ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO …

UNIVERSIDAD POLITECNICA DE MADRID

MASTER EN

DIRECCION DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

UNIVERSIDAD

DEL ISTMO GUATEMALA

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE VIVIENDA EN SERIE COMBINADO CON UN CENTRO DE CONVENIENCIA UBICADO EN

SAN JOSÉ PINULA, GUATEMALA

EDGAR RODOLFO LÓPEZ OBREGÓN

Guatemala 31 de Agosto de 2012

UNIVERSIDAD DEL ISTMO Facultad de Arquitectura y Diseño


ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE VIVIENDA EN SERIE COMBINADO CON UN CENTRO DE

CONVENIENCIA UBICADO EN SAN JOSÉ PINULA, GUATEMALA

EDGAR RODOLFO LÓPEZ OBREGÓN Ingeniero Civil Administrativo


UNIVERSIDAD DEL ISTMO Facultad de Arquitectura y Diseño


ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE VIVIENDA EN SERIE COMBINADO CON UN CENTRO DE

CONVENIENCIA UBICADO EN SAN JOSÉ PINULA, GUATEMALA

PROYECTO DE GRADUACIÓN

Presentada al Consejo de la Facultad de Arquitectura y Diseño

Por

Edgar Rodolfo López Obregón

Al conferírsele el título de

MASTER EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS


Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias

_________________________________________________________

ÍNDICE GENERAL

ÍNDICE GENERAL .............................................................................................................................. 1

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES ........................................................................................................... 3

1. INTRODUCCIÓN ......................................................................................................................... 1

2. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO .......................................................................................... 3

2.1. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO .............................................................................. 3

2.2. PROPUESTA DE ESTUDIO .............................................................................................. 4

2.3. ANALIS FODA .................................................................................................................... 5

2.4. SISTEMA FHA .................................................................................................................... 5

2.4.1 Condiciones de los inmuebles. .......................................................................................... 6

2.4.2 Condiciones de los compradores. ..................................................................................... 7

2.4.3 Calificación de préstamos hipotecarios. ........................................................................... 8

2.4.4 Trámites para obtener la emisión de seguros de hipoteca. ............................................ 9

3. ESTUDIO MACROECONÓMICO ............................................................................................. 12

3.1 INDICADORES ECONÓMICOS ...................................................................................... 13

4. ESTUDIO MICROECONÓMICO .............................................................................................. 19

5. ESTUDIO DE MERCADO ......................................................................................................... 23

5.1 COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA ....................................................................... 25

5.2 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA .......................................................................... 26

5.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA.................................................................................. 27

5.4 EL MERCADO CONSUMIDOR ....................................................................................... 30

5.5 CENTRO DE CONVENIENCIA ....................................................................................... 34

6. ANALISIS JURIDICO ................................................................................................................ 38

7. ANALISIS FISCAL ..................................................................................................................... 40

8. ANALISIS URBANISTICO ........................................................................................................ 41

8.1 CONDICIONES DE LOCALIZACIÓN ............................................................................. 41

8.2 TIPOS DE VIVIENDA ELEGIBLES ................................................................................. 43

8.3 DESCRIPCIÓN TÉCNICA DE LA URBANIZACIÓN ...................................................... 43

8.3.1 Pavimentación. ............................................................................................................. 43

8.3.2 Drenaje sanitario. ......................................................................................................... 43

8.3.3 Drenaje pluvial. ............................................................................................................. 43

8.3.4 Agua potable. ................................................................................................................ 44

8.3.5 Área recreativa. ............................................................................................................ 44


_________________________________________________________

8.4 DISEÑO EXTERIOR DEL CENTRO DE CONVENIENCIA ........................................... 44

8.4.1 Códigos y normas de construcción. ............................................................................ 44

8.4.2 Colores y materiales..................................................................................................... 44

8.4.3 Avisos. ........................................................................................................................... 44

8.4.4 Acceso, entrada y distribución..................................................................................... 45

8.4.5 Seguridad. ..................................................................................................................... 45

8.5 DISEÑO INTERIOR DEL CENTRO DE CONVENIENCIA ............................................ 45

8.5.1 Utilización y asignación del espacio. .......................................................................... 45

8.5.2 Flujo del tráfico de clientes. ......................................................................................... 45

8.5.3 Decoración interior y ambientación. ............................................................................ 45

9. PLAN DE MARKETING Y COMERCIAL .................................................................................. 46

9.1 PROMOCION DEL PRODUCTO .................................................................................... 46

9.1.1 Diseño de estrategia promocional. ....................................................................... 46

9.1.2 Definición de la imagen. .......................................................................................... 46

9.1.3 Planteamiento inicial de campaña de medios. ................................................. 46

9.1.4 Uso de otros instrumentos de promoción. ............................................................ 47

9.2 DISEÑO DE LA ESTRATEGIA DE VENTAS ................................................................. 47

9.3 ANUNCIOS DE PRENSA ................................................................................................ 50

9.4 VALLAS PUBLICITARIAS................................................................................................ 50

9.5 PUBLICIDAD EN INTERNET .......................................................................................... 50

9.6 EVENTOS INMOBILIARIOS ............................................................................................ 51

9.7 VOLANTES PUBLICITARIOS ......................................................................................... 51

10. ANALISIS FINANCIERO ...................................................................................................... 52

10.1 FLUJO DE CAJA .............................................................................................................. 52

10.2 DESCRIPCIÓN DE LOS INGRESOS ............................................................................. 54

10.3 DESCRIPCIÓN DE LOS EGRESOS .............................................................................. 55

10.4 INTEGRACIÓN DE COSTOS DEL PROYECTO ........................................................... 55

10.5 FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO ................................................................................ 57

11. CONCLUSIONES ................................................................................................................. 75

12. RECOMENDACIONES ........................................................................................................ 76

13. GLOSARIO............................................................................................................................ 77

14. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................................... 80

15. ANEXOS................................................................................................................................ 81


_________________________________________________________

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES

FIGURAS Página

1. Ubicación del proyecto 3

2. Regiones del departamento de Guatemala 23

3. Estratificación socioeconómica 24

4. Departamento de Guatemala 24

5. Líneas Isócronas 36

TABLAS

1. Población económicamente activa 17

2. Salario promedio nacional 18

3. Índices básicos de Guatemala 19

4. Índice de desarrollo humano 19

5. Total de hogares 20

6. Proyección habitantes 20

7. Metros cuadrados autorizados municipalidad 22

8. Nivel socioeconómico 25

9. Preferencia de ubicación de vivienda 26

10. Datos de la competencia 28

11. Complementos de urbanización competencia 29

12. Coeficiente de correlación 29

13. Relación entre dimensión y área de influencia 37

14. Reforma tributaria 40

15. Precios de venta de vivienda 47

16. Precios de venta de locales comerciales 49


_________________________________________________________

GRAFICAS

1. Déficit habitacional 12

2. Producción de vivienda por año 13

3. PIB, tasa de crecimiento 13

4. Crecimiento económico de la construcción 14

5. Crédito al sector construcción 15

6. Tipo de cambio 15

7. Crecimiento sector construcción 16

8. M2 construcción de vivienda FHA autorizados 16

9. Población 20

10. Zonas violentas 21

11. Curva de regresión 30

12. Cantidad de personas que integran el hogar 31

13. Qué busca en Expocasa 32

14. Cuota mensual que puede pagar 32

15. Forma de pago de la vivienda a adquirir 33

PLANOS

1. Propuesta de diseño 4

CUADROS

1. Flujo de caja con 25% de deuda 59



4. Comparación de flujo de caja 74

5. Ingresos vrs egresos 74


_________________________________________________________

1

1. INTRODUCCIÓN

De acuerdo a los registros de la Cámara Guatemalteca de la Construcción, la

oferta de vivienda ha bajado de manera consistente desde el año 2006; actualmente

en el país el déficit habitacional es de 1.7 millones, pero se espera que para el año

2015 aumente en 24%. Esto representa una oportunidad para los inversionistas que

desean invertir en el sector inmobiliario y aprovechar la demanda insatisfecha de

vivienda que existe.

Para el presente trabajo de estudio, se evaluará la viabilidad y factibilidad de un

proyecto inmobiliario ubicado en San José Pinula, municipio del departamento de

Guatemala. Actualmente, dicho municipio representa una de las mayores tasas de

crecimiento poblacional a nivel nacional; ya que es un área que está siendo explotada

habitacionalmente debido a su cercanía a la ciudad capital. Se pueden encontrar

proyectos inmobiliarios de vivienda, apartamentos, comercio, oficinas, etc.

El terreno que se estudiará en este caso está ubicado frente a una calle donde

cada vez circulan gran cantidad de vehículos debido a los proyectos habitacionales

que se desarrollan en las cercanías. De tal forma que se pretende hacer y evaluar los

estudios necesarios para comprobar la factibilidad de desarrollar un proyecto

habitacional combinado con un centro de conveniencia.

Durante el desarrollo de este proyecto se estudiará la forma en que trabaja el

FHA, Fondo de Hipotecas Aseguradas, institución que da la oportunidad de adquirir

una vivienda propia a las familias asegurando el financiamiento que otorgan las

entidades aprobadas.

Las etapas que se estudiarán en este proyecto abarcan desde el estudio

macroeconómico de Guatemala hasta el microeconómico del sector en estudio; para

tener un mejor panorama de la situación económica del sector construcción se

evaluarán una serie de indicadores que ayudarán a determinar las expectativas para el

mercado inmobiliario.


_________________________________________________________

2

Otro de los estudios importantes es el estudio de mercados, donde se analiza la

oferta y demanda actual del sector donde se encuentra el terreno en estudio. Se

determina el segmento al cual irá dirigido el producto inmobiliario y en base a los

indicadores macro y microeconómicos y a la competencia, se determinan las

tendencias de precios y tipo de viviendas a construir.

En el aspecto legal, también se evalúan las alternativas legales que permiten la

constitución y escrituración del proyecto. Esto ligado al análisis fiscal, el cual da un

panorama de los impuestos en los que se debe incurrir durante todo el período que

dure el proyecto; teniendo en cuenta la actual modificación a las leyes del sistema

fiscal del país que se aprobaron en el año 2012.

Ya definidos ciertos parámetros, se hace un plan de marketing y de ventas para

promocionar el proyecto, eligiendo los medios adecuados para llevar el producto a los

consumidores potenciales.

Y por último se evalúa financieramente el proyecto inmobiliario para determinar

la rentabilidad del mismo y el nivel de riesgo e incertidumbre, de manera que, se

seleccionará la mejor alternativa para llevar a cabo el mismo.


_________________________________________________________

3

2. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO

2.1. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

El proyecto consiste en un terreno que se encuentra aproximadamente a 2 km

después del pueblo San José Pinula, en la Aldea Las Anonas, con una extensión de

área de 18,674 m2. Al frente colinda con una calle principal totalmente asfaltada,

hacia dos lados colinda con una calle de terracería y en otro lado con terreno vecino,

ver figura No 1.

El terreno, es lo suficientemente plano como para aprovechar toda el área para

urbanizar. Se estima que en su mayoría tiene una pendiente natural del 2% y una

mínima parte con una pendiente un poco más del 5%. Existen varios árboles que se

pueden aprovechar para diseñar un área recreativa. Aproximadamente a 100 metros

del terreno hay una quebrada que se puede aprovechar para drenar el agua pluvial

que producirá el área impermeable que se genera al momento de urbanizar el

proyecto.

Figura No. 1 ubicación del proyecto


_________________________________________________________

4

2.2. PROPUESTA DE ESTUDIO

El terreno se dividirá en dos partes, una para área residencial 16,350 m2, y el

otra área comercial 2,250 m2. Para el área residencial está contemplado construir un

total de 86 casas, cada lote con un área de 114 m2, 6 metros de frente por 19 metros

de fondo. Y para el área comercial un total de 17 locales comerciales, de

aproximadamente 35 m2 cada uno. Ver plano No.1

Plano No. 1 Propuesta de diseño urbano

La razón por la que se ha decidido estudiar este terreno con un área comercial

es por la cantidad de tráfico vehicular y peatonal que circula por la calle principal ya

que es una artería que conduce a Residenciales San José, un residencial que dentro

del mismo contiene una Calzada Principal totalmente comercial que es la que conecta

a varios proyectos habitacionales.


_________________________________________________________

5

2.3. ANALIS FODA

La definición del producto inmobiliario a ofrecer debe ser tal que se apoye en

las fortalezas, aproveche las oportunidades, supere las debilidades y minimice las

amenazas.

Fortaleza:

Entorno tranquilo

Acceso al terreno asfaltado

Áreas verdes

Acceso por carretera a El Salvador y por

carretera hacia Palencia

Proyecto aprobado bajo el sistema FHA

Oportunidad:

Menor precio de venta en comparación

con carretera a El Salvador y la ciudad de

Guatemala

Tasa de interés baja de los Bancos

Alta disponibilidad de mano de obra

Debilidades:

Terreno irregular

Seguridad perimetral

Amenazas:

Desarrollo de proyectos aledaños

Terrenos aledaños de segmentos

inferiores

La inflación puede llevar a un aumento en

los precios de los insumos

2.4. SISTEMA FHA

Las operaciones de Seguro de Hipoteca de FHA tienen por objeto ayudar en la

solución del problema de la vivienda, promoviendo la inversión de capitales privados

en viviendas destinadas a darse en propiedad a familiares que tienen niveles de

ingresos y ahorro adecuados y suficientes para su adquisición, pero que necesitan se

les concedan amplias facilidades de financiamiento.


_________________________________________________________

6

Se requiere que las operaciones respondan a los sanos principios que se

infieren de la Ley que rige al FHA y para ello es necesario el cumplimiento de

condiciones que garantizan un sólido respaldo de la inversión con el valor del

inmueble, que el mismo sea una inversión satisfactoria para el comprador ofreciéndole

seguridad y atractivo prolongado, y que sea adecuado a sus posibilidades.

Según las reglamentaciones vigentes se podrá asegurar hipotecas sobre

inmuebles destinados a vivienda ya sea de construcciones existentes o de

construcciones que se proyectan específicamente para ser construidas y vendidas bajo

el Sistema FHA.

En todo caso, para asegurar el cumplimiento de los principios enunciados

anteriormente, se requiere que se cumpla con requisitos mínimos en las condiciones

del Inmueble y en las características del comprador.

2.4.1 Condiciones de los inmuebles.

Todos los inmuebles objeto de seguro de hipoteca deberán llenar los siguientes

requisitos generales:

a) El Terreno

a. Localización que evite el uso inarmonioso a los fines residenciales,

contando con vías de comunicación y acceso adecuado por medio de

una calle terminada con aceras apropiadas.

b. Ser de área y proporciones adecuadas a la zona en que se localice.

c. Características físicas adecuadas a la construcción, sin presentar

riesgos de inundaciones, deslaves, erosiones, derrumbes,

hundimientos, etc.

b) La Construcción

a. Tener condiciones estructurales satisfactorias que garanticen duración

prolongada con un bajo costo de mantenimiento, y resistencia al uso y a

los elementos.

b. Calidad funcional como vivienda, con adecuada luz y ventilación

naturales.


