Informe Inmobiliario - BBVA Research · sobre ejecutabilidad de contratos mercantiles e hipo- ......

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Informe Inmobiliario


Editorial 3

Entorno Económico y Financiero 4

Actividad 7

Mercado de la Vivienda 9

Financiamiento a la Vivienda 15

La Demanda de Vivienda en México 2002-2010 19

Marco Legal de las Sofoles Hipotecarias: Diferencias con la Banca Múltiple 25

Reforma del Mercado Hipotecario de México: Avances 30

Apéndice Estadístico 33

Octubre 2002

2 Octubre 2002Entorno Económico y Financiero


El presente Informe está basado en informacióndisponible hasta el 15 de octubre de 2002.

El Informe Inmobiliario está disponible en:http://www.bancomer.com/economica

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Siguiendo la línea iniciada en el primer número, relativaa la promoción del análisis y la discusión de los temasmás relevantes relacionados con la evolución recientedel sector de la construcción, el mercado de la vivienday su financiamiento, se presenta este segundo “Infor-me Inmobiliario”. Tras una breve referencia al entornoeconómico y financiero en nuestro país, el informese adentra en el análisis de los indicadores más rele-vantes del sector para conocer la evolución recientede la actividad constructora y de la vivienda, el com-portamiento del mercado de la vivienda y las distintasformas en que se realiza el financiamiento del sector.

En la sección de mercado de la vivienda se incluye unapartado sobre la accesibilidad, es decir, sobre la ca-pacidad de las familias para poder adquirir una casahabitación. Con los datos de monto del crédito, plazosde amortización, tasas de interés, salarios y preciosde las viviendas, se elaboran tres indicadores de ac-cesibilidad: el indicador precios de la vivienda-ingresos,el indicador de esfuerzo financiero y el indicador devivienda adquirible, los cuales se analizan para entendermejor el comportamiento de la demanda de viviendasen nuestro país y los factores que están detrás de ésta.

En este número se incorpora un estudio en el cual seestima la demanda de vivienda en México hasta finalesde la presente década. Los datos del Censo de Poblacióny Vivienda del 2000 permiten elaborar un nuevo cálculode la evolución del número de hogares entre 2002 y

2010. El objetivo del estudio es determinar los factoresque inciden en la demanda de crédito para la adquisiciónde viviendas y elaborar un cálculo de su evoluciónpotencial en las condiciones de mercado. Posterior-mente, con un modelo de inversión en vivienda sedeterminan los factores que explican la transformaciónde la demanda potencial en efectiva.

A continuación se presenta un análisis comparativodel marco regulador de las Sociedades Financieras deObjeto Limitado (Sofoles) que atienden al mercadohipotecario y sus principales diferencias con la bancamúltiple. Asimismo, se hace un breve resumen sobrelos avances que se han llevado a cabo en las reformasdel mercado hipotecario mexicano –específicamenteen lo relativo a la ley de transparencia y los mecanismosde recuperación de créditos vencidos–, y en un re-cuadro se comentan las calificaciones de Moody’ssobre ejecutabilidad de contratos mercantiles e hipo-tecarios para las distintas entidades federativas del país.

Cierra este informe un apéndice estadístico que com-pendia las series anuales, trimestrales y mensualesdisponibles relativas a diversos indicadores macroeco-nómicos, financieros y de mercado relacionados conel sector de la vivienda. Su propósito principal esmostrar, a través del conocimiento de las estadísticas,los cambios que han tenido lugar en el sector y auxiliarel análisis de su evolución.

Editorial



Durante 2002, la economía mexicana se ha caracteri-zado por el comienzo de la recuperación económica ypor períodos de elevada volatilidad financiera. En elsegundo trimestre, el PIB registró el primer períodode crecimiento trimestral desestacionalizado en unoy medio años, terminando una de las recesiones másprolongadas, aunque la más moderada en las últimasdécadas. Lo anterior se explica por el incremento detodos los componentes de la demanda agregada y,particularmente, por el del consumo privado y el delas exportaciones, que tuvieron su tasa trimestral máselevada desde 1995.

I 01 II III IV I 02 II IIIe IV I 03 II III IV-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

Crecimiento del PIBVariación % trimestral anualizada, ajustada estacionalmente

e estimadoFuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI

Entorno Económico y Financiero

El dinamismo del consumo privado estuvo asociadofundamentalmente a la recuperación del empleo y elcrecimiento del salario real. En agosto de 2002, elnúmero de asegurados totales del IMSS, ajustado porestacionalidad, fue 0.5% superior al de noviembre de2001, cuando tuvo su nivel más bajo durante la rece-sión. El salario real promedio subió 4.0% anual duranteenero-junio de 2002; estos dos factores han permitidoque la masa salarial —empleo por salarios— hayacrecido 2.2% anual en ese lapso. Por su parte, en elsegundo trimestre de 2002 la tasa de crecimientoanual de la inversión fue positiva después de cuatrotrimestres con cifras negativas (cayó 9.3% en 2001);el incremento trimestral de la inversión fue de casi4%, el más elevado desde el principio de 2000, refle-jando confianza y expectativas favorables, aún bajoun entorno internacional complicado.

Oferta y Demanda AgregadaContribución al crecimiento trimestral, puntos porcentuales

PIB, variación % anual

Consumo totalConsumo privadoConsumo del gobierno

Formación bruta de capital fijoInversión privadaInversión pública

Variación de existenciasSaldo comercial

Export. de bienes y serviciosImport. de bienes y servicios

2.06

1.922.07

-0.150.530.210.31

-0.18-0.211.121.33

Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI

4T01 2T021T02

-1.99

-1.14-1.04-0.10-1.39-1.03-0.361.14

-0.60-1.95-1.35

-1.59

1.441.070.37

-1.91-2.170.26

-0.29-0.83-3.88-3.05

3T01

-1.53

0.841.12

-0.29-1.91-0.23-1.68-0.13-0.33-3.53-3.20

El crecimiento de las exportaciones mexicanas res-pondió principalmente al dinamismo de la economía deEUA, que a pesar de la gran incertidumbre en cuantoa su tendencia futura, tuvo una tasa de crecimientoanual cercana a 2% en el primer semestre de 2002;sin embargo, la desaceleración reciente de esa eco-nomía ya se refleja en un menor aumento de lasexportaciones e importaciones de México. Por ejemplo,en agosto, tanto las exportaciones no petroleras comolas importaciones totales, ajustadas por estacionalidad,disminuyeron. El menor ritmo de actividad económicaen México se evidencia en los indicadores de la pro-ducción industrial —en particular la manufacturera—, enel consumo de electricidad y en las ventas al menudeo.

Para el segundo semestre pronosticamos que la re-cuperación de la demanda externa e interna será másmoderada, lo que resultará en un crecimiento del PIBde 1.1% en promedio durante 2002. En 2003, el in-cremento de éste será de 2.9%, sustentado en larecuperación económica de EUA y la estabilidad fi-nanciera interna, derivada de la prudencia fiscal ymonetaria. Lo anterior se traducirá en un dinamismomayor de las exportaciones y la inversión, y por lo tantodel empleo y las remuneraciones reales, permitiendoun aumento del consumo privado.

5


Exportaciones no petroleras Importaciones totales

-6

-4

-2

0

2

4

01 F M A M J J A S O N D 02 F M A M J J A S

Comercio Exterior, Ventas y Producción IndustrialVariación % mensual, promedio móvil 3 meses, ajustada estacionalmente


Ventas al menudeo

Cetes 28 días, mercado primario, %

5

6

7

8

9

8.50

9.00

9.50

10.00

10.50

02 F M A M J J A S O

Tasas de Interés y Tipo de Cambio 2002

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de México

Tipo de cambio Fix, pesos por dólar

Producción industrial

La estabilidad financiera en los primeros meses de2002 fue interrumpida en abril, cuando comenzó ladepreciación del peso frente a casi todas las monedas.Después de que el tipo de cambio se situó por abajode 9 pesos por dólar (ppd), al cierre de mayo y sep-tiembre había subido 5.3% y 11.6%, respectivamente.Además, en este último mes, la paridad rebasó los10 ppd por primera vez desde junio de 2000 y alcanzósu máximo del año en 10.36 ppd, valor que no sehabía registrado desde enero de 1999.

Consecuentemente, las tasas de interés nominalesde referencia —Cetes a 28 días— aumentaron de unmínimo histórico de 5.28% en abril a 8.6% al cierrede septiembre de 2002, el nivel más elevado desdeoctubre de 2001. Las demás tasas tuvieron un com-portamiento similar; el rendimiento de los Udibonosa 10 años —bonos en pesos indizados a la inflación—pasó de 4.89 a 6.06% entre abril y octubre, mientras queel de los bonos gubernamentales con tasa fija en pesosa 3, 5 y 10 años aumentó de 8.63%, 9.58% y 9.16%en mayo a 10.85%, 10.46% y 11.17% en octubre.

Los principales factores que explican la volatilidad fi-nanciera han sido la incertidumbre acerca de larecuperación económica y el mayor riesgo corporativoen EUA, la percepción de mayor riesgo en Brasil, elmínimo avance de las reformas estructurales en Méxicoy algunos hechos relacionados con la gobernabilidad:la decisión de la Suprema Corte de Justicia de declararinconstitucionales los cambios propuestos por el Eje-cutivo a las leyes secundarias en materia energética,la marcha atrás en la construcción del nuevo aero-puerto de la Ciudad de México en el Estado de México,el incremento en la probabilidad de huelga en Pemex

—que finalmente desapareció con el acuerdo salariallogrado a principios de octubre—, y la incertidumbreen torno a la negociación del presupuesto público para2003.

A diferencia del pasado, la depreciación del peso noha alterado la estabilidad de precios, es decir, la trans-misión de las variaciones del tipo de cambio a losprecios ha sido muy baja. En el caso de los bienes yservicios comerciables, esta transmisión ha sido cer-cana a cero; la inflación mensual de mercancías pasóde 0.31% en promedio durante enero-abril a 0.03%en mayo-septiembre, lo que permitió que la inflaciónanual de este subíndice disminuyera de 3.9% al cierrede 2001 a 1.8% en septiembre de 2002. Además, lasexpectativas no se han modificado significativamente;según la encuesta mensual que realiza el Banco deMéxico a los economistas del sector privado, la inflaciónesperada para 2002 y 2003 pasó de 4.69% y 3.73%en abril a 4.98% y 3.96% en septiembre.

En el subíndice de servicios, la inflación mensual pro-medio pasó de 0.6% en enero-abril a 0.4% en mayo-septiembre, lo que equivale a tasas anualizadas de7.2% y 4.8%; estas cifras son incompatibles con lameta oficial de 3% de inflación para 2003. Lo anteriorresultó en que la inflación anual de este subíndicesólo disminuyera 26 puntos base en el año actual y sesituara en 6.6% durante septiembre. La resistencia ala baja de los precios de los servicios puede ser expli-cada, por los incrementos de los costos laborales porarriba del crecimiento de la productividad, la menorcompetencia en los servicios que en las mercancías yla gran expansión de la demanda de algunos servicioscomo resultado del aumento de los ingresos reales.



Perspectivas Económicas 2002-2003

PIB, variación % real anualInflación, % anual, fin de períodoTipo de cambio Fix, ppd, fin de períodoCetes 28 días, %, fin de períodoSpread soberano, EMBI+, fin de períodoBalanza comercial, mmd, 12 mesesPetróleo, mezcla mexicana, dpb, promedioCuenta corriente, mmd, 12 mesesCuenta corriente, % del PIBReservas, mmd, fin de períodoBalance público tradicional, % del PIB

2.93.5

10.36.5

290.0-11.519.5

-17.1-2.6

47.2-0.5

ppd pesos por dólarmmd miles de millones de dólaresdpb dólares por barrilFuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI y Banco de México

20032002

1.15.1

10.06.9

360.0-9.0

22.1-15.3

-2.446.3-0.7

Tipo de cambio Fix Inflación de mercancías

02 F M A M J J A S

-2

0

2

4

6

8

10

12

Baja Transmisión de Depreciación a PreciosVariación % acumulada

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de México

Los incrementos salariales en las negociaciones con-tractuales más recientes se sitúan en alrededor de6%, es decir, son superiores a la meta de inflación.

Finalmente, existen diversos factores de riesgo comouna nueva recesión económica en EUA, mayor riesgoen las economías latinoamericanas, en especial Brasil,y la incertidumbre jurídica en el ámbito interno.

Para el resto del año actual, esperamos que continúela volatilidad financiera, derivada principalmente de laincertidumbre internacional y, en menor medida, delentorno interno. Sin embargo, los sólidos fundamentoseconómicos (credibilidad del Banco de México, com-promiso de la autoridad monetaria de lograr unainflación anual de 3%, bajo déficit de la cuenta co-rriente de la balanza de pagos, cómodo perfil y bajocosto de la deuda pública externa, y elevadas reservasinternacionales, entre otros), permitirán mejorar la per-cepción de riesgo país y disminuir la incertidumbrefinanciera durante 2003.

Ante un menor dinamismo de la economía y la fragilidadante los choques externos, es fundamental que semantenga la disciplina fiscal y monetaria, como sucediódurante 2001 y lo que va de 2002, y que se apruebenlas reformas estructurales que permitan aumentar lainversión y la productividad en México y, por ende, elcrecimiento económico y el bienestar de la población.

7


Total

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02e

-30

-20

-10

0

10

20

PIB: Construcción y ViviendaVariación % anual real


Construcción Vivienda Consumo nacional de cemento Empleo

I 00 II III IV I 01 II III IV I 02 II

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

Indicadores de la ConstrucciónVariación % anual

Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI e IMSS

Material construcción

Actividad

En sincronía con la evolución de la economía, el sectorde la construcción continuó en la primera parte delaño, con la tendencia de recuperación que mostrabadesde el segundo semestre de 2001. Si bien en elprimer trimestre de 2002 el sector todavía presentóuna caída anual de 1.5%, en el segundo se recuperóy mostró una evolución positiva. Así, la actividad cons-tructora registró un incremento de 5.0% en el segundotrimestre respecto del mismo lapso del año anterior ysuperó el proceso recesivo que la caracterizó desdeinicios de 2001.

Esta mejora de la actividad del sector de la construcciónen el segundo trimestre del año se ha apoyado princi-palmente en el buen comportamiento del segmentode la edificación de vivienda y la mayor obra construidarelacionada con la industria de la electricidad, el pe-tróleo o la petroquímica, principalmente, pues el ramode la infraestructura pública directa se ha rezagadopor la reprogramación del gasto gubernamental eneste renglón.

