Contratos Mercantiles Modernos -Miguel Larosa Amante - El Salvador

7/31/2019 Contratos Mercantiles Modernos -Miguel Larosa Amante - El Salvador

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Textosde

Apoyo

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TextosdeApoy

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Contratos

Mercantiles

Modernos

El Contrato de

Arrendamiento Financiero

en el Derecho Salvadoreo

ContratosMercantilesModernos

COOPERACINESPAOLA

EMBAJADADE ESPAAENELSALVADOR

Repblica de El Salvador, C. A.Proyecto de Fortalecimiento de la Capacitacin Inicial y Continua de Operadores Jurdicos (AECI-CNJ)

Repblica de El Salvador, C. A.Proyecto de Fortalecimiento de la Capacitacin Inicial y Continua de Operadores Jurdicos (AECI-CNJ)


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Repblica de El Salvador, C. A.

Proyecto de Fortalecimiento de la Capacitacin Inicial y Continua de Operadores Jurdicos (AECI-CNJ)

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOFINANCIERO EN EL

DERECHO SALVADOREO

CONTRATOS MERCANTILES MODERNOS


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PLENO DEL CONSEJO

PresidenciaLic. David Gonzalo Cabezas Flores

Consejales PropietariosDr. Jorge Efran Campos

Lic. Jos Ricardo Chigila DurnLicda. Nora Montoya Martnez

Lic. Carlos Arnulfo CndidoLicda. Rosa Margarita Romagoza de Lpez Bertrand

Lic. Santos Cecilio Treminio Salmern

Escuela de Capacitacin Judicial Dr. Arturo Zeledn Castrillo

Dr. Mauro Alfredo Bernal Silva - DirectorLicda. Berta Rosario Daz Zelaya - Sub-Directora

Agencia Espaola de Cooperacin InternacionalProyecto de Fortalecimiento de la Capacitacin Inicial y Continua de Operadores Jurdicos

Juan Ignacio Pita, Coordinador de la Oficina Tcnica de CooperacinEmbajada de Espaa en El Salvador.

Beatriz Gonzlez Snchez, Directora del Programa de Justicia.

AutorMiguel Larrosa Amante

Seccin Acadmica - Area Penal -ECJRevisin y aprobacin de texto

Unidad de Produccin Bibliogrfica y Documental, CNJ - ECJDiseo y diagramacin.

El material publicado es de exclusiva responsabilidad de su autor.

Consejo Nacional de la JudicaturaFinal Calle Los Abetos No. 8, Colonia San Francisco, San Salvador.

Tels. 2245-2449, 2245-2450 y 2245-2451.

347.090.26L334c Larrosa Amante, Miguel

Contratos mercantiles modernos : el contrato de arrendamiento

slv financiero en el derecho salvadoreo / Miguel Larrosa Amante. -- 1a.ed. -- San Salvador, El Salv. : Consejo Nacional de la Judicatura,Escuela de Capacitacin Judicial (CNJ-ECJ), 2006.

102 p. ; 21 cm. -- (Textos de estudio ; n. 10)

ISBN 99923-854-8-0

1. Arrendamiento financiero-El Salvador. 2. Contratoscomerciales-El Salvador. I. Ttulo.

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INDICE

I. Contrato de arrendamiento financiero ....................... 11. Introduccin ......................................................... 12. Antecedentes histricos ........................................ 13. Denominacin ...................................................... 24. Concepto de leasing o arrendamiento

financiero ............................................................. 45. Naturaleza jurdica ............................................... 5

a) Tesis de Giovanoli ............................................ 5b) Tesis del arrendamiento ................................... 6c) Tesis de la compraventa simulada .................... 6d) Teora del contrato sui generis ......................... 7

6. Clases de arrendamientos financieros .................. 7a) Leasing operativo ............................................. 8b) Leasing financiero ........................................... 8c) Renting ............................................................. 9

d) Leasing-Back ................................................... 107. Caractersticas ...................................................... 11

a) Existencia de tres personas que operen en eltrfico mercantil ............................................... 11

b) Adquisicin en propiedad por la sociedadleasing de un bien mueble o inmueble ............. 14

c) Firma de un contrato de arrendamiento,con opcin final de compra .............................. 14

d) El perodo pactado de duracin delcontrato es irrevocable ..................................... 14

e) Al trmino del contrato de arrendamientoel arrendatario puede optar ............................... 15

8. Especial referencia a las relaciones jurdicas entrelos distintos intervinientes en la operacin deleasing o arrendamiento financiero mobiliario .... 15a) Relacin sociedad de leasing y proveedor ....... 16b) Relacin sociedad de leasing y usuario ........... 16c) Relacin proveedor y usuario ........................... 18

9. Leasing inmobiliario ............................................ 18a) Definicin y Derecho comparado .................... 19b) Contenido ......................................................... 21c) Naturaleza jurdica ........................................... 22


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d) Su inscripcin registral .................................... 25

10. Extincin del contrato de arrendamientofinanciero............................................................. 26a) Cumplimiento de las clusulas contractuales .. 26b) Incumplimiento de una de las partes ............... 27

II. Contrato de factoring .................................................. 291. Concepto, clases, delimitacin,

legislacin aplicable ............................................ 292. Estructura del contrato ......................................... 33

3. Contenido del contrato ......................................... 354. Extincin del contrato .......................................... 395. El Convenio Internacional de Factoring .............. 406. Cuestiones sobre las cuales debe procederse a la

discusin en grupo ............................................... 41III. Contrato de renting .................................................. 43

1. Concepto, delimitacin, legislacin aplicable ...... 432. Estructura del contrato ......................................... 44

3. Contenido del contrato ......................................... 454. Extincin del contrato ........................................... 475. Cuestiones sobre las cuales debe procederse

a la discusin en grupo ......................................... 48IV. Otros contratos mercantiles especiales ...................... 49

1. El contrato de catering .......................................... 492. El contrato de engineering .................................... 503. El contrato de merchandising ............................... 51

Anexo 1: Modelo de contrato de factoring ..................... 55Anexo 2: Convencin de UNIDROIT sobre

factoring internacional ..................................... 69Anexo 3: Contrato de renting ........................................... 79Anexo 4: Modelo de condiciones generales de

un contrato de renting de vehculos ................. 82


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Esta obra surgi de una consultora realizada dentro del Proyectode Fortalecimiento de la Capacitacin Inicial y Continua de OperadoresJurdicos, que el Consejo Nacional de la Judicatura desarrolla con laasistencia de la Agencia Espaola de Cooperacin Internacional (AECI).

La actividad fue dirigida por el magistrado espaol, Doctor Miguelngel Larrosa Amante. El contenido de la obra fue el tema de un cursode capacitacin que se dirigi a colaboradores jurdicos de la Sala delo Civil de la Corte Suprema de Justicia y a capacitadores de la Escuelade Capacitacin Judicial "Dr. Arturo Zeledn Castrillo", en junio de2003. Se acept este tema, en palabras del autor, porque es msinteresante el examen de una serie de novedosos contratos mercantilescuya aparicin en la prctica forense nacional se producira en breve,as como el examen del contrato de arrendamiento financiero y de lalegislacin nacional que recientemente se haba aprobado.

El texto consiste en los materiales de lectura que el consultorelabor para la realizacin del referido curso y trata sobre las figurasjurdicas siguientes: el contrato de arrendamiento financiero; el contratode factoring, el contrato de renting y otros contratos mercantiles(merchandising, engeneering y catering). En este trabajo se realiza unestudio de las cuestiones ms interesantes de dichas figuras y seidentifican los principales elementos de cada uno de los contratos quese examinan. El estudio que se realiza del contrato de arrendamiento

financiero est enfocado hacia la legislacin salvadorea.En el marco de la globalizacin y de vigencia de los tratados

de libre comercio, la contratacin y negociaciones mercantiles van enaumento y por ende, tambin se incrementarn los conflictos que setramiten ante los operadores judiciales, como efectos de estos negociosjurdicos. Por lo anterior, estamos convencidos que esta obra ser degran utilidad para conocer estos novedosos contratos, diferenciarlos ymejorar el servicio judicial que se presta para la pronta solucin de unapretensin reclamada, que nazca de las relaciones contractuales.

Consejo Nacional de la Judicatura

Presentacin


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E l c o n t r a t o d e a r r e n d a m i e n t o f i n a n c i e r o e n e l D e r e c h o s a l v a d o r e o

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I. Contrato de arrendamiento financiero

1. Introduccin

Uno de los mecanismos de financiacin (entendida sta en unsentido genrico, como la consecucin de dinero por la empresa), esel denominado comnmente leasing, trmino anglosajn que denota suorigen prximo en los Estados Unidos de Amrica (segn pacficadoctrina), donde surgi como nueva frmula comercial y financiera,por la necesidad de crear instrumentos giles y flexibles para potenciar

al mximo la actividad productiva, permitiendo a las empresas laadquisicin del material que precisen para la misma.