_________________________________________________________

7

c. Calidades estéticas.

d. Suficiencia de servicios.

c) Los inmuebles existentes deberán estar al momento de solicitar el Resguardo

de Asegurabilidad, en un estado de conservación satisfactorio, que no

requieran de reparaciones inmediatas para su uso, excepto cuando el objeto

del préstamo hipotecario sea para hacer las reparaciones necesarias.

d) Las viviendas proyectadas deberán llenar además de los requisitos generales,

todos los aplicaciones de las Normas de Planificación y Construcción. Si la

construcción es en terreno que se deba urbanizar, es necesario que cumpla

con todos los requisitos mínimos de urbanización, según las normas ya

mencionadas.

e) El inmueble deberá constituir una Finca debidamente registrada y sin

anotaciones ni limitaciones que afecten la garantía hipotecaria a constituirse.

2.4.2 Condiciones de los compradores.

Los préstamos hipotecarios como inversiones, han de ser transacciones sólidas

desde el punto de vista económico. La política de préstamos hipotecarios en el

Sistema FHA se fundamenta en que el deudor quiera y pueda continuar cumpliendo la

obligación que adquiere en su calidad de dueño de la propiedad hipotecaria.

Los préstamos hipotecarios han de constituir obligaciones que guarden relación

apropiada con los ingresos de los que pagarán las amortizaciones de la obligación. En

este sentido el FHA determinará la aceptabilidad del deudor en todo préstamo

hipotecario.

Cuando el destino de la vivienda sea para que la ocupen sus propietarios,

deberá existir una relación apropiada entre el pago por concepto de vivienda y el

ingreso efectivo del deudor hipotecario, en tal forma que constituya una proporción

adecuada dentro del total de sus obligaciones.


_________________________________________________________

8

Considerándose asimismo que uno de los principales objetivos del Sistema

FHA es lograr que la mayor parte de las familias puedan adquirir su vivienda propia y

que el interés del comprador se estime en estos casos el de más alto grado, se permite

que el porcentaje de la deuda inicial al valor de la propiedad sea el máximo

reglamentado.

Cuando se trate de una transacción hipotecaria para financiar propiedades

destinadas a ser dadas en arrendamiento, se deberá tener una relación adecuada de

los ingresos que producirá por renta el inmueble, con los pagos que se deberán

efectuar para amortizar la deuda. Para ello deberá existir una inversión inicial del

comprador lo suficiente para que la parte en deuda pueda ser cubierta dentro de un

plazo razonable con los ingresos del mismo bien hipotecado.

2.4.3 Calificación de préstamos hipotecarios.

Para que sean asegurables los préstamos hipotecarios, se someterán a un análisis

previo, teniendo en cuenta los siguientes factores:

a) Que el inmueble sea adecuado y el destino que se le dará.

b) El riesgo en el préstamo hipotecario se considera como la combinación de la

probabilidad de que el deudor no cumpla la promesa de pago de acuerdo a lo

estipulado, con la probabilidad de resarcir, mediante la negociación del

inmueble recuperado, los gastos de hacer efectivo el seguro.

c) No se puede considerar la venta forzosa para liquidar la deuda como una razón

o fundamento económico para garantizar el préstamo, ya que aunque se

eliminasen mediante la ejecución de la propiedad las pérdidas en la inversión

del acreedor y del que asegura, esto constituirá una política inadecuada a los

intereses de los deudores hipotecarios.

d) La posibilidad de que el interés del deudor hacia la propiedad que garantiza la

hipoteca subsista por lo menos a través del período de la deuda.


_________________________________________________________

9

2.4.4 Trámites para obtener la emisión de seguros de hipoteca.

a) Procedimiento del seguro

Para llegar a la emisión de un Seguro de Hipoteca, se requieren

determinados procedimientos que en forma abreviada se presentan a

continuación.

Según el tipo de caso de que se trate, hay algunas variaciones de

procedimiento, aunque para todos inicialmente se necesita emitir un Resguardo

de Asegurabilidad, que viene a constituir una promesa de que cumpliendo los

requisitos indicados se emitirá el Seguro. Posteriormente en base al mismo se

constituirá la hipoteca, que al estar registrada será presentada al FHA para su

aseguramiento.

En todos los procesos, la comunicación entre el Instituto y los

vendedores, constructores y deudores se hará por medio de una Entidad

Aprobada. Los inmuebles objeto de hipoteca asegurable se clasifican en

Existentes y Proyectados, entendiéndose por Existentes aquellos en los cuales

el FHA no interviene en las diferentes fases de su construcción y Proyectados

aquellos casos en que se cumplió con los requerimientos del Instituto y se

inspeccionó su construcción. En el caso de inmuebles existentes, el FHA no es

responsable de la construcción.

Dentro de los casos Proyectados se pueden distinguir:

a. Aislados

Son casos en los cuales el terreno ya tiene condiciones de urbanización.

b. Colonias

En las cuales, tanto la construcción como la totalidad de la urbanización

del terreno están por efectuarse y colonias en las cuales la construcción

y parte de la urbanización estén por efectuarse.

c. Propiedad Horizontal

Son los casos que estarán sometidos a este régimen de propiedad.


_________________________________________________________

10

b) Procedimiento para casos proyectados en colonias

La compañía constructora planteará la operación de desarrollo y

construcción de la colonia una Entidad Aprobada.

La Entidad Aprobada acompañando los documentos necesarios

solicitará al FHA la factibilidad (obligatorio para el FHA cuando el proyecto esté

constituido por veinte o más viviendas, o cuando la Entidad lo solicite, aunque

la urbanización esté terminada).

El FHA estudiará las condiciones generales de la colonia propuesta y si

las encuentra adecuadas emitirá un Informe de Factibilidad.

La constructora desarrollará todos los planos y especificaciones y

obtendrá las autorizaciones y licencias necesarias.

Al tener toda la documentación, planos y autorizaciones para el

desarrollo propuesto los presentará al FHA a través de la Entidad Aprobada

para su estudio.

El FHA estudiará todas las condiciones de la lotificación y emitirá un

Informe de Aceptación Final en el que se fijarán las condiciones para desarrollo

de la colonia.

Posteriormente será tramitado caso por caso en forma separada

siguiendo el procedimiento indicado para casos proyectados aislados.

c) Procedimiento para caso proyectado aislado

El constructor planteará la operación a una Entidad Aprobada.

Si la Entidad Aprobada encuentra aceptable la operación, la presenta al

FHA con los correspondientes documentos, planos, y pago de solicitud.


_________________________________________________________

11

El FHA inspeccionará el terreno, examinará los planos y

especificaciones y si los encuentra adecuados hará la valuación en base a la

cual se determinará el monto máximo asegurable, emitiendo un Resguardo de

Asegurabilidad.

El constructor procederá a la ejecución física de la obra solicitando en su

oportunidad a través de la Entidad Aprobada las inspecciones fijadas en el

Resguardo.

Al momento de tener un comprador solicitará a la Entidad Aprobada que

se tramite la aprobación del mismo como deudor.

La Entidad Aprobada efectuará la investigación de crédito del deudor

propuesto.

Al recibir la información anterior de la Entidad Aprobada, el FHA

considerará la adecuación del deudor para la operación planteada.

Si se encuentra adecuado al deudor propuesto, se completará el

Resguardo de Asegurabilidad en la parte del deudor.

Con el Resguardo completo y el informe de inspección final se podrá

proceder a constituir la hipoteca con participación del vendedor, comprador y

Entidad Aprobada.

Una vez la hipoteca esté debidamente registrada, se presenta al FHA

para su aseguramiento.

Para los casos en que el deudor propuesto sea propietario del terreno,

se deberá presentar adjunto a los documentos y planos, la solicitud de

investigación de crédito del deudor, y el Resguardo de Asegurabilidad se

emitirá de una vez con deudor específico.


_________________________________________________________

12

3. ESTUDIO MACROECONÓMICO

La situación de la vivienda en Guatemala, no es posible analizarla de manera

aislada, debido a que la misma es producto de una serie de condicionantes

socioeconómicos que afecta a toda la población guatemalteca, siendo las personas

más afectadas aquellas de menores ingresos, quienes no encuentran alternativas ni

opciones que le permitan adquirir una vivienda que reúna las condiciones mínimas

para vivir con dignidad. Guatemala contará con una población de 14,7 millones de

habitantes para el año 2012, según estimaciones del Instituto Nacional de Estadística

el promedio de personas por familia fue de 5.1, en el área rural 4.7 y el mayor

promedio de personas por familia en el área urbana es de 5.6, teniendo a nivel

nacional un déficit habitacional de 1.7 millones, según la Asociación Nacional de

Constructores de Vivienda ANACOVI.

El déficit en vivienda actual es de 1.7 millones, pero se espera que para el año

2015 aumentará en 24%. De acuerdo a los registros de la Cámara Guatemalteca de la

Construcción –CGC-, la oferta de viviendas ha bajado de manera consistente desde

2006, y hasta la fecha no se ha logrado que el Gobierno invierta en trasladar al sector

vivienda el 1.5% de los ingresos tributarios comprometidos en los Acuerdos de Paz y

que podrían utilizarse en la construcción.

Gráfico No. 1

Fuente: Informe elaborado por Cámara Guatemalteca de la Construcción

1.398 1.475 1.553 1.625 1.699 1.773 1.849 1.927

0

0.5

1

1.5

2

2.5

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Deficit habitacional por año (en millones de casas)


_________________________________________________________

13

2.53.2 3.3

5.46.3

3.3

0.5

2.8

0

2

4

6

8

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

%

Tasa de crecimiento PIB (2003-2010)-en porcentaje-

Por el lado de la construcción de vivienda, ésta se había comportado

positivamente, llegando en el 2006 a 47,673 unidades; sin embargo, en el 2007

empezó a disminuir, como efecto de la crisis financiera que impactó las tasas de

interés, y pasó de 45,947 registradas ese año a 20,328 en el 2010, según un informe

de la CGC. Asimismo, la mayoría de proyectos habitacionales son financiados por

entidades privadas, por lo que la participación del gobierno en el impulso de nuevos

programas de subsidios es vital, a fin de atender al gran número de familias que no

tienen capacidad para obtener crédito privado. En la actualidad, se construyen cerca

de 20 mil casas anuales.

Gráfico No.2

Fuente: Cámara Guatemalteca de la Construcción

3.1 INDICADORES ECONÓMICOS

El PIB muestra una tendencia de incremento para el año 2012, a pesar de la

caída que sufrió durante el 2008 y 2009 por efectos de la crisis económica que afectó

principalmente a Estados Unidos. Para el 2012 los expertos proyectan un crecimiento

del PIB que se vería favorecido por el inicio de nuevas obras públicas.

Gráfico No.3

Fuente: Banco de Guatemala

19,583 22,85230,990

47,673 45,947

29,99220,994 20,328

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Producción de viviendas por año (en unidades)


_________________________________________________________

14

2.4

3.9

2.53.2 3.3

5.4

6.3

3.3

0.5

2.8

3.83.3

0

1

2

3

4

5

6

7

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

Crecimiento Económico de la Construcción

en porcentaje

Los analistas estiman que la actividad económica para 2012, medida por el

Producto Interno Bruto Real, registrará un crecimiento del 3.0%. Para el 2013 el

crecimiento esperado sería de 3.2%. Según los analistas, los principales factores que

podrían incidir en el ritmo de la actividad económica en 2012 son: la evolución del

precio de los combustibles y el precio internacional del petróleo, el desempeño de la

política fiscal y la estabilidad en el nivel general de precios, entre otros.

Gráfica No. 4

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico CGC

Con información del Banco de Guatemala

A partir del 2010 Guatemala inicia el proceso de recuperación después de una

fuerte crisis económica. No todos los países de Centroamérica presentan el mismo

comportamiento, el sector de la construcción es uno de los principales indicadores de

la lenta recuperación y para mediados del 2012 se observa que el índice tiende a

crecer.

Dada la naturaleza de la actividad constructiva, es decir, su carácter de medio y

largo plazo, cuyas inversiones demandan recursos significativos, el financiamiento es

un factor clave para su desarrollo. La apertura de créditos por parte de la banca local

impactó positivamente en el repunte del sector construcción a partir del 2011, debido a

esto, muchas empresas inmobiliarias y constructoras han invertido en la construcción

de nuevos proyectos, aprovechando las bajas tasas de interés que ofrecen los bancos

a los compradores de nuevas viviendas. Se espera que para el 2013, el crédito para

construcción supere el obtenido en el 2008.


_________________________________________________________

15

27

47

.47

27

23

.63

26

79

.58

22

18

.39

21

61

.96

24

07

32

34

.47

55

72

.49

68

25

.85 99

49

.46

11

51

2.2

98

01

.2

94

42

.66

10

06

7.5

4

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Crédito Total al Sector Construcción

en Millones de Quetzalez

Gráfico No. 5

Fuente: Banco de Guatemala

La grafica siguiente nos indica que el tipo de cambio tiende a la baja y

estabilizarse durante el año 2012, entendiéndose como una oportunidad para el sector

construcción para el desarrollo de nuevos proyectos ofreciendo mejores precios a los

clientes.

Gráfica No. 6

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC

En lo que respecta al año 2012, el Banco de Guatemala proyecta un

crecimiento para el sector construcción. La proyección, después de los números

reflejados en los últimos cuatro años, es bastante alentadora, aunque, naturalmente,

en comparación con las cifras alcanzadas en el período pre-crisis del sector, son

bastantes inferiores. Este significativo aumento refleja la confianza de la actividad

económica nacional y que se ha traducido en una reactivación económica nacional y

que se ha traducido en una reactivación en la construcción de viviendas nuevas y de

proyectos habitacionales, principalmente a partir del segundo semestre de 2011.

7.62 7.59 7.667.55

8.158.04

7.77

7.20

7.40

7.60

7.80

8.00

8.20

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

Tipo de Cambio


_________________________________________________________

16

El sector de la construcción guatemalteca ha tenido un crecimiento lento, se

puede apreciar que para el 2011 se recuperó de la crisis del 2009, pero existe la

amenaza de que la crisis económica europea pueda golpear nuevamente al sector.

Gráfica No. 7


En el sector de la construcción el FHA se muestra como un indicador de la

situación real de dicho sector. A finales del 2010 la recuperación se ve reflejada por

los altos picos que muestran el número de metros cuadrados construidos bajo el

sistema FHA.

