Elaboracion de Proyecto(Platinum)
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RESIDENCIAL PLATINUM LA ALEGRIA DE VIVIR COMO EN CASA CARÁTULA pág. 1
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Proyecto civiles. Residencial platinum
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RESIDENCIAL PLATINUM
LA ALEGRIA DE VIVIR COMO EN CASA
CARÁTULA
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ÍNDICE
DESTINO PÁGS.
CAPÍTULO I: ASPECTOS INTRODUCTORIOS
1.1 Introducción…………………………………………………………………………7
1.2 Antecedentes………………………………………………………………………...10
1.2.1 Pobreza en la Republica Dominicana………………………………....…...10
1.2.2 Desastres naturales…………………………………………………………11
1.2.3 Proyectos Elaborados………………………………………………………12
1.3 Descripción del Proyecto…..………………………………………………………..14
1.4 Fundamentos o Justificación .……………………………………………………...16
1.5 Razón de Ser y Origen del Proyecto…………………………….……………..…...17
1.6 Objetivos..…………………………………………………………………………...18
1.6.1 Objetivo General...………………………………………………….……...18
1.6.2 Objetivos Específicos…..…………………………………………..……….18
1.7 Metas……...…………………………………………………………………………19
1.7.1 Corto Plazo………………………………………………………………….19
1.7.2 Largo Plazo………………………………………………………………....19
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CAPÍTULO I
ASPECTOS INTRODUCTORIOS
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1.1 INTRODUCCIÓN
Proyecto de viviendas Económicas
Proyecto de Viviendas Económicas: Es un conjunto o complejo habitacional
estratégicamente organizados, planificado y ubicado céntricamente con la finalidad de
brindar las facilidades a las personas de bajos recursos a que puedan obtener un techo
propio, seguro y a la vez económico.
La República Dominicana es un país en vías de desarrollo, que posee un gran
número de personas desempleadas y con trabajos informales quienes buscan el sustento
en la sociedad de diferentes formas, unos empleados en compañías donde se le ofrece un
sueldo mínimo, otros trabajando de forma independiente, muchos de estos viviendo en las
más desfavorables condiciones de vida provocando que cada día aumente el porcentaje de
pobreza en la población sin tomarse ninguna medida para detener esta situación.
La población es que hace la nación y juegan un papel fundamental en el desarrollo
de la misma, así mismo refleja las condiciones en que se encuentra el país y por ende la
sociedad debe tener una calidad de vida sostenible. Para ello debe existir un proyecto y
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facilidades que puedan representar un cambio positivo en la calidad de vida de aquellas
personas con pocos recursos que buscan un hogar donde vivir.
Con la ayuda de organismos nacionales y compañías privadas crear la iniciativa de
residencial Platinum, un proyecto de apartamentos económicos que representan una
oportunidad de, en primer lugar, obtener la casa de sus sueños y, luego, vivir
confortablemente.
En vista de todo lo mencionado con anterioridad, el residencial Platinum estará
ubicado en la otra banda, Santiago de los caballeros, el cual estará divido por Jardines
que son el conjunto de 5 edificios de 4 niveles y a su vez sub-dividido en 8 apartamentos
cada uno, resultando para un total de 360 apartamentos. Para más comodidad cada
apartamento contará con su parqueo, un espacio de área común y un área recreativa para
todo el complejo. Resolviendo de este modo la problemática.
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1.2 Antecedentes del Proyecto
1.2.1 Pobreza en la Republica Dominicana
Cerca de la mitad de la población de República Dominicana vive en la pobreza. Y
un poco menos de la tercera de estos vive en extrema pobreza. Unas cifras alarmantes
para cualquier país del primer mundo, pero, lamentablemente, para los países
Latinoamericanos no es novedad porque miles de sus habitantes, por no decir millones,
viven en la misma condición.
Entre los años de 1197 y 2002 el 1 por ciento de los dominicanos pudo escapar de
la pobreza. Esta magra mejoría no se vio reflejada en la realidad porque el país se
perjudicó por la crisis financiera del 2002 – 2004. Que llevó a más de un millón
de dominicanos a la pobreza. Lo que generó que más del 40% de la población sea pobre y
el 16% de estos viva en la extrema pobreza. Muchas de las familias que no tienen como
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mantenerse sobreviven de las remesas que le llegan de sus familiares, en las cuales viven
conglomerados hasta cinco familias en una vivienda unifamiliar. En un Informe Nacional
de Desarrollo Humano del 2005, República Dominicana se encuentra entre los 13 países
en el mundo que menos han aprovechado el aumento del ingreso per capita en favor de su
población.
La población de la ciudad de Santiago se ha incrementado muy rápidamente en
estos últimos años, esto implica el gran aumento de demanda de viviendas en el
municipio. Según datos estadísticos del Consejo Nacional de Empresas Privadas
(CONEP) el 54% de las personas son desempleadas o con negocios informales lo que
implica que más de la mitad de la población posea un salario mínimo.
Esta situación da como resultando un aumento en el nivel de pobreza y por ende
estas personas no poseen los recursos necesarios para comprar cualquier inmueble y vivir
de manera humilde.
1.2.2 Desastres naturales
La Rep. Dominicana se encuentra en la lista roja de los diez países del mundo con
mayor debilidad financiera ante los desastres naturales, conforme al nuevo Atlas de
Exposición Económica a Riesgos Naturales, el cual contiene un índice compilado por la
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empresa de análisis de riesgo Maplecroft, la que tiene su sede en el Reino Unido, y el 15
de agosto de 2012 da a conocer el contenido del Atlas.