En tal sentido la legislacin salvadorea parte de esta finalidadpropia y expresamente la Ley de 20 de junio de 2002 de ArrendamientoFinanciero la reconoce en la Exposicin de Motivos del texto legal, alsealar en el ordinal II que el desarrollo de la economa nacionalrequiere un sistema de financiamiento de bienes que fomente la inversiny sea accesible a las empresas y personas naturales salvadoreas quelo soliciten, y en especial a las medianas y pequeas empresas,

reconociendo igualmente en el ordinal III la realidad de que el sistemade arrendamiento financiero constituye a nivel mundial un eficientemecanismo para favorecer la inversin de bienes. La claridad de laexposicin de motivos citada hace innecesario cualquier otramanifestacin sobre el fin del contrato de arrendamiento financiero quese est examinando.

2. Antecedentes histricos.

Al intentar estudiar la figura del leasing, debemos partir de laidea de que el sustento de la institucin es fundamentalmente econmicoy financiero, apareciendo su configuracin jurdica con posterioridad,haciendo bueno el principio de que los fenmenos econmicos antecedensiempre a la definicin jurdica de los mismos. Su regulacin debe estarpresidida por una simbiosis de la economa y del derecho, estndoleatribuido a ste los problemas que plantean en la convivencia sociallas realidades econmicas, sin que estas realidades puedan en ningncaso condicionar la proteccin jurdica, sino, por el contrario, debenser valoradas desde el prisma de la justicia para dotarlas de la autntica

sancin social, y del poder caracterstico coactivo del estado. Carneluttideca que el fin del Derecho consiste en reducir la economa a la tica.

Como su propio nombre indica el leasing es una tcnica deorigen anglosajn nacida en los Estados Unidos de Amrica. Comopunto de partida de esta actividad se puede sealar el ao 1952, en quese fund en San Francisco de California la United States Leasing

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Corporation. Esta sociedad que tena inicialmente un capital de 20.000

dlares, al cabo de dos aos financi bienes de equipo por valor de3.000.000 de dlares. Las operaciones de leasing tuvieron un desarrollosorprendente en aquel pas. En 1955 el valor de los bienes de equipofinanciados en rgimen de leasing financiero era de 100 millones dedlares. Cinco aos despus, en 1967 dicho valor ascenda a 1.350millones. Tal espectacular crecimiento obedeca a un conjunto derealidades econmicas que estaban presentes en el mercadonorteamericano.

Para que el leasing funcione y se estabilice es precisa laexistencia de unas condiciones mnimas de estabilidad en los mercadosy expectativas econmicas, lo que determin que al menos en Europael desarrollo de las sociedades de arrendamiento financiero se diese deforma importante desde la dcada de los 80, an cuando las primerasempresas se creasen en fechas anteriores. As en Espaa las primerasse crearon en 1965, en Francia en 1962, etc. El desarrollo del contratoha exigido la concurrencia de una serie de circunstancias econmicasy sociolgicas.

Desde el punto de vista econmico es esencial la existenciade un mercado de capitales a medio plazo restringido e inaccesible, unalegislacin fiscal restrictiva en materia de amortizaciones y una economaen expansin que imponga a las empresas una rpida renovacintecnolgica de sus instalaciones. Por su parte, desde un punto de vistasociolgico, es preciso que en la sociedad se abandone la idea de laconcepcin del propietario como centro de la actividad econmica,pues la propiedad de bienes de equipo, por la gran inversin que suponeal empresario, implica la necesidad de su mantenimiento en uso durantemuchos aos al fin de amortizar debidamente dicho equipo, y talprolongacin en el tiempo supone a la vez un retraso tecnolgico enla produccin por la rpida evolucin de la maquinaria. La conjuncinde ambas realidades justifica el auge actual del contrato de arrendamientofinanciero.

3.Denominacin.

Con respecto a su denominacin, ya antes apuntamos que eltrmino leasing proviene de la cultura anglosajona, y debe ser traducido

al espaol cuando ese tipo de operaciones se implantan en nuestro pas.Aunque la cuestin pueda parecer formal o externa, su adecuadadenominacin en nuestro idioma resulta necesaria para conseguir unacorrecta formulacin tcnica de esta realidad contractual, con un doblemotivo cuando se recoge en disposiciones legales, resolucionesjurisprudenciales y en estudios doctrinales; recurdese que nombrar esdefinir y que toda ciencia es un lenguaje bien construido. En los pases

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europeos en los que se conoce este tipo de operaciones, se denomina

al leasing de distinta manera, segn su respectivo lenguaje nacional.En Espaa este problema tambin ha preocupado a los autores; latraduccin literal de leasing equivale a arrendamiento sin ms, y esteconcepto tcnico no es adecuado ni suficiente para expresar la realidadque en l subyace; aunque se haya generalizado en la prctica laexpresin inglesa para referirse a ese expresado tipo de operaciones.Hace algunos aos, Rico Perez consideraba el leasing como "uso ydisfrute de bienes ajenos con opcin de compra". Aunque concebidadesde un punto de vista estructural, semejante expresin parece acertada,

porque recoge las dos fases que comprende ese contrato, y porque noutiliza la palabra arrendamiento dudosamente aplicable en este caso,segn algunos tratadistas, sino la de uso y disfrute sin prejuzgar suttulo adquisitivo. Como descripcin de esa realidad parece clara ladenominacin, pero resulta excesivamente larga para recoger en unconcepto tcnico sistemtico lo que se quiere denominar, sera puesms propia de una formulacin doctrinal que de una denominacinlegal concisa. Vidal Blanco recoga las varias traducciones que sehaban intentado en nuestro pas del trmino leasing: prstamo, arriendo,alquiler financiacin, prstamo-locativo, prstamo-alquiler, crdito

arrendamiento, locacin-venta, etc., y sealaba como ms afortunadala de arrendamiento financiero; para terminar afirmando que la palabraleasing era la de uso ms aconsejable por la dificultad de su traducciny su admisin internacional.

La verdad es, afirma Amors, que la palabra leasing, resultagrfica y sinttica, y ha sido aceptada socialmente en el trficointernacional, pero esta comodidad de uso no resuelve el problema deencontrar una traduccin de la misma razonable y expresiva, que permitasu adecuada utilizacin tcnica entre nosotros. La expresinarrendamiento financiero tiene la ventaja de estar ya acuada legalmente;tambin tiene a su favor el destacar el carcter financiero de esta clasede operaciones, y el distinguirla del leasing operativo, pero no resisteuna fundada crtica porque subraya el aspecto arrendaticio de estascomplejas operaciones, que puede no ser esencial, y ni siquiera traducejurdicamente la realidad del uso que se cede; adems omite todareferencia a la opcin de compra que le es fundamental, de manera queresulta ser una expresin inexacta e incompleta y por tanto no aceptablepara la tcnica jurdica. En cualquier caso, puestos en el trance de

encontrar la definicin adecuada expresiva del leasing, y teniendo encuenta la dificultad que ello encierra, la aceptacin social del vocabloanglosajn, y el uso oficial que entre nosotros se hace del trminoarrendamiento financiero, podemos provisionalmente utilizar estasexpresiones para entenderlo, sin renunciar a encontrar en el futuro unaformulacin adecuada para esta clase de operaciones, tarea que

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especialmente encomendamos a los estudiosos de esta realidad.

En el derecho salvadoreo no cabe duda alguna de la opcinelegida por el legislador, el cual al redactar la ley de 20 de junio de2002, claramente desde su propio ttulo opta por la expresin en espaoldel contrato, denominndola como Ley de Arrendamiento Financiero,desarrollando dicho concepto a lo largo de todo su articulado. Hay queconsiderar que la opcin planteada es enormemente positiva puesclarifica el concepto y acude al concepto ms tcnico jurdico quecorresponde a la tradicin de nuestro derecho, concepto por otro lado

perfectamente aceptado y acuado en el resto de pases de lenguahispana. Ello no significa que el concepto de leasing haya desaparecido,pues el mismo seguir siendo utilizado por los operadores jurdicosdada su implantacin en el lenguaje jurdico, pero en todo caso lacoexistencia de ambos conceptos tampoco afecta al fondo de la cuestin,esto es a la opcin sobre el tipo de arrendamiento financiero realizadapor el legislador salvadoreo.

4. Concepto de leasing o arrendamiento financiero

El leasing o arrendamiento financiero es en realidad unaespecialidad de un ms amplio concepto de negocio (llamadosimplemente leasing tanto por doctrina como por la prctica empresarial)en el que tambin se incluye al llamado leasing operativo (que sera unarrendamiento normal). Diferencindolo de este ltimo, es definido porBlas Orbn, como aquella operacin, que con una base contractual,tiene por objeto el arrendamiento de bienes de equipo, capital productivo,vehculos y bienes inmuebles, previamente adquiridos por la empresaleasing siguiendo las especificaciones del arrendatario-usuario del bien,para que ste los utilice para su empresa durante el perodo de tiempopactado, a cambio de una contraprestacin econmica o canon, pudiendoutilizar una opcin de compra, por un valor residual al trmino delcontrato de arrendamiento y quedando a su costa el mantenimiento detales bienes.

