FACULTAD DE INGENIERÍA

Carrera de Ingeniería Civil

EVALUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA EL DISEÑO DE FUTUROS PROYECTOS DE EDIFICIOS

MULTIFAMILIARES DE LOS NIVELES SOCIO-ECONÓMICOS A Y B EN LA ZONA SURESTE DEL DISTRITO DE MAGDALENA DEL MAR, AÑO 2019

Tesis para optar el Título Profesional de Ingeniero Civil

CAROLIN GISLENE GARCIA VILLACORTA

Asesor:

Carlos Magno Chavarry Vallejos

Lima – Perú

2019

I

JURADO DE LA SUSTENTACIÓN ORAL

………………………………………

Presidente

………………………………………

Jurado 1

………………………………………

Jurado 2

Entregado el: 30/04/19 Aprobado por:

……………………………………… ………………………………………

Graduando Asesor de Tesis

II

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

FACULTAD DE INGENIERIA

DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD

Yo, Carolin Gislene Garcia Villacorta, identificada con DNI Nº 47706321. Bachiller del

Programa Académico de la Carrera de Ingeniería Civil de la Facultad de Ingeniería de la

Universidad San Ignacio de Loyola, presento mi tesis titulada:

Evaluación del mercado inmobiliario para el diseño de futuros proyectos de edificios

multifamiliares de los niveles socio-económicos A y B en la zona sureste del distrito de

Magdalena del Mar, año 2019.

Declaro en honor a la verdad, que el trabajo de tesis es de mi autoría; que los datos, los

resultados y su análisis e interpretación, constituyen mi aporte. Todas las referencias han

sido debidamente consultadas y reconocidas en la investigación.

En tal sentido, asumo la responsabilidad que corresponda ante cualquier falsedad u

ocultamiento de la información aportada. Por todas las afirmaciones, ratifico lo expresado,

a través de mi firma correspondiente.

Lima, abril de 2019.

…………………………..…………………………..

Carolin Gislene Garcia Villacorta

DNI N° 47706321

III

EPÍGRAFE

Odié cada minuto de entrenamiento, pero dije,

“No renuncies, sufre ahora y vive el resto de tu

vida como un campeón”.

(Mohamed Ali, 1942-2016)

IV

Índice de Contenidos

Resumen XIV

Abstract XV

Introducción 1

1. Planteamiento del problema 3

1.1. Determinación de la realidad problemática 3

1.1.1. Situación inmobiliaria de Magdalena del Mar 7

1.1.2. Zonificación y oferta inmobiliaria en zona sureste de Magdalena del Mar11

1.1.3. Análisis FODA del distrito de Magdalena del Mar 20

1.2. Formulación del problema 20

1.2.1. Problema general 20

1.2.2. Problemas específicos 21

1.3. Objetivos 21

1.3.1. Objetivo general 21

1.3.2. Objetivos específicos 21

1.4. Justificación de la investigación 22

1.4.1. Justificación científica 22

1.4.2. Justificación social 22

1.4.3. Justificación económica 22

1.4.4. Justificación humanística o cultural 23

2. Aspectos teóricos 23

2.1. Antecedentes de la investigación 23

2.1.1. Antecedentes internacionales 23

2.1.2. Antecedentes nacionales 26

2.2. Estado del arte 27

2.3. Definición de términos básicos 29

2.3.1. El mercado inmobiliario 29

2.3.2. Características de la vivienda 33

2.3.3. Comportamiento del consumidor inmobiliario 39

2.3.4. Marketing y posicionamiento en el mercado inmobiliario 45

2.3.5. Niveles socio-económicos A y B 47

3. Hipótesis y variables 48

3.1. Hipótesis 48

V

3.1.1. Hipótesis general 48

3.1.2. Hipótesis específicas 48

3.2. Variables 49

3.2.1. Definición conceptual de la variable 49

3.2.2. Definición operacional de la variable 49

3.2.3. Operacionalización de la variable 50

4. Metodología de la investigación 51

4.1. Método de la investigación 51

4.2. Tipo de investigación 51

4.3. Diseño de la investigación 52

4.4. Población 53

4.5. Muestra 54

4.6. Unidad de análisis 55

4.7. Técnicas de investigación 55

4.8. Instrumentos de recolección de datos 55

4.8.1. Método y técnica 55

4.8.2. Validez del instrumento 56

4.9. Procedimiento y análisis estadístico de los datos 57

5. Presentación de resultados 63

5.1. Análisis e interpretación de datos 63

5.1.1. Perfil del ciudadano 63

5.1.2. Diseño de la vivienda ideal 76

5.1.3. Precio de la vivienda ideal 84

5.1.4. Promoción de la vivienda ideal 86

5.2. Contraste de hipótesis 89

6. Discusión 90

7. Conclusiones 91

8. Recomendaciones 92

Referencias bibliográficas 94

VI

Índice de Tablas

Tabla 1.1. Últimas proyecciones de América Latina y el Caribe (crecimiento del PIB real,

porcentaje) 4

Tabla 1.2. Actividad edificadora total en Lima Metropolitana según destino (m2) 5

Tabla 1.3. Ingreso per cápita por manzanas (unidades) 8

Tabla 1.4. Ingreso per cápita por manzanas (porcentaje) 8

Tabla 1.5. Matriz FODA 20

Tabla 2.1. Resumen de atributos de la vivienda a ser tomados en cuenta en una

investigación, según autores 38

Tabla 3.1. Operacionalización de las variables 50

Tabla 4.1. Segmentación del mercado inmobiliario 53

Tabla 4.2. Nivel de validez de los cuestionarios, según el juicio de expertos 56

Tabla 4.3. Valores del nivel de validez de los cuestionarios 57

Tabla 4.4. Variables y sus características 58

Tabla 5.1. Género de los encuestados 64

Tabla 5.2. Rangos de edades de los encuestados 65

Tabla 5.3. Estado civil de los encuestados 66

Tabla 5.4. Situación laboral de los encuestados 67

Tabla 5.5. Ingreso familiar mensual de los encuestados 68

Tabla 5.6. Tipo de hogar de los encuestados 69

Tabla 5.7. Número de personas en el hogar de los encuestados 70

Tabla 5.8. Condición de la vivienda de los encuestados 71

Tabla 5.9. Tipo de vivienda en la que habitas actualmente los encuestados 72

Tabla 5.10. Distrito en el que viven los encuestados 73

Tabla 5.11. Número de piso en el que viven los encuestados 74

Tabla 5.12. Renta mensual de los encuestados 75

Tabla 5.13. Atributo más importante para los encuestados 76

Tabla 5.14. Definición de la vivienda ideal según encuestados 76

Tabla 5.15. Condición de la vivienda según los encuestados 77

Tabla 5.16. Número de piso en el que quisieran vivir los encuestados 77

Tabla 5.17. Número de personas con las que vivirían los encuestados 78

Tabla 5.18. Tamaño del departamento deseado 78

Tabla 5.19. Cantidad de ambientes para departamento 79

VII

Tabla 5.20. Cantidad de ambientes adicionales 79

Tabla 5.21. Características del departamento 80

Tabla 5.22. Servicios internos de la vivienda ideal 81

Tabla 5.23. Servicios externos de la vivienda ideal 82

Tabla 5.24. Medio de transporte usado con más frecuencia 83

Tabla 5.25. Cantidad de pisos del edificio 83

Tabla 5.26. Monto que pagaría por un departamento 84

Tabla 5.27. Modo de pago 84

Tabla 5.28. Monto de cuota de crédito 85

Tabla 5.29. Porcentaje de cuota inicial 85

Tabla 5.30. Entidad financiera para crédito 86

Tabla 5.31. Servicio que debería incluir el desarrollador inmobiliario 87

Tabla 5.32. Obsequio por parte del desarrollador inmobiliario 87

Tabla 5.33. Medio de información de vivienda ideal 88

Tabla 5.34. Tiempo de anticipación para visita del inmueble 88

VIII

Índice de Figuras

Figura 1.1. Tasas de interés por banco 7

Figura 1.2. Venta de departamentos en Magdalena del Mar 9

Figura 1.3. Tipo de vivienda de la población de Magdalena, año 2017 10

Figura 1.4. Renta mensual de la población en Magdalena, año 2017 10

Figura 1.5. Zonificación de Magdalena del Mar 11

Figura 1.6. Mapa de ubicación de zona de estudio 12

Figura 1.7. Mapa de ubicación de proyectos inmobiliarios en la zona sureste de

Magdalena del Mar 13

Figura 1.8. Descripción Residencial Larco 13

Figura 1.9. Descripción Proyecto Abedul 14

Figura 1.10. Descripción Bianco Parque Graña 14

Figura 1.11. Descripción Residencial Rutte 15

Figura 1.12. Descripción Paseo Parque Graña 15

Figura 1.13. Descripción Edificio Aliaga 16

Figura 1.14. Juan de Aliaga 488 16

Figura 1.15. Descripción One Park 17

Figura 1.16. Descripción Lúminor II 17

Figura 1.18. Descripción Edificio Praga 2 18

Figura 1.19. Descripción Hana Residencial 18

Figura 1.20. Descripción Graña 330 19

Figura 1.21. Descripción Edificio Mateus 19

Figura 2.1. Factores que afectan la conducta del consumidor 40

Figura 2.2. Pirámide de Maslow 43

Figura 5.1. Género de los encuestados 64

Figura 5.2. Rangos de edades de los encuestados 65

Figura 5.3. Estado civil de los encuestados 66

Figura 5.4. Situación laboral de los encuestados 67

Figura 5.5. Ingreso familiar mensual de los encuestados 68

Figura 5.6. Tipo de hogar de los encuestados 69

Figura 5.7. Número de personas en el hogar de los encuestados 70

Figura 5.8. Condición de la vivienda de los encuestados 71

Figura 5.9. Tipo de vivienda en la que habitas actualmente los encuestados 72

IX

Figura 5.10. Distrito en el que viven los encuestados 73

Figura 5.11. Número de piso en el que viven los encuestados 74

Figura 5.12. Renta mensual de los encuestados 75

X

Índice de Anexos

Anexo I. 104

Anexo II. 105

Anexo III. 106

Anexo IV. 107

Anexo V. 108

Anexo VI. 109

Anexo VII. 110

Anexo VIII. 111

Anexo IX. 115

Anexo X. 116

Anexo XI. 117

Anexo XII. 118

Anexo XIII. 119

Anexo XIV. 120

Anexo XV. 121

Anexo XVI. 122

Anexo XVII. 123

Anexo XVIII. 124

Anexo XIX. 125

Anexo XX. 126

Anexo XXI. 130

Anexo XXII. 131

Anexo XXIII. 136

Anexo XXIV. 137

Anexo XXV. 138

Matriz de consistencia 139

XI

Glosario de Abreviaciones

CZ Comercio zonal

NSE Nivel socio-económico

PBI Producto bruto interno

RDA Residencial de densidad alta

RDM Residencial de densidad media

RDMA Residencial de densidad muy alta

XII

DEDICATORIA

La presente tesis es dedicada a mi

familia, especialmente a mis padres

porque son lo más importante para mí,

por alentarme a crecer personal y

profesionalmente, y que, gracias a ellos,

tuve las fuerzas para llegar a ser lo que

soy y estar donde ahora estoy.

XIII

AGRADECIMIENTO

Agradezco a mis profesores por su

enseñanza en todos los años de la

universidad, especialmente a mi asesor

por guiarme en el proceso de

realización de este proyecto de

investigación, y a todos quienes me

apoyaron en el camino.

XIV

RESUMEN

El trabajo de investigación denominado “Evaluación del mercado inmobiliario para el diseño

de futuros proyectos de edificios multifamiliares de los niveles socio-económicos A y B en

la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019.” consistió en una investigación

no experimental, transversal y prospectivo, representada por una muestra de 96 habitantes

del distrito mencionado y de otros aledaños, que fueron parte de San Isidro, Jesús María,

San Miguel y Pueblo Libre que está más cerca a Magdalena del Mar. Tuvo como objetivo

determinar la información que deberían conocer los desarrolladores inmobiliarios mediante

encuestas transversales hechas a las familias del niveles socio-económicos (NSE) A y B

para desarrollar proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de

Magdalena del Mar, utilizando la técnica de recolección de datos mediante encuestas

transversales, que consistieron cuestionarios semi-estructurados con preguntas cerradas

con algunas respuestas abiertas hechas a los a los mismos pobladores de los distritos

mencionados anteriormente. Se estudió el perfil de los habitantes, diseño de la vivienda

ideal, precio que pagarían y promoción del mismo; además de la oferta inmobiliaria actual

de la zona. Todo esto para que los futuros desarrolladores inmobiliarios tengan

conocimiento del mercado actual del distrito.

Palabras claves: Mercado inmobiliario, Proyectos inmobiliarios, Perfil familiar, Precio,

Promoción.

XV

ABSTRACT

The research work was called "Evaluation of the real estate market for the design of future

multi-family building projects for the socioeconomic statuses A and B in the southeast area

of the Magdalena del Mar district, year 2019." It consisted of a non-experimental, transversal

and prospective research, represented by a sample of 96 inhabitants of the aforementioned

district as well as other neighborhoods such as: San Isidro, Jesus Maria, San Miguel and

Pueblo Libre that are closer to Magdalena del Mar. It aimed to determine the information,

that should be known, through cross-sectional surveys made in the families of the

socioeconomic statuses A and B to develop multi-family buildings projects in the

southeastern area of the Magdalena del Mar district, using the technique of data collection

in the cross-sectional surveys, which consisted of semi-structured questionnaires with

closed questions with some open answers made to the same village of the previous districts.

The profile of the population, the design of the ideal home, the price that they would pay and

the promotion of it were studied; in addition to the current real estate offer in the area. All

this so that the future real estate developers have knowledge of the current market of the

district.

Keywords: Real estate market, Real estate projects, Family profile, Price, Promotion.

1

Introducción

Actualmente, el país está sufriendo diversos cambios importantes y positivos que conllevan

al desarrollo de la economía, como el sector construcción y la inversión pública y privada.

El gobierno está impulsando el desarrollo de más viviendas multifamiliares, en vista que la

oferta no soporta a la demanda. Este mercado inmobiliario es muy versátil, desde el boom

inmobiliario hasta la fecha, los precios de los inmuebles tienden a incrementarse, la

superficie cada vez más pequeña y ubicados en edificios muy altos. El viejo distrito que

pasó de llamarse “Marbella” y “La Gran Magdalena”, actualmente lo conocemos como

Magdalena del Mar. La población está empezando a observar a este distrito como un

posible lugar ideal para vivir en un mediano-largo plazo. Hay proyectos de edificación en

varios puntos estratégicos; sin embargo, ¿saben realmente los desarrolladores

inmobiliarios lo que los clientes quieren? Se aprecian departamentos que, desde la preventa

y estreno, no se han podido vender. Muchas veces las empresas no son conscientes que

el comprar una nueva vivienda, como patrimonio personal o familiar, llega a ser una de las

decisiones más significativas en la vida del ser humano. Para ello, se tiene que indagar el

perfil de los individuos, hogar, vivienda, sus preferencias, precios a los que están dispuestos

a pagar y medios de promoción para llegar a ellos; en otras palabras, conocer el mercado

significaría el éxito en los futuros proyectos inmobiliarios. Así mismo, los directivos de las

empresas de bienes raíces podrían emplear esta metodología en sus próximos planes para

contribuir en el crecimiento inmobiliario del distrito, reducir sus recursos económicos y, lo

más importante, conocer a su público objetivo.

Son por esos motivos que la presente tesis para optar el Título Profesional de

Ingeniero Civil, tiene como objetivo principal determinar la información que deberían

conocer los desarrolladores inmobiliarios mediante encuestas transversales hechas a las

familias de los niveles socio-económicos (NSE) A y B para desarrollar proyectos de edificios

multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019. Los objetivos

específicos son los siguientes:

- Describir el perfil de las familias del NSE A/B para conocer al público objetivo para

los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito.

2

- Identificar las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las

preferencias de las familias pertenecientes al NSE A/B para definir el diseño del

inmueble a ofrecer en los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona.

- Calcular el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B

estarían dispuestas a pagar por un departamento en la zona para compararlo con

el precio actual del mercado.

- Formular una estrategia de promoción deberían aplicar las desarrolladoras

inmobiliarias para que las familias del NSE A/B puedan conocer los futuros

proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena

del Mar.

Estos objetivos se desarrollarán teniendo como muestra probabilística de estudio 96

personas residentes en cinco distritos, que son Magdalena del Mar, San Isidro, Jesús,

María, San Miguel y Pueblo Libre, a quienes se les entregarán un cuestionario con

preguntas cerradas con algunas respuestas abiertas, y así obtener respuesta a cada

objetivo planteado.

Este trabajo de investigación consta de ocho capítulos. En el primero, se presenta

el planteamiento del problema, el cual contiene su formulación, los objetivos y justificación

de la investigación. En el segundo capítulo, se tocan los aspectos teóricos, como los

antecedentes, estado del arte y la definición de los términos básicos. Para el tercer capítulo,

se plantean las hipótesis y definen variables. El cuarto capítulo habla de la metodología de

la investigación, acerca del método, tipo, diseño, población, muestra, unidad de análisis,

técnicas, instrumentos, y el procedimiento de obtención de datos. Ya en el quinto capítulo

es donde se presentan los resultados, con el análisis e interpretación de datos y la

contrastación con las hipótesis planteadas anteriormente. Finalmente, en el sexto, séptimo

y octavo capítulo se hacen las discusiones, conclusiones y recomendaciones del proyecto.

3

1. Planteamiento del Problema

1.1. Determinación de la Realidad Problemática

Con el paso de los años, el mundo está sufriendo cambios económicos notables desde la

crisis del 2008 por diversos factores, como el político, social, tecnológico, climático, que

involucran al Brexit, la llegada de Donald Trump al gobierno de los Estados Unidos, la

creación del Bitcoin, guerras políticas y sociales, y diversos eventos naturales que

conducen tanto al crecimiento positivo como negativo de las naciones.

La visión que tienen el FMI sobre la situación actual de la economía global es

optimista, aunque no tanto sobre el futuro cercano al que ve lleno de sombras. El

pronóstico de crecimiento de la economía global es de 3.9% para 2018, muy

superior al 3.6% divulgado en julio del año anterior por la misma entidad. Para 2019

se espera un crecimiento similar al de 2018.

(El Colombiano, 2018)

Sobre esa situación, América Latina y el Caribe, independientemente están viviendo

su variante, favoreciéndolos económicamente y recobrando el ímpetu gracias al alza de los

precios de las materias primas. Se proyectó, en general, un crecimiento del 1.9% para el

2018 y 2.6% para presente año. El país sudamericano que se prevé tenga la mayor

expansión económica es Perú, con 4% en el 2018 y otros 4% en el 2019, seguido de

Colombia con 3% y 3.6%, respectivamente. Otro es el caso de Venezuela, la crisis continúa

y el panorama es negro, con un PBI estimado de -15% en 2018 y, sorpresivamente, -6% en

2019. Ver Tabla 1.1.

4

Tabla 1.1.

Últimas proyecciones de América Latina y el Caribe (crecimiento del PIB

real, porcentaje).

Est. Proyecciones

2016 2017 2018 2019

América Latina y el Caribe -0.7 1.3 1.9 2.6

Excluida Venezuela 0.1 1.9 2.5 2.8

América del Sur -2.5 0.8 1.5 2.2

Excluida Venezuela -1.5 1.7 2.4 2.6

América Central 3.7 3.9 3.9 4.1

El Caribe 3.4 2.1 3.9 4.2

América Latina

Argentina -2.2 2.8 2.5 2.8

Brasil -3.5 1.1 1.9 2.1

Chile 1.6 1.7 3.0 3.2

Colombia 2.0 1.7 3.0 3.6

Ecuador -1.6 2.7 2.2 1.7

México 2.9 2.0 2.3 3.0

Perú 4.0 2.7 4.0 4.0

Venezuela -16.5 -14.0 -15.0 -6.0

Nota: Recuperado de Werner, A., 2018, América Latina y el Caribe

en 2018.

Sin duda alguna, el 2018 fue un año muy importante para el Perú. Pasó por una

transición presidencial y económica dura debido a la incertidumbre política. El

pasado 28 de julio, el actual presidente Martín Vizcarra, en su mensaje a la nación,

anunció una reforma del sistema judicial mediante convocatoria a referéndum, a

causa de los recurrentes casos de corrupción. Esta noticia fue muy bien vista por

los inversionistas, que buscaban su seguridad jurídica. Ahora se piensa que la

economía del país podría crecer un 6% en 10 años (El Comercio, 2018a).

Según el diario La República (2018), el gerente central de Estudios Económicos del

Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), Jorge Estrella, anunció que el PBI está

creciendo principalmente por los sectores pesca, agro y la manufactura; además recalcó el

aporte de electricidad y el consumo interno de cemento, con 3% y 8.2%, respectivamente

en el mes de mayo. En general, gracias al consumo interno, se indicó que el Producto Bruto

Interno se expandió por encima del 5% en el segundo trimestre del presente año (BBVA

5

Research, 2018, p. 8). Similar fue la situación de la inversión pública (6.0%) y privada (5.3%)

(p. 34). Recalquemos que los proyectos de inversión pública del 2018 fueron la Línea 2 del

Metro de Lima, el proyecto Chavimochic (La Libertad), la Villa Deportiva Nacional (Lima),

las concesiones viales en Puno, y el Aeropuerto de Chinchero (Cusco). Los sectores que

transcendieron para la inversión privada son el minero, infraestructura e hidrocarburos;

además de la Inversión Extranjera Directa (IED) de aquellas empresas que operan en el

país (El Comercio, 2018b).

El ámbito inmobiliario no fue ajeno a los cambios. Por medio de un informe, Valdivia

(2018) sintetizó los datos recopilados por la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO)

sobre la actividad edificadora total en Lima Metropolitana (m2), y el rumbo que ha tomado

este sector en los últimos años. La actividad edificadora tuvo una disminución del 8.26% en

el 2017, con respecto al 2016, con 4’903,438 m2 construidos (ver Anexo I), “debido

principalmente a la menor edificación de inmuebles propios (no comercializables)” (El

Comercio, 2016). Donde el tipo de edificación con más participación fue vivienda,

acaparando el 69.21%, con una diferencia de 80,736 m2 menos construidos en el 2016.

Luego le siguieron las oficinas (8.79%), locales comerciales (1.99%), y otros destinos, como

hoteles, centros educativos, religiosos, deportivos, entre otros (20%). Ver Tabla 1.2.

Tabla 1.2.

Actividad edificadora total en Lima Metropolitana según destino (m2).

Actividad edificadora total

Participación 2017 (%)

2016 2017 Var.%

2016-2017

Vivienda 69.21 3’474,791 3’394,055 - 2.32

Locales comerciales

1.99 143,728 97,584 -32.11

Oficinas 8.79 499,502 430,822 -13.75

Otros destinos 20.00 1’226,973 980,977 -20.05

Total 100.00 5’344,994 4’903,438 -8.26

Nota: Recuperado de Valdivia, G., 2018, Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima

Metropolitana.

La oferta de casas es mucho menor a departamentos: 364 versus 25,107 unidades,

de los cuales solo 2,274 del total de viviendas están terminadas (ver Anexo II). La diferencia

es inevitable, debido a la mayor ocurrencia de edificios multifamiliares. Las personas

tienden a vender sus casas, donde seguramente se construirá un edificio en su lugar.

6

Posteriormente, ellas adquieren un departamento, ya sea flat, dúplex o tríplex, a su medida

y conveniencia; sin embargo, cada vez es más difícil encontrar uno a bajo precio, si se

quiere vivir en Lima Top. Su precio por m2 es de S/ 7,267, con área promedio de 107.9m2.

