INTERPRETACION DE LA NORMA

Que las Normas Internacionales de Contabilidad (en adelante NIC), aprobadas y adoptadas por el Colegio de Contadores Públicos de Costa Rica, según Sesión ordinaria 18-99, del 21 de setiembre de 1999, publicado en La Gaceta N° 195 del 7 de octubre de 1999, Sesión ordinaria 03-2000 del 18 de enero del 2000, publicada en La Gaceta N° 37 del 22 de febrero del 2000 y Sesión ordinaria N° 27-2001, del 27 de agosto del 2001, publicada en La Gaceta N° 167 del 31 de agosto del 2001, están vigentes a partir del período fiscal 2001, como normas expresas para el registro contable, presentación de los Estados Financieros y revelación de la información financiera.

La inversión inmobiliaria debe reconocerse como un activo, cuando es probable que los beneficios económicos futuros asociados con la inversión fluirán a la empresa; y el costo de dicha inversión inmobiliaria, pueda ser medido confiablemente.

El objetivo de esta norma es establecer el tratamiento contable de la Inversión Inmobiliaria, en cuanto a su reconocimiento, valuación y revelación en los estados financieros.

La norma define a la Inversión Inmobiliaria, como aquellos inmuebles adquiridos bajo cualquier modalidad financiera para realizar alquileres o para aumentar el valor del capital. Por consiguiente, son inmuebles no destinados para:  La venta Su uso en la producción Suministro de bienes o servicios Propósitos administrativos.

Una inversión inmobiliaria debe medirse inicialmente a su costo. Todo desembolso posterior a su reconocimiento como inversión inmobiliaria, debe agregarse al valor de la inversión, sólo si es probable que los beneficios económicos futuros en exceso fluirán a la empresa. Si no existe esa probabilidad, todo desembolso posterior se reconocerá como gasto.

Posterior al reconocimiento inicial, una empresa debe elegir como su política contable, entre el modelo de valor razonable o el modelo del costo, aplicando dicha política a toda su inversión inmobiliaria.

Las inversiones inmobiliarias pueden ser transferidas, a existencias o a activo fijo o viceversa. Cuando la empresa usa el modelo de costo, las transferencias entre inversión inmobiliaria o existencias, y activo fijo, no cambian el importe en libros del inmueble transferido, y no cambia el costo de ese inmueble para propósito de medición o revelación.Cuando la empresa usa el modelo del valor razonable, la transferencia del inmueble a existencias o activo fijo, se hará al valor razonable de dicho inmueble a la fecha de la transferencia. Si un inmueble que es un activo fijo, llega a ser una inversión inmobiliaria llevada al valor razonable, cualquier diferencia a esa fecha entre el valor en libros del inmueble y su valor razonable, será tratado como una revaluación bajo la NIC 16.

Si la empresa transfiere un inmueble, de existencias a inversión inmobiliaria, cualquier diferencia entre el valor razonable de dicho inmueble y su valor en libros debe ser reconocida en el estado de ganancias y pérdidas.Cuando la empresa completa la construcción o desarrollo de una inversión inmobiliaria, construida por la propia empresa que será llevada al valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable y su valor en libros debe ser reconocida en el estado de ganancias y pérdidas.

De acuerdo a lo expuesto, el siguiente cuadro demuestra la clasificación de los activos de acuerdo a su destino y la Norma Internacional de Contabilidad que se debe de aplicar para su tratamiento contable:

NIC 40

NIC 40

NIC 2

NIC 16

INVERSIÓN INMOBILIARIA

REALIZAR ALQUILERES

INVERSIÓN INMOBILIARIA

AUMENTAR EL VALOR DEL CAPITAL

EXISTENCIAS

LA VENTA

PROPIEDAD PLANTA Y EQUIPO

USO EN LA PRODUCCIÓN DE BIENES Y SERVICIOS

INMUEBLE

PARA:

La norma menciona algunos ejemplos de inversión inmobiliaria: a)Terreno adquirido para especular sobre su precio futuro.b)Terreno adquirido para un uso futuro que aún no ha establecido.c)Un edificio de propiedad de la empresa adquirido bajo un leasing y entregado en alquiler.d)Un edificio desocupado pero adquirido para ser dado en alquiler.