Desde un punto de vista legal, el artculo 2 de la Ley de 20 dejunio de 2002, contiene una definicin de qu se entiende comoarrendamiento financiero, al sealar que por tal se considera al ...contratomediante el cual el arrendador concede el uso y goce de determinados

bienes, muebles o inmuebles, por un plazo de cumplimiento forzosoal arrendatario, obligndose este ltimo a pagar un canon dearrendamiento y otros costos establecidos por el arrendador. Al finaldel plazo estipulado el arrendatario tendr la opcin de comprar el biena un precio predefinido, devolverlo o prorrogar el plazo del contratopor periodos ulteriores.... Dejando a un lado la discusin doctrinalacerca de la necesidad de que los textos legales contengan definiciones

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de conceptos jurdicos, lo cierto es que el legislador salvadoreo ha

optado por definir el contrato de arrendamiento financiero, optando poruna definicin simple en su planteamiento, frente a las ms conflictivasdefiniciones legales, pero muy completa al contener en la misma todoslos elementos de la relacin jurdica que constituye el contrato dearrendamiento.

Las definiciones anteriores parten, pues, de la consideracinpreparatorios para el contrato de leasing propiamente dicho, la indicacindel arrendatario o usuario del bien que va a ser objeto de ese contrato,

y la compra del mismo por la sociedad de leasing.5. Naturaleza jurdica.

Muy distintos y expresivos han sido los estudios doctrinalesque han pretendido declarar la naturaleza jurdica del contrato dearrendamiento financiero, lo que no es sino expresin de la confusinque en este aspecto existe con respecto a una figura jurdica inicialmenteatpica y cuya naturaleza compleja dificulta unificar en una sola teora.En todo caso se va a pasar a exponer de forma somera las principales

teoras sobre tal naturaleza.

a) Tesis de Giovanoli.

Con respecto a la naturaleza jurdica del leasing financiero,resulta original la tesis mantenida por el profesor Giovanoli, queconfigura el leasing financiero como un prstamo de dinero que hacela sociedad de leasing al usuario. En virtud de un mandato conferidopor el usuario a la sociedad del leasing, sta entrega la suma prestadaal suministrador de los bienes, que es un tercero designado por elusuario; la propiedad de los bienes es adquirida por el usuario, mandanteen un "instante lgico", porque vende simultneamente los bienes a lasociedad de leasing, (venta en garanta). La sociedad de leasing va aser la propietaria fiduciaria de los bienes durante el perodo fijado parala devolucin del dinero prestado, de los gastos e intereses, y del margende beneficio. A lo largo de este perodo, el usuario conserva el goce delos bienes; una vez que ha abonado a la sociedad de leasing la referidasuma de dinero, el usuario adquiere el pleno dominio de los bienes. Sin

embargo, cabe la posibilidad de que el usuario no abone el ltimo plazo(el denominado impropiamente precio de opcin de compra) en cuyocaso no adquiere la propiedad de los bienes que le cedieron. Esta originaltesis del autor Giovanoli, es seguida por algunos otros tratadistas de lamateria, como por ejemplo, Calon, Clarizia y De la Cuesta Rute, peroen contra de esta tesis se pronuncian casi la totalidad de los autores yde la jurisprudencia. La asimilacin del leasing financiero al prstamo

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de dinero no es posible, porque no existe transferencia de la propiedad

de una suma de dinero, la propia sociedad de leasing adquiere losbienes, por lo que no puede pretenderse que el pago del precio alsuministrador extinga una deuda del usuario. A nuestro juicio la tesisde Giovanoli no se acomoda a la realidad, la sociedad de leasing nopresta dinero al usuario, sino que con el dinero propio compra los bienesal suministrador designado por el usuario. La propia sociedad de leasingadquiere la propiedad de los bienes para cedrselos en arrendamientoal usuario. Si el leasing financiero implicase un prstamo de dinero, nose comprende porque motivos el usuario no compra directamente los

bienes al suministrador, una vez que la sociedad del leasing le haprestado el dinero. Adems de acuerdo con el planteamiento de Giovanoli,lo lgico sera que la propiedad de los bienes, se adquiera directamentepor el usuario, sin embargo como ve que eso no sucede en la realidad,y adems conduce a unas consecuencias jurdicas que no le satisfacen,recurre a una autntica ficcin: el usuario en el instante en que recibela propiedad, la trasmite en garanta a la sociedad.

b) Tesis del arrendamiento.

Otra posicin doctrinal respecto a la naturaleza del leasing esaquella en que destaca su carcter arrendaticio. A nuestro juicio, estaes una explicacin satisfactoria del leasing financiero, opinin compartidacon el profesor Amors. Conviene huir de las ficciones, y examinar elnegocio tal como se desarrolla en la realidad. El negocio celebrado porla sociedad de leasing y el usuario, tiene carcter complejo, ya queconcurren un arrendamiento de cosas, y normalmente, una opcin decompra en favor del usuario. Esta calificacin jurdica se basa en queel leasing es configurado por las partes como la cesin onerosa del usode determinados bienes durante un plazo, debiendo el usuario devolverdichos bienes cuando vence el plazo establecido, a no ser que el usuarioejercite la opcin de compra, o solicite la celebracin de un nuevocontrato de leasing financiero. La sociedad de leasing, slo pierde lapropiedad de los bienes, que anteriormente compr al suministradordesignado por el usuario, de acuerdo con el encargo y las instruccionesde ste, si ejercita la opcin de compra. Esta tesis es la que mejor seacomoda al propsito negocial de las partes y a la estructura del negocio.

c) Tesis de la compraventa simulada.

No obstante, algn sector doctrinal se ha opuesto claramentea esta calificacin jurdica, diciendo que algunas de las clusulas de lascondiciones generales del leasing son incompatibles con el arrendamientode cosas. Se seala que el leasing financiero implica una autntica venta

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porque los pagos parciales realizados no constituyen una renta peridica

por el goce de determinados bienes, sino la parte fundamental del preciode compra. Cuando la accin de compra es ejercitable, el precio de losbienes ha sido parcialmente pagado. En el mbito del leasing mobiliario,se comprende fcilmente esto, si se tiene en cuenta que el plazo devigencia del contrato de leasing financiero, coincide con la duracineconmica de los bienes, de tal suerte que cuando el mismo se cumple,los bienes carecen prcticamente de valor; el precio de la opcin decompra es muy reducido, generalmente muy inferior al valor de losbienes en ese momento. Se aade tambin que en el leasing financiero,

el usuario se encuentra en la situacin de propietario, como si el hubiesecomprado los bienes a plazos, slo as tiene sentido que el usuariosoporte el conjunto de los riesgos, cargas y responsabilidades que sevinculan a los bienes. El pretendido derecho de propiedad de la sociedadde leasing, es puramente formal, puesto que no ejerce ninguna de lasprerrogativas del propietario sobre los bienes.

d) Teora del contrato sui generis.

En esta lnea de pensamiento, otro importante sector de la

doctrina ha estimado que el leasing financiero es un contrato sui generis,que no se puede identificar con la venta, ya que no opera automticamentela transmisin de la propiedad de los bienes al usuario en el momentodel ltimo pago; ni con el arrendamiento, pues en el leasing financieroson tpicas una serie de clusulas que impiden su asimilacin alarrendamiento propiamente dicho. Estas clusulas derivan bsicamentedel carcter financiero del leasing. No es compatible con el arrendamientoque el usuario soporte el conjunto de los riesgos, cargas yresponsabilidades. Se dice tambin que en el leasing financiero (se estrefiriendo al de los bienes muebles), se contempla la amortizacincompleta de los bienes, lo cual no se acomoda con el arrendamiento decosas.

Esta ltima tesis es la que mejor se compagina con el criterioseguido por el legislador salvadoreo en la ley recientemente aprobada,pues ntidamente en su conceptos separa las obligaciones propias delarrendamiento con otras obligaciones derivadas de la relacin complejaque todo contrato de arrendamiento financiero supone, y en tal sentido,a lo largo de todo el articulado se cuida mucho el legislador en utilizar

siempre la expresin arrendamiento financiero y nunca se refierenicamente al concepto general de arrendamiento. A la vez ntidamentesepara los efectos propios de la propiedad del contrato regulado.

6. Clases de arrendamientos financieros.

Son diversas las formas en las que el arrendamiento financierose ha mostrado en la prctica mercantil, ejemplo vivo de la pujanza de

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dicha figura y de su adaptabilidad a las necesidades empresariales en

funcin de los distintos tipos de realidades econmicas sobre las quedebe aplicarse. Podemos distinguir las siguientes, si bien hay que teneren cuenta que cuando habitualmente nos venimos refiriendo al conceptode leasing, en general, nos estamos refiriendo al denominado leasingfinanciero, que como es sabido representa el significado propio de lapalabra leasing, que aun teniendo un contenido complejo, es de aplicacinprctica en los distintos pases.

a) Leasing operativo.

El llamado leasing operativo constituye la forma primitiva dela que han derivado las dems, y ha servido principalmente como mediopara la colocacin de sus productos por parte de los propios fabricanteso distribuidores. Se trata de un contrato de alquiler por un perododeterminado de tiempo, generalmente de corta duracin, de bienesnormalmente de tipo estndar, contra el pago de unos cnones dearrendamiento, que comprenden tanto la financiacin de la puesta adisposicin del equipo, como de los gastos de entretenimiento yreparacin, siendo revocable por el arrendatario en cualquier momento

y soportando el arrendador los riesgos tcnicos de la operacin. Elleasing operativo, tiene por tanto, grandes semejanzas con elarrendamiento tradicional y actualmente puede ser identificado en partecon la figura del renting.

b) Leasing financiero.