Lo anterior se ha reflejado en los indicadores de ma-teriales utilizados en la construcción y en el empleodel sector. Así, el consumo nacional de cemento con-tinuó expandiéndose y registró un aumento anual de10.2% en el segundo trimestre de 2002, cuando enel mismo período del año pasado había caído 4.6%, yes muy probable que concluya el año con un creci-miento entre 3% y 4%. Además, las ventas de esteproducto de las principales empresas cementeras seincrementaron 10% en promedio, después de caídascontinuas en los trimestres anteriores.

Asimismo, las ventas al mayoreo de materiales deconstrucción mostraron una mejoría importante desdeel primer trimestre, atribuida principalmente al creci-miento de los inventarios por las mejores perspectivasque se prevén para la actividad constructora —sobretodo en la edificación de vivienda—, y para cubrirseante la eventualidad de un aumento en precios.

También en el empleo del sector hubo signos positivos.Aparte de registrar crecimientos negativos cada vezmenores: de febrero (mes en que inició su fase derecuperación) a agosto de 2002, el sector creó cercade 76 mil puestos netos de trabajo, constituyéndosecomo el principal generador de empleos formales anivel nacional (8.1% de crecimiento en el lapso), cir-cunstancia que apoya la expectativa de que el sectorde la construcción será uno de los de mayor creci-miento en la economía en 2002. Al concluir agostode 2002, su aportación al empleo formal (medido porlos asegurados en el IMSS) alcanzó 7.5% del total,equivalente a 918,930 puestos de trabajo.

Se confirma también el dinamismo de la actividadconstructora con las cifras contables de las principalespromotoras —enfocadas preferentemente al segmentode interés social— las cuales en sus resultados dejunio de 2002 registraron crecimientos anuales tanto enventas como en el número de viviendas construidas.

8 Octubre 2002Actividad


La recuperación de la economía, junto con el impulsoque recibirá la vivienda a través de las distintas accionesque llevan a cabo el sector público y el privado parafortalecer y desarrollar la edificación de vivienda quese enumeran más adelante, propiciarán que la actividadconstructora en general y de la vivienda en particular,consoliden su crecimiento en los años por venir, sobretodo por una mayor presencia de la banca en el finan-ciamiento hipotecario. Ante un crecimiento esperadode 1.1% para la economía mexicana durante 2002,las perspectivas de expansión para la construcción yla edificación de vivienda son más optimistas: 2.2% y3.0% respectivamente.

Esta evolución puede explicarse principalmente, entreotros, por los siguientes factores de impulso: la creacióndel Consejo Nacional de Fomento a la Vivienda; elPrograma Apoyo Infonavit; los diversos esquemas definanciamiento hipotecario que desarrolla la bancacomercial para facilitar a la población el acceso a unavivienda; la participación más activa de los organismosoficiales, Infonavit, Fovissste, Sociedad HipotecariaFederal (SHF), principalmente; los planes para la bur-satilización de hipotecas —que permitirá al sectorobtener recursos frescos para dar más créditos—, y lostrabajos que se realizan para crear un marco jurídicoadecuado que mejore los sistemas de garantías y losmecanismos legales para la recuperación de créditosvencidos.

Es previsible que estos elementos tendrán una re-percusión aún más positiva para la industria de lavivienda conforme se vayan consolidando, y se refor-zarán con otras medidas encaminadas a fortalecer elmercado hipotecario, como los cambios realizados alas Reglas para los Requerimientos de Capitalizaciónde las Instituciones de Banca Múltiple —que permitena los bancos, para el caso de los créditos concedidosal amparo del programa Apoyo Infonavit, cubrir conun menor índice de capital los riesgos asumidos porel otorgamiento de financiamiento hipotecario— y ladeducibilidad de los intereses reales pagados por loscréditos hipotecarios prevista a entrar en vigor a partirdel 1 de enero de 2003. Estas circunstancias permitiránmayores flujos de financiamiento a este mercado.

Bajo este panorama, la industria de la vivienda tienegrandes oportunidades de avanzar a un mayor ritmo,apoyada, entre otros factores, por la mayor disponibi-lidad de financiamiento, el incremento del empleo yde los salarios reales, y la estabilidad macroeconómica,que ha posibilitado la reducción de las tasas de interés.

F 02 M A M J J A

19.2

-6.4

17.9

5.5

14.0

18.2

7.4

Asegurados en el IMSS: Sector de la ConstrucciónCreación neta de empleos, miles

Fuente: BBVA Bancomer con datos de IMSS

Asegurados en el IMSS por Sector de ActividadVariación febrero-agosto 2002

TotalConstrucciónComercioServs. para personas y empresasManufacturasServs. sociales y comunalesElectricidad y aguaTransportes y comunicacionesIndustrias extractivasAgropecuario

198,28175,85258,73056,92533,04220,178

5,6423,736

-2,747-53,077


Personas%

1.68.12.32.71.10.82.90.6-4.7

-10.4

9


La crisis económica de mediados de la década de losnoventa impactó de manera directa al mercado de lavivienda, especialmente el correspondiente al seg-mento de la media y residencial. Este es un nichoatendido preferentemente por el crédito otorgado porla banca múltiple, la cual prácticamente suspendió susfinanciamientos ante los problemas —encarecimientodel crédito, disminución del ingreso de la población,crecimiento de la cartera vencida, etc.— que trajoaparejados la inestabilidad económica y financiera quecaracterizó ese período.

Mercado de la Vivienda

Total Interés social

95 96 97 98 99 00 01

-60

-30

0

30

60

90

120

Ventas de Vivienda*Variación % anual real

* Realizadas por los promotores de viviendaFuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

Económica

Total Media y residencial

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

95 96 97 98 99 00 01

Ventas de Vivienda*Variación % anual real

* Realizadas por los promotores de viviendaFuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

Aunque la concurrencia de las sociedades financierasde objeto limitado (Sofoles) complementó la ofertade financiamiento de los organismos oficiales, lasunidades vendidas por los desarrolladores se contra-

jeron de manera significativa en 1995 y 1996; los seg-mentos más afectados fueron los de vivienda mediay residencial, que registraron caídas anuales de 40%en promedio. En 1997, la demanda total —viviendade interés social, económica, media y residencial1—comenzó su recuperación, apoyada casi exclusivamen-te en el segmento de interés social, cuyas ventas enese año registraron un fuerte incremento.

El crecimiento se generalizó en 2000, ya que aunqueen 1999 las ventas de vivienda media todavía presen-taron variaciones reales negativas, el resto de lossegmentos ya las había dejado atrás. Sin embargo, ladesaceleración de la economía desde mediados de2000 y la posterior recesión durante 2001 se tradujeronen una contracción de la demanda, sólo que esta vez lasventas de vivienda media y residencial no decrecieron.Para 2002 todo indica que las ventas aumentarán,aunque moderadamente, en todos los segmentos,ante el mejor entorno macroeconómico que se prevécon respecto a 2001, pero sobre todo por el esfuerzo—ya comentado— que llevan a cabo el gobierno y elsector privado para impulsar la construcción y el me-joramiento de la vivienda.

La trayectoria de los precios medios de las viviendasdesde 1995 ha sido errática, pero con una tendenciaascendente en lo general que los llevó en 2000 a re-gistrar variaciones reales positivas en la totalidad delos segmentos. Sin embargo, las complicaciones ma-croeconómicas durante 2001, contrajeron la demanday deprimieron el precio de las viviendas. La pérdidade dinamismo de los precios fue mayor en los seg-mentos de la vivienda de interés social y la económica,que fue donde más se contrajo la demanda.

Así, durante 2001, el precio promedio de las viviendasde interés social fue de 171 mil pesos, mientras que elcorrespondiente al segmento de la vivienda económicase situó en 248 mil. Esto equivalió en el caso de lasprimeras a un estancamiento, al crecer sólo 0.5%anual en términos reales (vs. 10.3% en 2000) y en elde las segundas a un incremento de 0.3% (vs. 10.7%en 2000). Por su parte, el metro cuadrado construidoen ambos estratos alcanzó respectivamente una mediade 3,282 y 3,844 pesos a precios nominales, lo querepresentó para ambos incrementos mínimos (1.7%

1 Para 2002 los precios en miles de pesos para los distintos seg-mentos son: interés social, 77 a 202; económica, 203 a 379; media,380 a 948; residencial más de 948.

10 Octubre 2002Mercado de la Vivienda


Interés social Económica

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

95 96 97 98 99 00 01

Precio Medio de las ViviendasVariación % anual real

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

ICEVIS INPC

0

4

8

12

16

00 M M J S N 01 M M J S N 02 M M J

INCEVIS* e INPCVariación % anual

* Indice nacional del costo de edificación de vivienda de interés socialFuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI y Banco de México

y 0.9%) en términos reales. El moderado avance enel precio por metro cuadrado de la vivienda de interéssocial, se asocia en parte al descenso en los costosde edificación en este tipo de viviendas (ver gráfica).

Media Residencial

-20

-10

0

10

20

30

95 96 97 98 99 00 01

Precio Medio de las ViviendasVariación % anual real

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

En la vivienda media y residencial los precios promedioreales registraron un comportamiento heterogéneodurante 2001. En el caso de la primera (597.2 milesde pesos) aumentaron 7% anual como resultado deun incremento en la demanda de este tipo de viviendasque no fue compensado por una oferta suficiente.Por el contrario, en las viviendas de tipo residenciallos precios (1 millón 410.3 miles de pesos) se contra-jeron 0.5% anual, situación que se explica —a pesarde que las ventas aumentaron significativamente—por la amplia oferta disponible que priva en este seg-mento. El precio promedio por metro cuadrado deconstrucción en la vivienda media fue de 5,165 pesos,mientras que el de la residencial llegó a 7,468 pesos,

lo que equivalió a una contracción anual real de 3.3%y 11.9%, respectivamente.

Al tercer trimestre de 2002, los precios reales de lasvivienda por segmentos muestran un comportamientohetereogéneo, mientras que los relativos a la viviendaresidencial ya muestran recuperación y los de la eco-nómica están a punto de hacerlo, los de interés socialy media presentan rectrocesos todavía importantes.

Precios Promedio de las Viviendas por SegmentoVariación % anual real

20002001 I II III IVI‘2002II‘2002III‘2002

22.3-0.51.36.11.02.6-5.50.53.1

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec y Banco de México

Económica ResidencialMedia

1.67.00.2

-2.1-2.22.3

-4.6-1.5-4.1

10.70.38.35.90.9

-1.6-3.5-4.5-1.3

Interés social

10.30.51.52.42.43.31.9

-1.7-5.4

El comportamiento anterior se atribuye al lento avancede la economía en su conjunto, pero sobre todo, almenor ritmo de crecimiento en el empleo, que no hapodido recuperar las plazas laborales perdidas durante2001 y el inicio de 2002; también se atribuye a unmoderado avance de los salarios reales. Sin embargo,es muy probable que, dada la mayor demanda esperadapor el mayor volumen de financiamientos programado,tanto por las entidades gubernamentales como lasprivadas que atienden a la vivienda, los precios realesconcluyan 2002 con incrementos moderados en latotalidad de los segmentos.

11


No obstante, las expectativas indican que estos au-mentos serán moderados, especialmente en lavivienda de interés social y la económica, dado que la

economía mexicana avanza lentamente y se ha retra-sado la recuperación del ingreso de las familias.

La Accesibilidad a la Vivienda

En términos generales, la capacidad de las familias para poder adquirir una vivienda (accesibilidad a la vivienda)está en función de los niveles de precios de los bienes inmuebles, de la riqueza o ahorro previo de que sedisponga, de los ingresos y, de las condiciones existentes en el mercado financiero en cuanto a tasas deinterés y duración del crédito.

La accesibilidad puede ser vista desde perspectivas distintas y se puede medir con diferentes indicadoresque proporcionan información sobre la relación existente entre los principales factores que determinan elesfuerzo económico de una familia para acceder a una vivienda en régimen de propiedad. Los conceptos deaccesibilidad se apoyan en la idea de ”housing affordability” documentada en la literatura norteamericana,adaptándola a la realidad mexicana.

Los datos de salarios, precios de las viviendas y condiciones de financiamiento existentes en México permitenelaborar tres indicadores de accesibilidad a la vivienda. Para el análisis, se parte de una familia con un ingresoque es igual a un salario medio de cotización del IMSS (SMCIMSS). También se utilizaron los precios promediode las viviendas en cada segmento del mercado. Así, en este ejercicio se consideraron tres tipos de viviendas:“interés social”, con un tamaño medio de 50 metros cuadrados (m2); “económica” de 65 m2 y “media” de100 m2. Las viviendas definidas como “residencial” o “residencial plus” no fueron consideradas en esteejercicio por tratarse de segmentos orientados a grupos de altos ingresos.

Indicador Precios de la Vivienda-IngresosSe puede construir un primer indicador de accesibilidad a partir de la relación existente entre los precios demercado de las viviendas y los ingresos familiares: coeficiente de precio de la vivienda/salario anual. Esteindicador muestra el número de veces de los salarios anuales necesarios para poder realizar la compra deuna vivienda sin necesidad de financiamiento. Asimismo, permite realizar una comparación directa de lasituación de los precios de vivienda en relación con el ingreso que existe en otras regiones o países. Cuantomenor es el valor de este indicador, más fácil resulta el acceso a la vivienda.

MediaInterés social

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

2

4

6

8

10

12

14

Accesibilidad a la Vivienda: Precios Vivienda-IngresosPrecio de la vivienda/SMCIMSS anual, veces

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec, IMSS

Económica

En México, como se puede observar en la gráfica, alo largo de la década pasada y en los primeros añosde la presente, la relación entre los precios de lavivienda y el SMCIMSS anual ha mejorado en lostres tipos de vivienda considerados. A principios delos noventa, el precio medio de una vivienda de in-terés social fue 4.5 veces el SMCIMSS anual; el deuna económica, 6.5 veces y el de una media, 13.4veces. En 2001, esta relación se redujo a 3.2 vecesen el caso de la vivienda social, a 4.8 veces en el dela económica y a 10 veces en el de vivienda media.



Si bien estas razones son elevadas, la evolución des-cendente de este coeficiente en México contrasta conel aumento que este indicador ha mostrado en losúltimos años en la mayoría de las economías desa-rrolladas. Con el mismo método, y considerando unavivienda media de 100 m2, se observa que en la se-gunda parte de los noventa, la relación entre precios dela vivienda y salarios ha empeorado en EUA y Españahasta alcanzar niveles de 4.5 veces el salario anualen el primer caso (vs. 3.7 en 1995) y de 5.5 veces en elsegundo (vs. 4.2 veces en 1995). En México, como seapuntó arriba, el precio de una vivienda comparable eraequivalente a 10 veces el SMCIMSS anual (2001),contra 13.4 veces diez años antes; situación que derivaprincipalmente de la mejor evolución de los salariosreales con relación a la de los precios de las viviendas.

