebles ................................................... 110VI. 3. Clasificacin General de las Construcciones . 111

VI. 4. Tabla de Clasificacin de las Construcciones . 112VI. 5. Tipologa de Viviendas ......................................................... 113VI. 6. Clasificacin de Zonas Urbanas ........................................... 116VI. 7. Clasificacin de Zonas segn la C.N.B.V................................ 116VI. 8. Coeficientes de Ocupacin y Utilizacin del Suelo.. 118VI. 9. Valores Unitarios de Construccin 119VI. 10. Valores Unitarios de Instalaciones Especiales, Elementos

Accesorios y Obras Complementarias ......................................... 120VI. 11. Depreciacin de las Construcciones............................................. 121

VI. 11. 1. Lnea Recta Ponderada

VI. 11. 2. KenzleVI. 11. 3. RossVI. 11. 4. DirectaVI. 11. 5. Ross-HeideckeVI.11. 6. Calificacin por Estado de Conservacin .... 123VI.11. 7. Criterio de Ross-Heidecke .. 124

VI. 12. Indirectos Sobre el Terreno y Las Construcciones .. 125VI. 13. Clasificacin de Instalaciones Especiales, Elementos

Accesorios y Obras Complementarias ....................................... 126VI. 14. Porcentaje de Partidas de una Casa Habitacin............................ 127

VI. 15. Participacin de Elementos Constructivos (USPAP).. 128VI. 16. ndice Nacional de Precios al Consumidor............ 129 VI.16.1. Clculo de Valor Actual

VI.16.2. Clculo de Valor ReferidoVI.17. Valor Residual Esttico 131VI.18 Valor Residual Dinmico 131

CAPITULO VIIAVALU POR CAPITALIZACIN DE RENTAS

VII.1. Definiciones ................................................................................. 133VII.2. Clculo de Rentas MensualesVII.2.1. Mtodo Tradicional . 134

VII.2.2. Mtodo de Mercado . 134VII.3. Valor de Capitalizacin de Rentas

VII.3.1. Mtodo Tradicional . 135 VII.3.2. Mtodo de Sociedad Hipotecaria Federal . 135 VII.3.3. Condicionantes del Mercado de Renta . 136


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VII.4. Deducciones Mensuales ........................................................... 1371. Porcentajes de Desocupacin . 1382. Impuesto Predial . 1383. Agua Potable y Alcantarillado . 1384. Administracin Limpieza y Vigilancia . 1385. Conservacin y Mantenimiento . 139

6. Energa Elctrica de reas Comunes . 1397. Plizas de Seguros . 1398. Impuesto Sobre la Renta (ISR) . 1409. Tablas de Clculo del ISR (SHCP) . 141

9.1. Ejemplo de Clculo ISR para Casa Habitacin . 1439.2. Ejemplo de Clculo ISR para Local Comercial . 144

VII.5. Clculo de la Tasa de Capitalizacin Anual .. 145VII.5.1. Mtodo Tradicional ........................................... 146VII.5.2. Factores que inciden en la Capitalizacin de Rentas 147VII.5.3. Mtodo CITYBank ......................................................... 148VII.5.4. Mtodo Cualitativo y Cuantitativo..................................... 149

VII.5.4.1. Tasas para Terrenos .. 150VII.5.4.2. Tasas para Casas y Departamentos .. 151VII.5.4.3. Tasas para Oficinas .. 152VII.5.4.4. Tasas para Hoteles .. 153VII.5.4.5. Tasas para Inmuebles Tipo Industrial... 154

VII.5.5. Mtodo de Substitucin BBVA (Bancomer) .................. 155VII.5.5.1. Ejemplo de Clculo de la Tasa de CapitalizacinVa Mtodo de Sustitucin (BBVA) .... 156VII.5.5.2. Series Histricas de CETES e INPC . 157

CAPITULO VIII

DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO

VIII.1. Generalidades .............. 158VIII.2 Valor Comparativo de Mercado (Mtodo CityBank)...................... 159VIII.3. Investigacin de Mercado por Homologacin............................ 161VIII.4. Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria 162VIII.5. Valuacin Multifactorial para Inmuebles 164VIII.6. Valor Residual Compuesto

VIII.6.1. Para Vivienda Unifamiliar 166VIII.6.2. Para Vivienda Multifamiliar 168


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CAPITULO IXDE LAS CONCLUSIONES

IX.1. Resumen de Valores ............................................................... 171a) Enfoque de Costosb) Enfoque de Ingresos

c) Enfoque de Mercadod) Valor ComercialIX.2. Resumen de Resultados ... 173IX.3. Consideraciones Previas a la Conclusin .................................... 173IX.4. Conclusin de Valor .............................................................. 178IX.5. Declaraciones y Certificacin de Valores ............... 178

CAPITULO XAVALUOS MAESTROS

X.1. Definicin. ....................................................................... 179X.2. Objetivos ...... 179X.3. Aplicaciones 180X.4. Marco Jurdico 180X.5. Consideraciones 181X.6. Metodologa 182X.7. Estudios Preliminares . 182X.8. Resultados del Avalo Maestro . 183

CAPITULO XICASOS PRCTICOS

XI.1. Avalo de Terreno ........................................................................ 184XI.2. Avalo de Inmueble (Terreno y Construcciones) .... 195XI.3. Avalo Edificio de Apartamentos en Condominio .... 210XI.4. Uniform Residential Appraisal Report (USA) .. 221

CAPITULO XIIXII.1. BIBLIOGRAFIA ........................................................................ 227

XII.2. ANEXOS

XII.2.1. Circular No. 1462a2 de la C.N.B.y V. ................................ 234XII.2.2. Catlogo de Avalos 253


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INTRODUCCIN

La Valuacin se ha venido practicando desde hace ms de cinco mil aos como un actode generacin espontnea, surgido al darse los primeros intercambios de bienes yobjetos entre los habitantes de las tribus primitivas, que por su fuerza y habilidadpudieron cazar.

Cuando el Hombre insert una piedra en un astil, cuando fijo una cuerda en una ramaflexible, se convirti entonces en propietario de un hacha y un arco, pertenecindole al tambin las preseas que pudo cazar por su vigor e ingenio, acciones que dan origenal concepto original del dominio sobre el bien raz.

Por esta razn, el dominio sobre un bien, como derecho original de propiedad y suexpresin en cuanta monetaria, ha intrigado a estudiosos, escritores, filsofos yeconomistas a travs de los siglos.

Debido a su naturaleza social y econmica, la Valuacin es una disciplina tica,

encargada de investigar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas queinfluyen en la determinacin del justo valor de las cosas, disciplina ntimamente ligadaa las teoras del valor y del pensamiento econmico y a los principios bsicos depropiedad de los bienes del dominio comn, razn por la cual las personas encargadasde formular opiniones razonadas de valor, a travs de la historia se ha concebido comopersonas serias, respetables, con alto sentido de la tica, y hoy en da como,Valuadores Profesionales con reconocimiento acadmico de la Secretara deEducacin Pblica.

La Valuacin Inmobiliaria es una materia de carcter interdisciplinario donde intervienenmultitud de variables. Las opiniones razonadas de Valor o Avalos, deben comprender

enfoques de costos, de ingresos y de mercado, requiriendo del conocimiento previo deanlisis y costos de edificacin, de procesos constructivos, de materiales deconstruccin y de equipos e instalaciones especiales adicionados a las edificaciones.Tambin, ser necesario contar con criterios anlisis del mercado inmobiliario y delcomportamiento de las fuerzas actuantes en dicho mercado, tales como utilidad,escasez, demanda y poder adquisitivo.

Es intencin del autor es plantear el desarrollo de ste manual como una alternativadidctica tendiente a mejorar el proceso de enseanza-aprendizaje de la ValuacinInmobiliaria en las aulas de nivel licenciatura y Posgrado en nuestro pas, y que sirvapara renovar, concentrar y difundir metodologas y procedimientos para la formulacin

de Avalos Inmobiliarios, que normen y definan el Proceso Valuatorio de manera clara,facilitando su comprensin a las nuevas generaciones de Valuadores, de cara a losfenmenos de globalizacin econmica, ante el inminente reto de modernizacin quehoy ms que nunca reclama nuestra patria.

MV. Arq. Pablo Eduardo Prats RiestraVillahermosa, Tabasco., 2007


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BASES DE VALUACIN INMOBILIARIATERRENOS Y CONSTRUCCIONES

CAPITULO I

I.1. MARCO HISTRICO

Debido a su naturaleza social y econmica, la Valuacin es una disciplina tica,encargada de investigar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas queinfluyen en la determinacin del justo valor de las cosas, disciplina ntimamente ligadaa las teoras del Valor y del pensamiento econmico, as como a los principios bsicosde propiedad de los bienes del dominio comn, que surge de manera espontnea comouna rama de la Economa, durante el intercambio de bienes entre las primeras tribus yclanes sujetas a actividades de comercio de las preseas u objetos que al hombre

primitivo pudo cazar por su fuerza y habilidad, convirtindose entonces en propietariode objetos y artes de caza, pertenecindole a l tambin los animales y tierras que bajosu cuidado acrecentaba y comerciaba.

Durante ese fenmeno de intercambio comercial, resultaba indispensable fijar un montoequivalente a dichos bienes en funcin de su utilidad y ventajas, donde de maneraespontnea surge la figura primitiva del Valuador, concebida a travs de la historiacomo una persona seria, respetable y con alto sentido de la tica, actividad que haintrigado a estudiosos, escritores, filsofos y economistas a travs de los siglos.

I.1.1. BABILONIA.- Durante el quintomilenio antes de nuestra Era seformaron los primeros pueblos,ciudades y estados, en la antiguaBabilonia. En la ciudad de Teloh sedescubri una tabla de barro queprovena de Caldea, con unaantigedad de 4 mil aos A. JC., quecontiene un plano que muestra laciudad de Dangui, en el que lasparcelas de formas geomtricas,

contienen medidas de cada lado con lassuperficies en escritura cuneiforme.

