estudio viabilidad economica

ESTUDIO DE VIABIABILIDAD ECONMICA Y

FINANCIERA DE UN PROYECTO DE

PARCELACIN URBANA EN EL MUNICIPIO DE

PALMIRA, VALLE DEL CAUCA

Estudio de viabiabilidad econmica y financiera de un proyecto

de parcelacin urbana en el municipio de Palmira, valle del

cauca

2

ESTUDIO DE VIABIABILIDAD ECONMICA Y FINANCIERA DE UN PROYECTO DE PARCELACIN URBANA EN EL MUNICIPIO DE


JULIN ORLANDO CARMONA BETANCOURT

OSCAR ALBERTO HENAO OSORIO

UNIVERSIDAD TECNOLGICA DE PEREIRA FACULTAD DE INGENIERA INDUSTRIAL

MAESTRA EN ADMINISTRACIN ECONMICA Y FINANCIERA PEREIRA

2012



cauca

3

ESTUDIO DE VIABIABILIDAD ECONMICA Y FINANCIERA DE UN PROYECTO DE PARCELACIN URBANA EN EL MUNICIPIO DE


JULIN ORLANDO CARMONA BETANCOURT

OSCAR ALBERTO HENAO OSORIO

Tesis de grado para optar al titulo de

Magister en Administracin Econmica y Financiera

UNIVERSIDAD TECNOLGICA DE PEREIRA FACULTAD DE INGENIERA INDUSTRIAL

MAESTRA EN ADMINISTRACIN ECONMICA Y FINANCIERA PEREIRA

2012



cauca

4

Nota de aceptacin

______________________________

______________________________

______________________________

_____________________________

Presidente del jurado

_____________________________

Jurado

_____________________________

Jurado

Pereira, Abril de 2012



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5

TABLA DE CONTENIDO

Pg.

INTRODUCCIN 12

1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIN 14

1.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 14

1.2.1. DIAGNOSTICO O SITUACIN PROBLEMA 14

1.2.2. FORMULACIN DEL PROBLEMA 16

1.3. IMPORTANCIA DE LA INVESTIGACIN 16

2. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN 18

2.1. GENERAL 18

2.2. ESPECFICOS 18

3. JUSTIFICACIN 19

4. MARCO DE REFERENCIA 21

4.1. MARCO TERICO 21

4.2. Estudio Econmico 27

4.2.1 ndice de precios al consumidor (IPC) 28

4.2.2 Salario mnimo legal vigente 28

4.2.3 Factor Prestacional 28

4.2.4 Polticas Operativas 29

4.2.5 Mtodo para determinar VPN Y TIR 40

4.2.6 Flujo de Caja Libre del Proyecto (FCLP) 41

4.2.7 Flujos de Caja Libre del Inversionista (FCI) 42

4.2.8 Valor Econmico Agregado 42

4.2.9 Evaluacin de Riesgo 43

4.3 MARCO LEGAL 46

5 ESTUDIO ECONMICO 52

6.1 Datos Base para el Anlisis 52

6.2 Inversiones En Activos Fijos 55

6.3 Proyeccin De Ventas 57



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6

6.4 Presupuesto de Obras 67

6.5 Presupuesto Mano Obra Y Personal Administrativo 73

6.5.1. Presupuesto de Mano De Obra 73

6.6 Presupuesto De Costos Indirectos De Fabricacin 77

6.7 Estado De Costos de Produccin 79

6.7.1 Presupuesto de Cartera Proveedores 79

6.7.2 Presupuesto de Ingresos 80

6.8 Presupuesto De Gastos de ventas 84

6.9 Presupuesto de Inversin Inicial 86

6.9.1 Presupuesto De Financiacin 87

6.10 Estados Financieros Proyectados 88

6.11 Indicadores de liquidez del proyecto 96

7 EVALUACIN FINANCIERA 108

7.1 Calculo Del Costo Promedio Ponderado de Capital 108

7.2 Variacin de Capital de trabajo neto operativo 113

7.3 Flujo de Caja Libre Del Proyecto (FCLP) 113

8. EVALUACIN DE RIESGO 118

9. CONCLUSIONES 120



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7

LISTA DE TABLAS

Pg.

Tabla. 1. Datos Base 52

Tabla 2. Otros Datos 52

Tabla 3. Precio de Venta 53

Tabla 4. Poltica de ventas en porcentaje y en das 53

Tabla 5. Poltica de compras 53

Tabla 6. Polticas Operativas 54

Tabla 7. Factores y porcentajes pago liquidacin de Nomina 54

Tabla 8. Inversin en Muebles y Enseres 55

Tabla 9. Cuadro depreciaciones muebles y enseres 56

Tabla 10. Gastos preoperativos 57

Tabla 11. Inversin Inicial del proyecto 57

Tabla 12. Ventas de mts2 e ingresos zonas lotes 1 al 11 58









Tabla 21. Porcentajes de terminacin de obras 67

Tabla 22. Obras Requeridas Proyecto habitacional 68

Tabla 23. Obras Requeridas Proyecto habitacional 69

Tabla 24. Inversin inicial Zonas comunes 70

Tabla 25. Costo de Obras zona 1 aos 2011-2014 71

Tabla 26. Costo de Obras por zona 1 aos 2011-2014 72

Tabla 27. Requerimientos Mano Obra Directa y personal 74

Tabla 28. Requerimientos Mano Obra Directa y Personal 75



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8

Tabla 29. Costos de Mano de Obra Directa 76

Tabla 30. Presupuestos costos indirectos de fabricacin 77

Tabla 31. Estado de Costos de Produccin 79

Tabla 32. Presupuesto de Cartera Proveedores 80

Tabla 33. Presupuesto de Ingresos 81

Tabla 34. Presupuesto de gastos de administracin 82

Tabla 35. Presupuesto de gastos de administracin 83

Tabla 36. Presupuesto Gastos de Ventas 84

Tabla 37. Presupuesto Gastos de Ventas 85

Tabla 38. Presupuesto de Efectivo 85

Tabla 39. Presupuesto de Inversin inicial 86

Tabla 40. Presupuesto de Financiacin 87

Tabla 41. Cuadro resumen de la financiacin 87

Tabla 42. Estado Resultados Proyectado ingresos y costos 88

Tabla 43. Estado de Resultados seccin Utilidades. 89

Tabla 44. Flujo de Efectivo Proyectado seccin ingresos 90

Tabla 47. Flujo de Efectivo seccin Egresos 91

Tabla 46. Flujo de Efectivo seccin Egresos 92

Tabla 47. Flujo de Efectivo Egresos y supervit o dficit 93

Tabla 48. Balance general Proyectado 2012-2016 Cta Activo 94

Tabla 49. Balance General Proyectado 2012-2016 Ctas Pasivo 95

Tabla 50. Rentabilidad operativa 96

Tabla 51. Productividad del Activo operacional 96

Tabla 52. Porcentaje de gasto operacional sobre ventas 97

Tabla 53. Variacin de las ventas 97

Tabla 54. Margen de Utilidad operativa despus de Impuestos 97

Tabla 56 Margen de Utilidad Bruto. 98

Tabla 57. Rentabilidad Patrimonial 98

Tabla 57. Margen Neto 99

Tabla 58. Beta sector Construccin e Ingeniera. 108

Tabla 59. Estructura de la Deuda 109



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9

Tabla 60. Clculo Beta Apalancada 109

Tabla 61. Informacin Histrica de Rendimiento Anual y Prima

Riesgo Bonos Tesoro Estados unidos 110

Tabla 62. Costo del Patrimonio 111

Tabla 63. Ajuste del Costo de Patrimonio en pesos 112

Tabla 64. Costo de la deuda despus de intereses 112

Tabla 65. Costo Promedio Ponderado de Capital. 113

Tabla 66. Capital de Trabajo Neto Operativo 114

Tabla 67. Flujo de Caja Bruto. 115

Tabla 68. Flujo de caja Libre. 116

Tabla 69. Clculo Tasa Interna Rentabilidad del Inversionista 117

Tabla 70. Variables Crticas para el xito del proyecto 118

Tabla 71. Resultados de la Simulacin 119



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10

LISTA DE GRAFICAS

Pg.

Grafica 1 Licencias de construccin Colombia Enero 2012 20

Grafico 2: Rentabilidad operativa proyectada 2012-2014 100

Grafico 3: productividad activo profesional 101

Grafico 4: gastos operacionales sobre ventas 102

Grafico 5: porcentaje de variacin de ventas: 103

Grafico 6: margen utilidad operativa despus de impuestos 104

Grafico 7: margen bruto 105

Grafico 8: rentabilidad patrimonial 106

Grafico 9: margen ne to 106



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11

LISTA DE ANEXOS

Pg.

ANEXO A: Country Default Spreads and Risk Premiums 122

ANEXO B: Annual Returns on Stock, T.Bonds T.Bills 128

ANEXO C Betas by Sector 132

ANEXO D: Tabla macroeconmicos proyectados 137

ANEXO E: MAPA Y LICENCIA DE URBANISMO 138



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12

INTRODUCCIN

La vivienda ha tenido un desarrollo similar a la evolucin humana, pues

segn informacin histrica los primates o primeros hombres que

utilizaron las cavernas1 como medio de resguardo ante los cambios de

clima y proteccin ante los posibles ataques de cualquier especie animal.

