Si recibiste este mensaje, da gracias a Diosde tener a alguien que piensa en ti.

No todos tenemos ese privilegio.

Enviemos esta presentación a todas las direcciones que podamos. Gracias a ti muchas personas se sentirán “tocadas” en su interior

No te la quedes para ti solo/a. Haz, al menos, un envío

No será en vano

Escuela Profesional de Turismo y Hotelería Acreditación por ACSUG

Ing. Fernando Bringas Constantini

Introducción, Definición y Tipos de Mantenimiento

VII CICLO SEM. ACAD. 2013

Escuela Profesional de Turismo y Hotelería Acreditación por ACSUG

Bibliografía del Curso:Bibliografía del Curso:

Mantenimiento de HotelesMantenimiento de HotelesAutor: Silvia DelmarAutor: Silvia DelmarAño: 2000Año: 2000

Hotelería y TurismoHotelería y TurismoManual de Administración HoteleraManual de Administración HoteleraEdiciones DALYEdiciones DALYDirector: Hugo QuirogaDirector: Hugo QuirogaEdición 2010Edición 2010

Escuela Profesional de Turismo y Hotelería en proceso de Acreditación por ACSUG

El mantenimiento desempeña un papel muy importante en cualquier programa de ahorro de energía, de materiales, de divisas, de tiempo, etc. Pues no sería posible una empresa o institución eficiente y productiva a la cual no se le de su debido mantenimiento.

El mantenimiento es la actividad realizada por el hombre con el auxilio de herramientas, orientado a lograr el funcionamiento adecuado de una instalación o medio, del cual el hombre depende en alguna medida.

El mantenimiento debe lograr la reducción de las averías imprevistas y del tiempo de reparación, procurar la prolongación de la vida útil de los componentes, lograr los efectos del ahorro de recursos y con ello, reducir el costo del mantenimiento de las instalaciones y contribuir a mejorar la calidad del servicio.

El avance tecnológico y los requerimientos cada vez mayores de los servicios más adecuados se traducen en necesidades de confort y satisfacción que solo se logran con la prestación de servicios limpios, ordenados, cómodos y seguros.

5

El mantenimiento debe lograr la reducción de las averías imprevistas y del tiempo de reparación, procurar la prolongación de la vida útil de los componentes, lograr los efectos del ahorro de recursos y con ello, reducir el costo del mantenimiento de las instalaciones y contribuir a mejorar la calidad del servicio.

El avance tecnológico y los requerimientos cada vez mayores de los servicios más adecuados se traducen en necesidades de confort y satisfacción que solo se logran con la prestación de servicios limpios, ordenados, cómodos y seguros.

La necesidad de asegurar una imagen correcta del hotel obliga a prestar atención a aspectos tales como una adecuada limpieza de todos los elementos visibles, a conservar adecuadamente los acabados tanto en interiores como en exteriores, a mantener niveles adecuados de iluminación y a mantener los sistemas de señalización gráfica al día.

7

Respecto a la actividad de mantenimiento son múltiples los factores a tener en cuenta: objetivos:

funciones, forma de ejecución, forma de dirigirlo, métodos a seguir, sistema a aplicar.

La conservación de un hotel es muy importante e implica una serie de actuaciones que hay que hacer a medida que pasa el tiempo, de forma programada, lo que se llama mantenimiento preventivo. Este tipo de mantenimiento es sumamente importante pues con el se logra un buen funcionamiento de todas las instalaciones evitando que estas se rompan y con ello perder tiempo de trabajo.

Los edificios se deterioran por diversos factores, por ejemplo:

• Los efectos del clima (alta temperatura, baja temperatura, lluvia, viento, huracanes).

• Los efectos del sub suelo (temblores y terremotos).• Su uso habitual (deterioro normal) El uso natural y

la utilización indebida, también significa un deterioro de los inmuebles,

Se sabe que con el tiempo se produce una degradación motivada por diferentes circunstancias sean ambientales, o de otra índole y lo que se debe procurar es buscar ya desde el propio diseño las condiciones más idóneas en todo sentido, desde materiales adecuados y con buena calidad hasta la buena accesibilidad a cualquier elemento.