El leasing financiero tiene una finalidad de financiacin, quese traduce en un contrato concluido a medio o largo plazo, que no essusceptible de renuncia o revocacin por el arrendatario, que recaesobre bienes muebles de equipo, integrados en el mbito del usuario,y que ste dispone al final del mismo de una triple opcin: devolucinde los bienes, renovacin del contrato, o adquisicin de los mismosmediante el ejercicio de la opcin de compra. Es el prototipo de loscontratos de leasing, el que ms se ha extendido en Europa, y el quese est desarrollando en la prctica. Es tambin la figura que se desarrollaprincipalmente en la ley de 20 de junio de 2002 vigente en nuestro pas.En trminos muy generales, estas operaciones de leasing, funcionansegn el siguiente esquema: quien necesita un bien, contrata con una

entidad financiera para que sta lo adquiera del fabricante, con el finde cederle su uso por tiempo determinando mediante el pago de uncanon, concedindole al usuario un derecho de opcin de compra, paraque pueda adquirir la propiedad de ese bien al trmino del arrendamiento.Cabanillas ha sealado dentro de la mecnica del leasing financiero,los tres sujetos que intervienen en el mismo, cuyas relaciones seestructuran de la siguiente manera:

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1. El usuario se pone en contacto con un suministrador de

determinados bienes.2. Posteriormente el usuario se dirige a una sociedad de leasing

para que adquiera los bienes que desea y se los ceda durante undeterminado perodo de tiempo a cambio de una contraprestacindineraria.

3. La sociedad de leasing, examina la propuesta del usuario,cuya aceptacin determina la celebracin del contrato de leasing oarrendamiento financiero.

4. La sociedad de leasing, de acuerdo con las instruccionesdel usuario adquiere los bienes designados por sta.

5. El contrato celebrado por la sociedad de leasing y el usuario,el leasing o arrendamiento financiero propiamente dicho, est sujetoa un plazo de duracin irrevocable, a cuyo vencimiento el usuariodispone de una triple opcin: la devolucin de los bienes cedidos a lasociedad de leasing, la renovacin del contrato de leasing financiero

o la adquisicin de la propiedad de los bienes.De acuerdo con este esquema funcional se dice que el leasing

es una moderna forma de financiacin, que permite al empresario yprofesional utilizar los bienes de capital productivo necesarios, medianteel pago de un alquiler, con la posibilidad de adquirir su propiedad porun precio establecido de antemano. Para el profesor Vidal Blanco, elleasing es una nueva tcnica de financiacin que representa un mediode desarrollo econmico indudable, de cara a la pequea y medianaempresa, y que resuelve definitivamente graves problemas empresariales,

como son los de financiacin de las inversiones productivas en perodode restricciones crediticias. Mediante el contrato de leasing, opina, sepersiguen objetivos financieros a travs de un arrendamiento.

c) Renting.

Las operaciones de renting son arrendamientos a corto plazoefectuadas por un arrendatario especializado en determinados tipos de

maquinaria, de las ms variada ndole. Es una figura pensada paraempresas necesitadas de forma circunstancial de bienes que habrn deusar nicamente para un determinado trabajo, sin que exista inters enel mantenimiento del material una vez terminada dicha actividad. Carecepor tanto de opcin de compra al vencimiento y de existir no tiene unvalor residual sino un autntico valor de mercado, asumiendo elarrendatario todos los riesgos de la maquinaria, as como los costes demantenimiento, revisin y reparacin. En todo caso, como se puede

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ver es una figura muy parecida al leasing operativo, que tendr autonoma

propia en el caso de que no conste la opcin de compra y podr serconsiderada como arrendamiento financiero en el caso de que s seprevea la citada opcin de compra.

d) Leasing Back.

En este contrato una empresa libera sus capitales inmovilizados,vendiendo los mismos a un grupo financiero que se los realquilainmediatamente. En este caso no se llega a producir en ningn momento

la interrupcin de la utilizacin del material o de los equipos por partede la empresa, suponiendo una fuente de importante ingreso en efectivopor la compraventa que incluye, y solo tiene Inters desde un punto devistan puramente financiero, pues no supone renovacin tecnolgicapor la dotacin de nuevos equipos, lo que la aproxima al crdito puroy ms parece un autntico sistema de financiacin de las empresas queun contrato con propia autonoma.

Hay que sealar a este respecto que en la ley de 20 de juniode 2002, el legislador nacional, como ya se indic al analizar el

arrendamiento financiero, opta claramente por regular esta figurajurdica, a la que resulta aplicable la ley en su conjunto. Sin embargoello no impide que se pueda admitir en el derecho salvadoreo laexistencia de los otros tipos de leasing a los que se ha hecho referenciaen este apartado, si bien si hay que resaltar que a los mismos no lessern aplicables las normas de la citada ley, pues expresamente elartculo 1 seala que no se sujetarn a la presente Ley las operacionesde arrendamiento civil. En tal sentido el artculo 12 de la ley permitea los arrendadores realizar otro tipo de operaciones de venta yretroarriendo (dentro de las cuales no cabe duda que pueden ser incluidasfiguras como el lease back), si bien espesamente se seala que talesoperaciones no tendrn la consideracin de arrendamientos financiero,por lo que no le sern aplicables las disposiciones de la citada ley y slas propias de la legislacin tributaria. En igual sentido, dentro de lafigura del contrato de arrendamiento civil regulado en el Cdigo Civilvigente se podra encuadrar sin problemas especiales las figuras delleasing operativo y del renting, pero tampoco en este caso, por imperativodel artculo 1, le sera aplicable la ley de arrendamientos financiero. Laconsecuencia directa ms importante de esta afirmacin es que las

ventajas fiscales que derivan del contrato de arrendamiento financierosolo sern aplicables a la dicha figura y no al resto de los tipos decontratos de leasing a los que se ha hecho referencia, los cuales seregirn en este punto por la legislacin civil y tributaria correspondientesin mayores especialidades.

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7. Caractersticas

De las definiciones dadas en un apartado anterior, se desprendeque son requisitos precisos para calificar a un contrato de arrendamientofinanciero los siguientes:

a) Existencia de tres personas que operen en el trficomercantil:

a) La sociedad de leasing, cuya nica finalidad es la de financiarel importe del bien objeto del contrato, denominada en la ley nacionalcomo arrendador, y cuyas obligaciones quedan reflejadas en el artculo5 de dicho texto, incluyendo la finalidad principal que se ha sealado,y aadiendo otras obligaciones accesorias, como la de mantener losbienes arrendados libres de embargos, el saneamiento por eviccin ydems obligaciones que se estipulen entre las partes y que se sealenen la ley.

Las obligaciones legales previstas en el citado artculo 5 vienena constituir una expresa declaracin legal de que la propiedad del bien

arrendado pertenece a la sociedad de leasing y no pasa como consecuenciadel arrendamiento financiero al arrendatario, al menos mientras noejerza la opcin de compra. Es de destacar entre dichas obligacionesla derivada del saneamiento por eviccin, pues la misma es una obligacinque corresponde al vendedor, y tal como se configura el contrato en laley examinada, ya aparece prevista en el artculo 4 b) dentro de lasobligaciones del proveedor. nicamente puede entenderse esta dobleresponsabilidad por eviccin como una ampliacin, positiva en todocaso, de las garantas del arrendatario ante una situacin que puedadeterminar la prdida del bien objeto del contrato de arrendamientofinanciero, ampliando el espectro de las personas responsables.

b) El arrendatario del bien (llamado igualmente usuario otomador), que, por regla general, ya sea persona fsica o jurdica, realizauna actividad profesional o empresarial a la que incorpora los bienesadquiridos mediante leasing, ya que para poder obtener los beneficiosfiscales ha de destinar esos bienes a fines productivos (artculo 14).

Las obligaciones del arrendatario estn previstas

fundamentalmente en el artculo 6. De dicho artculo se desprendenuna serie de elementos que delimitan la naturaleza jurdica del citadocontrato de forma ntida. En tal sentido, junto con la obligacin propiadel pago del canon o renta (apartado a), la ley resuelve los problemasque surgieron durante la aplicacin prctica de este contrato en elderecho europeo, fundamentalmente por la inicial atipicidad del contrato,y en especial delimita claramente el rgimen de riesgo de la cosa

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arrendada, que se incluye en el apartado b) claramente como una

obligacin del arrendatario, y por ello la prdida de la cosa, una veziniciado el contrato y por causa que no pueda ser incluida dentro de laeviccin, ser a cargo del propio arrendatario, liberando de esta maneraal arrendador de dicha prdida, el cual continuar cobrando la renta.En el mismo sentido hay que considerar la previsin del artculo 9 dela Ley. Ms discutible es si al final del arrendamiento se puede obligaral arrendatario a ejercer la opcin de compra una vez desaparecida lacosa, an cuando de la diccin del texto legal podra entenderse unarespuesta positiva dado que la asuncin del riesgo de prdida de la cosa

debe incluir tambin la derivada de la necesidad de restituir el bien alarrendador una vez finalizado el contrato.