Gráfica No. 8

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico CGC

Con información del FHA

12.115.4

-3.7

-8.9

4.5

13.18.8

-0.5

-10.8 -11.8

-1.4

-20

-10

0

10

20

Crecimiento del Sector Construcción

-

20,000.00

40,000.00

60,000.00

80,000.00

100,000.00

ene-

09

may

-09

sep

-09

ene-

10

may

-10

sep

-10

ene-

11

may

-11

Metros cuadrados de construcción de vivienda autorizados FHAAños 2009-2011

Metros Cuadrados


_________________________________________________________

17

De la población en edad de trabajar, el 62% (5,571,358 personas) trabajan o

buscan trabajo y constituyen la población económicamente activa (PEA); por tanto, el

38% restante es la población económicamente inactiva (PEI), personas que no

trabajan y no buscan trabajar.

La población económicamente activa urbana metropolitana representa el 19%,

aunque por extensión geográfica concentra la más alta densidad de trabajadores.

Constituye el otro polo a la ruralidad, muestra la menor participación indígena, la

población más adulta, la mayor escolaridad promedio y de presencia de mujeres de los

tres dominios.

Tabla No. 1 Población económicamente activa

Fuente: Encuesta Nacional de Empleo e Ingresos – Julio 2011


_________________________________________________________

18

El salario promedio nacional está por debajo del salario mínimo promedio

vigente en 2011. El salario del sector público es 58% superior al promedio nacional, y

el del sector privado es menor en 8% del nacional. El salario de los no

indígenas, adultos y hombres está ligeramente por encima del promedio nacional, pero

el de los indígenas, jóvenes y mujeres, en promedio representan 23% menos del

promedio nacional.

Tabla No. 2 Salario promedio nacional

Fuente: Encuesta Nacional de Empleo e Ingresos – Julio 2011


_________________________________________________________

19

4. ESTUDIO MICROECONÓMICO

El municipio de San José Pinula del departamento de Guatemala es

considerado uno de los más grandes territorialmente hablando, pues consta de 220

kilómetros cuadrados. Se encuentra situado a una altura de 1,752 metros sobre el

nivel del mar, a una distancia de 22 kilómetros de la Ciudad Capital y con una

población aproximada de 65,000 habitantes.

Tabla No. 3

Departamento de Guatemala

Indicadores Básicos

Población total, (miles de habitantes, 2010)

Densidad poblacional (hab/Km², 2010)

Mujeres (%, 2010)

Población rural (2006, %)

Población indígena (2006, %)

Total de hogares (miles, 2006)

Tamaño promedio de los hogares (2006)

Tasa global de fecundidad (2008)

Edad mediana (2006, años)

3,103.70

1,377.60

52.70%

13%

11%

721.9

4.1

2.7

23

Fuente: Instituto Nacional de Estadística INE

El Índice de Desarrollo Humano (IDH) es un indicador sintético que expresa tres

dimensiones básicas del desarrollo humano: salud, educación y nivel de vida. El valor

del índice del desarrollo humano puede ser entre 0 y 1, donde 0 indica el más bajo

nivel de desarrollo humano, y 1 indica un desarrollo humano alto.

Tabla No. 4 Índice de desarrollo humano

Fuente: INDH 2005, Guatemala

Municipio IDH Salud Educación Ingresos

Guatemala 0.826 0.877 0.857 0.745

Santa Catarina Pinula

0.803 0.876 0.813 0.720

San José Pinula 0.742 0.797 0.723 0.707

Fraijanes 0.727 0.744 0.728 0.708


_________________________________________________________

20

De los municipios que se mencionan en la anterior grafica, San José Pinula

ocupa el tercer puesto en IDH, mientras que en el total de los 17 municipios que

conforman el departamento de Guatemala, ocupa el octavo puesto.

La siguiente tabla contiene el total de locales de habitación particulares

(viviendas) ocupados con personas presentes, hogares por condición de tenencia del

local de habitación particular (vivienda). Se puede apreciar que en su mayoría las

personas prefieren tener vivienda propia.

Tabla No. 5 Total de hogares

San José Pinula Santa Catarina Pinula Fraijanes

Total de Hogares 9,515 13,623 6,186

En Propiedad 6,777 71% 10,370 76% 4,630 75%

En Alquiler 1,826 19% 2,454 18% 759 12%

Cedido (Prestado) 775 8% 638 5% 688 11%

Otra Condición 137 1% 161 1% 109 2%

Fuente: Investigación: DIGI-CEUR 2008

El municipio de San José Pinula cuenta con una cantidad de 72,161 personas.

Con esta información se puede inferir que el municipio tiene tasa promedio de

crecimiento anual de población de 0.034, en este aspecto se debe de considerar que

es uno de los municipios que hay más construcciones de colonias por parte de la

iniciativa privada, lo que contribuye a aumentar el número de habitantes.

Gráfico No. 9 Tabla No. 6

Fuente: Instituto Nacional de

Estadística

Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Municipio Habitantes

proyección 2012

Guatemala 992,541 30.94%

Santa Catarina Pinula 89,876 2.80%

San José Pinula 72,161 2.25%

Fraijanes 45,167 1.41%

-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000

100,000

Habitantes

POBLACION

Santa Catarina Pinula San José Pinula Fraijanes


_________________________________________________________

21

La violencia se ha posicionado específicamente en determinados lugares, los

cuales han sido ubicados de acuerdo al monitoreo del GAM (Grupo de Apoyo Mutuo,

Guatemala), sin embargo pese a ello no se ha logrado observar por años que haya la

implementación de sistemas de seguridad que cambien esta realidad; en la siguiente

gráfica se puede apreciar las zonas de la región oriente del área metropolitana, entre

las más violentas aparece el municipio de San José Pinula.

Gráfica No. 10

Fuente: GAM, área de transparencia, monitoreo en medios de comunicación

4

14

13

14

10

10

1

0

0 5 10 15

Fraijanes

Santa Catarina Pínula

San José Pínula

Zona 10

Zona 13

Zona 9

Zona 14

Zona 15

ZONAS MAS VIOLENTAS DURANTE 2011

MUERTES DURANTE ENERO - AGOSTO 2011


_________________________________________________________

22

En lo que se refiere a la superficie autorizada de construcción, la cual se mide

por la cantidad de metros cuadrados, se observa una disminución a partir del año

2008, que han sido autorizados por la municipalidad de San José Pinula. Aunque, se

observa una leve recuperación desde el año 2010 en lo que se refiere a metros

cuadrados autorizados para vivienda en serie, una señal alentadora para la inversión

de este tipo de vivienda.

Tabla No. 7 Metros cuadrados autorizados

Año Ampliaciones Comercio Industria Paredes Reparaciones Uso

Colectivo Vivienda en

Serie Vivienda

Multifamiliar Vivienda

Unifamiliar Grand Total

2002 877 1,827 - 6,190 702 - 7,601 - 16,574 33,771

2003 547 2,481 - 7,580 1,000 - 14,759 - 18,409 44,776

2004 1,730 2,359 701 7,867 330 - 14,534 1,500 23,864 52,884

2005 2,539 1,076 690 4,543 312 - 16,854 - 21,818 47,832

2006 3,247 7,935 2,024 4,679 259 430 16,065 - 27,255 61,893

2007 3,459 8,813 240 1,125 173 - 36,395 - 19,586 69,791

2008 16,995 14,902 - 981 - - 2,766 307 - 35,951

2009 1,970 280 3,800 4,150 398 - 5,614 - 12,642 28,854

2010 1,089 1,825 - 3,044 340 2,474 10,921 - 6,904 26,597

2011 754 735 - 1,625 554 92 12,096 - 6,902 22,758

2012¹ 1,115 160 - 695 41 - 9,251 - 4,151 15,413

TOTAL 34,322 42,393 7,455 42,478 4,109 2,996 146,856 1,807 158,104 440,520

Fuente: Elaboración de la CGC con información del Banco de Guatemala


_________________________________________________________

23

5. ESTUDIO DE MERCADO

Los sectores urbanos del área metropolitana del departamento de Guatemala

están agrupados en cuatro regiones, las cuales se distribuyen de la siguiente forma:

Figura No. 2 Regiones del departamento de Guatemala

Región Centro y Norte Región Occidente

Región Oriente Región Sur

Fuente: elaboración propia

La región centro y norte está comprendida por las zonas 1, 2, 3, 4, 5, 6, 16, 17 y

18, Chinautla, San Pedro Ayampuc, Palencia y San José del Golfo

La región occidente está comprendida por la zonas 7,8 y 19, Mixco, San Pedro,

San Lucas y Santiago Sacatepequéz.

La región sur está comprendida por las zonas 11, 12, 20 y 21, Villa Nueva, San

Miguel Petapa y Amatitlán.

La región Oriente está comprendida por las zonas 9, 10, 13, 14 y 15, Fraijanes,

Villa Canales, San José Pinula y Santa Catarina Pinula.


_________________________________________________________

24

De acuerdo al mapa de estratificación socioeconómica, la región oriente que

pertenece al municipio de Guatemala tiene alta presencia de niveles socioeconómicos

AB y C+, por lo que se descartarán estas zonas en el estudio de mercado del proyecto

en estudio.

Figura No. 3 Estratificación socioeconómica por sector

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Para realizar el estudio, se definió el sector geográfico que se considera

competencia para el terreno en estudio. Está área está integrada por San José Pinula,

Fraijanes y Santa Catarina Pinula.

Figura No. 4 Departamento de Guatemala

Fuente: Elaboración propia


_________________________________________________________

25

5.1 COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA

Debido a la ubicación del terreno la demanda para los proyectos que

actualmente compiten en el mercado está dirigida al segmento C- y C. Las personas

en su mayoría buscan una propiedad pequeña con mensualidades bajas, pero que

cuenten con todos los servicios básicos, seguridad y áreas recreativas.

Tabla No. 8 Nivel socioeconómico

Nivel socioeconómico Ingresos mensuales familiares

C- Q 9,000.00 C Q 12,000.00

C+ Q 17,500.00 B Q 27,500.00

A+ Q 37,500.00


Nivel C: Estas personas tienen todas sus necesidades cubiertas y disfrutan de

ciertos lujos y holgura, dentro de su disponibilidad de ingreso. Tienen capacidad de

ahorro y, por lo general utilizan el financiamiento. Como un medio que les ayuda a

mantener su nivel de vida, por ejemplo: las tarjetas de crédito y los préstamos. Poseen

todos los bienes necesarios para proporcionarles una vida agradable. Poseen uno o

más vehículos. Viajan frecuentemente dentro del país y, sus viajes al exterior son

circunstanciales. Sus hijos se educan en colegios y universidades privadas, por lo

regular. Entre estas personas se encuentran, profesionales, comerciantes, pequeños

industriales, ejecutivos de mandos medios.

Nivel C-: Es un grupo de personas que aunque pertenecen a la clase media, no

son tendientes a superarse sino a quedarse en su nivel social, no son emprendedores.

Son personas que se preocupan por su arreglo y apariencia personal, no siendo así

con la apariencia, decoración y cuidado de su casa, la que generalmente es propia.

En su mayoría poseen solo un vehículo de modelo no reciente y sus hijos utilizan el

transporte público para movilizarse. Sus estudios llegan a nivel medio o con estudios

superiores incompletos. Los jefes de familia son empleados menores, así como

secretarias, enfermeras, contadores, cajeros, etc.


_________________________________________________________

26

No poseen capacidad de ahorro pero cubren sus necesidades básicas. Tratan

de economizar haciendo sus compras en despensas y mercados cantonales y por lo

regular su vestimenta o aparatos eléctricos no son de marca sino limitados. Sus hijos

estudian en colegios privados con un nivel de enseñanza pobre.

En un estudio de demanda habitacional realizado por la empresa Gamma

Servicios Integrados GSI en el año 2005, determinó la tendencia que existe a la hora

que el comprador decide comprar una casa ya construida, y su preferencia es en el

mismo sector donde actualmente vive. Ver tabla No 9.

Tabla No. 9 Preferencia de ubicación de la vivienda

Fuente: GSI, Evaluación de demanda habitacional, 2005

5.2 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA

La oferta de proyectos inmobiliarios en San José Pinula actualmente es amplia

y variada, cuenta con proyectos para diversos segmentos poblacionales, desde

vivienda popular hasta vivienda para clase alta.

En las áreas aledañas al terreno en estudio se han desarrollados varios

proyectos habitacionales enfocados al segmento C- y D, existen terrenos desde 72

m2 hasta 144 m2 y casas desde 40 m2 hasta 140 m2.

Total

%V

Centro y

Norte zonas1,2,3,4,5,6,1

6,18 y Salida al

Atlántico

Occidente zona 7, 8,19,

Mixco, San

Lucas, Sn

Pedro

Sacatepequez,

Santiago

Sacatepequez

Sur zona 11,12,21,

Petapa, Villa

Canales, Aguilar

Batres, San

Cristobal,

Amatitán, Villa

Nueva

Oriente zonas

9,10,13,15 Sta.

Catarina y Sn.

José Pinula,

Fraijanes

Carretera a El

Salvador

Centro y Norte 24 68 8 4 2

Occidente 34 9 73 12 10

Sur 29 9 12 73 26

Oriente 11 13 3 8 59

Otros 2 1 4 3 3

(507) (136) (194) (138) (39)

Ubicación en

donde proyecta

comprar

Base : Total entrevistados que tienen intención de

comprar una casa

Ubicación de vivienda actual

Evaluación de la Demanda

Preferencia de ubicación de la vivienda que proyecta comprar


_________________________________________________________

27

Entre los aspectos importantes cabe mencionar que los terrenos que ofrecen

son planos sin vegetación e incluyen los servicios básicos de la urbanización, tales

como drenajes pluviales, sanitarios, agua potable, alumbrado público y calles

asfaltadas. Los proyectos habitacionales incluyen garita de seguridad, muro

perimetral, áreas verdes y recreativas.

Debido a la lejanía que existe desde la ciudad hasta el terreno en estudio, los

precios se comportan de forma diferente con respecto a otros proyectos que están

entre la Carretera a El Salvador y San José Pinula. Se nota una caída en los precios

de la vivienda, por lo que la oferta se ha tenido que ajustar a la demanda que exige el

sector.

5.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA

El estudio de la competencia conlleva doble finalidad de permitir conocer el

funcionamiento de los proyectos habitacionales similares y definir una estrategia

comercial que compita con ellos.

Al estudiar el mercado competidor, siempre será conveniente analizar su

comportamiento histórico además de la situación actual en que se encuentre. De esta

forma se podrá conocer qué estrategias comerciales de otros fueron exitosas y cuáles

fracasaron.

Adicionalmente, se deberá analizar si tiene inversiones en ejecución que hagan

prever un aumento en su capacidad de producción, de tal manera que pueda alterar

los actuales equilibrios e información del mercado.

Las variables de la competencia que deben ser estudiadas para conocer la

posición competitiva de cada uno de los competidores son las siguientes:

o Tamaño del lote

o Metros cuadrados de construcción de la casa

o Precio de la casa

o Numero de dormitorios


_________________________________________________________

28

Conociendo con detalle los otros proyectos inmobiliarios se podrá diagnosticar

las causas de éxito o fracaso de la competencia. Con base en estos antecedentes, se

podrá definir una estrategia comercial competitiva que permita lograr la participación

de mercado esperada.