Helen Hodge y Charlie Beldon, analistas de Maplecroft, han dicho que la
República Dominicana y Honduras están entre las diez naciones en el mundo con mayor
riesgo económico por los desastres naturales, pues “en el caso de la República
Dominicana en particular una proporción significativa de la producción económica está
expuesta a riesgos naturales porque hay exposición a la actividad sísmica concentrada
cerca de Santo Domingo.
Según este nuevo análisis, es necesario tomar medidas urgentes, tales como
regulaciones más estrictas para la escogencia de sitios adecuados para construir, y más
rigurosos estándares de construcción que mejoren la capacidad de respuesta ante
terremotos y huracanes, medidas ya recomendadas en una evaluación realizada por la
ONU en el 2010.
El estudio dice que “La rápida urbanización y los altos índices de pobreza hacen
que un número significativo de personas en República Dominicana viva en áreas de
riesgo y sin la capacidad de recuperarse ante un desastre natural”, añadiendo que “es
necesario mejorar la infraestructura de transporte y comunicaciones, así como educar al
público sobre los riesgos de desastres naturales como forma de ayudar a mitigar el
posible impacto”.
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1.2.3 Proyectos Elaborados
En el 2010, El gobierno dominicano inició, a través del Instituto Nacional de la
Vivienda (INVI), la construcción de 2,432 nuevas viviendas, destinadas,
fundamentalmente, a familias de escasos recursos económicos.
Los proyectos, que abarcan todo el territorio nacional, contando con el financiamiento de
la Corporación Andina de Fomento y el Estado dominicano.
Las provincias beneficiadas son: Santo Domingo, con cinco proyectos, los cuales
se ubican en Pedro Brand, Boca Chica, Guerra, El Tamarindo y Haras. También, en San
Pedro de Macorís, La Vega, Puerto Plata, Barahona, El Seybo, Hato Mayor, La Romana,
Samaná, Azua, Ocoa, Pedernales, San Juan, Peravia, San Cristóbal, Espaillat y La
Altagracia.
El gobierno ha entregado más de ocho mil viviendas económicas a familias pobres
que perdieron todo lo que tenían tras el paso por el país de tormentas tropicales durante
los años 2004, 2007 y 2008.
El Gobierno entregó el 19 de Noviembre de 2014, 104 nuevas viviendas en dos
proyectos habitacionales construidos en la provincia Independencia, a un costo de
RD$110 millones.
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1.3 Descripción del Proyecto
El Proyecto Residencial Azulejos es un complejo de 125 Edificios de apartamentos
dobles de tres (3) niveles; es decir, 750 Apartamentos o viviendas multifamiliares en el
cual consta de las siguientes características:
Sala-Comedor-Cocina, 1 Baños, 3 habitaciones y Área de lavado.
El proyecto también cuenta con Área de parqueos, Área Común y Recreativa. Está
ubicado en la Av. Gral. Antonio Guzmán km 4 próximo a la Herradura.
Las estructuras estarán hechas de muros de hormigón vaciados en Formaletas con
espesores constantes de 10 cm. La calidad de los materiales de construcción serán
estables (No lata, madera reciclada, tela asfáltica, etc.), los materiales de gastos serán
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ajustados a su presupuesto. No se sobrepasará en ningún caso las condiciones de
edificabilidad máxima ni de ocupación, así como los límites a linderos. También contarán
con servicios públicos (Agua, Electricidad, Alcantarillado), vías de acceso, título de
propiedad y espacio público. Y manteniendo siempre un carácter de fresco, cómodo y
habitable.
Se ha dispuesto de una escalera para el desplazamiento entre módulos y plantas,
que comunica todas las plantas de cada una de las edificaciones.
Este proyecto garantizará el derecho a la vivienda de más de 750 hogares y
familias de menores ingresos, equivalente a un total de 3760 personas de pocos recursos,
considerando un promedio de 5 personas por apartamento. En vista de que estos
apartamentos serán de bajo costo y con áreas mínimas habitables, a su vez estarán regidos
por reglamentos, Sustentado bajo la ayuda de instituciones gubernamentales y compañías
privadas.
1.4 Fundamentos o Justificación
El proyecto de Residencial Azulejos de apartamentos Multifamiliares surge con la
necesidad que presentan un grupo de personas de la ciudad de Santiago de Los Caballeros
que se encuentran ubicadas en Barrio Lindo y Alto de Yaque o riachuelo de Alto de
Yaque y de la Herradura por las condiciones de vida tan inhumanas a la que se
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encuentran por sus escasos recursos, que se han visto afectadas por las crecidas del Rio
Yaque del Norte y que también hay cañadas están totalmente contaminadas siendo tal su
contaminación, que heces fecales son desechadas ahí, por lo que estos riachuelos presenta
un cuadro de obtención de enfermedades e infecciones que pueden adquirir estas
personas. Los cambios deseados que se pretenden lograr son positivos en la realidad a
intervenir, específicamente se espera una mejoría en las condiciones y la calidad de vida
de las personas involucradas en dicha realidad.
El proyecto se transforma en una ‘apuesta', una hipótesis de intervención en
determinados ámbitos y aspectos de la realidad social, para producir el cambio deseado.
De esta manera el proyecto social aspira a producir cambios significativos en la realidad
económica, social y cultural de estos sectores y mejorar con ellos sus oportunidades y
calidad de vida en la sociedad.
1.5 Razón de Ser y Origen del Proyecto.
La razón de todo proyecto y de cualquier idea es siempre la de suplir una necesidad
y la de solucionar un problema que pueda beneficiar a cierta cantidad de personas o un
gran grupo de personas afectadas por la misma problemática. En nuestro país existe una
enorme cantidad de personas que no poseen viviendas o que se encuentran desposeídas
de sus viviendas por fenómenos alternos que han afectado sus vidas.