Con la conformacin de las civilizaciones y la conformacin de las

familias, se pas de las cavernas a la vivienda construidas con materiales

tales, como barro y bareque que permitieron darle un toque urbanstico y

ms acorde con las nuevas necesidades de la nueva sociedad, que ya

tena vas para movilizarse y empezaron a desarrollarse diferentes

actividades comerciales e industriales, as mismo con la creacin de

artefactos electrnicos y muebles para el uso domestico que hicieron

posible esta transformacin de una sociedad dominada por los fuertes

hacia una sociedad en la cual sean los valores de unidad y la

conservacin en el tiempo de la especie.

Si bien en la actualidad la mayora de personas poseen una vivienda en la

cual sus hijos y ellos se sientan cmodos no es suficiente, debido a los

crecientes problemas de seguridad, la contaminacin auditiva y del aire,

ha surgido la necesidad de querer buscar un lugar alejado de todos estos

factores, donde la naturaleza, el silencio y el aire puro sea lo

predominante, por eso en los ltimos aos y ante la creciente necesidad

de las personas por querer un sitio donde sus hijos jueguen sin tener que

preocuparse por los riesgos que se corren en la calle o ante un potencial

robo de sus viviendas, los condominios rurales han surgido como una

alternativa para solucionar la problemtica, ya que estos son alejados de

la ciudad pero cuentan con todo los servicios, adems con acceso a

supermercados entre otros servicios lo cual le facilita a la persona la

consecucin de los artculos bsicos.

De otra parte, este tipo de soluciones de vivienda no es para todas las

personas ya que su costo de adquisicin es elevado y la manutencin del

predio no hacen que sea asequible para todos los estratos

1 Concavidad natural vasta y profunda.



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13

socioeconmicos, as mismo para la empresa que lidera el proyecto debe

de hacer todos los estudios tcnicos, de suelo y financieros para

determinar la viabilidad del mismo y la cantidad mnima de predios a

vender para no perder ni ganar, por lo cual el grupo de investigacin se

propuso a realizar un estudio que permitiera establecer acerca de la

viabilidad de este tipo de proyectos.

En el presente documento, esta distribuido de la siguiente forma, en la

primera parte se relaciona el estudio econmico, donde se elabora el

presupuesto maestro que conlleva (Presupuesto de ventas en unidades y

en pesos, costos de produccin, Mano de obra, Costos indirectos de

fabricacin, Gastos operacionales) y los estados financieros como el

estado de resultados y balance general proyectados.

En la segunda parte se desarrolla el estudio de viabilidad financiera

aplicando los criterios de evaluacin de proyectos, como la tasa interna de

rentabilidad (TIR), valor presente neto (VPN), para posteriormente

compararlos con la tasa mnima de rentabilidad exigida por el

inversionista (TMR).

Y por ltimo en la tercera parte del texto, se incluy la parte de riesgo,

donde se utilizaron las variables ms representativas que afectan

directamente el desarrollo del proyecto y los resultados en las utilidades

despus de suponer los cambios para concluir con el anlisis

correspondiente.



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14

2. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIN

2.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

2.2.1. DIAGNOSTICO O SITUACIN PROBLEMA

Existe un amplio consenso sobre el importante aporte del sector de la

construccin en Colombia en los ltimos aos al dinamismo de la

actividad econmica nacional. De hecho, la contribucin promedio del

sector al crecimiento en los aos recientes (2002-2007) est en el orden

de 0,8 puntos porcentuales, cifra que es superada por la industria

manufacturera, el comercio y el transporte con: 1,8; 1,3; y 1,0,

respectivamente. No obstante, la construccin es un sector que presenta

fuertes fluctuaciones. En efecto, para el perodo 1980 2006 el Producto

Interno Bruto (PIB), de la construccin (que incluye la actividad

edificadora y las obras civiles) ha tenido cerca de dos ciclos, que

involucran fases expansivas y recesivas. A pesar de esto, en ninguna de

las fases expansivas registradas se ha observado una dinmica tan

favorable como la de los ltimos seis aos, con una tasa de crecimiento

promedio bastante alta de 13,2%.

Las cifras oficiales sealan que durante los ltimos aos la industria, la

construccin, el comercio y los servicios de transporte se han consolidado

como los sectores dinmicos que ms aportan al crecimiento. En efecto,

para 2007 la economa colombiana creci 7,5% con respecto al ao

anterior, cifra que se explica principalmente por la expansin de los

sectores de la construccin (13,3%), los servicios de transporte (12,5%),

la industria (10,6%), y el comercio (10,4%). Estos sectores, por lo tanto,

han contribuido con un porcentaje cercano al 50% de la variacin anual

del PIB durante los ltimos cuatro aos.

Sobresale que la construccin se consolid como la actividad ms

dinmica en la fase de recuperacin econmica luego de la crisis de

1998-1999. Durante los ltimos dos aos, la tasa anual de crecimiento de

la construccin se ubic en niveles superiores a 10%. Sin embargo, el



cauca

15

sector presenta actualmente una correccin natural a ritmos de actividad

ms sostenibles y acordes con su potencial. Las principales seales de

desaceleracin se presentan por el lado del PIB de las edificaciones. En

efecto, mientras que en el agregado el PIB de la construccin se

increment en 13,3%, durante el 2007, este subsector registr un

crecimiento de 3,2%. Por su parte, la construccin de obras civiles

contina con su fuerte dinmica y para 2007 report una variacin anual

de 28,2%, en gran medida, producto de la renovada actividad en vas

secundarias y obras de acueducto y alcantarillado. Adicionalmente

algunos indicadores del sector, como el rea aprobada para construccin

segn licencias del DANE, sugieren que la evolucin de la construccin

est moderando su ritmo de expansin.

Dado este entorno, se hace imprescindible aplicar metodologas para

determinar la viabilidad financiera de un proyecto en el cual se invierte un

gran capital y tiempo en su ejecucin. Por otro lado a travs del estudio se

puede establecer la estructura de capital adecuada para el proyecto y se

generan estrategias para minimizar el impacto de variables externas e

internas generadoras de riesgo financiero.

Determinar la viabilidad econmica es igualmente una herramienta valiosa

que soporta la toma de decisiones de los directores del proyecto basados

en un estudio objetivo y no en percepciones subjetivas acerca de la

evolucin del sector.

Por otro lado, el sector financiero solamente inyectar recursos en

proyectos que sustenten su viabilidad, por lo que este tipo de estudios se

convierten en un punto fundamental en la obtencin de los recursos

necesarios para su financiacin.

Las condiciones cada vez ms cambiantes de la economa, los factores

generadores de riesgo, los problemas sociales en general, hacen

necesario la elaboracin de estudios serios que redunden en las mejores

decisiones para alcanzar los objetivos econmicos de la Unin Temporal

del Verde Horizonte.



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16

2.2.2. FORMULACIN DEL PROBLEMA

Es viable la ejecucin de un proyecto de parcelacin urbana por parte de

la unin temporal Verde Horizonte en la ciudad de Palmira (Valle)?

SISTEMATIZACIN

Cules son los requerimientos de capital para el proyecto de

Parcelacin Urbana?

Cul es el nivel de endeudamiento actual y cmo se obtendrn

los recursos para financiar los requerimientos de capital de trabajo

y de inversin?

Cul es el costo de capital del proyecto de Parcelacin Urbana?

Cul ser el comportamiento de los ingresos y egresos futuros del

Proyecto?

Superar la rentabilidad esperada el costo de capital del

proyecto?

2.3. IMPORTANCIA DE LA INVESTIGACIN

IMPORTANCIA:

Este estudio de viabilidad tiene como objetivo el conocer la factibilidad de

implementar El Proyecto Parcelacin Urbana En El Municipio De Palmira,

Valle Del Cauca.



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17

Se enfocara en los aspectos financieros, Es viable financieramente el

proyecto? Como se va a estructurar su financiamiento? Monto de

inversin, estructura de crdito y capital, proyecciones de ingresos, costos

y resultados, balances pro forma, flujo de efectivo.

El estudio de la viabilidad financiera, se hace importante ya que es el que

determina al final, su aprobacin o rechazo. Este mide la rentabilidad que

retorna la inversin, todo medido con bases monetarias.

Se tomara del estudio tcnico de este proyecto la informacin de las

necesidades de capital, mano de obra y recursos materiales, tanto para la

puesta en marcha como para la posterior operacin del proyecto.

Se lograr entonces ordenar y sistematizar la informacin de carcter

econmica que proporcionaron las etapas anteriores del proyecto, se

elaboraran los cuadros analticos y datos adicionales para la evaluacin

del proyecto y evaluar los antecedentes para determinar su rentabilidad,

proporcionando al proyecto una mejor base para la toma de decisiones,

disminucin de riesgos y cumplimiento de objetivos.



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18

3. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN

3.1 GENERAL

Determinar la factibilidad financiera y econmica del proyecto

Parcelacin Urbana En El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.

3.2 ESPECFICOS

Establecer los requerimientos de capital del proyecto Parcelacin

Urbana En El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.

