BBVA Research - Situación Inmobiliaria México - Primer Semestre 2014

Situación Inmobiliaria México

Enero 2014

México DF, a 13 de enero de 2014

2

Mensajes principales

En el sector de la construcción, las reformas ayudarán a que la obra civil se recupere por mayor infraestructura; pero la edificación tendrá que esperar.

En el mercado de crédito hipotecario, la originación sigue descendiendo por una menor colocación de los institutos públicos; sólo la banca sigue en ascenso.

Las condiciones del crédito hipotecario han alcanzado máximos históricos. Es el mejor momento para adquirir una hipoteca. La demanda ya sólo crecerá por más empleo.

La construcción de vivienda nueva seguirá en su proceso de ajuste ante opciones más competitivas para los consumidores. El impulso debe enfocarse del lado de la demanda efectiva y no tanto en la oferta.

El Plan Financiero del Infonavit plantea una estrategia con mayor enfoque en calidad de las soluciones habitacionales y financieras, y no sólo en cantidad.

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La construcción desciende rápidamente 1

2 El mercado hipotecario alcanza nuevos segmentos

Índice

3 La demanda por crédito hipotecario dependerá del empleo

4 La vivienda nueva después del auge inmobiliario

5 El Infonavit pone el énfasis en la calidad y no sólo cantidad

4

El PIB de la construcción cerrará 2013 en terreno negativo.

PIB Total y Construcción Miles de millones de pesos y variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi

La edificación y la obra civil han llevado a una rápida caída de la construcción.

En el caso de la edificación, su componente residencial asevera la caída.

En la obra civil, menor gasto público y retraso en su ejercicio impactó en la infraestructura.

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PIB Real Construcción (izq.) Variación PIB Nacional Variación PIB Construcción

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Construcción Edificación Obra Civil Especializados

PIB Construcción y sus componentes Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi

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Menor gasto público se reflejó en la infraestructura.

Gasto público en capital Miles de millones de pesos y variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi

Aunque para el tercer trimestre de 2013 se normalizó el ejercicio del gasto público en infraestructura, en los meses previos de la nueva administración éste estuvo en descenso.

El efecto se reflejó en la construcción de obras de transporte y comunicaciones, así como en algunos servicios públicos.

Valor de la producción en construcción Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi

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Edificación Energía Transportes y comunicaciones

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La edificación residencial desciende aún más.

Valor de la producción en edificación Miles de millones de pesos y variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi

Aunque ya tenemos tiempo viendo que la producción de vivienda cae, antes el estupendo desempeño de la edificación productiva impulsaba a este subsector de la construcción.

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Ed. Residencial Ed. productiva Var. % residencial (der.) Var. % productiva (der.)

Sin embargo, una vez que desacelara su producción la edificación productiva, no alcanza a compensar la mayor caída de la edificación.

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El crédito para la construcción sigue fluyendo.

Saldo de crédito a la construcción Miles de millones de pesos y variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México

El sistema financiero sigue aportando los recursos necesarios para los proyectos de construcción. El saldo de crédito supera ya los 350 mil millones de pesos.

La mayor oferta de crédito se debe principalmente a la banca de desarrollo y a la banca comercial, donde esta última tiene la mayor participación.

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Banca comercial Banca de desarrollo Otros Imor (der.)

El deterioro de la cartera aumentó por el segmento de crédito a la edificación residencial.

El resto de los segmentos mantiene niveles de morosidad hasta por debajo del 1%.

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La construcción en este año 2014

Hacia adelante

• De concretarse el Plan Nacional de Infraestructura y con los recursos provenientes de las reformas estructurales, la obra civil podría recuperarse este mismo año.

• La edificación residencial sigue cayendo y el ajuste podría tardar un poco más. La edificación productiva no será suficiente para resarcir la caída de este subsector.

• Aunque la obra civil se regrese al crecimiento este año, sin una recuperación de la edificación, la construcción seguiría en terreno negativo.

9



Índice




10

El mercado de crédito hipotecario registra una contracción.

La colocación de hipotecas por parte de la banca es la única que se mantiene en crecimiento.

