Evaluación de un proyecto inmobiliario

PROPUESTA EDIFICIO MORANDÉ SEGÚN ESTUDIO DE MERCADO

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO U. DE CHILE/SEMESTRE PRIMAVERA 2011/CONST.AV III EVALUACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOSTRABAJO FINAL/Profesora: María Pallares T./Estudiante :Carolina Tobar Barrera/Fecha:01/03/2012T

R A

B A

J O

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L

696 MT2 + 392MT2

MO

RAN

DÉ

AV.PRESIDENTE BALMACEDA

GENERAL MACKENNA

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FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO U. DE CHILE/SEMESTRE PRIMAVERA 2011/CONST.AV III EVALUACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOSTRABAJO FINAL/Profesora: María Pallares T./Estudiante :Carolina Tobar Barrera/Fecha:01/03/2012

Ubicación: Morande con General Mackenna

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO:

•Mt2 Totales:1088MT2

•Precio terreno:12 UF/mt2

•Sin uso Actual

FUSIÓN DE 2 TERRENOS:Aumenta 30% en contractibilidad

FUENTE: Elaboración propia en base a PRC

C O

N T

E X

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METRO PUENTE CAL Y CANTO

PARQUE FORESTAL

MERCADO CENTRAL

El terreno pertenece Zona A del PRC de la comuna de Santiago

Zona A, según Ordenanza

• Superficie Subdivisión predial mínima:500m2

• Coeficiente máximo de ocupación de suelo:0,7 para vivienda

• Coeficiente máximo de constructibilidad para vivienda:8,1

• Sistema de agrupamiento: ContinuoAlturas y distanciamientos: La altura mínima de la edificación será 9 mts,la altura máxima será 41,5mts

PLAN REGULADOR COMUNAL_COMUNA DE SANTIAGO N

O R

M A

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V A

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G E

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FUENTE: PRC Comuna De Santiago

CONSIDERACIONES

• La altura mínima del 1° Piso, para las nuevas edificaciones será de 3mts

• Los proyectos con densificación de uso de vivienda ,podrán constituir un máximo de 40% de superficies utiles inferiores o iguales a y deberán contemplar un 40% de departamentos con superficies utiles superiores o iguales a 50mt2.Si este último % es incrementado a un 65% o más .Se permitirá aumentar el coeficiente de constructibilidad en 0.9.

• Los proyectos de vivienda que posean desde un 12.5%de uso de equipamiento que no formen parte de los usos asociados a la comunidad residencial y que se emplacen sobre el nivel natural del terreno, podrán aumentar el coeficiente de constructibilidad en 0.9

• Los nuevos proyectos, no podrán contemplar unidades de vivienda en la primera franja de primer piso a la calle .Se deberá considerar porcentaje mínimo de vanos del 35%

N O

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A V

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Promedio 36 UF/M21 Y 2 DORMITORIOS

DEPARTAMENTOS MÁS VENDIDOS/edificio bandera 880

T I P

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PERFILA B C

•Matrimonio joven•Jubilados•Estudiantes Universitarios

•Divorciado/a•Estudiantes Universitarios•Profesional Joven

•Divorciado/a•Estudiantes Universitarios•Profesional Joven

57,28 mt2 36,08MT2 40,69MT2

PLANTAS PROPUESTAS PRIVADOSERVICIOSTERRAZA

BAÑOS

1.ES

TUD

IO D

E FA

CTIB

ILID

AD


Egresos 258.177,58

Ingresos 424.539,04

I + E 166.361,46UF

Rentabilidad sobre la inversión 0,39 Rentabilidad sobre los costos 0,64

RASANTES Y DISTANCIAMIENTOS

70°

•Se aplica rasante en 70° desde deslindes y eje de la calle, con lo que se obtiene una altura de 55,05 mts.y un total de 22 PISOS•Se aplica distanciamiento de 5mts desde cada eje colindante•En el 1°Nivel con fachadas hacia la calle hay 5 locales comerciales con 3 mts de h c/u

Locales Comerciales

55 ,0

5mts

•Pero debido a la Fusión y por acogerse a DFL2 ,se obtiene una constructibilidad de 13.747,97mt2,con una superficie vendible de 11.456,64mt2

47 mts

16 mts

6 mts

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO U. DE CHILE/SEMESTRE PRIMAVERA 2011/CONST.AV III EVALUACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOSTRABAJO FINAL/Profesora: María Pallares T./Estudiante :Carolina Tobar Barrera/Fecha:01/03/20121.

