4El mercado inmobiliario se convirti en un tema de amplio inters para la economa mundial, entre otras razones, por la alta participacin que tiene la cartera hipotecaria en las cuentas financieras de algunos pases, y tambin, por la alta correlacin existente entre el mercado inmobiliario y el ciclo econmico de un pas, y ms an tras la reciente crisis sub-prime, la ms grande despus de la Gran Depresin de los aos 30.

En los aos previos a la crisis sub-prime se registraron enormes auges en los precios inmobiliarios en muchas economas desarrolladas, lo que en algunos medios especializados se calific como la mayor burbuja de activos en la historia, y una vez ocurrida, las consecuencias en los pases desarrollados parecen an no terminar de manifestarse. Por esta razn, bancos centrales, entidades financieras, gobiernos y entes reguladores se preocupan por la evolucin del mercado inmobiliario, en especial del mercado de vivienda, y al seguimiento de sus precios, adquiriendo una gran importancia para la implementacin de polticas econmicas en el mundo.

El sector inmobiliario ha adquirido un importante dinamismo en Latinoamrica, donde nuestro pas no ha estado al margen de este fenmeno, caracterizado por un incremento continuo en el nivel de precios de las viviendas. Este comportamiento plantea la interrogante sobre la posible existencia de una burbuja en el mercado de viviendas. Pero que es una burbuja inmobiliaria. Es el crecimiento sostenido en el precio de una vivienda que excede largamente su valor intrnseco, el cual depende de fundamentos macroeconmi-cos como PBI, empleo, ingresos de las familias, tasas de inters, etc.

El desempeo del mercado de viviendas es importante para la economa en su conjunto. Las vivien-das representan el principal activo para una gran cantidad de hogares por lo que cambios en su valoracin afectan la economa familiar y por ende sus decisiones de gasto. A su vez, los activos inmobiliarios son relevantes dentro del balance de las entidades financieras por lo que su evolucin influye en la estabili-dad del sistema financiero en su conjunto. Por ltimo, los precios de los activos inmobiliarios, al igual que otros activos, pueden ser afectados por las tasas de inters, establecindose de esta forma un eventual canal de transmisin de la poltica monetaria.

Para promover una expansin en un mercado de financiamiento hipotecario es importante que ste tenga ciertos fundamentos establecidos de forma clara y consistente. Entre estos fundamentos que deben existir son una oferta y demanda sostenible y factores que promuevan su dinamismo como condiciones econmi-cas estables, regulacin financiera clara, y condiciones polticas. La existencia de dichas condiciones dentro del mercado hipotecario es quizs an ms importante que en otros mercados, debido a que el financiamiento en activos de largo plazo necesita estabilidad en aspectos polticos, econmicos, etc.

El mercado hipotecario debe tener un mecanismo de financiamiento que vaya acorde con la realidad del mercado, logrando alinear los intereses de los participantes de manera que todos obtengan beneficio. Es decir las familias deben obtener su vivienda; las reguladoras, un adecuado funcionamiento del mercado y el sector privado, una rentabilidad adecuada.