Calcular el costo de capital del proyecto Parcelacin Urbana En

El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.

Elaborar los Estados financieros proyectados del proyecto

Parcelacin Urbana En El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.

Proyectar los ingresos que generara el proyecto Parcelacin

Urbana En El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.

Cuantificar el riesgo financiero del proyecto Parcelacin Urbana

En El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.

Aplicar metodologa de evaluacin financiera para determinar la

viabilidad econmica del proyecto Parcelacin Urbana En El

Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.



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19

4. JUSTIFICACIN

Las ciudades actualmente estn saturadas no solamente de personas que

llegan a estas urbes con la esperanza de un mejor futuro, tambin con el

incremento de las fbricas, estas han ocasionado problemas ambientales

con la contaminacin del aire y las fuentes hdricas, han ido ocasionando

problemas de salud entre la poblacin en general, de otro lado se observa

un incremento en el parque automotor generando un problema de

movilidad, por su parte con el incremento en los problemas de

seguridad las personas viven con la duda si en dejar salir o no a sus hijos

a jugar tranquilamente a las calles.

Estos son solo algunos de los factores que han ocasionando que cada

vez sea imposible tener un lugar donde se pueda descansar con

comodidad y tranquilidad en las ciudades, por eso los condominios

rurales es una opcin para las personas que buscan solucionar estos

problemas y tener un lugar donde el descanso y la seguridad es lo

primero.

Lo mencionado en el prrafo anterior hizo que el grupo de investigacin

pensara en la evaluacin de proyectos como una herramienta que permita

determinar si es viable realizar la inversin en estos proyectos

habitacionales , ya que este tema permite analizar el proyecto en todas

sus fases desde formulacin del problema, estudio de mercado, estudio

tcnico, estudio legal, estudio econmico, financiero y riesgo, adems de

aplicar los mtodos y criterios de evaluacin, los cuales permiten

determinar si es factible o no invertir en determinado negocio y

particularmente en este sector que es objeto de estudio.

Con los argumentos descritos, se realiz el estudio de viabilidad

econmica de la construccin del condominio Rural en la zona de

Roldanillo valle del cauca, con el objetivo de presentar un estudio vers

y exacto acerca de las inversiones requeridas para este tipo de negocios

y as mismo determinar si es viable para invertir y obtener la rentabilidad

mnima exigida por parte de los potenciales inversionistas.



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20

5. MARCO DE REFERENCIA

En Colombia existen dos tipos de viviendas a saber: La primera de ellas la

denominada de inters social o (VIS), que son aquellas que se otorgan

bajo los planes de vivienda que por lo general las cajas de compensacin

le facilitan a las personas que aportan a estas entidades y que la amplia

mayora de las personas poseen como propias, y existe otro tipo de

vivienda que no es de inters social, que es aquella que es construida por

un particular por su cuenta, es decir, esta persona es la que realiza

directamente la compra del terreno y asume todos los costos que en la

construccin se incurra, por concepto de materiales o pago de maestro y

ayudantes.

Cada vez las ciudades, pueblos y corregimientos de nuestro pas se ven

en la necesidad de ampliar los terrenos para construir vivienda, debido a

que cada da son muchas las personas que buscan desplazarse a otros

territorios en busca de trabajo u por motivos personales, por lo cual las

entidades encargadas de otorgar licencias se han puesto en la tarea de

agilizar los tramites para que las constructoras inicien la construccin, en

la siguiente grfica se presentan las nuevas licencias de construccin

otorgadas en el pas.

Grafica 1. Licencias de construccin otorgada en Colombia Enero 20122.

2 Fuente: www.dane.gov.co



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21

Como se observa en la grfica anterior en el ao 2012 se han reducido

las reas aprobadas para construccin debido a problemas con el

invierno, lo cual ha ocasionado que muchos proyectos se demoren en su

fase previa.

Ahora bien con lo mencionado anteriormente y debido a la saturacin de

vivienda en las grandes ciudades de nuestro pas, problemas ambientales

que conllevaron a una contaminacin evidentes, de seguridad, han

generado el auge de los condominios, como una alternativa habitacional

donde las familias han ido sientan la seguridad, relajacin y en cierta

forma convivan en armona con el medio ambiente y a su vez tengan la

tranquilidad que de alguna forma la inseguridad no sera un problema en

sus vidas.

Pero estos condominios no se quedaron solamente en ese concepto,

debido a la vida moderna, en la cual problemas de movilidad, el stress y

las largas jornadas laborales por mencionar solo unos factores, las

personas no solamente estn buscando que sus viviendas sean un

refugio para escapar de el agite diario, sino que buscan un sitio con un

perspectiva natural donde la quietud y la tranquilidad sean lo importante.

Y es en este punto donde los condominios rurales cobran importancia

para la persona que puede adquirirlos y desea tener un lugar alejado de la

sociedad, ya que estos sitios estn en contacto con la naturaleza, debido

a que muchos se sitan en regiones que son sitios tursticos como lo son;

el eje cafetero, el valle del cauca por citar algunos lugares.

5.2. MARCO TERICO:

El estudio econmico esta integrado por elementos informativo

cuantitativo que permiten decidir y observar la viabilidad de un plan de

negocios, en ellos se integra el comportamiento de la operaciones

necesarias para que una empresa marche y visualizando a su vez el

crecimiento de la misma en el tiempo. De ah la importancia que al iniciar

cualquier idea de proyecto o negocio contemple las variables que

intervienen en el desarrollo e implementacin, consideran el costo efectivo

que con lleva el operar el proyecto en trminos financieros que implica el



cauca

22

costo de capital de trabajo, adquisiciones de activo fijo y gastos

preoperativo hasta obtener los indicadores financieros en los Estados

Financieros como son. El Balance General, Estado de Perdidas y

Ganancias y Flujo de Efectivo.3

De acuerdo a Palepu, Healy, Bernard (2002) El propsito del anlisis

financiero es evaluar el desempeo de una empresa en un contexto de

sus metas y estrategias declaradas. Para tal efecto se cuenta con dos

herramientas principales: el anlisis de razones y el anlisis de flujos de

efectivo. El primero de ellos significa la forma en que las partidas de los

estados financieros de una empresa se relacionan entre si. El segundo

refleja sus flujos de efectivo de operacin, inversin y financiamiento.

Por su parte Charles H Gibson dice: El anlisis financiero se utiliza en

diversos contextos. El anlisis de razones de desempeo actual y previo

de una empresa, establece la base para proyectar su desempeo futuro.

Las proyecciones financieras son tiles para la evaluacin de empresas,

el otorgamiento de crdito, la prediccin de dificultades financieras, el

anlisis de valores el anlisis de fusiones y adquisiciones y para el

anlisis de la poltica financiera de la empresa. El valor de una empresa

esta determinado por su rentabilidad.

Interpretando a Flores (2003), el anlisis financiero es un conjunto

de principios, procedimientos y tcnicas que permiten que las

transacciones comerciales, econmicas y financieras que realiza una

empresa y que se encuentran plasmadas en la contabilidad, como

informacin financiera, sirva de base a la gerencia para tomar decisiones

oportunas y eficientes en un momento determinado. El anlisis financiero

no slo se puede aplicar a una empresa; sino que su aplicacin de

principios, procedimientos y tcnicas tambin es aplicable a otros tipos de

empresas.

El anlisis financiero proporciona informacin, para que la gerencia tome

la decisin ms conveniente para la empresa. En ese sentido la finalidad

3 http://www.mitecnologico.com/Main/EstudioFinanciero



cauca

23

del anlisis financiero es servir como herramienta bsica para el gerente o

funcionario responsable, en la toma de decisiones empresariales.

Analizando a Ferrer (2004), los distintos tipos de evaluacin a que puedan

ser sometidos los estados financieros de las empresas, sean stas

industriales, comerciales o de servicios, constituyen, sin la menor duda,

tema de especial importancia y de constante inters profesional.

Contina Ferrer indicando, que ante la necesidad de mantener un

equilibrio entre las inversiones y las obligaciones, a corto y largo plazo, es

preciso estudiar el comportamiento de la empresa, derivado de las

transacciones que esta realiza en un medio econmico; asimismo, habr

de analizarse lo factores que intervienen, favorables o desfavorables en

la produccin y comercializacin de bienes o prestacin de servicios,

cuyos resultados, positivos o negativos, incrementan o reducen la

participacin de los recursos propios y de terceros puestos a disposicin

de sta, modificaciones que han de reflejarse en su estructura financiera y

por ende incidirn, en beneficio o en detrimento de su liquidez, gestin,

solvencia o rentabilidad.

El objetivo del anlisis financiero es, por lo tanto, el examen de las

condiciones de realizacin de tal equilibrio. Sin embargo, es dificultoso

delimitar los movimientos, razn por la cual el anlisis financiero recurre

normalmente a la contabilidad a fin de obtener las informaciones

de carcter financiero. Por lo general, contina Ferrer, la informacin es

recibida a travs de los estados financieros, utilizndose con mayor

frecuencia el balance de situacin o balance general y el estado de

ganancias y prdidas o estado de resultados.

