Curso-AvaluacióndeInmueblesUrbanos

7/31/2019 Curso-AvaluacindeInmueblesUrbanos

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Curso de Avaluaciones Avalo de Inmuebles Urbanos

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CURSO DE AVALUACIONES

(Primera Parte)AVALUO DE LOTES URBANOS


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INSTITUTO DE AGRIMENSURADEPARTAMENTO TECNICO LEGAL

Ing. Agrim. JOSE LUIS NIEDERER

AGOSTO DE 2008


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INTRODUCCION


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CURSO DE AVALUACIONES

INTRODUCCION

Conceptos generales

Por valorar se entiende de acuerdo al diccionario de la Real Academia,atribuir el valor a una cosa.

Avaluar es sinnimo de valorar.

El acto de avaluar o de valorar constituye la avaluacin o valoracin.

Valuar significa tambin valorar o avaluar, no as evaluar, que tiene elsignificado tambin de valoracin, pero de juicio sobre personas, actos,hechos o situaciones.

Los trminos valoracin, valuacin y avaluacin se aplican a la tarea que da

como resultado la asignacin razonada del valor de una cosa a pesar de queno se desarrolle sobre la base de procedimientos tcnicos.

Tasar tambin consiste en definir el valor de una cosa, siendo la tasacin elresultado de la accin de tasar.

Sin perjuicio de lo definido, es costumbre reservar el trmino tasacin, parala determinacin de un valor que se realiza por procedimientos tcnicosrealizados por un profesional especializado en la materia. Esta tasacinpuede ser de tipo judicial o administrativo.

Puede comprenderse la estima y su resultado la estimacin, con sentidoanlogo al de valorar, avaluar o tasar. Pero la diferencia con los trminosanteriores radica en que, la estima o estimacin es el trmino que se reservapara la asignacin del valor de una cosa realizada en forma expeditiva, lo


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Relacin entre los bienes y el valor.

Desde el punto de vista de la Economa, un bien puede ser escaso y engeneral lo es, entonces su valor va estar definido por su capacidad deintercambio con otros bienes. As, el valor de un bien depender de laspreferencias de sus demandantes en forma comparativa con otros bienes,por lo que esta nocin de valor est estrechamente relacionada con la deutilidad.

Al referirse a la idea de utilidad o de preferencias, otro concepto tambinrelacionado es el de costo de oportunidad, debido a que optar por un bienimplica no optar por una cantidad determinada de otros bienes.

La idea de valor est ntimamente ligada a la de utilidad, esto es, tiene valortodo aquello que es til. La utilidad es la capacidad que poseen ciertas cosasde satisfacer una necesidad. Es ms, para que una cosa sea considerada til,es necesario que se cumplan tres condiciones: la existencia de una relacinentre las caractersticas de la cosa y las necesidades o deseos por la cosa, elconocimiento de esa relacin y la posibilidad de que esa cosa pueda serutilizada.

Cuando se elige un bien, se est abandonando la eleccin por otros bienes,lo que debe interpretarse en trminos de costo. Esta decisin de optar poruno y no por otro, genera una relacin de intercambio, que a su vez acota ladeterminacin relativa del valor de los bienes que estn considerados.

Consideraciones sobre valor y precio

La especializacin del hombre en la manufactura de bienes, trajo consigo lanecesidad de intercambiar o trocar el excedente de su produccin por otrosbienes no producidos por l, sino por otros integrantes de su comunidad.Ello gener la necesidad de hacer intercambio de los bienes, dado que todoslos bienes producidos, pueden ser objeto de las preferencias o necesidadesen mayor o menor medida de los integrantes de esa comunidad.


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El inconveniente principal del trueque suele encontrarse en la dificultad quese le presenta a quien desea trocar sus productos, en encontrar al individuoque desea esos productos y que a su vez disponga, con similar voluntad deintercambio, de otros bienes que se correspondan con bienes de sunecesidad o preferencia.

Otra dificultad tambin importante radica en la cuantificacin de los bienesobjeto de intercambio, por cuanto no siempre pueden ser consideradosequivalentes y no siempre pueden ser objeto de divisin.

Es as como el hombre busc la forma de eliminar estos inconvenientes, loque fue posible al adoptar un patrn o medida para comparar los bienes. Eldinero vino a cumplir esa funcin.

Cuando la relacin de intercambio o trueque entre los bienes se realizasobre la base de moneda, el valor expresado en forma monetaria, da lugar aque se defina en la prctica, como el precio de una cosa. En esto radicabsicamente la diferencia entre los trminos valor y precio.

Se admite normalmente que el precio es la cuanta en dinero por la que unadeterminada cantidad de bienes puede ser intercambiada o cedida.

Las aplicaciones de la valoracin

La valuacin puede tener aplicaciones en distintos mbitos de la vidacorriente, ya se trate de intereses privados o pblicos y realizada condistintas finalidades.

El presente trabajo se orientar al estudio de la valoracin de los bienesinmuebles, ya que en funcin a nuestra orientacin profesional, es la

temtica que con ms frecuencia se utiliza. Ya se trate de informar sobre elvalor de un inmueble urbano, se trate de baldo o edificado o se trate de uninmueble rural, sin mejoras o con distinto tipo de mejoras.

Sin perjuicio, pueden identificarse dentro de las actividades avaluatorias,otras especficas como ser el avalo de semovientes, el avalo de obras de


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arte, el avalo de vehculos automotores, etc; estos tipos de valoraciones no

son consideradas en este trabajo y se reconoce para cada una de ellas unaespecializacin especfica por parte de quien las desarrolla.

Es frecuente, en funcin a nuestra orientacin profesional, que se debaactuar tambin, en avalos relacionados con la determinacin de montosindemnizatorios en casos de expropiacin o de imposicin de servidumbressobre los bienes inmuebles.

El siguiente resumen general es indicativo de los intereses y finalidadespara los que puede ser realizada una valuacin inmobiliaria:

INTERES PUBLICO

INTERES PRIVADO

VALORACION

URBANO o RURAL

ORDENAM. TERRITORIAL

IMPUESTOS INMOBILIARIOS

TRANSM. PATRIMONIALES

IMPUESTOS SUCESIONES y

IMPOSICION FISCAL

DONACIONES

PATRIMONIO

EXPROPIACIONES

ARRENDAMIENTOS

PRESTAMOS HIPOTECARIOS

CONTABILIDADES

CONSTITUCION SOCIEDADES

ASESORAM.COMPRAVENTAS

PARTICIONES o HERENCIAS

JUICIOS CIVILES

OTROS

Otros avalos especiales se relacionan con la privacin del uso de una cosa, ya setrate de una Ocupacin temporal o por la Devolucin de fincas expropiadas.

A su vez, otros se relacionan con la necesidad de la determinacin de unadepreciacin (o prdida de valor) de un bien motivada por distintascausales tales como, Accidentes climticos: inundaciones, heladas, granizo,vientos, sequas; Accidentes ocasionados a terceros o por Daosocasionados por actividades productivas.


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La enumeracin hecha de una extensa lista de objetivos para los que sepuede requerir una valoracin inmobiliaria, puede generar la duda de si elresultado numrico de esa operacin, debe ser igual o diferente para cadauno de los distintos objetivos para los cuales se realiza.

O sea, si el valor resultante de una valuacin, por ejemplo con destino aasesorar a un comprador de una vivienda, debe o no ser el mismo, que elresultado que arroje una valoracin sobre el mismo bien cuando se requierapara servir de base a un prstamo hipotecario o para tomar como base parafijar un tributo inmobiliario.

Escuelas o corrientes avaluatorias

En materia avaluatoria, existen al respecto dos escuelas o corrientes: launivalente y la plurivalente. La univalente, entiende que el valor de undeterminado bien es nico en un determinado momento, cualquiera sea lafinalidad de la avaluacin.

En cambio, la plurivalente, mantiene el principio de que la fijacin de un

valor puede cambiar, de acuerdo con la finalidad de su determinacin. Estacorriente basa su concepto en que el valor tiene un carcter extremadamentesubjetivo en funcin de los ms insignificantes detalles y que en ltimainstancia debe predominar el concepto de que se trata de una opininvalorativa.

Es as, como se encuentran enumerados por los distintos autores adheridosa esta escuela denominaciones tales como: valor de absorcin, valor deamenidad, valor de avaluacin, valor contable, valor de capricho, valor decaja, valor de expropiacin, valor depreciado, valor econmico, valor

comercial, valor de costo, valor de uso, valor de trueque, valor de mercado,valor de venta forzada, valor en marcha, valor de seguro, valor deemprstito, valor hipotecario, valor fsico, valor potencial, valor derealizacin, valor de reproduccin, valor histrico, valor tangible, valortributario, valor de utilidad, etc.


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Por otro lado, la corriente univalente, fundamenta su opinin en que el

valor es un elemento objetivo que puede ser determinado a travs de laaplicacin de ciertos mtodos o tcnicas, siempre por profesionalesdebidamente experimentados y habilitados.

"Admitiendo que el valor no sea una propiedad intrnseca de la cosaavaluada, es una caracterstica del mercado resultante de la oferta ydemanda, cuyas curvas representativas se cortan en un nico punto,relativo a un momento considerado. Una posible variacin entre losresultados ofrecidos por diferentes avaluadores, para una misma cosa, salvo

error grosero o mala fe demostrada, representa apenas una variacin delgrado de precisin con que el valor es medido, como de hecho puedeocurrir en la determinacin de cualquier medida". (Ing. Helio De Caires).

