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ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS EN EL

CORREDOR ZARAGOZA - REMEDIOS MUNICIPIO DE ZARAGOZA,

DEPARTAMENTO ANTIOQUIA

EDISON ANDRES JUNCO TECANO

20132025009

DIEGO ALEJANDRO MARTINEZ VIVAS

20142025063

Ing. Carlos German Ramírez Ramos

Ingeniero Geógrafo

Docente de Planta.

Director Interno

Ing. Héctor Augusto Barahona

Ingeniero Civil

Director de Avalúos, Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz

Director Externo

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

BOGOTÁ D.C.

2020

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ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS EN EL

CORREDOR ZARAGOZA - REMEDIOS MUNICIPIO DE ZARAGOZA,

DEPARTAMENTO ANTIOQUIA

EDISON ANDRES JUNCO TECANO

20132025009

DIEGO ALEJANDRO MARTINEZ VIVAS

20142025063

Proyecto De Trabajo De Grado En La Modalidad De Pasantía Para Optar Por El

Título De:

Ingeniero Catastral y Geodesta

Director Interno:

CARLOS GERMAN RAMIREZ RAMOS

Director Externo:

HECTOR AUGUSTO BARAHONA GUERRERO

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

BOGOTÁ D.C.

2020

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Tabla de contenido 1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................................ 5

2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ........................................................................ 6

3. JUSTIFICACIÓN ........................................................................................................ 7

4. OBJETIVOS ............................................................................................................... 8

4.1. Objetivo General ................................................................................................................. 8

4.2. Objetivos Específicos........................................................................................................ 8

5. MARCO TEÓRICO ..................................................................................................... 9

5.1. MARCO TEÓRICO: ............................................................................................................. 9

5.2. MARCO CONCEPTUAL ................................................................................................... 10

6. MARCO GEOGRÁFICO ........................................................................................... 12

6.1. Municipio de Remedios: ................................................................................................. 13

6.2. Municipio de Segovia: ..................................................................................................... 16

6.3. Municipio de Zaragoza .................................................................................................... 18

7. MARCO NORMATIVO ............................................................................................. 20

8. MARCO DE REFERENCIA: ........................................................................................ 21

9. RECURSOS ............................................................................................................. 24

10. METODOLOGÍA ....................................................................................................... 25

10.1. Metodología del Proyecto: ........................................................................................... 25

10.2. Metodología Para la Elaboración De Las Zonas Homogéneas: ......................... 26

11. DETERMINACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS .............................. 31

11.1. Información de las variables. ...................................................................................... 31

11.2. Zonas Homogéneas Físicas Rurales: ....................................................................... 34

11.3. Zonas Homogéneas Físicas Urbanas ....................................................................... 35

12. DETERMINACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS ............ 36

12.1 Métodos para valuación. ............................................................................................... 36

12.2. Mercados Inmobiliarios ................................................................................................ 37

12.2. Zonas Homogéneas Geoeconómicas ....................................................................... 42

13. RESULTADOS ......................................................................................................... 43

14. CONCLUSIONES ..................................................................................................... 44

15. BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................ 45

4

Tabla 1 Veredas Afectadas Por El Proyecto ...................................................................................... 13

Tabla 2 Marco de Referencia de la Empresa ..................................................................................... 23

Tabla 3 Pendientes Y Descripción ..................................................................................................... 27

Tabla 4 ZHF-R-1 ................................................................................................................................. 28


Tabla 6 ZHF-UR-1 ............................................................................................................................... 30

Tabla 7 Información Variable Departamento ................................................................................... 31

Tabla 8 Información Variable Municipio ........................................................................................... 31

Tabla 9 Información Variable Clase Agrologica ................................................................................. 31

Tabla 10 Información Variable Clima ................................................................................................ 31

Tabla 11 Información variable Pendiente ......................................................................................... 32

Tabla 12 Información Variable Uso de Suelo (Remedios) ................................................................. 32

Tabla 13 Información Variable Uso de Suelo (Segovia) .................................................................... 32

Tabla 14 Información Variable Uso de Suelo (Zaragoza) .................................................................. 33

Tabla 15 Información Variable Uso Actual ........................................................................................ 33

Tabla 16 Información Variable Vías ................................................................................................... 33

Tabla 17 Información Variable Disponibilidad de Aguas .................................................................. 33

Tabla 18 Zonas Homogéneas Físicas Rurales .................................................................................... 35

Tabla 19 Zona Homogénea Física Urbana ......................................................................................... 35

Tabla 20 Mercado Inmobiliario 1 ..................................................................................................... 38

Tabla 21 Mercado Inmobiliario 2 ...................................................................................................... 39



Tabla 24 Zonas Homogéneas Geoeconómicas .................................................................................. 42

Ilustración 1 Ubicación del Proyecto Fuente: Elaboración Propia .................................................... 12

Ilustración 2 Municipio de Remedios Elaboración: Municipio de Antioquia .................................... 15

Ilustración 3 Municipio de Segovia Fuente: Gobernación de Antioquia ........................................... 17

Ilustración 4 Municipio de Segovia Fuente: Gobernación de Antioquia ........................................... 19

Ilustración 5 Metodología del Proyecto ............................................................................................ 25

Ilustración 6 Metodología Elaboración ZHF Rurales Fuente: Manual del IGAC y directrices de La

LCPR ................................................................................................................................................... 26

Ilustración 7 Metodología Elaboración ZHF Urbanas Fuente: Manual del IGAC y directrices de La

LCPR ................................................................................................................................................... 29

5

1. INTRODUCCIÓN

Esta investigación pretende analizar y presentar la elaboración de las Zonas

Homogéneas Físicas (ZHF) y Geoeconómicas (ZHG) para el proyecto vial del

Corredor Zaragoza - Remedios, la cual se realizaron en compañía de La empresa

LONJA COLOMBIANA DE LA PROPIEDAD RAIZ, preceptuando y empleando la

metodología, procedimiento normativo y técnico suministrado por el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi y las directrices manejadas por la compañía.

La elaboración de las Zonas Homogéneas Físicas (ZHF) y Geoeconómicas (ZHG),

se efectúan para las áreas de adquisición predial en los municipios de Zaragoza,

Segovia y Remedios los cuales se encuentran ubicados en el departamento de

Antioquia, para establecer los sectores de similar valor comercial. De modo que

serán necesarios para determinar e instaurar valores unitarios del área de terreno,

para la adquisición de los predios que se encuentran en la zona de desarrollo del

proyecto vial examinando las diferentes variables presentes en los predios de

carácter físicas y económicas; mediante la cual se logre precisar el avalúo

correspondiente a los diversos predios requeridos por el proyecto como áreas de

interés con el fin de propiciar información verídica y actualizada del sector, para la

determinación de las ZHG y ZHF.

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2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

La empresa LONJA COLOMBIANA DE LA PROPIEDA RAIZ., presta los

servicios de avalúos comerciales corporativos y elaboración de estudios de

consultoría a nivel nacional realizando avalúos para proyectos de infraestructura

vial y entidades como la ANI (Agencia Nacional de Infraestructura) y el INVIAS

(Instituto Nacional de Vías), para importantes concesiones como Transversal del

SISGA, Ruta 40, Costera, Autopistas del Nordeste, entre otras.

Mediante este proyecto, se busca dar apoyo técnico para la realización de las

Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas del corredor vial Zaragoza –

Remedios, con el fin de establecer valores de referencia de las franjas

requeridas para el proyecto vial, lo cual sirve para proyecciones presupuestales

del proyecto de Infraestructura y adquisición predial.

Para la realización de estas zonas, se tendrá en cuenta la metodología

propuesta por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) para su

determinación y presentación posteriormente de haber realizado visitas en

campo para la recolección de la información pertinente (ofertas, usos

económicos de los predios, vías, topografía, puntos relevantes y/o centralidades,

etc.), y cruzarla con la información de oficina.

Por consiguiente, cabe resaltar que para el gobierno de Colombia son muy

importante estos proyectos de infraestructura, ya que mejorarán la calidad de

vida de la comunidad presente en la zona de influencia, tanto por la obra, como

por la compra de los predios a adquirir para llevar a cabo los proyectos de

infraestructura vial.

Todo ello con el propósito, de apoyar con las labores técnicas a la Lonja

Colombiana de la propiedad Raíz mediante los conocimientos adquiridos

durante la formación académica a lo largo del programa de pregrado en

Ingeniería Catastral y Geodesia.

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3. JUSTIFICACIÓN

Mediante las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas se busca dar valor a

una determinada zona que cumpla con características determinadas por topografía,

vías, disponibilidad de aguas, norma de uso, entre otras, que permita la

identificación respecto a otros espacios del mismo corredor. La concesión

Autopistas del Nordeste S.A. contrató a la Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz

para la realización de avalúos corporativos con el fin de adquirir las franjas de

terreno requeridas para realizar el corredor vial.

Dentro de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, existe una modalidad

de grado donde mediante convenios con empresas, permite la aplicación de

conocimientos adquiridos a lo largo de la academia del programa de pregrado en

curso, y a su vez, adquirir experiencia en el ámbito laboral.

Esta pasantía, tuvo como objeto apoyar a la Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz

a elaborar zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, que, aunque no son un

método valuatorio, es un soporte para las proyecciones y/o estimativos de valores

que pueden tener los predios que se requieren para el proyecto. Esto requiere un

estudio de la zona, las variables e investigación económica para la realización de

avalúos y de esta manera cumplir con la razón de ser de la Lonja Colombiana de la

Propiedad Raíz.

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4. OBJETIVOS

4.1. Objetivo General

• Elaborar las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas del corredor vial

Zaragoza – Remedios intervenidas por el proyecto vial Autopistas del

Nordeste correspondiente a los municipios de Zaragoza, Segovia y

Remedios.

4.2. Objetivos Específicos

• Identificar las características físicas y normativas de los predios que

conforman el corredor vial.

• Conformar zonas homogéneas físicas con las características de los predios.

• Realizar un análisis de precios mediante avalúos en la zona con puntos

tomados como muestra.

• Definir Zonas Homogéneas Geoeconómicas que permitan realizar

proyecciones de los precios de los predios.

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5. MARCO TEÓRICO

5.1. MARCO TEÓRICO:

Como marco teórico para el desarrollo del proyecto se tomarán los manuales de

procedimientos para zonas homogéneas elaboradas por el INSTITUTO

GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, así como todo lo que respecta a la parte

normativa de estas así:

Artículo 50 de la Resolución 070 de 2011 de Instituto Geográfico Agustín Codazzi,

establece que las áreas homogéneas de tierra con fines catastrales, son espacios

de la superficie terrestre que presentan características y /o cualidades similares en

cuanto a las condiciones del clima, relieve, material litológico o depósitos

superficiales y de suelos, que expresan la capacidad productiva de las tierras, la

cual se indica mediante un valor numérico denominado valor potencial (VP).

Artículo 51 de la Resolución 0070 de 2011 de Instituto Geográfico Agustín Codazzi.-

Zonas homogéneas físicas.- Son espacios geográficos con características similares

en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso

del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de

tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que

permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.

Artículo 52 de la Resolución 0070 de 2011 de Instituto Geográfico Agustín Codazzi.-

Zonas homogéneas geoeconómicas.- Son los espacios geográficos determinados

a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a

su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.

Zona Homogénea Física Rural, espacio Geográfico ubicado fuera del perímetro

urbano y del perímetro de expansión urbana, con características similares que la

diferencian de las adyacentes. Institutito de Estudios Urbanos (2012), esta dispone

de características como son:

• Destinación Económica: Hace énfasis en el destino del suelo, si se encuentra

en su total goce o se encuentra con restricciones bien sea si está en

protección o es una reserva vial o hídrica.

• Capacidad Productiva: hace relevancia a variables como son las unidades

climáticas, relieve y capacidad productiva (VP) del suelo.

• Disponibilidad de Aguas: Si la zona se encuentra con libre acceso a agua si

son corrientes continuas y si son aprovechables.

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• Vías: Si la zona cuenta con un buen acceso a vías ya sean primarias

secundarias o terciarias esto es esencial para el sustento económico del

suelo.

• Usos del Suelo: Cuan explotable es el predio, que restricciones pueden tener

en él y que no se es permitido realizar en él; generalmente lo anterior se

expresa en el Esquema de Ordenamiento Territorial (EOT).

Para la realización de las zonas homogéneas geoeconómicas, se toman puntos

muestras de mercado los cuales sean similares en sus condiciones y características

físicas para así, determinar valores de estas siguiendo los lineamientos de la

resolución 070 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

5.2. MARCO CONCEPTUAL

Departamento: de acuerdo con el Artículo 298 de la actual Constitución Política de

Colombia, es una entidad territorial que goza de autonomía para la administración

de los asuntos seccionales y la planificación y promoción del desarrollo económico

y social dentro de su territorio en los términos establecidos por la Constitución y las

leyes. Los departamentos ejercen funciones administrativas, de coordinación, de

complementariedad de la acción municipal, de intermediación entre la Nación y los

municipios y de prestación de los servicios que determinen la Constitución y las

leyes. (DANE, S.F)

Municipio: de acuerdo con el Artículo 311 de la actual Constitución Política de

Colombia y la Ley 136 de Junio 2 de 1994, es la entidad territorial fundamental de

la división político-administrativa del Estado, con autonomía política, fiscal y

administrativa dentro de los límites que le señalen la Constitución y las leyes de la

República. Sus objetivos son la eficiente prestación de los servicios públicos a su

cargo, la construcción de las obras que demande el progreso local, la ordenación

de su territorio, la promoción de la participación comunitaria en la gestión de sus

intereses y el mejoramiento social y cultural de sus habitantes. (DANE, S.F)

Área urbana: se caracteriza por estar conformada por conjuntos de edificaciones y

estructuras contiguas agrupadas en manzanas, las cuales están delimitadas por

calles, carreras o avenidas, principalmente. Cuenta por lo general, con una dotación

de servicios esenciales tales como acueducto, alcantarillado, energía eléctrica,

hospitales y colegios, entre otros. En esta categoría están incluidas las ciudades

capitales y las cabeceras municipales restantes. (DANE, S.F)

11

Centro poblado: es un concepto creado por el DANE para fines estadísticos, útil

para la identificación de núcleos de población. Se define como una concentración

de mínimo veinte (20) viviendas contiguas, vecinas o adosadas entre sí, ubicada en

el área rural de un municipio o de un Corregimiento Departamental. Dicha

concentración presenta características urbanas tales como la delimitación de vías

vehiculares y peatonales. (DANE, S.F)

Clima: es el conjunto fluctuante de las condiciones atmosféricas, caracterizado por

los estados y evoluciones del tiempo, durante un período y un lugar, y controlado

por los denominados "factores forzantes", "factores determinantes" y por la

interacción entre los diferentes componentes del Sistema climático (atmósfera,

hidrosfera, litosfera, criósfera, biósfera y antroposfera) (SIAC, 2020).

Topografía: conjunto de principios y procedimientos cuyo objetivo es realizar la

representación gráfica de una parte de la superficie terrestre, con sus formas y

detalles tanto naturales como artificiales. Procede de topo (lugar) y grafos

(descripción). (Ministerio de Mineria - Chile, 2020)

Clases Agrologicas: Es la definición de atributos que permiten clasificar las tierras

en términos de su capacidad de uso, en el cual se agrupan los suelos con base en

su capacidad para producir plantas cultivadas (cultivos tanto transitorios como

semipermanentes y permanentes, pastos y bosques), desde un punto de vista

general y no para cultivos o tipos de utilización específicos, por largos periodos en

forma sostenible y sin deterioro del suelo. (Instituto Geografico Agustin Codazzi,

2014).

Norma de Uso Suelo: Hace referencia al dictamen por medio del cual la autoridad

competente del municipio o distrito informa sobre el uso o los usos permitidos en un

predio de conformidad con las normas urbanísticas vigentes de dicho municipio o

distrito, permiten establecer usos e intensidad de usos del suelo, así como

actuaciones, tratamientos y procedimientos de parcelación en zona rural o

urbanización, construcción e incorporación al desarrollo de las diferentes zonas

comprendidas dentro del perímetro urbano y suelo de expansión. (Presidencia de

Colombia, 2010)

Precio: cantidad de dinero que se cobra por un producto o servicio. En términos

más amplios, el precio es la suma de los valores que los consumidores dan a

cambio de los beneficios de tener o usar el producto o servicio (Armstrong, 2003).

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6. MARCO GEOGRÁFICO

Ilustración 1 Ubicación del Proyecto Fuente: Elaboración Propia

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El proyecto vial se desarrolla en el departamento de Antioquia, teniendo en su

zona de ejecución a los municipios de Zaragoza, Segovia y Remedios las

siguientes veredas:

DEPARTAMENTO MUNICIPIO VEREDAS / BARRIOS

OTU

JUAN BRAN

TIAS LA AURORA

LA CRUZADA

BELEN

PUERTO CALAVERA

CHORRO LINDO

LAURELES

FRAGUAS

EL CENIZO

EL SALTILLO

EL VEINTE

LA PORQUERA

EL LIMON

QUEBRADA UNO

Antioquia

Remedios

Segovia

Zaragoza

Tabla 1 Veredas Afectadas Por El Proyecto

6.1. Municipio de Remedios:

El municipio de Remedios se encuentra ubicado al nordeste del departamento de

Antioquia sobre las coordenadas 07º 01`21” de latitud norte y 74º 41`46” de longitud

oeste. El casco urbano de Remedios se encuentra a una altura promedio de 700

m.s.n.m. y una temperatura media de 24ºC. A una distancia de 190 kilometros de

Medellín, su principal vía de comunicación es la carretera o Troncal del Nordeste,

en pésimas condiciones y el aeropuerto Alberto Jaramillo Sánchez en la vereda Otú.

Los límites del municipio: Son Segovia al norte; sur del departamento de Bolívar

al nororiente; Yondó y Puerto Berrío al oriente; Yolombó al sur y Yalí, Vegachí y

Amalfi al occidente.

Extensión total:1985 Km2 Extensión área urbana:0.8 Km2 Extensión área rural:1984.2 Km2 Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 700 Temperatura media: 24º C Distancia de referencia: 190

Remedios tiene una extensión de 1985 kilómetros cuadrados, con una población de

aproximadamente 25.000 habitantes, por lo menos dos terceras partes habitan en

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el área rural. Es Remedios una región montañosa y húmeda, el relieve es muy

accidentado, ya que se localiza en el sector Andino concretamente en el ramal de

Remedios, perteneciente a la cordillera central. La región está surcada de

importantes ríos tales como. El Mata, el Ité, el Tamar, Alicante, San Bartolomé, el

Bagre, la Honda y el Pocuné.

