CONTRATOS CIVILES Y MERCANTILES 07.03.16

INTRODUCCIÓNRepasar clasificaciones legales y doctrinarias de los contratos. Contrato es un acto jurídico bilateral, porque requiere la manifestación de la voluntad de dos o más partes. Convención es sinónimo de acto jurídico bilateral. Las convenciones tienen distintas finalidades: crear, modificar, transferir o extinguir derechos y obligaciones. Las convenciones que crean derechos se llaman contratos El objeto de un contrato es crear derechos y obligaciones. Contrato Aquella convención generadora de derechos y obligaciones. Art.1438 CC Concepto legal de contrato

Críticas al concepto:- Hace sinónimo contrato y convención, en circunstancias de que lo que hay es una relación de género y especie. - Hay convenciones que no son contratosCiertos actos jurídicos bilaterales no son contratos. Ej 1: La tradición es una convención pero no un contrato.

Tradente y adquirente se ponen de acuerdo para efectos de transferir el dominio de manos del adquirente al tradente Lo que busca el acuerdo de voluntades es transferir derechos y obligaciones, NO CREA NADA.

Ej 2: Resciliación o mutuo disenso Acto por el cual ambas partes deciden dejar sin efecto una obligación que ya habían creado. Es una convención que extingue, ya que deja sin efecto la obligación.

El pago no es un acto jurídico unilateral, porque para que el pago sea tal tiene que haber liberación por parte del acreedor. El pago es una convención, pero no un contrato.

Todo contrato es un acto jurídico bilateral, pero dentro del concepto de contrato se distinguen los unilaterales y bilaterales.

Clasificaciones legales de los contratos (Arts.1439 y sig.)1. En atención al número de obligados

Unilateral: Una sola parte se obliga. Ej: donación, comodato, depósito. Bilateral: Ambas partes se obligan recíprocamente.

2. En atención al beneficio y al gravamen Gratuitos: Aquellos en que una parte se beneficia y la otra se grava. Ej: Comodato. Onerosos:

3. En atención a la equivalencia de las prestaciones (subclasificacion de los onerosos) Oneroso conmutativo: Las prestaciones se miran como equivalentes.

Ej.: Compraventa de un bien que exista. Aleatorio: Esta equivalencia depende de una contingencia de ganancia o pérdida.

Ej.: Juegos de azar, seguro de auto.

4. En atención a sí el contrato subsiste por sí mismo o requiere de otro para subsistir Principal: Subsiste por sí mismo, sin necesidad de otro contrato. Ej.: Promesa. Accesorio: Requiere de otro contrato para su subsistencia, pero además lo garantiza.

5. En atención a como se perfecciona el contrato Consensuales: Se perfeccionan con el solo consentimiento de las partes.

TODOS los contratos requieren de consentimiento, en este caso con solo el consentimiento el contrato se encuentra perfecto.

Ej.: Compraventa de un mueble. Solemnes: No solo requieren consentimiento, sino que además los requisitos externos exigidos por la ley para que el acto

nazca a la vida del derecho (solemnidades). Ej.: Compraventa de un inmueble Solemnidad: debe constar en escritura pública.

La inscripción es tradición de un contrato que ya fue celebrado, el contrato es perfecto desde antes de la inscripción en el CBR, lo que ocurre con ella es transferencia de dominio.

Reales: Aparte del consentimiento de las partes, para que se perfeccione requiere de la entrega o tradición de la cosa objeto del contrato.

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Ej.: Depósito y prenda simple. La compraventa JAMÁS es un contrato real Hay entrega, pero esta no es la forma de crear el contrato, es un efecto del

contrato, una obligación que surge del contrato. NO SIEMPRE QUE HAYA ENTREGA EL CONTRATO ES REAL El contrato solo será real cuando esa entrega haga nacer el

contrato.

I. CONTRATO DE PROMESA No existen las promesas puras y simples, toda promesa debe contener un plazo o una condición. En nuestro código no hay un concepto legal de promesa. Art. 1554 CC Por regla general las promesas no tienen ningún valor, la promesa es una excepción.

{Las excepciones en nuestro derecho tienen que interpretarse con carácter restrictivo} En general las promesas no valen, a menos que se cumplan con los requisitos que se señalan en el mismo artículo. La promesa es un contrato de aplicación general, es decir, cualquier contrato puede ser celebrado en virtud de una promesa. No se celebra el contrato prometido, porque en este momento no están los elementos necesarios para cumplir con el contrato

definitivo. Si una de las partes que se obligó a celebrar el contrato se arrepiente, como la promesa es un contrato bilateral lleva envuelta

la condición resolutoria tácita, por lo tanto, si una de las partes no cumple con la obligación faculta al otro contratante para ejecutar forzadamente, resolver el contrato y en ambos casos con indemnización de perjuicios Se genera el efecto.

Los contratos prometidos tienen que ser eficaces, no pueden ser nulos, y en el contrato de promesa deben incorporarse todos los elementos del contrato prometido para que no existan dudas acerca de lo que las partes se van a obligar.

09.03.16Teoría del contrato de promesa Art.1554 En general el contrato de promesa no es válido, a menos que se cumplan los requisitos que en el mismo artículo se

establecen.1° La promesa es un contrato solemne.2° El contrato que nos obligamos a celebrar a futuro tiene que ser perfectamente válido (eficaz), de lo contrario tendríamos una hipótesis de objeto ilícito.3° El contrato de promesa debe incorporar necesariamente un plazo o condición para determinar la época de celebración del contrato prometido. Por regla general la existencia de un plazo o condición en un contrato son elementos accidentales, pero la promesa debe

contener plazos o condiciones En el contrato de promesa las modalidades son elementos esenciales. Es muy extraño que un acto jurídico requiera la existencia de modalidades, no existen promesas puras y simples. 4° Este contrato de promesa es para celebrar otro contrato, por lo que en el debe estar singularizado el contrato prometido.

Para que la promesa sea válida deben cumplirse estos requisitos copulativos.

Concepto contrato de promesaLa promesa no se encuentra definida en el CC, pero si el Art. 1564 nos entrega los elementos que debe contener.Podemos definir a la promesa como aquel contrato solemne por el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato en el futuro, ya sea a la llegada de un plazo o en el evento de una condición.

Características del contrato de promesa1. Contrato bilateral: Ambas partes se obligan recíprocamente, y genera una única obligación de hacer (la misma para ambas

partes), que consiste en la celebración del contrato prometido.2. Contrato gratuito u onerosos3. Contrato principal: Subsiste por sí mismo, sin la necesidad de otro contrato. No es un contrato accesorio.4. Contrato solemne: Establecido en Art.1554 n°1, que exige que la promesa conste por escrito.5. Contrato que siempre está sujeto a modalidad: Requiere de un plazo o una condición que establezca la época de celebración

del contrato prometido.6. Contrato de derecho estricto: En general la promesa no es válida, constituye una excepción.

Será válida cuando cumpla con los requisitos establecidos por la ley.7. De aplicación general: Cualquier contrato puede ser celebrado a través de una promesa.8. Contrato preparatorio: No es un fin, si no que sirve para celebrar el contrato prometido.

Requisitos del contrato de promesa (Art.1554)

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1. Que la promesa conste por escrito: Para que la promesa sea perfecta, basta con la sola escrituración, con ella se cumple la solemnidad.

¿Si la promesa recae en otro contrato solemne debe cumplir también las solemnidades de ese contrato prometido?La promesa es un contrato principal, pero preparatorio; por lo tanto, debe cumplir con sus propios requisitos.

Ej: Si la promesa recae en una compraventa de un bien inmueble (contrato solemne) , aunque la solemnidad de este contrato es que conste en escritura pública, basta con que la promesa conste por escrito, ya que es un contrato principal y es una excepción que debe ser interpretada restrictivamente.En la práctica igual se realiza por escritura pública, ya que entrega la calidad de titulo ejecutivo que nos va a permitir obtener el cumplimiento forzado de la obligación, más aun si en el contrato se ha incorporado una clausula penal, o sea una avaluación anticipada de los perjuicios.

2. Que la promesa no recaiga en aquellos contratos que la ley declara ineficaces: El contrato prometido no debe ser nulo. Ej: Sería nula aquella promesa de celebrar contratos que adolezcan de objeto o causa lícita.

Sin embargo, es perfectamente válido el contrato de promesa que recaiga sobre la enajenación de una cosa embargada por decreto judicial, siempre cuando se establezca como condición el alzamiento de ese embargo para poder celebrar el contrato prometido.

3. Que contenga un plazo o una condición: Debe establecer la época de celebración del contrato.Por regla general, las modalidades son elementos accidentales en los actos jurídicos, en este caso son de la esencia, porque no existe la promesa pura y simple.a) Plazo : Hecho futuro y cierto del cual depende el ejercicio o extinción de un derecho.

Es por eso que el plazo se clasifica en plazo suspensivo (llegado el plazo se puede ejercer el derecho) y plazo extintivo (llegado el plazo se extingue el derecho).Se discute si en la promesa el plazo es suspensivo o extintivo, mayoritariamente se estima que el plazo es suspensivo, porque a la verificación del mismo se puede ejercer el derecho a celebrar el contrato prometido.

b) Condición : Hecho futuro e incierto del cual depende el nacimiento o extinción de un derecho.La condición se clasifica en suspensiva (verificado el hecho incierto nace el derecho) y resolutoria (verificado el hecho incierto se extingue el derecho).En la promesa esa condición es suspensiva, porque verificado el hecho incierto nace el derecho y obligación de celebrar el contrato prometido.

¿La promesa debe tener ambas modalidades (plazo y condición)? La ley sólo exige plazo o condición, lo más recomendable es que toda promesa contenga un plazo, ya que si solo establecemos condición dejamos en incertidumbre la oportunidad de celebrar el contrato prometido.

4. Que se especifique de tal manera el contrato prometido que para su perfeccionamiento solo falte la entrega o tradición de la cosa o el cumplimiento de la solemnidad: Este requisito exige singularizar cual es el contrato que se pretende celebrar. Ej: Si la promesa recae en una compraventa de bien raíz, en la promesa se debe indicar la singularización del inmueble, de

las partes, del precio, etc.Todos los elementos del contrato prometido deben estar en la promesa, la diferencia radica en que en el contrato de promesa se genera una obligación de hacer y en el contrato prometido tendríamos que ver cuál es el objeto del contrato.

De la lectura Art.1554 n°4 se podría concluir que no es posible celebrar promesas respecto de contratos consensuales, ya que la promesa se aplicaría solo a los contratos reales y solemnes; si en los contratos reales debiese faltar la tradición, y en los contratos solemnes la solemnidad, en los consensuales debiese faltar el consentimiento y este no puede faltar.

Por lo tanto, es perfectamente válida la promesa que recae en contratos consensuales, porque mientras se explique cuál es el contrato consensual se puede celebrar la promesa; es jurídicamente válido. Ej: Se puede celebrar un contrato de promesa de compraventa de un auto (contrato consensual).

Lesión enorme en el contrato de promesa Por regla general el legislador no interviene en las desproporciones de las prestaciones, lo hace excepcionalmente cuando esta

desproporción es grave (enorme), y se puede pedir la nulidad relativa. La lesión enorme es un defecto objetivo, por lo tanto no es un vicio del consentimiento. ¿Es posible alegar lesión enorme en el contrato de promesa? Ej.: El comprador se obliga a pagar 200 por un inmueble, cuyo valor comercial es de 50.

La respuesta es negativa, la promesa es perfectamente válida y no adolece de ningún vicio. Además, la institución de la lesión enorme es excepcional y dentro de sus hipótesis no se encuentra la promesa, por lo tanto la

interpretación debe ser restrictiva.

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Efectos del contrato de promesa{Analizar las obligaciones que surgen para las partes}.La promesa es un contrato bilateral que obliga a ambas partes, la obligación que surge es de hacer y consiste en la celebración del contrato prometido.En síntesis: Cuando no se puede celebrar un contrato en el momento, podemos asegurar el resultado de este a través de una promesa.

II. CONTRATO DE COMPRAVENTA Concepto de contrato de compraventa Art.1793 Concepto legal compraventa (memoria)

“La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a da una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio”.Este concepto legal nos indica que la compraventa obliga a dos partes: al vendedor a “dar” la cosa y al comprador a pagarla en dinero.Este dinero que el comprador da por la cosa recibe el nombre de precio.{Naturaleza jurídica se indica en la primera parte del concepto}.

Observación: El código nos dice que una de las partes se obliga a “dar” la cosa vendida, lo cual se estima que no es preciso.“Dar” implica transferir el dominio, pero en la compraventa el vendedor no se obliga a eso, solo se obliga a entregar la cosa.Se sustenta esto en que la venta de cosa ajena es válida, porque no se le exige al vendedor ser dueño de la cosa“Nadie puede transferir más D° de los que tiene”. La única obligación del vendedor es asegurar el goce y la posesión pacífica, tranquila y útil de la cosa.La compraventa es un mero titulo traslaticio de dominio y no un modo de adquirir el dominio.[De los contratos solo nacen derechos personales, porque solo se puede cobrar al vendedor, este solo se obliga a entregar la cosa no a dar, ya que no se le puede obligar a transferir el dominio.]En consecuencia el legislador debió decir que se obliga a dar o entregar la cosa.

11.03.16Características del contrato de compraventa1. Contrato bilateral: Ambas partes se obligan recíprocamente, el vendedor a entregar la cosa y el comprador a pagar el precio,

estas son obligaciones esenciales del contrato de compraventa, pero no son las únicas. Otra es la obligación de saneamiento que tiene el vendedor: saneamiento de la evicción y saneamiento de los vicios

redhibitoriosEstos son elementos de la naturaleza del contrato de compraventa, por lo tanto se pueden renunciar.El comprador además tiene la obligación accesoria de recibir la cosa.

¿Quién es el deudor en la compraventa? Ambos, ya que deudor es quien debe cumplir con la obligación, es decir, el sujeto pasivo de la obligación. En la compraventa hay dos acreedores y dos deudoresEl vendedor tiene que entregar la cosa y el comprador pagar el precio. Para determinar quién es el acreedor y deudor tenemos que ver cuál es la obligación en particular. Obligación de entregar la cosa

- Deudor: Vendedor- Acreedor: Comprador

Obligación de pagar el precio- Deudor: Comprador- Acreedor: Vendedor

El deudor no solamente está obligado a pagar [pago es la prestación de lo debido Toda persona que cumple con su obligación está pagando, y las obligaciones no solo consisten en dar una suma de dinero.][Las obligaciones de no hacer consisten en la prohibición de no realizar actos lícitos, que cuando no se realizan se está pagando].El comprador se obliga a pagar la cosa, por lo tanto, tiene el derecho a pagar Cuando el acreedor (vendedor) se niega a recibir el pago, se hace una gestión de carácter judicial en la cual se hace una oferta para pagar y después se consigna (pago por consignación).-

OJO Tanto vendedor como comprador se obligan recíprocamente.2. Contrato oneroso: Ambas partes se benefician y gravan recíprocamente.

En los contratos onerosos el deudor responde de culpa leve.3. Contrato oneroso conmutativo o aleatorio: Generalmente es oneroso conmutativo, porque las prestaciones se miran como

equivalentes, pero en realidad no lo son Dependerá de las circunstancias si consideramos que son equivalentes.Podría excepcionalmente ser oneroso aleatorio, cuando la equivalencia dependa de una contingencia incierta de ganancia o pérdida. Ej: Comprar una semana de pesca, compra de acciones.

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El contrato oneroso aleatorio opera respecto de cosas que no existen, pero se espera que existan. Si la cosa no llega a existir y el contrato es aleatorio, donde se ha dicho expresamente que se compra la suerte, el comprador igualmente tiene que pagar el precio, sin recibir nada a cambio.

4. Contrato principal: Subiste por sí mismo, sin necesidad de otra convención.5. Contrato consensual o solemne: Por regla general es consensual, pero en ciertos casos la ley establece que es solemne (bienes

inmuebles, derechos hereditarios, permuta de inmuebles, servidumbres) La compraventa JAMÁS es real, porque si bien es cierto hay entrega, esta no perfecciona el contrato (perfeccionar un contrato es crearlo), y cuando el vendedor entrega la cosa el contrato de compraventa ya existe, por lo tanto, la función de la entrega en la compraventa es ser un efecto, una obligación que emana del contrato.

6. Por regla general de ejecución instantánea: Se perfecciona, se cumple y se extingue. Nada impide que las partes le agreguen algún tipo de modalidad. Ej: Entrega de la cosa en 10 días más, pago de precio en cuotas, etc.

7. Es un título traslaticio de dominio: Contrato que sirve de antecedente para la posterior tradición, en consecuencia con la sola compraventa no hay transferencia de dominio, por eso el vendedor solo se obliga a entregar la cosa.[La tradición de un bien mueble, se hace mediante la única forma del Art.684 inc.1 Significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio, puede ser por cualquiera de los medios que se mencionan en ese artículo].

14.03.16Requisitos del contrato de compraventa 1. Consentimiento Por regla general la compraventa es un contrato consensual, esto es, se perfecciona con el solo consentimiento de las partes,

es decir, luego de que el oferente propone la celebración del contrato y el aceptante manifiesta su conformidad con ella Basta con esta reunión voluntades para que el contrato sea perfecto.

La compraventa en ciertos casos es solemne Compraventa de bienes raíces, compraventa de servidumbres, compraventa de censos, compraventa de bienes hereditarios.La solemnidad en todos estos casos es la escritura pública, y si se omite este requisito la sanción es inexistencia, o a lo menos la nulidad absoluta Recordemos que la omisión de una solemnidad propiamente tal acarrea estas sanciones.

La escritura pública como solemnidad es exigible solo respecto de los inmuebles por naturaleza, ya que tratándose de los inmuebles por adherencia o destinación, se pueden vender de manera separada al suelo, para lo cual se clasifican como muebles por anticipación.

No debemos confundir las solemnidades con las formalidades Las formalidades son requisitos externos que se exigen para ciertas funciones, en cambio las solemnidades propiamente tal son exigidas para el perfeccionamiento del acto. Ej: Para vender los bienes de un menor adulto se requiere la comparecencia de su representante, lo cual es una formalidad

habilitante, y no una solemnidad.

¿Sobre qué recae en consentimiento en la compraventa? En el contrato mismo Si existiere un error en este punto, habría un error esencial u obstáculo. Por ejemplo: Una parte

cree que se trata de compraventa y la otra de donación. En la cosa Pudiendo darse distintas alternativas:

A) En la identidad de la cosa Nuevamente estamos frente a un error esencial u obstáculo. Ej: Una parte cree vender una casa, y la otra comprar un caballo. Sanción: Nulidad absoluta.

B) En la sustancia o cualidad esencial de la cosa Error sustancial. Sanción: Nulidad relativa.

C) En los elementos accidentales de la cosa Error accidental, caso en el cual por regla general no vicia el consentimiento, a menos que ese elemento haya sido determinante para contratar (motivo principal de una de las partes para contratar), y sea conocido por la otra parte.

Sanción: Nulidad relativa. En el precio Ambas partes deben estar de acuerdo en la cantidad de dinero que el comprador dará por la cosa

El error en la persona del adquirente vicia el consentimiento, porque quien efectúa tradición hace un pago y “quién paga mal paga doble”.

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¿Donde se encuentra el consentimiento en las ventas forzadas? Cuando un deudor no cumple con su obligación, se puede iniciar un juicio ejecutivo en su contra, el que busca obtener el cumplimiento forzado de la obligación, es decir, requerir de pago al deudor, si no paga embargarle bienes suficientes, y finalmente subastarlos para pagarle con el producto de esta al acreedor.Esta subasta o remate es una venta, aunque sea de carácter forzado, donde el comprador es quien participa en la subasta, y el vendedor es el deudor.Se entiende que la voluntad fue otorgada cuando se contrajo la obligación, ya que asume la posibilidad de que le subasten bienes que le pertenezcan si es que él no cumple. El acreedor tiene el derecho de prenda general, que le permite obtener el cumplimiento de la obligación sobre todo el patrimonio del deudor.- Tratándose de la ejecución de bienes inmuebles: La subasta se realiza en las dependencias del tribunal El juez firma él

acta de remate, que hace las veces de contrato de compraventa y que posteriormente se debe reducir a escritura pública, y con ella el subastador (comprador) puede solicitar la inscripción conservatoria.

- Hay otros casos de compraventa forzosa: Comodato Si el comodatario destruye la cosa o bien por cualquier motivo, no pueda restituirla deberá pagar el

precio de la misma, por lo tanto se entiende que hay una venta forzada. Accesión Cuando una persona edifica en suelo ajeno, en principio el dueño de lo edificado es el dueño del predio,

para lo cual debe pagar el valor de los materiales. Sin embargo, si no puede pagarlos, puede obligar a la otra parte a que le compre el inmueble, más los intereses que correspondan.

En ambos casos es la ley, quien obliga a celebrar la compraventa.16.03.16

Solemnidades convencionales Por regla general el contrato de compraventa es consensual, sin embargo las partes podrían establecer solemnidades.Las partes son libres para establecer formalidades convencionales. Por ejemplo: A un contrato de compraventa de bienes muebles se puede incorporar la formalidad de otorgarlo por escrito o por

escritura pública, pasando de ser un contrato consensual a solemne.Las partes al incorporar estas solemnidades, han sujeto el contrato a una condición suspensiva, que es el cumplimiento de esos requisitos externos, de tal manera que mientras no se cumplan la venta no es perfecta.Efectos de las solemnidades convencionales Dan derecho a retractarse a cualquiera de las partes, mientras no se cumpla con la formalidad convencional, ello porque el contrato todavía no está perfecto. Sin embargo, nada impide que las partes de común acuerdo renuncien a estas formalidades, volviendo el contrato a ser de carácter consensual.

