LOS PRINCIPIOS DE BIENES RACES EleventhEdition Charles J. Jacobus DREI, CREIEl prlogo Al Principio Los bienes races siempre han sido uno de los temas ms interesantes para discutir. La edad de consumismo (y los consumidores altamente motivados e informados) ha c ambiado el negocio de bienes races por siempre. Hay estatutos importantes de prot eccin del consumidor en cada estado. La ley de agencia ha cambiado dramticamente. Los agentes de bienes races ahora representan a los compradores, negocian a sus c omisiones, y la oferta limit acuerdos de servicio. La Internet ha hecho disponibl e informacin (una vez que se limita para la industria) a todos los consumidores. La carretera de informacin ha obtenido a la fuerza el negocio para adaptarse a un nuevo mtodo de pensar, est ms abierta y flexible para las necesidades de los consu midores y los deseos. Virginia y FHA, una vez que un estndar de comparacin de fina nciamiento disponible, son ahora sombre por vehculos nuevos de financiamiento de f uentes privadas; Los prstamos costeables de la vivienda han hecho al americano soa r ms alcanzables. Pero con este avance han venido inestabilidad de responsabilida d mayor y de mercado. Como es lgico, la necesidad para la educacin ha aumentado ta mbin. Esto Es por Qu Este libro fue escrito por maestros. Ahora en su edicin 11, fue originado por mi buen amigo, Dr. Bruce Harwood, con quien yo co-author otro texto. Despus de su mu erte inoportuna, continu nuestros esfuerzos revisando este libro para reflejar nu estra dedicacin para ensear esos que quieren aprender este tema. He mantenido el e stilo de easy-toread y el acercamiento franco, orientado en transaccin para el su jeto, cul, como un maestro, he encontrado muy efectivo. He intentado mantener el lenguaje simple y no como. Este tema puede replantearse exactamente y correctame nte, sin ser aburrido. Los fundamentos de bienes races han permanecido igual para centenares de aos, basndose en el derecho comn ingls. Estos fundamentos se discuten de diferentes maneras en los captulos diferentes, cada redoblamiento lo que fue aprendido en anteriores temas. La propiedad y las haciendas de adentro aterrizan , por ejemplo, pueden ser vueltas a visitar al discutir contratos e hipotecas. T odo esta informacin, luego, es otra vez vuelta a visitar cuando el estudiante com ienza a aprender los temas ms complicados de registrar, evaluando, financiando, f eria alojando, y el control terrestre de uso. La mayor parte de esos que lee est e libro seguir adelante para volverse autorizado como un profesional de bienes rac es, as es que he intentado cubrir todos los temas pertinentes para preparar el le ctor para el examen de licencia y proveer una buena base de ms educacin. Aqu hay Cmo Las caractersticas especiales de este libro incluyen lo siguiente: El Material Ad icional de Estudio! Al final de cada captulo hay un vocabulario retrospectivo de trminos cruciales, preguntas y problemas, y lecturas adicionales para investigacin ms profunda. Estos son diseados para ayudar a lectores a enfocar la atencin en los trminos importantes del captulo y los conceptos. Las preguntas ayudarn revisin de e studiantes lo El xxviii Openmirrors.com El PRLOGO El xxix Las reas materiales y precisas que pueden necesitar ms estudio al prepararse parael examen que licencia. Responde a estas preguntas son encontradas en Appendix E , as haciendo este libro una herramienta de estudio autnomo. La Revisin Fcil! A part ir del Captulo 2, cada captulo ofrece una lista de trminos cruciales y sus definici ones. Los trminos cruciales son tambin impudentes cuando la primera parte usada en un captulo, as como tambin listado en el glosario /ndice combinado detrs del libro. Auxiliar a los estudiantes adentro a revisar trminos y temas, as de los reservan a las coaliciones el glosario con el ndice, dejando al lector buscar un trmino y en contrar no slo la definicin, sino que tambin las referencias de la pgina hacia donde el tema se discute a todo lo largo del libro. Los Appendices tiles! Estos append ices le proponen al lector que el estudio integral equipa con herramientas para el campo de bienes races. Incluyen lo siguiente: Las Ilustraciones de la Constru ccin y el Inters de Revisin de Matemticas de Bienes Races de Terminologa y la Conversi de Medida de Mesas de Valor de Presente Posponen Respuestas para las Preguntas Capitulo y los Problemas Podemos Ayudar El estudio importante auxilia y material instructivo completo este paquete para el curso de principios. Para el Estudiante: El Gua de Estudio: Esta herramienta excelente de aprendizaje ofrece consejos que toman prueba bsica, refuerza los ob jetivos educativos de cada captulo, y provee exmenes objetivos para cada captulo. En la parte trasera es las respuestas y justificacin razonada para la ms explicacin! El Tutor de Web: Este suplemento interactivo, estudiantil basado en la Web en W ebCT y / o la Pizarra da aprendizaje innovador a activamente contratar a los est udiantes. Con informacin retroactiva de exmenes y exmenes, la revisin til de PowerPoi nt, y flashcards de trminos cruciales, los estudiantes sacan provecho de este gua de estudio como realcen su revisin. La Herramienta en Lnea: Hemos puesto al corri ente a nuestro PowerPoint1 en lnea para ofrecerlos a los estudiantes una opcin adi cional de estudio! Visite el sitio del soporte de este libro de texto en www.cen gage.com/realestate/jacobus. Para el Instructor: Los Amos del archivo /diaposi tiva del Artculo del manual /prueba del instructor: El mameluco, este suplemento es un artculo indispensable. El manual del instructor est disponible con adopcin de este texto e incluye contornos de captulo, enseando le da propina, un banco de pr ueba cuestiona a partir del Captulo 2, y casi 100 amos para ser convertido en dia positivas de figuras, mesas, y notas del libro. La Herramienta en Lnea: Los arch ivos para el manual del instructor pueden ser encontrados en nuestro sitio prote gido en contrasea en www.cengage.com/realestate/jacobus. Examview: Las preguntas del archivo experimental del artculo y las preguntas adicionales para interrogar pueden ser encontradas en el CD-ROM para hacer a la medida y la sastrera para el curso. Mirando Adelante Como un editor publicista, tenemos por entendido que el aprendizaje no se detien e despus del examen de prelicencia, y tampoco hacen nuestros productos. De prelic encia para el corretaje, o los principios para graduar grados, proveemos aprende r soluciones que se ocupan de educacin permanente, desarrollo profesional, y nece sidades adelantadas de estudio. Para aprender ms aproximadamente la lista complet a de Cengage de recursos de educacin de bienes races, llmenos en 1-800-3549706 o vi stenos en lnea en www.cengage.com/realestate. Acerca Del Autor C Harles J. Jacobus recibi un grado del Licenciado en Ciencias de la Universidad de Houston en 1970 y un Doctor de grado de Jurisprudencia de la Universidad de Hou ston Law Center en 1973. l es pizarrn certificado por la Barra del Estado de Junta Directiva de Tejas de Especializacin Legal en la ley residencial y comercial y v erdadera de la hacienda. l forma parte de la Universidad Americana de Abogados y el Concejo de Bienes Races de Houston del Abogado, y l ha hecho las funciones de p residente de la Asociacin de Bienes Races de los Educadores, presidente de la Seccin de Bienes Races del Houston Bar Association, y el presidente del American Bar A ssociation Committee en Corredores de Bienes Races y el Corretaje. l ha sido miemb ro de la Junta Directiva de Editores pues el American Bar Association Committee en Libros y Publicaciones, fue Mayor de su ciudad natal, Bellaire, Tejas, y serv idos en los Bienes Races, Convalidacin de Un Testamento, y el Concejo de Leyes de Confianza del Estado Atrancan de Tejas como presidente de la Barra del Estado de Texas Committee en Seguro del Ttulo. l actualmente es miembro del Comit de BrokerLawyer de la Comisin de Bienes Races de Tejas, y el Comit MCE Advisory del Centro d e Bienes Races de Tejas. El xxx Openmirrors.com El captulo La Introduccin para Bienes Races 1 R La hacienda del eal es un tema nico, y porque es nico, los bienes races han engendr ado teoras legales complicadas y situaciones de hecho muy inusuales. Ninguna de l as dos situaciones estn alguna vez exactamente semejantes, y el tema nunca deja d e ser intelectualmente estimulante. Todo el mundo tiene una historia favorita ac erca de bienes races, y ha permanecido un tema fascinante por siglos. Esta fascin acin es qu marcas realmente hacienda tal diversin, interesndole al negocio. Como un estudiante nuevo de bienes races, uno debe estar preparado a aprender una buena c antidad de conceptos nuevos y est dispuesto a cometer el tiempo y el esfuerzo a e ste efecto. Hay algo quin dice que la nica forma para aprender bienes races est por la experiencia. Muchos aos atrs ste fueron el concepto tradicional. Los bienes races fueron luego considerados seres un mercadeo o un negocio de arte de vender, y l a experiencia fue la mejor maestra. Los aos recientes, sin embargo, han visto el desarrollo de extensivas aplicaciones acadmicas y tecnolgicas en la educacin de bie nes races. Los bienes races se han tratado de la vanguardia acadmica - los grados n o graduados en bienes races vienen bien ms programas comunes de grado, y que se gr adan ras con ras proliferan. Hay tambin un nfasis resultante en el profesionalismo y la tica de estos profesionales nuevos de bienes races. Los avances tecnolgicos en todas las fases de la industria de bienes races tienen, coloc la educacin de biene s races y prctica de bienes races en un nivel nuevo de competencia y la eficiencia. A diferencia de muchos otros temas acadmicos, sin embargo, los bienes races conti nan enfatizando que la experiencia en las personas orient aspectos del negocio. La experiencia tiene una correlacin alta con xito en los bienes races negocio. Con es tas combinaciones en mente, este libro ha sido escrito para proveerle de una com prensin de los principios bsicos y los fundamentos comerciales de bienes races. El n fasis es colocado en una presentacin fcilmente legible que combina explicaciones d e los principios bsicos del tema con por qu cosas se hace y cmo estos principios se aplican a las actividades de todos los das. Cmo Leer Este Libro Al principio de cada captulo (2 a travs de 27) hay una lista del Key Terms que ust ed aprender, junto con definiciones breves, y una introduccin de temas para estar cubierto. Lea estos antes de iniciar el captulo. En el cuerpo humano del captulo, estos trminos, as como tambin otros trminos importantes para bienes races, son incrus tados en tipo de la letra negra y reciben un debate ms de fondo. Al final de cada captulo es una revisin de vocabulario y cuestiona y problemas. Estos son diseados para ayudar usted prueba misma en su comprensin del material en la subsidiaria qu e usted justamente ha ledo. Las respuestas son dadas en el lomo. Tambin detrs de es te libro son un ndice combinado y un glosario, al que se quiso decir para reforzar su familiaridad con el lenguaje de bienes races. Los trminos en este ndice 2 CAPTULO 1 La Introduccin para Bienes Races Y el glosario recibe una definicin breve, seguida