Se encuentra de Medellín a una distancia aproximada de 200 kilómetros y se llega

por vía terrestre, carretera en su mayoría destapada y en regular estado, servicio

que prestan Transportes Segovia y Flota Nordeste en 7 u 8 horas. También hay

acceso por vía aérea desde el Aeropuerto Olaya Herrera en Medellín al aeropuerto

Alberto Jaramillo Sánchez de Otú, servicio que cubre en estos momentos la

empresa ADA, con vuelo aproximado de media hora.

Actividad económica: La base principal de la economía que encontramos en

Remedios es la minería, todo gira alrededor de las minas y su explotación. Minas

que en su gran mayoría son trabajadas en forma antitécnica y en las que sus

trabajadores reciben como salario lo producido en las minas, es decir, material

aurífero que deben procesar en los entables que existen en el municipio, trabajo

que lógicamente no es estable, también se cuenta con recursos económicos

vegetales, calculándose en 120.000 hectáreas de árboles maderables como son: El

Abarco, Guayacán, Caobo, Canelo, Perillo, Nazareno, Cedro, Chingalé,

Parasiempre y Coco Cristal. Los pastos ocupan un área de 50.000 hectáreas

aproximadamente. La producción agrícola es escasa, se produce yuca, naranja,

plátano, maíz, arroz, caña de azúcar y algunos frutales, alcanzan para abastecer el

consumo de la población. La mayor parte de los alimentos son traídos de otros

lugares. También se cuenta con recursos pecuarios. Bovino y vacuno, se presentan

las siguientes razas: Cebú, Blanco, Obón, Pardosuizo, Charolaise, Holtein, Criollo y

Manchado Alemán.

Características Climáticas:

Ítem Descripción

Temperatura: 24 °C (Promedio)

Precipitación: 2.971 mm (Promedio)

Altura sobre el nivel del mar: 700msnm (Cabecera Municipal) Fuente: http://www.remedios-antioquia.gov.co/municipio/nuestro-municipio y http://es.climate-data.org/location/50344/

http://es.climate-data.org/location/50344/

15

Ilustración 2 Municipio de Remedios Elaboración: Municipio de Antioquia

16

6.2. Municipio de Segovia:

El municipio de Segovia está situado a 7°, 04, ´28” de latitud Norte y a 74°, 41, ´56”

de longitud Oeste de Greenwich. La cabecera urbana está ubicada a una altura de

650 metros sobre el nivel del mar y su temperatura medio es de 24° C. Se encuentra

a una distancia por carretera a Medellín de 227 Kilómetros, la vía es destapada y

en regulares condiciones.

El municipio cuenta con un solo corregimiento cuyo nombre es Fraguas, que está

habitado por comunidad negra en un 90%, dista de la cabecera municipal a 35

Kilómetros, su población asciende a 2.300 habitantes.

Límites del municipio: Norte: Con los municipios de Zaragoza y Bagre Oriente:

Con el Departamento de Bolívar Occidente: Con los municipios de Amalfi y Anorí

Sur: Con el municipio de Remedios.

Extensión total:1231 Km2 Extensión área urbana:5,6 Km2 Extensión área rural:1225.4 Km2 Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 650 Temperatura media: 24º C Distancia de referencia: 227.

Actividad económica: Se concentra principalmente en la exploración y explotación del material aurífero, el municipio produce el 39,4% del total de la región en oro y el 6,66% de la producción nacional. El Comercio. Se desarrolla principalmente en el área urbana y gira en torno a la

industria extractiva del material aurífero con los entables, las compras de oro, la

provisión de víveres, la venta de licores, y almacenes de misceláneas.

La Ganadería. Es incipiente y está concentrada en pocas fincas con un promedio

de 50 cabezas de ganado por parcela. Su productividad es baja debido a la dificultad

de producir pastos saludables, y el medio ambiente no es propicio para desarrollar

la ganadería extensiva de alta productividad en carne o en leche, principalmente el

ganado de la región es el Cebú Criollo.

La Explotación Maderera. Su producción es inadecuada, se destina principalmente

a otras ciudades para ser procesado, y se centra básicamente en especies de

árboles nativos principalmente: Abarco, Sapan, Coco Cabuyo, Perillo, entre otros;

deteriorando la selva virgen tropical, lo que genera riesgos ecológicos

preocupantes.

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La agricultura. Se caracteriza principalmente porque carece de técnicas de

producción y dentro de la cual se destacan productos como: la yuca, el plátano, el

maíz y el arroz. Esta está dedicada básicamente a la producción de alimentos para

el consumo interno, y con deficiencias en materia de productividad y

comercialización.

Vías de comunicación:

• Aéreas: También existe el servicio de transporte aéreo prestado West

Caribbean y vuelos chárter particulares, que prestan el servicio de

pasajeros y de envío de mensajería.

• Terrestres: El servicio transporte. A nivel regional lo cubre las

empresas Transporte Segovia y Flota Nordeste, que prestan el

servicio de carga y de pasajeros especialmente Segovia-Medellín y

viceversa. A nivel local lo presta las empresas Transporte Segovia y

la Cooperativa de Transportadores.


Ítem Descripción



Altura sobre el nivel del mar: 650 msnm (Cabecera Municipal) Fuente: http://www.segovia-antioquia.gov.co/municipio/nuestro-municipio y https://es.climate-data.org/america-del-sur/colombia/antioquia/segovia-50341/

Ilustración 3 Municipio de Segovia Fuente: Gobernación de Antioquia

18

6.3. Municipio de Zaragoza

El territorio del Municipio de Zaragoza presenta en promedio una altura sobre el

nivel del mar de 50 metros; un clima cálido húmedo, una temperatura media entre

26 y 29 grados centígrados.

En cuanto al relieve, es montañoso y quebrado, sin embargo, la zona urbana está

ubicada en suelos dependientes mínimas que a futuro se hacen propicias para el

desarrollo urbanístico del Municipio, los suelos que se ubican a orillas del río Nechí

son altamente vulnerables por su propensión a las inundaciones, característica esta

que debe ser tenida en cuenta en la planificación y desarrollo futuro.

Límites del municipio: Limita por el norte con Caucasia, por el sur con Segovia y

Anorí, por el occidente limita con Cáceres y por el oriente con el municipio de El

Bagre.

Extensión total:1064 Km2 Extensión área urbana:122.7 Km2 Extensión área rural:943 Km2 Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 50 Temperatura media: 36º C Distancia de referencia: 209 Kms de Medellín Ecología: El Municipio de Zaragoza está localizado dentro de la provincia

biogeográfica del Chocó- Magdalena y forma parte del distrito o Refugio Nechí, este

refugio contiene diversos elementos florísticos de carácter endémico.

Actividad Económica: Zaragoza presenta una gran actividad de minería de oro y

plata, algo muy tradicional, especialmente la aurífera, maderas, pesca, agricultura

es especial el plátano y la yuca, con grandes extensiones de ganadería.


• Aéreas: Hasta el Municipio cercano de El Bagre llegan aviones charters.

• Terrestres: Por la vía Medellín-Caucasia y Caucasia-Zaragoza. Totalmente

pavimentada

• Fluviales: Por el rio Nechí se llega al municipio de El Bagre, Nechí, Caucasia.


Ítem Descripción


Precipitación: 4.232,42 mm (Promedio)

Altura sobre el nivel del mar: 50 msnm (Cabecera Municipal) Fuente: http://www.zaragoza-antioquia.gov.co/informacion_general y http://www.antioquia.gov.co/images/pdf/anuario2014/es-CO/capitulos/ambiente/hidrometeorologia/cp-2-2-4.html

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Ilustración 4 Municipio de Segovia Fuente: Gobernación de Antioquia

20

7. MARCO NORMATIVO Para la elaboración de este proyecto, principalmente se tiene en cuenta la Resolución 070 de 2011 emitida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, “Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral” También se tienen en cuenta otras normas que se mencionan a continuación:

- Ley 14 de 1983. Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones. - Ley 9 de 1989 (Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones). - Ley 388 de 1997 (Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones). - Ley 1682 de 2013 (Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias). - Ley 1673 de 2013 (Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones). - Decreto 1420 de 1998 (Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos). - Resolución IGAC 620 de 2008 (Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997). - Resolución IGAC 070 de 2011 (Por la cual reglamenta técnicamente la formación catastral, actualización de la formación catastral y la conservación catastral). - Resolución IGAC 898 de 2014 (Por medio de la cual se fijan normas, métodos, parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013). - Resolución IGAC 1044 de 2014 (Por medio de la cual se modifica parcialmente y se adiciona la Resolución 898 de 2014, que fija, normas, métodos, parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de Infraestructura de transporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013). - Resolución IGAC 316 de 2015 (Por medio de la cual se modifica parcialmente la Resolución 898 de 2014 que fija normas, métodos, parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de infraestructura de transporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013)

21

8. MARCO DE REFERENCIA: CORPORACIÓN REGISTRO DE AVALUADORES Y LONJA COLOMBIANA DE

LA PROPIEDAD RAÍZ

La corporación Registro de Avaluadores y Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz

es un gremio sin ánimo de lucro, legalmente constituido e inscrito en la cámara de

comercio de Bogotá con el número 00086130 del libro 1.

Agremia a empresas y profesionales inmobiliarios que aportan una amplia

experiencia adquirida a través de varios años de trabajo en diferentes campos como

son el de avalúos, corretaje, arriendo, Ingeniería Catastral, Geodesia, Consultorías

y Topografía.

Su Mayor fortaleza son los avalúos comerciales corporativos. Esta ventaja

competitiva se debe a los convenios firmados con diferentes entidades a las cuales

hoy en día se les presta el servicio corporativo con fines de compra de predios cuyo

marco jurídico se enmarca dentro de las leyes 388 de ordenamiento territorial, ley

9na de reforma urbana, 160 de reforma agraria y ley 99 de medio ambiente.

La corporación cuenta con la infraestructura administrativa y técnica para desarrollar

cualquier tipo de trabajo técnico valuatorio en soluciones propias o en asocio con

los diferentes agremiados.

Tiene como Misión fundamental ser un ente gremial de activa participación en el

mercado nacional inmobiliario y de ingeniería, asegurando un alto nivel de calidad,

la satisfacción de nuestros clientes, la integración de los agremiados y su

capacitación permanente. Su visión es Ser un gremio de alta representatividad líder

en la realización de estudios valuatorios corporativos, administración de inmuebles,

corretaje, comercialización y propiedad horizontal a nivel nacional mediante

procesos de asesoría, garantizando a nuestros clientes calidad, cumplimiento y

eficacia de nuestros servicios.

Dentro de sus proyectos realizados destacados se encuentran los siguientes:

23

Tabla 2 Marco de Referencia de la Empresa

24

9. RECURSOS

Para la elaboración de las zonas homogéneas del corredor vial, se tuvieron los

siguientes recursos por parte de la Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz.

- Oficinas Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz. - Hardware:

▪ Dos computadores. ▪ Impresoras. ▪ Papelería.

- Software: ▪ ArcGis 10.4 ▪ AutoCAD ▪ Microsoft Office.

- Cartografía de la zona de estudio. - PBOTs de los municipios objeto de estudio - Acceso a los avalúos realizados por los peritos de la Lonja. - Información de los predios afectados por el corredor vial de la Unidad

Funcional 1.

25

10. METODOLOGÍA

10.1. Metodología del Proyecto:

Ilustración 5 Metodología del Proyecto

26

10.2. Metodología Para la Elaboración De Las Zonas Homogéneas:

Para la elaboración de las zonas homogéneas del corredor, se tuvo en cuenta el

manual para la elaboración de estas y las directrices de la Lonja Colombiana para

su codificación y presentación.

Ilustración 6 Metodología Elaboración ZHF Rurales Fuente: Manual del IGAC y directrices de La LCPR

- Departamento: En esta variable se nombra el departamento donde se

encuentra la zona homogénea física.

- Municipio: En esta variable se nombra el municipio donde se encuentra la

zona homogénea física.

- Clase Agrologica: Hace referencia a la clasificación que se da a los suelos,

dadas sus características físicas, químicas, mineralógicas y de relieve, En

Colombia, el IGAC ha adaptado la clasificación inicial de Klingebiel y

Montgomery de acuerdo a las características propias de los suelos en el

país.

27

La clasificación comprende 8 clases, en las que al aumentar el número y

tipo de limitaciones, incrementan su valor numérico. Así, los suelos clase I

no presentarán restricciones de uso, mientras que los suelos de clase VIII

presentan la mayor limitación de uso.

En general, las clases I a IV poseen aptitud agropecuaria, la clase V está

limitada por factores diferentes al grado de pendiente, las Clases VI y VII

tienen limitaciones severas por lo que se destinan a protección y la Clase

VIII corresponde a suelos cuyo uso es meramente paisajístico y de

recreación. Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

- Clima: Hace referencia al conjunto fluctuante de las condiciones

atmosféricas, caracterizado por los estados y evoluciones del estado del

tiempo, durante un periodo de tiempo y un lugar o región dados, y

controlado por los denominados factores forzantes, factores determinantes

y por la interacción entre los diferentes componentes del denominado

sistema climático. Fuente: http://www.ideam.gov.co/web/tiempo-y-clima/clima

- Topografía: Hace referencia a los tipos de pendientes que presenta cada

terreno, estas se catalogan por porcentajes definidos así:

0 – 3% Relieve Plano

3 – 7% Relieve Plano A Ligeramente Inclinado

7 – 12% Ligeramente Inclinado

12 – 25% Fuertemente Inclinado

25 – 50% Ligeramente Escarpado

50 – 75% Fuertemente Escarpado

>75% Topografía Escarpada.

Tabla 3 Pendientes Y Descripción

- Norma de Uso Suelo: Hace referencia al dictamen por medio del cual la

autoridad competente del municipio o distrito informa sobre el uso o los usos

permitidos en un predio de conformidad con las normas urbanísticas

vigentes de dicho municipio o distrito, permiten establecer usos e intensidad

de usos del suelo, así como actuaciones, tratamientos y procedimientos de

parcelación en zona rural o urbanización, construcción e incorporación al

desarrollo de las diferentes zonas comprendidas dentro del perímetro

urbano y suelo de expansión. Fuente: Decreto 1469 De 2010 Art. 51 Numeral 3

28

- Uso Actual: Es el uso que se le da a la tierra observado en el momento de

la visita, también se entiende como explotación o actividad del predio.

- Vías: En este ítem se menciona el estado de las vías del corredor vial.

- Disponibilidad de Aguas: Hace referencia a la capacidad de acceder al

agua por parte de los terrenos, estos pueden ser catalogados como sin

aguas, escasas, suficientes y abundantes.

Se realizan los respectivos cruces de información en la herramienta geográfica,

y según sus atributos se va generando una codificación, por ejemplo, para la

Zona Homogénea Física Rural 1 se obtuvo lo siguiente:

05 Antioquía

604 Remedios

Clase Agrologica 4 IV

Clima 1 Cálido Húmedo

Topografía 4 Fuertemente Inclinadas

4Forestal Protector -

Productor

1 Agricultura

4 Vias malas : sin pavimentar

2 Aguas Escazas

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Uso Actual Suelo

Estado Vías

Zonas Homogéneas Físicas

ZHF-R-1Identificador 056044144142

Ítem Descripción

Disponibilidad Aguas

Tabla 4 ZHF-R-1

29

Para generar las zonas homogéneas físicas urbanas, se tuvo en cuenta la siguiente metodología:

Ilustración 7 Metodología Elaboración ZHF Urbanas Fuente: Manual del IGAC y directrices de La LCPR

- Departamento: En esta variable se nombra el departamento donde se

encuentra la zona homogénea física.

- Municipio: En esta variable se nombra el municipio donde se encuentra la


- Tipo de Suelo: En esa variable se especifica la clasificación del suelo

según ley 388 de 1997 que puede ser urbano, rural y de expansión urbana.

- Norma de Uso Suelo: Hace referencia al dictamen por medio del cual la

autoridad competente del municipio o distrito informa sobre el uso o los usos

permitidos en un predio de conformidad con las normas urbanísticas

vigentes de dicho municipio o distrito, permiten establecer usos e intensidad

de usos del suelo, así como actuaciones, tratamientos y procedimientos de

parcelación en zona rural o urbanización, construcción e incorporación al

desarrollo de las diferentes zonas comprendidas dentro del perímetro

urbano y suelo de expansión. Fuente: Decreto 1469 De 2010 Art. 51 Numeral 3

30

Servicios Públicos: En esa variable se especifica los servicios públicos

presentes en el sector.

- Topografía: Hace referencia a los tipos de pendientes que presenta cada

terreno, estas se catalogan por porcentajes definidos así:


3 – 7% Relieve Plano A Ligeramente

Inclinado





>75% Topografía Escarpada. Tabla 5 Pendientes Y Descripción

- Uso Actual: Es el uso que se le da a la tierra observado en el momento de

la visita, también se entiende como explotación o actividad del predio.

- Vías: En este ítem se menciona el estado de las vías del corredor vial.

Se realizan los respectivos cruces de información en la herramienta geográfica, y

según sus atributos se va generando una codificación, por ejemplo, para la Zona

Homogénea Física Urbana 1 se obtuvo lo siguiente:

05 Antioquía

604 Remedios

1 Urbano

1 Residencial

1 Acueducto y redes de energia

3 Ligeramente Inclinada

1Via Pavimentada 2 o mas

carriles

1 Residencial

Estado Vías

Uso Actual

Tipo de Suelo

Servicios Publicos

Topografia


ZHF-UR-1

Identificador 05604111311Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Norma Uso Suelo

Tabla 6 ZHF-UR-1

31

11. DETERMINACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

Teniendo en cuenta la anterior metodología, se procedió a capturar la información respectiva a cada variable para su debida clasificación y cruce con las demás variables, de esta manera llegar a su codificación respectiva que permite la identificación de las características propias de cada zona que la hace diferentes al resto.

11.1. Información de las variables.

• Información de las variables Zonas Homogéneas Físicas Rurales:

Variable Informacion Codigo

Departamento Antioquia 1

Tabla 7 Información Variable Departamento


Remedios 604

Segovia 736

Zaragoza 895

Municipio

Tabla 8 Información Variable Municipio


IV 4

VI 6

VII 7

Clase

Agrologica

Tabla 9 Información Variable Clase Agrologica


ClimaCalido

Humedo1

Tabla 10 Información Variable Clima

32


Plano 1

Relieve Plano a

Ligeramente

Inclinado

2

Ligeramente

Inclinadas3

Fuertemente

Inclinadas4

Ligeramente

Escarpado5

Fuertemente

Escarpado6

Escarpado 7

Pendiente

Tabla 11 Información variable Pendiente


Agrosilvicola 1

Forestal

Protector2

Forestal

Protector -

Productor

3

Uso de Suelo

(Remedios)

Tabla 12 Información Variable Uso de Suelo (Remedios)


Uso de Suelo

(Segovia)Rural 1

Tabla 13 Información Variable Uso de Suelo (Segovia)

33


Area de

mineria

combinada

1

Area de

Mineria de

Veta

2

Mineria de

Aluvion

Restringida

3

Uso de Suelo

(Zaragoza)

Tabla 14 Información Variable Uso de Suelo (Zaragoza)


Agricultura 1

Mineria de

Veta2

Mineria 3

Ganaderia 4

Urbano 5

Centros

Poblados6

Uso Actual

Tabla 15 Información Variable Uso Actual


Via

Pavimentada 2

o mas carriles

1

Vias malas sin

pavimentar4

Vias

Tabla 16 Información Variable Vías


Aguas

suficientes1

Aguas escazas 2

Disponibilidad

de aguas

Tabla 17 Información Variable Disponibilidad de Aguas

34

11.2. Zonas Homogéneas Físicas Rurales:

Después de realizar el cruce de las variables y la clasificación de la información de

este, se obtuvieron 24 zonas homogéneas físicas rurales, con las siguientes

características.