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Según investigaciones realizadas desde el ámbito económico y social las personas
que se encuentran en estas condiciones son personas con una calidad de vida limitada,
arriesgándose a sí mismas y a sus familias viviendo en las más precarias condiciones,
cerca de cañadas, de ríos, invadiendo propiedades ajenas, etc. En busca de un lugar donde
alojarse, con la esperanza de alcanzar la mejoría. Mucho no tienen los recursos para
realizar financiamientos bancarios para comprar una vivienda humilde por sus altos
costos
Por tales razones debe existir una oportunidad para aquellas personas más
desposeídas o de pocos recursos de conseguir una vivienda, a un cómodo precio, con
facilidades de pagos y buscar la manera más conveniente para obtener un espacio en la
sociedad y no vivir al margen.
1.6 Objetivos
1.6.1 Objetivo General
Desarrollar un modelo de viviendas económicas con financiamiento asequible,
manteniendo una visión de ayudar a familias de bajos recursos, generando futuros
beneficios sociales.
1.6.2 Objetivos Específicos
Analizar la factibilidad del proyecto en aspectos económicos y ambientales.
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Encontrar la solución al problema de la facilidad de financiamiento que se
presentará a las familias que quieran adquirir viviendas económicas.
Demostrar la factibilidad de inversión para futuros inversionistas.
Realizar un análisis financiero y apreciación previa de la inversión.
1.7 Metas
1.7.1 Corto Plazo
Llevar a cabo el proyecto Residencial Azulejo para aquellas personas que lo
necesitan y obtener los beneficios financieros que se esperan tanto para la empresa
como para sus clientes.
Contribuir en lo más posible con la preservación del medio ambiente.
Ser eficaces a la hora de dar atención al cliente.
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1.7.2 Largo Plazo
Generar un modelo de vivienda económica que sea competitiva a nivel nacional
frente a los demás proyectos de esta categoría.
Ser reconocidos por nuestra calidad y por nuestros precios en el mercado.
Reducir en la medida de lo posible el déficit de viviendas económicas que hay en
el país.
Lograr que las futuras familias habiten este proyecto y puedan disfrutan del lujo de
tener un techo y todos los servicios que conlleva esto.
2.0 LOCALIZACION FISICA
ALTERNATIVAS Y ELECCION DEL SOLAR A UTILIZAR
Solar 1 (Solar elegido para Ubicar el proyecto)
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Ubicación: Avenida General Antonio Guzmán, Km 4, próximo a la Herradura.
Long.: 19.440660 Lat.: -70.732250
Área: 80,025.1232 M²
Precio: RD$1000/m²
Ventajas:
- Está ubicado en la Avenida Presidente Antonio Guzmán, la cual conecta con el Centro Ciudad Santiago de los Caballeros.
- Posee un terreno con una topografía beneficiosa, la cual no requiere de mucho movimiento de tierras para su acondicionamiento.
- El área de adapta al perímetro del proyecto, esto permite un planeamiento sencillo para ubicar las viviendas dentro del proyecto.
Desventajas:
- El metro cuadrado es más costoso que los otros solares por estar cerca de una avenida importante.
Solar 2
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Ubicación: Avenida Villa liberación, próximo a la Herradura
Long.: 19.497060 Lat.: -70.730374
Área: 131,775.85 M²
Precio: RD$950/m²
Ventajas:
- Posee de un gran espacio.- El costo del metro cuadrado es razonable para la zona.
Desventajas:
- Está un poco alejado de la autopista principal, esto hace que sea un poco difícil de acceder a él.
Solar 3
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Ubicación: Hato del Yaque, Cruce la canela
Long.: 19.453552 Lat.: -70.767713
Área: 156939.2917 M²
Precio: RD$900/m²
Ventajas:
- El valor del metro cuadrado es menor que en las demás propuestas.
Desventajas:
- Su ubicación es muy alejada del centro de la ciudad de Santiago de los caballeros.- Su topografía es muy irregular lo que supone mucho movimiento de tierras.-
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2.1 ESTUDIO DE MERCADO
En este estudio se observan los análisis de demandas y de ofertas que ofrecerá el proyecto
en función de cumplir la necesidad que se persigue, buscando satisfacerla, dando un
beneficio tanto al o los destinatarios como al autor de la obra, tomando en cuenta la calidad
del producto, la inversión, el tiempo y las competencias.
Ofreceremos los menores costos del mercado, buscando así satisfacer las necesidades de
nuestros clientes.
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2.2 Descripción del proyecto
Es un proyecto que se basa en la construccion de viviendas a bajo costo con facilidades de
pago a corto o largo plazo, dirigido a aquellas personas de bajos recursos economicos que no
han podido adquirir su vivienda propia.
El proyecto Residencial Azulejo ubicado en la Herradura, Santiago consta de 125 Edificios de
Apartamentos de 3 niveles distribuidos en 21 manzanas compuestas por 6 Edificios cada una.
Este constara de Area verde, 1 parqueo por apartamento, servicios basicos, entre otros.
Los apartamentos tienen 50.55 m2 de construccion, el cual incluye: Sala- Comedor- Cocina,
Area de Lavado, 3 Habitaciones y 1 baño, distribuido para una familia de 5 personas por
apartamento.
2.3 Objetivo del proyecto
El objetivo de este proyecto va dirigido a la construcción de viviendas socioeconómicas
en la ciudad de Santiago, donde se ofrecen las mejores facilidades de pagos.