EspañaMéxico

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Accesibilidad a la Vivienda: Precios Vivienda-IngresosPrecio de la vivienda/salario promedio anual, veces

Fuente: BBVA Bancomer con datos de OFHEO y BBVA

EUA

Indicador de Esfuerzo FinancieroAnte la imposibilidad de las familias de acceder a una vivienda por la brecha entre los precios de éstas y elmonto de sus ingresos anuales, suelen acudir al financiamiento para poder afrontar una parte importante dela inversión que requieren. En estos casos, el total del crédito solicitado, las tasas de interés y el número deaños de duración del crédito determinan la capacidad de endeudamiento y, por consiguiente, de adquisiciónde una vivienda por parte de las familias. Con estas variables se puede construir un segundo indicador deaccesibilidad —indicador de esfuerzo2—, que refleje el grado de esfuerzo financiero para acceder a unavivienda que supone, para una familia, realizar los pagos que se derivarían del crédito necesario para adquirirla.

Para la elaboración de este indicador, se asume que la compra de la vivienda se realiza, normalmente, me-diante el pago de un enganche, y la contratación de un préstamo hipotecario que se amortiza a lo largo deuna serie de años mediante pagos mensuales. Para el cálculo, se considera que el comprador aporta alcontado 20% del precio de la vivienda y el 80% restante mediante un crédito hipotecario a 15 años, amorti-zable mediante pagos mensuales fijos y a tasa de interés de mercado.

En su conjunto, el indicador relaciona el entorno económico en el que se desenvuelve el mercado de lavivienda —precios, tasas de interés y plazos de amortización—, con los ingresos familiares. Cuanto máselevado es este indicador, mayor será la parte de los ingresos que deberá destinarse a los pagos de lahipoteca que se derivan de la compra de la vivienda y, por lo tanto, mayor será el esfuerzo de las familias paraacceder a la misma.

Si bien la crisis económica de 1995, año en el cual el alza de las tasas de interés elevó considerablementeeste coeficiente (pago de hipoteca anual/SMCIMSS anual), en la actualidad éste se encuentra muy pordebajo de los niveles de 1995-1997, por lo que el esfuerzo financiero para el acceso a una vivienda se hamoderado considerablemente —en los últimos seis años las proporciones se ha han reducido a la mitad enlos tres casos. Con todo, en 2001, una familia con un SMCIMSS, que quisiera adquirir una vivienda media yla financiara al 80% con un crédito hipotecario, debía destinar más de 160% de su salario para cubrir lospagos mensuales del préstamo, situación que lo imposibilita para acceder a este tipo de vivienda.

2 El esfuerzo financiero de accesibilidad a la vivienda se define como el porcentaje de los ingresos brutos destinado a cubrir los pagos de lahipoteca (pago de hipoteca anual/SMCIMSS anual).

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Accesibilidad a la Vivienda: Esfuerzo FinancieroPago anual de la hipoteca/SMCIMSS anual, %

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec, IMSS, Banco de México

MediaInterés social Económica

Dado que en el caso de las viviendas económicas ode interés social estos porcentajes del salario a des-tinar para el pago mensual del crédito se sitúan en81 y 53.1 respectivamente, una familia con las ca-racterísticas mencionadas sólo tendría capacidad paraadquirir una vivienda del último tipo. Cuando el es-fuerzo financiero para adquirir una vivienda suponeun pago superior a una tercera parte de los ingresos,la capacidad económica de las familias se ve afec-tada aumentando significativamente la probabilidadde no cubrir los pagos. De ahí, la práctica común delimitar el importe del crédito hasta una cantidad talque los pagos mensuales del crédito no superen30% de los ingresos brutos familiares.

Indicador de Vivienda AdquiribleEl tercer indicador de accesibilidad —vivienda adquirible— recoge la capacidad de endeudamiento de unafamilia en función de sus ingresos y de las condiciones de financiamiento hipotecario existentes en el mer-cado. Este indicador refleja el precio que debiera tener una vivienda para que fuera adquirible por una familiacon un SMCIMSS anual, que solicita un crédito hipotecario en condiciones de mercado y cuyos pagos nosupongan un esfuerzo financiero superior a la tercera parte de sus ingresos anuales. Este indicador permiteconocer el impacto que tienen las variaciones en las condiciones financieras (tasas de interés) y plazos deamortización sobre la capacidad de compra de las familias. Cuanto más alto es este indicador, mayor es lacapacidad financiera de las familias para la compra de una vivienda.

En los últimos tres años, el descenso de las tasasde interés ha permitido que la capacidad financiera delas familias para adquirir una vivienda en el mercadohaya aumentado significativamente en ese lapso.Para una familia con un ingreso anual equivalente a unSMCIMSS anual, la capacidad de endeudamientoha aumentado 2.2 veces desde 1998 hasta 2001.Así, en 1998 una familia con un SMCIMSS anual,que solicitara un crédito hipotecario a 15 años, conuna tasa de interés de mercado, que en aquel añofue de 30% promedio anual, tenía una capacidadde endeudamiento ligeramente superior a los 14 milpesos; en 2001, con una tasa de interés promediode 20.2%, la capacidad de endeudamiento de lafamilia con un ingreso de un SMCIMSS anual fue de103.1 mil pesos. En el mismo período, el SMCIMSSanual real aumentó 1.12 veces, con lo que quedade manifiesto que el descenso en las tasas de interéses uno de los factores más importantes para incre-mentar la capacidad de endeudamiento de lasfamilias, otro sería el alargamiento de los plazos.

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Accesibilidad a la Vivienda: Vivienda Adquirible conun SMCIMSS Anual • Precio en miles de pesos nominales




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Precios de las ViviendasMiles de pesos nominales

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec, IMSS

AdquiribleInterés social Económica

No obstante la mejoría de este indicador, la situacióneconómica de la familia media mexicana impide queésta sea lo suficientemente solvente para poder ac-ceder a una vivienda. La comparación entre los preciosde las viviendas que las familias con un SMCIMSSanual podrían pagar y los que dominan en el mercadoincluso en los tipos más económicos, pone de re-lieve las dificultades existentes para el acceso a unavivienda para una parte muy importante de la pobla-ción. Así, en 2001, todavía el precio nominal de lavivienda adquirible (103.1 miles de pesos) estuvo58.2% por abajo de los precios de mercado de lavivienda de interés social (170.7 miles de pesos).

15


El proceso recesivo que caracterizó a la economíadurante 2001 afectó la disponibilidad de recursos parael financiamiento destinado a la adquisición de vivienday propició que algunos demandantes de vivienda pos-pusieran su decisión de compra de casa habitación. Elaño pasado el conjunto de los organismos nacionales,estatales y municipales de vivienda, la banca múltipley de desarrollo, así como las entidades que otorgancréditos a sus empleados (Pemex, CFE, etc.) redujeronen 20% el número de créditos y subsidios concedidosa la vivienda respecto a los otorgados en 2000, al pasarde 476,788 a 380,397 entre un año y otro. De estosúltimos, 326,300 (86%) fueron para adquisición devivienda y un poco más de 54 mil (14%) para mejora-miento y otra clase de créditos. Los recursos financieroscanalizados totalizaron 63,282 millones de pesos lo querepresentó un crecimiento real anual de 0.7% en 2001con respecto al año anterior.

En 2002, como resultado de la recuperación económica,la mayor participación de los organismos oficiales defomento a la vivienda, el retorno gradual de la bancacomercial al mercado hipotecario y la decisión delGobierno Federal de impulsar el sector, el crédito parala adquisición de vivienda está aumentando, aunquelentamente. En lo que hace al financiamiento guber-namental (Infonavit, Fovissste y SHF principalmente),que es el más importante en la actualidad, el programade créditos de vivienda 2002 estableció como metaotorgar durante el presente año 475,000 créditos parala adquisición de vivienda, preferentemente de interéssocial, que sumados a otros créditos y subsidios deotros participantes (Sedesol, organismos estatales,banca comercial, etc), se estima alcanzarán un totalde 654,441 (72% de crecimiento respecto a 2001),de los cuales alrededor de cuatro quintas partes secorresponderían a compra de vivienda.

Lo anterior señala que aunque este año el número decréditos a otorgar se elevará sustancialmente, se fi-nanciarán viviendas con menor valor que en 2001. Lascifras al respecto indican una disminución de 17% enel financiamiento promedio a precios de junio de 2002al moverse de 174 mil pesos en 2001 a 144 mil pesospara 2002.

Financiamiento a la ViviendaFlujo Anual de Financiamiento a la ViviendaNúmero de créditos y monto total otorgado

1990199119921993199419951996199719981999200020012002p

1.31.22.72.72.41.10.70.60.60.91.11.11.5

p Cifras programadas* Millones de pesos corrientes** Millones de pesos de junio 2002Fuente: BBVA Bancomer con datos del Segundo Informe de Gobierno, 2002

Millonesde pesos*

% del PIBMillonesde pesos**

58,649.754,232.1

129,881.1131,885.1123,892.0

55,340.636,845.933,789.635,439.451,507.365,807.7

66,261.794,138.9

9,776.411,088.730,674.834,185.534,350.620,714.118,532.820,501.024,926.942,237.259,085.963,281.994,350.8

No. decréditos

433,661409,694429,868525,270561,270544,790591,566566,785430,299463,644476,788380,397654,441

Monto total otorgado

Financiamiento GubernamentalEl fuerte impulso que se busca dar a la construcciónde vivienda implica un crecimiento importante en elfinanciamiento a conceder por los organismos del sectorgubernamental que concurren al mercado. Se estimaque al concluir 2002, el total de los recursos destinadosal respecto alcanzará una cifra superior a los 94 milmillones de pesos, lo que significa una tasa de incre-mento de 42.1% en términos reales con relación a 2001.De materializarse, este volumen de financiamiento re-presentaría 1.5% del PIB de 2002, porcentaje que casiduplicaría el promedio registrado en los siete años an-teriores, e indicaría que los programas impulsadospor el gobierno para financiar a la vivienda cada vezcobrarán mayor importancia dentro de la economía.A este respecto, su propuesta es lograr financiar 750mil viviendas anuales para 2006.

De acuerdo al programa para este año, el Infonavit sepropone ser más agresivo y conceder un volumen decréditos 33% superior al que otorgó durante 2001.Así, de los financiamientos a conceder por el conjuntode participantes en el mercado, este organismo parti-cipará con 42% del total, equivalente a 275 mil créditosy un monto de financiamiento a ejercer cercano a los

16 Octubre 2002Financiamiento a la Vivienda


51 mil millones de pesos (54% del total). Para la SHF/Fovi y el Fovissste el programa contempla el otorga-miento de 170 mil créditos en conjunto (25% del total)por un monto de 41 mil millones de pesos (44% deltotal). Es posible que esta meta no se alcance en sutotalidad por el retraso que se presentó en el arranquede los programas de ambos organismos.

Programa de Créditos 2002Número, millones de pesos y %; meta 2002

TotalOrganismos oficiales Infonavit SHF/Fovi Fovissste Vivah/FonhapoOtros1

94,350.892,130.250,970.719,759.521,400.0

nd2,220.62

nd no disponibleCump Cumplimiento, junio 2002, %1 Sedesol, organismos estatales y banca comercial2 No incluye banca comercialFuente: BBVA Bancomer con datos de Conafovi y Segundo Informe de Gobierno 2002

% MontoCump*

34.050.029.0

0.0nd

100.072.642.010.715.3

4.627.4

Número

654,441475,000275,000

70,000100,000

30,000179,441

100.097.654.020.922.7

2.4

%

Así, al cierre del primer semestre de 2002, el númerode créditos otorgados por los organismos oficialesascendió a casi 155 mil. Sin embargo, esto representóun rezago de 16% respecto de la meta original y derivóprincipalmente de la transición del Fovi hacia la SHF—que propició que hasta mayo de 2002 esta institu-ción firmara sus primeras operaciones crediticias—;del atraso en la obtención de recursos e implantacióndel programa del Fovissste, el cual ubicó su primeraconvocatoria a fines de mayo y redujo su meta a 70mil créditos (vs. 100 mil original), y del rediseño de losprogramas de subsidios. El Infonavit, por su parte,fue el único organismo que avanzó conforme a lo progra-mado con cerca de 134 mil financiamientos concedidosque lo llevan a haber cumplido 50% de su meta anualen esa fecha.

Financiamiento PrivadoPese a que el retorno de la banca múltiple al mercadode crédito hipotecario ha sido lento y no homogéneo,las instituciones que están participando en él siguenaumentando el número de créditos otorgados y de-sarrollando nuevos y muy variados esquemas definanciamiento para la adquisición de vivienda, prefe-rentemente media y residencial (menores enganches,tasas de interés fijas, mayores plazos, etc.). Dichosesquemas, abren nuevas perspectivas para quienes

buscan una casa o quieren participar en este mercado;a la vez que sientan las bases para que otros segmentossocioeconómicos de la población puedan acceder aesta clase de créditos y posibilitar una participaciónmás activa del financiamiento privado conforme me-joren las condiciones macroeconómicas y jurídicas delpaís.

Así, de enero a julio de 2002, el número de créditosotorgados por las principales instituciones del sistemabancario creció rápidamente alcanzando un total de4,324 que fue 3.4 veces el de igual período de 2001.Por su parte, el financiamiento colocado también fuemuy dinámico: el total concedido en dicho lapso as-cendió a 2.6 miles de millones de pesos y triplicó elde un año antes al crecer 203.3% en términos reales.En lo que al monto promedio de los créditos concedidosse refiere, éste estuvo entre 525 mil y 735 mil pesosdependiendo de la institución otorgante. Si bien, estoes indicativo de que el segmento del mercado queactualmente atiende la banca se concentra en el de lavivienda media, un desglose mayor de estas cifraspermite observar que también ha financiado viviendaeconómica y residencial.

01 F M A M J J A S O N D 02 F M A M J J0

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Vivienda: Número de Créditos Colocados por SieteInstituciones Bancarias

Fuente: BBVA Bancomer con datos propios y ABM

No obstante la progresiva incursión de la banca co-mercial en el financiamiento de la vivienda, el saldode su cartera de crédito vigente al respecto todavíaregistra variaciones anuales negativas, aunque éstascada vez están siendo menores. Esta circunstanciahace prever que su recuperación podría darse en laprimera parte de 2003, dado que se espera una parti-cipación más agresiva y generalizada del sectorbancario en este mercado, y un entorno macroeco-nómico y financiero del país más propicio.

