La Industria Inmobiliaria est Absolutamente Desarrollada y Consolidada

El presidente del Instituto Inmobiliario de Chile, don Roger Debarbieri Olate, nos habla en el peridico inmobiliario El Urbanita sobre la industria inmobiliaria, su desarrollo y consolidacin.Cmo ha sido el desarrollo inmobiliario de Santiago?

A finales del 2007 se incorporaron doce nuevas comunas al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PMRS) y se actualiz este instrumento ordenador, de modo de permitir que Santiago pueda continuar creciendo sostenidamente en forma ordenada y armnica.

La incorporacin de 550 mil hectreas al desarrollo urbano de la Regin Metropolitana comprende las provincias de Talagante y Melipilla, por el surponiente y las comunas de Buin y Paine, por el sur.

Al margen de este crecimiento exterior las dems comunas del Gran Santiago siguen el proceso sostenido de desarrollo en densificacin (con densidad media y alta) en aquellas que se consideran comunas centrales, entre otras, Santiago, Providencia, uoa, Las Condes, Vitacura, San Miguel, San Joaqun, Recoleta y en extensin (baja densidad) las comunas perifricas donde destacan Lo Barnechea, Pealoln, parte de La Reina y Vitacura al Oriente, al norte Chicureo y Quilicura; al poniente Pudahuel y Maip y, al sur, San Bernardo y Puente Alto, entre otras.

Este desarrollo se produce por la presin constante de la demanda sobre los inmuebles la que est actuando, cada vez ms segura, por la estabilidad econmica, los bajos ndices de empleo y la tranquilidad poltica que vive el pas adems de la importante oferta de financiamiento blando de las instituciones financieras.

Por otra parte, los desarrolladores inmobiliarios concentran sus esfuerzos en las zonas de mayor demanda crendose cierta concentracin de ofertas que han extendido la velocidad de venta, pero an no han influenciado los precios que se mantienen similares al ao 2006, pese al alza observada en los valores del suelo urbano y en varios de los insumos de la edificacin. El 2007 se espera con la misma estabilidad observada durante el 2006, las velocidades de venta deberan mantenerse al igual que los precios y las nuevas incorporaciones de inmuebles al mercado, en especial aquellos que tienen demanda garantizada ya sea por el apoyo estatal mediante la entrega de subsidios y en zonas de Renovacin Urbana como aquellos que se encuentran con escaso stock como el caso de las oficinas y los locales comerciales.

Afecta el desarrollo inmobiliario al carcter de los barrios, los transforma?

El desarrollo inmobiliario va generando el lgico cambio en los barrios tradicionales; por una parte se hacen ms impersonales y por otra menos amables con el entorno; aparecen las aglomeraciones de edificios habitacionales o de oficinas; los grandes centros comerciales y hoy se incorporan los mini centros o strip center que ya son una realidad y que justamente buscan atraer a los residentes zonales, de preferencia, dotndolos de servicios al paso.

Este mismo proceso de desarrollo inmobiliario va produciendo el desplazamiento de los residentes de uno a otro sector buscando el ingreso a las nuevas zonas dentro de los niveles socioeconmicos y que no solo llevan a personas sino que son rpidamente seguidos por el aparato comercial y los equipamientos educacionales.

El negocio inmobiliario perjudica la infraestructura urbana al concentrar mucha gente en un solo lugar?

El negocio inmobiliario se desarrolla pensadamente y siguiendo las ordenanzas locales las que tienen claramente definidas las densidades poblacionales y los diferentes organismos reguladores que participan del proceso inmobiliario, tambin analizan los posibles impactos de concentracin vehicular sobre la infraestructura vial urbana por lo que no se puede aventurar el uso del trmino perjudicar, pues no solo se trata de mayores parques vehiculares. Debemos tener clara conciencia que el transporte pblico presenta imperfecciones que desmotivan su uso y ello incentiva el mayor uso de autos particulares. Posiblemente con la reciente puesta en marcha del Transantiago se consiga una mayor motivacin al uso del transporte pblico disminuyendo los impactos viales de los barrios con mayores concentraciones poblacionales.

Cmo visualiza la industria inmobiliaria?

La industria inmobiliaria est absolutamente desarrollada y consolidad adems de altamente profesional. Esta industria ha recibido fuertes golpes en las dos ltimas dcadas que la han robustecido en sus proyecciones. Hoy no se concibe un desarrollo inmobiliario sin el estudio de mercado respectivo; las inmobiliarias se esfuerzan en entregar a los demandantes un producto de excelente calidad dentro del precio y mercado al que se dirigen; cuidan celosamente el prestigio alcanzado; tienen claro el concepto y procesos de la post venta, mxime hoy cuando el demandante est altamente informado tanto de los productos como de los valores y las plusvalas.

Esta industria debe seguir evolucionando positivamente pues es un importante motor de la economa nacional y, an cuando es muy sensible a los cambios, la estabilidad que se observa permite actuar con bastante seguridad, dentro de los lmites de prudencia comercial.

Segn su criterio, Cul es la mejor comuna para vivir?