I.1.2. EGIPTO.- La primera regularizacin de la tierra se realiz en Egipto hacia en elsiglo XVI A. JC. Sesostris dividi el suelo de Egipto asignando lotes cuadrados de 100codos por lado (52.5 cm.) y los propietarios deban pagar contribuciones anuales.


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En el Egipto de Ptolomeo (335-30 A.C.) existan 5 tipos de propiedades:

1. La propiedad del Rey.- Incluan gran parte de las parcelasagrcolas y superficies desrticas colindantes.

2. La Tierra de regalo.- Perteneca a los funcionarios del rey, encalidad de prstamo, mientras servan al soberano.

3. Parcelas invendibles.- Pertenecan a los soldados del rey.4. La tierra perteneciente al Templo.5. Tierra propiedad de Personas y Particulares.- Estaba sujeta

al pago de impuestos.

I.1.3. ROMA.- Las reglas de lajurisprudencia romana dictaminan que elprimer ocupante de un rea de tierra, lepertenece todo lo que exista en ella, con loque se introduce el derecho Absoluto de laPropiedad.

En el ao 460 A.C. la asamblea del puebloaprueba las doce tablas que contienen losfundamentos del Derecho Romano. Dichastablas de mrmol contienen tres principios

que influyen en el Derecho Privado:

l.-La propiedad privada sobre bienes races..-La libertad para disponer de los bienes races mediante contratos y documentos. Dosaos despus de adquirir el inmueble de forma justa, se abola cualquier demanda delpropietario anterior.

3.- El traslado de los bienes por herencia. A la muerte del propietario, la posesincontinuaba pacficamente por los hijos, los socios de su trabajo y de su riqueza. Estose anulara si la voluntad del testado as lo determinara.

I.1.4. GRECIALos primeros conceptos de los suelos

El historiador griego Jenofonce sostenaque, No obstante, cualquier herbaje quehaya sobre el terreno, al regresar a la

tierra, enriquece el suelo tanto como elestircol.

Catn formul un manual prcticorecomendando el cultivo intensivo, lasrotaciones de los mismos, el empleo de

legumbres para mejoramiento de suelos y el valor del estircol en un sistema deagricultura-ganadera. Asimismo, clasific la tierra de acuerdo al valor de sus cultivos:


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1. Viedos2. Jardinera3. Sauces4. Olivos5. Praderas6. Maz

7. Maderables8. Arbustos pequeos9. Robles.

La aparicin de las primeras nociones del concepto del Valor son sin duda anteriores ala Era Cristiana; lo ms importante que dej la antigua Grecia, adems de sus vestigiosculturales, fueron algunas ideas tcnicamente econmicas acerca del trabajo, la divisindel trabajo y el cambio de moneda.

Las tendencias de los filsofos Platn y Aristteles, resultan conservadoras y socialistasa la vez, su ideal es la economa modesta, restringida; una produccin mediocre conpoca circulacin de moneda. Miraban con malos ojos al comercio y a la navegacin,condenando los prstamos con intereses, a los que consideraban como un favoramistoso y por consiguiente gratuito.

Los Griegos sin embargo, llegaron a establecer la diferencia entre el Valor de Uso yValor de Cambio, siendo Aristteles considerado por esto el precursor del ValorSubjetivo al afirmar que: Este existe solo en la mente del Hombre y es el Hombrequien lo crea.

I.1.5. LA EDAD MEDIA.- Desde el ocaso de laEdad Media hasta el siglo XVIII, sobresali laEscuela de los Mercantilistas, quienesreconocieron que las actividades y objetos de laactividad econmica, proporcionan prosperidad alos individuos y el Estado. Expresaban que lasutilidades no deben tener lmites y aseguraban quela actividad Industrial era ms importante que laexplotacin agrcola.

La discusin del Justo Precio en la SummaTeolgicapor Santo Tomas de Aquino, define al Valor de los bienes como; el preciocorriente prevaleciente en un lugar y tiempo dado, a determinarse por una personarecta yse cuestiona: puede un hombre vender legtimamente una cosa por mas de loque Vale?. (Tomado de los Apuntes de Historia del Pensamiento Econmico,Extractados del Libro "The Growth of Economic Thought del Autor Henry WilliamSpiegel).

El significado del valor ha intrigado a estudiosos, escritores, filsofos y economistas atravs de los siglos, la historia de la evolucin de la teora del Valor, particularmentedesde el siglo XVII, puede ser encontrada en muchos libros de Economa.


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A continuacin mencionaremos someramente las escuelas ms significativas quecontribuyeron al pensamiento econmico a las que se deben los cimientos de laEconoma:

I.1.6. ESCUELAS DEL PENSAMIENTO ECONOMICO

I.1.6.1. Teora de los Mercantilistas

Desde el siglo XVI, en Inglaterra, un grupo decomerciantes denominados Los Mercantilistas,iniciaron discusiones relativas al Valor. Ellossostenan queel bienestar econmico individual selogra nicamente en un Estado slido. Estorequera un control estricto de las fuentesproductivas, particularmente de la tierra y de losmedios de transporte.

Este grupo inici un anlisis viable del ValorSubjetivo cuando consideraron el deseo como

factor en el Valor. La tierra no implicaba costo de produccin, sin embargo era valiosaporque la gente la deseaba. No obstante, los Mercantilistas aportaron su mayorcontribucin al campo del Valor. En sus consideraciones de precio o de Valor decambio, estaban interesados en la competencia y su efecto sobre el Valor, y tenan unconocimiento bsico del principio del Valor.

I.1.6.2. Teora de los Fisicratas

A mediados del siglo XVIII, un grupo de filsofos y economistas de la escuela francesaconocida como Los Fisicratas, se preocuparon por transformar las polticastradicionales de los gobiernos con respecto al comercio y los impuestos, dirigiendo suatencin hacia la estructura o modelo de las relaciones comerciales. Ellos contribuyerona la Teora Econmica determinando la base de lo que hoy conocemos como RentaEconmica, postulando como punto crucial del problema, a la fuente y explicacin de unproduit net o excedente, del que a todas luces vivan cmodamente una clase ntegrade terratenientes -en razn de tal excedente -, como un fenmeno o forma de renta dela tierra, cuyo resultando llevaba implcito la benevolencia que la naturaleza tributaba ala mano del Hombre.

Lo anterior resultaba la primera explicacin racional sobre la generacin de la riqueza,sosteniendo que solamente la tierra contribua al exceso de costo de produccin y quedicha riqueza no tena Valor ms all de la posibilidad de intercambio, enfatizando elderecho de los individuos para poseer propiedades y sostenan la idea de que el Estadodeba garantizar la libertad de las personas para poseerlos.

Estas leyes naturales enunciadas estableceran postulados de orden econmicoautorregulador donde el precio naturalde una mercanca estaba definido como igual a


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la suma de las tasas naturales de salarios, beneficios y renta; tasas que a su vez sedefinen como las tasas promedio de los salarios, beneficios o rentas prevalecientes enla sociedad.

I.1.6.3. La Escuela Clsica

Teora de costo de Adam Smith

Hacia fines del siglo XVII, se inicia la Escuela Clsica cuyomximo exponente, el Escocs Adam Smith, crea la teoraRiqueza de las Naciones, donde proyect el pensamiento de laEconoma Cientfica en un paso histrico. Smith estabainteresado primordialmente en el Valor de Uso, que esbsicamente una teora de costos de produccin.

Fundamentalmente, Smith sostena que los objetos tienen dostipos de valor, Valor de Uso y Valor de Cambio, ejemplifica que:

El Agua tiene un gran Valor de Uso y prcticamente un Valor de Cambio nulo; y por elcontrario; que un diamante posee un gran Valor de Cambio contra un mnimo Valor deUso.

l introdujo el concepto de Capital. El costo del uso del capital es una funcin esencialen la idea de Smith sobre el Valor, an cuando estuviese muy influenciado por la teorade Valor de la mano de obra, resultando evidente el nulo inters que Smith mostrabapor las causas o principios filosficos del Valor, sino por el patrn de medida entrminos del cual, pueden ser estimados los Valores de las mercancas y los cambiosde las mismas.

I.1.6.4. Teora de la Renta, David Ricardo.

A finales del siglo XVII, el Economista Ingls David Ricardocontribuy an ms, al concepto de la evolucin del Valor con laTeora sobre la Renta Econmica. Segn Ricardo, el Valor esdeterminado por la escasez y la cantidad de mano de obra paraproducir.

l consideraba meramente al capital como mano de obraalmacenada, afirmando que los costos del capital intervienencomo costos de produccin y por lo tanto estos deban serreducidos a costos de mano de obra. Ricardo emite entonces sudefinicin de renta: Aquella porcin del producto de la tierra, que es pagada al dueodel terreno para poder utilizar el original e indestructible poder del suelo

Eran entonces los postulados de David Ricardo, una teora diferente integrada deValor, del beneficio y de las rentas, cuyas conclusiones resultaban de sorprendenteprecisin y nitidez matemtica.


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Posteriormente a Ricardo, varios economistas contribuyeron con teoras que hanperfilado los conceptos actuales del Valor, entre otros se encuentran: Thomas RobertMalthus, Johan Heinrick Von Thnen, Frederic Bastiat, Henry C. Carey, John Stuart Mill,Karl Marx y un grupo identificado como la Escuela Austriaca

I.1.6.5. Teora Marginal de la Renta, Robert Malthus

Malthus, como Ricardo, conceba la teora marginal de la renta,sin embargo daba mayor nfasis al factor de la Oferta y laDemanda, siendo sta su mayor contribucin a la teora de larenta. Thomas Robert Malthus era mejor conocido por sus teorassobre Poblacin notando que los habitantes se incrementabainvariablemente donde los medios de subsistencia aumentaban.Fue Malthus quin predijo que la poblacin excedera a laproduccin de alimentos, en un futuro predecible.