La opción a la que hoy en día muchos se inclinan es en vivir en Lima Moderna, el cual está

conformada por los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo

Libre y Surquillo. Aquí existe más dinamismo de la oferta y demanda. Las familias las

prefieren porque están más cerca de sus centros de labores y zonas de comercio, como la

antigua Plaza San Miguel. Otras razones tan importantes con las anteriores, son el área

(72.8 m2) y el precio (S/ 5,296 por m2) (ver Anexo III), lo que encuentran manejable,

especialmente por la mayor posibilidad de acceder a un crédito hipotecario.

La venta de viviendas en el 2017 creció a 13,533 unidades. Se está recuperando

después de la baja que hubo al alcanzar su tope en el 2012 con 22,220 unidades vendidas

(ver Anexo IV). El rango de precios más populares del año que pasó fue S/350,001 –

S/400,00 (1,277 viviendas) y le continuó S/300,001 – S/350,000 (1,264 viviendas) (ver

Anexo V). Ahora, a pesar de estos valores, a los hogares demandantes efectivos (490,092)

solo se les ofertaron 25,332 viviendas inmediatas, lo que quiere decir que 464,760 quedaron

insatisfechos. (ver Anexo VI). Esta brecha sucede principalmente por la dificultad de

acceder a créditos hipotecarios y los altos intereses que exigen las entidades financieras,

o simplemente que no están hechas a sus gustos.

La cifra que reportó la Asociación de Bancos del Perú (Asbanc) sobre los créditos

hipotecarios entregados en el último año asciende a 30,908 (El Peruano, 2018). Ahora el

Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento ha aprobado nuevas formas de

conseguir un crédito hipotecario, como pagar el 30% de inicial de compra de una vivienda

usando el ahorro de AFP, también la hipoteca inversa que fue aprobada por el Legislativo

(Lopez, 2018); “los subsidios al alquiler de departamentos, las facilidades de tasa para la

adquisición de una segunda vivienda, entre otros. Todo esto haría suponer un incremento

en la oferta inmobiliaria” (Antares, 2018).

La tasa de interés que señala el Diario Correo en su publicación “Conoce los bancos

con intereses más bajos para préstamos hipotecarios” (2018) por parte de alguno de los

bancos actuales varía bastante en cada uno. De la Figura 1.1 se puede deducir que, estas

7

entidades financieras, Mibanco tiene el más alto porcentaje de intereses (15.67%) y el

menor lo tiene el BBVA Continental (7.16%).

Figura 1.1. Tasas de interés por banco. Adaptado de “Conoce los bancos con

intereses más bajos para préstamos hipotecarios”, 2018, Diario Correo.

“Próximamente la tasa de interés que actualmente pagan los ciudadanos que

adquieren un crédito hipotecario para vivienda social, podría disminuir ante la existencia de

una mayor demanda de financiamiento y competencia, según una entidad bancaria”

(“Conoce los bancos con intereses más bajos para préstamos hipotecarios”, 2018).

1.1.1. Situación inmobiliaria de Magdalena del Mar. Magdalena del Mar es un

distrito limeño situado al oeste de la capital, cuenta con 54,656 habitantes y forma parte de

la llamada Lima Moderna, donde se encuentran también Jesús María, Lince, Magdalena

del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, y Surquillo. En el Anexo VII se ubica el mapa del distrito,

el cual está sombreado de distintos colores que señalan los distintos ingresos per cápita

por manzana. La mayoría de los hogares pertenecen al nivel medio-alto, con ingreso per

cápita en un rango de S/ 1,330.10 a S/ 2,192.19 y cubre el 60 por ciento de toda la superficie,

seguido del nivel alto (33.6 por ciento). (Ver Tabla 1.3 y 1.4).

0 2 4 6 8 10 12 14 16

BBVA Continental

BCP

Scotiabank

Interbank

Banco GNB

BanBif

Banco de Comercio

Banco Financiero

Mibanco

Tasa de interés (%)

Ban

co

15.67

9.73

9.5

7.96

9.1

7.93

7.65

7.27

7.16

8

Tabla 1.3.

Ingreso per cápita por manzanas (unidades).

Estrato Ingreso per cápita por

hogares (nuevos soles) Personas Hogares Manzanas

Alto 2,192.20 a más 15,243 5,109 82

Medio alto 1,330.10 – 2,192.19 29,351 9,119 122

Medio 899.00 – 1,330.09 2,920 816 15

Medio bajo 575.70 – 898.99 646 165 2

Bajo Menor de 575.69 0 0 0

TOTAL 48,160 15,209 221

Nota: INEI, 2016, Según ingreso per cápita del hogar, p.36.

Tabla 1.4.

Ingreso per cápita por manzanas (porcentaje).

Estrato Ingreso per cápita por

hogares (nuevos soles) Personas

(%) Hogares

(%) Manzanas

(%)

Alto 2,192.20 a más 31.7 33.6 37.1

Medio alto 1,330.10 – 2,192.19 60.9 60.0 55.2

Medio 899.00 – 1,330.09 6.1 5.4 6.8

Medio bajo 575.70 – 898.99 1.3 1.1 0.9

Bajo Menor de 575.69 0.0 0.0 0.0

TOTAL 100.0 100.0 100.0

Nota: INEI, 2016, Según ingreso per cápita del hogar, p.36.

A pesar de que ya hay quienes llaman el “hub” corporativo a Magdalena del Mar,

por la alta demanda en la construcción de oficinas, este ya cuenta con 46 proyectos con

1,319 viviendas (Miñán, 2018). El precio de departamentos por m2 en Magdalena del Mar

se incrementó a USD 1,660.72 en el primer trimestre del año 2018; mayor que el año

anterior (ver Figura 1.2); y, según del diario El Peruano (2019), actualmente ese valor ha

ascendido a USD 1,756 por m2, quedando en el octavo lugar de los distritos más caros de

Lima Metropolitana.

9

Figura 1.2. Venta de departamentos en Magdalena del Mar. Adaptado de BBVA

Research, 2018, Situación Perú 3T18.

En tres distritos de la Lima Moderna (San Miguel, Magdalena del Mar y Pueblo Libre)

ya es tendencia la preferencia por departamentos de 70 a 90m2, o hasta 100 m2; mientras

que, antes la gente solía requerir inmuebles de 100 a 120 m2. Por otro lado, hoy en día los

jóvenes compran o alquilan viviendas de entre 40 a 60 m2 y, con la ayuda de un compañero,

a quienes ahora se les denomina “roommate”, aportan en el pago de la misma. “Estos

jóvenes se independizan más rápidamente de los padres y tienen la facilidad de acceder a

un crédito inmobiliario, debido a que hay una mayor formalización de la economía” (RPP

Noticias, 2018).

En el trabajo de investigación realizado por Creaciones Inmobiliarias, titulado

“Estudio de mercado inmobiliario en el distrito de Magdalena” el año 2017, se determinó

que la mayoría de la población de este distrito habita en una vivienda alquilada (59 por

cierto); mientras que, el 41 por ciento restante, en vivienda propia, como se muestra en la

Figura 1.3.

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

T111

T211

T311

T411

T112

T212

T312

T412

T113

T213

T313

T413

T114

T214

T314

T414

T115

T215

T315

T415

T116

T216

T316

T416

T117

T217

T317

T417

T118

US

D p

or

m2

Trimestre

10

Figura 1.3. Tipo de vivienda de la población de Magdalena

del Mar, año 2017. Adaptado de Juárez et al., 2017,

Estudio de mercado inmobiliario en el distrito de Magdalena.

Además, sabiendo que ese 41 por ciento tiene vivienda propia, entonces no paga

renta, mientras que el otro porcentaje, sí. La siguiente Figura 1.4 muestra los porcentajes

de población que les corresponde cierto pago mensual por arrendamiento.

Figura 1.4. Renta mensual de la población en Magdalena del Mar, año 2017.

Adaptado de Juárez et al., 2017, Estudio de mercado inmobiliario en el distrito de

Magdalena.

Los atributos con mayores porcentajes de aceptación fueron la cercanía al centro

laboral (83 por ciento), zona residencial (55 por ciento), tiempo proyectado de compra de 1

a 3 años (47 por ciento), ubicado en el distrito de Magdalena del Mar (61 por ciento) y el

Alquilada59%

Propia41%

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

No paga renta

100 - 500

501 - 1,000

1,001 - 1,500

1,501 - 2,000

2,001 a más

% de población

Ren

ta m

en

su

al (S

/)

1

1

19

29

9

41

11

uso de transporte público (83 por ciento). Todos estos datos se tomaron en cuenta para

sacar conclusiones del mercado inmobiliario de ese año.

1.1.2. Zonificación y oferta inmobiliaria en zona sureste de Magdalena del

Mar. El distrito de Magdalena del Mar está mayormente compuesto por zonas RDB

(residencial de densidad baja) al sur de la Av. Brasil, como se aprecia en la Figura 1.5. Al

norte se encuentra más Comercio Zonal. A los lados de las vías principales de todo el

distrito están la zonificación RDM (residencial de densidad media), RDA (residencial de

densidad alta), RDMA (residencial de densidad muy alta) y CZ (comercio zonal).

Figura 1.5. Zonificación de Magdalena del Mar. Recuperado de Rivarola, 2015, Nuevo

mercado para el distrito de Magdalena del Mar, p.75.

El área de estudio de la presente investigación se dará lugar en la zona suroeste del

distrito de Magdalena del Mar, considerando la Avenida Brasil como división entre norte y

sur, y el Jirón Félix Dibós – Avenida Alberto del Campo para separar el este del oeste en el

sur. Adicionalmente, se tiene a la Avenida Faustino Sánchez Carrión (Av. Pershing) como

el límite con Jesús María y a la Avenida Gral. Salaverry de límite con San Isidro (Figura

1.6).

Av. Brasil

12

Figura 1.6. Mapa de ubicación de zona de estudio. Recuperado de Asociación Civil “Vivo

por Magdalena”, 2010, Magdalena del Mar – Límites Jurisdiccionales (Resumen).

Para entender mejor la oferta del distrito, ubicaremos cada proyecto actual que está

en venta en la zona (Figura 1.7).

Zona de estudio

13

Figura 1.7. Mapa de ubicación de proyectos inmobiliarios en la zona sureste de

Magdalena del Mar. Elaboración Propia adaptado de Google maps

Residencial Larco: Este está ubicado en el Jr. Larco Herrera 1230 -1232-1236, Magdalena

del Mar, desarrollado por la empresa Lexus Inversiones. En la Figura 1.8 se presenta una

breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

Son 08 flats y 03 duplex de 100 m2 hasta 150 m2

Zona Exclusiva: Excelente ubicación, cerca a Centros Comerciales, Zonas Turísticas y de

Entretenimiento, Colegios e Instituciones reconocidas. Zona tranquila y con vigilancia permanente.

Calidad: Diseño exclusivo, materiales de alta calidad y con un equipo de trabajo de alto nivel

profesional logramos un producto como usted se merece.

Estilo: Espacios bien definidos con buena distribución e iluminación. Acabados que toman en

cuenta las últimas tendencias del diseño.

Figura 1.8. Descripción Residencial Larco. Adaptado de Lexus Inversiones, s.f., Larco.

14

Abedul: Está ubicado en la Av. Brasil 2985, Magdalena del Mar, desarrollado por la

empresa Abril Grupo Inmobiliario. En la Figura 1.9 se presenta una breve descripción del

proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

Bianco Parque Graña: Está ubicado en el Jr. Larco Herrera 1368-1370, Magdalena del

Mar, desarrollado por la empresa Edificaciones Inmobiliarias. En la Figura 1.10 se presenta

una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

Proyecto Abedul, ha sido inspirado en las necesidades de las familias

limeñas y está ubicado en el hermoso distrito de Magdalena del Mar, límite

con San Isidro y Jesús María. A un paso de avenidas principales como

Pershing, Salaverry y La Marina. Cerca de parques, centros comerciales,

colegios, clínicas y demás.

Este proyecto ha diseñado innovadoras áreas para disfrutar pensando en la

comodidad y relax de todos nuestros clientes.

Bianco Parque Graña es un proyecto de 16 departamentos SMART con

diseños funcionales que resaltan por su modernidad, luminosidad,

exclusivos acabados y una tecnología de vanguardia.

Todos los departamentos se entregarán con iluminación automatizada y

videoportero inteligente, permitiendo a los residentes controlar su hogar

desde cualquier smartphone o panel de control.

Deja que la tecnología haga tus días más simples, y únete a la vida

SMART.

Figura 1.10. Descripción Bianco Parque Graña. Adaptado de

Edificaciones Inmobiliarias, s.f., Bianco Parque Graña.

Figura 1.9. Descripción Proyecto Abedul. Adaptado de Abril

Grupo Inmobiliario, s.f., Abedul.

15

Residencial Rutte: Está ubicado en el Jr. Rodolfo Rutte 483-485, Magdalena del Mar,

desarrollado por la empresa Inversiones Estinos. En la Figura 1.11 se presenta una breve

descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

Paseo Parque Graña: Está ubicado en la Calle Parque Francisco Graña 235, Magdalena

del Mar, desarrollado por la empresa Grupo Aurora. En la Figura 1.12 se presenta una breve

descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

Características Generales:

Área de terrreno: 240 m2 Baños: 02

Pisos: 05 Sala Comedor: Sí

N° de departamentos: 12 Cocina: Sí

N° de ascensores: 01  Lavandería: Sí

Estacionamiento: 10 Cuarto de servicio: No

Dormitorios: 02 y 03 Baño de servicio: No

Área promedio de dptos.: Desde 74.75 m2 hasta 82.36 m2

Precios en Dólares: Desde US$133,000 hasta US$139,000

Características Generales:

Área de terreno: 500 m2 Baños: 01, 02, 03, 04 y 05

Pisos: 10 Sala Comedor: Si

N° de departamentos: 39 Cocina: Si

N° de ascensores: 1 Lavandería: Si

Estacionamiento: 40 Cuarto de servicio: No

Dormitorios: 01,02 y 03 Baño de servicio: No

Área promedio de Dptos.: Desde 44 m2 hasta 172 m2.

Precio: Desde US$ 88,160 hasta US$ 295,000

Figura 1.111. Descripción Residencial Rutte. Adaptado de

BBVA Continental, s.f.a, Residencial Rutte.

Figura 1.122. Descripción Paseo Parque Graña.

Adaptado de BBVA Continental, s.f.b, Paseo Parque

Graña.

16

Aliaga 650: Está ubicado en la Av. Juan de Aliaga 650, Magdalena del Mar, desarrollado

por la empresa V&V Grupo Inmobiliario. En la Figura 1.13 se presenta una breve descripción

del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

Juan de Aliaga 488: Está ubicado en la Av. Juan de Aliaga 488, Magdalena del Mar,

desarrollado por la empresa Constructora e Inmobiliaria Pionero Tres. En la Figura 1.14 se

presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen

referencial.

2 y 3 dormitorios desde 86 m²

Disfruta de una inmejorable ubicación, Magdalena en el límite con San

Isidro.

El edificio cuenta con 16 pisos y una terraza con áreas comunes.

Ambientes amplios y finos acabados

Figura 1.143. Juan de Aliaga 488. Adaptado de Constructora e

Inmobiliaria Pionero Tres, s.f., Juan de Aliaga 488.

Figura 1.13. Descripción Aliaga 650.

Adaptado de V&V Grupo Inmobiliario, s.f.,

Aliaga 650.

17

One Park: Está ubicado en el Parque Leoncio Prado 130 o Jr. Trujillo 717, Magdalena del

Mar, desarrollado por la empresa San Charbel Edificaciones. En la Figura 1.15 se presenta

una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

Lúminor II: Está ubicado en el Jr. María Parado de Bellido 130, Magdalena del Mar,

desarrollado por la empresa Inhouse Grupo Inmobiliario. En la Figura 1.16 se presenta una

breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

One Park está ubicado en Magdalena VIP- límite con San Isidro y te ofrece departamentos de

2 y 3 dormitorios. Este exclusivo proyecto queda frente al Parque, rodeado de un hermoso

ambiente natural, tranquilo y es el único edificio que tiene doble fachada. La vista principal

da hacia el Parque Leoncio Prado y la otra hacia Jr. Trujillo. Asimismo, los departamentos

tienen doble ingreso: ascensor directo al mismo y una puerta de servicio, por lo que contarás

con dos accesos para más privacidad. En San Charbel Edificaciones construimos pensando en

ti, por eso hemos diseñado un proyecto que supera tus expectativas. En One Park los

dormitorios principales tienen 2 walk in closets, área para cama king y espacio para clóset de

ropa blanca. La cocina cuenta con espacio para refrigeradora side by side , alacena* y espacio

para comedor de diario*. El baño en el dormitorio principal viene con dos ovalines y con

espacio para tina** y espacio para clóset*. Además cuenta con baño familiar y un baño

exclusivo solo para tus visitas.

*Según modelo de departamento.

**Tina a fabricar por propietario en fibra de vidrio por ser medida especial y no comercial.

Luminor II es un exclusivo proyecto diseñado bajo un concepto

arquitectónico elegante, espacioso, cálido y familiar, que brinda un perfecto

equilibrio entre la vida urbana y el calor de hogar. Situado en una ubicación

privilegiada de Magdalena del Mar a sólo pasos de San Isidro.

El proyecto Lúminor II cuenta con sólo 07 pisos y un total de 30

departamentos entre Flats y Dúplex con áreas desde los 81.54m2.

Figura 1.165. Descripción Lúminor II. Adaptado de Inhouse Grupo

Inmobiliario, s.f., Lúminor II.

Figura 1.154. Descripción One Park. Adaptado de San Charbel Edificaciones, s.f., One

Park.

18

Edificio Praga 2: Está ubicado en el Jr. Maria Parado de Bellido 110, Magdalena del Mar,

desarrollado por la empresa Bauen Inversiones. En la Figura 1.17 se presenta una breve

descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

Hana Residencial: Está ubicado en el Jr. Tomas Ramsey 814, Magdalena del Mar,

desarrollado por la empresa Wasiiki Inversiones. En la Figura 1.18 se presenta una breve

descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

Graña 330: Está ubicado en la Calle Francisco Graña 330, Magdalena del Mar, desarrollado

por la empresa Armonhy Inmobiliaria. En la Figura 1.19 se presenta una breve descripción

del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

Dpto. Flat: -       115.19 m2

-       84.47 m2 -       122.64 m2

-       75.22 m2 -       81.42 m2

-       117.02 m2 Desde US$ 143,000

-       118.83 m2

Está ubicado en la mejor zona de Magdalena cerca a centros comerciales y

restaurantes. Tiene 10 pisos, 37 departamentos; cuenta con seguridad

inmediata a 1 cuadra de distancia. Ofrecemos acabados funcionales y

prácticos con diseño moderno. Es un refugio a la vida agitada que vivimos.

Figura 1.187. Descripción Hana Residencial. Adaptado de Wasiiki

Inversiones, s.f., Proyecto Hana Residencial.

Figura 1.176. Descripción Edificio Praga 2.

Adaptado de Bauen Inversiones, 2017, 15 de

agosto.

19

Edificio Mateus: Está ubicado en Ca. Torres Matos 134, Magdalena del Mar, desarrollado

por la empresa Armonhy Inmobiliaria. En la Figura 1.20 se presenta una breve descripción

del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.

• Departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios.

• Amplios y funcionales espacios interiores.

• Jardín familiar.

• Pisos Roselló en áreas comunes.

• Estructura antisísmica y diseño ecológico.

• Ventanas herméticas PVC y pisos estructurados de madera.

• Cubiertas de cuarzo y mármol en cocinas y baños.

Graña 330, Edificio Multifamiliar que consta de 7 pisos y 19 departamentos ubicado en

calle Francisco Graña distrito de Magdalena del Mar; se caracteriza por rescatar

elementos de vanguardia arquitectónica y el uso de materiales que evocan lo mejor de

nuestras tradiciones, como el piso de madera y el uso ornamental de ladrillo rococho en

columnas exteriores.

El Edificio estará ubicado en una de las zonas más exclusivas de Lima, rodeado de

parques, amplias avenidas, fácil acceso a costa verde y con servicios bancarios y

supermercados a corta distancia.

• Departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios..

• Amplios y funcionales espacios interiores.

• Huerto flotante.

• Jardín central familiar.

• Ventanas herméticas PVC y pisos Roselló.

• Estructura antisísmica y diseño ecológico.

Ubicado en Calle Torres Matos 134, Magdalena del Mar. Edificio de 8 pisos, 15

departamentos; emplazado en uno de los sectores más exclusivos de Lima, un distrito

que une a su tradición la modernidad y el progreso. Sector de gran desarrollo urbano

con un entorno de edificios multifamiliares, centro comerciales y entidades financieras

que garantiza su alta calidad de vida y plusvalía de su inversión inmobiliaria. Diseño de

vanguardia rescatando conceptos clásicos de la arquitectura europea con altos

estándares de confort y seguridad.

Figura 1.20. Descripción Edificio Mateus. Adaptado de Armonhy

Inmobiliaria, s.f.b, Edificio Mateus.

Figura 1.198. Descripción Graña 330. Adaptado de Armonhy Inmobiliaria,

s.f.a, Edificio Graña 330.

20

1.1.3. Análisis FODA del distrito de Magdalena del Mar. Para un mejor

entendimiento sobre la situación actual de Magdalena del Mar para edificaciones

inmobiliarias, se procederá a desarrollar, en la Tabla 1.5, un análisis FODA, en el cual se

describirán las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas:

Tabla 1.5.

Matriz FODA.

Fortalezas Debilidades

Potencialidad para construir edificios de gran altura.

Buen tipo de suelo.

Acceso a centros comerciales, supermercados, cines e instituciones educativas.

Cuenta con cuatro avenidas principales.

Cercanía al circuito de playas de la Costa Verde.

Mano de obra calificada.

Menor precio por metro cuadrado de terreno a comparación de San Isidro.

Alta actividad comercial y financiera en el distrito y sus alrededores.

Facilidad para adquirir materiales de construcción.

El nivel de tráfico alto en hora punta.

Falta de parques de estacionamiento económicos.

Se encuentra lejos de las vías del Metropolitano y el Tren Eléctrico.

Demoras en trámites de permisos municipales.

Oportunidades Amenazas

Constante desarrollo urbano de la ciudad.

Mayor poder adquisitivo de las familias.

Temperaturas generalmente cálidas, templadas y con pocas precipitaciones.

Inmigración de otras ciudades del Perú.

Los constantes avances tecnológicos en la construcción.

Alta demanda insatisfecha de inmuebles.

Política de inversión inmobiliaria por parte del gobierno.

Mayor facilidad para acceder a un crédito hipotecario.

Especulación del precio de los inmuebles.

Aumento de costos de materiales de construcción.

Posible cambio en la zonificación.

Alta humedad en la ciudad.

Incertidumbre política.

Aumento de la delincuencia.

Nota: Elaboración propia.

1.2. Formulación del Problema

Lo manifiesto anteriormente sobre el mercado inmobiliario en Magdalena del Mar, nos

permite formular el siguiente problema:

1.2.1. Problema general. ¿Qué información deberían conocer los desarrolladores

inmobiliarios de las familias del NSE A/B para desarrollar proyectos de edificios

multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019?

21

1.2.2. Problemas específicos.

a) ¿Cuál es el perfil de las familias del NSE A/B que podrían ser los futuros compradores

de los inmuebles de los proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del

distrito de Magdalena del Mar, año 2019?

b) ¿Cuáles son las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las

preferencias de las familias del NSE A/B que podrían ser los futuros compradores de

los inmuebles de los proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito

de Magdalena del Mar, año 2019?

c) ¿Cuál es el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B estarían

dispuestas a pagar por un departamento ubicado en la zona sureste del distrito de

Magdalena del Mar, año 2019?

d) ¿Qué estrategia de promoción deberían aplicar las desarrolladoras inmobiliarias para

que las familias del NSE A/B puedan conocer los futuros proyectos de edificios

multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019?