EL MERCADO INMOBILIARIO EN EL PER

Breve diagnstico

DICIEMBRE 2014

1. Dinmica de una Burbuja Inmobiliaria

Exceso de liquidez en el mercado

Bajas tasas de inters

Ilusin de una situacin de crecimiento indenido

Funcionamiento ineciente del

mercado

El Sistema Financiero empiece a dar crdito

muy accesible

Pocos requisitos solicitados a los

prestatarios

Agentes econmicos utilicen la facilidad de

acceso al crdito

Adquirir propiedades

No se hace por necesidad sino por

motivos de inversin

Materializar una ganacia a travs del

aumento de los precios en el futuro

lo cual

para

para

genera

lo que implica

haciendo que

lo cual se reeja en

generando que

a. Causas de la Burbuja Inmobiliaria

4c. Burbuja Inmobiliaria Global

La maduracin de la burbuja hipotecaria comienza tras el pinchazo de la burbuja puntocom a finales de los aos 90, con la subsecuente disminucin de tipos de inters para combatir los efectos recesivos; el continuo aumento del estmulo monetario, as como la culminacin del proceso de unificacin monetaria europea, la cual hizo crecer irracionalmente la confianza en los pases menos desarrollados del bloque, fueron las princi-pales razones que generaron este problema. Los principales pases afectados han sido Dinamarca, Australia, Blgica, Francia, Grecia, Irlanda, Italia, Holanda, Noruega, Espaa, Portugal, Suecia, Sudfrica, Nueva Zelanda, Gran Bretaa y Estados Unidos, entre otros, cada uno con intensidad diferente y con sus respectivas especificaciones. Tras la crisis de las hipotecas sub-prime en las economas desarrolladas, cuya causa principal fue el desbor-damiento de innovaciones financieras en segmentos poco o nada regulados, se inici el inters en los bancos centrales, gobiernos y entes reguladores por la evolucin de los principales indicadores que caracterizan este sector, como es el precio de la vivienda.Segn el Banco Internacional de Pagos (BIS), los precios de las viviendas desde 1970 hasta 2014, mostraron un fuerte incremento en las principales economas avanzadas a partir de mediados de los aos 90 hasta el ao 2008 aproximadamente, debido a la irracionalidad de los mercados que se reflej en la crisis sub-prime. Al estallar la crisis, los precios de las viviendas tuvieron fuertes cadas, alrededor del 35% a 40% en los siguientes dos aos. A la fecha en la gran mayora de economas desarrolladas los precios no han regresado a niveles anteriores, y al parecer en el futuro tampoco lo harn.

Cuando la demanda Se elevan

los precios a niveles absurdos

la mala interpretacin de la informacin del

mercado

en el mercado, debido a una verdadera valorizacin

en el precio de los inmuebles)

Afecta fuertemente a un grupo de

compradores que adquirieron el bien con

revalorizacin

vviendas se queden sin vender

Obtener rentabilidad

Pagar la deuda contrada

NO SUCEDE

EL MERCADOCOLAPSE

como consecuencia

generando

haciendo que

lo cual

lo cualpara

haciendo que

b. Cuando la Burbuja Inmobiliaria estalla

2. El Crdito en el Per

Desde diciembre 2008, los diseadores de poltica econmica en pases desarrollados y emergentes ejecuta-ron programas de estmulo econmico, trayendo como consecuencia la inundacin de liquidez en el mundo, llegando este exceso a pases como el nuestro. Las pocas de abundante liquidez ya terminaron y lo cierto es que el mundo se ha acostumbrado a encontrarse en medio de enormes cantidades de dlares desde hace cinco aos. Nuestro pas ha mostrado un nivel de crdito como porcentaje de PBI alrededor del 31.4%, ratio mayor en rela-cin a algunos pases de la regin y retrasado frente a los pases desarrollados (por ejemplo los pases perte-necientes a la OCDE Organizacin para la Cooperacin y el Desarrollo Econmico, a la cual el Per quiere entrar como integrante para los prximos aos tienen un ratio de 158.1%). Con ello se confirma que nuestro pas carece de una gran profundidad del crdito y una mayor bancarizacin para un importante segmento de la poblacin, que son los niveles C, D y E, especialmente.

Las colocaciones en el Per van destinadas mayoritariamente al sector corporativo, gran y mediana empresa, aproximadamente el 50% del total. En segundo lugar se encuentra el crdito consumo, el cual presenta una participacin de 18%. En tercera posicin, se tiene al crdito hipotecario, cuya participacin en relacin a diciembre 2010 se ha incrementando en casi tres puntos porcentuales, lo cual refleja el gran dinamismo que ha tenido el sector inmobiliario en relacin a los dems sectores de la economa. Finalmente, se observan las colocaciones destinadas a la pequea y microempresa, las cuales representan el 14.5% del total del sistema financiero, cifra que ha disminuido en casi tres puntos en relacin a diciembre 2010.