La siguiente tabla muestra el levantamiento que se realizó de todos los

proyectos que están alrededor del terreno en estudio y que son la competencia directa.

De acuerdo a estos datos el promedio de metros cuadrados que tiene el lote es de

119.6m2, el promedio de metros cuadrados de construcción es de 87.16m2, en

promedio el precio de venta es de Q 353,100.00 por lo que el promedio de precio de

venta por metro cuadrado es de Q 4,105.64. Ver tabla No. 10

Tabla No. 10 Datos de la competencia

DATOS GENERALES DE TIPO DE CASAS DE LA COMPETENCIA

Tipo de casa

Nú

me

ro d

e

Niv

ele

s

Nú

me

ro d

e

do

rmit

ori

os

Ca

rpo

rt

Áre

a (

m2

)

de

l lo

te

No

de

Ba

ño

s

Cu

art

o d

e

se

rvic

io

Sis

tem

a

co

nstr

uctivo

Áre

a (

m2

) p

or

Ca

sa

Pre

cio

po

r ca

sa

Pre

cio

po

r m

2

Po

rce

nta

je d

e

ab

so

rció

n

Los Sauces 2 3 0 91.8 3 0 Concreto 80.4 Q 305,000.00 Q 3,793.53 4

Los Sauces comercial 2 3 0 91.8 3 0 Concreto 90 Q 340,000.00 Q 3,777.78 3

Los Sauces 100 2 3 0 108 3 0 Mampostería 100 Q 390,000.00 Q 3,900.00 3

Los Sauces Premium 2 3 0 108 3 0 Mampostería 86.2 Q 330,000.00 Q 3,828.31 1

Los Almendros 2 3 0 91.8 3 0 Concreto 80.4 Q 305,000.00 Q 3,793.53 4

Hortensias 1 3 0 108 1 0 Mampostería 52.23 Q 290,000.00 Q 5,552.36 5

Monja Blanca 2 3 0 147 3 0 Mampostería 116 Q 500,000.00 Q 4,310.34 0.5

Capuchinas 2 3 0 162 4 1 Mampostería 135 Q 532,000.00 Q 3,940.74 0.1

Magnolia 1 3 0 126 1 0 Mampostería 61.34 Q 228,000.00 Q 3,716.99 0.5

California 1 2 0 162 1 0 Mampostería 70 Q 311,000.00 Q 4,442.86 0.1



_________________________________________________________

29

La siguiente tabla es el complemento de la anterior, y se puede concluir con la

importancia que representa la seguridad hoy en día. Todos los proyectos cuentan con

garita de seguridad; además la demanda exige área verde y recreativa para uso

familiar. Otro aspecto importante es el servicio de agua potable, el propietario prefiere

que el servicio sea privado y no municipal.

Tabla No. 11 Complementos de la urbanización

COMPLEMENTOS DE LA URBANIZACIÓN

Tipo de casa

Ca

nch

a

Po

lid

ep

ort

iva

Áre

a V

erd

e

Pa

rqu

eo

s

de

vis

ita

Ca

sa

Clu

b

Po

zo

Pro

pio

Ga

rita

de

se

gu

rid

ad

Los Sauces 1 1 1 0 1 1 Los Sauces comercial 1 1 1 0 1 1

Los Sauces 100 1 1 1 0 1 1

Los Sauces Premium 1 1 1 0 1 1

Los Almendros 1 1 1 0 1 1

Hortensias 1 1 0 0 1 1

Monja Blanca 1 1 0 0 1 1

Capuchinas 1 1 0 0 1 1

Magnolia 1 1 0 0 1 1

California 1 1 0 0 1 1


Para determinar la tendencia de precios que existe en el mercado de la

competencia se procedió a analizar dos variables con alto grado de correlación, área

por casa y precio por casa, con un coeficiente de correlación del 0.94

Tabla No. 12 Coeficiente de Correlación

Tipo de casa Precio por casa Área (m2) por

Casa Tendencia (área

por casa)

Los Sauces Q 305,000.00 80.4 Q328,750.52

Los Sauces comercial Q 340,000.00 90 Q363,345.02

Los Sauces 100 Q 390,000.00 100 Q399,380.95

Los Sauces Premium Q 330,000.00 86.2 Q349,651.36

Los Almendros Q 305,000.00 80.4 Q328,750.52

Hortensias Q 290,000.00 52.23 Q227,237.28

Monja Blanca Q 500,000.00 116 Q457,038.45

Capuchinas Q 532,000.00 135 Q525,506.73

Magnolia Q 228,000.00 61.34 Q260,066.02

California Q 311,000.00 70 Q291,273.14

100.00 Q399,380.95

Coeficiente de Correlación 0.9407 Fuente: Elaboración propia


_________________________________________________________

30

La siguiente gráfica representa el pronóstico de precio por casa según los

metros cuadrados de construcción, determinándose que para una casa con precio de

100 m2, el pronóstico del precio sería de Q 400,000.00 aproximadamente. De acuerdo

a los resultados se procedió hacer el diseño de la casa. Ver anexo No. 1

Gráfica No. 11 Curva de regresión


5.4 EL MERCADO CONSUMIDOR

La información que entrega el mercado consumidor es, por lo general, la más

importante para el proyecto. La decisión del consumidor para comprar una vivienda

tiene componentes tanto racionales como emocionales, por lo que la predicción del

comportamiento de la compra del producto que se ofrecerá se hace más compleja de

lo esperado. Los cambios en los gustos y preferencias, los hábitos de consumos y

motivaciones, o el grado de aceptabilidad o rechazo a una campaña promocional

varían para cada proyecto y lugar, dado el fuerte componente subjetivo de la decisión.

Q-

Q100,000.00

Q200,000.00

Q300,000.00

Q400,000.00

Q500,000.00

Q600,000.00

0 20 40 60 80 100 120 140 160

Pre

cio

po

r c

as

a

Área (m2) por Casa

Área (m2) por Casa Curva de regresión ajustada

Precio por casa

Pronóstico Precio por casa


_________________________________________________________

31

Según la última edición de Expocasa, evento que se ha constituido en el más

importante del mercado inmobiliario nacional, que se celebró del 24 al 27 de

noviembre de 2011, se recabó información general de los potenciales compradores de

vivienda, para brindar a las empresas desarrolladoras de proyectos habitacionales

datos e índices que los puedan ayudar a identificar aspectos económico-financieros

ligados a la compra de vivienda.

En base a los resultados de la encuesta realizada en Expocasa, se puede

utilizar cierta información que ayude a identificar la demanda. Según las siguientes

gráficas y tablas proporcionadas por la Cámara Guatemalteca de la Construcción la

demanda se comporta de la siguiente forma:

Gráfica No. 12


En cuanto a la cantidad de personas que conforman las familias, se concluye

que el mayor porcentaje está formado por familias que cuentan con 4 integrantes, lo

cual representa un 26.5% del total; un 20.9% están conformadas por 3 integrantes;

18.8% por 2 integrantes y un 16.9% lo integran 5 miembros.


_________________________________________________________

32

Gráfica No. 13


En lo relativo a preferencias de vivienda, el 85.7% de entrevistados busca una

vivienda construida; tanto que un 13.2% respondió que cuenta con un lote o terreno y

desea construir.

Gráfica No. 14


Otro aspecto importante a considerar es la capacidad de compra de vivienda.

En este caso se les preguntó qué monto mensual podrían pagar al momento de

adquirir su vivienda, y del total un 75.9% puede pagar hasta Q3,649.00 mientras que

un 17.4% puede pagar una cuota de entre Q3,650.00 y Q5,800.00 el 4.1% puede

pagar una mensualidad de entre Q5,800.00 a Q8,399. Lo anterior da cuenta del tipo,

ubicación y tamaño, entre otros aspectos, de la vivienda que puede adquirir las

personas encuestadas.


_________________________________________________________

33

Gráfica No. 15


En cuanto a la forma en que se pagará la vivienda que se desea adquirir, ya

sea al contado o financiada, se tiene, como podría emplearse, que la mayor cantidad

de personas, es decir el 95% desea adquirir una vivienda de manera financiada;

mientras que el 4.1% prefiere adquirirla al contado.

Este resultado indica el alto porcentaje que el comprador desea la manera de

adquirir una vivienda, por lo que trabajar bajo el sistema FHA será una de las

fortalezas del proyecto en estudio, ya que se puede ofrecer un financiamiento más

cómodo con los bancos del sistema.


_________________________________________________________

34

5.5 CENTRO DE CONVENIENCIA

El éxito de un centro de conveniencia deriva, en última instancia, del nivel de

ventas que proporcionará sostenidamente a los comerciantes instalados, por lo que es

importante estudiar y evaluar con anticipación las características del mercado

potencial.

Partiendo de la localización prevista para el centro de conveniencia, se intenta

delimitar, en términos geográficos y de población, el área de influencia, también

designada como área de atracción teórica o área de atracción natural, que

corresponde a la zona geográfica donde, en teoría, acudirá la mayor parte de los

visitantes al nuevo espacio comercial.

Paralelamente, el área de influencia se descompone en sectores, jerarquizados

por el grado de influencia estimado a que estarán sujetos por el nuevo centro

comercial. Tras una demarcación inicial, sustentada en el diseño de curvas isócronas

y derivadas principalmente de los principales ejes urbanos y varios existentes, se

redefine gradualmente los sectores de influencia basados en la ampliación progresiva

del ámbito del análisis del entorno.

El análisis de localización y accesibilidades implica el estudio del terreno de

implantación, los límites de edificabilidad, visibilidad local, las accesibilidades viarias y

peatonales, el tráfico, la matriz socioeconómica circundante, la distancia a los centros

de población.

El análisis competitivo examina las estructuras comerciales que rodean el

centro comercial. Este análisis incide sobre todos los espacios comerciales que,

potencialmente, competirían con el centro de conveniencia a instalar, actualmente y en

el futuro.

El análisis demográfico contempla el estudio de cada sector del área de

influencia y proyección de sus futuras características, que incluye los siguientes

aspectos: evolución demográfica, flujos migratorios y características socioeconómicas,

nivel de renta.


_________________________________________________________

35

Clasificación de los centros comerciales en función del área de influencia:

Centro comercial de barrio:

o Área de influencia superior a 2.500 habitantes

o Superficie Bruta Alquilable (área susceptible de generar ingresos a

través de su explotación comercial, quedando excluidas las zonas

comunes y el aparcamiento) entre 2.000 y 10.000 metros cuadrados.

o Distancia en automóvil de 5 a 10 minutos

o Locomotora: supermercado

o Tipo de productos: de conveniencia

Centro comercial de Comunidad:

o Área de influencia 40.000 habitantes

o Superficie bruta alquilable entre 7.000 y 25.000

o Distancia en automóvil de 10 a 20 minutos

o Locomotora: Almacén popular

o Tipo de productos: De conveniencia y de compra esporádica

Centro comercial regional:

o Área de influencia 100.000 habitantes

o Superficie bruta alquilable de más de 25.000 metros cuadrados

o Distancia en automóvil de entre 20 y 30 minutos

o Locomotora: Uno o dos grandes almacenes

o Tipo de productos: De compra esporádica, ocio y restauración

Centro comercial superregional:

o Área de influencia de 300.000 habitantes

o Superficie bruta alquilable de más de 50.000 metros cuadrados

o Distancia en automóvil superior a los 30 minutos


_________________________________________________________

36

o Locomotora: tres o más grandes almacenes

o Tipo de productos: De compra esporádica, ocio y restauración

En la siguiente figura se demarcan las áreas de influencia de los principales

ejes urbanos existentes que se estiman estarán sujetos al nuevo centro de

conveniencia, delimitados por dos áreas una de 2 minutos cercanos al centro de

conveniencia y la otra área de 5 minutos. Dando un total de 3,500 viviendas

aproximadamente.

Figura No. 2 Líneas isócronas


Para la implementación de un proyecto de centro comercial es importante

definir los objetivos y características de este, y para esos fines existen las definiciones

de centros comerciales de la ICSC, donde el tamaño ocupa un rol crítico en la

definición de un centro comercial. Como se puede observar en la siguiente tabla, el

tamaño del formato define áreas de influencia; por lo tanto, también la capacidad de

recepción de potenciales visitantes al centro comercial. En consecuencia, una

correcta estimación de la cantidad y necesidades del público objetivo en la zona de

influencia determina el tamaño del centro comercial.


_________________________________________________________

37

Tabla No. 13 Relación entre la dimensión y el área de influencia


_________________________________________________________

38

6. ANALISIS JURIDICO

Este análisis consiste en evaluar las alternativas legales que permitirán la

constitución y escrituración del proyecto.

Como primer paso se formará una sociedad anónima la cual comprará el

terreno y se inscribirá en el registro de la propiedad como nuevo dueño de la finca.

Se adjudicará un Contrato de Obra a la empresa constructora que se encargará

de la ejecución del proyecto de urbanización. El contratista deberá iniciar los trabajos

luego de la obtención de la licencia de urbanización, la cual se hará cargo de tramitar y

pagar el propietario del terreno, en este caso la sociedad anónima.

De igual forma se procederá con un Contrato de Obra a la empresa que

construya las viviendas y locales comerciales. El contratista deberá contratar un

seguro para que la construcción este asegurada contra todo riesgo, incluyendo

terremoto, robo, atraco, así como también responsabilidad de daños a terceros.

Todo contratista deberá contratar y entregar al propietario las fianzas de

cumplimiento y de conservación de obra.

En Guatemala existen diversas alternativas legales para la constitución de un

condominio y la división de las áreas comunes. La mayoría de los proyectos utilizan la

figura de Copropiedad, debido a las ventajas que presenta este régimen legal y por ser

una figura simple y fácil de manejar. Sin embargo, también se utiliza con mucha

frecuencia la figura de sociedad, en la cual se dividen las acciones en el número de

propietarios del condominio.


_________________________________________________________

39

En este caso se utilizará la figura de sociedad anónima. Una de las ventajas de

utilizar este régimen es que cada condómino es propietario de una acción de la

sociedad, la cual es dueña del área común del proyecto. A la hora de existir algún

inconveniente, como la falta de pago de algún condómino, la sociedad puede actuar en

contra de ellos por tener personalidad jurídica. Una desventaja es que cada accionista

no es dueño de la tierra sino de una acción.

Para mantener un orden común dentro del condominio, garantizar la vivencia

pacífica y evitar disputas por el mal uso de las instalaciones comunes, se realizará un

reglamento de condominio que explique cómo debe de convivir la gente, cual es el

monto mensual que se debe de cancelar por los diversos servicios comunes; como

seguridad, jardines, retiro de basura, etc. Así mismo dicho reglamento deberá normar

los cambios que son permitidos hacer al inmueble, color de fachadas permitidos,

permisos de fiestas, mascotas, etc. Otro aspecto importante a tomar en cuenta dentro

del reglamento es especificar como se formará el comité de vecinos y cada cuanto

serán las elecciones del mismo.


