FORMAS DE FINANCIAMIENTO

INTEGRADO PARA VIVIENDA

Osmar Velasco

Consultor Banco Mundial

Octubre de 2011

DÉFICIT HABITACIONAL

El XI Censo Nacional de Población indica que la población censada

residente en el territorio nacional en 2002 era de 11,237,196 habitantes, que significaban 2,200,608 hogares.

DÉFICIT CUANTITATIVO Integrado por las viviendas inadecuadas (demandan suelo urbano o rural) así como las demandadas por hogares que alquilan y esperan contar con propia DÉFICIT CUALITATIVO Vivienda en malas condiciones que requieren de mejora (no demandan suelo urbano o rural)

Metropolitana

47%

Norte

4%

Nororiente

7%

Suroriente

6%

Central

14%

Suroccidente

17%

Noroccidente

3%

Petén 2%

DEFICIT CUANTITATIVO POR REGIONES EN EL

AÑO 2002

Nº RegiónDéficit

Cuantitativo%

1 Metropolitana 193,922 47%

2 Norte 15,830 4%

3 Nororiente 28,281 7%

4 Suroriente 26,176 6%

5 Central 57,421 14%

6 Suroccidente 68,014 17%

7 Noroccidente 12,482 3%

8 Petén 7,969 2%

TOTALES 410,097 100%

Metropolitana

Norte

Nororiente

Suroriente Central

Suroccidente

Noroccidente

Petén

DEFICIT CUALITATIVO POR REGIONES

EN EL AÑO 2002

Nº RegiónDéficit

Cualitativo

Déficit

Cualitativo

1 Metropolitana 58,289 10%

2 Norte 79,771 13%

3 Nororiente 60,854 10%

4 Suroriente 48,086 8%

5 Central 57,384 9%

6 Suroccidente 169,708 28%

7 Noroccidente 108,341 18%

8 Petén 29,062 5%

TOTALES 611,495 100%

10%

13%

10%

8%

9%

28%

18%

5%

AñoDéficit

Cuantitativo

Déficit

CualitativoDéficit Total

Tasa de

Crecimiento

Anual

1981 204.598 475.128 679.726

1995 (*) 342.158 647.816 989.974 2,72%

2002 410.097 611.495 1.021.592 0,45%

DÉFICIT COMPARATIVO ANUAL Y

SUS TASAS DE CRECIMIENTO (%)

(*) Datos Proyectados en base a “Estudio sobre la Demanda de

Vivienda a nivel Nacional” FOGUAVI

Sur, sur-occidente,

Altiplano occidental y

central, Quiché, Izabal

y Jalapa

Quiché, Alta

Verapaz,

Huehuetenango,

Quetzaltenango,

Izabal y Jalapa

DÉFICIT POR ESTRATO DE

INGRESO

*SEGMENTO DE POBREZA Y EXTREMA POBREZA CON OPCIÓN A SUBSIDIO DEL

ESTADO, QUE REPRESENTAN 594,167 HOGARES (58% DEL TOTAL)

Ingreso Familiar Mensual en Función del

Salario Mínimo

Déficit Cuantitativo (Hogares)

Déficit Cualitativo (Hogares)

Déficit Habitacional

Total (Hogares)

Condición socioeconómica de la Población

Rol del Estado

0 1,000 15,831 83,197 99,028

1,000 2,000 35,356 185,806 221,162

En Extrema Pobreza

2,000 3,000 26,913 141,434 168,347

3,000 4,000 16,887 88,743 105,630 En Pobreza

Facilitador y

Subsidiario

4,000 6,000 15,567 81,810 97,377

6,000 8,000 81,357 30,505 111,863

8,000 9,000 36,981 36,981

9,000 12,000 90,603 90,603

12,000 20,000 57,320 57,320

20,000 Más 33,283 33,283

No Pobres, con Capacidad de

Pago (Demanda Efectiva)

Facilitador

TOTALES 410,097 611,495 1,021,592

•El sector financiero no-bancario (microfinancieras, ONGs, cooperativas) ya tienen los instrumentos

• Hacen aproximadamente 20,000 créditos por año • Podrían multiplicar su alcance si tuvieran acceso a capital

•El sector financiero comercial tiene alta liquidez y un interés en ingresar en el sector de la economía informal

• Su capital es de corto plazo • Su capacidad de invertir en sectores definidos de riesgo es limitada

Con un mecanismo de garantía ..........

El Déficit Cualitativo de vivienda debe ser una prioridad

................y podria resolverse con el apoyo del Sector Privado

Conclusiones respecto a la situación de vivienda

1) Hay que Estimular la participación del sector

financiero privado en los estratos mas bajos

2) Hay que Reorientar los subsidios hacia la

población mas pobre

Situación Financiera Actual

La inversión privada en infraestructura esta

cayendo

Investment in Infrastructure Projects with Private Participation

100%

53% 55%

48%

27%

22%

100%

34%

10%

4%

13%

3%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

1998 1999 2000 2001 2002 2003

% o

f 1998 I

nvestm

ent

Level

LAC

Guatemala

Conclusiones respecto a la situación

financiera Estimular la inversión privada en construcción y en

infraestructura serviría para:

Reactivar la economía nacional y

Atender las necesidades de vivienda e infraestructura de las

poblaciones mas pobres

Situación Financiera Actual

El Sector Privado

tiene alta liquidez….pero

poca inversión en la construcción

PRINCIPALES DESTINOS DEL CREDITO

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

Agr

icul

tura

Indu

stria

Man

ufac

ture

ra

Con

stru

cción

Com

ercio

Trans

porte

Con

sum

oPo

rce

nta

je d

e la

ca

rte

ra t

ota

l

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Estrategia de atención para

Vivienda y Servicios Básicos

Poblaciones Mas Necesitadas

Consiste en tres elementos básicos:

• Un fondo de liquidez (FOVI) para re-alimentar el sector vivienda, ampliando oferta financiera para construcción e infraestructura en todos los sectores a través de la “securitization” y desarrollo del sector bancario

• Un fondo de garantías – FOGA- para asegurar inversiones privadas en vivienda y servicios básicos para poblaciones mas necesitadas a través de intermediarios calificados

• Una facilidad de asistencia técnica –FACTE - para apoyar a las comunidades beneficiarias, a los intermediarios ( Organizaciones no-Gubernamentales, las Instituciones Microfinancieras, bancos y municipios) para desarrollar proyectos de vivienda básica y mejoramiento, y provisión de servicios básicos e infraestructura comunitaria.

Esquema de atención Inst MFs

Cooperativas

ONGs

Financiamiento de vivienda e

Infraestructura Comunitaria

Banca

Comercial Financia directamente

Financia a ONGs e IMF

FHA Asegura Banca Comercial

Con hipoteca

¿Podría?

Financiar

Banca Comercial en Inf. Comunitaria

Inversiones a través de ONGs,

Cooperativas, Microfinancieras

Aseguramiento multiplicaría las inversiones

Asociacíón

comunitaria

Fondo de

Garantía –

Aseguradores

privados respaldan

préstamos de Bancos

comerciales a

instituciones

calificadas para

proyectos

comunitarios de

vivienda e

infraestructura

aprobados

Beneficiarios

pagan a través de

cargos por

servicios Institución

micro-

financiera

Proveedor de

servicios

Gobierno

Municipal

Mecanismo de Instituciones Proyectos Recuperación de costos

Garantía calificadas aprobados y refinanciamiento

Accesibilidad,

disposición y

mecanismos de

pago

Agua

Saneamiento

Energia

Calles

• Garantías pueden canalizar fondos sostenibles, de largo plazo, tasas más bajas,

hasta financiamiento alternativo

Más recursos para hogares de bajos ingresos, financiamiento alternativo más

estable, más intermediación crediticia de bancos comerciales.

Las Garantías podrían ser proporcionadas por una entidad gubernamental,

una entidad privada o consorcio público/privado

•Alineación de incentivos es esencial

garantía parcial con incentivos basado en el mercado, términos claros para

ejecución de la garantía, patrimonio y reservas adecuadas de parte del garante,

involucramiento del sector privado en el diseño del programa

Garantías pueden movilizar recursos de bancos comerciales

• La construcción de vivienda e infraestructura crea fuentes de trabajo, desarrolla la

industria local de materiales de construcción, contribuye al ahorro y reduce la

pobreza

• 611,000 unidades de vivienda existentes carecen de conexión a servicios, calles de

acceso o están en riesgo

• Los Bancos financian cerca de 13,000 nuevas unidades por año a través de las

hipotecas, 5,000 de las cuales cuentan con el subsidio del FOGUAVI, empero no

aplican bajo el esquema de mejoramiento o provisión de servicios

• El sistema de financiamiento alternativo (microfinanzas, cooperativas) cubren

aproximadamente 20,000 créditos por año para ampliación, incluyendo provisión

de servicios sin subsidio

El Sector Financiero Privado podría hacer mucho más para resolver el

déficit de infraestructura y vivienda

• Institutiones Microfinancieras u ONGs – créditos accesibles , trabajo intensivo, involucramiento comunitario, altas tasas nominales de interés, garantias no convencionales. • Cooperativas – involucramiento comunitario, prestamos limitados a miembros • Grupos comunitarios – han sido exitosos en canalizar fondos para infraestructura •Bancos Comerciales – G&T, BANRURAL, VIVIBANCO – pueden financiar directamente o a través de ONGs e IMF, pero requieren plazos mayores y están limitados por calificarse riesgosos

Los financistas existentes podrían

cerrar la brecha

• Alineación de incentivos

• precios basados en el mercado

• Comienza con una escala razonable, crece como el principio del

proyecto probado

• Temas legales - estructura del garante, poderes legales, capacidad de

emitir deuda, etc.

• Participación de las autoridades de instituciones privadas, públicas

• Criterios financieros y apoyo técnico para microfinancieras y

cooperativas

• El crédito no representa una carga para el presupuesto nacional

Temas clave

• MiBanco Perú – micro financiero, USD 22.6 millones en micro-

créditos para vivienda, USD 170 millones de activo total /2005

• Originalmente ONG, se convirtió en banco en 1998. Tiene como

fuentes de fondos una mezcla de tipos y plazos: deuda de bancos, bonos,

depósitos.

Préstamo de banco privado - USD 3.2 millones, 3 años, 50%

garantizado por acciones

Bonos - USD 6 millones garantizados por USAID 50%

• Génesis Empresarial Guatemala – Garantía de USAID 50%

Ejemplos exitosos de garantías para microfinanciamiento

Estudios necesarios para el sector

vivienda

• Diseño de facilidad de liquidez para desarrollo del

mercado secundario de hipotecas -FOVI-

• Diseño del Fondo de Garantía para acceso al

financiamiento privado para mejoramiento de vivienda e

infraestructura básica -FOGA-

• Diseño de un Fondo de Asistencia Técnica en apoyo a la

preinversión de proyectos complejos

• Desarrollo de una propuesta de mejoramiento del marco

institucional de vivienda y desarrollo urbano