2.4 ANALISIS DE LA DEMANDA
2.4.1 Destinatario o beneficiarios
Según las estadísticas presentes muestran la extrema necesidad de viviendas de
calidad, la rápida urbanización hace necesario el acceso a la vivienda, esto conlleva a
examinar la forma de mejorar la calidad de viviendas para las familias pobres y de la clase
trabajadora. Las personas tienen la necesidad de adquirir viviendas que les ofrezca
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condiciones más humanas, brindando comodidad, economía y servicios básicos. Tomando en
cuenta todo lo expresado anteriormente, el presente análisis y la propuesta de
implementación de sus resultados se enfocará exclusivamente en la ciudad de Santiago de
los Caballeros, ubicada en la región norte de la República Dominicana, inclinándose
exclusivamente a los integrantes de la clase social baja, que son aquellos que por los altos
costos de la vida no pueden tener viviendas propias.
2.4.2 Universo
La población total de Santiago de los Caballeros consta de:
Según la Población
Habitantes: 963,422
Habitantes que viven alquilados: 306,516
Habitantes con vivienda propias: 581,031
Otros Habitantes: 75,875
Según el número de viviendas
Viviendas particulares: 277,992
Viviendas Alquiladas: 97,647
Viviendas Propias: 158,310
2.4.3 Muestra:
n= N Z2 pqE2 (N−1 )+Z2 pq
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n=963,422 ( 1.962 ) 0.50∗0.50
0.082 (963,422−1 )+1.962(0.50)(0.50)
n=150encuestas
2.4.4 Métodos de Recopilación de Datos Utilizados
Cuestionario:
La fuente primaria utilizada para la recopilación de datos e información para la demanda del
proyecto es la elaboración de cuestionario al usuario.
Este cuestionario consiste en un conjunto de preguntas de selección múltiples donde se le
presentaran varias opciones a elegir para el usuario, para conocer sus necesidades y
opiniones.
El cuestionario consta de 10 preguntas en el que se observan y analizan los siguientes
aspectos: de servicios básicos disponibles, situación económica y social, condiciones de vida
del usuario y su accesibilidad para obtener su propia vivienda.
Estudios bibliográficos.
Esta clase de estudios se basan en la investigación mediante documentación donde se
realizarán las búsquedas a través de la web mediante la observación cuidadosa de cada uno
de los sitios o dominios del público objetivo. En adición a esto se pueden observar los
servicios y beneficios que ofrecen otras compañías que elaboran proyectos de viviendas,
mediante un cuidadoso estudio de los beneficios y ofertas que brindan al público al cual están
dirigidos.
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2.5 ANALISIS DE LA OFERTA
El proyecto a presentar consistirá en la creación de apartamentos económicos con las
mejores ofertas del mercado pensando en nuestros clientes para ofrecerle mejores
facilidades de pago.
El proyecto tendrá una inversión de aproximadamente RD$1,050,000,000 monto del
cual el 15% será asumido por el estado dominicano e instituciones benéficas
(RD$157,500,000), es decir, que aportaran una parte de los recursos, la cual será utilizada
para la adquisición del terreno. Con esto se espera conseguir que el costo máximo por
apartamento sea de RD$ 1,400,000.
2.5.1 Estrategias del mercado
Precio del producto: esta estrategia busca hacer competencia con los proyectos
de la misma índole que existen en el mercado. Estableciendo como precio por
unidad en RD$1,400,000.
Facilidad de pago: Se establecerá un sistema de pagos con iniciales asequibles
de RD$10,000 y plazos cómodos dependiendo de la situación económica del
cliente, los cuales incluyen un primer año sin intereses.
Ubicación del Proyecto: Este proyecto posee una ubicación favorable, ya que
colinda con la Avenida General Antonio Guzmán, que conduce al Centro Ciudad
Santiago de los caballeros.
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2.5.2 Competidores
Cada una de los mencionados a continuación son compañías que tratan proyectos de
la misma indole en los que se pueden mencionar
ARCONIM Constructora S.A.
Constructora Tedy
Inmobiliaria 21 Century
Constructora Cristel
2.6 ESTUDIO TECNICO
2.6.1 PONDERACIÓN DE LAS PROPUESTAS
Tipos de construcción:
Mampostería: Le llamamos mampostería al sistema de construcción que consiste en
levantar muros a base de bloques que pueden ser de arcilla cocinada, piedra o
concreto entre otros. Actualmente se unen utilizando un mortero de cemento y arena
con un poco de agua, en las proporciones adecuadas. Construir a base de muros en
mampostería confinada es un sistema estructural ampliamente empleado para la
construcción de casas en América Latina, y otros países.
La mampostería al adoptar soluciones de refuerzo y confinamiento mejora
notablemente su capacidad sismo-resistente. Un muro de mampostería confinada
consiste básicamente en paredes de bloques confinadas en todo su perímetro por
elementos esbeltos de concreto reforzado.
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VENTAJAS
Apta para todo rango de riesgo sísmico
Por su rigidez, genera danos secundarios menores.
Como muros portantes, la modulación facilita la construcción de estructuras
regulares.
Combina la función estética y estructural.
La colocación de la estructura de refuerzo permite la edificación de estructuras y
muros seguros.
Incorpora las características térmicas y acústicas del material a los muros.
Una gran disponibilidad de acabados.
Modulación y tolerancias estrictas.
Sirve como ductos para las instalaciones ocultas.
DESVENTAJAS
• Por ser un sistema diferente al sistema de pórticos y muros, se hace necesario un
control riguroso sobre los procedimientos de manejo y colocación de los materiales.
• Se debe conocer muy bien las características de las unidades de mampostería, ya
que son parte fundamental de la estructura.
• Requiere un diseño arquitectónico riguroso que permita la adecuación vertical y
horizontal de los muros.
• Dado que todos los muros son estructurales, no se pueden hacer modificaciones en
los espacios interiores de la edificación.