por una referencia de la pgina p ara el debate ms detallado. Otra caracterstica de este libro es sus documentos sim plificados. Los contratos y las polticas del ttulo, por ejemplo, se escriben algun as veces con lenguaje legal, lo cual puede ser confuso para alguien excepto un a bogado. En los captulos delante, que usted encontrar simplificaron versiones de es tos documentos, escrito en el lenguaje claro y set en el tamao estndar mecanografa. La intencin es darle una comprensin ms evidente de estos documentos importantes de bienes races. En esta edicin, yo tambin he sumado temas en los captulos diversos pa ra mostrar realmente, aplicaciones de up-todate, prcticas de los temas. La Visin General de Transaccin Figura 1.1 provee un resumen visual del ciclo de transaccin de bienes races. Es in cluida aqu para darlos a usted una visin general de los pasos diferentes involucra dos en la venta de propiedad verdadera y mostrar cmo se relacionan estos pasos el uno para el otro. El captulo en el cual cada paso se discute es mostrado entre p arntesis. Si su punto de vista es eso de un agente de bienes races, el dueo, el com prador, o el vendedor, usted encontrar las subsidiarias que entienden para ser in formativos y valiosos. La Organizacin de Captulo El esmero ha sido tomado para organizar este texto en una manera que construir su conocimiento de bienes races. Por ejemplo, los mtodos terrestres de descripcin y l os derechos y los intereses en tierra son menester para compraventas, los extrac tos, las acciones, las hipotecas, y listados y por eso son discutidos a primera hora del texto. En el Captulo 2 usted encontrar tales temas como asigna y salta y el trecho hace mapas. Usted tambin encontrar un debate de sea bienes races y que lo que no es, y qu tan terrestre es fsicamente y econmicamente desemejante de otros a rtculos de comercio. Usted luego considerar los intereses y derechos diversos que existen en una parcela dada. En el Captulo 3 que usted ver que hay bastante ms a pro piedad de tierra que los concursos el ojo! En el Captulo 4 nos vemos en cmo puede ser un derecho dado o el inters en tierra mantenido por un individuo, a las dos o ms personas, o por una entidad comercial. Incluidos en este captulo estn debates d e tenencia unida, tenencia en comn, y la propiedad comunal. Divide en captulos 5 y 6 se ocupan del proceso por el cual la propiedad de bienes races es transferida de una persona para otro. En particular, el Captulo 5 discute acciones y lega, y Captulo 6 tratos con cmo una persona le da la prueba al mundo que l posee un inters o derecho dado en tierra. Los extractos y el seguro del ttulo estn entre los temas incluidos. En los Captulos 7 y 8 revolvemos para contraer ley y su aplicacin para las ofertas y las aceptaciones. Porque un tanto as de lo que las tomas colocan e n bienes races estn en la forma de contratos, usted querr tener una comprensin bien fundada de lo que celebra un contrato legalmente teniendo fuerza obligatoria y l o que no hace. Divide en captulos 9 a travs de 14 son asignados a finanzas de bien es races. En el Captulo 9, las hipotecas y las leyes estimando su uso estn explicad os. Divida en captulos 10 coberteras la accin de confianza y son pretendidas para lectores en esos estados en los cuales la accin de confianza es usada en lugar de una hipoteca. Los prstamos amortizados, los puntos, FHA y programas Virginia, y seguro hipotecario son discutidos en el Captulo 11. Las aplicaciones de prstamo y la verdad federal en los asuntos prestadores son discutidas en el Captulo 12. Hip oteque a los prestamistas, el mercado hipotecario secundario, y el merecido en c lusulas de venta es cubierto de Captulo 13. Las hipotecas regulables de tasa y las alternativas financiadoras son discutidas en el Captulo 14. En el Captulo 15 que vemos cmo la propiedad grava y las valoraciones se calculan, y el Captulo 16 explica ttulo cerrando y custodia. Divida en captulos 17 tratos con arrendar realmente Openmirrors.com La Organizacin de Captulo 3 La F Yo G U R E 1.1 UN N OVERVIE W DE UN R E AL E S TATE T R ANS AC TION El Dueo De Propiedad Se Decide para Sell El Individuo Se Convierte en Un Agente de Bienes Races Autorizado (19, 20, 21) Identifique la Propiedad (2) Los Derechos De Propiedad Complejos (3) Listando Acuerdo (20) Aprecie la Propiedad (18) La Ley del Contrato (7) El Comprador Evala Propiedad (18, 26, 27) La Oferta y la Aceptacin (8) La Ley del Contrato (7) Hipoteca (9) Escritura de Confianza (10) El Financiamiento del Comprador (14) Prestando Prctica (11, 12) Las Fuentes y los Tipos de Financiamiento (13, 14) El Seguro de Ttulo (6) de Bsqueda y del Ttulo La Preparacin de Accin (5) El Cierre o la Custodia (16) Las Formas de Propiedad (4) El Seguro de la Propiedad (24) Arrienda (17) Condominio de la Propiedad (4), Cooperativa y PUD (23) NOTA: Los nmeros en parntesis se refieren a los nmeros de captulo. Los Impuestos y el Control de Land-Use de Valoraciones (25) (15) 4 CAPTULO 1La Introduccin para Bienes Races La hacienda e incluye un documento de arrendamiento de muestra con debate. Captul o 18 explora el lenguaje, los principios, y las tcnicas de aforamiento de bienes races. Divida en captulos 19 tratos con requisitos de ley de licencia de bienes rac es, cmo escoge un vendedor a un agente, y ticas profesionales. En el Captulo 20 exa minamos la relacin entre agentes de bienes races y compradores y vendedores. Divid a en captulos 21 concentrados en la ley de agencia. El nfasis especial es colocado en los deberes y las obligaciones de agentes para sus clientes y en las leyes j ustas de la vivienda en el Captulo 22. Los dems captulos de este trato del libro co n un nmero de temas individuales y especializados de bienes races. Captulo 23 explo ra el condominio, cooperativo, y el desarrollo planificado de la unidad forma de propiedad de bienes races. Incluido es una apariencia en cmo estn ellos creados y los intereses y derechos diversos en tierra que se cre por ellos, incluyendo time sharing. En el Captulo 24 tomamos una apariencia breve e informativa en seguro de la propiedad. Un dueo de propiedad verdadera debera saber cmo garantizar en contra de prdida financiera debido a dao de la propiedad y adeudo pblico. La zonificacin, la tierra planificando, y las restricciones de accin son cubiertas de Captulo 25. s tos son temas importantes porque cualquier limitacin en el derecho de un hacendad o a desarrollar y usar aterriza puede tener un efecto sustancial en su valor. Ca ptulo 26 explora varias relaciones pertinentes y oportunas entre el valor de bien es races y la condicin de economa de los Estados Unidos. El captulo final, el Captulo 27, es una introduccin para las oportunidades disponibles para usted como un inv ersionista de bienes races. Los temas incluyen aumento del refugio tributario, de equidad, qu comprar, y cuando para comprar. Despus del captulo final estn varias apn dices que usted encontrar til. Hay inters compuesto, presentan valor, y mesas de co nversin de medida. (La amortizacin y las mesas de balance de prstamo estn localizada s en el Captulo 11.) Hay tambin una apndice conteniendo ilustraciones de la constru ccin para ayudar a informarle sobre terminologa de la construccin. Adicionalmente, usted encontrar que una seccin breve de revisin de matemticas de bienes races y las r espuestas para los exmenes y los problemas encontraron al final de los Captulos 2 a travs de 27. Las Oportunidades de Carrera El contenido y organizacin de este libro son diseados para personas que estn intere sadas en bienes races porque ellas ahora poseen o plan para poseer bienes races y para personas que estn interesadas en bienes races como una carrera. Son para esos que consideran bienes races como una profesin que el balance de este captulo es de voto. En la prctica, no hay un trabajo o carrera que en cierta forma no implica u n conocimiento de bienes races. La mayora de la gente que considera una carrera en bienes races piensa acerca de convertirse en un agente de bienes races que se esp ecializa vendiendo casas. Esto es muy natural porque la venta hogarea es el segme nto ms visible de la industria de bienes races. Es el rea de la mayora de la gente c omercial entre, y el mismo en el cual la mayora de concesionarios practicantes de bienes races hacen su vida. La propiedad residencial vendedora es una buena expe riencia. Las posiciones niveladas en la entrada estn ms disponibles, y le puede ay udar a decidirle si splicas de ventas de bienes races para usted. El CORRETAJE RESIDENCIAL El corretaje residencial requiere un conocimiento general de la comunidad y sus barrios; Una comprensin de principios de bienes races, ley, y la prctica; Y una hab ilidad a marchar bien con personas. Las horas de trabajo a menudo incluirn las no ches y los fines de semana, como estas veces son usualmente ms convenientes para los compradores y vendedores. Un agente residencial tambin debe suministrar un au tomvil que sirve para que clientes atractivos vean propiedades. Algunas oficinas de bienes races son vendedores ahora residenciales nuevos otorgantes un mnimo gara ntizado sueldo o un empate en contra de comisiones futuras. Sin embargo, esto es Openmirrors.comLas Oportunidades de Carrera 5 No siempre el caso, as es que un recin llegado debera tener bastante capital para s obrevivir hasta que las primeras comisiones sea ganado - y eso puede tomar cuatr o para seis meses. Adicionalmente, el vendedor debe ser capaz de desarrollarse y manejar un presupuesto personal que resistir la fiesta y ciclos de caresta que pu eden ocurrir en bienes races vendiendo. Una persona que es adepta a las relacione s interpersonales, que puede identificar los motivos de clientes, y que puede en contrar la propiedad para equipar probablemente tendr realmente xito en este negoc io. El CORRETAJE COMERCIAL Los agentes comerciales especializan en propiedades rentables como apartamento y bloques de oficinas, tiendas minoristas, y almacenes. En esta especialidad, el vendedor primordialmente vende beneficios monetarios. Estos beneficios son el in greso, el aprecio, la reduccin de hipoteca, y refugio de impuesto que una propied ad razonablemente puede ser esperada para producir. Para tener xito en corretaje de la propiedad de ingreso, uno debe ser muy competente en matemticas, debe saber cmo financiar transacciones, y estar al da de leyes tributarias actuales. Uno tam bin debe tener un sentido pues lo que hace una buena inversin, lo que hace una inv ersin de fcil venta, y lo que las posibilidades de crecimiento estn en el barrio do nde una propiedad est ubicada. El ingreso de la comisin de corretaje comercial tie ne probabilidad de estar menos frecuente, pero en mayores cantidades que de corr etaje residencial. El tiempo requerido para interrumpir el negocio es ms largo, s olo una vez en el negocio, empanada del agente es punto bajo. Las horas de traba jo de un agente comercial estn muy ms cercanas para las horas de trabajo normales que para esas en la venta residencial, aunque las apariencias pueden ser engaosas . Los agentes comerciales a menudo gastan las noches y los fines de semana. Uno casi siempre encuentra que los agentes comerciales activamente involucrados en a ctividades