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00 M M J S N 01 M M J S N 02 M M J

Vivienda: Saldo de la Cartera de Crédito Vigente de laBanca Múltiple* • Variación % anual real

* Excluye cartera vencida y créditos reestructurados en UdisFuente: BBVA Bancomer con datos Banco de México

Las últimas cifras disponibles señalan que al terminarjunio de 2002 el saldo total del financiamiento banca-rio a la vivienda, el cual incluye las carteras de créditovigente y vencida, y la reestructurada en Udis, ascen-dió a 179.0 miles de millones de pesos. Por su parte,el crédito vigente —cuyos incrementos en su saldopermiten conocer la evolución del nuevo financiamien-to a la vivienda concedido por la banca—, alcanzó enagosto de 2002, 48.7 miles de millones de pesos,1.1% por debajo del saldo existente un año antes.

J 01 J A S O N D 02 F M A M J J A

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Sofoles Hipotecarias: Cartera Neta TotalVariación % anual real

Fuente: BBVA Bancomer con datos Amsfol

Esta dependencia de los fondos de la SHF pone límitesa su expansión y obstaculiza su incursión en estratosdiferentes a los de la vivienda de interés social (en elcual concentra sus financiamientos) como es el casode la media y la residencial. De acuerdo con la Amsfol,a agosto de 2002 el saldo de la cartera neta total delas Sofoles hipotecarias totalizó 52.5 mil millones depesos que representó incremento real de 37.8% res-pecto del existente en igual mes de 2001.

Tasas de InterésEl avance del crédito hipotecario concedido por el sis-tema bancario en los primeros ocho meses de 2002si bien ha estado impulsado por la diversidad de pro-ductos y esquemas que ha instrumentado la bancapara la compra de vivienda, también se ha visto favo-recido por la disminución que han registrado las tasasde interés. Así, de enero a agosto de 2002, las tasasde interés han registrado descensos cercanos a 150puntos base al moverse de un promedio de 17% ainicios del año a uno de 15.5% en este último mes. Lasexpectativas son que estos descensos continuarán,apoyados por el mejor entorno económico financieroque se prevé para los próximos años.

Crédito hipotecario TIIE 28 días

95 96 97 98 99 00 01 02

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100

México: Tasas de Interés%

Fuente: BBVA Bancomer con datos propios y de Banco de México

Dentro de este marco, caracterizado por mejores con-diciones macroeconómicas, una participación másactiva y decidida de los organismos gubernamentalesy privados, menores tasas de interés, etc. y reforzadopor un marco jurídico adecuado, el mercado hipote-cario se perfila con muy buenas perspectivas decrecimiento, ante la posibilidad de que éste se for-talezca no sólo por el desarrollo de la vivienda deinterés social y económica, como ha venido sucediendo,

Por su parte, el financiamiento a la vivienda otorgadopor las sociedades financieras de objeto limitado (So-foles) aunque continuó creciendo a tasas elevadas—favorecido por la disponibilidad de recursos del Foviy de un marco regulatorio menos exigente que el delas instituciones bancarias—, ha perdido dinamismodesde enero de 2002 como consecuencia de los re-trasos en la disponibilidad de fondos provenientes dela Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) que es su prin-cipal fuente de recursos.

18 Octubre 2002Financiamiento a la Vivienda


Banca Múltiple, Esquemas de Financiamiento Hipotecario

Principales Características, Septiembre 2002

IIIIII

IV

V

VI

VII

Valor vivienda2 Enganche, %

VariableFija

Tasas, %Opción Ingreso1

300,000450,000180,000750,000

220,000500,000

900,000 casa600,000 Depto.

Primeros 3 años: 14.90Siguientes: TIIE + 6.00

Primeros 3 años: 12.90Siguientes: 16.75

22.0018.50

22.00

23.00

20.035.025.025.0

25.025.0

25.0

15.5016.4516.90

5 años: 14.90Siguientes: 17.00

17.90

a 3 años: 18.15a 5 años: 18.30

a 10 años: 18.55a 15 años: 18.80

TIIE + 6.00TIIE + 7.50

TIIE + 6.25

TIIE + 6.45

3 veces mensualidad20,000

7,50015,000

9,51615,000

30,000

Tope Mixtas3

Plazo, años

1510 y 15

5, 10 y 15Hasta 20

1 a 1510 y 15

1 a 15

1 Mínimo mensual requerido, pesos2 Pesos3 La institución bancaria utiliza al inicio una tasa fija y después de ciertos años otra fija o variable4 Comisión sobre monto a financiar5 Rango sobre valor del inmuebleDF Distrito Federalnd no disponibles/c sin costoFuente: BBVA Bancomer con datos propios y de Condusef

Comisiones y Gastos Septiembre 2002

IIIIIIIVVVIVII

AvalúoOpción Apertura4

6 a 10%6 a 10%8 a 11%

5%8 a 11%

DF 7%, resto 4%6 a 9%

nd2.5 al millar2.6 al millar

Variable3.0 al millar3.0 al millar

2.875 al millar

s/c250900

1,000s/c

1,500500

3.04.04.0

4.0 a 4.52.0

3.5 a 4.54.0

Investigación2 Gastos notariales5

sino por una mayor inclusión de sectores de la poblaciónque demandan vivienda media y residencial, y queahora se facilita por los nuevos esquemas y programasde financiamiento disponibles y los descensos en elcosto de los créditos. Estos factores, entre otros,permiten, en última instancia, que se incremente lacapacidad financiera de los individuos para acceder auna vivienda, al mismo tiempo que reducen los riesgosy los costos para los participantes en el mercado.

Los esquemas y condiciones para la concesión de fi-nanciamientos para la adquisición de una casahabitación que ofrecen en la actualidad las institucionesbancarias, aunque están enfocados preferentementea la vivienda media y residencial, también contemplan

en algunos casos la de interés social bajo el programaApoyo Infonavit al cual se han adherido. La gama deopciones entre un banco y otro varía en: plazo y montode los financiamientos, enganche, tasas de interés,ingresos mínimos requeridos a los solicitantes y valorde las viviendas; así como en comisiones por aperturadel crédito, avalúos, investigación y gastos notariales.A ellas se hace referencia en el cuadro que se muestraa continuación que contiene información disponibleal mes de septiembre de 2002 donde algunas condi-ciones de financiamiento han mejorado a favor de losdemandantes de este tipo de crédito, como es el casode los enganches y las tasas de interés que muestranla mayoría de las veces reducciones respecto a losniveles que tenían en marzo de 2002.

19


Para la mayoría de las personas, la adquisición de unavivienda es la decisión económica más importante.En ella influyen la edad del comprador, sus ingresospresentes y futuros, el precio de las viviendas, el ac-ceso al financiamiento y las políticas públicas devivienda, factores que determinan y condicionan lamagnitud de la demanda efectiva, que es la que puedenejercer sólo las familias con capacidad de compra.

Uno de los rasgos propios de la inversión en viviendaes su carácter cíclico a lo largo del tiempo. Los cicloscortos, más volátiles y afectados por las condicionescoyunturales tanto de la oferta como de la demanda,se suelen asentar sobre un período largo, más influidopor los factores estructurales como el proceso de for-mación de hogares, junto con la evolución del ingresopermanente de las familias y los precios relativos delos bienes raíces. A largo plazo, si las condiciones lopermiten, la oferta tenderá a ajustarse a la demanda.

Hay varios tipos de modelos que permiten determinarla demanda futura de vivienda. Los modelos estadís-ticos calculan la demanda de vivienda en función devariables económicas o sociales y permiten conocercómo afecta cada variable a la formación de la de-manda. Los modelos de encuestas cuantifican lademanda en una zona o área concreta mediante en-trevistas personalizadas y determinan, con ciertafacilidad, los tipos de viviendas más demandadas ylas características que mejor se ajustan a los compra-dores. Por último, los modelos demográficos seapoyan en las previsiones sobre la población futuracon el fin de conocer el número de nuevos hogares ydeterminar así la demanda potencial de viviendas queengloba a todas las familias con o sin capacidad decompra que requieren vivienda.

Los datos demográficos correspondientes al Censode Población y Vivienda 2000 permiten elaborar unnuevo cálculo de la evolución del número de hogares enMéxico y, en consecuencia, de la demanda potencialde viviendas por motivos demográficos. Estas esti-maciones suponen que las condiciones económicasy laborales de las familias determinan si la demandade vivienda se transforma en efectiva o se mantienecomo potencial.

La Demanda de Vivienda en México 2002-2010El objetivo de este trabajo es determinar los factores queinciden en la demanda de crédito para la adquisición deviviendas y elaborar un cálculo de su evolución po-tencial en las condiciones de mercado. Para ello, sepresenta en el siguiente apartado una estimación del nú-mero de hogares que se formarán en México en el período2002-2010 y que constituye la demanda potencial de vi-vienda y por consiguiente, de su financiamiento.

Posteriormente, con un modelo de inversión en vi-vienda se determinan los factores que explican latransformación de la demanda potencial en efectiva.Además, se realizó un modelo de demanda de créditopara la compra de vivienda, el cual explica su evoluciónen México en la década de los noventa y es un apoyofundamental para acercarse a la evolución del finan-ciamiento hipotecario y sus determinantes.

Formación de Nuevos Hogares y Demanda Potencialde ViviendaLa evolución demográfica de México en la última dé-cada del siglo XX se caracterizó por dos fenómenosdiferenciados. De una parte, un más lento crecimientode la población en el período intercensal, debido auna descenso de la tasa bruta de natalidad3 de 28.6en 1990 a 21.7 en 2000; y de otra, la aceleración de lacreación de hogares potenciales debido a las altastasas de natalidad de décadas pasadas (46.1 y 44.2en 1960 y 1970). Este proceso continuará, aunque amenor ritmo, en el actual decenio.

La evolución del flujo de nuevos hogares define elmarco en el que se desarrollará la demanda de viviendaque, a largo plazo, es explicada principalmente porrazones demográficas y por la capacidad de pago de lasfamilias, por tanto, las necesidades de vivienda estánligadas al proceso de formación de nuevos hogares4.

En este sentido, se realiza, a continuación, un cálculodel número de hogares que existirá en México en elperíodo 2002-2010 en función de la estructura poredades de la población que había en 2000. Para ello,en primer lugar, se estima la tasa de jefe de hogar(número de jefes de hogar en relación con el total dela población) para cada estrato de edad. Esta tasa seaplica, posteriormente, a las proyecciones de la po-blación y se obtiene, de este modo, el número dehogares en cada año del período analizado.

3 Se refiere al número de nacidos vivos por cada mil habitantes.4 Stone, P.A. (1988). Development and planning economy. Environ-

mental and resource issues. E&F.N. Spon Ltd. London.

20 Octubre 2002La Demanda de Vivienda en México 2002-2010


Considerando:Ti = ni / Ni

Donde:T

i = Tasa de jefe de hogarn

i = Número de jefes de hogarNi = Total de la población

El subíndice i hace referencia a la edad. El intervalode edades considerado comprende desde 12 hasta65 años, agrupando a los jefes de hogar menores de12 años y mayores de 65 en la primera y última tasarespectivamente. En el cuadro respectivo se muestranlas tasas de jefes de hogar por rangos de edad obte-nidas a partir del censo de 2000, año en cual, 22.8%de la población total representaba a los jefes de ho-gar, abarcando a 37.1% de la población masculina y a9.2% de la femenina. A medida que se avanza en lapirámide de edades, el peso de los jefes de hogaraumenta rápidamente a partir de los estratos de 20 a24 años, alcanzando su máximo en los de 60 y másaños.

Jefes de Hogar en 2000

PaísMenos de 1212 a 1415 a 1920 a 2425 a 2930 a 3435 a 3940 a 4445 a 4950 a 5455 a 5960 a 6465 y másNo especificado


Tasas según sexo, %

Femenino

Grupos de edad, años

MasculinoTotal

9.20.00.11.04.17.0

10.314.218.421.625.728.833.438.73.4

37.10.00.13.2

25.654.873.281.786.288.689.690.489.984.58.3

22.80.00.12.1

14.329.640.146.351.053.856.658.560.360.0

5.9

La tasa de jefe de hogar refleja fundamentalmente elproceso de formación de núcleos familiares a partirde las uniones matrimoniales, de las separaciones ydivorcios, concubinatos y el conjunto de madres solte-ras. Los matrimonios representan una parte importantede los nuevos hogares potenciales. El número deuniones matrimoniales llevadas a cabo en cada añose encuentra influido por la situación económica ge-neral y está muy ligado a la incorporación al mercadolaboral de los cónyuges.

En este análisis se utilizan tasas de jefe de hogar cons-tantes para todo el período con los datos obtenidosde las cifras de hogares correspondientes al año 2000.Esto no desvirtúa el análisis, pues se busca evaluarlos hogares potenciales que se formarán a causa de laevolución demográfica. Así, la tasa de jefe de hogarpara cada estrato de población y los diferentes mo-mentos en el tiempo, multiplicada por el número dehabitantes, proporciona la cantidad de hogares aso-ciada a un grupo de edades:

Nit x Ti = nit = Hit

Donde los subíndices i y t hacen referencia a las edadesy al año de análisis, respectivamente.

Es decir, las tasas de jefe de hogar (Ti), aplicadas sobrela población de cada año clasificada por edades (N

it),permite obtener el número de jefes de hogar (n

it) en elaño t y que pertenecen al i-ésimo rango y, por lo tanto,el número de hogares que puede atribuirse a ese seg-mento de la población en el año correspondiente (H

it).Este procedimiento permite el análisis del número dehogares existentes en un período determinado.

La variación del número de hogares resulta de aplicarla tasa de jefe de hogar correspondiente a las varia-ciones producidas en la población existente en cadaestrato de edad. La evolución de la población y lasalteraciones de la estructura de edades son las variablesclave del análisis de la demanda potencial por motivospoblacionales.

Como se ha indicado, el censo de 2000 permite obtenerlas tasas de jefe de hogar, las cuales se aplican a lapoblación estimada hasta 2010. Los resultados sepresentan en el cuadro a continuación y constituyenseries anuales de flujos de generación de nuevoshogares, las cuales indican que en el período 2002-2010,el promedio anual de nuevos hogares se situará enalrededor de un millón.