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Formaleta: Es un sistema de encofrado fundamental para la construcción de vivienda.
Las principales funciones de la formaleta son dar al concreto la forma proyectada en el
diseño, proveer estabilidad cuando el concreto se encuentra en estado fresco y
asegurar la protección y la correcta colocación tanto del acero de refuerzo como de las
instalaciones y sus accesorios.
Las formaletas para sistemas industrializados pueden ser de diversos materiales:
acero, aluminio, madera e incluso plástico. Dependiendo de esto podrán utilizarse
hasta en 1.500 ciclos con un adecuado almacenamiento y mantenimiento, así como la
técnica utilizada para el desencofrado. Se fabrican mediante procesos y equipos
industriales con altos estándares de calidad. Existen dos sistemas de formaleta para la
construcción con sistemas industrializados: mano portable que son los que están
concebidos y diseñados para incrementar la producción en la construcción de vivienda
en serie y túnel. En ambos sistemas, los paneles unidos forman una estructura
temporal auto portante, capaz de soportar presiones sin deformarse demasiado.
VENTAJAS
Es industrializado, es decir que sea económicamente competitivo.
Disminución de plazos de producción.
Reducción de incidencia de mano de obra.
Mayor control de producción.
Mayor economía.
Son uno de los principales factores para el rendimiento constructivo del proyecto e
influyen directamente en la apariencia y calidad de la superficie.
Esto genera competitividad en costos, y lo convierte un sistema eficiente y de alto
rendimiento en las construcciones.
DESVENTAJAS
Inconvenientes que derivan de la escasa o nula rigidez frente a los esfuerzos
horizontales
Los elementos sufren estados de carga transitorios en su transporte y colocación, izado
y ajustes, que pueden afectar la resistencia estructural de la pieza
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Estas requieren de una inversión inicial muy importante para poner en marcha el
sistema de producción, pero es justificada en obras grandes con plazos de ejecución
reducidos.
Estructura metálica: Una estructura metálica es cualquier estructura donde la mayoría
de las partes que la forman son materiales metálicos, normalmente acero. Las
estructuras metálicas se utilizan por norma general en el sector industrial porque tienen
excelentes características para la construcción, son muy funcionales y su coste de
producción suele ser más barato que otro tipo de estructuras. Normalmente cualquier
proyecto de ingeniería, arquitectura, etc. utiliza estructuras metálicas. Son las que la
mayor parte de los elementos o partes que la forman son de metal (más del 80%),
normalmente acero. Como las estructuras están formadas por un conjunto de partes,
estas partes deben cumplir unas condiciones.
Condiciones que Debe Cumplir Cualquier Estructura:
- Que sea Rígida: Que la estructura no se deforme al aplicar las fuerzas sobre ella.
- Que sea Estable: Que no vuelque.
- Que sea Resistente: Que al aplicarle las fuerzas, todos los elementos que la forman sean
capaces de soportar la fuerza a la que se verán sometidos sin romperse o deformarse.
VENTAJAS
Alta resistencia del acero por unidad de peso lo que permite estructuras relativamente
livianas y en consecuencia espacios más diáfanos, con menor número de apoyos
Dimensiones menores de los elementos estructurales
Avisan con grandes deformaciones antes de producirse un fallo debido a que el
material es dúctil
Uniformidad ya que las propiedades del acero no cambian apreciablemente con el
tiempo
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Homogeneidad del material
Posibilidad de reforma de manera más sencilla para adaptarse a nuevos usos del
edificio lo cual es más habitual en el caso de equipamientos, edificios de oficinas... que
en el caso de viviendas
Rapidez de montaje.
Posibilidad de prefabricación en taller consiguiéndose mayor exactitud
Gran capacidad de laminarse con diversos tamaños y formas
Reutilización del acero tras desmontar la estructura
DESVENTAJAS
Corrosión
Problemática en caso de incendios
Pandeo ya que se utilizan elementos esbeltos sometidos a compresión (soportes
metálicos). No obstante, las estructuras se calculan evitando estos fenómenos
Mayor coste de la estructura y su posterior mantenimiento: pinturas contra la corrosión,
paneles de protección frente al fuego.
2.6.2 CRITERIOS DE SELECCIÓN
Nuestro proyecto será construido en formaletas por las siguientes razones o ventajas
fundamentales:
Emplear formaletas, concreto y acero de refuerzo, permite la construcción de varios
pisos.
El empleo de formaletas metálicas permiten una rotación diaria y buen acabado.
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Confiere una apreciable celeridad de ejecución con muy poco desperdicio de
materiales.
El ensamble monolítico de muros y losas de entrepiso le confieren un buen
comportamiento frente a la acción de sismos intensos.
Las fachadas se pueden construir sin limitaciones arquitectónicas y el aislamiento
acústico y térmico resulta aceptable.
El sistema tiene el inconveniente del alto costo de la formaleta.
Los proyectos con este tipo de sistema se realizan hasta la mitad de tiempo establecido
que en otros sistemas.
2.7 ESTUDIOS REQUERIDOS
2.7.1 ESTUDIO DE SUELO
Un estudio de suelos permite dar a conocer las características físicas y mecánicas del suelo,
es decir la composición de los elementos en las capas de profundidad, así como el tipo de
cimentación más acorde con la obra a construir y los asentamientos de la estructura en
relación al peso que va a soportar.
Esta investigación que hace parte de la ingeniería civil es clave en la realización de una obra
para determinar si el terreno es apto para llevar a cabo la construcción de un inmueble u otro
tipo de intervención.