ID Cod_ZHF Departamento MunicipioClase

AgrologicaCLIMA Pendiente

1 ZHF-R-1 Antioquia Remedios IV Calido Humedo Fuertemente Inclinadas

2 ZHF-R-2 Antioquia Remedios VII Calido Humedo Fuertemente Inclinadas

3 ZHF-R-3 Antioquia Remedios VII Calido Humedo Ligeramente Inclinadas

4 ZHF-R-4 Antioquia Remedios VII Calido Humedo Ligeramente Escarpado


6 ZHF-R-6 Antioquia Remedios VII Calido Humedo Relieve Plano


8 ZHF-R-8 Antioquia Segovia VII Calido Humedo Relieve Plano

9 ZHF-R-9 Antioquia Segovia VII Calido Humedo Relieve Plano

10 ZHF-R-10 Antioquia Segovia VII Calido Humedo Escarpado

11 ZHF-R-11 Antioquia Segovia VII Calido Humedo Escarpado

12 ZHF-R-12 Antioquia Segovia IV Calido Humedo Fuertemente Escarpado

13 ZHF-R-13 Antioquia Segovia IV Calido Humedo Relieve Plano

14 ZHF-R-14 Antioquia Segovia IV Calido Humedo Escarpado

15 ZHF-R-15 Antioquia Segovia IV Calido Humedo Escarpado

16 ZHF-R-16 Antioquia Segovia IV Calido Humedo Relieve Plano

17 ZHF-R-17 Antioquia Segovia VI Calido Humedo Relieve Plano

18 ZHF-R-18 Antioquia Segovia VI Calido Humedo Ligeramente Inclinadas

19 ZHF-R-19 Antioquia Segovia VI Calido Humedo Ligeramente Inclinadas

20 ZHF-R-20 Antioquia Zaragoza VI Calido Humedo Relieve Plano

21 ZHF-R-21 Antioquia Zaragoza IV Calido Humedo Relieve Plano

22 ZHF-R-22 Antioquia Zaragoza IV Calido Humedo Fuertemente Inclinadas

23 ZHF-R-23 Antioquia Zaragoza IV Calido Humedo Relieve Plano a Ligeramente Inclinado

24 ZHF-R-24 Antioquia Zaragoza IV Calido Humedo Relieve Plano

Continua…

35

ID Cod_ZHF uso_suelo tip_uso Via Aguas Cod_ZHF

1 ZHF-R-1 Forestal Protector - Productor Agricultura Vias malas sin pavimentar Aguas escazas 56044144142

2 ZHF-R-2 Forestal Protector - Productor Agricultura Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 56047144141

3 ZHF-R-3 Forestal Protector - Productor Mineria Via Pavimentada 2 o mas carriles Aguas suficientes 56047134311

4 ZHF-R-4 Agrosilvicola Mineria Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 56047151341

5 ZHF-R-5 Agrosilvicola Agricultura Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 56047151141

6 ZHF-R-6 Forestal Protector Agricultura Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 56047112141

7 ZHF-R-7 Forestal Protector Ganaderia Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 56047152441

8 ZHF-R-8 Rural Mineria Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 57367110341

9 ZHF-R-9 Rural Centros Poblados Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 57367110641





14 ZHF-R-14 RUral Mineria Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 57364170341


16 ZHF-R-16 Rural Area de Mineria de Veta Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 57364110241

17 ZHF-R-17 Rural Mineria Vias malas sin pavimentar Aguas escazas 57366110342

18 ZHF-R-18 Rural Mineria Vias malas sin pavimentar Aguas escazas 57366130342

19 ZHF-R-19 Rural Centros Poblados Vias malas sin pavimentar Aguas escazas 57366130642

20 ZHF-R-20 Area de Mineria de Veta Mineria Vias malas sin pavimentar Aguas escazas 58956112342

21 ZHF-R-21 Area de Mineria Combinada Mineria Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 58954111341

22 ZHF-R-22 Area de Mineria de Veta Mineria Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 58954142341

23 ZHF-R-23 Area de Mineria de Veta Mineria Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 58954122341

24 ZHF-R-24 Mineria Aluvion Restringuida Mineria Vias malas sin pavimentar Aguas suficientes 58954113341

Tabla 18 Zonas Homogéneas Físicas Rurales

11.3. Zonas Homogéneas Físicas Urbanas

Después de realizar el cruce de las variables y la clasificación de la información de

este, fue obtenida una zona homogénea física urbana, ubicada en el municipio de

Remedios, con las siguientes características.

05 Antioquía

604 Remedios

1 Urbano

1 Residencial




carriles

1 Residencial

Estado Vías

Uso Actual

Tipo de Suelo

Servicios Publicos

Topografia


ZHF-UR-1


Departamento

Municipio

Norma Uso Suelo

Tabla 19 Zona Homogénea Física Urbana

36

12. DETERMINACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS

GEOECONÓMICAS

Después de obtener las zonas homogéneas físicas, se procede a realizar avalúos

en diferentes puntos de muestra que estén dentro del corredor vial para determinar

los valores de cada zona, estos puntos son definidos por el perito avaluador de la

Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz, seleccionando una muestra mínima de 15

avalúos + el 1% del total de predios que conforman el corredor vial, es decir 2

predios adicionales.

Para obtener estos valores, se procede según la resolución del Instituto Geográfico

Agustín Codazzi para realizar los avalúos puntuales de los predios seleccionados

teniendo en cuenta lo siguiente:

12.1 Métodos para valuación.

• Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

• Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

• Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.

• Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

37

12.2. Mercados Inmobiliarios

Se realiza investigación indirecta en la zona, cabe resaltar que la zona no cuenta

con una amplia oferta de predios que estén legalmente constituidos, debido a que

la mayoría de transacciones no son llevadas ante notaria para sus escrituras y ante

registro para la correcta validación de la titularidad. Muchos de estos predios

presentan falsa tradición; lo cual conlleva unos gastos adicionales para el

saneamiento del predio.

• Investigación Indirecta La investigación indirecta corresponde a la oferta de bienes inmuebles que están

disponibles para transacciones en el sector y que cuenten con datos cuantitativos

como precio, área, inventario con el fin de poderlo comparar según el método de

comparación que habla la resolución 620 del 2008 del IGAC.

38

Mercado Inmobiliario 1:

Coordenadas

Oferta Lat. Long. Vereda MunicipioClasificación

del SueloUso Del Suelo Telefono Nombre Valor

%

de

Neg.

Valor Negociado Área

(Ha)

Área

(m2) Valor Ha Valor m2

1P

7°4

6'4

6.1

4"N

74°4

8'3

5.7

3"O

Segovia RuralProtección

Ronda Hidríca317-3445093

Argemiro

Quiroz $ 930.000.000,00 2% $ 911.400.000,00 300 3000000 $ 3.038.000,00 $ 303,80

2P

7°4

4'5

1.2

2"N

74°4

8'9

.40"O

Remedios RuralProtección


Argemiro

Quiroz $ 650.000.000,00 7% $ 604.500.000,00 200 2000000 $ 3.022.500,00 $ 302,25

3P

7°4

9'1

9.8

3"N

75°1

1'1

9.6

6"O


Ronda Hidríca311-5614642 Diana Rojas $ 260.000.000,00 10% $ 234.000.000,00 40 400000 $ 3.375.000,00 $ 337,50

Identificación del Predio Terreno

OfertaÁrea

(m2) Valor m2

Área

(m2)

Valor

m2 Construcción Anexos Fuente Externa

1P 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

2P 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

3P 180 $ 550.000,00 0 $ - $ 99.000.000,00 $ -

https://www.fincaraiz.co

m.co/finca-en-

venta/caucasia/vereda_pri

mavera-det-3165400.aspx

Construcción Anexos Detalles de la Oferta

Descripción del Inmueble Fotografia

Predio Ubicado en Caucasia, se encuentra en zona de protección

por ronda hídrica con el río Nechi, son dos predio en la zona. En

Caso de no encontrar por número telefonico dado que el señor

Argemiro se encuentra en la zona y la señal es complicada,

pueden solicitar razón con el señor Rodrigo Mesa.






Valor Total

La casa esta apta para vivienda cuenta con asador, espacio para

arreglar pescados separado de la casa, internamente esta la

cocina, 2 baños, 5 habitaciones, 2 pisos y terraza.Se vende finca

en Caucasia, limites con Taraza. En producción cuenta con 6

estanques capacidad para 35.000 peces, pastos capacidad para

25 reces, 5Ha de cacao en producción, 5 Ha de caucho en

producción, 5 colmenas con abejas aproximadamente 250.000

abejas, 5 marraneras, 3Ha en árboles frutales, 2Ha en Maíz.

Tabla 20 Mercado Inmobiliario 1

Nota: Debido a las condiciones del sector, estas son las ofertas obtenidas para la zona, después de

un análisis estadístico, se procede a determinar el valor para cada franja.

39


OfertaLatitu

d

Longitu

d

Vered

aMunicipio

Clasificación

del Suelo

Uso Del

SueloTelefono Nombre Valor

% de

Neg. Valor Negociado

Área

(Ha)

Área


1

7°13'1

8.8

2"N

74°45'5

8.8

7"O

Cutu

rú A

bajo

Segovia Rural 311-7562844Juan Pablo

Vallejo $ 1.900.000.000,00 2% $ 1.862.000.000,00 450 4500000 $ 4.137.777,78 $ 413,78

2

7°12'1

9.9

0"N

74°47'2

1.9

9"O

Cutu

rú A

bajo


Vallejo $ 3.265.000.000,00 10% $ 2.938.500.000,00 653 6530000 $ 4.500.000,00 $ 450,00

4

7°1

2'2

5.7

0"N

74°4

6'8

8.0

1"O

Mart

ana

Remedios Rural

Cultivos

Transitorios y

Cultivos

Permanentes

312-6568591Yorbey

Cardona $ 580.000.000,00 5% $ 551.000.000,00 140 1400000 $ 3.935.714,29 $ 393,57

Coordenadas Identificación del Predio Terreno

OfertaÁrea

(m2)

Valor

m2

Área

(m2)

Valor

m2 Construcción Anexos Descripción del Inmueble Fotografia Fuente Externa

1 0 $ - 0 $ - $ - $ -

Finca ubicada en la Vereda Cuturu

Abajo, del municipio de Segovia por la

vía q conduce de Machuca a Segovia,

aproximadamente 15 minutos en

vehículo. Desde ese punto se debe

caminar al predio aproximadamente 30

minutos. Venta para ganadería,

topografía ondulada.

En Campo

2 0 $ - 0 $ - $ - $ -


Abajo, cercano al punto conocido

como Laureles, cercano a Machuca,

aproximadamente 15 minutos, por la

vía que conduce de Machuca a

Segovia, esta finca tiene frente a la vía

y se vende a 5 millones de pesos por

hectárea. Presenta minería al fondo de

la finca, arrendado a multinacional,

según información del señor Juan

Pablo.

En Campo

4 0 $ - 0 $ - $ - $ -

Finca Ganadera ubicada en el municipio

de Remedios Antioquia, vereda

Martana, terrenos óptimos para

agricultura y ganadería, interna sobre

vía, a aproximadamente 30 minutos del

municipio de Remedios, finca ondulada

y plana.

https://www.fincaraiz.com.co/finc

a-en-venta/otros-

municipios/remedios-det-

4491233.aspx#xtor=AL-799-

[Mitula_Premium]?utm_source=Mit

ula&utm_medium=CPC&utm_camp

aign=Mitula

Construcción Detalles de la OfertaAnexos Valor Total




40



del SueloTelefono Nombre Valor

% de


Área

(Ha)

Área


1

7°33'4

1.9

0"N

74°52'3

8.2

9"O

Chilona A

bajo

Zaragoza Rural 311-7092904

Luis

Fernando

Jaramillo

$ 1.041.935.490,00 7% $ 969.000.005,70 114 1140000 $ 8.500.000,05 $ 850,00

2

7°45'8

.50"N

74°54'4

.96"O

El D

esc

anso

Caucasia Rural 310-3040945

Hever

Manuel

Zuñiga

$ 7.736.845.200,00 5% $ 7.350.002.940,00 980 9800000 $ 7.500.003,00 $ 750,00

3

7°38'1

4.5

9"N

74°53'4

9.0

0"O

El Cin

cuenta

Zaragoza Rural 311-6307878Guillermo

Arbelaez $ 842.106.300,00 2% $ 825.264.174,00 100 1000000 $ 8.252.641,74 $ 825,26


OfertaÁrea

(m2) Valor m2

Área

(m2)

Valor


1 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

2 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

3 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo



Finca ubicada en la vereda Chilona Abajo, Presenta topografía

Mixta, cuenta con 114 Has, cercano a la Vía que comunica a

Caucasia con Zaragoza.

Finca Ubicada en la vereda el descanso con frente sobre la vía

Caucasia - Zaragoza, el predio es de un amigo de don Hever

Zuñiga, pero el da información sobre las mismas, se encuentran

con topografía ondulada en su mayoría y se encuentra con

rastrojos en el momento.

Valor Total

Finca en venta en Zaragoza de 100 Has, las vende el señor

Guillermo Arbeláez topografía mixta actualmente en cercanías

de fincas con plantaciones de Caucho. El señor Arbeláez es

ingeniero Forestal, colabora con ventas de fincas y afirma un

valor por ha de $8'000.000 con frente a la vía que de Caucasia

conduce a Zaragoza.




41


Oferta Barrio MunicipioClasificación

del Suelo

Uso Del


% de


Área

(m2) Valor m2

1

El M

atad

ero

Remedios Urbano Residencial310 820 76

03Juan Carlos $ 55.000.000,00 10% $ 49.500.000,00 344 $ 143.895,35

2

Rem

edio

s


60

Monica

Velasquez $ 125.000.000,00 10% $ 112.500.000,00 210 $ 135.714,29

Identificación del Predio

OfertaÁrea

(m2) Valor m2

Área

(m2)

Valor


1 0 $ - 0 $ - $ - $ -

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Detalles de la OfertaConstrucción Anexos Valor Total




42

12.2. Zonas Homogéneas Geoeconómicas

Después de realizar la validación de mercado con las condiciones de las zonas

homogéneas físicas y su respectiva ubicación, se obtuvieron 10 zonas

homogéneas geoeconómicas: 9 rurales y 1 urbana, de la siguiente manera:

ID_ZHGE Municipio Pendiente uso_suelo VALOR_HA VALOR_m2

ZHGE-R-1 Remedios Fuertemente Inclinadas Forestal Protector - Productor 3.344.000,00$ 334,00$

ZHGE-R-2 Remedios Ligeramente Escarpado Agrosilvicola 3.905.000,00$ 391,00$

ZHGE-R-3 Remedios Relieve Plano Forestal Protector 3.200.000,00$ 320,00$

ZHGE-R-4 Segovia Relieve Plano Rural 4.477.000,00$ 448,00$

ZHGE-R-5 Segovia Fuertemente Escarpado Rural 4.191.000,00$ 419,00$

ZHGE-R-6 Segovia Ligeramente Inclinadas Rural 4.400.000,00$ 440,00$

ZHGE-R-7 Zaragoza Relieve Plano a Ligeramente Inclinado Area de Mineria de Veta 8.084.000,00$ 808,00$

ZHGE-R-8 Zaragoza Relieve Plano Area de Mineria Combinada 8.605.000,00$ 861,00$

ZHGE-R-9 Zaragoza Relieve Plano Mineria Aluvion Restringuida 7.563.000,00$ 756,00$

ZHGE-UR-1 Remedios Ligeramente Inclinadas Urbano - La Cruzada 1.350.000.000,00$ 135.000,00$

Tabla 24 Zonas Homogéneas Geoeconómicas

43

13. RESULTADOS

Los resultados planteados al principio de este proyecto eran obtener las zonas

homogéneas tanto físicas como geoeconómicas del corredor vial y dar soporte a los

avalúos emitidos por la Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz.

Los resultados fueron obtenidos y explicados mediante una memoria técnica y

representado mediante salidas gráficas, los cuales se encuentran como anexos a

este documento.

Los resultados fueron los siguientes:

Zonas Homogéneas Físicas Rurales: 24 Zonas Homogéneas Físicas Urbanas: 1

Zonas Homogéneas Geoeconómicas Rurales: 9 Zonas Homogéneas Físicas Urbanas: 1

44

14. CONCLUSIONES

• Después de depurar la información de las diferentes variables que componen

las zonas homogéneas físicas, se obtuvieron 24 zonas homogéneas físicas

rurales y 1 zona homogénea física urbana.

• Dentro de las zonas homogéneas físicas rurales se identificó un gran uso de

minería, comprobando lo expuesto en la descripción de los municipios donde

dicen que uno de los pilares de su economía está representado por esta

actividad.

• La zona homogénea física urbana está ubicada en el municipio de Remedios,

cuenta con servicios públicos y vías en buen estado, este sector es conocido

como “La Cruzada”

• De las 24 zonas homogéneas físicas rurales, después de realizar un análisis

y una verificación mediante los avalúos con sus respectivas investigaciones

de mercado inmobiliario según la zona se obtuvieron 9 zonas

geoeconómicas.

• La oferta de predios dentro del corredor es posible que tienda a incrementar

debido a la obra de infraestructura que se esta realizando y que mejora la

conectividad entre los municipios por este corredor.

45

15. BIBLIOGRAFIA

Alcaldia de Remedios. (15 de 03 de 2020). Remedios - Antioquia. Obtenido de

http://www.remedios-antioquia.gov.co/MiMunicipio/Paginas/Informacion-del-

Municipio.aspx

Alcaldia de Segovia. (15 de 03 de 2020). Segovia - Antioquia. Obtenido de

http://www.segovia-antioquia.gov.co/municipio/nuestro-municipio

Alcaldia de Zaragoza. (15 de 03 de 2020). Zaragoza - Antioquia. Obtenido de

http://www.zaragoza-antioquia.gov.co/informacion_general

Armstrong, K. y. (2003). Fundamentos de Marketing. Juarez: Pearson Educacion

de Mexico.

