fallo para efip I

Poder Judicial de la Nación

Cámara Federal de Apelaciones de Comodoro RivadaviaExpte. Nº 81004913

Comodoro Rivadavia, de diciembre de 2013.-

Y VISTOS:

Estos autos caratulados “SUBDIRECCION

GENERAL DE COMERCIO DE USHUAIA S/, DENUNCIA PRESENTADA POR

EL SR. SERGIO CHACON MUÑOZ c/ INMOBILIARIA HAIYEN

PROPIEDADES s/RECURSO DIRECTO LEY 24.240”, en trámite ante

esta Alzada bajo el Nº 81004913/2012/CA1.

Y CONSIDERANDO:

I.- Que llegan estos autos al Acuerdo

del Tribunal, para el tratamiento del recurso de apelación

interpuesto a fs. 85/93 por los representantes de la firma

Haiyén Propiedades, en los términos del art. 45 de la Ley

24.240(LDC) en contra de la Disposición SS.C.I. y E. Nro.

007/2013 dictada el día 2 de mayo de 2013 por el Señor

Subsecretario de Comercio Interior del Ministerio de

Economía de la Provincia de Tierra del Fuego.

II.- La Disposición atacada resuelve

aplicar a la recurrente la sanción de apercibimiento por

haber violado los deberes impuestos por los artículos 5°,

7°, 8°bis, 19° y 40°bis de la LDC, consistentes en no haber

dado cumplimiento a la obligación de prestar servicios de

manera que no presenten peligro para la salud del usuario;

no haber efectivizado la oferta formulada, y no cumplir con

las obligaciones de garantizar las debidas condiciones de

atención, trato digno y equitativo, sin haber respetado los

términos, plazos, condiciones y demás circunstancias

conforme las cuales fue ofrecida, publicitada y convenida

la contratación, causando daño económico al consumidor.

En virtud de ello, la autoridad

administrativa aplicó daño directo a favor del denunciante,

Sr. Sergio Esteban Chacon Muñoz, por el valor de tres

“Canastas Básicas Total para el Hogar 3” actualizado por el

índice que publica el INDEC, conforme lo prescripto por el

art. 40bis de la ley 24240, imponiéndole a la infractora,

la obligación de publicar la disposición en crisis en un

diario de considerable circulación, en un espacio y con

caracteres destacados, conforme lo establecido en el art.

47 de la citada normativa.

III.- Para decidir del modo enunciado,

se consideró que estas actuaciones fueron iniciadas en

virtud de la denuncia incoada por el Sr. Chacon Muñoz,

contra la firma Haiyén Propiedades, a raíz de la

contratación de una locación celebrada por su intermedio

con el propietario de una vivienda, vínculo que se resolvió

anticipadamente a causa de la invasión de una plaga de

roedores en el inmueble objeto de dicho contrato.

Que celebrada la audiencia de

conciliación respectiva y producida una prueba informativa,

se formuló imputación en los términos descriptos en la

primera consideración, interponiendo la sumariada un pedido

de nulidad de ese requerimiento y formulando descargo en

subsidio (fs.51/54).

A fs. 62 se proveyeron las pruebas

ofrecidas, desestimándose la prueba testimonial y

ordenándose la producción de prueba informativa, cuyos

respondes fueron agregados a fs. 65/67, con lo que

dictaminó el servicio de asesoramiento jurídico permanente

del organismo, propiciando la aplicación de las sanciones

que resultaron impuestas mediante el acto administrativo

recurrido, en el que se consideró debidamente acreditada la

presencia de roedores en la vivienda, de los que podría

derivar un daño a la salud de sus ocupantes, importando

ello una violación al “perfecto estado y funcionamiento”

con el que se habría ofrecido la locación.

Por otra parte se valoró, que frente a

la imputación efectuada, la firma no negó el maltrato

denunciado por el Sr. Chacón, además de considerar el

menoscabo sufrido en el derecho del adquirente por la

frustración del servicio, en virtud de haberse tornando

impropia la cosa para su destino y disminuido el uso que de

ella es natural obtener, razón por la cual se obligó a la

sumariada a responder en los términos del art. 40°bis de la

LDC.