Número de créditos y monto de financiamiento Miles de millones de pesos de 2013, cifras acumuladas

Var % Var % Var %

anual anual real anual

Institutos Públicos 419.7 359.4 -14.4 127.7 106.9 -16.2 304.2 297.6 -2.2

Infonavit 360.4 305.9 -15.1 96.3 79.6 -17.3 267.1 260.2 -2.6

Fovissste 59.3 53.4 -9.9 31.4 27.3 -12.9 529.5 511.8 -3.3

Intermediarios Privados 70.7 76.1 7.7 70.8 79.1 11.8 1,001.3 1,038.9 3.8

Bancos 69.7 73.5 5.4 70.4 77.9 10.7 1,009.8 1,060.3 5.0

Otros 1/ 1.0 2.7 175.2 0.4 1.2 214.0 395.0 450.8 14.1

Subtotal 490.4 435.5 -11.2 198.4 186.0 -6.2 404.6 427.2 5.6

Cofinanciamientos* (-) 22.1 20.8 -5.9 17.9 16.8 -6.2 810.1 807.6 -0.3

Total 468.3 414.7 -11.4 180.5 169.3 -6.2 385.5 408.1 5.9

Cifras informativas

Total Cofinanciamientos 45.4 45.3 -0.3 27.4 26.3 -4.0 602.7 580.1 -3.8

Infonavit total 23.3 24.5 5.2 9.4 9.5 0.2 405.7 386.8 -4.7

Otros 22.1 20.8 -5.9 17.9 16.8 -6.2 810.1 807.6 -0.3

Organismo

Número de créditos (miles) Monto de crédito (mmp) Monto promedio (mp)

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(ene-oct)2012 2013

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Cambios en el perfil de la demanda explican la contracción.

Infonavit: vivienda usada por segmento Participación porcentual Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit

Mayor preferencia por viviendas usadas y productos alternativos explican la caída en la demanda de la vivienda de interés social

Infonavit: créditos otorgados por producto Créditos Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit

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2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Popular Tradicional Media

Residencial Resid. Plus

Segmento salarial 2012 2013* 2012 2013

< a 2 VSM 138,930 164,513 110,000 129,000

de 2 a 4 VSM 228,589 249,745 160,000 180,020

de 4 a 11 VSM 148,085 134,423 154,000 169,490

> a 11 VSM 62,792 56,590 66,000 66,490

Subtotal 578,396 605,271 490,000 545,000

Remodelaciones 156,467 270,022 50,000 90,000

Total 421,929 335,249 440,000 455,000

Formalizados Metas

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El crédito en la banca se ha impulsado por dos frentes.

Préstamos para adquisición (nuevas y usadas) Créditos acumulados al mes de octubre Fuente: BBVA Research con datos de la ABM

1. Mejor diversificación de su portafolio de originación: no hay preferencia por algún segmento

2. Mayor apreciación de las viviendas medias y residenciales

SHF: índice de precios de la vivienda 2T 2012=100 Fuente: BBVA Research con datos del la SHF

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Nacional* Económica-social Media-residencial

Acumulado

Segmento Viviendas Part % Viviendas Part %Var %

anual

Interés social* 27,087 33.5 27,103 31.6 0.1

Media 29,209 36.1 31,377 36.6 7.4

Residencial y plus 24,596 30.4 27,192 31.7 10.6

Total 80,892 100.0 85,672 100.0 5.9

* Incluye: económica, popular y tradicional

Nota: no considera reducción por cofinanciamientos

Banca

2012 2013

13

Factores macroeconómicos también favorecieron al crédito

Empleo y confianza del consumidor Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi y STPS

A pesar de la desaceleración de 2013, el empleo formal creció por arriba de la economía y la confianza del consumidor por bienes duraderos también se recuperó,

Créditos hipotecarios y actividad económica Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi y ABM

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Créditos otorgados por la banca IGAE (der.)

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Confianza del consumidor Empleo (der.)

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Sin embargo, las necesidades por vivienda digna prevalecen

Infonavit: demanda potencial por VSM* Millones de personas Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit

Los segmentos de bajos ingresos siguen constituyendo un mercado importante para promover la vivienda digna.