Las arras Es una cantidad de dinero u otras cosas muebles, que una de las partes entrega a la otra en prenda de la celebración del

contrato o como parte del precio o en señal de quedar convenidas. De este concepto se distinguen las dos clases de arras:

a) Arras penitenciales: Se entregan en prenda de la celebración o ejecución del contrato. Si una de las partes se retracta el contrato se entenderá resuelto, estamos frente a una condición resolutoria ordinaria.Si quien se retracta es el que pago las arras, perderá el dinero por los muebles.Si se retracta quien las recibió deberá restituirlas dobladas.

b) Arras que se dan como parte del precio o en señal de quedar convenidas : Como las partes ya consistieron no hay derecho a retractarse, porque si el contrato es solemne, en esa escritura pública o privada se debe dejar constancia que las arras se entregan como parte del precio o en señal de quedar convenidas.Si no existe esta mención se entiende que las arras cumplen la primera función, esto es, en prenda de la celebración del contrato.

¿Qué ocurre con los gastos de la compraventa? Por disposición del Art. 1896 CC los gastos son de cargo del vendedor, a menos que se pacte lo contrario.En la práctica los gastos notariales se dividen en partes iguales, y la posterior inscripción la soporta el comprador.

2. Cosa

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Es el objeto la obligación del vendedor. Es la causa de la obligación para el comprador (se obliga a pagar el precio porque va a recibir una cosa). Si no hay objeto ni causa el contrato es nulo absolutamente, incluso para algunos inexistente.

Requisitos generales que debe reunir la cosaa) La cosa debe ser comerciable y enajenable Ambos términos no son sinónimos, entre estos dos conceptos hay una relación de género – especie El género es la cosa comerciable y la especie la cosa enajenable.Las cosas comerciables son aquellas que se pueden radicar en el patrimonio , o sea que tienen un titular, y respecto de ellas se puede establecer una relación jurídica particular. Ej: Son cosas incomerciables los bienes nacionales de uso público (incomerciables por destinación,) y las cosas comunes a

todos los hombres, como el aire y el altar (incomerciables según su naturaleza).La cosa es enajenable cuando el titular que la tiene en su patrimonio puede sacarla de él, de esta manera la transfiere a otro sujeto. Ej: Derecho de alimentos, usufructos legales, derecho legal de goce, son cosas comerciables, porque se radican en un

patrimonio, tienen un titular, pero este no lo puede sacar de su patrimonio, por lo tanto, no son enajenables.

¿Es válida la venta de las cosas enumeradas en el Art.1464 CC?El Art.1810 establece que no pueden venderse aquellas cosas cuya enajenación está prohibida por la ley, por lo tanto, si relacionamos este artículo con el 1464 podemos concluir que: Respecto de los n°1 y 2 (cosas fuera del comercio y derechos personalísimos) Tanto la venta como la enajenación están

prohibidas, esto porque ambos numerales son leyes prohibitivas. Respecto de los n° 3 y 4 Son leyes imperativas de requisito, por lo tanto, la venta seria valida, pero la enajenación

(transferencia del dominio), adolecería de objeto ilícito, por ende, nulidad absoluta.

b) La cosa debe ser singular, determinada o determinable Que la cosa sea singular implica que no pueden venderse las universalidades, en particular la universalidad jurídica llamada

patrimonio, ya que este es un atributo de la personalidad. Nada impide sin embargo, que una persona venda todos sus bienes, pero para eso deberá especificarlos.

La cosa debe ser determinada, porque si no se encuentra establecido cual es, no habrá contrato, ignorándose cuál es la obligación del vendedor y careciendo de causa (obligación del comprador).

Una cosa esta determinada cuando hay claridad a lo menos respecto del genero, la determinación absoluta está en las cosas de especie o cuerpo cierto.

En lo que respecta a la cantidad debe ser determinada o a lo menos también determinable, y lo estará cuando se entreguen los datos para establecer su determinación.

c) La cosa debe existir o esperarse que exista La cosa debe ser real, porque debe existir al momento de perfeccionarse el contrato. Si la cosa perece antes del perfeccionamiento del contrato, no hay contrato. Ej.: Compramos un caballo y hemos pactado que el contrato se celebrara por la escritura pública, si el animal perece antes

de ir a la notaria, no hay contrato, por lo tanto el comprador no tiene que pagar el precio. Una segunda posibilidad, es que la cosa no exista al momento de perfeccionarse el contrato, pero se espera que exista. En la venta de cosas futuras el contrato puede estar sujeto a dos modalidades:

Que el contrato sea condicional: que se encuentre sujeto a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir Si esto no ocurre, la condición habrá fallado, no nace el contrato y el comprador no tiene que pagar el precio.Ej.: Comprar la cría de un caballo que esta por nacer, si el potrillo nace muerto No hay contrato de compraventa.

Que el contrato sea aleatorio: Sujeto a la contingencia incierta de ganancia o perdida.Si la cosa no llega a existir, el comprador igualmente tendrá que pagar el precio, porque el contrato ya existía.

Si existen dudas acerca si el contrato es aleatorio o condicional, el Art.1813 CC nos entrega la solución El contrato será condicional, por lo que se concluye que lo aleatorio de un contrato es excepcionalísimo.

d) La cosa no debe pertenecer al comprador Si esto ocurriera implicaría que operan dos modos de adquirir en oportunidades distintas, siendo que una persona solo

puede adquirir por un modo.

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Si alguien compra una cosa propia, estaríamos frente a un caso de nulidad absoluta, por omisión de causa.- No hay ningún inconveniente en un fideicomisario le compre al propietario fiduciario la cosa recibida en fideicomiso,

porque mientras no se verifique la condición el primero solo tiene la mera expectativa de adquirir el dominio, no habría por tanto una compra de cosas propias.

21.03.16Venta de cosa ajena Art.1815 CC El vendedor se obliga a “dar o entregar” la cosa. La venta de cosa ajena es válida, y no puede ser de otra manera, puesto que como se estudió al analizar el concepto de

compraventa, el vendedor solo se obliga a entregar la cosa, y si es dueño a darla. Es por esto que la ley no puede exigir que la obligación del vendedor sea hacer la tradición de la cosa, ya que la compraventa es

un título traslaticio, por lo tanto, un contrato del cual solo surgen derechos personales. De los modos de adquirir surgen los derechos reales.

Según estudiaremos la obligación del vendedor consiste en conferir la posesión tranquila y útil de la cosa comprada. Si el comprador se entera que la cosa es ajena, no podrá demandar la nulidad del contrato, ni tampoco en ese momento la

resolución del contrato, ya que hasta el momento (al momento de comprar) no existe ningún incumplimiento por parte del vendedor.

La venta de cosa ajena, no es necesario que se produzca por mala fe del vendedor. Por ejemplo: El mandatorio (a quien se le encomendó vender una especie del mandante) cumple con la gestión, pero si el

mandaste había fallecido de manera previa a la venta, estaremos frente a una venta de cosa ajena, ello porque la muerte del mandante es una causal de terminación del contrato.

Efectos de la venta de cosa ajena Hay que distinguir los efectos en relación al dueño de la cosa y en relación a las partes.a) En relación al dueño

Para el verdadero dueño de la cosa, el contrato de compraventa le es inoponible, de manera tal que tendrá derecho a reivindicar la cosa de manos del comprador, mientras él no adquiera por prescripción, ya que si esto ocurre, el poseedor pasa a ser dueño, no procediendo en su contra acción reivindicatoria

b) En relación al comprador y el vendedor La compraventa y posterior tradición, no hacen dueño al comprador, pero si adquiere la calidad de poseedor (posesión que

puede ser regular o irregular). Si el comprador es notificado de la acción reivindicatoria, tendrá derecho a llamar al vendedor para que asuma su defensa

en juicio (citación de evicción) y si en definitiva, pierde ese juicio recién podrá pedir la resolución del contrato, indemnizando los perjuicios correspondientes.

Art.1818 Permite sanear esta venta de cosa ajena ratificando la venta por el verdadero dueño de la cosa, entendiendo que el contrato se ha celebrado entre él y el comprador.

Art.1819 Otra forma de sanear la venta de cosa ajenaEs posible que el vendedor adquiera posteriormente el dominio de la cosa, de manera tal que esa adquisición posterior sanea la tradición y por lo tanto, el comprador puede tener la calidad de dueño.

3. Precio Es la suma de dinero que el comprador da por la cosa comprada. [Pago efectivoPrestación de lo que se debe. Dación en pago Convención por el cual el acreedor acepta recibir algo distinto a la primitivamente pactado. ]

Requisitos del precio a) Debe ser pactado en dinero:

Al perfeccionarse el contrato de compraventa debe haber un pacto acerca de cuál es la cantidad de dinero a pagar por la cosa.Si posteriormente esa cantidad de dinero es reemplazada por una cosa estamos en presencia de la dación en pago.

Ej: Se pacta que el precio de la venta de la mesa es de $40.000, pero el comprador al momento de cumplir la obligación le propone al vendedor entregarle 2 sillas en vez del dinero Dación en pago, la cual no desvirtúa el contrato de compraventa.

La misma situación podría ocurrir si entre ambas partes se acuerda realizar una novación objetiva, o sea extinguir la primera obligación y reemplazarla por una nueva.

Otra situación distinta, es que el precio se pacte parte en dinero y parte en especies, si el dinero vale más que el valor de las especies, seguirá siendo compraventa. Ej: El precio a pagar por la mesa es de 30 mil pesos más uña silla.

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Pero si el valor de las especies es mayor que el dinero no tendremos compraventa, si no que una permuta. En el ejemplo: se entregan dos sillas más 10 mil pesos.

b) Debe ser real y serio:Esto quiere decir, que efectivamente se establezca con la intención de pagarlo, o sea que no se trate de un precio simulado, la seriedad del precio dice relación con que la intención real de obligarse, pero no con la justicia del precio el legislador no se preocupa de la proporcionalidad del precio. Solo de manera excepcional interviene, cuando existe desproporción en el contrato de compraventa de bienes inmuebles.

c) Debe ser determinado o determinable: Determinado Al momento de perfeccionar el contrato no debe existir duda acerca de cuál es el monto a pagar por la

cosa. Determinable Las partes han acordado las reglas para su determinación.

También será determinable cuando las partes acuerden que el precio será determinado por un tercero, caso en el cual habremos sujeto nuestro contrato a una condición suspensiva, donde el hecho incierto es que el tercero determine el precio. Si lo determina nace la compraventa, determinándose el contrato. Si no lo determina, falla la condición, y por lo tanto el contrato no nace.

¿Se pueden vender dos cosas a un mismo precio? En la práctica se podría presentar esta hipótesis, sin embargo es necesario que cada cosa tenga su valor en dinero. Será necesario que para vender dos cosas a un mismo precio, los valores de cada cosa se desglosen.Respecto de los inmuebles es menos admisible esta hipótesis, sobre todo considerando que al momento de la inscripción conservatoria se hace una inscripción por inmueble, por lo que cada bien deberá tener su valor individual.Esto también tiene importancia para los efectos de terminar la existencia de lesión enorme, que puede incluso acarrear la nulidad relativa del contrato.

Capacidad para celebrar el contrato de compraventa [En general todas las personas son capaces de celebrar contrato de compraventa, salvo los que la ley declare incapaces].La regla general es que todas las personas son capaces para celebrar contrato de compraventa, son incapaces aquellos que por ley no son aptos para celebrar este contrato, por eso denominan “incapacidades especiales”, por supuesto que debemos también incluir a todos aquellos que les afecta una incapacidad general (incapaces absolutos y relativos).Estudiaremos las incapacidades agrupándolas en dobles y simples: Dobles: Impiden comprar y vender. Simples: Son solo para vender o solo para comprar.

1) Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente (Art.1796)Se prohíbe la compraventa entre cónyuges, porque es posible que se pongan de acuerdo traspasándose bienes entre ellos en perjuicio de terceros, en particular sus acreedores. Los únicos cónyuges que pueden celebrar contrato de compraventa son los separados judicialmente, la separación judicial es aquella que tiene lugar cuando los cónyuges han infringido el deber de convivencia o bien ha existido una violación grave a los derechos-deberes del matrimonio, sea entre los cónyuges o respecto de los hijos, cualquiera de ellos puede recurrir a los tribunales de familia a solicitar la separación judicial.El principal efecto de esta institución es suspender los deberes de convivencia, cohabitación y fidelidad, se les autoriza por ende a vivir separados, pero siguen estando casados. Es por esto que la ley supone que no existiría motivo de acuerdo en perjudicar a sus acreedores, permitiéndoseles celebrar contrato de compraventa.

No debemos confundir la separación judicial con el régimen de separación de bienes, este último es solo un régimen matrimonial, que no permite celebrar compraventa entre cónyuges.

Esta se trata de una incapacidad doble. Por tratarse de una ley prohibitiva se sanciona con nulidad absoluta.

2) Es nulo el contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo no emancipado:

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La patria potestad es un efecto de la filiación, o sea l relación que existe entre el padre o madre y su hijo.El hijo que no está emancipado (no ha cumplido los 18 años) se encuentra sujeto a patria potestad, o sea un conjunto de derechos y obligaciones de índole patrimonial que se genera entre el padre o madre y el hijo, por la cual se permite la administración legal y extrajudicial respecto de los bienes del hijo y también el derecho legal de goce sobre los bienes del hijo.El objetivo de esta limitación es evitar que se genere un auto contrato, ya que a la compraventa concurriría el padre o madre por sí mismo, pero también en representación legal del hijo.

Se trata de una incapacidad doble, para comprar y vender, y su infracción acarrea la nulidad absoluta. 3) Incapacidad para vender que tienen los administradores de establecimientos públicos (Art.1797)

Norma propia del derecho administrativo y se observa su inclusión dentro de las inhabilidades.Los administradores de establecimientos públicos no pueden vender los bienes que administran, ya que no forma parte de esa administración públicaSe trata de una incapacidad simple solo para vender y su infracción acarrea la nulidad absoluta.

4) Prohibición de comprar que afecta a los empleados públicos respecto de aquellos bienes que se vendan por su ministerio, esta prohibición rige a ventas tanto voluntarias como forzadas (Art.1798 primera parte): Así por ejemplo: Un tesorero fiscal no puede participar en la subasta de un bien que ha salido a remate en virtud de ese ministerio El art.322 COT establece que los miembros de las cortes de apelaciones y jueces en lo civil, no pueden adquirir pertenencias

mineras dentro de su territorio jurisdiccional. Se trata de una incapacidad simple, solo para comprar y su infracción acarrea la nulidad absoluta. 5) Incapacidad de los jueces, abogados, procuradores y otros funcionarios para comprar los bienes en cuyo litigio hayan

intervenido (Art.1788 segunda parte):Esta limitación puede afectar a otros funcionarios como: receptores, martilleros, notarios, incluso a los jueces se les prohíbe que la compra sea para su cónyuge o hijos. No hay impedimento en que los abogados y mandatarios adquieran los derechos litigiosos, o sea el pacto de cuota litis, que es el contrato por el cual el cliente cede al abogado o procurador una cuota de sus derechos litigiosos en pago de la defensa.

Se trata de una incapacidad simple, solo para comprar y su infracción acarrea la nulidad absoluta.6) Se prohíbe la compraventa entre el guardador y el pupilo (Art.1799):

No se permite la compra por parte del guardador de los bienes del pupilo, sin embargo se distingue entre bienes muebles e inmuebles Para los muebles se requiere autorización de los demás guardadores o por la justicia en subsidio. Para los inmuebles la prohibición es total, incluso se le impide tomarlo en arriendo.

Es una limitación simple, solo para comprar. Para determinar la sanción hay que distinguir:

Si se trata de la compra bienes muebles Estamos frente a una ley imperativa de requisito, o sea una formalidad habilitantes, por lo tanto, su sanción es la nulidad relativa.

Respecto de los bienes inmuebles, la prohibición es total, sancionándose con nulidad absoluta. 7) Incapacidad del síndico, albacea o mandatario (Art.1800):

En lo que respecta a este último el Art.2144 le impide A) Comprar para si las cosas que él mandante le ha ordenado vender. B) Vender de lo suyo cuando el mandante le ha ordenado comprar.Esta norma también se extiende a los síndicos y albaceas.

Se trata de una incapacidad que puede ser para vender o para comprar , pero que tiene el carácter de ley imperativa de requisito, y cómo puede ser ratificada por el mandante, la sanción es la nulidad relativa.

Efectos del contrato de compraventa Hay que estudiar los derechos y obligaciones que surgen para las partes a través de la compraventa. El vendedor tiene dos obligaciones generales: entregar la cosa y obligación de saneamiento. El comprador debe pagar el precio y recibir la cosa. La primera obligación de cada parte tiene el carácter de esencial.

28.03.16OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Art.1824 Establece que son obligaciones del vendedor: entregar la cosa y obligación de saneamiento.

1. Entregar o hacer la tradición de la cosa ¿Quien deberá soportar el riesgo de la pérdida de la cosa en el tiempo que media entre el perfeccionamiento del contrato y la

entrega de la cosa?10

La regla general es que le perdida fortuita es de cargo del comprador, o sea va a tener que pagar el precio, no obstante no recibirá la cosa, para que esto ocurra es necesario que la cosa sea de especie o cuerpo cierto y que perezca por caso fortuito.En lo que respecta al cuidado que debe tener el vendedor debe responder de la culpa leve, ya que ambas partes resultan beneficiadas con el contrato. De manera excepcional el riesgo de la pérdida de la cosa la soporta el vendedor:a) Cuando así lo hubieren estipulado expresamente las partes.b) Cuando la venta es condicional, o sea cuando la cosa no existe pero se espera que exista.c) Cuando la cosa se destruye durante la mora del vendedor.d) Cuando se obligó a entregar una misma cosa a dos personas por contratos distintos, en este caso se castiga la mala fe del

vendedor.

¿Qué ocurre con los frutos de la cosa entregada?Es probable que la cosa a entregar genere frutos, siendo necesario determinar a quién le pertenecen estos, debemos distinguir si se trata de frutos naturales o civiles y si se encuentran pendientes o no a la celebración del contrato.a) Pertenecen al comprador todos los frutos naturales que se encuentran pendientes a la celebración del contrato.b) También le pertenecen todos los frutos naturales o civiles que produzca la cosa después de celebrado el contrato.

Ej: Si la cosa se encontraba arrendada Las cosas que se devenguen a partir de la compraventa pertenecen al comprador.

c) Los frutos civiles que se encontraren pendientes a la celebración del contrato pertenecen al vendedor, en el ejemplo las rentas de arrendamiento previas al contrato de compraventa son del vendedor. Estas reglas pueden ser alteradas por voluntad de las partes. Ej: Que se estipule entregar la cosa dentro de un plazo, o en el evento de una condición.

Si la cosa vendida es de género, la pérdida de la cosa la soporta el deudor, esto porque el género no perece.

Forma de hacer la entrega Art.1824 inciso 2 Establece que la entrega deberá hacerse según las reglas generales de la tradición, por lo tanto:

a) Si se trata de bienes muebles La entrega se hará según las reglas del Art.684, o sea significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio, por alguno de los medios que ahí se establecen.

b) Si la entrega es de un inmueble Tendrá aplicación el Art.686, o sea con la inscripción del título en el CBR.De manera excepcional si la compraventa recae sobre servidumbres, la entrega se entiende hecha con la escritura pública.

¿El vendedor cumple con su obligación de entregar un inmueble con la sola inscripción conservatoria (entrega jurídica), o también es necesaria la entrega material del bien raíz?Esta pregunta surge para saber si el comprador puede alegar incumplimiento de las obligaciones, o sea la resolución del contrato cuando el vendedor solo le entregue jurídicamente la cosa, pero no materialmente.El vendedor debe entregar completamente la cosa, ello porque de esta manera asegura la posesión útil y tranquila de la cosa. Así lo ha resuelto también la CS, que aclaró que la obligación de entregar debe ser tomada en un sentido amplio, es decir, entrega legal y material. Otro argumento para sostener esta tesis se basa en uno de los dos grandes principios en materia contractual que es la buena fe.

Art.1546 Establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe.Por lo tanto, en el cumplimiento de las obligaciones se debe actuar conforme a derecho, además cuando estudiemos los vicios redhibitorios, el código civil hace expresa mención a que los plazos de prescripción de esas acciones se cuentan desde la entrega real de la cosa Art.1866

30.03.16Momento de la entrega Quien debe comenzar cumpliendo las obligaciones es la parte vendedora, a menos que se haya pactado algo distinto. ¿Cuándo debe el vendedor entregar la cosa?

La ley en el Art.1826 nos indica que la entrega de la cosa debe hacerse inmediatamente después de perfeccionado el contrato, por lo tanto, se justifica de esta manera que sea el vendedor el que comienza a cumplir las obligaciones.Si el vendedor no entrega la cosa, el comprador podrá pedir la resolución del contrato o su cumplimiento forzado, y en ambos casos con indemnización de perjuicios.

¿Será necesario que para ejercer este derecho el comprador deba pagar el precio?Una parte estima que es necesario que el comprador pague el precio, o a lo menos que esté llano a pagarlo, porque de lo contrario, podría incurrir también en incumplimiento y servir de fundamento para que el vendedor oponga la excepción de contrato no cumplido “la mora purga la mora”

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Otra parte estima que no es necesario, puesto que cronológicamente se debe pagar el precio después de que el vendedor entregue la cosa, mientras no la entregue, el comprador no asume obligación alguna. Esas son las reglas generales, se aplican siempre cuando las partes no hubieren pactado otro momento para la entrega.

