Levantado de zonas homogeneas en el casco urbano de morales izabal

OCTUBRE

GRUPO A+I ARQ+ING

LEVANTADO DE ZONAS HOMOGÉNEAS Y ECONÓMICAS DEL CASCO URBANO DE MORALES IZABAL

2013

GRUPO: ARQUITECTURA+INGENIERIA ELDER ARREAZA SOFIA CALDERON RUDY FLORES

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ZONAS HOMOGENIAS Y ECONOMICAS DE MORALES IZABAL

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GRUPO ARQUITECTURA+INGENIERIA

LEVANTADO DE ZONAS HOMOGÉNEAS Y ECONÓMICAS DEL CASCO URBANO DE MORALES IZABAL Por: Grupo Arquitectura+Ingenieria Elder Arreaza Sofia Calderon Rudy Flores RESUMEN En el presente trabajo presentamos el levantamiento de las zonas homogéneas y económicas del casco urbano del municipio de Morales en el Departamento de Izabal, como un material de referencia para ayudar a la persona interesada en la caracterización física y económica de dicho poblado. Palabras clave: Morales Izabal, zonas homogéneas físicas, zonas homogéneas económicas, uso de suelo, valor de suelo, y tipología constructiva. ABSTRACT In this work we present the lifting of economic homogeneous zones and urban municipality of Morales Izabal Department, as a reference material

to help the person interested in the economic and physical characterization of the village. Keywords: Morales Izabal, homogeneous areas physical, economic homogeneous areas, land use, land value and type of construction. INTRODUCCIÓN El municipio de Morales se encuentra ubicado en las coordenadas 15°28’27.5” latitud norte y 88°49’40.7” longitud oeste, a una distancia de 248 Km. de la ciudad de Guatemala y a una distancia de la cabecera departamental (Puerto Barrios) de 62 Km. Llegando por vía terrestre a través de la CA-09 Jacobo Arbenz Guzmán. A elevación de 39.02 msnm y una temperatura

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promedio de 39 grados centígrados a la sombra, con una precipitación anual de 255 Mm. El casco urbano tiene una extensión de 721.13 hectáreas (7.2113 Km2) ocupando un 0.55% del territorio de su municipio. En 1870 Morales ya existía como una pequeña aldea, el 5 de noviembre de 1890 fue ascendido a la categoría de municipio. Es de resaltar que por gestión de los residentes del municipio el 30 de agosto de 1910 el entonces Presidente Manuel Estrada Cabrera cedió lotes de terrenos baldíos situados en lo que podía considerarse el área de la aldea de Morales. Estos lotes tenían una extensión superficial de 12 caballerías, 48 manzanas y 3,432 varas cuadradas y fueron cedidas a los morelenses. El casco urbano está integrado por dos grandes áreas: Morales y la Finca Bananera. Histórica, el crecimiento económico de la ciudad de morales arranco a partir de las instalaciones de las oficinas de la UFCO en la finca Bananera, como cabecera municipal convirtiéndose como un polo de atracción poblacional, generando una expansión desordenada del área urbana. En el casco urbano se observa una elevada tasa de urbanización, con la mayoría de sus zonas cubiertas por los servicios de energía eléctrica y agua potable, drenajes

y calles pavimentadas. Aunque con un crecimiento desordenado como ya se mencionó. Su traza por lo tanto salvolasnuevas urbanizaciones es sumamente irregular. Se identifican en el casco urbano 6 zonas homogéneas físicas-económicas. Y debido a que se encuentra asentado sobre una planicie su expansión urbana únicamente se ve limitada por el río Motagua con el cual colinda en el oriente. OBJETIVO Presentar la clasificación de zonas homogéneas físicas urbanas y económicas del caso urbano del municipio de Morales en el departamento de Izabal. JUSTIFICACIÓN Guatemala se encuentra inmersa en una explosión demográfica y urbanística la cual se espera que se estabilice hasta la tercera década del presente siglo, la mayoría de poblados de la república experimenta este fenómeno y la ciudad de Morales en el departamento de Izabal también. Es por ello que como cursantes del Diplomado de Bienes Inmuebles del Colegio de Ingenieros Guatemala decidimos presentar como Trabajo Final el levantado de zonas