Conavi: programa anual de subsidios Miles de millones de pesos Fuente: BBVA Research con datos del la Conavi

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4to. Bim 2010 4to. Bim 2011 3er. Bim 2012 4to. Bim 2013

Hasta 1.99 2.00 a 2.602.61 a 3.99 4.00 a 6.99Mayor de 7

8.2 8.3

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2012 2013 2014

* Veces el salario mínimo

15



Índice




16

El crédito hipotecario de la banca se mantiene en franco ascenso.

Saldo de crédito hipotecario bancario Miles de millones de pesos y variación % anual Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV

• La banca sigue otorgando más crédito hipotecario tanto en número como en monto sin exponer la calidad de la cartera.

• El saldo de crédito se acerca a los 500 mil millones de pesos con una morosidad menor al 4%.

• El crédito hipotecario en pesos es el que más crece, siendo casi el total de la originación.

Crecimiento de los créditos en pesos Variación % anual e índice oct-13 = 100 Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV

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Vigente Vencido Índice de morosidad (der.)

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Variación % anual Índice: oct-13=100 (der.)

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Las tasas hipotecarias han alcanzado mínimos históricos...

Tasas de crédito hipotecario bancario Porcentaje Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV y Banxico

• Desde 2011, las tasas de crédito hipotecarias han descendido, lo que ha contribuido a aumentar la accesibilidad a este tipo de crédito.

• Los menores precios de las hipotecas se observan en todos los segmentos del mercado que atiende la banca.

Tasas de los créditos en pesos Porcentaje Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV y Banxico

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Tasa de referencia Probabilidad de incumplimiento Tasa hipotecaria (der.)

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11.4Asalariado Privado

Asalariado PúblicoNo Asalariado

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18

Riesgo de incumplimiento por LTV Porcentaje Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV

• Los costos de fondeo han dejado de caer. La tasa de referencia del Banco de México no descenderá más, y los papeles gubernamentales se han normalizado al alza.

• El riesgo asociado a los acreditados también detuvo su descenso, e incluso se observa una tendencia al alza.

Tasa de interés por LTV Porcentaje Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV

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De 95 a 100%

2011 2012 2013

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La generación de empleo remunerado hará crecer este mercado.

Ocupados por nivel de ingreso Millones de trabajadores Fuente: BBVA Research con datos del Inegi

Los trabajadores remunerados con más de 5 salarios mínimos son mejor atendidos por la banca. Sin embargo, el número de estos empleos está disminuyendo.

Dado que el precio del crédito ha alcanzo su nivel mínimo, el mercado hipotecario necesitará de más empleos bien remunerados para mantenerse creciendo en el mediano plazo.

Crecimiento del número de ocupados Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi

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Hasta 5 SM Más de 5 SM Remunerados

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Índice




21

Mayor diversificación explica menor construcción de vivienda.

Valor de la producción residencial Miles de millones de pesos de 2013 y % Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit

El valor de la producción de la construcción de vivienda se ha contraído por menor demanda de vivienda nueva, en su mayoría de interés social.

Créditos hipotecarios para vivienda nueva miles Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit y CNBV

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Vivienda unifamiliar Vivienda multifamiliar

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Banca Infonavit

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Las condiciones han beneficiado la demanda por vivienda usada.

• Mayor diversidad de productos por parte de los institutos públicos promovió la demanda por vivienda existente.

• Mejores condiciones de crédito hipotecario de la banca, permitió que algunos consumidores sustituyeran vivienda de interés social por media.

Créditos hipotecarios para vivienda usada Miles de créditos Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit y CNBV

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Tasa Plazo (der.)

Banca comercial: tasa de interés y plazo Porcentaje Fuente: BBVA Research con datos del la CNBV

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Banca Infonavit

23

Los precios reflejan menor demanda por vivienda de interés social.

Los ritmos de apreciación de la vivienda han crecido con mayor velocidad en los segmentos medios y residenciales, donde la vivienda usada tiene mayor peso.