El suelo de nuestro terreno posee las siguientes características:
Suelo tipo ¨D¨
La capacidad admisible del suelo Qadm=1.15 kg/cm2
Contenido humedad= 21.2%
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Límite líquido= 35.2%
Índice de plasticidad= 18.8%
Coeficiente de balasto= 2.5 kg/cm3
2.7.2 ESTUDIOS TOPOGRAFICOS
Cuando hablamos de estudios topográficos nos referimos al conjunto de actividades que se
realizan con el fin de tomar datos en el campo suficientes para lograr representar
gráficamente el polígono y características superficiales del terreno. Dichos estudios son
esenciales en la mayoría de los proyectos debido al nivel de detalle y exactitud que se exige
para llevarlos a cabo. Indican la ubicación geográfica en base a coordenadas UTM, la altura
sobre el nivel del mar y las medidas de cada lado de la forma del terreno, es necesario
adecuar el proyecto arquitectónico de acuerdo al terreno.
Los estudios topográficos tendrán como objetivo lo siguiente:
Realizar los trabajos de campos que permitan elaborar los planos topográficos con
curvas de nivel y fotografías, registros digitales e informes.
Proporcionar los datos de base para los estudios de hidrología e hidráulica, geología,
geotecnia así como de ecología y sus efectos en el medio ambiente.
Posibilitar la definición precisa de la ubicación y las dimensiones de los elementos
estructurales.
Establecer puntos de referencia para el replanteo durante la construcción.
Evitar excavaciones y rellenos innecesarios que solo incrementan los costos de la obra.
2.7.3 ESTUDIOS GEOLÓGICOS Y GEOTÉCNICOS
ESTUDIOS GEOLÓGICOS
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Los estudios geológicos tienen como objetivo principal establecer las características
geológicas, tanto local como general de las diferentes formaciones geológicas que se
encuentran identificando tanto su distribución como sus características geotécnicas
correspondientes. Los estudios geológicos comprenderán:
Revisión de información existente y descripción de la geología.
Descripción geomorfológica.
Zonificación geológica de la zona.
Definición de las propiedades físicas y mecánicas de suelos y/o rocas.
Definición de zonas de deslizamientos.
Recomendación de canteras para materiales de construcción.
Identificación y caracterización de fallas geológicas.
ESTUDIOS GEOTÉCNICOS
Su objetivo principal es establecer las características geotécnicas, es decir, la estratigrafía,
la identificación y las propiedades físicas y mecánicas de los suelos para el diseño de
cimentaciones estables. Los Estudios geotécnicos comprenderán:
Ensayos de campo en suelos y/o rocas.
Ensayos de laboratorio en muestras de suelo y/o roca extraídas de la zona.
Descripción de las condiciones del suelo, estratigrafía e identificación de los estratos de
suelo o base rocosa.
Definición de tipos y profundidades de cimentación adecuada, así como, parámetros
geotécnicos preliminares para el diseño del puente a nivel de anteproyecto.
Dependiendo de la envergadura del proyecto y del tipo de suelo se podrán realizar
ensayos de refracción sísmica, complementados por perforaciones o excavaciones de
verificación en sustitución a los trabajos antes mencionado.
Presentación de los resultados y recomendaciones sobre especificaciones
constructivas y obras de protección.
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2.7.4 ESTUDIOS DE IMPACTO AMBIENTAL.
La evaluación de Impacto Ambiental será establecida por la autoridad competente y es
necesaria sobre todo en aquellos proyectos con mayor potencial para impactar negativamente
en el ambiente como son las nuevas estructuras. Los estudios deben desarrollarse basándose
en el Marco Legal de la Secretaría del Medio Ambiente que aprueba los "Términos de
Referencia para Estudios de Impacto Ambiental en la Construcción Vial”.
La metodología a seguir en un estudio de Impacto Ambiental será la siguiente:
Identificación de Impactos: Consiste en identificar los probables impactos a ser
investigados.
Previsión de Impactos ambientales que se han detectado en el análisis previo.
Interpretación de Impacto: que tan importante va a ser la alteración medio ambiental.
Información a las comunidades y a las autoridades sobre los impactos ambientales.
Plan de Monitoreo o Control Ambiental: verificar que se cumplan todas las normas para no
causar tanto daño al ambiente.
2.7.5 ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS
Los estudios se refieren a aquellos trabajos que son complementarios a los estudios
básicos, como son las instalaciones eléctricas, drenajes, coordinaciones con terceros y
cualquier otro que sea necesario para el proyecto. En lo que se refiere a instalaciones
eléctricas, la factibilidad del servicio, así como su punto de aplicación, y en lo que se refiere al
drenaje, posibles influencia de redes existentes, serán coordinadas con los organismos
correspondientes respectivamente.
Se deberá documentar mediante un informe detallado todas las coordinaciones
efectuadas, tendrá por lo menos las siguientes informaciones:
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Documentos que iniciaron las coordinaciones y sus respectivos documentos de respuesta.
El informe deberá indicar los puntos más importantes de las coordinaciones, indicando
fechas, nombres y direcciones o teléfonos de los responsables de dichas coordinaciones.
Planos y/o esquemas que se requieren.
Conclusiones y recomendaciones.