De esta forma, el anlisis es efectuado en trminos de saldos, mientras

que el problema financiero est determinado por la interrelacin de los

flujos monetarios. Empero, dice Ferrer, es de sealar que una

aproximacin semejante se justifica en la medida en que la vida de la

empresa se sustenta en la naturaleza y composicin de sus recursos; es

decir, de los saldos que ella dispone.



cauca

24

Las variaciones de saldos son provocadas por el conjunto de flujos

monetarios resultantes de las operaciones de intercambio y financieras

efectuadas por la empresa. Dice, Ferrer, cabe indicar, que el anlisis

financiero desde el momento que se apoya en la informacin contable, no

debe ser calificado como un instrumento infalible para evaluar la gestin

financiera y econmica de la empresa, sino ms bien como un conjunto

de tcnicas que nos permite tener una idea de los resultados de su

gestin en un perodo determinado, toda vez que los estados financieros,

antes de expresar una posicin financiera, basada en una precisa y

rigurosa demostracin matemtica, reflejan hechos econmicos, factibles

de ser cuantificados, apoyados en una combinacin de

convencionalismos contables y estimaciones personales, las cuales han

de influir al llevar a cabo la evaluacin.

Anlisis de la situacin financiera:

Segn Apaza (1999), la situacin financiera de una empresa se expresa

en la informacin contenida en el balance general o balance de situacin.

Siendo que el balance general es el resultado de la conjugacin de las

diferentes partes de un sistema de datos que registra la contabilidad, es

preciso extraer de l lo que nos interesa conocer, mediante la aplicacin

de tcnicas especiales. El anlisis del balance general de una empresa,

es el estudio de su composicin o estructura, as como, de su evolucin o

de variacin con respecto a otros perodos, en forma parcial, o total a

travs de la descomposicin de los elementos o mediante la agrupacin

de datos para obtener relaciones que nos lleven

al conocimiento financiero de una la empresa a una fecha dada. El

balance general, en forma genrica se compone de activo y pasivo; por lo

que las subdivisiones que se derivan de el podran interpretarse

como conjuntos separados, cuando en realidad se trata de una unidad

compuesta de subconjuntos.

Segn lvarez (2004), el activo, est dividido en corriente y no corriente.

El corriente, est constituido por las disponibilidades y por otro lado por

los bienes y derechos que han de convertirse en corto plazo en dinero.

Para el anlisis del activo corriente, es de gran importancia el plazo, dado



cauca

25

que representa el tiempo en que debe volver el dinero para cumplir con el

ciclo de rotacin. El estudio de sus variaciones, refleja las decisiones

o polticas financieras llevadas a cabo. El activo no corriente, est

conformado por los bienes y derechos destinados a permanecer en la

empresa por ms de un ao, que no pueden ser enajenados como bienes

de cambio, sin afectar, en alguna medida, la continuidad normal de las

operaciones de la empresa.

Analizando a Bernstein (1996), el pasivo, comprende el pasivo corriente,

pasivo no corriente y el patrimonio. El pasivo corriente, agrupa a

las cuentas que representan las obligaciones de la empresa liquidables en

el corto plazo, por lo general en el periodo de un ao. El pasivo no

corriente, comprende las deudas contradas por la empresa a largo plazo

o la fuente externa de financiamiento a su disposicin con carcter

permanente y durable por perodo superior a los doce meses.

Las variaciones que se produzcan en su estructura, denotar la poltica de

inversiones permanentes adoptada por la empresa, as como, su

capacidad de endeudamiento en el corto plazo. El patrimonio, comprende

las fuentes internas de financiamiento, o tambin denominados recursos

propios, a disposicin de la empresa con carcter perdurable y con menor

grado de exigibilidad. Al igual que el activo y pasivo, el anlisis del

patrimonio es de gran importancia, toda vez que la gestin financiera de la

empresa se ver reflejada en el. La variacin positiva o negativa del

patrimonio ser consecuente con una gestin que dio como

resultado utilidad o prdida, respectivamente.

Anlisis de la situacin econmica:

Das (1988) y Kennedy (1981), coinciden que la situacin econmica de

una empresa se refleja cuantitativamente en el denominado estado de

ganancias y prdidas o estado de resultados. El estado de ganancias y

prdidas nos informa, en forma resumida, sobre las operaciones

efectuadas en una empresa durante un perodo, por lo general doce

meses y el producto o rendimiento neto de las mismas.



cauca

26

Al igual que los elementos del balance general, los elementos que

conforman el estado de ganancias y prdidas provienen de la

contabilidad.

La comparacin del estado de ganancias y prdidas de dos periodos o

ms, nos proporciona informacin sobre los aumentos y las disminuciones

que se produjeron en los diversos elementos

de ingresos y costos incurridos.

Variaciones que interpretadas a la luz de todas las circunstancias

concurrentes, pueden ser base para valorizar los resultados logrados y

formular las normas financieras y operacionales, que han de seguirse en

futuros ejercicios. Dado que las variaciones en el estado de ganancias y

prdidas, como en el balance general, se expresan en unidades

monetarias, las limitaciones sealadas para este ltimo, tambin le son

inherentes. Las deducciones derivadas de las interpretaciones del estado

comparativo de ganancias y prdidas sern correctas cuando el estudio

de tales cambios se haya efectuado contando con la informacin adicional

necesaria que explique el por que de las variaciones.

La decisin sobre un proyecto depende esencialmente de la siguiente

consideracin: si el proyecto aumentar el valor de la empresa. Podemos

decir que frecuentemente un proyecto se emprende con recursos

provenientes de ahorristas. Por ende cualquier activo financiero que

implique "atar" o "comprometer" el dinero por un perodo de tiempo tiene

que prometer un retorno positivo. En el caso de que sea un retorno fijo, se

denomina intereses.

Las finanzas empresariales, como disciplina acadmica, encierran una

serie de conceptos y tcnicas que segn creencia generalizada no estn

sino al alcance de unos pocos. El manejo de los recursos financieros, en

especial el dinero, es quiz la ltima funcin administrativa que delega el

empresario a medida que su negocio crece. Mientras la empresa es

pequea, el flujo de fondos es fcilmente controlado mediante la



cauca

27

aplicacin de lo que popularmente se denomina "cuentas de tendero", al

hacer alusin a aquellas transacciones simples de suma y resta.

Antes de emprender un proyecto es necesario responder a los siguientes

interrogantes: Qu activos concretos se requieren ya cunto asciende su

valor?, Cmo obtener los fondos necesarios para tales inversiones?. La

respuesta a la primera pregunta, que busca detectar en qu invertir,

implica una serie de estudios, anlisis y proyecciones de mayor o menor

magnitud que conforman lo que se denomina la decisin de inversin,

cuya principal herramienta analtica radica en el proceso de preparacin y

evaluacin de proyectos.

La respuesta al segundo interrogante, cmo obtener los fondos, se basa

en el principio de que nada es gratis, todo cuesta y requiere recursos, los

cuales deben conseguirse de alguna forma. Las fuentes de financiamiento

son muy variadas y la empresa puede tener a su disposicin algunas de

ellas. Definir cul o cules son las ms adecuadas requiere de un anlisis

profundo que considere: costo del inters, tiempo para cancelar el

prstamo, flexibilidad en la obtencin de prrrogas (aplazamientos),

riesgo en que se incurre, de acuerdo con posibilidades de pagar

oportunamente, y expectativas de nuevos prstamos. Todo esto conforma

la decisin de financiamiento.

5.3. Estudio Econmico.

Esta parte del estudio consiste en reunir y clasificar la informacin de tipo

monetaria y aplicando mtodos financieros con el objeto de determinar la

factibilidad econmica del proyecto, pero antes de llegar ha este anlisis

se hace necesario recorrer diferentes etapas a saber.

En la primera parte se hace un anlisis y recoleccin de informacin

referente a datos macroeconmicos que son importantes para evaluar

econmicamente el proyecto y determinar su posible xito, entre estas

variables y datos encontramos los siguientes.



cauca

28

4.2.1. ndice de precios al consumidor (IPC):

4El ndice de precios al consumidor mide la cantidad de unidades

monetarias que se reconoce en el ltimo eslabn de la cadena de

intermediacin que se sigue dentro el proceso de comercializacin de un

producto. Adems del costo del productor este precio incluye costos del

almacenamiento y de distribucin del producto, y es calculado con base

en los precios de los ms importantes bienes y servicios de consumo que

la comunidad requiere usualmente, este porcentaje se emple en el

clculo y proyeccin de ingresos, costos y gastos, adems este

porcentaje es entregado por el banco de la republica de Colombia.

4.2.2. Salario mnimo legal vigente

Es la contraprestacin mnima a la cual tiene derecho un trabajador en

Colombia por haber laborado las 240 horas, este salario, su aumento

anual y como el auxilio de transporte son fijados por el gobierno nacional

en concertacin con las centrales obreras., se aplic a la amplia mayora

de la nomina proyectada.

4.2.3. Factor Prestacional:

Son aquellos porcentajes a los cuales tiene derecho los trabajadores por

el cumplimiento de sus deberes adquiridos en el contrato laboral, as

mismo los factores que se pagan por realizar trabajos por fuera del tiempo

estipulado como normal. Estos se tuvieron presente para el clculo de la

nomina.

