EVALUACIÓN DE MERCADO, TÉCNICA Y ECONOMICA

CAPITULO V

EVALUACIÓN DE MERCADO, TÉCNICA Y ECONOMICA

CAPITULO V EVALUACIÓN DE MERCADO, TÉCNICA Y ECONOMICA

5.1.- EVALUACIÓN TÉCNICA Uno de los resultados de este estudio será definir la función de

producción que optimice la utilización de los recursos disponibles en la

producción del bien o servicio del proyecto. De aquí se podrá obtener la

información de las necesidades de capital, mano de obra y recursos

materiales, tanto para la puesta en marcha como para la posterior operación

del proyecto.

El estudio técnico abarca tres grandes áreas principales, las cuales

son: la determinación del tamaño optimo, determinación de la localización y

la ingeniería del proyecto, adicionalmente a estos es importante señalar la

función de producción óptima, el proceso de producción, la valorización de la

inversión, así como las de equipamiento.

5.1.1.- TAMAÑO OPTIMO

La determinación del tamaño optimo es fundamental en esta

parte del estudio, en este se estiman las áreas precisa para cubrir todas las

necesidades de los clientes potenciales.

El complejo recreacional privado tiene como objetivo ofrecer a sus

socios y familiares una variedad de actividades recreacionales, las cuales

podrán disfrutar durante el tiempo que permanezcan en él. Las actividades

están dirigidas a los niños, adolescentes y adultos y las características de

éstas, responderán al diseño arquitectónico conseguido producto de las

premisas obtenidas como resultado de las funciones diseñadas para la

estimación del tamaño optimo.

Las funciones diseñadas para la estimación del tamaño óptimo han sido las

siguientes:

1) EAc = (a) Po * 1/ Fp + e

2) Tr = (a) Po * App + e

Donde:

EAc = Máxima Emisión de Acciones Estimada

Po= Población

(a) = Parámetro indicativo de la porción de la Población que se estima

absorberá la oferta (Población Objetivo)

Fp= Promedio de miembros por familia

App= Promedio de área de terreno requerida por persona

e= Incidencia Estocástica

De acuerdo con los resultados obtenidos en el estudio de Mercado se

aprecia que el 100% de la muestra estaría dispuesta a invertir en productos

de esta naturaleza, recalcando que el 40% de esa misma selección

manifestó que su capacidad de inversión toleraba precios por acción de

hasta Bs. 5.000.000, y el 60 % restante aceptaría precios superiores.

Se considera prudente para el desarrollo de esta investigación asignar

el valor de 10% al parámetro (a), es decir, que se aspira captar la inversión

del 10% de la población, desestimando a los efectos de los cálculos para el

tamaño del desarrollo el efecto de la porción restante de la población.

Aplicando el modelo obtenemos:

Para (a) = 0,1 ó 10% y un App de 6,5 M2

1) EAc = (0,1)(90.331) * 1 / 4 + e = 9.033 * 1 / 4 + e = 2.258 + e

2) T = (0,1)(90.331) * 6,5M2 + e = 9.033 * 6,5 M2 + e = 58.715 + e

En tal sentido y valiéndose de la variable estocástica adoptamos

como premisas para el desarrollo de la propuesta que las instalaciones

soportarán la emisión de 2.300 acciones, al desarrollarse sobre un lote de

terreno de 60.000 m2 aproximadamente.

5.1.2.- LOCALIZACIÓN

Tiene como objetivo determinar el sitio donde debe ubicarse el

complejo recreacional, para lo cual es necesario tomar en cuenta criterios

económicos, estratégicos, institucionales e incluso de preferencias

emocionales, con el fin de determinar aquella localización que maximice la

rentabilidad del proyecto.

De acuerdo a esto, la localización tomada para desarrollar la

factibilidad de construcción de un complejo recreacional fue la Zona Norte,

debido a que tiene extensas áreas verdes, facilidades de acceso y por ser

una zona en pleno desarrollo urbanístico.

Los factores que se tomaron en cuenta para la localización del

proyecto son los siguientes: medios y costos de transporte, disponibilidad y

costo de la mano de obra, cercanía de las fuentes de abastecimientos,

factores ambientales, cercanía del mercado meta, disponibilidad de terrenos,

topografías de suelos, estructura impositiva y legal, disponibilidad del agua,

energía y otros suministros, comunicaciones y posibilidad de desprenderse

de desechos.

El terreno está ubicado en la ciudad de Maracaibo dentro de su área

urbana, comprendido exactamente al lado del Parque Metropolitano Las

Peonías, como se puede observar en el anexo N° 4. (Plano de Ubicación).

5.1.3.- INGENIERÍA DE PROYECTO

El estudio de ingeniería del proyecto debe llegar a determinar la

función de producción óptima para la utilización eficiente y eficaz de los

recursos disponibles para la producción del bien o servicio deseado.

A.- Distribución del Club Recreacional.

La distribución del club recreacional se efectuó bajo el objetivo del

mismo; además de la información recaudada por el instrumento; la cual

contempla lo siguiente:

- Caseta De Portería, Administración Y Enfermería

Esta edificación presenta tres áreas: una central donde se encuentra

ubicada la caseta de portería y entrada principal del complejo para el control

de acceso y salida de personas; una lateral izquierda donde se encuentra las

áreas gerenciales y administrativas y la lateral derecha destinada a

enfermería y primeros auxilios.

Mts2

Caseta de Portería 95 Administración 232 Enfermería 18

______ Área Total 345

- Casa Club

Esta edificación consta de dos secciones, una correspondiente al

restaurante central con su zona de auto-servicio y la cocina central con sus

respectivas instalaciones. La otra presenta varios salones de juegos para

damas y caballeros y un bar con una terraza techada.

Mts2

Restaurante Central 300 Cocina y bar 350 Sanitarios, vestuarios 80 Deposito General 170 Salón de Juegos 300 Terraza Techada 200

_______ Área Total 1.400

- Tiendas Son tres pequeños locales comerciales, formando un conjunto con los

restaurantes internacionales.

Área Total 120 Mts2

- Restaurantes Internacionales Son seis espacios concebidos para la preparación de comidas

internacionales, integrados por una terraza techada para el consumo de las

mismas.

Área Total 470 Mts2 - Concha Acústica y Terraza de Eventos

Construcción que tiene como fin la realización de eventos al aire libre, la

cual está constituida por camerinos, vestuarios y sanitarios para damas y

caballeros. El escenario está situado en la parte exterior frente a unas

graderías que albergan aproximadamente 250 personas.

Mts2

Concha Acústica 425 Terraza de Eventos 1450

_______ Área Total 1.875

- Edificio de Mantenimiento y servicios

Edificación donde se ubicaron las oficinas y talleres para las reparaciones

del complejo con sus respectivos servicios.

Mts2

Vestuarios, Sanitarios 130 Talleres de Mantenimientos 180 Oficinas del personal y pagos 30

_______ Área Total 340

- Bohío de Frutas y Vivero

Estas dos construcciones se proyectaron en conjunto, donde los usuarios

podrán apreciar y adquirir una amplia variedad de especies frutales y

ornamentales.

Mts2

Vivero 190 Bohío Frutas 64


- Zona Piscinas

En esta zona se han localizado cinco (5) piscinas. También presenta la

construcción de tres (3) toboganes de agua. Como complemento de estas

atracciones se construyeron dos cafeterías-Lucnch y una edificación que

contienen las instalaciones sanitarias y vestuarios para dar servicio a esta

zona.

Mts2

Piscina Semi-Olímpica 350 Piscina 2 160 Piscina 3 140 Piscina 4 590 Cafetería 100 Vestuarios - Sanitarios 490 Caseta de Bombeo 85

_______ Área Total 1.915

- Bohío de Frutas y Vivero

Se construirá una laguna artificial dedicada al uso de pequeños botes y

hábitat de diversas especies de nuestra flora y fauna acuática.

Mts2

Laguna 700 Áreas Complementarias 130


- Galería de Tiro al Blanco

Diseñada para realizar actividades en donde se puede disparar al blanco con

rifles y pistolas de aire. También existe una cancha de tiro para arco y flecha.


- Pista de Bisicross

Pista con obstáculos, subidas y bajadas, realizada con tierra y relleno, esta

presenta un depósito y una tribuna para espectadores.

Mts2

Deposito 150 Tribunas 250 Pista 1.800

_______ Área Total 2.200

- Zoológico

Presenta seis (6) jaulas medianas para aves de corral tales como: pavos,

gallinas, y aves silvestres. Todo diseñado en un ambiente de granja.


- Aldea Indígena

Está concebida en base a un gran bohío central y dos auxiliares, en el bohío

central están localizadas la zona de estar con su área de alimentación y

bebida, en los otros dos bohíos están ubicadas las artesanías y exposiciones

sobre la cultura y demás realizaciones de los indígenas en Venezuela.


- Parque Infantil

Ubicado adyacente a la aldea indígena presenta una gran variedad de

juegos de madera para el uso de niños.


- Sector Ecuestre

El sector ecuestre presenta una zona de estar y atención a los niños, una

pista para caballos ponys y las caballerizas.

Mts2

Pista de Caballos y Ponys 3.360 Área de Estar 65 Caballeriza y corrales 280

_______ Área Total 3.705

- Fuente Ornamental

Se proyectó la construcción de una fuente ornamental situada en la plaza

central al frente del edificio administrativo del complejo recreacional.

- Pista de Patinaje y Discoteca

Se construirá una edificación que estará formada por un área central para

patinaje, un área para alquiler de patines, un salón de estar, un área

destinada para la discoteca, una cafetería bar y los servicios sanitarios

correspondientes.


- Salón de Usos Múltiples

Esta edificación tendrá como fin la realización de múltiples actividades tales

como festejos, conferencias, teatro, y eventos sociales.

Área Total 1.900 Mts2

- Salón de Juegos Electrónicos

Edificación diseñada para la utilización de máquinas de juegos electrónicos

infantiles y computadoras.


- Cancha de Golfito

Se construirá un golf en miniatura para ser utilizado por niños y adultos.