ESTU

DIO

DE

FACT

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1.ES

TUD

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CTIB

ILID

AD


Superficie 1° Piso 541 mt212 Unidades de departamentos por piso Se propone:

Hall interior Hall exteriorPiscina en último nivelSala multiuso 1°nivelQuincho: último nivelEstacionamientos subterráneosCicleterosGimnasio 1°nivelLocales comerciales 1°piso

2.E

G R

E S

O S


MESES Terreno Arquitectura Calculo InstalacionesDerecho y permiso Marketing Comisión. Por venta

Venta estacionamientos Costos legales Inscripciones Constru s 0 Constr sub Suma egreso %Avance

0 13.056,00 1203,57171 515,81645 644,77056 1719,38816 0,00 0 17.139,55

1 85,969408 0,00 0 85,97

2 85,969408 0,52 0 86,49

3 85,969408 1,11 0 87,07

4 85,969408 1,63 0 87,59

5 85,969408 3,25 0 89,22

6 2407,14342 1.203,57 1.504,46 3.223,85 85,969408 3,25 0 8.428,25

7 85,969408 2,21 0 2.062,20 8.704,00 10.854,38 1%

8 85,969408 3,32 0 4.124,39 4.213,68 2%

9 85,969408 4,14 0 4.124,39 4.214,50 2%

10 85,969408 4,66 0 6.186,59 6.277,22 3%

11 85,969408 4,66 0 6.186,59 6.277,22 3%

12 85,969408 4,66 0 10.310,98 10.401,61 5%

13 85,969408 4,66 0 14.435,37 14.526,00 7%

14 85,969408 4,14 0 14.435,37 14.525,48 7%

15 85,969408 4,21 0 20.621,95 20.712,13 10%

16 85,969408 4,73 0 30.932,93 31.023,62 15%

17 85,969408 4,73 0 20.621,95 20.712,65 10%

18 85,969408 4,45 0 16.497,56 16.587,98 8%

19 85,969408 4,66 0 14.435,37 14.526,00 7%

20 85,969408 4,45 0 14.435,37 14.525,78 7%

21 85,969408 4,45 0 10.310,98 10.401,39 5%

22 85,969408 4,45 0 6.186,59 6.277,00 3%

23 85,969408 6,59 0 6.186,59 6.279,15 3%

24 2407,14342 515,816448 8,00 0 1.074,62 1074,6176 4.124,39 9.204,59 2%

25 85,969408 923,53 0 1.009,49 26 4.137,50 127 4.264,00 27 383,36 11 394,36 28 478,30 11 489,30 29 469,15 17 485,65 30 460,57 11 471,57 31 399,54 17 416,04 32 441,11 17 457,61 33 228,88 17 245,38 34 129,90 17 146,40

35 103,92 0 1.074,62 1074,6176 2.253,16 36 0,00 0 0,00

Suma 13.056,00 6.017,86 1.719,39 2.149,24 3.223,85 4.298,47 8.248,68 242,00 2.149,24 2.149,24 206.219,52 8.704,00 258.177,47 1,00

3.I

N G

R E

S O

S


2% 18% 20% 80% 80% 2062,08 1299,0206 1464,73678 275

MESES reserva pie pie credito credito total ingreso total estacionamiento TOTAL V.V TA V.V TB V. V TC estacionamiento