IV.- Contra lo decidido se agravió la

accionada, reconociendo el contrato de locación que celebró

por su intermedio el denunciante el 23 de diciembre de 2011

respecto del inmueble sito en calle Guardacostas R. Iguazú



1049 de la localidad de Ushuaia; que ofertó y acordó con

ambas partes los términos de la contratación y que, en

efecto, en el contrato se dejó constancia de que el

inmueble se hallaba en perfecto estado de funcionamiento.

Afirma que conforme el mismo denunciante lo

expusiera, luego de más de tres meses de locación advirtió

la presencia de roedores, por lo que el hecho denunciado

sobrevino a la conformación de la voluntad contractual,

siendo además, que una vez anoticiado de éste, el locador

actuó conforme las obligaciones civiles derivadas de su

condición (arts. 1514 y ccdtes del Cód. Civil), que la LDC

no ha sustituído.

Manifiesta que la decisión administrativa

configura un absurdo al considerar que el cumplimiento de

una obligación legal pueda ser susceptible de sanción,

agravada porque la rescisión del contrato fue acordada

entre el locador y el locatario de plena conformidad.

Que el servicio de inmobiliaria que ha

prestado, no la constituye en parte de aquel vínculo

contractual, sin que exista ningún mandato tácito de

administración del inmueble, que derive del contrato o de

la ley, limitando su intervención posterior a facilitar el

domicilio de pago para la percepción de los cánones por

cuenta y orden del locador.

Niega el maltrato al consumidor que la

administración ha tenido por probado con los meros dichos

del denunciante, agregando que con la recepción del

testimonio de la anterior locataria, -y que su parte

ofreciera en el descargo-, se hubiera acreditado el estado

del inmueble a la finalización del anterior contrato de

alquiler, que data de unos días previos a la contratación

del Sr. Chacón, y que podía dar fe respecto de la

inexistencia de vicios.

Agrega que los hechos no ocurrieron tal y

como les fueron imputados, ya que la presencia de roedores

no fue advertida de manera inmediata a la celebración de la

locación, sino tres meses más tarde, y que conforme consta

en el informe de la firma “Pest Control”, -que desratizó la

vivienda-, era necesario para evitar una nueva invasión,

tapar algunos agujeros y proceder a la higiene general del

terreno, esto último, de exclusiva responsabilidad del

usuario.

Impetra la nulidad del acto administrativo,

derivada de la ausencia de elementos objetivos que avalen

el hecho imputado, sumado a la negación del derecho de

defensa por cercenamiento de la actividad probatoria y

falencias argumentales para la atribución de

responsabilidad, cuestionando finalmente la competencia de

la autoridad de aplicación, frente a la inexistencia de

relación de consumo.

Asimismo impugna el resarcimiento que se le

impusiera como “daño directo”, el cual desconoce y califica

de desproporcionado.

V.- A fs. 98 se expidió el Sr. Fiscal

General que interviene ante esta Alzada, quien opinó que el

recurso fue interpuesto en tiempo y forma, propiciando la

competencia de este Cuerpo para su tratamiento.

VI.- Para comenzar este análisis, debemos

considerar que conforme surge de la copia del contrato de

locación que luce a fs. 3/7 se encuentra debidamente

acreditado el vínculo locativo que uniera al denunciante

con el propietario de la vivienda, concretado con la

intermediación de la inmobiliaria Haiyén Propiedades, quien

intervino en la etapa precontractual y por cuyos servicios

percibió la comisión de rigor (comprobante agregado a fs.

10), asumiendo durante la ejecución de la locación, la

cobranza de los cánones locativos mensuales, del mismo modo

que el servicio de agua, conforme lo pactado en la cláusula

décimo segunda del contrato.

Siendo ello así, conviene recordar que la

modificación a la LDC, producida por la ley 26.361,

modificó el art. 1°, redefiniendo la noción conceptual de

consumidor “…entendiéndose por tal a toda persona física o

jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma

gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio

propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida

la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes

de campo, cementerios privados y figuras afines. Se



considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser

parte de una relación de consumo, como consecuencia o en

ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como

destinatario final, en beneficio propio o de su grupo

familiar o social, y a quien de cualquier manera está

expuesto a una relación de consumo (Artículo sustituido por

art. 1° de la Ley N° 26.361 B.O. 7/4/2008).