4 Introduccin al Anlisis Econmico El caso colombiano Pg., 289,291 2da edicin actualizada,

editorial siglo del hombre editores.



cauca

29

4.2.4. Polticas Operativas:

Son aquellas que hacen parte del funcionamiento normal del negocios

entre ellas encontramos las siguientes,

Poltica de cobro: Son los das que damos de plazo a nuestros

clientes para que cancelen sus facturas.

Poltica de pago: Son los das que nos otorgan nuestros

proveedores para el pago de las facturas de compra.

Poltica de ventas: Son los porcentajes asignados tanto a ventas

a crdito como de contado.

Poltica de inventarios de materia prima: Son los das que se

demora hacer la empresa un nuevo pedido.

Poltica de financiacin: Consiste en determinar el porcentaje de

deuda que adquirir la empresa con la banca comercial o emisin

de bonos o acciones.

En la segunda parte y despus de haber realizado el estudio tcnico, el

cual obtenemos informacin acerca del nmero de personas a contratar y

la inversin de activos fijos e inversiones necesarias para la puesta en

marcha del negocio, entre las cuales encontramos, cmara y comercio,

registro mercantil entre otros.

Con la informacin descrita anteriormente, se hace necesario mencionar

la financiacin, Definido como el dinero que adquiere una empresa con

una banca comercial, para invertir en capital de trabajo o compra de

activos fijos, con el objeto de devolver con un pago de inters. Se hace

necesario mencionar y estimar el dinero debido a que en los proyectos de



cauca

30

inversin los socios no tiene la capacidad en dinero para cubrir las

inversiones necesarias para el inicio de las operaciones.

En el desarrollo del trabajo se mencionar el porcentaje requerido, as

mismo el porcentaje de inters por otra parte el sistema de liquidacin del

crdito que se proyect fue el de cuota constante, ya que es el ms

utilizado en nuestro medio, el cual 5consiste en que la cuota se mantiene

constante durante toda la vida del prstamo, salvo que varen sus

condiciones de tipo de inters.

Con el estudio de mercado obtenemos la informacin de cada sacrificio a

ejecutar y su posterior comercializacin, en unidades y precios de venta

unitarios, con los anteriores datos, se establecen los requerimientos en

materias primas sus cantidades e insumos requeridos para llevar a cabo

el proceso productivo, as mismo los precios de compra sujetados al IPC.6

De otro lado se hace necesario calcular el punto de equilibrio, definido

como el margen de ventas donde la utilidad es igual a cero, o sea donde

no se ha perdido nada, pero tampoco se gan, se puede calcular en

unidades o pesos, sirve como una medida de anlisis ya que permite

analizar si la proyeccin de ventas tanto en unidades como en pesos

cubre los 7gastos fijos. Para el caso de estudio se utiliz la siguiente

formula:

PUNTO DE EQUILIBRIO EN PESOS = GASTOS FIJOS

% DE MARGEN DE CONTRIBUCIN

Con los parmetros mencionados hacen parte de la informacin necesaria

para elaborar el presupuesto maestro, 8 definido como un anlisis

5 Presupuestos empresariales, Pg. 227, Editorial ECOE EDICICIONES Carlos Augusto Rincn

Soto. 6 IPC: ndice de Precios al Consumidor 7 Gastos fijos: Son aquellos gastos que son necesarios para la operacin entre ellos tenemos: Salarios personal de ventas, publicidad, servicios pblicos entre otros. 8 Presupuestos empresariales, Pg. 3, Editorial ECOE EDICICIONES Carlos Augusto Rincn

Soto.



cauca

31

sistemtico que analiza el futuro y presente de un proceso productivo y

financiero de una empresa, calculando los input y los output de los

recursos, en dinero, uso de maquinaria, tiempo, materiales entre otros,

por su parte elaborar un presupuesto organizado y estructurado permite

preveer circunstancias inciertas, trabajar con rumbo definido y planear

metas razonables entre otras.

Dentro del presupuesto maestro se destacan los siguientes presupuestos:

- Presupuesto de Ventas: Es un parmetro inicial y base para los

clculos de los dems presupuestos, por lo tanto este debe de

tener en cuenta los siguientes parmetros, la cantidad de artculos

que la empresa desea vender, la cantidad de artculos que el

consumidor estara dispuesto a consumir.

- Presupuesto de Produccin: En este presupuesto se busca

conocer cuantas unidades se debe producir para ello se debe tener

en cuenta cuantas unidades quedaron en existencia al comienzo

del periodo y cuanto se busca dejar al final. A continuacin se

expresa la frmula.

- Presupuesto de Mano de obra: Consiste en asignar un valor

monetario al esfuerzo humano, bien sea por operar una mquina o

accin manual.

- Presupuesto de Materias Primas: Despus de conocer las

unidades vendidas y la cantidad que se debe producir de unidades,

se reconoce la cantidad de materia prima que se requiere consumir

para poder producir las unidades. Con esta informacin se

presupuesta la compra de la materia prima, a continuacin se

ilustra la ecuacin a realizar.

UNIDADES

PROYECTADAS A

VENDER

(+ )UNIDADES DE

INVENTARIO

FINAL DESEADO

(-) UNIDADES DE

INVENTARIO INICIAL

(=) UNIDADES A

PRODUCIR



cauca

32

- Presupuesto de Costos indirectos de Fabricacin: Son todos

los costos de fabrica que no se pueden relacionar directamente en

el costo del producto porque no se integran directamente dentro del

proceso de fabricacin o porque su clculo para integrarlo

directamente al producto es bastante complejo por su variabilidad

entre productos o porque su precio es imperceptible., entre los

costos indirectos tenemos, mano de obra indirectos , depreciacin

de maquinaria y equipo, depreciacin de edificio de produccin, si

es propio, servicios pblicos de fabrica etc.

- Presupuesto de Gastos operacionales: Consiste en relacionar

todos los gastos que son necesarios para el funcionamiento del

negocio, entre las partidas mas frecuentes encontramos las

siguientes: Salarios de personal administrativo, ventas, publicidad,

servicios pblicos, depreciacin equipo de oficina, intereses de

prstamos bancarios entre otros.

- Presupuesto de Financiacin: Este presupuesto muestra la

estructura de pagos que la empresa tiene con entidades

financieras proyectadas, calculando pagos a capital planeados y

los gastos por intereses financieros.

- Presupuesto de Estado Financieros: Los estados financieros

presupuestados son resmenes de la informacin contable que

sirven para elaborar la evaluacin financiera de la empresa,

adems analizar la situacin actual y adoptar estrategias para

mejorarla o mantenerla.

UNIDADES

PROYECTADAS A

CONSUMIR

(+ )UNIDADES DE

INVENTARIO FINAL

DE MPD

PROYECTADO

(-) UNIDADES DE

INVENTARIO FINAL

DE MPD

PROYECTADO

(=) UNIDADES A

COMPRAR DE

INVENTARIO DE

MATERIA PRIMA



cauca

33

En la teora de presupuestos existen 3 estados financieros bsicos a

saber:

1. BALANCE GENERAL: Es el estado financiero que resume la

informacin contable de la empresa para dar a conocer su situacin

financiera determinada, este informe se debe emitir por lo menos una vez

al ao, con corte al 31 de diciembre. Para la elaboracin del balance se

tendrn presente las siguientes cuentas, como Activo, el cual se sub.

divide en corto plazo, que son aquellos representados por el efectivo, o

sea el dinero en caja y bancos, cuentas de ahorro, los bienes convertibles

en dinero en un perodo inferior a un ao como inventarios de materias

primas, cuentas por cobrar a un tiempo inferior o igual a un ao y largo

plazo.

Son aquellos bienes y derechos que no se esperan convertir en dinero,

consumirse o realizarse en el ao inmediato, estos se dividen en

propiedad planta y equipo, deudores no corrientes, gastos pagados por

anticipados. En la cuenta del Pasivo existe la misma clasificacin del

activo, es decir a corto, donde se relaciona las obligaciones exigibles en

un tiempo inferior o igual de un ao, entre estas encontramos sobregiros

bancarios, deudas con los proveedores, los anticipos recibidos de los

clientes, las primas y salarios pendientes de pagar, impuestos y cuotas de

crditos a corto plazo y a largo plazo, estn las obligaciones que exigibles

en plazos mayores a un ao, en este grupo encontramos prestamos cuyo

plazo de pago es mayo a un ao. y por ultimo la cuenta Patrimonio, esta

representado por el capital social, supervit, reservas, revalorizacin del

patrimonio entre otras.

ACTIVO= PASIVO + PATRIMONIO

2. ESTADO DE RESULTADOS: El estado de resultados es el informe

financiero que presenta los ingresos obtenidos por ventas, los costos de

produccin, es decir, mano de obra, costos indirectos de fabricacin y

materia prima directa, gastos operacionales, en este rubro se relacionan,

salarios de nmina, publicidad, servicios pblicos de oficinas lo cuales

ocurren en un determinado perodo de tiempo, para reflejar la rentabilidad



cauca

34

esperada de las actividades desarrolladas, su presentacin se debe

realizar por lo menos una vez al ao. A continuacin se ilustra la ecuacin

del estado de resultados.