0 0 0,00 0,00

1 0 0,00 0,00

2 25,980412 25,98 25,98 1

3 55,2751475 55,28 55,28 1 1

4 81,2555595 81,26 81,26 2 1

5 162,511119 162,51 162,51 4 2

6 162,511119 162,51 162,51 4 2

7 110,550295 110,55 110,55 2 2

8 165,825443 165,83 165,83 3 3

9 207,067043 207,07 207,07 1 3 3 1

10 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1

11 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1

12 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1

13 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1

14 207,067043 207,07 207,07 1 3 3 1

15 210,381366 210,38 210,38 1 2 4 1

16 236,361778 236,36 236,36 1 3 4 1

17 236,361778 236,36 236,36 1 3 4 1

18 222,328231 222,33 222,33 2 2 3 2

19 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1

20 222,328231 222,33 222,33 2 2 3 2

21 222,328231 222,33 227,40 2 2 3 2

22 222,328231 222,33 222,33 2 2 3 2

23 329,564202 329,56 329,56 2 5 4 2

24 400,100538 400,10 400,10 3 5 5 3

25 41808,27 4368,00 46.176,27 46.176,27 2 8 5 2

26 3588,59 185814,52 17472,01 206.875,12 6.325,00 213.200,12 2 5 5 2

27 4813,56 14354,36 19.167,92 550,00 19.717,92 3 7 6 3

28 4660,95 19254,24 23.915,19 550,00 24.465,19 2 8 6 2

29 4813,56 18643,80 23.457,36 825,00 24.282,36 3 7 6 3

30 3774,34 19254,24 23.028,59 550,00 23.578,59 3 3 6 3

31 4879,85 15097,38 19.977,23 825,00 20.802,23 3 5 8 3

32 2536,27 19519,39 22.055,66 825,00 22.880,66 3 5 3

33 1299,02 10145,07 11.444,09 825,00 12.269,09 5

34 1299,02 5196,08 6.495,10 825,00 7.320,10 5

35 0,00 5196,08 5.196,08 0,00 5.196,08

36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Suma 4645,36304 41808,27 36033,16 185814,52 144132,66 412433,97 12.100,00 424.539,04 44 127 107 44

90.736,59 164975,616 156726,835 412439,04

FLUJO

MESES Ingresos Egresos I-E VAN 91.783,26TIR 3,927102%0 0,00 17.139,55 -17.139,55 TASA 15%tir anual 0,5876171 0,00 85,97 -85,97 TASA M 0,011714917 2 25,98 86,49 -60,51

3 55,28 87,07 -31,80

4 81,26 87,59 -6,34

5 162,51 89,22 73,29

6 162,51 8.428,25 -8.265,74

7 110,55 10.854,38 -10.743,83

8 165,83 4.213,68 -4.047,85

9 207,07 4.214,50 -4.007,43

10 233,05 6.277,22 -6.044,17

11 233,05 6.277,22 -6.044,17

12 233,05 10.401,61 -10.168,56

13 233,05 14.526,00 -14.292,95

14 207,07 14.525,48 -14.318,41

15 210,38 20.712,13 -20.501,75

16 236,36 31.023,62 -30.787,26

17 236,36 20.712,65 -20.476,29

18 222,33 16.587,98 -16.365,65

19 233,05 14.526,00 -14.292,95

20 222,33 14.525,78 -14.303,45

21 227,40 10.401,39 -10.173,99

22 222,33 6.277,00 -6.054,67

23 329,56 6.279,15 -5.949,58

24 400,10 9.204,59 -8.804,49

25 46.176,27 1.009,49 45.166,77

26 213.200,12 4.264,00 208.936,12

27 19.717,92 394,36 19.323,56

28 24.465,19 489,30 23.975,89

29 24.282,36 485,65 23.796,71

30 23.578,59 471,57 23.107,02

31 20.802,23 416,04 20.386,18

32 22.880,66 457,61 22.423,05

33 12.269,09 245,38 12.023,71

34 7.320,10 146,40 7.173,70

35 5.196,08 2.253,16 2.942,93

36 0,00 0,00 0,00

Suma 424.539,04 258.177,47 166.361,57

4.FL

UJO

PU

RO


VAN valor actual es positivo ,por tanto rentabilidad es superior al 15%El proyecto renta 3,92% al mes y un TIR valor de 58% anual, por lo tanto se podría bajar precio de venta, ya que sobrepasa el 15% anual,que es lo que se pide

MESES Egresos Interes Amortización Ingreso Crédito Flujo Flujo Acumulado Credito 100%construcción

0 17.139,55 0,00 -17.139,55

tasa CREDITO 6% 0,0048676

1 85,97 0,00 -85,97 0,00

214.923,52

2 86,49 25,98 -60,51 0,00 3 87,07 55,28 -31,80 0,00 VAN 104.410,384 87,59 81,26 -6,34 0,00 15%

5 89,22 162,51 73,29 0,00

0,011714917

6 8.428,25 162,51 -8.265,74 0,00 TIR 7,623%7 10.854,38 52,4049995 0,00 110,55 10.766,20 -30,04 10.766,20 TIR anual 1,418 4.213,68 72,4806784 0,00 165,83 4.124,39 4,06 14.890,59