Esta nueva redacción parece atinada dentro

de una tendencia generalizadora, por lo cual hoy el

consumidor inmobiliario debe ser entendido en sentido

amplio, careciendo de las limitaciones que derivaban del

anterior texto legislativo. Debe entenderse que la

enunciación de la adquisición de los derechos en "tiempos

compartidos, clubes de campo, cementerios privados y

figuras afines", es sólo a los fines ejemplificativos, ya

que comprende otras figuras no incluídas, y que no debe

interpretarse limitativamente, siempre dentro de la

relación de consumo de rango constitucional.

Por eso se ha dicho que “Ese agregado debe

interpretarse en el sentido más favorable al consumidor,

que supone afirmar la inclusión de las operaciones

inmobiliarias. Los consumidores, compradores de inmuebles

nuevos para vivienda, permanente o transitoria, o lotes de

terreno adquiridos para tal fin, al igual que los

locatarios que contratasen para el mismo objeto no

comercial, la construcción o reparación de sus viviendas,

están indistintamente tutelados por la ley”. (Arias Cáu,

Esteban Javier, “Interpretación judicial en torno al

consumidor inmobiliario dentro de la relación de consumo”,

LL Patagonia 2008 (diciembre), 544).

A partir de lo expuesto, y más allá de las

específicas disposiciones del Código Civil y de la ley de

locaciones -23091-, que regulan el vínculo entre el locador

y el locatario, la relación entre el usuario y la

inmobiliaria, que le ofreció la vivienda y con cuya

intermediación se concretó la contratación, participa de

los caracteres definidos en el art. 3 de la LDC, conforme

las definiciones de “consumidor” y “proveedor” contenidas

en los arts. 1° y 2° de la misma norma.

Por esta razón, cabe descartar el agravio

referido a la inexistencia de relación de consumo, con el

cual se pretende evitar la aplicación de la ley 24240, como

norma de orden público (art. 65 LDC) y de la cual deriva la

competencia de la Subdirección General de Comercio que ha

sido cuestionada, en tanto, en el caso, la oferta del

inmueble, ha sido pública, provino de una empresa

inscripta para prestar “servicios inmobiliarios” como

actividad comercial (fs. 33), esto es que

"profesionalmente" ofreció el inmueble para su alquiler

destinado a vivienda familiar del consumidor.

VII.- Arribados a esa conclusión, y

entrando en el planteo nulificante derivado de la posible

afectación del derecho de defensa y cercenamiento de la

actividad probatoria, surge del cotejo de lo actuado en

sede administrativa, que una vez recibido el descargo de

ley, fueron proveídas las pruebas ofrecidas por la

sumariada, y se desestimaron aquellas que fueron

consideradas inconducentes, todo lo cual fue debidamente

notificado a la accionada, conforme consta a fs. 63,

consintiendo lo actuado, en tanto no dedujo recurso de

reconsideración conforme la autoriza el art. 45 de la ley.

Es decir, la sumariada no planteó en tiempo

y forma oportunos, la necesidad de recibir el testimonio de

la anterior locataria, por lo que la nulidad articulada en

esta instancia por ese motivo, debe ser rechazada, en tanto

devendría del ejercicio de una facultad oficiosa de la

administración, consistente en admitir sólo las probanzas

que fueren conducentes y pertinentes para el

esclarecimiento de la cuestión debatida.

Por otra parte, y sobre esta atribución

administrativa, se permitió a la parte sumariada, ejercer

debidamente su derecho de defensa, sin perjuicio de lo

cual, se advierte que el resto de las probanzas

incorporadas en estas actuaciones permiten acreditar el

extremo fáctico al que aquel testimonio procuraba, esto es

el estado en que la vivienda fuera entregada al locatario.

VIII.- En efecto, a partir de los

especiales parámetros que la ley 24240 reformada por ley



26361, imponen en materia probatoria, debemos ponderar que

el acta de fs. 56 da cuenta de la entrega de la vivienda

“en el estado en que se encuentra” al término de la

anterior locación, estado que, conforme fuera descripto por

la empresa de fumigaciones que la misma accionada contrató,

da cuenta de la existencia de accesos “en la parte interior

y exterior de la vivienda” por los que ingresaban los

roedores.

La fotografías que ilustran el estado de la

vivienda, resultan suficientes para configurar el

incumplimiento a la obligación que le fuera imputada a la

inmobiliaria, ya que, más allá de la falta de higiene

general del terreno, - que no se ha podido determinar si

fue anterior, contemporánea o posterior a la celebración

del contrato, y por ende de responsabilidad del locador o

del locatario-, los orificios que se pueden observar y por

los que ingresaban los roedores, no han sido desconocidos,

y no se ha incorporado prueba alguna que permita

atribuirlos al accionar del locatario.

De este modo, la presencia de estos

animales, que también se encuentra probada, y que la

sumariada ha calificado como hecho sobreviviente y

posterior a su intervención, afectó las condiciones de

habitabilidad y uso del inmueble, acorde al fin

contractualmente previsto, y ello fue consecuencia de la

falta de arreglos que el propietario por intermedio de la

inmobiliaria debían realizar desde el exterior para tapar

las aberturas, y que implicaba tener que desocupar la

vivienda para poder emprenderlos.

Como consecuencia de ello, la sumariada

debe responder, en tanto fue quien formuló la oferta previa

a la contratación, aún cuando se desconozca la existencia

de un mandato tácito de administración, como el que le

permitía percibir los cánones locativos mensuales y asumir

como lo hizo, la tarea de informar al propietario y enviar

personal técnico idóneo para intentar solucionar el

problema.

Esto es así, porque si bien entre las

partes contratantes resultan de aplicación las normas del

Código Civil específicas para la locación y los vicios

redhibitorios, por lo que entre ellas el art. 1604 inc.

5to. acorde al art. 2164 exigen -expresando

inequívocamente-, que los mismos sean "existentes al tiempo

del contrato", debiendo ser el accionante el que deba

acreditar su preexistencia, caso contrario, el reclamo no

prosperará (art. 2168 cód. civil); por el contrario, en la

relación de consumo se aplican otros principios, derivados

de los arts. 11 y 40 LDC. En este marco especial, "a

instancia del consumidor se aplicará de pleno derecho el

art. 2176 cód. civil" (art. 18 ley 24.240) siendo la

responsabilidad objetiva y la reparación integral, con

prescindencia de la culpa del obligado.

Del mismo modo, según el art. 1604 inc. 5

Cód.Civil, antes citado, el locador se libera de responder

por los vicios redhibitorios "si tales vicios eran

aparentes al tiempo del contrato, o el locatario sabía de

ellos, o tenía razón de saber”. Dicho conocimiento es

indiferente en la relación de consumo donde "el art. 2170

del Cód. civil no podrá ser opuesto al consumidor" (art. 18

inc. b) ley 24.240). Esta disposición hace además, que

carezca de efectos la distinción entre vicios aparentes y

ocultos (art. 2173 y cons. cód. civil) en materia de

consumo.

De esta manera, el incumplimiento que fuera

imputado, no surge del propio contrato de locación, que

fuera rescindido anticipadamente entre las partes, sino de

la relación de consumo que vincula al cliente –usuario- con

la inmobiliaria que intermedió entre ambas partes para

ponerlas en contacto hasta el perfeccionamiento de la

contratación, momento en el que percibió su comisión.

Esta circunstancia le permitió a la

administración concluir en que el deber de suministrar el

servicio de forma tal, que no presente peligro alguno para

la salud o integridad física del consumidor, se encontraba

incumplido (art. 5° LDC), y por las mismas razones, que

también fue incumplida la oferta que había emitido y por la

que captó la voluntad del consumidor, consistente en “el

perfecto estado y funcionamiento” de la unidad habitacional



(art. 1ero. del contrato de fs. 3) con el que supuestamente

fuera entregada la vivienda.

Cabe recordar, que dentro de este escenario

legal de mayor beneficio para el consumidor, el proveedor

de los servicios sólo podría desligarse de su

responsabilidad demostrando que "la causa del daño le ha

sido ajena" (art. 40). En este punto cabe recordar, que la

ley 24240 impone aplicar en beneficio del consumidor la

norma que le sea más benigna (art. 3), congruente con la

condición de debilidad que se le atribuye.

A partir de dichos parámetros cabe valorar

la defensa de la sumariada, que se enfoca en la culpa de la

víctima, frente a la falta de higiene del predio. Las

secuencias fotográficas, por el contrario, evidencian un

estado de deterioro tal, que seguramente no fue provocado

en los tres meses en que el locatario ocupó la vivienda,

constituyendo esas aberturas los lugares por donde los

roedores ingresaban al recinto, lo cual se evidencia en las

tomas fotográficas incorporadas en las actuaciones.

Si bien lo expuesto parece suficiente para

confirmar la decisión en estudio, en orden a las

infracciones a los artículos 5, 7 y 19 de la LDC, resulta

necesario destacar, el carácter profesional y experto de

las accionada, lo cual le impone una responsabilidad mayor

frente al usuario (art. 902 Cod. Civil), como parámetro

interpretativo de las circunstancias fácticas apuntadas,

siendo por ello que las normas han establecido reglas

orientadas a restablecer la igualdad entre las partes

privilegiando el “favor debilis".

IX.- Respecto del incumplimiento al

artículo 8°bis, que impone condiciones de atención y trato

digno y equitativo, no encontramos elementos suficientes

para tener por configurada la infracción apuntada, en tanto

la misma ha sido únicamente sustentada en las

manifestaciones del denunciante, sin obrar otros elementos

objetivos de ponderación que permitan consolidar ese

extremo.

Si bien, el trato equitativo y digno como

derecho básico de los consumidores constituye un principio

orientador que sirve de fundamento o marco de referencia

teleológico de los restantes derechos que les asisten, esta

exigencia apunta a la situación subjetiva, al respeto del

consumidor como persona que no puede ser sometida a

menosprecio o desconsideraciones, ni mortificaciones. En

tal sentido, la norma en comentario de modo meramente

ejemplificativo establece que los proveedores deben

abstenerse de desarrollar conductas que coloquen a los

consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o

intimidatorias.

De esta manera y considerando además, que

la inmobiliaria procedió a informar al propietario y

comunicó en debida forma, la solución alternativa

propuesta, no se ha acreditado que la atención que se le

brindó al denunciante en aquellas oportunidades hubiera

sido descortés o vejatoria, más allá del entorno

situacional generado y por el que la sumariada ha recibido

reproche y encuadre en otras disposiciones específicas que

describen su incumplimiento.

Sin perjuicio de lo anteriormente expuesto,

la verificación de los restantes extremos fácticos que

fueron ponderados por la autoridad competente, resulta

suficiente para la aplicación de la sanción de

apercibimiento, frente a la violación de las restantes

normas invocadas en el decisorio, que habilitan su

imposición.

IX.- Por último, restan considerar los

agravios vertidos contra la aplicación del daño directo,

para lo cual resulta necesario verificar la reunión de los

presupuestos contenidos en el art. 40bis de la LDC.

De dicha norma se puede extraer que se

requiere para su procedencia la existencia de perjuicio o

menoscabo, susceptible de apreciación pecuniaria,

ocasionado de manera directa sobre los bienes del

consumidor como consecuencia de la acción u omisión del

prestador del servicio.

Resulta conveniente mencionar que la norma

ha recibido varias objeciones doctrinarias, en cuanto

permite a la administración imponer una indemnización a

favor del consumidor, por lo que sólo cabe interpretar sus

términos estricta y restrictivamente en atención a su



carácter de excepción (conf. Picasso, Sebastián, “Nuevas

categorías de daños en la LDC”, citado por Lorenzetti, ob.

cit, pág. 621), debiendo comprender sólo el referido al

daño causado de manera inmediata por el incumplimiento o,

lo que es lo mismo, que sólo abarque al que se halla en una

“conexión de primer grado con ese incumplimiento”.

(Alterini, Atilio A. “Contratos”, “Las reformas a la LDC,

primera lectura, 20 años después” en LL Supl.especial abril

de 2008, p. 13).