I.1.6.6. Teora de la Localizacin de la Tierra, Von Thnen

As tambin el economista Alemn Von Thnen, surge como unode los primeros economistas De la Tierra,quin mostr profundointers en el efecto y cambio de Valor de la tierra en funcin desu localizacin tanto geogrfica como estratgica.

I.1.6.7. Teora de las mejoras a la tierra, Bastiat.

Desde 1825 hasta 1850, el economista Francs Bastiat,sostuvo que el valor total de la tierra provena de las mejoras.Observ que la tierra no tena otro Valor que el querepresentaba el esfuerzo de desmontarla y construir sobreella, y de las dems mejoras en general sobre ella o en lavecindad de dicha tierra.

Aseguraba, lgicamente, que el dueo de dicha tierra, debarecibir renta nicamente correspondiente por los serviciosproducidos por dichas mejoras, asegurando querepresentaban contribuciones de la mano de obra.

Este economista fue el primero en analizar que El Valor de la tierra poda ser calculadopor una base de Valor presente, pudindose as establecer el Valor de la tierra, enfuncin de la mano de obra utilizada en las mejoras realizadas.


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I.1.6.8. Teora de Costo de Reposicin, Henry C. Carey

Este economista Norteamericano se considera el primerestadunidense en declarar que: El Valor es el costo dereposicin depreciado.

Carey identifica la tierra como Capital y establece que el capitalinvertido en la tierra no difiere en algn aspecto del capitalinvertido en otra maquinaria.

Coincida tambin con Bastiat en que el Valor de la tierra, estrepresentado por las mejoras realizadas en ella.

I.1.6.9. Teora Social John Stuart Mill

John Stuart Mill observ el Valor de la tierra desde el punto devista del filsofo social. No es considerado como un economistade negocios, siendo conocido ampliamente por su Teora delincremento no Ahorrado de la Tierra, al cual propona abolir conimpuestos.

Recomend que el gobierno Valuara peridicamente todas lastierras urbanas y agrcolas, y tomara el exceso del Valor; sinembargo no consider los decrementos de Valor, esperando quela tierra aumentara su Valor indefinidamente, pudiendodesencadenar esto una confiscacin eventual de toda la tierra,por parte del gobierno.

I.1.6.10. Teora del Trabajo, Karl Marxs

Considerado como fundador del Socialismo Moderno, susdeclaraciones fueron escritas durante su exilio, despus de larevolucin de 1848, y publicadas en su libro El Capital en 1867.Durante este periodo las tendencias de los procesos filosficosempezaron a incluir los deseos humanos, y los beneficios socialesen la relacin Propiedad-Valor.

Marx conceba al valor como un mero congelamiento homogneohumano de la mano de obra. Dicha contribucin - por cierto muycontrovertida , marca la evolucin de la teora del Valor de un

concepto fundamentalmente materialista, hacia uno que involucra los intereseshumanos y el bienestar social.


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En entonces Carlos Marx quin concluye definitivamente el binomio de la teora delValor-Trabajo, sosteniendo que el Valor de una mercanca est determinado por eltiempo de trabajo humano, simple, abstracto, socialmente necesario para producirla, esdecir, la determinacin de un Valor intrnseco a cada mercanca, estable eindependiente de los precios, donde Marx sustenta su controvertida teora de laexplotacin.

I.1.6.11. Teora de la Escuela Austriaca

La teora del Precio, en su relacin con el Valor, alcanz sudesarrollo completo en los documentos de la Escuela Austriaca,integrada por un grupo de economistas que expresaron suscreencias a finales del siglo XIX.

Encabezaban dicho grupo: Eugen Von Bohm Bawerk,(izquierda) Karl Menger, (abajo) Friederich Von Weiser y, dondeconcluan que La utilidad era la clave de la teora de Valor, querelegaba la teora de la explotacin de Marx.

Ellos conceban como Valor Normal el establecido bajocondiciones equilibradas de oferta y demanda, considerando alPrecio en funcin de la utilidad marginal, donde en una operacincomercial, el comprador no adquirira propiedad alguna en uncentavo ms y donde el ofertante del bien, no vendiera supropiedad en un centavo menos al real, manera de cual surge lateora concerniente a la relacin entre precio de mercado y Valor.


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I.1.6.12. Resumen de Escuelas del Pensamiento Econmico

POCA

Regino

Pas

EXPONENTE

CORR

IENTEOT

EORA

CARACTERSTICAS

4000A.C.

Babilonia

CiudaddeTeloh

OrganizacindelaTierraen

Parcela

sGeomtricas.

Tabladebarr

oprovenientedeCaldeaquecontiene

unplanocon

divisiones

de

formas

geomtricas,con

medidasy

superficies

de

cadaloteene

scrituracuneiforme.

1600A.C.

Egipto

Sesstisis

1a.Regularizacin

de

la

Tierra

DividielsuelodeEgiptoenlotescuadradosde100

codosporlado

(52.50mts),c

on

objeto

de

Tributacin

anualeIntercambio

de

Bienes.

336A.C.

Egipto

Ptolomeo

Clasific

acindelaTierraen

5tipos

depropiedad.

1.Propiedad

delRey,2.De

regalo

a

Funcionario

s,3.Parcelas

invendiblesde

lossoldados,4.LaTierradelTemplo

y5.Tierrade

losParticulare

s,sujetaapagodeimpuestos.

460A.C.

Roma

AsambleadelPueblo

Romano

Principios

del

Derecho

Privado

1.Propiedads

obreBienesraces,2.Contratossobre

Bienes,3.

Trasladodebienesporherencia.

384A.C.

Grecia

Catn

1er.ClasificacindelaTierra

segnlosCultivos

FormulunManualparamejoramientodeloscultivos

ySistema

AgrcolaGana

dero

Grecia

AristtelesyPlatn

Enfoqu

e

tico,Conservador

ySocia

lista

Establecilos

conceptosde"ValordeUso",valord

ecambioyde

ValorSubjetivo.

1265D.C.

Italia

SantoTomsde

Aquino

Postula

dos

basados

en

Consideraciones

ticas

y

morales.

DejaclarolaactitudticayelcomportamientodelValuadorensu

obrala"Summ

aTeolgica"yelConceptodel"JustoP

recio"

1700

Inglaterra

Teoradelos

Mercantilistas

EscuelaMercantilista

Pugnaban

po

relBienestarEconmico,elControlde

Fuentes

productivas,"

ElDeseo"como

factorde

Valorye

lEfecto

de

la

competencias

obreelValor.

1750

Francia

Teoradelos

Physicratas

Esc

uelaPhysiocrtica

Determinanla

basedelaRentaEconmica,elDer

echoaposeer

bienes,LaTie

rracomoagenteproductivoyelExcesodeloscostos

deproduccin

1776

Escocia

AdamSmith

EscuelaClsica

Intruduce

el

Concepto

de

"Capital"

Teora

delos

Costos

de

Produccinyp

rivilegianelValordelaManodeObra.

1796

Inglaterra

DavidRicardo

TeoradelaRenta

FormulaelCo

nceptoquedefinealaRenta,concibequeelValores

determinadop

orlaescasezyconsideraalCapitalcomo;"Manode

ObraAlmacen

ada".

1798

Inglaterra

RobertMalthus

Teora

marginaldelaRenta

OtorgnfasisalfactordelaOfertayLaDemanda,mejorconocido

porsusTeora

ssobrelapoblacinypredijolaescase

zdealimentos

porelincreme

ntodelapoblacin.


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POCA

Reg

ino

Pa

s

EXPONENTE

COR

RIENTEO

TEOR

A

CARACTER

STICAS

1796

Inglaterra

DavidRicardo

TeoradelaRenta

Formulael

ConceptoquedefinealaRenta,concib

equeelValores

determinado

porla

escasezyconsidera

alCapitalcomo;"Mano

de

ObraAlmac

enada".

1798

Inglaterra

RobertMalthus

TeoramarginaldelaRenta

Otorgnfa

sisalfactordelaOfertayLaDemanda,m

ejorconocidopor

susTeoras

sobrelapoblacinypredijolaescasezd

ealimentosporel

incremento

delapoblacin.

1820

Alemania

VonThunen

TeoradelaLocalizacindela

Tierra

Estableci

la

localizacin

geogrfica

de

la

Tierra

como

agente

estratgico.

ConcibivaloresindependientesalCapitalyalaTierra.

1840

Francia

Bastiat

"ValorPresente"

Estableciquelamejorasincrementanelvalorde

latierrayClculo

delValorde

laTierramediantelabasede"ValorPresente".

1825

E.U.A.

HenryC.Carey

"CostodeProduccin

Depreciado"

Identificaa

latierracomo"Capital"ycoincidecon

Bastiatenqueel

valordelatierraestdadoporlasmejorasrealizadasenella.

1826

Inglaterra

JohnStuartMill

"Incre

mentonoahorradodela

Tierra"

Observla

tierradesdeelpuntodevistaFilsofo-S

ocial,enarbolla

teoradel"IncrementonoahorradodelaTierra",proponiendoalestado

valuarperi

dicamentelasfincasurbanasyagrcolas.

1864

Rusia

KarlMarx

"TeoradelTrabajo"

Ensuobra

"ElCapital"incluylosdeseoshumano

sylosbeneficios

socialesen

larelacin"Propiedad-Valor"yconceptu

alizalateoradel

Valordesde

unpuntodevistamaterialstico.

1904

Austria

VonBawerk

"TeoradelaEscuelaAustriaca"

EstablecelaUtilidadcomolaclavedelaTeorad

elValor,dondela

teora

delP

recio

en

su

relacin

con

elValor,alca

nza

su

desarrollo

completoen

losdocumentosdestaescuela.