_________________________________________________________

40

7. ANALISIS FISCAL

La planeación tributaria es un proceso de mucha importancia para toda

empresa inmobiliaria o constructora, desde su creación y durante el desarrollo de su

actividad, este proceso permite tener una idea clara de lo que son las obligaciones

impositivas de la empresa, proporciona una seguridad jurídica a la entidad, genera

estabilidad y permite establecer procedimientos sencillos y claros que se puedan

implementar y que generen controles efectivos a los registros contables, con lo que se

pueda cumplir con las obligaciones tributarias evitando mayores costos generados por

las altas sanciones que conllevan su incumplimiento. La planeación tributaria permite

garantizar a la empresa que su nivel de tributación es el adecuado de acuerdo con su

caso particular, una adecuada planeación tributaria permite evaluar los diferentes

caminos frente a las operaciones diarias y ocasionales que genere la entidad, así como

también podrá evaluar los futuros proyectos con las diferentes implicaciones tributarias

que pueda llevar el desarrollo de esos proyectos.

La filosofía de la planificación, no es evadir, ni eludir el pago del impuesto, sino

optimizar y prevenir en la medida de lo posible, las consecuencias fiscales que las

decisiones de naturaleza económica conllevan, obteniendo de éstas acciones una

información valiosa y de ayuda para el logro de los objetivos perseguidos.

El actual cambio en la legislación tributaria de Guatemala, ha obligado a las

compañías a analizar su impacto y buscar estrategias inmediatas para reducirlo. En

este caso, la siguiente tabla indica cómo quedará la reforma a los dos tipos de

regímenes que actualmente se manejan en el país.

Tabla No. 14 Reformas tributarias

Descripción Año 2012 Año 2013 Año 2014 Año 2015

Tasa sobre ventas (ingresos) 5% 6% 7% 7%

Tasa sobre utilidades 31% 31% 28% 25%

Timbres fiscales sobre utilidades 3% 0% 0% 0%

ISR sobre dividendos 0% 5% 5% 5%


_________________________________________________________

41

8. ANALISIS URBANISTICO

8.1 CONDICIONES DE LOCALIZACIÓN

Para realizar este análisis se basará en las normas y reglamentos generales de

construcción del FHA.

El inmueble debe localizarse en áreas donde no hayan condiciones extremas

que le sean nocivas, tales como: humo excesivo, malos olores, ruido constante,

probabilidad de hundimiento, inundación y efectos de erosión, o sea que la salud y

seguridad de los futuros ocupantes estén plenamente garantizados.

8.1.1. Terreno.

Todo terreno que se ofrezca en garantía de hipoteca, deberá constituir un solo

cuerpo, comprendiendo un inmueble definido y capaz de ser vendido en el

mercado. Por lo mismo deberá estar convenientemente delimitado con muros

linderos, verjas, etc.

8.1.2. Servicio.

Cada unidad de vivienda deberá estar provista de los siguientes servicios:

a. Suministro adecuado y constante de agua potable, por el sistema

público correspondiente, o en su defecto por un sistema propio.

b. Sistema de drenaje que proporcione una evacuación adecuada y segura

de las aguas negras y pluviales del inmueble, con disposición final en

un colector público o en un sistema propio.

c. Energía eléctrica suficiente para una buena iluminación artificial y para

el equipo que se use en la vivienda. La localización de focos, toma-

corrientes, timbres, interruptores y bajadas de antenas, así como

teléfonos, etc. deberán ser en los lugares más funcionales.


_________________________________________________________

42

8.1.3. Acceso al inmueble.

Deben existir facilidades para el acceso directo de vehículos al inmueble

por medio de calles públicas o privadas que estén en buenas condiciones

y que se mantengan siempre en buen estado, debiendo estar protegidas

por una servidumbre de paso permanente. Las calles nuevas deberán

sujetarse a los requerimientos municipales correspondientes y del FHA.

8.1.4. Acceso a la vivienda.

Toda vivienda deberá tener acceso directo de la calle, así como

facilidades para los servicios necesarios. El acceso deberá ser tal que

permita la entrada de automóviles al lote, con una pendiente máxima del

10%, pudiéndose permitir hasta un 15% en casos especiales que lo

justifique, a juicio del FHA.

8.1.5. Acceso a los ambientes.

Todo dormitorio y el baño principal tendrán acceso directo del vestíbulo de

distribución.

8.1.6. Acceso a los patios posteriores.

Los jardines o patios posteriores deberán tener acceso del exterior por

medio de un pasillo o a través de áreas de servicio.


_________________________________________________________

43

8.2 TIPOS DE VIVIENDA ELEGIBLES

De acuerdo con las disposiciones de planificación adoptadas (tamaño del lote,

áreas verdes, etc.) podrán considerarse los siguientes tipos de vivienda.

o Vivienda aislada

o Vivienda semi-aislada (duplex)

o Vivienda en hilera

o Vivienda en propiedad horizontal

8.3 DESCRIPCIÓN TÉCNICA DE LA URBANIZACIÓN

8.3.1 Pavimentación.

El ancho de las calles será de 7.00 metros de ancho con banqueta de 1.00

metro en cada lado. La carpeta de rodadura será de asfalto de 3 cm de

espesor. Debajo de la carpeta de rodadura llevará una base y sub-base de 15

cm cada una, y debajo de la sub-base la sub-rasante de 15cm de espesor.

8.3.2 Drenaje sanitario.

La red de drenaje sanitario estará compuesta por tuberías de concreto que

pasan debajo de la banqueta y cada lote tendrá una caja domiciliar que conecta

la red interior de la casa con la red de la urbanización. Esta red recolectará

toda el agua sanitaria de las casas y locales comerciales llevándola hacia una

planta de tratamiento.

8.3.3 Drenaje pluvial.

La red de drenaje pluvial estará compuesta por un colector principal de tubería

de concreto que estará ubicado al centro de las calles que recolectará el agua

de lluvia que caerá sobre la calle. Además recolectará el agua de lluvia de

cada lote con una red secundaría que pasará debajo de la banqueta y la

conectará hacía pozos de visitas. Toda el agua de lluvia del proyecto drenará

hacia un río que queda aproximadamente a 100 metros de la urbanización.


_________________________________________________________

44

8.3.4 Agua potable.

Para el abastecimiento del agua potable se considerará la construcción de una

cisterna que almacenará la cantidad de agua necesaria para abastecer al

proyecto. En cuanto al servicio, se utilizará agua municipal.

8.3.5 Área recreativa.

Para proteger y aprovechar las potencialidades del medio natural urbano que

existe actualmente en el terreno se asegurará la conservación de aquellas

áreas naturales que constituyen recursos paisajísticos actuales o potenciales.

8.4 DISEÑO EXTERIOR DEL CENTRO DE CONVENIENCIA

8.4.1 Códigos y normas de construcción.

En este aspecto, se debe conocer las normas de construcción que establece la

municipalidad de San José Pinula, tales como los códigos contra incendios,

normas de seguridad, entre otros aspectos que protejan al público consumidor.

8.4.2 Colores y materiales.

En el diseño del centro comercial se deben considerar los colores exteriores y

los materiales que se van a emplear en la tienda, acordes con el esquema

arquitectónico que se quiera desarrollar.

8.4.3 Avisos.

Estos instrumentos ayudan a crear y transmitir la personalidad del centro

comercial, resultan un nexo muy importante entre el centro comercial y su

publicidad.


_________________________________________________________

45

8.4.4 Acceso, entrada y distribución.

En el diseño del centro comercial se debe considerar los accesos hacia el

centro comercial con la finalidad de animar la visita del público, tanto para los

peatones como los vehículos particulares. La entrada al centro debe ser acorde

con el diseño integral del establecimiento. Al mismo tiempo, el diseño debe

incluir la distribución de las tiendas en cada punto estratégico.

8.4.5 Seguridad.

El diseño debe considerar un área panorámica que permita vigilar el flujo y

comportamiento de actos sospechosos, así como el acceso o salida de

productos no autorizados.

8.5 DISEÑO INTERIOR DEL CENTRO DE CONVENIENCIA

8.5.1 Utilización y asignación del espacio.

En este aspecto, el diseño debe contemplar las áreas asignadas para la venta,

los parqueos y áreas comunes orientadas a la comodidad del público.

8.5.2 Flujo del tráfico de clientes.

El diseño debe considerar los patrones de distribución que permitan controlar el

flujo y movimiento del público en el centro de conveniencia.

8.5.3 Decoración interior y ambientación.

Dentro del centro de conveniencia, se debe tener un aspecto visual agradable y

cómodo para el público, acorde siempre con el concepto arquitectónico del

local.

De acuerdo a lo planteado anteriormente se diseñó la planta arquitectónica de

la urbanización tomando en cuenta las necesidades básicas que demanda el cliente.

Ver anexo No. 2


_________________________________________________________

46

9. PLAN DE MARKETING Y COMERCIAL

El objetivo del marketing es generar y satisfacer demanda. La venta de un

proyecto viene acompañada de una serie de elementos necesarios para su

materialización. Es así que se convierte en una necesidad desarrollar los siguientes

elementos de apoyo a la gestión de ventas:

9.1 PROMOCION DEL PRODUCTO

En esta etapa se definirán las actividades encaminadas a dar a conocer el

producto inmobiliario, produciendo una actitud positiva respecto al producto para

propiciar una decisión de compra.

9.1.1 Diseño de estrategia promocional.

El mercado meta se definió en el capítulo de estudio de mercado, estará

dirigido a un segmento C-.

9.1.2 Definición de la imagen.

Se definirá una imagen del producto residencial proyectando

comodidad, seguridad y placer de convivir en familia alejados del ruido y

tráfico de la ciudad. Para el caso de los locales comerciales se

proyectará una imagen a los clientes potenciales que quieran invertir en

un negocio, asegurándoles un retorno positivo de su inversión.

9.1.3 Planteamiento inicial de campaña de medios.

Se diseñarán volantes para repartirlos en puntos de concentración de

personas, tales como centros comerciales en zonas geográficas claves.

Se diseñarán anuncios publicitarios que serán expuestos en los diarios

de mayor circulación del país, tales como Prensa Libre, Carretera News

y Publi News. Se creará una página web, la cual contendrá toda la

información necesaria del proyecto, planta arquitectónica de la

urbanización, planta arquitectónica de las viviendas y locales

comerciales, algunas vistas de las casas por dentro y por fuera;

información de los acabados y dimensiones de los ambientes.


_________________________________________________________

47

Se instalarán vallas publicitarias en las cercanías del terreno para

orientar a los posibles compradores.

9.1.4 Uso de otros instrumentos de promoción.

Se preparará un stand en la principal feria de la Expocasa que se

celebra 2 veces al año.

9.2 DISEÑO DE LA ESTRATEGIA DE VENTAS

Se definirán y calcularán los precios de ventas de acuerdo al área del terreno y

posición del inmueble en el diseño urbanístico. En la siguiente tabla se sugieren los

precios de venta de cada vivienda, donde la columna “condición” se refiere a la

posición o área de lote, si es normal, tiene el área estándar, si es mayor área, el lote

tiene mayor área que el estándar, y si es de esquina, su nombre lo indica. El precio

base de una vivienda es de Q 400,000.00 y puede variar con respecto a la condición

del lote y está ajustado por un factor de incremento del 3%, o sea que, un lote de

mayor área o de esquina tiene un mayor precio que el normal.

Tabla No. 15 Precios de venta de las viviendas

Mz LOTE CONDICION FACTOR PRECIO

A 1 normal 1 Q 400,000.00

A 2 normal 1 Q 400,000.00

A 3 normal 1 Q 400,000.00

B 1 esquina 1.03 Q 412,000.00

B 2 normal 1 Q 400,000.00

B 3 normal 1 Q 400,000.00

B 4 normal 1 Q 400,000.00

B 5 normal 1 Q 400,000.00

B 6 normal 1 Q 400,000.00

B 7 normal 1 Q 400,000.00

B 8 mayor área 1.03 Q 412,000.00

B 9 normal 1 Q 400,000.00

B 10 normal 1 Q 400,000.00

B 11 normal 1 Q 400,000.00

B 12 normal 1 Q 400,000.00

B 13 normal 1 Q 400,000.00

B 14 normal 1 Q 400,000.00

B 15 normal 1 Q 400,000.00

B 16 normal 1 Q 400,000.00

B 17 normal 1 Q 400,000.00

B 18 normal 1 Q 415,000.00

B 19 normal 1 Q 415,000.00

B 20 normal 1 Q 415,000.00


_________________________________________________________

48


B 21 normal 1 Q 415,000.00

B 22 normal 1 Q 415,000.00

B 23 normal 1 Q 415,000.00

B 24 normal 1 Q 415,000.00

B 25 normal 1 Q 415,000.00

B 26 normal 1 Q 415,000.00

B 27 normal 1 Q 415,000.00

B 28 esquina 1.03 Q 427,450.00

C 1 esquina 1.03 Q 427,450.00

C 2 normal 1 Q 415,000.00

C 3 normal 1 Q 415,000.00

C 4 normal 1 Q 415,000.00

C 5 normal 1 Q 415,000.00

C 6 normal 1 Q 415,000.00

C 7 normal 1 Q 415,000.00

C 8 normal 1 Q 415,000.00

C 9 normal 1 Q 415,000.00

C 10 normal 1 Q 415,000.00

C 11 normal 1 Q 415,000.00

C 12 normal 1 Q 415,000.00

C 13 normal 1 Q 415,000.00

C 14 normal 1 Q 415,000.00

C 15 normal 1 Q 415,000.00

C 16 normal 1 Q 415,000.00

C 17 normal 1 Q 415,000.00

C 18 normal 1 Q 415,000.00

C 19 esquina 1.03 Q 427,450.00

C 20 esquina 1.03 Q 427,450.00

C 21 normal 1 Q 415,000.00

C 22 normal 1 Q 415,000.00

C 23 normal 1 Q 415,000.00

C 24 normal 1 Q 415,000.00

C 25 normal 1 Q 415,000.00

C 26 normal 1 Q 415,000.00

C 27 normal 1 Q 415,000.00

C 28 normal 1 Q 415,000.00

C 29 normal 1 Q 415,000.00

C 30 normal 1 Q 415,000.00

C 31 normal 1 Q 415,000.00

C 32 normal 1 Q 415,000.00

C 33 normal 1 Q 415,000.00

C 34 normal 1 Q 415,000.00

C 35 normal 1 Q 415,000.00

C 36 esquina 1.03 Q 427,450.00


_________________________________________________________

49


D 1 esquina 1.03 Q 427,450.00

D 2 normal 1 Q 415,000.00

D 3 normal 1 Q 415,000.00

D 4 normal 1 Q 415,000.00

D 5 normal 1 Q 415,000.00

D 6 normal 1 Q 415,000.00

D 7 normal 1 Q 415,000.00

D 8 normal 1 Q 415,000.00

D 9 normal 1 Q 415,000.00

D 10 normal 1 Q 415,000.00

D 11 normal 1 Q 415,000.00

D 12 normal 1 Q 415,000.00

D 13 normal 1 Q 415,000.00

D 14 normal 1 Q 415,000.00

D 15 normal 1 Q 415,000.00

D 16 normal 1 Q 415,000.00

D 17 normal 1 Q 415,000.00

D 18 normal 1 Q 415,000.00

D 19 esquina 1.03 Q 427,450.00


Con respecto a los locales comerciales se utilizó un valor base de Q 8,800.00 por

metro cuadrado construido. De todos los locales solo dos tienen mayor área y

mayor precio, de acuerdo con la siguiente tabla.