La evolución prevista de la formación de hogares revelaque en la presente década se generará una importantedemanda potencial de vivienda, de modo que el númerototal en 2010 podría ser 66% superior al observado en2000 según el censo (de 22.3 millones de hogaresfrente a 32.3 millones en 2010). Las entidades congrandes zonas metropolitanas (Distrito Federal, Jalisco,Nuevo León y Puebla) generarán en promedio cercadel 25% de la demanda potencial del país (aproxima-damente, 249 mil viviendas anuales). Los estados delcentro y del sur del país seguirán en importancia.

21


Demanda Potencial de ViviendaFlujos de hogares, miles

PaísAguascalientesBaja CaliforniaBaja California SurCampecheCoahuilaColimaChiapasChihuahuaDistrito FederalDurangoGuanajuatoGuerreroHidalgoJaliscoMéxicoMichoacánMorelosNayaritNuevo LeónOaxacaPueblaQuerétaroQuintana RooSan Luis PotosíSinaloaSonoraTabascoTamaulipasTlaxcalaVeracruzYucatánZacatecas


201020092008

1,193.811.728.7

5.18.6

27.16.6

53.436.4

101.117.956.842.027.977.1

156.550.718.811.743.844.862.918.011.027.431.026.324.932.811.984.319.617.1

1,149.911.728.15.18.3

27.16.5

47.536.397.817.955.337.726.077.1

150.649.017.911.644.540.558.017.210.827.030.626.123.332.611.280.619.016.8

1,107.510.926.6

4.98.1

25.86.2

47.534.395.216.752.337.125.372.4

146.646.517.510.742.339.957.316.710.625.428.824.623.231.111.177.718.215.7

20072006

1,066.710.526.1

4.87.9

25.16.0

45.733.392.615.950.435.624.269.3

141.244.216.810.241.237.954.416.210.424.028.024.122.430.410.674.617.714.8

1,027.310.225.74.77.4

24.65.8

41.732.791.515.548.032.922.767.6

136.742.116.210.241.235.051.615.410.023.227.423.921.029.910.071.317.114.2

20052004

989.59.4

25.04.47.2

23.35.5

42.531.191.414.345.532.622.163.6

132.140.015.5

9.539.334.650.114.7

9.621.625.922.520.428.5

9.867.916.413.3

953.09.6

24.84.56.8

23.35.4

36.931.289.114.243.928.620.563.5

128.837.814.89.3

39.930.646.314.19.5

21.225.422.518.928.69.2

64.816.013.1

20032002

917.98.9

23.74.36.7

22.65.2

36.829.885.713.541.928.219.859.9

124.836.314.4

8.738.030.045.413.7

9.619.924.121.318.827.2

9.162.315.412.3

884.18.6

23.34.26.5

21.85.0

36.529.083.112.739.927.218.956.8

120.134.313.8

8.336.728.743.213.2

9.618.823.220.718.526.7

8.660.214.811.4

La demanda potencial podría satisfacerse con viviendasde nueva construcción o usadas, de manera que elreto es, mediante estabilidad macroeconómica y fi-nanciera, lograr transformar la mayor cantidad de estademanda potencial en demanda efectiva. Para ello,también será preciso hacer los cambios en el marcoregulatorio que permitan elevar los niveles de producciónde nuevas viviendas sin que se produzcan tensionesen los precios de las mismas.

Factores Atrás de la Demanda Efectiva de ViviendaEl mero hecho de formar un hogar no implica una de-manda instantánea de vivienda. La demanda efectivaestá condicionada, como se apuntó anteriormente,por la situación laboral de los miembros de la familia,los ingresos de éstos y los precios de las viviendas.

Entre 1990 y 1994, la inversión en vivienda aumentó37.1%, pero en 1995 y 1996 se redujo 12.4% y 7.8%,respectivamente. A partir de 1997, dos años despuésde la crisis económica, la demanda de vivienda se harecuperado paulatinamente, aunque con dificultades,especialmente si consideramos la desaceleración dela economía en 2001 y el consecuente incremento deldesempleo, lo que no favorece la inversión en vivienda.

El resultado de nuestro modelo, pone de manifiestoque en México, en el período comprendido entre 1991 y2001, una parte importante de la inversión en vivienda5

se debió fundamentalmente a factores de tipo coyun-tural y, en menor medida, a factores demográficos.

5 Debido a la dificultad para medir la demanda real de vivienda enMéxico mediante el número de viviendas vendidas, se tomó comovariable indirecta la inversión real en vivienda.



Los factores que determinaron la demanda efectivade vivienda de 1991 a 2001 y que explican su evoluciónen más de 90%, según el modelo, se muestran en laecuación adjunta6:

DLN(IVIV) = 0.85DLN(SALR)t + 0.79DLN(MATRI)

t - 0.20DLN(ACC)

t - 0.11(DUM)

T-STATISTIC (7.14) (2.62) (-2.02) (-3.34)

ARCH = 0.695LM = 0.171JB = 0.596R2 = 0.916DW = 2.16

Período de estimación: 1991-2001Periodicidad: anualDonde:IVIV = Inversión en vivienda, promedio en millones de pesos de 1993SALR = Salario de cotización del IMSS, promedio en pesos de 1994MATRI = Número de matrimoniosACC = Accesibilidad de vivienda, definida como el coeficiente de precio de la

vivienda tipo media/SMCIMSS anualLN = Logaritmo naturalD = Expresada en diferenciasDUM = En 2001 la inversión retrocedió lo cual no pudo ser explicado con la

evolución favorable de las variables explicativas.

En la ecuación estimada el factor explicativo de primerorden y con una influencia positiva es el salario real,al que siguen el número de matrimonios. Otra variablerelevante para explicar la demanda son las condicionesde accesibilidad de vivienda medida por el indicadorprecio de la vivienda/ SMCIMSS anual7, el cual au-menta cuando los precios de las viviendas aumentano las condiciones salariales empeoran afectando ne-gativamente la demanda de vivienda. Por el contrario,cuando el precio se reduce y/o mejoran las condicionessalariales, el índice desciende favoreciendo la adqui-sición de vivienda y por consiguiente su demanda.

La inversión en vivienda ha sido fiel reflejo del ciclo eco-nómico del país, por lo que presenta un perfil complejode comportamiento, sobre todo si consideramos que setrata de un mercado altamente segmentado. Cabe señalarque el modelo propuesto reproduce aceptablemente laevolución de la demanda de vivienda, así como los puntosde quiebre excepto en 2001 cuando la inversión en vi-vienda desciende por factores presupuestales por el iniciode la nueva administración pública, y las variables expli-cativas no se desestabilizan como en anteriores ocasiones.

6 Considerando el tamaño de la serie, a fin de obtener estimacionesconsistentes, la ecuación se hizo en primeras diferencias que sepueden interpretar como una tasa de crecimiento. Las pruebasDickey-Fuller señalan que las variables involucradas son estacio-narias en primeras diferencias, por tanto no hay relaciones espurias.

7 Para mayor detalle de las distintas mediciones de accesibilidad ala vivienda, ver recuadro correspondiente en la sección “Mercadode la Vivienda”.

Observado Simulado

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

-0.2

-0.1

0.0

0.1

0.2

Demanda Efectiva de ViviendaSimulación histórica, diferencia de logaritmos


Tamaño de la Demanda Efectiva de ViviendaSe ha observado históricamente que la demanda efec-tiva de vivienda ha estado entre 50% y 60% de lademanda potencial; estas proporciones pueden variarsignificativamente en algunas entidades federativas.Este porcentaje aumenta si hay crecimiento económi-co, cambios favorables en las políticas de financiamientoa la vivienda o mejoras en las políticas fiscales mientrasque tiende a disminuir cuando hay obstáculos paraello. Si la demanda efectiva se aleja de la potencial,se pudiera generar un cierto grado de hacinamientohabitacional e incentivar la autoconstrucción comomedio para alcanzar una vivienda por parte de la po-blación que no puede hacerlo en condiciones demercado formal o mediante las ayudas sociales.

Se ha calculado el tamaño de la demanda efectiva hasta2010, considerando el porcentaje de personas coningresos estables (asegurados en el IMSS) por múltiplosde salarios. Las proporciones se han estimado en eltiempo suponiendo estabilidad macroeconómica querespaldaría un ritmo de crecimiento sostenido de laocupación y un mejoramiento del ingreso real de lasfamilias.

Potencial Efectiva

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20100

200

400

600

800

1,000

1,200

Demanda Potencial y Efectiva de ViviendaMiles de hogares

Fuente: BBVA Bancomer

23


La demanda efectiva total promedio se ha calculadoen alrededor de 620 mil viviendas anuales durante elperíodo 2002-2010; de este total, poco más de dosquintas partes se concentrará en el Estado de México,el Distrito Federal, Veracruz, Jalisco y Puebla. En elcaso de que no se produzca una mejora del ingresoreal y/o de la ocupación, la demanda efectiva sería demenor tamaño que el estimado en este trabajo. Almismo tiempo, aumentaría la densidad de personascon bajo poder adquisitivo con lo cual la demanda porvivienda tendería a concentrarse aún más en los seg-mentos de la mínima y la de interés social.

Función de Demanda de Financiamiento paraViviendaEn los últimos diez años, el monto real de recursosdestinados al financiamiento anual para la adquisiciónde vivienda ha tenido un comportamiento dispar. En1995, su monto se redujo significativamente por lacrisis económica. Durante los siguientes años, elmonto prácticamente estuvo estancado hasta 1999cuando el financiamiento comenzó a aumentar debido,en gran parte, al mejoramiento continuo de las variableseconómicas y financieras.

Para conocer, en parte, la complejidad de los factoresque determinan el comportamiento del crédito anualpara la adquisición de viviendas en el país, EstudiosEconómicos del BBVA Bancomer elaboró un modeloque explica el comportamiento, entre 1990 y 2001, deeste financiamiento desde el lado de los demandantes.

DLN(FVIVR) = 2.41DLN(MASAR)t - 0.09D(TIR)

t-1 - 0.78DLN(TCN)

t + 0.35(DUM)

T-STATISTIC (7.48) (-9.38) (-4.90) (5.12)

ARCH = 0.414LM = 0.200JB = 0.723R2 = 0.973DW = 1.72

Período de estimación: 1990-2001Periodicidad: anualDonde:FVIVR = Monto anual real (flujos) de financiamiento a la vivienda, millones de

pesos de 2001MASAR = Masa salarial real, definida como el empleo multiplicado por el salario

medio real, millones de pesos realesTIR = Tasa de interés real (TIIE), expresada en porcentajeTCN = Tipo de cambio nominal, pesos por dólarLN = Logaritmo naturalD = Expresado en diferenciasDUM = en 1999 y 2001, años en los cuales el financiamiento a la vivienda

observó fuertes crecimientos y descensos.

Los resultados y signos de esta ecuación de financia-miento a la vivienda8 indican que las tasas de interés,el número de empleos y los salarios reales, así comolos elementos coyunturales de la economía (expresadosen el modelo mediante el tipo de cambio), explicanen gran medida el financiamiento a la vivienda. Laecuación propuesta reproduce aceptablemente laevolución del crédito a la vivienda, también los puntosde quiebre excepto en 1999 y 2001 años en los cualesse observaron incrementos y caídas del financiamientode manera inesperada; este comportamiento se re-coge con una variable ficticia.

Si bien, la evolución de las variables económicasmencionadas son factores esenciales que en granmedida explican el comportamiento del financiamientoa la vivienda, las mejoras en el marco jurídico y regula-torio de este tipo de crédito también son indispensablespara que el financiamiento a la vivienda pueda fluircon mayor facilidad sobre todo el que proviene deinstituciones privadas.

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 010

20

40

60

80

100

120

140

Flujo Anual de Financiamiento a la ViviendaMiles de millones de pesos reales

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Segundo Informe de Gobierno, 2002

Observado Simulado

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

Financiamiento a la ViviendaSimulación histórica, diferencia de logaritmos

Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI8 Las pruebas Dickey-Fuller señalan que las variables involucradas

son estacionarias en primeras diferencias.



En comparación con las economías desarrolladas, elsaldo otorgado para el financiamiento a la viviendacomo porcentaje del PIB es reducido (4% en 2001vs. 54.6% en EUA y 31.6% en España). Si se avanza enmayor estabilidad macroeconómica, la que implicamejoría en las condiciones laborales y tasas de interésmenores y más estables, se contribuirá al desarrollode un mercado hipotecario más sólido.

ConclusionesA pesar del menor ritmo de crecimiento de la población,el proceso de formación de hogares presenta aún flujoscrecientes, lo que llevará a una mayor necesidad deviviendas en los próximos años.

El análisis del censo de población de 2000, pone enevidencia que la demanda de vivienda por motivospoblacionales irá incrementándose a medida que avan-ce la presente década, hasta alcanzar un flujo cercanoa 1.2 millones de nuevos demandantes en 2010. Sinembargo, parte de esa demanda potencial no se re-flejará en una demanda efectiva, aunque tenderá areducirse la brecha en la medida en que aumentenlos flujos de financiamiento a la vivienda como con-secuencia de la estabilidad financiera y el crecimientoeconómico sostenido.

Mejores condiciones labores permitirán, entre otrosfactores, la posibilidad de que la demanda potencialde vivienda se transforme en real. Así, la capacidadde generar empleos, los niveles salariales alcanzados yla evolución creciente de ambos, son los elementosque fortalecen el mercado inmobiliario de vivienda. Elcomportamiento de dichas variables a lo largo de lapresente década determinará el tamaño de la demandareal que se orientará al mercado para dotarse de unavivienda la cual se estima superará las 600 mil viviendasanuales en promedio en el período 2002-2010.

La relación existente entre los precios de las viviendasy los salarios medios presenta en México valores muyelevados, lo que indicaría que una parte importantede la demanda se orientará hacia aquellos segmen-tos de viviendas de precios más asequibles y quepudiera suponer que tres de cada cuatro viviendasadquiridas sean de los tipos correspondientes a lamínima y a la de interés social.

Ahora bien, si se producen mejoras macroeconómicasy financieras —que se traducirían en más viviendasdemandadas— y no se acompañan con un ascensode la oferta inmobiliaria, se producirán tensiones enlos precios que impedirán que parte de la demandapueda acceder a una vivienda. Asimismo, si la ofertano acompaña a la demanda, los avances en las condi-ciones económicas se reflejarán en mayores preciosinmobiliarios y no necesariamente en mejores condi-ciones residenciales.

De igual forma, las mejoras económicas harán queuna parte de la demanda de viviendas sea realizadapor familias que ya poseen una casa habitación peroque requieren una más grande o en diferente locali-zación, circunstancia que dejaría una vivienda usadaen el mercado. Esquemas que ayuden al mejor funcio-namiento del mercado de la vivienda usada permitiránaumentar la movilidad social de muchas familias,mejorando el acervo residencial.