158

106

71 7155 50 50 47 44 43 33 31 31 29 28 27 25 24 19 16

Crdito al Sector Privado 2013(En porcentaje del PBI)

Fuente: Banco MundialElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

Las tasas de inters hipotecarias en moneda nacional han mostrado una ligera disminucin en los ltimos meses debido a la mayor oferta de liquidez en el sistema financiero, cuya causa principal se resume en las medidas de poltica monetaria expansiva que ha venido implementando el BCR en los ltimos meses a travs de la disminucin de la tasa de encaje en moneda nacional, as tambin la disminucin de la tasa de inters de referencia.En el caso de las tasas de inters hipotecarias en moneda extranjera, stas han disminuido en los ltimos meses en un punto porcentual aproximadamente. Sin embargo, esta tendencia debera cambiar debido a las nuevas medidas que estara implementando el BCR para disminuir an ms la dolarizacin del sistema finan-ciero peruano.

51.4 49.5 47.5 50.6 51.9

17.4 18.0 18.2 15.8 14.5

18.3 18.8 19.3 18.4 18.1

12.9 13.7 14.9 15.2 15.5

2010Diciembre

2011Diciembre

2012Diciembre

2013Diciembre

2014Octubre

Saldo de Colocaciones por Tipo de CrditoEn porcentaje

Hipotecario

Consumo

Pequea y MicroEmpresa

Corporativo, Gran yMediana Empresa

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBSElaboracin: CCIA -

8.8 9.0 9.2 9.29.4 9.3 9.3 9.2

8.0 8.5 8.5 8.5 7.7 7.8 7.7 7.6

Tasa de inters hipotecariaEn porcentaje

MonedaNacional

MonedaExtranjera

Fuente: Reporte de Inacin Octubre 2014 - Banco Central de Reserva del PerElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

Dpto. de Estudios Econmicos

3. La dinmica del mercado inmobiliario

El sector construccin influye significativamente en el crecimiento econmico del pas, pues se encuentra muy correlacionado con otros sectores productivos. En los ltimos aos, el crdito hipotecario ha mostrado un crecimiento sostenido dentro de la estructura del crdito peruano, sin embargo existe gran diferencia frente a los niveles en este tipo de crdito de otros pases de la regin y del mundo.Al analizar el comportamiento del crdito para vivienda y su participacin dentro del PBI, es evidente que se ha vivido un perodo de auge a inicios de los aos 90 hasta un poco antes del final de esa dcada; un posterior declive a inicios de la dcada anterior y luego una recuperacin muy clara a partir del 2005 hasta la actualidad, donde la participacin del crdito para vivienda sobre el PBI alcanz el mximo histrico de 5.4%.

Sin embargo este ratio (5.4%) coloca al Per muy rezagado frente a pases como Suiza u Holanda que supe-ran el 100% en porcentaje de crditos frente a su PBI, as tambin frente a pases de nuestra regin como Chile, el cual llega a niveles de profundidad financieros cercanos a 20%. Existe un largo camino por recorrer para el mercado hipotecario peruano. Es importante resaltar que la evolucin de la cartera hipotecaria peruana viene siendo significativa, sin embargo queda espacio para seguir creciendo en comparacin a nuestros pares de la regin y con economas desarrolladas (con ratios mayores al 40%). Pero este crecimiento depende en gran medida de cules son los fundamentos de la economa peruana, es decir no se puede aspirar a un ratio de 90% slo porque algunos pases de la OCDE alcanzan esta cifra, pues se estara alimentando una burbuja, debido a que la realidad de cada pases es distinta.Se debe tener mucho cuidado con aquellas personas que dicen en todas las formas posibles que no pasa nada, que el precio del metro cuadrado es menor que en otros pases de la regin, que existe un gran dficit de vivienda en el Per, etc. usando las estadsticas bajo determinado enfoque. Las estadsticas deben ser interpretadas de la manera ms responsable para no caer en conclusiones erradas.

4,128 4,7235,320

6,7147,402 8,566

12,02113,147

16,033

20,00024,461

29,665

14.4% 14.4% 12.6%

26.2%

10.3%

15.7%

40.3%

9.4%

22.0%

24.7%22.3%

21.3%

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Saldo y Crecimiento de la Cartera Hipotecaria

En millonesde S/.