La localizacin habitacional sigue las tendencias de las preferencias de la demanda y esta tendencia en la actualidad se desarrolla bajo dos prismas claramente visibles; aquellos que desean vivir en las zonas centrales en departamentos y aquellos que desean casas y que deben retirarse de los cascos centrales hacia las zonas perifricas. Si el inters es vivir en departamento, existe una amplia oferta en varias comunas que ofrecen zonas y barrios con variadas tipologas de unidades; desde uno a cinco dormitorios con diferentes opciones de baos y nuevos productos que debutaron en esta dcada tales como los loft y los home office, en una gran variedad de valores segn sea el nivel social del sector, el que est directamente influenciado en el valor del suelo, tamao, equipamientos y calidad de las terminaciones, entre otras diferencias.

Resulta difcil definir en qu comuna es mejor vivir; cada persona o grupo familiar considera varias caractersticas zonales antes de adquirir un inmueble; cual es el estado de desarrollo de la zona; que plusvalas pueden recibirse; cuales equipamientos son vitales a la familia (para unos el comercio, para otros la movilizacin, otros la cercana a colegios, tambin influye la seguridad ciudadana y otros aspectos ms sensibles como la calidad de los inmuebles, el nivel social de los residentes del entorno, las zonas de esparcimiento, reas verdes, etc.). Aqul sector que mayores atractivos brinde a la familia ser en definitiva el seleccionado, no importando muchas veces, la distancia a los centros comunales o centros cvicos y comerciales.

La comuna con ms proyeccin de Santiago?

Santiago centro sigue liderando el inters de la demanda de departamentos, fundamentalmente por la centralidad, el subsidio agregado a las zonas de Renovacin Urbana y los equipamientos educacionales concentrados en parte de ella, entre otros.

En cuanto a viviendas las preferencias se desplazan a la zona del sector sur de la capital (San Bernardo, Puente Alto), al poniente (Pudahuel) en los niveles medios y hacia Lo Barnechea, Las Condes, Chicureo, La Reina y Vitacura en los segmentos altos.

Cul debiese ser la poltica del gobierno para las viviendas sociales?

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo informa que tiene entre sus objetivos generar las polticas, proponer las leyes y normas, disear y aplicar los programas de inversin y materializar los proyectos y obras urbanas que fomenten el desarrollo equilibrado de las ciudades y sus barrios. Conjuga as los intereses particulares con los intereses comunes, aumentando los niveles de acceso a los servicios bsicos, disminuyendo el dficit en infraestructura urbana, rescatando y valorando elementos naturales y espacios pblicos. Da prioridad a la utilizacin de recursos pblicos en los sectores ms carentes y, al mismo tiempo, coordina inversiones de recursos provenientes de distintas fuentes, para lograr complementacin espacial y temporal, e incluso, activar otras inversiones. A mi juicio estos objetivos son fundamentales para focalizar la ayuda a los niveles ms necesitados y vulnerables conjugando as tanto el desarrollo de la ciudad organizadamente como el inters del sector privado en la participacin inmobiliaria, uno y otro necesarios para el xito del programa de gobierno en materia de vivienda social.

El mercado del suelo permitir la compra de terrenos para proyectos de vivienda social Su proyeccin es?

El crecimiento del valor del suelo en el Gran Santiago es uno de los inconvenientes para el desarrollo de las viviendas sociales dentro de las zonas urbanas lo que ha llevado a los inversionistas inmobiliarios que atienden este sector a buscar opciones de desarrollo fuera de los lmites de Santiago y de preferencia hacia el sector norte. Las zonas de Colina, Lampa y sus alrededores estn en la preferencia inmobiliaria y, segn avance el desarrollo de los complementos de la vivienda (comercio, educacin, servicios, movilizacin y otros) seguirn siendo demandadas y creciendo la ciudad hacia las periferias.

Santiago debe densificarse o expandirse?

Mucho se ha tocado este tema en los ltimos veinte aos. La idea debera ir por el crecimiento en densificacin y limitar al mximo el crecimiento por expansin que estn llevando las villas sub-urbanas y ciudades satlites, pero esto es una utopa pues las viviendas sociales demandan terrenos de grandes dimensiones y con valores bajos que permitan su construccin, y ello ya no es posible dentro de las comunas urbanas del Gran Santiago donde el precio por metro cuadrado sobrepasa UF 1. Por esta razn la mirada est en las zonas urbanas de las comunas rurales y que deberan ser el camino ms seguro en el corto plazo para el desarrollo de las viviendas sociales; previo a dotar a estas comunas rurales de mayor infraestructura general de modo que puedan permitir la llegada de nuevos polos de desarrollo inmobiliario, dentro de los cuales tambin deben tener espacio las viviendas subsidiadas.

Finalmente, Qu debe imperar, el desarrollo urbano o inmobiliario?

El desarrollo inmobiliario va de la mano con el desarrollo urbano, saber cul es el primero es la pregunta del milln. Es posible que no se pueda generar desarrollo urbano si no hay inters del sector inmobiliario en invertir en una zona determinada; tanto as que las inmobiliarias participan y cooperan en el desarrollo urbano aportando infraestructuras viales que debieran motivar tambin al desplazamiento de la demanda, la que reacciona despus de conocer las ventajas marginales que las nuevas zonas o polos de desarrollo ofrecen a los residentes, fundamentalmente en la instalacin de los equipamientos bsicos y servicios, lo que va incidiendo en el crecimiento del valor del suelo y que los inversionistas, a nivel del mundo, se anticipan al mercado, justamente buscando estas plusvalas directas en el mediano plazo.

Roger Debarbieri OlatePresidente del Instituto Inmobiliario de Chile

El Urbanita Peridico Inmobiliario,Pginas 12/13,Mayo 2008,Primera Edicin.