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homogéneas y físicas de referida ciudad. Para poder generar conocimiento a partir de la investigación de campo y ayudar a levantar valores de suelo de ciudades intermedias de la república que pueda servir para personas vinculadas a mercado inmobiliario, valuadores, corredores de bienes raíces, urbanistas, y autoridades de gobierno entre otras. ZONAS HOMOGENIAS: La definición de zonas homogéneas físicas existentes es el resultado de un trabajo de investigación de campo con el cual se identificó áreas geográficas con similitud en

características de red vial, servicios públicos, uso y aprovechamiento del suelo y tipo de edificaciones existentes. De esta manera se hizo un levantado de zonas homogéneas en el casco urbano de morales Izabal, tomando en cuenta similitudes entre sus características socioeconómicas y de esta manera se dividió en 7 sectores homogéneos los cuales son presentados a continuación.

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SECTOR 1: LOTIFICACIÓN SANTA BARBARA

UBICACIÓN: Esta litificación está ubicada al oeste del casco urbano. El vecindario cuenta con calles no pavimentadas de 8m. de ancho, no cuenta con drenajes de aguas negras y pluviales, cuenta con energía eléctrica, agua entubada. La urbanización fue desarrollada sobre una topografía plana. IDENTIDAD: Dirigido para clase socioeconómica baja y media, las edificaciones existentes tienen una arquitectura convencional en su mayoría diseñadas para uso de vivienda. MODA: Área residencial predominantemente, no existen áreas cerradas o con garita. El lote típico del sector es de 300 metros cuadrados. PRONÓSTICO: Se espera que corto plazo se mejore el sector con más construcciones debido a la demanda de vivienda en el casco urbano.

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SECTOR 2: BARRIO LA DEMOCRACIA BARRIO SAN ANTONIO BARRIO DE LAS FLORES

BARRIO BANANERA UBICACIÓN: Estos sectores están localizados en la zona central del casco urbano tirando más al oeste. Predominan sus calles adoquinadas, agua entubada y algunas calles cuentan con drenaje de aguas negras y no así pluvial y algunas viviendas cuentan con fosas sépticas. Este sector es residencial fue desarrollado sobre una topografía plana con leve inclinación, las viviendas fueron construidas con arquitectura tradicional. IDENTIDAD: Diseñado para clase Socioeconómica media, con arquitectura tradicional desarrollados en mixto block, techos de lámina y de losa de concreto. MODA: Dentro de estos sectores existen algunas viviendas de dos niveles pero en su mayoría viviendas de un nivel desarrolladas sobre un lote típico de 15 m. de ancho por 25m. de fondo.

PRONOSTICO: Se estima que el uso del suelo seguirá de la misma manera y que se mejore la arquitectura de las viviendas.

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SECTOR 3: FRANJA COMERCIAL-A: AREA DE BANCOS Y COMERCIO

UBICACIÓN: Este sector comercial tiene su ingreso por la Avenida Simón Bolívar. El uso del suelo del área es totalmente comercio o negocios donde se encuentran locales comerciales, bancos, ferreterías y pequeños centros comerciales. El vecindario cuenta con calles asfaltadas de 10 m. de ancho por vía, alumbrado público. Este sector se ha desarrollado en comercio por ser la entrada al casco urbano y debido a los altos índices de vehiculares y peatonales. IDENTIDAD: La arquitectura de este sector es convencional en su mayoría diseñada para uso comercial. Dirigido a clase socioeconómica media. MODA: La mayoría de construcciones son de block y losa de concreto. El lote típico varía ya que hay lotes pequeños y grandes. PRONOSTICO: Se espera que a mediano plazo se mejoren las edificaciones, dando una apariencia moderna la genere mejor presentación al comercio y así

poder dar mayor deseabilidad a nuevos comercios.

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SECTOR 4: FRANJA COMERCIAL-

B: AREA DE COMERCIO Y MATERIALES DE CONSTRUCCION

UBICACIÓN: Este es otro sector comercial que se ha venido desarrollando desde hace ocho años aproximadamente. El uso predominante del suelo en esta área el altamente comercial donde hay locales comerciales, bancos, ferreterías y en general variedad de comercios dedicados a toda clase socioeconómica. El vecindario cuenta con calles anchas de pavimento de concreto de 10m. de ancho, alumbrado público. IDENTIDAD: En este sector se puede observar que por haberse desarrollado no hace mucho tiempo la arquitectura es mejor que otro sector comercial. Dirigido a clase socioeconómica media, en su mayoría el uso del suelo es comercial. MODA: El lote típico del sector es de 15m. de ancho por 30m de fondo, la mayoría de construcciones son de block y losa de concreto.