Tabla No. 16 Precios de venta de locales comerciales

LOCAL AREA (m2) FACTOR PRECIO

1 50 1 Q 440,000.00

2 50 1 Q 440,000.00

3 50 1 Q 440,000.00

4 50 1 Q 440,000.00

5 115 1 Q 1,012,000.00

6 50 1 Q 440,000.00

7 50 1 Q 440,000.00

8 50 1 Q 440,000.00

9 50 1 Q 440,000.00

10 50 1 Q 440,000.00

11 50 1 Q 440,000.00

12 50 1 Q 440,000.00

13 50 1 Q 440,000.00

14 50 1 Q 440,000.00

15 205 1 Q 1,804,000.00

16 50 1 Q 440,000.00

17 50 1 Q 440,000.00



_________________________________________________________

50

9.3 ANUNCIOS DE PRENSA

Se publicarán anuncios en los principales periódicos del país en las secciones

inmobiliarias para permitir llegar a los compradores potenciales. El anuncio será

diseñado para que salga en la mitad de una página, destacando una imagen donde se

aprecie la fachada de la casa y áreas verdes; tanto la ubicación de cómo llegar al

proyecto, la promoción y números telefónicos para comunicarse con los vendedores.

9.4 VALLAS PUBLICITARIAS

Se colocarán vallas publicitarias justamente en la carretera que conduce de la

ciudad capital hacia San José Pinula, otra al ingreso del municipio de San José Pinula;

estas vallas serán de gran tamaño donde se podrá ver el logotipo y nombre del

proyecto y números telefónicos para comunicarse con los vendedores. Desde el cruce

a San José Pinula, también se colocarán pequeñas vallas con flechas y colores

utilizados para guiar al comprador potencial hasta llegar al proyecto.

9.5 PUBLICIDAD EN INTERNET

Sabiendo que hoy en día el uso del internet es de gran accesibilidad para la

gente, se creará una página web bien estructurada donde se encuentre toda la

información del proyecto, tanto las plantas urbanísticas y plantas arquitectónicas de las

residencias; con toda la información de las dimensiones de lote, ambientes de la casa

y tipo de acabados que se incluyen.

Otro aspecto importante es que habrá una opción donde el cliente interesado

pueda calcular las mensualidades del financiamiento ingresando el enganche que más

le convenga.


_________________________________________________________

51

9.6 EVENTOS INMOBILIARIOS

En los últimos años se ha realizado la Expocasa, evento que reúne a la mayor

cantidad de desarrolladores inmobiliarios para promocionar proyectos habitacionales

orientados a diferentes segmentos. En este caso se planea tener un stand con la

mayor información posible del proyecto; se tendrán disponibles trifoliares y volantes.

9.7 VOLANTES PUBLICITARIOS

Se harán volantes publicitarios para repartirlos los fines de semana en puntos

estratégicos tales como centros comerciales cercanos al área del proyecto,

gasolineras, paradas de buses, etc.


_________________________________________________________

52

10. ANALISIS FINANCIERO

La mejor manera de plantear y resolver los problemas que implica la planeación

financiera de un proyecto inmobiliario es elaborando el flujo de caja que se espera

tendrá el proyecto.

10.1 FLUJO DE CAJA

El flujo de caja es una relación pormenorizada de todos los ingresos y egresos

asociados al desarrollo del proyecto, con indicación precisa de los momentos en que

se espera que dichos ingresos y egresos sucedan y de las diferencias periódicas entre

estos dos conceptos. Este permite hacer claridad, tanto sobre los factores

determinantes de su eficiencia financiera.

Todo proyecto de inversión lleva asociado a su ejecución un determinado flujo

de caja. Estimar como se desarrollará este flujo de caja es una de las labores más

importantes del planificador financiero, ya que en él se encuentran los elementos

necesarios para decidir si el proyecto es viable, si el proyecto es rentable y además

constituye la herramienta básica para adelantar el control financiero del proyecto.

De aquí surge la necesidad de estructurar el flujo de caja en forma tal que

permita realizar un análisis consistente y suficientemente detallado para obtener los

indicadores financieros de la viabilidad y rentabilidad de proyecto. Por esta razón, el

flujo de caja debe dar información detallada sobre los principales rubros de ingresos y

egresos que implica la ejecución del proyecto, factores importantísimos para el análisis

de la viabilidad del mismo, así como también, sobre los momentos en que se espera

ocurrirán dichos ingresos o egresos, ya que el monto de los ingresos y egresos,

conjuntamente con la programación respectiva determinan la rentabilidad del proyecto.

Entre más se aproxime el listado de ingresos y egresos a los valores reales y fechas

en que sucederán, mayor confianza se podrá tener en que el proyecto pueda llevarse a

cabo porque es viable obtener los recursos financieros que implica su ejecución, y que

pueda lograrse la utilidad y la rentabilidad esperadas sobre el capital invertido.


_________________________________________________________

53

Puesto que la elaboración del flujo de caja permite identificar las sumas

requeridas, las sumas disponibles en cada uno de los períodos de tiempo durante los

cuales se desarrollará el proyecto, a partir de esta información se podrá calcular la

diferencia entre los ingresos y egresos. Si los primeros exceden a los segundos,

existe un superávit de caja y por lo tanto el proyecto será viable, pero si se presenta un

déficit acumulado cuantioso o déficit temporales durante varios períodos consecutivos,

imposibles de absorber de una u otra forma, entonces no será viable adelantar el

proyecto bajo la alternativa en análisis. Sin embargo, es posible que pueda

desarrollarse a través de otra alternativa que implique un flujo de caja diferente

(básicamente por cambios posibles en el programa de desembolsos o en la

programación de obra). Si la situación de déficit subsiste para todas las alternativas

que puedan plantearse, definitivamente se concluye que el proyecto no es viable, pero

si se logra que alguna alternativa sea financiable, el proyecto será viable y deberá

analizarse desde el punto de vista de su conveniencia económica. Para esto hay

varias técnicas, siendo las más utilizadas el análisis de rentabilidad y la determinación

del valor presente neto, que serán utilizadas en el estudio de este proyecto.

El proceso de planeación, construcción y venta de un proyecto inmobiliario es

relativamente lento comparado con otros procesos productivos. La mayor o menor

duración de un proyecto inmobiliario, incluidas estas tres etapas, dependerá del

tamaño del mismo, de los sistemas constructivos que se utilicen, de las condiciones

del mercado y en buena parte de la disponibilidad de financiación.

Por esta razón, es necesario elaborar un programa detallado de todos los

ingresos y egresos asociados al proyecto. Para elaborar este programa se tienen

presente los siguientes elementos:

El presupuesto de costos incluyendo la etapa de planeación hasta la liquidación

final del proyecto.

El programa de avance físico de la obra.

La situación del mercado inmobiliario, la cual determinará la velocidad con que

la demanda podrá absorber la oferta que genere el proyecto y los precios de

venta.

Las reglamentaciones vigentes de licencias de construcción y otros permisos.


_________________________________________________________

54

Las posibilidades de obtener financiación.

10.2 DESCRIPCIÓN DE LOS INGRESOS

El rubro de los ingresos está compuesto por el dinero recibido por las ventas de

los inmuebles, así que para la proyección de la entrada del dinero, se hace necesaria

la información de la manera como ingresan al flujo de fondos del proyecto.

La información necesaria para determinar con precisión los presupuestos de

ingresos por ventas, comprende la siguiente:

Determinación de las áreas que se pueden vender, por tipo de inmueble, por

cantidad, por ubicación, por tamaño, etc.

Presupuesto de ventas, indicando para cada período la velocidad de ventas, los

incrementos en los precios de venta, el esquema de financiación de las ventas,

las formas de pago, políticas de descuento, etc.

Para una correcta determinación del monto de los ingresos a recibir y su

ubicación a lo largo de la vida del proyecto, o sea, la fecha en que se espera que se

presenten, se deben definir una serie de aspectos, entre los que figuran los siguientes:

Forma que se espera que los compradores de los inmuebles cancelen el valor

de compra de cada uno, indicando la forma de pago de la parte que se

considera como cuota inicial; y la forma de pago de la parte que se considera

como financiación que es cancelada por el comprador de manera indirecta a

través de una entidad del sector financiero.

La magnitud y la fecha en que los dueños del proyecto o sus inversionistas,

deben o se espera aporten la suma de dinero necesaria para la operación del

proyecto.


_________________________________________________________

55

10.3 DESCRIPCIÓN DE LOS EGRESOS

Los egresos relacionados con el proyecto están compuestos por la

determinación del aspecto cronológico y de todos los costos, ya sean directamente

relacionados con la construcción o que estén indirectamente relacionados con la

ejecución de las obras.

Para este proyecto se tienen en cuenta la siguiente clasificación de egresos:

Costo del terreno

Costo de urbanizar el terreno

Costo de construcción de las viviendas y comerciales

Gastos indirectos relacionados con el proyecto

Gastos por escrituración de los productos generados por el proyecto

Pago de impuestos

Costos financieros

10.4 INTEGRACIÓN DE COSTOS DEL PROYECTO

Ingresos

Ventas por vivienda Q 35,501,150.00

Unidades 86.00

Ventas por local comercial Q 9,416,000.00

Unidades 17.00

Total Q 44,917,150.00

Costo del terreno

Area del terreno (m2) 18,674.00

Area del terreno (v2) 26,725.30

Precio del terreno por v2 $ 11.00

Tipo de cambio 7.80

Total Q 2,293,030.00


_________________________________________________________

56

Costos de Planificación y Licencias

Diseño Urbano Q 57,270.00

Diseño Arquitectónico Q 10,000.00

Diseño estructural de obra civil Q 13,000.00

Estudio de impacto ambiental Q 17,000.00

Licencia de urbanización Q 5,000.00

Aprobación de proyecto FHA Q 2,000.00

Aprobación de planos casas FHA Q 2,000.00

Pago inspecciones FHA Q 197,800.00

Licencia de construcción Q 283,800.00

Total Q 587,870.00

Costos de Urbanización

Movimiento de tierras Q 400,550.00

Drenajes sanitarios Q 182,825.00

Drenajes pluviales Q 181,200.00

Desfogue drenaje pluvial Q 497,425.00

Agua potable Q 155,025.00

Pavimentación Q 704,330.00

Plataformas Q 103,200.00

Energizado y alumbrado público Q 170,940.00

Parque y jardinización urbana Q 156,800.00

Muro perimetral Q 155,232.00

Garita de ingreso Q 236,920.00

Cisterna Q 190,000.00

Planta de tratamiento Q 169,435.00

Total Q 3,303,882.00

Costos de Edificación de Vivienda

Costo por vivienda Q 200,000.00

Unidades 86.00

Total Q 17,200,000.00

Costos de Edificación de Comercio

Costo de local por metro cuadrado Q 1,900.00

Metros Cuadrados 1,070.00

Total Q 2,033,000.00


_________________________________________________________

57

Gastos Fijos

Gastos administrativos 4% Q 1,796,686.00

Gastos de publicidad 2% Q 898,343.00

Comisiones 5% Q 2,245,857.50

Total Q 4,940,886.50

10.5 FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO

Para realizar el flujo de caja del proyecto en estudio se utilizaron todos los

valores anteriormente descritos para determinar la rentabilidad del proyecto. En

cuanto a los ingresos se tomó como referencia los precios de venta de las casas de

acuerdo al pronóstico de ventas durante el periodo que dure el proyecto, cabe

mencionar que trabajando bajo el sistema FHA el cliente puede pagar la casa dando

un 5% de enganche pagados en 6 meses y luego se queda con el financiamiento del

95% con una entidad bancaria aprobado por FHA. Ver anexo No. 3

Para los egresos en que se incurrirá durante el tiempo que dure el proyecto se

tomó de la integración de los anteriores cuadros descritos, colocándolos según el

programa de construcción elaborado por la empresa que se subcontratará para realizar

dichos trabajos.

De igual manera se asignó para cada mes los gastos fijos que se deberán de

pagar a lo largo del período, estos gastos comprenden gastos administrativos, que

incluye los sueldos del personal administrativo a cargo del control y supervisión de los

trabajos de construcción, sueldo de secretaria, contador, abogado y un gerente general

de la empresa, incluyendo gastos de alquiler de oficina, papelería, electricidad, etc.

Los gastos de publicidad incluyen todo lo relacionado con promocionar el

proyecto. Se tiene previsto hacer un gasto del 20% en los primeros tres meses para

lanzar a la venta el proyecto y vender las viviendas en base a planos. Luego los

próximos 21 meses se destinarán los 80% restantes del total de gastos de publicidad.


_________________________________________________________

58

Para realizar las ventas se contratará a una empresa especializada en bienes

raíces, la cual cobra el 5% por comisiones del total de la venta de cada casa.

A continuación se presentan tres diferentes escenarios que se tiene para realizar

el proyecto, estructurando el flujo de caja en forma tal que permita realizar un análisis

consistente y suficientemente detallado para obtener los indicadores financieros de

rentabilidad del proyecto. En cada escenario se da la información detallada de los

principales rubros de ingresos y egresos en los momentos en que se espera ocurrirán,

y para cada uno se utilizó el 25%, 50% y 65% de deuda respectivamente, con el

propósito de analizar el nivel de endeudamiento que el proyecto puede soportar. Para

el financiamiento bancario se utilizó una tasa del 11% que es la que actualmente se

encuentra en el mercado.

Para cada escenario se evaluó utilizando el análisis de rentabilidad y la

determinación del valor presente neto, que son las herramientas mayormente

utilizadas por las empresas inmobiliarias para determinar que el proyecto logre la

utilidad y rentabilidad esperada sobre el capital invertido.