Una de las cosas que no se debe permitir es demorar los mantenimientos por escasez de recursos, por lo general los recursos son escasos y muchas veces demoran en llegar.

12

Mediante una adecuada planificación debemos de conocer exactamente lo que se necesita, para que una vez comenzada la reparación esta no se detenga y ejecutarla en el menor tiempo y con la mejor calidad posible.

13

Áreas de Trabajo del Personal de Mantenimiento

a) Fachadas. b) Azoteas. c) Escalera de emergencia (por piso). d) Pasillos/habitaciones. e) Cuartos. f) Salones de eventos. g) Comedores. h) Bares. i) Centros nocturnos. j) Cocinas. k) Lavandería. l) Piscina. m) Áreas de juego. n) Jardines. o) Playas. p) Estacionamiento. q) Cuarto de máquinas. r) Vehículos terrestres. s) Áreas administrativas. t) Elevadores. u) Otras dependencias.v) Unidades habitacionales para empleados.

14

Definitivamente el adecuado mantenimiento de lo que sea, especialmente de un inmueble dice mucho de sus mantenedores.  Los trabajos de mantenimiento bien hechos son injustamente silenciosos, es decir, no se nota y por lo tanto se da por descontado el buen estado de las cosas y no se reconoce (generalmente) lo suficiente a los encargados del mantenimiento.

Conservación.- Acción efectuada para prolongar la vida útil de un bien.

Mantenimiento.- Conjunto de Acciones y operaciones orientadas a la conservación del bien.

Mantenimiento y Conservación

El Mantenimiento en un Hotel es muy importante por los siguientes motivos:

• Desgaste por uso permanente los 365 días del año, las 24 horas de cada día.

• Refleja Bienestar y Seguridad• Los Costos de Operación se incrementan por falta

de Programa de Mantenimiento

Los principales objetivos del Departamento de Mantenimiento son:

• Permitir que los medios materiales del Hotel mantengan su Total Capacidad Operativa

• Predecir, prevenir, detectar, aislar y corregir las fallas mediante las Inspecciones o los programas de M.P.

• Conservar los equipos en condiciones de uso• Reducir el reemplazo de los equipos o componentes• Asegurar la vida económica de los equipos• Poner operativo el equipo económicamente

reparable, con un mínimo recurso, tanto de personal como de materiales e inversión

• Reducir Costos coordinando con todos los sectores• Prolongar la vida útil de los bienes.

Mantenimiento - Objetivos

18

En la Organización de un Hotel es indispensable un Plan de Mantenimiento que considere:

• Menor/Mayor ocupación del Hotel (Temporada Baja/Alta)

• Desgaste acorde con cada Bien(Ciclo de Vida Útil)

PLAN DE MANTENIMIENTO

19

TIPOS DE MANTENIMIENTO

Existen dos tipos de Mantenimiento en el Hotel:

-Mantenimiento Preventivo.

-Mantenimiento Correctivo.

20

1. Mantenimiento Preventivo

Muchos de los accidentes o de los siniestros que ponen en riesgo la seguridad en el trabajo son provocados por la falta de mantenimiento preventivo en los equipos e instalaciones. Además el mantenimiento preventivo prolonga la vida útil y el buen funcionamiento de todos los equipos.

Debemos estar conscientes de que es una inversión necesaria; que los equipos con el tiempo se deterioran y para prolongar su vida útil y hacer más rentable su costo, es necesario darles un adecuado mantenimiento.

22

¿Para qué sirve el mantenimiento preventivo?

El mantenimiento preventivo constituye una acción, o serie de acciones necesarias, para alargar la vida del equipo e instalaciones y prevenir la suspensión de las actividades laborales por imprevistos.

Tiene como propósito planificar periodos de paralización de trabajo en momentos específicos, para inspeccionar y realizar las acciones de mantenimiento del equipo, con lo que se evitan reparaciones de emergencia.