"Existe, es cierto, una teora subjetiva del valor y una teora subjetiva delprecio. Ambas son estimadas por la moderna Economa y en ltimainstancia, se apoyan en principios como los referidos, pero por otro lado,ambos tienen una orientacin no de invalidar sino de explicar elfuncionamiento de la ley de oferta y demanda.

El valor econmico de las cosas es un fenmeno de mercado: el precio

depende de muchos factores (entre otros, las apreciaciones subjetivasmencionadas), ms, se establece a travs de la ley de oferta y demanda.Admitindose que el valor econmico no es una prioridad absoluta de lascosas, sino una prioridad del mercado, es evidente que desde ste ltimo nopuede derivar una pluralidad de ese mismo valor econmico, pues lascurvas de oferta y demanda se cruzan en un solo punto para un momentodado. Todava, que en ese momento dado fueran muchas las personasinteresadas en un bien, el avaluador, que est en ejercicio de funciones, noes ninguna de esas personas. El avaluador no est en el mercado, es apenasun observador.

El rigor de una avaluacin es independiente de su finalidad, porqueavaluar es independiente de su finalidad, porque avaluar ya es en s mismouna finalidad. Del mismo modo que la Topografa mide la tierra sinimportarle cual es su destino o finalidad, sino en la medida


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Porque no hay razn jurdica, administrativa, contable o de cualquier otranaturaleza, capaz de alterar los mtodos de una ciencia definida por suspropios fines, como es cada vez ms una avaluacin". (Ing. MarioChandas).

Criterio de la Unin Panamericana de Valuaciones

Respecto de esta polmica, la 1a. Convencin Panamericana deAvaluaciones realizada en Lima, Per en el ao 1949 aprob la siguienteResolucin XX:

"1o. Que el valor de un inmueble, en un momento dado, es nico,cualesquiera que sean los fines para los cuales es avaluado. Este valor sededuce de:

a) Avaluacin directa o valor intrnseco, compuesto del valor delterreno, de las construcciones y de las mejoras.

b) Avaluacin indirecta o valor de renta, calculado con base a larenta que produce o puede producir.

c) Valor venal establecido por la oferta y demanda.

2o. Este valor es ideal y el objeto de una avaluacin es aproximarse lo msposible a l.

3o. El grado de precisin de una avaluacin es funcin directa de lafinalidad para la cual es efectuada, sea tributaria, hipotecaria, comercial ojudicial."

Sin perjuicio de sustentar una opinin favorable a la adopcin conceptualde la corriente univalente, se considerarn en este trabajo, dos conceptossobre valor y una relacin que los une, no por el hecho de que sean valoresdiferentes sobre una misma cosa, sino por la forma en que se originan.


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Valores venal e intrnseco

Se est haciendo referencia a los conceptos de valor venal o de mercado yvalor tcnico o intrnseco.

El valor venal de un inmueble puede ser definido como el precio al que puedenalcanzar, en plazo razonable, un vendedor deseoso de vender pero no obligado avender y un comprador deseoso de comprar, pero no obligado a comprar y enconocimiento de todos los usos y finalidades para los cuales est adaptado y podrser utilizado el inmueble.

En otras palabras, ser un precio obtenido a travs de una libre operacinde compraventa.

El precio de mercado de un inmueble, es el monto de dinero que se debeentregar o puede ser obtenido en un mercado activo, sobre condicionesinmediatas y existentes a una determinada fecha.

El valor tcnico o intrnseco se puede definir como el integrado por lasumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias queoriginaron la situacin fsica en la que al presente se encuentra el inmueble.

Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, porejemplo para la construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, losaportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasasmunicipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por laempresa constructora que realiz la obra.

En forma expresa, no se hace referencia a si la variable tierra integra o nouno de los tems que conforman el valor intrnseco de un inmueble, puesello ser objeto de un anlisis y estudio que ser realizado ms adelante.Por el momento se admitir su inclusin como un tem ms en la

composicin del valor intrnseco, aunque desde ya se reconoce que la tierraen si misma es factible de tener un valor venal propio. Es ms,tradicionalmente se ha admitido la igualdad:

Valor Intrnseco Inmueble = Valor Intrnseco Tierra + Valor Intrnseco Mejoras


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Un avalo que tenga en cuenta todos los tems resultantes de unadiscriminacin de valores y costos basndose en lo antes mencionado, serauna tarea por dems larga y de lenta resolucin. Por razones prcticas, lacaracterizacin, o sea la determinacin de una o varias caractersticas de unaconstruccin, es posible asociarla con un valor unitario (por metrocuadrado), que podr ser adoptado para esa construccin. Ser suficienteentonces disponer del rea edificada para deducir el valor correspondiente.Estos valores unitarios surgen de tablas confeccionadas con datosestadsticos realizados por distintas entidades, o bien por las propias

empresas constructoras. Tambin es posible deducirlos mediante el clculode expresiones paramtricas adecuadas a cada caso (clculo de costos),como as de la depreciacin que corresponda aplicar.

Como se expres, la forma de como se origina un valor intrnseco nadatiene que ver con la forma de como se origina un valor venal. En este ltimocaso, depender del precio de compraventa que surja del acuerdo entrecomprador y vendedor de conformidad a la definicin de valor de mercadomencionada precedentemente.

En apariencia, estos dos valores no son iguales. En los hechos no lo son. Se

estara entrando en una contradiccin, en el caso de adoptar como vlidoslos principios de la escuela univalente?. Se entiende que no, por las razonesque se expresan.

Lo que generalmente importa en la apreciacin valorativa de los bienesinmuebles, es el precio que el mercado inmobiliario est dispuesto a pagar oa recibir por esos bienes, o sea un monto de dinero en juego.

Los valores venales surgen luego de concretada una operacin decompraventa, mientras que una determinacin de ese valor es normalmente

requerida antes de que se lleve a cabo esa operacin. Lo que en efecto puedetcnicamente determinarse, no es entonces un valor venal sino un valorvenal ms probable factible de concretarse en esa futura operacin.

Los valores venales, al estar dentro de un mercado de oferta y demanda, noescapan a las fluctuaciones de stos, y estn motivados por distintas


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la prctica la distinta formacin de quienes realizan avalos inmobiliarios.

Este aspecto se analizar con ms detalle luego de considerar los mtodosfactibles de aplicarse para realizar valoraciones.

Oferta y Demanda

La mencin que se ha hecho de valor de mercado o valor venal, obliga ahacer una breve y sumaria consideracin sobre los elementos a partir de losque se forma dicho valor, o sea la oferta y la demanda de un bien.

El comportamiento en el mercado de la oferta est relacionado con el precioy la cantidad del bien ofrecido. Ello genera una funcin representable en unpar de ejes coordenados, asignando al eje de las y el valor de la variableprecio y al eje de las x el valor de la variable cantidad de un bien.

De acuerdo a la caracterstica del bien esa funcin podr tomar diversasformas. En los ejemplos que se graficarn se muestra con un andamientoascendente.

Anlogamente se puede hacer una grfica de la funcin de demanda,

asignando las mismas variables que para el caso de la oferta. En este casopuede apreciarse que en general el andamiento de la curva de demandaser descendente o sea a mayor cantidad menor precio de un bien. Lapendiente de la curva de demanda es normalmente negativa.

La interseccin de ambas funciones da lugar a definir un punto que se llamade equilibrio, en donde para el mercado de un determinado bien se logra elequilibrio entre un precio, una cantidad de bien demandado y a la vezofrecido.

Si un precio se encuentra por encima del punto de equilibrio se constataraun exceso de demanda, en cambio si ese precio est por debajo de ese puntode equilibrio se verifica un exceso de oferta.


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CANTIDADCANTIDAD

EQ.EQUILIBRIO Exceso de Demanda

Exceso de Oferta

PRECIO

PRECIO

PRECIO

PRECIO

FLUCTUACIONPUNTO DE EQUILIBRIO

CANTIDADCANTIDAD

CURVA DE OFERTACURVA DE DEMANDA

El mercado de bienes.

Un mercado puede identificarse segn las diversas variantes que puedanexistir entre las diferentes caractersticas asignables, as como a lacomposicin, nmero y comportamiento de los agentes intervinientes. Estadiferenciacin estar dada en funcin a esas caractersticas atribuibles encada caso y con relacin al tipo de mercado de que se trate.

Se enumeran por una parte las caractersticas o atributos bsicos delos mercados de bienes y por otra, algunos tipos de mercados.

Con relacin a las caractersticas se puede sealar las de:

Libertad

HomogeneidadTransparenciaConcurrenciaFrecuencia

Como negacin de cada atributo se tienen respectivamente los de:


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Intervencin

HeterogeneidadOpacidadAusenciaInfrecuencia

Libertad

El mercado de un bien se dice libre, cuando una actuacin ya sea de losoferentes como de los demandantes no significa una modificacin en lasituacin de equilibrio de ese mercado. Fluye en l una cantidad tal deoferentes y demandantes e interviniendo en cantidad de bien tales, queninguna transaccin puede modificar la ubicacin del precio con relacin ala cantidad demandada.Por el contrario, en un mercado intervenido existir un agente externo allibre juego de oferta y demanda. Tal es el caso de una intervencin estatal,motivada por una subvencin o por un racionamiento, o simplemente porla fijacin de un precio.