VariacinAnual

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBSElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

3.1. Morosidad del Crdito Hipotecario en el Per

Como se mencion anteriormente, nuestro pas no tiene una significativa profundidad financiera, sin embargo actualmente la cartera hipotecaria es realmente saludable en comparacin a otros pases, lo cual se deduce en funcin al anlisis de la cartera hipotecaria atrasada. A septiembre 2014, la morosidad de la cartera inmobi-liaria en Per es 1.3%, mientras que en otros pases este indicador se encuentra por encima del 3%.

20.1 18.9

15.0

9.8 9.67.7 6.7 6.6 5.9 5.4 5.0 4.5 4.1

2.6 2.1 1.5 1.4 1.0

Crdito Hipotecario en Latinoamrica. Cifras 2012-2013% del PBI

Fuente: Housing Finance NetElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

6.2 5.9

3.12.4

1.3

Mxico Colombia Chile Brasil Per

Morosidad Hipotecaria en Latinoamrica(% de los crditos directos)

Fuente: Bancos Centrales y Entidades Supervisoras del Sistema FinancieroElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

Septiembre 2014 Septiembre 2014 Septiembre 2014 Septiembre 2014Agosto 2014

3.2. Situacin actual del mercado de vivienda

a. Por el lado de la demanda

Los factores que actualmente influyen en un mayor o menor desarrollo del sector inmobiliario seran los siguientes:

En nuestro pas, la morosidad de la cartera hipotecaria es inferior a la morosidad de las colocaciones totales, reflejando con ello una mejor calidad de cartera frente a otros tipos de crdito; sin embargo el anlisis no puede detenerse all. Entre 2001 y 2008, la morosidad de la cartera hipotecaria disminuy en casi siete puntos, debido al importante crecimiento econmico que present nuestro pas en aquellos aos. Entre el 2008 y 2012, la morosidad de la cartera de crdito para vivienda creci tan slo en 0.08 puntos porcentuales, es decir un incremento realmente bajo tomando en cuenta un perodo de 4 aos. Sin embargo, entre diciembre 2012 y octubre 2014, el ndice de morosidad de los crditos hipotecarios se increment en 0.57 puntos, lo cual demuestra un crecimiento muy por encima de lo suscitado en los ltimos aos, situacin que debera tomarse en cuenta para evaluar la situacin del mercado inmobiliario peruano.

7.03

5.72

3.71

2.601.59

1.06 0.88

1.451.91 1.87 1.84

2.192.55

2.95

8.66

7.26

5.56

3.69

2.30 1.84 1.44

0.75 0.88 0.94 0.86 0.83 1.03 1.37

Per: Morosidad del Sistema Financiero vs Hipotecario(% de los crditos directos)

Crdito Total

CrditoHipotecario

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBSElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

La gran demanda potencial de vivienda: Es evidente el gran dcit de vivienda en nuestro pas, en Lima y provincias. Ello representa un alentador escenario para el crecimiento del sector, sin embargo se necesita conocer el comportamiento de otras variables.

3.3. Indicadores para valorar la salud del mercado inmobiliario

Para evaluar la salud del mercado inmobiliario se considera los principales indicadores estructurales:

Este ndice indica el nmero de aos que se necesitara para pagar el precio total de la vivienda tomando en cuenta la renta anual familiar. El precio de una vivienda se puede considerar como razonable cuando dicho ratio es menor o igual a cuatro. Un ratio mayor a cuatro sealara que el precio de la vivienda se encontrara sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado de los ingresos de la familia.

b. Por el lado de la oferta

a. Precio sobre Renta Familiar Bruta

La rentabilidad que ofrece la inversin en el sector inmobiliario: sta era realmente alta durante los ltimos aos, sin embargo, tendr que disminuir pues la situacin econmica no es la de hace unos aos. Los mrgenes de rentabilidad tendrn que disminuir de la mano del menor crecimiento de la economa.

La nueva oferta inmobiliaria: Esta debe orientarse a sectores de menores ingresos, donde se concentra el mayor dcit habitacional, lo cual implica menores mrgenes de rentabilidad para el sector inmobiliario.

El bajo nivel de morosidad de la cartera hipotecaria: El ndice de morosidad hipotecario es inferior a la de otros tipos de crdito y menor al promedio de los pases de la regin (Colombia, Brasil, Chile y Mxico); sin embargo el crecimiento del mismo en los ltimos dos aos ha sido superior a su incremento entre 2008 y 2012, lo cual reeja que algo estara sucediendo en el mercado inmobiliario, lo cual va de la mano con la desaceleracin de la economa peruana.