1910

Austria

KarlMenger

"Aparic

indelFormatodeAvalo

contresEnfoques"

ConsiderabaalPrecioenfuncindelaUtilidadMarg

inal,dondeenuna

operacinc

omercialelofertantenovendierasubi

enen

uncentavo

menosalre

al.

1929

E.U.A.

Gobiernodelos

EstadosUnidosde

Norteamrica

"EnfoquedeProductividad"

Desplomed

elpreciodelasAccionesenlaBolsade

ValoresdeNueva

York("Juev

ezNegro")ControldePrecios,sedictaro

nloscdigoNIRA

queestablecanPreciosyhastalaformadevender.


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I.1.7. LA VALUACION EN EL MXICO PREHISPNICODivisin de las tierras en el Valle de Mxico por Netzahualcyotl

1. Tlatocallali.- Tierras del Seor,cuyos productos se destinaban al

sostenimiento de la casa real yalgunos gastos oficiales.

2. Tecpantlalli.- Tierras dadas enusufructo, sin ms obligacin que darpjaros y flores en seal de homenaje,reparar los palacios y jardines reales yconcurrir a la corte. Estas tierras erantransmisibles de padres a hijos, esdecir hereditarias, peroextinguindose la lnea directa, volvan al rey.

3. Pillalli.- Eran tierras adquiridas por ddivas del rey, en recompensa de servicios.Sus poseedores tenan la propiedad absoluta; la transmitan de padres a hijos y podranvenderlas pero no a los plebeyos.

4. Tecpillali.- Tierras transmitidas por herencia, desde los primeros pobladores, que lasapropiaron al establecerse el pas.

5. Yahotlalli.- Tierras de guerra, obtenidas por el derecho de conquista, repartidas entrelos reyes y seores, quienes daban a los guerreros en pago de sus hazaas, con laobligacin de dar en pago como renta, una parte de sus productos.

6. Teopantlalli.- Tierras de los templos, cuyos productos se dedicaban al sostenimientodel culto, de los sacerdotes y del templo.

7. Cacalomilli.- Tierras de la guerra destinadas a obtener productos necesarios deellas, como previsin en tiempos de guerra.

Asimismo, los pueblos circunvecinos al Valle de Mxico tenan otra especie depropiedad comunal:

A. Al tepetlall i.- Tierras del pueblo, que se labraban en comn, aplicndose susproductos al pago del Tributo y a los gastos municipales.

B. Calpulalli.- Tierra de los barrios o calpulli, en que estaban divididos los pueblos,administrados por un jefe quin asociado a los ms ancianos llevaban un registrogeneral de los vecinos. Se dividan en lotes, aplicando uno a cada familia de losvecinos, transmisibles por herencia de padres a hijos, pero si dejaban de trabajarla pordos aos o se extingua la familia, volva la propiedad al calpulli, para darla a otrovecino.


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I.1.8. LA VALUACIN EN EL MXICO COLONIAL

Posteriormente a la Conquista por losespaoles, el 13 de Agosto de 1521,Don Hernn Corts decidi construir unanueva ciudad conforme a las reglas

establecidas y consagradas por lalegislacin de aquellos tiempos, esdecir, de acuerdo a la Ley del Cdigo dePartidas, promulgada en el ao 1263,que dice: como debe el rey serguardado en sus cosas, que seanmuebles o races, porque las llama as.

I.1.8.1. Primera ordenanza Sobre Unidades de Medida.- Se atribuye al virrey DonAntonio de Mendoza la primera ordenanza sobre medidas, que rigi en la NuevaEspaa, y que fue promulgada en la capital de la Colonia el 4 de Julio de 1536.Conforme a sta ordenanza, la unidad de medida era el paso o vara y constaba decinco pies o tercias.

Una Tierra, se denominaba a un fundo de 96 varas, o pasos de cabezada, por 192varas de largo; as como una Caballera constaba de 192 pasos de ancho por 384varas de longitud. A esos pasos los Agrimensores llamaban Salomnicos, y seconsideraba la Legua de 3,000 pasos salomnicos, o de tras millas, de mil pasos cadauna.

La Vara Mexicana representa la unidad delas medidas lineales, y equivale a 838milmetros, cuya subdivisin ms comn esen pulgadas, equivalente a 36 unidades depulgada; de ah entonces se deriva que unatierra o fundo corresponde a 80.45 x 160.90metros, es decir, un lote con superficie de12 mil 944.21 metros cuadrados.

En la Valuacin de Agrimensura, se acostumbraba a depreciar las fracciones de vara,as como se en la Valuacin actual, se deprecian las fracciones de metro, generalmenteen las medidas de tierras se usaba la unidad de Cordel que equivale a 50 varasmexicanas (41.90 mts) y todas las grandes medidas se expresaban en esa unidad.

En los deslindes y medidas de terrenos no se usaba la Legua, equivalente a 4 mil 190metros, ya que sta era una medida Itineraria y geogrfica, que corresponde a 100cordeles o 5 mil varas.


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I.1.8.2. Unidades de medida para deslindes

As tambin en las concesiones relativas a terrenos de grandes dimensiones seutilizaban las siguientes unidades:

LARGO ANCHO

SITIO DE GANADO MAYOR 5000 5000 25,000,000.00 41.02 1,755.61 17,556,100.00SITIO DE GANADO MENOR 3,333.33 3,333.33 11,111,088.89 18.23 780.27 7,802,695.51CRIADERO DE GANADO MENOR 1,666.67 1,666.67 2,777,777.89 4.56 195.07 1,950,677.86FUNDO LEGAL 1200 1200 1,440,000.00 9.45 101.12 1,011,231.36CABALLERIA DE TIERRA 552 1104 609,408.00 1.00 42.80 427,953.11SUERTE DE TIERRA 276 552 152,352.00 0.25 10.70 106,988.28FANEGA DE SEMBRADURA 184 276 50,784.00 0.08 3.57 35,662.76SOLAR 50 50 2,500.00 0.049 0.18 1,755.61

m2

UNIDADES DE MEDIDA PARA DESLINDES

UNIDAD VARAS VARASCUADRADAS

CABALLERIASDE TIERRA

HA

Fuente: Arq. Jos Lus Fernndez del Castillo.- Publicacin mensual ANIMV, -1988.

I.1.8.3. Primeros Avalos practicados en la Nueva Espaa.-Los primeros avalos enla Nueva Espaa, fueron elaborados por peritos designados por las autoridades sepracticaron en el ao 1607, con motivo de allegarse recursos para llevar a cabo lasobras de desage de las aguas excedentes del Valle y de la Ciudad de Mxico, en quese gravaron todas las casas de la ciudad, previo Avalo encargado al Arquitecto Andrsde la Concha, quin declar que el valor total ascenda a la suma de 20 millones 267mil555 pesos, cantidad que produjo una contribucin de 213 mil pesos.

I.1.8.4. La Trgica Inundacin.- En da 21 deSeptiembre del ao de 1629 sobrevino la trgicainundacin, hacindose tristemente clebre elaguacero de San Mateo, que dur 36 horascontinuas, calculndose que perecieron al menos300 mil indios. El nivel de las aguas era tal quelas canoas transitaban a sus anchas desdeTlatelolco a la Piedad. Las misas se celebrabanen la azoteas de los caseros y del Santuario deGuadalupe parti un concuerdo numeroso decanoas acompaando a la Virgen entre rezos y

letanas.

Fue tan terrible esta inundacin; Que fue remitida al rey y a su real Consejo de Indiasla solicitud de trasladar la ciudad a puesto a una Legua distante y ms seguro, (SantaFe) y la razn de no ejecutarse fue que los arquitectos y maestros de fbrica juzgaronmediante Avalo que era menester ms de 50 millones de pesos para edificar de nuevola ciudad.


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I.1.8.5. Primer Plano de la Ciudad de Mxico.- En el ao de 1737 se form el plano dela Ciudad de Mxico. Los arquitectos Don Pedro de Arrieta, Don Miguel de Herrera,Don Manuel lvarez, - a la sazn Alarife Mayor de la Ciudad de Mxico - y DonFrancisco Valenda, veedor de arquitectura, determinaron los lmites de la ciudad,formndose un plano de la misma en perspectiva,que se conserva en el Museo de la Ciudad de

Mxico, y el que est lleno de detalles. La catedralaparece an sin torres, en la Plaza Mayor est elParan, los cajones, la horca, la acequia, lospuentes, los acueductos, el arco de San Agustn,los edificios pblicos, los barrios y cuanto enaquella sazn formaba efectivamente lo que sehalla poblado en la ciudad. Posteriormente en1750, se form un nuevo plano de la ciudad, elque sealan con gran precisin las acequias ocanales y marcaba tambin los puentesprincipales.

Por real instruccin del 15 de octubre de 1754 el Rey Carlos III estableca que losbienes realengos, estando o no poblados, cultivados o labrados, desde el ao de 1700hasta el da de la notoriedad y publicacin de dicha orden, para que se les despachettulo y confirmacin, sin fraude ni colusin; debern ser medidos y Valuados para quecon atencin a todos y constando haber entrado en Caxas Reales el precio de venta ocomposicin y derecho de Mediata respectivo, y haciendo de nuevo aquel serviciopecuniario que parezca conveniente, les despachen en mi Real Nombre la confirmacinde sus ttulos.En 1782, es decir, 28 aos ms tarde, Don Manuel de Villavicencio levant un plano dela ciudad por orden del virrey Don Martn de Mayorga, donde se halla dividida la ciudadde Mxico y sus 32 barrios, en 8 cuarteles mayores.

I.1.8.6. La primer medicin y Valuacin de Bienes.- En el ao de 1754 se inici porprimera vez en la poca Virreynal de la Nueva Espaa, la prctica de medir y Valuar lasfincas o Bienes.

A Continuacin transcribimos la conclusin del un Avalo practicado a la casaactualmente marcada con el No. 69 de la calle Venustiano Carranza, entonces deCapuchinas, del Centro de la Ciudad de Mxico, que por ser tan largo y extenso, hemosomitido toda la descripcin, aunque la conclusin siguiente nos ilustra sobre la fluida yelegante descripcin, que del inmueble se haca al formular los Avalos en la poca.