Las necesarias mejoras de las actuales condicionesjurídicas y regulatorias en las que se enmarca el fi-nanciamiento a la vivienda no aseguran por si solas elpleno desarrollo del mercado hipotecario en el país.La estabilidad macroeconómica general entendidacomo crecimiento económico sostenido acompañadopor tasas de interés bajas y estables son los principalesfactores que contribuirán al desarrollo de este mercado.

25


10 Véase Informe Inmobiliario (Abril 2002) para un mayor detalle dela regulación de operaciones activas de la banca múltiple.

Las Sofoles hipotecarias son intermediarios financierosno bancarios orientados a canalizar préstamos a unaactividad en particular y están impedidos para captarahorro directo del público. Desde su creación —1994—a la fecha, han adquirido un papel relevante en la ofertade crédito hipotecario en el país en la cual participanactualmente con alrededor de 20%.

En sus inicios su principal objetivo era atender la vi-vienda de interés social utilizando los recursos del Fovi.Sin embargo, las reformas legales instrumentadaseste año —y con el apoyo de la Sociedad HipotecariaFederal (SHF) antes Fovi— les permite incursionar enmercado de las viviendas residenciales con valor dehasta 1.6 millones de pesos.

El actual marco legal de las Sofoles difiere del de lasinstituciones de banca múltiple lo cual incide para lasdistintas estrategias de negocio y operación entre am-bos intermediarios. Las disposiciones generales de lasSofoles se describen a continuación y se resaltan lasprincipales diferencias regulatorias con la banca múltiple.

Marco LegalLa regulación y supervisión de las Sofoles se realiza através de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público(SHCP) y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores(CNBV), en lo relativo a las disposiciones generalespara su funcionamiento; de la Asociación Mexicanade Sociedades Financieras de Objeto Limitado, A.C.(Amsfol), sobre sus criterios de autorregulación; y dela SHF, en su carácter de acreedor.

Disposiciones Generales: SHCP y CNBVLas Sofoles tienen su sustento jurídico en la Ley deInstituciones de Crédito (LIC), la Ley de AgrupacionesFinancieras (en caso de pertenecer a alguna), las ReglasGenerales (RG) emitidas por la Secretaría de Hacienday Crédito Público (SHCP),9 las normas del Banco deMéxico y las Circulares de la CNBV.

La SHCP y la CNBV fungen como instancias vigilantesy establecen las reglas mínimas de funcionamiento(constitución, determinación del capital mínimo, ope-raciones activas y pasivas permitidas, criterios sobrecontabilidad y emisión de papel, y la tipificación dedelitos). En este contexto, el artículo 103 de la LIC, ylas Reglas que le derivan, establecen el marco generalde su funcionamiento.

Marco Legal de las Sofoles Hipotecarias: Diferencias con la Banca Múltiple

9 DOF (14/Jun/93).

Autorización. Para ser autorizada por la SHCP, la Sofoldebe presentar —entre otras cosas— un programade funcionamiento con los planes de colocación deinstrumentos, políticas de diversificación de riesgosy otorgamiento de créditos, cobertura geográfica, or-ganización y mecanismos de control interno. La SHCPse reserva el derecho de revocar la autorización de laSofol que no cumpla estos requisitos.

Operaciones Permitidas. En cuanto a las operacionespasivas, las Sofoles hipotecarias no pueden captarrecursos directamente del público salvo que sea me-diante la colocación de valores inscritos en el RegistroNacional de Valores. Otras fuentes de fondeo autori-zadas son los créditos otorgados por entidadesfinancieras nacionales (banca de desarrollo y múltiple)o extranjeras. Según la CNBV a junio de 2002 los re-cursos provenientes de la SHF representaron 88.5%de los pasivos totales de las Sofoles, los pasivos bur-sátiles (pagaré financiero y papel comercial) 5.5% ylos préstamos de la banca múltiple 2.0%, entre otros.

Respecto de las operaciones activas, las Sofoles sólopueden conceder créditos para el objeto que fueronautorizadas (en este caso el otorgamiento de hipotecas)y se sujetan a lo establecido en la LIC en lo concer-niente a las operaciones activas de las institucionesde crédito (la SHCP está facultada para revocar suautorización en caso de no hacerlo). Con esta dispo-sición, la normatividad bancaria relativa a interesescobrados, monto del préstamo (en función de la ca-pacidad de pago y avalúos) y recuperación de cartera,entre otros puntos, aplica a las Sofoles;10 sin embargo,la SHCP no ha reglamentado la operación de las So-foles en lo específico.

Capital Social. A diferencia de los bancos— debenestablecer una participación nacional mayoritaria ensu capital social.

Capital Mínimo. En términos del capital mínimo paraoperar, las reglas de la SHCP establecen que las So-foles deben suscribir y pagar el equivalente a 15%del capital mínimo constituido por la banca múltiple.El capital mínimo para que un banco inicie operacioneses 0.12% de la suma del capital neto del conjunto delsistema bancario. Este capital neto de los bancosequivale a 8% de sus activos ponderados por su riesgo

26 Octubre 2002Marco Legal de las Sofoles Hipotecarias: Diferencias con la Banca Múltiple


incurrido. Esto implica que disminuciones en el capitalneto de los bancos, generan menores requerimientosde capital para la operación de las Sofoles.

Vínculos Patrimoniales. En caso de que una Sofoltenga vínculos patrimoniales con alguna instituciónde crédito —o forme parte de un grupo financiero—debe sujetarse a las disposiciones legales aplicables ala banca múltiple. En caso de que no formen parte deningún grupo financiero, los bancos y las Sofoles sesujetan a distintos marcos legales a pesar de que ambosintermediarios pueden atender mercados similares.

Por otro lado, la SHF establece que los promotoresde vivienda no podrán detentar más del 10% de lasacciones de las nuevas Sofoles si desean obtener elregistro y fondeo de este banco de desarrollo. Sinembargo, para las Sofoles ya establecidas este requi-sito no se aplica.

Delitos. Las Sofoles tienen el mismo tratamiento quelas instituciones de crédito.

Criterios Contables e Información. Las Sofoles tienencriterios contables similares a las instituciones de cré-dito. En especial, la clasificación por parte de la CNBVde la cartera de crédito de la Banca y de las Sofolesse somete a los mismos conceptos de traspaso acartera vencida (180 días de morosidad)11, definiciónde pago sostenido de crédito (3 meses) y quitas. Des-taca que la CNBV se reserva el derecho de emitircriterios contables especiales cuando “la liquidez, sol-vencia o estabilidad de más de una Sofol, pueda verseafectada por las condiciones de mercado” o criteriosespecíficos a una Sofol cuando lleven a cabo procesosde saneamiento financiero o reestructura corporativa.

Criterios de Autorregulación: AmsfolEn términos generales, las autoridades buscan pro-mover la “autorregulación” de las actividades de lasSofoles. Es decir, que sea la propia competencia eco-nómica, la calificación financiera de las empresasespecializadas en ello y quienes fondean sus créditos,los que normen su conducta de riesgo. En este con-texto, la Asociación Mexicana de Sofoles (Amsfol)busca establecer estándares de conducta en el sectora través de “Acuerdos de Autorregulación” sobre es-tandarización de contratos, divulgación de información,protección al consumidor, administración de riesgosy supervisión.

Estos acuerdos son de libre suscripción por parte delas Sofoles de forma tal que las disposiciones no sonde aplicación general, ni tienen el carácter de coerci-tivas y punitivas en caso de incumplimiento de losintermediarios. Los acuerdos de estandarización per-miten generar economías a escala en la generación yoriginación de créditos lo que redunda en menorescostos operativos para estos intermediarios. Los deinformación implican la diseminación de datos sobrela situación y desempeño de cada una de las Sofoles loque facilita la adopción de políticas gremiales a favorde los asociados. Los de protección al consumidor seenfocan a difundir las características de los contratosde las Sofoles. Los acuerdos de administración deriesgos y de supervisión de las Sofoles aún no se hanfirmado.

Disposiciones Específicas de la SHFLas disposiciones específicas sobre la operación y con-ducta de las Sofoles provienen de la SHF. Al ser laSHF su principal fuente de financiamiento y con elobjeto de controlar su exposición al riesgo, las Sofolesdeben sujetarse a las Condiciones Generales de Finan-ciamiento (CGF) de la SHF, para conservar el fondeo.

Las Sofoles hipotecarias que no se fondeen con re-cursos de la SHF no están obligadas a cumplir con lascondiciones establecidas por ésta. En este caso, lasdisposiciones que se aplicarían serían las definidaspor la SHCP y la CNBV.

Condiciones SHF sobre Operaciones Activas. LasSofoles hipotecarias ofrecen dos tipos de créditos:para individuos (adquisición, construcción o mejorade vivienda) y para promotores (como puente paraconstruir vivienda). Los montos máximos, tasas ordi-narias y moratorias, comisiones sobre las garantías,plazos y seguros son los establecidos por las CGF dela SHF. Las comisiones de las Sofoles son librementedeterminadas por cada una de éstas.

Avalúos. Las Sofoles hipotecarias se sujetan, princi-palmente, a las disposiciones de las CGF en materiade avalúos. Estas condiciones establecen que losvalores de las viviendas financiadas a individuos sedeterminarán por avalúo expedido por la Sofol, el cualpodrá realizarse por un valuador autorizado por dosintermediarios financieros y registrado ante la SHF.

11 La SHF establece criterios más exigentes para el traspaso a carte-ra vencida (150 días) a las Sofoles que acudan a su fondeo.

27


Las CGF de la SHF establecen la información mínimaque deberán contener los avalúos, así como el requi-sito de cotejar el valor de la vivienda con otrosinmuebles similares inscritos en la base de datos dela SHF. En la actualidad, la SHF no cuenta con la basede datos suficiente para comparar los avalúos a casascon valor superior a 500 mil pesos.

Capital y Reservas. A pesar del establecimiento delos requerimientos de capital mínimo, la SHCP y laCNBV no regulan en lo específico la determinacióndel capital neto. De hecho, las principales diferenciasnormativas entre la banca y las Sofoles estriban enlas normas de cálculo de este capital y la constituciónde reservas preventivas. Mientras que la banca en-frenta reglas claras y definidas al respecto, las Sofolesdeterminan sus propios lineamientos. De forma es-pecífica, las Sofoles sólo se sujetan a las CGF de laSHF a fin de poder tener acceso a los recursos deésta. La SHF se limita a establecer normas generales desolvencia (calificación crediticia) y un nivel global de apa-lancamiento (capital contable más reservas preventivas).

Criterios de Apalancamiento. Antes del inicio deoperaciones de la SHF, el Fovi requería a las Sofolescontar con un nivel mínimo de apalancamiento a fin demantener su financiamiento. Este nivel mínimo —elcual continúa siendo utilizado por algunas Sofoles—debería ser tal que la suma de capital contable másreservas preventivas cubriera los activos crediticiosponderados por su riesgo.

En contraste, la banca continúa sujetándose a la re-gulación definida por la CNBV para la constitución dereservas preventivas que cubran los créditos del Foviahora SHF. De esta forma con un mes de vencimientoen un crédito generado con recursos SHF/Fovi, el bancotiene que reservar 5.25% del saldo pendiente, condos meses 15.75%, y así sucesivamente (ver tabla).Considerando la metodología para ambos intermediariosy suponiendo constante el capital contable de lasSofoles, las provisiones requeridas por mensualidadvencida en créditos SHF/Fovi es mayor para la bancamúltiple a partir del primer mes de vencimiento quepara las Sofoles.

Comparativo de Requerimientos para Créditos Indivi-duales con Garantía SHF (antes Fovi) SuponiendoCapital Contable Constante • % del saldo insoluto

0123456789101112

Notas:1 Requerimientos de reservas preventivas, Circular CNBV 1460 para créditos Fovi ahora SHF2 Criterios de apalancamiento en base al Anexo 26, CGF (2000), asumiendo que este

requerimiento se cubre con provisiones preventivas (capital contable constante)3 Porcentaje sobre el saldo insoluto neto: saldo insoluto de la cartera menos la suma

de los requerimientos de la cartera con 4 ó mas meses de vencimiento. Por tal motivola base de cálculo es menor que en la banca

4 Porcentaje sobre el monto total

Sofol2Banca1

4.803

4.803

4.803

4.803

13.5013.5013.5027.0027.0027.0027.0027.0027.00

0.704

5.2515.7524.5031.5033.2534.3035.0035.0035.0035.0035.0070.00

Meses incumplidos

Desde el inicio de la SHF —como fiduciario del Fovi—y la publicación de nuevas CGF, las Sofoles dejaronde someterse a estos criterios de apalancamiento.Ahora sólo deben tener una calificación —de unaempresa especializada en ello— superior a PromedioBajo en eficiencia organizativa y administración de cré-ditos, y mayor a BBB- en su solvencia.12 En caso deno alcanzar este grado, la Sofol puede recibir nuevasasignaciones de crédito si demuestra un nivel de apa-lancamiento superior a la suma de: a) 7.2% del saldoinsoluto de los créditos individuales otorgados congarantía; b) 8.0% del saldo insoluto de los créditospara la construcción y c) 100% de los bonos subordi-nados adquiridos por bursatilización de cartera.13

Con la SHF, el nivel de apalancamiento en proporcióna la cartera vencida y la cobertura de reservas (provi-siones preventivas sobre cartera vencida) de lasSofoles ha estado reduciéndose en el último año:mientras que en diciembre de 2001 las reservas cons-tituidas cubrían 83.4% de la cartera vencida, en juniode 2002 la cobertura fue de 50.1%. Si agregamos a la

12 En el anexo 9 de las CGF (22/04/2002) vigentes se establecen lashomologaciones de calificaciones.

13 Los transitorios de las CGF de la SHF (22/04/2002) establecen unperíodo de 4 años para alcanzar la calificación de BBB-

28 Octubre 2002Marco Legal de las Sofoles Hipotecarias: Diferencias con la Banca Múltiple


La SHF descansa en auditores externos para monitorearla seguridad de las operaciones de los intermediariosfinancieros e informar sobre el nivel y causas de lacartera vencida en créditos para la construcción y losindividuales, así como las acciones para corregirla.

