EL MERCAT DE L’ EL MERCAT DE L’ HABITATGEHABITATGEAnàlisi econòmicAnàlisi econòmic

Microeconomia avançada IMicroeconomia avançada I

3er curs economia 2007 / 20083er curs economia 2007 / 2008

Xavier Martinez Giralt (Grup 01)Xavier Martinez Giralt (Grup 01)

INDEX

L’habitatge com a bé.L’habitatge com a bé. Demanda del bé.Demanda del bé.

Preferències.Preferències. Oferta del bé.Oferta del bé. Estat actual del mercat de l’habitatge.Estat actual del mercat de l’habitatge. Ajudes de l’estat.Ajudes de l’estat.

A l’adquisició del primer habitatge.A l’adquisició del primer habitatge. Al lloguer de l’habitatge.Al lloguer de l’habitatge.

L’ HABITATGE COM A BÉL’ HABITATGE COM A BÉ

L’ HABITATGE, CONFLICTE SOCIALL’ HABITATGE, CONFLICTE SOCIAL

L’Origen del conflicte: l’especulacióL’Origen del conflicte: l’especulació

Qui són els agents d’aquest conflicte?Qui són els agents d’aquest conflicte?

Reivindicació de l’habitatge com a dret Reivindicació de l’habitatge com a dret constitucional.constitucional.

Adquisició/compra com a CONSUMAdquisició/compra com a CONSUM

L’ HABITATGE COM A BÉL’ HABITATGE COM A BÉ

ANÀLISI VIA RENDAANÀLISI VIA RENDA

Dicotomia Dicotomia Bé necessari o Bé de luxe? Bé necessari o Bé de luxe?

Relació entre “Bé de luxe” i “Bé d’inversió”Relació entre “Bé de luxe” i “Bé d’inversió”

L’ HABITATGE COM A BÉL’ HABITATGE COM A BÉ

ANÀLISI VIA PREUSANÀLISI VIA PREUS

L’ habitatge com a Bé Giffen i com a Bé L’ habitatge com a Bé Giffen i com a Bé d’inversió. Especulació.d’inversió. Especulació.

La vivenda com a Bé normal i com a Bé de La vivenda com a Bé normal i com a Bé de consum.consum.

L’ HABITATGE COM A BÉL’ HABITATGE COM A BÉ

HIPÒTESIHIPÒTESI::

L’ habitatge és en tot cas un Bé de consum en la L’ habitatge és en tot cas un Bé de consum en la primera unitat.primera unitat.

endeutament endeutament augment de les rendes actuals + augment de les rendes actuals + preus preus NO ESTÀ AUGMENTANT LA RENDA REAL. NO ESTÀ AUGMENTANT LA RENDA REAL. ÉS UN BÉ DE LUXE??ÉS UN BÉ DE LUXE??

La preponderància de la intenció d’inversió força que La preponderància de la intenció d’inversió força que l’habitatge es comporti indiscriminadament com un bé l’habitatge es comporti indiscriminadament com un bé GIFFEN.GIFFEN.

L’ HABITATGE COM A BÉ L’ HABITATGE COM A BÉ

CONCLUSIÓ:CONCLUSIÓ:

La convergència de tots els consumidors en La convergència de tots els consumidors en un mateix mercat fa inviable un anàlisi un mateix mercat fa inviable un anàlisi homogeni d’aquest bé, ja que per alguns homogeni d’aquest bé, ja que per alguns consumidors és un bé de consum i per d’altres consumidors és un bé de consum i per d’altres és un bé d’inversió. és un bé d’inversió.

DEMANDADEMANDA

Model d’oferta i demandaModel d’oferta i demanda

εp D 0εp D 0

εp S 0εp S 0

D1

D2

D3

S1 S2 S3PH

PH1

PH2

PH3

H

DEMANDADEMANDA

Comparativa lloguer – compra Comparativa lloguer – compra Lloguer (L)Lloguer (L) Compra (C)Compra (C) béns substitutiusbéns substitutius

Si ↑pL Si ↑pL ↓L ↓L ↑C ↑C

Si ↓pL Si ↓pL ↑L ↑L ↓C ↓C

C

C.I.