De que, habindose hecho cargo muy por menudo de cada cosa de por s, as delterreno, segn la situacin, como de lo modernsimo y bien construido de la fabrica, y elmucho Fierro que en verjas y pasamanos con sus florones tienen, hallamos que vale lacantidad de ochenta y un mil y seiscientos pesos, que declaramos a nuestro leal sabery entender, sin dolo, fraude, ni encubierta alguna. Y as lo firmamos en Mxico, a ochode mayo de mil setecientos ochenta y cuatro aos. Jos Eligio Delgadillo.- Jos Buitrny Velasco.


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I.1.8.7. Mtodo de Valuacin de la Nueva Espaa.- Hasta entonces e excepcin delos Avalos practicados por Don Andrs de la Concha en 1607, los de 1629 y los de1784 con motivo de las inundaciones, fueron practicados por profesionales, siguiendo elsistema de Cuantificacin de Partidas, y el resto de los bienes era tasado por elTribunal de Propios y Arbitrios que era el encargado, entre otras cosas, de fijar lasrentas de los propios, que eran las tierras inalienables cuyas rentas tenan por objeto

que los vecinos no tuvieran gravamen alguno de los gastos pblicos.

I.1.9. LA VALUACIN EN EL MXICO INDEPENDIENTE

Al consumarse la Independencia Nacional, el entornogeneral de la ciudad era realmente el aspecto de unapoblacin monarcal austera y solemne, donde la PlazaMayor segua siendo el centro de las actividades de laciudad, carente de verdaderos paseo pblicos, dediversiones, de alumbrado suficiente y seguridad. A lasocho de la noche, la ciudad entraba en silencio, las garitasse cerraban, se daba el toque de queda y nadie sala nientraba ms a la Ciudad de Mxico hasta el da siguiente.

I.1.9.1. Primer Mtodo de Valuacin delMxico Independiente.Mtodo de Cruceros en las esquinas

As en diciembre de 1830, el SndicoPrimero del Ayuntamiento de la Ciudad deMxico, encomend a los Arquitectos DonJoaqun de Heredia y Don Francisco dePaula Heredia el Avalo de los Terrenosde la Ciudad, que fue publicado en laMemoria Econmica de la Municipalidadde Mxico por orden del Excelentsimo

Ayuntamiento, por una comisin de su seno en el mismo 1830, para lo cual se emplela tcnica siguiente:

Como la diferencia de Valores depende de la mayor o menor distancia de la ciudad,nace de aqu que estos se consideran puestos en los cruceros o centros de las cuatroesquinas, los que tanto sirven para valorar las calles de Norte a Sur, que son las queah van expresadas como las de Oriente y Poniente, pues el Valor del centro de unacalle es el trmino medio de los nmeros de las esquinas y por esa causa siendo cadanmero comn a cuatro calles, omitimos poner las que giran de oriente a poniente yentindase que cada valor es el de una vara cuadrada de terreno (.838 x .838 mts).


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I.1.9.2. Ley de contribucin sobre el valor delas Fincas urbanas.- Por primera vez, el 3 de

junio de 1836 se expidi la ley que estableciuna contribucin de dos al millar (dos pesoscada mil) sobre el valor de las Fincas Urbanasen la Ciudad de Mxico, establecindose una

oficina recaudadora, la que desde luego nombrperitos que practicaran el Avalo de todas lascasas que deban pagar impuestos.

Dichos avalos se iniciaron el 1 de octubre de1836, siendo los Peritos Don Joaqun de Heredia, Don Jos del Mazo, Don VicenteCasarn, Don Jos Mara Domnguez, Don Manuel Corts y Don Juan Manuel Delgado,todos ellos Arquitectos de reconocido crdito y prestigio.

I.1.9.3. Perito Tercero en Discordia.- Los Avalos se practicaban por el peritodesignado por la Oficina recaudadora y los ratificaba otro perito. En caso deinconformidad, se nombraba otro perito denominado Tercero en Discordia, no paraque prevaleciera su opinin, si no que se tomaba un promedio de las tres estimacionesy la cantidad resultante era la tomada para efecto del pago de la contribucin.

I.1.9.4. Mtodo de Tarifa de precios a mitad de calle.

En el ao de 1869 el Seor Ingeniero Civil y Arquitecto Don Mariano Tllez Pizarro,auxiliado por los seores ingenieros y arquitectos Don Francisco de Garay, Don JuanCardona, Don Jos Mara Rego, Don Lus G. Anzorena, Don Eusebio y Don Ignacio dela Hidalga, Don Juan y Don Ramn Agea, Don Antonio Torres Torija, Don Manuel F.

lvarez y algunos otros ms, formaron una tarifa de precios de terrenos en los diversospuntos de la ciudad, estableciendo que el sistema anterior que fijaba los precios en loscruceros de las calles no era conveniente, exponiendo la siguiente razn: Fijar precioen los cruceros implica dar el mismo valor a las cuatro esquinas que lo integran, cuandoprecisamente por su situacin relativa deben considerarse diferentes, sino por suimportancia comercial en las calles cntricas, cuando menos en general por suorientacin, como tambin por cualesquier otra circunstancia que favorezca operjudique a alguna de ellas.

I.1.9.5. Elementos de Fijacin de Precios para Valuacin.-La ubicacin y el estadomaterial de los edificios y la oferta y la demanda, eran los elementos fundamentalespara fijar su valor, tomando en cuenta el producto (renta), pero como elementosecundario.

Es claro que el sistema desechado obligada al perito a adoptar tcitamente para cadauna de las cuatro esquinas el mismo precio, lo que implicaba solo poder discurrir ydiscutir sobre los valores correspondientes a las fincas situadas en las cuatro calles delas referidas esquinas o cruceros.

Entonces los precios se fijaron a mitad de la calle, tomando en consideracin quedecrecen en un sentido y aumentan en el opuesto, tomando en cuenta las siguientescircunstancias:


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1.- La Situacin relativa a la orientacin de la casa.

2.- La figura del terreno que ocupa la finca y le pertenece, tomando como tipo unrectngulo que el frente y el fondo estn en relacin 1 a 2; variando sta relacin, sedebern estimar de ms mrito cuando el frente o fachada aumenta relativamente alfondo y viceversa, desmereciendo un terreno por la irregularidad de su figura y su

mayor nmero de lados.3.- La posesin del terreno, por igual en toda la altura pues desmerece una finca, y espor el terreno cuando alguno o algunos de sus pisos superiores hay partes entrantes,pertenecientes a propiedades vecinas.

4.- Las servidumbres; si soporta el terreno la de albaales, desages, luces,chimeneas u otra servidumbre cualquiera. Segn lo nocivo o gravoso de ellas, tieneque disminuir su valor.

I.1.9.6. Adopcin del Sistema Mtrico Decimal.-Por decreto el 10 de diciembre de1882, se adopt para toda la Repblica Mexicana el sistema Mtrico Decimal,

I.1.9.7. La Primera Ley Catastral.-En el ao de 1896 se public en el Diario Oficial delda 23 de septiembre, la primera Ley de Catastro en el Distrito Federal, rigiendo laformacin de un Catastro Fiscal, geomtrico, parcelario, mixto, con sistema de Avalospor clases y tarifas, perpetuado por medio de una conservacin constante, y conavalos revisables peridicamente.

I.1.9.8. Tarifa de Precios de Terreno por metro cuadrado.- Hacia el ao 1902, elIngeniero Don Mariano Tllez Pizarro formul una nueva tarifa de precios para el metrocuadrado de terreno en la Ciudad de Mxico, misma que se haba formulado en el ao1862 bajo su misma direccin.

Las rentas de las casas y viviendas ocupadas por sus propietarios o parientes eranestimadas por la Junta Calificadora de Rentas, interviniendo en el caso de que la rentadeclarada no correspondiera con el Valor del predio, presumindose simulacin decontrato o caso de subarrendamiento.


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32

4

1

32

4

1

32

4

1

32

4

1

I.1.9.9.- El Sistema de Nomenclatura paraPredios.- Se estableci por Ley Predial de1933 el Sistema de Nomenclatura, quedandodefinidos los predios por el conjunto de trescifras que son: Seccin o Regin, Manzana yPredio, imponindose la formacin de Juntas

Regionales integradas por tres representantesdel Departamento del Distrito Federal y tresrepresentantes de los propietarios, en las quese pugnaba por obtener: El Avalo general,uniforme y justo de la propiedad raz del DistritoFederal, que garantice a los propietarios elreparto equitativo de la plusvalas.

I.1.9.10.- Relaciones de las proporcionesgeomtricas de los predios.-

Posteriormente se relacionaron las proporciones delos predios y se form el Lote Tipo, que relaciona enValor de la tierra en cada predio, de acuerdo conprocedimientos y tablas uniformes que determinan losincrementos y castigos que corresponden de acuerdocon su ubicacin, forma y dimensiones. Ladeterminacin de las unidades tipo de lasconstrucciones se hizo clasificndolas segn susmateriales, calidad de mano de obra y productividadmedia.

El sistema anterior es el mismo que se usa hasta hoy en da, con levantamientosindividuales de manzanas divididas en los predios que las forman, con detalle de lasconstrucciones que las ocupan, asignando nmeros de cuenta por divisin de predios yfijando las bases de tributacin catastral, basndose en Avalos catastrales,manifestaciones de arrendamiento y avisos de traslado de dominio.

I.1.9.11.- Valuacin de Bienes Races de Compaas Aseguradoras.- En el ao de1935 la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico obligo a las Compaas Aseguradorasa Justificar la Inversin de sus reservas en Bienes Races a travs de Avalos

practicados por el Banco Fiduciario, encargado por el estado para tal efecto.