A su vez el apartado c) resuelve la necesaria responsabilidadcivil y penal por el uso del bien arrendado, lo que es absolutamentelgico, pues tales responsabilidades nacen precisamente del uso delbien y no de la mera propiedad, y precisamente por la naturalezadel contrato de arrendamiento financiero, tal uso slo puede ser realizadopor el arrendatario, mantenindose el arrendador como un mero titularformal del bien, al menos hasta la conclusin del contrato.

Finalmente el apartado d) del artculo 6 viene a reiterar elcarcter no traslativo de la propiedad de este contrato de arrendamientofinanciero, al reconocer como tal obligacin la de respetar el derechode propiedad y hacerlo valer frente a terceros (lgicamente en los casosde embargo del bien principalmente) e igualmente excluye tal bien dela masa de bienes del deudor en los supuestos de concurso o ejecucinuniversal de los bienes del deudor, lo que supone un espaldarazodefinitivo a la declaracin de propiedad del arrendador durante lavigenia del contrato.

Junto con estas especficas obligaciones, el apartado e) delartculo 6 hace referencia a las dems obligaciones estipuladas por laspartes y las sealadas en la presente ley. Las primeras pertenecena la autonoma de la voluntad y habr que estar al contenido concretodel contrato que se celebra. Con relacin a las segundas, hay que sealarque el texto de la ley salvadorea est lleno de obligaciones para elarrendatario. Como tales se pueden sealar las siguientes:

a) Pago de los gastos de inscripcin del contrato en el Registro deComercio (artculo 7).b) Limitacin de la capacidad de disposicin sobre el bien, al no poderconstituir derechos reales ni transmitir los bienes (artculo 8).c) Traspaso del derecho de indemnizacin por los daos que sufra lacosa por terceros al arrendador (artculo 8).d) Presuncin de perjuicio para el arrendador por modificacin del

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plazo contractual, en cuanto que de la misma surge la obligacin del

arrendatario de indemnizar al arrendador (artculo 9).e) Obligacin del pago con independencia de la explotacin o no delbien (artculo 9).f) Pago de los seguros concertados sobre la cosa objeto del contratog) Traspaso de la condicin de beneficiario del seguro al arrendador(artculo 10).h) Responsabilidad por los excesos deducibles derivados del seguro(artculo 10).i) Pago de los impuestos y tributos de todo tipo que graven el bien

arrendado (artculo 11).c) Junto con los dos elementos anteriores la ley salvadorea

incluye dentro de los elementos personales del contrato al proveedor,tal como se desprende del artculo 3 de la Ley. Se ha discutido en ladoctrina sobre la necesidad de esta figura como elemento del contratode arrendamiento financiero, considerando algn autor que se consideramuy afortunada esta inclusin, pues en principio el contrato dearrendamiento financiero es un negocio jurdico complejo, que incluyetambin un contrato de compraventa del bien previamente seleccionado

por el arrendatario de acuerdo con las caractersticas concretas de dichobien que interesen al mismo, tal como le permite el artculo 2.2 de laley. Sin embargo el contrato de arrendamiento financiero se suscribenicamente entre el arrendador y el arrendatario, principales titularesde los derechos y obligaciones que la ley seala, pues tal como se puedeapreciar en una lectura de la misma, la intervencin del proveedorqueda circunscrita nicamente al momento inicial del contrato yposteriormente en nada participa de la relacin contractual entrearrendador y arrendatario.

En todo caso, sea cual sea la opinin que merezca su inclusincomo parte del contrato, lo cierto es que la ley lo considera como taly le reconoce como titular de una serie de derechos y obligaciones ysu previsin supone una autntica novedad en la legislacin comparada.En tal sentido el principal derecho que corresponde al proveedor se lereconoce en el artculo 5 a), correspondiendo a su derecho al cobro delprecio acordado por el bien, pago que deber ser realizado por elarrendador.

Frente a este derecho el artculo 4 establece una serie deobligaciones, las cuales se corresponden en general con las obligacionesasumidas por el vendedor en el contrato de compraventa: entrega dela cosa, inexistencia de cargas y en estado de funcionamiento, coberturade la garanta propia del bien, cumplimiento de las normas de proteccinal consumidor y cualquier otra que las partes pacten. Como se puedever son obligaciones que carecen de todo tipo de autonoma con relacin

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al contrato de compraventa e igualmente las hubiera tenido que asumir

en una compraventa normal ajena al arrendamiento financiero.

b) Adquisicin en propiedad por la sociedad leasing de unbien mueble o inmueble, de acuerdo con las especificaciones que,previamente le ha designado el usuario, obligndose aquella a ponerloa su disposicin, siguiendo sus indicaciones y deseos. Tal derechodel arrendatario se prev expresamente en el artculo 2.2 prrafo, alreconocer al mismo la posibilidad de elegir el proveedor y seleccionarel bien.

c) Firma de un contrato de arrendamiento, con opcinfinal de compra, entre la sociedad de leasing y el usuario, para queste utilice de forma exclusiva para su empresa el bien arrendado duranteel perodo de tiempo que se haya estipulado, a cambio del pago de unacuota o canon peridico, cuya determinacin se realiza teniendo encuenta el precio de los bienes (menos el valor residual que se ha desatisfacer por la opcin de compra), ms los intereses y recargos quegraven la operacin.

En relacin con este apartado, la ley salvadorea prevexpresamente la forma del contrato, exigiendo el artculo 7 la constanciapor escrito de dicho contrato de arrendamiento financiero, bien enescritura pblica o en documento privado autenticado. A partir de dichomomento es cuando surgen las obligaciones recprocas entre las partesy puede ser exigible por cualquiera de ellas el cumplimiento de lostrminos contractuales.

Sin embargo, para que sea oponible a tercero, deber procedersea la inscripcin del mismo en el Registro de Comercio. Puede surgirla duda, si se pone en relacin con las continuas referencias del textolegal a la exclusin del bien de la masa de bienes del deudor (artculos6 d), 8 y 19), de si para dicha exclusin es preciso que conste inscritoen el Registro de Comercio el contrato. La respuesta, examinando lalegislacin en su conjunto, debe ser necesariamente negativa, pues nohay duda alguna de que la ley ha querido de forma clara e incontestabledejar claro que el bien objeto del arrendamiento financiero no puedeformar parte de la masa de los bienes del deudor, lo que sera absurdosi dicho efecto se condicionase a la inscripcin registral. Por tanto la

divergencia entre el citado artculo 7 y el resto de las normas debesalvarse no con la posibilidad de inclusin en la masa de bienes deldeudor, sino con respecto al incumplimiento por parte del arrendatariode la prohibicin de disponer o de constituir derechos reales sobre elbien objeto del contrato, prevista en el artculo 8.

d) El perodo pactado de duracin del contrato esirrevocable, no sujeto a la voluntad de las partes, sin perjuicio delC

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derecho de stas a pedir la resolucin del contrato por incumplimiento

de las obligaciones contractuales de la contraria. En tal sentido elartculo 9 expresamente seala que el plazo contractual es un derechodel arrendador, impidiendo la posible modificacin del plazo sin suconsentimiento y fijando una presuncin legal de perjuicios por laalteracin del plazo contractual, los cuales sern a cargo del arrendatario.

e) Al trmino del contrato de arrendamiento el arrendatariopuede optar por alguna de las siguientes posibilidades:

a) Devolver los bienes arrendados a la sociedad de leasing.b) Celebrar un nuevo contrato de arrendamiento,sustancialmente idntico al anterior.

c) Adquirir el bien por un valor residual, inicialmentepreestablecido y de escasa significacin, ejercitando la opcin decompra.

Tales opciones no vienen reguladas en la ley salvadorea sibien si que se reconocen de forma expresa en el artculo 2. En todocaso la previsin legal es clara y su configuracin concreta depender

del contenido de contrato suscrito y las previsiones que en el mismose establezcan.

8. Especial referencia a las relaciones jurdicas entre los distintosintervinientes en la operacin de leasing o arrendamiento financieromobiliario.

Atendiendo a la clase o naturaleza, mueble o inmueble, delbien objeto del contrato de arrendamiento financiero, la doctrina suele

distinguir entre leasing mobiliario (algunos autores lo denominan "deequipo") y leasing inmobiliario.

Dejando a un lado los problemas especficos del arrendamientofinanciero inmobiliario, a los que habr que referirse ms adelante,procede centrar el examen en la operacin de leasing o arrendamientofinanciero mobiliario. Este es el tipo de contrato ms habitual en laprctica comercial del arrendamiento financiero y en el mismolas entidades o personas intervinientes sern:

a) El fabricante o proveedor.b) La sociedad de leasing.c) El arrendatario -usuario del bien- generndose las siguientes relacionesentre los mismos:

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a) Relacin sociedad de leasing y proveedor.