Homogeneidad

Un mercado se dice homogneo con respecto a determinado bien, cuando

las caractersticas de las diferentes unidades de ese bien son similares o bienlas diferencias pueden considerarse irrelevantes. No existe preferencia poruna o por otra en particular.Debe tenerse en cuenta que existen determinados productos que si bienpueden considerarse similares, pueden existir por parte de los demandantesuna preferencia respecto a uno en particular, como resultado de lo que seconoce como diferenciacin del producto. Esto es el resultado de algunaestrategia aplicada por el productor del bien, ya sea por aplicacintecnolgica, presentacin, etc.

La heterogeneidad puede constatarse cuando las unidades de un mismotipo de bien no son de caractersticas anlogas o comparables entre s.Transparencia

Un mercado se dice transparente cuando todos los intervinientes, tantooferentes como demandantes, tiene conocimiento del comportamiento de


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ese mercado y en particular el que corresponde al precio del bien y de sus

posibles fluctuaciones.

El desconocimiento gradual de la informacin potencialmente disponiblehace perder transparencia. La prdida total de transparencia se identificarcomo opacidad.

Concurrencia

Un mercado se dice concurrencial cuando tanto el nmero de oferentescomo el nmero de demandantes es alto.La situacin opuesta a la de un mercado concurrencial es la de un mercadono concurrencial.

Frecuencia

Un mercado se dice frecuente cuando se constata que las transacciones porla compraventa de un bien se operan casi sin interrupcin.

Para determinados mercados de bienes, el hecho de la estacionalidad haceque en ciertas pocas del ao las transacciones se constaten en mayor omenor cantidad. Esto puede provocar un alza o una merma en la frecuencia

relativa en las operaciones del mercado.

Sin embargo existen determinados bienes que como idea simplificadorapueden llamarse "raros", cuya compraventa nicamente se verifica de vezen cuando. En este caso se califica al mercado como infrecuente.

Estas cinco caractersticas ayudan a describir los tipos ms corrientes demercados que se enumeran y describen brevemente a continuacin.

Tipos de Mercados

- Competencia Perfecta- Monopolio- Competencia Monoplica- Oligopolio- Monopsonio y Oligopsonio


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- Monopolio Bilateral

Mercado de Competencia PerfectaEste mercado se caracteriza por tener (tericamente) los cinco atributosantes citados, o sea, libertad, homogeneidad, transparencia, concurrencia yfrecuencia.

El libre juego de oferta y demanda genera un punto denominado deequilibrio, en donde las funciones de oferta y demanda se intersectan. Enese punto de equilibrio se verificar un precio pe para una supuestademanda satisfecha del bien qe.

Puede verificarse en este tipo de mercado que la actividad regular que undemandante o un oferente cualesquiera pueda realizar no es losuficientemente relevante como para modificar ni pe ni qe.

En este mercado el precio pe tender a igualarse al costo marginal del bien,pero tambin tender a igualarse al ingreso marginal que ese mismo bienproduce.

El costo marginal puede definirse como la variacin de costo que se generaaumentando en una unidad la cantidad producida. (Derivada de la curva de

demanda en el punto considerado en funcin del precio).

El ingreso marginal en forma anloga es el ingreso adicional que se obtieneaumentando en una unidad la cantidad de bien colocada (Derivada de lacurva de oferta en el punto considerado en funcin tambin del precio).

En los mercados de competencia perfecta se verifica que la optimizacin delbeneficio se verifica cuando el ingreso marginal es igual al costo marginal.Para este tipo de mercado una empresa oferente de un bien debe adoptarsiempre un precio-aceptante o sea un precio que ya est impuesto por el

propio mercado.


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CURVA DE DEMANDA

CANTIDAD

PRECIO

Precio p

Cantidad q

Mercado Monoplico

En un mercado de monopolio se constata la presencia de un solo oferenteenfrentado a muchos demandantes.

De un rpido anlisis con referencia a las cinco caractersticas sealadaspara los mercados, se constata la prdida segn las distintas variantes de lacondicin positiva de algunas de ellas. Por ejemplo: libertad, transparencia,

concurrencia.El oferente ser quien en su condicin de "nico oferente" imponga elprecio. Este precio ya no necesariamente ser el coincidente con el costomarginal, sino que ser fijado de acuerdo a la poltica que establezca elmonopolista.

Es posible demostrar por el andamiento regular de las funciones dedemanda (excepto para bienes denominados inferiores) que a mayor preciomenos cantidad de unidades demandadas.

Dentro de los monopolios se verifican tres variantes: monopoliodiscriminador o de discriminacin perfecta, monopolio con discriminacinde precios en funcin a la cantidad y monopolio con discriminacin deprecios en funcin a la calidad del demandante. En el primer caso puede


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hablarse de una mayor racionalidad en relacin a que existe comparado con

los otros dos casos una menor prdida para la economa en general.

BPe

CANTIDADQm Qe

C

PRECIO

APm

Competencia Monoplica

En un mercado donde existen bienes sustitutivos cercanos y una nicaindustria compuesta de empresas que compiten con este tipo de bienes quese podran llamar "casi iguales", se tiende a que la competencia entre ellas seoriente a "diferenciar el producto" o sea de alguna forma hacerlo "diferente"o "ms atractivo" o "ms preferido" que sus sustitutivos cercanos.

Se constata que en la competencia monoplica la tendencia a que la curvade costos medios del bien sea tangente a la curva de demanda y enconsecuencia, a determinar un precio ptimo en donde el beneficio tienda acero al igualarse el costo medio con el precio del bien.

Oligopolio

Es un mercado en donde se constata la presencia de unos pocos oferentesante muchos demandantes.

Suele existir una interdependencia estratgica entre los oferentes, en dondese produce un bien idntico y en donde tambin puede existirdiferenciacin del producto como en el caso de la competencia monoplica,que en definitiva es un caso particular de oligopolio.


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En un ejemplo simplificador reducido a dos empresas (Duopolio), se debe

optar por una estrategia basada en cuatro variantes: precio que cobra cadaempresa y cantidad que produce cada empresa.

Quien fija primero una variable se identifica como "lder". El otro llamado"seguidor" deber adecuar la otra variable en funcin a que sus costosmarginales no sean mayores a sus ingresos marginales. Ello supone queambas empresas tienen conocimiento recproco de la forma de reaccin desu competencia.

Conductas de juego cooperativo generan acuerdos para fijar los niveles de

precio y produccin con el fin de maximizar los beneficios totales de laindustria. Estos casos constituyen lo que se conoce como "cartel".

Monopsonio y Oligopsonio

Un monopsonio es la situacin inversa del monopolio pues se verifica lapresencia de un solo demandante enfrentado a muchos oferentes.

En forma similar el oligopsonio es la situacin inversa del oligopolio endonde existe un pequeo grupo de demandantes en relacin tambin con

muchos oferentes.

Monopolio Bilateral

No se puede confundir con el monopolio. Aqu se enfrenta un solo oferentea un solo demandante.

Ambos negocian hasta llegar o no a un acuerdo, con referencia a lostrminos de una compraventa o sea a la determinacin de un precio.

Mercado de Bienes Inmuebles

El proceso que lleva a la adquisicin de un bien inmueble no encuadraexactamente en ninguno de los tipos de mercados estudiados. Ms bien,guarda similitud con el ltimo de los enumerados, el monopolio bilateral.


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Solo en circunstancias muy determinadas puede asemejarse al de

competencia monoplica. Una situacin as puede darse, por ejemplo,cuando en determinado momento en una zona geogrfica definida seliberan al mercado, o sea se ofrece en venta, un conjunto ms o menosimportante de parcelas en forma simultnea.

Con relacin a las caractersticas, es a veces libre y a veces intervenido, no eshomogneo, segn el tipo de bienes inmuebles es o no ms o menosfrecuente y no es totalmente transparente. En lo que refiere a la condicinde concurrencial, en el mercado de inmuebles ello depender del tipo deinmuebles de que se trate.

Cuando se menciona tipo de inmueble se hace referencia en este caso a sucondicin de urbano o rural, edificado o baldo, rstico o con existencia deplantaciones o mejoras de tipo rural, y a sus dimensiones pequeas,medianas o grandes ya sea en lo urbano como en lo rural.

Homogeneizacin de datos.

Es la base inicial de todo estudio de comportamiento de valores

inmobiliarios.

La base para el estudio del comportamiento de los valores inmobiliariossurge de la investigacin de un conjunto apropiado de precios inmobiliariosefectivamente concretados dentro de un criterio razonable de libresoperaciones de compraventa.

El conjunto de datos obtenidos ser fundamental para el estudio deparmetros aplicables a la formacin de funciones matemticas que definanvariaciones de valor segn distintas variables, o bien, ser de importancia

para el estudio comparativo de bienes para los que interesa determinar unvalor.

La comparacin y el tratamiento de datos conocidos, requieren de unproceso previo de homogeneizacin, dado que solo pueden considerarsecomparables, aquellos bienes que tengan caractersticas homogneas.


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Esta homogeneizacin aplicable a datos en principio consideradosheterogneos, podr ser realizada teniendo en cuenta dos etapas o procesosdiferenciados:

Un primer proceso ser la comparacin de lotes que podra denominarse decarcter zonal y permitir agrupar los datos de acuerdo a un criterioselectivo de carcter cualitativo en relacin con las similares condiciones desubzonas que puedan establecerse.