Finalmente diremos que la prctica de la Valuacin comercial en nuestro pas, comouna rama de la Economa, se inici desde la poca de la Colonia, sin embargo losprimeros trabajos de Valuacin Inmobiliaria, en forma tcnica se desarrollaron en el aode 1933, como ya hemos visto, exclusivamente con propsitos de tributacin predial,cuando se establecieron claramente las bases para el Catastro de la Ciudad de Mxico.


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I.1.10. LA VALUACIN EN EL MXICO CONTEMPORNEO

Como ya hemos visto, los estudios valuatorioselaborados durante la poca Colonial,correspondieron nicamente a propsitos detributacin fiscal, y a partir de el ao 1925,

surge un nuevo propsito en la formulacin deAvalos: la fijacin de garantas en elotorgamiento de crditos, para lo que sedefinieron claramente los propsitos de stadisciplina, que dan origen a los primeroscriterios en la expedicin de Avalos oDictmenes Valuatorios, como yamencionamos, con propsitos meramenteimpositivos y catastrales, elaboradosmediante tcnicas rgidas basadas enlevantamientos topogrficos principalmente, yotra, basada en las garantas inmobiliariasrequeridas por las Instituciones bancarias,tanto pblicas como privadas.

En ocasiones, no era ese criterio el decisivo, sino solamente la opinin de un tcnico,ingeniero o arquitecto, quin dictaminaba sobre el valor de la garanta, segn su lealsaber y entender.

En ese entonces operaba solo un banco hipotecario, el Banco Internacional eHipotecario de Mxico, que operaba prstamos sobre propiedades urbanas y rsticas.Dicho banco hipotecario, fue liquidado por no tener penetracin en el mercado.

I.1.10.1. Mtodo de Valuacin del ISSTE.

En el ao de 1925, se cre la direccin de pensiones civiles y de retiro, hoy ISSSTE,dentro de cuyas funciones estaba el otorgamiento de crditos con garantashipotecarias a sus derechohabientes (empleados federales), facilitndoles laadquisicin de casas-habitacin. El mtodo utilizado para estimar el Valor de losInmuebles otorgados en Garanta, no se basaba en Avalos sino en meras opinionesde sus inspectores. Al encontrar que dicho procedimiento no siempre arrojabaresultados confiables, se cre el Departamento de Valuacin de Pensiones, con el finde establecer el Valor real de los inmuebles otorgados en garanta.

En el ao de 1933 se cre el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Pblicas,hoy Banobras, para complementar las funciones de operacin de crditos que lasbancas descentralizada y privada no realizaba, tales como crditos a los estados ymunicipios para llevar a cabo toda clase de obras pblicas, como la introduccin deagua potable, alcantarillado, pavimentaciones y construccin de infraestructura, comomercados, rastros, entre otros, para lo que fueron realizados los primeros Avalosformales por el Departamento de Avalos del banco.


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Ya que el otorgamiento de crditos a particulares estaba limitada por la Ley Orgnicade esa institucin, se crea la Asociacin Hipotecaria Mexicana (AHM) primeraInstitucin que emiti Cdulas Hipotecarias para el otorgamiento de crdito aparticulares, con lo quepor vez primera se practicaron Avalos previos al otorgamientode prstamos a particulares, con miras a la recuperacin del crdito otorgado.

De la misma manera al reestructurarse por primera ocasin el Sistema BancarioMexicano, se consolidaron y fundaron las instituciones nacionales que cooperaran enel desarrollo econmico del pas. Para ello, en las oficinas hipotecarias de la bancaprivada, se organizaron las reas especializadas en la Valuacin.

Hasta entonces, los Avalos elaborados por la banca mexicana estaban basados en lasTcnicas Catastrales y de la Direccin de pensiones civiles y de retiro del ISSSTE,mediante el tradicional mtodo de Valor Fsico Directo.

I.1.10.2.- Mtodo de Capitalizacin de Rentas.- Lacreacin del Mtodo de Capitalizacin de Rentas, se leatribuye al ilustre Ingeniero Don Edmundo de la Portilla,quin sustentaba que para que los Avalos fuesenestrictamente de carcter comercial, deba tomarse encuenta los aspectos relativos a la productividad delinmueble, casa habitacin, edificio de apartamentos uoficinas, tales como, las rentas reales o efectivasproducidas o susceptibles de producir por el bien,deducindole de los gastos correspondientes a ImpuestoPredial, consumo de agua, gastos administrativos y deconservacin, as como los periodos de desocupacindel inmueble.

El producto lquido anual sera capitalizado a una tasa anual acorde con el gnero deinmueble a Valuar, de cuya divisin resultara un indicador de valor de tipo comercial,(Valor de Capitalizacin de Rentas) independiente al tradicional de Valor Fsico oDirecto, contra el cual sera comparado ste ltimo, promedindose y obteniendotambin un indicador ms; el Valor Comercial o de Mercado.

En el ao de 1935, la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico oblig a las compaasaseguradoras a justificar la Inversin de sus reservas en bienes races a travs de

Avalos practicados por el banco fiduciario, encargado para tal efecto.

I.1.10.3.- La Histrica escasez de Valuadores.- Tal como lo refiere el legendariodecano de la Valuacin mexicana, Don Rafael Snchez Jurez, al principio de los aoscuarenta, los Valuadores carecan de los conocimientos mas elementales de estamateria, a pesar del curso de presupuestos que se imparta en aquellos tiempos en laEscuela de Minera, cuyo contenido temtico resultaba incipiente para las necesidadesmodernas de la disciplina.


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La histrica escasez de valuadores que se presenta en Mxico en esos aos, oblig alas instituciones de crdito pblico y privadas a programar una seleccin deprofesionistas capaces de asumir tal responsabilidad, cuyos candidatos deban reunirlos siguientes requisitos:

1. Poseer conocimientos de construccin y de presupuestos de obra, para estar en

posibilidad de efectuar las supervisiones y administraciones de los fondosrespectivos.2. Conocimientos de topografa, para levantar planos de terrenos y de

construcciones.3. Conocimientos elementales de contabilidad, as como de criterios generales

sobre conceptos econmico-financieros.

I.1.10.4.- Los cambios estructurales en los Mtodos de Valuacin.

A partir de esa poca, la Valuacin en Mxico adquiere una importancia acorde con losgrandes cambios financieros y comerciales del pas. En el marco del desarrollo de laValuacin Inmobiliaria en Mxico, se gestan cambios estructurales en losprocedimientos y metodologas de su prctica.

En el ao de 1936 la Comisin Nacional Bancaria crea la Direccin de Avalos ySupervisin de Inmuebles, con el fin de darse a la tarea de revisar los Avalos yDictmenes Valuatorios formulados por los bancos hipotecarios del pas.

En 1944 se crea la Secretara de Bienes Nacionales e Inspeccin Administrativa y sepublica la Ley General de Bienes Nacionales, cuyo artculo No. 41, le faculta a Valuarlos bienes propiedad de la Nacin, y en el ao de 1950 se publica el primer reglamentode la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN), y se integra un cuerpocolegiado tripartito.

I.1.10.5.- El Mtodo Residual de Valuacin.- Elmrito del nacimiento de esta importante metodologaValuatoria, se le otorga sin duda alguna al seorIngeniero Don Rafael Snchez Jurez, a quin en elao de 1949, le fueron encargados losAvalos de lospatios de las dos estaciones ferroviarias deBuenavista, la de Nonoalco, del FerrocarrilInterocenico de San Lzaro; y la de Hidalgo.

Una vez formulados dichos Avalos, losprocedimientos metodolgicos utilizados por el IlustreIngeniero Snchez Jurez, fueron establecidoshistricamente por su contenido y tcnica como de unalto valor metodolgico, ya que por vez primera, elestudio de valor fue analizado desde una ptica decorte financiero.


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1981.- La Comisin Nacional Bancaria publica los requisitos para el refrendo decredenciales de Valuador en su circular No. 843.

1981.- Se publica el nuevo reglamento de la Comisin de Avalos de BienesNacionales y se crean las primeras delegaciones regionales de esa Institucin. En esemismo ao, la CNByS, ordena la actualizacin de los Avalos del Patrimonio

Inmobiliario de las Instituciones de Crdito para la reexpresin de sus estadosfinancieros.

1982.- La Secretara de Hacienda y Crdito Pblico, en su artculo No. 6 de la LeyFiscal, autoriza a las Sociedades Nacionales de Crdito, a la Comisin de Avalos deBienes Nacionales y a los Corredores Pblicos para practicar Avalos para efectosfiscales y se crea la Comisin Nacional de Valores, que regula los Avalos formuladossobre activos fijos de sociedades inscritas en el registro nacional de Valores.

1987.- La CNByS, emite la circular No. 1002, donde emite tablas de ajuste para lasinversiones Inmobiliarias de las Instituciones de Crdito y Organizaciones Auxiliares.

1987.-La Secretara de Gobernacin publica el decreto que reforma y adiciona la LeyGeneral de Bienes Nacionales, facultando a las Sociedades Nacionales de Crdito (laentonces banca nacionalizada) a la prctica de Avalos de Inmuebles para efectos decompra y venta de propiedades de entidades de la Administracin Pblica Federal, y enese mismo ao, la CABIN, publica Criterios y Metodologas de Valuacin.

1988.-el Banco de Mxico emite el famoso Telex-Circular No. 33/88, que formula reglasque habrn de sujetarse las Sociedades Nacionales de Crdito, y ese mismo ao, laCNByS, publica la circular No. 1018 que consigna las disposiciones generales sobre laprctica de Avalos.

1990.-La Comisin Nacional Bancaria publica la circular 14622, (vase Pg. No. 234)relativa a las Disposiciones Generales sobre la Prctica Valuatoria, que resulta a lafecha una de las metodologas ms completas para la prctica Valuatoria.