El poder adquisitivo de las familias: Segn informacin ocial sobre las remuneraciones, suel-dos y salarios, estos han crecido de manera sostenida en la ltima dcada; sin embargo no al mismo ritmo del precio por metro cuadrado en la mayora de regiones de nuestro pas. Segn cifras recopiladas en un trabajo publicado por el Banco Internacional de Pagos (BIS), Per regis-tra el mayor crecimiento de precios inmuebles entre el 2008 y 2012, con 121%; el cual compara-do con el aumento de precios de las viviendas en Londres es casi cuatro veces superior, pues en esta ciudad el valor de los inmuebles se increment, entre 2008 y 2012, en 35%.

El entorno macroeconmico estable: ste ha permitido la captacin de recursos a tasas de inters menores, lo cual se tradujo en un costo de crdito menor. La situacin actual presenta mayor incertidumbre en comparacin de aos pasados, por la desaceleracin econmica que presenta nuestro pas y la posible subida de tasas de inters en Estados Unidos, lo cual elevara el costo de nanciamiento para los prximos aos, as como una subida del tipo de cambio, situacin que est sucediendo actualmente.

Cuando se compara el ratio PER del Per con los dems pases de la regin se observa que se sita en un nivel intermedio, por debajo de Chile, Uruguay y Brasil pero por encima de pases como Colombia, Mxico, El Salvador, Costa Rica y Panam, naciones que tiene una mayor profundidad financiera, pues el ratio crdito hipotecario sobre PBI es ms alto que el peruano. Esta situacin entregara indicios de lo que estara pasando en nuestro pas, es decir que los precios estaran creciendo ms all de sus valores fundamentales.

13.0

13.3

13.3

13.914.8

15.4

14.6

14.9

15.5

15.7

15.3

15.7

15.3

15.6

15.9

16.1

16.6

16.5

Precio de Venta / Alquiler anual en US$ por m 2(La Molina, Miraores, San Borja, San Isidro y Surco)

Fuente: Banco Central de Reserva del Per - BCRPElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

Este ratio seala el nmero de aos que se tardara en recuperar, a travs del mismo alquiler del inmueble que se quiere comprar, la inversin realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). Segn la clasificacin de Global Property Guide (institucin que publica anualmente recomendaciones sobre dnde invertir en bienes inmuebles alrededor del mundo en su documento Property Recommendations), los precios de los departamentos se mantienen en el intervalo de precios normales cuando se recuperan entre los 12.5 y 25 aos; sin embargo segn algunos investigadores que son ms estrictos consideran un ndice de 15 como el adecuado. Un ndice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado (situacin en la que debe-ra tomarse previsiones para evitar una burbuja) y por debajo de un valor de 10 un valor ptimo para el inver-sor.En el caso peruano se observa que el crecimiento de los precios en los ltimos ocho aos es elevado, a su vez tambien se aprecia que el ratio PER est superando el valor de 15, y acercndose a 17, lo cual debera ser materia de preocupacin para el gobierno.

b. Ratio Precio de venta / Ingreso por alquiler anual (Ratio PER)

1112121212

1314

1515

1616

21

Panam

El Salvador

Ecuador

Argentina

Costa Rica

Mxico

Nicaragua

Per

Colombia

Uruguay

Chile

Brasil

Ratio PER: Precio de venta / Ingreso por alquiler*Ao 2013

Fuente: Global Property GuideElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos* Aos que se tendra que alquilar el inmueble para recuperar el valor de la propiedad - Viviendas de 120 m2 - localizado en la zona de mayor valor de la ciudad ms importante.