1.3. Objetivos

Lo señalado anteriormente nos permite plantear los propósitos que tiene el presente

proyecto de investigación:

1.3.1. Objetivo general. Determinar la información que deberían conocer los

desarrolladores inmobiliarios mediante encuestas transversales hechas a las familias de los

del NSE A/B para desarrollar proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del

distrito de Magdalena del Mar, año 2019.

1.3.2. Objetivos específicos.

a) Describir el perfil de las familias del NSE A/B para conocer al público objetivo para los

futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito.

b) Identificar las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las

preferencias de las familias pertenecientes al NSE A/B para definir el diseño del

inmueble a ofrecer en los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona.

c) Calcular el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B estarían

dispuestas a pagar por un departamento en la zona para compararlo con el precio

actual del mercado.

22

d) Formular una estrategia de promoción deberían aplicar las desarrolladoras

inmobiliarias para que las familias del NSE A/B puedan conocer los futuros proyectos

de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar.

1.4. Justificación de la Investigación

Esta investigación está encaminada a desarrollar una evaluación del mercado inmobiliario

de oferta y demanda de viviendas multifamiliares en la zona suroeste del distrito de

Magdalena del Mar. Este interés surge a partir de haber observado que actualmente las

inmobiliarias ofrecen diversos tipos y diseños de departamentos y, muchos de estos, no se

llegan a vender en la preventa o después y deben recurrir a la disminución de los precios,

o, en el peor de los casos, el banco no pueda desembolsarles dinero para la obra.

1.4.1. Justificación científica. Para que las inmobiliarias actuales y futuras, e

investigadores consideren y ahonden en distintas herramientas y tecnologías que puedan

ser aplicadas para el estudio del mercado de bienes raíces a nivel distrital. El fin es que

“puedan mejorar de sobremanera el proceso de determinación de los objetivos, metas, y

estrategias de los programas y políticas habitacionales” (Torres, 2008) lo que permitirá

tomar las decisiones más acertadas para los posibles próximos proyectos inmobiliarios en

Magdalena del Mar.

1.4.2. Justificación social. Esta investigación permitirá conocer “la respuesta de

nuestros posibles clientes (nuestro target) y proveedores y analizar nuestro producto, el

precio, la distribución” (Recode, 2018). Las decisiones que se tomen al respecto darán un

impacto positivo al distrito al contribuir “a satisfacer las necesidades de la demanda en dicho

distrito y la mejora urbanística” (Juárez et al.,2017). Como se ha observado con el paso del

tiempo, “Magdalena a pesar de ser una de los distritos tradicionales y antiguos de Lima, no

ha tenido el mismo comportamiento de sus vecinos (San Isidro, San Miguel y Pueblo Libre)”

(Ibídem).

1.4.3. Justificación económica. El presente proyecto se basa en conocer y

entender la situación actual de los pobladores de Magdalena, lo que necesitan y de qué

medio quiere que lleguen a ellos. El ahorro económico para las empresas inmobiliarias sería

considerable, puesto que “se pueden plantear estrategias comerciales para aumentar la

23

velocidad de venta con el objetivo de obtener ganancias y disminuir el stock de viviendas

no vendidas” (Chacaltana, 2017, p. 11)

1.4.4. Justificación humanística o cultural. La realización de este estudio es una

buena oportunidad para que se podrá aplicar el mismo procedimiento para futuros estudios

de mercado inmobiliario, destacando la importancia de fomentar la implementación de

nuevos diseños a medida y preferencia de los pobladores del distrito. “Dado que existen

factores que, siendo importantes para la comunidad, por falta de información, no están

tomándose en cuenta para la decisión de adquisición” (Ibídem).

2. Aspectos Teóricos

2.1. Antecedentes de Investigación

A continuación, se reseñarán algunos estudios con respecto al tema de la presente

investigación.

2.1.1. Antecedentes internacionales.

Agarwal (2015), realizó la tesis Estudio exploratorio del comportamiento de compra

cambiante de los consumidores hacia los bienes inmuebles de lujo en Pune en la

Universidad Internacional de Symbiosis, India; cuyos objetivos fueron comprender en qué

ha cambiado el comportamiento del consumidor cinco años atrás y los de hoy, y conocer

qué es lo que buscarán en la compra de propiedades para los próximos años (p. 10).

Entrevistó a 200 personas, de los cuales 100 fueron los propietarios existentes y los

restantes, los nuevos prospectos para el siguiente proyecto inmobiliario que se venía.

Concluye en que los consumidores han cambiado muchísimo en los últimos cinco años en

cuanto a sus decisiones durante la compra de una casa de lujo: ahora prestan más atención,

no solo a la propiedad en sí, sino a las especificaciones internas y externas, y que sea

ambientalmente sostenible. Adicionalmente, buscan que la publicidad sea digital, puesto

que son más cercanos a la tecnología, a la vez que la misma empresa se beneficia en su

análisis costo-beneficio (p. 27).

24

Chin (2016), sustentó la tesis titulada Atributos que influyen en la decisión de compra

de consumidores de vivienda: un estudio de propiedades residenciales en Setia Alam en la

Universidad Tunku Abdul Rahman, Malasia. El objetivo de esta investigación fue “encontrar

la razón que el comprador busca al comprar una propiedad en Setia Alam” (p. 5). Para

realizarla, el instrumento que empleó fue el cuestionario hacia una muestra de 150 personas

quienes tienen intención de comprar una propiedad residencial en el lugar estudiado.

Luego, la base de datos obtenido fue procesado en el software SPSS. Se realizó un análisis

estadístico. Concluyó en que la intención de compra de estos consumidores se basaba en

la vista de la propiedad, los alrededores de la propiedad, y los atributos de la propiedad;

además de tomar en cuenta las estrategias de marketing para llegar al cliente.

Dinkel y Kurzrock (2013), publicaron el estudio Comportamiento humano: una

variable poco apreciada en el análisis inmobiliario para la Universidad de Kaiserslautern,

Alemania; cuyo propósito fue “explicar el resultado (por ejemplo, precio de cotización, precio

de venta, descuento del precio de cotización, tiempo de mercado) de los procesos de

transacción” (p. 1). En base a encuestas a personas elegidas aleatoriamente de una página

de venta de inmuebles muy popular en el país, para conocer cómo es su proceso de venta

de sus propiedades y qué conocimiento tiene acerca de publicidad. Luego de cuatro meses

se verificó y encuestó si se pudo realizar la enajenación, y en el caso que haya sido una

respuesta negativa, se les explicaba las expectativas de vender una propiedad por sí mismo

y el valor agregado al contar con un agente inmobiliario. Concluyeron en que aún existen

muchas personas que tratan de vender sus inmuebles por sus propios medios, a pesar que

no comprendan el mercado, y el apoyarse de un agente inmobiliario aportará positivamente

en el proceso, especialmente en la calidad del marketing.

Reátegui (2015), sustentó la tesis titulada Determinantes de la satisfacción familiar

con la vivienda en segmentos de bajos ingresos: el rol del subsidio del estado en la

Universidad Ramon Llull, España. “Se desarrolló un estudio cuantitativo, conformado por

212 encuestas a jefes de familia que fueron seleccionados para recibir el subsidio de Techo

Propio” (p.143). A manera de conclusión se obtuvo que el área del inmueble es el principal

factor determinante de la satisfacción familiar, ya que es demostrado que la cantidad de

hijos en la población de bajos ingresos es mucho mayor a la de mayores ingresos.

25

Salah, Hassan y Abu Bakar (2015), publicaron el estudio Factores de

comportamiento que afectan la compra de bienes inmuebles realizado en Arabia Saudita,

donde las 300 personas mayores de 18 años encuestadas fueron de la ciudad de Jeddah.

El cuestionario constó de dos secciones. La primera parte fue acerca de las características

del encuestado. La segunda, sobre actitud, ubicación, espacio en el que viven, servicio

público y grupos de referencia (influencia de amistades, por ejemplo) (p. 148). Los datos

fueron analizados con el software estadístico informático SPSS. Como conclusión, se

encontró que la actitud tiene un efecto positivo y gran influencia durante la compra de un

inmueble, mientras que los demás factores, no.

Torres (2008), sustentó la tesis titulada Análisis causa-efecto de los factores

subjetivos que llevan a adquirir un producto habitacional en el mercado inmobiliario de la

ciudad de Osorno, X región de Los Lagos, en la Universidad Austral de Chile. En base a la

escala de Likert, analizó a una muestra de 150 viviendas “a través de un cuestionario

aplicado presencialmente que será el instrumento de recogida de información utilizada en

la investigación” (p. 47). En su conclusión rechaza la hipótesis que había planteado y añade

que “los diversos factores subjetivos exigidos para la compra de una vivienda influyeron

parcialmente en la decisión de adquirir una propiedad estando correlacionados con el nivel

de satisfacción de la necesidad de adquirir este tipo de bien” (p. 74).

Wang (2013), sustentó la tesis titulada El comportamiento de compra de los clientes

hacia las propiedades inmobiliarias de China Vanke Co., Ltd. en Savonia Universidad de

Ciencias Aplicadas, Finlandia; teniendo como objetivo encontrar los factores que afectan la

voluntad de las personas al comprar los inmuebles Vanke Co., Ltd. (p. 6), mediante

encuestas a 506 personas en diferentes ciudades de China. Luego a los datos obtenidos

los analizó con el modelo de regresión Logit. Se tuvo como conclusión que la mayoría de

encuestados asignaban a la ubicación y calidad como factores positivos en las propiedades

de la inmobiliaria; sin embargo, su voluntad de compra decaía al conocer sus altos precios,

por lo que recomendaron que, para reducir costos, apliquen más el marketing virtual, ya

que es el medio donde muchos supieron de China Vanke Co., Ltd.

26

2.1.2. Antecedentes nacionales.

Ortiz y Samamé (2015), sustentaron la tesis Comportamiento del consumidor de viviendas

en el mercado inmobiliario en la ciudad de Chiclayo una visión etnográfica en la Universidad

Católica Santo Toribio de Mogrovejo; cuyo propósito fue “lograr descubrir cómo satisfacer

las necesidades del consumidor” (p. 11), mediante “entrevistas a profundidad de manera

individual por familias, (…), se acompañó a la familia para que realice la búsqueda en el

proceso de compra, (…), se acompañó a la familia para que realice la compra de su

vivienda” (pp. 33-34); manifestando al final que “existen diferentes tipos de familia porque

buscan un valor diferente de acuerdo a sus exceptivas futuras de vida familiar” (p. 54).

Asimismo, reconocen que el agente más importante e influyente de una familia durante la

compra de un inmueble en la esposa, “porque tiene mayor interés en el detalle y la

funcionalidad” (p .55). De esta forma, cuando ya se deciden a adquirir la propiedad se basan

en distintos aspectos, como el modo en que viven, cómo son ellos, cualidades y qué es lo

que los llevan a comprarlo; entonces es muy importante “analizar al detalle los diferentes

precios y beneficios que les brindan las diferentes inmobiliarias” (Ibídem).

Chacaltana (2017), sustentó la tesis Identificación de atributos del producto

inmobiliario que influyen en la decisión de compra de vivienda en Lima Metropolitana:

Aplicación de la herramienta en un caso en la Pontificia Universidad Católica del Perú; cuyo

objetivo general fue “Identificar los atributos del producto inmobiliario que influyen en la

decisión de compra de una vivienda en Lima Metropolitana y determinar su prioridad según

el análisis conjunto” (p. 6). En base a encuestas, la metodología estadística OLS y el

software SPSS, concluye que, en base a los atributos, se tuvo a la ubicación, el precio, el

área, la marca y las características sostenibles como primero, segundo, tercer, cuarto y

último lugar, respectivamente (pp. 56-57).

Rodríguez (2012), sustentó la tesis titulada Planeamiento estratégico comercial para

proyectos inmobiliarios. Caso aplicativo, en la Universidad Nacional de Ingeniería; cuyo

propósito principal de la investigación fue “ayudar a la empresa en la toma de las mejores

decisiones para el desarrollo del producto luego de conocer las preferencias e intenciones

del mercado objetivo” (p. 72). Con una muestra de 57 personas, obtenida en base a una

pregunta que se les hizo a 10 personas, la clasificó en dos grupos por edades: 25 – 39 años

y 40 – 59 años. A las cuales se les entregó cuestionarios y, luego de los análisis, se concluyó

27

que ambos grupos buscan la privacidad y seguridad en sus viviendas, también que el

inmueble sea de un área de entre 91-130 m2 en un edificio de hasta 4 pisos y ubicado por

el 1ero o 2do piso, que tenga 3 dormitorios, entre 2-3 baños, tamaño de sala mediano,

cocina independiente. Respecto a los servicios, que tenga áreas verdes y jardines. Por lo

tanto, el precio por m2 debería ser de US$ 1,000 y el medio de comunicación en el que se

pueda encontrar información de los departamentos, por mayoría, debería ser Internet/Web.

2.2. Estado del Arte

El mercado inmobiliario cada vez está más dinámico. Diversas alternativas deben tomarse

en cuenta para poder invertir en un proyecto de esta índole, debido a la alta demanda

insatisfecha de viviendas en el país, especialmente en Lima Metropolitana. Nuevas

tecnologías, métodos, estrategias para la factibilidad, construcción, marketing, venta y

posventa están siendo aplicadas para desarrollar proyectos innovadores de viviendas de

calidad, optimizando el costo, tiempo y recursos; así finalmente, sean más atractivos para

el público.

Una de las nuevas tecnologías que ha llegado al país es el CRM (Customer

Relationship Management) inmobiliario mediante el software Tokko Broker, gracias a la

empresa Navent, el cual es una solución innovadora y de fácil manejo para el

aprovechamiento de los recursos comerciales de las inmobiliarias; puesto que, mejorará

antes, durante y después la relación empresa/vendedor-cliente y el posicionamiento de la

marca en el mercado. Redacción Lucidez (2018) añade que “se ahorra tiempo al simplificar

la difusión de las propiedades desde un solo lugar: desde la subida de las propiedades a

los portales como el sitio web, hasta las actualizaciones de precio”. Algunas de sus

características son la administración, seguimiento y gestión de usuarios, contactos,

inmuebles, información, control de llamadas, con acceso las 24 horas, no solo mediante

una computadora, sino también desde un Smartphone o una Tablet. El portal inmobiliario

AdondeVivir.com ya está implementando esta nueva herramienta tecnológica.

San Isidro está implementando, desde su nueva ordenanza en el año 2016, una

nueva estrategia urbanística y edificatoria en un sector del distrito para que, de una manera

sostenible y equilibrada, la zona residencial y la comercial convivan. Se trata de la

construcción de departamentos más reducidos en una parte del Centro Financiero, con el

28

fin de “incentivar la edificación de unidades de vivienda y la inversión inmobiliaria, …,

renovar el distrito, atrayendo público más joven, …, que ocupen día y noche una parte del

territorio, …y …mantiene encendida a la ciudad por más tiempo” (Choque y Estela, 2019).

Una situación similar a la anterior es el proyecto inmobiliario para el nivel socio-

económico B de Santa Beatriz. Se trata de un edificio en donde 18 niveles serán de

departamentos, “los dos primeros niveles para uso comercial, en el primero se desarrollan

locales comerciales, …, como cafeterías, librerías, etc.; y en el segundo nivel, se ha

destinado toda la planta al uso de oficinas orientadas al coworking” (Córdova y Vargas,

2019). Con esto se busque balancear la satisfacción de las necesidades del mercado en

cuando a hogares, centros de labores y entretenimiento.

Para que los promotores inmobiliarios tengan menos inconvenientes en la

rentabilidad de sus proyectos, se deben enfocar en un sector de la población que se ajuste

a las necesidades de todos los interesados. Para el caso de un proyecto en el distrito del

Cercado de Lima, Delgado y Martinez (2019) proponen “la inclusión de aisladores sísmicos,

que si bien es cierto aumenta un costo adicional a la estructura, finalmente puede ser

compensada con los metros cuadrados ganados para la venta”, al haber una disminución

de la cantidad de placas de concreto armado y su espesor.

Se están adoptando nuevas tecnologías en el sector construcción para la

optimización de la eficiencia y productividad de las obras, tales como “realidad virtual,

drones autónomos, inteligencia artificial, impresión tridimensional (3D) en concreto y mucho

más” (Redacción Gestión, 2018). Por ejemplo, los drones autónomos minimizan errores,

tiempos, costos, aumentan la seguridad y calidad en la construcción; y las impresoras 3D

reducen costos.

En un proyecto del distrito de San Martín de Porres, Morales (2018) comparó la

construcción de dos torres con las mismas características: la primera por el método

tradicional y la segunda en base a la metodología BIM. Se basaron en el control

documentario, costos, tiempo y cierre de subcontratos. Finalmente obtuvo que la primera

torre tuvo rentabilidad de -3.94%, mientras que la segunda ascendió positivamente a 1.39%.

Por lo tanto, concluye que “el uso de Gestión BIM mejora la rentabilidad final de la

construcción” (ibídem).

29

A causa de la falta de terrenos vacíos en la ciudad de Lima, Durand (2018) propone

se construyan edificios híbridos transformables en el que “se pueden mezclar funciones

como vivienda, comercio, cultura y oficinas para optimizar el uso del terreno”; además el

tránsito se vería afectado positivamente con esta medida, puesto que todo lo que uno busca

lo encontraría a solo unos pasos de distancia. Sin embargo, lo que le daría plusvalía sería

que “la edificación se adaptaría a las necesidades que tendrían sus usuarios con el paso

del tiempo, teniendo mecanismos transformables tanto internos como externos” (ibídem).

Por ejemplo, el aumentar habitaciones en lugar de comprar una vivienda nueva.

En España se ha venido implementado nuevas tecnologías como el

PropTech/FinTech y Big Dara los que “permiten conocer mejor el público objetivo, saber

qué tipo de inmueble quiere, en qué zona, con qué características, así como los canales

que utilizan, digitales o no, para informarse y relacionarse” (Benítez, 2018). Todo esto con

el fin de una mejor administración de las propiedades, llegar a una mayor cantidad de

público, y poder solucionar errores en poco tiempo y de una manera más eficiente.

2.3. Definición de Términos Básicos

2.3.1. El mercado inmobiliario.

2.3.1.1. Definición. Como establece Ojeda (2006), “para comprar o

vender una propiedad, es necesario conocer el mercado inmobiliario” (p. 8).

Se entiende al mercado inmobiliario como todos los actores potenciales (las

personas naturales, jurídicas, o entidades) con necesidad de satisfacer la enajenación o

goce de un inmueble, efectuado a través de una transacción económica o el acuerdo de

negocio que corresponda. Así como también las actividades complementarias que implican

al mismo, tal sea una remodelación del inmueble, asesoramiento, financiamiento, entre

otros servicios.

En términos generales, el mercado inmobiliario es sumamente necesario para la

economía de un país, puesto que con este actúa el desempeño y bienestar de la sociedad.

El activo tangible más importante de nuestra población y base del patrimonio familiar es el

inmueble, el cual cumple con proyectarse, desarrollarse, construirse, promocionarse,

30

avaluarse, financiarse, administrarse, intermediarse, y comercializarse. (Guerrero y Juárez,

2013, p. 27).

Obaíd (2003), añade que el mercado de bienes raíces “se desarrolla principalmente

en torno a pueblos, ciudades y grandes centros urbanos, y está determinados por el

carácter gregario del hombre” (p. 21); es decir, al instinto del ser humano de formarse en

grupos sociales y así satisfacer sus necesidades. Además, lo que le caracteriza es que

“cada inmueble está condicionado por ciertas variables, (…), de forma que, dos edificios

cercanos pueden tener una valoración totalmente distinta y el margen de error a la hora de

fijar un precio adecuado, puede sufrir grandes variaciones” (p. 22).

2.3.1.2. Información estadística del mercado inmobiliario. Para

conocer mejor el mercado inmobiliario y su dinamismo en el tiempo, es sumamente

necesario analizar cierta información estadística proporcionada por diversas instituciones

públicas y privadas, como marco referencial para nuestros estudios:

- Número de viviendas y productos inmobiliarios construidos.

- Tipo de productos inmobiliarios construidos.

- Cantidad de suelo calificado para cada tipo de producto inmobiliario.

- Número de licencias de construcción para viviendas u oficinas concedidas.

- Previsiones futuras de construcción (número de proyectos aprobados).

- Análisis demográfico, PBI per cápita, estratificación socio-económica.

- Análisis de la demanda potencial, saldos migratorios y tamaño de los hogares.

- Evolución de los precios y de los distintos productos inmobiliarios.

- Evolución de las ventas inmobiliarias por rango de precios y sectores.

- Volumen de los préstamos hipotecarios y de las condiciones financieras.

2.3.1.3. Demanda de viviendas. Shucksmith (1990), define a

demanda de viviendas como la relación entre “el precio de la vivienda y la cantidad y calidad

de la vivienda que las personas pueden y están dispuestas a pagar” (p. 61). Depende

mucho del precio del predio, de los ingresos presentes y futuros, y de la riqueza de la familia,

para que puedan dar paso a préstamos o créditos hipotecarios.

31

Según el Senate Select Committee on Housing Affordability in Australia (2008), en

general existen diversos factores que influyen e impulsan la demanda de las viviendas:

- Mayores ingresos, debido al auge de recursos y aumento de productividad del país.

- Demografía, por la disminución del tamaño de los hogares. Por ejemplo, matrimonio

tardío, menos hijos, y mayor incidencia de separación y divorcio. Además del

crecimiento de la tasa de migraciones

- Alquileres altos, como es el caso que muchos inquilinos ya no pueden pagar montos

tan altos de alquiler y tienden a comprar una vivienda nueva.

- Tasas de interés más bajas en los créditos hipotecarios, aumenta la expectativa de

compra de viviendas.

- Mayor disponibilidad de crédito. Las instituciones financieras son más flexibles y ha

desarrollado una amplia gama de productos y opciones a la hora de dar un crédito

hipotecario, por ende, son más personas quienes pueden adquirirlo.

- Las especulaciones llevan consigo tanto resultados negativos como positivos. En

caso sea este último, las personas empiezan a comprar una segunda vivienda para

inversión.

- Influencias tributarias. Los cambios positivos en el sistema tributario contribuyen a

tener mayor ganancia de capital y la inversión en bienes raíces sea más atractiva.

Además, “la demanda de vivienda no necesariamente se refiere a una vivienda

nueva, ni propia” (López y Tun, 2011, p. 11). Estos autores señalan que hay diversos usos

que le les pueden dar según las necesidades de los interesados, entre las principales

tenemos:

- Vivienda completa: Puede ser nueva o de segunda mano; con o sin financiamiento;

subsidiado o de la banca comercial.

- Vivienda inicial: Puede ser a través de un “pie de casa” o lote con servicios,

generalmente en el mercado formal; es decir, un lote habilitado con todos sus

servicios básicos.

- Vivienda para consumo propio: Es la vivienda construida por sus propios medios,

también denominado “autoconstrucción”, ya sea formal o informalmente. El

mejoramiento o remodelación también está incluido en esta sección.

- Vivienda para arrendamiento: Es el alquile de la vivienda a un tercero.

32

Conociendo esta clasificación, ya es posible abordar lo que demanda efectiva,

demanda potencial y demanda insatisfecha significan:

- Demanda efectiva o de referencia: Es el conjunto de los habitantes que necesita y

puede acceder a una vivienda (p. 3).

- Demanda potencial: Se refiere al sector de la población que necesitan una vivienda,

pero no necesariamente pueden acceder a una (Ibídem).

- Demanda insatisfecha: Es la población demandante que no satisface sus

expectativas o no ha podido ser atendida en su totalidad en el consumo del mercado

inmobiliario.

2.3.1.4. Oferta de viviendas. Básicamente, se define a la oferta como

“la cantidad de productos o servicios ofrecidos en el mercado” (González, 2009, p.39). Para

Obaíd, en la oferta de viviendas, “se debe resaltar el retardo implícito en la actividad” (2003,

p. 28), ya que existen ciertas fases para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, desde

que uno tiene la idea de su concepción y construcción, hasta la puesta en venta del

inmueble:

- Análisis de oportunidades: Se analizan los aspectos legales, financieros y de

localización para la toma de decisiones.