UTILIDAD O PERDIDA DEL EJERCICIO = INGRESOS COSTO - GASTOS

3. FLUJO DE EFECTIVO: Este estado financiero bsico que presenta la

informacin relacionada con los recaudos y desembolsos en efectivo que

se derivan de las actividades de operacin, llevadas a cabo por el ente

contable durante un perodo.

Con el desarrollo y elaboracin de los presupuestos y la proyeccin de los

estados financieros, tendremos informacin acerca de los indicadores

financieros sobre la cantidad y el costo de los recursos requeridos para

desarrollar el producto, incluyendo el proceso productivo, as como datos

concretos sobre su rentabilidad, la utilidad esperada, de otra parte con el

balance general y estados de resultados obtendremos los datos para

realizar la evaluacin financiera del proyecto.

Evaluacin Financiera

Es la parte ms importante de todo el proceso de decisin de invertir o no

en un proyecto productivo, normalmente los aspectos tecnolgicos,

geogrficos, demogrficos y polticos no influyen en esta decisin, ya que

la mayora de proyectos estn en concordancia con estos factores, por lo

cual el inversor enfoca su atencin en los beneficios econmicos

esperados para as tomar la decisin de invertir, por eso es importante

que los datos recolectados durante el proceso son importantes para que

la decisin sea lo mas acertada.

Ahora bien con la informacin y su posterior procesamiento a travs de

los presupuestos, estados financieros y calculando la tasa mnima de

rentabilidad requerida surge la siguiente pregunta Que mtodos y

criterios de la teora financiera se deben tener presente para decidir

sobre invertir o no en el proyecto?, pues bien la matemtica financiera



cauca

35

facilita conceptos y criterios para evaluacin de proyectos que permiten

determinar la viabilidad del mismo, Adems la teora financiera a lo largo

de su desarrollo conceptual a travs de profesores versados en el rea

financiera, quienes con sus investigaciones contribuyeron con modelos,

los cuales se convierten en soporte para determinar un resultado lo ms

acertado, de otro lado se hace mencin que los modelos son ampliamente

utilizados en mercados de capitales estructurados y en todas las

universidades donde se enseen finanzas corporativas.

Como parte del desarrollo de la investigacin en los prrafos posteriores

se explicarn los criterios y modelos que se adoptaron para elaborar la

evaluacin financiera.

El primer paso consiste en explicar conceptos bsicos para que el lector

se ubique en la terminologa financiera, a continuacin explicamos cada

uno de ellos.

Valor presente neto (VPN):

Definido como el valor presente de los rendimientos futuros de efectivo,

descontando la tasa de inters de mercado apropiada, menos el valor

presente del costo de la inversin, es decir, utilizando para ello la tasa de

rendimiento que se podra obtener de otra inversin comparable, o

simplemente determinando lo que le cuesta a la empresa utilizar los

recursos de terceros y los inversionistas del proyecto. Para obtener este

resultado se emplear la siguiente frmula.

VPN = CF1

(1+r)

CF2 CF3 CF t - Io

(1+r)2 (1+r)3 (1+r)t

Donde

CF: Cash Flow por sus siglas en ingles o flujo de caja.



cauca

36

r: Es el tipo de inters con el cual se descontarn los flujos, esta puede

ser el Costo Promedio Ponderado de Capital (CPPC) o la Tasa Minima de

Rentabilidad exigida por el inversionista (TMR).

Io: Significa la inversin inicial realizada por el inversionista, para operar

el negocio.

Ahora bien, el resultado que significa, el Valor Presente Neto (VPN) tiene

unas reglas a saber:

1. Si el Valor Presente Neto, es positivo despus de descontar la

Inversin inicial el proyecto se acepta.

2. Si el Valor Presente Neto, es negativo despus de descontar la

Inversin inicial el proyecto se rechaza.

Pero bien como se menciono para calcular el VPN se puede utilizar las

Tasa Mnima de Rentabilidad exigida (TMR) o el Costo Promedio

Ponderado de capital (CPPC), para lograr lo anterior procederemos a

explicar las frmulas pertinentes para obtener mencionadas tasas,

haciendo una revisin terica en la literatura financiera encontramos que

para evaluar financieramente el proyecto se hace necesario establecer la

tasa minima de rentabilidad (TMR) definida como el inters que esperan

obtener los inversores por tener el dinero invertido en determinada

empresa, negocio o proyecto y no en activos financieros como los bonos

o acciones comunes.

Despus de mencionada revisin se encontr, que para calcular esta tasa

utiliz el modelo de determinacin de precios de activos de capital o en

ingles Cost Asset Model Capital (CAPM),9 este modelo propuesto por

Sharpe (1964) establece que el rendimiento de un activo o portafolios es

igual a la tasa libre de riesgo, ms un premio por el premio por el riesgo

que tiene ese instrumento o portafolios medido por el coeficiente beta, de

9 Finanzas Corporativas, sptima edicin , parte III Riesgo Pg. 287, editorial Mc Graw Hill



cauca

37

otra definicin, menciona los siguiente, implica que el rendimiento

esperado de un instrumento est relacionado linealmente con su beta, A

continuacin se muestra la frmula:

KP = RL + B x (Rm RL)

Donde: RL: Tasa de rendimiento libre de riesgo, indicada normalmente

por el rendimiento obtenido sobre un bono de tesorera.

B: Indicador de riesgo de la accin individual.

Rm: Rendimiento del mercado, rendimiento sobre la cartera de

activos,es una tasa de rendimiento esperada para la cartera de mercado.

De otro lado encontramos que se puede descontar los flujos de caja con

el Costo promedio ponderado de capital (CPPC), la cual plantea lo

siguiente:

i. Costo Promedio Ponderado de Capital (CPPC):

10Definido como el promedio ponderado de las distintas fuentes de

financiamiento, tanto internas (capital social) y la deuda con la banca

comercial, la formula para calcular es lo siguiente:

% TMR X %K + % D X %RD (1-T. impuesto)

Donde:

% TMR: Tasa Mnima de rentabilidad exigida por el inversionista, es el

inters

Que el espera recibir por hacer la inversin en el proyecto y no en un

Activo financiero.

% K: % de capital de los accionistas, es el porcentaje de participacin de

Los socios en la financiacin de la empresa.

10

Valoracin de empresas Editorial Ecoe Ediciones, Pg. 88, Fernando Jaramillo



cauca

38

% D: % de deuda, es el porcentaje de participacin de la deuda en la

Estructura de financiamiento de la empresa.

%RD (1-Tc): % de inters de la deuda, es el inters que paga la empresa

por conseguir financiamiento con entidades bancarias, emisin de

acciones o bonos, cabe resaltar que la deuda se le descuenta el impuesto

correspondiente.

ii. Tasa interna de rendimiento (TIR):

11La tasa interna de rentabilidad (TIR) es lo ms que se puede acercar al

Valor Presente Neto (VPN), la lgica del mtodo de la TIR es que

proporciona una sola cifra que resume las virtudes del proyecto. Dicha

cifra no depende de la tasa interna inters en el mercado de capitales; por

eso se llama tasa interna de retorno, ya que es interna o intrnseca al

proyecto y no depende de nada, excepto por los flujos de efectivo del

mismo. Cabe anotar que esta Tasa Interna de Rendimiento (TIR) por lo

general es comparada con la Tasa Mnima de Rentabilidad (TRM)

exigida, bajo los siguientes premisas.

TIR < TMR: Si la Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es menor que

la Tasa Mnima de Rentabilidad exigida, el proyecto no es viable para el

inversionista ya que el proyecto no genera el porcentaje de ganancia

esperado.

TIR > TMR: Si la Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es mayor que

la Tasa Mnima de Rentabilidad exigida, el proyecto es viable para el

inversionista ya que el proyecto genera el porcentaje de ganancia

esperado.

11

Finanzas Corporativas, sptima edicin , parte II Valor y presupuesto de capital Pgs. 152-153, editorial Mc Graw Hill



cauca

39

As mismo la formula para obtener la Tasa interna de Rentabilidad del

proyecto es la siguiente:

TIR = CF t - Io

(1+ r) t

Donde:

CF: Cash Flow por sus siglas en ingles o flujo de caja ha determinado

tiempo.

Io: Es la inversin realizada por el inversionista

r: Es las Tasa Interna de Rentabilidad.

iii. Tasa Interna de rendimiento Modificado (TIRM):

La Tasa Interna de Rendimiento Modificada considera el costo de la

financiacin dentro de los flujos de efectivo al momento de volver a invertir

el efectivo, se aplica el mismo criterio de comparacin mencionado para la

TIR.

TIRM < TMR: Si la Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es menor

que la Tasa Mnima de Rentabilidad exigida, el proyecto no es viable para

el inversionista ya que el proyecto no genera el porcentaje de ganancia

esperado.

TIRM > TMR: Si la Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es mayor

que la Tasa Mnima de Rentabilidad exigida, el proyecto es viable para el

inversionista ya que el proyecto genera el porcentaje de ganancia

esperado.



cauca

40

iv. Periodo de Recuperacin (PAYBACK):

Se refiere al nmero de aos necesarios para recuperar la inversin

inicial. Mide, por lo tanto, la rapidez con la que recuperamos la inversin

inicial, para calcularlo se utiliza la siguiente frmula.