Como hemos visto, en nuestro pas, las instituciones pblicas que emitieronnormatividad en torno a la actividad Valuatoria, son: la Comisin Nacional Bancaria y deSeguros (CNBNyS), la Comisin Nacional de Valores (CNV) y La Comisin de Avalosde Bienes Nacionales (CABIN) ahora INDAABIN (Instituto de Administracin de Avalosde Bienes Nacionales), la Tesorera del Distrito Federal y la Secretara de Hacienda,quienes otorgaban autorizaciones de Perito Valuador para actuar ante Instituciones deCrdito y Auxiliares, con el fin de vigilar que el ejercicio de la Valuacin fuera realizadopor personas con capacidad, honestidad y experiencia en el quehacer Valuatorio.

La ltima circular de la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros (1990), estableci concarcter obligatorio, que cada una de las Instituciones de Crdito del pas, deberacontar con un Manual en materia de Valuacin Inmobiliaria, que servir de base para laprestacin del servicio bancario. (Circular No. 1462a2 C.N.B.V)


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I.1.10.11.- La Gran Transformacin de la enseanza y prctica de la Valuacin enMxico.

La estrepitosa debacle financiera de la ultima dcada en nuestro pas de aqueltristemente clebre Error de Diciembre de 1994, que acarreara consigo el colapso dela estructura Bancaria Pblica y privada de la nacin, fue sin duda el parte aguas que

gener el fenmeno de la gran Transformacin de la prctica y enseanza de laValuacin inmobiliaria en nuestro pas.

En medio de la confusin y el caos de una Economa sujeta a la espiral inflacionariadesencadenada por aquel desafortunado fenmeno, la Asociacin de Banqueros deMxico (ABM) se ve obligada a cerrar las puertas a los Valuadores externos queautorizaba la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros y demanda al estado revisar yactualizar a fondo los aspectos tcnicos contenidos tanto en el Cdigo Financiero deDistrito Federal, las Tablas de Valores del Manual de la Tesorera del DDF, as como elManual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin de la ComisinNacional Bancaria y de Seguros, que tenan a su cargo la regulacin y expedicin deautorizaciones de peritos Valuadores que actuaban ante las Instituciones Financierasde la Nacin.

A consecuencia de lo anterior, ese mismo ao, se instal el Consejo Nacional deValuacin (CONAVAL), con el fin de unir esfuerzos encaminados a mejorar laenseanza y la prctica de la Valuacin, y un ao despus, la Tesorera deDepartamento del Distrito federal instal un Comit Tcnico de Valuacin, integrado porlas principales instancias reguladoras de esta disciplina.

El Comit Tcnico de Valuacin estaba integrado en primer lugar por la Tesorera delDistrito Federal, seguidamente la Comisin Nacional de Valuacin (CONAVAL) y entercer lugar las universidades del pas que impartan postgrados en esa disciplina,dndose a la tarea todos ellos, en conjunto, a revisar y actualizar los aspectos tcnicoscontenidos tanto en el Cdigo Financiero de Distrito Federal, en el Manual deProcedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria de la Conaval y lasTablas de Valores de Referencia del Manual de la Tesorera para los aos de 1996 y1997.

La gran transformacin de la enseanza y prctica de la Valuacin Inmobiliaria tubolugar sin duda alguna, durante el fenmeno de unificacin de las principales instanciasreguladoras de la disciplina en el pas.

Con certeza, uno de los mltiples factores que agravaron la desafortunada debaclefinanciera de la ultima dcada en nuestro pas, entre muchos ms, fueron losexorbitantes quebrantos de la mayora de las instituciones financieras, cuya prcticairresponsable de Avalos increment la, ya de por s, enorme cartera vencida existente,orillando a las principales instituciones de crdito a cerrar las puertas a los Valuadoresexternos que autorizaba la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros. A consecuenciade ello, la Asociacin de Banqueros de Mxico (ABM), instal su comit de Avalos,para que los responsables de estas reas en cada banco se dieran a la tarea de revisarlos diversos aspectos que afectaban a la Valuacin Bancaria pblica y privada del pas.


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I.2. MARCO TERICO

LA VALUACIN

Una considerable porcin de la riqueza en el mundo, ya sea privada, corporativa opblica, consiste en bienes inmuebles, muebles e intangibles. La magnitud de esta

riqueza ha creado la necesidad de realizar Avalos para el soporte de decisionespertinentes al uso y disposicin de dichos bienes.

I.2.1. Definicin de Avalo.- Tradicionalmente la Valuacin es la cantidad justa yprobable expresada en moneda, que se puede obtener sobre un bien, mueble inmueble, tangible o intangible, en un mercado predominante y a una fechadeterminada, mediante un estudio pormenorizado denominado Avalo", documento quesustenta la determinacin del Valor de un bien.

I.2.2. Propsito del Avalo.- Determinar el precio o el justo valor de un bien esfundamentalmente el objeto del Anlisis de Valor. De esta manera, establecemos que elprecio es una relacin de intercambio de bienes, vale decir; el cociente de lascantidades que de cada quien entran en juego en un intercambio.

De este modo, en casi todo intercambio participa un bien llamado moneda, ysimplificamos tal situacin diciendo que la valoracin personal de un bien es el dineroque se est dispuesto a dar por l para adquirir su dominio, o el dinero que se pretendepara transferirlo.

I.2.3. El Precio como rector de las conductas econmicas.- El Precio y los Bienes,dos elementos que se integran entre s, se mueven en un conjunto que se denominamercado. De este modo, el rol del precio surge como rector de las conductaseconmicas, porque un comportamiento econmico racional exige que cada individuointercambie (cuando lo hace) no segn sus valoraciones personales, sino segn elprecio determinado por el mercado en el cual l acta. Quede claro que lasvaloraciones personales determinan si alguien intercambiar o no, pero no por cuanto lohar.

El precio, de este modo, es externo al individuo (as como es externo al bien); ste nopuede calcularlo basndose en su propia escala de valores, si no se debe pronosticar

mediante el asesoramiento que hubiese necesidad de atender y que rija el mercadocorrespondiente.

Por otro lado, es tambin importante destacar que los precios son merasmanifestaciones de un componente ms ntimo, intrnseco del bien, llamado Valor.

De este modo podemos admitir que el Valor es un precio potencial, es decir, el precioque tendra un bien en un determinado mercado.


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I.2.4. La Tasacin.- La predecibilidad aproximada de los precios se basa en principiosque dan a tal pronstico un fundamento cientfico. La ciencia que se dedica a laValuacin se denomina Tasacin.

El Proceso de Tasacin o Valuacin es concretamente una fase sucesiva de la accinde Valuar, se logra mediante el desarrollo de un sistema de investigacin cientfica, o

mtodo para Valuar un Bien; por lo tanto, la comprensin del Proceso Valuatorio es lacolumna vertebral en la formacin acadmica de un Valuador. Si este no hacomprendido este proceso, difcilmente podr valuar con razonable y confiableprecisin.

I.2.5. El Enfoque Teolgico - Moral de la Valuacin.- El componente tico del JustoPrecio nacide la teologa moral, para deslindar los comportamientos pecaminosos delos no pecaminosos. Este enfoque se mantiene hasta el da de hoy. De este modo,existen diferentes precios para diferentes mercados y una predeterminacin de precioser justa en la medida en que responda a la probabilidad esperable de obtencin detal precio en una situacin de mercado sometida profesionalmente. (Federico G. LucioDecanini www.ifecom.cjf.gob.mx)

En razn de que tradicionalmente las opiniones de Valor estaban basadasfundamentalmente en consideraciones de tipo morales y ticas, nos ilustra sobre laimportancia que revesta la formacin del valuador desde tiempo atrs, aunque nuncase menciona en cuales mtodos o procedimientos se basaban estas personas paratransmitir el conocimiento que implica esta disciplina; sin embargo, dejan muy claro laactitud tica y el comportamiento del Valuador.

La discusin del Justo Precio en la Summa Teolgicapor Santo Tomas de Aquino,define al Valor de los bienes como; el precio corriente prevaleciente en un lugar ytiempo dado, a determinarse por una persona recta yse cuestiona: puede un hombrevender legtimamente una cosa por mas de lo que Vale?. (Tomado de los Apuntes deHistoria del Pensamiento Econmico, Extractados del Libro "The Growth of EconomicThought del Autor Henry William Spiegel).

I.2.6. La Valuacin Moderna- En la poca contempornea, Horst Karl Dobner Eberl(1983. pg. 37), en su libro La Valuacin de Predios Urbanos, seala: Contar, pues,con mtodos de enseanza de la Valuacin que analicen y faciliten la aplicacinobjetiva de las diversas tcnicas en sta materia, es de suma importancia conceptual yprctica en el marco social de la accin pblica y participacin privada.

Segn el Glosario de Trminos de la Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC), laValuacin es: El procedimiento tcnico y metodolgico que, mediante la investigacinfsica, econmica y de mercado, permite determinar el monto econmico de lasvariables cuantitativas que inciden en el Valor de los bienes.

La Valuacin de Inmuebles consiste en un conjunto de operaciones a travs de lascuales es posible llegar a una justipreciacin en moneda de un determinado bien. Setrata entonces de una serie de actividades que requiere la aplicacin de mtodos.


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La Valuacin tambin puede decirse que es el arte de estimar en su justa medidamonetaria la apetencia de poseer en propiedad bienes especficos para bienesdeterminados, por lo que el Avalo es un estimado u opinin razonada de Valor hechapor una persona capacitada para ello. Pero diferentes personas pueden llegar aconclusiones distintas, la precisin y utilidad del estimado de Valor dependen de lacapacidad, experiencia y juicio de quien lleva a cabo el anlisis.

Dentro del contexto de la globalizacin de la economa, el crecimiento acelerado de lasreas urbanas y las perturbaciones econmicas acentuadas en la presente poca, estedocumento denominado Avalo, debe ser, fundamentalmente, un estudio serio,dinmico y profundo, que permita delimitar y determinar las incidencias y cambios deValor del suelo y de las edificaciones enclavadas en ellos.