- Análisis de viabilidad: Se estudian el costo-beneficio y cuánto se puede aprovechar

el inmueble; en otras palabras, el estudio de prefactibilidad del anteproyecto.

- Fase preparatoria: Se realiza la enajenación del predio a edificar, en caso no se

cuente ya con uno. Se obtienen los préstamos bancarios y licencias municipales

respectivas. Además de contar con los planos de arquitectura e ingeniería

pertinentes al producto inmobiliario en base a la preferencia del cliente.

- Fase de iniciación de la construcción: Se lleva a cabo la construcción del inmueble

en sí, donde interviene el movimiento de tierras, cimentación, levantamiento del

casco del edificio, instalaciones sanitarias y eléctricas, instalación de mobiliarios y

acabados.

- Fase de terminación de la construcción: Finalización de acabados, equipamientos e

instalaciones anexas.

- Fase de gestión de ventas y entrega de llaves: La gestión de ventas puede ser

desarrolladas desde antes de obtener el préstamo bancario, con las denominadas

“preventas”, y permanecer durante toda la fase de construcción, hasta el final. La

33

entrega de llaves se hace después que la obra haya sido terminada completamente

y entregada al realizador. Así, una vez que este último reciba la independización de

cada vivienda, se procede a hacer la entrega de llaves a cada nuevo propietario que

haya realizado ya el pago al contado o mediante un crédito hipotecario (pp. 28-29).

Por lo tanto, mientras la demanda del producto inmobiliario que piensas producir sea

alta, al ofrecerlo, el éxito o no del mismo dependerá mayormente del precio del mercado de

viviendas.

2.3.2. Características de la vivienda.

2.3.2.1. Vivienda como derecho. La vivienda es un derecho

consagrado universalmente por la Asamblea Nacional de las Naciones Unidas, adaptada a

dos documentos oficiales:

- Artículo 25.1 de la Declaración universal de los Derechos Humanos (1948):

“Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como

a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la

vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; (…)” (p. 5).

- Artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales

(1976): “(…) el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su

familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua

de las condiciones de existencia. (…)” (p. 5).

El CDESC (2008), en su Observación general N° 4, subraya que, para que una

vivienda pueda ser considerada “adecuada”, debe cumplir con las siguientes

características:

- Seguridad jurídica de la tenencia: Todas las personas deben gozar de cierto grado

de seguridad de tenencia contra el desahucio, hostigamiento u otras amenazas,

independientemente de la forma de tenencia de la vivienda.

- Disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura: El Estado debe

velar para que la población tenga acceso permanente a recursos naturales y

comunes, a agua potable, a energía para la cocina, la calefacción y el alumbrado, a

instalaciones sanitarias y de aseo, de almacenamiento de alimentos, de eliminación

de desechos, de drenaje y a servicios de emergencia.

34

- Gastos soportables: El Estado deberá establecer una medida para que los niveles

de ingreso sean suficientes para los gastos personales o del hogar no comprometan

o afecten al goce de las necesidades básicas.

- Habitabilidad: Para que una vivienda sea habitable, debe proteger a sus habitantes

contra diversas temperaturas, condiciones climáticas, riesgos estructurales, y

enfermedades.

- Asequibilidad: El Estado debería proporcionar u ofrecer viviendas a las personas sin

hogar, al sector de la población con menos recursos, y al grupo más vulnerable,

como los ancianos, los niños, las personas con discapacidad, los enfermos

terminales y las víctimas de desastres naturales.

- Lugar: Para no excederse en tiempo y dinero, la vivienda adecuada debe

encontrarse en un lugar no contaminado que permita el acceso a las opciones de

empleo, los servicios de atención de la salud, centros de atención para niños,

escuelas y otros servicios sociales.

- Adecuación cultural: La forma de construcción de la vivienda debe estar ajustado a

la identidad cultural y diversidad de las comunidades

Son muchas las constituciones latinoamericanas que reconocen el derecho a la

vivienda, como Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador, México, Perú, Nicaragua, entre otros.

2.3.2.2. Vivienda como producto. La vivienda se puede entender

como la infraestructura que está dispuesta y adaptaba para el alojamiento de personas.

Llega a ser un producto inmobiliario desde que es una mercancía ofrecida y enajenada por

una o un grupo de personas. Este producto es sumamente especial para todos nosotros,

porque, para muchos, es el sueño de vida, es la compra más cara por el alto monto de

inversión, el proceso de decisión de compra es largo y complejo, y es una planeación de

construcción a largo plazo, pues la oferta y demanda se encuentran sometidas a diversas

variables que lo afectan directa o indirectamente.

Chacaltana (2017) nos dice que “hay dos tipos de vivienda según su agrupación:

unifamiliar y multifamiliar” (p.7). En la vivienda unifamiliar solo habita una familia, mientras

que en la multifamiliar la encontramos en los edificios con numerosos departamentos, ya

que son muchas familias compartiendo espacios y servicios comunes.

35

2.3.2.3. Atributos. Anteriormente las personas solo consideraban la

ubicación y el precio como los caracteres primordiales para decidir y llegar al acuerdo de

compra-venta de un inmueble; hoy en día, el asunto va más allá, si bien aquellos factores

son importantes, existen diversos atributos en los que los consumidores inmobiliarios están

interesados y, con los cuales, las viviendas ganan plusvalía, ya sea de acuerdo a su estilo

de vida, necesidades o estatus de cada individuo. Los atributos que una persona o familia

busquen para elegir una vivienda, se basan, principalmente, en sus preferencias de la etapa

del ciclo de vida en la que se encuentren en la actualidad, como cuando una pareja está

recién casada o que vaya a tener un hijo en camino, una persona divorciada, cambio del

lugar de trabajo, un estudiante que ingresa a la universidad. “Cada etapa implica diferentes

necesidades y preferencias para la casa” (Hurtubia et al., 2010, p. 3). De acuerdo con

Botschen et al. (1999), los atributos son características de productos, servicios o

comportamientos que son preferidos y solicitados por los consumidores. Por lo tanto,

conocer sus preferencias nos ayuda a obtener más información y explicación convincente

del mercado inmobiliario. Diversos autores determinan los atributos a estudiar de las

viviendas dependiendo de sus objetivos y paradigmas:

Primero tenemos el caso de Wang (2013), quien refiere que la intención de compra

de inmuebles es el punto de partida para continuar con los atributos en sí, y los factores

que lo afectan son la buena ubicación (directamente relacionado con el transporte y el

ambiente), compra como inversión, precio, buena calidad de la vivienda (materiales usados

para la construcción y acabados), buena promoción, buena imagen de la marca en el

mercado, calidad del ambiente externo de la vivienda, y la existencia de instalaciones

relacionadas a los alrededores (supermercados, escuelas, y hospitales).

Luego está la investigación hecha por Reátegui (2015) nos dice que, para encontrar

los determinantes de satisfacción con la vivienda, se debería clasificar los atributos en

cuatro grupos de estudio, donde no solo son de la vivienda propiamente dicha y la calidad

de la misma, sino que adiciona al dominio del inmueble, el entorno, y a la familia.

- El dominio es básicamente el propósito de la tenencia de la propiedad, como casa

propia, para alquilar, o prestar; si será de uso exclusivo de una familia nuclear o será

compartido con otras personas; y según el grado de privacidad entre los miembros,

que los llevará a elegir entre una vivienda grande o una pequeña.

36

- En calidad de la vivienda lo divide en dos grupos: Calidad básica y Calidad añadida.

El primero se refiere a las propiedades mínimas que debería tener un inmueble para

que las personas que vivan ahí se sientan protegidas:

o La infraestructura y los servicios básicos (agua, luz y desagüe).

o El tamaño (en metros cuadrados)

o La calidad de los materiales empleados en la construcción

Lo segundo hace alusión a las mejoras o ampliaciones en los dormitorios, baños,

cocina, u otro ambiente que se puedan hacer una vez adquirida la vivienda; además

de los servicios adicionales que incluye, por ejemplo, el estacionamiento, servicio

de seguridad, jardín interior, entre otros.

- Llámese calidad del entorno de la vivienda a:

o Los problemas del entorno (inseguridad, ruidos molestos, rellenos sanitarios)

o Los servicios adicionales del entorno (transporte público, escuelas,

hospitales, centros comerciales, mercados, bancos, estaciones de policía,

templos religiosos)

o La infraestructura del entorno (red de luz, agua, desagüe, recolección de

desechos, alumbrado público, pistas, veredas, puentes peatonales, entre

otros)

- Las características de la familia también influyen en las respuestas de los puntos

anteriores, ya que mientras más grande sea, elegirán una vivienda de mayor

metraje, y si es conformada por pocos miembros, el tamaño del inmueble será

menor. Asimismo, si hay hijos pequeños o adolescentes, se buscará estar situados

más cerca a centros de recreación o parques. En este grupo, igualmente se sitúa la

fuente de ingresos familiar y al tipo de financiamiento considerado para una

supuesta compra inmobiliaria.

Ahora, para que haya una intención de compra de una propiedad, Chin (2016) toma

en cuenta el criterio demográfico, atributos de la vivienda, la vista, y sus alrededores, como

factores importantes que se le atribuyen.

- El criterio demográfico habla de las características del individuo, en cuanto a:

o La edad, género y estatus marital son aspectos muy importantes porque

existen diversas prioridades, necesidades y objetivos entre los jóvenes,

adultos mayores, hombres, mujeres, las personas casadas o solteras.

37

o Etnicidad o nacionalidad, basada en la cultura, perspectivas, tradiciones.

También dependerá del aspecto socio-económico de la población

interesada.

o El tamaño del hogar es el número de personas viviendo en una residencia,

lo que será determinante para saber cuántos dormitorios, su tamaño,

ubicación de la casa, y entre otros aspectos necesitarán.

o Empleo e ingreso anual nos dicen el estilo de vivienda que pudieran estar

buscando y hasta dónde podría llegar su capacidad adquisitiva para poder

comprarlo.

o Nivel de educación puede ser un indicador del estilo de vida que llevan los

interesados y, de cierto modo, ayudar a predecir su interés en comprar un

nuevo inmueble.

- En los atributos de la vivienda, básicamente se encuentra el precio por metro

cuadrado, tipo (flat, dúplex, tríplex), ubicación (zona residencial), diseño, acabados

(aire acondicionado, cocina amoblada), antigüedad (nueva, de segunda), título de

propiedad (dominio absoluto, arrendamiento), factores externos (accesibilidad,

facilidades, comunidad, seguridad), altura (pisos altos o bajos), facilidades (piscina,

tiendas, gimnasio, cancha de tenis).

- La vista de la propiedad son sus características exteriores (fachada), desarrollo de

la vivienda (planos de trazado, construcción, planos estructurales, planificación de

infraestructuras, evaluación de impacto ambiental), área del terreno, topografía,

arquitectura, número y aspecto de las habitaciones y baños, disposición (cerca de

parques), zona (urbana).

- Alrededores de la vivienda, en cuanto a su proximidad a algún área comercial, centro

laboral, parques, educación, centros de salud, calidad del medio ambiente,

seguridad, congestión del tráfico, transporte público, economía local, estatus social,

suministro de agua y electricidad.

Finalmente, el autor Tránchez (2000), considera al precio como atributo más

importante. Este puede variar por el tipo de uso que se le dé a la vivienda, como personal

o alquiler, si es nueva o usada, así como del costo por tasación o valoración. Las otras

características del inmueble que tomó en cuenta los clasificó de tres maneras:

- En base al tamaño y distribución: Son el tamaño total de la propiedad en metros

cuadrados (m2), número de habitaciones, si tiene cocina independiente o no, número

de baños, número de aseos, terraza, trastero y garaje.

38

- Las que reflejan su calidad: El tipo de energía utilizada, como el gas natural, gasóleo,

butano, propano; y si tiene refrigeración, portero, portero automático, ascensor, zona

con jardines, piscina, instalaciones deportivas.

- Sobre la localización: La accesibilidad o capacidad de comunicación a centros

laborales, servicios, ocio; tipo de población del vecindario en cuanto al nivel

socioeconómico; el nivel de bienes que se prefiere en la zona, como el número de

centros educativos, sanitarios, servicios sociales, centros culturales; y los aspectos

negativos, como el nivel de delincuencia y nivel de contaminación de los distritos y

municipios que se analicen.

Una acotación importante que Tránchez declara, es que estos atributos deben

cumplir con las características de que deben ser observables y evaluables, explicativos

manifestados en diferentes dimensiones.

A continuación, se presenta, en la Tabla 2.1, el resumen de los atributos de la

vivienda elegidos por cada autor en sus respectivas investigaciones:

Tabla 2.1.

Resumen de atributos de la vivienda a ser tomados en cuenta en una investigación, según

autores.

Wang Reátegui Chin Tránchez

Ubicación Distribución Precio Precio

Precio

Calidad de infraestructura

Aspectos estructurales Ubicación

Calidad de infraestructura

Calidad del entorno Diseño y acabados Aspectos estructurales

Calidad del entorno Servicios públicos Ubicación Calidad de

infraestructura

Promoción Antigüedad Calidad del entorno

Marca Servicios internos Servicios internos

Servicios públicos Servicios externos Servicios externos

Servicios públicos Servicios públicos

Características socio-

económicas y culturales Características socio-

económicas y culturales

Nota: Elaboración propia.

39

Se puede apreciar que, si bien los definen en otros términos, los autores apuntan a

casi los mismos aspectos a tomar en cuenta cuando se quiere estudiar un mercado: precio,

ubicación, calidad y aspectos internos, externos, servicios internos y externos. Otros, como

Wang, ya van más allá, respecto a quién lo construye y promociona; y Chin y Tránchez, a

las características socio-económicas y culturales de la población de la zona.

En el cuadro no se incluyeron los aspectos familiares de los clientes, como el tipo

de familia, nivel de educación, salarios, entre otros. Esto se tratará más adelante.

2.3.3. Comportamiento del consumidor inmobiliario.

2.3.3.1. Definición. El consumidor inmobiliario es aquel que hace uso

del producto terminado después de haberlo adquirido, en este caso, una vivienda; y su

comportamiento es el de “buscar, comprar, utilizar, evaluar y desechar productos y servicios

que ellos esperan que satisfagan sus necesidades” (Schiffman y Kanunk, 2010, p. 5). Otra

definición hecha por FAO (1999) es que el comportamiento del consumidor es “un conjunto

de actividades y procesos de decisión involucrados en la asimilación de alternativas, con el

intuito de buscar y usar productos y servicios” (Citado en Bruneau et al., 2009, p. 115).

2.3.3.2. Características. Para Carretero et al. (2004), son tres las

características globales en que el consumidor puede ser clasificado:

- Tiende a ser complejo debido a la influencia de los distintos estímulos internos y

externos, que lo hacen ser muy variable en el tiempo.

- Gracias al ciclo de vida del producto, durante su consolidación en el mercado, el

consumidor aprende y obtiene un mayor conocimiento acerca de sus bondades y

características.

- Según el tipo de producto, la actitud del consumidor será distinto hacia el mismo y

el proceso de decisión de compra también variará.

2.3.3.3. Factores de influencia. Así mismo, el comportamiento del

consumidor, con respecto a la toma de decisiones de compra, está divido en dos categorías

de influencias que lo afectan: los factores exógenos (externos a la persona) y los factores

endógenos (internos a la persona) (Bruneau et al. 2009), como se muestra a continuación

en la siguiente Figura 2.1.

40

El impacto de los factores exógenos en las personas es de características culturales

y sociales y, dentro de los mismos, específicamente a la cultura, subcultura, clase social,

grupos de referencia, familia, y roles y estatus.

- Cultura: Considerada el aspecto más importante y fundamental que afecta el

comportamiento del consumidor en base a los valores, preferencias, percepciones,

ideas, actitudes aprendidos por el individuo perteneciente a una sociedad desde la

familia y otras instituciones esenciales.

- Subcultura: Es el grupo de personas que comparte el mismo lugar geográfico,

experiencias y situaciones, con igual religión, nacionalidad y grupo racial. Esto

supone un aporte significativo para la segmentación de mercados.

- Clase social: Conocida por las divisiones permanentes en una sociedad donde los

integrantes comparten valores, intereses y comportamientos, siendo medidos en

Consumidor

Factores exógenos

Culturales

- Cultura

- Subcultura

- Clase social

Sociales

- Grupos de referencia

- Familia

- Roles y estatura

Factores endógenos

Personales

- Edad y fase del ciclo de vida

- Ocupación

- Circunstancias económicas

- Estilo de vida

- Personalidad y autoconcepto

Psicológicos

- Motivación

- Percepción

- Aprendizaje

- Creencias y actitudes

Figura 2.1. Factores que afectan la conducta del consumidor. Adaptado de Kotler et

al.,1999, Principles of Marketing, y Bruneau et al., 2009, Consumidores: Una

Reflexión sobre los Aspectos de la Cultura del Consumo.

41

base a la combinación de distintos aspectos como la educación, ocupación, riqueza,

ingresos, entre otros (Kotler et al., 1999).

- Grupos de referencia: Son los grupos que, directa o indirectamente, y positiva o

negativamente, influyen en el comportamiento, actitud o creencia del individuo; por

ejemplo, familia, amigos, organizaciones, líderes.

- Familia: Este juega un papel muy importante en la vida de una persona, ya que la

misma te inculca una orientación hacia alguna religión, política, economía y

ambición personal, autoestima, y amor. En ese punto, se podría distinguir el tipo de

familia al que uno pertenece.

- Roles y estatus: Son las actividades que se espera de un individuo perteneciente a

un grupo específico, como el de un hijo, administrador, empleado. Cada rol supone

un estatus dado por la sociedad; por ejemplo, una mujer que es gerente de una

empresa manejará una marca de auto que refleje su rol y estatus en la sociedad a

la que pertenece.

Dentro de los factores exógenos, el comportamiento del consumidor se verá

influenciada por las características personales y psicológicas, como son la edad y fase del

ciclo de vida, ocupación, circunstancias económicas, estilo de vida, personalidad y

autoconcepto, motivación, percepción, aprendizaje, y creencias y actitudes.

- Edad y fase del ciclo de vida: Los gustos y preferencias de las personas, en cuanto

a ropa, comida, recreación, cambian conforme pasa el tiempo y su grado de

madurez por distintas experiencias vividas a lo largo de su vida.

- Ocupación: La ocupación del individuo afecta a los bienes y servicios que consume,

como cuando los trabajadores de un almacén deben llevar el mismo estilo de ropa

en su centro laboral, o los alumnos de un colegio visten un uniforme escolar

establecido diariamente.

- Circunstancias económicas: Las condiciones económicas de una persona influyen

en la elección de un producto o servicio dependiendo del dinero de sus ingresos,

ahorros o capacidad de préstamo.

- Estilo de vida: “Es un patrón de forma de vida de una persona expresado en sus

actividades, intereses y opiniones” (Kotler et al., 1999, p. 240). Sea el caso de una

mujer que recurre constantemente a un spa o un cirujano para hacerse arreglos en

su cuerpo, nos puede decir que es alguien a quien le importa mucho su apariencia

42

física y, tal vez, viva de eso. Otro ejemplo es el de un hombre que vive bajo la

influencia de sus raíces, cultura y situación socioeconómica de su sociedad,

entonces es una persona tradicionalista.

- Personalidad y autoconcepto: La personalidad es todo aquel trato y

comportamientos que hacen que una persona sea única y está reflejado en sus

respuestas hacia su entorno. Uno puede ser de personalidad dominante,

compulsiva, autónoma, entre otros. El autoconcepto es la imagen e identidad que la

misma persona tiene sobre ella misma y la refleja ante la sociedad.

- Motivación: Schiffman y Kanuk (2010) la definen como “la fuerza impulsora dentro

de los individuos que los empuja a la acción” (p. 88) “y surge cuando aparece una

necesidad que el consumidor desea satisfacer” (Solomon, 2008, p. 118). Guzmán y

Olave (2004) afirman que “Las personas son diferentes en lo que concierne a la

motivación: Las necesidades, los valores sociales, y las capacidades para alcanzar

los objetivos, van variando de un individuo a otro, produciéndose así diferentes

patrones de comportamiento” (p. 36) y, a su vez, varían respecto al tiempo. Según

la teoría psicológica formulada por Maslow (1943), representada jerárquicamente,

el ser humano tiene diferentes tipos de necesidades básicas para subsistir y, luego

de cumplirlas, pasa a desarrollar otras. Como se puede apreciar en la siguiente

Figura 2.2, primero se desea satisfacer las necesidades fisiológicas, para pasar a la

de seguridad, luego afiliación, reconocimiento, y, por último, de autorrealización.

43

- Percepción: Se puede definir como “el proceso mediante el cual un individuo

selecciona, organiza e interpreta los estímulos para formarse una imagen

significativa y coherente del mundo” (Schiffman y Kanuk, 2010, p. 157). Entonces,

este procedimiento, percibido a través de los cinco sentidos, será distinto entre dos

personas que tienen necesidades, valores y expectativas diferentes.

- Aprendizaje: Entendido como los cambios en el comportamiento de la persona a

causa de nueva información y experiencias vividas; por lo tanto, nuestro

comportamiento es el resultado del aprendizaje que hemos tenido en el tiempo. Por

ejemplo, si un arquitecto compra una impresora 3D para realizar sus maquetas y

este hace que le aumente la productividad, tendrá una experiencia positiva y una

gran satisfacción; por el contrario, si esta máquina no termina siendo lo que

esperaba, o se malogró muy rápido, en tu mente quedará esa lección aprendida

sobre las desventajas de aquel producto.

- Creencias y actitudes: Según Kotler et al. (1999), la creencia es un pensamiento

descriptivo que una persona sostiene acerca de algo, puede ser relacionado a los

conocimientos, religión, emociones; y la actitud describe tendencias, sentimientos y

evaluaciones relativamente consistentes de una persona acerca de un objeto o idea,

Desarrollo personal, espontaneidad, autosuperación, moralidad, cumplir

metas, creatividad ...

Éxito, autoestima, confianza, dignidad, fama, respeto ...

Relaciones sentimentales, amistad, intimidad sexual, asociación con

semejantes ...

Seguridad física, de salud, familiar, moral, de propiedad privada ...

Comer, respirar, sexo, dormir, beber ...

AUTERRALIZACIÓN

RECONOCIMIENTO

AFILIACIÓN

SEGURIDAD

FISIOLOGÍA

Figura 2.2. Pirámide de Maslow. Adaptado de Maslow, A., 1943,

A theory of human motivation.

44

se aprende conforme a la experiencia e interacción con otras personas, como temas

de la política, religión, ropa, comida, música y más.

2.3.3.4. Proceso de decisión de compra. La elección de compra de

un consumidor es afectada por los distintos factores y características endógenas y

exógenas respecto a su persona; si bien una inmobiliaria no puede influir directamente en

alguno de esos factores, ellos son muy importantes para conocer las necesidades del

consumidor y los aspectos del producto que buscan, en este caso, una vivienda. Aplicar los

conceptos de marketing, por medio de la publicidad, para que ese producto se llegue a

conocer, nos lleva a adentrarnos a los procesos de toma de decisión de compra por parte

del consumidor, desde que se llega a interesar por el inmueble, hasta que decide comprarlo.