Queda enmarcada dentro de un contrato de compraventamercantil, celebrado entre ambos, mediante el cual la sociedad deleasing adquiere la propiedad del bien elegido o designado por el usuarioen todos sus detalles (cosa, precio y proveedor), con la nica finalidadde ceder despus a ste su uso y disfrute. Las posibles especialidadesrespecto del tpico contrato de compraventa mercantil se deben a lapropia complejidad caracterstica de la propia operacin de leasing.

En la legislacin salvadorea no se contiene especialidadalguna en este punto salvo la limitacin de la entrega del bien alarrendatario hasta el momento en el que el arrendador autorice talentrega (artculo 4 a). Igualmente el resto de las obligaciones contenidasen el artculo 4 citado, afectan a las relaciones entre proveedor y laempresa de arrendamiento financiero, pues en definitiva la exigenciade inexistencia de cargas (apartado b) y la obligacin de responder delos reclamos cubiertos por las garantas (apartado c), son cargas quebenefician a la empresa de arrendamiento financiero en cuanto propietariodel bien objeto del arrendamiento.

Una especialidad en esta relacin es la posibilidad amparadaen el artculo 5 de la ley por la cual el arrendador puede ceder, previoacuerdo entre las partes (lo que determina la necesaria inclusin endicho acuerdo del proveedor), al arrendatario todas las acciones yderechos que pudieran corresponder al arrendador frente al proveedor,sustituyendo de este modo la figura del titular de tales derechos que seceden del propietario al usuario del bien.

b) Relacin sociedad de leasing y usuario.

Aparece aqu el contrato de leasing o arrendamiento financieropropiamente dicho, ya definido y caracterizado ut supra, sin perjuiciode destacar ahora la cesin del bien por la sociedad de leasingal usuario,con la inclusin de un pacto de opcin de compra al trmino del arriendo.La sociedad de leasing, por tanto, se compromete a ceder el uso o goce,quieto y pacfico, del bien o bienes objeto del contrato (previa su lgicaadquisicin del proveedor), conservando la propiedad como garantade los eventuales incumplimientos contractuales, pero sin soportar

ningn riesgo de tipo tcnico, siendo el usuario quien corre con todaslas cargas fiscales, gastos de reparacin, mantenimiento, asistenciatcnica de aquel bien, y quien asume los riesgos de su prdida o deterioro,debiendo cuidarlo diligentemente, destinndolo al uso que le sea propio,siendo frecuente tambin que venga obligado a asegurarlo desde elmomento de su recepcin, a fin de prevenir tales riesgos (figurandocomo beneficiaria la sociedad de leasing, en cuanto arrendadora). Todasestas caractersticas se han ido describiendo como existentes en la leyC

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salvadorea de arrendamiento financiero en un apartado anterior al que

procede remitirse.

Aun cuando resulta claro que esa obligacin de cesin del usodel bien ha de materializarse con la entrega del mismo al usuario, enla prctica es frecuente que se estipule en el condicionado general delos contratos de leasing que dicho usuario recibir el bien directamentedel proveedor, quedando exonerada la sociedad de leasing (salvo loscasos de dolo o culpa grave, o de intervencin tcnica en la eleccindel bien) frente al usuario y terceros de toda responsabilidad contractualy extracontractual, que de otra forma derivara de su cualidad dearrendadora del material; tampoco es responsable frente al usuario delincumplimiento o inexacto cumplimiento del contrato de leasing quederive a su vez del incumplimiento del contrato de compraventa porel proveedor, siendo una especie de "compensacin" en favor delusuario, para evitar toda desproteccin del mismo, otorgndole losmecanismos necesarios para defender sus derechos, la posibilidad desubrogarse en las acciones que, en virtud del contrato de compraventadel bien financiado, competan a la sociedad de leasing, como propietaria

del mismo, frente al proveedor para el resarcimiento de daos y perjuiciosa consecuencia del incumplimiento por este ltimo de las obligacionesderivadas de dicho contrato. Dicha clusula de exoneracin (yconsiguiente de subrogacin) es considerada plenamente legtima, yexpresamente se prev, como ya se seal en el artculo 5. Aunque nose especifique expresamente en el texto legal, resulta de la propianaturaleza de la subrogacin la obligacin de la sociedad de leasing deproporcionar al referido usuario todos los medios para que tal subrogacinsea efectiva --entrega de los documentos precisos para ello, etc.

De otro lado, aparece como principal obligacin del usuariola de abonar peridicamente el importe de las cuotas de conformidadcon lo convenido en las condiciones particulares del contrato (nmerode plazos, cantidad a satisfacer en cada uno de ellos, periodicidad delos vencimientos, etc.) Lo que no regula la ley es qu ocurre en casode incumplimiento del arrendatario de su obligacin de pago de lascuotas, pues nicamente prev en el artculo 18 la fuerza ejecutiva delos contratos de arrendamiento financiero en caso de incumplimientopor parte del arrendatario y la posibilidad de secuestro del bien como

medida cautelar previa prestacin de fianza. Sin embargo no puedeconsiderarse esta la nica consecuencia que derivara del incumplimiento.

En tal sentido debe considerarse prctica habitual, amparadapor otro lado en la posibilidad de fijacin de obligaciones y derechoscontractuales a la que se refieren los artculos 5 d) y 6 e) de la ley, queen caso de incumplimiento por el deudor adems de la posibilidad dereclamar el pago de las cuotas pendientes de pago, se prevea a favor

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deduccin lgica de los criterios de ste, antes al contrario, la peculiaridad

del objeto sobre el que recae, frente al leasing mobiliario, que tienenpor objeto, como hemos visto, bienes de equipo, maquinaria automviles,ordenadores, etc., se traduce en una serie de diferencias funcionales,en una naturalezasui generis, y en consecuencia en un rgimen jurdicodistinto, o al menos no homogneo con el leasing mobiliario.

a) Definicin y Derecho comparado.

Las operaciones de leasing inmobiliario, se pueden definir, o

describir, mejor dicho, como aqullas en las que la compaa de leasingarrienda a largo plazo, uno o varios bienes inmuebles de uso profesional,que adquiere o construye por cuenta del arrendatario. La duracin delcontrato tiene en cuenta el perodo de amortizacin de dichos bienes.El contrato as estructurado, se caracteriza por las siguientes notas:

i) Corresponde al arrendatario la libre eleccin del inmueble.ii) El arrendatario afecta el bien inmueble a fines profesionales

o industriales; yiii) El arrendador conserva la propiedad del inmueble durante

toda la vigencia del contrato.El desarrollo de este leasing inmobiliario ha sido distinto en

los diferentes pases, de manera que tampoco podemos hablar de unmodelo unitario al estudiar esta figura. Parece ser que fue tambin enlos EEUU de Amrica, donde el leasing empez a aplicarse a los bienesinmuebles. Lo cierto es que la versin norteamericana del leasinginmobiliario, presenta algunos caracteres especiales a juicio de losautores que lo han estudiado. Es un contrato de arrendamiento puro,sin opcin de compra o promesa de venta. Es adems una arrendamientoirrevocable. Desde el punto de vista financiero el coste de la operacinde leasing no es ms elevado que el coste de una operacin normal decrdito. En Europa, en cambio, la estructura de este contrato es bastantediferente. En Francia, por ejemplo, el leasing inmobiliario ha tenido unimportante desarrollo a partir, sobre todo, de la Orden de 28 de septiembrede 1967, que ha venido a establecer un rgimen jurdico propio paraeste tipo de operaciones, y un Estatuto Fiscal especial para las sociedadesque se dediquen a esta actividad. La definicin reglamentaria de estafigura jurdica aparece en Francia en la Orden de 28 de septiembre de

1967, que acabamos de citar, y ha venido a precisar el rgimen de lasoperaciones de leasing inmobiliario, y a establecer un estatuto fiscalespecial en las sociedades dedicadas a esta actividad. Segn dicho art.1 son consideradas de leasing inmobiliario las operaciones por lascuales una empresa cede en alquiler bienes inmuebles para usoprofesional, comprados por ella o construidos a su cargo, cuando estasoperaciones, cualquiera que sea su calificacin, permiten al arrendatario

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convertirse en propietario de todo o parte de los bienes alquilados,

lo ms tarde a la expiracin del arriendo; ya sea por cesin en ejecucinde una promesa unilateral de venta, o bien por adquisicin directao indirecta de los derechos de propiedad del terreno sobre el cual hansido edificados los inmuebles arrendados, o bien por trasmisin depleno derecho de la propiedad de las construcciones edificadas sobreel terreno perteneciente a dicho arrendatario. As pues, el leasinginmobiliario se configura como un contrato de arrendamiento de duracindeterminada, que lleva consigo una promesa de venta.

Las operaciones de leasing inmobiliario que se realizan enEspaa, tienen mayor semejanza con el sistema francs que con elnorteamericano, y en todo caso, para descubrir su significado y rgimenjurdico no se pueden desconocer las peculiaridades de nuestra legislaciny los principio que informan nuestro sistema jurdico. La aplicacin dela tcnica del leasing a los bienes inmuebles apenas se haba practicadoen nuestra patria, hasta la publicacin del RD n 1.669-1980, de 31 dejulio, que permite a las sociedades de arrendamiento financiero, inscritasen el registro especial del Ministerio de Hacienda, extender esa actividada los bienes inmuebles. Como requisito del arrendamiento financiero

inmobiliario sealo los siguientes:1. Los bienes deben ser objeto de trfico empresarial habitual.