C*

L

R.P.

L*

DEMANDADEMANDA

Proporció de consum d’habitatgeProporció de consum d’habitatge Gràfic que mostra la proporció de consum Gràfic que mostra la proporció de consum

d’habitatge (H) i altres béns (A), on H inclou la d’habitatge (H) i altres béns (A), on H inclou la compra i el lloguer.compra i el lloguer.

% C

% A

80%

20%

C.I.

R.P.

PREFERÈNCIESPREFERÈNCIES

2003 – 2005 Bé de Consum2003 – 2005 Bé de Consum

20052005

32’12%32’12%

Augment Augment progressiu de 2003 progressiu de 2003 a 2005, degut a 2005, degut l’augment paral·lel l’augment paral·lel de la renta.de la renta.

El consumidor El consumidor lloga més que lloga més que inverteix en inverteix en habitatge.habitatge.

Anys

% Consum en l’ habitatge

PREFERÈNCIESPREFERÈNCIES

2005 – 2006 Bé de Consum2005 – 2006 Bé de Consum

2006

2005

26’14 32’12

El preu de l’alquiler puja fins al mateix nivell que les hipoteques.

.El consumidor sempre prefereix comprar a llogar, per tant veiem un descens en el % del consum en vivenda al 2006.

Anys

% Consum en l’habitatge

PREFERÈNCIESPREFERÈNCIES

2006 .. En endavant2006 .. En endavant

Consumidor indecís, no s’inverteix ni es lloga, com en altres períodes. Descens significatiu sobre l’habitatge.

No vol comprar, perquè no sap si serà una inversió rentable.

No vol alquilar, perquè és un consum molt alt i temporal.

Aquesta inestabilitat que afecta a la demanda, es degut a la crisis del subprime.subprime.

OFERTAOFERTA

El mercat de l’ habitatge ha experimentat un gran El mercat de l’ habitatge ha experimentat un gran creixement en els últims anys a causa de 4 factors:creixement en els últims anys a causa de 4 factors:

I)Augment de la demanda interiorI)Augment de la demanda interior II) Augment de la demanda exteriorII) Augment de la demanda exterior III) Gran requalificació de terrenysIII) Gran requalificació de terrenys IV) Grans marges deixats al sectorIV) Grans marges deixats al sector En aquests últims anys, tenint en compte aquest últim i En aquests últims anys, tenint en compte aquest últim i

el vinent, l’oferta ha disminuït a causa de l’entrada en el vinent, l’oferta ha disminuït a causa de l’entrada en aquest nou cicle immobiliari caracteritzat per un aquest nou cicle immobiliari caracteritzat per un augment del tipus d’interès.augment del tipus d’interès.

OFERTAOFERTA

A causa d’aquests quatre factors, tambéA causa d’aquests quatre factors, també

ha canviat la fisonomia de la oferta:ha canviat la fisonomia de la oferta:

Diversificació de productesDiversificació de productes Rendibilitat de l’espai Rendibilitat de l’espai

OFERTAOFERTA

OFERTAOFERTA

OFERTAOFERTA

OFERTAOFERTA

Disminueix la compraDisminueix la compra

Menys rendibilitat per els productorsMenys rendibilitat per els productors

Aturada de l’oferta en obra novaAturada de l’oferta en obra nova

DESIGUALTATSDESIGUALTATS TERRITORIALSTERRITORIALS

Preus en la compra del mPreus en la compra del m22..

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

Barcelona

Salamanca

Cuenca

Pontevedra

DESIGUALTAS TERRITORIALSDESIGUALTAS TERRITORIALS

Un dels motius de les diferències de preus Un dels motius de les diferències de preus entre les Comunitats Autònomes és el preu del entre les Comunitats Autònomes és el preu del sòl.sòl.

Escassetat de sòl provoca un augment en el Escassetat de sòl provoca un augment en el preu vivenda.preu vivenda.

Correlació positiva entre preu del sòl i preu de Correlació positiva entre preu del sòl i preu de l’ habitatge; pugen simultàniament.l’ habitatge; pugen simultàniament.