Estos pasos son descritos distintamente por diversos autores, de los cuales se eligió uno

presentado a continuación:

Para Kotler et al. (1999), el saber las razones del comportamiento de compra del

consumidor y el proceso de decisión de compra no es sencillo, ya que esas respuestas

están encerradas en la cabeza del consumidor. El modelo que presenta consta de cinco

pasos de los que este atraviesa:

- Reconocimiento de la necesidad o el problema: En esta primera etapa, la persona

siente la diferencia entre su estado actual y algún estado de deseo. Puede hacer

sido causado por un estímulo interno, como el hambre, sed; o por un estímulo

externo, por el olor a comida procedente de un restaurante o por alguna publicidad

que vio. Para el caso de un consumidor inmobiliario, reconoce su necesidad de una

vivienda nueva, cuando se da cuenta que las habitaciones en su casa no son

suficientes para la llegada de su nuevo bebé; o cuando los hijos ya son mayores y

se van a mudar a otros lugares.

- Búsqueda de información: Como su mismo nombre lo dice, aquí el consumidor

empieza a buscar información de distintas fuentes: personal, comercial, pública o

experimental. Si llega a encontrar lo que buscaba, es muy probable que lo compre;

sino, solo lo tendrá presente como una segunda opción. Igual sucede al buscar

inmuebles en páginas web, ferias inmobiliarias, dependiendo de las características

o atributos de su interés. También puede encontrar más alternativas en afiches, en

45

publicidad. Entonces, el individuo ya va acumulando opciones para luego

compararlas.

- Evaluación de alternativas: El consumidor evalúa, entre las alternativas, qué

producto o servicio satisfará sus necesidades y qué beneficios podrá obtener si lo

escoge, entre sus atributos, su grado de importancia, imagen de la marca, cuán útil

son para sus funciones, y su percepción y actitud respecto a la marca. Al tener ya

una lista de viviendas de su interés, los comparará entre sus ventajas y desventajas

respecto a sus necesidades, es ahí donde algunas aumentarán de valor y las otras

disminuirán.

- Decisión de compra: Al tener la clasificación de las alternativas, surge la intención

de compra. Puede que se realice la compra o no, dependiendo, también, de las

actitudes de otros, como los familiares, amigos; o de situaciones inesperadas, ya

sea el caso de que si la persona tiene otra compra más urgente. Más importante es

al evaluar el riesgo percibido. El consumidor eligió el producto inmobiliario de la

marca de su preferencia y puede que se ejecute la compra, siempre y cuando las

influencias sean positivas y el riesgo que se tome valga la pena, porque la vivienda

cumple con sus necesidades. Además, se elegirá el medio de pago del producto.

- Comportamiento post-compra: El proceso de decisión de compra no finaliza en la

compra misma del producto o servicio. El consumidor sentirá cierto nivel de

satisfacción o insatisfacción hacia lo adquirido, dependiendo del rendimiento

percibido, y si cumple o no con sus expectativas. Esto es importante para la

compañía desarrolladora, porque podría tener más clientes fidelizados o no por las

ventas que realice.

2.3.4. Marketing y posicionamiento en el mercado inmobiliario. Como se

mencionó anteriormente, el marketing es un factor importante que influencia al consumidor

inmobiliario. Mediante la publicidad o promoción conocerá el producto o servicio, su precio,

dónde localizarlo, y cuál es su posicionamiento en la mente de los consumidores. Además,

provee a las compañías los instrumentos necesarios para atender eficientemente las

necesidades de la demanda.

2.3.4.1. Producto. Es “cualquier cosa que puede ser ofrecido a un

mercado para su atención, adquisición, uso, o consumo, y que podría satisfacer un deseo

o una necesidad” (Kotler y Armstrong, 2012, 224). Cuando se habla de un producto, no

46

necesariamente es un bien tangible, también se refiere a los servicios, organizaciones,

ideas, con “atributos creados por una empresa u organización con la finalidad de cubrir las

necesidades de los consumidores y de esta forma crear demanda” (Rodríguez, 2013, p.

51); y no solo sus necesidades, sino también solucionar sus miedos. Para el propósito de

esta investigación, el producto es la vivienda, y, para hablar de la misma, no solo se refiere

a las áreas, ambientes, o cómo es el equipamiento, va más allá. Aunque no todos los

consumidores tienen las mismas necesidades, la ubicación aún es uno de los atributos

clave para la decisión de compra.

2.3.4.2. Precio. Es la “cantidad de dinero que se cobra por un producto

o servicio, o la suma de los valores que los consumidores dan a cambio de los beneficios

de tener o usar el bien o servicio” (Kotler y Armstrong, 2012, p. 290). Para un producto

inmobiliario, este es el atributo más importante, dependiendo de cuanto estén dispuestos a

pagar los consumidores para satisfacer sus necesidades. El precio de una vivienda es, en

sí, “una suma de conceptos: el precio por m2, la cuota inicial y la cuota mensual del crédito,

el costo de mudanza, el costo de adecuar la nueva vivienda (y hasta el de deshacerse de

la vivienda anterior)” (Valdivia, 2017, p. 93).

2.3.4.3. Plaza. “Incluye las actividades de la compañía que hacen que

el producto esté a la disposición de los consumidores meta” (Kotler y Armstrong, 2012, p.

52). “Tradicionalmente, la venta de vivienda se ha dado en casetas in-situ, con apoyo de

viviendas modelo, a cargo de un equipo de ventas propio y con presencia en eventos”

(Valdivia, 2017, p. 98). Hoy en día, el tiempo del consumidor es muy importante a la hora

de realizar sus actividades, es por eso que las empresas han decidido abrir portales

inmobiliarios en línea, con la finalidad de que los interesados observen todos los atributos

de la vivienda que están ofreciendo, sin necesidad de acudir al puesto de ventas principal,

especialmente si se encuentran a una gran distancia de diferencia.

2.3.4.4. Promoción. También se le conoce como mezcla de

comunicaciones de marketing es la “mezcla específica de publicidad, relaciones públicas,

ventas personales, promoción de ventas y herramientas de marketing directo que utiliza la

compañía para comunicar valor para el cliente de forma persuasiva y establecer relaciones

con éste” (Kotler y Armstrong, 2012, p. 408). Las inmobiliarias están manteniendo la forma

tradicional de promocionar su producto, la vivienda, y, a su vez, han innovado para

47

adaptarse al estilo de vida del consumidor actual. El contenido que generan son más

orientados al cliente y su familia, y no a la empresa; tienen imágenes y menos texto,

emplean más la tecnología digital, incluyen videos interactivos, entre otros. Las

herramientas de promoción que se utilizan, según Valdivia (2017), son diversas, tenemos:

letreros, volantes/folletos, prensa escrita, programas de radio y televisión, portales

inmobiliarios de internet, digital advertising (redes sociales, adwords y el emailing), y en

ferias inmobiliarias.

2.3.4.5. Posicionamiento del producto. Es “la forma en que los

consumidores definen el producto con base en sus atributos importantes; es decir, el lugar

que ocupa en la mente de los consumidores, en relación con los productos de la

competencia” (Kotler y Armstrong, 2012, p. 207). Esta tarea es uno de los principales

objetivos de las empresas inmobiliarias, porque “cuando una marca consigue posicionarse

en el mercado, es sumamente difícil para un competidor desplazarla, pero no es sencillo”

(Valdivia, 2017, p. 118). Tanto la innovación, el enfoque que se le dé, y de su coherencia

con la promoción y comunicación, son la base para una buena estrategia de marketing.

2.3.5. Niveles socio-económicos A y B. Según la Apeim (2018), el nivel socio-

económico “no se define a partir de sus ingresos, sino en función a un grupo de variables

definidas a partir de estudios realizados” (p.5), como el nivel de educación del jefe del hogar

y los demás miembros, los ingresos y gastos familiares, ocupación laboral del jefe del hogar

y los demás miembros, entre otros (p.9). De acuerdo al estudio que realizó la Apeim, se

estima que Lima Metropolitana está conformada por 10’295,249 personas, de las cuales el

4.3% y el 23.4% pertenecen a los NSE A y B, respectivamente (Anexo IX).

Como se muestra en el Anexo X, en el NSE A pertenecen las familias cuyo promedio

de ingreso familiar mensual asciende a S/13,105 y su gasto es de S/7,908, donde el mayor

porcentaje lo dedican a los alimentos con un 19%, mientras que el gasto en vivienda es

solo del 15% (Anexo XI). En cuanto al NSE B, corresponde a las familias con el promedio

de ingreso familiar mensual de S/7,104 y el gasto de S/4,807, estando los alimentos en

primer lugar con el 30% y la vivienda posee el 14%.

El jefe del hogar del NSE A alcanza, en su mayoría, el nivel de instrucción de

universitaria completa (82%) y, en muchos casos, cuenta con un postgrado (Anexo XII). En

48

el caso de los que pertenecen al NSE B, tienen en muy cercanas proporciones el nivel

escolar completo (35%) y de la universitaria completa (36%). Para los otros miembros del

hogar, se tienen diferencias similares entre los NSE A y B, puesto que, en el primero, el

50% de los(as) cónyuges tienen universitaria completa y, para el segundo, el 44%, escolar

completa. En el caso de los hijos(as), las proporciones no varían mucho en el grado de

educación de escolar completa, solo que el NSE B es ligeramente mayor al NSE A, con

38% y 31%, respectivamente (Anexo XIII).

La ocupación del jefe del hogar, tanto para el NSE A, como del B, es de ser

empleado. Tienen mayor cantidad con el 64$ y 58% para cada nivel (Anexo XIV).

Finalmente, la principal fuente de ingresos del jefe del hogar es de trabajos dependientes

(54%-NSE A y 49%-NSE B), seguidos por los trabajos independientes (32%-NSE A y B)

(Anexo XV). De igual manera con todos los demás aportantes, con alto porcentaje de

trabajos dependientes (76%-NSE A y 75%-NSE B), mientras que, por debajo están los

trabajos dependientes (56%-NSE A y 43%-NSE B) (Anexo XVI).

3. Hipótesis y Variables

3.1. Hipótesis

Con respecto a los objetivos, se plantearán las hipótesis para el problema originado,

dividiéndose en hipótesis general y específicas.

3.1.1. Hipótesis general. Al conocer el perfil de las familias del NSE A/B, el diseño,

precio y promoción del departamento que desearían, las desarrolladoras inmobiliarias

podrán realizar nuevos proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito

de Magdalena del Mar.

3.1.2. Hipótesis específicas.

a) Al describir el perfil de las familias del NSE A/B, se conoce al público objetivo.

b) Al identificar las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las

preferencias de las familias del NSE A/B, se define el diseño del inmueble.

49

c) Al calcular el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B estarían

dispuestas a pagar por un departamento en la zona, se determina el porcentaje de

variación con el precio actual del mercado.

d) Al formular las estrategias de promoción que se aplicarían en las desarrolladoras

inmobiliarias, se determina la base para las campañas de comunicación y publicidad

de los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona.

3.2. Variables

3.2.1. Definición conceptual de la variable. Por su posición en una relación

causal, se tienen variables independientes y dependientes.

3.2.1.1. Variable dependiente.

Diseño de proyectos de edificios multifamiliares: Está basada en “las especificaciones de

vivienda y/o inversión de cada proyecto y la cuidadosa selección de la ubicación del mismo”

(Minto, s.f.), en el que se especifica el “uso, esquema arquitectónico y modelo de

comercialización” (ibídem).

3.2.1.2. Variable independiente.

Mercado inmobiliario: Es el estudio de situación actual del sitio “en el cual se desarrollan

todas aquellas transacciones económicas, cuyo objeto inmediato es la propiedad o el

disfrute de un bien inmueble, (…), la compraventa y el arrendamiento, son las principales

operaciones de este mercado” (Obaíd, 2003, p.21).

3.2.2. Definición operacional de la variable.

3.2.2.1. Variable dependiente.

Diseño de proyectos de edificios multifamiliares: Conocer el mercado inmobiliario, como

resultado de investigación de campo estudios anteriores.

50

3.2.2.2. Variable dependiente.

Mercado inmobiliario: Conocer el perfil de los habitantes, diseño de la vivienda ideal, precio

y promoción del mismo, como resultado de un cuestionario. Además de la oferta

inmobiliaria, como resultado de trabajo de campo.

3.2.3. Operacionalización de la variable.

En la siguiente Tabla 3.1 se describirá la operacionalización de las variables, tanto

dependientes como independientes, así como las dimensiones y los indicadores.

Tabla 3.1.

Operacionalización de las variables.

Variable dependiente

Variable independiente

Dimensiones Indicadores

Diseño de proyectos de

edificios multifamiliares

Mercado inmobiliario

Perfil del encuestado

Sexo

Rango de edades

Estado civil

Situación Laboral

Ingreso familiar mensual

Usted vive con

Número de personas en el hogar

Tipo, uso de vivienda y ubicación

Renta mensual

Diseño de la vivienda ideal

Atributos de la vivienda

Características del edificio o condominio

Servicios internos y externos del edificio o condominio

Precio de la vivienda ideal

Precio

Modo de pago

Cuota de crédito

Porcentaje de adelanto

Promoción de la vivienda ideal

Entidad financiera

Servicio del desarrollador inmobiliario

Obsequio del desarrollador inmobiliario

Medio para conocer su vivienda ideal

Visita previo a entrega del inmueble

Nota: Elaboración propia.

51

4. Metodología de la Investigación

4.1. Método de la Investigación

Esta tesis fue de método deductivo, que “permite determinar las características de una

realidad particular que se estudia por derivación o resultado de los atributos o enunciados

contenidos en proposiciones o leyes científicas de carácter general formuladas con

anterioridad” (Abreu, 2014, p. 200). Entonces, en base a datos numéricos y estadísticos, se

comprobaron las hipótesis planteadas inicialmente y luego se corroboraron para dar su

certeza. Además, es enfoque mixto, que, según Hernández-Sampieri y Mendoza (2008), lo

describe como una representación de “un conjunto de procesos sistemáticos, empíricos y

críticos de investigación” (citado en Hernández et al., 2014, p.534) que envuelven los

procesos cuantitativos y cualitativos de recolección, análisis, integración y discusión de

datos; así “realizar inferencias producto de toda la información recabada (metainferencias)

y lograr un mayor entendimiento del fenómeno bajo estudio” (ibídem). Mediante encuestas,

se recopiló toda la información necesaria sobre los datos personales, así como sus

preferencias con respecto a una nueva vivienda en un edificio multifamiliar, y se obtuvieron

cantidades para cada indicador. Su paradigma positivista “busca las causas mediante

métodos tales como el cuestionario y producen datos susceptibles de análisis estadístico,

(…), la objetividad es muy importante, el investigador observa, mide y manipula variables,

(…)” (Angulo, 2011, pp. 115-116). De acuerdo con el tipo de fuente de recolección de datos

es prolectivo. Consiste en el “estudio en que la información se recogerá, de acuerdo con

los criterios del investigador y para los fines específicos de la investigación, después de la

planeación de esta” (CONASIN, 2013). Las variables del cuestionario fueron administradas

en base a los objetivos y recomendación de expertos. Se obtuvo una encuesta el cual fue

hecha a una cierta cantidad de personas, ya sea virtual o físicamente.

4.2. Tipo de Investigación

El tipo de investigación al que perteneció fue descriptivo, puesto que “busca especificar las

propiedades, las características y los perfiles de personas, grupos, comunidades, procesos,

objetos o cualquier otro fenómeno que se someta a un análisis” (Hernández et al., 2014, p.

98). Entonces, se descompusieron en sus distintas índoles para llegar a una comprensión

52

más detallada de los encuestados, sobre su perfil y preferencias en cuanto al diseño, precio

y promoción de su vivienda ideal.

4.3. Diseño de Investigación

El presente estudio fue de diseño no experimental, es decir, se observaron situaciones que

existen y sin haberlas provocado intencionalmente. También al “describir variables y

analizar su incidencia e interrelación en un momento dado” (Hernández et al., 2014, p.154).

De clasificación transversal, ya que se “recolectan datos en un solo momento, en un tiempo

único. Su propósito es describir variables y analizar su incidencia e interrelación en un

momento dado” (Ibídem), así como se realizaron las encuestas en un momento acerca de

las distintas variables de estudio; y prospectivo debido a que “su objetivo es determinar

relaciones entre variables de hechos que posiblemente ocurrirán en un futuro, sin explicar

las relaciones causales de sus variables, (…), se plantea las posibles causas y se intenta

definir los posibles efectos” (Valencia, 2011). Gracias a la información obtenida de los

encuestados, se pudo plantear un posible diseño, precio y promoción que la población

estaría dispuesta a aceptar para su vivienda ideal.

4.4. Población

La presente investigación se realizó en los distritos de Magdalena de Mar, San Isidro, Jesús

María, Pueblo Libre y San Miguel que cuenta con una población de 54,925, 53,460, 71,680,

76,129, 137,247 habitantes, respectivamente, para el año 2017 (INEI, 2017).

La delimitación poblacional se hizo mediante los siguientes criterios para luego

aplicarlos en la segmentación del mercado inmobiliario en la Tabla 4.1 de los distritos

mencionados anteriormente:

- Criterios de inclusión:

o Habitantes que pertenecen al nivel socio-económico A y B son el 16.2% y

58.1%, en casa caso, según su proporción de representatividad con respecto

a la zona 6, conformadas por Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena

y San Miguel, según Apeim (2018). Adicionalmente, para la zona 7, en el que

se encuentra Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco y La Molina, con 35.9%

53

y 43.2% de población pertenecientes los NSE A y B, respectivamente (Anexo

XVII).

o Habitantes que están dentro del rango de edades a partir de 26 años, puesto

que tienen más posibilidades de acceder a un crédito hipotecario y/o pagar

una vivienda. Sus porcentajes son del 68% y 65% para los NSE A y B,

respectivamente, según su proporción de representatividad con respecto a

la población de Lima Metropolitana, según Apeim (2018) (Anexo XVIII).

- Criterios de exclusión:

o Habitantes que pertenecen a los NSE C, D y E de los distritos de Magdalena

de Mar, San Isidro, Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel.

o Habitantes que están dentro del rango de edades de 0 a 25 años, puesto

que tienen menos posibilidades de acceder a un crédito hipotecario y/o pagar

una vivienda.

Tabla 4.1.

Segmentación de Mercado Inmobiliario.

Criterios

Número de habitantes

NSE A NSE B

- Población de Magdalena de

Mar, Jesús María, Pueblo Libre

y San Miguel

55,077 197,529

- Población de San Isidro 19,192 23,095

- Total 1 74,269 220,624

- Población desde los 26 años

de Magdalena de Mar, San

Isidro, Jesús María, Pueblo

Libre y San Miguel

50,503 143,406

Nota: Elaboración propia adaptado de Apeim, 2018, Niveles socioeconómicos 2018.

Considerando estos criterios establecidos, el tamaño de la población estudiada de

los NSE A y B y con edades a partir de los 26 años asciende a 193,909 habitantes de los

distritos de Magdalena del Mar, San Isidro, Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel.

54

4.5. Muestra

Para determinar el tamaño de la muestra, se empleó el tipo de muestreo probabilístico de

tipo aleatorio simple; es decir, “subgrupo de población en el que todos los elementos tienen

la misma posibilidad de ser elegidos” (Hernández et al., 2014, p. 175), se tomaron en cuenta

las siguientes condiciones:

Población = 193,909

Nivel de confianza = 95%

Margen de error = 10%

Proporción esperada de éxito y fracaso = p = q = 50%

Se aplicó la ecuación de acuerdo a Fernández (2001, p. 6) para estimar la proporción

poblacional cuando “N”, el tamaño de la población, es conocida y finita:

𝑛 =𝑁 ∗ 𝑍𝛼/2

2 ∗ 𝑝 ∗ 𝑞

𝑑2 ∗ (𝑁 − 1) + 𝑍𝛼/22 ∗ 𝑝 ∗ 𝑞

… … … (1)

Donde:

𝑛 = Tamaño de la muestra

𝑍𝛼/2 = Nivel de confianza deseado = 1.96 (de acuerdo a Anexo XIX)

𝑝 = Proporción esperada (éxito) = 0.5

𝑞 = Proporción esperada (fracaso) = 1-p = 0.5

𝑑 = Margen de error = 0.10

𝑁 = Tamaño de la población = 193,909

Así, reemplazando datos en la ecuación (1):

𝑛 =193909 ∗ 1.962 ∗ 0.5 ∗ 0.5

0.12 ∗ (54656 − 1) + 1.962 ∗ 0.5 ∗ 0.5= 𝟗𝟔

Se decidió utilizar un margen de error del 10% para que el valor de la muestra se

encuentre en el rango que sugiere Chacaltana (2017): “lo recomendable según estudios

previos y especialistas es contar con al menos 70 a 100 encuestados para obtener un

resultado estable, entonces se está cumpliendo con la premisa” (p. 41).

55

Por consiguiente, en base a las condiciones mencionadas y al aplicar la fórmula

cuando una población es finita, se tuvo que un tamaño de muestra de 96 habitantes de

Magdalena del Mar, San Isidro, Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel a quienes se les

estudiarán.

4.6. Unidad de análisis

La unidad de análisis para la presente investigación es el poblador del distrito de Magdalena

del Mar, San Isidro, Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel.

Se conocerán al poblador del distrito y sus preferencias en cuanto a los atributos de

la vivienda deseada.

4.7. Técnicas de investigación

Las técnicas que se aplicarán son del Muestreo y de Recolección de datos.

- Técnica de muestreo probabilístico y aleatorio simple; es decir, “subgrupo de

población en el que todos los elementos tienen la misma posibilidad de ser elegidos”

(Hernández et al., 2014, p. 175).

- Recolección de datos, que “implica elaborar un plan detallado de procedimientos

que nos conduzcan a reunir datos con un propósito específico” (Hernández et al.,

2014, p. 198).

4.8. Instrumentos de recolección de datos

4.8.1. Método y técnica. Para obtener la información que se necesita, se aplicarán

encuestas transversales a través del instrumento de recolección de datos, que consiste en

un cuestionario semi-estructurado, porque no sostiene un orden y es de poca rigurosidad.

Este cuestionario consta de mayoría de preguntas cerradas, es decir, “aquellas que

contienen opciones de respuesta previamente delimitadas. Resultan más fáciles de

codificar y analizar” (Hernández et al., 2014, p. 217); y preguntas a las que se añadieron

una respuesta abierta, denominada como “otros” para que el encuestado brinde alguna otra

información que considere importante. Además, cuenta con valores dicotómicos (dos

56

alternativas) y politómicos (muchas alternativas). En el Anexo XXII se encuentra la encuesta

que se le aplicará a cierta muestra de la población del distrito de Magdalena del Mar.

4.8.2. Validez del instrumento. Este proceso se dio por juicio de expertos, para lo

cual se recurrió a la opinión de 3 ingenieros civiles quienes analizaron la encuesta del

estudio del mercado inmobiliario teniendo como base su alta experiencia profesional,

determinando la pertinencia muestral del instrumento. A ellos se les entregó el cuestionario

inicial (Anexo XX) y la ficha de validación (Anexo XXI), donde se determinaron los

indicadores respectivos.

A partir del procedimiento de validación, se les comentó sobre los objetivos, bases,

ítems de este estudio y su relación con el instrumento (encuesta). Como recomendación

para realizar un mejor enfoque, propusieron que la muestra no solo se determine de la

población de Magdalena del Mar, sino también de los distritos aledaños (San Isidro, Jesús

María, Pueblo Libre y San Miguel); ya que, por lo general, las familias buscan mudarse a

una vivienda nueva que esté en un lugar cercano al anterior, a menos que, por otros

factores, como el trabajo o estudio, tengan que optar por una zona más lejana.

Adicionalmente, sugirieron que las encuestas se realicen en la misma zona suroeste de

Magdalena del Mar (lugar de la investigación) y en los otros distritos mencionados, pero

siempre lo más cercano a esa área. Así mismo, indicaron que ciertas preguntas deberían

reformulase para un mejor entendimiento por parte del encuestado, ya que no se debería

usar un lenguaje muy técnico. Finalmente, emitieron los resultados de validación del

instrumento (ver Anexo XXIII, XXIV y XXV), que se muestran en la Tabla 4.2:

Tabla 4.2.

Nivel de validez de los cuestionarios, según el juicio de expertos.