Un segundo proceso, ya a nivel subzonal, permitir introducir ajustes a los

datos para hacerlos homogneos entre s y poder efectuar distintosprocesos.Con carcter general, la necesidad de homogeneizar los datos implicaefectuar correcciones por distintos conceptos:

a) Condiciones urbansticasb) Tiempoc) Ubicacind) Forma

Homogeneizacin por condiciones urbansticas

Las normas municipales de uso del suelo, disponen sobre condiciones quedeben cumplir las edificaciones que se realicen en suelo urbano.

stas se refieren a las condiciones que deben cumplir los retiros a laedificacin en la faja contigua a una calle (retiro frontal), en las fajas lateralescontiguas a las divisorias con lotes adyacentes (retiros laterales), en una fajacontigua a la divisoria posterior del lote (retiro posterior), respetar un lmiteen la altura que pueden tener los edificios o bien respetar una altura fijapredeterminada.

Todo ello a su vez superpuesto al cumplimiento de un factor de ocupacindel suelo (FOS en porcentaje en relacin al rea del lote).


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A ello debe agregarse la eventual existencia de disposiciones que definen la

posibilidad de respetar acordamientos en la edificacin, tanto desde elpunto de vista planimtrico como altimtrico.

Las diferentes condiciones que se pueden generar con este tipo denormativa, hacer inviable la comparacin de valores de lotes si no se tieneen cuenta algn mecanismo de homogeneizacin por este concepto.

Se estudiarn ms adelante algunas herramientas que permitan hacercomparables los lotes, dada su heterogeneidad desde el punto de vista deestas disposiciones urbansticas.

En su defecto, solo podrn hacerse comparaciones entre lotes que cumplanidnticas condiciones en este sentido, en cuyo caso se deber cumplir, parahacer comparables los valores entre ellos, con los tres procedimientos dehomogeneizacin que se mencionan a continuacin, o sea, los conceptosenunciados como: b) Tiempo, c) Ubicacin y d) Forma.Homogeneizacin por tiempo

Homogeneizar por tiempo, significa transformar los datos originados endistintas fechas en el tiempo, llevndolos por medio de coeficientes, a una

misma fecha, o sea a una fecha de comparacin.

Para realizar este proceso, se debe tener en cuenta que dos operacionesconcertadas en distintos momentos, solo podrn ser comparables si a una deellas se la corrige de tal forma de que el monto resultante de esa correccinsea el ms probable que pudo atribuirse a esa operacin si hubiera ocurridoen la fecha en que se produjo la segunda operacin.

Es necesario considerar tres conceptos bsicos: dos fechas pueden generarpara un mismo bien, cambios en su valor venal ms probable, por cuanto

existe un problema de prdida de poder adquisitivo de la monedamotivado por procesos inflacionarios, pero tambin durante el mismoperodo considerado, pueden ocurrir variaciones por concepto defluctuacin de la oferta y la demanda. Pero tambin, si los datos que secomparan se alejan entre s en el tiempo, puede aadirse a los conceptosanteriores, cambios en las caractersticas de la zona en donde estn


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radicados los inmuebles, que pueden ser motivo de modificaciones relativas

en el valor de los mismos.

Por estas dos ltimas causales mencionadas, no es recomendable, aunqueello depende de la zona en consideracin, la comparacin de datos cuyoorigen en el tiempo abarque un perodo superior a los cuatro o a lo sumocinco aos.

Si fuera necesario considerar perodos ms prolongados, sera tambinrecomendable efectuar agrupamientos de los datos, a efectos de ser tratadoscon distinto peso, de tal forma de que los datos ms recientes sean

considerados con mayor incidencia en los procesos que los datos msantiguos.

El otro punto en lo que se refiere a la forma de homogeneizar por elconcepto tiempo, es la seleccin del criterio de variacin a utilizar en elproceso. Se conocen datos indicadores o de variacin calculados odeducidos por diferentes conceptos o fenmenos ocurridos:

. Variacin del ndice de Precios de Consumo.

. Variacin del ndice de Costos de la Construccin.

. Variacin del ndice de Salarios.

. Variacin del ndice de Salario Real.

. Variacin de la Unidad Reajustable (Ley N 14.219).

. Variacin del dlar. (USA)

. Variacin del precio de cotizacin del oro.

. Variacin de otras monedas.

Con respecto de la adopcin de cualesquiera de estos ndices, la experienciaindica que la variacin del valor de la propiedad inmueble no se acompasaen el tiempo exactamente con ninguno de los ndices sealados, por lo queser necesario al momento de hacer una homogeneizacin, considerar msde un ndice y hacer comparaciones entre sus resultados.


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Homogeneizacin por ubicacin

Empricamente debe sealarse la tendencia en el medio urbano a considerarms valiosos los lotes esquina que los lotes mediales.

El mayor valor del lote esquina respecto al medial estar condicionado a lamayor o menor importancia de la esquina en funcin de las siguientescaractersticas zonales (por orden preferencial):

- Comercial cntrico

- Residencial de alta categora- Comercial zonal- Residencial barrial- Industrial- Residencial suburbano

Homogeneizacin por forma

La necesidad de homogeneizar por forma justifica tener en cuenta elconcepto de LOTE TIPO.

Se demuestra que la variacin del valor unitario de un lote en funcin a lavariacin de la dimensin profundidad o fondo no es lineal. (Estademostracin se expone ms adelante en este trabajo).

yprofundidad = k * x-m

Se podra haber demostrado algo anlogo para la variacin del valorunitario de un lote en funcin a la variacin de la dimensin frente, endonde tambin el razonamiento terico dara una funcin no lineal delmismo tipo.

yfrente = q * a-t

Debe tenerse en cuenta, sin embargo que los valores de la tierra y suvariacin, si bien pueden responder a criterios deducidos en forma


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matemtica, no se originan de otra forma que a partir de un previo proceso

de consulta a las fuentes apropiadas de informacin.

Ese relevamiento de datos ser la base del estudio de una modelizacin quequeda finalmente traducida en una expresin matemtica.

Un modelo as determinado, y por ms prolijidad que se observe en sudefinicin, una vez confrontado con la realidad es esperable que tenga, paracasos particulares, algn grado de apartamiento, por lo que se deberconciliar en estos casos, con la realidad de los valores.

En la prctica, se debe considerar de mayor peso o influencia la variacin dela profundidad, que est determinando o bien haciendo influir el valor decada metro cuadrado con relacin al mayor o menor alejamiento de esemetro cuadrado de la calle a que da frente el lote, que su mayor o menorancho.

En esta rpida mencin a la homogeneizacin por forma, solo se enumeranlas variables que pueden presentarse y que bsicamente son:

- Profundidad o fondo

- FrentePero no son nicas, pues puede ser relevante considerar tambin:

- Regularidad o irregularidad del lote- rea(independiente de la consideracin

conjunta o combinada de frente y fondo)

Adems, y como casos particulares:- Lotes triangulares- Lotes frentistas a dos o ms calles.

El anlisis de la modelizacin que atienda la variacin del valor unitario delos lotes en funcin a cada una de las variables mencionadas ser objeto deestudio detallado.


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Metodologa para los avalos inmobiliarios

Se puede apreciar dentro de la bibliografa tradicional en materiaavaluatoria el tratamiento de diversos mtodos aplicables a los avalosinmobiliarios que en resumen pueden compendiarse en el siguiente cuadro:

A) Mtodos directosa. Comparativo o del leal saber o entender (1)b. De costos de reposicin (2)

B) Mtodos indirectosa. De la renta (3)b. Involutivo (4)c. Residual (5)

Un mtodo directo puede considerarse como tal cuando para su aplicacinno se tenga que depender de cualquier otro mtodo. En cambio un mtodoindirecto est implicando de alguna forma tener en cuenta resultados de losmtodos directos.

Mtodo comparativo (1)

Interesa en nuestro objetivo el caso del mtodo comparativo, que requerirla comparacin con datos de mercado sobre inmuebles que por suscaractersticas tanto extrnsecas como intrnsecas ofrezcan similitud. Para lautilizacin de este mtodo se debe contar adems, con una muestra que seconsidere representativa o sea, no ser suficiente tener un dato aleatorioaislado.

Se parte de la necesidad de seguir un proceso que puede resumirse en lassiguientes etapas:

1. Inspeccin ocular del bien a valuar.2. Identificacin de variables que influyan en la determinacin de suvalor.

3. Levantamiento de datos del mercado4. Homogeneizacin de valores


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Para la homogeneizacin de valores que puedan extraerse de los datos

obtenidos, se podrn utilizar para su tratamiento:

Mtodos tradicionales por aplicacin de frmulas y definiciones empricas obien,Mtodos resultantes de la creacin de modelos sustentados por inferenciaestadstica.

Si bien el primero de los mencionados es el que ha sido utilizado en formatradicional en nuestro medio, no puede dejar de reconocerse que laadopcin del segundo lograr un mayor nivel de certeza en la bsqueda desoluciones al problema de determinacin de valores por parte de unavaluador.

Es as como se han utilizado expresiones matemticas para homogeneizaren funcin de dimensin profundidad, dimensin frente, condicin de loteen situacin medial o esquinero, condicin de tener dos o ms frentes, deconsiderar un lote de dimensiones reducidas, de apreciar la irregularidadde un lote y el grado de desaprovechamiento que ello genera y que setraduce en una reduccin de su valor, de conceptos como el que surge deconsiderar el fenmeno de plotage, etc.

Todava ms, la introduccin del concepto de fondo ficto (como resultadode considerar tal dimensin como el cociente entre el rea de lotes y sudimensin profundidad promedio), ha permitido introducir y utilizarexpresiones de mayor generalidad de aplicacin. De ello se desprendetambin, la generalidad de la expresin deducida por la cual se puededeterminar en forma directa el valor de un lote de n frentes y porconsiguiente con n irregularidades.