_________________________________________________________

59

Cuadro No. 1 FLUJO DE CAJA CON 25% DEUDA

MES Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero

0 1 2 3 4 5 6

INGRESOS

Apalancamiento financiero Q1,823,257.50

Aporte inversionistas Q5,469,772.50

Local comercial Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00

Residencia Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00

Total Ingresos Q0.00 Q7,293,030.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00

EGRESOS

Compra de Terreno Q2,293,030.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00

Planificación y Diseño Q26,756.67 Q26,756.67 Q26,756.67

Licencias y Permisos

Estudio de impacto ambiental Q17,000.00

Licencia de urbanización Q5,000.00

Aprobación de proyecto FHA Q2,000.00

Aprobación de planos casas FHA Q2,000.00

Pago inspecciones FHA

Licencia de construcción

Urbanización

Movimiento de tierras Q200,275.00 Q200,275.00

Drenajes sanitarios Q60,941.67 Q60,941.67

Drenajes pluviales Q60,400.00 Q60,400.00

Desfogue drenaje pluvial Q165,808.33

Agua potable Q77,512.50

Pavimentación Q84,519.60

Plataformas

Energizado y alumbrado público

Parque y jardinización urbana

Muro perimetral

Garita de ingreso

Cisterna

Planta de tratamiento

Edificación Residencia

Edificación Comercial

Gastos fijos

Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44

Gastos de publicidad Q59,889.53

Comisiones

Intereses por préstamo Q16,713.19 Q16,087.43 Q15,455.93 Q14,818.65 Q14,175.52 Q13,526.50

Total Egresos Q0.00 Q2,336,499.86 Q42,844.10 Q68,212.60 Q271,240.09 Q476,458.22 Q494,224.97

UTILIDAD BRUTA Q0.00 Q4,956,530.14 -Q42,844.10 -Q68,212.60 -Q271,240.09 -Q476,458.22 -Q494,224.97

ISR Q0.00 Q0.00 Q0.00

UTILIDAD NETA Q0.00 Q4,956,530.14 -Q42,844.10 -Q68,212.60 -Q271,240.09 -Q476,458.22 -Q494,224.97

Terreno -Q2,293,030.00

Capital de trabajo -Q5,000,000.00

Préstamo Q1,823,257.50

Amortización de préstamo -Q68,264.90 -Q68,890.66 -Q69,522.16 -Q70,159.44 -Q70,802.57 -Q71,451.59

SALDO FLUJO DE EFECTIVO -Q5,469,772.50 Q4,888,265.24 -Q111,734.76 -Q137,734.76 -Q341,399.53 -Q547,260.79 -Q565,676.56


_________________________________________________________

60

MES Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto

7 8 9 10 11 12 13

INGRESOS

Apalancamiento financiero

Aporte inversionistas

Local comercial Q0.00 Q44,000.00 Q178,200.00 Q222,200.00 Q266,200.00 Q310,200.00 Q382,800.00

Residencia Q0.00 Q13,433.33 Q26,766.67 Q40,200.00 Q53,533.33 Q66,866.67 Q80,700.00

Total Ingresos Q0.00 Q57,433.33 Q204,966.67 Q262,400.00 Q319,733.33 Q377,066.67 Q463,500.00

EGRESOS

Compra de Terreno Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00

Planificación y Diseño


Estudio de impacto ambiental

Licencia de urbanización

Aprobación de proyecto FHA

Aprobación de planos casas FHA

Pago inspecciones FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00

Licencia de construcción Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00

Urbanización

Movimiento de tierras

Drenajes sanitarios Q60,941.67

Drenajes pluviales Q60,400.00

Desfogue drenaje pluvial Q165,808.33 Q165,808.33


Pavimentación Q91,562.90 Q422,598.00 Q105,649.50

Plataformas Q4,800.00 Q4,800.00 Q12,000.00 Q12,000.00 Q12,000.00


Parque y jardinización urbana Q78,400.00 Q78,400.00

Muro perimetral

Garita de ingreso Q78,973.33 Q78,973.33 Q78,973.33

Cisterna Q63,333.33 Q63,333.33 Q63,333.33

Planta de tratamiento Q56,478.33 Q56,478.33 Q56,478.33

Edificación Residencia Q200,000.00 Q400,000.00 Q600,000.00

Edificación Comercial Q285,000.00 Q285,000.00 Q285,000.00

Gastos fijos

Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44

Gastos de publicidad Q59,889.53 Q59,889.53 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59

Comisiones Q2,871.67 Q10,248.33 Q13,120.00 Q15,986.67 Q18,853.33

Intereses por préstamo Q12,871.52 Q12,210.55 Q11,543.51 Q10,870.36 Q10,191.04 Q9,505.49 Q8,813.66

Total Egresos Q493,569.99 Q385,617.75 Q532,182.21 Q291,615.55 Q910,265.07 Q1,112,446.19 Q1,179,742.69

UTILIDAD BRUTA -Q493,569.99 -Q328,184.42 -Q327,215.54 -Q29,215.55 -Q590,531.73 -Q735,379.52 -Q716,242.69

ISR Q0.00 Q3,446.00 Q12,298.00 Q15,744.00 Q19,184.00 Q22,624.00 Q27,810.00

UTILIDAD NETA -Q493,569.99 -Q331,630.42 -Q339,513.54 -Q44,959.55 -Q609,715.73 -Q758,003.52 -Q744,052.69

Terreno

Capital de trabajo

Préstamo

Amortización de préstamo -Q72,106.57 -Q72,767.54 -Q73,434.58 -Q74,107.73 -Q74,787.05 -Q75,472.60 -Q76,164.43

SALDO FLUJO DE EFECTIVO -Q565,676.56 -Q404,397.96 -Q412,948.12 -Q119,067.29 -Q684,502.79 -Q833,476.12 -Q820,217.12


_________________________________________________________

61

MES Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo

14 15 16 17 18 19 20

INGRESOS



Local comercial Q998,800.00 Q2,171,400.00 Q864,600.00 Q820,600.00 Q776,600.00 Q1,104,400.00 Q660,000.00

Residencia Q1,612,500.00 Q1,601,807.50 Q1,613,607.50 Q1,602,707.50 Q1,603,207.50 Q1,660,207.50 Q1,660,415.00

Total Ingresos Q2,611,300.00 Q3,773,207.50 Q2,478,207.50 Q2,423,307.50 Q2,379,807.50 Q2,764,607.50 Q2,320,415.00

EGRESOS

Compra de Terreno







Pago inspecciones FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00

Licencia de construcción Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00

Urbanización


Drenajes sanitarios

Drenajes pluviales

Desfogue drenaje pluvial

Agua potable

Pavimentación


Energizado y alumbrado público Q56,980.00 Q56,980.00 Q56,980.00


Muro perimetral Q51,744.00 Q51,744.00 Q51,744.00

Garita de ingreso

Cisterna


Edificación Residencia Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00

Edificación Comercial Q285,000.00 Q285,000.00 Q285,000.00 Q323,000.00

Gastos fijos



Comisiones Q23,175.00 Q130,565.00 Q188,660.38 Q123,910.38 Q121,165.38 Q118,990.38 Q138,230.38


Total Egresos Q1,349,783.51 Q1,456,468.94 Q1,513,853.28 Q1,377,661.73 Q1,048,792.60 Q1,036,286.84 Q1,054,789.37

UTILIDAD BRUTA Q1,261,516.49 Q2,316,738.56 Q964,354.22 Q1,045,645.77 Q1,331,014.90 Q1,728,320.66 Q1,265,625.63

ISR Q156,678.00 Q226,392.45 Q148,692.45 Q145,398.45 Q166,586.53 Q193,522.53 Q162,429.05

UTILIDAD NETA Q1,104,838.49 Q2,090,346.11 Q815,661.77 Q900,247.32 Q1,164,428.37 Q1,534,798.14 Q1,103,196.58

Terreno

Capital de trabajo

Préstamo


SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q1,027,975.88 Q2,012,778.93 Q737,383.56 Q821,251.56 Q1,084,708.48 Q1,454,347.48 Q1,022,008.46


_________________________________________________________

62

MES Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre

21 22 23 24 25 26 27

INGRESOS



Local comercial Q616,000.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00



EGRESOS

Compra de Terreno









Urbanización


Drenajes sanitarios

Drenajes pluviales


Agua potable

Pavimentación

Plataformas



Muro perimetral

Garita de ingreso

Cisterna




Gastos fijos




Intereses por préstamo Q3,045.75 Q2,294.70 Q1,536.77 Q771.89

Total Egresos Q1,031,835.52 Q1,030,056.85 Q997,316.17 Q996,551.29 Q995,789.78 Q995,789.78 Q996,962.15

UTILIDAD BRUTA Q1,268,026.98 Q630,150.65 Q662,891.33 Q663,863.71 Q664,625.22 Q688,072.72 Q663,245.35

ISR Q160,990.38 Q116,214.53 Q116,214.53 Q116,229.05 Q116,229.05 Q117,870.38 Q116,214.53

UTILIDAD NETA Q1,107,036.60 Q513,936.12 Q546,676.80 Q547,634.66 Q548,396.17 Q570,202.35 Q547,030.82

Terreno

Capital de trabajo

Préstamo

Amortización de préstamo -Q81,932.34 -Q82,683.39 -Q83,441.32 -Q84,206.20

SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q1,025,104.26 Q431,252.73 Q463,235.48 Q463,428.46 Q548,396.17 Q570,202.35 Q547,030.82


_________________________________________________________

63

MES Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio

28 29 30 31 32 33 34 35

INGRESOS

Apalancamiento

Aporte inv.

Local comercial Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00

Residencia Q1,667,227.92 Q1,653,394.58 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00

Total Ingresos Q1,667,227.92 Q1,653,394.58 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00

EGRESOS

Terreno

Planificación

Licencias

Est. Impacto ambiental

Licencia de urba.

proyecto FHA

casas FHA

Inspec. FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q13,800.00

Licencia const. Q13,200.00 Q13,200.00 Q19,800.00

Urbanización

Mov. de tierras

Dren. sanitarios

Dren. pluviales

Desfogue pluvial

Agua potable

Pavimentación

Plataformas

Energ. y alumb.

Parque y jard.

Muro perimetral

Garita de ingreso

Cisterna

Planta de trat.

Edificación Res. Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q700,000.00 Q500,000.00 Q300,000.00 Q100,000.00

Edificación Com.

Gastos fijos

Gastos adm. Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44

Gastos de pub. Q34,222.59 Q34,222.59

Comisiones Q83,010.38 Q83,361.40 Q82,669.73 Q83,150.44 Q81,276.02 Q80,584.35 Q79,892.69 Q118,866.38

Intereses

Total Egresos Q995,779.40 Q996,130.42 Q967,816.17 Q953,096.88 Q837,422.46 Q636,730.79 Q436,039.13 Q275,012.81

UTILIDAD BRUTA Q671,448.51 Q657,264.16 Q695,192.58 Q672,423.54 Q774,264.63 Q961,122.96 Q1,941,288.38 -Q275,012.81

ISR Q116,705.95 Q115,737.62 Q116,410.61 Q113,786.43 Q112,818.10 Q111,849.76 Q166,412.93 Q0.00

UTILIDAD NETA Q554,742.56 Q541,526.54 Q578,781.97 Q558,637.11 Q661,446.53 Q849,273.20 Q1,774,875.45 -Q275,012.81

Terreno

Capital de trabajo

Préstamo

Amortización

FLUJO Q554,742.56 Q541,526.54 Q578,781.97 Q558,637.11 Q661,446.53 Q849,273.20 Q1,774,875.45 -Q275,012.81


_________________________________________________________

64

Cuadro No. 2 FLUJO DE CAJA CON 50% DE DEUDA


0 1 2 3 4 5 6

INGRESOS






EGRESOS










Urbanización







Plataformas



Muro perimetral

Garita de ingreso

Cisterna




Gastos fijos



Comisiones




ISR Q0.00 Q0.00 Q0.00


Terreno -Q2,293,030.00






_________________________________________________________

65


7 8 9 10 11 12 13

INGRESOS






EGRESOS










Urbanización










Muro perimetral


Cisterna Q63,333.33 Q63,333.33 Q63,333.33




Gastos fijos







ISR Q0.00 Q3,446.00 Q12,298.00 Q15,744.00 Q19,184.00 Q22,624.00 Q27,810.00


Terreno

Capital de trabajo

Préstamo




_________________________________________________________

66


14 15 16 17 18 19 20

INGRESOS






EGRESOS

Compra de Terreno









Urbanización


Drenajes sanitarios

Drenajes pluviales


Agua potable

Pavimentación





Garita de ingreso

Cisterna




Gastos fijos







ISR Q156,678.00 Q226,392.45 Q148,692.45 Q145,398.45 Q166,586.53 Q193,522.53 Q162,429.05


Terreno

Capital de trabajo

Préstamo


SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q942,997.79 Q1,927,800.84 Q652,405.47 Q736,273.47 Q999,730.39 Q1,369,369.39 Q937,030.37


_________________________________________________________

67


21 22 23 24 25 26 27

INGRESOS






EGRESOS

Compra de Terreno









Urbanización


Drenajes sanitarios

Drenajes pluviales


Agua potable

Pavimentación

Plataformas



Muro perimetral

Garita de ingreso

Cisterna




Gastos fijos




Intereses por préstamo Q6,091.49 Q4,589.40 Q3,073.54 Q1,543.78



ISR Q160,990.38 Q116,214.53 Q116,214.53 Q116,229.05 Q116,229.05 Q117,870.38 Q116,214.53


Terreno

Capital de trabajo

Préstamo


SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q940,126.17 Q346,274.64 Q378,257.39 Q378,450.37 Q548,396.17 Q570,202.35 Q547,030.82


_________________________________________________________

68


28 29 30 31 32 33 34 35

INGRESOS

Apalancamiento

Aporte inv.


Residencia Q1,667,227.92 Q1,653,394.58 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00

Total Ingresos Q1,667,227.92 Q1,653,394.58 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00

EGRESOS

Terreno

Planificación

Licencias


Licencia de urba.

proyecto FHA

casas FHA

Inspec. FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q13,800.00


Urbanización

Mov. de tierras

Dren. sanitarios

Dren. pluviales

Desfogue pluvial

Agua potable

Pavimentación

Plataformas

Energ. y alumb.

Parque y jard.

Muro perimetral

Garita de ingreso

Cisterna

Planta de trat.


Edificación Com.