Expertos Validación

%

Ing. Adolfo Masias Molina Felix 95

Ing. Marietta Ramirez Guerra 90

Ing. Paula Rojas Julián 85

Promedio 90

Nota: Elaboración propia.

57

Los valores resultantes, después de tabular la calificación emitida por los expertos se

presenta la siguiente Tabla 4.3:

Tabla 4.3.

Valores del nivel de validez de los cuestionarios.

Valores Niveles de Validez

91-100 Excelente

81-90 Muy Bueno

71-80 Bueno

61-70 Regular

51-60 Deficiente

Nota: Elaboración propia. Recuperado de

Cabanillas, G., 2004, Influencia de la enseñanza

directa en el mejoramiento de la comprensión lectora

de los estudiantes de la Facultad de Ciencias de la

Educación de la UNSCH, p. 76.

Emitida la validez del instrumento por juicio de expertos, donde el cuestionario sobre

el estudio de mercado inmobiliario, obtuvo el valor de 90%, podemos deducir que el

cuestionario tiene un nivel de validez muy bueno por encontrarse dentro del rango del 81

-90 en valores.

4.9. Procedimiento y análisis estadístico de los datos

A la muestra de 96 pobladores del distrito de Magdalena del Mar, Jesús María, San Isidro,

San Miguel y Pueblo Libre se les entrevistaron mediante un cuestionario presencial y virtual

que se les fue entregado de acuerdo a los criterios de delimitación poblacional mencionado

anteriormente. Las preguntas de este cuestionario fueron adaptadas de algunos

investigadores, con la administración de los mismos y por sugerencias de expertos.

En el programa computarizado de análisis estadístico IBM SPSS® versión 25.0,

primero se describieron las variables y sus características, aplicándoles código binario para

su representación en los cálculos, como se muestra en la Tabla 4.4.

58

Tabla 4.4.

Variables y sus características.

Nombre Tipo Etiqueta Valores Medida

sexo Numérico Sexo 1 = Masculino 2 = Femenino

Nominal

edad Numérico Edad 1 = 26-40años 2 = 41-55años 3 = Más de 56 años

Ordinal

est_civil Numérico Estado civil 1 = Soltero(a) 2 = Casado(a) 3 = Conviviente 4 = Separado(a) 5 = Viudo(a)

Nominal

sit_laboral Numérico Situación laboral 1 = Independiente 2 = Dependiente 3 = Estudiante 4 = Pensionista 5 = Desempleado 6 = Dependiente y Estudiante

Nominal

ing_mens Numérico Ingreso familiar mensual 1 = Menos de S/4,000 2 = Entre S/4,001 - S/6,000 3 = Entre S/6,001 - S/8,000 4 = Entre S/8,001 - S/10,000 5 = S/10,001

Ordinal

vive_con Numérico Usted vive con 1 = Cónyuge 2 = Hijos solteros 3 = Hijos casados 4 = Familiares 5 = Amigos 6 = Solo 7 = Cónyuge + Hijos solteros 8 = Cónyuge + Hijos casados 9 = Cónyuge + Familiares 10 = Cónyuje + Familiares

Nominal

num_pers Numérico Número de personas que viven con usted

1 = 0 a 2 personas 2 = 3 a 4 personas 3 = 5 a 6 personas 4 = Más de 6 personas

Ordinal

uso_viv Numérico La vivienda que ocupa es 1 = Propia 2 = Alquilada

Nominal

tipo_viv Numérico Tipo de vivienda 1 = Casa 2 = Departamento

Nominal

distrito Numérico Distrito de vivienda 1 = Magdalena 2 = Jesús María 3 = San Isidro 4 = San Miguel 5 = Pueblo Libre

Nominal

n_piso Numérico Número de piso 0 = Vivo en casa 1 = 1° al 5° 2 = 6° al 10° 3 = 11° a más

Ordinal

59

renta_mens Numérico Renta mensual 0 = No pago renta 1 = Entre S/1,500 a S/2,000 2 = Entre S/2,001 a S/2,500 3 = Entre S/2,501 a S/3,000

Ordinal

atrib_ubica Numérico Ubicación 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

atrib_prec Numérico Precio 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

atrib_tam Numérico Tamaño 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

atrib_fach Numérico Fachada y acabados 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

atrib_serv Numérico Servicios o áreas comunes 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

atrib_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí

Ordinal

def_viv Numérico Definición de la vivienda ideal

1 = Deber ser un departamento en un solo edificio multifamiliar 2 = Departamento ubicado en un condominio residencial

Nominal

cond_viv Numérico Condición de la vivienda 1 = Nueva 2 = Usada

Nominal

piso Numérico Número de piso que le gustaría vivir

1 = Del 1° al 5° 2 = Del 6° al 10° 3 = Más del 11°

Ordinal

per_viv Numérico Número de personas que vivirían con usted

1 = Viviría solo 2 = Con 1-2 personas 3 = Con 3-4 personas 4 = Con más de 4 personas

Ordinal

area Numérico Tamaño de departamento deseado

1 = 0-55m2 2 = 56m2-100m2 3 = 101m2 - 120 m2

Ordinal

cant_dorm Numérico Cantidad de dormitorios 0 = 0 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Escala

cant_baser Numérico Cantidad de baños de servicio

0 = 0 1 = 1

Escala

cant_bañ Numérico Cantidad de baños 0 = 0 1 = 1

Escala

60

cant_doser Numérico Cantidad de dormitorios de servicio

0 = 0 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Escala

cant_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí

Escala

amb_saco Numérico Sala con cocina integrada 0 = No 1 = Sí

Ordinal

amb_balc Numérico Balcón o terraza 0 = No 1 = Sí

Ordinal

amb_est Numérico Estudio 0 = No 1 = Sí

Ordinal

amb_sala Numérico Sala de estar 0 = No 1 = Sí

Ordinal

amb_pat Numérico Patio 0 = No 1 = Sí

Ordinal

amb_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí

Ordinal

car_priv Numérico Privacidad 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

car_seg Numérico Seguridad 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

car_espa Numérico Espacioso 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

car_acce Numérico Acceso a avenidas principales

1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

car_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí

Ordinal

sd_est Numérico Estacionamientos 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sd_jar Numérico Jardines y áreas verdes 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sd_pis Numérico Piscina 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sd_sal Numérico Salas de usos múltiples 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

61

sd_gim Numérico Gimnasio 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sd_sni Numérico Sala para niños 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sd_caf Numérico Cafetería, comedor 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sd_zon Numérico Zona de parrillas 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sd_sau Numérico Sauna 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sd_lav Numérico Lavandería 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sd_pet Numérico Espacio para mascotas 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sd_cin Numérico Cine 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sd_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí

Ordinal

sf_pla Numérico Plazas y parques 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sf_cen Numérico Centro laboral 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sf_ins Numérico Instituciones educativas 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sf_cli Numérico Clínicas y hospitales 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

62

sf_cul Numérico Centros culturales 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sf_com Numérico Centros comerciales 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sf_ban Numérico Bancos 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sf_sup Numérico Supermercados 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sf_cin Numérico Cines y teatros 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sf_bib Numérico Bibliotecas 1 = 1 2 = 2 3 = 3 4 = 4

Ordinal

sf_otro Numérico Otros 0 = No 1 = Sí

Ordinal

transp Numérico Medio de transporte usado con más frecuencia

1 = Movilidad propia 2 = Público tradicional 3 = Metropolitano 4 = Metro de Lima 5 = Otro

Nominal

precio Numérico Precio de vivienda ideal 1 = Menos de S/400,000 2 = Entre S/400,001 - S/600,000 3 = Entre S/600,001 - S/770,000 4 = Más de S/770,001

Ordinal

mod_pago Numérico Modo de pago 1 = Al contado 2 = Al crédito

Nominal

mon_credi Numérico Monto de cuota del crédito 1 = Entre S/1,400 - S/2,500 2 = Entre S/2,501 - S/3,000 3 = Más de S/3,001

Ordinal

cuo_inic Numérico Cuota inicial 1 = 10% 2 = 20 % 3 = 30% 4 = Otro

Ordinal

ent_finan Numérico Entidad financiera 1 = Banco 2 = Caja Municipal 3 = Cooperativa 4 = Otro

Nominal

serv_des_inm Numérico Servicio del desarrollador inmobiliario

1 = Mudanza 2 = Mantenimiento y limpieza 3 = Vigilancia 3 = Administración 5 = Otro

Nominal

63

obseq Numérico Obsequio del desarrollador inmobiliario

1 = Cocina equipada 2 = Luminarias 3 = Electrodomésticos 4 = Cortinas 5 = Otro

Nominal

medio Numérico Medio de información 1 = Internet y página web 2 = Redes sociales 3 = Periódicos y revistas 4 = Televisión 5 = Radio 6 = Otro

Nominal

pisos_ed Numérico Cantidad de pisos del edificio

1 = Menos de 5 pisos 2 = Entre 6 a 10 pisos 3 = Más de 10 pisos

Ordinal

tiem_visit Numérico Tiempo de anticipación para visita del inmueble

1 = De 0 - 15 días 2 = De 16 - 35 días

Ordinal

Nota: Elaboración propia.

Luego, se recolectaron los datos de las encuestas y fueron organizados en una la

matriz del programa. Los valores que se obtengan del software y de otras fuentes se

analizarán mediante tablas y gráficos en el programa Microsoft Excel, para así, con los

resultados dados, darles validez a las hipótesis planteadas y cumplir con los objetivos

establecidos.

5. Presentación de Resultados

Mediante el software SPSS se realizaron los análisis descriptivos y de frecuencia de todos

los datos pertenecientes a las respuestas de los 96 encuestados. Estos resultados se

contrastarán con las hipótesis planteadas anteriormente.

5.1. Análisis e Interpretación de Datos

5.1.1. Perfil del ciudadano. Esta sección del cuestionario es sobre el perfil del

ciudadano de los distritos, que corresponde a 9 preguntas acerca de su sexo, edad, estado

civil, situación laboral, ingreso mensual familiar, con quienes vive el encuestado y la

cantidad, características de su vivienda, ubicación y la renta mensual, si es que lo hubiera.

64

5.1.1.1. Sexo de los encuestados.

Tabla 5.1.

Género de los encuestados

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Masculino 53 55.2 55.2 55.2

Femenino 43 44.8 44.8 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.1 y la Figura 5.1 se muestran el sexo al que pertenecen los

encuestados. La mayoría de ellos son del género masculino, con 55%, mientras que, del

femenino, son el 45%. De los que respondieron la encuesta, 53 fueron varones y 43 fueron

mujeres.

Masculino55%

Femenino45%

Figura 5.1. Género de los encuestados. Elaboración

propia adaptado de Tabla 5.1.

65

5.1.1.2. Edad de los encuestados.

Tabla 5.2.

Rangos de edades de los encuestados

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

26-40 años 61 63.5 63.5 63.5

41-55 años 25 26.0 26.0 89.6

Más de 56 años 10 10.4 10.4 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.2 y la Figura 5.2 se muestran los rangos de edades de las personas

que participaron en esta encuesta. Se formaron tres grupos para esta sección de acuerdo

a su edad. El más alto porcentaje de habitantes oscilan entre 26 a 40 años, con 61

encuestados, pertenecientes al 64% del total, mientras que el 26% fueron los que están

entre los 41 a 55 años de edad; es decir, 25 encuestados. El grupo de edades de más de

56 años es el que menos porcentaje tiene, 10% con 10 encuestados.

26-40 años64%

41-55 años26%

Más de 56años

10%

Figura 5.2. Rangos de edades de los encuestados. Elaboración

propia adaptado de Tabla 5.2.

66

5.1.1.3. Estado civil de los encuestados.

Tabla 5.3.

Estado civil de los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Soltero(a) 43 44.8 44.8 44.8

Casado(a) 36 37.5 37.5 82.3

Conviviente 10 10.4 10.4 92.7

Separado(a) 5 5.2 5.2 97.9

Viudo(a) 2 2.1 2.1 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.3 y Figura 5.3 se muestran el estado civil de los encuestados. Del total,

la mayoría, 43 personas, son solteros(as), representando el 45%. Luego, 36 personas

(38%) son casadas, 10 personas (10%) son convivientes, 5 personas son separadas (5%),

y, por último, el 2% de todos son viudas (2 personas).

0 10 20 30 40 50

Soltero(a)

Casado(a)

Conviviente

Separado(a)

Viudo(a)

Porcentaje (%) de encuestados

Esta

do

civ

il

2

5

10

38

45

Figura 5.3. Estado civil de los encuestados. Elaboración propia

adaptado de Tabla 5.3.

67

5.1.1.4. Situación laboral de los encuestados.

Tabla 5.4.

Situación laboral de los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Independiente 20 20.8 20.8 20.8

Dependiente 56 58.3 58.3 79.2

Estudiante 3 3.1 3.1 82.3

Pensionista 5 5.2 5.2 87.5

Desempleado 5 5.2 5.2 92.7

Estudia y trabaja

7 7.3 7.3 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.4 y la Figura 5.4 se muestran la situación laboral de los 96

encuestados. Más de la mitad son dependientes, con el 58%, siguiendo los que trabajan

independientemente, con el 21%, y los que estudian y trabajan, con el 7%. Finalmente están

los que no trabajan y pensionistas, ambos con 5%, y los estudiantes (3%). De todos los

encuestados, 56 son dependientes, 20 trabajan independientemente, 7 son estudian y

trabajan, 6 no trabajan, 6 son pensionistas, y 3 son estudiantes.

0 10 20 30 40 50 60 70

Independiente

Dependiente

Estudiante

Pensionista

Desempleado

Estudia y trabaja

Porcentaje (%) de encuestados

Sit

uació

n L

ab

ora

l

7

5

5

3

58

21

Figura 5.49. Situación laboral de los encuestados. Elaboración propia

adaptado de Tabla 5.4.

68

5.1.1.5. Ingreso familiar mensual de los encuestados.

Tabla 5.5.

Ingreso familiar mensual de los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Entre S/4,000 - S/6,000 26 27.1 27.1 27.1

Entre S/6,000 - S/8,000 28 29.2 29.2 56.3

Entre S/8,000 - S/10,000 24 25.0 25.0 81.3

Más de S/10,000 18 18.8 18.8 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.5 y la Figura 5.5 se muestran el ingreso mensual de los 96

encuestados. La mayoría se encuentra en el rango de ingreso mensual de entre S/6,000 a

S/8,000 son 28 encuestados (29%), luego están los que tienen un ingreso de entre S/4,000

a S/6,000, que consisten en 26 encuestados (27%). El tercer grupo, de los que tienen

ingresos de entre S/8,000 a S/10,000, corresponde a 24 encuestados (25%). Por último, los

que tienen ingresos mayores a S/10,000 son solo 18 encuestados (19%).

0 5 10 15 20 25 30 35

Entre S/4,000 - S/6,000

Entre S/6,000 - S/8,000

Entre S/8,000 - S/10,000

Más de S/10,000

Porcentaje (%) de encuestados

Ing

reso

fam

ilia

r m

en

su

al

19

25

29

27

Figura 5.5. Ingreso familiar mensual de los encuestados. Elaboración propia

adaptado de Tabla 5.5.

69

5.1.1.6. Tipo de hogar de los encuestados.

Tabla 5.6.

Tipo de hogar de los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Cónyuge 13 13.5 13.5 13.5 Hijos solteros 4 4.2 4.2 17.7 Familiares 33 34.4 34.4 52.1 Amigos 4 4.2 4.2 56.3 Solo(a) 10 10.4 10.4 66.7 Cónyuge e hijos solteros

28 29.2 29.2 95.8

Cónyuge e hijos casados

2 2.1 2.1 97.9

Cónyuge, hijos solteros y familiares

2 2.1 2.1 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.6 y la Figura 5.6 se muestran el tipo de hogar de cada uno de los 96

encuestados. La mayoría de ellos viven con familiares, con el 34% (33 encuestados), el

29% vive con el cónyuge e hijos solteros (28 encuestados), el 14% vive solo con el cónyuge

(13 encuestados), el 10% vive solo(a) (10 encuestados), el 4% vive con amigos y también

el mismo porcentaje vive con hijos solteros (4 encuestados para cada uno), y, por último,

solo el 2% vive con cónyuge, hijos solteros y familiares, o cónyuge e hijos casados (2

encuestados cada uno).

0 5 10 15 20 25 30 35 40

Cónyuge

Hijos solteros

Familiares

Amigos

Solo(a)

Cónyuge e hijos solteros

Cónyuge e hijos casados

Cónyuge, hijos solteros y familiares

Porcentaje (%) de encuestados

Tip

o d

e h

og

ar

2

2

29

10

4

34

4

14

Figura 5.6. Tipo de hogar de los encuestados. Elaboración propia adaptado de Tabla 5.6.

70

5.1.1.7. Número de personas en el hogar de los encuestados.

Tabla 5.7.

Número de personas en el hogar de los encuestados.

Frecuencia Porcentaje Porcentaje

válido Porcentaje acumulado

1 a 2 personas 41 42.7 42.7 42.7

3 a 4 personas 43 44.8 44.8 87.5

5 a 6 personas 10 10.4 10.4 97.9

Más de 6 personas

2 2.1 2.1 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.7 y la Figura 5.7 se muestran el número de personas pertenecientes

al hogar de cada uno de los 96 encuestados, de los cuales, el 45% (43 encuestados) habita

con 3 a 4 personas en el hogar. Luego, del 43% (41 encuestados) su hogar consta de 0, 1

a 2 personas. En el hogar del 10% (10 encuestados) viven con 5 a 6 personas, y el 2% (2

personas) viven con más de 6 personas.

0 10 20 30 40 50

1 a 2 personas

3 a 4 personas

5 a 6 personas

Más de 6 personas

Porcentaje (%) de encuestados

N°

pers

on

as e

n h

og

ar

2

10

45

43

Figura 5.7. Número de personas en el hogar de los encuestados. Elaboración

propia adaptado de Tabla 5.7.

71

5.1.1.8. Condición de la vivienda de los encuestados.

Tabla 5.8.

Condición de la vivienda de los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Propia 51 53.1 53.1 53.1

Alquilada 45 46.9 46.9 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.8 y la Figura 5.8 se muestran la condición de la vivienda de los 96

encuestados. Más de la mitad, 52 encuestados (aproximadamente 53%), viven en una

vivienda propia, mientras que 47 encuestados (casi 47%) viven en vivienda alquilada.

Propia53%

Alquilada47%

Figura 5.810. Condición de la vivienda de los

encuestados. Elaboración propia adaptado de Tabla 5.8.

72

5.1.1.9. Tipo de vivienda en la que habitan actualmente los

encuestados.

Tabla 5.9.

Tipo de vivienda en la que habitas actualmente los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Casa 36 37.5 37.5 37.5

Departamento 60 62.5 62.5 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.9 y la Figura 5.9 se muestran el tipo de vivienda en la que habitan

actualmente los 96 encuestados. La mitad de ellos (63%) corresponde a las 60 personas

que viven en departamento y el 37% vive en casa (36 encuestados).

Casa37%

Departamento63%

Figura 5.9. Tipo de vivienda en la que habitan actualmente los

encuestados. Elaboración propia adaptado de Tabla 5.9.

73

5.1.1.10. Distrito en el que viven los encuestados.

Tabla 5.10.

Distrito en el que viven los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Magdalena de Mar

32 33.3 33.3 33.3

Jesús María 19 19.8 19.8 53.1

San Isidro 18 18.8 18.8 71.9

San Miguel 17 17.7 17.7 89.6

Pueblo Libre 10 10.4 10.4 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.10 y la Figura 5.10 se muestran el distrito en que viven los 96

encuestados. La mayoría, 32 encuestados (33%) viven en Magdalena del Mar. El 20% (19

encuestados) viven en Jesús María. El 19% (8 encuestados viven en San Isidro, mientras

que el 18% (17 encuestados), en San Miguel. Finalmente, solo el 10% (10 personas) viven

en Pueblo Libre.

0 5 10 15 20 25 30 35

Magdalena de Mar

Jesús María

San Isidro

San Miguel

Pueblo Libre

Porcentaje (%) de encuestados

Dis

trit

o

10

18

19

20

33

Figura 5.10. Distrito en el que viven los encuestados. Elaboración propia

adaptado de Tabla 5.10.

74

5.1.1.11. Número de piso en el que viven los encuestados.

Tabla 5.11.

Número de piso en el que viven los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

No es edificio 36 37.5 37.5 37.5

1° al 5° 39 40.6 40.6 78.1

6° al 10° 14 14.6 14.6 92.7

Más del 10° 7 7.3 7.3 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.11 y la Figura 5.11 se muestran el número de piso en que los 96

encuestados viven dentro de un edificio. El 41% (39 encuestados) vive en los pisos del

primero al quinto, mientras que el 15% (14 personas) viven en un inmueble se sitúa en pisos

del sexto al décimo. Finalmente, el menor porcentaje, de 7% (7 encuestados), son de

quienes viven en los pisos del décimo a más. El 38% de los encuestados (36 personas) no

viven en edificio.

0 10 20 30 40 50

No es edificio

1° al 5°

6° al 10°

Más del 10°

Porcentaje (%) de encuestados

N°

de p

iso

7

15

41

38

Figura 5.11. Número de piso en el que viven los encuestados. Elaboración

propia adaptado de Tabla 5.11.

75

5.1.1.12. Renta mensual de los encuestados.

Tabla 5.12.

Renta mensual de los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

No paga renta 51 53.1 53.1 53.1

Entre S/1,500 a S/2,000 18 18.8 18.8 71.9

Entre S/2,000 a S/2,500 17 17.7 17.7 89.6

Entre S/2,500 a S/3,000 10 10.4 10.4 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

En la Tabla 5.12 y la Figura 5.12 se muestran la renta mensual que pagan los 96

encuestados, en caso que la vivienda sea alquilada. Más de la mitad no pagan renta, lo que

concuerda con el punto anterior, porque viven en vivienda propia, que corresponde al 53%

(51 encuestados). Ahora, 18 encuestados (19%) pagan un bajo precio por arrendar un

inmueble de entre S/1,500 a S/2,000; mientras que el 18% (17 encuestados) están en el

rango de S/2,000 a S/2,500. Al último se encuentran los que pagan entre S/2,500 a S/3,000,

con 10 personas (10%).

0 10 20 30 40 50 60

No paga renta

Entre S/1,500 a S/2,000

Entre S/2,000 a S/2,500

Entre S/2,500 a S/3,000

Porcentaje (%) de encuestados

Ren

ta m

en

su

al

53

10

18

19

Figura 5.12. Renta mensual de los encuestados. Elaboración propia

adaptado de Tabla 5.12.

76

5.1.2. Diseño de la vivienda ideal. Esta sección del cuestionario es sobre el

diseño de la vivienda ideal, que corresponde a 12 preguntas acerca de los atributos de la

vivienda, características del edificio o condominio y los servicios internos y externos del

edificio o condominio.

5.1.2.1. Atributo más importante para los encuestados.

Tabla 5.13.

Atributo más importante para los encuestados.

Ubicación Precio Tamaño Fachada y acabados

Servicios o áreas

comunes Otros

N Válido 96 96 96 96 96 96

Perdidos 0 0 0 0 0 0

Media 3.4063 3.5938 3.0313 2.9583 2.6042 0.0000

Mediana 3.5000 4.0000 3.0000 3.0000 3.0000 0.0000

Moda 4.00 4.00 4.00 3.00 3.00 0.00

Desv. Desviación

0.65820 0.64201 0.93418 0.83246 0.88828 0.00000

Mínimo 2.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.00

Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 0.00

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.13, el precio y la ubicación son los atributos que los

encuestados consideran más importantes en una vivienda. Luego se encuentran el tamaño

y la fachada y acabados. Por último, están los servicios o áreas comunes, los cuales fueron

considerados como el atributo menos importante.

5.1.2.2. Definición de la vivienda ideal según encuestados.

Tabla 5.14.