Payback = Inversin

Cash Flow anual

De otro lado no basta con los criterios descritos anteriormente, sino que

surge un interrogante Como se aplican las tasas de de Rentabilidad de

Mnima exigida (TMR) y el Costo Promedio Ponderado de Capital (CPPC)

para obtener el Valor Presente Neto (VPN)?, para responder la pregunta

en la teora financiera existen metodologas como los flujos de caja, que

resumen la informacin de los estados financieros como lo son el balance

general y el estado de resultado, ahora bien vamos a explicar cuales son

flujo de caja que se emplean en la evaluacin de proyectos.

4.2.5 Mtodo para determinar VPN Y TIR

En la actualidad existen mtodos modernos para determinar el Valor

Presente Neto y que podamos obtener la Tasa Interna de Rentabilidad

(TIR), se denominan mtodos basados en flujos, se recurren a este

concepto y producen como resultado varias interpretaciones. Sus

caractersticas principales son las siguientes:

1. Son mtodos basados en flujos. Cuando se indican que se basan

en flujos es porque tienen en cuenta, en la mayora de los casos,

las variaciones de ciertas partidas del balance general y los datos

bsicos de estado de resultado de acuerdo con el inters que

indique.

2. Los criterios tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Es

decir, estos mtodos trabajan con distintos conceptos de tasas de

inters y se utilizan para actualizar flujos de caja.



cauca

41

3. Son dinmicos. Tienden a utilizar informacin histrica y de varios

aos para poder identificar algn tipo de comportamiento y tener

bases suficientes para realizar las proyecciones necesarias.

4. Trabajan con datos financieros. Esta constituye una caracterstica

especial de este tipo de metodologas que recurre el uso de datos

financieros y no contables.

Para utilizar este mtodo bsicamente se debe de definir el horizonte de

tiempo en la evaluacin y determinar el Costo Promedio Ponderado de

Capital (CPPC) o La Tasa Mnima de Rentabilidad (TMR). Por su parte se

utiliz el mtodo indirecto de flujo de caja, que a continuacin se

describe:

4.2.6 Flujo de Caja Libre del Proyecto (FCLP):

Consiste en emplear el mtodo indirecto, el cual parte de la utilidad y se

hacen conversiones a efectivo de los componentes del estado de

resultado en su parte operacional, la tasa con la que se descuentan los

flujos de efectivos es el costo promedio ponderado de capital, a

continuacin se describe la estructura del flujo.

Utilidad Operacional

(-) Impuestos sobre la Utilidad operacional.

(=) Utilidad Operacional Despus de Impuesto (UAIID)

(+) Costos y gastos que no impliquen Salida de efectivo12*

(=) Flujo de Caja Bruto

(+/ -) Variaciones en inversin de capital13**

(=) Flujo de Caja Libre (FCL)

12 *En este rubro se incluyen las depreciaciones de propiedad planta y equipo, muebles y enseres y los gastos preoperativos 13 **Son las variaciones en el capital de trabajo en los activos operacionales

(Efectivo, cuentas por cobrar, cuentas por pagar inventarios de materias primas y producto terminado)



cauca

42

4.2.7 Flujos de Caja Libre del Inversionista (FCI):

Consiste en emplear el mtodo indirecto, el cual parte de la utilidad y se

hacen conversiones a efectivo de los componentes del estado de

resultado en su parte operacional, la tasa con la que se descuentan los

flujos de efectivos es la Tasa Mnima de Rentabilidad exigida por el

inversionista (TMR), as mismo a continuacin se describe la estructura

del flujo.

Utilidad Operativa

(-) Inters

(=) Utilidad Antes de Impuesto

(-) Impuesto

(=) Utilidad Operativa Despus de impuesto

(+) Costos que no implican salida de efectivo14*

(=) Flujo de Caja Bruto

Dinero Aportado Por Inversionista

(-)Incremento(+) Disminucin de Capital de Trabajo15**

(=) Flujo de Caja Libre

(-) Servicio a la Deuda16***

(=) Flujo de Caja Libre del Inversionista.

4.2.8 Valor Econmico Agregado:

Por Ultimo mencionaremos el modelo de valor econmico agregado

(EVA)17, es uno modelo desarrollado a principios de la dcada de 1990,

este mtodo consiste en determinar la utilidad que produce el negocio

por la utilizacin de la inversin de capital (IDEK) y expresar el flujo en

funcin de la rentabilidad de la inversin de capital (ROIC). Pero el

14 *En este rubro se incluyen las depreciaciones de propiedad planta y equipo, muebles y enseres y los gastos preoperativos 15 **Son las variaciones en el capital de trabajo en los activos operacionales

(Efectivo, cuentas por cobrar, cuentas por pagar inventarios de materias primas y producto terminado) 16 ***Son los pagos a capital.

La diferencia de este flujo de caja del proyecto con el flujo de caja del inversionista, radica en que el flujo considera el pago de la financiacin los cuales estn representados en intereses y los abonos a capital 17 EVA es una registrada de la firma Stern and Stewart & CO.



cauca

43

objetivo est orientado a determinar los resultados de la situacin real.

Para lo cual se utilizar la siguiente frmula:

EVA = UAII X (1 Tc) CPPC X INVERSIN

Donde:

UAII: Utilidad Antes de Intereses e Impuestos.

Tc: Tasa de impuestos.

CPPC: Costo promedio de capital.

Inversin: Se refiere a la inversin en activos.

Con la aplicacin de este modelo se mide si los activos estn dando los

rendimientos operacionales esperados, y si est creando valor al

inversionista a largo plazo.

Como se puede observar, la teora financiera tiene mtodos y criterios

que aplicados a la evaluacin de proyectos permiten a los potenciales

inversionistas y cualquier persona interesada en invertir en proyectos o

activos financieros, la certeza a nivel cuantitativo de que su posible

inversin maximizar la rentabilidad e incrementar su patrimonio.

4.2.9 Evaluacin de Riesgo

La palabra riesgo proviene del latn 18risicare, que significa atreverse o

transitar por un sendero peligroso. En realidad tiene un significado

negativo, relacionado con peligro, dao, siniestro o prdida. Sin embargo,

el riesgo es parte inevitable de los procesos de toma de decisiones en

general y de los procesos de inversin en particular. El beneficio que se

pueda obtener por cualquier decisin o accin que se adopte, debe

18

Medicin y control de riesgos financieros, Alfonso Lara, editorial Limusa, Pg. 13.



cauca

44

asociarse necesariamente con el riesgo inherente a dicha decisin o

accin. En finanzas, el concepto de riesgo se relaciona con las prdidas

potenciales que sufrir en un portafolio de inversin.

19La medicin efectiva y cuantitativa del riesgo se asocia con la

probabilidad de una prdida en el futuro. Los seres humanos deben

conocer y responder de manera intuitiva y cuantitativa a las

probabilidades que confrontan cada decisin. La esencia de la

administracin de riesgos consiste en medir esas probabilidades en

contextos de incertidumbre.

20De otra parte el objetivo de la administracin de riesgos puede

expresarse en dos sentidos.

1. Asegurarse de que una institucin o inversionista no sufra prdidas

econmicas inaceptables.

2. Mejorar el desempeo financiero de dicho agente econmico,

tomando en cuenta el rendimiento ajustado por el riesgo.

Para cumplir lo anterior lo anterior se debe realizar un proceso en el cual

implica, en primer lugar, identificar los riesgos, cuantificarlos y establecer

limites de tolerancia al riesgo.

En la evaluacin de proyectos se aplica la medicin y cuantificacin de

riesgos, a las variables que afectan la viabilidad y el desarrollo del

mismo, entre las variables relevantes que inciden en la ejecucin del

proyecto tenemos las siguientes:

1. % de ventas.

2. Variacin del ndice de precios al consumidor.

19 Medicin y control de riesgos financieros, Alfonso Lara, editorial Limusa, Pg. 13. 20 Medicin y control de riesgos financieros, Alfonso Lara, editorial Limusa, Pg. 16.



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3. Precio de ventas.

4. % de compras a proveedores. Y

5. Flujo de efectivo disponible.

A consideracin del grupo de investigacin se escogieron estas variables

ya que son las que son sensibles para el desarrollo ptimo del proyecto,

por su parte se eligieron 3 tipos de escenarios.

1. Escenario Base: Es el escenario actual donde no se prevn

grandes cambios en las variables mencionadas.

2. Escenario Optimo: Es en el cual los costos de materias primas

disminuya y los precios de venta se incrementen.

3. Escenario Pesimista: Es donde los costos se incrementen y los

precios as como los porcentajes de ventas se disminuyan.

Con los aspectos descritos se analiza la incidencia, en la utilidad neta,

el Valor Presente Neto y la Tasa interna de Rentabilidad, en relacin a

cada escenario y de acuerdo a unos valores estimados. Adems el riesgo

en las inversiones esta ligado en las inversiones bien sea en proyectos o

en activos de capital, es as como la actualidad observamos como las

cadas de las bolsas de valores hacen perder a las personas sus ahorros

y rentabilidades obtenidas en un perodo de tiempo, por eso es

importante realizar este tipo de anlisis de riesgo para conocer, si el

proyecto bajo condiciones de incertidumbre es financieramente viable

para los inversionistas, para lograr minimizar los riesgos de prdidas

potenciales y adoptar la mejor decisin de inversin.