- Gimnasio al Aire Libre

Zona donde se realizarán actividades aeróbicas, ayudadas con aparatos de

gimnasia de diferentes especialidades, y además una pista para trotar con un

recorrido de aproximadamente de 500 ml.

- Urbanismo

Se realizarán los trabajos de urbanismo correspondientes a las obras

adicionales con un estacionamiento para 300 puestos sobre una superficie

de 9.120 metros cuadrados

Todas estas áreas se pueden observar en el plano de distribución

ubicado en el Anexo N° 5, las cuales aparecen demarcadas con un numero o

letra, que significa en la leyenda el uso del área.

Cubriendo los objetivos de la distribución del Complejo Recreacional se

hace necesario para el estudio financiero la realización de presupuestos

donde se indican la descripción de las actividades a ejecutar, la cantidad y el

precio unitario; para de esta manera poder tener un estimado de los costos

directos del proyecto. Las siguientes tablas muestran un resumen general del

presupuesto de las obras a ejecutar para la puesta en marcha del Complejo

Recreacional.

TABLA # 21

Resumen de Obras

DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD P. UNITARIO P. TOTAL

A. Urbanismo e Infraestructura

Limpieza del Terreno M2 78.184 200,00 15.636.800,00

Bote de Escombros M3 75.000 2.000,00 150.000.000,00

Remoción de capa Vegetal M3 15.600 2.734,00 42.650.400,00

Relleno Compactado M3 13.100 2.600,00 34.060.000,00

Vía de Acceso M2 2.280 7.800,00 17.784.000,00

Vía de Servicio M2 2.400 7.800,00 18.720.000,00

Estacionamiento (500 puestos) M2 15.200 17.077,00 140.031.400,00

Aceras y Caminerías M2 4.960 18.877,00 93.629.920,00

Aducción de Aguas Blancas SG 1 38.842.326,00 38.842.326,00

Red Aguas Blancas SG 1 19.904.814,00 19.904.814,00

Red Aguas Negras SG 1 44.232.921,00 44.232.921,00

Sistema de Riego SG 1 52.032.432,00 52.032.432,00

Iluminación Externa SG 1 37.663.044,00 37.663.044,00

Iluminación Interna SG 1 41.905.726,00 41.905.726,00

Alta Tensión SG 1 83.811.453,00 83.811.453,00

Teléfono SG 1 35.319.134,00 35.319.134,00

Gas SG 1 5.590.112,00 5.590.112,00

Sistema de Comunicaciones SG 1 8.262.380,00 8.262.380,00

Sistema Contra Incendio SG 1 5.508.253,00 5.508.253,00

B. Obras Civiles

Caseta de Portería y Entrada M2 95 192.000,00 18.240.000,00

Administración M2 250 211.596,00 52.899.000,00

Casa Club M2 1.400 211.596,00 296.234.400,00

Tiendas M2 120 211.596,00 25.391.520,00

Restaurantes M2 470 211.596,00 99.450.120,00

Concha Acústica M2 425 211.596,00 89.928.300,00

Terraza de Eventos M2 1.450 138.826,00 201.297.700,00

Edificio de Mantenimiento M2 340 192.000,00 65.280.000,00

Vivero M2 190 96.500,00 18.335.000,00

Bohío de Frutas M2 64 96.500,00 6.176.000,00

Vest. Sanitarios (Piscinas) M2 490 211.596,00 103.682.040,00

Cafetería (Piscinas) M2 30 211.596,00 6.347.880,00

Caseta de Bombas M2 155 96.500,00 14.957.500,00

Kioskos tipo Paraguas M2 4 50.000,00 200.000,00

Caseta Hidroneumático M2 160 96.500,00 15.440.000,00

Dep. Tribunas (Bici-Cross) M2 400 138.826,00 55.530.400,00

Sanitario (Bici-Cross) M2 40 211.596,00 8.463.840,00

Pista de Patinaje-Discoteca M2 690 248.000,00 171.120.000,00

Salón de Usos Múltiple M2 1.900 248.000,00 471.200.000,00

Cancha Golfito M2 850 9.000,00 7.650.000,00

Cancha de Volley-Ball SG 1 15.000.000,00 15.000.000,00

Cancha de Basket-Ball SG 1 15.000.000,00 15.000.000,00

Gimnasio al Aire Libre SG 1 5.000.000,00 5.000.000,00

Cancha de Futbolito SG 1 8.000.000,00 8.000.000,00

Cancha de Tennis (4) SG 4 22.000.000,00 88.000.000,00

Sala de Juegos Electrónicos M2 480 120.000,00 57.600.000,00

C. Otras Instalaciones

DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD P. UNITARIO P. TOTAL

Piscina Semi-Olímpica M2 350 211.596,00 74.058.600,00

Piscina 2 M2 160 211.596,00 33.855.360,00

Piscina 3 M2 140 211.596,00 29.623.440,00

Piscina 4 M2 590 211.596,00 124.841.640,00

Tobogán Piscina 2 SG 1 4.585.695,00 4.585.695,00



Laguna M2 700 138.826,00 97.178.200,00

Áreas Complem. a la Laguna M2 130 96.500,00 12.545.000,00

Cancha Bolas Criollas SG 3 850.000,00 2.550.000,00

Galería de Tiro al Blanco M2 1.050 138.826,00 145.767.300,00

Pista de Bici-Cross M2 1.800 65.000,00 117.000.000,00

Zoológico M2 330 60.000,00 19.800.000,00

Aldea Indígena M2 160 138.826,00 22.212.160,00

Parque Infantil M2 1 7.826.565,00 7.826.565,00

Zona Ecuestre M2 3.360 96.500,00 324.240.000,00

Zona Estar (Área Ecuestre) M2 345 192.000,00 66.240.000,00

D. Paisajismo

Áreas Verdes SG 1 15.826.311,00 15.826.311,00

Fuente Ornamental SG 1 5.826.725,00 5.826.725,00

TOTAL DEL PRESUPUESTO: 3.915.800.105,00

De igual manera para la labor de procesos que involucra la puesta en

marcha del complejo recreacional es necesario el recurso humano, por lo

que a continuación se presenta un resumen general de la mano de obra

necesaria para el mantenimiento operativo del complejo.