DANE. (S.F). Conceptos Basicos. Bogotá: Departamento Nacional de Estadistica.

Instituto Geografico Agustin Codazzi. (2014). METODOLOGIA PARA LA

CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS POR SU CAPACIDAD DE USO.

Bogota: IGAC.

Ministerio de Mineria - Chile. (15 de 03 de 2020). Glosario Minero. Obtenido de

http://www.minmineria.gob.cl/glosario-minero-t/topografia/

Presidencia de Colombia. (30 de 04 de 2010). Decreto 1469 de 2010. Por el cual

se reglamentan las disposiciones relativas a las licencias urbanísticas; al

reconocimiento de edificaciones; a la función pública que desempeñan los

curadores urbanos y se expiden otras disposiciones. Bogotá: Diario Oficial.

SIAC. (15 de 03 de 2020). Sistema de Informacion Ambiental de Colombia.

Obtenido de http://www.siac.gov.co/clima

METODOLOGÍA ELABORACIÓN DEL ESTUDIO DE ZONAS HOMOGÉNEAS

FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR UNITARIO POR

TIPO DE CONSTRUCCIÓN (s.f.). Recuperador partir de

http://igacnet2.igac.gov.co/intranet/UserFiles/File/procedimientos/procedimientos%

202008/2017/M51400-

01%2017V1Elaboracion%20del%20estudio%20de%20zonas%20homogeneas%2

0fisicas%20y%20geoeconomicas.pdf

46

LEY 388 DEL 18 DE JULIO DE 1997. (s.f.). Recuperador partir de

http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0388_1997.html

RESOLUCIÓN 620 del 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008. (s.f.). Recuperado a

partir de

http://www2.igac.gov.co/igac_web/normograma_files/RESOLUCION%2062

0+DE+2008.pdf

RESOLUCIÓN 070 del 04 DE FEBRERO DE 2011. (s.f.). Recuperado a partir

de

http://www2.igac.gov.co/igac_web/normograma_files/RESOLUCION_70_20

11.pdf

Alonso Castellanos Rueda, (2018): Que hay y que hace falta en

infraestructura vial?. Revista Semana, Bogotá, Colombia.

Unidad Administrativa Catastro Distrital. (2015), Alcaldía de Bogotá. Bogotá.

Colombia. https://www.catastrobogota.gov.co/es/node/532.

Yaker, I. F., & Restrepo, C. J. R. (2000). El desarrollo de la Infraestructura en

Colombia en la década de los noventa (Vol. 51). Naciones Unidas, Comisión

Económica para América Latina y el Caribe.

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA,

DANE. División Políticoadministrativa de Colombia, años 2000, 1997, 1992,

1988, 1983, y 1970.

INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTÍN CODAZZI, IGAC. Diccionario

Geográfico de Colombia, versión 1996

47

AGRADECIMIENTOS

Damos gracias a Dios por estar con nosotros en cada paso que damos y su compañía. Al Ing. Carlos German Ramírez por su ayuda y paciencia a lo largo de este proceso. Al Ing. Héctor Augusto Barahona por la enseñanza y confianza depositada. Al Dr. Gabriel Sarmiento Por la oportunidad y disposición y facilidad de las herramientas para llevar a cabo este proyecto. A Luis Fernando Sanabria por su constante disposición, enseñanza y acompañamiento. Por el amor incondicional y por todo el sacrificio que realizaron nuestras familias siempre haremos todo lo que esté a nuestro alcance para expresarles nuestra gratitud, no solo con palabras, sino también con hechos.

48

ANEXOS

Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas Unidad Funcional 1: Corredor Vial Remedios -Zaragoza

1

Zonas Homogéneas Físicas y

Geoeconómicas corredor vial

Remedios - Zaragoza.

Marzo de

2020

Concesión Autopistas del Nordeste:

Unidad Funcional 1.

Corredor Vial de los Municipios:

Remedios – Zaragoza.

Departamento.

Antioquia.

LONJA COLOMBIANA DE LA PROPIEDAD RAIZ


2

Contenido 1. DESCRIPCIÓN GENERAL ....................................................................................................... 7

1.1. Propuesta ................................................................................................................................. 7

1.2. Tipo de Zonas ...................................................................................................................... 7

1.3. Descripción del Corredor Vial ............................................................................................ 7

1.4. Marco Jurídico .................................................................................................................... 8

1.5. Departamento ...................................................................................................................... 9

1.6. Municipios ........................................................................................................................... 9

1.7. Sectores ............................................................................................................................... 9

1.8. Fecha de Visitas ................................................................................................................ 10

1.9. Fecha de Elaboración ........................................................................................................ 10

1.10. Vigencia ........................................................................................................................ 10

2. DOCUMENTACIÓN................................................................................................................ 11

2.1. Zonas Homogéneas Físicas Rurales: ................................................................................. 11

2.2. Norma de uso de suelo: ..................................................................................................... 11

2.3. Cartografía ......................................................................................................................... 11

2.3.1. Cartografía Municipio Remedios .............................................................................. 11

2.3.2. Cartografía Municipio de Zaragoza .......................................................................... 11

2.4. Información Complementaria (Catastral y Agrologica): ................................................... 12

3. UNIDAD FUNCIONAL 1 ........................................................................................................ 13

3.1. Descripción general de la zona de estudio ........................................................................ 13

3.2. Municipio de Remedios: ................................................................................................... 13

3.3. Municipio de Segovia........................................................................................................ 16

3.4. Municipio de Zaragoza ...................................................................................................... 18

4. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS ......................................................................................... 20

4.1. Descripción de Variables .................................................................................................. 20

CAPÍTULOS


3

4.2. Zonas homogéneas físicas Remedios - Zaragoza .............................................................. 22

4.2.1. Zonas Homogéneas Físicas Municipio Remedios:.................................................... 23

4.2.2. Zonas Homogéneas Físicas Municipio Segovia: ....................................................... 37

4.2.3. Zonas Homogéneas Físicas Municipio Zaragoza: ..................................................... 59

5. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS URBANAS ..................................................................... 69

5.1. Descripción de Variables .................................................................................................. 69

5.2. Zonas homogéneas físicas Urbanas Corredor Remedios - Zaragoza ................................ 70

5.2.1. Zonas Homogéneas Físicas Urbanas Municipio Remedios: ..................................... 71

6. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS ..................................................................... 73

6.1. Zonas Homogéneas Geoeconómicas Rurales Municipio Remedios ................................. 73

6.2. Zonas Homogéneas Geoeconómicas Rurales Municipio Segovia .................................... 82

6.3. Zonas Homogéneas Geoeconómicas Rurales Municipio Zaragoza .................................. 91

6.4. Zonas Homogéneas Geoeconómicas Urbanas Municipio Remedios .............................. 100

6.5. Valores Estimativos de Construcción.............................................................................. 102

6.5.1. Tipología de Construcciones ................................................................................... 102

6.5.2. Costo de Reposición A Nuevo ................................................................................ 103

6.5.3. Depreciación y Valor Adoptado Para Construcciones. ........................................... 104


4

Tabla 1 Sectores: Departamentos - Municipio – Veredas ................................................................... 9

Tabla 2 Norma de Uso de Suelo ........................................................................................................ 11


Tabla 4 ZHF-R-1 ................................................................................................................................. 23

Tabla 5 Usos Permitidos según normatividad ................................................................................... 24

Tabla 6 ZHF-R-2 ................................................................................................................................. 25


Tabla 8 ZHF-R-4 ................................................................................................................................. 27


Tabla 10 ZHF-R-4 ............................................................................................................................... 29

Tabla 11 Usos Permitidos según normatividad ................................................................................. 30

Tabla 12 ZHF-R-5 ............................................................................................................................... 31


Tabla 14 ZHF-R-6 ............................................................................................................................... 33


Tabla 16 ZHF-R-7 ............................................................................................................................... 35


Tabla 18 ZHF-R-8 ............................................................................................................................... 37

Tabla 19 ZHF-R-10 ............................................................................................................................. 39

Tabla 20 ZHF-R-11 ............................................................................................................................. 41

Tabla 21 ZHF-R-12 ............................................................................................................................. 43

Tabla 22ZHF-R-13 .............................................................................................................................. 45

Tabla 23 ZHF-R-14 ............................................................................................................................. 47

Tabla 24 ZHF-R-15 ............................................................................................................................. 49

Tabla 25 ZHF-R-16 ............................................................................................................................. 51

Tabla 26 ZHF-R-17 ............................................................................................................................. 53

Tabla 27 ZHF-R-18 ............................................................................................................................. 55

Tabla 28 ZHF-R-19 ............................................................................................................................. 57

Tabla 29 ZHF-R-20 ............................................................................................................................. 59

Tabla 30 ZHF-R-21 ............................................................................................................................. 61

Tabla 31 ZHF-R-22 ............................................................................................................................. 63

Tabla 32 ZHF-R-23 ............................................................................................................................. 65

Tabla 33 ZHF-R-24 ............................................................................................................................. 67

Tabla 34 Pendientes Y Descripción ................................................................................................... 70

Tabla 35 ZHF-UR-1 ............................................................................................................................. 71

Tabla 36 Resumen Zonas Geoeconómicas ........................................................................................ 73

Tabla 37 ZHGE-R-1 ............................................................................................................................. 73

Tabla 38 Investigación de Mercado ZHGE-R-1 .................................................................................. 74


5

Tabla 39 Valor Adoptado ZHGE-R-1 .................................................................................................. 75

Tabla 40 ZHGE-R-2 ............................................................................................................................. 76



Tabla 43 ZHGE-R-3 ............................................................................................................................. 79



Tabla 46 ZHGE-R-4 ............................................................................................................................. 82



Tabla 49 ZHGE-R-5 ............................................................................................................................. 85



Tabla 52 ZHGE-R-6 ............................................................................................................................. 88



Tabla 55 ZHGE-R-7 ............................................................................................................................. 91



Tabla 58 ZHGE-R-8 ............................................................................................................................. 94



Tabla 61 ZHGE-R-9 ............................................................................................................................. 97



Tabla 64 ZHGE-UR-1 ........................................................................................................................ 100

Tabla 65 Investigación de Mercado ZHGE-UR-1 ............................................................................. 101

Tabla 66 Valor Adoptado ZHGE-UR-1 .............................................................................................. 102

Tabla 67 Depreciación Y Valor Adoptado Para Construcciones ...................................................... 104


6

Ilustración 1 Corredor vial Remedios – Zaragoza Fuente: Google Earth ............................................ 8

Ilustración 2 Municipio de Remedios. Fuente: Gobernación de Antioquia. ..................................... 15

Ilustración 3 Municipio de Segovia. Fuente: Gobernación de Antioquia. ......................................... 17

Ilustración 4 Municipio de Zaragoza. Fuente: Gobernación de Antioquia........................................ 19

Ilustración 5 Tipología de Predios (Vista Externa Vivienda) ............................................................ 105

Ilustración 6 Tipología de Predios (Vista Cocina Vivienda) ............................................................. 105

Ilustración 7 Tipología De Predios (Vista Interna Vivienda) ............................................................ 106

Ilustración 8 Tipología de Predios (Vista habitaciones) .................................................................. 106

Ilustración 9 Tipología de Predios (Vista Baño) ............................................................................... 106


7

1. DESCRIPCIÓN GENERAL

1.1. Propuesta

El presente informe de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, se realizan con el

propósito de determinar y establecer valores de referencia para el corredor vial Remedios

– Zaragoza en el departamento de Antioquia que ayuden y sirvan de soporte técnico para

los avalúos comerciales realizados por la Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz en

desarrollo del contrato de prestación de servicios N° 010-DP-2019 para elaboración de

avalúos comerciales corporativos, incluida la liquidación del daño emergente y/o lucro

cesante, suscrito entre Autopistas del Nordeste S.A.S., y la Corporación Registro de

Avaluadores Y Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz.

1.2. Tipo de Zonas

En el desarrollo de este informe se encontrarán con dos tipos de zonas las cuales son

zonas homogéneas físicas y geoeconómicas.

Definición:

- Zona homogénea: Espacio geográfico que tiene una composición uniforme de sus

elementos en su superficie.

- Zonas Homogéneas Físicas: Espacios geográficos con características similares en

cuanto a vías, topografía, servicios, uso actual del suelo, norma de uso del suelo,

tipificación de las construcciones o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,

aguas u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.

- Zonas Homogéneas Geoeconómicas: Espacios geográficos determinados por

Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio,

según las condiciones del mercado inmobiliario.

1.3. Descripción del Corredor Vial

El corredor vial Remedios – Zaragoza tiene una longitud aproximada de 56 kilómetros

y en su recorrido pasa por los municipios de remedios Segovia y Zaragoza.


8

Ilustración 1 Corredor vial Remedios – Zaragoza Fuente: Google Earth

1.4. Marco Jurídico

- Se establece como marco jurídico dos ramificaciones generales una relacionada con

la reglamentación que establece y define los parámetros de valoración y sobre el tema

de avalúos y la segunda relacionada a los proyectos de infraestructura vial

- Ley 14 de 1983. Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y

se dictan otras disposiciones.

- Ley 9 de 1989 (Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,

compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones).

- Ley 388 de 1997 (Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y

se dictan otras disposiciones).

- Ley 1682 de 2013 (Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos

de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias).

- Ley 1673 de 2013 (Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan

otras disposiciones).

- Decreto 1420 de 1998 (Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la

Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62,

67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley

151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos).

- Decreto 556 de 2014 (Por el cual se reglamenta la Ley 1673 de 2013).

- Resolución IGAC 620 de 2008 (Por la cual se establecen los procedimientos para

los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997).


9

- Resolución IGAC 070 de 2011 (Por la cual reglamenta técnicamente la formación

catastral, actualización de la formación catastral y la conservación catastral).

- Resolución IGAC 898 de 2014 (Por medio de la cual se fijan normas, métodos,

parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales

requeridos en los proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682

de 2013).

- Resolución IGAC 1044 de 2014 (Por medio de la cual se modifica parcialmente y

se adiciona la Resolución 898 de 2014, que fija, normas, métodos, parámetros,

criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en

los proyectos de Infraestructura de transporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013).

- Resolución IGAC 316 de 2015 (Por medio de la cual se modifica parcialmente la

Resolución 898 de 2014 que fija normas, métodos, parámetros, criterios, y

procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los

proyectos de infraestructura de transporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013)

1.5. Departamento

Las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas del presente informe se encuentran

ubicadas en el departamento de Antioquia.

1.6. Municipios

Las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas del presente informe se encuentran

ubicadas en los municipios de Remedios, Segovia y Zaragoza del Antioquia.

1.7. Sectores

DEPARTAMENTO MUNICIPIO VEREDAS / BARRIOS

OTU

JUAN BRAN

TIAS LA AURORA

LA CRUZADA

BELEN

PUERTO CALAVERA

CHORRO LINDO

LAURELES

FRAGUAS

EL CENIZO

EL SALTILLO

EL VEINTE

LA PORQUERA

EL LIMON

QUEBRADA UNO

Antioquia

Remedios

Segovia

Zaragoza

Tabla 1 Sectores: Departamentos - Municipio – Veredas


10

1.8. Fecha de Visitas

• 12 de diciembre de 2019.

• 27 de enero de 2020

1.9. Fecha de Elaboración

• Marzo 15 de 2020

1.10. Vigencia

El presente informe de zonas homogéneas geoeconómicas tiene una vigencia de 6 meses

a partir de la fecha del informe ya que estas zonas vienen siendo trabajadas desde el mes

de octubre del año 2019.


11

2. DOCUMENTACIÓN

2.1. Zonas Homogéneas Físicas Rurales:

Elaboradas para la concesionaria vial Autopistas del Nordeste de su unidad Funcional 1,

para los municipios de Remedios – Segovia – Zaragoza.

2.2. Norma de uso de suelo:

Remedios: Acuerdo No. 007 del 09 de octubre de 2019 por el cual se

formula el plan básico de ordenamiento territorial del

municipio de Remedios, Antioquia.

Segovia: Acuerdo 036 del 14 de diciembre de 2002, por el cual se

adopta el plan básico de ordenamiento territorial del

municipio de Segovia

Zaragoza: Proyecto de acuerdo del plan básico de ordenamiento

territorial del Municipio de Zaragoza con fecha 21 de

noviembre de 2000. Tabla 2 Norma de Uso de Suelo

2.3. Cartografía

Aunque anexo con los planes básicos de ordenamiento territorial existen diversos mapas

cartográficos, los usados y/o analizados para llevar a cabo este proyecto fueron los

siguientes:

2.3.1. Cartografía Municipio Remedios

- 03 clasificación Del Suelo Vista Cabeceras. - 03A Clasificación Del Suelo Vista General

- 04 suelo de Protección Y Estructura Ecológica Principal

- 09 suelo de Protección Rural

- 10 uso del Suelo Rural

- 12 centros Poblados Rurales

2.3.2. Cartografía Municipio de Zaragoza

- 7-2 Mapa hidrográfico

- 7-3 Mapa Agrologico

- 8-1 Actividad Económica

- 9-1 Jerarquía vial del área rural

- 12 zonificación de Usos

- 13 clasificación del suelo


12

Para El Municipio de Segovia: Aunque se nombre dentro del acuerdo los planos del uso

del suelo municipal en su parte rural, en múltiples solicitudes a la concesión Autopistas

del Nordeste y a la Alcaldía Municipal no se han suministrados y los existentes en

planeación municipal no son legibles, por lo cual no es posible realizar la confrontación

de la norma del uso puntual del suelo. Para el trámite del proyecto vial, fueron emitidos

certificados de uso de suelo para cada predio, donde en todo el tramo el suelo es Rural.

2.4. Información Complementaria (Catastral y Agrologica):

• http://www.zaragoza-antioquia.gov.co/informacion_general.shtml

• http://www.antioquia.gov.co/images/pdf/anuario2014/esCO/capitulos/ambie

nte/hidrometeorologia/cp-2-2-4.html.

• Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Gobernación de Antioquia, secretaria

de Agricultura y Desarrollo Rural, Departamento Administrativo de

Planeación. Estudio General de Suelos, Departamento de Antioquia. Mapa

de Clasificación de Tierras por Capacidad de Uso escala 1:500.000, Mapa de

Zonificación de Tierras escala 1:100.000, Mapa de Clasificación de Tierras

por Capacidad de Uso escala 1:100.000.

• Certificados Catastrales suministrados por la dirección de sistemas de

Información y catastro de la Gobernación de Antioquia.

• Base predial de los municipios Remedios, Segovia Y Zaragoza.


13

3. UNIDAD FUNCIONAL 1

3.1. Descripción general de la zona de estudio Analizado el corredor vial Remedios Zaragoza nos encontramos que tiene una longitud

de 56 kilómetros el cual se encuentra presente en 3 municipios del departamento de

Antioquia donde se puede evidenciar diferentes pendientes en el terreno como lo es plana

y mixta.