caritativas, fundraisers, torneos de golf, y actividades similares, c omo les d que una buena cantidad de tiempo surten efecto con lderes comunales y ex panden estas redes. El CORRETAJE del INDUSTRIAL Parecido a agentes comerciales, los agentes del industrial se especializan encon trando edificios y tierra adecuada para las preocupaciones del industrial. Esto incluye a arrendar y desarrollar propiedad del industrial as como tambin listarlo y venderlo. Un agente del industrial debe estar familiarizado con requisitos de la industria como proximidad para materias primas, debe regar y debe energizar, ofertas de mano de obra, y transporte. Un agente del industrial tambin debe saber de edificio local, zonificando, y debe gravar clusulas legislativas como pertene zcan para sitios posibles, y acerca de las escuelas, alojando, las facilidades c ulturales, y recreativas que seran usadas por empleados futuros de la planta. Las comisiones son irregulares, pero usualmente sustanciales. Las horas de trabajo son horas de trabajo normales y los esfuerzos de ventas estn primordialmente diri gidos a hallar hechos y figuras y presentarles a clientes en orden. Los clientes del industrial son businesspeople usualmente sofisticado. Conseguir entrar para el corretaje del industrial y adquirir una lista del cliente puede ser lenta. CULTIVE CORRETAJE Con la desaparicin rpida de la granja familiar, el papel del agente de campo cambi a. Hoy un agente de campo debe ser igualmente capaz de maniobrar la colcha de 16 0 acres de agricultor Jones y la operacin de 10,000 acres poseda por una corporacin de negocio del agro. La universidad entrenndose en la agricultura es una ventaja y el entrenamiento en el trabajo es indispensable. El conocimiento de terrenos, semillas, plantas, fertilizantes, mtodos de produccin,6 CAPTULO 1 La Introduccin para Bienes Races La maquinaria nueva, los subsidios de gobierno, y las leyes tributarias son vita les para el xito. El corretaje de campo ofrece tantas oportunidades a ganar a las comisiones y las retribuciones de arrendar y la gerencia de la propiedad desde escorar y vender propiedad. La GERENCIA de la PROPIEDAD Para una propiedad inversora, el trabajo del gerente de la propiedad es supervis ar cada aspecto de la operacin de una propiedad a fin de producir el regreso fina nciero posible ms alto sobre el ms largo perodo de tiempo. Las tareas del gerente i ncluyen alquilamiento, arriendan relaciones, construyendo reparacin y mantenimien to, llevando las cuentas, haciendo publicidad, y la supervisin de personal y come rciantes. El desarrollo en expansin de condominios ha dado como resultado una dem anda creciente para que gerentes de la propiedad los mantengan. Adems, los negoci os grandes que poseen propiedad para las de ellos utilizan los gerentes de la pr opiedad del salario. Los gerentes de la propiedad son usualmente asalariados un sueldo y, si la propiedad es un alquiler, un bono para mantener el edificio comp letamente ocupado. Para tener xito, un gerente de la propiedad no debera ser slo un experto de relaciones pblicas y un buen contador, sino que tambin descansadamente con inquilinos, hbil con herramientas, e informado acerca de las leyes aplicable s para unidades de alquiler. LOS SERVICIOS DEL LISTADO DE ALQUILER En algunas ciudades hay de alquiler listando servicios que ayudan a los inquilin os encuentran unidades de alquiler y los dueos encuentran a los inquilinos. La ma yora compila listas de alquileres disponibles y vende esta informacin para el mira miento de personas para alquileres. Unos cuantos tambin acusan al dueo para listar la propiedad. El objetivo es salvar un tiempo de la persona y gasolina por con tal que informacin pertinente en un gran nmero de alquileres. Cada propiedad en la lista est acompaada por informacin estimando depsito de la posicin, de tamao, de alqu iler, de seguridad, poltica favorita, etctera. Especialmente populares en ciudades con nmeros sustanciales de personas solas son servicios que listan compaero de cu arto. Estos mantienen archivos en personas con espacio para compartir (como el s egundo dormitorio en un apartamento de dos dormitorios) y esos buscando espacio. Los archivos contienen tal informacin como posicin, producen dividendos, engendra n, fumando preferencia, etc. La mayora de compaero de cuarto y servicios del lista do de alquiler han comenzado por empresarios individuales y no son afiliados con oficinas de bienes races. Una mayora de estados ahora requiere una licencia de bi enes races para los servicios del listado de alquiler. LOS BIENES RACES EVALUANDO El trabajo del tasador de bienes races es recoger y evaluar todos los hechos disp onibles afectando el valor de una propiedad. El aforamiento es una oportunidad d e carrera de bienes races que no requiere propiedad vendiendo; Sin embargo, eso e xige un set especial de habilidades del suyo. El trabajo requiere experiencia prc tica, educacin tcnica, y buen juicio. Si usted tiene una mente analtica y le gusta coleccionar e interpretar datos, usted podra considerar convertirse en un tasador de bienes races. El trabajo combina trabajo de oficina y trabajo de campo, y el ingreso de un tasador experto puede hacer buena pareja esos de un vendedor sobre saliente de bienes races. Uno puede ser un tasador independiente, o hay numerosas oportunidades para fungir como un tasador asalariado para autoridades tributari as locales o las instituciones prestadoras. El proceso de aforamiento se est ahor a volviendo ms complicado, sin embargo. La mayora de prestamistas y las mayoras de autoridades agobiantes piden que sus tasadores hacen alguna designacin adelantada de la credencial o el especial indicar certificacin para asegurar un nivel adecuado de competencia. El SERVICIO del EL GOBIERNO Aproximadamente la tercera parte de la tierra en los Estados Unidos es gobierno posedo. Esto incluye tierras vacantes y boscosas, bloques de oficinas, museos, pa rques, zoolgicos, Openmirrors.com Las Oportunidades de Carrera 7 Las escuelas, los hospitales, la vivienda pblica, las bibliotecas, el fuego y las estaciones de polica, las carreteras y las carreteras, los metros, los aeropuert os, y los edificios de tribunales. Todo estos es bienes races, y todo estos requi ere a los empleados del gobierno que pueden negociar compras y las ventas, evalan , financian, se ingenian, planifican, y se desarrollan. Las ciudades, los condad os, y los gobiernos estatales todas tienen activos extensivos de bienes races. En el nivel federal, el Servicio del Bosque, Parque Service, Departamento de Agric ultura, Banda Militar de Ingenieros, Agencia de Direccin Terrestre, y la Gerencia General de Servicios son todos los propietarios principales. Adems de propiedad categrica de bienes races, las dependencias del gobierno como el Federal Alojndole a Gerencia, Virginia, y la planilla Federal del Banco de Prstamo de la Pgina Princ ipal del Sitio Web miles de especialistas de bienes races para dirigir sus bienes races prestando programas. El ACONDICIONAMIENTO DE TIERRAS La mayora de casas nuevas en los Estados Unidos se construyen por desarrolladores que a su vez se los venden para los propietarios de casa e inversionistas. Algu nas casas se construyen por desarrolladores en pequea escala que producen slo un p ocos un ao. Los otros son de subdivisiones de 400 casas y condominios 40story que son desarrollados y construidos por empresas de envergadura que tienen su propi a planificacin, financiamiento evaluador,, construccin, y comercializando al perso nal. Hay oportunidad igual para el xito en el desarrollo ya sea usted construye 4 casas por el ao o trabaja para una firma que construye 400 al ao. La PLANIFICACIN URBANA Los proyectistas urbanos trabajan con gobiernos locales y grupos cvicos con el ob jeto de anticipar crecimiento futuro y cambios de uso terrestre. El proyectista urbano hace recomendaciones para calles nuevas, carreteras, alcantarilla y condu ctos de agua, instruye, estaciona, y bibliotecas. El nfasis en la proteccin medioa mbiental y el crecimiento controlado ha hecho a planificador urbano de especiali dades ms rpidamente en expansin de bienes races. Un trabajo urbano de planificacin es usualmente una posicin asalariada y no enfatiza habilidad de ventas. HIPOTEQUE FINANCIAMIENTO Los especialistas en el financiamiento hipotecario tienen un papel dual: (1) par a encontrar propiedades econmicamente en buen estado para prestamistas, y (2) loc alizar dinero para prestatarios. Un especialista hipotecario puede trabajar inde pendientemente, recibiendo una retribucin del prestatario para localizar a un pre stamista, o como un empleado asalariado de una institucin prestadora. La facilida d con la cual las hipotecas pueden ser compradas y vendidas ha alentado a muchos individuos a abrirse sus propias compaas hipotecarias en competencia con instituc iones prestadoras establecidas. Algunos especialistas hipotecarios tambin ofrecen prstamo de bienes races consultando para una retribucin. Ayudarn a un prestatario a escoger de entre los numerosos formatos hipotecarios de prstamo disponibles hoy, encontrar el mejor prstamo para el cliente, y ayudar creciendo en msculo y tamao y tramitar la aplicacin de prstamo.LAS SEGURIDADES Y SYNDICATIONS Las asociaciones limitadas y otras formas de syndications de bienes races que com binan el capital inversor de un nmero de inversionistas para comprar propiedades grandes numera en los miles. Las oportunidades inversoras y gerencia profesional propuesta por syndications son ansiosamente de las que se estuvo en busca por personas con dinero para adquirir propiedades inmuebles. Como consecuencia, hay oportunidades de trabajo en crear, promoviendo, y operando syndications de biene s races. CONSULTANDO El consultar bienes races implica dar consejo de otros acerca de bienes races para una retribucin. Un asesor debe tener un conocimiento de gran amplitud acerca de bienes races incluyendo financiando, evaluando, el corretaje, la gerencia, el des arrollo, la construccin, invirtiendo, arrendando, 8 CAPTULO 1 La Introduccin para Bienes Races La zonificacin, los impuestos, el ttulo, la economa, y la ley. Para quedarse en el negocio como un asesor, uno debe desarrollar un buen historial de consejo y suge rencias exitosas. LA INVESTIGACIN Y LA EDUCACIN Una persona interesada en investigacin de bienes races puede concentrarse en tales materias como materiales de construccin mejorados y los mtodos administrativos, o al encontrar respuestas para las preguntas econmicas algo semejante como?'' Las o portunidades estn llenas de educacin de bienes races. Casi todos los estados requie ren la terminacin de cursos especificados de bienes races antes de que una licenci a de bienes races puede ser expedida. Todo lo que los estados requieren continu ed ucacin para la renovacin de licencia (la educacin permanente obligatoria, o MCE). C omo consecuencia, las personas con experiencia en la industria y una habilidad p ara eficazmente ensear el tema son muy solicitadas como instructores. La mayora de estados requieren a un instructor aprobado estatal para ensear estas clases. EL INVERSIONISTA DE JORNADA COMPLETA Una de las ventajas del sistema libre de la empresa es que usted puede