14.616

19.4 19.4 2021.7

27.7

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Per: Ratio de Asequibilidad(Precio*100/PBI per cpita)

Fuente: Banco Central de Reserva del PerElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

Este ratio resulta de dividir el precio de un inmueble de 100 m entre el ingreso promedio anual per cpita, o segn otros analistas, entre el PBI per cpita. En trminos simples, este ndice arroja el nmero de aos que necesita un asalariado promedio para adquirir un departamento de 100 m. Si el ratio se incrementa por perodos prolongados esto podra representar la existencia de una burbuja inmobi-liaria, ya que los precios estaran aumentando ms rpidamente que la demanda. Sin embargo, este ndice es cuestionado precisamente por considerar al ingreso como nico factor determinante de la demanda, dejando de lado otros factores como menores costos de financiamiento, factores demogrficos, socioeconmicos, etc. En Per, este ratio est creciendo sostenidamente desde el 2007 cuando ste era 14.7, y en el 2013 alcanz el valor de 27, es decir duplicndose en tan slo seis aos. Al compararnos con algunos pases de la regin, se observa que nos encontramos por encima del promedio de Amrica Latina, es decir el precio de una vivien-da se recupera en mayor tiempo con respecto a la gran mayora de pases de la regin.

c. Ratio de Asequibilidad

2

2

4. Indicadores del Mercado Inmobiliario en Arequipa

En Arequipa, el boom de la construccin se hizo sentir desde hace tres aos aproximadamente, siendo una de las regiones donde este sector present un gran crecimiento en relacin a otras ciudades del pas.Segn el Instituto de la Construccin y el Desarrollo de la Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO) , en los ltimos aos las viviendas que ms se vendieron costaron entre US$ 50 000 y US$ 120 000, consideradas al alcance de la clase media. En este sector econmico, precisamente se encuentra el 56.24% de la demanda, seguido por la clase media baja con el 42.35% de la demanda. Este segmento puede pagar hasta US$ 37 000 por un inmueble. Segn el mismo estudio existe un sector descuidado por las constructoras, la clase baja, que carece de oferta, pese a representar un porcentaje importante de la poblacin arequipea. En casi cuatro aos, el crdito hipotecario ha presentado un crecimiento muy superior a las colocaciones tota-les, alcanzando al cierre de septiembre del 2014, una participacin de 17.5%, cuatro puntos porcentuales mayor a la participacin de este tipo de crdito en diciembre 2010. Ello refleja el significativo dinamismo del sector construccin en nuestra regin durante los ltimos tres aos.

Los pases como Chile, Costa Rica y Uruguay tienen los menores ratios de asequibilidad en la regin, a pesar que tambin experimentaron bonanza econmica en los ltimos aos. Ello nos sugerira que el problema no proviene de la gran demanda de vivienda, si no tal vez por los altos mrgenes de rentabilidad que esperan las constructoras y las grandes facilidades de financiamiento que se estaban dando en el sistema financiero, lo que se refleja en altos precios que no estaran correlacionados con los fundamentos econmicos de nuestro pas.

Ratios de AsequibilidadPases de Latinoamrica

15.615.6

17.418.419.1

21.524.7

27.729.6

31.133.6

73.3

UruguayCosta Rica

ChilePanam

ArgentinaEcuadorMxico

PerColombia

El SalvadorBrazil

Nicaragua

Fuente: Global Property GuideElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

Las perspectivas del sector construccin y del mercado inmobiliario para los siguientes aos no parecen ser tan alentadoras como la situacin de aos anteriores, debido a la desaceleracin de la economa, situacin que ha repercutido fuertemente en los indicadores de este importante sector de la economa.En el 2013, los despachos de cemento presentaron tasas de crecimiento mensuales superiores al 40%; sin embargo a partir del presente ao esta variable ha mostrado tasas de crecimiento cercanas a cero o negativas, lo cual genera preocupacin de cmo ser el desenvolvimiento del sector construccin en los prximos aos.