TABLA # 22

Resumen del Recurso Humano

DESCRIPCIÓN DEL CARGO MENSUAL ANUAL

A. Administración

Gerente General 1.200.000,00 14.400.400,00

Sub-Gerente 350.000,00 4.200.000,00

Secretario del Gerente 178.400,00 2.140.800,00


Recepcionista ( 2 x 158.400,00) 316.800,00 3.801.600,00

Administrador 300.000,00 3.600.000,00

Contador 250.000,00 3.000.000,00

Analista-Programador 250.000,00 3.000.000,00

Operador Transcriptor 178.400,00 2.140.800,00

Jefe de Personal 300.000,00 3.600.000,00

Cajero Principal (2 x 200.000,00) 400.000,00 4.800.000,00

Encargado de Cobranza 250.000,00 3.000.000,00

Cobradores (3 x 158.400,00) 475.200,00 5.702.400,00

Oficinitas atención al afiliado 158.400,00 1.900.800,00

Motorizado 158.400,00 1.900.800,00

Secretaria (3 x 158.400,00) 475.200,00 5.702.400,00

Encargados Control de Acceso (3 x 158.400,0) 475.200,00 5.702.400,00

Controladores (4 x158400,00) 633.600,00 7.603.200,00

B. Enfermería

Médico 500.000,00 6.000.000,00

Enfermera 350.000,00 4.200.000,00

C. Relaciones Públicas Eventos y Espectáculos

Gerente 800.000,00 9.600.000,00

Asistente de Sociales 350.000,00 4.200.000,00

Ayudante de Animación 158.400,00 1.900.000,00

Supervisor de Recreación 250.000,00 3.000.000,00

Secretaria Coordinadora de Eventos 158.400,00 1.900.000,00

D. Seguridad y vigilancia

Jefe de Seguridad y Vigilancia 500.000,00 6.000.000,00

Supervisores (2 x 250.00,00) 500.000,00 6.000.000,00

Vigilantes (12 x 158.400,00) 1.900.800,00 22.809.600,00

E. Mantenimiento

Gerente 800.000,00 9.600.000,00

Secretaria 158.400,00 1.900.000,00

F. Mantenimiento Técnico

Jefe de Operaciones 500.000,00 6.000.000,00

Técnico de Refrigeración 250.000,00 3.000.000,00

Electricistas (3 x 250.000,00) 750.000,00 9.000.000,00

Plomero 250.000,00 3.000.000,00

Electromecánico 250.000,00 3.000.000,00

Herrero Soldador 250.000,00 3.000.000,00

Pintores – Albañiles (2 x 158.400,00) 316.800,00 3.801.600,00

Almacenistas (4 x 158.400,00) 633.600,00 7.603.200,00


Obreros (9 x 158.400,00) 1.425.600,00 17.107.200,00

G. Mantenimiento General y Zonas Verdes

Jefe de Mantenimiento y Limpieza 250.000,00 3.000.000,00

Ama de Llaves 200.000,00 2.400.000,00

Limpieza General (21 x 158.400,00) 3.326.400,00 39.916.800,00

Ayudante 158.400,00 1.900.800,00

Horticultor 158.400,00 1.900.800,00

Jardineros (6 x 158.400,00) 950.400,00 5.702.400,00

H. Supervisión y Vigilancia Piscinas

Jefe de Area 250.000,00 3.000.000,00

Supervisores (2 x 250.000,00) 500.000,00 6.000.000,00

Piscineros (10 x 158.400,00) 1.584.000,00 19.008.000,00

Toboganeros (6 x 158.400,00) 950.400,00 11.404.800,00

I. Sector Piscinas

Instructor de Natación 250.000,00 3.000.000,00

Salvavidas 15.400,00 1.900.800,00

J. Galerías Tiro al Blanco

Asistente de Suministro de Flecha 158.400,00 1.900.800,00

Asistente Suministro de Pistola 158.400,00 1.900.800,00

Asistente Suministro de Rifle 158.400,00 1.900.800,00

Expendedor 158.400,00 1.900.800,00

K. Zoológico de Contacto

Asistentes (2 x 200.000,00) 400.000,00 4.800.000,00

Obreros (2 x 158.400,00) 316.800,00 3.801.600,00

L. Pista de Bicicross

Pistero 200.000,00 2.400.000,00

Ayudante 158.400,00 1.900.800,00

M. Seguridad

Acomodadores (2 x 158.400,00) 316.800,00 3.801.600,00

N. Laguna

Boleteros – Acomodadores (2 x 158.400,00) 316.800,00 3.801.600,00

O. Zona Ecuestre

Veterinario 400.000,00 4.800.000,00

Encargado 250.000,00 3.000.000,00

Asistente 158.400,00 1.900.800,00

Obrero 158.400,00 1.900.800,00

P. Cancha Bolas Criollas, Concha Acústica

Encargado 250.000,00 3.000.000,00

Ayudante 158.400,00 1.900.800,00


Q. Parque Infantil

Encargado 250.000,00 3.000.000,00

Ayudante 158.400,00 1.900.800,00

R. Pista de Patinaje – Discotecas

Encargado 250.000,00 3.000.000,00

Controlador de Luces y Sonido 200.000,00 2.400.000,00

Ayudante (3 x 158.400,00) 475.200,00 5.702.400,00

S. Golfito

Encargado 250.000,00 3.000.000,00

T. Gancha de Tenis

Instructor de Tenis 250.000,00 3.000.000,00

U. Gancha de Volley-Ball

Instructor de Volley-Ball 250.000,00 3.000.000,00

V. Gancha de Futbolito

Instructor de Futbolito 250.000,00 3.000.000,00

TOTAL GASTOS PERSONAL 32.046.200,00 384.554.400,00

W. Conceptos

Prestaciones sociales y/o contratos colectivos (Incluye prest. Soc. aguinaldo, vac. Bonos, uniformes, bonos alimentación, s.s.o., seguro de vida, suministro y alimentación. 45%

14.420.790,00 173.049.480,00

TOTAL GASTOS PERSONAL C/PRESTACIONES SOCIALES 46.466.990,00 557.603.880,00

De acuerdo con el estudio del tamaño optimo del proyecto

se aprecia una emisión de 2.300 acciones, por lo que se estima una

cuota de mantenimiento de Bs. 20.203 en función del presupuesto

de mano de obra, quedando a potestad de la Junta directiva

de los Accionistas adquirentes del club el incremento de la cuota

para la creación de un fondo de ahorro que permita inversiones mayores

por depreciación y cubra algún margen de atraso en la recaudación

de éstas cuotas de mantenimiento.

Con estos resultados obtenidos se pretende medir objetivamente

ciertas magnitudes cuantitativas que resultaron del estudio de mercado y

técnico del proyecto, dando origen a operaciones matemáticas que van a

permitir obtener diferentes coeficientes de evaluación.

5.2.- EVALUACIÓN FINANCIERA

El análisis financiero tiene por objeto transformar los resultados

de la investigación técnica y de mercado, de modo que pueda ser

utilizada para estimar y evaluar el comportamiento financiero del

proyecto, evaluar los requerimientos de producción y hasta que

punto es posible satisfacerlos, estimar tanto la mezcla financiera

del capital de trabajo como la fuente de los recursos a utilizarse y

por último determinar el beneficio y el rendimiento de la inversión.

La evaluación Financiera permite la determinación de la

tasa de rendimiento, así como el flujo neto de efectivo, unido

a los indicadores de rentabilidad que permitirán conocer la factibilidad

del desarrollo de un complejo recreacional en la zona Norte de

Maracaibo; todos estos datos financieros emitirán resultados relacionados

a la evaluación económica del proyecto, para lo cual se tomaran

como base los costos relacionados a las especificaciones

técnicas, mencionados anteriormente.

A.- DETERMINACIÓN DE LOS COSTOS

Existen diferentes formas de clasificar los costos, pero a los

efectos de esta investigación se adopta la clasificación que responde a la

naturaleza de estos. En tal sentido se concibe dos familias importantes de

costos, la primera que reúne todas aquellas actividades vinculadas con el

proceso de construcción de las instalaciones (Costos Directos) y una

segunda formada por los costos que sugieren la logística y administración

para el desarrollo del proyecto, su financiamiento, impuestos e inversiones

en derechos de incorporación de servicios públicos y la inversión

para la adquisición del terreno (Costos Indirectos).

A.1.- COSTOS DE PRODUCCIÓN

Responden por su naturaleza a la clasificación

de Costos Directos y reúnen todas aquellas actividades que

demandan recursos de forma directa para el desarrollo y adecuación

de la infraestructura y las áreas de servicio contenidas en el desarrollo

del club recreacional, tales como materia prima, mano de obra directa,

mano de obra indirecta, costo de mantenimiento, costo de insumos,

entre otros, contenidos en el presupuesto desarrollado durante

la Investigación Técnica identificado como Tabla No. 20 que

asciende a Bs. 3.915.800.105,00.

A.2.- COSTOS DE ADMINISTRACION

Esta categoría forma parte de la clasificación de Costos

Indirectos, y se percibe como la categoría más rígida en la estructura de

costos (costos fijos) por no estar directamente vinculada al proceso, ritmo y

condiciones del proceso de producción. Considera las necesidades de

recursos demandadas por la logística y administración del proyecto, en si,

reúne los costos de operación y funcionamiento del tren de dirección y su

aparato de operaciones integrado por los gastos en personal calificado y de

oficina, vigilancia, mantenimiento, servicio, entre otros.

El horizonte del presupuesto de gastos administrativos y logística

alcanza veintidós (22) meses de duración, pues contienen en este periodo

las actividades preoperativas que anteceden la ejecución de las obras de

construcción de las instalaciones del club, y una prorroga luego de

terminadas las obras para atender las necesidades administrativas para el

cierre formal de la etapa de construcción y promoción del desarrollo.

La Tabla No. 23 refleja el comportamiento estimado de los Costos de

Administración los cuales alcanzan un valor en Bs. 453.547.171,25.

TABLA # 23

PRESUPUESTO ESTIMADO DE COSTOS ADMINISTRATIVOS

COSTOS ADMINISTRATIVOS MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 22 TOTAL SERVICIOS PUBLICOS 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 12.100.000,00 ENELVEN 1.100.500,00 1.100.500,00 1.100.500,00 1.100.500,00 1.100.500,00 1.100.500,00 1.100.500,00 1.100.500,00 1.100.500,00 24.211.000,00 TELEFONOS 280.000,00 280.000,00 280.000,00 280.000,00 280.000,00 280.000,00 280.000,00 280.000,00 280.000,00 6.160.000,00 MOVILNET 79.260,00 79.260,00 79.260,00 79.260,00 79.260,00 79.260,00 79.260,00 79.260,00 79.260,00 1.743.720,00 INTERANET 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 550.000,00 12.100.000,00 GASTOS DE OFICINA ARTICULOS OFICINA 350.000,00 225.000,00 225.000,00 350.000,00 225.000,00 225.000,00 350.000,00 225.000,00 225.000,00 5.325.000,00 ARTICULOS LIMPIEZA 65.500,00 65.500,00 65.500,00 65.500,00 65.500,00 65.500,00 65.500,00 65.500,00 65.500,00 1.441.000,00 AGUA 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 28.800,00 633.600,00 DONAC. Y COLABOR. 50.000,00 50.000,00 50.000,00 50.000,00 50.000,00 50.000,00 100.000,00 50.000,00 50.000,00 1.150.000,00 GASTOS VARIOS 164.000,00 164.000,00 164.000,00 164.000,00 164.000,00 164.000,00 164.000,00 164.000,00 164.000,00 3.608.000,00 MANTEN. MOB. Y EQ. 100.000,00 100.000,00 100.000,00 100.000,00 100.000,00 100.000,00 100.000,00 100.000,00 100.000,00 2.200.000,00 VIGILANCIA 1.560.949,00 2.180.216,00 2.233.231,00 2.487.148,00 1.688.580,00 2.489.668,00 2.688.221,00 2.688.221,00 2.688.221,00 55.651.328,00 TOTAL I 4.329.009,00 4.823.276,00 4.876.291,00 5.255.208,00 4.331.640,00 5.132.728,00 5.506.281,00 5.331.281,00 5.331.281,00 114.223.648,00

PERSONAL ADMINISTRATIVO NOMINA EMPLEADOS 10.332.229,38 10.332.229,38 10.332.229,38 10.332.229,38 10.332.229,38 10.332.229,38 10.332.229,38 10.332.229,38 10.332.229,38 227.309.046,25 NOMINA OBREROS 4.882.722,00 3.901.105,00 4.630.245,00 6.078.035,00 5.063.855,00 4.704.995,00 7.451.195,00 4.704.995,00 4.704.995,00 107.287.077,00 MOVILIZ. EMPLEAD. 150.000,00 150.000,00 150.000,00 150.000,00 150.000,00 150.000,00 150.000,00 150.000,00 150.000,00 3.300.000,00 ENTREN.Y/O EDUCACACION 59.400,00 59.400,00 180.000,00 59.400,00 59.400,00 59.400,00 59.400,00 59.400,00 59.400,00 1.427.400,00 TOTAL II 15.424.351,38 14.442.734,38 15.292.474,38 16.619.664,38 15.605.484,38 15.246.624,38 17.992.824,38 15.246.624,38 15.246.624,38 339.323.523,25

TOTAL I + II 19.753.360,38 19.266.010,38 20.168.765,38 21.874.872,38 19.937.124,38 20.379.352,38 23.499.105,38 20.577.905,38 20.577.905,38 453.547.171,25

A.3.- COSTOS DE VENTAS Y PROMOCION

La concepción del presupuesto de costos de Venta y

Promoción divide de forma metodológica las actividades de promoción y las

de ventas. En tal sentido, la inversión para promoción e imagen se estima

equivalente al 5% del presupuesto de costos directos, y se ejecutará durante

18 meses, acentuando el 50% de este presupuesto en los 3 primeros meses

como estrategia publicitaria para el lanzamiento del proyecto; y atomizando

el 50% restante durante los siguientes 15 meses para mantener un mensaje

y una imagen presente en los medios, de forma discreta pero constante.