     Un mantenimiento planificado mejora la productividad hasta en 25%, reduce 30% los costos de mantenimiento y alarga la vida de la maquinaria y equipo hasta en un 50 por ciento.     .

23

El área de actividad del mantenimiento preventivo es de vital importancia en el ámbito de la ejecución de las operaciones en la industria de cualquier tamaño.

     De un buen mantenimiento depende no sólo un funcionamiento eficiente de las instalaciones y las máquinas, sino que además, es preciso llevarlo a cabo con rigor para conseguir otros objetivos como el hacer que los equipos tengan periodos de vida útil duraderos, sin excederse en lo presupuestado para el mantenimiento.

     Las estrategias convencionales de "reparar cuando se produzca la avería" ya no sirven. Fueron válidas en el pasado, pero ahora si se quiere ser productivo se tiene que ser consciente de que esperar a que se produzca la avería es incurrir en unos costos excesivamente elevados (pérdidas de producción, deficiencias en la calidad, tiempos muertos y pérdida de ganancias). Por lo anterior las empresas deben llevan a cabo procesos de prevención de estas averías mediante un adecuado programa de mantenimiento.

24

¿Cómo se realiza un programa de mantenimiento preventivo?

     El análisis de riesgos es un paso previo a la realización de un plan de mantenimiento, en él se estudian los distintos fallos que se suelen producir y las consecuencias de los mismos.

Lo primero que hay que tomar en cuenta es que no pueden existir planes que prevengan totalmente todos los fallos o averías de todos los equipos ya que su costo sería muy grande, tanto en términos de recursos humanos, financieros, logísticos, etcétera.

     Por eso el Análisis de Riesgos incluye la definición de los límites bajo los que se desea funcionar, y en función de ellos diseñar los Planes de Mantenimiento para ceñirnos a ellos.

Se debe implementar un Plan de Mantenimiento preventivo que incluye los siguientes puntos:

a) Especificar detalladamente a qué área del edificio e instalaciones se proporcionará servicio de mantenimiento, para lo cual es necesario detallar e identificar los equipos involucrados.

b) Contar con datos acerca de la operación de mantenimiento requerida, partes componentes y exigencias de cada equipo.

c) Disponer de manuales de revisión que incluyan: métodos, rutas, herramientas e instrumentos necesarios.

26

2. Mantenimiento Correctivo

Consiste en el conjunto de actividades destinadas a corregir desperfectos o fallas en el momento en que se presentan. Es recomendable utilizarlo lo menos posible, pues resulta generalmente más caro que el mantenimiento preventivo, ya que las reparaciones son regularmente más onerosas, consumen más tiempo y además, podrían ocasionar molestias al huésped.

27

El mantenimiento debe hacerse básicamente relacionando todo aquello (instalaciones, edificios) que ha de estar bajo la vigilancia y control del personal encargado.

Determinar sobre que elementos concretos debemos aplicar las revisiones y la periodicidad de las mismas.

Debemos disponer de la información técnica adecuada del hotel.

En el mantenimiento se deben considerar dos cosas: La vertiente económica y la de oportunidad.

28

Elementos fundamentales de un programa de mantenimiento.

Independientemente de los aspectos apuntados hasta ahora, cualquier sistema informático de gestión de mantenimiento, necesita una base de datos de partidas de mantenimiento que permita describir el hotel a mantener.

Por otra parte hay algunos documentos de trabajo que de forma obligada deben aparecer a ellos se refiere a continuación.

29

Las bases de datos

Desde un punto de vista técnico el primer trabajo importante a realizar en la implantación de un sistema informático, es la descripción del hotel.

Esta descripción no es más que una descomposición sistematizada de todos aquellos elementos que se van a mantener. Depende del tipo de informatización elegida, la necesidad de una descripción más o menos exhaustiva del hotel.

30

Pueden establecerse dos modos de descomposición: por subsistemas (cubiertas, protección contra incendios, aires acondicionados ) o por partidas (caldera, quemador, válvulas, extintores, etc.).