El tramo comprendido en los limites municipales de Remedios tiene una longitud

aproximada de 15 kilómetros, el cual comienza en el suelo rural del municipio de

Remedios en intermediación de la vereda Tías de Aurora en el corregimiento de la

Cruzada y Otú y se extiende hasta la frontera político-administrativa del municipio de

Segovia en zona rural de la vereda Belén.

El tramo comprendido en los limites municipales de Segovia tiene una longitud

aproximada de 18 kilómetros, el cual tiene como punto de inicio el límite municipal con

Remedios y concluye en la frontera político-administrativa del municipio de Zaragoza,

pasando por las diferentes veredas del municipio de Segovia como lo es Puerto Calavera,

Chorro Lindo, Laureles, Fraguas y El Cenizo.

El tramo comprendido en los limites municipales de Zaragoza tiene una longitud

aproximada de 23 kilómetros, el cual tiene como punto de inicio el límite municipal con

Segovia y atravesando las diferentes veredas del municipio de Zaragoza como lo son El

Saltillo, El Veinte, La Porquera, El Limón y Quebrada uno hasta encontrarse con la

carretera Nacional Caucasia – Zaragoza en inmediaciones del área rural del municipio.

3.2. Municipio de Remedios: El municipio de Remedios se encuentra ubicado al nordeste del departamento de

Antioquia sobre las coordenadas 07º 01`21” de latitud norte y 74º 41`46” de longitud

oeste. El casco urbano de Remedios se encuentra a una altura promedio de 700 m.s.n.m.

y una temperatura media de 24ºC. A una distancia de 190 kms de Medellín, su principal

vía de comunicación es la carretera o Troncal del Nordeste, en pésimas condiciones y el

aeropuerto Alberto Jaramillo Sánchez en la vereda Otú.

Los límites del municipio: Son Segovia al norte; sur del departamento de Bolívar al

nororiente; Yondó y Puerto Berrío al oriente; Yolombó al sur y Yalí, Vegachí y Amalfi

al occidente.

Extensión total:1985 Km2

Extensión área urbana:0.8 Km2


14

Extensión área rural:1984.2 Km2

Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 700

Temperatura media: 24º C

Distancia de referencia: 190

Remedios tiene una extensión de 1985 kilómetros cuadrados, con una población de

aproximadamente 25.000 habitantes, por lo menos dos terceras partes habitan en el área

rural. Es Remedios una región montañosa y húmeda, el relieve es muy accidentado, ya

que se localiza en el sector Andino concretamente en el ramal de Remedios, perteneciente

a la cordillera central. La región está surcada de importantes ríos tales como. El Mata, el

Ité, el Tamar, Alicante, San Bartolomé, el Bagre, la Honda y el Pocuné.

Se encuentra de Medellín a una distancia aproximada de 200 kilómetros y se llega por

vía terrestre, carretera en su mayoría destapada y en regular estado, servicio que prestan

Transportes Segovia y Flota Nordeste en 7 u 8 horas. También hay acceso por vía aérea

desde el Aeropuerto Olaya Herrera en Medellín al aeropuerto Alberto Jaramillo Sánchez

de Otú, servicio que cubre en estos momentos la empresa ADA, con vuelo aproximado

de media hora.

Actividad económica: La base principal de la economía que encontramos en Remedios

es la minería, todo gira alrededor de las minas y su explotación. Minas que en su gran

mayoría son trabajadas en forma antitécnica y en las que sus trabajadores reciben como

salario lo producido en las minas, es decir, material aurífero que deben procesar en los

entables que existen en el municipio, trabajo que lógicamente no es estable, también se

cuenta con recursos económicos vegetales, calculándose en 120.000 hectáreas de árboles

maderables como son: El Abarco, Guayacán, Caobo, Canelo, Perillo, Nazareno, Cedro,

Chingalé, Parasiempre y Coco Cristal. Los pastos ocupan un área de 50.000 hectáreas

aproximadamente. La producción agrícola es escasa, se produce yuca, naranja, plátano,

maíz, arroz, caña de azúcar y algunos frutales, alcanzan para abastecer el consumo de la

población. La mayor parte de los alimentos son traídos de otros lugares. También se

cuenta con recursos pecuarios. Bovino y vacuno, se presentan las siguientes razas: Cebú,

Blanco, Obón, Pardosuizo, Charolaise, Holtein, Criollo y Manchado Alemán.


Ítem Descripción



Altura sobre el nivel del mar: 700msnm (Cabecera Municipal)

Fuente: http://www.remedios-antioquia.gov.co/municipio/nuestro-municipio y http://es.climate-data.org/location/50344/

http://es.climate-data.org/location/50344/


15

Ilustración 2 Municipio de Remedios. Fuente: Gobernación de Antioquia.


16

3.3. Municipio de Segovia

El municipio de Segovia está situado a 7°, 04, ´28” de latitud Norte y a 74°, 41, ´56” de

longitud Oeste de Greenwich. La cabecera urbana está ubicada a una altura de 650 metros

sobre el nivel del mar y su temperatura medio es de 24° C. Se encuentra a una distancia

por carretera a Medellín de 227 Kilómetros, la vía es destapada y en regulares condiciones.

El municipio cuenta con un solo corregimiento cuyo nombre es Fraguas, que está habitado

por comunidad negra en un 90%, dista de la cabecera municipal a 35 Kilómetros, su

población asciende a 2.300 habitantes.

Límites del municipio: Norte: Con los municipios de Zaragoza y Bagre Oriente: Con el

Departamento de Bolívar Occidente: Con los municipios de Amalfi y Anorí Sur: Con el

municipio de Remedios.


Extensión área urbana:5,6 Km2

Extensión área rural:1225.4 Km2



Distancia de referencia: 227.

Actividad económica: Se concentra principalmente en la exploración y explotación del

material aurífero, el municipio produce el 39,4% del total de la región en oro y el 6,66%

de la producción nacional.

El Comercio. Se desarrolla principalmente en el área urbana y gira en torno a la industria

extractiva del material aurífero con los entables, las compras de oro, la provisión de

víveres, la venta de licores, y almacenes de misceláneas.

La Ganadería. Es incipiente y está concentrada en pocas fincas con un promedio de 50

cabezas de ganado por parcela. Su productividad es baja debido a la dificultad de producir

pastos saludables, y el medio ambiente no es propicio para desarrollar la ganadería

extensiva de alta productividad en carne o en leche, principalmente el ganado de la región

es el Cebú Criollo.

La Explotación Maderera. Su producción es inadecuada, se destina principalmente a otras

ciudades para ser procesado, y se centra básicamente en especies de árboles nativos

principalmente: Abarco, Sapan, Coco Cabuyo, Perillo, entre otros; deteriorando la selva

virgen tropical, lo que genera riesgos ecológicos preocupantes.

La agricultura. Se caracteriza principalmente porque carece de técnicas de producción y

dentro de la cual se destacan productos como: la yuca, el plátano, el maíz y el arroz. Esta


17

está dedicada básicamente a la producción de alimentos para el consumo interno, y con

deficiencias en materia de productividad y comercialización.


• Aéreas: También existe el servicio de transporte aéreo prestado West

Caribbean y vuelos charter particulares, que prestan el servicio de pasajeros y

de envío de mensajería.

• Terrestres: El servicio transporte. A nivel regional lo cubre las empresas

Transporte Segovia y Flota Nordeste, que prestan el servicio de carga y de

pasajeros especialmente Segovia-Medellín y viceversa. A nivel local lo presta

las empresas Transporte Segovia y la Cooperativa de Transportadores.


Ítem Descripción



Altura sobre el nivel del mar: 650 msnm (Cabecera Municipal) Fuente: http://www.segovia-antioquia.gov.co/municipio/nuestro-municipio y https://es.climate-data.org/america-del-sur/colombia/antioquia/segovia-50341/

Ilustración 3 Municipio de Segovia. Fuente: Gobernación de Antioquia.


18

3.4. Municipio de Zaragoza

El territorio del Municipio de Zaragoza presenta en promedio una altura sobre el nivel del

mar de 50 metros; un clima cálido húmedo, una temperatura media entre 26 y 29 grados

centígrados.

En cuanto al relieve, es montañoso y quebrado, sin embargo, la zona urbana está ubicada en

suelos dependientes mínimas que a futuro se hacen propicias para el desarrollo urbanístico

del Municipio, los suelos que se ubican a orillas del río Nechí son altamente vulnerables por

su propensión a las inundaciones, característica esta que debe ser tenida en cuenta en la

planificación y desarrollo futuro.

Límites del municipio: Limita por el norte con Caucasia, por el sur con Segovia y Anorí,

por el occidente limita con Cáceres y por el oriente con el municipio de El Bagre.


Extensión área urbana:122.7 Km2

Extensión área rural:943 Km2



Distancia de referencia: 209 Kms de Medellín

Ecología: El Municipio de Zaragoza está localizado dentro de la provincia biogeográfica del

Chocó- Magdalena y forma parte del distrito o Refugio Nechí, este refugio contiene diversos

elementos florísticos de carácter endémico.

Actividad Económica: Zaragoza presenta una gran actividad de minería de oro y plata, algo

muy tradicional, especialmente la aurífera, maderas, pesca, agricultura es especial el plátano

y la yuca, con grandes extensiones de ganadería.


• Aéreas: Hasta el Municipio cercano de El Bagre llegan aviones charters.

• Terrestres: Por la vía Medellín-Caucasia y Caucasia-Zaragoza. Totalmente

pavimentada

• Fluviales: Por el rio Nechí se llega al municipio de El Bagre, Nechí, Caucasia.


Ítem Descripción


Precipitación: 4.232,42 mm (Promedio)

Altura sobre el nivel del mar: 50 msnm (Cabecera Municipal) Fuente: http://www.zaragoza-antioquia.gov.co/informacion_general.shtml#geografia y http://www.antioquia.gov.co/images/pdf/anuario2014/es-CO/capitulos/ambiente/hidrometeorologia/cp-2-2-4.html

http://www.zaragoza-antioquia.gov.co/informacion_general.shtml#geografia

http://www.antioquia.gov.co/images/pdf/anuario2014/es-CO/capitulos/ambiente/hidrometeorologia/cp-2-2-4.html


19

Ilustración 4 Municipio de Zaragoza. Fuente: Gobernación de Antioquia.


20

4. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

Teniendo en cuenta las diferentes variables que definen las características propias de una

franja de terreno, se definen las zonas homogéneas físicas que caracterizan la tierra con las

mismas condiciones teniendo en cuenta las siguientes variables:

Zonas Homogéneas Físicas Rurales.

Departamento.

Municipio.

Clase Agrologica.

Clima.

Topografía.

Norma de Uso del Suelo.

Uso Actual.

Vías.

Disponibilidad de Aguas.

4.1. Descripción de Variables

Departamento: En esta variable se nombra el departamento donde se encuentra la


Municipio: En esta variable se nombra el municipio donde se encuentra la zona

homogénea física.

Clase Agrologica: Hace referencia a la clasificación que se da a los suelos, dadas

sus características físicas, químicas, mineralógicas y de relieve, En Colombia, el

IGAC ha adaptado la clasificación inicial de Klingebiel y Montgomery de acuerdo

a las características propias de los suelos en el país.

La clasificación comprende 8 clases, en las que al aumentar el número y tipo de

limitaciones, incrementan su valor numérico. Así, los suelos clase I no presentarán

restricciones de uso, mientras que los suelos de clase VIII presentan la mayor

limitación de uso.

En general, las clases I a IV poseen aptitud agropecuaria, la clase V está limitada

por factores diferentes al grado de pendiente, las Clases VI y VII tienen limitaciones

severas por lo que se destinan a protección y la Clase VIII corresponde a suelos

cuyo uso es meramente paisajístico y de recreación.

Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi.


21

Clima: Hace referencia al conjunto fluctuante de las condiciones atmosféricas,

caracterizado por los estados y evoluciones del estado del tiempo, durante un

periodo de tiempo y un lugar o región dados, y controlado por los denominados

factores forzantes, factores determinantes y por la interacción entre los diferentes

componentes del denominado sistema climático.

Fuente: http://www.ideam.gov.co/web/tiempo-y-clima/clima

Topografía: Hace referencia a los tipos de pendientes que presenta cada terreno,

estas se catalogan por porcentajes definidos así:










competente del municipio o distrito informa sobre el uso o los usos permitidos en

un predio de conformidad con las normas urbanísticas vigentes de dicho municipio

o distrito, permiten establecer usos e intensidad de usos del suelo, así como



comprendidas dentro del perímetro urbano y suelo de expansión.

Fuente: Decreto 1469 De 2010 Art. 51 Numeral 3

Uso Actual: Es el uso que se le da a la tierra observado en el momento de la visita,

también se entiende como explotación o actividad del predio.

Vías: En este ítem se menciona el estado de las vías del corredor vial.

Disponibilidad de Aguas: Hace referencia a la capacidad de acceder al agua por

parte de los terrenos, estos pueden ser catalogados como sin aguas, escasas,

suficientes y abundantes.


22

4.2. Zonas homogéneas físicas Remedios - Zaragoza

Para realizar el cruce de las anteriores variables, es preciso aclarar que para los

diferentes municipios se usaron sus respectivos PBOTs para la variable norma uso

del suelo:

Remedios: Acuerdo No. 007 del 09 de octubre de 2019 por el cual se formula el plan

básico de ordenamiento territorial del municipio de Remedios, Antioquia.

Segovia: Acuerdo 036 del 14 de diciembre de 2002, por el cual se adopta el plan

básico de ordenamiento territorial del municipio de Segovia, se definen los usos del

suelo para las diferentes zonas de los sectores rural y urbano, se establecen las

reglamentaciones urbanísticas correspondientes y se plantean los planes

complementarios para el futuro desarrollo territorial del municipio

Nota Aclaratoria: Aunque se nombre dentro del acuerdo los planos del uso del suelo municipal en su

parte rural, en múltiples solicitudes a la concesión Autopistas del Nordeste y a la Alcaldía Municipal

los planos suministrados no son legibles, por lo cual no se obtiene forma de confrontación de la norma

del uso puntual del suelo. Para el trámite del proyecto, se contó con certificados de uso de suelo para

cada predio, evidenciando que todo el corredor que pertenece a Segovia está clasificado como suelo

rural.

Zaragoza: Proyecto de acuerdo del plan básico de ordenamiento territorial del

Municipio de Zaragoza con fecha 21 de noviembre de 2000.


23

4.2.1. Zonas Homogéneas Físicas Municipio Remedios:

05 Antioquía

604 Remedios





Productor

1 Agricultura


2 Aguas Escazas

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Uso Actual Suelo

Estado Vías



Ítem Descripción


Tabla 4 ZHF-R-1

Clase Agrologica:

CLASE IV: Los suelos son muy profundos a muy superficiales y muy fuertemente

ácidos a neutros y fertilidad baja.

Presenta limitaciones moderadamente severas debido a una o más de las siguientes:

profundidad efectiva superficial, escasa y mala distribución de las lluvias, erosión

moderada, susceptibilidad a la erosión, media a alta saturación de aluminio,

pendientes fuertemente inclinadas, fertilidad baja, moderados contenidos de

fragmentos de roca superficiales o nivel freático superficial.

Aptitudes: Son aptas para pastos y cultivos densos o de semi-bosque adaptados a las

condiciones climáticas, aplicando prácticas de conservación.

Fuente: Estudio General de Suelos – Departamento Antioquia – IGAC.

Clima:

Cálido Húmedo: Con alturas entre 0 y 1000 m.s.n.m., y temperatura mayor a 24

°C y una relación P/T entre 100 y 160. En su mayor extensión predominan los pastos

naturales con rastrojos y mejorados con presencia de tierras eriales, encontrándose

además cultivos.

Fuente: Descripción climatología según clasificación Caldas - Lang


24

Topografía:


Norma Uso de Suelo:

ARTÍCULO 352. USO FORESTAL PROTECTOR - PRODUCTOR. Son áreas asociadas a la

zonificación realizada mediante la Resolución 1924 de 2013 del Ministerio de Ambiente y Desarrollo

Sostenible -MADS-, como "Zona B", pertenecientes la Reserva Forestal DEL RÍO MAGDALENA,

destinadas al aprovechamiento racional permanente de los bosques que en ellas existan o se

establezcan, y en todo caso, garantizando la recuperación y supervivencia de los bosques. Se trata de

zonas que se caracterizan por tener coberturas favorables para un manejo sostenible del recurso

forestal, mediante un enfoque de ordenación forestal comercial integral y la gestión integral de la

biodiversidad y los servicios ecosistémicos. En el municipio de Remedios se presenta este uso en las

áreas pertenecientes a la Zona de Reserva que no pertenecen a la red ecológica, de acuerdo a la

delimitación contenida en el mapa No. F-10, denominado como: "Uso del Suelo Rural", que se anexa

al presente documento. La asignación de usos del suelo para esta área Forestal Protectora - Productor,

es la siguiente, sin embargo, prevalece la normatividad derivada de la zonificación de la Zona de

Reserva Forestal del Río Magdalena.

PRINCIPALES COMPLEMENTARIOS RESTRINGIDOS PROHIBIDOS*Bosque protector Conservación y

protección de los recursos florísticos,

faunísticos, paisajísticos y genéticos.

*Vivienda

*actividades extractivas de

caza y tala con fines

comerciales

*Conservación del recurso hídrico.

*Producción agroindustrial,

previo estudio de impacto

ambiental

*Disposición de residuos

tóxicos y/o altamente

contaminantes

*Producción agropecuaria de

subsistencia.

*Construcción de

infraestructura vial y de

servicios públicos

*Actividades agropecuarias

extensivas e intensivas

*Producción Agroforestal, acuícola y

forestal con fines de protección y para

uso domestico

*Construcción de nuevos

equipamientos comunitarios

*En pendientes mayores del

100% se prohíben

actividades diferentes a la

conservación y protección

de los Recursos Naturales,

así como obras de

infraestructura y vivienda

*Producción agropecuaria, bajo

esquemas de producción sostenible

*Construcción de

infraestructura energética*Industria

*Investigación con fines educativos y de

valoración de los recursos naturales

*Actividades extractivas de

subsistencia tales como tala

y caza

*Parcelaciones para vivienda

campestre

*Turismo asociado al recurso paisajístico

y a los recursos naturales.*Minería *Usos Suburbanos

*Servicios Asociados a las actividades

turísticas y productivas

MUNICIPIO DE REMEDIOSUSO FORESTAL PROTECTOR - PRODUCTOR

asignación de usos del suelo

Producción

Forestal

Sostenible

Tabla 5 Usos Permitidos según normatividad

Fuente: PBOT Municipio de Remedios

Uso Actual Suelo: Según las visitas realizadas y la inspección ocular se determinó

que el uso predominante de la zona es agrícola.