El concepto de venta contempla la figura de un(os) concesionario(s)

que siguiendo las políticas que establezca el promotor ejecuten por cuenta y

riesgo la tarea de atender el trafico de interesados en el proyecto, formalizar

las operaciones de venta, recibir y consignar los recursos producto de estas

operaciones al promotor. En tal sentido el plan de remuneraciones que

propone este esquema es en función a las operaciones que cada

concesionario logre formalizar y cobrar.

El presupuesto de Promoción y Venta supone un costo de

Bs. 391.580.010 detallado en la Tabla No. 24, donde se refleja

además el ritmo supuesto para los desembolsos, vinculado con

el plan de ventas estimado.

TABLA # 24 Presupuesto Estimado de Promoción y Venta

PROMOCION Y VENTAS

Presupuesto de Inversión (costos directos) Bs. 3.915.800.105

% Presupuesto de Promoción y Venta 10,00%

Presupuesto de Promoción y Venta 391.580.010

COMPOSICIÓN DEL PRESUPUESTO DE PROMOCIÓN Y VENTA

% Inversión campaña de lanzamiento y promoción 5,00%

Inversión en campaña de lanzamiento y promoción Bs. 195.790.005

PREMISAS PARA ESTIMACIÓN COSTOS DE VENTAS 1.- La gestión de venta será realizada por un concesionario remunerado bajo el esquema de comisiones

2.- Comisión por venta a cancelar al concesionario por acción 2,58%

3.- Precio de venta promedio estimado Bs. 3.300.000

4.- Comisión por venta a cancelar al concesionario por acción Bs. 85.126

5.- Número de Acciones Estimadas 2.300

6.- Total de Presupuesto para gastos de ventas Bs. 195.790.005

Programación de Ventas Estimada

MESES PUBLICIDAD VENTAS COMISIONES TOTAL MES 1 32.631.668 80 6.810.087 39.441.755

MES 2 32.631.668 88 7.491.096 40.122.763 MES 3 32.631.668 97 8.257.231 40.888.898 MES 4 32.631.668 107 9.108.492 15.634.825 MES 5 32.631.668 118 10.044.879 16.571.212 MES 6 32.631.668 130 11.066.392 17.592.725 MES 7 32.631.668 143 12.173.031 18.699.364 MES 8 32.631.668 158 13.449.922 19.976.256 MES 9 32.631.668 174 14.811.940 21.338.273 MES 10 32.631.668 192 16.344.209 22.870.543 MES 11 32.631.668 212 18.046.731 24.573.064 MES 12 32.631.668 234 19.919.505 26.445.838 MES 13 32.631.668 258 21.962.531 28.488.865 MES 14 32.631.668 309 26.303.962 32.830.295 MES 15 32.631.668 0 0 6.526.334 MES 16 32.631.668 0 0 6.526.334 MES 17 32.631.668 0 0 6.526.334 MES 18 32.631.668 0 0 6.526.334

TOTAL INVERSIÓN EN PUBLICIDAD 195.790.005 2.300 195.790.005 391.580.011

A.4.- COSTOS FINANCIEROS

Estos costos están fuertemente vinculados al funcionamiento

de la economía en general, están descritos por el funcionamiento de una

variable exógena no controlada como lo es el tipo de interés, este es objeto

de una especial atención porque la eficiencia en su manejo depende de la

mezcla del capital seleccionado y obviamente por el éxito que se obtenga en

las ventas y el desarrollo del proyecto.

En principio de acuerdo al ritmo de venta estimado y el plan de pago

propuesto para los adquirientes de cada acción, se estima que es factible

ejecutar con éxito el desarrollo sin recurrir al apalancamiento en el sistema

financiero inicial. En tal sentido el costo financiero considerado responde al

rendimiento exigible por la inversión inicial o el capital de trabajo, en el

supuesto que este sea aportado por inversionistas exógenos en calidad de

títulos valores, por la decisión los accionistas propietarios del proyecto de

imputarle a éste, el costo de oportunidad de la inmovilización del capital

inicial, estimando en ambos casos el costo asociado con una tasa anual del

20 % similar al rendimiento promedio que obtendrían estos recursos

colocados en operaciones pasivas con el sistema financiero comercial o el

mercado de capitales nacional.

El cumplimiento del programa de ventas y cobranzas es fundamental

para el logro del objetivo de costos y beneficios que plantea el proyecto,

debido a que retrasos en el cobro o diferimientos en el programa de ventas

obligaría a los promotores a recurrir a financiamiento comercial, cuyo costo

atentaría contra el estado estimado de ganancias y perdidas o contra el nivel

de precios sugerido.

El rendimiento esperado para los inversionistas exógenos o el costo

de oportunidad por la inmovilización del terreno ha sido estimado en Bs.

360.000.000 y su cálculo esta recogido en la Tabla No. 25.

TABLA # 25

Costos Financieros

ESTIMADO COSTOS FINANCIEROS

Total Intereses Estimados por financiamiento Bs. 1.009.202.922,40

COSTO DE OPORTUNIDAD DE LA INVERSIÓN O FINANCIAMIENTO DE LA INVERSIÓN DEL TERRENO

Precio del terreno Bs. 1.200.000.000,00

Tasa Pasiva Comercial Estimada (anual) 20%

Plazo (meses) 18

Total Costo de Oportunidad Estimado Bs. 360.000.000,00

Total costo Financiero Estimado Bs. 1.369.202.922,40

B.- INVERSIÓN TOTAL INICIAL

La inversión inicial comprende la adquisición del terreno y la

formación de un fondo liquido enterado en la caja del proyecto suficiente para

cubrir los costos preoperativos representados por los costos administrativos

iniciales y el lanzamiento de la campaña publicitaria. Estos aportes estarán

dados por los inversionistas promotores del desarrollo o por aportes

obtenidos de inversionistas exógenos remunerados con una tasa de

rendimiento fija del 20%; y se estima su cuantía equivalente al precio de

compra del terreno más el 5% del presupuesto de costos indirectos.

Es importante mencionar que la naturaleza del proyecto y su horizonte

de ejecución sugieren una similitud entre la inversión inicial y el capital

de trabajo. Las premisas adoptadas en este apartado responden

a la percepción de que los ingresos provenientes de las ventas

permitirán cubrir en las diferentes partidas del presupuesto (tanto los

costos directos como los indirectos).

La Tabla No. 26 refleja el método utilizado para la cuantificación de la

Inversión inicial y Capital de trabajo.

TABLA # 26 Calculo de la Inversión Inicial

PRESUPUESTO DE COSTOS INDIRECTOS 2.561.759.186

Costos Administrativos 453.547.171

Derechos de Incorporación y Alcaldía 156.632.004

Presupuesto de Publicidad y Ventas 391.580.011

Costos Financieros de las Obras 0

Costos Financieros del Terreno 360.000.000

Costo del Terreno 1.200.000.000

Aporte de Accionistas para cubrir los costos

indirectos 0,05

Aporte de Accionistas para cubrir los costos

indirectos 128.087.959

Precio Estimado del Terreno 1.200.000.000

Total Inversión Inicial de Accionistas 1.328.087.959,30

C.- CRONOGRAMA DE INVERSIONES

El cronograma de inversiones esta íntimamente vinculado con la

clasificación de los costos analizada en el punto A. Así, se construye para los

Costos Directos un diagrama que refleja la inversión en función de la

planificación de obra que toma en cuenta las actividades a realizar,

calculando el tiempo de construcción de cada una de ellas (Tabla No. 27),

de igual manera en el Anexo No. 7 se puede apreciar el diagrama de gantt .

Los Costos Indirectos son analizados independientemente en un

presupuesto auxiliar o complementario, donde se establece su ritmo, cuantía

y se definen las premisas que caracterizan el comportamiento de éstos.

Toda inversión requiere de un financiamiento y persigue generar

ingresos suficientes que le permitan a la actividad en estudio la obtención de

utilidades o beneficios. La fuente de ingresos de este proyecto tiene su

origen en las ventas de las acciones del club, y su estimación esta contenida

en la Tabla No. 28 y 29 donde se proyecta el ritmo de venta y su tasa de

crecimiento intermensual; y habiendo diseñado un plan de financiamiento

para la adquisición de las acciones, se construye una cascada de ingresos

que definen la posición de la caja proyectada en horizonte del proyecto.

Estos comportamientos modelados en cada uno de los presupuestos

complementarios pasan de forma condensada a formar parte del flujo de

efectivo como herramienta de planificación y toma de decisiones, identificada

como Tabla No. 30.

TABLA # 27 Cronograma de Obra en Bolívares

CONCEPTO/MESES M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 A. Urbanismo e Infraestructura 1. Limpieza del Terreno 5.212.245 5.212.245 5.212.309

2. Bote de Escombros 37.500.000 37.500.000 37.500.000 37.500.000 3. Remoción de capa Vegetal 10.662.600 10.662.600 10.662.600 10.662.600

4. Relleno Compactado 11.353.333 11.353.333 11.353.333 5. Estacionam. y Vías de Acceso 44.133.850 44.133.850 44.133.850 44.133.850 6. Aceras y Caminerías

7. Aducción y Red Aguas Blancas 11.749.428 11.749.428 11.749.428 11.749.428 11.749.428 8. Red Aguas Negras 7.372.154 7.372.154 7.372.154 7.372.154 7.372.154 7.372.154

9. Sistema de Riego 10. Iluminación Externa e Interna 18.083.811 18.083.811

11. Alta Tensión 12. Teléfono 13. Gas

14. Sistema de Comunicaciones 15. Sistema Contra Incendio 2.040.094

B. Obras Civiles 1. Caseta de Portería y Entrada 7.296.000 7.296.000 3.648.000

2. Administración 13.224.750 13.224.750 13.224.750 13.224.750 3. Casa Club 37.029.300 37.029.300 37.029.300 37.029.300 37.029.300 37.029.300 37.029.300 4. Tiendas

5. Restaurantes 19.890.024 19.890.024 19.890.024 6. Concha Acústica 17.985.660 17.985.660 17.985.660

7. Terraza de Eventos 28.756.814 28.756.814 28.756.814 28.756.814 28.756.814 28.756.814 8. Edificio de Mantenimiento 16.320.000