En cualquier caso se deberá disponer de un listado de operaciones de mantenimiento asociadas y su periodicidad de acuerdo con la normativa vigente.

31

Los documentos fundamentales de la gestión del mantenimiento.

Son muchas las prestaciones de algunos sistemas informáticos. Podemos encontrar listados de todo tipo, calendarios, calculo de carga de trabajo, control de repuestos, empresas subcontratadas, etc. pero sin duda los documentos básicos para establecer una sistematización mínima son los siguientes:

32

•Inventario•Planificación de visitas•Partes de trabajo•Control de costos pendientes•Control de costos realizados•Archivo histórico•El análisis del comportamiento del hotel.

La adopción de un sistema informatizado debe permitir siempre la retroalimentación del sistema, es decir, debe permitir modificar procesos sobre la base de la experiencia que se va acumulando.El plan de mantenimiento es un documento abierto.

33

La Programación debe considerar los compromisos propios del Hotel y las actividades imprevistas; las áreas a considerar son:

• Equipos que proporcionan Servicios Vitales.• Equipos cuyas averías afecten la Producción.• Equipos que proporcionan Seguridad a los

Clientes y al Hotel.• Equipos cuya falla entorpecen el Proceso

Administrativo.

Programación del Mantenimiento Preventivo

Ventajas del Mantenimiento Preventivo:

• Evita molestias al huésped• Reduce desperfectos imprevistos• Reduce los costos de reparación• Reduce el consumo de energía• Conserva en buen estado el edificio• Alarga la vida útil de los equipos• Reduce el stock de repuestos• Facilita el control de stock• Da seguridad al huésped y al trabajador• Reduce las quejas del huésped• Eleva la imagen del hotel• Mantiene buenas relaciones entre áreas

35

El mantenimiento también debe incorporar las reposiciones.

El mantenimiento debe incluir las fases de reposición y debe establecer, dentro del mantenimiento preventivo, unas metas temporales de reposición de materiales, un tiempo final de vida de los equipos.

Por lo tanto es inminente ya desde la primera fase resolver los distintos problemas de envejecimiento del hotel. Se deben realizar reposiciones parciales de elementos para que las características del hotel sean las mismas que al principio.

36

Las acciones de mantenimiento se programan a diferentes niveles, desde un simple engrase hasta reposición global del equipo.

Los hoteles tienen muchos componentes y la vida útil de cada uno de ellos es distinta.

Si cuando un componente ha perdido su capacidad de prestación de un determinado servicio no lo sustituimos, provocará la continuación de la degradación de otros.

37

Efectúa las acciones dirigidas a conservar los bienes de la empresa para fin de que cumpla con la operatividad requerida.

Los principales actos que realiza son:• Inspección,• Pruebas, • Verificación, • Reparación .

GERENCIA DE MANTENIMIENTO

38

GERENCIA DE MANTENIMIENTO

Recuperación y Reconstrucción.

Importancia.- La complejidad y variedad de las tareas que exigen los equipos cada vez mas sofisticados, la optimización de los costos y el correcto funcionamiento del Hotel en todas sus instalaciones, requiere contar Servicios de Mantenimiento aptos para resolver los Problemas que la Operatividad y Funcionamiento plantean

39

El personal debe tener y desarrollar determinadas características que apoyen la ejecución de sus funciones, así mismo debe poseer y desarrollar cualidades hoteleras:

Cualidades.- Capacitación adecuada y/o especializada;

Comprensión y cortesía; dedicación, paciencia y apego al trabajo; voluntad de servicio y deseo de superación; responsabilidad y honradez; respeto y discreción

PERSONAL DE MANTENIMIENTO

40

Características.-

1. VISTA.- Capacidad de Observación.

2. AUDICIÓN.- Escuchar, detectar y distinguir ruidos.

3. OLFATO.- Distinguir olores; sobrecalentamientos.

4. TACTO.- Ubicar daños ocultos en muros o techos.

41

Organigrama Departamento de Mantenimiento