 La norma también menciona ejemplos de ítems que no son considerados inversión inmobiliaria y deben ser considerados como activo fijo: a)Inmueble adquirido para la venta o en proceso de construcción o desarrollo para la venta.b)Inmueble que está siendo construido o desarrollado por cuenta de terceros.c)Inmueble ocupado por el propietario.d)Inmueble que está siendo construido o desarrollado para uso futuro como inversión inmobiliaria, hasta que se complete la construcción o desarrollo, momento en el cual se considerará una inversión inmobiliaria.

 A-) A-) Modelo de costo: El modelo de costo es el tratamiento referencial de la NIC 16 – Inmueble, Maquinaria y Equipo; en la cual, la inversión inmobiliaria se registra al costo menos depreciación acumulada. Sin embargo, bajo este modelo, la NIC 16 indica que se debe revelar el valor razonable de la inversión inmobiliaria. Contabilización de inversión a su costo de adquisición. Compra de inversión inmobiliariaAsiento contable:

Inversión inmobiliaria xxxxxBancos xxxxx

Registrando la compra de inversión a su costo de adquisición

 Valor razonable, es el importe por el cual un activo puede ser intercambiado entre un comprador bien informado y un vendedor igualmente entendido. El valor razonable de una inversión inmobiliaria es usualmente su valor de mercado. El valor razonable es medido como el precio más probable que razonablemente se hubiera obtenido en el mercado a la fecha del balance general; no a una fecha pasada ni futura; es el mejor precio razonablemente obtenible por el vendedor y el precio más ventajoso razonablemente obtenible por el comprador. El mejor sustento de valor razonable es dado normalmente por los precios actuales en un mercado activo para inmuebles similares en la misma zona de ubicación y condición, y sujetos a contratos de arrendamiento u otros contratos similares. El valor razonable de una inversión inmobiliaria debe estar basado en una valoración de un valuador independiente que posea una reconocida y relevante calificación profesional en la zona de ubicación y categoría de la inversión inmobiliaria que está siendo valuada.

B-) B-) Modelo de valor razonable: La inversión inmobiliaria debe ser valuada al valor razonable, y la utilidad o pérdida en el cambio de valuación debe ser incluida en el Estado de Ganancias y Pérdidas del periodo del cambio. 

El modelo de valor razonable es diferente del modelo de revaluación; pues mientras en éste, los incrementos del valor en libros por sobre el costo son reconocidos en el Balance General como un incremento patrimonial, en aquél todos los cambios en el valor razonable son reconocidos en el Estado de Ganancias y Pérdidas.

Contabilización de la inversión inmobiliaria a su valor razonable.

Aquí se pueden dar dos casos: Incremento de la Inversión Inmobiliaria  Inversión inmobiliaria xx

Ingresos xx Para contabilizar el incremento de la inversión al ser llevado a su valor razonable Disminución de la Inversión Inmobiliaria  Gastos xx

Inversión inmobiliaria xx Para contabilizar la disminución de la inversión al ser llevado a su valor razonable

Artículo 57.- Registro de las operaciones (*)El sistema contable del declarante debe ajustarse a las Normas Internacionales de Contabilidad aprobadas y adoptadas por el Colegio de Contadores Públicos de Costa Rica y a las que ese colegio llegare a aprobar y adoptar en el futuro. La diferencia entre los ingresos totales y los costos y gastos totales se denomina "utilidad neta del periodo". Para obtener la "renta imponible" del período, se debe hacer una conciliación, restando de la utilidad neta del período el total de ingresos no gravables y adicionando aquellos costos y gastos no deducibles. Tales ajustes se registrarán aplicando la Norma Internacional de Contabilidad 12 relativa al impuesto sobre renta diferido.(*) Reglamento a la ley 7092 del Impuesto sobre la Renta.