9. Vivero 10. Bohío de Frutas

11. Vest. Sanitarios (Piscinas) 21.600.425 21.600.425 21.600.425 21.600.425 17.280.340 12. Cafetería (Piscinas) 13. Caseta de Bombas 3.739.375 3.739.375 7.478.750

14. Kioskos tipo Paraguas 15. Caseta Hidroneumático 3.860.000 3.860.000 7.720.000

16. Dep. Tribunas (Bici-Cross) 16.659.120 16.659.120 17. Sanitario (Bici-Cross)

18. Pista de Patinaje-Discoteca 21.390.000 21.390.000 21.390.000 21.390.000 19. Salón de Usos Múltiple 24.800.000 24.800.000 24.800.000 24.800.000 28.933.333 28.933.333 28.933.333 37.200.000 20. Cancha Golfito 450.000 720.000 720.000 1.080.000 1.080.000

21. Cancha de Volley-Ball 6.000.000 6.000.000 3.000.000 22. Cancha de Basket-Ball 6.000.000 6.000.000 3.000.000

23. Gimnasio al Aire Libre 24. Cancha de Futbolito 3.200.000 3.200.000

25. Cancha de Tennis (4) 22.000.000 22.000.000 22.000.000 22.000.000 26. Sala de Juegos Electrónicos 6.000.000 6.000.000 C. Otras Instalaciones

1. Piscina Semi-Olímpica 12.343.100 12.343.100 12.343.100 12.343.100 12.343.100 2. Piscina 2 5.642.560 5.642.560 5.642.560 5.642.560 5.642.560

3. Piscina 3 4.937.240 4.937.240 4.937.240 4.937.240 4.937.240 4. Piscina 4 31.210.410 31.210.410

5. Tobogán Piscina 2 1.146.424 1.146.424 6. Tobogán Piscina 3 746.432 746.432 7. Tobogán Piscina 4 1.707.142 1.707.142

8. Laguna 16.196.367 16.196.367 16.196.367 9. Áreas Complem. a la Laguna

10. Cancha Bolas Criollas 11. Galería de Tiro al Blanco

12. Pista de Bici-Cross 19.500.000 19.500.000 13. Zoológico 14. Aldea Indígena

15. Parque Infantil 16. Zona Ecuestre 54.040.000 54.040.000

17. Zona Estar (Área Ecuestre)

D. Paisajismo

1. Áreas Verdes 2. Fuente Ornamental

TOTAL GENERAL 64.728.179 64.728.179 64.728.242 92.008.028 115.699.903 214.314.721 241.638.996 267.432.329 331.309.492 382.169.890 350.656.651

TABLA # 27 Cronograma de Obra en Bolívares

CONCEPTO/MESES M12 M13 M14 M15 M16 M17 M18 TOTALES A. Urbanismo e Infraestructura 1. Limpieza del Terreno 15.636.800

2. Bote de Escombros 150.000.000 3. Remoción de capa Vegetal 42.650.400

4. Relleno Compactado 34.060.000 5. Estacionam. y Vías de Acceso 176.535.400

6. Aceras y Caminerías 30.203.200 30.203.200 33.223.520 93.629.920 7. Aducción y Red Aguas Blancas 58.747.140

8. Red Aguas Negras 44.232.921 9. Sistema de Riego 3.468.829 13.875.315 13.875.315 6.937.658 6.937.658 6.937.658 52.032.432 10. Iluminación Externa e Interna 18.083.811 18.083.811 7.233.525 79.568.770

11. Alta Tensión 20.952.863 20.952.863 20.952.863 20.952.863 83.811.453 12. Teléfono 8.829.784 8.829.784 8.829.784 8.829.784 35.319.134

13. Gas 2.647.948 2.942.164 5.590.112 14. Sistema de Comunicaciones 1.652.476 1.652.476 1.652.476 1.652.476 1.652.476 8.262.380

15. Sistema Contra Incendio 1.428.066 2.040.094 5.508.253 B. Obras Civiles 1. Caseta de Portería y Entrada 18.240.000

2. Administración 52.899.000 3. Casa Club 37.029.300 296.234.400

4. Tiendas 6.347.880 6.347.880 6.347.880 6.347.880 25.391.520 5. Restaurantes 19.890.024 19.890.024 99.450.120

6. Concha Acústica 17.985.660 17.985.660 89.928.300 7. Terraza de Eventos 28.756.814 201.297.700 8. Edificio de Mantenimiento 16.320.000 16.320.000 16.320.000 65.280.000

9. Vivero 9.167.500 9.167.500 18.335.000 10. Bohío de Frutas 6.176.000 6.176.000

11. Vest. Sanitarios (Piscinas) 103.682.040 12. Cafetería (Piscinas) 3.173.940 3.173.940 6.347.880

13. Caseta de Bombas 14.957.500 14. Kioskos tipo Paraguas 200.000 200.000 15. Caseta Hidroneumático 15.440.000

16. Dep. Tribunas (Bici-Cross) 16.659.120 5.553.040 55.530.400 17. Sanitario (Bici-Cross) 4.231.920 4.231.920 8.463.840

18. Pista de Patinaje-Discoteca 21.390.000 21.390.000 21.390.000 21.390.000 171.120.000 19. Salón de Usos Múltiple 37.200.000 37.200.000 49.600.000 41.333.333 41.333.333 41.333.333 471.200.000

20. Cancha Golfito 1.440.000 1.440.000 720.000 7.650.000 21. Cancha de Volley-Ball 15.000.000

22. Cancha de Basket-Ball 15.000.000 23. Gimnasio al Aire Libre 2.666.667 2.333.333 5.000.000 24. Cancha de Futbolito 1.600.000 8.000.000

25. Cancha de Tennis (4) 88.000.000 26. Sala de Juegos Electrónicos 6.000.000 6.600.000 6.600.000 6.600.000 6.600.000 6.600.000 6.600.000 57.600.000

C. Otras Instalaciones 1. Piscina Semi-Olímpica 12.343.100 74.058.600

2. Piscina 2 5.642.560 33.855.360 3. Piscina 3 4.937.240 29.623.440 4. Piscina 4 31.210.410 31.210.410 124.841.640

5. Tobogán Piscina 2 1.146.424 1.146.424 4.585.695 6. Tobogán Piscina 3 746.432 746.432 2.985.726

7. Tobogán Piscina 4 1.707.142 1.707.142 6.828.568 8. Laguna 16.196.367 16.196.367 16.196.367 97.178.200

9. Áreas Complem. a la Laguna 6.272.500 6.272.500 12.545.000 10. Cancha Bolas Criollas 765.000 765.000 1.020.000 2.550.000 11. Galería de Tiro al Blanco 29.153.460 29.153.460 29.153.460 29.153.460 29.153.460 145.767.300

12. Pista de Bici-Cross 19.500.000 19.500.000 19.500.000 19.500.000 117.000.000 13. Zoológico 9.900.000 9.900.000 19.800.000

14. Aldea Indígena 11.106.080 11.106.080 22.212.160 15. Parque Infantil 7.826.565 7.826.565

16. Zona Ecuestre 54.040.000 54.040.000 54.040.000 54.040.000 324.240.000 17. Zona Estar (Área Ecuestre) 16.560.000 16.560.000 16.560.000 16.560.000 66.240.000 D. Paisajismo

1. Áreas Verdes 2.260.902 2.260.902 2.260.902 2.260.902 2.260.902 2.260.902 2.260.902 15.826.311 2. Fuente Ornamental 2.913.363 2.913.363 5.826.725

TOTAL GENERAL 438.340.883 366.849.219 222.862.268 204.607.995 166.991.366 214.523.636 112.210.128 3.915.800.105

TABLA # 30 Estimado Flujo de Caja

MESES TOTALES M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11

POSICION ESTIMADA DE CAJA 2.440.528.668 123.892.844 16.511.226 -26.758.342 22.337.124 51.498.421 53.719.895 36.841.227 -22.289.282 -22.334.041 -92.640.051 -12.713.369 TOTAL INGRESOS ESTIMADOS 8.918.087.959 1.383.087.959 75.900.000 99.027.500 124.575.000 152.735.000 183.700.000 217.662.500 255.502.500 296.917.500 342.787.500 433.097.500 INGRESOS POR VENTA 7.590.000.000 55.000.000 75.900.000 99.027.500 124.575.000 152.735.000 183.700.000 217.662.500 255.502.500 296.917.500 342.787.500 433.097.500 INVERSION INICIAL ACCIONISTAS 1.328.087.959 1.328.087.959 FINANCIAMIENTO EXTERNO 0 0 TOTAL COSTOS ESTIMADOS 6.477.559.291 1.259.195.115 59.388.774 125.785.842 102.237.876 101.236.579 129.980.105 180.821.273 277.791.782 319.251.541 435.427.551 445.810.869 COSTOS DE CONSTRUCCION 3.915.800.105 0 0 64.728.179 64.728.179 64.728.242 92.008.028 138.622.803 237.237.621 277.335.362 391.979.103 400.659.899 Construcción del Urbanismo 885.585.115 0 0 64.728.179 64.728.179 64.728.242 59.912.028 11.749.428 63.255.432 63.255.432 63.255.432 51.506.004 Construcción de las Obras Civiles 1.916.423.700 0 0 0 0 0 32.096.000 103.950.475 151.059.289 155.460.664 181.253.998 221.184.222 Otras Instalaciones y paisajismo 1.113.791.290 0 0 0 0 0 0 22.922.900 22.922.900 58.619.267 147.469.674 127.969.674 COSTOS ASOCIADOS 2.561.759.186 1.259.195.115 59.388.774 61.057.664 37.509.697 36.508.336 37.972.077 42.198.470 40.554.161 41.916.178 43.448.448 45.150.970 Costos Administrativos 453.547.171 19.753.360 19.266.010 20.168.765 21.874.872 19.937.124 20.379.352 23.499.105 20.577.905 20.577.905 20.577.905 20.577.905 Derechos de Incorporación y Alcaldía 156.632.004 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Presupuesto de Publicidad y Ventas 391.580.011 39.441.755 40.122.763 40.888.898 15.634.825 16.571.212 17.592.725 18.699.364 19.976.256 21.338.273 22.870.543 24.573.064 Costos Financieros de las Obras 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Costos Financieros del Terreno 360.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Costo del Terreno 1.200.000.000 1.200.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Reembolso Aporte de Accionistas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