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3.0 DESCRIPCION DEL PROYECTO
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3.1 PLANTA DE CONJUNTO (PLANOS)
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3.2 PRESUPUESTO DETALLADO
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3.3 LISTADO DE TAREAS Y ACTIVIDADES
Interior
Fundación
Movimiento de Tierras Replanteo Excavación Armado Vaciado de hormigón
Levantamiento
Instalación eléctrica Instalación sanitaria Armado de muro Colocación de formaleta muros Armado losa Colocación formaleta losa Vaciado de Estructura Armado de Piso Vaciado de piso Pañete
Terminación
Colocación de cerámicas Pintura primera mano Colocación de puertas Colocación de ventanas Ebanistería Terminación de Inst. Eléctricas Terminación de Inst. Sanitaria Segunda mano de pintura Limpieza final
Exterior
Armado y vaciado Escalera Pañete exterior Pintura exterior Instalación de Acometida agua potable Instalación de Acometida Aguas negras Instalación de Acometida de CDEEE Nivelar Colocación de Césped
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Colocación de Jardinera Armado y vaciado de Aceras y contenes Asfaltado de Parqueo Asfaltado de Calle
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3.4 CRONOGRAMA DE EJECUCION DEL PROYECTO
3.5 Fuente de Trabajo y Contrataciones del Proyecto
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3.5.1 Recursos humanos
Es el trabajo aportado por un conjunto de personas que forman una organización. Este conjunto velan dentro de un sistema de jerarquía para el buen funcionamiento de la empresa y así la buena administración de los recursos de la misma. El siguiente organigrama muestra lo cada uno de los que forman la empresa y a su vez al proyecto, también se le presenta una descripción y los requisitos que conlleva cada puesto:
Puestos Función Genérica Perfil del Puesto
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Grupo de Socios
Encargado/a de Proyectos
Encargado/a de proyectos en
obra
Supervisores en obra
Obreros
Contrataciones
Recursos Administrativos
Recursos Humanos
Contable
Encargado/a de Ventas
Atencion al Cliente
Supervisor Tecnico
Secretario/a Asistente
Grupo de Socios Persona que dirige y controla toda la organización, reparten los intereses de la empresa.
- Ser profesional graduado en el área de Arquitectura e Ingeniería y/o Administración.
- Dominio en solución de problemas.- Manejo en negocios.- Ser un líder.
Encargado/a de Proyectos
Persona que dirige y controla todo lo referente al proyecto en oficina, administrando los recursos del mismo.
- Ser persona graduada en Ing. Civil, Arquitectura o Administración de Empresas.
- Manejo de proyectos- Ser lider
Encargado/a de Proyectos en Obra
Es la persona que se encarga de administrar el proyecto en obra, quien tiene contacto directo con los supervisores y contratistas
- Ser persona graduada en Ing. Civil, Arquitectura o Administración de Empresas.
- Manejo de proyectos- Ser líder.- Tener buen manejo de los recursos
humanos y administrativos.Supervisores en Obra
Son los ingenieros, Arquitectos, agrimensores, entre otros, que administran y supervisan el proyecto en sus respectivas áreas, velando por que se ejecuten al pie de la letra todas las actividades.
- Ser persona graduada en Ing. Civil, Arquitectura o Agrimensura.
- Conocimiento en el manejo de recursos humanos.
- Tener desenvolvimiento en la ejecución de obras
Contratistas Personas con conocimientos específicos en un área técnica, que son contratadas para ejecutar en dicha área. son los Plomeros, Eléctricos, Albañiles, etc.
- Tener Experiencia en el Area correspondiente o lo que ejecuta.
- Buen manejo de Recursos Materiales de la compañía.
Obreros Personas que ejecutan actividades de fuerza física en el proyecto.
- Ser amable- Saber trabajar en equipo
Supervisor de recursos Administrativos.
Controla, Programa y organiza los recursos humanos, financieros y materiales de la empresa.
- Tener dominio total en el área de Administración de empresas.
- Ser una persona organizada con buenas expectativas de administrar.
Recursos Humano Es el encargado de administrar las nóminas de contratación de la empresa
- Buen manejo de los recursos humano- Manejabilidad con el trato de
personas- Experiencia en Administración de
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Personal.Contable Persona encargada de
administrar los recursos financieros de salida y entrada de la empresa.
- Ser Contable- Tener Experiencia en Contabilidad- Manejar los programas de
contaduría.- Ser confiable- Trabajar en equipo.
Supervisor técnico Controla, supervisa y repara el sistema, aparatos y accesorios que hacen que funcione la organización.
- Tener total dominio de la informática y/o de los programas de Microsoft Office, redes y otros.
- Tener conocimientos en electricidad y en reparación de equipos eléctricos así como de instalaciones sanitarias.
Asistente Encarga de mantener informado a los superiores de la empresa y a sus subalternos. También es la persona que administra y vela por el buen funcionamiento de la administración de la empresa
- Ser capacitado y tener experiencia en el área de planificación.
- Saber trabajar en equipo.- Experiencia en liderazgo.
Secretario/a Encargado/a de atención a los clientes y las llamadas de la compañía. El rostro de la empresa.
- Experiencia como secretario/a- Conocimientos básicos en computación.- Ser multifuncional.- Tener carisma y amabilidad.
Encargado/a de
Ventas
Supervisa, revisa, investiga y organiza todo lo referente al mercado y al comercio en la empresa.
- Profesional en el área de Mercadeo (graduado en Marketing).- Experiencia en ventas.
Atención al Cliente Persona encargada de dar información a los clientes y prestar atención a sus necesidades, así como mantener a la empresa al tanto de lo que suceda.
- Ser multifuncional- Buen manejo de la lengua- Ser amable, eficaz y carisma en sus atenciones.- Trabajar en equipo.