DESIGUALTATS TERRITORIALSDESIGUALTATS TERRITORIALS

Augments de població atrets per l’oferta laboral Augments de població atrets per l’oferta laboral pressió a la Dpressió a la D

Millores laborals : + Confiança + DemandaMillores laborals : + Confiança + Demanda

DESIGUALTATS TERRITORIALSDESIGUALTATS TERRITORIALS

CANVI DE CICLECANVI DE CICLE

Frenada en la construccióFrenada en la construcció

del 7,2% el 2006 al 4,8% el 2007del 7,2% el 2006 al 4,8% el 2007

Aturada del “Boom immobiliari”Aturada del “Boom immobiliari”

Augment del tipus d’interèsAugment del tipus d’interès

Pujades insostenibles de preusPujades insostenibles de preus

La “Crisis Subprime”La “Crisis Subprime”

CRISI FINANCERA I MERCAT CRISI FINANCERA I MERCAT INMOBILIARIINMOBILIARI

Conjuntura Internacional.Conjuntura Internacional.

+ 3,6 % en la taxa de preus (aliments i energia). + 3,6 % en la taxa de preus (aliments i energia). El BCE manté els tipus d’interès en el 4,5%.El BCE manté els tipus d’interès en el 4,5%.

RESERVA FEDERALRESERVA FEDERALBAIXA TIPUS D’INTERES BAIXA TIPUS D’INTERES

FINS 4,5 %FINS 4,5 %

CRISI FINANCERA PROVOCADA CRISI FINANCERA PROVOCADA PER LES HIPOTEQUESPER LES HIPOTEQUES

D’ALT RISCD’ALT RISC

Sino s’aconsegueix Sino s’aconsegueix frenar la frenar la inflacióinflació

El BCE haurà de El BCE haurà de pujar tipus d’interèspujar tipus d’interès

Forta crisi Forta crisi immobiliàriaimmobiliària

CRISI FINANCERA I MERCAT CRISI FINANCERA I MERCAT INMOBILIARIINMOBILIARI

Causes de la possible crisiCauses de la possible crisi Falta de finançament adequat:Falta de finançament adequat:

La banca ha endurit les condicions per a la La banca ha endurit les condicions per a la concessió d’hipoteques.concessió d’hipoteques.

Els consumidors han de fer front a preus Els consumidors han de fer front a preus molt elevatsmolt elevats

Moderar l’augment Moderar l’augment d’inflaciód’inflació

El banc centralEl banc centralte marge perte marge perretallar tipusretallar tipus

ConsumidorsConsumidorsdisposen de disposen de

més rentamés rentaper gastar enper gastar enaltres béns.altres béns.

AJUDES DE L’ESTATAJUDES DE L’ESTAT

L’estat considera aquest bé com a L’estat considera aquest bé com a preferent dins la seva política social en preferent dins la seva política social en els últims anys.els últims anys. Subvencions a la compra i al lloguer.Subvencions a la compra i al lloguer. Deduccions fiscals.Deduccions fiscals. Suavització impositiva dins del sector.Suavització impositiva dins del sector.

Estímuls a la Estímuls a la demandademanda per part de l’estat: per part de l’estat: Deduccions per als inquilins.Deduccions per als inquilins.

De fins al 10,05%De fins al 10,05% Ingressos màxims de 28.00€ bruts / any.Ingressos màxims de 28.00€ bruts / any.

Estímuls a la emancipació dels joves.Estímuls a la emancipació dels joves. 210€/mes + fiança + aval.210€/mes + fiança + aval.

Mes flexibilitat amb els requisits de Mes flexibilitat amb els requisits de l’actual pla de l’habitatge.l’actual pla de l’habitatge.