elegir co nvertirse en un inversionista de jornada completa solamente para usted mismo. Un nmero sustancial de personas ha abandonado sus trabajos para trabajar el tiempo completo con sus propiedades inversoras, y ha hecho bastante bien en l. Una ruta popular y exitosa para muchos ha debido comprar, baratamente y con una prima baj a, un edificio de apartamentos pequeo que no ha sido mantenida sino est en un buen barrio. La propiedad es entonces a fondo reacondicionada, y los alquileres estn levantados. Este proceso aumenta el valor de la propiedad. El incremento es parl ayed en un mayor edificio - a menudo a travs de un cambio del taxdeferred - y el proceso es repetido. Alternativamente, el inversionista puede aumentar el prstamo hipotecario en el edificio, y puede tomar el dinero en efectivo que l recibe com o un sueldo por su cuenta o lo puede usar como una prima en otro no edificio de apartamentos tambin bien mantenido en un buen barrio. Esto tambin puede hacerse co n casas del singlefamily. No es inusual para un inversionista adquirir casas de varios docenas de alquiler sobre un perodo de aos. Otro individuo que los inversio nistas han hecho bien financieramente por anuncios buscadores del peridico y regu larmente visitando oficinas de corretaje de bienes races buscando subvaloraron pr opiedades que pueden ser vendidas en un sobreprecio. Una variacin de esto es escr ibirle a los dueos de propiedad de out-oftown en un barrio dado para la sede si h ay cualquier deseo a vender a precio de ganga. Otro acercamiento es convertirse en un contratista y desarrollador en pequea escala. (Ninguna licencia es necesari a si usted trabaja con su propiedad.) A travs de sus esfuerzos personales, ustedcrea valor en sus proyectos, y luego los considera como inversiones. Los Requisitos de Licencia Como dueos de propiedad previamente indicados, que tratan slo de su propia propied ad no est obligado a mantener una licencia de bienes races. Sin embargo, cualquier ciudadano que, para compensacin o la para promesa de para compensacin, para lista s o para las ofertas listar, vende o se ofrece a vender, compra o se ofrece a co mprar, hace negociaciones o se ofrece a negociar, ya sea directamente o indirect amente con el objeto de causar una venta, una compra, o una opcin para la compra, el cambio, la subasta, el arrendamiento, o el alquiler de bienes races, o cualqu ier inters en bienes races, est obligado a mantener una licencia vlida de bienes race s. Algunos estados tambin requieren que las personas proponindole sus servicios co mo tasadores de bienes races, gerentes de la propiedad, sindicadores, consejeros, banqueros hipotecarios, o coleccionistas hechos jirones mantengan licencias de bienes races. Si sus planes de bienes races son tales que usted puede necesitar un a licencia, a usted debera pasrsele delante para Capitulo 19 y debera leer el mater ial all referente a bienes races licenciando. Openmirrors.com Las Lecturas Adicionales 9 Las Lecturas Adicionales Al final de cada captulo usted encontrar una lista de lecturas adicionales. Estos son incluidos para darle una seccin transversal de materiales escritos que usted puede encontrar valioso en fomentar su educacin de bienes races. Por limitaciones del espacio, no todos los bienes races reservan, folletos, y publicaciones actual mente disponibles se encuentran enumerados en las lecturas adicionales. Una visi ta para su biblioteca local, sus libreras, y la Red Mundial indudablemente produc irn material de bienes races adicional que no figura en la lista aqu, y cada ao trae ttulos nuevos. ``Metas HelpY Career en Focus ' por Amy R. Dillman (Realmente nue stro EstateToday, junio de 1994, vol. 27 numeran 6, p. 40). , ``Si Y ou no es un Buen Negociador, Y ou no es un Vendedor por Ethel Green (el Agente Inmobiliario del Hoy, June1996, vol. 29, el nmero 6, p. 39). Aprendiendo el Lenguaje de Biene s Races por Barbara Cox (del Sudoeste, 2002). Los Bienes Races: Un Case Study Appr oach por William Poorvu (del Sudoeste, 1993). Una coleccin de casos ocupndose de a spectos diferentes de desarrollarse, poseyendo, y dirigir bienes races. Los Biene s Races: Aprendiendo la Profesin del ofthe Practices por Byrd Randall S. (En el Su roeste, 1998) de la furgoneta Reken y Sandra. ``Los principios de bienes races pa ra el Industry Por Menor por Ann Berrigan (la Edad de la Sucursal de Cadena de T iendas Ejecutiva con Shopping Center Age, septiembre del 2001, vol. 77 publican 9, p. S5). , Su Carrera Exitosa de Bienes Races por Kenneth W. Edwards (Amacom, 1 997). Esta pgina intencionalmente dej espacio vaco Openmirrors.com El captulo La Naturaleza y la Descripcin de Bienes Races El sombrero es bienes races? Los bienes races, o la propiedad verdadera, son tierra y las mejoras hechas para aterrizar, y las derechas para usarlos. En este captul o, usted ser iniciado en la terminologa usada para definir y describir bienes races . Los bienes races estn definidos, y los derechos a aterrizar estn tambin descritos. Otros temas incluyen elementos instalados, accesorios, derechos de agua, y desc ripciones terrestres. Lo asigna y salta que la descripcin de tierra y el sistema rectangular de encuesta de tierra de descripcin estn tambin cubiertos, como son otros sistemas terrestres de encuesta. Este captulo incluye la cobertura de las cara ctersticas fsicas y econmicas de tierra. Teclee trminos como la escasez, fijeza, y s itus estn tambin definidos. Estos y otros trminos definidos dentro de este segundo captulo deberan ser estudiados a fondo y deberan ser recordados para realzar su com prensin de material en subsiguientes captulos. 2 W Y y los Trminos Cruciales Las meridianas de Mejoras de la Instalacin Fija de fijeza Metes y Bienes Races de la propiedad de Monumentos de saltos Personal derecho parcela Grabado Riparian S carcity Situs Los bienes races La tierra y las mejoras en un sentido de reconocimiento mdico, as como tambin las d erechas a poseerlos o usarlos; Tambin conocido como propiedad verdadera. Aterrice A menudo pensamos acerca de tierra como slo la superficie de la tierra. Sino, es sustancialmente ms que eso. Como la Figura 2.1 en la siguiente pgina ilustra, la t ierra empieza en el centro de la tierra, atraviesa la superficie de la tierra, y contina adelante en espacio. Una comprensin de este concepto es importante porque , dado una parcela particular, es posible que para una persona posea las derecha s para usar su superficie (la superficie vindica), otro para poseer las derechas para taladrar o pulla debajo de su superficie (los derechos subterrneos), y aqui etar otro para poseer las derechas para usar el espacio areo por encima de ella ( exteriorice derechos). Las mejoras Cualquier cosa fij para aterrizar con el intento de ser permanente - se considera - es de la hacienda terrestre y por consiguiente verdadera. As, las casas, las e scuelas, las fbricas, los graneros, las cercas, las carreteras, las tuberas, y la decoracin externa son bienes races. Como un grupo, estos son llamadas mejoras porq ue mejoran o desarrollan tierra. Las mejoras Cualquier forma de acondicionamiento de tierras, como edificios, las carreteras, las cercas, y las tuberas. 12 CAPTULO 2 La Naturaleza y la Descripcin de Bienes Races La F Yo G U R E 2.1 R E AL E S TATE ' LOS IONES S D IMENS Exteriorice Derechos La Superficie Enmienda Derechos Subterrneos El centro de la tierra La tierra incluye la superficie de la tierra y el cielo arriba y todo al centro de la tierra.La propiedad personal Un derecho o un inters en cosas de una naturaleza temporal o mvil; Cualquier cosa no clasificada como propiedad verdadera. Poder identificar lo que es bienes races y que lo que no es es importante. En tra nsportar propiedad para una casa, slo el lote est descrito en la accin. No hay que describir la unidad moradora misma, o decoracin externa, caminos de acceso, o las aceras. Son. Los artculos que no son una parte de la tierra, como mesas, sillas, camas, escritorios, autos, y cultivan maquinaria, est clasificada como propiedad personal, o los bienes muebles; Si la derecha para usarlos debe ser transferida para el comprador, el vendedor debera firmar una escritura de venta separada ade ms de la accin. Los elementos instalados Cuando un objeto que fue una vez personal la propiedad est pegada a aterrizar (o un edificio por consiguiente) a fin de pasar a formar parte de los bienes races, es llamada una instalacin fija. Por regla general, una instalacin fija es la propi edad del hacendado, y cuando la tierra es comunicada a una duea nueva, est automtic amente incluida con la tierra. La pregunta de si un artculo es una instalacin fija tambin asciende acerca de los impuestos sobre bienes, hipotecas, terminaciones d e arrendamiento, y plizas de seguros de peligro. Especficamente, los impuestos inm obiliarios se basan en valoracin verdadera de la propiedad. Las hipotecas de bien es races son aseguradas por propiedad verdadera. Los objetos adjuntados a que un edificio por un inquilino puede convertirse en propiedad verdadera y por lo tant o le pertenecen al dueo del edificio. Las plizas de seguros de peligro tratan prop iedad verdadera diferentemente que propiedad personal. Si un objeto se materiali za la hacienda depende en si el objeto fue fijado o instalado con la intencin de permanentemente mejorar la tierra. La intencin es La instalacin fija Un objeto que ha estado pegado a aterrizar a fin de convertirse en bienes races. Openmirrors.com Los elementos instalados 13 Evidenciado por cuatro pruebas: (1) la manera de anexo, (2) la adaptacin del obje to, (3) la existencia de un acuerdo, y (4) la relacin de las fiestas complejas. LA MANERA DE ANEXO La primera prueba, la manera de anexo, se refiere cmo el objeto est pegado a la ti erra. Ordinariamente, cundo un objeto que fue una vez personal que la propiedad e st pegada a aterrizar en virtud de su ser encastrado en la tierra o fijado para l a tierra por medio de cemento, asegure con clavos, se escape, etctera, se convier te en una instalacin fija. Para ilustrar, cuando el asfalto y el cemento armado p ara caminos de acceso y aceras estn todava en el camin de reparto, son propiedad mvi l y por consiguiente personal. Pero una vez que son vertidas en lugar, el asfalt o y el cemento armado pasan a formar parte de la tierra. De modo semejante, la m adera, el cableado, toca el caramillo, puertas, inodoros, fregaderos, calentador es de agua, hornos, y otros materiales de construccin cambian de propiedad person al para bienes races cuando pasan a formar parte de un edificio. Los artculos meti dos en la casa que no se vuelve permanentemente fijada en la propiedad personal terrestre de resto; Por ejemplo, el mobiliario, la ropa, los utensilios de cocin a, las radios, y los televisores. LA ADAPTACIN DEl OBJETO Histricamente, la manera de anexo fue el nico mtodo de clasificar un objeto como propiedad personal o bienes races, pero como el tiempo progresada, esta prueba a so las fue ya no adecuada. Por ejemplo, cmo clasificaba usted cortinas hechas a la me dida hechas para una ventana inusual? Para la respuesta, le debemos aplicar una segunda prueba: Cmo es el artculo adaptado para el edificio? Si las cortinas se hac en especficamente para la