Todo ello, ser objeto de estudio y consideracin detallada en algunos de loscaptulos siguientes.

Mtodo comparativo basado en valores de reposicin (2)

Tambin se ha estudiado que sobre la base de la caracterizacin de unedificio (o eventualmente de una mejora del tipo que sea), es posible


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determinar un valor de reposicin sobre la inspeccin ocular del bien a

avaluar, que permita determinar su CARACTERIZACION.

Sin perjuicio de ser oportunamente motivo de estudio, se ilustra en formabreve el alcance de lo que se entiende por caracterizacin. Debeinterpretarse por tal, la determinacin de los siguientes parmetros paracada tipo de construccin:

CATEGORA Y DESTINO, que dan lugar a la formacin de unamatriz de valores unitarios de la valoracin a nuevo de bienes conesas caractersticas (ello an para el caso de bienes cuyosprocedimientos constructivos no se aplican al presente, para lo cualse determinan aquellos otros que a nuestro juicio son al presenteequivalentes).

EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN, que tambin dan lugar ala formacin de otra matriz de valores que se identifican como dedepreciacin, sobre la base de considerar el porcentaje de vidatcnica atribuible a la mejora y su estado de conservacin. Estadepreciacin se estima sobre la base del porcentaje de prdida devalor de esa mejora producida por el paso del tiempo y por el

equivalente a la erogacin que demandaran las acciones tendientespara mejorar total o parcialmente el estado actual en que seencuentra.

En la matriz de valores de reposicin que se adopte, deben estar tenidos encuenta, no solamente los costos directos por materiales insumidos en larealizacin de la mejora, sino tambin los de la mano de obra, las leyessociales que hubieren correspondido y los honorarios y beneficios tanto delos tcnicos como empresas intervinientes.

A todo ello valen las consideraciones tambin oportunamente estudiadas,con referencia a si el valor resultante puede ser coincidente con el valor demercado de ese bien. En su defecto ser necesario, aplicar los conceptosestudiados con relacin a la utilizacin del coeficiente de comercializacin, o


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sea, realizar las consideraciones necesarias por las que se tenga en cuenta

para ese bien, el cociente entre sus valores intrnseco actual y venal.

Mtodo de la Renta (3)

Es aquel que tiene en cuenta para la determinacin del valor de un bien, lacapitalizacin de una renta, ya sea lquida, como bruta, como real o comopotencial.

Los inconvenientes mayores que surgen de la aplicacin de estametodologa, consisten en la determinacin de cual debe ser el perodo decapitalizacin a considerar en el clculo, como as tambin la tasa aplicable.Debe tenerse en cuenta que una pequea variacin, tanto en la eleccin deuna como de la otra variable, produce distorsiones de significacin en ladeterminacin de un valor.

Por esta razn, es un mtodo fundamentalmente reservado a servir comoinformacin de contraste o de verificacin del valor resultante de aplicarotra metodologa.

La aplicacin de este mtodo implica por otra parte, tener conocimientoprctico y conceptual de las principales expresiones utilizadas en

matemtica financiera. Tal es el caso de expresiones de Monto, IntersSimple, Inters Compuesto, Valor Actual, Anualidades Anticipadas oPospuestas tanto de Amortizacin como de Capitalizacin, TasasEquivalentes, Nominales y Efectivas, Gradientes Exponenciales deAnualidades.

Mtodo Involutivo (4)

Este proceso est basado en el previo estudio de viabilidad tcnico-econmica de implantacin con aprovechamiento eficiente de un

emprendimiento inmobiliario compatible con las caractersticas de uninmueble y con las condiciones del mercado. Para ello deber considerarsela potencial comercializacin de unidades hipotticas futuras consideradassobre la base de valores previamente investigados.


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Ello implicar realizar estimaciones del costo del proyecto, del margen de

beneficio, de los gastos de comercializacin, de los gastos de tasasexigibles,de los honorarios de los tcnicos intervinientes, del lucro cesante del capitalinvertido antes de obtenerse un retorno y muchas otras variables que estnincluidas en forma global en los rubros antes mencionados.

Es un procedimiento fuertemente aconsejable de ser utilizado en inmueblesfactibles de ser urbanizados a corto plazo, dadas sus caractersticas tantointrnsecas como extrnsecas.

Mtodo Residual (5)

Es el mtodo por el cual puede estimarse el valor de la tierra o de lasmejoras en el caso de disponerse con ms facilidad del valor total delinmueble.

Es frecuente la necesidad de investigar sobre el valor de la tierra en zonasurbanizadas en las que casi todos los inmuebles se encuentran edificados ocon mejoras. Esto implica encontrarse con la dificultad que para efectuar eseestudio los datos disponibles sobre inmuebles sin mejoras son casiinexistentes.

Para contrarrestar esta dificultad, resulta de utilidad identificar bienesinmuebles edificados o con mejoras cuyo valor sea el ms reducido posible.Tal es el caso, por ejemplo, de construcciones que se encuentren cercanas asu demolicin o terrenos con mejoras cuyo valor sea reducido.

As, la determinacin del valor de la tierra puede deducirse entre un valorconocido del total del inmueble menos la determinacin del valor efectuadapor el avaluador de esas construcciones ya en condiciones de demoler, dadasu edad y su mal estado de conservacin.

En resumen, este mtodo es de especial utilidad para el caso de requerir dela investigacin de valores territoriales sobre la base de la existencia devalores totales de aquellos inmuebles en los que existen construcciones quese encuentran en el ltimo tramo de su vida til, en cuyo caso el valor deestas construcciones est fuertemente depreciado en relacin con su valorde reposicin.


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Mtodos mixtos

Vale efectuar una ltima consideracin respecto a la posibilidad de serutilizados en un avalo dos o ms mtodos de los antes considerados.

La aplicacin simultnea de ms de un mtodo exige que:

a) El valor de la tierra sea determinado por el mtodo comparativo o ensu defecto por el mtodo involutivo. O bien el resultado de uno sirvacomo contraste con el otro.

b) Que los valores de las mejoras sean efectuados teniendo en cuentalos valores de reposicin y de su correspondiente depreciacin.

c) Sea considerado en todo momento el mayor o menor valor de unaunidad inmobiliaria dependiendo de la situacin del mercado en lapoca en que se realiza la avaluacin, o sea, aplicando el factor decomercializacin.

Si se observa con detenimiento los procedimientos o mtodosmencionados precedentemente, se encuentra que en mayor o menor gradotodos utilizan directa o indirectamente el concepto de la comparacin.

La valoracin de bienes es el resultado de asignar su valor en forma

razonada. Ello implica la necesidad de aplicacin de conocimientosavaluatorios, que pueden provenir de la aplicacin de diferentes tcnicasavaluatorias propiamente dichas. Sin perjuicio, no se puede desconocerque la experiencia que pueda haber adquirido una persona en la prcticade los avalos, an sin conocer con profundidad aquellas tcnicas, puedesuplir, aunque ms no sea en forma parcial, esa carencia.

Es as como, dentro de la metodologa avaluatoria, se puededistinguir en los mtodos avaluatorios propiamente dichos, algunosresultados que surgen de la asignacin de valores por el concepto que se ha

dado el denominar del leal saber y entender.

Tratndose de atribuir valores, quien tiene conocimientos de latcnica avaluatoria, podr justificar la aplicacin de los distintos mtodosavaluatorios factibles de ser utilizados o en su caso adaptar aquellos, aefectos de optimizar el resultado buscado.


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Ello significar que en la ejecucin de un avalo se deber tenerpresente la existencia de los siguientes tres conceptos:

Una Avaluacin es una opinin fundamentada

Sin perjuicio de que el resultado sea una opinin sobre el valor delbien considerado, sta deber estar fundamentada.

Entorno

No es esperable que el resultado de una valoracin, sea solamenteuna deduccin matemtica que arroje en forma especfica un valor puntual.Si bien como resultado de una operacin debe adoptarse un valor final, sedebe reconocer la existencia de un entorno, que dependiendo de la tcnicautilizada, acotar el resultado de una operacin avaluatoria.

Aspectos subjetivos

La multiplicidad de variables que pueden incidir en la definicin delvalor de un bien, hace que aflore la subjetividad del avaluador, quien con suexperiencia, deber discernir la importancia de los elementos en juego. Unaopinin fundamentada y un entorno reducido sirven de apoyo paraminimizar el efecto del grado de subjetividad que pueda ser aplicado.

Competencia en materia avaluatoria

La Valuacin est estrechamente ligada a la Economa y desde estepunto de vista puede ser definida como:

Aquella disciplina cuyo objeto es la determinacin de undeterminado o varios valores, con arreglo a ciertas hiptesis, con vistas a


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fines definidos (no importa cuales stos sean) y mediante procesos de

clculo basados en informaciones de carcter tcnico.Se debe tener presente que en la valoracin inmobiliaria intervienen

en mayor o menor grado fundamentos de cuatro orientaciones:

- Fundamentos econmicos

- Fundamentos estadsticos

- Fundamentos jurdicos

- Fundamentos tecnolgicos

En lo econmico, es relevante, el conocimiento de conceptosintervinientes en los mercados, tales como sus componentes, sucomportamiento y sus caractersticas.