2. Deben quedar afectados por el usuario durante toda lavigencia del contrato, exclusivamente a los fines agrarios, industriales,comerciales, de servicios o profesionales (quedan excluidos de estoscontratos los inmuebles destinados a fines distintos, y entre ellosexpresamente los destinados a vivienda).

3. El contrato debe contener necesariamente una opcin decompra a favor del arrendatario, ejercitable al trmino del arrendamiento.Adems el art. 3 de este Real Decreto, hace una remisin a los requisitosexigidos en el R.D. Ley 15/1977 de 27 de febrero, en donde se hacereferencia al contenido de las operaciones de arrendamiento financieroy a las empresas que a ello se dedican. En tal disposicin tambin seestablece el rgimen fiscal aplicable a las ventas que se realicen comoconsecuencia de estos contratos, y determina la base imponible a efectosdel impuesto general sobre el trfico de las empresas. De esta manera

el citado Real Decreto regula por primera vez entre nosotros lasoperaciones de arrendamiento financiero sobre bienes inmuebles, sibien lo hace a los limitados efectos de aplicarles el rgimen fiscalprotector que all se establece, respetando en general el rgimen jurdicosustantivo que le sea aplicable en cada caso.

En el mbito del derecho salvadoreo, se debe aceptar que laC

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Ley de 20 de junio de 2002 acepta el sistema de arrendamiento financiero

inmobiliario propio de la Europa continental y no el sistemanorteamericano. En tal sentido es preciso sealar que la ley no contienereferencia alguna al arrendamiento inmobiliario, salvo la mencin querealiza el artculo 17 que nicamente tiene efectos fiscales, al regularel rgimen tributario propio de este tipo de contrato especfico. Elloimplica que, al no existir referencia concreta, las normas sustantivasciviles de todo el arrendamiento financiero previstas en los artculos1 a 11 de la ley son aplicables tanto al arrendamiento financieromobiliario como inmobiliario. Remitindonos a lo ya sealado en

apartados anteriores, plenamente aplicable en este caso, procede examinarlas especialidades que derivan de este tipo de contrato, fundamentalmentepor su objeto.

b) Contenido.

Se trata dice, de un contrato mercantil, mixto, consensual,bilateral, oneroso, conmutativo y de tracto sucesivo, por el cual elusuario, cliente de la compaa de leasing, que precisa adquirir uninmueble para afectarlo durante toda la vigencia del contrato a fines

agrarios, industriales, comerciales, de servicio o profesionales, encargaa una empresa de arrendamiento financiero la adquisicin del bieninmueble, para que una vez adquirido por dicha empresa, sta se loarriende por un plazo determinado e irrevocable, satisfaciendo por ellouna contraprestacin peridica o canon que comprenda el valor delbien, los gastos de adquisicin y los intereses de la financiacin, y conla particularidad de que, una vez transcurrido el plazo pactado, el usuariopuede optar entre: devolver el inmueble, adquirirlo por su valor residual,o celebrar un nuevo contrato semejante. De la definicin de esta figurajurdica se deducen las siguientes ventajas reconocidas por la unanimidadde los autores:

1. Permite la financiacin de la totalidad de la inversin sindesembolsos iniciales.

2. Las cuotas satisfechas por el usuario tienen la consideracinde gasto deducible con aplicacin de los incentivos por inversin.

3. Mantiene inalterable la estructura patrimonial del balance.

4. Permite reembolsar la operacin con el rendimiento delinmueble financiado, facilitando una correcta imputacin de costes.

5. Para el promotor o propietario del suelo, edificio o localsupone el percibir totalmente, por este contrato, el valor del mismo.

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6. Supone tambin una notable ventaja para la sociedad de

leasing, al no transmitir la propiedad del bien, conservando la garantaque se deriva de esa titularidad dominical.

7. Finalmente para el usuario, que no tiene que disponer decantidad alguna adelantada, el poder pagar los plazos previstos a cargode los rendimientos que la empresa produzca, y gozar de la plusvaladel inmueble.

A la vista de la definicin que antes expusimos, y por

acumulacin de las diferentes ventajas que se han numerado de estecontrato de leasing, lo caracterstico y lo que diferencia esta figurasobre bienes inmuebles del leasing sobre bienes muebles, es que losinmuebles financiados conservan siempre cierto valor, e incorporannormalmente una plusvala con el paso del tiempo. Como ha sealadoacertadamente Cabanillas, en el leasing de bienes inmuebles existe unapeculiaridad importante y es que, a diferencia de los bienes de equipo,los inmuebles estn sujetos a una plusvala continua. La especulacinsobre el valor del terreno est siempre presente en el mbito inmobiliario,llevando consigo una especulacin sobre el valor de las construcciones

que se edifiquen sobre l. Tambin hay que tener en cuenta que losinmuebles industriales y comerciales tienen normalmente una vidamucho ms dilatada que la de un equipo industrial, y la innovacintecnolgica no juega respecto de los inmuebles de igual manera que enlos bienes de equipo, en que es mucho ms acusada. En el leasing deinmuebles, por tanto, el valor residual del conjunto terreno-construccinsuele ser superior al que se tena en el momento de la celebracin delcontrato. Por eso Coillot ha afirmado que en el leasing de bienes mueblesel uso aventaja a la propiedad, mientras que en los bienes inmueblesla propiedad vence siempre al uso.

c) Naturaleza jurdica.

Cuando se estudia el leasing inmobiliario resulta tarea muynecesaria la reflexin sobre su naturaleza jurdica, por la concurrenciade una serie de factores en esta figura. Su contenido complejo nosusceptible de ser encuadrado en uno de los esquemas legales tpicos;la frecuente variacin de ese contenido contractual, de acuerdo a lasclusulas consentidas por las partes, o impuestas por una de ellas, que

producen una imprecisin de sus contornos; el ser habitualmente uncontrato de adhesin, dotado de condiciones generales redactadasunilateralmente por la sociedad de leasing; el hecho de que muchasveces la regulacin pactada desvirta el esquema legal de las institucionestpicas que se yuxtaponen dentro del mismo; y finalmente el dato ciertode que el fin perseguido por las partes no se corresponde con la estructuracontractual utilizada. Por todo ello y por aquella necesidad de determinar

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el rgimen jurdico aplicable a esta figura, lo cual exige precisar

previamente sus perfiles institucionales, se hace preciso conocer sunaturaleza jurdica.

En primer lugar el arrendamiento financiero de bienes inmueblesse nos aparece como una realidad compleja. A diferencia de otrasrelaciones precontractuales, la ejecucin del contrato de leasing obliga:

1. A la adquisicin del inmueble por la sociedad de leasing,de acuerdo las indicaciones hechas por el futuro usuario.

2. La cesin al usuario en rgimen de arrendamiento financiero,y la concesin a ste de un derecho de opcin de compra, ejercitableen determinadas condiciones, al terminar el perodo de uso.

3. El pago peridico por el usuario de las cantidades convenidascomo contraprestacin del uso que se cede, y la asuncin por aqul delas dems obligaciones estipuladas. La adquisicin del inmueble no esobligatoria sino facultativa para el usuario.

As pues son tres los negocios jurdicos que resultan delcontrato de leasing: compraventa, cesin de uso o arrendamientofinanciero, y opcin de compra; actos distintos entre s, de diferentenaturaleza y efectos, pero que integran el contenido de la relacinjurdica derivada de este contrato. Esta complejidad presta al examendel contrato que estudiamos una especial dificultad. Admitido, desdeluego, el carcter unitario del leasing, a pesar, de la complejidad a queacabamos de referirnos, los actos jurdicos no son independientes entres, ni pueden ser considerados de una forma aislada, sino que constituyenetapas de un proceso contractual ms amplio, del que forman parte

tanto por su origen, como por su finalidad. As es que debemos afirmarla existencia de una nica relacin negocial en esta figura, en la cualintervienen tres personas, si bien la posible formalizacin sucesiva yseparada de estos actos, y su distinta eficacia intersubjetiva y jurdicareal, puede modificar en la prctica aquel esquema unitario en unproyecto registral.

Desde un punto de vista ms amplio y extensivo, referido alleasing de inmuebles, se piensa que esta figura es un contrato mixto osui generis, resultante de la unin de varios esquemas contractuales,principalmente el arrendamiento y la opcin de compra, que no seidentifica con ellos y que tiene una naturaleza atpica e independiente.Contrato distinto, pero inseparablemente conectado con el arrendamientoy la opcin de compra, cuya conjuncin integra su complejo contenido.Pero a la hora de obtener las conclusiones prcticas que de esa concepcinse derivan, y ante la atipicidad o falta de regulacin sustantiva delcontrato en cuestin, se llega a la conclusin de que habr que aplicar,

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aunque sea con carcter supletorio y analgico, las disposiciones

reguladoras de uno y otro tipo contractual, con lo cual se desembocaen una yuxtaposicin de normas aplicables y se olvida su configuracinunitaria predicada.