ventana, son automticamente incluidas en la compra o alq uiler del edificio. Otro ejemplo es la llave para una casa. Aunque gasta la mayo r parte de su vida til en un bolsillo o un bolso, es no obstante muy especficament e adaptada a la casa y por consiguiente una parte de eso. LA EXISTENCIA DE UN ACUERDO La tercera prueba es la existencia de un acuerdo entre las fiestas implicadas. P or ejemplo, un vendedor puede aclararse por adelantado y por escrito para el age nte lo que l considera propiedad personal, y as estar removido, y lo que l no consid era propiedad personal, y as se trasladar para el comprador. Los artculos comunes q ue pueden causar confusin son abridores de la puerta cochera, platos del satlite, controles remotos, equipo de la piscina, sistemas de entrada keyless, rodean sis temas en buen estado, plasma TVs, y controles para los sistemas de la alarma ant irrobo. Muchos de estos artculos pueden ser excepcionalmente adaptados al local, pero el vendedor les considera propiedad personal como podran poder ser recodific ados o utilizados para otra residencia. LA RELACIN DE LAS FIESTAS La cuarta prueba en determinar si un artculo de propiedad personal ha venido bien una instalacin fija debe considerar la relacin de las fiestas. Por ejemplo, un su permercado se muda a un edificio alquilado, luego compra y pega un salto al piso elementos instalados diversos de comercio como los estantes de despliegue, la c arne y los enfriadores lecheros, los muebles mostradores del alimento congelado, y la caja perdura. Fuera de cundo el supermercado ms tarde se mueve, se convierten estos artculos, por la virtud de su anexo, en la propiedad del dueo edificador? L os tribunales modernos decretan que los elementos instalados posedos por inquilin o de comercio no se convierten en la propiedad del dueo. Sin embargo, deben estar removidos antes del vencimiento del arrendamiento y sin seriamente daar el edifi cio. 14 CAPTULO 2 La Naturaleza y la Descripcin de Bienes Races Los Anteriores Gravmenes en contra de Elementos Instalados Adems de los malentendidos que a menudo se levantan entre comprador y vendedor en determinar la intencin de las fiestas estimando elementos instalados, hay tambin prioridades dadas en la ley que puede crear un gravamen en elementos instalados si ese gravamen es oportuno y de verdad grabado. Por ejemplo, si uno financia un a unidad nueva del aire acondicionado de un vendedor, el vendedor tiene derecho a archivar un gravamen en que tem eso se convertir en una instalacin fija, y aparec ern como un gravamen en los bienes races en los registros verdaderos de la propied ad. Muchos propietarios de casa estn sorprendidos cuando tienen un gravamen de un a tienda de departamentos en un artculo que pensaron que se ponen su cuenta de ca rgo, cuando de hecho, fue un gravamen creado para una mejora hogarea (los acondic ionadores de aire, los techos, las cunetas, u otro comandante se reparan eso haba sido financiado a travs de una tienda de departamentos local). La Propiedad de Plantas, rboles, y los Cultivos Los rboles, las cultivadas plantas perennes, y la vegetacin balda de cualquier tipo son considerados parte de la tierra. Por ejemplo, la decoracin externa es inclui da en la venta o alquiler de una casa. Si un inquilino planta un rbol o una plant a en la tierra al producir dividendos, el rbol o la planta se queda cuando el arr endamiento caduca a menos que ambos dueo e inquilino estn de acuerdo de otra manera. Las plantas y los rboles en cazuelas mviles son propiedad personal y no son gen eralmente incluidos en una venta o un arrendamiento. El anuario cultiv cultivos s on llamados emblements, y la mayora de cortes de justicia les consideran como pro piedad personal si bien estn pegadas al terreno. Por ejemplo, un colono es merece dor de las frutas de su trabajo si bien el dueo termina la parte de arrendamiento muy directa la estacin creciente. Cuando la propiedad con plantas cosechables, rb oles, o los cultivos es ofrecida en venta o arrendamiento, es buena prctica hacer claro en cualquier listado, venta, o acuerdo de arrendamiento que tendr el derec ho de cosechar el cultivo que maduran. Esto es en particular cierto de propiedad de campo, donde el valor del cultivo puede ser muy sustancial. Los accesorios El medio de transporte de tierra sigue con eso cualquier accesorios para la tier ra. Un appurtenance es un derecho o un privilegio o una mejora que tiene un siti o para y pasa con tierra pero no es necesariamente una parte de la tierra. Los e jemplos de accesorios son easements y derechos de forma (discutidas en el Captulo 3), los puestos de estacionamiento del condominio, y las acciones de acciones e n una compaa mutual de agua que repara la tierra. Suavice Derechos Los derechos de agua difieren grandemente a campo traviesa. Algunos han notado l a regla de 30 pulgadas. Este concepto divide el pas de norte para ir rumbo al sur entre las reas del este que reciben ms que 30 pulgadas de lluvia anual y las reas occidentales que reciben menos de 30 pulgadas de lluvia anual (apenas igualando Carretera Interestatal 35, de Tejas para Minnesota). Las reas del este generalmen te tienen un suministro amplio de agua; Entonces, sus leyes de agua son mayormen te la ley de aguas superficiales y son modeladas despus del sistema ribereo ingls. Las reas occidentales regularmente experimentan grados diversos de escaseces de a gua y las condiciones de sequa, dando como resultado reglas de ley de agua basndos e en el concepto que el Estado es dueo del agua (en la retribucin o en la confianz a para el pblico) y dejando a una persona establecer un derecho de permiso estata l para usar el agua ponindolo a uso beneficioso. La propiedad de tierra que limit a con un ro o la corriente la sigue a ella la derecha para usar ese agua de acuer do con los otros hacendados cuyas tierras va por el borde lo Openmirrors.com Aterrice Descripciones 15 La misma corriente de agua. Esto es conocido como un derecho ribereo. El hacendad o no tiene propiedad absoluta del agua que fluye despus de su tierra pero la pued e usar en una manera razonable. En estados occidentales, los derechos ribereos ha n sido modificados por la doctrina de anterior apropiacin: El primer dueo para des viar agua para su uso puede continuar haciendo eso, si bien no es equitativo par a los otros hacendados a lo largo de la corriente de agua. Algunas haciendas tie nen derecho al uso de propiedad como una anterior apropiacin. Dnde la tierra limit a con un lago o un mar, se dice que conlleva derechos litorales en vez de los de rechos ribereos. Los derechos litorales dejan a un hacendado uso y les gusta que el agua tocando su tierra provisto l no altera la posicin del agua por la manera a rtificial. Un dueo del lote del lakefront sera un ejemplo de ste. La propiedad de t ierra normalmente incluye la derecha para la que taladrar y quitar agua encontra do debajo de la superficie. La primera parte para usar el agua (aun el agua subt errneo) tiene un anterior derecho para su uso. sta es llamada la doctrina de captu ra. Dnde el agua no es confinado para una va fluvial subterrnea definida, es conoci do como colar agua. En algunos estados, un hacendado tiene la derecha, en conjun cin con limitar con dueos, para dibujar su parte de colar agua. Otros estados se i nclinan a la doctrina de anterior apropiacin. Al hablar de clandestinamente agua, la capa fretica de trmino se refiere al lmite superior de colar agua debajo de lasuperficie de la tierra. Es tambin llamado el nivel de agua subterrnea. ste pueden ser slo algunos pies debajo de la superficie o centenares de pies abajo. El derecho ribereo La derecha de un hacendado cuyos bordes terrestres un ro o una corriente para usa r y gustar ese agua. Aterrice Descripciones Hay seis comnmente mtodos usados de describir la posicin de tierra: (1) asigna y sa lta, (2) sistema rectangular de encuesta, (3) parcela registrada, (4) remisivo l os documentos aparte de mapas, la referencia informal, y (6) el nmero de la parce la del asesor (5). Los mtodos (1 generalmente) de a travs (4) son considerados ser es descripciones legales. Es decir, suficientemente identifican la tierra a fin de que no puede ser confusa con otro trecho. Los mtodos (5) y (6) son referencias informales. Mientras comnmente acostumbr, no son suficientes para legalmente iden tificar la tierra. Por ejemplo, si una casa est ubicada en Pino, podra ser Senda d el Pino de la Calle, del Pino de la Avenida, del Pino, o Tribunal del Pino. Estn a menudo confundidos cada quien cuando una persona vive.'' Finalmente, algunas c asas tienen una direccin pero estn ubicadas en dos lotes; Algunos lotes familiares en soltero tienen dos casas con direcciones diferentes; O los asesores tributar ios mal-identifican trechos (sus empleados identifican trechos para los propsitos tributarios slo y pueden hacer errores). Esto es por qu una descripcin legal corre cta es tan importante. Miremos a cada uno en detalle. ASIGNA Y SALTA Temprano las descripciones terrestres en Amrica dependieron con exceso de nota na tural conveniente o los objetos hechos por el hombre llamaron monumentos. Una co rriente podra venir a marcar un lado de una parcela, un roble viejo para marcar u na esquina, una carretera otro lado, una pila de rocas una segunda esquina, una cerca otro lado, y as sucesivamente. Este mtodo de encuesta fue conveniente, pero tuvo dos gajes del oficio principales: No podran haber una esquina conveniente o un mojn dnde uno fue necesaria, y, con el paso del tiempo, los robles montones mue rtos de piedra, fueron movidos, las corrientes y los ros cambiaron de rumbo, los troncos cortados se pudrieron, las cercas estaban distantes, y las carreteras si n uso se volvieron demasiadas crecidas con vegetacin. La siguiente descripcin, ext ractado del Hartford, Connecticut, registros del tribunal de convalidacin de un t estamento para 1812, ilustra simplemente qu tan difcil puede ser intentar localiza r los linderos de una parcela precisamente usando slo convenientes objetos natura les o hechos por el hombre: Los monumentos Una tubera de hierro, una piedra, un rbol, u otro punto fijo usado en levantar un plano. Comenzando en un montn de piedra aproximadamente a dos pasos de una cierta aglome racin pequea de alisos, acrquese un arroyo bajando en carrera completamente de una parte ms bien alta de dicha cordillera; Por consiguiente, por una lnea recta para un cierto rbol de abedul blanco marcado, acerca de dos o el triple de 16 CAPTULO 2 La Naturaleza y la Descripcin de Bienes Races Lejos de un empujoncito en una cerca bordeando un arimez cerca; Por consiguiente por otra lnea recta en una direccin diferente, alrededor de dicho arimez, y el Gr eat Se Empantana, tan designado; Por consiguiente. . . Para el Cuerno, tan desig nado, y la transicin de aproximadamente as como anteriormente dicho, tan lejano co mo la Curva Great, tan designada, y. . . Para una estaca y una piedra no lejana fuera de el viejo indgena se rezaga; Por consiguiente, por otra lnea recta. . . Para el tronco cortado del rbol grande de la cicuta donde Philo Blake mat al oso; Po r consiguiente, para la esquina empezada en por dos lneas rectas de aproximadamen te iguala longitud, que