AJUDES DE L’ESTAT AL AJUDES DE L’ESTAT AL LLOGUERLLOGUER

AJUDES DE L’ESTAT AL AJUDES DE L’ESTAT AL LLOGUERLLOGUER

O*O*

H1 H2

ALTRES

HABITATGE

Subvenció de l’estat a l’habitatge dels joves

AJUDES DE L’ESTAT AL AJUDES DE L’ESTAT AL LLOGUERLLOGUER

Estímuls a la Estímuls a la oferta oferta per part de l’estatper part de l’estat.. Ajudes deAjudes de 6.000 € per a la rehabilitació 6.000 € per a la rehabilitació

d’habitatges buides.d’habitatges buides. Agilitar els desnonaments, i les Agilitar els desnonaments, i les

reclamacions per no pagaments.reclamacions per no pagaments. Augment del sòl per habitatge protegit.Augment del sòl per habitatge protegit. Impuls a la construcció de lloguer.Impuls a la construcció de lloguer. Millorar el sector intermediari.Millorar el sector intermediari.

AJUDES DE L’ESTAT AL AJUDES DE L’ESTAT AL LLOGUERLLOGUER

Les ajudes a l’oferta i a Les ajudes a l’oferta i a la demanda fan que el la demanda fan que el preu es mantingui més preu es mantingui més o menys estable, i el o menys estable, i el parc d’habitatges en parc d’habitatges en lloguer augmenti.lloguer augmenti.

D1

D2

S1 S2PH

PH1PH2

QHQH1 QH2

AJUDES DE L’ESTAT AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓA L’ADQUISICIÓ

Tipus d’habitatgeTipus d’habitatge Un habitatge de protecció oficial : Un habitatge de protecció oficial :

Habitatges declarats com a protegitsHabitatges declarats com a protegits tenen un preu màximtenen un preu màxim

Habitatge utilitzat:Habitatge utilitzat: Habitatge lliure o privat Habitatge lliure o privat Habitatge que han perdut la protecció Habitatge que han perdut la protecció

AJUDES DE L’ESTAT AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓA L’ADQUISICIÓ

Condicions per obtenir les ajudesCondicions per obtenir les ajudes

Condicions generals per obtenir ajudes Condicions generals per obtenir ajudes financeres destinades al primer financeres destinades al primer habitatge:habitatge:

Per calcular les ajudes necessitem:Per calcular les ajudes necessitem: L’IPREM L’IPREM Grups familiarsGrups familiars

AJUDES DE L’ESTAT AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓA L’ADQUISICIÓ

2 tipus d’ajudes directes a la compra2 tipus d’ajudes directes a la compra

Préstec convingutPréstec convingut

Subsidi del préstec convingutSubsidi del préstec convingut

AJUDES DE L’ESTAT AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓA L’ADQUISICIÓ

Un individu vol Un individu vol comprar un comprar un habitatge de habitatge de 240.000€ i demana 240.000€ i demana préstec convingut: préstec convingut:

80/100 80/100 X X 240.000= 240.000= 192.000€192.000€

Ps= Ps= 240.000+192.000= 240.000+192.000= 432.000€432.000€

P

X

s

d d2

q

P= 240.000€

Ps= 432.000€

q2

Subvenció 192.000€

AJUDES DE L’ESTAT AJUDES DE L’ESTAT A L’ADQUISICIÓA L’ADQUISICIÓ

Un individu vol comprar Un individu vol comprar una vivenda amb una vivenda amb subsidiació de subsidiació de préstec:préstec:

192.000/10.000= 19,2 de 192.000/10.000= 19,2 de 10.00010.000

ajuda de 82€ any ajuda de 82€ any 82x19,2= 1574,4€/any82x19,2= 1574,4€/any

1574,4x10= 15.744€1574,4x10= 15.744€

Ps= 240.000+15.744€= Ps= 240.000+15.744€= 255.744255.744

P

q

S

d d2

q

P= 240.000€

Ps= 255744€

P d

q2

Subvenció de 15744€

GRUP DE TREBALLGRUP DE TREBALL

Olga Magdaleno.Olga Magdaleno. Patricia Casado.Patricia Casado. Eloi Arjona.Eloi Arjona. Pol Almendros.Pol Almendros. Eduard Verdú.Eduard Verdú. Marc Valdés.Marc Valdés. Marc Castellví.Marc Castellví. Ricard Esparza.Ricard Esparza. Sergi Ollé.Sergi Ollé.