Debido a que el propsito de la Valuacin es concretamente, expresar en trminosmonetarios el grado de utilidad de los bienes u objetos sujetos al dominio o propiedaddel Hombre, los cuales se encuentran regidos por los principios bsicos de la economay de sus influencias y fuerzas generadoras de Valor, la Valuacin entonces se vedeterminada tambin por influencias de tipo social, de tipo econmico, por las leyespolticas y gubernamentales, las Influencias fsicas, los fenmenos de oferta ydemanda, as como los conceptos de utilidad, escasez y poder adquisitivo.

I.2.7. Elementos de Fijacin de Precios en el Mercado


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I.2.8. TRMINOS RELATIVOS A LA VALUACIN INMOBILIARIA

A continuacin se presentan las definiciones de los conceptos ms usuales utilizadosdentro del medio de la Valuacin Inmobiliaria.

Bien: Objeto o prestacin que satisface una necesidad humana.

Bien Inmueble = Bien Raz = Propiedad Raz: Terreno y las construcciones permanentes en l edificadas; elementosfsicos tangibles e intangibles (atribuidos a los deberes y derechos depropiedad legal)

Bien Mueble: Artculos mviles o que no estn permanentemente fijos al terreno o aledificio (mobiliario, equipo de oficina, maquinaria agrcola e industrial,etc.)

Costo: Es el capital, trabajo y tiempo que se invierten para generar un bien.Precio: Es la cantidad de dinero que se fija a un bien, como resultado de la

negociacin entre la oferta y la demanda, dentro de un mercado libre.

Es la cantidad fijada a un bien para un mercado dado y un tiempodeterminado, incluye; costo, utilidad, publicidad, distribucin ycomercializacin.

Elementos de Fijacin de Precios:El Coste, la demanda, la competencia, la estructura legal y el entorno

Social.Valor: Es el grado de utilidad de los bienes, expresado en trminos monetarios,

tomando en cuenta las cualidades que determinan su aprecio. Asimismoes el reflejo de una estimacin practicada con base en un procesoordenado y objetivo equivalente a la cantidad en que puede sercambiado un bien por dinero en efectivo.

Significa vala, utilidad o importancia que tiene un bien para unpropsito y para cada persona.

Valuar: Es estimar el justo Valor de los bienes, dentro de un contexto y tiempodeterminados.

Valuacin: Es el procedimiento tcnico y metodolgico que, mediante la investigacinfsica, econmica y de mercado, permite determinar el monto econmico delas variables cuantitativas que inciden en el Valor de los bienes.


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Valuador: Es el profesional que, con criterio y tica apoyados en los principiosuniversales de justicia y equidad, y en pleno uso de sus facultades yconciente de las limitaciones que establece la normatividad que rige suactuacin, investiga, analiza y estima el Valor de los bienes.

Perito: Palabraproveniente del latn peritus, que significa sabio, experimentado,

hbil. Es la persona que poseyendo conocimientos especiales, auxilia aljuzgador sobre hechos controvertidos, relacionados con su especialidad,saber o experiencia en alguna rama del saber, arte y oficio, que ilustra al

juzgador respecto del hecho controvertido dentro del Proceso Judicial.

Valor de Reposicin Nuevo (VRN):Es el costo actual para reproducir un bien, con sus mismas caractersticas.

Valor Neto de Reposicin (VNR): Es el Valor actual de un bien, considerando sudepreciacin por antigedad, estado de conservacin, funcionalidad,calidad y grado de obsolescencia.

Valor de Capitalizacin: Es el capital que se requiere para generar rendimientosfinancieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, ensimilares condiciones de tiempo y riesgo. (se calcula sobre los ingresosnetos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos una atasa de largo plazo y bajo riesgo).

Valor de Mercado: Es el precio homologado de un bien, dentro de un mercado sano,abierto y bien formado, donde imperan condiciones justas y equitativasentre la oferta y la demanda.

Mayor precio estimado en trminos monetarios, que una propiedad atraersi es puesta para su venta en el mercado libre durante un lapso de tiemporazonable.

El valor de Mercado es creado por la gente por las siguientes fuerzas demercado: utilidad, escasez, demanda y poder adquisitivo.

Valor Comercial: Reflejo de las operaciones de compraventa pactadas en una fechadeterminada y condiciones determinadas. Es tambin ponderacineconmica entre el Valor fsico y el de capitalizacin de rentas,considerando el comportamiento del mercado de bienes con caractersticassimilares. (La anterior es la conclusin de un Avalo, y como tal, deberadenominarse simplemente como Valor del bien, sin ningn otro calificativoque propicie confusiones).(El Valor de mercado no se pondera y solamente acta como un parmetrode referencia para ajustar la ponderacin a las condiciones que presente elmercado, de acuerdo con lo establecido en la clusula Cuarta de la CircularNm. 1201 de la CNBV, emitida el 14 de marzo de 1994).


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Valor de Oportunidad: Es el mximo valor aceptable de un bien, en unin del costo-beneficio deseado en el aprovechamiento, conforme a un proyecto posible.(Este valor puede ser superior o inferior al Valor comercial, dependiente delas expectativas particulares del comprador y del vendedor).

Valor de Rescate:Es el capital mximo que se espera obtener por un bien que ya no produce

rentas.Valor de Remate: Es el capital mnimo que se espera obtener por un bien adjudicado

como garanta de crdito y que est sujeto a las almonedas judiciales.

Valor Contable: Es la inversin original asentada en los libros de contabilidad delpropietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas en lasnormas fiscales correspondientes.

Valor Asegurable:Es el costo neto de reposicin de un bien, menos el costo de las partes nodestructibles.

Valor Catastral: Es la base de tributacin para el Impuesto Predial de los inmuebles,determinada en funcin del Valor total que representan el suelo y lasinversiones realizadas en cada inmueble.

Valor Fiscal: Es la base de tributacin para el impuesto Sobre la Adquisicin deInmuebles, determinada en funcin del Valor que resulte ms alto entre elde adquisicin, el catastral y el que resulte del Avalo vigente, practicadopor la autoridad fiscal por personas autorizada por la misma.

Valor Objetivo: Es el costo de crear o reproducir un objeto. Se afirma que ese Valores intrnseco al bien valuado y depende del costo de fabricacin o dereproduccin.

Valor Subjetivo: Es el que existe en la mente de los individuos y refleja la estimacin odeseo de poseer un determinado bien.


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I.3. MARCO JURDICO

I.3.1. Marco de Actuacin del Valuador

Por su naturaleza social y econmica, la Valuacin es unadisciplina tica, encargada de investigar y analizar las

variables objetivas y subjetivas que influyen en el Justo valorde las cosas y dicha disciplina est fundamentalmentedeterminada por factores de carcter tcnico-metodolgicos,vinculados estrechamente a las teoras del Valor, delpensamiento econmico, y regulada por las leyes que rigenlos derechos de propiedad sobre los bienes del dominiocomn.

El marco de la actuacin del Valuador est plenamente establecido en nuestralegislacin y relacionada con las leyes que regulan los derechos de propiedad sobre losbienes del dominio pblico y privado de la Federacin y de los particulares, por lo que

en nuestro Derecho encontramos que la Constitucin General de la Repblica, en losartculos 27 y 42 consagra el derecho de propiedad y lo clasifican en solo dos tipos debienes:

A) Bienes de dominio pblico de la Federacin.B) Bienes de dominio privado, de los particulares.

La descripcin de estos bienes se encuentra plenamente establecido en los artculos 27y 42 de la Constitucin, en la Ley de Bienes Nacionales y en el libro segundo, ttulosegundo, captulo del I al V, del Cdigo Civil vigente en materia Federal.

Los principales ordenamientos relacionados con la actividad Valuatoria, se encuentranen la Legislacin Constitucional, la Legislacin Civil, Legislacin Mercantil, LegislacinFiscal, el cdigo Fiscal de la Federacin y en la Legislacin Urbanstica y la Ley deBienes Nacionales, mismas que definen y tutelan tambin los derechos de propiedad.

En el Cdigo Civil vigente en materia Federal, en su libro segundo, ttulosegundo, captulo del I al V, se reglamentan tambin los derechosinalienables sobre la posesin de bienes.

Respecto de la formulacin de las Pruebas Periciales, el Cdigo Fiscal de laFederacin publicado en el ao 2002, seala textualmente que: tendrn

validez legal nicamente los Avalos formulados por la secretaria deHacienda, la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales, las institucionesbancarias, Corredor Pblico y Valuadores con Cedula Profesional expedidapor la Direccin General de Profesiones.

En general, la funcin especfica de los Peritos Valuadores en materia federal, seencuentra establecida en el Reglamento de la Comisin de Avalos de BienesNacionales, y en materia local por las Leyes y Reglamentos de cada uno de los estadoslibres y soberanos de la Repblica.


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En general las leyes que constituyen el marco de la actuacin del Perito Valuador son:

a. Normas Constitucionales: Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanosb. Leyes Generales: Ley General de Profesiones y su Reglamentoc. Leyes Federales: Ley Orgnica del Poder Judicial de la federacin

Cdigo Civil Federal

Cdigo Federal de Procedimientos CivilesCdigo Penal FederalCdigo Federal de Procedimientos PenalesCdigo de ComercioLeyes Mercantiles

d. Normas del Fuero Comn: Estatuto de Gobierno del Distrito FederalLey Orgnica del Tribunal Superior de Justicia del DistritoFederalCdigo civil para el Distrito FederalCdigo de Procedimientos Civiles para el Distrito FederalCdigo Penal para el Distrito FederalCdigo de Procedimientos Penales para el Distrito Federal.

1.3.2. LEGISLACIONES FEDERALES Y ESTATALES

A. Legislacin Constitucional

Art. 2

Bases de Evaluacion Inmobiliaria

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