debe ser corrido por algn inspector experto y competente, a fin de incluir el rea y el nmero de acres como en este punto antes de set en ad elante. Los MONUMENTOS PERMANENTES. Los gajes del oficio del mtodo anticuado previo de de scripcin terrestre se resuelven colocando un monumento hecho por el hombre perman ente en una esquina de la parcela. Este monumento tpicamente ser un alfiler de hie rro o entubar, uno para dos avanza lentamente en el dimetro, conducido varios pies en la tierra. Algunas veces aglutine o los monumentos de piedra son usados. Pon erse en guardia contra la posibilidad que el monumento ms tarde podra estar destru ido o distante, es para el que se estableci referencias por medio de una lnea de conexin para una cercana marca permanente y remisiva establecida por una agencia de encuesta de gobierno. Otras parcelas en la vecindad tambin sern a las que se p uso notas para la misma nota al margen permanente. El inspector luego describe l a parcela en trminos de distancia y la direccin de ese punto. Esto es designado as igna y salta levantando un plano, lo cual quiere decir distancia (asigna) y dire ccin (los saltos). Del monumento, el inspector corre las lneas exteriores de la pa rcela por brjula y la distancia a fin de darse cuenta del rea terrestre estando de scrito. Las distancias estn medidas en pies, usualmente para la prximo u onehundre dth de un pie. La direccin es mostrada en grados, los minutos, y los segundos. Ha y 360 grados (8) en crculos, 60 minutos (0) en cada uno grado, y 60 segundos (00) en cada minuto. La abreviacin 298140 5200 sera leda como 29 grados, 14 minutos, y 52 segundos. Figura 2.2 educa a un moderno simplista asigna y los saltos aterriz an descripcin. Repare en que en cada rinconero un sistema de coordenadas est super puesto. Esto le puede ayudar mejor a comprender cmo son los saltos determinados d e cada punto. Con uno asigna y salta descripcin, usted empieza de una nota al mar gen permanente y viaja para la esquina prxima de la propiedad. Esto est donde la e ncuesta de la parcela comienza y es llamada el punto de comienzo o el punto de c omienzo. De este punto en Figura 2.2, viajamos en sentido de las manecillas del reloj a lo largo del permetro de la parcela, alcanzando la siguiente esquina yend o de en la direccin 80 grados al este del sur para una distancia de 180 pies. Lue go recorremos en una direccin 15 grados al oeste del sur para 160 pies, por consi guiente 85 grados al oeste del sur para 151 pies, y por consiguiente 4 grados, 1 1 minutos, y 8 segundos al este de norte para 199.5 pies de regreso al punto de comienzo. En trazar un mapa de taquigrafa, esta parcela estara descrita por ah prim ero identificando el monumento, luego el condado y estado dentro del cual yace, y por consiguiente S80800 000 E, 180.00; Por consiguiente S15800 000 W, 160.00; Por consiguiente S85800 000 W, 151.000; Por consiguiente N48110 800 E, 199.50 de regreso al p.o.b.'' Aunque uno exitosamente puede describir una parcela paseand o alrededor de ella ya sea que gira en sentido del reloj o que gira contrario al reloj, es acostumbrada viajar en sentido de las manecillas del reloj. El trabaj o de tomar una descripcin terrestre escrita (como el mismo descrito anteriormente ) y localizarlo en la tierra est hecho por un equipo de encuesta de dos personas. El equipo de encuesta mete una estaca de metal de madera o en la tierra en cada esquina de la parcela. Si una esquina descansa sobre una acera, una ua a travs de un disco del latn acerca de la pulgada de un la mitad ancha es usada. (Mire con atencin para estos la prxima vez que usted est fuera caminando. En sitios de la con struccin usted ver que la esquina que las estacas a menudo tienen pintadas de las serpentinas en ellos.) El equipo anticido de un equipo de encuesta incluye una brj ula, un trnsito, un polo de vista o barra, una cinta acerada, y un libro de compu tacin. Un trnsito consta de una brjula muy precisa y un telescopio con cabellos cru zados que pueden ser rotados horizontalmente y verticalmente. Medir ngulos exactam ente para un segundo de un grado. La vista Asigna y salta Un mtodo detallado de descripcin terrestre que identifica una parcela especificand o su forma y linderos. Openmirrors.comAterrice Descripciones 17 La F Yo G U R E 2.2 LA CUNA CON BARANDA D ES ING L Y POR M E TES Y B OUND S N N W ' 00" E N 80 0 la retribucin t .0 152 E S 80 0 W E El monumento La S Point de ' 0" E 180.0 fe et W E El comienzo S S N 4 11'8 " los pies E 199.5 La Nota Al Margen Permanente S 15 0'0 " los pies W 160.0 Openmirrors.com N N W E S 85 0'0 " los pies W 151.0W E S El polo es acerca de 8 pies altos y sujetados por el ayudante de topgrafo, el seg undo miembro del equipo de encuesta. Marks en el polo de vista est aliado por el inspector con los cabellos cruzados en el telescopio. Una cinta acerada de 100 p ies, hecho de una aleacin especial que resiste expansin adelante das calientes, se usa para medir distancias. Para distancias ms largas, y especialmente distancias de a travs llora, caones, cepillo pesado, etc., Los inspectores usan equipo del ra yo lser. La viga es apuntada a un espejo en el polo de vista, rebotada de regreso , y electrnicamente convertida para una lectura digital que le muestra la distanc ia al polo. Las computadoras de mano ahora realizan muchos del ngulo y las comput aciones de distancia necesarias para una encuesta. Las DIRECCIONES de la BRJULA. La brjula ilustrada en 2.3A de la Figura en la siguiente pgina muestra cmo es la di reccin de viaje a lo largo de cada lado de la parcela en Figura 2.2 determinada. Reparo en que la misma lnea puede estar etiquetada dos formas, a merced del cual la direccin que usted viaja. Para ilustrar, mirar la lnea de P para la Q. Si usted viaja hacia P sin retardo, usted es el en marcha N458W. Sino, si usted viaja ha cia Q del punto sin retardo, usted es el en marcha S458E. Las lneas limtrofes curv adas se producen usando arcos de un crculo. La longitud del arco es L etiquetada o UNO; El radio del crculo produciendo el arco es R etiquetada. El smbolo D (el de lta) indica que el ngulo acostumbr producir el arco (vea 2.3B de la Figura en la s iguiente pgina). Donde un arco se conecta a un lmite derecho u otro arco, la conex in es indicada por un crculo pequeo o por un punto, como se muestra en 2.3B de la F igura. Las marcas fijas son comnmente utilizadas como notas al margen permanentes . Una marca fija es una marca fija de elevacin y posicin sabida. Puede ser tan sim ple como un poste de hierro o tan elaborado como un disco grabado del latn 33=4 s e sediment en cemento armado. La marca est usualmente colocada en el lugar por un equipo de encuesta de gobierno de Encuesta de los Estados Unidos Geological (USG S) o los Estados Unidos Se Deslizan por Una Pendiente y Encuesta Geodsica 18 CAPTULO 2 La Naturaleza y la Descripcin de Bienes Races La F Yo G U R E 2.3 M E TE S Y EL SONIDO CORTO Y METLICO B OUNDS M AP (Uno) Nominando a Directions para un Metes y Bounds Levanta Un Plano N (B) Trazando Un Mapa de Una Curva P N 80 W N 60 E N 80 E W S 85 W S 15 W E S 80 E Q S Una = Longitud del arco. (Algunos mapas utilizan la carta "L".) La R = Radius de l crculo necesario para hacer el arco requerido (mostrado aqu por las lneas quebrad as). = El ngulo necesario para hacer el arco, i.e., El ngulo entre las lneas quebr adas. Movindose entre una direccin que gira en sentido del reloj del punto de comienzo, determinado el centro de una brjula del crculo (guste al mismo lo mostrado arriba) en cada esquina de la parcela para encontrar la direccin de viaje para la siguie nte esquina. (USCGS). Las marcas fijas son a las que se puso notas el uno para el otro por d istancia y direccin. Las ventajas de este tipo de punto de referencia, comparado a los troncos cortados, los rboles, las rocas, y cosas por el estilo, son permane ncia y exactitud para dentro de una fraccin de una pulgada. Adicionalmente, si bi en cabe desbaratar un punto de referencia o monumento, puede ser reemplazado en su exacta anterior posicin porque la posicin de cada uno est relacionada con otros puntos de referencia. En estados usando el sistema rectangular de encuesta o un sistema cuadriculado (discutida en poco tiempo), una esquina de seccin o a menudo una interseccin cuadriculada es utilizada como una nota al margen permanente. Co mo una conveniencia para los inspectores, estar fsicamente marcado con un poste de hierro o un disco del latn se sediment en cemento armado. Aun con buenos inspecto res, all es potencial para errores porque los niveles del suelo cambian y que los monumentos permanentes establecieron por anteriores inspectores no puede exacta mente estar en lo correcto. El uso de posicionamiento global los sistemas ahora hace asigna y salta descripciones muy precisas. Los sistemas que sitan satlite nue vo son exactos, y por consiguiente estn todo el tiempo encontrando errores, en su mayor parte menor de edad, que la necesidad a ser constantemente corregida como nuestra tecnologa mejora. EL SISTEMA RECTANGULAR DE ENCUESTA El sistema rectangular de encuesta 1785. Fue diseado para proveer un ltos para descripcin aterrizan en ar monumentos fsicos disponibles, ido como lo Openmirrors.com = 44 R = ' 28 = 9 ' 0 N 4 E estaba autorizado por el Congreso en mayo de mtodo ms acelerado y ms simple que asigna y los sa territorios recin anexos y estados. En vez de us el sistema rectangular de encuesta, tambin conocuno S 45 E N 45 W Aterrice Descripciones 19 El sistema de encuesta de gobierno o el sistema U.S. Public Lands Survey, se bas a en lneas imaginarias. Estas lneas son las lneas de latitud de oeste de este y las lneas del sur de longitud del norte que rodean la tierra, como ilustrado en Figu ra 2.4. Una forma til para acordarse de que esto es que las lneas de longitud (las meridianas) corren el largo trecho alrededor de la tierra. Ciertas lneas de long itud fueron seleccionadas como meridianas principales. Para cada uno de estos un a lnea interceptora de latitud fue seleccionada como una lnea base. Cada 24 norte de millas y al sur de una lnea base, lneas de correccin o paralelos estndar fuera es tablecido. Cada este de 24 millas y al oeste de un principal meridiano, gua las m eridianas - se estableciera - se escapa de un estndar paralelamente para lo sigui ente. Estos son necesarios porque la tierra es una esfera, no una superficie pla na. Como un norte de viajes en los Estados Unidos, las lneas de longitud (la meri diana) se acercan juntos - es decir, convergen. Resuelva 2.4 funciones qu tan las meridianas de gua y las lneas de correccin se ajustan para este problema. Cada rea 24-by24-mile creado por las meridianas de gua y lneas de correccin es llamado un ch eque o un cuadrngulo. Hay 36 meridianas principales y su lneas bases que intersect a en el sistema de Encuesta de Montes Pblicos del EEUU. Figura 2.5 en la siguient e pgina sale a la vista los estados en los cuales este sistema es usado y el rea t errestre para el cual cada principal acto meridiano de la lnea y de base como una referencia. Por ejemplo, la Sexta Meridiana Principal es el punto de referencia para agrimensuras en Kansas, Nebraska, y reparte de Colorado, Wyoming, y Hacia el Sur Dakota. Adems