En lo estadstico, es esencial, la aplicacin de los principios y leyesque rigen la formacin de funciones que vinculan entre s y regulan elcomportamiento de determinadas variables, como resultado deinvestigaciones y anlisis de resultados de relevamiento de informacinespecfica.

En lo jurdico, importa el conocimiento de las normas legalesvigentes, en especial las relativas a la propiedad inmueble y que deben serconsideradas por tener incidencia directa en los resultados avaluatorios.(Normas de fraccionamiento, de afectaciones, de servidumbres, etc.)

En lo tecnolgico, por considerarlo como el fundamento de mayorpeso en la incidencia de los resultados que se buscan obtener, es conrelacin a lo tecnolgico, donde se hace necesario el conocimiento de tresaspectos que se consideran de importancia:

Tcnicas avaluatorias.Estas tcnicas incluyen el conocimiento de las variables que intervienen enel avalo, su comportamiento e incidencia en la valoracin y elconocimiento de los mtodos que segn cada circunstancia son de mseficiente aplicabilidad. A todo ello se agrega el conocimiento y experiencianecesaria para poder interpretar los resultados obtenidos y, llegado el caso,


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estar en condiciones de hacer los ajustes que se consideren necesarios y

oportunos.

Tcnicas informticas.Estas tcnicas permiten manejar en forma ms rpida y eficienteherramientas de gran utilidad en los procedimientos avaluatorios.

En tal sentido se mencionan por ejemplos de aplicacin, la generacin deplanillas electrnicas, la formulacin de anlisis de regresin, laactualizacin de rentas, la homogeneizacin por distintos conceptos, laelaboracin de funciones de distribucin, el almacenamiento de datos y laprogramacin de clculos avaluatorios de uso frecuente.

Tcnicas especficas segn la naturaleza del avalo inmobiliario.Si se trata de avalos en el medio rural, el conocimiento bsico de lascaractersticas de los inmuebles all radicados, el tipo de explotacin, loscomponentes del suelo, de los recursos hdricos, forestales, frutales, ascomo los principios bsicos sobre el manejo y cultivo de la tierra.Si se trata del avalo de tierra urbana, el conocimiento del subsuelo y suincidencia en el uso de la tierra urbana, de los servicios tales comopavimentacin, tendido de servicios de energa elctrica, agua potable ysaneamiento.

Si se trata de avalo de edificaciones, el conocimiento de procedimientosconstructivos y de los materiales factibles de ser utilizados.

Como se expresara, estando la valoracin inmobiliaria tan relacionada a laeconoma, la necesidad del conocimiento global de los fundamentos a quehemos hecho referencia, justifican que esta actividad avaluatoria no searealizada por economistas, sino por profesionales vinculados a laagrimensura, arquitectura, ingeniera civil y a la agronoma. Sin lugar adudas, se puede afirmar que la actividad avaluatoria es una actividad decarcter multidisciplinario.

Fuentes de informacin para el avaluador

La obtencin de informacin sobre datos para la realizacin de trabajosavaluatorios, es una de las tareas que ofrece al avaluador ms dificultadesdesde el punto de vista prctico.


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Es entonces importante analizar cuales son las posibilidades que se

podran disponer para lograr la obtencin de dicha informacin queconstituir la base de la tarea a realizar.

Sin perjuicio de hacer una identificacin de cuales pueden ser las fuentes adonde recurrir para obtener informacin, se considera esencial tener encuenta, a la hora de disponer de esa informacin, poder discernir cualdato obtenido es confiable y cual no.

De la misma forma, poder identificar aquellos casos en que si bienel dato puede ser confiable, no puede ser considerado con el mismo peso

que otros obtenidos. Tal es el caso de conseguir informacin del montoque figura en un contrato de compraventa, del cual se obtuvo tambin lafecha en que se suscribi, debido a que pudo haber sucedido que dichomonto haya sido pactado varios aos antes en un contrato de compromisode compraventa y el precio integrado a plazos. Si entre uno y otrocontrato transcurri un lapso prolongado, resultar un dato errneoconsiderar como vlida la informacin de la compraventa en la fecha quese realiz, debido a que el precio que pudo haberse fijado en esa fecha msreciente, pudiera haber sido otro.

Un caso que en forma corriente tambin puede inducir a error es cuando

se obtiene informacin de una compraventa realizada entre parientescercanos, en la cual, entre otros motivos, el monto de la operacin pudohaberse fijado tomando en consideracin esas prerrogativas de parentescoentre los contratantes.

Debe tenerse siempre presente que los datos vlidos para el trabajoavaluatorio son los resultantes de libres operaciones realizadas y ademsdeber considerarse la validez del dato en funcin a la fecha en que serealiz la transaccin. No resulta aconsejable utilizar para el estudio, datosque tengan una antigedad superior a los cinco aos (en promedio).

Si esos datos tienen una antigedad mayor, debern considerarse,si ello es necesario, con un peso inferior respecto a datos ms recientes.Ello obedece a que en el transcurso del tiempo, existen movimientos nouniformes tanto en el valor de los inmuebles en s mismos, como tambinen las zonas en donde se encuentran emplazados.


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Las fuentes de informacin sobre valores inmobiliarios, pueden

clasificarse en fuentes de origen pblico y fuentes de origen privado.

Dentro de las fuentes de informacin de origen pblico se puedenmencionar:

-Direccin Nacional de Catastro y sus Oficinas Delegadas.Esta Unidad Ejecutora, realiza en forma permanente tareas

avaluatorias de dos tipos:A)Avalos masivos o sea por Localidades o por Regiones para

actualizar los Valores Reales (que en realidad deberan denominarse

Valores Catastrales), que constituyen la base de la tributacininmobiliaria. En forma terica, el valor de los inmuebles as efectuadocon ese destino, debera ubicarse, en promedio, en el 80% del valor venal.

B)Avalos de inmuebles efectuados a requerimiento de las Oficinasdel Estado o de los Municipios. Es preceptivo para el caso de lascompraventas y aconsejado para el caso de los arrendamientos, que nopueda realizarse ninguna transaccin entre los particulares y el Estado olos Municipios (Arts. 36 y siguientes del TOCAF).

Debe tenerse presente que los funcionarios tcnicos encomendadospara la realizacin de estos avalos son sin excepcin, funcionarios

profesionales Ingenieros Agrimensores o Arquitectos.

-Direccin Nacional de Topografa del MTOP.Esta Dependencia es la encargada de la realizacin de los trmites

expropiatorios de bienes inmuebles que realiza la Administracin Central,como as de los Servicios Descentralizados que no cuentan con oficinastcnicas relacionadas al tema.

En la mayora de los casos la DNT acta en materia avaluatoria enel estudio de los montos indemnizatorios a pagar por las expropiaciones.

Es aqu donde fundamentalmente puede obtenerse informacin devalores de la tierra rural, debido a que la actuacin ms frecuente de estaOficina suele ser su intervencin en expropiaciones para la apertura oensanche de Rutas Nacionales de todo el pas.


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-Banco Hipotecario del Uruguay y otros Bancos Oficiales y

Privados.El otorgamiento de prstamos hipotecarios, necesariamenteconlleva a que en forma previa a su otorgamiento, deban efectuarseavalos para determinar el valor venal del bien que servir de garanta ala operacin que se ha de practicar. Es obvio que ningn prstamo serotorgado por un monto que supere el valor resultante de dicho avalo yde acuerdo a la institucin bancaria de que se trate el prstamo, estarlimitado a un porcentaje de dicho avalo.

-Organismos del Art.221 de la Constitucin: Entes Industriales y

Comerciales del Estado. UTE, ANTEL, OSE, ANCAP.Disponen de oficinas tcnicas especializadas en la materia. En elcaso de UTE, el caso ms frecuente en materia avaluatoria lo constituyenlos avalos con destino a la determinacin de indemnizaciones porconstitucin de Servidumbres de Electroducto. En forma similar, el casode OSE para la determinacin de indemnizaciones por constitucin deServidumbres de Acueducto. En el caso de ANTEL para la instalacin deantenas. Todo ello sin perjuicio de otros avalos que cada Ente requierapara su funcionamiento. Cabe destacar que la actividad de estosOrganismos alcanza tambin a todo el territorio nacional.

-Intendencias Municipales. Tambin es necesaria la actividad enmateria de avalos para los fines de la administracin municipal.Tratndose de la Intendencia que fuera, esta tarea est adjudicada adistintas dependencias: Direccin de Obras, Direccin de Arquitectura oDireccin de Catastro Municipal.

Para el caso de la Intendencia Municipal de Montevideo, la tarea deque se trata est adjudicada al Servicio de Catastro y Avalo y a la SeccinExpropiaciones del Servicio de Contralor Territorial.

Debe tenerse presente que en el caso de Montevideo, la IMMcontrat en el ao 1992, un estudio de valores territoriales de la totalidadde las zonas urbanas y suburbanas, a partir del cual se confeccionaronplanos de valores y una base de datos conteniendo los valores unitarios delos lotes tipo por cada lado de cada manzana y que si bien sus resultados


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datan de hace ms de diez aos, la valoracin relativa an puede

considerarse con cierto grado de vigencia.

-Registro de la Propiedad Inmueble. En esta Unidad Ejecutoradependiente del Ministerio de Educacin y Cultura, se registran entreotros documentos, las escrituras de traslacin de dominio y promesasrelacionadas con los bienes inmuebles. Tambin se inscriben lasafectaciones de los bienes que son sometidos a expropiacin o aservidumbre con motivo de las obras pblicas.