PRONOSTICO: Se espera que a corto plazo se construyan nuevas edificaciones para comercio dando una apariencia moderna en el sector.

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SECTOR 5: BARRIO NUEVO BARRIO MODERNO BARRIÓ LA CANCHA UBICACIÓN: Este sector se encuentra localizado en el centro del casco urbano y tiene su acceso por casco urbano y tiene su acceso por la calle principal por la Av. SimonBolivar. El uso predominante en este sector es residencial con edificaciones modernas que se han construidos en los últimos años. El vecindario cuenta con calles adoquinadas de 7m. de ancho, agua entubada, fosas sépticas, alumbrado público. En cuanto a los sectores vecinos se encuentran viviendas de uno y dos niveles. Estos sectores en los últimos años se han desarrollado más que los demás del casco urbano. IDENTIDAD: Dirigido a clase socioeconómica alta y media, edificaciones con arquitectura moderna y convencional que en su mayoría han sido diseñadas para uso residencial. MODA: El lote típico del sector es de 15m de ancho por 25 de fondo con viviendas que han sido ampliadas o remodeladas en cuanto a segundos niveles, fachadas modernas las cuales hacen que sean mas atractivas.

PRONOSTICO: El uso del suelo seguirá predominando residencial en estabilidad, se espera que se modernice la arquitectura de las edificaciones dándole mejor calidad.

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SECTOR 6: BARRIO MICHAL UBICACIÓN: Este es uno de los barrios más grandes del casco urbano que tiene su ingreso por la nueva entrada a Morales. Está ubicado sobre una topografía plana y es residencial, aunque por tener ingreso por la nueva entrada se está desarrollando un sector comercial en su calle principal. Cuenta con calles adoquinadas de 6m. de ancho, agua entubada, alumbrado público, fosas sépticas y algunas calles con drenaje de aguas negras. Las viviendas del sector hay de uno y dos niveles. IDENTIDAD: Dirigido a clase socioeconómica media. Sus edificaciones con arquitectura convencional diseñadas para uso residencial. MODA: El lote típico del sector es de 13m. por 20m de fondo sobre los que fueron construidos viviendas de un nivel con arquitectura convencional y moderna. PRONOSTICO: Se estima que el uso del suelo seguirá para uso residencial por lo que se espera mejoras en las viviendas en cuanto arquitectura. A mediano plazo se espera que se desarrolle un sector

comercial en la calle principal de este sector.

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SECTOR 7: LOTIFICACIÓN VALLE REAL Y LOTIFICACION EL NARANJO. UBICACIÓN: Esta lotificación tiene su ingreso por la nueva entrada a Morales. Fue desarrollado sobre topografía plana, sus calles de terracería, agua entubada, drenajes de agua negras, alumbrado público. Presenta viviendas construidas con diseños variados pero siempre con arquitectura que va desde lo convencional a lo moderno, este sector ha tenido un buen desarrollo habitacional generando estabilidad. IDENTIDAD: Habitado por clase socioeconómica media con viviendas desarrolladas en mixto block y lamina de zinc, losa de concreto con garaje. MODA: El lote típico del sector es de 13m. de ancho por 21m. de fondo sobre los que fueron construidas viviendas de uno y dos niveles con arquitectura convencional y moderna. PRONOSTICO: Se espera que este sector a corto plazo llegue a desarrollarse más por la demanda de vivienda.

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CONCLUSIONES Como podemos observar, los precios de suelo observados varían de los US$13/M2 a los US$300/M2, coincidiendo los mayores valores con las zonas donde se ubican las centralidades comerciales que para esta ciudad se presenta en forma lineal ya que el desarrollo de la misma se dio a lo largo de la línea férrea, la estación del tren y la finca Bananera.

$0.00$50.00

$100.00$150.00$200.00$250.00$300.00

PRECIO MENOR Y MAYOR DEL SUELO DE LAS ZONAS HOMOGENEAS DE MORALES, IZBAL.

PRECIO MENOR US$/M2

PRECIO MAYOR US$/M2

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