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5. MARCO LEGAL.

Por ltimo corresponde analizar la regulacin y normatividad que rige para

este tipo de proyectos urbansticos, en las siguientes lneas se explicarn

los parmetros regulatorios, los cuales son de obligatorio cumplimiento.

El primer parmetro que se debe precisar es que la empresa funcionar

bajo la figura jurdica de unin temporal, Una UTE, tal y como extraemos

de sus siglas es una unin temporal de empresas, en donde dos o ms

empresas o empresarios se unen durante un tiempo para llevar a cabo de

manera conjunta una obra o servicio.

Aspectos legales de la UTE

Esta unin temporal va a caracterizarse por la existencia de un objeto

social nico, consistente en la realizacin de la obra o servicio en

comn. A partir de este objeto social nico la duracin de la UTE va a

venir determinada por la duracin que tenga la obra o servicio a

desempear de manera conujunta.

La creacin de una UTE requiere la intervencin notarial para la elevacin

en escritura pblica del acuerdo fundacional o estatutario. Estos estatutos

deben contener como mnimo el objeto social de la misma, los socios que

la integran, la duracin, el domicilio social, el detalle de aportaciones

iniciales si las hubiera as como el porcentaje participacin de cada

empresa o empresario dentro de la propia UTE, junto con el hipottico

reparto de prdidas o ganacias que se vaya a llevar a cabo en un futuro.

La UTE tiene que constar inscrita tambin en el Registro Mercantil, pero

esta inscripcin no le otorga personalidad jurdica propia y la

responsabilidad de la unin temporal de empresas recae solidaria e

ilimitadamente sobre los socios integrantes de la UTE. Este punto es



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importante y diferenciador sobre las agrupaciones de inters econmico,

que son estructuras jurdicas similares que si gozan de personalidad

jurdica propia.

Aspectos fiscales y contables de la UTE

Respecto la contabilidad de la UTE, no se exige publicidad de su

contabilidad ni es obligatorio el depsito de cuentas en el Registro

Mercantil. Este punto de no obligatoriedad es un poco espinoso, dado que

ni en la normativa reguladora de las UTEs ni en el Cdigo de Comercio se

refleja expresamente su obligatoriedad.

Por tanto, al no venir expresamente recogido en la legislacin vigente y

tener que integrar sus socios la parte diferenciada de su participacin en

sus cuentas anuales, no procede la aplicacin de la analoga en las

normas fiscales y contables.

A pesar de esta falta de obligatoriedad, lo usual es practicar el depsito

de cuentas de la entidad y legalizar los libros contables, al igual que se

hace con cualquier otra empresa. Lgicamente, esta contabilidad tiene

que ser llevada conforme a las normas vigentes en cada momento y al

Cdigo de Comercio.

En el aspecto fiscal, destaca que la UTE es sujeto pasivo del impuesto

de sociedades, pero es una entidad que goza de exencin integra en el

mismo. No pensemos entonces que no se tributa por los beneficios

obtenidos dado que la base imponible resultante del impuesto de

sociedades, sea positiva o negativa, la integrarn sus socios bien en su

impuesto de sociedades, bien en su declaracin del IRPF. tanto en

beneficios como en prdidas.



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Respeto al IVA e IRPF si es sujeto pasivo del primero, debiendo cumplir

con las obligaciones formales del impuesto y acta como sujeto retenedor

de rentas en aquellos casos que as proceda.

Utilidad prctica y consideraciones propias

Las UTEs son en definitiva una forma de colaboracin empresarial para

acometer proyectos, obras o servicios de volmenes importantes para

una sola empresa. Esta cooperacin empresarial favorece el

abaratamiento de costes, aprovecha sinergias comunes entre empresas y

distribuye mejor los riesgos implcitos a proyectos en donde una sola

empresa pueda comprometer su futuro.

Esta frmula jurdica de colaboracin est muy extendida en empresas

grandes empresas constructoras y de servicios, aunque no tiene calado

entre la pyme. Normalmente la pyme no opta por este tipo de soluciones

porque no suele afrontar proyectos de larga duracin ni tiene una

mentalidad asociativa lo suficientemente abierta para ello.

QUE ES UNA FIDUCIA?

Debes saber que la fiducia es un contrato flexible, en el cual las clusulas

se pueden adaptar segn tu conveniencia y necesidades. Dentro del

contrato fiduciario intervienen el fideicomitente (como sers conocido en

esta clase de contrato), un beneficiario (que puede ser t o un tercero que

designes) y la sociedad fiduciaria o fiduciario.

Las Sociedades Fiduciarias te ofrecen mltiples servicios, que van desde

opciones de inversin a contratos de administracin. Sin embargo estas

entidades estn sometidas a estatutos excepcionales, lo cual significa



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49

que solo pueden desarrollar las actividades para las cuales han sido

expresamente autorizadas por la ley.

El Fideicomitente: Recuerda que es la persona natural o jurdica que le

encomienda uno o todos sus bienes a la sociedad fiduciaria con una

determinada finalidad.

Persona Natural: t, tu ta, tu prima, tu amigo, tu jefe, etc.

Persona Jurdica: Una empresa, un negocio, una tienda, la peluquera, el

taller, etc.

La Sociedad Fiduciaria: Las sociedades fiduciarias son entidades de

servicios financieros, constituidas como sociedades annimas, sujetas a

la inspeccin y a la vigilancia de la Superintendencia Financiera, cuyo

objeto es la realizacin de todos aquellos actos de confianza en virtud de

los cuales tu como fideicomitente entrega a otra (fiduciario) unos bienes

determinados, transfirindole o no la propiedad de los mismos, con el

objeto de que ste cumpla con la finalidad del contrato.

El Beneficiario: Debes recordar que es una persona que fue escogida por

el fideicomitente para que goce de los beneficios que produce la finalidad

del contrato de fiducia. Este beneficiario puede ser una persona natural o

jurdica, de naturaleza privada o pblica, nacional o extranjero.

Dentro de dichas actividades encontramos:

1. Celebrar contratos de Fiducia Mercantil

2. Celebrar contratos de Encargo Fiduciario

3. Obrar como agente de transferencia y registro de valores

4. Obrar como representante legal de clientes que sean propietarios

de bonos



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5. Actuar como agente de manejo en Procesos de Titularizacin

6. Prestar servicios de asesora financiera.

4. Emitir bonos por cuenta de una fiducia mercantil constituida por un

nmero plural de sociedades

5. Administrar Fondos de Pensiones Voluntarias

6. Administrar deudas y cobros de entidades financieras que han

sido intervenidas por la Superintendencia Financiera para su

liquidacin.

7. Administrar Carteras Colectivas

8. Actuar como custodios de los activos provenientes de las carteras

colectivas

9. Administrar fondos de capital privado

10. Celebrar contratos de Cuentas de Margen

11. Actuar como entidad liquidadora de las entidades pblicas del

orden nacional

12. Realizar las operaciones de intermediacin en el mercado de

valores

13. Actuar como Representantes Legales de Tenedores de Bonos y/o

valores emitidos en procesos de titularizacin



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51

14. Obrar, en los casos en que sea procedente con arreglo a la ley,

como sndico, curador de bienes o como depositario de sumas

consignadas en cualquier juzgado, por orden de autoridad

competente o por determinacin de personas que tenga facultad

legal para designarlas para tal fin.



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6. ESTUDIO ECONMICO

6.1. Datos Base para el Anlisis.

Como se menciono en apartados anteriores corresponde desarrollar el

estudio econmico, para la cual se utilizarn los datos base que a

continuacin describiremos.

Tabla. 1. Datos Base21.

ITEM 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Inflacin COL

(IPC variacin

anual)

3,17% 3,16% 3,36% 3,24% 3,09% 2,95% 2,82% 2,70%

IPP 4,37% 4,00% 3,60% 3,40% 3,40%

Inflacin EE.UU

(IPC variacin

anual)

1,60% 2,80% 2,60% 2,80% 2,40% 2,60% 2,40% 2,50%

En la tabla anterior se tienen datos como la inflacin desde el ao 2010,la

cual que se proyecta a cinco aos, segn el banco de la republica de

Colombia el rango de comportamiento de esta variable es entre el 2% y

se estima que este porcentaje no sobre pasar el 4%, as mismo se

tienen los datos de la inflacin de estados unidos, como tambin el ndice

e precios al consumidor como base para incrementar los precios, de otra

parte el ndice de Precio al Productor (IPP), como base para determinar

los costos que se incurran en la obra.

Tabla 2. Otros Datos22.

Comisin Fiducia 3%

Incremento precio venta 4%

21 Fuente: Informacin suministrada por www.banrep.gov.co 22 Fuente: Cuadro elaborado por autores, Fuente: Informacin suministrada por la unin temporal



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Por su parte la empresa suministra la informacin correspondiente a la

comisin

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