9 4.214,50 92,5366005 4,06 207,07 4.124,39 20,36 19.010,92

10 6.277,22 122,551011 20,36 233,05 6.186,59 -0,49 25.177,14

11 6.277,22 152,66453 0,00 233,05 6.186,59 -10,25 31.363,73

12 10.401,61 202,853727 0,00 233,05 10.310,98 -60,44 41.674,70

13 14.526,00 273,118602 0,00 233,05 14.435,37 -130,70 56.110,07

14 14.525,48 343,383478 0,00 207,07 14.435,37 -226,43 70.545,44

15 20.712,13 443,761872 0,00 210,38 20.621,95 -323,56 91.167,39

16 31.023,62 594,329464 0,00 236,36 30.932,93 -448,66 122.100,32

17 20.712,65 694,707858 0,00 236,36 20.621,95 -549,04 142.722,27

18 16.587,98 775,010573 0,00 222,33 16.497,56 -643,10 159.219,83

19 14.526,00 845,275449 0,00 233,05 14.435,37 -702,86 173.655,20

20 14.525,78 915,540325 0,00 222,33 14.435,37 -783,63 188.090,56

21 10.401,39 965,729522 0,00 227,40 10.310,98 -828,75 198.401,54

22 6.277,00 995,84304 0,00 222,33 6.186,59 -863,93 204.588,12

23 6.279,15 1025,95656 0,00 329,56 6.186,59 -788,95 210.774,71

24 9.204,59 1046,03224 0,00 400,10 4.124,39 -5.726,13 214.899,10

25 1.009,49 1046,03224 0,00 46.176,27 44.120,74 214.899,10

26 4.264,00 831,272294 44120,74 213.200,12 163.984,10 170.778,36

27 394,36 33,0713903 163984,10 19.717,92 -144.693,61 6.794,26

28 489,30 33,0713903 0,00 24.465,19 23.942,82 6.794,26

29 485,65 0 6794,26 24.282,36 17.002,45 0,00

30 471,57 0 0,00 23.578,59 23.107,02 0,00

31 416,04 0 0,00 20.802,23 20.386,18 0,00

32 457,61 0 0,00 22.880,66 22.423,05 0,00

33 245,38 0 0,00 12.269,09 12.023,71 0,00

34 146,40 0 0,00 7.320,10 7.173,70 0,00

35 2.253,16 0 0,00 5.196,08 2.942,93 0,00

36 0,00 0 0,00 0,00 0,00 0,00

Suma 258.177,47 11557,6278 214923,52 424.539,04 214.923,52

5.FL

UJO

FIN

ANCI

ADO


Amortización: Si ingresos + egresos son mayor que 0,tengo dinero, por lo tanto pago mes anteriorCuando el flujo es positivo puedo cancelar

El VAN (valor actual es positivo ,por tanto rentabilidad es superior al 15%El proyecto renta 7,6% al mes y un TIR valor de 1,41 al anual, por lo tanto se podría bajar precio de venta, ya que sobrepasa el 15% anualEn mes 28 se cancela la deudaCuando se termina construcción hay alza ya que crédito hipotecario se comienza a recuperar

CON

CLU

SIO

NES


En el presente trabajo se logra identificar el mercado existente para un proyecto inmobiliario, el cual dependerá exclusivamente de la ubicación y contexto en que se encuentre, lo que responde a un perfil de usuario determinado.

Es importante conocer la oferta y la demanda para responder de manera adecuada y competitiva frente a la oferta existente ,y reconocer que buscan los usuarios.

Evaluar un proyecto es una herramienta de apoyo esencial a la toma de decisiones ,ya que recopila, ordena y analiza un conjunto de antecedentes económicos que permiten analizar ventajas y desventajas de la asignación de recursos.

BIBL

IOG

RAFÍ

A


•Ordenanza de Santiago•Plano Regulador Comuna de Santiago

Links•www.portalinmobiliario.com•www.municipalidaddesantiago.cl

Evaluación de un proyecto inmobiliario

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