Cada escritura registrada contiene el monto de la operacin

realizada y ese dato salvo consideraciones efectuadas en hoja precedente,puede ser de gran importancia para los trabajos de valoracininmobiliaria.

Como antecedente, debe tenerse presente que a partir de la Ley delos Registros Pblicos del ao 1946, el entonces Registro de Traslacionesde Dominio, remiti en forma mensual a la tambin entonces DireccinGeneral de Catastro y Administracin de Inmuebles del Estado, lasdenominadas Fichas Registrales, que eran confeccionadas por elEscribano actuante y presentadas conjuntamente con el documentosometido a registro. En ellas constaban los elementos esenciales de cada

escritura entre los cuales se consignaba el monto de la operacin realizada.Algunas Oficinas de Catastro ordenaron y sistematizaron la informacinsobre las fichas recibidas, lo que permiti su efectiva y prctica utilizacin,no solo por las Oficinas mismas sino tambin por los tcnicosconsultantes. Desgraciadamente desde la vigencia de la nueva Ley deRegistros estas fichas no fueron ms remitidas a Catastro, con lo que seperdi para la comunidad de tcnicos en materia avaluatoria, unaimportantsima fuente de informacin.

Al presente, la Direccin General de Registros, puede brindar

informacin a quien la solicite, pero para ello debe presentarse unasolicitud indicando nmero de empadronamiento del bien y su ubicacinde Localidad o de Seccin Catastral en donde est radicado. Unformulario de solicitud puede ser utilizado para pedir informacin dehasta tres nmeros de padrn, teniendo un costo superior a los $300; suexpedicin demora en general entre dos y tres das hbiles y no se tiene a


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priori certeza de si la informacin que aporte pueda ser de utilidad para el

avaluador.

En resumen, este servicio se ha desmerecido para el objetivo que sebusca, respecto al buen sistema que funcion durante ms de 50 aos,salvo por deficiencias internas en algunas dependencias de Catastro.

-Instituto Nacional de Estadstica. (INE) Este Organismodependiente de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto de laPresidencia de la Repblica, es el encargado de recopilar informaciones dendole diversa, con las que confeccionan ndices de apreciado valor para la

tarea en estudio.Tiene otra gran ventaja desde el punto de vista prctico y es que la

informacin que dispone figura publicada en su pgina web y actualizadaen forma permanente. (www.ine.gub.uy)

Dentro de las fuentes de informacin de origen privado se puedenmencionar:

-Boletn de la Asoc. Nacional de Corredores y Rematadores del Uruguay.Se trata de una publicacin peridica donde se reserva una seccin para

dar cuenta del resultado de remates de bienes inmuebles efectuadosdurante un perodo inmediato anterior a la publicacin.

-Oficinas Inmobiliarias. Generalmente actan bajo la direccin deRematadores Diplomados y sin perjuicio de la reticencia que cada oficinapueda tener en proporcionar informacin, su consulta ha brindado a losavaluadores consultantes, buenos resultados.

-Escribanas. La consulta directa a los Sres. Escribanos resulta ser unainformacin de gran valor avaluatorio. En general se trata de datos

totalmente fidedignos y de los que el Sr. Escribano puede, adems, indicaro confirmar sobre detalles de la forma en que se llev a cabo la operaciny si de trata de una libre operacin de compraventa. Infortunadamente,esta informacin que se considera como la ms pura, no siempre esfcilmente obtenible, debido a que por razones que se entiendenjustificadas, no todos los Sres. Escribanos pueden proporcionarla.


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-Peridicos. Puede apreciarse la existencia de secciones especiales, endonde se aporta informacin generalmente consistente, en avisosclasificados publicados por un interesado en la compra o en la venta de unbien inmueble. En el aviso correspondiente, suele incluirse una cifrapretendida por la compra o por la venta de dicho inmueble, a pesar deque ello no siempre ocurre. Tratndose de una oferta, el montoconsignado nunca resulta el precio en que en definitiva se pacte en unacompraventa. A manera de estimacin, puede darse una idea de queestadsticamente, en promedio, entre los valores ofrecidos y los valoresque luego resultan de la transaccin, existe un corrimiento en menos,

cercano a un 20%. Otra dificultad que suele encontrarse en los avisosclasificados es que no siempre se aporta informacin que permita laidentificacin del bien, talvez porque el interesado busca tener contactodirecto con sus posibles interesados.

-Empresas Constructoras. Estas empresas como as tambin laCmara de la Construccin, puede aportar informacin del costo de obrasrealizadas, como as de materiales de construccin y de leyes sociales quese deben aportar.

Como puede apreciarse, en esta informacin no se buscarn los

valores venales de los bienes, sino ms bien, datos sobre costos deconstruccin, por lo que tambin sern de gran utilidad para la formacino actualizacin de matrices de valores de reposicin ya se trate segncategora y segn destino de las mismas.


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CARACTERISTICAS DE LOSINMUEBLES URBANOS


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II - CARACTERISTICAS DE LOS INMUEBLES URBANOS

Consideraciones generales sobre las caractersticas de los predios urbanos.

La determinacin del valor de un lote implica saber discernir en forma previa lascaractersticas atribuibles al mismo. Ello permitir fundamentalmente conocerdetalles del lote en estudio y sobretodo saber cuales de los atributos que le puedenser asignados se corresponden con otros lotes de los que ya se conoce su valor. Deesta forma se tendrn las herramientas necesarias para realizar lashomogeneizaciones que permitan hacerlos comparables con el lote al que se debeasignar un valor.

En tal sentido la consideracin de esas caractersticas a los efectos de suestudio se puede dividir en intrnsecas y extrnsecas. Son intrnsecasaquellas que son propias del bien que se considera y son extrnsecasaquellas que si bien tienen influencia directa en mayor o menor grado, no leson atribuibles al lote en s mismo sino a la zona donde este se encuentrasituado.

Caractersticas intrnsecas

Son caractersticas intrnsecas de un lote: su altimetra, la naturaleza delsubsuelo, su aptitud para fundar, su orientacin, su configuracin y lasuperficie del mismo.

Tambin pueden considerarse otras tales como la existencia total o parcialde un yacimiento de minerales y en casos de solares donde no existaservicio de agua potable por caera, la existencia o no de napas seanfreticas o semisurgentes, su capacidad acufera y su grado de pureza.

Altimetra. En lo que respecta a altimetra, se debe tener en cuenta, por una

parte, la regularidad desde el punto de vista altimtrico que pueda tener ellote, en el cual no se aprecien desniveles o sobre elevaciones importantesque vayan en detrimento de su razonable utilizacin. En tal sentido,tambin es importante considerar, desde el punto de vista altimtrico, susituacin respecto a la calle, la que a su vez podr estar ya pavimentada ono.

En el caso de que no lo estuviera, se deber obtener informacin de cualesson los niveles que han sido definidos en proyecto de pavimentacin y su


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comparacin con los existentes en forma promedial en el predio. En caso de

no existir proyecto, se deber estimar cual podra ser el nivel en el frente dellote, tcnicamente ms probable.

Puede apreciarse muchas veces la existencia de solares en zonas yapavimentadas en los que su altimetra promedio se encuentra muy pordebajo de la cota del pavimento, por ejemplo con referencia al punto mediodel frente del solar. Es esperable que su utilizacin vaya a requerir untrabajo de relleno de materiales y ello implicar una inversin que debe sertenida en cuenta en el valor del lote.

De forma anloga, pueden encontrarse inmuebles baldos, con unaaltimetra sensiblemente por encima de los niveles de la calle a que dafrente. Para estos casos se debera distinguir dos situaciones muydesencontradas desde el punto de vista de intereses.

Primero el caso de un lote situado en zona balnearia por ejemplo, o bien enzona de desarrollo de viviendas edificadas en lotes parquizados. Muyposiblemente en estos casos, los lotes con altimetra superior al nivel delpavimento, pueden resultar atractivos para el diseo de proyectosarquitectnicos.

Se contrapone a este caso, el que puede configurarse cuando se est en zonaurbana con predominio de edificaciones ya realizadas, sin obligatoriedad deobservar servidumbre de retiro frontal non-edificandi contiguo a laalineacin de la calle. Es el caso de que muy posiblemente sea necesario undesmonte del terreno para regularizar su altimetra al nivel del pavimentoexistente. Esto tambin implicar una erogacin por parte de su propietario.

Muy estrechamente relacionado con el tema que nos ocupa, o sea deconsiderar la regularizacin altimtrica de un solar, se debe tener en cuentala solucin a dar al problema del desage de los inmuebles, teniendo en

cuenta que nuestra legislacin no reconoce la facultad de escurrimiento delas aguas entre predios, o sea de un predio a otro. Dicho en otras palabrasno existe servidumbre de escurrimiento de aguas entre predios urbanos.

Naturaleza del Subsuelo y aptitud para hacer fundaciones. Es otracaracterstica intrnseca a considerar. Tiene influencia en la potencial


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utilizacin del inmueble a la hora de ser edificado. No es lo mismo

constatarse la situacin de que el inmueble sea el resultado de unaurbanizacin consolidada sobre lo que en otra poca fue un terrenodestinado a depsito de desechos ya se trate de antiguos basurales, como dedepsito de escombros o en algunos casos de depsito de desechos quecontienen sustancias txicas. Este ltimo caso, muy comentado en losltimos tiempos en la ciudad de Montevideo, respecto a la zona para la cualse pudo constatar un alto contenido de plomo en el subsuelo con lasnegativas consecuencias que ello implica desde el punto de vista desalubridad.