25

Estado Vías: Según las visitas realizadas y la inspección ocular se encuentra un

carreteable para tráfico vehicular sin pavimentar.

Disponibilidad Aguas: Debido a las pendientes y según inspección ocular, se

determina que la disponibilidad de aguas es escaza.

05 Antioquía

604 Remedios

Clase Agrologica 7 VII




Productor

1 Agricultura


1 Aguas suficientes



Ítem Descripción


Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Uso Actual Suelo

Estado Vías

Tabla 6 ZHF-R-2

Clase Agrologica:

CLASE VII: Suelos de profundidad efectiva limitada, empinados a muy

empinados, potencial hidroerosivo muy elevado. Pueden presentar rocosidad o

pedregosidad superficial. También existen suelos planos con microdepresiones,

arcillosos y pobremente drenados e inundables; capa freática a escasos centímetros

de la superficie.

Prácticas de manejo y conservación: Aprovechamiento racional y repoblamiento

de las especies forestales. Hay que evitar las quemas y talas indiscriminadas.


Clima:




además cultivos.



26

Topografía:


Norma Uso de Suelo:

















*Vivienda



comerciales




ambiental



contaminantes


subsistencia.

*Construcción de


servicios públicos





uso domestico




100% se prohíben




así como obras de




*Construcción de






y caza


campestre







Producción

Forestal

Sostenible




que el uso predominante de la zona es agrícola.


27




determina que la disponibilidad de aguas es suficiente.

05 Antioquía

604 Remedios



Topografía 3 Ligeramente Inclinadas


Productor

3 Minería

1 Via Pavimentada 2 o mas

1 Aguas suficientes



Ítem Descripción


Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Uso Actual Suelo

Estado Vías

Tabla 8 ZHF-R-4

Clase Agrologica:





de la superficie.




Clima:




además cultivos.



28

Topografía:


Norma Uso de Suelo:

















*Vivienda



comerciales




ambiental



contaminantes


subsistencia.

*Construcción de


servicios públicos





uso domestico




100% se prohíben




así como obras de




*Construcción de






y caza


campestre







Producción

Forestal

Sostenible




29


que el uso predominante de la zona es la minería.

Estado Vías: Según las visitas realizadas y la inspección ocular se encuentra una

vía pavimentada de dos carriles.



05 Antioquía

604 Remedios



Topografía 5 Ligeramente Escarpado

1 Agrosilvicola

3 Minería


1 Aguas suficientes



Ítem Descripción


Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Uso Actual Suelo

Estado Vías

Tabla 10 ZHF-R-4

Clase Agrologica:





de la superficie.




Clima:




además cultivos.



30

Topografía:


Norma Uso de Suelo:

ARTÍCULO 354. USO AGROSILVÍCOLA. Se trata de tierras de relieve

moderadamente quebrado, con pendientes hasta de un 75%. En ellos se siembra y

recolecta las cosechas con preparación manual, dejando el área cubierta por árboles

en forma permanente. Se presentan en el centro y occidente del territorio municipal,

en áreas cercanas al rio Ité, aguas arriba del centro poblado rural de Martaná, lo

mismo que en las inmediaciones de la quebrada La Loca, el río Pocuné y las veredas

Juan Brand y El Salado, casi hasta el cañón del río Bagre, lo mismo que en las

veredas Costeñal y El Chiquillo, cerca del centro poblado rural de Chorro de

Lágrimas. En estas áreas la asignación de usos del suelo es la que se presenta en la

siguiente tabla:

PRINCIPALES COMPLEMENTARIOS RESTRINGIDOS PROHIBIDOS*Pecuario

*Forestal

*Recreación Pasiva

*Construccion de Infraestructura

*Construcción de Equipamiento

Ecoturismo

*forestal protector con

especies introducidas

*Turismo asociado al recurso paisajistico

y a los recursos naturales.

*servicios asociados a las actividades

turisticas y productivas

*Pecuario con cobertura

boscosa





MUNICIPIO DE REMEDIOSÁREAS AGROSILVICOLAS


*Agricultura

*Ganadería

*Industria

*Usos Suburbans - Centros

poblados rurales

*Vivienda Campestre

*Desarrollos Urbanisticos



*Minería Superficial

*Vivienda




que el uso predominante de la zona es la minería.






31

05 Antioquía

604 Remedios




1 Agrosilvicola

1 Agricultura


1 Aguas suficientes



Ítem Descripción


Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Uso Actual Suelo

Estado Vías

Tabla 12 ZHF-R-5

Clase Agrologica:





de la superficie.




Clima:




además cultivos.

Topografía:



32

Norma Uso de Suelo:

ARTÍCULO 354. USO AGROSILVÍCOLA. Se trata de tierras de relieve

moderadamente quebrado, con pendientes hasta de un 75%. En ellos se siembra y

recolecta las cosechas con preparación manual, dejando el área cubierta por árboles

en forma permanente. Se presentan en el centro y occidente del territorio municipal,

en áreas cercanas al rio Ité, aguas arriba del centro poblado rural de Martaná, lo

mismo que en las inmediaciones de la quebrada La Loca, el río Pocuné y las veredas

Juan Brand y El Salado, casi hasta el cañón del río Bagre, lo mismo que en las

veredas Costeñal y El Chiquillo, cerca del centro poblado rural de Chorro de

Lágrimas. En estas áreas la asignación de usos del suelo es la que se presenta en la

siguiente tabla:

PRINCIPALES COMPLEMENTARIOS RESTRINGIDOS PROHIBIDOS*Pecuario

*Forestal

*Recreación Pasiva

*Construccion de Infraestructura

*Construcción de Equipamiento

Ecoturismo

*forestal protector con

especies introducidas

*Turismo asociado al recurso paisajistico

y a los recursos naturales.



*Pecuario con cobertura

boscosa





MUNICIPIO DE REMEDIOSÁREAS AGROSILVICOLAS


*Agricultura

*Ganadería

*Industria

*Usos Suburbans - Centros

poblados rurales

*Vivienda Campestre




*Minería Superficial

*Vivienda




que el uso predominante de la zona es la Agricultura.






33

05 Antioquía

604 Remedios



Topografía 1 Relieve Plano

2 Forestal Protector

1 Agricultura


1 Aguas suficientes



Ítem Descripción


Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Uso Actual Suelo

Estado Vías

Tabla 14 ZHF-R-6

Clase Agrologica:





de la superficie.




Clima:




además cultivos.

Topografía:

0-3% Relieve Plano


34

Norma Uso de Suelo:

ARTÍCULO 351. USO FORESTAL PROTECTOR. Se trata de suelos que por

diferentes razones se clasificaron como áreas de protección del ambiente y de los

recursos naturales, que hacen parte de la Estructura Ecológica Principal - EEP-. Se

requiere que exista permanentemente la vegetación natural, permitiendo sólo la

producción de frutos o productos secundarios del bosque, sin que éste desaparezca

temporal ni definitivamente. En el municipio de Remedios se localiza en los

nacimientos, las rondas hídricas, la red ecológica y las divisorias de aguas

fundamentalmente. La asignación de usos del suelo para estas áreas es la que se

presenta en la siguiente tabla:

PRINCIPALES COMPLEMENTARIOS RESTRINGIDOS PROHIBIDOS*Bosque protector *Vivienda *Actividades extractivas de

*Conservacion y protección

de los recursos floristicos,

faunisticos, paisajisticos y

geneticos



ambiental

*Disposición jde residuos

toxicos y/o altamente

contaminantes

*Conservación del recurso

hidrico.

*Construccion de


servicios publicos.

*Actividades Agropecuarias


*Producción agropecuaria

de subsistnecia

*Construccion de nuevos



100% se prohiben




así como obras de


*Construcciòn de

infraestructura energetica*industria



y caza


*mineria*Parcelaciones de vivienda

campestre

*Produccion agroforestal,

acuicola y forestal con fines

de proteccion y para uso

domestico


valoracion de los recursos naturales

*Servicios asociados a las actividades

turisticas y productivas.

MUNICIPIO DE REMEDIOSUSO FORESTAL PROTECTOR





que el uso predominante de la zona es la Agricultura.






35

05 Antioquía

604 Remedios




2 Forestal Protector

4 Ganaderia


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 16 ZHF-R-7

Clase Agrologica:





de la superficie.




Clima:




además cultivos.

Topografía:

25-50% Ligeramente Escarpado


36

Norma Uso de Suelo:

ARTÍCULO 351. USO FORESTAL PROTECTOR. Se trata de suelos que por

diferentes razones se clasificaron como áreas de protección del ambiente y de los

recursos naturales, que hacen parte de la Estructura Ecológica Principal - EEP-. Se

requiere que exista permanentemente la vegetación natural, permitiendo sólo la

producción de frutos o productos secundarios del bosque, sin que éste desaparezca

temporal ni definitivamente. En el municipio de Remedios se localiza en los

nacimientos, las rondas hídricas, la red ecológica y las divisorias de aguas

fundamentalmente. La asignación de usos del suelo para estas áreas es la que se

presenta en la siguiente tabla:

PRINCIPALES COMPLEMENTARIOS RESTRINGIDOS PROHIBIDOS*Bosque protector *Vivienda *Actividades extractivas de

*Conservacion y protección

de los recursos floristicos,

faunisticos, paisajisticos y

geneticos



ambiental

*Disposición jde residuos

toxicos y/o altamente

contaminantes

*Conservación del recurso

hidrico.

*Construccion de


servicios publicos.

*Actividades Agropecuarias


*Producción agropecuaria

de subsistnecia

*Construccion de nuevos



100% se prohiben




así como obras de


*Construcciòn de

infraestructura energetica*industria



y caza


*mineria*Parcelaciones de vivienda

campestre

*Produccion agroforestal,

acuicola y forestal con fines

de proteccion y para uso

domestico


valoracion de los recursos naturales

*Servicios asociados a las actividades

turisticas y productivas.

MUNICIPIO DE REMEDIOSUSO FORESTAL PROTECTOR





que el uso predominante de la zona es la Ganadería.






37

4.2.2. Zonas Homogéneas Físicas Municipio Segovia:

05 Antioquía

736 Segovia




0 Rural

3 Mineria


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

MunicipioÁ

reas

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 18 ZHF-R-8

Clase Agrologica:





de la superficie.




Clima:




además cultivos.

Topografía:

0-3% Relieve Plano


38

Norma Uso de Suelo:

ARTICULO 25: DEL SUELO RURAL. Suelo no destinable al uso urbano bien

sea por ausencia de condiciones o requerimiento, o bien por una conveniente

destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales y afines al objetivo asociado de

conservación del hábitat y la cultura campesina. Según el artículo 33 de la Ley 388,

constituyen esta categoría los terrenos no aptos pare el uso urbano, por razones de

oportunidad, por su destinación a uso agrícolas, ganaderos, forestales, de

explotación de recursos naturales y actividades análogas.

Fuente: PBOT Municipio de Segovia


que el uso predominante de la zona es la Minería.




determina que la disponibilidad de aguas es suficiente


39

05 Antioquía

736 Segovia



Topografía 7 Escarpado

0 Rural

3 Mineria


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 19 ZHF-R-10

Clase Agrologica:





de la superficie.




Clima:




además cultivos.

Topografía:

> 75% Escarpado


40

Norma Uso de Suelo:
















41

05 Antioquía

736 Segovia




0 Rural

6 Centros Poblados


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 20 ZHF-R-11

Clase Agrologica:





de la superficie.




Clima:




además cultivos.

Topografía:

> 75% Escarpado


42

Norma Uso de Suelo:










que el uso predominante de la zona es un centro poblado, existe un asentamiento de

construcciones que son usados como vivienda para los trabajadores de la zona.






43

05 Antioquía

736 Segovia



Topografía 6 Fuertemente Escarpado

0 Rural

3 Mineria


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 21 ZHF-R-12

Clase Agrologica:











Clima:




además cultivos.

Topografía:

50 - 75% Fuertemente Escarpado


44

Norma Uso de Suelo:
















45

05 Antioquía

736 Segovia




0 Rural

3 Mineria


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 22ZHF-R-13

Clase Agrologica:











Clima:




además cultivos.

Topografía:



46

Norma Uso de Suelo:
















47

05 Antioquía

736 Segovia




0 Rural

3 Minería


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 23 ZHF-R-14

Clase Agrologica:











Clima:




además cultivos.

Topografía:

> 75% Escarpado


48

Norma Uso de Suelo:
















49

05 Antioquía

736 Segovia




0 Rural

6 Centros Poblados


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 24 ZHF-R-15

Clase Agrologica:











Clima:




además cultivos.

Topografía:



50

Norma Uso de Suelo:

















51

05 Antioquía

736 Segovia




0 Rural

2 Area de Mineria de Veta


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 25 ZHF-R-16

Clase Agrologica:











Clima:




además cultivos.

Topografía:

0 - 3% Relieve Plano


52

Norma Uso de Suelo:










que el uso predominante de la zona es la minería de veta, debido a que existe una

mina legalmente conformada en la zona y el trabajo en esta es el sustento de la

población que vive en las cercanías.






53

05 Antioquía

736 Segovia

Clase Agrologica 6 VI



0 Rural

3 Minería


2 Aguas Escazas

Uso Actual Suelo

Estado Vías




Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 26 ZHF-R-17

Clase Agrologica:

CLASE VI: Suelos superficiales a moderadamente profundos, afectados por

pendientes complejas y pronunciadas; muy susceptibles a la: erosión pluvial.

Fertilidad natural generalmente baja.

Prácticas de manejo y conservación: Prevención de la erosión mediante una

cobertura vegetal permanente, plantaciones en curvas de nivel, y en casos

permisibles construcción de pequeñas terrazas. Estas prácticas deben

complementarse con un programa racional de fertilización.


Clima:




además cultivos.

Topografía:



54

Norma Uso de Suelo:
















55

05 Antioquía

736 Segovia



Topografía 3 Ligeramente Inclinadas

0 Rural

3 Minería


2 Aguas Escazas



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 27 ZHF-R-18

Clase Agrologica:









Clima:




además cultivos.

Topografía:

3 - 7% Ligeramente Inclinada.


56

Norma Uso de Suelo:
















57

05 Antioquía

736 Segovia



Topografía 3 Ligeramente Inclinidas

0 Rural

6 Centros Poblados


2 Aguas Escazas



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 28 ZHF-R-19

Clase Agrologica:









Clima:




además cultivos.

Topografía:

3 - 7% Ligeramente Inclinada.


58

Norma Uso de Suelo:

















59

4.2.3. Zonas Homogéneas Físicas Municipio Zaragoza:

05 Antioquía

895 Zaragoza




2 Área de minería de Veta

3 Minería


2 Aguas Escazas



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 29 ZHF-R-20

Clase Agrologica:









Clima:




además cultivos.

Topografía:



60

Norma Uso de Suelo:

ARTÍCULO 124. Uso minero. El uso minero se divide en minería de aluvión,

minería de veta y minería combinada como se indica a continuación:

Minería de veta

Uso principal: Minería de veta con Plan de Manejo Ambiental, construcción de

infraestructura vial y de servicios y equipamiento colectivo.

Uso complementario: Actividades agropecuarias en suelos con pendientes

menores del 30%. Sistemas agroforestales y silvopastoriles en suelos con

pendientes entre el 30 y el 50%. Pesca artesanal, piscicultura y cría de especies

menores, minería de aluvión en los cauces de los ríos y quebradas, explotación de

maderas sujeta a licencias de aprovechamiento forestal

Uso restringido: Corredor de servicios y asentamientos humanos sobre el eje vial

Segovia - Zaragoza, cacería de fauna silvestre para autoconsumo, exceptuando

especies declaradas en vía de extinción.

Uso Prohibido: Excavaciones para minería o para otros fines a menos de 30 metros

de la línea del oleoducto Colombia. Aprovechamiento forestal a “tala rasa” en

suelos con pendientes superiores al 50%, cacería con fines comerciales.

Fuente: PBOT Municipio de Zaragoza








61

05 Antioquía

895 Zaragoza




1 Área de minería Combinada

3 Minería


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 30 ZHF-R-21

Clase Agrologica:











Clima:




además cultivos.

Topografía:



62

Norma Uso de Suelo:



Minería combinada Comprendida entre las veredas Naranjal, Caño La Tres,

Cordero, Icacales y Quebradona Uno.

Uso principal: Minería de veta y minería de aluvión con Planes de Manejo

Ambiental, exceptuando la minería de subsistencia, recuperación de áreas

degradadas, ganadería, construcción de infraestructura vial y de servicios y

equipamiento colectivo.

Uso complementario: Actividades agropecuarias y sistemas silvopastoriles en

suelos con pendientes menores del 30%, ligados a prácticas de conservación de

suelos. Sistemas agroforestales en suelos con pendientes menores del 50%.

Uso restringido: Explotación forestal condicionada a la obtención de licencias de

aprovechamiento, minería de subsistencia

Uso prohibido: Asentamientos humanos sobre cargueros o en áreas aledañas a

pozos generados por la actividad minera. Remoción total de la cobertura boscosa

en áreas con pendientes mayores a 50%.









63

05 Antioquía

895 Zaragoza



Topografía 4 Fuertemente Inclinada

2 Área de minería de Veta

3 Minería


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rras

Norma Uso Suelo

Tabla 31 ZHF-R-22

Clase Agrologica:











Clima:




además cultivos.

Topografía:

12 - 25% Fuertemente Inclinada


64

Norma Uso de Suelo:



Minería de veta






















65

05 Antioquía

895 Zaragoza



Topografía 2Relieve Plano a Ligeramente

Inclinado

2 Área de Minería de Veta

3 Mineria


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 32 ZHF-R-23

Clase Agrologica:











Clima:




además cultivos.

Topografía:

3 - 7% Relieve Plano a Ligeramente Inclinado


66

Norma Uso de Suelo:



Minería de veta






















67

05 Antioquía

895 Zaragoza




3 Mineria Aluvion Restringida

3 Mineria


1 Aguas suficientes



Uso Actual Suelo

Estado Vías


Ítem Descripción

Departamento

Municipio

Áre

as

Hom

ogen

eas

de

Tie

rra

Norma Uso Suelo

Tabla 33 ZHF-R-24

Clase Agrologica:











Clima:




además cultivos.

Topografía:



68

Norma Uso de Suelo:



Área de minería restringida: Zona correspondiente a la cuenca de la Quebrada

Ocá.

Uso principal: Minería de veta y minería de aluvión de subsistencia basada en el

mazamorreo y barequeo, construcción de infraestructura vial y de servicios,

equipamientos colectivos, recuperación de suelos, prácticas de conservación de

recursos naturales

Uso complementario: Actividades agropecuarias, sistemas agrosilvopastoriles

Reforestación de carácter protector productor

Uso restringido: Explotación forestal con planes de aprovechamiento forestal con

pendientes menores del 50%.

Uso Prohibido: Minería de aluvión mecanizada con retroexcavadoras, monitores

etc. Aprovechamiento forestal a “tala rasa” en suelos con pendientes mayores del

50%.









69

5. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS URBANAS

Teniendo en cuenta las diferentes variables que definen las características propias de una

franja de terreno, se definen las zonas homogéneas físicas que caracterizan la tierra con

las mismas condiciones teniendo en cuenta las siguientes variables:

Zonas Homogéneas Físicas Urbanas.

Departamento.

Municipio.

Tipo de suelo

Norma de Uso del Suelo.

Servicios Públicos.

Topografía.

Vías.

Uso Actual.

5.1. Descripción de Variables

Departamento: En esta variable se nombra el departamento donde se encuentra la


Municipio: En esta variable se nombra el municipio donde se encuentra la zona

homogénea física.

Tipo de Suelo: En esa variable se especifica la clasificación del suelo según ley 388

de 1997 que puede ser urbano rural y de expansión urbana.


competente del municipio o distrito informa sobre el uso o los usos permitidos en

un predio de conformidad con las normas urbanísticas vigentes de dicho municipio

o distrito, permiten establecer usos e intensidad de usos del suelo, así como



comprendidas dentro del perímetro urbano y suelo de expansión.

Fuente: Decreto 1469 De 2010 Art. 51 Numeral 3

Servicios Públicos: En esa variable se especifica los servicios públicos presentes

en el sector.


70

Topografía: Hace referencia a los tipos de pendientes que presenta cada terreno,

estas se catalogan por porcentajes definidos así:









Uso Actual: Es el uso que se le da a la tierra observado en el momento de la visita,

también se entiende como explotación o actividad del predio.

Vías: En este ítem se menciona el estado de las vías del corredor vial.

5.2. Zonas homogéneas físicas Urbanas Corredor Remedios - Zaragoza

Para realizar el cruce de las anteriores variables, es preciso aclarar que para los diferentes

municipios se usaron sus respectivos PBOTs para la variable norma uso del suelo:

Remedios: Acuerdo No. 007 del 09 de octubre de 2019 por el cual se formula el plan básico

de ordenamiento territorial del municipio de Remedios, Antioquia.

Para los demás municipios objeto de estudio, según se constató anteriormente, no existen

zonas homogéneas urbanas dentro de estos.


71

5.2.1. Zonas Homogéneas Físicas Urbanas Municipio Remedios:

05 Antioquía

604 Remedios

1 Urbano

1 Residencial




carriles

1 Residencial

Estado Vías

Uso Actual

Tipo de Suelo

Servicios Publicos

Topografia


ZHF-UR-1


Departamento

Municipio

Norma Uso Suelo

Tabla 35 ZHF-UR-1

Tipo de Suelo:

SUELO URBANO. Constituyen el suelo urbano, las áreas del territorio distrital o

municipal destinadas a usos urbanos por el plan de ordenamiento, que cuenten con

infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado,

posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer

a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos,

comprendidos en áreas consolidadas con edificación, que se definan como áreas de

mejoramiento integral en los planes de ordenamiento territorial.

Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podrán

incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso el perímetro

urbano podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios públicos o

sanitario.

Fuente: Ley 388 de 1997 Articulo 31.

Norma Uso de Suelo:

ARTÍCULO 163. USO RESIDENCIAL. En estas Áreas se buscará promover la presencia

racional y respetuosa de actividades económicas compatibles con la vivienda, protegiendo

este uso como principal: Se pretende obtener una sana mezcla de usos y actividades

económicas afines a la vivienda. En estas áreas se permite la localización de actividades

económicas al interior de la vivienda siempre que los otros usos no desplacen el de vivienda

como uso principal, conservando los elementos propios de la unidad básica de vivienda que


72

garanticen las condiciones para estar habitada; no se admiten transformaciones encaminadas

a condiciones locativas para albergar usos diferentes. Fuente: PBOT Municipio de Remedios

Servicios Públicos: El sector cuenta con servicio de alcantarillado y conexión a

redes eléctricas

Topografía:

7 - 12% Ligeramente Inclinada

Estado Vías: Según las visitas realizadas y la inspección ocular se encuentra una

vía pavimentada de dos carriles.

Uso Actual: Según las visitas realizadas y la inspección ocular se determinó que el

uso predominante de la zona es residencial, con la presencia de construcciones que

son usados como vivienda para los trabajadores de la zona.


73

6. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS Se establecieron para el corredor Vial de Remedios-Zaragoza un total de 10 zonas

homogéneas geoeconómicas, en las cuales se determinó que 9 de estas zonas se

encuentran en suelo rural y 1 en suelo urbano a continuación se presenta un cuadro

donde se observan las zonas homogéneas geoeconómicas presentes en el corredor: ID_ZHGE Municipio Pendiente uso_suelo VALOR_HA VALOR_m2

ZHGE-R-1 Remedios Fuertemente Inclinadas Forestal Protector - Productor 3.344.000,00$ 334,00$

ZHGE-R-2 Remedios Ligeramente Escarpado Agrosilvicola 3.905.000,00$ 391,00$

ZHGE-R-3 Remedios Relieve Plano Forestal Protector 3.200.000,00$ 320,00$

ZHGE-R-4 Segovia Relieve Plano Rural 4.477.000,00$ 448,00$

ZHGE-R-5 Segovia Fuertemente Escarpado Rural 4.191.000,00$ 419,00$

ZHGE-R-6 Segovia Ligeramente Inclinadas Rural 4.400.000,00$ 440,00$

ZHGE-R-7 Zaragoza Relieve Plano a Ligeramente Inclinado Area de Mineria de Veta 8.084.000,00$ 808,00$

ZHGE-R-8 Zaragoza Relieve Plano Area de Mineria Combinada 8.605.000,00$ 861,00$

ZHGE-R-9 Zaragoza Relieve Plano Mineria Aluvion Restringuida 7.563.000,00$ 756,00$

ZHGE-UR-1 Remedios Ligeramente Inclinadas Urbano - La Cruzada 1.350.000.000,00$ 135.000,00$

Tabla 36 Resumen Zonas Geoeconómicas

6.1. Zonas Homogéneas Geoeconómicas Rurales Municipio Remedios

ZHGE-R-1

Rural

Descripcion

Antioquía

Remedios

Indirecta

Comparación de Mercado

$ 3.344.000

$ 334

Metodo

Valor Hectarea

Valor Adoptado M2

Zonas Homogéneas Geoeconomicas

Identificador

Ítem

Departamento

Municipio

Tipo de Investigación

Uso de suelo

Tabla 37 ZHGE-R-1

Investigación

Investigación Indirecta – Método de Comparación o de Mercado: Para esta zona se

definió el valor conforme la investigación de Comparación o de Mercado, teniendo en

cuenta predios de similares características, discriminados en el siguiente ítem de

mercado.


74

Mercado

Coordenadas



%

de

Neg.


(Ha)

Área


1P

7°4

6'4

6.1

4"N

74°4

8'3

5.7

3"O



Argemiro

Quiroz $ 930.000.000,00 2% $ 911.400.000,00 300 3000000 $ 3.038.000,00 $ 303,80

2P

7°4

4'5

1.2

2"N

74°4

8'9

.40"O



Argemiro

Quiroz $ 650.000.000,00 7% $ 604.500.000,00 200 2000000 $ 3.022.500,00 $ 302,25

3P

7°4

9'1

9.8

3"N

75°1

1'1

9.6

6"O




OfertaÁrea

(m2) Valor m2

Área

(m2)

Valor


1P 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

2P 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

3P 180 $ 550.000,00 0 $ - $ 99.000.000,00 $ -


m.co/finca-en-















Valor Total









Tabla 38 Investigación de Mercado ZHGE-R-1

Descripción de las Ofertas

Oferta 1P: Predio Ubicado en Caucasia, se encuentra en zona de protección por ronda

hídrica con el río Nechi, son dos predios en la zona. En Caso de no encontrar por número

telefónico dado que el señor Argemiro se encuentra en la zona y la señal es complicada,


Oferta 2P: Predio Ubicado en Caucasia, se encuentra en zona de protección por ronda

hídrica con el río Nechi, son dos predios en la zona. En Caso de no encontrar por número

telefónico dado que el señor Argemiro se encuentra en la zona y la señal es complicada,



75

Oferta 3P: La casa esta apta para vivienda cuenta con asador, espacio para arreglar

pescados separado de la casa, internamente esta la cocina, 2 baños, 5 habitaciones, 2

pisos y terraza. Se vende finca en Caucasia, límites con Taraza. En producción cuenta

con 6 estanques capacidad para 35.000 peces, pastos capacidad para 25 reces, 5Ha de

cacao en producción, 5 Ha de caucho en producción, 5 colmenas con abejas

aproximadamente 250.000 abejas, 5 marraneras, 3Ha en árboles frutales, 2Ha en Maíz.

Valor Adoptado

Definido el cuadro de investigación económica, se procedió a realizar el tratamiento

estadístico correspondiente según la resolución 620 de 2008 del IGAC, para definir el

valor adoptado por hectárea de la Zona Homogénea Geoeconómica así:

Valor (Ha)

3.038.000,00$

3.022.500,00$

3.375.000,00$

3.145.166,67$

199.192,33$

6,33%

1,720259629

2.945.974,34$

3.344.358,99$

3.344.000,00$

334$

2P

Oferta

1P

Limite Superior

Valor Adoptado (Ha)

Valor Adoptado (m2)

3P

Promedio

Desviación Estandar

Coeficiente de Variación

Coeficiente de Asimetria

Limite Inferior

Tabla 39 Valor Adoptado ZHGE-R-1


76

ZHGE-R-2

Rural

Descripcion

Antioquía

Remedios

Indirecta


$ 3.905.000

$ 391


Identificador

Ítem

Departamento

Municipio


Metodo

Valor Hectarea

Valor Adoptado M2

Uso de suelo

Tabla 40 ZHGE-R-2

Investigación




mercado.


77

Mercado

OfertaLatitu

d

Longitu

d

Vered

aMunicipio

Clasificación

del Suelo

Uso Del


% de


Área

(Ha)

Área


1

7°13'1

8.8

2"N

74°45'5

8.8

7"O

Cutu

rú A

bajo


Vallejo $ 1.900.000.000,00 2% $ 1.862.000.000,00 450 4500000 $ 4.137.777,78 $ 413,78

2

7°12'1

9.9

0"N

74°47'2

1.9

9"O

Cutu

rú A

bajo


Vallejo $ 3.265.000.000,00 10% $ 2.938.500.000,00 653 6530000 $ 4.500.000,00 $ 450,00

4

7°1

2'2

5.7

0"N

74°4

6'8

8.0

1"O

Mart

ana

Remedios Rural

Cultivos

Transitorios y

Cultivos

Permanentes

312-6568591Yorbey

Cardona $ 580.000.000,00 5% $ 551.000.000,00 140 1400000 $ 3.935.714,29 $ 393,57


OfertaÁrea

(m2)

Valor

m2

Área

(m2)

Valor


1 0 $ - 0 $ - $ - $ -









En Campo

2 0 $ - 0 $ - $ - $ -











Pablo.

En Campo

4 0 $ - 0 $ - $ - $ -







y plana.


a-en-venta/otros-





aign=Mitula




Oferta 1: Finca ubicada en la Vereda Cuturu Abajo, del municipio de Segovia por

la vía q conduce de Machuca a Segovia, aproximadamente 15 minutos en vehículo.

Desde ese punto se debe caminar al predio aproximadamente 30 minutos. Venta

para ganadería, topografía ondulada.

Oferta 2: Finca ubicada en la Vereda Cuturu Abajo, cercano al punto conocido

como Laureles, cercano a Machuca, aproximadamente 15 minutos, por la vía que

conduce de Machuca a Segovia, esta finca tiene frente a la vía y se vende a 5


78

millones de pesos por hectárea. Presenta minería al fondo de la finca, arrendado a

multinacional, según información del señor Juan Pablo.

Oferta 4: Finca Ganadera ubicada en el municipio de Remedios Antioquia, vereda

Martana, terrenos óptimos para agricultura y ganadería, interna sobre vía, a

aproximadamente 30 minutos del municipio de Remedios, finca ondulada y plana.

Valor Adoptado


estadístico correspondiente según la resolución 620 de 2008 del IGAC, para definir el valor

adoptado por hectárea de la Zona Homogénea Geoeconómica así:

Valor (Ha)

4.137.777,78$

4.500.000,00$

3.935.714,29$

4.191.164,02$

285.905,86$

6,82%

0,810972369

3.905.258,16$

4.477.069,88$

3.905.000,00$

391$

Promedio

Oferta

1

2

4

Valor Adoptado m2




Limite Inferior

Limite Superior

Valor Adoptado Ha



79

ZHGE-R-3

Rural

Descripcion

Antioquía

Remedios

Indirecta


$ 3.200.000

$ 320


Identificador

Ítem

Departamento

Municipio


Metodo

Valor Hectarea

Valor Adoptado M2

Uso de suelo

Tabla 43 ZHGE-R-3

Investigación




mercado.


80

Mercado

Coordenadas



%

de

Neg.


(Ha)

Área


1P

7°4

6'4

6.1

4"N

74°4

8'3

5.7

3"O



Argemiro

Quiroz $ 930.000.000,00 2% $ 911.400.000,00 300 3000000 $ 3.038.000,00 $ 303,80

2P

7°4

4'5

1.2

2"N

74°4

8'9

.40"O



Argemiro

Quiroz $ 650.000.000,00 7% $ 604.500.000,00 200 2000000 $ 3.022.500,00 $ 302,25

3P

7°4

9'1

9.8

3"N

75°1

1'1

9.6

6"O




OfertaÁrea

(m2) Valor m2

Área

(m2)

Valor


1P 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

2P 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

3P 180 $ 550.000,00 0 $ - $ 99.000.000,00 $ -


m.co/finca-en-















Valor Total











Oferta 1P: Predio Ubicado en Caucasia, se encuentra en zona de protección por ronda hídrica

con el río Nechi, son dos predios en la zona. En Caso de no encontrar por número telefónico

dado que el señor Argemiro se encuentra en la zona y la señal es complicada, pueden solicitar

razón con el señor Rodrigo Mesa.

Oferta 2P: Predio Ubicado en Caucasia, se encuentra en zona de protección por ronda hídrica

con el río Nechi, son dos predios en la zona. En Caso de no encontrar por número telefónico

dado que el señor Argemiro se encuentra en la zona y la señal es complicada, pueden solicitar

razón con el señor Rodrigo Mesa.


81

Oferta 3P: La casa esta apta para vivienda cuenta con asador, espacio para arreglar pescados

separado de la casa, internamente esta la cocina, 2 baños, 5 habitaciones, 2 pisos y terraza.

Se vende finca en Caucasia, límites con Taraza. En producción cuenta con 6 estanques

capacidad para 35.000 peces, pastos capacidad para 25 reces, 5Ha de cacao en producción, 5

Ha de caucho en producción, 5 colmenas con abejas aproximadamente 250.000 abejas, 5

marraneras, 3Ha en árboles frutales, 2Ha en Maíz.

Valor Adoptado


estadístico correspondiente según la resolución 620 de 2008 del IGAC, para definir el valor

adoptado por hectárea de la Zona Homogénea Geoeconómica así:

Valor (Ha)

3.038.000,00$

3.022.500,00$

3.375.000,00$

3.145.166,67$

199.192,33$

6,33%

1,720259629

2.945.974,34$

3.344.358,99$

3.200.000,00$

320$

Limite Superior

Valor Adoptado (Ha)

Valor Adoptado (m2)

3P

Promedio




Limite Inferior

2P

Oferta

1P



82

6.2. Zonas Homogéneas Geoeconómicas Rurales Municipio Segovia

ZHGE-R-4

Rural

Descripcion

Antioquía

Segovia

Indirecta


$ 4.477.000

$ 448


Identificador

Ítem

Departamento

Municipio


Metodo

Valor Hectarea

Valor Adoptado M2

Uso de suelo

Tabla 46 ZHGE-R-4

Investigación




mercado.


83

Mercado

OfertaLatitu

d

Longitu

d

Vered

aMunicipio

Clasificación

del Suelo

Uso Del


% de


Área

(Ha)

Área


1

7°13'1

8.8

2"N

74°45'5

8.8

7"O

Cutu

rú A

bajo


Vallejo $ 1.900.000.000,00 2% $ 1.862.000.000,00 450 4500000 $ 4.137.777,78 $ 413,78

2

7°12'1

9.9

0"N

74°47'2

1.9

9"O

Cutu

rú A

bajo


Vallejo $ 3.265.000.000,00 10% $ 2.938.500.000,00 653 6530000 $ 4.500.000,00 $ 450,00

4

7°1

2'2

5.7

0"N

74°4

6'8

8.0

1"O

Mart

ana

Remedios Rural

Cultivos

Transitorios y

Cultivos

Permanentes

312-6568591Yorbey

Cardona $ 580.000.000,00 5% $ 551.000.000,00 140 1400000 $ 3.935.714,29 $ 393,57


OfertaÁrea

(m2)

Valor

m2

Área

(m2)

Valor


1 0 $ - 0 $ - $ - $ -









En Campo

2 0 $ - 0 $ - $ - $ -











Pablo.

En Campo

4 0 $ - 0 $ - $ - $ -







y plana.


a-en-venta/otros-





aign=Mitula











84







Valor Adoptado


estadístico correspondiente según la resolución 620 de 2008 del IGAC, para definir

el valor adoptado por hectárea de la Zona Homogénea Geoeconómica así:

Valor (Ha)

4.137.777,78$

4.500.000,00$

3.935.714,29$

4.191.164,02$

285.905,86$

6,82%

0,810972369

3.905.258,16$

4.477.069,88$

4.477.000,00$

448$

Promedio

Oferta

1

2

4

Valor Adoptado m2




Limite Inferior

Limite Superior

Valor Adoptado Ha



85

ZHGE-R-5

Rural

Descripcion

Antioquía

Segovia

Indirecta


$ 4.191.000

$ 419


Identificador

Ítem

Departamento

Municipio


Metodo

Valor Hectarea

Valor Adoptado M2

Uso de suelo

Tabla 49 ZHGE-R-5

Investigación




mercado.