Definición de la vivienda ideal según encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Departamento ubicado en un solo edificio multifamiliar

52 54.2 54.2 54.2

Departamento ubicado en un condominio residencial

44 45.8 45.8 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

77

Según se muestra en la Tabla 5.14, el 54.2% de los encuestados define a su

vivienda ideal como un departamento ubicado en un solo edificio multifamiliar; mientras que

el 45.8% restante considera que la vivienda ideal debería ser un departamento ubicado en

un condominio residencial, es decir, con más edificios a sus alrededores.

5.1.2.3. Condición de la vivienda según los encuestados.

Tabla 5.15.

Condición de la vivienda según los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Nuevo 85 88.5 88.5 88.5

Usado 11 11.5 11.5 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.15, la mayoría de los encuestados (85%) prefiere

comprar una vivienda nueva, y el 11.5% aceptarían pagar por una vivienda usada o de

“segunda mano”.

5.1.2.4. Número de piso en el que quisieran vivir los encuestados.

Tabla 5.16.

Número de piso en el que quisieran vivir los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Del 1° al 5° 51 53.1 53.1 53.1 Del 6° al 10° 29 30.2 30.2 83.3 Más del 10° 16 16.7 16.7 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.16, el 53.1% de los encuestados quisieran vivir

entre el primero y el quinto piso, el 30.2% prefieren del sexto al décimo piso; mientras que

el 16.7% restante elegiría vivir en algún piso mayor del décimo.

78

5.1.2.5. Número de personas con las que vivirían los encuestados.

Tabla 5.17.

Número de personas con las que vivirían los encuestados.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Viviría solo(a) 12 12.5 12.5 12.5

Con 1-2 personas 36 37.5 37.5 50.0 Con 3-4 personas 42 43.8 43.8 93.8

Con más de 4 personas

6 6.3 6.3 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.17, la mayoría de encuestados (43.8%) vivirían con

3 a 4 personas en una vivienda nueva; el 37.5% con 1 a 2 personas; mientras que el 12.5%

vivirían solos, Por último, solo el 6.3% viviría con más de 4 personas.

5.1.2.6. Tamaño del departamento deseado.

Tabla 5.18.

Tamaño del departamento deseado.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

0-55m2 23 24.0 24.0 24.0 55m2-100m2 49 51.0 51.0 75.0

100m2-120m2 24 25.0 25.0 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.18, la mayoría de los encuestados (51%) quisieran

que su departamento sea del área de entre 55 a 100 m2, el 25% prefieren de entre 100 a

120 m2; mientras que el 24% restante elegiría vivir en un inmueble de menos de 55 m2.

79

5.1.2.7. Cantidad de ambientes para departamento.

Tabla 5.19.

Cantidad de ambientes para departamento.

Cantidad de dormitorios

Cantidad de baños

de servicio

Cantidad de baños

Cantidad de dormitorios de servicio

Otrosa

N Válido 96 96 96 96 96

Perdidos 0 0 0 0 0

Media 2.3646 0.3958 2.2188 0.3854 0.0625 Mediana 2.0000 0.0000 2.0000 0.0000 0.0000 Moda 3.00 0.00 2.00 0.00 0.00 Desv. Desviación 0.85986 0.49160 0.69892 0.48925 0.24333 Mínimo 1.00 0.00 1.00 0.00 0.00 Máximo 4.00 1.00 4.00 1.00 1.00

Nota: Elaboración propia.

a Sala-comedor.

Según se muestra en la Tabla 5.19, los encuestados quisieran tener en su inmueble

más de dos dormitorios y baños; sin embargo, no están muy interesados en los dormitorios

y baños de servicio. Algunos añadieron que desearían una sala-comedor en su vivienda.

5.1.2.8. Ambientes adicionales.

Tabla 5.20.

Ambientes adicionales.

Sala con cocina

integrada

Balcón o terraza

Estudio Sala de estar

Patio Otrosa

N Válido 96 96 96 96 96 96

Perdidos 0 0 0 0 0 0

Media 0.6563 0.8958 0.4271 0.4792 0.2604 0.0104

Mediana 1.0000 1.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

Moda 1.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Desv. Desviación 0.47745 0.30708 0.49725 0.50219 0.44117 0.10206

Mínimo 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Máximo 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Nota: Elaboración propia.

a Sala de entretenimiento.

80

Según se muestra en la Tabla 5.20, el balcón o terraza y la sala con cocina integrada

son los ambientes adicionales que los encuestados consideran más importantes en una

vivienda. Luego se encuentran la sala de estar y un estudio. Por último, están el patio y

otros (sala de entretenimiento), los cuales fueron considerados como la característica

menos importante.

5.1.2.9. Característica del departamento.

Tabla 5.21.

Característica del departamento.

Privacidad Seguridad Espacioso Acceso a avenidas

principales

Otrosa

N Válido 96 96 96 96 96

Perdidos 0 0 0 0 0

Media 3.6667 3.9063 3.0521 2.5833 0.0104

Mediana 4.0000 4.0000 3.0000 3.0000 0.0000

Moda 4.00 4.00 4.00 2.00 0.00

Desv. Desviación 0.55567 0.29301 0.88698 0.89050 0.10206

Mínimo 2.00 3.00 1.00 1.00 0.00

Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 1.00

Nota: Elaboración propia.

a Domótica.

Según se muestra en la Tabla 5.21, la seguridad y la privacidad son las

características que los encuestados consideran más importantes en su departamento.

Luego que sea un lugar espacioso y que posea accesos a avenidas principales. Por último,

están otros (domótica), el cual fue considerado como una característica menos importante.

81

5.1.2.10. Servicios internos de la vivienda ideal.

Tabla 5.22.

Servicios internos de la vivienda ideal.

Estaciona-

mientos

Jardines y áreas verdes

Piscina Salas de

usos múltiples

Gimnasio Sala para niños

Cafetería, comedor

N Válido 96 96 96 96 96 96 96

Perdidos 0 0 0 0 0 0 0

Media 3.2917 3.2813 2.6458 2.2500 2.6563 2.1146 1.7813 Mediana 3.0000 3.0000 3.0000 2.0000 3.0000 2.0000 2.0000 Moda 4.00 4.00 3.00 2.00 3.00 1.00 2.00 Desv. Desviación

0.79361 0.72116 1.00503 0.78136 1.03444 1.08453 0.71382

Mínimo 1.00 2.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00

Zona de parrillas

Sauna Lavandería Espacio

para mascotas

Cine Otros

N Válido 96 96 96 96 96 96

Perdidos 0 0 0 0 0 0

Media 2.6250 1.7708 3.1354 2.5729 1.5313 0.0000

Mediana 3.0000 2.0000 3.0000 3.0000 1.0000 0.0000

Moda 3.00 2.00 3.00 3.00 1.00 0.00

Desv. Desviación 0.95422 0.76060 0.82869 0.91473 0.69514 0.00000

Mínimo 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.00

Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 0.00

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.22, los estacionamientos, los jardines y áreas

verdes, y la lavandería son los servicios internos que más quisieran tener los encuestados

dentro de su condominio. El gimnasio, parrilla y zona de parrillas son los siguientes

preferidos. Luego se encuentran el espacio para mascotas, salas de usos múltiples y sala

para niños. Por último, están la cafetería, el sauna y el cine, los cuales fueron considerados

como servicios internos menos necesarios.

82

5.1.2.11. Servicios externos de la vivienda ideal.

Tabla 5.23.

Servicios externos de la vivienda ideal.

Plazas y parques

Centro laboral

Instituciones educativas

Clínicas y hospitales

Centros culturales

Centros comerciales

N Válido 96 96 96 96 96 96

Perdidos 0 0 0 0 0 0

Media 3.2917 3.2604 2.7813 3.0938 1.9792 3.0104

Mediana 3.5000 3.0000 3.0000 3.0000 2.0000 3.0000

Moda 4.00 4.00 3.00 4.00 2.00 3.00

Desv. Desviación

0.80677 0.86139 0.90848 0.88351 0.83325 0.80125

Mínimo 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00

Bancos Supermercados

Cines y teatros

Bibliotecas Otros

N Válido 96 96 96 96 96

Perdidos 0 0 0 0 0

Media 2.7708 3.0313 1.9792 1.8854 0.0000

Mediana 3.0000 3.0000 2.0000 2.0000 0.0000

Moda 3.00 3.00 2.00 2.00 0.00

Desv. Desviación 0.74663 0.77396 0.90588 0.76598 0.00000

Mínimo 1.00 1.00 1.00 1.00 0.00

Máximo 4.00 4.00 4.00 4.00 0.00

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.23, las plazas y parques, centros laborales, y

clínicas y hospitales son los servicios externos que más quisieran tener los encuestados a

los alrededores o cerca de su condominio. Los supermercados, centros comerciales e

instituciones educativas son los siguientes preferidos. Luego se encuentran los bancos y

centros culturales al igual que los cines y teatros. Por último, está la biblioteca, el cual fue

considerado como un servicio externo menos necesario.

83

5.1.2.12. Medio de transporte usado con más frecuencia.

Tabla 5.24.

Medio de transporte usado con más frecuencia.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Movilidad propia 46 47.9 47.9 47.9

Público tradicional 37 38.5 38.5 86.5

Metropolitano 5 5.2 5.2 91.7

Metro de Lima 3 3.1 3.1 94.8

Otroa 5 5.2 5.2 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

a Taxi.

Según se muestra en la Tabla 5.24, la mayoría de encuestados usa movilidad propia

para transportarse, con 47.9%. Le sigue el medio de transporte público tradicional, que

asciende a 38.5%. Luego el 5.2% emplea el Metropolitano y el taxi; mientras que solo el 3%

usa el Metro de Lima.

5.1.2.13. Cantidad de pisos del edificio.

Tabla 5.25.

Cantidad de pisos del edificio.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Menos de 5 pisos 33 34.4 34.4 34.4

Entre 6 a 10 pisos 41 42.7 42.7 77.1

Más de 10 pisos 22 22.9 22.9 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.25, al 42.5% de los encuestados les gustaría que

el edificio donde vivan tenga entre 6 a 10 pisos de altura. El 34.4% prefiere edificios

pequeños de menos de 5 pisos. Por último, quienes quisieran un edificio de más de 10

pisos.

84

5.1.3. Precio de la vivienda ideal. Esta sección del cuestionario es sobre el precio

de la vivienda ideal, que corresponde a 4 preguntas acerca del precio en sí que los

encuestados estarían dispuestos a pagar por su vivienda ideal, el modo de pago, la cuota

del crédito (si lo hubiese) y el porcentaje de adelanto en caso que decidan por el crédito.

5.1.3.1. Monto que pagaría por un departamento.

Tabla 5.26.

Monto que pagaría por un departamento.

Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Menos de S/400,000

23 24.0 24.0 24.0

Entre S/400,000 - S/600,000

47 49.0 49.0 72.9

Entre S/600,000 - S/ 770,000

21 21.9 21.9 94.8

Más de S/770,000 5 5.2 5.2 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.26, el 49% de los encuestados pagaría un monto

en el rango de entre S/400,000 a S/600,000 por un departamento. El 24% no invertiría

mucho (menos de S/400,000). El 21.9% estaría dispuesto a pagar entre S/600,000 a

S/770,000 y solo el 5.2% pagaría una gran cantidad de más de S/770,000 por una nueva

vivienda.

5.1.3.2. Modo de pago.

Tabla 5.27.

Modo de pago.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Al contado 6 6.3 6.3 6.3

Al crédito 90 93.8 93.8 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

85

Según se muestra en la Tabla 5.27, la gran mayoría de encuestados usaría el crédito

como modo de pago de una vivienda nueva, con el 93.8%; mientras que solo el 6.3% tendría

el dinero suficiente para pagar su vivienda al contado.

5.1.3.3. Monto de cuota de crédito.

Tabla 5.28.

Monto de cuota de crédito.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

No paga a crédito 6 6.3 6.3 6.3

Entre S/1,400 - S/2,500 42 43.8 43.8 50.0

Entre S/2,500 - S/3,000 32 33.3 33.3 83.3

Entre S/3,000 - S/5,000 13 13.5 13.5 96.9

Más de S/5,000 3 3.1 3.1 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.28, de los que aceptarían un crédito hipotecario, el

43.8% de los encuestados mensualmente podría pagar entre S/1,400 a S/2,500, el 33.3%

un monto entre S/2,500 a S/3,000. Luego, el 13.5% daría cuotas mensuales de entre S3,000

a S/5,000; mientras que solo el 3.1% podría depositar más de S/5,000 cada mes. El 6.3%

lo eligió del crédito.

5.1.3.4. Porcentaje de cuota inicial.

Tabla 5.29.

Porcentaje de cuota inicial.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

No paga a crédito 6 6.3 6.3 6.3

El 10% 15 15.6 15.6 21.9 El 20% 28 29.2 29.2 51.0 El 30% 33 34.4 34.4 85.4 Otroa 14 14.6 14.6 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

a 15%, 25%, 35%, 40%, 50%.

86

Según se muestra en la Tabla 5.29, quienes pagarían una inicial del 30% son el 33%

de los encuestados. A un valor menos, el 28% abonaría el 20%; mientras que el 15.6% y el

14.6% darían una cuota inicial del 10% y otros (15%, 25%, 35%, 40%, 50%).

5.1.4. Promoción de la vivienda ideal. Esta sección del cuestionario es sobre la

promoción de la vivienda ideal, que corresponde a 5 preguntas acerca de la entidad

financiera de su preferencia, servicio adicional y obsequio por parte del desarrollador

inmobiliario, el medio para conocer las ofertas inmobiliarias y tiempo de visita previa a

entrega del inmueble.

5.1.4.1. Entidad financiera para crédito.

Tabla 5.30

Entidad financiera para crédito.

Entidad financiera

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

No paga al crédito 6 6.3 6.3 6.3

Banco 83 86.5 86.5 92.7 Caja Municipal 5 5.2 5.2 97.9

Cooperativa 2 2.1 2.1 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.30, gran porcentaje de los encuestados (86.5%)

contaría con un banco para obtener un crédito hipotecario: Luego el 5.2% y el 2.1% lo

obtuviera con una Caja Municipal o una cooperativa, respectivamente.

87

5.1.4.2. Servicio que debería incluir el desarrollador

inmobiliario.

Tabla 5.31.

Servicio que debería incluir el desarrollador inmobiliario.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Mudanza 6 6.3 6.3 6.3 Mantenimiento y limpieza

40 41.7 41.7 47.9

Vigilancia 35 36.5 36.5 84.4 Administración 15 15.6 15.6 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.31, el 41.7% considera que el desarrollador

inmobiliario debería incluir el servicio de mantenimiento y limpieza del condominio durante

el primer año del departamento. El 36.5% cree que la vigilancia sería mejor opción, además

de la administración, con el 15.6% de elecciones. Por último, la mudanza (6.3%) es el

servicio que debería ser incluido.

5.1.4.3. Obsequio por parte del desarrollador inmobiliario.

Tabla 5.32.

Obsequio por parte del desarrollador inmobiliario.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Cocina equipada 61 63.5 63.5 63.5

Luminarias 5 5.2 5.2 68.8 Electrodomésticos 20 20.8 20.8 89.6

Cortinas 8 8.3 8.3 97.9 Otrosa 2 2.1 2.1 100.0 Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

a Domótica, buenos acabados.

Según se muestra en la Tabla 5.32, más de la mitad de los encuestados, el 63.5%,

eligieron como obsequio por parte del desarrollador inmobiliario a una cocina equipada. El

20.8% prefirió los electrodomésticos, y el 8.3% las cortinas. Algunos no se convencieron de

88

las luminarias (5.2%), pero también sugirieron que la desarrolladora debería obsequiar

domótica o solo que tenga buenos acabados.

5.1.4.4. Medio de información de vivienda ideal.

Tabla 5.33.

Medio de información de vivienda ideal.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

Internet y página web

35 36.5 36.5 36.5

Redes sociales

39 40.6 40.6 77.1

Periódicos y revistas

9 9.4 9.4 86.5

Televisión 7 7.3 7.3 93.8 Radio 5 5.2 5.2 99.0 Otrosa 1 1.0 1.0 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

a Letreros, en persona.

Según se muestra en la Tabla 5.33, la mayoría de encuestados usaría las redes

sociales para recibir y conocer las ofertas inmobiliarias. El 35% se va por el internet y

páginas web, ya que ahí también se encuentran los portales inmobiliarios. Al 9.4% le

gustaría informarse de los nuevos inmuebles mediante periódicos y revistas, y el 5.2% por

la radio. Finalmente, solo el 1% sugirió que sea por letreros o en persona.

5.1.4.5. Tiempo de anticipación para visita del inmueble.

Tabla 5.34.

Tiempo de anticipación para visita del inmueble.

Frecuencia Porcentaje

Porcentaje válido

Porcentaje acumulado

De 0-15 días 41 42.7 42.7 42.7

De 15-35 días 55 57.3 57.3 100.0

Total 96 100.0 100.0

Nota: Elaboración propia.

Según se muestra en la Tabla 5.34, el 57.3% quisiera visitar el inmueble con 15 a

35 días de anticipación y el 42.7% en los 15 días previos a la entrega de la vivienda.

89

5.2. Contrastación de hipótesis

a) Al describir el perfil de las familias del NSE A/B, se conoce al público objetivo.

Según se muestran en las Tablas 5.4, 5.5 y 5.7, se mostraron que la mayoría de

encuestados vive en un hogar de 3 a 4 personas, con el 45%. Trabaja dependientemente,

es decir, para una empresa, y abarca el 58%. Además, su ingreso familiar mensual oscila

entre S/6,000 a S/8,000, con el 29%. Por lo tanto, queda aprobada la hipótesis debido a

que ese sería el público objetivo al que los futuros proyectos inmobiliarios estarían dirigidos.

b) Al identificar las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las

preferencias de las familias del NSE A/B, se define el diseño del inmueble.

De acuerdo a lo mostrado en las Tablas 5.18, 5.19 y 5.20, se deduce que el

departamento que la mayoría de encuestados desearía contaría con las siguientes

características: un área de entre 55m2 a 100m2 (51%), mínimo dos habitaciones y dos

baños, tendría balcón o terraza y una sala con cocina integrada. Se concluye que queda

aprobada la hipótesis debido a que se definió el diseño del inmueble.

c) Al calcular el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B estarían

dispuestas a pagar por un departamento en la zona, se determina el porcentaje de

variación con el precio actual del mercado.

Actualmente el precio por metro cuadrado de una vivienda en Magdalena cuesta

alrededor de S/5,800 (USD 1,756); sin embargo, según las encuestas, las familias estarían

dispuestas a pagar más de ese monto por un inmueble (Tabla 5.26): entre S/6,000 (USD

1,818) a S/7,272 (USD 2,204) por metro cuadrado (49% de los encuestados): en promedio,

un aproximado de S/6,636 (USD 2,000) por metro cuadrado. Entonces, la diferencia sería

del 14% y queda aprobada la hipótesis debido a que se determinó la variación entre ambos

montos.

d) Al formular las estrategias de promoción que se aplicarían en las desarrolladoras

inmobiliarias, se determina la base para las campañas de comunicación y publicidad

de los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona.

90

Como señaló la mayoría de la población encuestada, de acuerdo a lo mostrado en

las Tablas 5.30, 5.31, 5.32, 5.33 y 5.34, una estrategia de promoción que les parecería

interesante sería que las ofertas inmobiliarias sean publicadas en redes sociales más que

en otros medios (41% de los encuestados), prefieren acceder a un crédito hipotecario

mediante un banco (87% de los encuestados). En cuanto a la vivienda, en sí, que la cocina

esté totalmente equipada (64% de los encuestados), que se incluya el mantenimiento y

limpieza de áreas comunes y del edificio por 1 año (42% de los encuestados). Finalmente,

que la visita al proyecto entre 15 a 35 días antes de fecha de entrega (55% de los

encuestados). Por lo tanto, queda aprobada la hipótesis debido a que se determinó la base

para las campañas de comunicación y publicidad de los futuros proyectos de edificios

multifamiliares en la zona.

6. Discusión

Muchas personas desconocen el precio por metro cuadrado de las viviendas en el presente

distrito estudiado, por lo que compran inmuebles solo siguiendo sus preferencias y por lo

que creen que vale.

Si el porcentaje de personas teniendo una vivienda propia ha aumentado con el paso

de los años, podría ser que siga esa tendencia gracias a las distintas opciones para acceder

a un crédito hipotecario. Muchos no quieren estar pagando mensualmente un inmueble que

no es suyo; en ese caso, mejor ahorran para una inicial y luego lo van pagando por partes.

Numerosos ciudadanos hacen esto y, para que “se pague solo”, lo arriendan a otros que lo

necesitan. Es una buena estrategia para los que desean adquirir una vivienda nueva como

inversión.

Este procedimiento de investigación es usado por muchas empresas para realizar

estudios de mercado inmobiliario, debido a la facilidad de realización; sin embargo, el

tamaño de la muestra que emplean es más grande para tener más precisión en los

resultados y el dinero invertido es mucho mayor.

91

7. Conclusiones

Lo desarrollado a lo largo de la investigación permite llegar a las siguientes conclusiones:

Para que no existan más brechas entre la oferta y la demanda de departamentos,

es necesario conocer a los consumidores y sus preferencias. Una de las formas de llegar a

ello, y el cual se empleó en el presente trabajo, es evaluando el mercado mediante

encuestas transversales a los pobladores de los niveles socio-económicos A y B de la zona

y sus aledaños. Al mismo tiempo, se debe estar al tanto de la situación macro y micro del

país y del sector a estudiar, sobre todos los aspectos referentes a lo inmobiliario y

construcción, en general.

Los desarrolladores inmobiliarios deben conocer el perfil de las familias y su vivienda

actual, el diseño del futuro departamento que quisieran adquirir, el precio que le asocien y

el tipo de promoción que quisieran que tenga, para realizar óptimamente proyectos de

edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, destinados al

nivel socio-económico A y B.

La mayoría de las personas encuestadas son del distrito de Magdalena del Mar, sus

edades oscilan entre los 26 a 40 años, son solteras, trabajan para una empresa, su ingreso

familiar va desde los S/6,000 a S/8,000, viven con sus familiares, ya sean padres, hermanos

u otro pariente. Su hogar consta de 3 a 4 personas y viven en un departamento propio

ubicado entre el primer y el quinto piso de un edificio.

Para la población encuestada, los atributos más importantes de un inmueble son el

precio y la ubicación. Además, describen a su vivienda ideal como un departamento nuevo

localizado en los primeros pisos de un edificio multifamiliar de 6 a 10 niveles. Vivirán con 3

o 4 personas en un área que oscile entre 55 a 100 m2. Este inmueble debería contar con

mínimo dos habitaciones y baños y balcón o terraza, sala con cocina integrada,

estacionamiento, ya que la mayoría cuenta con movilidad propia. Adicionalmente, el

proyecto debería disponer de jardines o áreas verdes, estar ubicado cerca de parques y

plazas, centros laborales o clínicas y hospitales. Finalmente, como la característica más

importante señalada fue la seguridad, por lo que sería imprescindible contar con una garita

de vigilancia a la entrada del edificio. Hay que tener en cuenta que el diseño puede variar

92

dependiendo de la cantidad de personas que habitarían el inmueble y el propósito del

mismo.

Las familias de los NSE A y B de los distritos abarcados pagarían, en promedio,

alrededor de S/6,636 (USD 2,000) por m2 por un departamento. En contraste, se tiene que

el actual precio del mercado es de S/5,800 (USD 1,756) por m2, lo que significaría que las

familias podrían pagar aproximadamente un 14% adicional. El modo de pago sería al crédito

con cuotas desde el rango de S/1,400 a S/2,500 y la inicial de 30% del monto total.