3.5.2 Materiales
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Los siguiente es una lista de los materiales mas genéricos y mas utilizados en el proyecto del cual hacen posible la ejecución y elaboración del mismo, son materiales indispensables en la ejecución de obras:
3.5.3 ESQUEMA DE CONTRATACIONES
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MATERIALES Piezas de FormaletasCemento ConcretoGravasArenaAgua Bloques de concretoVarillasMallas de AceroMadera, clavos, calCerámicas Equipos pesadosPinturaHerramientasAndamiosEquipos de protección
Las contrataciones son un conjunto de actividades que se realizan con un equipo de personas expertas en sus respectivas áreas, estas actividades se realizan por ajustes de ejecución de las mismas, es decir, por un pago fijo por la realización de los trabajos especificados para cada contratista. La siguiente tabla muestra cada una de las contrataciones que se elaboraran en el proyecto:
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ACTIVIDAD EMPRESA Y/O CONTRATISTAAgregados Ferretería 8ªHormigonera Hormigones IndustrualesCarpintería Don Pedro CarpinteríaFerretería OchoaHerrería Duran HerreriaEbanista Bernardo EbanisteriaVentanas Amauris vidrios y VentanasBloques de concreto Ferretería 8ªAlbañilería Maestros Brunildo, Luis Moran Varillero Maestro Valeriano Romero Plomería WRHPiso y Mesetas Jaime medina Maestro de CeramicaInstalaciones eléctricas
Ramón Electricidad
Equipos pesados ECOCISA
3.6 EVALUACION ECONOMICA
3.6.1 INVERSION Y RECURSOS
El proyecto tendrá una inversión de RD$1,233,383,346.00 del cual el Estados Dominicano y otras organizaciones gubernamentales aportaran un 30.24% del costo total que equivale a RD$373,019,387.10. En el cual el costo de los apartamentos se reduzca a un costo de RD$1,147,151.95. de tal manera que los costos se reduzcan y sean asequibles para aquellas personas de pocos recursos.
INVERSION EN RECURSOSDESCRIPCION MONTO (RD)
Terreno $80,025,123.20Bloques de Apartamentos $860,363,958.9Campamento $60,407.00Instalaciones eléctricas $6,850,000.00Instalación de agua potable $3,950,000.00Instalación de agua residual $3,100,000.00Áreas recreativas $2,200,000.00
TOTAL DE RECURSOS $965,549,489.1GASTOS INDIRECTOS
10% DIRECCION TECNICA $95,654,948.913% SEGURO SOCIAL $28,696,484.672% TRANSPORTE $19,130,989.785% IMPREVISTOS $47,827,474.468%GASTOS ADMINISTRATIVOS $76,523,959.13
TOTAL DE INDIRECTOS $267,833,856.9TOTAL $1,233,383,346
Este proyecto no cuenta con área comercial del cual esta pueden recibir donaciones de los sectores privados.
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3.6.2 FLUJO DE CAJA DE INVERSION
FLUJO DE CAJA Concepto Semestres
0 1 2 3Unidades vendidas
252 250 248
Ingresos de Ventas
327,600,000.00 325,000,000.00 322,400,000.00
Unidades construidas
252 250 248
Egresos 289,082,291.4 286,787,987.5 284,493,683.6Egresos
indirectos89,277,953.3 89,277,953.3 89,277,953.3
Flujo 238,322,047.70 53,360,244.7 53,665,940.8 284,493,683.6
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3.6.3 ESQUEMA FINANCIERO (FINACIAMIENTO)
El esquema financiero es una distribución de pagos en base a un financiamiento o préstamo de una propiedad. Para realizar un financiamiento e iniciar el proyecto es posible obtenerlo en base al costo total de la primera etapa del mismo.
El Costo del Proyecto es de: RD$1,233,383,346.00
Costo por Apartamento: 1,147,151.95
El precio de Venta del Apartamento es de: RD$1,300,000.00
Financiamiento de Ventas de: 12% Anual fijo, para un plazo de 20 años
El proyecto iniciara su construcción cuando se hayan vendido un minimo de apartamentos de 252 unidades.
El financiamiento se realizara en la Cooperativa San Miguel.
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3.6.4 APORTACIONES DEL ESTADO
El estado como ente de la sociedad y quien busca dar beneficios a la población se encuentra
involucrado en este proyecto de vivienda, con el objetivo de reducir la población marginada de
la sociedad.
Para beneficio del proyecto se realizaran aportaciones del cual el Estado brindará los gastos
de Energía Eléctrica, Distribución de Agua potable y Agua Residual, así como el asfaltado de
las Calles del mismo. Este costo de aportación equivale a un 30.24% (RD$373,019,387.10)
del gasto total del proyecto.
Este paso por el Estado equivale a alcanzar el éxito de elaboración del proyecto y a su vez
brindar a esas familias un digno hogar en donde poder vivir, formando parte de una nueva
sociedad.
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3.6.5 ESTIMACIONES DE VENTAS
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3.6.6 FLUJO DE CAJA DE INGRESOS
El flujo de Caja de ingresos del proyecto son los siguientes. Se calculara, en base a una etapa el cual cada etapa tiene un periodo de 1 año, 8 meses y 25 dias
Inversion Inicial: RD$378,360,244.7
Pediodo: 1.74 años
Interes Anual: 5.5%
Flujo de Caja de Ese periodo: RD$53,360,244.7
Tasa Interna de Retorno por Etapa.
Periodo: 1.74 Años
Ganancia total: 327,600,000.00
Ganancia unitaria: 1,300,000.00
Interés Anual: 5.5%
Gasto Total: 289,082,190.6
Gasto Unitario: 1,147,151.95
Resultado: la TIR da 11.27%
El Proyecto Es Factible.
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3.6.7 FACTIBILIDAD DEL PROYECTO
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3.6.8 ANALISIS DE RIESGOS
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3.6.9 RESULTADOS ESPERADOS
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3.7 CONCLUSIONES FINALES SOBRE EL IMPACTO A LA PROBLEMÁTICA ESTUDIADA
3.6.6 FLUJO DE CAJAS DE INGRESOS
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