86

Mercado

OfertaLatitu

d

Longitu

d

Vered

aMunicipio

Clasificación

del Suelo

Uso Del


% de


Área

(Ha)

Área


1

7°13'1

8.8

2"N

74°45'5

8.8

7"O

Cutu

rú A

bajo


Vallejo $ 1.900.000.000,00 2% $ 1.862.000.000,00 450 4500000 $ 4.137.777,78 $ 413,78

2

7°12'1

9.9

0"N

74°47'2

1.9

9"O

Cutu

rú A

bajo


Vallejo $ 3.265.000.000,00 10% $ 2.938.500.000,00 653 6530000 $ 4.500.000,00 $ 450,00

4

7°1

2'2

5.7

0"N

74°4

6'8

8.0

1"O

Mart

ana

Remedios Rural

Cultivos

Transitorios y

Cultivos

Permanentes

312-6568591Yorbey

Cardona $ 580.000.000,00 5% $ 551.000.000,00 140 1400000 $ 3.935.714,29 $ 393,57


OfertaÁrea

(m2)

Valor

m2

Área

(m2)

Valor


1 0 $ - 0 $ - $ - $ -









En Campo

2 0 $ - 0 $ - $ - $ -











Pablo.

En Campo

4 0 $ - 0 $ - $ - $ -







y plana.


a-en-venta/otros-





aign=Mitula











87







Valor Adoptado


estadístico correspondiente según la resolución 620 de 2008 del IGAC, para definir el

valor adoptado por hectárea de la Zona Homogénea Geoeconómica así:

Valor (Ha)

4.137.777,78$

4.500.000,00$

3.935.714,29$

4.191.164,02$

285.905,86$

6,82%

0,810972369

3.905.258,16$

4.477.069,88$

4.191.000,00$

419$

Promedio

Oferta

1

2

4

Valor Adoptado m2




Limite Inferior

Limite Superior

Valor Adoptado Ha



88

ZHGE-R-6

Rural

Descripcion

Antioquía

Segovia

Indirecta


$ 4.400.000

$ 440


Identificador

Ítem

Departamento

Municipio


Metodo

Valor Hectarea

Valor Adoptado M2

Uso de suelo

Tabla 52 ZHGE-R-6

Investigación




mercado.


89

Mercado

OfertaLatitu

d

Longitu

d

Vered

aMunicipio

Clasificación

del Suelo

Uso Del


% de


Área

(Ha)

Área


1

7°13'1

8.8

2"N

74°45'5

8.8

7"O

Cutu

rú A

bajo


Vallejo $ 1.900.000.000,00 2% $ 1.862.000.000,00 450 4500000 $ 4.137.777,78 $ 413,78

2

7°12'1

9.9

0"N

74°47'2

1.9

9"O

Cutu

rú A

bajo


Vallejo $ 3.265.000.000,00 10% $ 2.938.500.000,00 653 6530000 $ 4.500.000,00 $ 450,00

4

7°1

2'2

5.7

0"N

74°4

6'8

8.0

1"O

Mart

ana

Remedios Rural

Cultivos

Transitorios y

Cultivos

Permanentes

312-6568591Yorbey

Cardona $ 580.000.000,00 5% $ 551.000.000,00 140 1400000 $ 3.935.714,29 $ 393,57


OfertaÁrea

(m2)

Valor

m2

Área

(m2)

Valor


1 0 $ - 0 $ - $ - $ -









En Campo

2 0 $ - 0 $ - $ - $ -











Pablo.

En Campo

4 0 $ - 0 $ - $ - $ -







y plana.


a-en-venta/otros-





aign=Mitula











90







Valor Adoptado




Valor (Ha)

4.137.777,78$

4.500.000,00$

3.935.714,29$

4.191.164,02$

285.905,86$

6,82%

0,810972369

3.905.258,16$

4.477.069,88$

4.400.000,00$

440$ Valor Adoptado m2




Limite Inferior

Limite Superior

Valor Adoptado Ha

Oferta

1

2

4

Promedio



91

6.3. Zonas Homogéneas Geoeconómicas Rurales Municipio Zaragoza

ZHGE-R-7

Rural

Descripcion

Antioquía

Zaragoza

Indirecta


$ 8.084.000

$ 808


Identificador

Ítem

Departamento

Municipio


Metodo

Valor Hectarea

Valor Adoptado M2

Uso de suelo

Tabla 55 ZHGE-R-7

Investigación




mercado.


92

Mercado



% de


Área

(Ha)

Área


1

7°33'4

1.9

0"N

74°52'3

8.2

9"O

Chilona A

bajo


Luis

Fernando

Jaramillo

$ 1.041.935.490,00 7% $ 969.000.005,70 114 1140000 $ 8.500.000,05 $ 850,00

2

7°45'8

.50"N

74°54'4

.96"O

El D

esc

anso


Hever

Manuel

Zuñiga

$ 7.736.845.200,00 5% $ 7.350.002.940,00 980 9800000 $ 7.500.003,00 $ 750,00

3

7°38'1

4.5

9"N

74°53'4

9.0

0"O

El Cin

cuenta


Arbelaez $ 842.106.300,00 2% $ 825.264.174,00 100 1000000 $ 8.252.641,74 $ 825,26


OfertaÁrea

(m2) Valor m2

Área

(m2)

Valor


1 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

2 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

3 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo











Valor Total






conduce a Zaragoza.



Oferta 1: Finca ubicada en la vereda Chilona Abajo, Presenta topografía Mixta, cuenta con

114 Has, cercano a la Vía que comunica a Caucasia con Zaragoza.

Oferta 2: Finca Ubicada en la vereda el descanso con frente sobre la vía Caucasia - Zaragoza,

el predio es de un amigo de don Hever Zuñiga, pero el da información sobre las mismas, se

encuentran con topografía ondulada en su mayoría y se encuentra con rastrojos en el

momento.


93

Oferta 3: Finca en venta en Zaragoza de 100 Has, las vende el señor Guillermo

Arbeláez topografía mixta actualmente en cercanías de fincas con plantaciones de

Caucho. El señor Arbeláez es ingeniero Forestal, colabora con ventas de fincas y

afirma un valor por ha de $8'000.000 con frente a la vía que de Caucasia conduce a

Zaragoza.

Valor Adoptado




Valor (Ha)

8.500.000,05$

7.500.003,00$

8.252.641,74$

8.084.214,93$

520.839,92$

6,44%

1,303017719

7.563.375,01$

8.605.054,85$

8.084.000,00$

808,00$

3

Oferta

1

2

Valor Adoptado (Ha)

Valor Adoptado (m2)

Promedio




Limite Inferior

Limite Superior



94

ZHGE-R-8

Rural

Descripcion

Antioquía

Zaragoza

Indirecta


$ 8.605.000

$ 861


Identificador

Ítem

Departamento

Municipio


Metodo

Valor Hectarea

Valor Adoptado M2

Uso de suelo

Tabla 58 ZHGE-R-8

Investigación




mercado.


95

Mercado



% de


Área

(Ha)

Área


1

7°33'4

1.9

0"N

74°52'3

8.2

9"O

Chilona A

bajo


Luis

Fernando

Jaramillo

$ 1.041.935.490,00 7% $ 969.000.005,70 114 1140000 $ 8.500.000,05 $ 850,00

2

7°45'8

.50"N

74°54'4

.96"O

El D

esc

anso


Hever

Manuel

Zuñiga

$ 7.736.845.200,00 5% $ 7.350.002.940,00 980 9800000 $ 7.500.003,00 $ 750,00

3

7°38'1

4.5

9"N

74°53'4

9.0

0"O

El Cin

cuenta


Arbelaez $ 842.106.300,00 2% $ 825.264.174,00 100 1000000 $ 8.252.641,74 $ 825,26


OfertaÁrea

(m2) Valor m2

Área

(m2)

Valor


1 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

2 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

3 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo











Valor Total






conduce a Zaragoza.








momento.


96





Zaragoza.

Valor Adoptado




Valor (Ha)

8.500.000,05$

7.500.003,00$

8.252.641,74$

8.084.214,93$

520.839,92$

6,44%

1,303017719

7.563.375,01$

8.605.054,85$

8.605.000,00$

861,00$

Valor Adoptado (Ha)

Valor Adoptado (m2)

Promedio




Limite Inferior

Limite Superior

3

Oferta

1

2



97

ZHGE-R-9

Rural

Descripcion

Antioquía

Zaragoza

Indirecta


$ 7.563.000

$ 756


Identificador

Ítem

Departamento

Municipio


Metodo

Valor Hectarea

Valor Adoptado M2

Uso de suelo

Tabla 61 ZHGE-R-9

Investigación




mercado.


98

Mercado



% de


Área

(Ha)

Área


1

7°33'4

1.9

0"N

74°52'3

8.2

9"O

Chilona A

bajo


Luis

Fernando

Jaramillo

$ 1.041.935.490,00 7% $ 969.000.005,70 114 1140000 $ 8.500.000,05 $ 850,00

2

7°45'8

.50"N

74°54'4

.96"O

El D

esc

anso


Hever

Manuel

Zuñiga

$ 7.736.845.200,00 5% $ 7.350.002.940,00 980 9800000 $ 7.500.003,00 $ 750,00

3

7°38'1

4.5

9"N

74°53'4

9.0

0"O

El Cin

cuenta


Arbelaez $ 842.106.300,00 2% $ 825.264.174,00 100 1000000 $ 8.252.641,74 $ 825,26


OfertaÁrea

(m2) Valor m2

Área

(m2)

Valor


1 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

2 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo

3 0 $ - 0 $ - $ - $ - En Campo











Valor Total






conduce a Zaragoza.








momento.


99





Zaragoza.

Valor Adoptado




Valor (Ha)

8.500.000,05$

7.500.003,00$

8.252.641,74$

8.084.214,93$

520.839,92$

6,44%

1,303017719

7.563.375,01$

8.605.054,85$

7.563.000,00$

756,00$

3

Oferta

1

2

Valor Adoptado (Ha)

Valor Adoptado (m2)

Promedio




Limite Inferior

Limite Superior



100

6.4. Zonas Homogéneas Geoeconómicas Urbanas Municipio Remedios

ZHGE-UR-1

Urbano

Descripcion

Antioquía

Remedios

Indirecta


$ 135.000

Uso de suelo


Identificador

Departamento

Municipio


Metodo

Valor M2

Ítem

Tabla 64 ZHGE-UR-1

Investigación




mercado.


101

Mercado

Oferta Barrio MunicipioClasificación

del Suelo

Uso Del


% de


Área

(m2) Valor m2

1

El M

atad

ero


03Juan Carlos $ 55.000.000,00 10% $ 49.500.000,00 344 $ 143.895,35

2

Rem

edio

s


60

Monica

Velasquez $ 125.000.000,00 10% $ 112.500.000,00 210 $ 135.714,29

Identificación del Predio

OfertaÁrea

(m2) Valor m2

Área

(m2)

Valor


1 0 $ - 0 $ - $ - $ -

Vendo lote de terreno sobre la vía

principal Remedios Antioquia extensión

344 m sector el matadero Ubicación

comercial excelente vista Juan Carlos

310 820 76 03 55 Millones negociables

https://co.tixuz.com/inmueble

s/venta/terreno/ganga---lote-

urbano-remedios-antioquia-

u/8114334

2 210 $ 400.000,00 0 $ - $ 84.000.000,00 $ -

El inmueble consta de 3 habitaciones ,

1 baño, sala, comedor, cocina semi-

integral, salon, unidad abierta, piso en

cemento esmaltado, mas un lote de

210 mts2.

https://antioquia.locanto.com.

co/ID_3170547340/CASA-

MAS-LOTE-REMEDIOS-

ANTIOQUIA-ASI-ES-TU-

CASA.html

Detalles de la OfertaConstrucción Anexos Valor Total

Tabla 65 Investigación de Mercado ZHGE-UR-1


Oferta 1: Vendo lote de terreno sobre la vía principal Remedios Antioquia extensión

344 m sector el matadero Ubicación comercial excelente vista Juan Carlos 310 820 76

03 55 Millones negociables

Oferta 2: El inmueble consta de 3 habitaciones, 1 baño, sala, comedor, cocina semi-

integral, salón, unidad abierta, piso en cemento esmaltado, en un terreno de 210 mts2.

Valor Adoptado





102

Valor (m2)

143.895,35$

135.714,29$

139.804,82$

5.784,89$

4,14%

134.019,93$

145.589,70$

134.019,93$

135.000$

Limite Superior

Valor Adoptado m2

Oferta

1

2

Promedio



Limite Inferior

Valor m2

Tabla 66 Valor Adoptado ZHGE-UR-1

6.5. Valores Estimativos de Construcción

En la parte urbana del municipio de Remedios conocida como la cruzada, se presentan

sobre el corredor vial una parte de uso de suelo residencial, con construcciones

semejantes entre ellas, como se evidencia en el estudio de mercado, se tiene un estimativo

de 400.000 para las construcciones del sector, esto sustentado con el siguiente

presupuesto de obra, apoyado en la construdata 192 con valores de referencia de

Medellín, y sometido después a la depreciación de Fitto Y Corvini aplicando la

normatividad vigente para el avalúo de construcciones ( Art 3, Resolución 620 de 2008

del Instituto Geográfico Agustín Codazzi)

6.5.1.Tipología de Construcciones

Según la inspección ocular de las visitas realizadas y un análisis con el comité de avalúos

de la Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz, se establece una descripción general para

las viviendas que predominan en la zona homogénea urbana del municipio de Remedios

presentada a continuación:

Ítem Descripción

Vivienda Vivienda con piso en concreto pulido, muros en bloque divisorio

No. 5 con muros pañetados y pintados, cubierta en lámina de zinc

con soporte en madera aserrada, puerta metálica y ventanas

corredizas, cocina interna con mesón en concreto y enchapado,

sostenido con 2 muros en ladrillo pañetado baño interno con piso

en concreto enchapado y muros enchapados hasta 1,5 m de

altura, batería sanitaria sencilla. Medidas aproximadas de 60m2


103

6.5.2.Costo de Reposición A Nuevo

Materialesunidad de

Medida

Valor

unitario Medida Valor Pag

Descapote a máquina m3 9.825$ 6,00 58.950,00$ 147

Replanteo m2 $ 2.633 60,00 157.980,00$ 147

Excavacion Manual General m3 14.083$ 18,00 253.494,00$ 147

Relleno excavacion m3 12.071$ 12,00 144.852,00$ 147

Placa concreto 3000 psi 10

cm malla electrosoldadam2 110.154$ 60,00 6.609.240,00$ 170

Alistado de piso 4 cm m2 13.572$ 60,00 814.320,00$ 182

Muro divisorio bloque

estriado no.5m2 39.620$ 85,88 3.402.565,60$ 176

Pañete liso muros 1:3 m2 20.003$ 85,88 1.717.857,64$ 165

vinilo sobre pañete 2 manos m2 5.947$ 85,88 510.728,36$ 179

Muro ladrillo estructural PV

Pared sencillam2 127.309$ 15,49 1.972.016,41$ 178

Estructura de madera para

teja fibrocementom 35.011$ 60,00 2.100.660,00$ 166

Teja Zinc Ondulada

3.048x0.80m Cal 35

0.17mm

und 24.500$ 25,00 612.500,00$ *

Meson en concreto m2 111.461$ 1,00 111.461,00$ 178

Lavaplatos con griferia un 240.823$ 1,00 240.823,00$ 214

Punto A.F Lavaplatos und 19.871$ 1,00 19.871,00$ 206

Tuberia PVC Sanitario 3'' m 15.291$ 2,20 33.640,20$ 135

Sanitario piana 6 litros

blanco pushund 153.776$ 1,00 153.776,00$ 75

Lavamanos con griferia tipo

Iun 222.843$ 1,00 222.843,00$ 213

Punto A.F Lavamanos und 19.871$ 1,00 19.871,00$ 206

Punto A.F Inodoro und 19.133$ 1,00 19.133,00$ 206

Ducha con griferia tipo l und 94.731$ 1,00 94.731,00$ 214

Puerta Principal Cacique 4

estampados linealesund 237.931$ 1,00 237.931,00$ 117

Ventana corrediza 1,2*1,2

vidrio 3 mmund 156.871$ 6,00 941.226,00$ 137

Puerta andes 0,3-0,5 m und 98.243$ 4,00 392.972,00$ 117

Ceramica formato

25cmX35cmm2 34.966$ 25,92 906.318,72$ 170

Piso en ceramica de 42,5 x

42,5 CMm2 38.944$ 12,00 467.328,00$ 182

Lavadero en granito pulido und 255.682$ 1,00 255.682,00$ 214

Reja bancaria m2 91.745$ 4,32 396.338,40$ 163

Acometida de circuito cable

CU 3*2 1*4 AWG PVC 01-

1/2"

m $ 150.961 12,00 $ 1.811.532,00 193

Acometida tuberia

galvanizada 1"m $ 18.125 24,00 $ 435.000,00 202

Tuberia PVC Sanitario 3'' m $ 15.291 12,00 $ 183.492,00 138

Mano de obra Cuadrilla de

instalacioneshc 21.554$ 40,00 862.160,00$ 41

Mano de obra cuadrilla de

albañileríahc $ 18.290 120,00 $ 2.194.800,00 49

*https://www.homecenter.com.co/homecenter-co/product/234320/Teja-Zinc-

Ondulada-3048x080mt-Cal-35-017mm/234320

COCINA

ACOMETIDAS

BAÑO

Dato tomado de la revista Construdata N° 192

Vivienda con piso en concreto pulido, muros en bloque divisorio No. 5 con muros

pañetados y pintados, cubierta en lámina de zinc con soporte en madera

aserrada, puerta metálica y ventanas corredizas, cocina interna con mesón en

concreto y enchapado, sostenido con 2 muros en ladrillo pañetado baño interno

con piso en concreto enchapado y muros enchapados hasta 1,5 m de altura,

batería sanitaria sencilla. Medidas aproximadas de 60m2

TOTAL MATERIALES Y MANO DE OBRA $ 28.356.093,33

TOTAL MATERIALES Y MANO DE OBRA x M2 $ 472.601,56

PISO

MUROS

CUBIERTA

ACABADOS

MANO DE OBRA

PRELIMINARES


104

6.5.3. Depreciación y Valor Adoptado Para Construcciones.

Depreciación de Fitto Y Corvini:

TIPO DE CONSTRUCCION VIVIENDA

EDAD 10

VIDA UTIL 70

EDAD EN % DE VIDA 14,29%

ESTADO DE

CONSERVACION2,5

DEPRECIACIÓN 15,60%

VALOR REPOSICIÓN $ 472.601,56

VALOR DEPRECIADO $ 73.725,84

VALOR FINAL $ 398.875,72

VALOR ADOPTADO $ 400.000,00

Tabla 67 Depreciación Y Valor Adoptado Para Construcciones


105

Fotografías de Tipología de Predios

Ilustración 5 Tipología de Predios (Vista Externa Vivienda)

Ilustración 6 Tipología de Predios (Vista Cocina Vivienda)


106

Ilustración 7 Tipología De Predios (Vista Interna

Vivienda)

Ilustración 8 Tipología de Predios (Vista habitaciones)

Ilustración 9 Tipología de Predios (Vista Baño)

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