De lo referido por los encuestados, los futuros proyectos se financiarían mediante

un banco y se promocionarían con más énfasis en las redes sociales, además del uso de

una página web propia y de portales inmobiliarios. Se les obsequiaría la cocina equipada y,

como servicio adicional por tiempo determinado desde la entrega del inmueble, sería el de

mantenimiento y limpieza del edificio. Por último, para que los clientes y futuros propietarios

puedan brindar sus opiniones y sugerencias con respecto al proyecto, se programarán

visitas al mismo con tiempo de anticipación de entre 15 a 35 días.

8. Recomendaciones

Estos resultados obtenidos, después de determinar un perfil de atributos que la mayor parte

de la población prefiere, no son todo lo que los ingenieros y arquitectos requieren para el

diseño definitivo de viviendas multifamiliares; ya que, es muy importante hacer estudios de

suelos, analizar el clima del lugar, la humedad, estudios de tráfico vehicular, entre otros,

para poder conseguir el diseño ideal acorde con lo que requiere el mercado y que sea

estructuralmente estable.

El estudio realizado no es totalmente definitivo para asegurar el éxito en futuros

proyectos inmobiliarios, es limitado. Para un entendimiento más detallado de las

preferencias de la población, sería necesario tener una muestra más amplia y añadir

encuestas con preguntas abiertas o entrevistas, ya que siempre habrá más atributos que

las desarrolladoras inmobiliarias no consideran para sus diseños de edificios

multifamiliares.

93

Evaluar el mercado inmobiliario cada vez que se quiera desarrollar un nuevo

proyecto, puesto que el marco/microentorno, necesidades, moda están en constante

cambio. También se puede contratar hacer el estudio a empresas externas, o, en todo caso,

emplear la información de anteriores proyectos con características similares como

referencia.

Realizar la relación que existe entre las distintas variables de estudio para

determinar en cuánto afectan las preferencias del consumidor con el diseño y precio de un

proyecto inmobiliario.

94

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102

Zillow Group (2017). Consumer housing trends report 2017. Recuperado de

https://www.zillow.com/report/2017/

103

Anexos

104

Anexo I. Actividad edificadora total en Lima Metropolitana (m2)

Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 1.

105

Anexo II. Oferta total de viviendas en Lima Metropolitana según tipo y estado

Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 6.

106

Anexo III. Oferta total de departamentos 2017 por sector urbano en Lima Metropolitana

Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 11.

107

Anexo IV. Unidades de vivienda vendidas en Lima Metropolitana 1996-2017

Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 14.

108

Anexo V. Unidades de viviendas vendidas según precio de venta (en S/) - 2017

Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 15.

109

Anexo VI. Demanda insatisfecha de vivienda por segmento en Lima Metropolitana – 2017

Nota: Recuperado de Valdivia, 2018, p. 21.

110

Anexo VII. Distrito de Magdalena del Mar. Plano estratificado a nivel de manzana por

ingreso per cápita del hogar

Nota: Recuperado de INEI, 2016.

111

Anexo VIII. Proyectos inmobiliarios en Magdalena del Mar

Nombre del proyecto Imagen referencial Fuente

Residencial Larco

Lexus Inversiones (s.f.)

Abedul

Abril Grupo Inmobiliario

(s.f.)

Bianco Parque Graña

Edificaciones Inmobiliarias

(s.f.)

112

Residencial Rutte

Inversiones Estinos (s.f.)

Paseo Parque Graña

Grupo Aurora (s.f.)

Aliaga 650

V&V Grupo Inmobiliario

(s.f.)

113

Juan de Aliaga 488

Constructora e Inmobiliaria

Pionero Tres (s.f.)

One Park

San Charbel Edificaciones

(s.f.)

Lúminor II

Inhouse Grupo Inmobiliario

(s.f.)

Edificio Praga 2

Bauen Inversiones (s.f.)

114

Hana Residencial

Wasiiki Inversiones (s.f.)

Graña 330

Armonhy Inmobiliaria (s.f.a)

Edificio Mateus

Armonhy Inmobiliaria (s.f.b)

Nota: Elaboración propia.

115

Anexo IX. Distribución de personas según NSE 2018 – Lima Metropolitana

Nota: Recuperado de Apeim, 2018, p.27.

116

Anexo X. Ingresos y gastos según NSE 2018 – Lima Metropolitana

Nota: Recuperado de Apeim, 2018, p.46.

117

Anexo XI. Distribución de gasto según NSE 2018 – Lima Metropolitana

Nota: Recuperado de Apeim, 2018, p.47.

118

Anexo XII. Educación del jefe del hogar

Nota: Recuperado de Ipsos, 2013, p.60.

119

Anexo XIII. Educación de otros miembros del hogar

Nota: Recuperado de Ipsos, 2013, p.62.

120

Anexo XIV. Ocupación del jefe del hogar

Nota: Recuperado de Ipsos, 2013, p.74.

121

Anexo XV. Principal fuente de ingreso del hogar

Nota: Recuperado de Ipsos, 2013, p.78.

122

Anexo XVI. Fuentes de ingreso del hogar de todos los miembros aportantes

Nota: Recuperado de Ipsos, 2013, p.77.

123

Anexo XVII. Distribución de NSE por zona – Lima Metropolitana

Nota: Recuperado de Apeim, 2018, p.31.

124

Anexo XVIII. Perfil de personas según NSE 2018 – Lima Metropolitana

Nota: Recuperado de Apeim, 2018, p.48.

125

Anexo XIX. Tabla probabilidad acumulada inferior para distribución normal N(0,1)

126

Anexo XX. Primera encuesta realizada como instrumento de recolección de datos

1.- ¿Qué atributo considera usted más importante?

(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)

4 3 2 1

a) Ubiación

b) Precio

c) Tamaño

d)

e)

2.- ¿Cómo definiría su vivienda ideal? (Marque solo una respuesta)

a) Debe ser una casa.

b) Debe ser un departamento en edificio.

(En un solo edificio)

c) Debe ser un departamento en condominio residencial.

(2 o más edificios en área común cerrada)

* Si la respuesta es a), dar por terminada la encuesta.

3.- ¿En qué piso la situaría?

a) Del 1° al 3° b) Del 4° al 5°

c) Del 6° a más

4.- ¿Cuántas personas vivirían con usted?

a) Viviría solo b) Con 1-2 personas

c) Con 3-4 personas d) Con más de 4 personas

5.- ¿De qué tamaño quisiera que fuera su vivienda ideal?

a) 0-70m2 b) 70m2-100m2

c) Más 100m2

6.- ¿Qué ambientes y espacios de uso le gustaría que tuviera su vivienda ideal? (Múltiple respuesta)

a) Sala b) Comedor

c) Sala-Comedor d) Dormitorios

e) Baños f) Cocina

g) Lavandería h) Kitchenette

i) Sala de estar j) Dormitorio de servicio

k) Terraza l) Baño de servicio

m) Estudio n) Patio

j) Otros (especificar):

ENCUESTA

Caracteríticas / Servicios

Otro (especificar)

127

7.- ¿Qué característica consideraría más importante tener para su vivienda ideal?

(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)

4 3 2 1

a) Privacidad

c) Seguridad

b) Comodidad

d) Acceso

e)

8.- ¿Qué servicios considera más importante para su vivienda actual?

(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)

4 3 2 1

a) Estacionamientos

b) Jardines y áreas verdes

c) Piscina

d) Salas de usos mútiples

e) Gimnasio

f) Sala de niños

g) Cafetería, comedor

h) Zona BBQ

i) Sauna

j) Lavandería

k) Otros (especificar):

9.- ¿Qué servicios considera más importantes tener cerca de su vivienda ideal?

(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)

4 3 2 1

a) Plazas y parques

b) Clínicas y hospitales

c) Centros culturales

d) Centros comerciales

e) Bancos

f) Supermercados

g) Cines y teatros

h) Bibliotecas

i) Otros (especificar):

10.- ¿Qué medio de transporte utiliza con más frecuencia?

a) Transporte Particular b) Público tradicional

c) Metropolitano d) Metro de Lima

11.- ¿Cuánto pagaría por su vivienda ideal? (US$)

a) Menos de 100,000 b) Entre 100,000 - 150,000

c) Entre 150,000 - 200,000 d) Más de 200,000

12.- ¿Cuál sería el modo de pago?

a) Al contado b) Al crédito

* Si la respuesta es a), pasar a la pregunta 15.

Otro (especificar)

128

13.- ¿Cuál sería el monto de la cuota del crédito? (US$)

a) Menos de 400 b) Entre 400 - 600

c) Entre 600 - 800 d) Más de 800

14.- ¿Cuál porcentaje de adelanto usted abonaría?

a) 10% b) 15%

c) 20%

15.- ¿Con cuál entidad bancaria preferiría obtener el crédito? (Marque solo una respuesta)

a) Banco de Crédito b) Banco Scotiabank

c) Banco Interbank d) Banco Continental

e) Banco Pichincha f) Otro (especifique):

16.- ¿Qué servicio le gustaría que el desarrollador inmobiario incluya en la entrega o primeros años de

su vivienda ideal?

a) Mudanza b) Mantenimiento y Limpieza

c) Vigilancia d) Administración

e) Otros

17.- ¿Qué obsequio le gustaría recibir de parte del desarrollador inmobiliario? (Marque solo una respuesta)

a) Cocina equipada b) Closet para habitación

c) Lavadora d) Juego de comedor

e) Otro (especifique):

18.- ¿Por cúal medio le gustaría informarse sobre su vivienda ideal? (Marque solo una respuesta)

a) Internet y página web d) Redes sociales

b) Periódicos y revistas e) Televisión

c) Radio f) Otro:

19.- ¿Cuántas viviendas como máximo deberían haber en el proyecto inmobiliario?

a) Menos de 20 b) Entre 20 - 40

c) Más de 40

20.- ¿Le gustaría visitar su vivienda ideal mientras se esté construyendo?

a) Si b) No

1.- Sexo

Masculino Femenino

2.- Edad

28-40 años 40-55 años

DATOS DEL ENCUESTADO

129

3.- Estado civil

Soltero(a) Casado(a) Viudo(a)

Conviviente Separado(a)

4.- Situación laboral

Independiente Pensionista

Dependiente Desempleado

Estudiante Profesión:

5.- Ingreso mensual

Menos de S/ 2,000 Entre S/ 2,000 - S/ 3,000

Entre S/ 3,000 - S/ 4,000 Entre S/ 4,000 - S/ 5,000

Más de S/ 5,000

6.- Usted vive con

Cónyugue Familiares

Hijos solteros Amigos

Hijos casados Solo

7.- Número de personas que viven con usted

1 a 2 personas 3 a 4 personas

5 a 6 personas Mas de 6 personas

8.- La vivienda que ocupa es

a) Propia Urbanización - Distrito:

Casa Departamento

b) Alquilada Urbanización - Distrito:

Casa Departamento

N° de piso

Si la respuesta fue a), dar por terminada la encuesta; caso contrario, continúe con la siguiente pregunta.

9.- Renta mensual

Menos de S/ 1,000 Entre S/ 1,000 - S/ 1,500

Entre S/ 1,500 - S/ 2,000 Entre S/ 2,000 - S/ 2,500

Más de S/ 2,500

130

Anexo XXI. Ficha de validación de instrumento

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

FACULTAD DE INGENIERÍA

CARRERA DE INGENIERÍA CIVIL

CARTA DE VALIDACIÓN DEL INSTRUMENTO

Yo, _____________________________________________, con DNI N°

__________________, C.I.P. N° ___________________ por medio de la presente hago

constar que he leído y evaluado el instrumento de recolección de datos correspondiente a

la investigación de tesis titulada “EVALUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA

EL DISEÑO DE FUTUROS PROYECTOS DE EDIFICIOS MULTIFAMILIARES DE LOS

SECTORES A Y B EN LA ZONA SURESTE DEL DISTRITO DE MAGDALENA DEL MAR,

AÑO 2019”, presentado por la Srta. CAROLIN GISLENE GARCIA VILLACORTA, con DNI

N° 47706321, como requisito para obtener el Título de Ingeniero Civil, en la Universidad

San Ignacio de Loyola, el cual apruebo en calidad de validador, cuya calificación es del

_______ % con el nivel de validez __________________.

Valores del nivel de validez del cuestionario:

Profesión: ___________________________________________________________

Lugar de trabajo: ______________________________________________________

Cargo que desempeña: _________________________________________________

Fecha: ___________________ Firma: ______________________________

% Niveles de Validez

91-100 Excelente

81-90 Muy Bueno

71-80 Bueno

61-70 Regular

51-60 Deficiente

131

Anexo XXII. Encuesta corregida como instrumento de recolección de datos

1.- ¿Cuánta importancia le da usted a cada atributo?

(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)

4 3 2 1

a) Ubicación

b) Precio

c) Tamaño

d)

e) Servicios o áreas comunes

f)

2.- ¿Cómo definiría su vivienda ideal? (Marque solo una respuesta)

a) Debe ser un departamento ubicado en un solo edificio multifamiliar.

b) Debe ser un departamento ubicado en un condominio residencial.

(2 o más edificios en área común cerrada)

3.- ¿Compraría usted una vivienda nueva o usada?

a) Nueva b) Usada

4.- ¿En qué piso le gustaría vivir?

a) Del 1° al 5° b) Del 6° al 10°

c) Del 11° a más

5.- ¿Cuántas personas vivirían con usted?

a) Viviría solo b) Con 1-2 personas

c) Con 3-4 personas d) Con más de 4 personas

6.- ¿De qué tamaño quisiera que fuese su departamento?

a) 0-55m2 b) 56m2-100m2

c) 101m2-120m2

7.- ¿Qué cantidad de ambientes le gustaría tener en su departamento?

a) Dormitorios b) Baño de servicio

c) Baños d) Dormitorio de servicio

e) Otros (especificar):

Instrucciones: La presente encuesta busca conocer al ciudadano, su hogar, vivienda y sus necesidades para un nuevo

proyecto inmobiliario; de este modo, se podrá estudiar el mercado inmobiliario actual de la zona sureste del distrito de

Magdalena del Mar. Por favor, complete cada pregunta de acuerdo a lo indicado.

ENCUESTA

Fachada y acabados

Otro (especificar):________________

132

8.- ¿Qué espacios o ambientes adicionales le gustaría tener? (Múltiple respuesta)

a) Sala con cocina integrada

b) Balcón o terraza

c) Sala de estudio

d) Sala de estar

e) Patio

f) Otros (especificar):

9.- ¿Qué característica consideraría más importante tener para su departamento?

(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)

4 3 2 1

a) Privacidad

c) Seguridad

b) Espacioso

d) Acceso a avenidas principales

e)

10.- ¿Qué servicios considera más importante para su vivienda ideal?

(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)

4 3 2 1

a) Estacionamientos

b) Jardines y áreas verdes

c) Piscina

d) Salas de usos mútiples

e) Gimnasio

f) Sala de niños

g) Cafetería, comedor

h) Zona de parrillas

i) Sauna

j) Lavandería

k) Espacio para mascotas

l) Cine

m)

11.- ¿Qué servicios considera más importantes tener cerca de su vivienda ideal?

(Escala de 1 al 4, donde 1 es menos importante y 4 más importante)

4 3 2 1

a) Plazas y parques

b) Centro laboral

c) Instituciones educativas

d) Clínicas y hospitales

e) Centros culturales

f) Centros comerciales

g) Bancos

h) Supermercados

i) Cines y teatros

j) Bibliotecas

k) Otro (especificar):________________

Otro (especificar):________________

Otro (especificar):________________

133

12.- ¿Qué medio de transporte utiliza con más frecuencia? (Marque solo una respuesta)

a) Movilidad propia b) Público tradicional

c) Metropolitano d) Metro de Lima

e) Otro (especifique):

13.- ¿Cuánto pagaría por su vivienda ideal?

a) Menos de S/400,000 b) Entre S/400,001 - S/600,000

c) Entre S/600,001 - S/770,000 d) Más de S/770,001

14.- ¿Cuál sería el modo de pago?

a) Al contado b) Al crédito

* Si la respuesta es a), pasar a la pregunta 18; caso contrario, continúe con la siguiente pregunta.

15.- ¿Cuál sería el monto de la cuota del crédito que usted podría pagar?

a) Entre S/1,400 - S/2,500 b) Entre S/2,501 - S/3,000

c) Entre S/3,001 - S/5,000 d) Más de S/5,001

16.- ¿Cuánto podría dar usted de cuota inicial del precio del departamento?

a) El 10% b) El 20%

c) El 30% d) Otro (especifique):

17.- ¿De cuál entidad financiera preferiría obtener el crédito? (Marque solo una respuesta)

a) Banco b) Caja Municipal

c) Cooperativa d) Otro (especifique):

18.- ¿Qué servicio le gustaría que el desarrollador inmobiario incluya en el primer año de su

vivienda ideal? (Marque solo una respuesta)

a) Mudanza b) Mantenimiento y Limpieza

c) Vigilancia d) Administración

e) Otros

19.- ¿Qué obsequio le gustaría recibir de parte del desarrollador inmobiliario? (Marque solo una respuesta)

a) Cocina equipada b) Luminarias

c) Electrodomésticos d) Cortinas

e) Otro (especifique):

20.- ¿Por cúal medio le gustaría informarse sobre su vivienda ideal? (Marque solo una respuesta)

a) Internet y página web d) Redes sociales

b) Periódicos y revistas e) Televisión

c) Radio f) Otros:

21.- ¿Cuántos pisos debería tener el edificio donde se ubique su departamento?

a) Menos de 5 pisos b) Entre 6 a 10 pisos

c) Más de 11 pisos

134

22.- ¿Con cuánto tiempo de anticipación le gustaría hacer una visita previo a la entrega de su inmueble?

a) De 0 - 15 días b) De 16 - 35 días

1.- Sexo

Masculino Femenino

2.- Edad

26-40 años 41-55 años

3.- Estado civil

Soltero(a) Casado(a) Viudo(a)

Conviviente Separado(a)

4.- Situación laboral

Independiente (negocio propio) Pensionista

Dependiente (empleado) Desempleado

Estudiante

5.- Ingreso familiar mensual

Menos de S/ 4,000 Entre S/ 4,001 - S/ 6,000

Entre S/ 6,001 - S/ 8,000 Entre S/ 8,001 - S/ 10,000

Más de S/ 10,001

6.- Usted vive con

Cónyugue Familiares

Hijos solteros Amigos

Hijos casados Solo

7.- Número de personas que viven con usted

0 a 2 personas 3 a 4 personas

5 a 6 personas Mas de 6 personas

DATOS DEL ENCUESTADO

Más de 56 años

135

8.- La vivienda que ocupa es

a) Propia Distrito:

Casa Departamento

N° de piso

b) Alquilada Distrito:

Casa Departamento

N° de piso

Si la respuesta fue a), dar por terminada la encuesta; caso contrario, continúe con la siguiente pregunta.

9.- Renta mensual

Entre S/ 1,500 a S/2,000 Entre S/ 2,001 - S/ 2,500

Entre S/ 2,501 - S/ 3,000

136

Anexo XXIII. Carta validada I

137

Anexo XXIV. Carta validada II

138

Anexo XXV. Carta validada III

139

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s:

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s

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s e

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la

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a

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ste

d

el

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trito

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ar,

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01

9?

b)

¿C

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s cara

cte

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el

dep

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am

ento

y

con

dom

inio

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eal

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erd

o

a

las

pre

fere

ncia

s

de

las

fam

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el N

SE

A/B

qu

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odrí

an s

er

los

futu

ros c

om

pra

dore

s d

e lo

s i

nm

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les

de

los

pro

yecto

s

de

edific

ios

mu

ltifam

iliare

s

en la

zon

a sure

ste

d

el

dis

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de

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ale

na

del

Mar,

añ

o

20

19

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c) ¿

Cu

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s e

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por

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do

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medio

qu

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am

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/B

esta

rían

d

isp

uesta

s

a

pag

ar

por

un

d

ep

art

am

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ubic

ad

o

en

la

zon

a

sure

ste

d

el

dis

trito

de

Magd

ale

na

del

Mar,

añ

o 2

01

9?

d)

¿Q

ué

estr

ate

gia

d

e

pro

moció

n

deb

erí

an

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licar

las

desarr

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s

inm

obili

ari

as p

ara

qu

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s fa

mili

as d

el

NS

E

A/B

pu

ed

an

con

ocer

los

futu

ros

pro

yecto

s d

e e

dific

ios m

ultifam

iliare

s e

n

la

zon

a

sure

ste

d

el

dis

trito

de

M

agd

ale

na d

el M

ar,

añ

o 2

01

9?

Ob

jeti

vo

s

es

pe

cíf

ico

s:

a)

Descri

bir

el

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il d

e l

as f

am

ilias

del N

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A/B

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al pú

blic

o

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tivo p

ara

lo

s f

utu

ros pro

yecto

s

de

edific

ios

multifam

iliare

s

en

la

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a s

ure

ste

del d

istr

ito.

b)

Iden

tificar

las c

ara

cte

rísticas d

el

dep

art

am

ento

y c

ond

om

inio

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e

acu

erd

o a la

s pre

fere

ncia

s d

e la

s

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ert

en

ecie

nte

s a

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SE

A/B

p

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definir

el dis

eñ

o d

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mu

eble

a

ofr

ecer

en l

os f

utu

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royecto

s d

e

edific

ios m

ultifam

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s e

n la z

on

a

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Calc

ula

r el

pre

cio

p

or

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o

cu

adra

do p

rom

ed

io q

ue l

as f

am

ilias

del

NS

E A

/B e

sta

rían

dis

pu

esta

s a

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ag

ar

por

un

dep

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am

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en

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a p

ara

com

para

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cio

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erc

ad

o.

d)

Form

ula

r u

na

estr

ate

gia

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e

pro

moció

n

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an

ap

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desarr

ollad

ora

s

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ob

iliari

as

para

qu

e la

s fam

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el N

SE

A/B

pu

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an

con

ocer

los

futu

ros

pro

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s

de

edific

ios m

ultifam

iliare

s en la

zon

a

sure

ste

d

el

dis

trito

de

Magd

ale

na

del M

ar.

Hip

óte

sis

esp

ecíf

ica

s:

a)

Al

describ

ir

el

perf

il d

e

las

fam

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SE

A/B

, se c

on

oce

al pú

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o o

bje

tivo.

b)

Al

iden

tificar

las

cara

cte

rísticas

del

dep

art

am

ento

y

con

dom

inio

id

eal

de

acu

erd

o

a

las

pre

fere

ncia

s d

e l

as f

am

ilias d

el

NS

E A

/B, se d

efin

e e

l dis

eñ

o d

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inm

ueb

le.

c)

Al c

alc

ula

r el pre

cio

por

metr

o

cu

adra

do

pro

med

io

qu

e

las

fam

ilias

del

NS

E A

/B

esta

rían

dis

pu

esta

s

a

pag

ar

por

un

d

ep

art

am

ento

en

la

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a,

se

dete

rmin

a

el

porc

enta

je

de

vari

ació

n c

on e

l pre

cio

actu

al d

el

merc

ad

o.

d)

Al fo

rmula

r la

s e

str

ate

gia

s d

e

pro

moció

n q

ue s

e a

plic

arí

an

en

la

s

desarr

olla

dora

s

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obili

ari

as,

se

dete

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a

la

base

para

la

s

cam

pañ

as

de

com

unic

ació

n

y

pu

blic

idad

d

e

los

futu

ros

pro

yecto

s

de

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ios

mu

ltifam

iliare

s

en

la

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a.

Ind

ep

en

die

nte

: IN

ST

RU

ME

NT

OS

Merc

ad

o

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obili

ari

o

- E

ncu

esta

s m

ed

iante

cu

estion

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os s

em

i-estr

uctu

rad

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gu

nta

s c

err

ad

as

con a

lgu

nas

respu

esta

s a

bie

rtas,

valo

res d

icotó

mic

os y

polit

óm

icos.

TÉ

CN

ICA

S

- M

uestr

eo

pro

babilí

stico y

ale

ato

rio s

imp

le.

- R

ecole

cció

n d

e

dato

s m

edia

nte

encu

esta

s

transvers

ale

s.