Gastos fijos


Gastos de pub. Q34,222.59 Q34,222.59


Intereses



ISR Q116,705.95 Q115,737.62 Q116,410.61 Q113,786.43 Q112,818.10 Q111,849.76 Q166,412.93 Q0.00


Terreno

Capital de trabajo

Préstamo

Amortización

FLUJO Q554,742.56 Q541,526.54 Q578,781.97 Q558,637.11 Q661,446.53 Q849,273.20 Q1,774,875.45 -Q275,012.81


_________________________________________________________

69

Cuadro No. 3 FLUJO DE EFECTIVO CON 65% DE DEUDA


0 1 2 3 4 5 6

INGRESOS






EGRESOS










Urbanización







Plataformas



Muro perimetral

Garita de ingreso

Cisterna




Gastos fijos



Comisiones




ISR Q0.00 Q0.00 Q0.00


Terreno -Q2,293,030.00






_________________________________________________________

70


7 8 9 10 11 12 13

INGRESOS






EGRESOS










Urbanización










Muro perimetral


Cisterna Q63,333.33 Q63,333.33 Q63,333.33




Gastos fijos







ISR Q0.00 Q3,446.00 Q12,298.00 Q15,744.00 Q19,184.00 Q22,624.00 Q27,810.00


Terreno

Capital de trabajo

Préstamo




_________________________________________________________

71


14 15 16 17 18 19 20

INGRESOS






EGRESOS

Compra de Terreno









Urbanización


Drenajes sanitarios

Drenajes pluviales


Agua potable

Pavimentación





Garita de ingreso

Cisterna




Gastos fijos







ISR Q156,678.00 Q226,392.45 Q148,692.45 Q145,398.45 Q166,586.53 Q193,522.53 Q162,429.05


Terreno

Capital de trabajo

Préstamo


SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q892,010.94 Q1,876,813.99 Q601,418.61 Q685,286.61 Q948,743.54 Q1,318,382.54 Q886,043.51


_________________________________________________________

72


21 22 23 24 25 26 27

INGRESOS






EGRESOS

Compra de Terreno









Urbanización


Drenajes sanitarios

Drenajes pluviales


Agua potable

Pavimentación

Plataformas



Muro perimetral

Garita de ingreso

Cisterna




Gastos fijos




Intereses por préstamo Q7,918.94 Q5,966.22 Q3,995.60 Q2,006.91



ISR Q160,990.38 Q116,214.53 Q116,214.53 Q116,229.05 Q116,229.05 Q117,870.38 Q116,214.53


Terreno

Capital de trabajo

Préstamo


SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q889,139.31 Q295,287.79 Q327,270.54 Q327,463.51 Q548,396.17 Q570,202.35 Q547,030.82


_________________________________________________________

73


28 29 30 31 32 33 34 35

INGRESOS

Apalancamiento

Aporte inv.


Residencia Q1,667,227.

92 Q1,653,394.5

8 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00

Total Ingresos Q1,667,227.

92 Q1,653,394.5

8 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00

EGRESOS

Terreno

Planificación

Licencias


Licencia de urba.

proyecto FHA

casas FHA

Inspec. FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q13,800.00


Urbanización

Mov. de tierras

Dren. sanitarios

Dren. pluviales

Desfogue pluvial

Agua potable

Pavimentación

Plataformas

Energ. y alumb.

Parque y jard.

Muro perimetral

Garita de ingreso

Cisterna

Planta de trat.


Edificación Com.

Gastos fijos


Gastos de pub. Q34,222.59 Q34,222.59


Intereses



ISR Q116,705.95 Q115,737.62 Q116,410.61 Q113,786.43 Q112,818.10 Q111,849.76 Q166,412.93 Q0.00


Terreno

Capital de trabajo

Préstamo

Amortización

FLUJO Q554,742.56 Q541,526.54 Q578,781.97 Q558,637.11 Q661,446.53 Q849,273.20 Q1,774,875.45 -Q275,012.81


_________________________________________________________

74

Cuadro No. 4 Comparación de escenarios

Escenario % de deuda VAN TIR

1 25% (Q1,751,792.06) 7.04%

2 50% (Q641,767.81) 9.40%

3 65% Q24,246.74 16.07%


El anterior cuadro resume los 3 escenarios que se evaluaron para este

proyecto, dando como mejor resultado el escenario 3, ya que se obtiene un VAN

positivo de Q 24,246.74, tomando en cuenta que los inversionistas esperan por lo

menos el 15% de retorno sobre la inversión; y una tasa interna de retorno del 16.07%

justamente arriba de lo esperado.

El siguiente cuadro muestra la relación entre los ingresos y egresos del

escenario 3, donde se aprecia gráficamente que en el mes 1 es donde se hace el

préstamo y se compra el terreno, en los siguientes meses se procede al desarrollo de

la urbanización donde los egresos son mayores que los ingresos. Pero es en el mes

14 donde se empiezan las ventas y se logra tener mayores ingresos que egresos y el

proyecto se vuelve autofinanciable.

Cuadro No. 5 Ingresos Vrs Egresos


Q0.00

Q1,000,000.00

Q2,000,000.00

Q3,000,000.00

Q4,000,000.00

Q5,000,000.00

Q6,000,000.00

Q7,000,000.00

Q8,000,000.00

1 3 5 7 9 11131517192123252729313335

Din

ero

Mes

INGRESOS

EGRESOS


_________________________________________________________

75

11. CONCLUSIONES

Un proyecto inmobiliario es una combinación, en un determinado momento, de

ubicación, diseño, segmento a captar, competencia, comercialización y financiación lo

que lo hace único e irrepetible.

En este proyecto se evaluaron diferentes alternativas de financiamiento,

concluyendo que mientras más alto era el grado de apalancamiento, mayor es la tasa

de retorno sobre la inversión de los inversionistas. El escenario 3 fue la mejor

alternativa, obteniendo un VAN de Q 24,246.74 y una tasa interna de retorno de

16.07%.

Los proyectos de inversión inmobiliaria, por su duración y cifras involucradas,

enfrentan demasiadas incertidumbres en lo referente a costos, precios de venta,

duración de la obra y al horizonte del proyecto. Por tal razón, es necesario el estudio

de mercado para conocer las necesidades de la demanda y a los competidores

actuales, así como una evaluación minuciosa de los costos de construcción en que se

debe incurrir en el tiempo que dure la obra.

Un estudio adecuado del plan de marketing que tome en cuenta las fuerzas del

mercado actual, y satisfaga los deseos y necesidades del segmento objetivo más

efectiva que los competidores, reducirá ampliamente el riesgo del proyecto a

desarrollar.


_________________________________________________________

76

12. RECOMENDACIONES

Es primordial conocer las diferentes variables que afectan directa e

indirectamente un proyecto inmobiliario con la finalidad de que el inversionista tome las

decisiones adecuadas a la hora de cuantificar las ventajas y desventajas que implica

asignar recursos para el desarrollo del mismo.

Es de suma importancia realizar constantemente evaluaciones de las diferentes

alternativas de inversión para proyectos inmobiliarios, ya que impacta directamente en

el retorno esperado de la inversión.

El sector construcción es vulnerable a las crisis financieras globales, y para

este efecto las empresas inmobiliarias deben de asesorarse técnica y

económicamente para poder evaluar las factibilidades de los proyectos y no poner en

riesgo el capital de inversión.

Se recomienda manejar algún tipo de holgura a la hora de calcular el costo por

metro cuadrado de construcción de las viviendas y locales comerciales debido a que

los precios tienden a variar según la situación financiera global; esto permitiría hacer

mejores estimaciones financieras.


_________________________________________________________

77

13. GLOSARIO

Acreedor: Persona o entidad a la que se debe dinero.

Amortización: Cuando se refiere a activos de larga vida, generalmente significa asignar

los costos de los activos intangibles a los periodos que se benefician con ellos.

Arrendamiento: Contrato en virtud del cual un propietario concede el uso de una

propiedad a otro, a cambio de pagos de alquilar.

Consumidor: Persona u organización que demanda bienes o servicios proporcionados

por el productor o el proveedor de bienes o servicios.

Crédito: Es una manifestación en dinero donde una persona física o jurídica se

compromete a devolver la cantidad solicitada en el tiempo o plazo definido según las

condiciones establecidas para dicho préstamo más los intereses devengados.

Curvas Isócronas: Trazo de líneas curvas que indican tiempos de desplazamiento,

lugares situados a una misma distancia en tiempo desde un punto determinado.

Demanda: Cantidad y calidad de bienes y servicios que pueden ser adquiridos por un

consumidor o conjunto de consumidores.

Deudor: Individuo o entidad que de debe dinero a otro.

Estado de resultados: Informe que resume los ingresos y gastos de una compañía;

mide el rendimiento de una organización por medio de comparar sus logros con sus

esfuerzos.

Finca: Es una propiedad inmueble que se compone de una porción delimitada de

terreno.


_________________________________________________________

78

Factibilidad: Se refiere a la disponibilidad de los recursos necesarios para llevar a cabo

los objetivos o metas señaladas.

Financiamiento: Medio que permite conseguir efectivo y créditos necesarios para

producir, transportar, almacenar, promover, vender y comprar productos.

Hipoteca: Es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye

para asegurar el cumplimiento de una obligación sobre un bien, el cual, aunque

agravado, permanece en poder de su propietario.

Inflación: Reducción general del poder adquisitivo de una unidad monetaria.

Oferta: Es la cantidad de bienes o servicios que los productores están dispuestos a

vender a los distintos precios de mercado.

PIB: Producto interno bruto, es una medida macroeconómica que expresa el valor

monetario de la producción de bienes y servicios de un país durante un periodo

determinado de tiempo.

Promesa: Es un contrato por el cual una de las partes, o ambas, se obligan, dentro de

cierto lapso, sea por vencimiento de un plano o por el cumplimiento de una condición,

a celebrar un contrato futuro determinado.

Promoción: Comunicación de información entre el vendedor y los posibles

compradores u otros miembros del canal, con el fin de influir en las actitudes y en el

comportamiento.

Publicidad: Cualquier forma pagada de presentación no personal de ideas, bienes o

servicios, por un patrocinador conocido.

Rentabilidad: Capacidad de una compañía de ofrecer a los inversionistas determinada

tasa de rendimiento sobre su inversión.


_________________________________________________________

79

Segmentación de mercado: Proceso de dos etapas, designación de los mercados

generales de productos y segmentación de esos mercados generales con el fin de

seleccionar mercados meta y diseñar combinaciones adecuadas de marketing.

Tasa de rendimiento: Rédito ganado por un inversionista, que se expresa como

porcentaje de la cantidad invertida.

Valor presente: Valor actual de una entrada o salida futura de efectivo.


_________________________________________________________

80

14. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

NASSIR Sapag Chain, Proyectos de Inversión: Formulación y Evaluación. 2ª edición,

Pearson Educación, Chile, 2011. 544 p.

McCARTHY y PERREAULT, Marketing. 11 edición, Madrid: Editorial McGraw Hill,

1997. 814 p.

ALCORTA Repetto, Evaluación de proyectos de Inversión Inmobiliarios. Argentina,

2010. 140 p.

Hincapié E. y Durán W. Evaluación financiera de proyectos inmobiliarios: variables que

intervienen en su elaboración. Tesis Universidad de Medellin, Colombia, 2006. 51 p.

Rocasermeño J. Estudio de factibilidad de un proyecto inmobiliario habitacional en

Santa Catarina Pinula. Tesis Universidad Francisco Marroquín, Guatemala, 2004. 64 p.

Superintendencia de Bancos. Análisis de sectores económicos. 15-16. 2011.

Cámara Guatemalteca de la Construcción. Boletín economía de la construcción (19):

16-26. 2011.

Unidad para el Desarrollo de Vivienda Popular (UDEVIPO). Plan operativo anual 2012.

Instituto Nacional de Estadística. Encuesta nacional de empleo e ingresos. 2011

Centro de Estudios Urbanos y Regionales. El anillo metropolitano: su impacto en el

crecimiento urbano de las cabeceras municipales del área metropolitana de

Guatemala. 2003.

Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo. Colección estadística

departamental. Cifras para el desarrollo humana Guatemala. 2011.


_________________________________________________________

81

15. ANEXOS

Anexo 1. Planta amueblada de la vivienda

Terreno de 6.00 x 19.00

100 m2 de construcción

3 dormitorios

3 baños

Dormitorio principal con walk-in closet

Sala-comedor

Bodega

Cocina independiente

Parqueo para 2 automóviles

Jardín interior

Amplio jardín

No incluye closets ni muebles de cocina


_________________________________________________________

82

Anexo 2. Planta de la urbanización

AREA RESIDENCIAL AREA COMERCIAL

Acceso asfaltado

Urbanización con amplias calles

Amplias áreas verdes

Parque con cancha polideportiva

Garita y muro perimetral

Parqueos de visita

17 locales comerciales

50 m2 de construcción

Excelente ubicación

25 parqueos

Entrada y salida independiente con

garita de control


_________________________________________________________

83

Anexo 3. Plan de ventas

Mz LOTE CONDICION FACTOR PRECIO ENGANCHE FINANCIADO MES

A 1 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 8

A 2 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 8

A 3 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 8

B 1 esquina 1.03 Q 412,000.00 Q 20,600.00 Q 391,400.00 8

B 2 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 9

B 3 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 9

B 4 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 9

B 5 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 9

B 6 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 10

B 7 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 10

B 8 mayor área 1.03 Q 412,000.00 Q 20,600.00 Q 391,400.00 10

B 9 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 10

B 10 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 11

B 11 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 11

B 12 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 11

B 13 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 11

B 14 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 12

B 15 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 12

B 16 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 12

B 17 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 12

B 18 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 13

B 19 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 13

B 20 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 13

B 21 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 13

B 22 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 14

B 23 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 14

B 24 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 14

B 25 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 14

B 26 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 15

B 27 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 15

B 28 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 15

C 1 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 15

C 2 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 16

C 3 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 16

C 4 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 16

C 5 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 16

C 6 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 17

C 7 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 17

C 8 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 17

C 9 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 17

C 10 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 18

C 11 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 18

C 12 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 18

C 13 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 18

C 14 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 19

C 15 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 19


_________________________________________________________

84

Mz LOTE CONDICION FACTOR PRECIO ENGANCHE FINANCIADO MES

C 16 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 19

C 17 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 19

C 18 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 20

C 19 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 20

C 20 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 20

C 21 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 20

C 22 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 21

C 23 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 21

C 24 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 21

C 25 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 21

C 26 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 22

C 27 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 22

C 28 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 22

C 29 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 22

C 30 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 23

C 31 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 23

C 32 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 23

C 33 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 23

C 34 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 24

C 35 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 24

C 36 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 24

D 1 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 24

D 2 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 25

D 3 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 25

D 4 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 25

D 5 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 25

D 6 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 26

D 7 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 26

D 8 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 26

D 9 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 26

D 10 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 27

D 11 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 27

D 12 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 27

D 13 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 27

D 14 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 28

D 15 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 28

D 16 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 28

D 17 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 28

D 18 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 28

D 19 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 28

TOTAL Q 35,501,150.00 Q 1,775,057.50 Q 33,726,092.50


_________________________________________________________

85

LOCAL AREA FACTOR PRECIO ENGANCHE FINANCIADO MES

1 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 8

2 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 8

3 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 8

4 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 8

5 115 1 Q 1,012,000.00 Q 303,600.00 Q 708,400.00 9

6 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 9

7 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 9

8 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 9

9 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 10

10 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 10

11 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 10

12 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 10

13 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 11

14 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 11

15 205 1 Q 1,804,000.00 Q 541,200.00 Q 1,262,800.00 11

16 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 11

17 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 12

TOTAL Q 9,416,000.00 Q 2,824,800.00 Q 6,591,200.00

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO …

Documents

Transcript of ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO …