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Murcia,

Del 25 al 29 noviembre 2016

Guía de Mantenimiento para

Comunidades de Propietarios

Pablo Ruiz Lantero

Arquitecto Técnico e Ingeniero de Edificación

Guía de Mantenimiento para Comunidades de Propietarios

Pablo Ruiz Lantero 2

CIUDADANO

Concienciar sobre la necesidad de mantenimiento

Informar sobre inspecciones obligatorias y recomendables

Agentes intervinientes. El aparejador de cabecera

Legislación en materia de conservación y mantenimiento

Introducción a las obras en los edificios de comunidades de

propietarios

Actuaciones en caso de emergencia

"Si no puedes explicar algo de forma sencilla, es que ni tú mismo lo has entendido lo suficiente”

Objetivos de la Guía



¿Y qué hay de tu edificio?Médico de cabecera

Nutricionista, entrenador personal, coach, guía espiritual…

VIGILANCIA DE LA SALUD

SALUD PREVENTIVAalimentación sana

ejercicio físicodesarrollo mental/espiritual

Taller de confianza

OPERACIONES SISTEMÁTICAS Y COMPLEMENTARIAS

Razones para mantener tu edificio en forma



¿Qué razones da la LOE?“con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la

protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos básicos siguientes:”

Relativos a la seguridad

Seguridad estructural

Seguridad en caso de incendio

Seguridad de utilización

Relativos a la habitabilidad

Higiene, salud y protección del medio ambiente

Protección contra el ruido

Ahorro de energía y aislamiento térmico

Otros aspectos funcionales

Relativos a la funcionalidad

Utilización

Accesibilidad

Acceso a la telecomunicación

Facilitación para el acceso a los envíos postales



Relativos a la seguridad

Seguridad estructural

Seguridad en caso de incendio

Seguridad de utilización

Relativos a la habitabilidad

Higiene, salud y protección del medio ambiente

Protección contra el ruido

Ahorro de energía y aislamiento térmico

Otros aspectos funcionales

Relativos a la funcionalidad

Utilización

Accesibilidad

Acceso a la telecomunicación

Facilitación para el acceso a los envíos postales

RAZONES DE CONFORT Y SEGURIDAD

RAZONES ECONÓMICAS

RAZONES DE ACCESIBILIDAD Y EFICIENCIA



Razones de confort y seguridad

Falta de seguridad… y confort

Seguridad estructuralLesiones estructurales (manifestadas en la envolvente) relacionadas con la seguridad




Seguridad de utilizaciónSeguridad de utilización frente al riesgo de caídas en altura.




Falta de confort (salubridad) ahora…

…falta de seguridad (estructural) en el futuro



Razones económicas

Reparación de desconchados o pequeñas grietas

en el revestimiento400 € + 400 €

Reparación de la estructura dañada

12.000 €

Reparación de todo el revestimiento

6.000 €

MANTENIMIENTO ABANDONO

3.200 € 20.000 €

Pintura en zonas reparadas

200 € + 200 €

Pintura de todo el edificio al finalizar

el período2.000 €

Pintura de todo el edificio2.000 €

Tras 15 años de…

<<



Razones económicasPequeños gestos que permiten un ahorro

económico con una mínima inversión



Razones de accesibilidad y eficiencia energética

¿Accesibilidad…? ¿Eficiencia energética…?¿Habitabilidad…?

¿Protección contra el ruido…?



Razones de accesibilidad y eficiencia

Mejora de la accesibilidad = mejora inmediata del confort

Mejora de la eficiencia energética = ahorro económico

a medio y largo plazo



Entonces… ¿Por qué mantener tu edificio en forma?

→ Porque prolongamos su vida útil

→ Porque mejoramos su confort

→ Porque podemos ahorrar dinero

y de paso…

→ Porque contribuimos a la conservación del medio ambiente

→ Cumplimos con la legislación vigente



CÓDIGO CIVIL, Real Orden de 29 de julio de 1889

El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia.

¿CUÁNDO EMPEZÓ EL DEBER LEGAL DE CONSERVACIÓN?




CTE

Ley de Propiedad Horizontal

Ley del Suelo Real Decreto Legislativo

2/2008

LOE

DEBER de Conservación y Mantenimiento

Ley 13/2015, de 30 de

marzo, de ordenación territorial y

urbanística de la Región de Murcia.