Derecho de retención en favor del vendedor El propio Art.1826 faculta a la parte vendedora a solicitar por vía judicial el derecho legal de retención, esto es que se le

autorice para no cumplir con su obligación de entregar la cosa, cuando la fortuna del comprador haya disminuido de manera notable y se tengan fundadas sospechas de que no se encuentra en condiciones de cumplir con su obligación de pagar el precio.

Lugar de la entrega La entrega se hará en el lugar en que las partes hubieren acordado, prima por lo tanto, la autonomía de la voluntad. A falta de acuerdo entre las partes, debemos distinguir:

a) Si la cosa es de especie o cuerpo cierto: la entra se debe hacer en el lugar en que se encuentre la cosa.b) Si la cosa es de género: La entrega se debe hacer en el domicilio del deudor, o sea en el domicilio del vendedor, ya que es el

sujeto pasivo en la obligación de entregar la cosa. Gastos de la entrega El Art.1806 establece que los gastos de la entrega son de cargo del vendedor.

Ej: Venta de inmuebles Los gastos relativos al impuesto y la inscripción deben ser soportados por el vendedor, en la práctica sin embargo, los paga la parte compradora, pero es porque las partes han alterado la regla general.

Como se tratan de normas de orden privado, pueden ser modificadas de común acuerdo. Los gastos de traslado de la cosa, deben ser soportados por el comprador.

¿Qué comprende la entrega? Art.1828Se debe entregar lo que reza el contrato. Para esto habrá que determinar claramente cómo se compone el objeto vendido, tratándose de los inmuebles deben ser

entregados con todos sus accesorios. Cuando se entregue el inmueble, se debe hacer con todos sus accesorios, o sea en primer lugar con los inmuebles por

adherencia. Tratándose de los inmuebles por destinación, es más difícil entenderlos como parte integrante del inmueble, por lo que será

necesario que los incluyamos de manera expresa en el contrato de compraventa. Ej: Si compramos un fundó, será conveniente que singularicemos a los inmuebles por destinación que se incluyen en la

venta, como las herramientas y los animales.Entrega de los frutos Según el Art.1816 pertenecerán al comprador los frutos pendientes que tengan el carácter de natural al tiempo del contrato,

pero también le pertenecen al comprador, todos los frutos naturales o civiles que la cosa produzca después de celebrado el contrato.

Estas reglas pueden ser modificadas por las partes. Por ejemplo: Cuando se establezca un plazo para entregar la cosa vendida, ya que los frutos en este tiempo pertenecen

al vendedor.

Entrega de un predio rústico Lo que caracteriza a un predio rústico no es precisamente su ubicación, sino que su dimensión y su destinación, ya que si existe

un predio ubicado dentro del radio urbano, pero de una dimensión mayor a una hectárea y con destinación agrícola, ganadera o forestal se reglamenta según los predios rústicos.

Un predio rústico se entrega por regla general como especie o cuerpo cierto, o sea un valor único por superficie aproximada. La otra forma en que pueden venderse es según su cabida, entendiéndose por tal a la superficie del inmueble, expresada en

hectáreas, y determinando el precio por hectárea. Ej: Pagar 10 UF por hectárea. En la práctica los predios se venden y se entregan como especie o cuerpo cierto, y no según su cabida, por las dificultades que pueda acarrear.

2. Saneamiento de la cosa Se descompone en el saneamiento de la evicción y el saneamiento de los vicios redhibitorios. Hemos visto la obligación esencial del vendedor que es entregar la cosa, siempre el vendedor debe entregar la cosa.

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La obligación de saneamiento tiene el carácter de eventual, porque surge por hechos posteriores a la celebración del contrato, y forma parte de la obligación que tiene el vendedor, no sólo de entregar la cosa, si no que de permitir que el comprador posea la cosa, de una manera pacífica y además útil.

La obligación de saneamiento comprende dos objetos Art.1837a) Amparar al comprador en la posesión tranquila de la cosa. b) Responder por los defectos ocultos.

Esta obligación se caracteriza por ser de la naturaleza, pudiendo las partes excluirla o limitar su alcance, Además es eventual, ya que tiene lugar cuando el comprador sea turbado en la posesión de la cosa (evicción) o cuando la cosa tenga defectos ocultos (vicios redhibitorios).

a) Saneamiento de la evicción ConceptoLa evicción es la privación total o parcial de la cosa comprada, decretada por sentencia judicial y por causas anteriores a la venta (memoria).

Requisitos de la evicción1) El comprador debe ser privado de todo o parte de la cosa, a raíz de un reclamo hecho por un tercero.

o Será total cuando el tercero sea el dueño de la cosa comprada.o Será parcial cuando el tercero que reclama sea usufructuario de la cosa.De esta manera, no debemos entender que la evicción es solamente de carácter físico, sino que puede decir relación con aspectos jurídicos de la cosa.

2) Que la evicción se produzca por sentencia judicial.Los reclamos extrajudiciales no son aptos para ejercer este derecho, tampoco las turbaciones de hecho como por Ej: Si es que se corre un cerco del inmueble.Tampoco tendrá lugar cuando el comprador haga abandono voluntario de la cosa ante un reclamo extrajudicial.

3) Que la privación que sufre el vendedor sea por causas anteriores a la venta.

Obligaciones del vendedor ante la evicción Cuando el comprador ha sido notificado de esta gestión judicial, tendrá que proceder a citar de evicción al vendedor, que

consiste en el llamamiento que hace el comprador al vendedor para que asuma su defensa en juicio. Se trata de una excepción dilatoria, que debe ser presentada dentro del término de emplazamiento y antes de contestar la demanda, surge en ese momento la primera obligación del vendedor consistente en una obligación de hacerasumir la defensa en juicio. Si son varios vendedores la obligación tiene el carácter de indivisible.

La segunda obligación del vendedor tiene el carácter de eventual y consiste en que si el comprador es vencido en el juicio, deberá indemnizarlo de perjuicios.Se trata de una obligación de dar, y si son varios los vendedores se trata de una obligación divisible.

1) Citación de evicción Primera obligación del vendedor Para que el vendedor cumpla con su obligación de comparecer será necesario que lo citen de evicción, o sea el

llamamiento que hace el comprador al vendedor para que asuma su defensa en juicio. Esta citación se alega como excepción dilatoria, o sea dentro del término de emplazamiento y antes de contestar la

demanda. Si bien es cierto la acción de citación de evicción es imprescriptible, se extingue por caducidad, si es que no se opone en la oportunidad procesal correspondiente.

Se puede citar de evicción no sólo al vendedor directo, si no que a cualquier antecesor de este vendedor, cuando la causa de la demanda sea anterior a la última venta.

Actitudes del vendedor ante la citación de evicción a. No comparece: El vendedor se hará responsable de la evicción que eventualmente sufra el comprador. Sin

embargo, cabe la posibilidad de que el juicio se haya perdido por culpa del compradorArt.1843.

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Puesto que dejo de oponer una excepción que solo él podía alegar, por ejemplo haber alegado la prescripción adquisitiva, en tal evento el vendedor no será responsable.

b. Si comparece: Asume la calidad de legal de demandado y el comprador será el tercero coadyuvante. Del análisis de los antecedentes puede el vendedor tomar las siguientes decisiones: Comparece y se allana a la demanda: En este caso habrá que analizar la actitud que asuma el comprador:

Si el comprador decide también allanarse, se dará por terminado el juicio, restituirá la cosa al demandante y se deberán las correspondientes indemnizaciones.

En caso de no concordar con el allanamiento, continua el comprador solo con el juicio. Si en definitiva resulta vencido, el vendedor igual deberá indemnizar al comprador pero no íntegramente, ya que no responderá por las costas, frutos ni deterioros.

Comparece y decide seguir adelante con el juicio.

2) Indemnización de perjuicios En el caso de resultar vencidos en el juicio. Tenemos que distinguir si la evicción es total o parciala. Indemnización en caso de evicción total (Art.1847)

o Devolución del precio.o Las costas legales.o Los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir, recordemos que el poseedor de buena fe no está

obligado a restituir los frutos mientras esté en esa calidad, o sea hasta antes de la contestación de la demanda.o Costas procesales a las que haya sido condenado el demandado.o Mejoras: Distinguir si el vendedor estaba a de buena o mala fe.

- De buena fe: Solo deberá reembolsar las mejoras necesarias y útiles.- De mala fe: Además deberá agregar las voluptuarias.

Tratándose de las ventas forzadas la indemnización de la evicción solo se limita a la restitución del precio. b. Indemnizaciones en caso de evicción parcial

Debemos distinguir la magnitud de la evicción: o Si la evicción parcial es de gran magnitud Debe pedir la resolución del contrato más indemnización de perjuicios,

o solo pedir un saneamiento parcial.Si pide la resolución del contrato deberá restituir al vendedor la parte que no resultó evicta.El vendedor deberá restituir el precio y la indemnización de cualquier otro perjuicio.

o Si la evicción parcial no es de tanta magnitud Solo tendrá derecho a pedir indemnización de perjuicios, pero no a resolver el contrato.

Extinción de la acción de saneamiento de la evicciónSe puede extinguir por renuncia, prescripción, y por casos especiales. Extinción por renuncia: La obligación de saneamiento es de la naturaleza en la compraventa, por lo que las partes

pueden modificar sus efectos o excluirla completamente. Art.1839 04.04.16

En el Art.1842 Se afirma la idea de que el comprador puede renunciar a la acción, porque exige que el vendedor se encuentre de buena fe, o sea, que desconozca las potenciales causas de evicción. Si estuviera de mala fe, el comprador podrá alegar que esa renuncia quede sin efecto. La renuncia no exime a la obligación de restituir el precio, ya que este es el efecto natural de toda resolución: volver al estado anterior a la celebración del contrato. Únicamente se libera de abonar los demás perjuicios establecidos en el Art.1847.

Solo de manera excepcional está liberado de restituir el precio:- Cuando compró la cosa a sabiendas que era ajena. No podemos considerar como fundamento de la resolución

la existencia de una hipoteca, porque se encuentra inscrita en el registro conservatorio. - Cuando el comprador expresamente haya tomado sobre sí el peligro de la evicción especificándolo, esto es,

describiendo de manera detallada cuál es la causa de la evicción, por lo tanto, una renuncia general no es apta para eximir al vendedor de esta obligación.

Extinción por prescripción: Hay que hacer las distinciones:- Con lo que respecta a la citación de evicción, se entiende que esta no prescribe, aunque sí caduca, puesto que

como se dijo oportunamente se trata de una excepción que debe ser presentada como dilatoria, esto es, dentro del término de emplazamiento y antes de contestar la demanda.

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- Para ejercer la acción que busca la indemnización de perjuicios, o sea, aquellos descritos en el Art.1847, salvo en lo que respecta al precio, el plazo es de 4 años contados desde la fecha de la sentencia que produce la evicción.

- Para la restitución del precio, se aplican las reglas generales distinguiendo si la acción es ordinaria o ejecutiva, en el primer caso, el plazo es de 5 años y en el segundo es de 3 años.

Extinción por casos especiales establecidos por la ley : Hay que distinguir casos de extinción total y de parcial:a. Evicción parcial:

- Tratándose de las ventas forzadas, que como estudiamos, en caso que se genere la evicción en manos del que compró en pública subasta, tendrá derecho a que se le restituya solo él precio.

- Cuando el vendedor citado a evicción decide allanarse a la demanda y el comprador no concuerda con él, continuando solo. Si pierde el juicio no indemniza totalmente al comprador.

b. Evicción total: - Cuando habiendo citado de evicción al vendedor, el comprador ha perdido el juicio por no haber opuesto

alguna excepción que solo él podía alegar, o sea, la prescripción adquisitiva.- Cuando entre el comprador y el tercero que está demandando derechos sobre la cosa, deciden someter el

asunto a arbitraje y no le informan al vendedor y el comprador pierde en el juicio arbitral.- Cuando el comprador haya perdido la posesión de la cosa y por eso se produjo la evicción, recordemos que

los hechos que motivan la evicción deben ser posteriores a la venta, acá no se cumple este requisito.06.04.16

b) Saneamiento de los vicios redhibitorios La entrega de la cosa permite que el vendedor inicie posesión, pero la cosa presenta defectos que no le permiten usarla para lo que la compró, sea su uso natural o el uso que se ha pactado. Cuando se presentan estos defectos la ley ampara al comprador y le entrega la acción redhibitoria.Concepto La ley no define los vicios redhibitorios, pero los menciona en el Art.1858. Los definiremos como aquellos defectos ocultos que tiene la cosa al momento de la venta que, no siendo conocidos

por el comprador impiden que sirva para su uso o solo sirva parcialmente. Solo puede haber vicios redhibitorios en las cosas corporales, no en los derechos.

Ej.: Si alguien compra un inmueble que se encuentra en hipoteca, no puede alegar que este es un defecto oculto, ya que se encuentra inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, lo cual es público. Además, no impide el uso normal de la cosa hipotecada.

De igual manera, si alguien compra un automóvil que no tiene ningún defecto de funcionamiento, pero que fue internado ilegalmente al país, no califica como vicio redhibitorio ya que no es un defecto corporal de la cosa. Como hemos dicho, estos vicios afectan el funcionamiento de la cosa.

Pueden afectar tanto a bienes muebles como inmuebles. Distinción entre los vicios redhibitorios y el error sustancial

No debemos confundir ambas instituciones, ya que el error sustancial, que es aquel que recae sobre la sustancia o cualidad esencial de la cosa, acarrea la nulidad relativa del acto o contrato. Por ejemplo: Un metal de distinta naturaleza de lo que se pensaba. El vicio redhibitorio no acarrea la nulidad relativa,

por tanto el contrato es perfectamente válido. La presencia de este defecto puede acarrear la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones, o a lo menos, una rebaja en el precio. Así, si la cosa es de la sustancia que se creía, pero presenta fallas, estamos frente a un vicio redhibitorio y no a un error sustancial.

Si compramos un vehículo de doble tracción, pero esta no funciona no hay ningún tipo de error, sino que se trata de un defecto oculto que tenía la cosa.

Requisitos de los vicios redhibitoriosEl vicio debe existir al momento de la venta, debe ser grave, y oculto.a. Debe existir al momento de la venta:

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Solo de esta manera el defecto puede ser imputable al vendedor, ya que si el vicio es posterior, tendrá que soportarlo el comprador. Sin embargo, lo que interesa determinar, es que el germen del defecto sea previo a la venta, aunque se manifieste con posterioridad a este. El momento en el cual el comprador puede observar la presencia de estos defectos, es al momento de la entrega de la cosa, ya que no hay ningún inconveniente que la entrega se haga en un tiempo posterior a que se perfeccione el contrato. Por ejemplo: Si compramos un caballo de carreras que está en aparentes perfectas condiciones, y a la segunda carrera

sufre un problema cardíaco, debemos determinar cuándo se originó ese problema. Si se logra establecer que es un problema hereditario, el germen del defecto era previo, por lo tanto, es defecto oculto calificable como redhibitorio. Si el defecto se origina en hechos posteriores a la entrega material de la cosa será de cargo del comprador.

b. El vicio debe ser grave: La gravedad del defecto pasa por que la cosa o no sirve, o solo sirve imperfectamente, de manera tal, que si el comprador hubiere conocido el defecto, o no hubiere celebrado el contrato, o lo habría hecho en un menor precio. Entendemos por uso natural de la cosa aquel al cual ordinariamente se le destina.

c. El vicio debe ser oculto: Es la principal característica de estos vicios, e implica que el comprador no lo haya conocido al tiempo de celebrar el contrato. Aquel vendedor que sepa de la existencia del vicio debe informarlo, de lo contrario será un vicio oculto. Para calificar de oculto a un defecto, es fundamental que el comprador no lo haya conocido sin grave negligencia de su parte. Aquí, se consideran además, elementos subjetivos como es la profesión u oficio del comprador, ya que si a raíz de ella debió conocer el defecto, habrá negligencia de su parte y por lo tanto, el vicio no es oculto, no pudiendo pedir después la resolución del contrato. En síntesis, el vicio no es oculto cuando:

El vendedor se lo informó al comprador. En segundo lugar, cuando el comprador no experto lo ha ignorado pero por grave negligencia suya. En tercer lugar, cuando un comprador experto pudo fácilmente conocerlo en razón de su profesión u oficio.

Efectos de los vicios redhibitoriosa. Cuando se presentan los defectos ocultos e impiden que la cosa funcione completamente, le permite al comprador pedir la

resolución del contrato, no recisión como dicen los Arts.1857 y 1860. b. En segundo lugar, si los vicios afectan parcialmente a la cosa, se puede ejercer la acción cuanti minoris, es decir, la rebaja

del precio.Esta acción puede incluso ser elegida por el comprador cuando la cosa no funciona, y no solo cuando no funciona parcialmente. Si los defectos a juicio del comprador son de baja magnitud, podrá pedir solo la acción cuanti minoris, o sea, la rebaja del precio. Mención importante es la del Art.1861, que hace referencia al vendedor de mala fe, o sea, el que conocía el defecto y no lo informó, considerando también su profesión u oficio, caso en el cual además de ejercer la acción resolutoria, o la cuanti minoris, se puede demandar de indemnización de perjuicios.

c. Si la cosa perece en forma posterior a la entrega, la pérdida la soporta el comprador, por regla general, pero si la causa por la cual pereció es un defecto oculto, será el vendedor el responsable de esta pérdida.

Por ejemplo: Una persona que sufre el incendio de su auto a raíz de un desperfecto eléctrico en carácter de redhibitorio, pero que conducía sin un extintor, lo que contribuyó a que la pérdida fuera total, igualmente tendrá derecho a que el vendedor le responda por la pérdida de la cosa Ya que el nexo causal no es el no portar extintor, sino que de un problema eléctrico del auto.

Situación de la cosa que se compone de varias cosas¿Si la cosa comprada se compone de varios elementos y solo uno o algunos de ellos presenta defectos ocultos, se puede pedir la resolución?Si la cosa que tiene los defectos es considerada como determinante para el funcionamiento del todo Sí se puede pedir la resolución del contrato.De lo contrario Solo se puede ejercer la acción cuanti minoris, correspondiente a una rebaja del precio.

Por ejemplo: Se compra una colección de diez artículos y uno de ellos falla, si para el coleccionista esa especie es determinante para haber comprado la colección, puede pedir la resolución.

Por ejemplo: El ganado Cuando se importan 50 vacas para la crianza y uno de estos animales tiene un defecto no se puede pedir la resolución, solo una rebaja en el precio. Pero, si quien presenta es el macho

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reproductor, sí habrá derecho a pedir la resolución del contrato, porque su ausencia es determinante para el todo.

Extinción de la acción de restitución de vicios redhibitoriosa. Por renuncia: Al igual que lo estudiado en el saneamiento de la evicción, esta obligación es de la naturaleza, por lo tanto es

perfectamente renunciable. Si se llega a producir el defecto, el comprador que ha renunciado a la acción, no podrá ejercerla. Sin embargo, la única alternativa que tendría el comprador, es demostrar la mala fe del vendedor, esto es que conocía el defecto y no lo informó, caso en el cual la renuncia es nula.

b. Por venta forzada: En todas aquellas enajenaciones que se produzcan por intermedio de la justicia, a raíz de un juicio ejecutivo, el comprador (subastador) no tendrá derecho a reclamar los defectos ocultos que tenía la cosa, a menos que se logre demostrar la mala fe del vendedor.

c. Por prescripción: Debemos distinguir entre la acción resolutoria y la cuanti minoris. Acción resolutoria:

- Muebles 6 meses. - Inmuebles 1 año.

Acción cuanti minoris: - Muebles 1 año.- Inmuebles 18 meses.

Las partes pueden modificar estos plazos de prescripción.

OBLIGACIONES DEL COMPRADORa) Recibir la cosa comprada

El comprador se tiene que hacer cargo de la cosa, tomando posesión de la misma. Si no lo hace, se encontrará en mora, y tendrá que hacerse cargo de indemnizar al vendedor por todos los gastos que se hayan derivado de la mora.Además, se atenúa la responsabilidad del vendedor, pues solo responderá de la culpa lata o grave, y no de la culpa leve. Si el comprador se niega a recibir la cosa, habrá operado la condición resolutoria tácita, pudiendo el vendedor pedir el cumplimiento forzado o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios.

b) Pagar el precio Lugar del pago La regla general indica que el lugar del pago del precio será aquel que hayan acordado las partes. A falta de estipulación, el pago del precio se hará en el domicilio del deudor, o sea, del comprador, ya que el precio es

una suma de dinero, lo cual es una cosa genérica. De manera excepcional, si las partes acordaron que el precio pactado en dinero se pague con una especie o cuerpo

cierto, el pago se hará en el lugar en que se encuentre la cosa al momento de constituirse la obligación.

Momento del pago El Art.1872 establece que la regla general es que se efectúe el pago del precio en el momento convenido. A falta de

pacto, se hará en el momento después de la entrega. Según indicamos, la parte que comienza cumpliendo las obligaciones debe ser el vendedor, por lo tanto, mientras él no

entregue la cosa, el comprador no se encontrará en mora al no pagar el precio, no pudiendo el vendedor pedir la resolución del contrato basándose en este hecho.

Al igual que la obligación de entregar, el comprador tiene la facultad de retener el precio cuando se cumplan las siguientes causales:- Cuando fuere turbado en la posesión de la cosa.- Si puede probar que contra la cosa existe una acción real, de la cual el vendedor no le dio noticias.

En estos dos casos, el comprador no está obligado a pagar el precio, pero tampoco puede retenerlo para sí, debiendo consignarlo, demostrando de esta manera su intención de pagar (tendrá que recurrir al procedimiento de pago en consignación).

08.04.16

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Sanción ante el incumplimiento de la obligación de pagar el precio Opera la condición resolutoria tacita, que permite al contratante diligente, en este caso al vendedor para optar entre

las siguientes alternativas:A) Pedir la ejecución forzada de la obligación: Obtener compulsiva mente el pago del precio, para lo cual será

necesario que tenga un título ejecutivo, con esta decisión el contrato se mantieneB) Puede pedir la resolución del contrato: Permite dejarlo sin efecto, intentando volver al estado anterior a la

celebración del contrato. La acción resolutoria se tramita según las reglas del juicio ordinario. En ambos casos, se permite demandar indemnización de perjuicios. Si los vendedores fueran varios, será necesario que se pongan de acuerdo porque no pueden demandar unos la

resolución y otros la ejecución forzada. Estamos frente a una obligación alternativa, y la elección de la acción tiene el carácter de indivisible.

Efectos de la resolución entre las partes Derechos del vendedor:

- Derecho a retener las arras, o bien a exigirlas dobladas, - Derecho a que se le restituyan los frutos que haya percibido el comprador o que debió percibir mientras la cosa

estuvo en su poder.- Derecho a que se le restituya la cosa con todos sus accesorios.- Derecho a ser indemnizado por todos los deterioros que haya sufrido la cosa, presumiéndose la mala fe del

comprador, ya que su incumplimiento es el que genera la resolución.- Derecho de indemnización de perjuicios.

Derechos del comprador:- A que se le restituya la parte del precio que hubiere pagado.- A que se le abonen las mejoras necesarias: Solo tiene derecho a estas mejoras porque se presume su mala fe, ya

que como se indicó es por su incumplimiento que se genera la resolución.

Efectos de la resolución respecto de terceros Una vez declarada la resolución judicialmente, solo habrá acción reivindicatoria contra terceros poseedores que estén

de mala fe, o sea, que sabían de la existencia de la condición. El tercero está de buena fe cuando desconoce la existencia de la condición, esta buena fe se presume, pero tratándose

de los bienes inmuebles si la condición consta en el título se presumirá la mala fe del tercero. Por Ej: si en el contrato no consta que se haya pagado el precio, el tercero adquirente sabe de la existencia de la

condición, porque hay una posibilidad de que se alegue el incumplimiento por parte del vendedor, resolviéndose el contrato, y existiendo acción reivindicatoria en contra del tercero.

Es por lo anterior, que las partes suelen incorporar una cláusula en la cual declaran haber pagado el precio, declaración que no pueden dejar sin efecto entre comprador y vendedor, señalando que no es lo que en realidad ocurrió.

Art.1876 inciso 2 Establece esta regla para proteger los intereses de terceros que contraten posteriormente con el comprador.

¿Este artículo rechaza en absoluto toda prueba contraria a la declaración de haberse pagado el precio?Mayoritariamente se estima, que como se trata de una norma protectora de terceros no hay ningún inconveniente que ente vendedor y comprador se cuestione su veracidad. Si la prohibición fuere absoluta, llegaríamos al absurdo que si en el juicio, el comprador confiesa no haber pagado el precio, ni aun así se podría desvirtuar la declaración.En definitiva, ente las partes se pueden impugnar esta declaración, sea por nulidad, por falsedad, o falta de autenticidad.

11.04.16

Pactos accesorios al contrato de compraventa

Pacto comisorio: Consagrado en el artículo 1877.

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El pacto comisorio en la compraventa está regulado por el no pago. Recordemos que el pacto comisorio es la condición resolutoria tacita expresada en el contrato. En la compraventa este pacto se aplica por disposición de la ley, artículo 1877, en protección del vendedor, puesto que se

refiere al incumplimiento de la obligación del comprador consistente en pagar el precio. El pacto comisorio puede ser simple o calificado, y es en este segundo caso, si se produce en incumplimiento de la

obligación, el contrato se resuelve ipso facto (de pleno derecho).Nota:No es lo mismo tener un pacto comisorio calificado que una condición resolutoria tácita. En esta última, si decidimos resolver el contrato habrá que tramitar esta acción según las reglas del juicio ordinario, lo cual implica que el contratante negligente, por ejemplo, el comprador que no pagó el precio, podrá enervar la acción pagando en primera instancia hasta antes de la citación a oír sentencia y en segunda instancia, hasta antes de la vista de la causa.La ventaja que nos entrega el pacto comisorio calificado, es que si el vendedor decide resolver el contrato, el comprador sólo podrá enervar la acción en el breve plazo de 24hrs contados desde la notificación de la demanda.

Pacto de retroventa: Artículo 1881 Establece que el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad

determinada que se estipulare ó, en su defecto, lo que haya costado la compra. Este pacto es muy útil para ambas partes, para el vendedor, porque puede obtener dinero de una cosa son los trámites de

una hipoteca o una prenda; para el comprador, porque a través de un hipoteca por ejemplo , no puede quedarse con la cosa sino después de interponer la acción judicial.

En el pacto de retroventa el comprador se quedará con la cosa sin más trámites. El gran inconveniente de estos pactos, es que sirve para ocultar presentamos usurarios, encubrir prendas pretorias (se

faculta al acreedor para quedarse con la cosa prendada).Requisitos para que opere el pacto de retroventa:

1) El vendedor debe reservarse la facultad de recuperar la cosa en el propio contrato de compraventa.2) Debe reembolsar el precio al comprador:

o El precio que el vendedor reembolse, será el estipulado en el pacto. Y a falta de estipulación, lo que el comprador pagó por la cosa.

3) El plazo fijado por las partes para hacer efectivo el pago, no podrá exceder de 4 años.o Si se cumple el plazo y no se ha verificado la condición, se entiende fallar.o Para ejercer la acción será necesario que el vendedor haga valer judicialmente su derecho y debe poner a

disposición del comprador el precio de la cosa.o Será necesario que se de un aviso por parte del vendedor, con seis meses de anticipación cuando se trate de

bienes inmuebles,y de 15 días si se trata de bienes muebles.Efectos del pacto:

a) Si el vendedor no ejercerse la acción dentro de plazo:o Se entiende que la condición ha fallado consolidándose el contrato como puro y simple.

b) Si el vendedor ejerce la acción se resuelve el contrato debiendo volver las partes al estado anterior a la celebración del contrato según las reglas de las prestaciones mutuas.

o Se deberá indemnizar al vendedor por todos los deterioros imputables a las conductas del comprador, además de indemnizar las mejoras necesarios, no las útiles y las necesidades.

o Respecto de terceros, solo da acción reivindicatoria contra las terceros poseedores de mala fe, es decir, aquellos que sabían de la existencia del pacto .

Comentario final: La condición resolutoria ordinaria es aquella que resuelve el contrato de inmediato, sin necesidad de declaración judicial. El

pacto de retroventa tiene esta naturaleza jurídica.

Pacto de retracto: Artículo 1886 Es aquel en que las partes acuerdan que se resolverá la venta, si en un plazo no superior a un año, se presenta un nuevo

comprador que mejore el precio pagado. Al igual que en el pacto de retroventa estamos frente a una condición resolutoria ordinaria, porque el hecho incierto que

resuelve el contrato, no es el incumplimiento de obligaciones sino que es que aparezca un mejor comprador. Si esto ocurre, el comprador puede hacer mantener el contrato igualando el precio.

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13.04.16

Lesión enorme en la compraventa Opera en la compraventa voluntaria de bienes inmuebles. En el art.1888 se consagra la posibilidad de atacar a un contrato de compraventa a traves de la lesión enorme.En el art.1889 se establece cuando existe lesión enorme para el vendedor y para el comprador. Solamente hay lesión enorme en aquellos contratos que tienen el carácter de onerosos conmutativos, y cuando se trate de ventas voluntarias de bienes inmuebles. Se entiende por tanto a lesión como aquella desproporción grave que resulta para una de las partes en un contrato oneroso conmutativo. Se deben cumplir los siguientes requisitos:

1. Que la desproporción sea grave: Debemos distinguir:a) El vendedor sufre lesión enorme cuando vende en menos de la mitad del justo precio.

Ej: si el inmueble valía 100 millones, y recibe menos de 50 millones.b) El comprador sufre lesión enorme cuando paga más del doble del justo precio.

Ej si el inmueble valía 100 paga más de 200El precio debe ser considerado al tiempo de celebración del contrato, y se entiende por tal al valor comercial de la cosa. No resulta conveniente tomar como referencia al avalúo fiscal, que generalmente es más bajo que un avalúo comercial. Para determinar el justo precio, podremos recurrir a una tasación pericial.

2. Debe tratarse de aquellas ventas en que la ley admite la lesión enorme: En las ventas forzadas no se puede alegar lesión enorme, sea que está venta provenga de un juicio ejecutivo o un juicio patricional, o incluso en las ventas que provengan de jurisdicción voluntaria. ¿Hay lesión enorme en la cesión de derechos hereditarios? La cesión de derechos hereditarios es aquella en la cual el heredero vende sus derechos a un tercero, como la ley no lo ha dicho expresamente la respuesta es negativa, porque la lesión enorme es de carácter excepcional por lo que debe interpretarse restrictivamente, además el heredero que vende sus derechos solo responde de su calidad de heredero y no de los bienes específicos que puedan formar parte de la herencia. Debemos recordar, que en el contrato de promesa tampoco hay lugar a la lesión enorme, por lo que también debe ser interpretada de manera restrictiva.

3. Que la cosa no haya perecido en poder del comprador: Si la pérdida es fortuita es imposible que sea restituida al vendedor, por lo tanto, no hay lugar a la resicion.

4. Que la cosa no haya sido enajenada por el comprador: Esta es una excepción a los efectos de la nulidad judicialmente declarada, que segun estudiamos da acción reivindicatoria en contra de cualquier tercero poseedor, en este caso, si el comprador ha enajenado la cosa no habrá acción en contra del tercero adquirente.Si el comprador vendió la cosa en un precio mayor del que había pagado, el primer vendedor podrá reclamar la diferencia, pero sólo hasta el justo precio de la cosa, con deducción de una décima parte.

5. Que la acción rescisoria se entable oportunamente: El plazo será de 4 años (plazo de prescripción de la nulidad relativa), contados desde la fecha de celebración del contrato.Si lo que quiere reclamar es la diferencia de precio que obtuvo el comprador al vender la cosa, el plazo de 4 años se cuenta desde la segunda compraventa.

Irrenunciabilidad de la acción resisoria ¿Podemos renunciar a la acción rescisoria?Si la renuncia se produce en el contrato de compraventa: La renuncia es nulaPosteriormente, se discute la posibilidad porque en el objetivo sigue siendo evitar que otras personas se aprovechen. Art. 1892 establece que no es renunciable esta acción resisoria, situación indiscutible cuando se efectúa en el mismo contrato de compraventa.Se discute su validez si es hecha en forma posterior, estimando la mayoría que es también irrenunciable, se ha intentado llegar a una solución a través de la celebración de un contrato de transacción, en el cual el afectado renuncia a la acción, sin embargo, se infringiría también la norma.Tal vez la única alternativa sería que el afectado por la lesión, le ceda sus derechos a la otra parte.

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Efectos de la lesión enormeLa otra parte podrá hacer perseverar el contrato aumentando el precio o restituyendo el precio excesivo.Si presentada la demanda de nulidad relativa el demandado opta por perseverar en el contrato se exige lo siguiente:A) Si es el comprador el demandado, podrá enervar la acción completando el justo precio, pero con deducción de un 10%. B) Si es el vendedor el demandado y quisiera perseverar en el contrato, deberá devolver el exceso, más un 10%. Si el demandado opta por aceptar la rescisión del contrato, habrá que volver al estado anterior a su celebración, pero con las siguientes particularidades: A) El precio se restituye con intereses y la cosa con sus frutos. B) El vendedor no podrá reclamar por los deterioros que haya experimentado la cosa, a menos que se demuestre que el

comprador se aprovechó de ellos.C) La nulidad del contrato no afectará a los terceros adquirentes (excepción a los efectos generales de toda nulidad).D) El comprador que se encuentra obligado a restituir la cosa, deberá purificarla de todas las hipotecas u otros derechos reales

que haya constituido sobre el inmueble. E) Finalmente las partes no están obligado las expensas que hayan emanado del contrato.

2° SOLEMNE.III. CONTRATO DE PERMUTA

La permutación o cambio es un contrato en el que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. En el concepto del Art.1897, se establece solamente una hipótesis de permuta, consistente en el cambio de especie por especie, sin embargo, sabemos que se puede encontrar otra hipótesis tratándose del contrato de compraventa. --> cuando el precio sea pactado parte en dinero, parte en especie, teniendo esta ultima un mayor valor que el dinero.Es el contrato más antiguo de la historia.

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Características Contrato bilateral: Ambas partes se obligan a entregar la especie o cuerpo cierto. Contrato onerosos: Ambas partes se obligan de manera recíproca. Puede ser oneroso conmutativo u oneroso aleatorio: Por regla general es oneroso conmutativo. Contrato principal: Subsiste por sí mismo. Por regla general es consensual, aunque puede también ser solemne cuando se permuten inmuebles, siendo su

solemnidad la escritura pública. --> al igual que la compraventa JAMÁS es un contrato real, porque no se perfecciona con la entrega o tradición de la cosa.

Es un título traslaticio de dominio, porque sirve como antecedente para efectuar la tradición.

Lesión enorme en la permuta El código no consagra expresamente esta posibilidad, sin embargo en el Art.1900 se establece que la permuta se rige por las reglas del contrato de compraventa.En consecuencia, no hay ningún inconveniente en que se pueda alegar lesión enorme, cuando entre los valores de los inmuebles permutados exista una desproporción grave.

15.04.16IV. CONTRATO DE MANDATO

Consideraciones previas Contrato en el cual una persona confía la gestión de uno o más negocios a otro, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo

de la primera. Para que exista un mandato es necesario que se confíen la realización de negocios jurídicos, no se puede referir a la ejecución

de hechos materiales. En principio la mayoría de los actos jurídicos se pueden realizar a través de mandatarios, salvo excepciones, como por ej::

- Testamento Art.1004: La facultad de testar es indelegable.- Matrimonio celebrado ante el ministro de culto de una entidad religiosa con personalidad jurídica de derecho

público debe posteriormente ser ratificado ante cualquier oficial del registro civil, esa ratificación es un acto personalísimo, no se puede efectuar a través de mandatario.

- Capitulaciones matrimoniales: Son aquellos acuerdos de carácter patrimonial que los futuros contrayentes pueden celebrar antes del matrimonio.

El negocio puede interesar tanto al mandante como al mandatorio, el negocio puede también interesar al mandante y a un tercero o solo al mandante o solo a un tercero, pero jamás puede ser de interés exclusivo del mandatario.

Es necesario que mandante y mandatario sean capaces, para lo cual debemos distinguir: La capacidad del mandante: se exige que sea tanto para el negocio encomendado y para el mandato mismo, esta doble

capacidad se exige porque el participa y se obliga en ambos contratos. Por Ej: El marido casado en sociedad conyugal no podría entregar un mandato a un tercero para que le compren bien de su cónyuge, en este caso el mandante es capaz para el mandato pero incapaz para el negocio encomendado.

Respecto del mandatario no es necesario que sea plenamente capaz, el Art. 2128 permite que le mandatario sea un menor adulto, porque los efectos se radican en el patrimonio del mandante y no en el mandatario.

¿Un incapaz absoluto puede ser mandatario?La respuesta es negativa, ya que los actos que el realiza se sancionan con nulidad absoluta,. Si la pregunta es relativa al disipador interdicto, se puede discutir ya que también es incapaz relativo, sin embargo por tratarse de una norma el Art.2128 debe ser interpretado de manera restrictiva, por lo tanto solo el menor adulto puede ser mandatario.

Características del mandato Contrato bilateral : Ambas partes de obligan recíprocamente, el mandatario a cumplir el encargo y rendir cuenta, mientras que

el mandante se obliga a proveer los medios necesarios para la ejecución del mandato, y por regla general, a pagar la remuneración.

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Contrato naturalmente oneroso: Es oneroso por regla general de acuerdo a lo estipulado en el Art.2158 n3: El mandatario tiene derecho a recibir la remuneración pactada o la usual, constituyendo esta una de las pocas aplicaciones de la costumbre según ley. La remuneración en el contrato de mandato recibe el nombre de honorarios.Para que el contrato sea gratuito será necesario que se pacte, pero si el mandato es oneroso, osea remunerado, agravará la responsabilidad del mandatario, ya que la ley lo hace responder de culpa leve, pero más estricta.

20 abril. 2016 contrato principal : es un contrato ppal porque subsiste por si mismo , sin embargo también tiene el carácter de preparatorio ya

que se entrega para la celebración de otro acto jurídico ej: el mandato para vender un inmueble es un contrato independiente por si mismo , pero se celebra para la realización de otro acto en este caso al CV de un bien raíz.

Contrato generalmente consensual : ya que se perfecciona por el solo acuerdo de voluntades entre el mandante y el mandatario. De manera excepcional el mandato puede ser solemne en ciertos acaso la ley así lo exige.

Ejemplos:a. el mandato judicial: ello porque se debe constituir sea por EP ante notario o por acta extendida ante el juez o por

declaración escrita ante el secretario del T. b. el mandato para contraer matrimonio: ello porque se debe otorgar por EP Y además debe ser especial y definido.c. El mandato que entrega la mujer casada en soc. conyugal al marido para enajenar o gravar bienes raíces sociales o bienes

raíces de su patrimonio propio. Se requiere ser otorgado por EP y a demás que sea especial y definido.d. El mandato conferido para enajenar o gravar bienes que han sido afectados como familiares.: la afectación de un bien

familiar implica que ciertos bienes que son de propiedad de uno o ambos conyugues, por ser considerados como esenciales para la subsistencia de la familia, se afectan en tal calidad, limitándola facultad de disposición del conyugue propietario. El que si pretende posteriormente enajenarlo requiere al autorización del otro cónyuge Esta autorización se puede hacer a través de un mandato que debe ser solemne.

e. El mandato para constituir cauciones personales en favor de terceros, cuando dos personas estén casadas bajo el régimen de participación en los gananciales.: esta es la única limitación que tienen los conyugues casados en este régimen , el objetivo es que ellos no aumenten su pasivo al tener la calidad de fiadores o codeudores solidarios de otras personas , a la constitución de estas cauciones , debe comparecer el otro conyugue autorizándolo , esa autorización se entrega a través de un mandato solemne.

f. El mandato para reconocer a un hijo, debe también ser solmene especial y definido. : nos preguntamos si se encarga un mandato para celebrar un contrato solemne, el mandato debe cumplir con la misma solemnidad?; una minoría estima que no , porque el contrato demandado tiene el carácter de principal y al igual de lo que estudiamos en la promesa , tiene su propia reglamentación y por regla general es consensual. Sin embargo mayoritariamente se ha establecido que si debe reunir la misma solemnidad que el negocio encomendado ellos porque la voluntad debe estar revestida de los mismo requisitos externos exigidos para el contrato encomendado, así por ej: si se encarga la gestión de vender o comprar un bien raíz, el mandato debe reunir la misma solemnidad que la CV de inmuebles; esto es por EP.

Es un contrato intuito persona.: en el mismo concepto legal se utiliza la palabra “confía” lo cual demuestra esta característica que acarrea diversas consecuencias por: que la muerte es una forma de ponerle termino al contrato, un error en la persona puede acarrear la nulidad relativa del contrato, s ele puede poner termino unilateralmente. ej: a través de la renuncia del mandatario o la revocación que hace el mandante y aunque sea gratuito el mandatario responde de culpa leve.

Observación final: según lo que se establece en el concepto legal, el mandatario actúa por cuenta y riesgo del mandante, ya que en general los efectos del mandato se radican en el patrimonio de este, así los beneficios y los gravámenes serán soportados por el mandante. Existe la figura del mandato sin representación , esto es cuando el mandatario frente a 3° actúa a nombre propio ósea ocultando ala persona del mandante , frente a estos terceros quien se obliga es el mandatario , independientemente de las relaciones jurídicas que existe entre mandante y mandatario.

La representación es un elemento de la naturaleza en el mandato, por r/g el mandatario frente a 3° actua a nombre ajeno, lo que implica que si resulta gravado beneficiado un patrimonio es del mandante. De manera excepcional puede existir un mandato sin representación ósea aquel en el cual, el mandatario frente a 3° no se presenta en esta calidad , si noq en actúa a nombre propio. Una vez realizado el encargo deberá cederle los derechos a su mandante en el proceso de rendición de cuentas, sin embargo frente a 3°el que se obligo fue el mandatario

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Clases de mandato.

1. En atención a su extensión, el mandato puede ser general o especial:- Es general : el que se otorga para todos los negocios del mandante , así por ejemplo lo establece el art 2132, cuando se hace

referencia a la administración de los negocios dentro del giro ordinario,- El mandato especial; es el que comprende uno o más negocios especialmente determinados.

Es posible que un mandato especial, entregue mas facultades que un mandato especial?? , la respuesta es afirmativa cuando los negocios expresamente indicados superen en extensión las facultades de un mandato general. Asi por ejemplo un mandato general difícilmente puede entregar als facultades de hipotecar o gravar de cualquier otra manera un bien del mandante. Si en el mandato especial incluimos estas facultades será mas amplio que un mandato general.

2. Mandato definido e indefinido.- Mandato indefinido: el mandante no precisa cuales son las facultades que se confieren al mandatario. - Mandato definido: se establecen cuales son dichas atribuciones.

No hay ningún inconveniente en que un mandato especial sea definido o indefinido. Ej: de mandato especial: le encargo a tal persona que administre mi inmueble.Será especial y definido cuando se encargue vender “X” inmueble.El acto de administración implica que el mandatario, debe adoptar las medidas materiales y jurídicas para conservar e incrementar los bienes encomendados, ej: realizar mejoras necesarias sobre un bien raíz. O jurídicamente interponer una querella posesoria.Así por ejemplo si quien tiene a su cargo la adm de un inmueble verifica que este requiere de una mejora necesaria deberá efectuar aun que no se encuentre señalada esta facultad de manera expresa en el mandato, de igual manera si sufre una perturbación o una privación en la posesión del bien raíz, deberá ejercer algunas de las acciones posesorias que la ley confiere. Ej: una querella de amparo (cuando se amenace la posesión) , una querella de restitución cuando se prive al posesión o una querella de restablecimiento cuando el despojo haya sido violento.

En ciertos casos la ley exige, que el mandato sea especial y definido, por ej: 1. Para transigir. 2. Para todas las facultades especiales en respecto a la representación judicial, o sea aquellas atribuciones consagradas en art

7 inc 2 CPC.3. Tratándose de la mujer casada en soc. conyugal para autorizar al marido a ejecutar ciertos actos relativos a la adm de la

soc conyugal.4. Para contraer matrimonio 5. Mandato para reconocer hijos.

Efectos del mandato. Debemos estudiar las obligaciones del mandante y del mandatario.

1. Obligaciones del mandatario :

1) Ejecutar el mandato en la forma convenida:

El art 2131 obliga al mandatario a ceñirse rigurosamente a los términos del mandante , sin embargo existen ciertas situaciones en las cuales no se puede ceñir a los términos:

a. Cuando deba cumplir el encargo pero utilizando otros medios equivalentes, esto siempre y cuando actué dentro de los límites del mandato, así por ejemplo se encarga al mandatario viajar por vía terrestre a Mendoza porque se debe celebrar un contrato en “X” fecha peor el paso los libertadores se encuentra cerrado, el mandatario deberá optar por tomar un avión y así cumplir con el negocio encomendado.

b. Si es imposible cumplir el encargo el mandatario debe adoptar medidas conservativas aunque no está obligado a constituirse en agente oficioso.

27 abril. 2016

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c. Debe cumplir el encargo cuando en caso contrario, se comprometiere gravemente al mandante, no bastara con que el adopte medidas conservativas, sino que debe actuar para cumplir con el encargo, como por ej: cuando le instruye viajar a determinado lugar pero no le indica la vía por la cual debe hacerlo.

d. Incluso el mandatario debe abstenerse de ejecutar el encargo, el art 2149 faculta al mandatario a no cumplir con el encargo cuando la ejecución del mismo fuere perjudicial para el mandante.

Así por ejemplo si el encargo consistía en adquirir un predio en una zona fronteriza y al momento del mandatario tener que cumplir con el encargo ha entrado en vigencia una ley que aumenta considerablemente los impuestos a pagar por este tipo de operaciones, el mandatario puede abstenerse de cumplir con el negocio.

Existen ciertos casos en que se exige una expresa mención para saber las facultades que tiene el mandatario, como por ejemplo: en el art 2141 a propósito de la transacción, ya que el mandatario que está facultado para transigir no implica que está facultado para someter el asunto a arbitraje.

En 2do lugar: con respecto a la hipoteca y la compraventa, quien está facultado para hipotecar no está facultado para vender, lo mismo a la inversa; el que está facultado para vender, no puede hipotecar.

Hipotecar implica enajenación en sentido amplio, por lo tanto quien hipoteca debe tener facultad de disposición; enajenar en sentido restringido implica transferir el dominio y transferir el dominio no es lo mismo que vender, la venta es un titulo traslaticio y por si mismo no implica transferir el dominio, es por esto quien vende en calidad de mandatario no estará facultado para hipotecar.

Por otro lado quien hipoteca no puede vender, porque como hemos señalado de la venta sigue la tradición y en este caso el tradente no es dueño.

Prevención:Cuando se confía un mandato para vender , el mandatario estará facultado tambienpara recibirel precio , aunque no exista una mención especial art 2142.

Limitaciones impuestas al mandatario: Establece el legisaldor una serie de restricciones al mandatario para evitar que este ejecute actos fuera de sus atribuciones.Asi por ejemplo :

1. en primer lugar el art 2144 impide al mandatario comprar para si , lo que el manadante le ha ordenado vender o vender de los suyo cuando el mandante el ha ordenado comprar. Como se estudio en CV el objetivo de esta limitación es para evitar un auto contrato , sin embargo se trata de una norma imperativa de requisito , ya que se puede validar el acto permitiéndolo expresamente el mandante.

2. Art 2145 impideal mandatario tomar para si , el dinero que el mandante le encargo colocar a intereses.

Nada impide que el mandatario incluso preste su dinero al mandante siempre uqe lo haga al mismo interés designado por el mandante o al interés corriente.3. Art 2147 si el mandatario ejecuta el negocio con mayor benefico o menor gravamen se le prohíbe apropiarse de lo que

exeda al beneficio o que disminuya el gravamen, peor si negocia con menos beneficios o mas gravámenes el mandatario debe responder por estos perjuicios.

Nota: En el mandato , el mandatario siempre responderá de culpa leve. Aquí importara si el mandato es gratutito u oneroso.

La Responsabilidad del mandatario.

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El mandatario debe abstenerse de ejecutar actos que vallan en perjuicio del mandante, por RG el mandatario responde de culpa leve , si el mandato es remunerado igualmente responderá de culpa leve , peor de una manera mas estricta, si el mandato es gratuito se mantiene la culpa leve , peor de una manera menos estricta, la calificaicon de mas o menos estricta quedara a criterio del juez pero siempre dentro del margen del cuidado del buen padre de familia.

El mandatario no responde por la solvencia de aquellos con quien contrata , ya que como se indico el mandatario actua por ecuenta y riesgo del mandante.

La regla general indica que las cosas perecen para su deuño el art 2153 establce que si el mandatario recibe especie metalicas (dinero) y perecen en su poder por caso fotuito o fuerza mayor : será el mandatario quien soporte la perdida de esas cosas ya que tiene a la vez la calidad de depositario irregular de los bienes , ya que como recibe cosas fungibles y consumibles su obligación es restituir otras tantas del mismo genero y calidad.

2) Obligación de rendir cuentas. art 2155:En el propio concepto de mandato se establce que el mandatario actua por cuenta y riesgo del mandante.La rendición de cuentas deberá ser documentada en las partidas mas importantes , esta obligación puede ser exonerada por parte del mandante , pero no implica irresponsabilidad del mandatario , cuanod se rinda cuentas abra que hacer referencia a los intereses :

a. El mandatario deberá al mandante los intereses de los dineros que el mandatario empleo en utilidad propia.b. Si elmandatario se constituye en mora , deberá los intereses del saldo que de la cuenta resulte en contra del mandatario.

Esta o° de rendir cuentas tiene especial importancia cuando elmandatario actua a nombre propio , esto es en los casos de mandato sinrepresentación , una vez ejecuatdo el encargo , el mandatario deberá ceder todos los derechos adquiriridos al mandnate, le traspasara los bienes y también las deudas contraídas en favor de 3° . en el mandato sin respresentacion , el mandatario frente a 3° esta actuando a nombre propio osea se oculta la persoan del mandante , por eso una vez cumplido el encargo , deberán radicarse los efectos en el mandante ya que el mandatario igual actuo, por cuenta y riesgo del primero, a la rendición de cuentas el mandatario debe:

1. Traspasar los derechos personales osea los créditos que adquirió contra 3°, esto se realiza atraves de la cesion de créditos osea la tradición de lso d° personales , siendo necesario la entrega del titulo y la notificaicon al deudor (el 3°).

2. Se deben traspasar los d° reales para lo cual el mandatario deberá hacer la tradición al mandante de las cosas que ha adquirido , en este acso de maneramuye excepcional , el mandato es un titulo traslaticio de dominio.

En consecuencia , en primer lugar el mandato genera una o° de hacer consisten en ejecutar el negocio encomendado y posteriormente genera la o° de dar consistente en hacer la tradición de los d° reales adquirirdos por el mandatario, asi por ej:deberá el mandatario llevar el contrato de mandato e inscribirlo en el CBR cuando con el se justifique la adquisisicon del dominio de un bien inmueble , cumpiendo de esta manera con el art 686.

3. Debe traspasar las deudas. Al finalizar la gestión el mandatario entregara las deudas al mandante para que se haga cargo de ellas , sin embargo esto no lo exime de su responsabilidad frente a 3° ya que estos contrataron con el e ignoraban la existencia del mandato , una vez traspasada las deudas , mandante y mandatario están o° a pagar, pero en definitiva si el mandatario paga podrá accionar contra el mandante para obtener el reebolso de esta o°.

29 abril. 2016

2. Obligaciones del mandante: 1) Debe cumplir las obligaciones contraídas por el mandatario.

Para esto es necesario:A. Que el mandatario actúe a nombre del mandante, ello porque si actúa a nombre propio no obliga al mandante

porque estamos frente a un mandato sin representación B. Que el mandatario haya actuado dentro de los limites del mandato , si se extralimita el mandatario no obliga al

mandante a menos que ratifique expresa o tácitamente. El mandante por lo tanto no se hace responsable por los actos ejecutados por el mandatario fuera de sus atribuciones a menos que no haya dado conocimiento a los terceros acerca de la suficiencia de sus poderes o cuando el mandatario se ha obligado personalmente o sea informo de sus poderes limitados pero asume la responsabilidad por excelencia.

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El mandatario se convierte en agente oficioso cuando ejecuta de buena fe un mandato nulo o cuando se sale de los limites del mandato debido a una necesidad imperiosa.

2) Proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato. Esto significa que el mandante deberá por ejemplo entregarle los dineros al mandatario para que compre lo que le ha ordenado comprar, el mandatario no tiene ninguna obligación de empeñar recursos propios en la ejecución del cometido, pudiendo desistirse del encargo art 2159. Estas dos obligaciones tienen el carácter de esencial porque nacen conjuntamente con en mandato, las obligaciones que veremos a continuación se generan con posterioridad.

3) Reembolsar al mandatario los gastos razonables causados por la ejecución del mandato, recordemos que el mandatario responde de culpa leve.

4) Obligación de pagar al mandatario la remuneración estipulada o la usual art 2158 nº3.Recordemos que la remuneración es un elemento de la naturaleza en el mandato por lo que si las partes nada han dicho hay que pagar remuneración y si existe conflicto en cuando a su monto está será la usual para que el mandato sea gratuito debe señalarse de manera expresa.

5) Obligación de pagar al mandatario las anticipaciones de dinero que hubiere aportado este al ejecutar su cometido incluyendo los intereses.

6) Indemnizar al mandatario por las perdidas en que haya incurrido a causa del mandato siempre y cuando no hayan sido por su culpa.

Para este efecto el mandatario goza de un derecho legal de retención si es que ha recibido efectos de los terceros con quienes contrato, mientras el mandante no cumpla con su obligación

El mandatario puede ejecutar solo en parte el mandato.Si al mandatario se le encarga una gestión y solo puede ejecutarla en parte, debemos distinguir:

A) Si el negocio de podía ejecutar de manera parcial, el mandante quedara obligado.B) Si el negocio no se podía ejecutar parcialmente la ejecución parcial no obligara al mandante si no en aquella parte que le

aproveche.

02 mayo , 2016.

Delegacion del manadato. (subcontrato) El art 2135 , establece que la delegaicon es un elemento de la naturaleza en el mandato y consiste en el acto por el cual el mandatario encarga a otra persona la ejecución del negocio que a el se le había confiado por parte del mandante , etsamos frente a un sub contrato , que es todo contrato deribado independiente de otro previo de una misma naturaleza.

En la delegacion del mandato se distinguen dos personas:- Delegante : quien es el mandatario primitivo - Delegado : quien es el submandatrio , osea el que recibe la delegación por parte del mandatario.

La delegación produce los siguientes efectos: 1. Se debe dintinguir Si el mandante no autoriza ni prohíbe la delegación : como es un elemento de la naturaleza se

puede delgar ( si no se ha dicho nada ) pero el mandatario responderá , tanto por los hechos propios , tanto por los actos del delegado ; por su aprte los 3° que hayan contratado por el delegado , no tendrán ningún derecho contra el mandato.

2. Cuando el mandante autorizo la delegación : se puden dar dos situaciones:a. Que haya autorizado , designando a la persona del delegado ; ene ste caso se entiende que existe un nuevo mandato

entre el mandante y el delegado. Esto trae como consecuencia que el mandatario no se responde de los actos del delegado.

b. Autorizo la delegación pero sin designar a la persona del delegado : no responderá el mandatario por los actos del delgado , a menos que sea notiarmente incapaz, o sea insolvente.

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c. Que el mandante prohíba la delegación , los actos del delago son inoponibles , no obligan al mandante amenos que este ratifique.

En el mandato judicial , la dleegacion del mismo da derechos a los terceros contra elmandante sin necesidad de ratificar; por lo tanto el mandante tendrá que hacerse cargo de los actos ejecutados por el delegado. El procurador siempre podrá delegar su poder , a menos que se le hubiere prohibido expresamente.

Se concluye de manera mayoritaria , que la delegaicon del mandato solo puede operar 1 vez.

La Extincion del mandato. Las causales por la cual se termina un mandato están enumeradas en el Art 2163.1. Por haberse cumplido el negocio para el que fue constituido.( no aplica en un mandato general).: esta causal solo es aplicable

para las hiposis de mandato especial,osea aquel conferido para algún negocio o cometido especifico. 2. Por la llegada del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria prefijados para la terminación del contrato. : expresamente

establecida en el mandato.3. Por la revocación que realiza el mandante .

La revocacion del mandato. Es un acto jurídico unilateral por el cual el mandante hace saber al mandatario , su deseo de poner termino al mandato , es una facultadad escencial y emanda del carácter de intutio persona, la regla general es que quien confirió el mandato , lo puede revocar de manera excepcional , la ley permite que lo revoque una persona distinta y es el caso del mandato que otorgo al mujer siendo soltera y puede ser revocado por el marido ,cuando se case en soc. conyugal. ( explicación: ya que el marido en este caso adm el patrimonio propio de la mujer).

Esta facultad del marido se entiende , porque es el el administardor de la soc. conyugal y todo los bienes que la mujer tenia antes de casarse pasan a ser adminsitardos por el marido, es por ello que el puede revocar los mandatos con el objeto de recuperar la adminsitarcion de esos bienes , administración que para el es obligatoria.

Existen dos clases de revocación:- Expresa : - Tacita : hay revocación tacita cuando se emcarga el mismo negocio a una persona disntinta.

Efectos de la revocación

Para que la revocación produzca efectos, es necesario que sea: Notificada al mandatario , porque si el mandatario no se entera de la revocación y ejecuta el mandato , los efectos del

mandato serán oponibles al mandante ( osean los 3° podrán accionar en contra del mandante).Ahora bien si el mandatario sabia de la revocación e igualmente contrata con 3° , si los 3° estaban de buena fe el mandante igual quedara obligado.

En consecuencia para que la revocación sea oponible a 3° será necesario :a. Que se notifique al mandatario b. Que la revocación sea publicada mediante avisos para que todas las personas tomen conocimiento de este acto.

Para notificar al mandatario será necesaria la intervención de un misnistro de fe que puede ser un notario, o eventualemnte un receptor judicial , para lo cual habrá que iniciar una gestión voluntario.

Renuncia del mandatario. Es el acto jurídico unilateral por el cual el mandatrio comunica al mandante su intención de no continuar ejecutando el encargo . Para que la renuncia produzca efectos es necesario que se notifique al mandante , y habrá que esperar un tiempo razonable para que el amndante pueda encargar la gestión a un nuevo mandatario; si esto no ocurre el mandatario se hara responsable de todos los perjuicios que le cause al mandante.

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Tratándose del mandato judicial: el procurador debe poner en conocimiento del mandnate la renuncia y el estado que se encuentra el jucio y se enetemdera vigente este poder durante el termino de emplazamiento que se contara desde la renunica notificada al mandante.

NOTA : si en la calidad de mandatarion judicial queremos ponerle termino al contrato, se recomienda presentar un escrito de renuncia y conjuntamente que comparesca el mandante aceptando la renuncia y ademas aceptando el estado que se encuentra del juicio.

De esta menra evitamos responsabilidades futuras. 4 mayo,2016La muerte del mandante o mandatario.Tanto lamuertedel mandante o mandatario le ponen termino al contrato , sin embargo , la muerte del mandatario siempre hace concluir al contrato , debemos entonces distinguir:

a. Muerte del mandatario en que se deposita la confiaza es en el mandatario, por lo tanto si este fallece , el mandato siempre termina. Al fallecer el mandatario sus herederos , siempre que sean hábiles para la adm de sus bienes , tienen als siguientes obligaciones:1. Deben dar aviso de inmediato al mandnate del ehcho de haber fallecido el mandatario. 2. Harán en favor del mandante , lo que las circusntancias le permitan hacer, esto hace referencia a que deben adoptar

las medidas conservativas para evitar perjuicios al mandante. , la omisión de esras o° los hara responsables ante el mandato.

b. Fallecimeinto del mandante la muerte del mandante por RG le pone termino al mandato , sin embargo en ciertos casos el mandato se entiende continuado ; como cuando el mandatario conociendo la muerte del mandante debe igualmente culimar ciertos negocios para evitarle perjuicios a alos ehrederos del mandante. Lo mismo ocurre en el mandato judicial donde el procurador debe continuar con la tramitación del juicio.Excepcionalmente existe un mandato que continua e incluso comienza con la muerte del mandnate , es el caso del Albacea, osea el ejecutor testamentario.

c. Por la declaración de quiebra o insolvencia , tanto del mandante como de el mandatario.Cuando una persona se ve incapacitado de cumplir con las o° cae en insolvencia, si esta insolvencia es declarada por una resolución judicial , recibe el nombre de quiebra. La declaración de quiebra, produce el llamado desacimiento , osea que el fallido pierde la administración de sus bienes. Sie sta persona es mandnate o mandatario , traerá como consecuencia que el mandato se termina.

d. Por la interdicción del mandante o del mandatario.La interdicción es una resolución judicial por la cual se declara que una persona es incapaz y puede ser tanto por demencia , como por disipación. Recordemos que los actos de los dementes previo al decreto de interdicción pueden ser: declarados nulos de NA si es que se logra demostrar en el momento enque lo realizaron ya estaban dementes. Tratándose de los interdictos por disipación los actos previos al decreto de interdicción son perfectamente validos y no pueden ser dejados sin efecto. Cuando se declara la interdicción , la adminsitracion es asumida por un curador.

e. Por la cesación de funciones del mandante si el mandato ha sido otorgado en el ejercicio de ellas.

V. CONTRATO DE HIPOTECA Se encuentra definida en art 2407 , que nos indica que es un d° de prenda consituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en el poder del deudor.

Este concepto legal ha sido criticado ya que no es clara su naturaleza jurídica , hace referencia solamente al deudor y no indica cuales son los efectos en favor del acreedor , es por esto que la definiremos de la siguiente manera “ es un derecho real constituido sobre un inmueble que no por eso deja de pertenecer y permanece en manos del constituyente entregándole al acreedor hipotecario el d° de perseguir la cosa de manos de quien se encuentra , venderla y pagarse preferentemente con el producto de la subasta”.

Importancia: La hipoteca consitituye la principal caucion real , esto porque representa para el acreedor , una mayor seguridad en el cumplimiento de la obligación, esto porque a diferencia de la prenda, no se puede ocultar o distraer el inmueble , también porque el valor de los

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bienes raíces es relativamente estable , no se deprecia fácilmente e incluso tiende a aumentar , ademas le entrega un d° de pago preferente si es que el inmueble sale a remate.Desde el punto de vista del deudor si es que es él quien constituye la garantía , tiene la ventaja de que lo conserva en su poder incluso disponer jurdicamente con la limitación de la disposición material.

1. LA HIPOTECA COMO DERECHO. Presenta las siguientes caracterisiticas:1. Derecho real enumerado en el art 577 y es un d° real de garantía , porque la forma en la que se ejercita el d° es la facultad

que tiene el acreedor hipotecario para pedir la venta del inmueble gravado. Como todo derecho real se ejerce sobre el inmueble , sin respecto a determinada persona, es por lo anterior que el acreedor tiene un d° de persecución que le faculta a perseguir la cosa de manos de quien se encuentre y a cualquier titulo que la haya adquirido.

2. D° real de inmueble, esto porque la regla general establece que los inmuebles son suceptibles de hipotecarse, de manera excepcional Pueden hipotecarse muebles como lo establece el d° aeronáutico o las que recaen sobre naves y aeronaves que recaiga sobre bienes inmuebles, esto tiene como consecuecnia que la tradición del derecho real de hipoteca se efectua con la inscripcion conservatoria del art 686 Y la posesión de ese derecho se ampara con las acciones posesorias.

3. D° accesorio esto trae como consecuencia que debe existir un contrato principal que establesca la o° garantizada con hipoteca.

Esta o° ppal puede ser presente o futura , determianda o indeterminada de dar , hacer o no hacer y puede emanar de cualquiera de las fuentes de las o°. Se pueden garantizar con hipoteca, o° civiles y o° naturales . Son o° naturales aquellas que no dan aacion al acreedor para exigir su cumplimiento , pero si otorgan excepción para retener lo que el deudor ha dado o pagado en virtud de ellas . se encuentran enumeradas en el art 1470. Como por ej: las o° contraídas por un menor adulto y las o° civiles que se han extinguido por la prescripcion .

Si se hipoteca una o° natural , hay que distinguir: 1) Si la caucion se otorgo conjuntamente con la o° ppal y esta es declarada por ejemplo prescrita , tanto o° ppal como

accesoriatendran el carácter de o° natural.2) Si se constituyo la hipoteca cuando la o° ppal ya fue declarada natural , por ej: cuando un 3° garante constituye hipoteca

rescepto de una o° ppal , en la cual ya había sentencia de prescripcion , se da la particularidad que la o° ppal es natural , pero la accesoria osea la hipoteca , es un o° civil , esto implica que el 3° garante tampoco podrá accionar en contra del deudor ppal. *en este caso lo accesorio no sigue la suerte.

Hay ciertos casos en que la hipoteca puede ser autónoma a la o° ppal:a. Cuando se garantizan o° futuras b. Cuando la hipoteca es constituida por un 3° , en garantía de una deuda ajena c. Cuando subsiste la hipoteca , no obstante haberse extinguido la o° ppal, como cuando opera la novación y se

produce la reserva de los accesorios.

3) Hipoteca de o°indeterminadas, como el caso del art 376 , cuando se sustituye a la fianza por una hipoteca respecto de una o° que tiene el guardador. Asi mismo lo establece el art 2427 y 2431.

6 mayo,2016 Consecuencias de la accesoriedad de la hipoteca.

1. Extinguida la o° ppal se extingue también la o° accesoria. 2. Si la o° ppal es nula acarrea la nulidad de la hipoteca 3. Toda modalidad que afecte a la o° ppal afecta a la hipoteca.4. Prescrita la o° ppal acarrea la prescripcion de la acción hipotecaria 5. Cualquiera que sea el destino del crédito ppal continuara con la hipoteca.

4. Constituye una limitación al dominio: el constituyente de una hipoteca no podrá ejercer su dominio de manera absoluta, ya que no podrá menoscabar el inmueble hipotecado , destruir las construcciones, plantaciones que tenga el predio porque de esta manera disminuye la garantía del acreedor. El constituyente sin embargo puede usar , gozar y disponer jurídicamente de la cosa , pero no puede disponer materialmente de ella.

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5. Constituye un pp de enajenación : cuando el constituyente crea la hipoteca , enajena en sentido amplio porque si bien es cierto no trasnfiere el dominio del bien , si ha constituido un gravamen consistente en este derecho real que viene en limitar sus facultades. Cuando se hipoteca se da el primer paso para perder el dominio del bien , ello porque ante el incumplimiento de la o° ppal , el acreedor hipotecario , puede sacar a remate el inmueble.

6. Da origen a una preferencia: la hipoteca constituye una preferencia de 3° clase. Según la prelación de créditos existen 5 clases de créditos y en la 3° clase están los hipotecarios y si existen varios acreedores hipotecarios , entre ellos se pagan según la fecha de la inscripción de la hipoteca (no según el contrato hipotecario).

En caso de subasta del inmueble se pagaran en primer lugar , aquellos créditos de 1° clase, por ej: los laborales y después de ellos los hipotecarios.

7. Genera una obligación indivisible.: Cada parte del inmueble hipotecado esta garantizado por la totalidad del crédito, y cada parte del crédito esta caucionado con la totalidad de la hipoteca. De esta manera encontramos la o° indivisible, en los siguientes aspectos:a. En relacion al inmueble: ya que si son varios los inmuebles hipotecados , el acreedor podrá perseguir cualquiera de

ellos , a su elección. También si fallece el deudor y uno de sus herederos se adjudica el inmueble se dirijira la acción contra él, aunque el no sea el deudor del 100% de la obligación.

b. En cuanto al crédito , si queda una parte minima del crédito ,igualmente subsiste la totalidad de la garantía , cada peso del crédito se cauciona con la totalidad de la hipoteca. Ademas si existen varios acreedores hipotecarios y un deudor que le paga su cuota a uno de ellos, no puede solicitar el alzamiento proporcional de la hipoteca.

9 mayo , 2016 <3CLASES DE HIPOTECA.1. En cuanto a su origen , la hipoteca puede ser :

a. legal.b. convencional.c. judicial.

2. En cuanto a los bienes que a ella afecta , puede ser :a. especial : cuando grava a inmueble determinado.b. general : si se extiende a todos los inmeubels del deudor.

3. En cuanto a su publicidad , puede ser:a. Pública. b. Oculta.

4. En cuanto a los creditos caucionados , puede ser:a. especifica :cuando cauciona determiandas obligaciones. b. general : cuando cauciona todas las obligaciones del deudor , sean presentas o futuras , limitadas o ilimitadas.

Clases de hipoteca: EN CHILE.En nuentras legislación la hipoteca es por rg convencional, esto porque siempre la hipoteca es un contrato. El contrato hipotecario es indispensable , para que exista el d° real de hipoteca. Existen algunas hipotecas legales , que son aquellas que la ley constituye es la resolución del legisaldor, quien establece la existencia de la hipoteca.Por ej: en los art 660 y 662 del cpc. En cuanto a la hipoteca judicial , en chile no existe ningún caso, esto significa que una resolución judicial de por constituida una hipotecano debiendo confundir el hecho que en ciertos casos , la ley ordena constituir alguna caucion , pero si no se quiere hacer de manera voluntaria , la resolución del juez no lo puede obligar. En definitiva existen ciertos casos en que la ley o una resolución judicial obligan a constituir una hipoteca , pero no por eso la hipoteca es legal o judicial, si no que se será siempre convencional.Si la persona que es ordenada a constituirla no lo hace , por rg perderá una facultad pero no será obligado a constituirla, asi por ejemplo el art 89 del CC y art 775 referidos a la meuret presunta y el usufructo respectivamente; obligan a los poseedores provisorios o a los usufructuarios a constituir alguna garantía antes de tener esta calidad, si no lo hacen perderan la facultad , pero noserán obligados a hacerlo.

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En sintesis: - En chile no hay hipotecas ocultas , generales , en cuanto a los bienes que están siendo hipotecados , ya que siemrpe se debe

singularizar al bien caucionado. - En chile no existen hipotecas judiciales , la regla generalisima es que sean convencionales.- Finalmente la hipoetac es un d °real y para su tardicion es necesario que concurra un titulo , que es la fuente de la cual emena

la obligación de constituirlo. - Requiere un titulo que es el contrato hipotecario , salvo en el caso de la hipoteca legal.

CASO DE HIPOTECA LEGAL. Se encuentra estbalecida en art 660 y 662 del cpc , que nos indica que todo comunero que reciba en adjudicación bienes por un valor que exeda del 80% del ahber probable que le corresponde en al comunidad deberá pagar el exceso al contado. Si lo que se adjudica es un inmueble y este inmueble tiene un valor superior al 80% del haber probable, deberá pagar ese alcance al contado, si no lo hace , se entenderá constituido la hipoteca sobre las propiedades adjudicadas para asegurar el pago de estos excesos. El consituyente es por tanto , el adjudicatario y el acreedor hipotecario son los demás comuneros.Estamos frente a una hipoteca legal , pórque la ley da por constituida la hipoteca cuando se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que en el juicio particional se adjudique un bien raíz.2. Que el valor de la adjudicación exceda el 80% del haber probable del adjudicatario 3. Que el adjudicatario no pague el exceso al contado.

2. EL CONTRATO HIPOTECARIO. Es aquel contrato solemne , en que el deudor o un 3° se obliga , para con el acreedor a darle o trasnferirle el d° de hipoteca sobre un inmueble de su propiedad. 11 mayo,2016.

Características del contrato de hipoteca: 1) Es un contrato unilateral:

En el contrato hipotecario las partes son el constituyente y el acreedor hipotecario. Al momento de celebrar el contrato quien se obliga es el constituyente como su nombre lo indica la obligación es

constituir la hipoteca haciendo la tradición del derecho real a través de la inscripción conservatoria, el constituyente de esta manera transfiere el derecho real de hipoteca al acreedor.

El acreedor hipotecario en principio no asume obligación alguna sino que posteriormente cuando el deudor cumpla con su obligación se obliga a alzar la hipoteca, como se trata de una obligación eventual, ya que nace con posterioridad al perfeccionamiento del contrato se encuentra dentro de la clasificación del contrato unilateral sinalagmatico imperfecto, esto es aquellos contratos que siendo unilaterales en forma posterior general obligaciones para la parte que primitivamente no se obliga.

los contratos nacen y mueren con la misma calificación. los contratos no se transforman.

2) puede ser un contrato gratuito u oneroso: Para determinar la característica hay que distinguir:i. si la hipoteca es constituida por el deudor, hay que subdistinguir:

a. si la constituye el deudor antes de que nazca la obligación principal, el contrato será oneroso, ya que espera recibir a cambio un préstamo, que de no mediar la garantía, no recibiría. por otro lado, el acreedor se beneficia al obtener una garantía.

b. la hipoteca se constituye simultáneamente con la obligación principal, por la misma razón anterior, porque s e trata de un contrato oneroso.

c. la hipoteca se constituye con posterioridad al nacimiento de la obligación principal, es decir, existe una obligación primitiva que es un contrato principal, al que posteriormente se cauciona con una hipoteca. en este caso, la hipoteca será gratuita cuando el deudor no reciba nada a cambio, pero será onerosa si recibe algún beneficio resiento de la obligación principal.ejemplo: una prórroga en el plazo o una rebaja de intereses.

ii. si la hipoteca la constituye un tercero: o por regla general, la hipoteca constituida por un tercero es un contrato gratuito, porque para este tercero

la constitución no le genera ningún beneficio, el único beneficiado es el acreedor hipotecario.

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o si recibe remuneración por constituir esta hipoteca y la remuneración proviene del propio acreedor, será un contrato oneroso y además bilateral (situación muy excepcional y que se parece mas bien a un contrato de seguro)

o si la remuneración es entregada por el deudor, el contrato sigue siendo gratuito, ya que para calificarse como oneroso, ambas partes se deber beneficiar y gravar recíprocamente.el acreedor hipotecario no se grava con la hipoteca.

3) accesorio: porque depende de la existencia del contrato principal al cual, también garantiza, incluso cuando se otorgue antes del nacimiento de la obligación principal.

4) solemne: los artículo 2409 y 2410 establecen que la hipoteca se debe otorgar por escritura pública. se discute si la inscripción conservatoria es o no una solemnidad del contrato.

Elementos de la hipoteca:1. Capacidad:

o Debemos distinguir entre la capacidad del constituyente y la capacidad del acreedor hipotecarioo La ley es mas exigente con el constituyente, porque le exige primero, tener capacidad de ejercicio, luego ser dueño

de la cosa que está hipotecando y además, tener la libre disposición de ese bien.o Esto porque como estudiamos la hipoteca constituye un principio de enajenación.o En lo que respecta a la capacidad del acreedor hipotecario, se aplican las reglas generales, esto es, que debe ser

capaz de ejercicio.o De manera excepcional la ley exige algunos requisitos adicionales, como por ejemplo, para hipotecar bienes sea de

hijos no emancipados o de los pupilos se necesita autorización judicial.o También el marido casado en sociedad conyugal, si pretende hipotecar bienes raíces sociales o de la mujer

necesita su autorización o la de la justicia en subsidio.2. Formalidades:

o El artículo 2409 establece que la hipoteca debe perfeccionarse por escritura pública, nos preguntamos, cual es la función que cumple la inscripción conservatoria dentro de la hipoteca.

o Mayoritariamente se estima, que la única solemnidad del contrato hipotecario es la escritura pública, mientras que la inscripción conservatoria no es una solemnidad del contrato, sino que es la obligación que asume el constituyente de la hipoteca.

o Es por tanto, un efecto del contrato y no la forma de perfeccionar el contrato.o En cualquier caso, la inscripción hipotecario constituye una formalidad por vía de publicidad para mantener la

historia de la propiedad raíz.o Si le asignamos a la inscripción el papel de solemnidad propiamente tal, se le atribuye un rol que el legislador

jamás pensó en entregar.o Además, en nuestra legislación se permite la inscripción de contratos hipotecarios otorgados en el extranjero, los

cuales se entienden perfectos, no obstante no encontrarse inscritos todavía.o En definitiva, la inscripción conservatoria dice relación con los efectos del contrato y no al perfeccionamiento del

mismo.

Bienes susceptibles de hipotecarse:i. Inmuebles que se poseen en propiedad.

Se refiere a los inmuebles por naturaleza, ya que los inmuebles por adherencia o por destinación no se pueden hipotecar de manera independiente al inmueble al que acceden.

El derecho del propietario, puede ser de una propiedad absoluta o una propiedad fiduciaria, puede ser plena propiedad o nada propiedad.

Así si se extingue el usufructo consolidándose el dominio en el nudo propietario el gravamen afectará a la plena propiedad.

Para hipotecar una propiedad fiduciaria será necesario que se autorice judicialmente cuando fuere de utilidad para el fida y comiso.

ii. Inmuebles que se posean en usufructo:

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El usufructuario es dueño de su derecho real de usufructo aunque sabemos que es mero tenedor de la cosa fructuaria, como todo dueño puede grabar su derecho de usufructo por hipoteca.

Esto tiene como consecuencia, que si el deudor no cumple con la obligación, el acreedor hipotecario en el ejercicio de su derecho real, embargará el usufructo, percibiendo él, a partir de ese momento, los frutos que tiene la cosa.

Para esto es necesario que el usufructo haya sido constituido sobre bienes raíces. La hipoteca sobre usufructo no entrega una total seguridad al acreedor hipotecario, porque si fallece el

usufructuario se terminará la hipoteca.

Formalidades de la hipoteca de naves: Se debe otorgar por escritura pública Se debe indicar el número de matrícula. El nombre de la nave El tonelaje de registro (más de 50 toneladas) Se debe inscribir en el registro de hipotecas de naves que se lleva en la dirección de territorio marítimo y Marina mercante

nacional. Formalidades de la hipoteca de aeronaves: Exigen ser otorgadas por escritura pública. Indicar el número de matrícula Sus características Y deberá inscribirse en el registro de hipotecas que lleva la dirección de aeronáutica nacional.

13 mayo 2016.

Las naves y las aeronaves se pueden hipotecar. Como indicamos anterioremente no obstante tratarse de beines muebles , se pueden hipotecar als naves siempre que tengan mas de 5o toneladas de registro. El titulo debe inscribirse en la dirección de territorio marítimo y marina mercante nacional.Las aeronaves indepediente de su tonelaje, también se hipotecan debiendo inscribirse en la dirección aeronáutica nacional.

Hipoteca de concesión minera. La hipoteca se puede constituir sobre una consesion minera , siempre que se encuentre inscrita. Recordemos que el estado es dueño de los yacimientos y solo entrega conceciones a los particulares .

Hipoteca de cuotas. Un comunero puede hipotecar , la cuota que le corresponde sobre un inmueble , asi por ejemplo si al fallecimiento del causante existen 4 hijos a cada uno le correpsonde un 25% de la herencia , dentro de la masa existe un inmueble. Si uno de los hijos hipoteca su cuota al momento de l aparticion , se puede producir lo siguiente:

1. El inmueble le es adjudicado al constituyente, caso en el cual la hipoteca se extiende al 100% del bien , ello considerando el efecto declarativo de la partición que solo reconoce derechos preexistentes. Opera por tanto con efecto retroactivo.

2. El inmueble se le adjudica a otro comunero , caso en elcual caduca la hipoteca , ya que ha recaido sobre cosa ajena.3. El inmeuble es adquirirdo por un 3° ajeno a la comunidad. Se entiende que la hipoteca subsiste porque la adquisiscion por

parte de este 3° no proviene de un titulo declarartivo , sino que traslaticio. Art 2417.

16 mayo.2016 Se pueden hipotecar bienes sobre los cuales existe un d° eventual , limitado o rescendible.

Se pueden hipotecar estos bienes aunque se entienden hipotecados con esas limitaciones, como por ejemplo cuando se vende un inmueble seguido de la tradición y posteriormente el vendedor pide la resolución del contrato por no pago de precio, si en el periodo intermedio el comprador constituye una hipoteca nos encontraremos frente a un tercero quien es el acreedor hipotecario respecto del cual le afectará o no la resolución dependiendo si estaba de buena o mala fe, esto pasara por saber si el conocía o no la existencia de la condición por lo tanto habrá que analizar el titulo del comprador y si la incertidumbre en el pago del precio está manifestada se entiende que el acreedor hipotecario conocía de la condición por lo tanto esta de mala fe, esto significa que quedara

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sin efecto la hipoteca, lo mismo ocurre cuando se hipoteca un usufructo y este se termina por la llegada del plazo se extingue también la hipoteca.

Principio de la especialidad de la hipoteca. Exige que los inmuebles que se hipotecan se encuentren singularizados tanto en la escritura publica (contrato hipotecario) como posteriormente en la inscripción conservatoria (tradición que permite transferir el derecho real de hipoteca) los inmuebles se singularizan por sus deslindes, recordemos que en nuestro derecho se prohiben las hipotecas generales en el sentido que una persona no puede hipotecar todos sus inmuebles de manera genérica lo que si se permite es que una hipoteca garantice obligaciones indeterminadas.

Nota: HIPOTECA EN CHILE PUEDE SER GENERAL EN CUANTO A LAS OBLIGACIONES PERO NO EN CUANTO A LOS BIENES. 3.Obligaciones que se pueden caucionar como hipoteca:

Se pueden garantizar con hipoteca toda clase de obligaciones sean estas civiles o naturales, presentes o futuras, determinadas o indeterminadas. No existe ningún inconveniente en garantizar con hipoteca obligaciones de un monto indeterminado considerando que el código civil en el art 2427 las reconoce expresamente, recordemos que se pueden caucionar con hipoteca las obligaciones de los guardadores y también las del usufructuario, estas obligaciones tienen el carácter de eventuales por lo tanto se encuentran indeterminadas.

Cláusula de garantía general hipotecaria: El art 2413 permite constituir hipoteca antes de que exista la obligación principal por lo tanto no existe inconveniente en reconocer la validez a la cláusula de garantía general hipotecaria que implica que cualquier obligación futura que se contraiga entre el mismo acreedor y deudor quedará caucionado con la hipoteca.Esta institución es muy frecuente en los mutuos hipotecarios otorgados por los bancos e instituciones financieras, así por ejemplo si el banco otorga un mutuo por 5mil UF se constituirá una primera hipoteca por ese monto, o sea una hipoteca especifica pero además se constituye una segunda hipoteca en carácter de general la cual garantizará por un monto indeterminado todas las obligaciones futuras entre el mismo banco y deudor, así si en un año después el banco le otorga a su cliente un segundo mutuo por 1000UF esta segunda obligación quedará también caucionada con la misma hipoteca.

18 mayo,2016Efectos de la hipotecaDebemos distinguir:

1- en primer lugar en cuanto a la extensión de la garantía, esto es en relación al inmueble hipotecado. 2- En segundo lugar en cuanto a las obligaciones del constituyent. 3- En tercer lugar en cuanto a los derechos del acreedor hipotecario.

1) En cuanto a la extensión de la garantía: Se produce el llamado efecto expansivo de la hipoteca, de acuerdo al articulo 2420 al 2423, la hipoteca constituida sobre un inmueble afecta a:

1- Al inmueble por naturaleza.2- A los inmuebles por adherencia o destinación, en este punto resulta indiferente que estos inmuebles existan o no al

momento de constituirse la obligación, así si los inmuebles existen en forma posterior a la constitución de la hipoteca se verán igualmente afectados con el gravamen, si el constituyente enajena de manera separada los inmuebles por adherencia o destinación los ha transformado en muebles por anticipación ya que constituyo derechos en favor de otra persona.

3- A los aumentos y las mejoras que experimente el inmueble, las mejoras son obras que se introducen a la cosa con el objeto de mantener la cosa en estado de servir o para aumentar su valor o solo con finalidades de ornato (recreación, lujo) todas ellas se entienden hipotecadas. En cuanto a los aumentos cualquiera extensión que experimente el inmueble por naturaleza se verá afectado también por la hipoteca como por ejemplo cuando el bien hipotecado ve aumentada su dimensión en función de una accesión como una abulsion o aluvión, esto se explica de acuerdo a lo que ya estudiamos en el sentido de que la hipoteca genera una obligación indivisible, no pudiendo estar hipotecada solo una parte del predio

4- Sobre las rentas de arrendamiento que genere el inmueble hipotecado, para ejercer este derecho será necesario que el acreedor hipotecario embargue el inmueble, solo ahí tendrá derecho a que sea a él a quien se le paguen las rentas, recordemos que con la sola constitución de la hipoteca el acreedor hipotecario no tiene derecho alguno sobre los frutos que genere el inmueble

5- Se extiende a las servidumbres activas de que gozare el predio hipotecado

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6- A los montos que se paguen por las aseguradoras si es que el inmueble hipotecado sufre un siniestro, se entiende en este caso que de manera excepcional existe una hipoteca sobre la suma de dinero correspondiente a la indemnización, debemos precisar que el acreedor hipotecario lo que mantiene es el derecho a pago preferente sobre esos montos pero no tiene derecho de venta ni de persecución, el articulo 555 del código de comercio establece esta subrogación real, donde el dinero pasa a ocupar el lugar jurídico del inmueble 7. La hipoteca se extiende a la indemnización que se pague al dueño del inmueble hipotecado cuando este es expropiado, al igual que en el caso anterior se produce una subrogación real

2) Efectos en cuanto al constituyente Respecto de sus obligaciones:

La hipoteca constituye una limitación al dominio ya que si bien es cierto el constituyente mantiene sus facultades de uso y goce, impide ejercer la facultad de disposición material y limita la disposición jurídica. Para determinar cuales son los efectos debemos distinguir:

1. la situación del constituyente antes de ejercer la acción hipotecaria:el constituyente conserva la facultad de disposición pudiendo enajenar el inmueble hipotecado pero en sentido restringido así por ejemplo puede vender su inmueble efectuando la posterior tradición, esta facultad la tiene porque en nada le afecta al acreedor hipotecario ya que mantiene su derecho a perseguir el inmueble de manos de quien se encuentra. El articulo 2415 lo faculta para constituir nuevas hipotecas, esto porque el acreedor hipotecario tampoco se ve afectado al tener un derecho preferente por sobre los siguientes acreedores hipotecarios preferencia que esta dada por la fecha de inscripción de la hipoteca y no por la fecha del contrato hipotecario.Nos preguntamos si se pueden constituir otros derechos reales sobre el inmueble como una servidumbre un usufructo uso o habitación, la ley nada dice, pero se concluye mayoritariamente que no esta facultado para hacerlo porque estos derechos le generan una disminución a la garantía. En consecuencia si se constituyen serán inoponibles para el acreedor hipotecario. Si el constituyente tala un bosque y vende la madera o demuele el edificio y vende los materiales disminuirá la garantía de la hipoteca incluso el articulo 2427 establece que si la cosa se deteriora incluso por caso fortuito o fuerza mayor esta perdida la soporta el deudor, resultando una situación excepcional. Cuando la finca hipotecada sufre estos deterioros la ley le entrega algunos derechos al acreedor hipotecario art 2427:a) Puede exigir que se mejore la hipoteca, esto es que se constituya una nueva hipotecab) De manera alternativa que se le otorgue una seguridad equivalente, como por ejemplo una prenda o una fianza.c) A falta de los derechos anteriores la ley le entrega al acreedor dos posibilidades:

i. exigir el pago inmediato de la deuda, aunque existan plazos pendientes, siempre que la obligación sea liquida. Es uno de los casos de caducidad de los plazos.

ii. Si la deuda es iliquida, indeterminada o condicional el acreedor solo podrá pedir que se decreten algunas medidas conservativas.

Nota: - Una obligación es liquida o iliquida cuando se trata de obligaciones de dar, por ejemplo una suma de dinero es una obligación

liquida porque sabemos la cantidad, te debo un millón de pesos, porque sabemos cuanto es. - Cuando no obstante no tener la suma de dinero pero se entregan las reglas para obtener el monto por ejemplo 5uf mas IPC y

Es Iliquida cuando no tenemos el monto de la deuda, obligación futura es una deuda iliquida.

2. una vez ejercida la acción hipotecaria. Efectos de la hipoteca una vez ejercida la acción hipotecaria

Una vez que se embarga el inmueble cesa la facultad del propietario para disponer del bien raíz, si al momento de ejercer esta acción el inmueble se encuentra en manos de un tercero habrá que ejercer la llamada acción de desposeimiento, que tiene por objeto que este tercero abandone el inmueble o que pague la deuda dentro del plazo de 10 días si no lo hace se le desposee del bien raíz . 20 de mayo.

3) Los derechos del acreedor hipotecario: I. D° del acreedor hipotecario . Art 2428.

Consiste en ele d° que tiene el acreedor para perseguir el cumplimiento de la o°en manos de quien se encuentre el inmueble. Esto porque la hipoteca es un d° real del que emana una acción real para perseguir la cosa de manos de quien se encuentre.

o Situación de los 3° poseedores. Se denomina tercer poseedor de la finca hipotecada , a to quien que sea dueño del inmueble , pero que no encuentra o° personalmente al pago de la deuda. Se pueden presentar las siguientes situaciones:

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1. Aquella persona que adquiere un inmueble , gravado con hipoteca : esto puede ocurrir cuando fallece el deudor hipotecario debiendo distinguir :

a. El inmueble se adquiere a titulo de herencia el heredero al igual que el causante es deudor personal en consecuencia , no lo podemos calificar como tercero poseedor de la finca hipotecada.

b. Si quien adquiere el inmueble es un legatario, habrá que distinguir si el testador lo gravo o no con la deuda.Si el testador lo gravo con la deuda hipotecaria es también deudor personal, por lo tanto no se califica como tercero poseedor.Si no lo gravo con la deuda es tercero poseedor de la finca.

2. Si una persona adquiere el inmueble hipotecado por CV es tercero poseedor de la finca hipotecada, por que no se encuentra obligado personalmente a la obligación principal

3. Se encuentra el tercero garante hipotecario , que es aquella persona que constituye hipoteca sobre bienes propios, para caucionar una o° ajena

El tercero garante no es deudor personal , por lo tanto si se llega a subastar el bien hipotecado y lo obtenido no es suficiente para cubrir la totalidad de la deuda , en nada responde el tercero garante , por que en su contra el acreedor no tiene d° de prenda general.

La accion de desposeimiento. Cuando la acción hipoteria se dirige en contra del tercer poseedor, se denomina acción de desposeimiento. Art 758 a 763 CPC.Y consiste en notificar personalmente al tercero para que dentro del plazo de 10 dias pague la deuda o abandone la finca , si paga la deuda termian el juicio y si abandona la finca , el acreedor podrá embargar y rematar el inmueble. Si no toma ninguna de estas actitudes se le desposee de la finca y luego se iniciara la acción ejecutiva propiamente tal.

Actitudes:1. Paga la deuda.

Se subrogaran los derechos del acreedor encontrandonos ante un caso de pago con subrogación; estos operaran siempre que el tercero no haya adquirirod el inmueble reconociendo al hipoteca y afectando eso al precio. En el caso del legatario si es que el paga y no se le gravo con la deuda tendrá derecho a exigirle el pago a la comunidad hereditaria. Si se le gravo con la deuda, deberá soportar el pago.

2. Que abandone la finca. Implica poner a disposición del tribunal el inmueble hipotecado , una vez abandonado se procede a la realización del inmueble (venta y publica subasta).Si el producto que se obtiene de la subasta es mayor , al monto de la deuda , los saldos pertenecen al : tercero poseedor. Cuando el tercero abandona el inmueble podrá dirigirse en contra del deudor principal , para que el indemnice los perjuicios.

Comentario: El poseedor carecerá del beneficio de excusión.

Este derecho de persecución cesa en dos casos:1) Art 2428; que es la denominada purga de la hipoteca, osea cuando un tercero extraño adquiere el inmueble

hipotecado en publica subasta. 2) Cuando el inmueble hipotecado resulta exporpiado.

.

23 De mayo. II. D° de venta. Art 2424.

El acreedor hipotecario deberá interponer una dda ejecutiva en la cual tendrá que embargar el inmueble, posteriormente habra que tasarlo para proceder a su venta en pública subasta.El embargo Consiste: En la aprehensión real o simbólica de bienes del ejecutado destinado a asegurar el cumplimiento de la obligación principal de manera tal que si el deudor no paga, se procedera a su venta en pública subasta y con ese producto se le paga al ejecutante.El embargo de un inmueble se realiza previo decreto judicial y debe ser inscrito en el conservador de bienes raíces.

Una vez embargado habrá que tasar el bien, lo que generalmente se realiza a través de la tasación fiscal a menos que el ejecutado se oponga y pida una tasación pericial . Luego el ejecutante deberá presentar un escrito llamado bases de remate que contiene las

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reglas sobre las cuales se llevará a cabo la subasta. Aprobada las bases se deben hacer publicaciones en los diarios. Finalmente se llega a la subasta.

El día de la subasta puede ocurrir que no existan postores interesados, caso en el cual el ejecutante tiene un d° alternativo:- Sacar el bien a una segunda subasta con reducción de los 2/3, o bien, adjudicarselo en ese mismo valor, ello con cargo a la

deuda por la que se está ejecutando .- Si no existen interesados y se llega al segundo llamado, el ejecutante tendrá el mismo derecho, pudiendo llegar incluso a un

tercer llamado, por un mínimo prudencial que establezca el Tribunal.- Puede también solicitar que sele entregue el bien en prenda pretoria, esto es, que el va a administrar el inmueble y se pagará

con los frutos que este genere.- Si en alguno de los tres llamados hay postores interesados y uno de ellos lo subasta, habrá que extender el acta de remate

que es suscrita por el subastador y por el juez en calidad de vendedor .- Como se trata de una compraventa de inmueble, habrá que reducirla a escritura pública para finalmente proceder a la

inscripción en el conservador de bienes raíces.

III. D° de preferencia . Art 2470- 2475.El acreedor hipotecario tiene una preferencia de tercera clase , preferencia que esta dada por la fecha de isncripcion de la hipoteca en el CBR, asi si existen 3 hipotecas y el inmueble sale a subasta , el primero en pagarse será la primera hipoteca isncrita.Los acreedores hipotecarios tienen preferencia sobre cualquier otro acreedor, salvo losacreedores de pirmera clase , como por ejemplo las costas judiciales, los créditos de origen laboral, los impuestos fiscales etc.

La pospsosion de la hipoteca. Es el acto por el cual un acreedor hipotecario , consiente enq ues e prefiera a su hipoteca otra de carácter posterior. Se permite por lo tanto que el acreedor hipotecario renuncie a su preferencia , asi por ejemplo : un acreddor hipotecario de 3era clasepodría pasar a ser de primera clase (osea pagarse en primer lugar) si el acreedor hipotecario de primera fecha le cede su lugar; sin embargo los demás acredores hipotecarios , podrán dejar sin efecto esta renucia cuando la posposición se haya hecho en su fraude, pudiendo ejercer la llamada acción pauliana o revocatoria.

El mutuo hipotecario según ley de bancos. En la ley de bancos art 91 al 111 , se encuentra reglamentado un procedimiento especial , para hacer efectivo lso mutuos hipotecarios , otorgados por letras de crédito , se establece una serie de modificiaciones procesales , generando un juicio especial para este tipo de mutuo. En primer lugar El banco requerirá al deudor y tarsncurridos 10 dias, puede inmediatamente pedir le remate del inmeuble hipotecado o que se le entregue en prenda pretoria , dentro de ese plazo , el deudor puede oponer solo ciertas excepciones , incluso se reduce el plazo a 5 dias. Las apelaciones que se presenten en estos procedimientos , se conceran en el solo efecto devolutivo y en las enajenaciones que se produzcan atraves de la subasta no tendrá aplicación el art 1464 numeros 3 y 4.

25 DE MAYO. 2016La Extincion de la hipoteca.

La hipoteca se puede extinguir por dos vías:a. Por via consecuencial o accesoria: constituye la RG y se refiere a aquellos casos en que al hipoteca se extibgue a

consecuencia de la extinciond e la o° ppal , esto por aplicación del pp de lo accesorio sigue la suerte de lo ppal, por ejemplo el pago.

b. Por via ppal o directa: significa que ese extingue solo la hipoteca , pero se mantiene la o° ppal, como por ej: cuando el acreddor hipotecario renuncia a la hipoteca.

Algunos modos de extinguir requieren mención especial. El pago.

Si el pago lo hace el propio deudor (el mutuario por ejmplo) produce el efecto consecuencial extinguiéndose también la hipoteca.

Pero si el pago lo efectua un tercero no se extingue la hipoteca , porque por regla general se subroga en los derechos del acreedor , manteniéndose las cauciones, por ejmplo si que el paga es un fiador o un codeudor

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solidario extingue la o° para con el acreedor, pero el tercero pasa a ocupar jurídico de este y por lo atnto se mantienen las cauciones.

En cuanto a la novación. Extingue a una o° primitiva haciendo nacer una nueva , el inconveniente es que si se extingue esa primera o° que tiene como accesorio una hipoteca , se extinguirá también la hipoteca operando entonces de manera consecuencial. Pero el acreedor puede pactar con el deudor la mantención de las caucione s, osea que al hipoteca garantice también la segunda o°, caso en elcual se presenta la aprticularidad que se extingue la o° ppal pero no la accesoria.

Casos de extinción por via ppal.1. Por resolución del derecho del constituyente. Por ejemplo si el constituyente d ela hipoteca es demandado por su vendedor , ya que no se pago el precio, si la sentencia es favorable para el vendedor se declarara la resolución del contrato debiendo volver las partes al estado anterior , el problema es que el comprador hania constituido una hipoteca sobre ese inmueble , nos preguntamos si la resolución afecta al acreedor hipotecario . solo le afectara si el estaba de mala fe , esto es si sabia de la existencia d ela ocndicion, para esto debe constar en el titulo de adquisición , en este caso se deberá cancelar la inscripción hipotecaria, para que vuelva a manos del vendedor el inmeuble sin gravámenes, se extingue por tanto la hipoteca , peor no la o° ppal la que subiste sin accesorio.

2. Por el vencimiento del plazo le cumplimiento de la condición. Asi por ejemplo podemos constituir hipoteca por un plazo máximo de 5 años , mientras que la o° ppal esta pactada a 10 años, para eso se extingue la hipoteca pero se mantiene la o° ppal.

3. Por renuncia del acreedor hipotecario. La renuncia es un acto jurídico unilateral por la cual el acreedor hipotecario libera la constituyente de l ahipoteca , s epuede renunciar por mira en su solo interés. Si renuncia debe tener la facultadpara hacerlo , ya que renunciar es un acto de enajenación porque el acreedor hipotecario eta sacando de su patrimonio el d° real de hipoteca , por lo tantosi este acreedor fuere incapaz no podrá hacerlo por si mismo , si noq eu requiere la intervención de su guardador y la autorización judicial. La renucnia ademas debe ser solemne , debiendo otrogarse por EP que después debe ser enviada o llevada alconservadore respectivo para cancelar la incripcion hipotecaria.

4. La purga de la hipoteca. Art 2428. Para que se purgue la hipoteca es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

1) El inmueble hipotecado , debe ser subastado por resolución judicial.2) Antes de la suabsta deben ser notificados todos lo acreedores hipotecarios.3) La subasta no s epuede realizar si no una vez trasncurrido el termino de emplazamiento , contados desde la

notificación personal a los acreedores hipotecarios.4) Dentro de este plazo, los acreedores pueden decidir pagarse por el producto de la subasta o mantener la

hipoteca si la obligación es ilíquida . si nada pasa dentro del plazo se entiende que se pagaran con el producto de la subasta .

5) Subastado que sea el bien el comprador de este inmueble puede solicitar al tribunla que se alzen als hipotecas para que pueda inscribir el inmeuble en el conservador libre de todo gravamen , cesando el d° de persecución que tenia el acreedor hipotecario.

Cesa el d° de persecución en contra del comprador de un inmueble que se encontraba hipotecado siempre que se hayan notificado a estos acreedores y haya transcurrido el termino de emplazamiento antes de la subasta. Se extinguirá por tanto la hipoteca , pero no se extingue la o° ppal , porque no sabemos si ocn el productod e la subasta se alcanzaron a cubrir la totalidad de los créditos , si extin saldos insolutos estos carecerán de preferencia.

VI. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Es un contrato en que ambas partes se o° recíprocamente: - Una a conceder el goce de una cosa o - a ejecutar una obra o a prestar un servicio y - La otra a pagar por ese goce , obra o servicio un precio determinado.

Con este concepto establecemos las 3 clases de arrendamiento:

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1- De Cosa.2- De obra3- Y de servicio.

Las partes en el contrato de arrendamiento son:a. El arrendador y b. El arrendatario.

Requisitos I. El consentimiento : este es necesario , para generar las o° de ambas partes II. La cosa: se rige por las reglas del contrato de CV.III. El precio: es la suma de dineorque paga el arrendatatario. Si el precio se paga periódicamente recibe el nombre de

renta

Características del Contrato de Arrendamiento.

1. Es un contrato bilateral.Puesto que genera o° para ambas partes , asi por ejmplo el:- El arrendador se obliga a entregar la cosa y a mantenerla en estado de servir ,- El arrendatario se o° a pagar el precio, a conservar la cosa y a restituirla , una vez terminado el goce.

2. Es un contrato oneroso.Ya que ambas partes de benefician y gravan recíprocamente.

3. Es oneroso conmutativo:Por que las pretaciones se miran como equivalentes.

4. Contrato principal.5. Por regla general es consensual y Es solemne solo tratándose de los predios rusticos donde se exige que conste por EP o bien

escritura privada mas dos testigos. Al respecto rigen:- Las limitaciones a la prueba testimonial , por lo tanto si la renta que se paga supera las 2 UTM, el arrendamiento debe constar

por escrito.

6. Contrato de tracto de sucesivoPorque cuando termina el arrendamiento se pueden renovar sus efectos , si las partes continúan cumpliendo las o°.

7. Tratándose de los predios urbanos , es un Contrato dirigido ya que si es mes a mes o a plazo indefinido o plazo fijo no superior a un año , el arrendatario gozara de un plazo adicional para la restitución del bien , después que el arrendador le notifique el desahucio.

También si se trata de un arrendamiento que recae sobre viviendas y ha sido pactado por un plazo superior a un año , se faculta al arrendatario para ponerle termino anticipadamente sin la o° de pagar la renta por el periodo que falte.Ademas son irrenunciables lso d° que la ley confiere a los arrendatatrios art 19 ley 18101.

Arrendamiento de cosa Es aquel contrato en que una de las partes llamadao arrendador concede el goce de una cosa a otra persona llamada arrendatario quien se o° a pagar por ese goce un precio determinado.

Cosas que se pueden dar en arriendo. Se puede dar en arrendamiento toda clase de cosas corporales e incorporales , epro no s epuede arrendar:- Los derechos personalísimos - Aquellas cosas cuyo arrendamiento esta prohibido por ley. por ejemplo: las viviendas sociales adquiridas por intermedio del

serviu no se pueden arrendar dentro de un cierto plazo , generalmente 5 años. - Las cosas consumibles , porque es un titulo de mera tenencia y el arrendador debe restituir la cosa.

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27 mayo, 2016

Normativa aplicable a contrato de arrendamiento 1. CcArt 1915 y ss que se aplica de manera supletoria a los arrendamientos regidos por leyes especiales. 2. Ley 18101 aplicable al arrendamiento de predios urbanos , modificada en año 2003 por ley 19866.3. DL 9973 del año 1975 aplicado a los predios rústicos.4. Ley 19281 referido al leasing para la vivienda.

Capacidad para celebrar el contrato de arrendamiento Regla general , es que todas las personas son capaces para celebrar actos o contratos , salvo que la ley declaré incapaces. Existen ciertas incapacidades especiales y son las ss:

1. El marido casado en soc conyugal puede dar en arriendo libremente todos los bienes muebles , respecto de los inmuebles requiere autorización de la mujer para dar en arriendo los inmuebles sociales y los propios de la mujer por mas de 5años si son urbanos o por más de 8 si en rústicos , incluidas las prorrogas .

2. Cuando la soc conyugales administrada de manera extraordinaria (cuando el marido no puede administrar) , la administración es ejercida por un curador. Ese curador puede ser la mujer o el tercero caso en cual tiene la misma limitación anterior, no puede dar en arrendamiento predios urbanos por más de 5 años, ni presos rústicos por mas de 8 años , incluida las prorrogas.

3. El guardador no puede dar en arrendamiento predios urbanos del pupilo por más de 5 años, ni rústicos por de 8 años, ni tampoco por el tiempo que exceda la mayoría de edad del pupilo .

4. El guardador no puede tomar en arriendo para si , para su conjugue o sus parientes bienes muebles del pupilo , a menos que lo autoricen los demás guardadores o la justicia en subsidio. En lo que respecta a los inmuebles , la norma es prohibitiva.

5. El padre o madre que ejerce la patria potestad, no puede dar en arriendo los predios urbanos del hijo por mas de 5 años , los rústicos por mas de 8 ,ni tampoco el tiempo que le queda al hijo para cumplir la mejoría de edad.

En todos estos casos la sanción es de inopinibilidad.6. No se pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre bienes que hayan sido afectados como familiares sin la

autorización del otro conjugue , o sea del conjugue no propietario. Los bienes familiares:

Son ciertos bienes que por regla general se afectan por resolución judicial con el objeto de proteger a la familia en común , así por ejemplo el inmueble que sirva de residencia principal a la familia puede ser afectado en tal calidad a solicitud del conjugue no propietarios el efecto que se produce es generar es una con gestión o con acreditación entre ambos cónyuges , por lo tanto el conjugue propietario no podrá dar en arrendamiento ese inmueble ,ha menos que cuente con la autorización del cónyuge no propietario.

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30 mayo, 2016 Efectos del contrato de arrendamiento.

El arrendador asume una obligación genérica, consistente en: proporcionarle el goce tranquilo y útil de la cosa al arrendatario durante todo el tiempo que dure el contrato.De esta obligación genérica, se desprenden las siguientes obligaciones específicas:

1. Entregar la cosa:

Momento que se debe entregar la cosa a. En primer lugar se deberá en entregar en el momento que las partes hubieren acordado, b. si las partes nada indican se deberá entregara inmediatamente después de perfeccionado el contrato.

Si en cualquiera de estos momentos el arrendador se encuentra imposibilitado de entregar la cosa, el arrendatario podrá pedir la resolución del contrato más indemnización de perjuicios, esta indemnización no tendrá lugar cuando la imposibilidad provenga del caso fortuito.

Lugar de la entrega. La entrega se hara en lugar convenido y a falta de estipulación habrá que distinguir:- Si al cosa arrendada es de especie o cuerpo cierto, la entrega se hará en el lugar en que se encontrara la cosa al constituirse la

o°.- Si la cosa arrendada es de género, en el domicilio del deudor. (en este caso del arrendador).

Forma de entregar. La entrega de la cosa arrendada se hará según las reglas de la tradición, pero con la salvedad que respecto de los inmuebles no se puede aplicar el art 686 que exige la inscripción conservatoria en el registro de propiedad.Recordemos que el arrendamiento es un titulo de mera tenencia, en consecuencia para los muebles se aplicara el art 684 en cuanto a los medios allí señalados.

2. Mantenerla en estado de servir: Debemos distinguir:A. las reparaciones necesarias: son aquellas indispensables para la subsistencia de la cosa. Si el arrendador no las hace el

arrendatario podrá hacerlas, siempre y cuando le haya dado noticia al arrendador, lo más pronto posible. Por ejemplo: las filtraciones.

B. Las reparaciones locativas: consagradas en el art 1940, que corresponden a aquellos deterioros que se producen por el desgaste normal de la cosa y que ordinariamente, se producen por culpa del arrendatario o sus dependientes.

Estas reparaciones locativas la soporta el arrendatario, a menos que los deterioros provengan de caso fortuito o fuerza mayor o de la mala calidad de la cosa arrendada, en esto casos la debe soportar el arrendador.

En lo que respecta a: Las mejoras utiles,

Aquellas que se hacen para aumentar le valor comercial de la cosa , serán de cargo del arrendatario , sin perjuicio de poder llevarse los materiales , siempre que ello no provoque detrimento de la cosa, Excepcionalmente las soportara el arrendador, cuando el haya consentido en estas mejoras y con expresa condición de abonarlas.

Las mejoras voluptuarias, son aquellas obras que se introducen en la cosa y que tienen por objeto el ornato , recreación o lujo, por lo tanto las soporta el arrendatario sin d° a reembolso , pero pudiendo también retirar los materiales , si con ellos no se destruye la cosa.

3. Librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa . Esto implica que durante el arrendamiento el arrendador no puede modificar la cosa arrendada o hacer trabajos que impidan el goce del bien, a menos que se trata de reparaciones que generen graves inconvenientes, caso en el cual el arrendatario tendrá d° a que se le efectué una rebaja proporcional en el monto de la deuda.

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También deberá evitarle cualquier molestia al arrendatario, o sea vías de hecho en que puede incurrir el arrendador o un dependiente suyo debe también ampararlo en las turbaciones de derecho, por lo que está obligado al saneamiento de la evicción, en similares términos a los estudiados en el contrato de CV, esto significa que se podrá pedir:- La terminación del contrato más indemnización de perjuicios o- Solamente la indemnización de perjuicios, cuando la privación sea parcial y el arrendatario quiera seguir con el contrato.Debe también sanear los vicios redhibitorios, o sea estos defectos ocultos que no le fueron informados al arrendatario, pudiendo también pedir:- la terminación del contrato más indemnización de perjuicios, si estos defectos impiden totalmente el goce de la cosa. - Si es parcial podrá pedir la indemnización de perjuicios.

El arrendador deberá reembolsar al arrendatario: por todas las sumas que destino a la reparación de la cosa arrendada, en particular se refiere:

A las mejoras necesarias, porque estas impiden el goce normal de la cosa.

Otras obligaciones del arrendador: En cuanto al mes de garantía

Tiene la obligación de restituir el mes de garantía cuando proceda., esto es cuando la cosa arrendada no presenta deterioros. Hacemos presente que el mes de garantía no puede ser imputado al pago de la renta.No se puede imputar este mes de garantía al pago del mes de renta, A menos que el arrendatario consienta en ello.

Arrendador de un local comercial. El arrendador de un local comercial está obligado a permitir que el arrendatario informe su nueva ubicación fijando un cartel para tal efecto. Hacemos presente que esta o° emanan de la costumbre y no está contenida en un cuerpo legal.

Obligaciones del arrendatario.

1) Pagar el precio: Es una obligación esencial porque de lo contrario podríamos estar frente a un comodato. El precio que se debe pagar es aquel que se haya pactado, pero puede existir discrepancia acerca del monto de la renta o acerca

de la efectividad de haberse pagado. Si tenemos dudas respeto del monto se estará :- en primer lugar a los que las partes puedan comprobar rigen en este punto las limitaciones a la prueba testimonial, - si ninguna de las partes puede acreditar sus pretensiones se estará a lo dispuesto por el informe pericial, sin embargo

tratándose de los predios urbanos cuando el contrato no conste por escrito se presume que la renta es aquella que declare el arrendatario.

Si hay discrepancia en la efectividad de haberse efectuado el pago Le corresponderá al arrendatario acreditar que lo efectuó y el modo natural de probarlo será exhibiendo el comprobante de pago otorgado por el arrendador, el solo hecho de mostrar un depósito no prueba por si mismo que corresponda al pago de la renta, si se trata de pagos periódicos existe una presunción de pago: el art 1570 establece que demostrándose el pago de los tres

últimos periodos se presume pagados los periodos anteriores.

Negativa del arrendador a recibir el pago Este hecho no libera al arrendatario de la obligación de pagar. por lo que deberá recurrir al procedimiento:- de pago por consignación, - pudiendo también depositar la renta en el servicio de tesorería correspondiente a la ubicación del inmueble indicando el

nombre y domicilio del arrendador, esta unidad entregará el recibo respectivo y la informará al arrendador acerca de la existencia del depósito a través de carta certificada.

Periodicidad en el pago de la renta. El art 1944 consagra que la renta se pagara:- en los periodos estipulados y - a falta de estipulación se aplicara la costumbre del país (tenemos una nueva aplicación de la costumbre según ley)

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En defecto de los dos elementos anteriores (ni pacto ni costumbre) establece la ley que tratándose de los predios urbanos el pago de la renta es mensual y en los predios rústicos será anual.

Tiene aplicación la condición resolutoria tacita art 1489 CC. Pudiendo el arrendador exigir el cumplimiento forzado o la terminación del contrato. El art 1977 CC establece a pedir la terminación del contrato pero solo después de dos reconvenciones de pago entre las cuales medien a lo menos cuatro días. Tratándose del arrendamiento de predios urbanos:- la primera de estas reconvenciones se hace en la notificación de la demanda mientras que- la segunda se hace al inicio de la audiencia de contestación, conciliación y prueba.

Este art 1977 CC constituye una excepción al art 1551 CC que consagra las formas de interpelación para constituir en mora al deudor ya que el numeral 1 establece que el deudor esta en mora con la sola llega del plazo estipulado.

2) Usar la cosa según los términos pactados o según el espíritu de la cosa: Si el arrendatario infringe esta obligación el arrendador puede pedir la terminación del contrato con indemnización de

perjuicios, situación especial es la de los arrendatarios dentro de la ley de copropiedad inmobiliaria quienes van a poder ejercer sus

derechos pero sin perturbar el legitimo ejercicio de los derechos de los demás copropietarios, si se infringen estas obligaciones serán aplicadas multas respecto de las cuales son solidariamente responsables el infractor y el

propietario.

3) Cuidar la cosa como un buen padre de familia: Esto significa que tiene aplicación las reglas generales en materias de grados de culpa toda vez que se trata de un contrato oneroso por lo tanto se responde de culpa leve art 1939 CC, en el ejercicio de esta diligencia el arrendatario no solamente responderá por sus hechos propios sino también por los hechos

culpables de sus familiares o dependientes incluyéndose a los subarrendatarios.

08/06/2016 El subarrendamiento como facultad del arrendatario

Para saber si el arrendatario tiene esta facultad es necesario distinguir la reglamentación:1. En el CC el arrendatario no tiene la facultad para subarrendar o ceder su derecho a menos que el arrendador lo hubiere

autorizado expresamente.2. En la ley de arrendamiento de predios urbanos cuando se trate de inmuebles destinados a la habitación y el plazo sea superior a

un año el arrendatario podrá subarrendar a menos que expresamente se lo prohíban, en este último caso podrá ponerle termino al contrato de manera anticipada sin la obligación de pagar la renta por el periodo que falta.

3. En el arrendamiento de predios rústicos está prohibido subarrendar a menos que se le autorice expresamente. *La responsabilidad de arrendatario y del subarrendatario son independientes

4) Cuarta obligación efectuar las reparaciones locativas: recordemos que estas reparaciones tienen su origen en el desgaste natural de la cosa, por regla general son de cargo del

arrendatario a menos que se produzcan por caso fortuito o bien provengan de la mala calidad de la cosa arrendada en el art 1971 y 1972 se señalan algunos ejemplos.

Así por ejemplo mantener en estado de servicio las puertas ventanas y cerraduras, otro ejemplo reponer los cristales que se quiebren al igual que las puertas y los tabiques, otro ejemplo mantener el aseo de las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio.

5) Obligación de restituir la cosa una vez terminado el arrendamiento: el arrendatario deberá restituir la cosa en el estado en que fue entregada pero tomando en consideración el desgaste natural de

la cosa, si la restituye antes del plazo fijado para la terminación del contrato será obligado a pagar todas las rentas de los periodos que

falten. Tenemos que determinar la restitución según ley de arrendamiento de predios urbanos.

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Para saber cómo se produce la restitución de los predios urbanos tenemos que hacer una serie de distinciones:a) Si el contrato es pactado mes a mes o de duración indefinida

el arrendador solo podrá terminar este contrato a través de un desahucio judicial o bien por notificación efectuada por un notario.

El desahucio es un acto jurídico unilateral por el cual el arrendador le pone término al contrato de arrendamiento sin embargo con la sola notificación no se termina inmediatamente el contrato si no que se le concede al arrendatario un plazo de dos meses para que restituya el inmueble que se aumenta en un mes por año con un límite máximo de 6 meses.

b) Si el contrato es a plazo fijo no superior a un año el arrendador solo puede solicitar la restitución del inmueble judicial mente y nuevamente el arrendatario tendrá un plazo de 2

meses contados desde la notificación para restituir el inmueble. En este caso se presenta algo excepcional ya que si el contrato era pactado a 11 meses y el arrendador entrega el

correspondiente aviso en el último mes la ley interviene en la declaración de voluntad de las partes entregando 2 meses adicionales de esta manera han intervenido en el art 1545.

c) Contratos a plazo fijo superior a un año cuando se destinen a la habitación y se prohíbe el sub arriendo el arrendatario podrá terminar anticipadamente el contrato sin

la obligación de pagar los periodos de renta que le falten.

d) Situación especial de la restitución del inmueble cuando fue abandonado por el arrendatario se faculta al arrendador a tomar posesión material del inmueble antes de que se dicte la sentencia definitiva que declare

terminado el contrato, si el arrendador tomo conocimiento de este hecho antes de presentar la demanda en el mismo escrito podrá solicitar la

restitución del bien a lo cual accederá el tribunal previo certificado del receptor judicial. Si el arrendatario se encuentra en mora de cumplir con esta obligación dará derecho a la terminación del contrato más

indemnización de perjuicios, sin embargo cabe hacer presente que si se estableció un plazo para la restitución y este no se cumple la sola llegada del plazo

no constituye en mora al arrendatario, es necesario que igualmente se produzca la interpelación judicial teniendo por tanto aplicación el art 1551 nº3 en lugar del nº1.

Aplicación de la costumbre en el contrato de arrendamiento Recordemos que por aplicación del art 2 del CC la costumbre se aplica según ley, esto es solo en aquellos casos en que la ley se remite a ella. En arrendamiento encontramos los siguientes ejemplos:

A) Art 1938 que se refiere al uso que el arrendatario debe darle a la cosa. B) Art 1940 referido a las reparaciones locativas que son aquellas que por costumbre son de cargo del arrendatario. C) Art 1951 referido a la duración del contrato ya que si no se ha establecido plazo dependerá de la costumbre del lugar. D) Art 1986 establece que si nada se estipula en cuanto al momento del pago se observará la costumbre de la comuna

respectiva

El derecho legal de retención Consiste en una garantía que tiene el deudor por la cual se le faculta a retener bienes del deudor para garantizar el

cumplimiento de las obligaciones. Recordemos que no se trata de una caución ya que esta es una convención entre acreedor y deudor por ejemplo una hipoteca una fianza o una prenda y pueden ser tanto cauciones personales como reales, constituyen una

especie de garantía por lo tanto el derecho legal de retención por tener como fuente a la ley es una garantía mas no una caución, independiente de su denominación no opera por el solo ministerio de la ley resultando necesario que se reconozca judicialmente.

1) Caso en que lo ejerce el arrendador:

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Si el arrendatario tiene por ejemplo rentas pendientes y pretende hacer abandono del inmueble el arrendador podrá solicitar el auxilio de cualquier funcionario de la policía para impedirlo, este auxilio solo se permitirá durante dos días.

El objetivo es retener los bienes del arrendatario para asegurar el pago de las rentas y las demás indemnizaciones a que tenga derecho.

Una forma indirecta de asegurar este derecho legal de retención es a través del otorgamiento del salvo conducto que es la autorización que entrega el arrendador para que el arrendatario se pueda retirar del inmueble, si no lo obtiene del arrendador puede pedirlo a cualquier notaria pero tendrá que exhibir el comprobante de pago de todos los servicios y las rentas correspondientes al último mes.

2) Caso en que lo ejerce el arrendatario: Cuando el arrendador le adeude indemnizaciones por las mejoras o reparaciones necesarias que haya tenido que realizar el arrendatario facultándosele a no restituir el bien mientras no se le paguen estas indemnizaciones.

10/06/2016Terminación del contrato de arrendamiento Causales: El artículo 1950 establece que este contrato se termina por las siguientes causales:

1) Destrucción total de la cosa arrendada: destrucción total 2) Por la expiración del tiempo estipulado para su duración:

Expiración del plazo, el contrato de arrendamiento terminara cuando se cumpla el plazo fijo estipulado por las partes o bien cuando se cumpla el plazo tácito considerando la naturaleza del negocio para lo que fue arrendado,

también puede operar la expiración considerando la costumbre por ejemplo cuando se refiere a ciertas maquinarias agrícolas. Si el contrato no tiene plazo determinado se puede terminar en cualquier momento por el desahucio que haga el arrendador o

el arrendatario, este es la noticia anticipada que hace una de las partes a otra de su intención de poner término al contrato. Si el plazo se ha cumplido y las partes continúan cumpliendo las obligaciones operará el art 1956 referido a la tácita

reconducción por la cual se mantendrá vigente el arrendamiento el plazo de extensión será el pactado y a falta de pacto se renovara por tres meses en el caso de los predios urbanos y tratándose de los predios rústicos por el tiempo necesario para finalizar las labores que han sido principiadas. 3) Por la extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada:

si esta extinción se produce por hecho o culpa del arrendador habrá que hacer una serie de distinciones cuando esto ocurra porque ha enajenado la cosa

también puede ocurrir que la terminación se produzca por resolución del derecho del arrendador, para determinar si se debe o no indemnizar al arrendatario y si hay o no obligación por parte del tercero de respetar el contrato

de arrendamiento debemos recurrir al art 1962 que hace las siguientes distinciones:1. Si el tercero adquirió el inmueble a titulo “lucrativo” (gratuito)

Debe respetar el contrato de arrendamiento, como por ejemplo cuando el inmueble se encuentra arrendado y el arrendador fallece y lo reciben sus herederos o legatarios o

bien cuando lo dona el heredero, legatario o donatario deben respetar el arrendamiento 2. Si el tercero adquirió el inmueble a titulo oneroso

No debe respetar el contrato de arrendamiento a menos que conste en escritura pública por lo tanto quien compre un inmueble que esta arrendado no tiene que respetar ese arrendamiento. Los únicos exceptuados son los acreedores hipotecarios.

3. Incluso los acreedores hipotecarios cuando el contrato de arrendamiento conste en escritura pública y se haya inscrito en el conservador antes que la inscripción de la hipoteca.

Nota: De ahí la importancia de si asesoramos al arrendatario para otorgar el contrato por escritura pública y luego inscribirlo en el

conservador con ello se protege la vigencia del contrato de arrendamiento, porque incluso los acreedores hipotecarios que se generen con

posterioridad al arrendamiento estarán obligados a respetar el contrato. La extinción del derecho de arrendador también puede terminar por ley o disposición legal, cuando el bien arrendado resulte

expropiado por causa de utilidad pública, también la ley opera cuando se han celebrado arrendamientos por plazos superiores a los que la ley establece.

4) Por sentencia judicial:

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puede terminar el contrato de arrendamiento por nulidad o por resolución siempre y cuando no se hubiere empezado a cumplir las obligaciones

porque una vez cumplidas el contrato no se puede resolver ya que se debe pedir su terminación, la terminación por tanto operará en todos aquellos casos en que se infrinjan las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.

Procedimiento aplicable a los contratos de arrendamiento de predios urbanos. La ley 19.866 introdujo modificaciones de carácter procesal para simplificar el procedimiento aplicable al arrendamiento de predios urbanos, entre otras las siguientes:

1) Establece un procedimiento sumario especial concentrado o sea, que se lleva a cabo en una audiencia que es de contestación conciliación y prueba (el juicio sumario tiene dos audiencias,

una de contestación y la otra de prueba).

2) Se establece una presunción de derecho de que el arrendatario se encuentra en el inmueble para efectos de notificación por el art 44.

3) El procedimiento será verbal pero podrán presentarse minutas escritas.

4) Si el inmueble se encuentra sin ocupantes se faculta al arrendador para pedir la restitución inmediata del inmueble sin esperar que se encuentre ejecutoriada la sentencia, para esto debe solicitarlo incluso en la propia demanda y debe ser certificado por el receptor.

5) La suspensión de la diligencia de lanzamiento puede ahora suspenderse solo hasta por 30 días al amparo de la antigua ley la suspensión duraba hasta 6 meses cuando existían razones humanitarias.

Nota: es importante hacer por escrito el contrato de arrendamiento ya que si no se hace rige lo que diga el arrendatario.

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VI. Contrato de mutuo o préstamo de consumo Contratos reales: son aquellos que se perfeccionan con la entrega o tradición de la cosa y dentro de ellos encontramos al

mutuo, al comodato y al depósito. El mutuo:

Consagrado en el art 2196 nos indica que es un contrato en que una de las partes entrega a la otra una cierta cantidad de cosas fungibles con cargo de restituir otras tantas del mismo género y calidad,

las cosas que se entregan en mutuo son fungibles y generalmente consumibles, así por ejemplo se puede entregar en el mutuo cosas fungibles aunque no sea consumibles, como 50 sillas caso en el cual la obligación del mutuario consiste en restituir otras 50 sillas del mismo género y calidad.

Si fuera arrendamiento tendría que devolver las mismas sillas. El mutuo se encuentra reglamentado en dos leyes:

I. primero en el CC referido al mutuo de cosa fungible que no es dinero y II. en segundo lugar el mutuo de cosa fungible que es dinero regulado en la ley 18.010.

Características del mutuo del CC 1. Es un contrato real Que se perfecciona por la tradición de la cosa por lo tanto es un titulo traslaticio de dominio2. Es un contrato unilateral Ya que el único obligado es el mutuario y su obligación consiste en restituir igual cantidad y calidad de las cosas que ha recibido, el mutuante no se obliga a nada ya que cuando e entrega la cosa no está cumpliendo con una obligación sino que está

perfeccionando el contrato.3. Es un contrato naturalmente gratuito puesto que el mutuante no recibe beneficio alguno si las partes quieren que sea oneroso se puede pactar alguna especie de interés 4. Es un contrato principal

Partes en el mutuo: - Mutuante: aquella persona que entrega la cosa, como esa entrega implica tradición debe ser dueño de la cosa, si no lo es el

contrato es nulo - Mutuario: basta con que sea capaz de ejercicio

Mutuo sobre dinero Reglamentado en la ley 18.010 sobre operaciones de crédito de dinero o sea aquellas en que una parte entrega a otra cierta cantidad de dinero y la otra se obliga a pagarla en un momento distinto de aquel en que se celebra la convención.

CaracterísticasA diferencia del código civil el mutuo de dinero es:

a. generalmente oneroso Porque aunque las partes nada indiquen se debe pagar interés, esto implica que tanto mutuante como mutuario se ven

beneficiadosb. En cuanto a la forma en que se perfecciona este contrato puede ser consensual o real,

Se estima mayoritariamente que es consensual aunque rigen las limitaciones a la prueba testimonial, el que sea consensual acarrea como consecuencia que el contrato sea bilateral

- ya que el mutuante se obliga a entregar el dinero- mientras que el mutuario se obliga a restituirlo con intereses, recordemos que si calificamos al mutuo como real tiene el

carácter de unilateral.

Los intereses El interés es el beneficio o utilidad que recibe el mutuante como precio por el préstamo que le ha otorgado al mutuario, Se trata entonces de un fruto civil que es representativo al precio por el uso del dinero, Existen distintas clases de intereses como el interés corriente y el interés convencional.

i. El interés corriente: También llamado interés legal es aquel cobrado en promedio por los bancos o instituciones financieras en el periodo de un mes, este promedio se publica por el banco central y rige para el mes siguiente.

ii. El interés convencional:

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Es aquel que pactan las partes libremente pero que tiene como limite el máximo interés convencional no siendo superior al 50%por sobre el interés corriente. Si se acuerda un interés superior al máximo convencional la sanción civil es que se rebaja este monto al interés corriente, penalmente se sanciona con el delito de usura.

El anatocismo Es el cobro de los intereses por sobre los intereses lo cual está expresamente permitido en la ley 18.010 siempre que el mutuo

sea superior a 30 días, este anatocismo no está permitido en el CC Existen ciertas presunciones de pago al amparo de esta ley. Si el acreedor otorga recibo del capital se presumen pagados los intereses y reajustes. También si se da recibo de los intereses correspondientes a los 3 últimos meses se presumen pagados los intereses de los

meses anteriores.

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