Vale la pena recordar que la finalidad de

esta regulación, evidenciada en los antecedentes

parlamentarios, es tutelar a los consumidores y usuarios

que en los hechos no obtienen reparación por aquellos daños

que se generan a partir de contrataciones de escasa

importancia, daños que se irrogan en forma escalonada y

repetida o, -como se verifica en este supuesto-, derivan de

algún servicio de menor cuantía, por el que no concurren a

la vía judicial, evitando que sean objeto de abusos de

algunos proveedores inescrupulosos.

Es por ello que, si bien no existen dudas

respecto del posible funcionamiento de órganos

jurisdiccionales dentro de la Administración Pública, -a

condición de que no se trate de controversias entre

particulares regidas por el derecho común, y que exista un

control judicial suficiente de esa clase de decisiones

administrativas-; a los fines de juzgar la

constitucionalidad de la fijación de indemnizaciones, habrá

que tener en cuenta la doctrina de la Corte Suprema de

Justicia de la Nación que ha establecido los extremos que

se deben observar a estos fines.

Justamente, la observancia de tales

extremos constituye el motivo por el que se estableció con

precisión el concepto de daño directo y los supuestos en

los que procede dictar el acto administrativo que impone a

los proveedores la obligación de indemnizar. Los

antecedentes parlamentarios de la ley 26361 evidencian que,

teniendo en cuenta que la no tipificación del daño directo

iba a arrojar indudablemente la declaración de

inconstitucionalidad, se introdujo el concepto que estamos

analizado (conf. Diario de Sesiones-Cámara de Senadores del

día 19 de diciembre de 2007, p. 54.)

Conforme a lo expuesto, el daño directo que

la administración determinó a partir del menoscabo

patrimonial sufrido por el denunciante, resulta en

principio procedente, en aquellos rubros que correspondan a

un perjuicio efectivo e inmediato, derivado del

incumplimiento de la proveedora. Por esta razón, la

sumatoria que propicia el dictamen jurídico agregado a fs.

69/73, del recibo emitido en concepto de reserva, y las

facturas por comisión de la inmobiliaria más la parte

proporcional del alquiler del mes de diciembre/2011 y

depósito en garantía, no puede servir como sustento para la

determinación de este rubro, en tanto la reserva, depósito

y la parte proporcional del alquiler, ya fue debidamente

compensado en el acuerdo rescisorio al que arribaron las

partes de la locación para poner fin en forma anticipada al

contrato.

El único rubro entonces que podría ser

considerado como un “menoscabo susceptible de apreciación

pecuniaria” generado como consecuencia “directa” del

incumplimiento reprochado a la inmobiliaria, resulta ser la

comisión percibida y que asciende a la suma de $1.743

(comprobante de fs. 10).

En virtud de ello, el monto de la condena

pecuniaria que ha sido impuesta por el valor de Tres

canastas básicas total para el Hogar 3, actualizado por el

INDEC, resulta desproporcionado y excesivo, debiendo el

mismo ser disminuído al valor mínimo de Una Canasta básica,

acorde a la naturaleza meramente resarcitoria de la

indemnización reconocida en la norma de aplicación (art. 40

bis LDC).

Por todo lo expuesto, el Tribunal RESUELVE:

1) CONFIRMAR la Disposición SS.C.I. N°

007/2013 en todo en cuanto ha sido materia de recurso y en

cuanto aplica la sanción de apercibimiento a la firma

“Haiyen Propiedades” (artículos 1° Y 2°).

2) REVOCAR la imposición de Tres canastas

Básicas Total para el Hogar 3 en concepto de daño directo,



el que procederá por Una Canasta Básica Total para el Hogar

3.-

3) ORDENAR que la publicación que le ha

sido impuesta a la sumariada en el artículo 2do. de la

Disposición N°007/2013 sea adecuada a los términos de este

pronunciamiento, transcribiendo su parte dispositiva.

La presente no la suscribe el Dr. Javier M.

Leal de Ibarra por encontrarse en uso de licencia.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

ALDO E. SUÁREZ

HEBE L. CORCHUELO DE HUBERMAN

GABRIELA SUSANA ALTUNA Secretaria Federal

REGISTRO N°…………..…. Folio N°…………….… AÑO 2013.-del Libro de Sentencias Interlocutorias Civil. CONSTE.-

fallo para efip I

Documents

Transcript of fallo para efip I