Orden del Excmo. Sr. Consejero de Obras Públicas y Ordenación del

Territorio de 4 de octubre de 2010, por la que se regula el modelo

libro del edificiopara inmuebles de viviendas de

nueva construcción.

Condiciones estructurales (seguridad),de estanqueidad, habitabilidad,

accesibilidad, salubridad y ornato



IEE

RD 235/2013Certificación Energética de Edificios

Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana

CEE

Valoración de:Estado de Conservación

AccesibilidadEficiencia Energética


Decreto n.º 34/2015, de 13 de marzo, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios y se

crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Región de Murcia.

Orden de 24 de mayo de 2013 por la que se crea y regula el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Edificios de la Región de Murcia.



FICHAS DE MANTENIMIENTOFA

CH

AD

AS

MU

RO

S M

EDIA

NER

OS

MUROS Y SUELOS EN CONTACTO

CON EL TERRENO

ENVOLVENTE DEL EDIFICIO

INTERIOR DEL EDIFICIO

¿Y la estructura…?



1

2

3

4



INSTALACIONES

GA

S

FON

TAN

ERÍA

ENERGÍA SOLAR TÉRMICA

ASC

ENSO

RES

SAN

EAM

IENTO

ELECTRICIDADPROTECCIÓNCONTRA

INCENDIOSPORTERO

ELECTRÓNICO



2

3

5

4

1



LABORES SENCILLAS

TIPOS DE OBRAS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

EMPRESAS Y PROFESIONALES CUALIFICADOS




EJECUCIÓN DE TRABAJOS E

INSTALACIONES MÁS

COMPLEJAS

REQUIEREN LICENCIA DE

OBRA

“OBRA MENOR”

‘’OBRA MAYOR’’

Tipo exprésSolicitud valorada o

comunicación previa

NormalDirección técnica

Memoria valorada

Declaración ResponsableDirección técnicaProyecto técnico

NormalDirección técnicaProyecto técnico

Variará según la administración

local




ACTUACIONES Y OBRAS DE EMERGENCIA

ORDENADAS POR LA ADMINISTRACIÓN

DECRETO

CARÁCTER INMEDIATOADOPCIÓN MEDIDAS DE

EMERGENCIA (apeos, andamios, viseras, etc.)

EJECUCIÓN DE OBRAS DE EMERGENCIA en un

plazo determinado

CONFORME A PROYECTO TÉCNICO

BAJO DIRECCIÓN TÉCNICA

CON PERMISO IMPLÍCITO DE OCUPACIÓN DE LA VÍA PÚBLICA

EN SU CASOAportando

DIRECCIÓN TÉCNICA

PLANO DE ANDAMIOS

Bajo control de



Gestión de obras de mantenimiento y conservación en edificios de viviendas

RESPONSABILIDADES

LA COMUNIDADDE PROPIETARIOSSE CONVIERTE EN

PROMOTOR DE LAS OBRAS

GESTIÓN TÉCNICO-ECONÓMICA

GESTIÓN PREVENTIVA

Solicitud de la licencia de obras ¿Qué documentación técnica y administrativa necesito?

Supervisión técnica de obras ¿Quién, si no hay una dirección técnica?

Gestión económica¿Quién hace comparables las ofertas y vela por su cumplimiento?

Coordinación de las obras con el normal uso del edificioA través del coordinador de seguridad y salud

Velar por la seguridad del usuario y el trabajador¿Cuáles son las obligaciones y responsabilidades en materia preventiva de cada agente?



ACTUACIONES EN CASO DE EMERGENCIA

Medidas preventivas y actuaciones

¿QUÉ HAGO EN CASO DE…?

SISMOFUGAS

DE AGUAFUGAS DE GAS

VIENTO Y TORMENTA

INCENDIO INUNDACIÓN

¿Y después de la “tormenta”…?

…Valorar el estado del edificio



Gestión del Mantenimiento.Funciones de un técnico de cabecera

MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO

AGENTES INTERVINIENTES

APAREJADOR DE CABECERA

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

EMPRESA CUALIFICADA

Labores sencillas

Ejecución de trabajos,

instalaciones o proyectos

Documentación técnica

Gestionará o elaborará en su caso

Asesorará

Designa

Coordinará



Muchas gracias


Antonio José Moreno FernándezPablo Ruiz LanteroAna Caro González

Eduardo Martínez Pérez

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