Precios de la vivienda por segmento Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del la SHF

Precios de la vivienda por condición de uso Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos de la SHF

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12

1T13

2T

13

3T

13

Nacional* Usada Nueva

0

1

2

3

4

5

6

7

8

1T0

9

2T

09

3T

09

4T

09

1T10

2T

10

3T

10

4T

10

1T11

2T

11

3T

11

4T

11

1T12

2T

12

3T

12

4T

12

1T13

2T

13

3T

13

Nacional* Económica-social Media-residencial

24

El mercado refleja el ajuste con menor tamaño de desarrollos.

El nuevo modelo se perfila con desarrollos de menor tamaño y menor número de jugadores, aunque con mayor eficiencia.

RUV: empresas con más registros Participación % anual Fuente: BBVA Research con datos del RUV

Tamaño de los desarrollos Participación % anual Fuente: BBVA Research con datos del RUV

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013pChico Mediana Grande Muy grande

* Chico, hasta 100 viviendas; mediano, de 101 a 500; grande

,de 501 a 1,000; muy grande, más de 1,000.

30

19 16

70

81 84

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2011 2012 2013*

Cinco empresas más importantes Resto

25



Índice




26

Plan Financiero del Infonavit 2014 - 2018

Ejes de la estrategia del Instituto:

1. Fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y promuevan el desarrollo sustentable.

2. Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del derechohabiente.

3. Otorgar rendimientos eficientes a la Subcuenta de Vivienda que complementen el ahorro para el retiro.

En el caso contingente de la aprobación de la reforma social, el Infonavit tendría que ajustar el otorgamiento de créditos, la gama de productos y el rendimiento de la SCV.

27

El Infonavit complementa su modelo enfocándose a la calidad

Composición del rezago habitacional Millones de hogares Fuente: Plan Financiero Infonavit 2014-2018

• El Infonavit reconoce que aunque debe seguir combatiendo el rezago habitacional, debe enfocarse más a tener un impacto en el bienestar integral.

• Ahora las soluciones habitacionales y financieras están enfocadas a las particularidades de sus derechohabientes y que también se acoplen a su ciclo de vida.

Rezago atendible por segmento Millones de hogares Fuente: Plan Financiero Infonavit 2014-2018

0.40.6

1.3

6.1

0.5 0.4

1.8

3.5 3.2

8.0

0

2

4

6

8

10

12

14

Hacinamiento 7% Rezago materiales 24%

Rezago servicios 13%

Traslape Total rezago 31%

No afiliados

Afiliados

0.4 0.00.1

0.3

0.3 1.1

1.6

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

1.8

2.0

Rezago atendible bajo

modelo anterior

Bajos ingresos ↓

Viviendas de USS a precios descontados

Temporal ↓

Renta de viviendas USS

Rural / Semiurbano

↓Mejora y

ampliación

+45 años ↓

Mejora y ampliación y

créditos a plazos

menores

Total rezago atendible

Rezago total

1.8

0.7 millones de hogares adicionalesatendibles con nuevos productos

e inventarios de USS (Unidad de Solución Social)

1

28

Menos créditos para adquisición y más para otras opciones

Estimación de demanda por vivienda Millones de soluciones habitacionales Fuente: Plan Financiero Infonavit 2014-2018

• Con base en las fuentes de demanda, el Instituto reconoce la importancia cada vez mayor de soluciones distintas a la adquisición de vivienda nueva.

• Mayor relevancia de la vivienda usada, de créditos para remodelación e incluso soluciones de renta.

Erogación del programa de financiamiento Miles de millones de pesos y miles de créditos Fuente: Plan Financiero Infonavit 2014-2018

112

121127

134141

380390 391 392 394

200180

160150 150

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2014 2015 2016 2017 2018Erogación del programa de financiamientoCréditos hipotecarios (der.)Créditos Mejora Tu Casa (der.)

Demanda Créditos

Nuevos hogares 210

Usos secundarios 170

Rezago 130

Mejora y ampliación 60

Total 570

Productos Créditos

Hipotecas 390

Mejora y ampliación 160

Soluciones de renta 20

Total 570

Situación Inmobiliaria México

Enero 2014

México DF, a 13 de enero de 2014

BBVA Research - Situación Inmobiliaria México - Primer Semestre 2014

Real Estate

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