a) Cuando una empresa utiliza la valuación de acuerdo al modelo de valor razonable para contabilizar su inversión inmobiliaria, generará una utilidad o una pérdida en el cambio de valuación. Cualquiera que sea el resultado el cambio de valuación, éste no es aceptado tributariamente, debiendo ser deducido o agregado a la Declaración Jurada de Impuesto a la Renta.

b) Cuando una empresa utiliza el modelo de costo para contabilizar su inversión inmobiliaria, generará un gasto producto de la depreciación del inmueble, el cual para efectos tributarios, es aceptado en deducción; sin embargo, cualquier pérdida por deterioro o desvalorización del valor del activo fijo que se haga contablemente no es aceptada como gasto tributario; por lo que tendrá que ser reparada en la Declaración Jurada de Impuesto a la Renta.

Artículo 6.- Exclusiones de la renta bruta. (*)Artículo 6.- Exclusiones de la renta bruta. (*)

d) Las ganancias de capital obtenidos en virtud de traspasos de bienes muebles e inmuebles, a cualquier título, siempre que los ingresos de aquellas no constituyan una actividad habitual, en cuyo caso se deberá tributar de acuerdo con las normas generales de la ley.

 

Artículo 8.- Gastos deducibles (*)Artículo 8.- Gastos deducibles (*)

Son deducibles de la renta bruta:

f)….En todos los casos, cuando el contribuyente enajene bienes tangibles, sujetos a depreciación, por cualquier título, y por un valor diferente del que les corresponda a la fecha de la transacción, de acuerdo con la amortización autorizada, tal diferencia se incluirá como ingreso gravable o pérdida deducible, según corresponda, en el período en el que se realice la operación….

(*) Ley No. 7092 “Ley del Impuesto sobre la Renta”

CASO PARA EJEMPLIFICAR NIC 40

Supuesto la inversion inmobiliaria ascendio a $1.000.00de los cuales se registro contablemente asi :Terrenos $600.00Edificio $400.00

Depreciacion edificio 50 añosse hizo la inversion hace un añoy se vendio en el segundo año al inicio en $2.000.00Depreciacion anual 8,00 El incremento se da por una indenizacion por daño al edificio 100,00 Las mejoras al edificio ascendieron a 200,00

Ejemplo Modelo Valor Razonablepunto ( a ) del tratamiento tributario

CIA EL SUSPIRO S.A.ESTADO DE RESULTADOS ModeloAL 30 DE SETIEMBRE DEL 20XX Valor Razonble

ACTIVIDAD NIC 40 TOTALNORMAL

Ventas varias 1.000,00 1.000,00costo de ventas 600,00 600,00utilidad bruta 400,00 400,00Menos gastos 0,00Gastos Generales 200,00 200,00Otros ingresos 0,00Incremento inversion inmobiliria 100,00 100,00menos gastos 0,00disminucion valor razonable 200,00 200,00utilidad antes de impuesto 200,00 100,00impuesto renta tasa 30 % 60,00 30,00utilidad neta 140,00 0,00 70,00

Ejemplo Modelo Metodo de Costopunto ( b ) del tratamiento tributariomodelo de costoCIA EL SUSPIRO S.A.ESTADO DE RESULTADOS ModeloAL 30 DE SETIEMBRE DEL 20XX Costo

ACTIVIDAD NIC 40 TOTALNORMAL

Ventas varias 1.000,00 1.000,00costo de ventas 600,00 600,00utilidad bruta 400,00 400,00Menos gastos 0,00Gastos Generales 200,00 200,00Otros ingresos 0,00Incremento inversion inmobiliria 0,00 0,00menos gastos 0,00depreciacion edificio ( un año ) 8,00 8,00utilidad antes de impuesto 200,00 192,00impuesto renta tasa 30 % 60,00 57,60utilidad neta 140,00 0,00 134,40

Ejemplo tributario aplicando cuando se vende la InversionInmobiliariasegún el articulo 6 inciso d de La Leysegún articulo 8 inciso f donde incia en todos los casos etc.

EjemploAplicación del impuesto según articulo 6 y 8 de la Ley

ASIENTO CONTABLE SEGÚN ARTICULO 6 Y 8 DE LA LEY

BANCOS 2.000,00 DEPRECIACION ACUMULADA 8TERRENO 600,00EDIFICIO 400,00MEJORAS AL EDIFICIO NETO 100,00GANACIA DE CAPITAL GRAVABLE 412,00GANANCIA DE CAPITAL NO GRABABLE 496,00

CALCULOS DE GANANCIA DE CAPITAL GRAVABLE %TOTAL DE LA INVERSION EN INMOBILIARIA 1100 100,00EDIFICIO 400 0,36MEJORA EN EDIFICIO NETO 100 0,09TOTAL DE PORCENTAJE DE LA GANANCIA GRAVABLE 45.45%NOTA LA GANANCIA PARA EFECTOS TRIBUTARIOS SON $908.00

EJEMPLO DE NO HABITULIDADCIA EL SUSPIRO S.A.ESTADO DE RESULTADOS Articulo 6 y 8AL 30 DE SETIEMBRE DEL 20XX Ley impuesto

ACTIVIDAD Renta TOTALNORMAL

Ventas varias 1.000,00 1.000,00costo de ventas 600,00 600,00utilidad bruta 400,00 400,00Menos gastos 0,00Gastos Generales 200,00 200,00Otros ingresos GRAVABLE 0,00Ganancia de capital gravable 412,00 412,00

0,00utilidad antes de impuesto 200,00 612,00impuesto renta tasa 30 % 60,00 183,60mas ingresos no gravablesganancia de capital no gravable 496,00 496,00utilidad neta despues de impuesto 140,00 924,40

Ejemplo con habitulidadESTADO DE RESULTADOS Articulo 6 y 8AL 30 DE SETIEMBRE DEL 20XX Ley impuesto

ACTIVIDAD Renta TOTALNORMAL

Ventas varias 1.000,00 1.000,00costo de ventas 600,00 600,00utilidad bruta 400,00 400,00Menos gastos 0,00Gastos Generales 200,00 200,00Otros ingresos GRAVABLE 0,00Ganancia de capital gravable 908,00 908,00Utilidad antes del impuesto sobre la renta 200,00 1.108,00impùesto sobre la renta 60,00 332,40Utilidad neta 140,00 0,00 775,60

NORMA TRIBUTARIA

NIIF´sBASE

CONTABLE

RESOLUCION 52.01

BASE PRESUNTA

BASE CIERTAARTICULO 125

CNPT

PARTIDA CONCILIACIO

N FISCAL

ARTICULO 57 REGLAMENTO

RESULTADO FINANCIERO

APLICACIÓN NIC 12

INFORMACION A REVELARINFORMACION A REVELAR

Método aplicado para la mediciónCircunstancias en las cuales clasifica y contabiliza como propiedad de inversión los arrendamientos operativos Criterios para diferenciar las propiedades ocupadas por el dueño, propiedades de inversión y propiedades para vender.Métodos e hipótesis significativas para la determinación del valor razonable.Existencia de avalúos como base de la mediciónObligaciones contractuales

Cont… Cont… INFORMACION A REVELARINFORMACION A REVELAREn el estado de resultadosIngresos derivados de las rentasGastos directos de operaciónGastos directos de operaciónCambio acumulado en el valor razonableConciliación al inicio y al final del período de las propiedades de inversión.Conciliación entre las evaluaciones obtenidas y la medición ajustada, en caso de ajustes significativos.Métodos de depreciaciónVidas útilesTransferencias