MESES TOTALES M12 M13 M14 M15 M16 M17 M18 M19 M20 M21 M22

POSICION ESTIMADA DE CAJA 2.440.528.668 15.059.504 98.552.618 238.560.158 172.293.316 236.338.925 147.904.283 142.148.412 204.523.302 285.331.810 -82.833.406 854.584.094 TOTAL INGRESOS ESTIMADOS 8.918.087.959 492.992.500 543.592.500 616.330.000 450.147.500 435.490.000 419.210.000 401.610.000 382.002.500 360.497.500 336.902.500 914.320.000 INGRESOS POR VENTA 7.590.000.000 492.992.500 543.592.500 616.330.000 450.147.500 435.490.000 419.210.000 401.610.000 382.002.500 360.497.500 336.902.500 914.320.000 INVERSION INICIAL ACCIONISTAS 1.328.087.959 FINANCIAMIENTO EXTERNO 0 TOTAL COSTOS ESTIMADOS 6.477.559.291 477.932.996 445.039.882 377.769.842 277.854.184 199.151.075 271.305.717 259.461.588 177.479.198 75.165.690 419.735.906 59.735.906 COSTOS DE CONSTRUCCION 3.915.800.105 430.909.252 395.973.112 324.361.641 250.749.945 172.046.836 244.201.478 232.357.349 117.743.292 15.429.784 0 0 Construcción del Urbanismo 885.585.115 25.455.965 27.496.059 27.281.130 56.604.560 36.480.654 68.575.980 75.809.505 51.933.125 8.829.784 0 0 Construcción de las Obras Civiles 1.916.423.700 209.244.252 195.190.918 214.850.718 136.958.524 104.151.820 78.845.153 59.767.500 65.810.167 6.600.000 0 0 Otras Instalaciones y paisajismo 1.113.791.290 196.209.035 173.286.135 82.229.793 57.186.862 31.414.362 96.780.344 96.780.344 0 0 0 0 COSTOS ASOCIADOS 2.561.759.186 47.023.744 49.066.770 53.408.200 27.104.239 27.104.239 27.104.239 27.104.239 59.735.906 59.735.906 419.735.906 59.735.906 Costos Administrativos 453.547.171 20.577.905 20.577.905 20.577.905 20.577.905 20.577.905 20.577.905 20.577.905 20.577.905 20.577.905 20.577.905 20.577.905 Derechos de Incorporación y Alcaldía 156.632.004 0 0 0 0 0 0 0 39.158.001 39.158.001 39.158.001 39.158.001 Presupuesto de Publicidad y Ventas 391.580.011 26.445.838 28.488.865 32.830.295 6.526.334 6.526.334 6.526.334 6.526.334 0 0 0 0 Costos Financieros de las Obras 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Costos Financieros del Terreno 360.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 360.000.000 0 Costo del Terreno 1.200.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Reembolso Aporte de Accionistas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

TABLA # 29 Estimado de Ingresos

CONCEPTO/MESES TOTALES M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11

RITMO DE VENTAS ESTIMADO 2.300 80 88 97 107 118 130 143 158 174 192 212 TOTAL INGRESOS 7.590.000.000 55.000.000 75.900.000 99.027.500 124.575.000 152.735.000 183.700.000 217.662.500 255.502.500 296.917.500 342.787.500 433.097.500 CUOTAS INICIALES 1.138.500.000 39.600.000 43.560.000 48.015.000 52.965.000 58.410.000 64.350.000 70.785.000 78.210.000 86.130.000 95.040.000 104.940.000 CUOTAS DEL FINANCIAMIENTO 5.313.000.000 15.400.000 32.340.000 51.012.500 71.610.000 94.325.000 119.350.000 146.877.500 177.292.500 210.787.500 247.747.500 288.557.500 CUOTA NO.1 442.750.000 15.400.000 16.940.000 18.672.500 20.597.500 22.715.000 25.025.000 27.527.500 30.415.000 33.495.000 36.960.000 40.810.000 CUOTA NO.2 442.750.000 15.400.000 16.940.000 18.672.500 20.597.500 22.715.000 25.025.000 27.527.500 30.415.000 33.495.000 36.960.000 CUOTA NO.3 442.750.000 15.400.000 16.940.000 18.672.500 20.597.500 22.715.000 25.025.000 27.527.500 30.415.000 33.495.000 CUOTA NO.4 442.750.000 15.400.000 16.940.000 18.672.500 20.597.500 22.715.000 25.025.000 27.527.500 30.415.000 CUOTA NO.5 442.750.000 15.400.000 16.940.000 18.672.500 20.597.500 22.715.000 25.025.000 27.527.500 CUOTA NO.6 442.750.000 15.400.000 16.940.000 18.672.500 20.597.500 22.715.000 25.025.000 CUOTA NO.7 442.750.000 15.400.000 16.940.000 18.672.500 20.597.500 22.715.000 CUOTA NO.8 442.750.000 15.400.000 16.940.000 18.672.500 20.597.500 CUOTA NO.9 621.197.500 15.400.000 16.940.000 18.672.500 CUOTA NO.10 482.597.500 15.400.000 16.940.000 CUOTA NO.11 378.647.500 15.400.000 CUOTA NO.12 288.557.500 CUOTA FINAL 1.138.500.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 39.600.000 CONCEPTO/MESES TOTALES M12 M13 M14 M15 M16 M17 M18 M19 M20 M21 M22 RITMO DE VENTAS ESTIMADO 2.300 234 258 309 0 0 0 0 0 0 0 0 TOTAL INGRESOS 7.590.000.000 492.992.500 543.592.500 616.330.000 450.147.500 435.490.000 419.210.000 401.610.000 382.002.500 360.497.500 336.902.500 914.320.000 CUOTAS INICIALES 1.138.500.000 115.830.000 127.710.000 152.955.000 0 0 0 0 0 0 0 0 CUOTAS DEL FINANCIAMIENTO 5.313.000.000 333.602.500 367.867.500 410.410.000 391.737.500 371.140.000 348.425.000 323.400.000 295.872.500 265.457.500 231.962.500 517.825.000 CUOTA NO.1 442.750.000 45.045.000 49.665.000 59.482.500 CUOTA NO.2 442.750.000 40.810.000 45.045.000 49.665.000 59.482.500 CUOTA NO.3 442.750.000 36.960.000 40.810.000 45.045.000 49.665.000 59.482.500 CUOTA NO.4 442.750.000 33.495.000 36.960.000 40.810.000 45.045.000 49.665.000 59.482.500 CUOTA NO.5 442.750.000 30.415.000 33.495.000 36.960.000 40.810.000 45.045.000 49.665.000 59.482.500 CUOTA NO.6 442.750.000 27.527.500 30.415.000 33.495.000 36.960.000 40.810.000 45.045.000 49.665.000 59.482.500 CUOTA NO.7 442.750.000 25.025.000 27.527.500 30.415.000 33.495.000 36.960.000 40.810.000 45.045.000 49.665.000 59.482.500 CUOTA NO.8 442.750.000 22.715.000 25.025.000 27.527.500 30.415.000 33.495.000 36.960.000 40.810.000 45.045.000 49.665.000 59.482.500 CUOTA NO.9 621.197.500 20.597.500 22.715.000 25.025.000 27.527.500 30.415.000 33.495.000 36.960.000 40.810.000 45.045.000 49.665.000 237.930.000 CUOTA NO.10 482.597.500 18.672.500 20.597.500 22.715.000 25.025.000 27.527.500 30.415.000 33.495.000 36.960.000 40.810.000 45.045.000 148.995.000 CUOTA NO.11 378.647.500 16.940.000 18.672.500 20.597.500 22.715.000 25.025.000 27.527.500 30.415.000 33.495.000 36.960.000 40.810.000 90.090.000 CUOTA NO.12 288.557.500 15.400.000 16.940.000 18.672.500 20.597.500 22.715.000 25.025.000 27.527.500 30.415.000 33.495.000 36.960.000 40.810.000 CUOTA FINAL 1.138.500.000 43.560.000 48.015.000 52.965.000 58.410.000 64.350.000 70.785.000 78.210.000 86.130.000 95.040.000 104.940.000 396.495.000

TABLA # 28 Premisas para Estimado de Ingresos

PREMISAS

NUMERO DE ACCIONES 2.300

PRECIO DE CADA ACCION 3.300.000

TOTAL INGRESOS ESTIMADOS 7.590.000.000

PLAN DE PAGO

INICIAL 15,00%

MONTO DE LA INICIAL 495.000

SALDO FIANANCIABLE 70,00%

MONTO DEL FINANCIAMIENTO 2.310.000

NUMERO DE CUOTAS 12

MONTO DE CADA CUOTA 192.500

CUOTA FINAL (MES 11) 15,00%

MONTO DE LA CUOTA FINAL 495.000

CRECIMIENTO INTERMENSUAL DE LAS VENTAS 10,00%

D.- PUNTO DE EQUILIBRIO

Para el caso del proyecto de desarrollo recreacional objeto de esta

investigación, que plantea un proceso de producción único y continuo, el

punto de equilibrio corresponde a aquel nivel de ventas que garantice la

provisión de fondos adecuada para satisfacer todas las necesidades que de

éstos exija el presupuesto de inversiones.

El presupuesto total de inversiones contentivo de todas las actividades

a ejecutar para el desarrollo y puesta en marcha del proyecto recogido en el

flujo de caja condensado, evidencia unas necesidades de recursos de Bs.

6.477.559.291, que serán cubiertas una vez vendidas 1.963 acciones por un

precio de Bs. 3.300.000, es decir, es necesario formalizar las ventas del

85,34% de la emisión estimada de acciones para garantizar una provisión de

fondos suficientes para la ejecución del presupuesto general de costos

estimados. Antes de que las ventas alcancen este punto es imposible hablar

de beneficios, renta o dividendo alguno, pues todos los ingresos derivados

de la actividad comercial están comprometidos con la consecución del

desarrollo del proyecto.