Tratamiento FiscalLas Sofoles se sujetan a la Ley del Impuesto Sobre laRenta. Así, su tratamiento fiscal es similar al de labanca comercial en materia de otorgamiento de cré-dito y determinación de la base gravable para el pagode ISR. Bajo el régimen general, los intereses cobradospor las Sofoles se acumulan a la base gravable y paganuna tasa impositiva de 35%. La principal diferenciaentre la banca y las Sofoles es que estas últimas nopueden deducir las reservas preventivas constituidas nidiferirse hasta 10 años como es el caso de los bancos.14

En cuanto a los acreditados de las Sofoles, los interesespagados y las comisiones por créditos a la viviendase encuentran exentos de IVA. En cuanto al ISR delos deudores, las reformas fiscales de diciembre de2001, aplicables para 2003, permitirán a las personasfísicas que obtengan un prestamo para vivienda, ladeducibilidad total de los intereses reales pagados,siempre y cuando el monto del crédito no exceda de1.5 millones de Udis, es decir, 4.6 millones de pesos.

30

40

50

60

70

80

90

100

8

10

12

14

16

18

20

22

01 F M A M J J A S O N D 02 F M A M J J

Sofoles Hipotecarias: Reservas Preventivas yApalancamiento • Proporción de la cartera vencida, %

Fuente: BBVA Bancomer con datos de CNBV

Reservas preventivas Capital contable + reservas preventivas

14 Las instituciones de crédito pueden deducir las reservas preventi-vas constituidas conforme a la LIC hasta un máximo de 2.5% delsaldo de la cartera de crédito. Las reservas excedentes podrándiferirse hasta por 10 años.

cartera vencida los créditos emproblemados (incluyenlos bienes adjudicados judicialmente), la cobertura dereservas disminuyó de 81.3% en diciembre de 2001a 40.7% a junio de 2002. La cartera de las Sofoles esrelativamente nueva en comparación con la de la bancamúltiple.

Las principales razones que explican la menor cober-tura de reservas de las Sofoles son:

1) La SHF, en enero de 2002, disminuyó el número dedías de morosidad (de 180 a 150 días) para traspasarun crédito a cartera vencida por parte de las Sofoles.Independientemente de este cambio en la definiciónde morosidad, el aumento de la cartera vencida hatendido a generar mayores presiones sobre sus re-servas. Sin pretender analizar la calidad de la carterapor falta de datos sobre su perfil, se puede observarque la evolución de la cartera vencida pasó de 123.9millones de pesos en enero de 2001 a 218.9 millonesde pesos en diciembre de 2001 y a 545.3 millones enagosto de 2002.

2) El Fovi, antes de ser operado por la SHF, constituíareservas voluntarias para la cobertura de sus garantías,pero no estaba obligado por ley a hacerlo. Por tanto,las antiguas CGF requerían niveles de apalancamientoa las Sofoles para hacer frente a los riesgos de crédito.Ahora, la SHF, como banca de desarrollo, está obligadapor la SHCP y la CNBV a calificar y constituir reservaspreventivas por los riesgos individuales. Por tal motivo,se libera —en la práctica— a las Sofoles de asumir elriesgo del crédito. Dado lo anterior, las Sofoles actúancomo originadores y administradores del crédito SHFy no asumen los riesgos en hipotecas individuales.

Supervisión y Control de Riesgos. Actualmente, laconducta de riesgo de las Sofoles se regula más pordisposiciones administrativas que por penalizacionessobre sus reservas y capital (como es el caso de labanca): las Sofoles deben administrar una cartera conuna tasa de mora menor a 3.5% del total de créditos,de lo contrario, puede perder nuevas asignaciones decrédito o, en caso extremo, perder el fondeo de la SHF.

29


Condiciones Generales de Financiamiento de la Sociedad Hipotecaria Federal: Tipos de Crédito

Destino

Montos yenganche

TasasCrédito

MoraGarantías

ComisionesAl acreditado

A la Sofol

PlazosAcreditados

Créditos promotoresCréditos individuales

• Adquisición de terreno, construcción y urbanización• Mejora de viviendas• Financiamiento intereses ordinarios

• Monto en UDIS hasta 65% del valor proyectado de la vivienda. Dichoporcentaje se podrá reducir en función a la calificación del promotor

• Compra de lotes con servicios hasta 50% y valor tope de 150,000 Udis• Ministración parcial del crédito podrá ser superior al avance de obra

hasta 20% inicial para capital de trabajo

• Tasa mensual de fondeo SHF + comisiones SHF (+ cuota en pesosen función a la tasa de fondeo)

• Determinada por el intermediario

• 0.5 al millar por monto de crédito solicitado• 0.3% del monto de crédito asignado por apertura del crédito para la

construcción• 48 meses• Autorizados y registrados ante la SHF• Experiencia en venta de viviendas• Acreditada solvencia evaluada por el intermediario

• Adquisición, construcción o remodelación de vivienda para habitar oarrendar

• Gastos de escrituración y administrativos• Financiamiento intereses ordinariosTipo (máximo a financiar) Enganche (mínimo)B5: 250,000 UDIS ($790,000) 10%B6: 350,000 UDIS ($1,106,000) 15%B7: 500,000 UDIS ($1,580,000) 20%Arrendamiento, construcción, mejoras 30%

• Tasa de fondeo SHF (prom. móvil 3 meses) + comisiones SHF +margen intermediario (tasa real o nominal)

• Determinada por el intermediario• 25% de la primera pérdida del crédito individual• 100% de la primera pérdida de los créditos con subsidio al frente

(i.e. Prosavi)

• Originación y administración del crédito (se registraran con la SHF yse podrán financiar con recursos de la SHF)

• Primas por seguros de vida y daños (obligatorios), por menaje(optativo)

• 5% del pago mensual para cobertura salarios-Udis (para créditos entasa real con montos menores a 350,000 Udis

• 0.5 al millar por monto de crédito solicitado• 0.7% anual sobre saldo del crédito por la garantía de 25% sobre

primera pérdida (pagos mensuales)• 60, 120, 180, 240 o 300 meses• Edad entre 21 y 60 años• Arraigo de 3 meses en la plaza• Empleo con duración de 1 año• Ingresos 4 veces superiores al pago inicial• Sin antecedentes en el buró de crédito• Estudio socioeconómico

Fuente: CGF de la SHF (04/2002)

ConclusionesTras la crisis de 1995, las Sofoles hipotecarias adqui-rieron gran dinamismo en el mercado de crédito a lavivienda, principalmente de interés social. Las autori-dades financieras han promovido esquemas deautorregulación de mercado de forma tal que seanlas calificadoras de valores, el valor de sus emisionesbursátiles y los acreedores quienes califiquen su con-ducta de riesgo. A diferencia de los bancos, que sesometen a una regulación detallada, las autoridadesse han limitado a establecer condiciones generalesde funcionamiento y observar su desempeño.

Bajo este contexto, la SHF se constituye como el prin-cipal regulador de las Sofoles de manera que las

condiciones de financiamiento y los criterios de sol-vencia requeridos se determinan administrativamentepor ésta. Como consecuencia observamos:

1) La posibilidad administrativa de cambiar las normaspor parte de la SHF genera incertidumbre sobrelas condiciones y los requerimientos que las Sofolesdeberán cubrir en el futuro para fondearse con laSHF.

2) Las Sofoles presentan una mayor flexibilidad ensus reglas en comparación a la banca, la cual tieneque someterse a disposiciones estrictas de reservasy capitalización lo que induce una estructura decostos financieros distinta.

30 Octubre 2002Reforma del Mercado Hipotecario de México: Avances


Con el objetivo de identificar los obstáculos para laparticipación de la banca privada en el financiamientode la vivienda, se organizaron a mediados de 2001diversos grupos de trabajo en torno a la Asociaciónde Banqueros de México (ABM) en los cuales partici-paron los mayores bancos del país. El análisis realizadollevó a concluir que el desarrollo del mercado hipote-cario en México requiere reformar las siguientes áreas:

• Producción de los créditos• Esquemas de las garantías• Mecanismos legales de recuperación de créditos

vencidos• Desarrollo del mercado secundario• Desarrollo de otras medidas de promoción del fi-

nanciamiento a largo plazo de vivienda

En el anterior número de esta revista15 se analizaroncon más detalle las cinco bases de la reforma indicadasanteriormente así como las propuestas que realizaronlos grupos de trabajo y los objetivos que se pretendíaalcanzar con dichas reformas. Las bases de la reformase materializaron desde un principio en ocho propuestaso acciones de mejora sobre los siguientes temas:

• Transparencia• Avalúos• Registros públicos de la propiedad• Notarios• Recuperación de créditos vencidos• Mercados secundarios• La reglamentación fiscal de la deducibilidad• Requerimientos de capital y provisiones

Asimismo, hay una cuestión que, aunque nunca fueobjeto de trabajo especifico en un grupo, ha sido con-siderada desde el principio y que por su importanciapara la accesibilidad al crédito es necesario tener encuenta: el Programa de Apoyo Infonavit, artículo 43 bis.

Las propuestas anteriores se presentaron primero ala ABM para su aprobación y aceptación. La ABM lashizo llegar posteriormente al Gobierno que en generaltuvo una recepción muy positiva de las mismas. Comorespuesta se incorporaron a cada grupo de trabajorepresentantes del sector público.

Reforma del Mercado Hipotecario de México: AvancesLa ABM ha seguido trabajando hasta la fecha en todoslos temas mencionados aunque sólo vamos a resaltarlos eventos mas importantes que han tenido lugardesde la publicación del número anterior

TransparenciaCon fecha 12 de septiembre del 2002 ha sido publi-cada en la gaceta parlamentaria y presentada por laComisión de Hacienda del Senado una iniciativa deley de transparencia y fomento a la competencia enel crédito hipotecario. La iniciativa de ley plantea doslíneas de actuación: la primera se refiere a mejorar lacompetencia entre las instituciones financieras, y enese sentido se hace mención a la necesidad de ampliarla responsabilidad de los notarios públicos, la mejoray actualización de los registros públicos de la propiedady la promoción de mejoras en eficiencia en los proce-dimientos de avalúos. La segunda concierne a latransparencia, contemplando por ley que las insti-tuciones financieras proporcionen información clara yexpedita sobre los términos y condiciones que habránde incluirse en los contratos de crédito.

Mecanismos de Recuperación de Créditos VencidosCon fecha 13 de mayo la Presidencia de la Repúblicapresentó a la Comisión Permanente del Senado lainiciativa de reformas al Código de Comercio corres-pondiente al ámbito legislativo federal. La reformasproponen mejorar el procedimiento judicial de recu-peración de garantías, acortando los plazos de litigioy optimizando sus costos y riesgos.

Estas reformas serían complementarias a las realizadasen 1996 y están enfocadas principalmente a reducir lostiempos de ejecución de las sentencias. Las modifica-ciones concretas que propone se dirigen a la toma deposesión en la etapa de preparación del remate, adju-dicación directa cuando el monto de la condena essuperior al valor del inmueble, pronta firma de la escri-tura por parte del juez, agilizar la toma de posesión deinmuebles desocupados y la supletoriedad del códigofederal de procedimientos civiles entre otros. Comoestas reformas están referidas básicamente a los tra-mites de ejecución de sentencias, mantienen inalteradoel derecho de los enjuiciados para oponer los mecanis-mos legales de defensa que consideren convenientes.

15 Informe Inmobiliario Abril 2002

31


Programa Apoyo Infonavit (Articulo 43 bis)En 1997 se realizaron pequeñas reformas a la ley delInfonavit de 1992 que ya supuso una modificación dela ley de 1972 de creación del Instituto, para adaptarlaal nuevo sistema de pensiones y establecer nuevosesquemas de financiamiento. Uno de los aspectosnovedosos de dicha reforma es el denominado “Pro-grama Apoyo Infonavit”, el cual se sustenta en laaplicación del articulo 43bis de la ley Infonavit, en lacual un intermediario financiero puede otorgar un cré-dito hipotecario a un derechohabiente del Infonavit yrecibir, tanto la subcuenta de vivienda del sistema deahorro para el retiro (SAR) del cliente como garantíade cumplimiento, como la aportación mensual del 5%del salario para amortizar anticipadamente el crédito.Ambas medidas reducen significativamente el riesgodel intermediario financiero, quien recibe un pagoadicional del trabajador, lo que al final se traducirá enuna mayor oferta de créditos hipotecarios con mejorescondiciones para los contratantes.

También bajo este programa, la banca múltiple tendrála posibilidad de cubrir con un menor índice de capitallos riesgos crediticios asumidos por el otorgamientodel crédito hipotecario. La reducción en el índice decapitalización es de 25% al bajar de 8% a 6%. Lautilización del mecanismo del articulo 43 bis posibilitadisminuir el riesgo de impago y al mismo tiempo per-mite a la banca múltiple aumentar los límites inferioresde su mercado y proporcionar crédito a la vivienda aun mayor porcentaje de la población. Por su parte, laSHF aprovecha en su articulado sobre las condicionesde financiamiento este mecanismo del “ProgramaApoyo Infonavit”. Por tanto, la SHF plantea una reduc-ción de 30% del costo de la garantía por incumplimientodel acreditado que va a conceder la sociedad si loscréditos se acogen a lo dispuesto en el articulo 43 bisde la Ley del Infonavit.

A la fecha, la mayoría de los bancos han firmado oestán por firmar el acuerdo con el Infonavit para po-der acogerse a la garantía adicional que ofrece.

Calificaciones de Ejecutabilidad de Contratos Mercantiles e Hipotecarios

En abril de 2002 se presentó la calificación de ejecutabilidad de contratos mercantiles e hipotecarios deMoody’s, la cual se basa en un estudio independiente llevado a cabo por el Instituto Tecnológico Autónomode México y Gaxiola, Moraila y Asociados sobre la efectividad con la que las instituciones locales relacionadascon la ejecución forzosa de contratos mercantiles e hipotecarios hacen cumplir éstos en caso de controversiasjurisdiccionales.

El estudio compara y ordena las 32 entidades federativas por rangos, en función de la eficiencia de sustribunales, poderes ejecutivos y leyes en lo que respecta a la ejecución forzosa de créditos mercantiles ehipotecarios. Se basa en percepciones de expertos, en sesiones de grupos focales, en datos oficiales, envisitas a las 32 entidades y en el análisis de leyes locales. Abarca aspectos cuantitativos (presupuesto, carga detrabajo, salarios) y cualitativos (imparcialidad, preparación técnica, independencia, posibilidades de ejecuciónforzosa, etc.)