del sistema de Encuesta de Montes Pblicos del EEUU, una porcin de la occidental Kentucky fue examinada en ayuntamientos por una encuesta estat al especial. Tambin, el estado de Ohio contiene ocho encuestas del monte pblico qu e son rectangulares en diseo pero que usan linderos estatales y ros principales en vez de la latitud y la longitud como lneas de referencia. ALINEE. Resuelva 2.6 ( en pgina 21) funciones qu tan la tierra son a las que se puso notas para una meri diana principal y una lnea base. Cada este de seis millas y al oeste de cada prin cipal meridiano, paralelamente imaginario lnea se traza. Las resultantes columnas de seis millas de ancho son llamadas rangos y estn numeradas consecutivamente es te y al oeste de la meridiana principal. Por ejemplo, el primer oeste de rango e s llamado Rango 1 Oeste y es R1W abreviado. El siguiente oeste de rango es R2W, y as sucesivamente. El cuarto rango este es R4E. Las meridianas Las lneas imaginarias corriendo norte y sur, usados como las referencias en el ma peo aterrizan. La F Yo G U R E 2.4 S ELEC HENIFIQUE A L INES S E RVE L ATITUDE Y DE LONGITUD COMO B COMO E L INES Y M ERIDIANS El paralelo Estndar 2 Hacia el Norte 24 Millas 24 Millas 24 Millas El norte Primero Pilotee Meridiana hacia el OesteEl polo El paralelo Estndar 1 Hacia el Norte La Meridiana Principal La Lnea Base del Cheque El paralelo Estndar 1 Hacia el Sur la Latitud Le Aplica Delineador a (los Paralel os) 24 Millas 24 Millas 24 Miles Las Lneas de Longitud (las Meridianas) 20 CAPTULO 2 La Naturaleza y la Descripcin de Bienes Races La F Yo G U R E 2.5 LA T L P UBLIC L Y S URVEY S YS TEM DE LO S TATES UNIDO L Meridia n El Negro Apila Meridiana T Meridia n Willia mette ian Meridia n El camarada del ian Merid el 4 Princi El eridian Humbold R.M del Viento El ine La laguna de agua salada a la orilla del mar M eridian Mt. Diab lo Merid B.L. Ute M. El ian B.L. La Lnea Base B.L.Principal Merid 6 Meridiano Indio B.L. M del ian Louisiana Merid L Meridian H Principa Wash. El er De la Noche 4 5t. Sa n Helena M. Choctaw M. M. P.M 1. Stephens Mer. St. De la Noche 2 P.M Chickasaw 3 er del huno del tsville De la Noche 1. Gran Miami M T.E. de R. Tallahassee M. B.L. para ext. B.L De la Noche 4. La Lnea Base B.L. Unita M. B.L. El ipal Meridian El ian Dino Merid Navajo M. Gila y Sa River Meridi Lt uno San Bernar B.L. La Lnea Base B.L. La Lnea Base New Mexico Pr inc B.L. De R. Mer. T.N se Line Ba B.L. La Lnea Base B.L. Iver Mer. Umbro Mer. Ks Mer. Mer. Fairban B.L. B.L. B.L de Lnea Base. Kateel R Seward Mer.El AYUNTAMIENTO. Cada seis norte de millas y al sur de una lnea base, las lneas de l ayuntamiento se trazan. Se intersectan con las lneas de rango y producen a 6 by -6-mile que los cuadrados imaginarios llamaron ayuntamientos (para no estar conf undido con el ayuntamiento de palabra tan aplicado para las subdivisiones poltica s). Cada fila o cada fila de ayuntamientos as creados est numerada con relacin a la lnea base. Los ayuntamientos yaciendo en la primera parte escalonan al norte de una lnea base todo lleva el Ayuntamiento de designacin 1 hacia el norte, T1N abrev iado. Los ayuntamientos yaciendo en la primera fila al sur de la lnea base son to do T1S designado, y en el segundo sur de la fila, T2S. Sumando una referencia de rango, un ayuntamiento individual puede ser identificada. As, T2S, R2W identific ara el ayuntamiento yaciendo en la segunda fila al sur de la lnea baja y el segund o rango al oeste de la meridiana principal. T14N, R52W sera un ayuntamiento 14 fi las al norte de la lnea base y 52 rangos al oeste de la meridiana principal. La S ECCIN. Cada ayuntamiento de 36 millas cuadradas est dividido en 36 una unidades de milla cuadrada designadas secciones. Cuando uno vuela por encima cultivando reas , en particular en el medio oeste, el patrn del tablero de ajedrez de granjas y l as carreteras que entienden seccionan linderos pueden verse. Las secciones son n umeradas 1 a travs de 36, empezando en la esquina superior derecha del ayuntamien to. Con este sistema de numeracin, cualquier dos secciones con nmeros consecutivos comparten un lmite comn. La seccin numerando sistema es ilustrada en Figura 2.6 do nde la seccin disfrazada es descrita como Seccin 32, T2N, R3E, la Meridiana Princi pal 6. Openmirrors.com El Ro de Cobre Ohio La Lnea Base R. B .L. B.L. U.S.M.T. Ne Ellicotts Li Base L B.L. Michigan meridiano Boise M PrincipaEl almizcle El ingum B.L. Aterrice Descripciones 21 La F Yo G U R E2.6 YO DENTIF YING TOWNSHIP S Y S EC TIONS N W S E Se extiende T4N R4W T4N T3N R2W T2N T1N R1W T1S T2S R1E T3S hacia el oeste R3W T3N R3W T2N R3W T1N R3W T1S R3W T2S R3W T3S R3W T4S R3W T4N R2W R2W T1N R2W T1S R2W T2S R2W T3S R2W T4S R2W T4N R1W T3N R1W T2N R1W R1W T2S R1W T3S R1W T4S R1W T4N R1E T3N R1E T2N R1E T1N R1E T1S R1E R1E T4S R1ESe extiende Este T4N R2E T3N R2E T2N R2E T1N R2E T1S R2E T2S R2E T3S R2E T4S R2E T4N R3E T3N R3E T2N R3E T1N R3E T1S R3E T2S R3E T3S R3E 6 mi. T4N R4E T3N R4E Pilotee Meridiana Los ayuntamientos hacia el norte T3N R4W T2N R4W T1N R4W T1S R4W T2S R4W T3S R4W T4S R4W T2N R3E 6 millas T2N R4E T1N R4E T1S R4E 6 5 4 3 2 1 La Lnea Base 7 8 9 10 11 12Los ayuntamientos hacia el sur 24 millas T2S R4E T3S R4E 6 mi. 19 20 21 22 23 24 30 29 28 27 26 25 Paralelo de 24 millas de Estndar 31 32 33 34 35 36 La meridiana Principal 6 Identificando Ayuntamientos El Ayuntamiento Dividido en Secciones El ACRE. Cada seccin de milla cuadrada contiene 640 acres, y cada acre contiene 4 3,560 pies cuadrados. Cualquier parcela ms pequea que una seccin de 640 acres compl eta es identificada por su posicin en la seccin. Esto se hace dividiendo la seccin en aloja y divide en dos como se muestra en Figura 2.7 (en la siguiente pgina). P or ejemplo, la parcela sombreada mostrada en Uno es descrita como el NW1=4 del S W1=4 de Seccin 32, T2N, R3E, 6 En la Tarde Adicionalmente, es acostumbrado nombra r el condado e indicar en el cual la tierra yace. Cunto tierra contiene el NW1=4 d el SW1=4 de una seccin? Una seccin contiene 640 acres; Por consiguiente, una seccincuarto de contiene 160 acres. Dividir una seccin cuarto de otra vez en aloja res ultados en cuatro parcelas de 40 acres. As, la cuarta parte noroeste de la cuarta parte sudoeste contiene 40 acres. El sistema rectangular de encuesta no es limi tado a parcelas de 40 o ms acres. Demostrar este punto, el SE1=4 de Seccin 32 es a l que se hizo explotar del lado de la razn medio de Figura 2.7. La B de la parce la es descrita como el SE1=4 del SE1=4 del SE1=4 del SE1=4 de Seccin 32 y contien e acres del 21=2. La C de la parcela es descrita como los acres 15 del oeste del NW1=4 del SE1=4 de Seccin 32. La D de la parcela estara descrita adentro asigna y salta usando la esquina del noreste del SE1=4 de Seccin 32 como el punto de part ida. Al localizar o esbozar una encuesta rectangular en peridico, muchas personas lo encuentran servicial para empezar al final de la descripcin y trabajar para e l comienzo, i.e., Trabaje atrs. Prubelo. No todas las secciones contienen exactame nte 640 acres. Algunos son ms pequeas porque las lneas de longitud de la tierra con vergen hacia el Polo Norte. Tambin, un espino de seccin 6 millas 18 17 16 15 14 13 22 CAPTULO 2 La Naturaleza y la Descripcin de Bienes Races La F Yo G U R E 2.7 S UB DIVIDIENDO A UN S EC TION N W S E Seccin 32, T2N, R3E 80 Encadena o 320 Barras SE 1/4 de Seccin 32, T2N, R3E El 1/2 del norte de del este NW 1/4 25 Acres de SE 1/4 W 1/2 10 Acres de NE 1/4 de SE 1/4 20 los Acres 1/2 del Norte 320 Acres Acres 15 del oeste de NW 1/4 de SE 1/4 1 Milla NW 1/4 20 Chains de A SW 1/4 NE 1/4 80 Rods de SW 1/4 40 Acres 4 Furlonges o 1/2 Mile SE 1/4 160 Acres 880 pa tiosC D N 1/2 de NE 1/4 de SE 1/4 de SE 1/4 SW 1/4 SE 1/4 de SW 1/4 de SW 1/4 40 Acres 40 Acres 5280 Pies SW 1/4 10 Acres del SE 1/4 660 ft. de Seccin 32 SW 1/4 40 Acres de SE 1/4 de SE 1 /4 440 patios 2640 Pies 5 Acres W 1/2 SE 1/4 SE 1/4 SE 1/4 2 1/2 Acres B Una Seccin (640 Acres) Subdividida SE 1/4 (160 Acres) Subdivided Ms All Sea mayor o ms pequeo que 640 acres debido a alojamiento histrico o fechado de erro res de encuesta de regreso cien aos o ms. Por la misma razn, no todos los ayuntamie ntos contienen exactamente 36 millas cuadradas. Entre 1785 y 1910, el gobierno d e Estados Unidos le pag a los inspectores independientes por la milla. El trabajo fue a menudo logrado amarrando un harapo a un radio de la rueda de un vagn del b uckboard. Una manada de caballos fue amarrada para el vagn y la inspectora, brjula en mano, dirigido fuera de al otro lado la pradera. La distancia estaba medida contando el nmero de vueltas de la rueda y multiplicando por la circunferencia de la rueda. El hoy, las encuestas grandes del rea son hechas con la ayuda de aerof otos, equipo electrnico sofisticado, y los satlites terrqueos. En trminos de rea de l a superficie, ms tierra en los Estados Unidos est descrita por el sistema rectangu lar de encuesta que por algn otro mtodo de encuesta. Pero en trminos de nmero de pro piedades, la parcela registrada es el mtodo ms importante de encuesta. REGISTRANDO PARCELA La parcela registrada Un mapa de la subdivisin archiv en la oficina de la grabadora del condado que mues tra la posicin y los linderos de parcelas individuales. Cuando un lote de terreno est listo para subdividir en lotes para casas y los neg ocios, la referencia por parcela registrada provee lo ms simple y el mtodo ms conve niente de descripcin terrestre. Una parcela es un mapa que muestra la posicin y lo s linderos de propiedades individuales. Tambin conocido como el sistema del trech o de bloque de lote, el mapa registrado, o la encuesta grabada, este mtodo de des cripcin terrestre se basa en la limadura de la parcela de un inspector en la ofic ina de la grabadora pblica del condado donde la tierra es Openmirrors.com 2640 Pies 12 1/2 Acres Aterrice Descripciones 23 Localizado. Figura 2.8 ilustra una parcela. Note que uno asigna y los saltos quela encuesta ha sido hecha, y un mapa se prepar para mostrar en detalle los linde ros de cada parcela. Cada parcela est entonces asignada un nmero del lote. Cada bl oque en el trecho recibe un nmero del bloque, y el trecho mismo recibe un nombre o nmero. Una parcela mostrando todos los bloques en el trecho es dada a la oficin a de la grabadora del condado, dnde est colocada en libros del mapa o libros de en cuesta, junto con parcelas de otras subdivisiones en el condado. Cada parcela re cibe un libro y nmero de referencia de la pgina, y todos los libros del mapa estn d isponibles pues la inspeccin pblica. De ese punto adelante, hay ya no que dar uno largo asigna y delimita descripcin para describir una parcela. En lugar de eso, u na necesidad slo proveen el nombre del lote y del bloque de nmero, del trecho, ref erencia del libro del mapa, condado, y estado. Para encontrar la posicin y las di mensiones de un lote grabado, uno simplemente mira en el libro del mapa en la of icina de la grabadora del condado. Note ese la parcela en Figura 2.8 coaliciones ambos de las descripciones terrestres acabadas de discutir. Los linderos de los lotes numerados estn dentro asigna y salta. Estos, a su vez, son para los que se estableci referencias para una esquina de seccin en el sistema rectangular de en cuesta. La F Yo G U R E 2.8 LA L Y D ES CRIP TION POR R ECORDED P L EN N 89 59'59 "E 388.3 ' El tribunal 0 40 162.1 ' 40 ' 65.0 ' 80 0 216.0 ' N ' R 60 R W E S 240.0 ' 175.0 ' 136.0 ' El lote 5Wildflower El lote 1 182.1 ' 156.5 ' 250.0 ' 406.5 ' S 00 00'01" W N 00 00'01 "E 471.5 ' 150.0 ' El anuncio s iu. R 0 ft 6 110.5 ' 40.0 ' 56 .1 ' 231.5 ' El lote 2 75.2 ' El lote 4 0.0 ' 17 20 0. 