Otro caso puede presentarse con la constatacin de terrenos situados sobrematerial geolgico propenso a sufrir alteraciones en los edificios que en elfuturo se construyan. Tal el caso, tambin citando a Montevideo, de la zonade Tres Cruces y de la Blanqueada. All puede constatarse con frecuencia laexistencia de edificios que denotan grandes rajaduras en sus frentes y deproblemas de cimentacin.

El predominio de suelos arenosos en general no es problemtico para lautilizacin de los lotes en los que se ha de edificar.

La existencia de subsuelo rocoso, granito por ejemplo, que tambin es

frecuente encontrar en la antes citada ciudad, tampoco es problemticodesde el punto de vista de la utilizacin de los solares a edificar. Pero sinperjuicio, debe considerarse que si el edificio que se proyecte incluye lautilizacin de subsuelos en uno o ms niveles, ello implicar la necesidad deefectuar desmontes en roca que suelen tener un costo significativo, enparticular cuando se trate de desmontes que requieran la utilizacin deexplosivos y en especial por lo cuidados que deben tenerse en cuenta parano daar a los edificios contiguos. Este caso que se analiza puedeencontrarse con frecuencia en el centro de Montevideo.

Orientacin. Se refiere al punto cardinal hacia el cual da frente el lote. Poras decirlo, para el cual mira el inmueble. Este aspecto es de mayorsignificacin en zonas densamente edificadas, pues el grado de soleamientode la fachada a la calle es importante. Tngase en cuenta que para la latitudde Montevideo, la orientacin Noroeste es la que recibe al cabo del aomayor cantidad de horas de sol y en contraposicin la fachada que mira al


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sureste la contraria. Un edificio con orientacin noroeste tendr en

consecuencia mayor exposicin a los rayos solares y con ello, tendr engeneral menores problemas de humedad.

Este tema de la orientacin, si bien son algunos casos dignos de tener encuenta, no lo es tanto cuando se trata de terrenos en los que se ha de edificarobservando retiros a la edificacin tanto al frente, como laterales, comoposteriores, o sea por sus cuatro fachadas.

Configuracin. Se ha definido como lote regular, aquel que tiene formarectangular o casi rectangular. Se ha visto que un lote considerado irregular,

es aquel que no dispone de esa conformacin. Ello sin perjuicio de otrasconformaciones que si bien son bsicamente regulares, se consideran a losefectos de aplicar una metodologa avaluatoria como si fueran irregulares,por el hecho que tienen un tratamiento especial, diferente al de los lotesconsiderados regulares. Es el caso tpico de lotes rectangulares, perofrentistas a dos calles.

En tal sentido aquellos lotes irregulares propiamente dichos, tendrn en suconformacin formas de las ms diversas y que por ese motivo no se podrnenumerar en forma taxativa.

Un primer ejemplo son los llamados martillos compuestos por un acceso ala calle constituido por un rectngulo de ancho reducido por el que secomunican con un sector posterior que en definitiva ha de constituir la parteefectivamente til del lote.

Otro caso, el constituido por trapecios con su base mayor o menor apoyadasobre la lnea divisoria con la calle. Con seguridad los trapecios con basemayor apoyada en la calle sern preferidos a los que tienen configuracininversa, o sea con la base menor que da a la va pblica. De todas formas,debera analizarse el grado de irregularidad, teniendo en cuenta el mayor

apartamiento de la normal o sea del apartamiento de 90 de los lmites delbien que se interceptan con la alineacin de la calle.

Un ltimo caso que se menciona es el constituido por lotes cuyos lados mso menos perpendiculares a la calle, no sean lneas rectas en toda su longitudhasta el fondo del lote y se constaten quiebres en esas lneas, ya sea


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mediante pequeos martillos (una lnea quiebra 90, la que le sigue es corta,

por ejemplo de menos de un metro y un nuevo quiebre de 90 que sigue lamisma direccin de la primera). O bien, se verifiquen quiebres con nguloscercanos a 180.

Dada la diversidad de casos diferentes que pueden presentarse comoirregularidades, no es posible dar un criterio comn a todos ellos. Siresultar importante tener en cuenta los siguientes dos principios:

a) Un lote regular ser desde el punto de vista estadstico preferible aun lote irregular, por lo que su valor unitario, teniendo en cuenta

exclusivamente este concepto, ser mayor.b)Un lote irregular tendr una mayor quita, respecto al lote regular,

tambin considerando nicamente este concepto, a medida que dichairregularidad sea mayor desde el punto de vista del aprovechamientopotencial que pueda tener dicho solar.

Superficie del terreno. La superficie del terreno guarda relacin con lasdiferentes posibilidades de utilizacin segn los distintos usos a que puedaser destinado.

En funcin a ello, terrenos de escasa dimensin sern de uso limitadorespecto a la posibilidad de construir complejos habitacionales oestablecimientos industriales o supermercados, por ejemplo, pero todo ellodepender a su vez de las caractersticas de la zona en donde el inmueble sesite.

En el caso ms sencillo de considerar, un lote situado en zona residencialcon predominio de viviendas unifamiliares, el destino esperable para esesolar es de que tambin sea destinado a vivienda (aunque esta tampoco es lanica opcin), y en ese sentido, es importante que tenga una superficie

mnima que permita la construccin de una vivienda. Ello es difcil, si elpredio en cuestin tuviera impuestas servidumbres de retiro y su rea tilfuera menos de 50mc. Si en lugar de tener esa dimensin tuviera mssuperficie de la necesaria para desarrollar la vivienda y un espacio de jardnadecuado, se estara en la situacin de que parte del lote quedara infraaprovechado.


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Respecto a dimensiones, sin embargo, lo que ha sido utilizado con ms

importancia ha sido considerar las dimensiones del frente del solar a la calle y laprofundidad del lote. Estas dos dimensiones, por otra parte estaran definiendo porlo menos para los lotes regulares la superficie de los mismos.

Otra caracterstica, en el caso de un solar baldo, es considerar que disponga o node cerramiento respecto a los predios linderos. La existencia o no de medianera, esdecir que exista para el inmueble un pago ya efectuado sobre los muros divisorios.Pero ello es materia legal y su tratamiento especfico no se har en este apartado.

Se ha mencionado como caracterstica intrnseca la eventual existencia deyacimientos minerales en el subsuelo correspondiente al lote. Cuando assea, debe tenerse presente que de acuerdo a la legislacin uruguaya, losyacimientos minerales pertenecen al Estado y con excepcin de aquellosminerales para uso energtico, como ser petrleo, arenas negras conmateriales radioactivos o bituminosos y carbn, por ejemplo, pueden sermotivo de concesiones otorgadas a su solicitud por los particulares, conprescindencia de quien sea el titular del lote.

Sin perjuicio de que el propietario, ante una explotacin que se realice en supredio, reciba un canon, esta situacin afectar de muy diversa forma elvalor del lote.

Caractersticas extrnsecas

Son caractersticas extrnsecas de un lote: zonificacin, mejoras urbanas depavimento por el frente del predio y en la zona, saneamiento, vereda en elpredio y en la zona, servicio de energa elctrica y de alumbrado pblico,servicio de agua corriente, servicio de gas, cercana a centros comerciales oindustriales, servicios de transporte colectivo, existencia de espacios libres yreas verdes en la zona, existencia de afectaciones motivadas por lamodificacin de alineaciones, proximidad a centros de enseanza, a

comisaras, a policlnicas, etc.En trminos generales las caractersticas extrnsecas son aquellas que sin serpropias y especficas del lote en estudio, tienen influencia en lasposibilidades de utilizacin del mismo y hacen a las condiciones, facilidadesy comodidades en que ste pueda ser aprovechado.


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Bsicamente, disponer de una buena infraestructura urbana contribuir a

ello y cuanto ms completa sea esa infraestructura, ms atractivo ser elterreno para quienes se interesen en adquirirlo, por lo que elloindudablemente repercutir en su valor.

En lo que se refiere a zonificacin, son varios los aspectos que debentomarse en consideracin.

Las normas urbansticas, se mencionarn en forma general, debido a queestas normas se determinan en forma especfica para la Localidad urbanapor parte de la Intendencia Municipal a la que pertenece. En tal sentido

estas disposiciones pueden obedecer a distintos criterios de conformidadcon los tcnicos que han asesorado a las autoridades municipalesresponsables de su aprobacin.

Clasificacin zonal bsica. Se debe tener en cuenta una primer clasificacinen zonas: Urbana, Suburbana, Rural potencialmente urbanizables, Rural.

Otra clasificacin zonal. Puede efectuarse en funcin a las caractersticasms apropiadas que se promocionen para cada una de ellas, tales como:Residencial, Comercial, Industrial.

Clasificacin de vas de comunicacin: calles y avenidas de interconexin,troncales o semi-troncales, de conexin inter-barrial, locales.

Disposiciones en materia de retiros para la edificacin: retiros frontales,retiros laterales o bilaterales, retiros de fondo.

Normas sobre altura de la edificacin: altura limitada en forma zonal, alturarelacionada con la altura de otros inmuebles contiguos edificados, altura fija.

Cada una de estas normas incidir en la definicin de los usos potenciales

de un terreno y en consecuencia en la determinacin de su valor.

Existencia o no de pavimento sobre la calle a que da frente un solar. Esteaspecto tiene una influencia directa en el valor de un lote, por cuantocuando una Intendencia Municipal dispone u

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