E.- INDICADORES DE RENTABILIDAD

Para efectuar cualquier estudio de evaluación es necesario recabar

información que pueda ser utilizada en la elaboración de presupuestos de

inversión, según Horne (1993, P. 148) la decisión de invertir consistirá en

aceptar o rechazar la propuesta, la cual debe de ser evaluada mediante

cuatro métodos de elaboración de presupuestos de capital, los cuales

pueden enunciarse de la siguiente forma: tasa de rendimiento promedio,

periodo de recuperación, tasa interna de rendimiento (TIR) y el valor

presente neto.

E.1.- TASA DE RENDIMIENTO

Según Horne (1993, P.148) es una medida contable que

representa la razón de las utilidades anuales promedio contra la inversión en

el proyecto.

En la siguiente expresión matemática puede observarse la relación de las

utilidades y la inversión inicial.

Tasa Promedio de Rendimiento = Beneficio = % Inversión

El enfoque de Horne (1993) plantea una razón de beneficio

sin distinguir el agente ejecutor o inversor. Las inversiones formales tienden

a ser desarrolladas por unidades económicas constituidas, es decir

empresas; pero estas empresas responden al interés de un capital o grupo

de capitales particulares que pueden, aún vinculados con la misma unidad de

producción lograr niveles de rendimientos diferentes, sobre todo cuando la

inversión efectuada por las empresas es atendida con mezclas de capitales

diferentes a los aportes de los accionistas principales.

Una actividad económica puede, o no, ser rentable para la unidad

económica y serlo para sus accionistas, o ser rentables en ambos casos pero

con diferentes tasas de rendimiento.

El Beneficio Bruto estimado para el desarrollo del proyecto del club

recreacional en la zona norte de la ciudad de Maracaibo alcanza Bs.

1.112.440.709 que representa un rendimiento del 17,17% sobre la inversión

del proyecto Bs. 6.477.559.291, y un 83,76% sobre la inversión inicial o el

aporte de los accionistas principales.

E.2.- RECUPERACION DE LA INVERSION

El punto de equilibrio identifica el nivel de ventas requerido

para cubrir las necesidades de ingresos demandadas por el desarrollo del

proyecto, pero no responde la importante pregunta: ¿Cuándo el proyecto

habrá de producir los recursos necesarios para cubrir las exigencias del

desarrollo?

Otra debilidad del análisis aislado del equilibrio responde a la premisa de

que éste utiliza para su cálculo el precio de las unidades vendidas, obviando

algunas veces el plazo de realización o cobro de las unidades que serán

vendidas.

Analizando el ritmo estimado para las ventas del proyecto, el punto de

equilibrio (1963 acciones) se consigue el treceavo mes, pero debido a que la

programación de venta contempla un prolongado plan de financiamiento para

los adquirentes de cada acción la inversión se recupera hasta el mes 17 en

el cual el flujo de caja estimado supone se habrán alcanzado ingresos por

Bs. 6.522.755.459.

E.3- VALOR PRESENTE NETO

El valor presente neto se emplea para efectuar decisiones de

aceptación o rechazo, si el VPN es mayor igual a cero se acepta el proyecto;

de no ser este el caso, se rechaza. Si el valor presente neto es mayor o

igual a cero, la empresa percibirá un rendimiento mayor o igual que su costo

de capital, lo cual contribuirá a incrementar o mantener el caudal de los

propietarios de la compañía.

La tasa utilizada para el cálculo del VPN del proyecto ha sido el 37%

anual, por ser esta similar al costo de las operaciones activas del mercado

financiero comercial.

El horizonte del proyecto objeto del presente estudio es inferior a dos

años por lo que se actualiza el flujo de efectivo estimado mensualmente en la

Tabla No. 31.

TABLA # 31 Calculo del Valor Presente Neto

ESCENARIO No. 1

Factor de Actualización VPN MES Flujo Neto de Efectivo

37,00% MES 1 123.892.844 0,970089 120.187.076 MES 2 16.511.226 0,941073 15.538.261 MES 3 -26.758.342 0,912924 -24.428.334 MES 4 22.337.124 0,885617 19.782.148 MES 5 51.498.421 0,859128 44.243.721 MES 6 53.719.895 0,833430 44.771.787 MES 7 36.841.227 0,808501 29.786.187

MES 8 -22.289.282 0,784318 -17.481.893 MES 9 -22.334.041 0,760859 -16.993.046 MES 10 -92.640.051 0,738100 -68.377.662 MES 11 -12.713.369 0,716023 -9.103.065 MES 12 15.059.504 0,694606 10.460.423 MES 13 98.552.618 0,673830 66.407.674 MES 14 238.560.158 0,653675 155.940.731 MES 15 172.293.316 0,634123 109.255.077 MES 16 236.338.925 0,615155 145.385.133 MES 17 147.904.283 0,596755 88.262.666 MES 18 142.148.412 0,578906 82.290.528 MES 19 204.523.302 0,561590 114.858.245 MES 20 285.331.810 0,544792 155.446.562 MES 21 -82.833.406 0,528497 -43.777.202 MES 22 854.584.094 0,512689 438.135.886 TOTAL 2.440.528.668 1.460.590.903

MENOS: INVERSION INICIAL DE ACCIONISTAS 1.328.087.959 VALOR PRESENTE NETO DE LA SERIE 132.502.943 RELACION VPN / INVERSION INICIAL 9,98%

Producto de la actualización de la serie de saldos mensuales estimados

(Tabla 31) se obtiene un VPN mayor que cero, incluso un 9,98% mayor que

la inversión inicial aportada por los accionistas directos, situación que

conduce según las premisas teóricas del análisis del Valor presente Neto

(VAN) a aceptar el proyecto.

E.4- TASA INTERNA DE RENDIMIENTO

La tasa interna de rendimiento se conoce como tasa interna

de retorno y se define como la tasa de descuento que iguala el valor

presente de los flujos de efectivo con la inversión total de un proyecto, es

decir que es la tasa de descuento que hace que el valor presente neto de

una oportunidad de inversión sea igual a cero; debido a que el valor presente

de los influjos de efectivo es igual a la inversión inicial.

El calculo de la TIR exige el cálculo del Valor Presente Neto en dos

escenarios, el primero utilizado para el cálculo del VPN con la tasa del costo

de capital seleccionada y el segundo con una tasa mayor que permita por

comparación obtener la tasa de descuento que igualaría el valor presente de

los flujos de efectivo con la inversión total de un proyecto.

La TIR ha sido calculada entre las tasas de descuento 37% para el

primer escenario y 47% para el segundo escenario, resultando una Tasa

Interna de Retorno de 44,30% como se evidencia en la Tabla No. 32.

TABLA # 32 Calculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR)

ESCENARIO No. 1 ESCENARIO No. 2

Factor de Actualización VPN

Factor de Actualización VPN MES Flujo Neto de

Efectivo

37,00% 45,00%

MES 1 123.892.844 0,970089 120.187.076 0,963855 119.414.790 MES 2 16.511.226 0,941073 15.538.261 0,929017 15.339.214 MES 3 -26.758.342 0,912924 -24.428.334 0,895438 -23.960.446 MES 4 22.337.124 0,885617 19.782.148 0,863073 19.278.571 MES 5 51.498.421 0,859128 44.243.721 0,831878 42.840.387 MES 6 53.719.895 0,833430 44.771.787 0,801810 43.073.139 MES 7 36.841.227 0,808501 29.786.187 0,772829 28.471.959 MES 8 -22.289.282 0,784318 -17.481.893 0,744895 -16.603.178 MES 9 -22.334.041 0,760859 -16.993.046 0,717971 -16.035.199 MES 10 -92.640.051 0,738100 -68.377.662 0,692020 -64.108.812 MES 11 -12.713.369 0,716023 -9.103.065 0,667008 -8.479.915 MES 12 15.059.504 0,694606 10.460.423 0,642899 9.681.740 MES 13 98.552.618 0,673830 66.407.674 0,619662 61.069.279 MES 14 238.560.158 0,653675 155.940.731 0,597264 142.483.456 MES 15 172.293.316 0,634123 109.255.077 0,575676 99.185.194 MES 16 236.338.925 0,615155 145.385.133 0,554869 131.137.098 MES 17 147.904.283 0,596755 88.262.666 0,534813 79.101.180 MES 18 142.148.412 0,578906 82.290.528 0,515483 73.275.049 MES 19 204.523.302 0,561590 114.858.245 0,496851 101.617.567 MES 20 285.331.810 0,544792 155.446.562 0,478892 136.643.219 MES 21 -82.833.406 0,528497 -43.777.202 0,461583 -38.234.491 MES 22 854.584.094 0,512689 438.135.886 0,444899 380.203.829 TOTAL 2.440.528.668 1.460.590.903 1.315.393.630

MENOS: INVERSION INICIAL DE ACCIONISTAS 1.328.087.959 1.328.087.959 VALOR PRESENTE NETO DE LA SERIE 132.502.943 -12.694.330 RELACION VPN / INVERSION INICIAL 9,98%

ANEXO A

Instrumento para Recolección de Información

Factibilidad Financiera Técnica y de Mercado para el Desarrollo de un Complejo Recreacional en la

Zona Norte de Maracaibo.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD Dr. RAFAEL BELLOSO CHACIN DECANATO DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO MAESTRIA EN GERENCIA EMPRESARIAL Estimado Señor (a): Muy respetuosamente me dirijo a usted, a fin de solicitar su valiosa

colaboración para realizar mi trabajo de tesis para optar al título de Magíster

Scientiarum en Gerencia Empresarial.

Su colaboración consiste en llenar el instrumento anexo a esta

comunicación. Tenga la plena seguridad de que sus respuestas sólo se

utilizaran para fines académicos. Mi compromiso se extiende a garantizar la

confiabilidad de la información suministrada.

Agradezco que llene el instrumento con la mayor sinceridad posible,

leyendo detenidamente las instrucciones indicadas, por cuanto la información

suministrada por usted, es el insumo básico que garantizará llegar a

conclusiones fiables y valederas.

Segura de contar con su gentiliza y el apoyo que me pueda brindar se

suscribe de usted, muy atentamente:

Ingeniero Lisbeth Fernández Parra

INSTRUCCIONES

Lea detenidamente cada uno de los aspectos propuestos que

permiten determinar la factibilidad financiera, técnica y mercada para el

desarrollo de un club recreacional en la zona Norte de Maracaibo.

Es muy importante que:

1. Lea y analice detenidamente cada proposición antes de decidir la

respuesta que desee colocar.

6. No deje de responder alguna pregunta, con la respuesta que

considere apropiada.

7. En las preguntas que sean de selección no marque más de una

respuesta.

INSTRUMENTO PARA RECOLECTAR INFORMACIÓN

A) DATOS GEOGRÁFICOS:

ITEM 1 Municipio / Ciudad: Maracaibo. Parroquia: ___________________________ B) DATOS DEMOGRÁFICOS:

ITEM 2 Nacionalidad: a. V_________________ b. E_________________________

(Especifique) ITEM 3 Sexo: a. Femenino_________________ b. Masculino___________________

(Especifique) ITEM 4 Estado Civil: a. S_________ b. D_________ c. V________ d. C _________ ITEM 5

Edad: a. 25-44 ___________ b. 45-64 __________ c. 65 y más__________

ITEM 6 Ingreso: a. Menos de Bs. 140.000 ___ b. De Bs.141.000 a Bs.240.000 ____

c. De Bs.241.000 a Bs.360.0000 ____ d. De Bs.361.000 a Bs.600.000 ____

e. Más de Bs. 601.000 ____________

ITEM7 Grado Académico: a.Primaría__b.Secundaría__c.Técnica__d. Universitaria___ C) PERFIL PERSONAL

ITEM 8 1) Seleccionar, en cada segmento (a,b,c,d), las categorías más acordes con tu personalidad. (Solo puedes escoger las categorías de una misma fila) a. Emocional / Amigable / Espontáneo / Enérgico b. Independiente / Competitivo / Adicto – trabajo / Seguro / Franco c. Planificador / Persistente / Detallista / Culto / Perfeccionista / Analítico d. Amigable / Adaptable / Controlado / Constante / Reservado

ITEM 9 2) Te calificarías como una persona (Leer solo categorías a, b y c la d en

caso necesario). a. Visual _______ b. Auditiva _______ c. Táctil________ d. Ambas________ D) USO DEL TIEMPO LIBRE / OCIO

ITEM 10 1) Por lo general, qué actividades prefieres realizar en tu tiempo libre o de

ocio (Escoger, máximo dos opciones)

a. Leer _______ b. Dormir _______ c. Aeróbic _______ d. Caminar ______

e. Cine __________ f. Internet ___________ g. Visitar amigos __________

h. Escuchar música ________ i. Ver T.V ________ j. Viajar _____________

k. Descansar _________ l. Hacer deportes__________

ITEM 11 2) ¿Qué sitios de nuestra ciudad prefiere visitar en tu tiempo libre / ocio?

(Escoger, máximo dos opciones)

a. Tiendas Comerciales _______ b. Restaurantes _______ c. Playa ______

d. Feria de comida rápida ________ e. Café ________ f. Teatro _________

g. Hoteles _____ h. Granjas / Haciendas _______ i. Exposiciones ________

j. Salón de Belleza ______ k. Gimnasios _______ l. Discotecas _________

m. Salas de juegos ____ n. Club privado recreativo ______ o. Ninguno_____

p. otro ________________________________________________________ (Especifique)

ITEM 12 3) ¿Qué beneficios esperas tu encontrar en los sitios que visita?

(Escoger, máximo dos opciones)

a. Comodidad _______ b. Privacidad _______ c. Buena Compañía _______

d. Placer _____ e. Contacto con la naturaleza _____ f. Exclusividad ______

g. Seguridad _______ h. Diversión ________ i. Excelente atención _______

j. Tranquilidad ____ k. Calidad de los Servicios____ l. Buenos Precios _____

m. Entretenimiento _____________ n. Ambiente Agradable _____________

o. otro ________________________________________________________

(Especifique)

ITEM 13 4) ¿Asistes tu a algún club de nuestra ciudad como afiliado o invitado?

(Si es afiliado marque una a y si es invitado marque una i )

a. Club Náutico _________________ b. Club Comercio_________________

c. Creole ______________________ d. Bella Vista____________________

e. Los Andes Yatch Club __________ f. Maracaibo Country Club_________

g. Comando ____________________ h. Casa D’Italia _________________

i. Gremio_______________________ j. No Pertenece__________________ ITEM 14 5) ¿Con qué frecuencia y por qué motivos / ocasiones visita tu club?

(Especifique tipo y número de acompañantes en el cuadro)

ACOMPAÑANTES

Frecuencia de Asistencia a. Solo b. Acompañado c. Padres d. Amigos e. Otros

a. Todos los días b. Una vez x semana c. Otra

Motivos

a.- Eventos Especiales b. Carnaval c. Semana Santa d. Feria de la Chinita e. Navidad f. Jugar g. Comer / Beber h. Descansar i. Hacer Negocios

j. Piscina k. Gimnasios l. Otros

ITEM 15 6) ¿Para usted, que es lo más atractivo de su club?

ITEM 16 7) ¿En este momento, si tuviera la oportunidad de proponer para su club

alguna idea de cambio, cual seria? _____________________________________________________

ITEM 17 8) ¿Hasta que punto, te agrada visitar tu club?

a. Mucho _____________ b. Poco _____________ d. Nada _____________ Explique porque: _______________________________________________

ITEM 18 9) ¿Que importancia tienen estos aspectos en tu vida?

(Escoger, máximo una opción)

a. Placer _______ b. Tiempo libre / Ocio ________ c. Negocios _________

d. Familia _____ e. Estética _____ f. Deporte ______ g. Seguridad _______

h. Exclusividad ___________ i. Status __________ j. Diversión ___________

E) EXPECTATIVAS SOBRE EL NUEVO CLUB ITEM 19 1) ¿Si tú pudieras diseñar tu club ideal, cuál sería el área o instalación más

importante? ITEM 20 2) ¿Que tipo de instalaciones / disciplinas deportivas te gustaría disfrutar en

este nuevo club? (Escoger, máximo una opción)

a. Tiro al blanco ___ b. Golf ___ c. Gimnasia rítmica ___ d. Arco y flecha ___

e. Basket ball ___ f. Caballeriza ___ g. Artes marciales ___ h. Clavados ___

i. Natación ____ j. Tenis____ k. Football ___ l. Pesas ____ m. Voley ball ___

n. Raquet ball ________ ITEM 21 2) ¿Cuanto estaría dispuesto a invertir en la afiliación para este club ideal?

a. Hasta Bs. 5.000.000 _____ b. De Bs.6.000.000 a Bs.10.000.000 ______

c. De Bs.11.000.000 a Bs.15.000.000 _____ d. Más de Bs. 20.000.000 _____

G R A C I A S P O R S U A P O R T E . . . . . . . . .G R A C I A S P O R S U A P O R T E . . . . . . . . .

ANEXO B

Formato para la Validación de Contenido del Instrumento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD Dr. RAFAEL BELLOSO CHACIN DECANATO DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO MAESTRIA EN GERENCIA EMPRESARIAL

VALIDACIÓN DEL INSTRUMENTO

Factibilidad Financiera Técnica y de Mercado para el Desarrollo de un Complejo Recreacional en la

Zona Norte de Maracaibo.

MARACAIBO, MAYO DE 2000

Estimado (a): Doctor(a). Msc.:

Profesor (a) de la Universiad:

Por medio de la presente, solicito su valiosa colaboración para realizar

esta investigación la cual tiene por objeto general Determinar la factibilidad

Financiera, Técnica y de Mercado para el desarrollo de un Complejo

Recreacional Privado en la zona Norte de Maracaibo. Este estudio tiene

entres sus objetivos específicos determinar las características de Mercado,

analizar las diferentes alternativas posibles que viabilicen técnicamente el

desarrollo de un complejo Recreacional Privado en la zona Norte de

Maracaibo e identificar el contexto económico y financiero que oriente a

maximizar la inversión.

Su colaboración consistirá en validar el contenido y suministrar su

opinión con relación al instrumento presentado. Este instrumento consiste en

16 preguntas, a las cuales debe asignar valores que van en una escala de: 1

Inadecuado hasta 5 adecuado, de acuerdo a su criterio personal.

PARTE I: Instrucciones Generales para la Validación del Instrumento

Agradecemos su colaboración para la validación del instrumento que

se anexa.

Para validar cada ítem se presenta un cuadro que contiene los

criterios de validación que se explican a continuación:

1. Redacción de ítem: mide la forma de redacción en lo que respecta al tema

que se estudia.

2. Claridad del ítem: se refiere a la compresión de la redacción en lo que

respecta al tema que se estudia.

3. Pertinencia del ítem: se refiere a la relación que guarda la pregunta con el

tema tratado.

4. Observaciones: permite recoger las acotaciones que sobre el ítem

revisado tenga a bien realizar el experto.

5. Recomendaciones: permite recoger sugerencia que el experto tenga a

bien realizar sobre el ítem revisado.

Cada criterio de validación será medido en función de la siguiente

escala: adecuadamente e inadecuado. Lo adecuado tiene un valor de 5 y

expresa la aceptación para utilizar el ítem. Lo inadecuado tiene un valor de 1

punto y expresa la negativa a utilizar el ítem. En caso de que su puntuación

resulte menor de 5 puntos, por favor escriba sus recomendaciones y

observaciones.

¡ MUCHAS GRACIAS POR LA COLABORACIÓN PRESTADA�

ING. LISBETH FERNÁNDEZ PARRA

PARTE II: Criterios de Validación del Instrumento

PARTE II: Criterios de Validación del Instrumento

ITEMS REDACCIÓN DEL ITEM

CLARIDAD DEL ITEM

PERTINENCIA DEL ITEM

OBSERVACIONES RECOMENDACIONES

1 ADECUADO (5) INADECUADO (1)

ADECUADO (5) INADECUADO (1)






























































EVALUACIÓN DE MERCADO, TÉCNICA Y ECONOMICA

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Transcript of EVALUACIÓN DE MERCADO, TÉCNICA Y ECONOMICA