Las fuentes de información para el estudio comprendieron, entre otras: a) encuestas de opinión de expertospracticadas a abogados litigantes en los 31 estados y el Distrito Federal, b) información proporcionada porlos tribunales estatales, c) investigación documental, y d) visitas de apreciación que se realizaron a todos lostribunales locales

Moody’s de México desarrolló una escala llamada ejecutabilidad contractual (EC) con el propósito de crear unindicador de la posición relativa del desarrollo de las instituciones locales relacionadas con la ejecuciónforzosa de contratos respecto de la efectividad para exigir el cumplimiento forzoso de contratos mercantilese hipotecarios. La escala EC tiene una base cuantitativa que refleja la posición de las instituciones de unaentidad federativa en relación con el resto. Cabe destacar que estas calificaciones no proporcionan unamedida absoluta de calidad. La escala EC tiene un rango que va desde EC1 (la más alta) hasta EC5 (la másbaja). Las calificaciones EC2, EC3 y EC4 pueden además contar con un modificador “+” que indica unapostura positiva dentro de la clasificación.

32 Octubre 2002Reforma del Mercado Hipotecario de México: Avances


AguascalientesBaja CaliforniaBaja California SurCampecheCoahuilaColimaChiapasChihuahua

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Moody‘s

Calificación(EC)

Entidadfederativa

EC1EC2+

EC3EC4+

EC2EC2+

EC3EC5

Los rubros básicos de comparación son la calidad institucional (de jueces, leyes y poder ejecutivo), la duraciónde los procedimientos ejecutivos mercantiles e hipotecarios, la suficiencia y aplicación eficiente de los recursos,y la eficiencia en la ejecución de las resoluciones.

La ponderación de los 148 indicadores resultantes se realizó a cuatro niveles de generalidad creciente y secontrastó con resultados de grupos focales. Se decidió aplicar un método en el que la calificación de Moody’sdisminuye drásticamente en las entidades federativas en las cuales no se presta la fuerza publica para laejecución de resoluciones.

Los resultados del estudio y la calificación de Moody’s van a ser una herramienta de gran importancia paramejorar el desarrollo institucional mexicano pues va a permitir la negociación con los gobernadores de losestados a partir de una información comparable entre todos ellos. La voluntad política es fundamental paraerradicar la no ejecución de sentencias y la corrupción y para ello se precisa fortalecer la calidad profesionaldel poder judicial con mas recursos financieros y materiales y combatir su subordinación al poder ejecutivo.

Calificaciones de Ejecutabilidad Contractual (EC)

Distrito FederalDurangoGuanajuatoGuerreroHidalgoJaliscoMéxicoMichoacán

Calificación(EC)

Entidadfederativa

EC3+EC4+EC3+

EC5EC4+

EC2EC2EC5

MorelosNayaritNuevo LeónOaxacaPueblaQuerétaroQuintana RooSan Luis Potosí

Calificación(EC)

Entidadfederativa

EC4+EC4+

EC1EC3EC5EC1EC1EC2

SinaloaSonoraTabascoTamaulipasTlaxcalaVeracruzYucatánZacatecas

Calificación(EC)

Entidadfederativa

EC3EC5EC2

EC2+EC5EC5

EC4+EC4

33


1. Indicadores Anuales Macroeconómicos

PIB Real Variación % anualConsumo Privado Real Variación % anualConsumo del Gobierno Real Variación % anualInversión en Construcción Real Variación % anualEmpleo Formal Privado Total (IMSS) Miles de personas, promedio Variación % anualSalario Medio de Cotización (IMSS) Pesos nominales promedio Variación % anual realMasa Salarial Real (IMSS) Variación % anualSalario Mínimo General (diario) Pesos nominales Variación % anual realPrecios Consumidor (fin de período) Variación % anualTIIE 28 promedio (%)

2001

Apéndice Estadístico

20001999199819971994 19961995

-0.3

3.4

-1.4

-4.5

12,530-0.5

143.66.2

5.6

37.570.6

4.412.9

6.6

8.3

2.0

5.1

12,5985.9

127.24.8

11.0

35.120.5

9.017.0

3.7

4.3

4.7

5.0

11,8995.7

110.80.4

6.2

31.91-3.3

12.324.1

4.9

5.4

2.3

4.2

11,2587.8

94.61.8

9.8

28.320.5

18.626.9

6.8

6.5

2.9

9.3

10,4437.7

80.2-1.6

5.9

24.30-0.4

15.721.9

4.5

4.6

2.9

8.4

9,9930.6

49.612.2

12.8

13.970.0

7.1ne

5.1

2.2

-0.7

9.8

9,6962.6

67.6-11.1

-8.8

20.22-8.5

27.733.7

-6.2

-9.5

-1.3

-23.5

9,451-5.4

56.6-15.5

-20.1

16.44-12.9

52.051.4

2. Indicadores Anuales de Construcción y Vivienda

PIB Construcción Real Variación % anualPIB Vivienda Real Variación % anualEmpleo Construcción (IMSS, total) Miles de personas, promedio Variación % anualProducción Cemento Hidráulico (tons.) Variación % anualConsumo Nacional de Cemento (tons.) Variación % anualVentas Mayoreo Material de Construcción Variación % anualINCEVIS* (fin de período, var. % anual) General Materiales Mano de obra

200120001999199819971994 19961995

-4.5

0.0

900.5-3.5

-4.4

-4.9

-12.1

3.52.2

10.1

5.1

3.7

933.46.0

6.0

8.8

7.3

7.66.9

11.2

5.0

2.7

880.810.3

3.9

5.8

2.0

14.415.4

8.8

4.2

3.2

798.9nd

3.4

6.7

9.7

19.118.621.9

9.3

6.9

ndnd

4.7

10.8

-0.9

15.919.21.0

8.4

19.2

ndnd

nd

9.5

nd

4.64.07.4

9.8

-7.8

ndnd

10.0

4.0

2.8

25.424.131.3

-23.5

-12.4

ndnd

-20.5

-24.4

-25.8

45.649.031.4

* Indice Nacional del Costo de Edificación de Vivienda de Interés Socialnd no disponiblene no existente

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de México, Conasami, INEGI, IMSS

34 Octubre 2002Apéndice Estadístico


3. Indicadores Anuales del Mercado de Vivienda

200120001999199819971994 19961995

4. Indicadores Anuales de Financiamiento de la Vivienda

Número de Créditos Otorgados (miles)

Total Infonavit SHF/Fovi Fovissste Banca múltiple Otros**

Flujo de Financiamiento Miles de millones de pesos*Total Infonavit SHF/Fovi Fovissste Banca múltiple Otros**

Cartera de Crédito Vigente Banca Múltiple Saldos fin de período Miles de millones de pesos* Indice de Morosidad (%)

200120001999199819971994 19961995

380.4205.3

47.625.93.5

98.1

66.342.212.05.10.66.4

48.712.6

476.8250.1

46.724.3

1.1154.6

65.848.3

7.33.90.75.6

51.613.7

463.6199.0

59.117.90.9

186.8

51.539.04.73.50.63.7

56.922.3

430.3108.0

55.415.3

3.3248.2

35.421.2

6.02.71.54.1

65.733.4

566.899.246.723.2

4.6393.0

33.818.9

5.22.82.14.8

73.227.1

561.3110.7

40.147.385.2

278.0

123.931.210.66.9

67.47.8

333.1nd

591.6103.225.328.7

2.3432.0

36.823.0

3.53.02.45.0

92.4nd

544.896.735.732.517.5

362.4

55.323.8

8.43.7

14.84.7

213.3nd

* Pesos de junio de 2002** Fonhapo, Sedesol, Organismos estatales, Banobras, Issfam, Pemex y CFEnd no disponible

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de México, Softec, Segundo Informe de Gobierno, 2002, CNBV

Ventas de Viviendas (miles de unidades) Interés social Económica Media Residencial

Precio Medio Vivienda (miles de pesos*) Interés social Económica Media Residencial

Precio Medio Vivienda por M2 (Pesos*) Interés social Económica Media Residencial

102.8154.1

11.43.0

179260597

1,410

3,4364,0255,4087,820

128.6192.6

10.42.7

178259558

1,417

3,3803,9885,5948,877

132.9149.6

5.22.1

161234549

1,158

3,2073,8105,1129,089

118.183.9

7.11.9

170232587

1,250

3,2263,6314,5257,588

96.387.0

8.82.3

183261611

1,405

3,5253,9545,2386,982

67.1168.8

24.97.8

231368773

1,697

4,4875,5187,3299,468

45.4129.3

8.12.9

178252571

1,280

3,6844,0185,3087,161

80.9123.3

14.35.9

189309643

1,363

3,5214,6786,3138,317

35


5. Indicadores Trimestrales Macroeconómicos

PIB Real Variación % anualConsumo Privado Real Variación % anualConsumo del Gobierno Real Variación % anualInversión en Construcción Real Variación % anual

PIB Construcción Real Variación % anual

Precio Medio Vivienda (miles de pesos*) Interés social Económica Media Residencial

Precio Medio Vivienda por M2 (Pesos*) Interés social Económica Media Residencial

Cartera de Crédito Vigente Banca Múltiple Indice de Morosidad (%)

II‘2002I‘2002IV‘2001III‘2001II‘2001I‘2001

2.1

2.9

-1.6

5.0

5.0

175.6253.8575.8

1,433.6

3,5124,0565,3657,602

12.4

-2.0

-1.5

-1.1

-1.5

-1.5

181.3255.7593.0

1,404.3

3,5004,0445,4137,764

12.5

-1.6

1.5

3.3

-3.5

-3.5

178.0251.5588.0

1,358.2

3,5213,9655,4237,607

12.6

-1.5

1.6

-3.5

-4.1

-4.1

180.4256.1594.8

1,374.1

3,4914,0075,4737,607

13.1

0.1

4.1

-3.2

-6.9

-6.9

178.7265.7584.7

1,425.8

3,4304,1095,5537,913

12.7

2.0

6.6

-3.5

-3.6

-3.6

177.9265.0621.8

1,485.5

3,3004,0195,1818,162

13.0

* Pesos de junio de 2002

Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI, Softec, Banco de México

II‘2002I‘2002IV‘2001III‘2001II‘2001I‘2001

7. Indicadores Trimestrales del Mercado de la Vivienda

II‘2002I‘2002IV‘2001III‘2001II‘2001I‘2001

8. Indicadores Trimestrales de Financiamiento a la Vivienda

II‘2002I‘2002IV‘2001III‘2001II‘2001I‘2001

6. Indicadores Trimestrales de Construcción y Vivienda

36 Octubre 2002Apéndice Estadístico


9. Indicadores Mensuales Macroeconómicos

IGAE Variación % anualInversión en Construcción Real Variación % anualEmpleo Formal Privado Total (IMSS) Miles de personas Variación % anualSalario Medio de Cotización (IMSS) Pesos nominales Variación % anual realMasa Salarial Real (IMSS) Variación % anualPrecios Consumidor (fin de período) Variación % anualTIIE 28 promedio (%)

Empleo Construcción (IMSS, total) Miles de personas Variación % anualProducción de Cemento Hidráulico (tons.) Variación % anualConsumo Nacional de Cemento (tons.) Variación % anualVentas Mayoreo Material de Construcción Variación % anual real

INCEVIS* (variación % anual) General Materiales Mano de obra

Cartera de Crédito Vigente Banca Múltiple Saldos, miles de millones de pesos** Variación % anual

Jul‘2002Jun‘2002May‘2002Abr‘2002Mar‘2002Dic‘2001 Feb‘2002Ene‘2002

2.7

2.2

12,454.7-0.3

5.58.3

911.5-0.4

1.8

9.7

2.7

2.01.07.0

48.3-2.4

0.6

2.6

12,429.6-0.8

155.32.3

1.5

4.98.4

893.3-1.3

2.0

2.5

-8.8

1.70.67.0

48.5-3.1

1.7

4.0

12,425.1-1.1

155.32.6

1.5

4.77.7

879.3-0.5

6.5

4.0

-6.4

1.50.37.1

47.9-4.3

4.1

9.0

12,413.8-1.1

153.42.8

1.6

4.76.9

873.8-0.8

11.9

26.6

2.5

1.60.47.1

48.0-4.3

-3.5

-3.9

12,337.7-2.2

153.42.8

0.6

4.78.5

855.9-4.2

-6.4

-12.8

-24.2

1.90.58.4

48.0-4.3

-2.3

-1.9

12,362.3-2.8

148.37.2

4.2

4.47.9

862.7-5.4

0.9

-3.7

-7.5

3.52.2

10.1

48.7-5.6

-0.4

-0.1

12,307.5-2.4

153.86.9

4.3

4.89.0

862.3-3.5

5.0

-0.6

-12.1

2.20.88.7

48.6-5.5

-2.0

-0.3

12,243.7-2.8

153.86.9

3.9

4.88.0

843.1-5.0

6.0

2.2

-10.6

2.01.26.3

48.4-2.4

Ago‘2002

1.3

2.9

12,433.4-0.4

5.37.6

918.9-0.3

3.0

6.7

-5.3

2.51.66.9

48.4-1.1

10. Indicadores Mensuales de Construcción y Vivienda

Jul‘2002Jun‘2002May‘2002Abr‘2002Mar‘2002Dic‘2001 Feb‘2002Ene‘2002 Ago‘2002

11. Indicadores Mensuales de Financiamiento a la Vivienda

Jul‘2002Jun‘2002May‘2002Abr‘2002Mar‘2002Dic‘2001 Feb‘2002Ene‘2002 Ago‘2002

* Indice Nacional del Costo de Edificación de Vivienda de Interés Social** Pesos de junio de 2002

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de México, Conasami, INEGI, IMSS, CNBV

37


Estudios Económicos BBVA Bancomer

Economista Principal

Manuel Sánchez González

Estudios Macroeconómicos y Políticos

Fernando González Cantú

David Aylett

Eduardo Torres Villanueva

Sistema Financiero y Bancario

Nathaniel Karp

Fco. Javier Morales E.

Jorge Chirino Campos

Javier Amador Díaz

Estudios Sectoriales y Regionales

Eduardo Miguel Angel Millán Lozano

Alma G. Martínez Morales

Economía Internacional y Propuestas a Autoridades

Carlos A. Herrera Gómez

Octavio R. Gutiérrez Engelmann

Información y Apoyo a Negocios

Eligio San Juan Reyes

Claudia Torres Gómez

Leonardo Beltrán Rodríguez

Coordinador

Fernando Tamayo Noguera

Tel. (52 55) 5621-3660

5621-6310

5621-4748

5621-2493

5621-7718

5621-5567

5621-6275

5621-4154

5621-4143

5621-6243

5621-2486

5621-3095

5621-4210

5621-6235

5621-7694

5621-5994

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

Servicio de Estudios BBVA

Baralides Alberdi Alonso

Manuel Balmaseda del Campo

Carmen Hernansanz Carrasco

Ignacio San Martín Varo

Tel. (34 91) 537-3977

374-3331

374-6122

537-4890

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

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