0 ' El lote 3 308.2 ' 388.3 ' S 89 59'59 " W 80.1 ' 10 ' - el easement ancho de servicios pblicos 752.0 ' SE Ponga en Una Esquina de Seccin 4, T14N, R2E, Parcela Principal 4 de Meridiana de Bloque 31, Trecho Pintado de Colinas, registrado en Libro del Mapa 192, mande a llamar 23, en la Oficina de Registros del abecedario County, Estado de XYZ. 24 CAPTULO 2 La Naturaleza y la Descripcin de Bienes Races LA REFERENCIA PARA DOCUMENTOS APARTE DE MAPAS La tierra tambin puede estar descrita por ah en lo referente a otro documento pblic amente grabado, como una accin o una hipoteca, eso contiene una descripcin legal l lena de la parcela en duda. Por ejemplo, suponga tan varios que aos atrs el Panade ro recibi una accin de Adams que contuvo uno largo y complicado asigna y salta des cripcin. El panadero registr la accin en la oficina pblica de registros, donde una f otocopia estaba colocada en Libro 1089, la pgina 456. Si el Panadero ms tarde quie re para la accin la misma tierra para Cooper, el Panadero puede describir la parc ela en su accin para Cooper diciendo, todo lo que la tierra describi en la accin de Adams para Baker registr en Libro 1089, pgina 456, el condado de abecedario, esta tal de XYZ, en la oficina de la grabadora pblica para dicho condado y el estado.' ' Desde que estos libros estn abiertos al pblico, el Tonelero (o cualquier otro) p odra ir a Book 1089, la pgina 456, y encuentran una descripcin detallada de los lin deros de la parcela. La prueba crucial de una descripcin terrestre es: ``Le ha podido escribir otra persona, leer a qu o ha podido dibujar, comprende mi descripcin y sale fuera y localiza los linderos de la parcela?'' LOS NMEROS INFORMALES DE LA CALLE DE REFERENCIAS Y LOS NOMBRES COMUNES Los nmeros callejeros y la toponimina son referencias informales: La casa localiz ada en 7216 Calle del Arce; El apartamento identific como Apartamento 101, 875 Ca lle de Primera Parte; La oficina identific como Suite 222, 3570 Oakview Boulevard ; O el rancho conocido como el Rancho Mecedor - en cada caso sigui la ciudad (o e l condado) y el estado donde est ubicado - de la K son referencias informales. La ventaja de una referencia informal es que es fcilmente comprendida. La desventaj a de un punto de vista de bienes races es que no es un mtodo preciso de descripcin terrestre. Un nmero callejero o nombre del lugar no provee los linderos de la tie rra en esa posicin, y estos nmeros y nombres se cambian los aos. Consecuentemente, en bienes races, el uso de referencias informales es limitado a situaciones en la s cuales la conveniencia es ms importante que la precisin. As, en un contrato de al quiler, el Apartamento 101, 875 Calle de Primera Parte, la ciudad y el estado, s on suficientes que un inquilino encuentre la unidad del apartamento. Sin embargo , si usted comprase el edificio de apartamentos, usted querra una descripcin ms ter restre precisa. Los NMEROS de la PARCELA del ASESOR En muchos condados en los Estados Unidos, el asesor tributario le asigna al nmero de la parcela de un asesor a cada parcela en el condado. El propsito primario es auxiliar en la valoracin de propiedad para los propsitos tributarios de la colecc in. Sin embargo, estos nmeros de la parcela son informacin del pblico, y corredores de bienes races, tasadores, y los inversionistas lo pueden hacer y le pueden hace r al uso ellos extensamente para ayudar identificando propiedades verdaderas. Un sistema comnmente usado es dividir el condado en libros del mapa. Cada libro rec ibe un nmero y cubre una porcin dada del condado. En cada pgina del libro del mapa estn mapas de la parcela, cada uno con su propio nmero. Pues los lotes subdividido s, estos mapas se basan en las parcelas propuestas por el subdivididor para la o ficina de registros del condado cuando la subdivisin se hizo. Pues la tierra no s ubdividida, la oficina del asesor prepara sus mapas. Cada parcela en el mapa es asignada un nmero de la parcela por el asesor. El nmero de la parcela del asesor p uede o no puede equivaler al nmero del lote asignado por el subdivididor. Para re ducir confusin, el nmero de la parcela del asesor es ya sea rodeado o subrayado. F igura 2.9 ilustra una pgina fuera del libro del mapa de un asesor. El asesor tamb in produce un rollo de valoracin que lista cada parcela en el condado por el nmero de la parcela de su asesor. Almacenado e impreso por computadora ahora, esto Openmirrors.com Los Sistemas Cuadriculados 25 La F Yo G U R E 2.9 UN S E S SOR ' S M AP N A del Bloque ' 2 E 7" S84 00 ' 2 2"E 189 ' 45 139 26 10 68 ' 90 161 6 135 5 53 2 20 4 5 136 52 N4 8 7 0 7 51 315 ' El libro del Mapa del asesor 34 Pgina 18 Parcela del Asesor Nmeros mostrados en crc ulos. 72 17 23 40 54 40 5 11 50 8 50 68 55 3 40 Cr 56 57 12 8 1108 30 ' 292 56 "W ' 07 00 S72 El asesor tributario asigna cada parcela en el condado su propio nmero de la parc ela. Por ejemplo, la parcela ms occidental (el Lote 50) en el mapa llevara el nmero 34-18-8, queriendo decir Libro 34, la Pgina 18, la Parcela 8. El rollo muestra el nombre del dueo actual y direccin y el valor evaluado de la ti erra y los edificios. Los mapas del asesor estn abiertos para mirar por el pblico en la oficina del asesor. En muchos condados, las firmas privadas reproducen los mapas y la lista acompaante de dueos de propiedad, y los hacen disponible a los c orredores de bienes races, los tasadores, y los prestamistas para una retribucin. Antes de dejar el tema de los mapas de asesor, una palabra de advertencia est en orden. Estos mapas no deberan ser de los que se dependi como la autoridad final p ara la descripcin legal de una parcela. Eso puede slo provenir de una bsqueda del tt ulo que incluye a considerar la accin actual para la propiedad y la copia registr ada de la parcela del subdivididor. Repare tambin en que el nmero de la parcela de un asesor no es nunca utilizado como una descripcin legal en una accin. Los Sistemas Cuadriculados Varios estados, como Carolina del Norte y Connecticut, han desarrollado sus sist emas a nivel estatal de puntos de referencia para la agrimensura. El sistema de Carolina del Norte, por ejemplo, divide a ese estado en una cuadrcula de 84 bloqu es, cada lado del cual concuerda con 30 minutos de (la mitad de un grado) latitu d o longitud. Esto establece un sistema cuadriculado de intersectar puntos a tod o lo largo del estado para el cual asigna y las encuestas de saltos pueden ser p ara las que se estableci referencias. Los sistemas cuadriculados de padrinos est atal (tambin los sistemas de coordenadas designados) son especialmente tiles para examinar parcelas grandes de tierra de la regin apartada. 80 El aig E St t 29 38 104 56 2 100 S5 59 ' 3 8"W 114 40 Los lotes 50 a travs de 57 de Trecho 2118, archivaron en Mapas Registrados, Book 63, pgina 39. ' 5 11' 112 23 ren e Ka enu Av 26 CAPTULO 2 La Naturaleza y la Descripcin de Bienes Races La Descripcin Terrestre Vertical Adems de superficie aterrizan descripciones, aterrizan tambin puede estar descrito en trminos de medidas verticales. Este tipo de medida es menester cuando el aire vindica o los derechos subterrneos necesitan estar descritos - por lo que respec ta a condominios de varios pisos o aceite y los derechos de mineral. Un punto, u na lnea, o una superficie de la cual una altura vertical o una profundidad son me didas es llamado un dato. Lo ms que comnmente us plano de comparacin en los Estados Unidos es nivel del mar trmino medio, aunque un nmero de ciudades ha establecido o tras superficies de datos para el uso en las encuestas locales. A partir de un d ato, las marcas fijas que son determinadas calcul los intervalos por equipos de e ncuesta de gobierno; As, un inspector no necesita viajar para el dato original pa ra determinar una elevacin. Estas mismas marcas fijas son utilizadas como puntos de referencia para asignan y saltan encuestas. En vender o rentar superficie sub yacente entrenndose o los derechos minerales, el dato escogido son a menudo la su perficie de la parcela. Por ejemplo, un arrendamiento de aceite puede aceptar la extraccin de aceite y gas de una profundidad ms gran que 500 pies debajo de la su perficie de una parcela. (Los derechos subterrneos son discutidos en el Captulo 3. ) Un lote de aire (un espacio sobre una parcela dada) est descrito identificando ambos la parcela debajo del lote de aire y la elevacin del lote de aire por encim a de la parcela (vea a Figure 2.10A). Los condominios de varios pisos usan este sistema de descripcin terrestre. Los mapas acotados (los mapas topogrficos) indica n elevaciones. En estos mapas, las curvas de nivel conectan todos los puntos ten iendo la misma elevacin. El propsito es mostrar colinas y valles, se inclina, y la carrera de desempate de agua. Si la tierra debe ser desarrollada, las funciones del mapa donde el terreno tendr que ser movido proveen lotes del edificio del ni vel. Creo que 2.10B ilustra qu tan vertical las distancias son mostradas usando c urvas de nivel. La F Yo G U R E 2.10 UN LOTE IR Y C ONTOUR L INES Las Curvas De Nivel Airean Lote 50 20 0 40 60 80 100 120 El Lote de la X 26 el Lote 27 Oc k1 7 x 75 El lote 28 El lote 29Bl (B) Contour haga mapas (arriba) saliendo a la vista uno De perfil (debajo) a travs de X-X. La elevacin de la superficie es 500 pies sobre el nivel del mar. 120 ft. (Uno) Un lote de aire sobre Lote 26 de Bloque 17 y mintiendo entre una elevacin de 575 ft . y 625 ft. sobre el nivel del mar. El nivel del mar 80 ft. 40 ft. 0 ft. Openmirrors.com Las Caractersticas Fsicas de Tierra 27 El Lote Determina el Tipo Sanguneo En hablar de subdivisiones, hay varios trminos con los cuales usted debera ser fam iliar. Todo estos es ilustrado en Figura 2.11. Un callejn sin salida es una calle que est cerrada en un extremo con una vuelta en U circular. Los lotes moldeados en pastel confrontando en la vuelta en U son llamados lotes del callejn sin salid a. Un lote de la bandera es bastante con la forma de una bandera en un asta de b andera. Es un mtodo popular de hacer un lote construible de la tierra detrs de un mayor lote. Un lote rinconero es bastante que confronta en dos o ms calles. Por l uz aadida y el acceso, un lote rinconero vale usualmente ms que un lote interior, i.e., Bastante con slo un lado en una calle. Un lote crucial es bastante que anex a la lnea lateral o trasera de la propiedad de un lote rinconero. El lote crucial ha sumado valor si es necesario por el lote rinconero para la expansin. Un lote de la T es bastante al final de una interseccin de la T como se muestra en Figura 2.11. Las Caractersticas Fsicas de Tierra Las caractersticas fsicas de tierra son inmovilidad, indestructibilidad, y poco ho mogeneidad. Esta combinacin de caractersticas aterriza desemejante de otros artculo s de comercio y directamente e indirectamente influencia el uso de