72.2 67.1

50.2

79.9

59.6

42.351.9 53.3

35.0 40.447.8 48.7

1.2 5.0 1.3

-5.9

0.2 2.0

-1.9

2.0 3.30

ene-

13

feb-

13

mar

-13

abr-

13

may

-13

jun-

13

jul-1

3

ago-

13

sep-

13

oct-

13

nov-

13

dic-

13

ene-

14

feb-

14

mar

-14

abr-

14

may

-14

jun-

14

jul-1

4

ago-

14

sep-

14Variacin Mensual de los Despachos de Cemento

En porcentaje

Fuente: Banco Central de Reserva del Per - BCRPElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

7.1 2.4 3.2 3.1 3.2

9.911.0 10.6 8.9 9.7

13.1 13.3 14.0 13.7 13.5

23.1 25.0 24.7 24.1 23.8

14.5 13.7 11.5 10.8 9.8

18.6 20.2 20.9 22.3 22.4

13.6 14.3 15.0 17.0 17.5

2010Diciembre

2011Diciembre

2012Diciembre

2013Diciembre

2014Septiembre

Saldo de Colocaciones por Tipo de CrditoEn porcentaje

Hipotecario

Consumo

Microempresa

Pequea Empresa

Mediana Empresa

Gran Empresa

Corporativo

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBSElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

En el caso del crdito hipotecario en Arequipa, indicador del mercado inmobiliario, la situacin presenta la misma tendencia que los despachos de cemento, pues en los ltimos meses se ha observado una importante desaceleracin de este tipo de crdito, lo cual reafirma que las perspectivas del sector construccin no sern iguales a las de aos anteriores, debido a que la economa de la regin no crece como en perodos pasados.

32.3 31.0 30.5 31.9 29.3 29.932.1

30.527.8 26.7 25.8

24.022.3 21.7 21.3

19.317.2 16.4

11.9 12.2 13.3

Variacin Interanual del Crdito Hipotecario En porcentaje

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBSElaboracin: CCIA - Dpto. de Estudios Econmicos

CONCLUSIONES

Se sabe que cuando existe abundancia de liquidez, sta debe tener algn destino. La historia econ-mica ha mostrado siempre que cuando cualquier insumo ha estado disponible siempre han ocurrido burbujas, algunas de las cuales han generado un colapso financiero y otros no. El elemento principal de una burbuja es la especulacin, es decir comprar barato ahora para vender ms caro despus, y pensar que el precio de los inmuebles siempre mantendrn una tendencia al alza.

A travs de la historia, siempre han habido personas que niegan la existencia de una burbuja con fundamentos como: el precio del metro cuadrado en el pas es menor al de otras regiones, o el hecho de que existe todava un gran dficit de vivienda. Estos argumentos por si solos no son vlidos, pues se debe tener muy claro cul es el nivel de sobreendeudamiento de la poblacin, ya que es un factor significativo para la aparicin de una burbuja, y sta estalla cuando las personas no pueden pagar sus prstamos. Per tiene un bajo nivel de intermediacin financiera de crditos hipotecarios en relacin al PBI (5.4%) que comparado con pares de la regin es inferior. Por ejemplo Panam, Chile, Costa Rica y Mxico tienen ratios de 20.1, 18.9, 15.0 y 9.8, respectivamente, es decir sus mercados inmobiliarios son ms desarrollados que el peruano. Sin embargo, cuando se analiza el ratio de asequibilidad (en cuantos aos se recupera la inversin tomando en cuenta el PBI per cpita del pas) estas naciones muestran ratios menores que el peruano, el cual asciende a 27.7, mientras en otros pases este ndice es menor a 20.

Es evidente que en los ltimos aos el sector construccin ha sido uno de los principales dinamizado-res del PBI nacional, sin embargo en la actualidad ste ha venido desacelerndose debido a factores internos y externos los cuales deben ser tomados en cuenta para proyectar precios, polticas de financiamiento y por ende niveles de inversin en este sector, que al parecer ya no entregara los altos niveles de rentabilidad de los ltimos aos.

En Arequipa, el sector construccin e inmobiliario ha presentado significativas tasas de crecimiento en los ltimos aos, lo cual se reflej en el incremento de precios de las viviendas; sin embargo este dinamismo, segn algunos indicadores, han mostrado una importante desaceleracin en el 2014, lo cual entrega perspectivas de menor crecimiento para los siguientes aos, pues la economa nacional y arequipea ya no crecera a tasas pasadas. Los empresarios deberan tener muy clara esta situa-cin para las prximas inversiones a ejecutarse. Ellos deberan enfocarse en nuevos segmentos de mercado, como son el C, D y E, donde existe una gran demanda potencial, cuyos mrgenes de ganancia son menores en comparacin a los sectores A y B.