En trminos muy generales, y siguiendo el propsito prcticoperseguido parece poder afirmarse, que el que adquiere un inmueble,edificio, oficina, nave o local comercial en rgimen de leasing, pretendehacerse dueo del mismo, pero al no tener metlico actualmentedisponible en cantidad suficiente para esa compra, va pagando a plazos

sucesivos esa adquisicin, de manera que al final del plazo estipulado,pueda consumar su situacin de propietario mediante una reducidacantidad, el llamado valor residual, a travs del ejercicio de la opcinde compra formalmente concedida, y mientras tanto, puede tener a sudisposicin el uso del inmueble deseado a travs del llamadoarrendamiento.

Si examinamos el contrato de leasing en profundidad, podemosdeducir que ninguno de los dos contratos que aparecen yuxtapuestos,es decir el arrendamiento y la opcin de compra, separadamente resumen

los elementos tpicos de cada uno de esos contratos por separado. Conrespecto al arrendamiento, porque en la relacin arrendaticia, el pagode las rentas peridicas, significa la contraprestacin por la cesin deluso de la cosa arrendada, tal es la causa onerosa de ese contrato tpicoy la justificacin de su proteccin, mientras que en el leasing no haytal, porque los pagos peridicos representan, no el coste del uso de lafinca, sino la fragmentacin en plazos del valor total de sta, incrementadocon los intereses de esa cantidad, ms los gastos de la operacin, msla cifra del beneficio empresarial de la sociedad de leasing, de tal maneraque no se pagan rentas arrendaticias, ni la causa onerosa del contratoes la contraprestacin del uso que el arrendamiento proporciona; laestructura econmica de la operacin, pone claramente de manifiestola falta de causa arrendaticia y su conversin o transformacin en causade la venta a plazos.

Si consideramos ahora el segundo de los elementos estructuralesdel contrato de leasing, es decir la opcin de compra que en l seconcede, observaremos que tampoco su esquema contractual, coincidecon el derecho de opcin de compra en su aspecto ms tpico, primero,

porque el precio fijado para adquirir por compra el inmueble al trminodel perodo de uso, es sustancialmente distinto, del valor en cambio deaqul; se puede comprar al final el edificio o el local por un precio muyinferior a lo que vale, y esta disminucin tiene una explicacin, porquedicho precio real, ha sido ya satisfecho por el usuario, en los plazospagados durante el perodo de uso, que no se corresponden, comoacabamos de ver, con un canon arrendaticio normal, sino que se calculan,

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por la sociedad de leasing, teniendo en cuenta, el valor total del inmueble

y los incrementos imputables a su intermediacin empresarial: es decir,que a travs de los plazos que se satisfacen, no se paga el uso arrendaticio,sino el precio de compra del inmueble. Por eso no hay opcin de compra,sino compra aplazada.

d) Su inscripcin registral.

Resta por tratar, la necesidad de inscripcin y la publicidadregistral del contrato de leasing inmobiliario. Primeramente en la prctica

resulta necesaria la inscripcin de la situacin jurdica de leasing parala adecuada proteccin de la titularidad del adquirente en esas condiciones.Dicha proteccin puede proyectarse:

a) Frente a los acreedores de la sociedad de leasing, que podrnanotar a su favor el embargo de la finca dada en leasing, mientrasaparezca inscrita a nombre de esa sociedad, y ese embargo ser preferenteal derecho del usuario, hasta el punto de llegar a hacerlo ilusorio, cuandose venda la finca en pblica subasta y se cancele la inscripcin de lascargas y gravmenes posteriores, si se anota antes de la inscripcin de

ste. No obstante si el contrato de leasing se inscribe antes del embargo,resulta evidente que la venta en pblica subasta del bien no afecta alpropio contrato, pues ste seguir siendo plenamente operativo y porotro lado el adquirente se subrogar en la posicin del arrendadorfinanciero y por ello podr exigir el pago de las cuotas y estar obligadoa soportar la opcin de compra establecida. Resaltar que la ley salvadoreacontiene una norma especial muy interesante, por la que se protege alarrendatario financiero pues el artculo 19 impide al arrendador en casode quiebra incorporar a su masa de bienes aquellos que se encuentran

otorgados en arrendamiento financiero.b) Frente a los actos de trasmisin o gravamen del mismo

inmueble realizados por la sociedad del leasing, si los adquirentes endicho acto, han inscrito su derecho antes que el usuario del leasing.

c) Como trmite previo al eficaz ejercicio de su derechos porel usuario adquirente, en los casos en que ste quiera enajenar su derechoo hipotecarlo, o reservar la proteccin jurdica del mismo.

Pues bien, si se considera el leasing como un arrendamientoal que se yuxtapone la opcin de compra, su inscripcin resultarimprescindible para el ejercicio de la accin frente a los terceros, yaque estos derechos reales de adquisicin carecen de publicidad posesoria,y slo pueden ejercitarse frente a los terceros, o tener eficacia oponible,en la medida en que estn dotados de publicidad registral. Sin estarinscritos no tendran eficacia real, no se daran frente a terceros

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adquirentes, slo producira efectos la opcin de compra frente a la

sociedad de leasing concedente de la misma. Bastara con que staenajenara el dominio del inmueble cedido en leasing, para defraudarla pretensin adquisitiva del usuario. Si, por el contrario, se califica alleasing como una compra a plazos, en que la adquisicin futura deldominio est condicionada al pago total del precio aplazado (pagosmensuales, ms pago del valor residual), tambin entonces ser necesariasu inscripcin, para acreditar frente a todos, ese dominio potencial yfuturo especialmente frente a la hipoteca y los embargos, que despussean objeto de publicidad. En el aspecto formal todos los actos jurdicos

que constituyen la figura del leasing inmobiliario, son separadamenteactos que pueden tener perfectamente acceso al registro.

1. La previa compra del inmueble por la sociedad de leasing,supone una compra normal y corriente, aunque la adquisicin se hagacon el propsito de ceder el inmueble que se adquiere en rgimen deleasing, y aunque ese propsito resulte implcito o explcito del propioobjeto social exclusivo de la sociedad.

2. La declaracin de obra nueva del edificio, deber ser inscrita

cuando la construccin deba hacerla la sociedad de leasing, y comotrmite previo a la cesin del inmueble.

3. La cesin del inmueble en arrendamiento financiero es elacto fundamental, derivado del contrato de leasing, cuya inscripcinresulta necesaria para dotar a la relacin jurdica as creada de eficaciareal, y para que el usuario o titular pueda legitimar su situacin frentea terceros.

4. El ejercicio de la opcin de compra por el usuario, tambindeber ser inscrita. Exige el pago del llamado valor residual e implicael cumplimiento de la condicin suspensiva de que dependa laadquisicin del dominio.

10. Extincin del contrato de arrendamiento financiero.

Nada prev la ley salvadorea sobre la extincin del contratode arrendamiento financiero, ms all de la triple opcin del arrendatarioa la terminacin normal del contrato. Partiendo de esta base, y del

carcter irrevocable del plazo al que se refiere el artculo 9 de la ley,se pueden considerar los siguientes supuestos de terminacin delcontrato:

a) Cumplimiento de las clusulas contractuales.En este punto el contrato termina tras la llegada al vencimiento

pactado de la operacin y ello genera la posibilidad del arrendatario aC

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ejercitar una de las tres opciones que permite la legislacin nacional,

tal como las define el artculo 2 de la ley.

a. Expiracin simple del contrato. El arrendatario opta porno continuar con el contrato, por lo que el mismo termina por el simplevencimiento, surgiendo la obligacin del arrendatario de devolver elbien objeto del contrato a su propietario el arrendador, debiendodevolverse los bienes en el mismo estado que se recibieron, sin perjuiciodel desgaste normal derivado del uso de dicho bien durante el plazode duracin del contrato. La no devolucin no impide la terminacin

del contrato, sin perjuicio del derecho del arrendador de exigir alarrendatario la indemnizacin que considere conveniente por la prdidade la cosa arrendada, pues no se olvide que dicho riesgo lo sufre eneste tipo de contrato el arrendatario, tal como seala el artculo 9.

b. Novacin o prrroga del contrato. Las partes pueden pactara la terminacin del contrato una nueva prrroga del mismo sobre elmismo bien objeto del arrendamiento financiero. En este caso hay quedestacar que las nuevas cuotas necesariamente sern ms bajas que lasanteriores dado que se ha ido produciendo la amortizacin del bien

sobre el cual ya ha obtenido un beneficio la empresa de arrendamientofinanciero. Sin embargo, si se pactase la celebracin de un contratosobre otro bien diferente o adquirido tras la terminacin del primitivocontrato, estaramos en presencia de un nuevo contrato y quedaraextinguido el anterior sin renovacin alguna.

c. Ejercicio de la opcin de compra. El ejercicio de dichaopcin slo puede ser planteado una vez terminado el contrato, medianteel pago en el plazo que se pac

Contratos Mercantiles Modernos -Miguel Larosa Amante - El Salvador

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